COMPLEXE STADSPROJECTEN

Transcriptie

1 KENNISCENTRUM VLAAMSE STEDEN - interlokale vereniging COMPLEXE STADSPROJECTEN draaiboek Naam website KCVS MASTERPLAN LEIEBOORDEN Oorspronkelijke naam document Ontwikkelingskader Leieboorden Kortrijk Project Overleie - Kortrijk

2 Ontwikkelingskader Leieboorden Kortrijk april 2011, eindversie

3 Colofon Dit document is een publicatie van: Intercommunale Leiedal President Kennedypark 10 - BE-8500 Kortrijk tel fax stedenbouw@leiedal.be Maarten Gheysen Griet Lannoo i.s.m. HUB architecten Bart Biermans Frederic Vansteene Het document werd goedgekeurd door: het College van Burgemeester en Schepenen in april de Gemeenteraad in mei Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

4 Leeswijzer Met deze nota biedt Kortrijk een ontwikkelingskader aan voor de inrichting van de vacante plekken langs de Leieboorden in het centrum van de stad. In het eerste deel van de studie worden de globale basisprincipes voor de volledige lengte van de stedelijke Leieboorden uiteengezet. Deze basisstellingen hebben betrekking op: bouwblokken, stedelijke schaal, randafwerking. De basisprincipes vormen vervolgens de leidraad om uitspraken te formuleren over de toekomstige inrichting van een aantal specifieke sites. De ruimtelijke opties voor de verschillende sites worden beschreven in het tweede deel van de nota. The proof of the pudding is in the eating. Miguel de Cervantes, 1615 Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 3

5 4 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

6 Inhoudsopgave Colofon 2 Leeswijzer 3 Inleiding 7 9. Site Doornstraat Site Vlasmuseum Site De Kien Site Diksmuidekaai Site Sint-Amandscollege Context 8 2. Statuut van de studie 9 3. Doelstellingen Methodiek 12 Hoofdstuk 1: BASISPRINCIPES Stedenbouwkundige context Ontwerpmatige criteria Bijzondere randvoorwaarde 34 Hoofdstuk 2: TOEPASSING OP SPECIFIEKE SITES 37 Deelgebieden Richtlijnen voor de ontwikkeling per site Site Minister Liebaertlaan Site Parking Broel Site Heilig Hart Eilandtip Site Havenkaai Site Weide Site Blekerij 85 Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 5

7 6 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

8 Inleiding Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 7

9 1. Context De kalibreringswerken aan de Leie zijn nagenoeg voltooid. Met uitzondering van de Budabrug en Reepbrug zijn de andere gebieden ofwel afgewerkt ofwel ver gevorderd. Nu het stof stilaan gaat liggen wordt duidelijk welke enorme ontwikkelingsmogelijkheden langsheen de Leie ontstaan. Elke eigenaar en/of promotor meent in zijn site de plaats bij uitstek te zien om een landmark te bouwen. De hoeveelheid bebouwbare oppervlakte langs de Leie is zo groot dat deze, na invulling met deze promotionele landmarks, de lokale vraag naar wonen ruimschoots overstijgt. Bovendien wenst de stad niet louter te focussen op het wonen, maar een mix van stedelijke functies mogelijk te maken langs het water. De Leieboorden moeten een bruisend stadsdeel worden, waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Los van het kwantitatieve probleem stelt zich nog een tweede kwestie, namelijk kwaliteit. In het verleden gebeurden langs de Leie een aantal ontwikkelingen die zeker niet bijdragen tot de algemene beeldkwaliteit van de stad. Het is een evidentie dat, gezien de aandacht en energie die de stad in de herontwikkeling van de Leieoevers heeft gestopt, ook van de private investeerders kwaliteit moet worden geëist. De kwantitatieve en kwalitatieve probleemstellingen overstijgen het individuele perceel. Zonder globale visie op de invulling van de Leieoevers bestaat er een reëel risico dat een overaanbod wordt geproduceerd dat kwalitatief onvoldoende is. De dubbele probleemstelling is zo groot dat deze niet vanuit de private promotor opgelost raakt en een globaal ontwikkelingskader nodig is. 8 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

