Bouwbeleidsplan Januari Afdeling Omgeving, team Vergunningen

Transcriptie

1 Bouwbeleidsplan 2008 Januari 2008 Afdeling Omgeving, team Vergunningen Vastgesteld door B&W op 8 januari 2008

2 Vastgesteld door B&W op 8 januari 2008

3 1. INLEIDING VISIE EN ONTWIKKELINGEN VISIE LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN GEMEENTELIJKE ORGANISATIE ALGEMEEN FORMATIE OVERZICHT TAKEN HOEVEELHEDEN VERGUNNINGVERLENING BOUWVERGUNNING Algemeen Ontvankelijkheidstoets Juridische toets Welstandstoets Technische toets bouwvergunningen Termijnen SCHETSPLAN SLOOPVERGUNNING GEBRUIKSVERGUNNING VRIJSTELLINGEN WERKAFSPRAKEN INTERN Intern advies Informeren van andere teams TOEZICHT ALGEMEEN TOEZICHT BIJ VERGUNNINGEN TOEZICHT BIJ BESTAANDE BOUW EN SLOOP TIJDSBESTEDING TOEZICHTSUREN COMMUNICATIE Vastgesteld door B&W op 8 januari 2008

4 Vastgesteld door B&W op 8 januari 2008

5 1. Inleiding Het taakveld bouwen vervult een belangrijke rol binnen de gemeentelijke organisatie en in de contacten met de burgers, bedrijven, verenigingen en instellingen. Het is daarom belangrijk dat duidelijk is hoe de gemeente handelt op dit gebied. In dit plan geven wij die duidelijkheid. In dit bouwbeleidsplan staat hoe de gemeente aanvragen afhandelt, toezicht houdt en handhaaft. Met het vaststellen van het plan maakt het gemeentebestuur keuzes of legt reeds gemaakte keuzes vast. Het beleid wordt hiermee overzichtelijk en transparant. Het bouwbeleidsplan sluit aan bij het coalitieakkoord. Het college staat voor klantvriendelijkheid, openheid, laagdrempelig en servicegerichtheid. Het gehele vergunningenstelsel houdt zij tegen het licht in het teken van vereenvoudiging. Dit heeft onder andere geleid tot kortere afhandelingstermijnen, minder welstandstoezicht en een vastgesteld toetsingsprotocol. Per april 2007 verplicht het rijk alle gemeenten om een handhavingsbeleid vast te stellen op het gebied van bouwen, slopen en gebruik van gebouwen. De gemeente Oirschot geeft met dit plan invulling aan deze verplichting. De verplichte inhoud van het bouwbeleidsplan beperkt zich tot de bestuurlijke handhaving. Wij hebben dit aangevuld met de overige activiteiten op het gebied van bouwen en slopen. Op het gebied van handhaving verwijzen wij in dit stuk regelmatig naar het gemeentelijk handhavingsbeleid. Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

6 Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

7 2. Visie en ontwikkelingen 2.1 Visie Het team Vergunningen blijft zich ontwikkelen tot een team met een voor burgers, bedrijven en instellingen herkenbaar en transparant vergunningentraject. Voor het taakveld bouwen omvat dit ook de toezichtsactiviteiten. Wij staan voor een kwalitatief hoogwaardige vergunningverlening. Daarbij staan een goede (digitale) dienstverlening, een snelle en zorgvuldige afhandeling van de aanvragen en voldoende toezicht tijdens de bouw centraal. Daarnaast kijken wij continue naar de nut en noodzaak van de diverse procedures. Overbodige toetsingskaders en procedurestappen schrappen wij. Een duidelijk voorbeeld is het grotendeels afschaffen van het welstandstoezicht. Wij vinden dat aanvrager en bouwpartijen verantwoordelijk zijn voor de naleving van de regels en de kwaliteit van de bouw. Wanneer iets fout gaat, wordt onterecht snel gewezen naar de gemeente. Vooral de nieuwe Woningwet geeft op dit onderdeel duidelijkheid. Het kan niet zo zijn dat de gemeente met het toetsen van een bouwaanvraag de verantwoordelijkheid overneemt van de vergunninghouder of bouwpartij. Dit uitgangspunt komt terug bij zowel het toezicht als de technische toets. Samenvattend willen wij een betrouwbare partner zijn in het bouwproces. Wij willen een dienstverlenende organisatie zijn en de klant zo weinig mogelijk lastig vallen met onzinnige procedurestappen. Ook willen wij duidelijk en transparant zijn. De aanvrager moet weten waar hij aan toe is. 2.2 Landelijke ontwikkelingen Woningwet Op 1 april 2007 is de Woningwet gewijzigd. De wijziging heeft vooral tot doel de naleving, handhaving en handhaafbaarheid van de bouwregeling te verbeteren. Naast verbeterde handhavingsmogelijkheden voor gemeenten, krijgen burgers en ondernemers meer zelf verantwoordelijkheid voor het naleven van de regels. Dit gebeurt door te bepalen dat bestaande bouwwerken moeten voldoen aan het Bouwbesluit 2003 en de bouwverordening. In aanvulling op het verbod om te verbouwen zonder of in afwijking van een bouwvergunning, is er een verbod om te bouwen in strijd met het Bouwbesluit 2003 en de bouwverordening. Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

8 Omgevingsvergunning Het ministerie van VROM gaat de verschillende vergunningen (maar ook ontheffingen en andere toestemmingsvereisten) voor wonen, ruimte en milieu zoveel mogelijk samenvoegen in één procedure. Hierdoor ontstaat de omgevingsvergunning. Deze kan bij één loket (gemeentelijk loket) worden aangevraagd. Hiervoor gaat één procedure gelden waarop één besluit volgt. Voor beroep tegen dat besluit zal er één beroepsprocedure zijn. Naar verwachting gaan gemeenten per 1 januari 2009 met de nieuwe vergunning werken. Het project Omgevingsvergunning is onderdeel van het programma Modernisering VROMregelgeving. De omgevingsvergunning laten wij buiten beschouwing in dit bouwbeleidsplan. Ruim voor de invoering van de omgevingsvergunning stellen wij een nieuw bouwbeleidsplan op, aangepast op de nieuwe systematiek. Mogelijk maakt het bouwbeleidsplan deel uit van een breder beleidsplan omgevingsvergunning. Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

9 3. Gemeentelijke organisatie 3.1 Algemeen Het team Vergunningen is verantwoordelijk voor zowel het beleid, vergunningverlening als toezicht binnen het taakveld bouwen. Binnen de gemeente Oirschot hanteren wij nagenoeg op alle beleidsvelden een strikte scheiding van handhaving en vergunningverlening. De toezichts- en handhavingstaken liggen binnen het team Handhaving. Alleen op het gebied van bouwen en slopen hebben wij de scheiding iets verder in het proces gelegd. Globaal gezien verricht het team Vergunningen de eerste stappen op handhavingsgebied. Zij houdt zich bezig met de controle en toezicht op verleende vergunningen. Daarnaast is een belangrijke taak het toezicht bij illegale bouw- en sloopwerken en bestaande bouw. Het team Vergunningen kijkt bij een overtreding of legalisatie mogelijk is. Indien legalisatie mogelijk is schrijft zij de overtreder aan met het verzoek om een vergunning aan te vragen of de overtreding op te heffen. Indien legalisatie niet mogelijk is of de overtreder weigert een aanvraag in te dienen, draagt het team Vergunningen de zaak over aan het team Handhaving. Wij hebben de bovenstaande knip gelegd vanuit de gedachte van klantvriendelijkheid. Wij denken door de combinatie vergunningverlening en toezicht de aanvrager beter van dienst te kunnen zijn. De toezichthouders hebben de procedurele kennis nodig om de aanvrager of bouwer voldoende te kunnen informeren en eventuele kleine afwijkingen direct vast te kunnen leggen. Daarnaast vinden wij het belangrijk dat de vergunningverleners (technische toets) door buitenwerkzaamheden blijvend voldoende kennis vergaren. Dit is niet het geval bij een strikte scheiding. 3.2 Formatie Voor de taken op het gebied van bouwen is de volgende formatie beschikbaar: Team Vergunningen: Teamcoördinator (0.2 fte) Juridisch medewerker (0,8 fte) Juridisch-administratief medewerker (0,5 fte) Administratief medewerker (0,5 fte) Bouw en woningtoezicht (2 fte) Team Handhaving Teamcoördinator (0,2 fte) Juridisch medewerker (1fte) Bouw en woningtoezicht (0,5 fte tot 1 juli 2010) Team Publiekszaken Centrale Balie (0,35 fte) Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

10 3.3 Overzicht taken In onderstaand overzicht geven wij aan welke taken de betrokken teams uitvoeren. Bij het overzicht hebben wij ons beperkt tot de werkzaamheden binnen het taakveld bouwen, slopen en gebruik van bouwwerken. 2. (tijdelijke bouwvergunning) Ontvankelijkheidtoets Technische, juridische en welstandstoets Vergunningprocedure Overleg met oa Welstand, monumenten, brandweer, milieu en openbaar beheer Toezicht Handhaving totdat legalisatie niet mogelijk is of overtreder niet meewerkt aan legalisatie Bezwaar en Beroep 3. Sloopvergunning Ontvankelijkheidtoets Technische en juridische toets Vergunningprocedure Toezicht Bezwaar en Beroep 4. Illegale bouw- en sloopwerken 5. Technische toets bestaande bouw 6. Onbewoonbaarverklaring 7. Gebruiksvergunning 8. Vrijstellingen (art 15, 17 en 19.3 WRO) Tabel 1 Overzicht werkzaamheden Toezicht Technische, juridische en welstandstoets Handhaving totdat legalisatie niet mogelijk is of overtreder niet meewerkt aan legalisatie Technische toets Handhaving totdat legalisatie niet mogelijk is of overtreder niet meewerkt aan legalisatie Bezwaar en Beroep Technische en juridische toets Bezwaar en Beroep Technische en juridische toets (ligt op dit moment nog bij de brandpreventiemedewerker) Vergunningprocedure Bezwaar en Beroep Juridische toets Vrijstellingsprocedure Juridisch handhavingtraject wanneer legalisatie niet mogelijk is of overtreder niet meewerkt aan legalisatie Juridisch handhavingtraject bij illegale sloop Juridisch handhavingtraject wanneer legalisatie niet mogelijk is of overtreder niet meewerkt aan legalisatie Juridisch handhavingtraject wanneer legalisatie niet mogelijk is of overtreder niet meewerkt aan legalisatie Juridisch handhavingtraject Toezicht en juridisch handhavingtraject Taak Team Vergunningen Team Handhaving Team Publiekszaken 1. Schetsplan Ontvankelijkheidtoets Juridische en welstandstoets Informatieverstrekking Ontvangst aanvraag Informatieverstrekking Ontvangst aanvraag Informatieverstrekking Ontvangst aanvraag Informatieverstrekking Informatieverstrekking Informatieverstrekking Informatieverstrekking Ontvangst aanvraag Informatieverstrekking Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

11 3.4 Hoeveelheden In het onderstaande overzicht geven wij de hoeveelheden aan werkzaamheden weer. Verleende bouwvergunning Geweigerde bouwvergunning Ingetrokken bouwvergunning Verleende sloopvergunning Geweigerde sloopvergunning Vrijstelling artikel 15 WRO Vrijstelling artikel 19.3 WRO Vrijstelling artikel 17 WRO Tabel 2 Hoeveelheden werkzaamheden Opvallend is de toename van het aantal verleende bouwvergunningen. Dit is overigens wel een trend die in heel Nederland zichtbaar is. De stijging is ook opmerkelijk omdat er sinds 2002 veel bouwwerken vergunningsvrij zijn. De verwachting is dat deze trend zich voortzet. Ook denken wij dat de toegenomen aandacht voor toezicht en handhaving de stijging mede veroorzaakt. Hierdoor is het besef bij de burger gegroeid dat wij bouwen zonder vergunning zien en bestraffen. Het aantal verleende vrijstellingen is, ondanks de toename van vergunningen, gedaald. Uitgangspunt is om deze trend versterkt door te zetten, zie ook paragraaf Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

12 Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

13 4. Vergunningverlening 4.1 Bouwvergunning Algemeen De medewerkers van het team Vergunningen voeren de taken van de tweede kolom van tabel 1 uit. Het procedureverloop en de termijnbewaking registreren wij met het geautomatiseerde bouwregistratiesysteem ProVas. In ProVas registreren wij de stand van zaken, interne en externe adviezen, relevante informatie en de interne en externe correspondentie. In 2008 maken wij de overstap naar een geautomatiseerd systeem dat geschikt is voor de registratie van de omgevingsvergunning. Uitgangspunt is zo weinig mogelijk uitbesteden en zoveel mogelijk zelf doen. Het controleren van constructieberekeningen besteden wij uit. Het toetsen van constructieberekeningen vergt een kennisniveau wat onvoldoende aanwezig is binnen onze organisatie. De omvang van de werkzaamheden is onvoldoende om iemand met deze kennis aan te nemen. Daarnaast is het onverantwoord om een dergelijke specialist stand alone te laten werken. Hierdoor zijn wij genoodzaakt deze toets uit te besteden. De belangrijkste toetsmomenten bij bouwvergunningen beschrijven wij hieronder voor de Oirschotse situatie Ontvankelijkheidstoets Een schetsplan of aanvraag om een bouwvergunning nemen wij pas in behandeling als deze ontvankelijk is. De ingediende aanvraag en bijlagen moeten compleet zijn en van voldoende niveau om de aanvraag te kunnen beoordelen Juridische toets Een bouwplan moet passen binnen de voorschriften van het bestemmingsplan. Als blijkt dat een aanvraag om bouwvergunning niet voldoet aan het bestemmingsplan bekijken wij of wij de vergunning met een vrijstelling kunnen verlenen. Wanneer dit niet mogelijk is moeten wij de vergunning weigeren. Oirschot is hard op weg naar uniforme bestemmingsplannen, bestemmingsplannen die op een zelfde wijze zijn opgezet. Ook komen in de loop van 2008 de eerste bestemmingsplannen digitaal beschikbaar voor de gemeentelijke organisatie. Het betreft de bestemmingsplannen die wij vanaf 2007 opgesteld hebben. Uniforme en digitale bestemmingsplannen dragen bij aan een efficiëntere en kwalitatief betere vergunningverlening. Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

14 De gemeente Oirschot streeft ernaar zo min mogelijk vrijstellingsprocedures toe te passen. In de nieuwe komplannen (binnen bebouwde kom) zijn zoveel mogelijk ruimere maten opgenomen, zodat de 10% regeling (10 % afwijken van diverse maten uit het bestemmingsplan) kon vervallen. Daarnaast hebben wij besloten bij actuele plannen geen vrijstelling te verlenen met artikel 19.3 van de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO). Hiermee voorkomen wij in veel gevallen de tijdrovende en bureaucratische vrijstellingsprocedure. Daarnaast scheppen wij helderheid richting de aanvrager. Deze weet direct of zijn plan wel of niet kan. Nadeel is wel de afname van flexibiliteit voor de burger. Naast het toetsen aan het bestemmingsplan valt de afstemming met andere beleidsvelden onder de juridische toets. Wij kijken hierbij of er sprake is van een aanhoudingsgrond. Dit is het geval als voor het realiseren van het bouwwerk tevens een monumenten- of milieuvergunning noodzakelijk is. Daarnaast kunnen bodemverontreinigingen of nieuwe bestemmingsplannen leiden tot een aanhouding Welstandstoets De toets aan redelijke eisen van welstand maakt onderdeel uit van de beoordeling van aanvragen om een bouwvergunning. Voor deze toets maken wij gebruik van de Welstandsnota Oirschot In deze nota staan de welstandscriteria. Deze zijn afhankelijk van de gebiedscriteria en de welstandsniveaus. De gemeente is ingedeeld in een aantal deelgebieden. De welstandsnota beschrijft de deelgebieden en hangt een toetsingsniveau aan de deelgebieden. Diverse delen van de gemeente zijn welstandvrij. In andere delen toetsen wij nog wel aan redelijke eisen van welstand. In de welstandsnota hebben wij ook sneltoetscriteria vastgelegd. Ambtelijk toetsen wij lichte bouwaanvragen aan deze criteria. Als het plan niet voldoet aan deze criteria of het betreft een reguliere vergunningsaanvraag, leggen wij het plan voor aan de Welstandscommissie. Welstandszorg Noord-Brabant verzorgt de Welstandscommissie in de gemeente Oirschot. Bij monumenten en bouwplannen gelegen binnen beschermd stads- en dorpsgezichten en het bestemmingsplan Komplan verzorgt de Monumentencommissie de welstandstoetsing Technische toets bouwvergunningen Een bouwvergunning verlenen wij alleen als voldoende aannemelijk is dat een bouwwerk voldoet aan het Bouwbesluit 2003 en de bouwverordening. Bij de preventieve toets is niet met zekerheid vast te stellen dat voldaan wordt aan alle voorschriften van het Bouwbesluit. Ook zijn bouwaanvragen vaak niet tot in detail uitgewerkt. Daarom is de technische toets in de nieuwe Woningwet beperkt tot een aannemelijkheidsbeoordeling. Hiermee stelt de Woningwet duidelijk dat de gemeente met het toetsen van een bouwaanvraag niet de verantwoordelijkheid overneemt van de vergunninghouder of bouwpartij. Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

15 Net als in veel gemeenten heeft ook in Oirschot de vraag gespeeld in hoeverre wij alle bouwvergunningen technisch moeten toetsen aan het Bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening. Formeel dienen wij alle aspecten volledig te toetsen. Wij vinden dat aanvrager en bouwpartijen verantwoordelijk zijn voor de naleving van de regels en de kwaliteit van de bouw. Vanuit bedrijfseconomisch oogpunt moeten wij ook keuzes maken. Het is onmogelijk om al de onderdelen volledig te toetsen. Wij hebben dit uitgangspunt verwerkt in een praktisch toetsingsmodel. Wij vinden het belangrijk dat onze keuzes inzichtelijk zijn. Dit geeft iedereen duidelijkheid. Op deze reden verwijzen wij in een bouwvergunning naar ons toetsingsmodel. De te toetsen aspecten verschillen per bouwwerk. Vooral de omvang en het gebruik van het bouwwerk zijn hiervoor bepalend. Dit geldt ook voor het niveau van toetsing. Het toetsen van een bouwvergunning op de verschillende onderdelen gebeurt op vier niveau s: - Sneltoets (Indien nodig: is het aanwezig?) - Visuele toets (Kloppen de uitgangspunten?) - Representatieve toets (Controle enkele onderdelen) - Integrale toets (Alles controleren, maar niet narekenen!) De uitwerking van dit model vindt u in bijlage 1. Eén onderdeel lichten wij er uit. Het belangrijkste onderdeel van de technische toets is de controle van constructieberekeningen. Bij particuliere vrijstaande bijgebouwen, particuliere aan- en uitbouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde toetsen wij de aanvraag visueel. Dit betekent dat wij de aanvraag niet doorsturen naar de constructeur. Het bovenstaande geldt alleen voor éénlaagse bouwwerken zonder kelder. Consequenties van de bovenstaande aanpak is dat wij bouwaanvragen, in tegenstelling tot de toets aan het bestemmingsplan en de toets aan redelijke eisen van welstand, niet volledig technisch toetsen. Door snel, visueel en representatief te toetsen komen bepaalde bouwtechnische aspecten niet of minder aan de orde. Dit kan door een incident of calamiteit leiden tot bestuurlijke en juridische acties. Bestuurlijk in de zin dat pers of belanghebbenden het college aanspreken op het feit dat zij een vergunning hebben verleend die de toets der kritiek niet kan doorstaan. Er is geen goede uitvoering gegeven aan de wettelijke taak bouwvergunningen te toetsen. Ook in juridische zin kan het college mogelijk worden aangesproken. Men kan stellen dat de gemeente de bouwaanvraag niet volledig en juist toetst. Dit kan leiden tot een aansprakelijkheidsstelling. Tot op heden is een gemeente niet snel aansprakelijk voor schade die wordt geleden als gevolg van een onvolledige toets van een aanvraag. Dit onderwerp ontwikkelt zich volop. De verantwoordelijkheid ligt steeds meer bij de bouwer, zie ook de recente wijzigingen van de Woningwet. Om te voorkomen dat wij aansprakelijk gesteld worden verwijzen wij de vergunninghouder ook naar ons toetsingsmodel. Wij beseffen dat wij (en al de andere gemeenten) hiermee een bedrijfsrisico lopen. Wij vinden dat het risico aanvaardbaar is door het toepassen van het toetsingsmodel. Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

16 4.1.6 Termijnen Als een bouwaanvraag past binnen het geldende bestemmingsplan, voldoet aan het Bouwbesluit, de gemeentelijke bouwverordening en er zijn geen aanhoudingsgronden, moeten wij binnen 6 (licht) of 12 (regulier) weken na ontvangst van de aanvraag een bouwvergunning verlenen. Na het verstrijken van deze termijn is de vergunning van rechtswege verleend. De gemeente Oirschot streeft naar maximale doorlooptijden van 2 (licht) en 4 (regulier) weken. Vanzelfsprekend streven wij, indien mogelijk, naar nog kortere termijnen. De huidige praktijk leert dat dit mogelijk is. De bovenstaande termijnen zijn alleen haalbaar als de aanvrager de aanvraag volledig ingediend heeft. 4.2 Schetsplan Het schetsplan is een mogelijkheid voor de burger om tegen een lagere legesvergoeding een plan te laten toetsen aan het bestemmingsplan en welstand. Het team Vergunningen geeft op basis van het schetsplan een advies of het plan vergunbaar is. Wanneer dit niet het geval is adviseren wij op welke punten het plan aanpassing behoeft. Aan het advies kan de burger geen rechten ontlenen, het is geen besluit. Het schetsplan is geen wettelijke taak van de gemeente. Het schetsplan toetsen wij gedeeltelijk als een bouwvergunning. De toetsing van een schetsplan is grotendeels gelijk aan paragraaf en Voor het toetsen van een schetsplan zijn geen wettelijke termijnen. Wij streven om binnen 4 weken een advies uit te brengen op een schetsplan. 4.3 Sloopvergunning Ook bij een sloopvergunning geldt dat wij binnen 4 weken na ontvangst van de aanvraag de ontvankelijkheid van de aanvraag moeten toetsen. Wij toetsen of de aanvraag volledig is. De eisen zijn opgenomen in de gemeentelijke bouwverordening. Als wij de sloopaanvraag niet hoeven aan te houden, moeten wij binnen 12 weken na ontvangst van de aanvraag een sloopvergunning afgeven. Deze termijn is geen fatale termijn maar een termijn van orde. Dit betekent dat ook na het verstrijken van deze termijn burgemeester en wethouders alsnog een beslissing kunnen nemen. Bij sloopaanvragen streven wij naar een doorlooptijd van 2 weken. Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

17 4.4 Gebruiksvergunning Het team Vergunningen verleent de gebruiksvergunning. De brandpreventiemedewerker stelt de voorschriften op. Enkele jaren geleden heeft de gemeente Oirschot een inhaalslag uitgevoerd op het gebied van gebruiksvergunningen. Op dit moment hebben al de betreffende bedrijven (zover bekend) een gebruiksvergunning. In 2008 treedt het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken in werking. Hiermee uniformeert VROM de voorschriften op dit gebied. Tevens worden de meeste bouwwerken meldingsplichtig in plaats van vergunningsplichtig. Hiermee vervalt voor de meeste bouwwerken de vergunningplicht in dit kader. De termijn voor de afgifte van een gebruiksvergunning is 12 weken. Wij streven naar een afhandelingstermijn van 4 weken. 4.5 Vrijstellingen Het team Vergunningen is belast met de vrijstellingen van de artikelen 15, 17 (gekoppeld aan bouwvergunning) en 19 lid 3 van de WRO. Overige werkzaamheden op het terrein van de ruimtelijke ordening voert het team Ruimtelijke Ontwikkeling uit. Voorbeelden zijn het actualiseren van bestemmingsplannen en het voeren van vrijstellingen van artikel 19 lid 1 en lid 2 van de WRO. 4.6 Werkafspraken intern Intern advies Om een besluit te nemen moeten wij een aanvraag om bouwvergunning regelmatig met andere disciplines afstemmen. Voor het goed en snel verlopen van de vergunningprocedure is het van groot belang dat er goede afspraken zijn wie, wat en wanneer aanlevert. Overschrijdingen van de fatale termijnen (en dus van rechtswege verlenen) mogen niet voorkomen. Wij hebben de volgende interne afspraken gemaakt. Brandveiligheid Indien wij een bouwaanvraag moeten toetsen aan de eisen van brandveiligheid, leggen wij de aanvraag voor aan de brandpreventiemedewerker. Deze medewerker voorziet het team Vergunningen binnen één week van een advies. Het team Vergunningen neemt dit advies één op één over in de vergunning. Milieu (inrichtingenbeheer) Alle bouwaanvragen waarvan wij vermoeden of weten dat zij meldings- danwel vergunningsplichtig zijn in het kader van de Wet milieubeheer, leggen wij voor aan de Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

18 juridisch medewerker milieu. Deze adviseert binnen één week of de aanvrager voor de bouw ook een melding in moet dienen of een milieuvergunning moet aanvragen. Wanneer de aanvrager een milieuvergunning moet aanvragen, houden wij zijn bouwaanvraag aan. Bij een melding is dit niet nodig. Bodem Regelmatig moet de aanvrager een bodemonderzoek indienen om de milieukundige kwaliteit van de grond aan te tonen. De medewerker milieu adviseert binnen één week of er al dan niet een bodemonderzoek moet plaats vinden. Dezelfde medewerker beoordeelt de ingediende rapporten. Ook hierover adviseert hij binnen één week. In complexe gevallen sturen wij de beoordeling door naar de regionale milieudienst. Het advies volgt dan binnen drie weken. RO Indien blijkt dat een aanvraag niet past binnen de bestemmingsplanvoorschriften bekijkt het team Vergunningen of de aanvraag vergund kan worden met een vrijstelling ex artikel 15, 17 of 19 lid 3 van de WRO. Indien de aanvrager verzoekt om een bestemmingsplanwijziging of vrijstelling van artikel 19 lid 2 of lid 3 van de WRO, overlegt het team Vergunningen de situatie met het team Ruimtelijke Ontwikkeling. Zij kijken wat de mogelijkheden zijn. Monumenten Indien voor een bouwwerk of sloopaanvraag een monumentenvergunning nodig is houden wij de bouw- en sloopaanvraag aan totdat de monumentenvergunning is verleend. Daarnaast toetst de monumentencommissie bouwaanvragen van monumenten en bouwplannen gelegen binnen beschermd stads- en dorpsgezichten en het bestemmingsplan Komplan. De monumentencommissie komt 1 keer in de vier weken bij elkaar. Dit levert een vertraging op in de doorlooptijd van vergunningaanvragen. Indien tijdige advisering niet mogelijk is maken wij gebruik van gemandateerde leden van de monumentencommissie. Binnen twee dagen na de commissiebijeenkomst ontvangen wij het advies, ongeacht of dit positief of negatief is. Vanuit de medewerkers bouwen gaat de reactie richting de aanvrager. Zij houden het zicht op de termijnen Informeren van andere teams Het taakveld bouwen vervult een belangrijke rol binnen de gemeentelijke organisatie en in de contacten met de burgers. Het is van belang dat iedereen goed geïnformeerd is over nieuwe ontwikkelingen op dit gebied. Met name de Centale Balie moet over actuele informatie beschikken. Zij hebben de meeste contacten met de burger. Het team Vergunningen brengt relevante afdelingen binnen één week op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen. De gemeente Oirschot oriënteert zich op een opvolger van ProVas. Aanleiding hiervoor is de komst van de omgevingsvergunning. Uitgangspunt bij het nieuwe systeem is dat deze onder andere een online module bevat om burgers en de Centrale Balie inzicht te geven in de voortgang van de procedures. Met de aanschaf van het systeem houden wij rekening met de eisen die de maatschappij aan ons stelt in het kader van de digitale overheid. Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

19 5. Toezicht 5.1 Algemeen In dit Bouwbeleidsplan behandelen wij alleen de toezichtstaken die het team vergunningen uitvoert. Voor de beschrijving en prioritering van de overige toezichtsactiviteiten verwijzen wij naar het Handhavingsprogramma en de Evaluatie Handhavingsbeleid & Programma Op het gebied van bouw- en sloopwerken maken wij een onderscheid tussen toezicht bij verleende vergunningen en toezicht bij bestaande situaties. Onder het eerste verstaan wij de controlemomenten tijdens realisatie van het bouwwerk of sloop tot en met de eventuele controle na gereedmelding. Het betreft het begeleiden van een vergunde situatie. Daarnaast houden wij toezicht bij illegale sloop- en bouwwerken en bestaande bouwwerken. Het team Vergunningen verricht het toezicht. Indien legalisatie mogelijk is schrijft zij de overtreder aan. Indien legalisatie niet mogelijk is of de overtreder weigert een aanvraag in te dienen, draagt het team Vergunningen de zaak over aan het team Handhaving. Toezicht bij bouwen en slopen met en zonder vergunning heeft bij de gemeente Oirschot de hoogste prioriteit. De prioriteitenstelling bij toezicht hebben wij uitgewerkt in de Evaluatie Handhavingsbeleid & Programma Toezicht bij vergunningen Bouwen Het team vergunningen voert de controle en toezicht op verleende vergunningen uit. Bij afwijkingen kijken wij of legalisatie mogelijk is. Indien wij afwijkingen constateren bepalen wij of nadere actie nodig is. Soms kan ook volstaan worden met een aantekening op de tekening. Om de controletaak bij verleende bouwvergunningen optimaal te kunnen uitvoeren zou de gemeente alle bouwwerken moeten controleren. Controle van een bouwwerk is gedurende het bouwproces meerdere malen nodig om tijdens het bouwproces eventuele gebreken te kunnen opsporen. Een frequentie van 5 controles noemen wij het 100% model. Wij controleren dan bij het grondwerk, de fundering, 1 e en 2 e verdiepingsvloer en oplevering. De algemene tendens is dat juist de vergunninghouder of diegene die de werkzaamheden uitvoert verantwoordelijk is voor de kwaliteit en het nakomen van wettelijke voorschriften. Ook wij onderschrijven deze gedachtegang. Dit laatste betekent dat wij geen 100% norm voor gemeentelijke controle van alle bouw- en sloopwerken nastreven. Hiermee maken wij duidelijk dat de vergunninghouder en uitvoerende partij verantwoordelijk zijn. Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

20 In de onderstaande tabel hebben wij aangegeven welke toezichtsfrequentie wij voldoende achten bij bouwvergunningen. Het aantal toezichtsmomenten hangt af van de grootte en aard van een bouwwerk. Controle Bouwwerk Publiek toegankelijke bouwwerken en projectbouw Bedrijfsmatige bouwwerken Particuliere woningen Particuliere vrijstaande bouwwerken en aan- en uitbouwen Bouwwerken geen gebouw zijnde Grondwerk X X X Fundering X X X X X 1 e verdiepingsvloer X X 2 e verdiepingsvloer X X Gereedmelding X X X Tabel 3 Overzicht controlemomenten Wij controleren hoofdzakelijk op basis van meldingen. In de vergunning nemen wij verplichte meldingsmomenten op. Zonder melding kunnen wij onmogelijk alle bovenstaande controles uitvoeren. Het melden is de verantwoordelijkheid van de vergunninghouder. Afwijkingen kunnen later tot handhavingacties en onnodige kosten leiden. Aan de meldingssystematiek zijn leges verbonden. De aanvrager krijgt een gedeelte terug als hij al zijn meldingen tijdig indient. Het bovenstaande is een richtlijn. Afhankelijk van de complexiteit kunnen wij voor meer of minder controlemomenten kiezen. Bijvoorbeeld een aanbouw aan een bedrijfspand behoeft minder toezicht dan een nieuwbouw van een bouwmarkt met kantoren op de eerste verdieping. Wat betreft de inhoudelijke kant van de controles hanteren wij de prioriteitenstelling van ons toetsingsmodel, zie paragraaf Voor eenvoudige bouwwerken voeren wij alleen een controle uit bij de fundering. Hieraan is voldoende af te leiden of de vergunde oppervlakte niet wordt overschreden. Daarnaast geeft het enige zekerheid dat er geen gekke dingen gebeuren met het bouwwerk. De gevolgen van niet-naleving van de voorschriften in deze gevallen is beperkt en leidt in de meeste gevallen alleen tot schade voor de vergunninghouder zelf. Bij grotere gebouwen kan niet-naleving ernstiger gevolgen hebben ten aanzien van het aantal betrokkenen en de omvang van de schade. Bij bedrijfsmatige bouwwerken is in de meeste gevallen sprake van een enkele bouwlaag. Daardoor hoeven wij hierbij geen controles uit te voeren van de verdiepingsvloeren. Als sluitstuk van de vergunningprocedure vindt de zogenaamde gereedmelding plaats. De gereedmelding is bedoeld om te constateren: - of het bouwproces is afgerond; - of gebouwd is volgens de verleende vergunning. De gereedmelding vereist in het ideale geval in alle gevallen een locatiebezoek. Bij de kleinere bouwwerken vinden wij echter een papieren eindmelding voldoende. Hiermee wordt Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

21 alleen duidelijk dat het bouwproces is afgerond maar niet of gebouwd is volgens de vergunning. Het bezoek bij de funderingswerkzaamheden geeft ons inziens voldoende zekerheid dat gebouwd wordt volgens de vergunning. Steekproefsgewijs voegen wij een kort locatiebezoek toe. Bij de grotere bouwwerken voeren wij bij gereedmelding wel een controle op locatie uit (zie tabel 2). Wij hechten grote waarde aan de gereedmelding, omdat hiermee het dossier wordt gesloten (met uitzondering van eventuele handhavingsacties). Slopen Wij achten het niet nodig om bij alle vergunde sloopwerken toezicht uit te oefenen. Wij willen bij minimaal de helft een locatiebezoek uitvoeren. Grotere sloopwerken en sloopwerken met asbestverwijdering hebben hierbij de hoogste prioriteit. 5.3 Toezicht bij bestaande bouw en sloop Onder het toezicht van de bestaande bouw verstaan wij het opsporen van illegale bouw- en sloopactiviteiten en illegaal gebruik. Ook toezicht op de technische staat van bestaande bouwwerken valt hieronder. Voor bovenstaand toezicht voeren wij gebiedscontroles uit. De gemeente verdelen wij in diverse deelgebieden. Uitgangspunt is dat wij elk deelgebied minstens 1 maal per 6 weken bezoeken. Daarnaast reageren wij op klachten en signalen van derden. De gebiedsgerichte controles voeren wij uit zodra wij de beschikking hebben over extra formatie, zie ook paragraaf 5.4. De gebiedscontroles zijn er niet op gericht om ieder detailafwijking te signaleren. Het gaat hier om de significante afwijkingen. Dit begrip kunnen en willen wij niet definiëren. De omvang, uitstraling, locatie en mogelijke overlast bepaalt of wij een bouwwerk of sloop tijdens een gebiedscontrole oppakken. Het college is bevoegd op te treden tegen illegale bouwwerken of slopen. Per geval bekijken wij op welke manier wij kunnen handhaven. De eerste stap is altijd beoordelen of legalisatie mogelijk is. Indien dit het geval is krijgt de betrokkene een brief waarin staat aangegeven wanneer hij welke vergunning moet aanvragen of de strijdigheid moet opheffen. Wanneer er geen zicht is op legalisatie maakt het team Vergunningen een rapport op en draagt het dossier over aan het team Handhaving. Vergunningsvrije bouwwerken controleren wij niet actief. Het betreft kleinschalige bouwwerken en wij verwachten hier nauwelijks risico s en effecten. Wel is het mogelijk dat wij steekproefsgewijs een vergunningsvrij bouwwerk bezoeken. Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

22 5.4 Tijdsbesteding toezichtsuren Binnen de reguliere formatie van het team Vergunningen hebben wij 800 uur beschikbaar voor toezicht. De tijdsbesteding van een locatiebezoek inclusief administratieve verwerking schatten wij op 1 uur. Dit betekent dat wij grofweg ruimte hebben voor 800 locatiebezoeken. Uit onderstaande tabel blijkt dat wij deze uren nagenoeg volledig nodig hebben voor toezicht bij verleende vergunningen. Bouwcontrole Aantal Frequentie Totaal Publiek toegankelijke bouwwerken en projectbouw Bedrijfsmatige bouwwerken Particuliere woningen Particuliere vrijstaande bouwwerken en aan- en uitbouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde Slooptoezicht Totaal 718 Tabel 4 Invulling uren toezicht De overige uren zetten wij in voor controle van bestaande bouw- en sloopwerken. Tot op heden is dit een ondergeschoven kindje geweest. Toezicht bij bestaande bouw vond vooral plaats op basis van klachten of signalen van derden. In de periode tot 1 juli 2010 hebben wij extra geld beschikbaar voor het uitvoeren van gerichte handhavingsacties. Voor een periode van bijna 3 jaar breiden wij het team Handhaving uit met 0,5 formatieplaats bouw- en woningtoezicht. De extra formatie benutten wij voor het uitvoeren van gebiedscontroles. Dit is een tijdelijke oplossing. Na deze periode bezien wij hoe wij de uren van het team Vergunningen verdelen op het gebied van toezicht. Dit betekent ook dat wij hierin duidelijke prioriteiten moeten stellen. Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

23 6. Communicatie Wij hechten veel waarde aan een goede voorlichting richting burgers en bedrijfsleven. Een goede voorlichting levert een bijdrage aan: betere aanvragen, compleet, ontvankelijk en vergunbaar; burgers en bedrijven bewust maken wat mag en niet mag, zonder of met vergunning; naleefgedrag verbeteren; aanvragers en bouwpartijen bewust maken van de verantwoordelijkheden; burgers en bedrijven bewust maken van de doorlooptijden en procedures. Wat betreft de toezichtstaken sluiten wij aan bij het Communicatieplan Handhaving. Dit plan is hoofdzakelijk gericht op het verbeteren van het naleefgedrag. Ook vergroot dit de bewustwording van de verantwoordelijkheden en het geeft inzicht wat wel en niet mag, zowel met als zonder vergunning. Ook de andere doelstellingen proberen wij te realiseren door een adequate voorlichting. Voor het verstrekken van voorlichting maken wij gebruik van de volgende media: Internet Op internet heeft de gemeente een digitale balie. Hierin is de informatie te vinden voor de burger. De informatie op de digitale balie moet actueel en volledig zijn. De informatie hebben wij per onderwerp, bijvoorbeeld het aanvragen van een bouwvergunning, samengevat. Per onderwerp lichten wij de procedure, formulieren en wet- en regelgeving toe. Daarnaast hebben wij links toegevoegd naar relevante sites. Voor de implementatie van de omgevingsvergunning schaffen wij een nieuw registratiesysteem aan. Uitgangspunt bij het nieuwe systeem is dat deze onder andere een online module bevat om burgers en de Centrale Balie inzicht te geven in de voortgang van de procedures. Deze module ontsluiten wij via onze website. Gemeentepagina De gemeentepagina gebruiken wij voor meer gerichte communicatie. Hierin plaatsen wij artikelen bij gewijzigde wet- of regelgeving. Daarnaast plaatsen wij 1 keer per kwartaal een publicatie over een actueel onderwerp. Centrale Balie De meeste contacten met de burger verlopen via de Centrale balie. Het kennisniveau binnen de Centrale Balie is voldoende om veel voorkomende vragen te beantwoorden. Voor specifieke vragen is altijd het team Vergunningen beschikbaar. Ook beschikt de Centrale Balie over voldoende papieren informatie, wat zij kunnen verstrekken aan burgers en bedrijven. Vastgesteld door B&W op 8 januari van 19

24 Bouwbeleidsplan 2007 Vastgesteld door B&W op 18 september 2007

25 Bouwbeleidsplan 2007 Bijlage 1 Toetsingsmodel Vastgesteld door B&W op 18 september 2007