10 2. Statuut van de studie Dit ontwikkelingskader is een bindend beleidsinstrument dat ruimtelijke keuzes maakt over de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de bebouwingsmogelijkheden langsheen de nieuwe Leie tussen Weide en het Albertpark. De omvang van het studiegebied en de lange termijn die het ontwikkelingskader bestrijkt laten niet toe dit document als een strakke verordening te hanteren. Het ontwikkelingskader heeft veeleer de bedoeling om bij het ontwikkelen van projecten een bouwenveloppe aan te reiken en te motiveren waarom bepaalde opties mogelijk/niet mogelijk zijn. De studie verschaft de potentiële projectontwikkelaar/ bouwer het kader waarbinnen het bouwproject moet worden uitgewerkt. De ontwerpregels bepalen de limieten uitgaande van een globale visie en leggen kwaliteiten vast, op basis van de lezing van de plek en de potenties van de omgeving. Het instrument rijkt m.a.w. de spelregels aan voor de nieuwe bebouwing langs de Leie. Het ontwikkelingskader zal in de toekomst, voor een aantal sites, worden geconcretiseerd in een ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP). De opmaak van deze plannen zal steeds de resultante zijn van een inrichtingsplan dat tot stand komt door de samenwerking tussen de stad en de betrokken projectontwikkelaars. Het doel van elk RUP is, om naast het te realiseren bouwvolume, eveneens omtrent het bouwprogramma, rechtszekerheid te bieden aan alle betrokken eigenaars. Dit betreft de sites Weide, Blekerij, Doornstraat, Vlaskaai en Sint-Amands. Deze spelregels zijn niet abstract of complex. Ze stoelen op vrij simpele en degelijke basisprincipes van de stedenbouw: bezonning, privacy, bouwhoogtes, open versus gesloten. Het beleidsinstrument zal de komende jaren door de stadsdiensten worden gehanteerd in aanvulling op het gabarietenplan voor het stadscentrum. Het ontwikkelingskader voor de Leieboorden werd door het College en de Gemeenteraad goedgekeurd in de eerste jaarhelft van Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 9

11 3. Doelstellingen Doel van de studie is te komen tot een evenwichtige invulling van de Leieboorden, dat resulteert in een kwalitatief stadsbeeld op maat van de stad. Bij het uitwerken van het beleidskader voor de Leieboorden werden drie basisdoelstellingen vooropgesteld. Doelstelling 1 / Vergroten van het woonaanbod voor jonge gezinnen in de stadskern Het ontwikkelingskader Leieboorden wil het wonen in de binnenstad bevorderen. Specifiek dient te worden ingezet op het creëren van een groter aanbod aan grondgebonden woningen in de binnenstad. In de nota wonen en woningen in Kortrijk, opgemaakt door de directie Stadplanning en -ontwikkeling Stad Kortrijk, wordt het belang van een kwalitatieve herbevolking van de stad benadrukt. De stad wordt anders de concentratie van alleenwonenden en eenoudergezinnen.... Ook de oproep van het tweede woonseminar van de stad Kortrijk is duidelijk: minder appartementen, meer rijwoningen, op maat van een Vlaams jong gezin, de tweeverdieners met of bijna met kinderen, die nu teveel de stad verlaten. Rijwoningen zijn het perfecte hedendaagse antwoord op de droom van deze vele gezinnen, op zoek naar een eigen eengezinswoning op zijn eigen grond. Meer nog, zoals de nota aangeeft: compactheid, energiezuinigheid, flexibiliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid,... op schaal van de steden, vraagt om rijwoningen,... omdat ze de stedelijke bouwblokken vorm geven. Pleiten voor stedelijke rijwoningen is dus pleiten voor intense meervoudigheid in de stad met de juiste schaal, de schaal van de mens, de schaal van het participerende huishouden. Bij de opmaak van het beoordelingskader Leieboorden wordt elke individuele site gescreend op de potenties voor grondgebonden woningen. Indien met deze woontypologie een volwaardige invulling kan worden bereikt, worden de andere woontypes (bv. appartementen) enkel als uitzondering toegestaan. Deze afweging kadert binnen de woningtypetoets die door de gemeenteraad werd goedgekeurd op 13 september Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

12 Doelstelling 2 / Streven naar een nieuw stadsdeel op maat van Kortrijk en in verhouding met de Leie. Het ontwikkelingskader voor de Leieboorden wil de (her)invulling van het stedelijk weefsel onder controle houden door de Leieboorden in verhouding tot de schaal van de rivier verder te uitbouwen. Dit houdt in dat twee bouwmaten, dit zijn de maat van de binnenstad en de maat van de Leie, in concrete bouwprojecten elkaar bestuiven in de realisatie van een nieuw stadsbeeld langs de Leieboorden. Het huidige straatbeeld langs de Leie is de afgelopen decennia aangetast, doordat appartementsgebouwen eender waar zijn neergepoot. Deze zogenaamde verappartementisering zorgt voor een verarming van het historische stadsbeeld. Het evenwichtig straatbeeld, op maat van Kortrijk, gaat verloren. Deze studie wil hiertegen optreden. Het ontwikkelingskader geeft limieten aan en legt criteria op waarbinnen kan worden gebouwd of verbouwd langs de Leie. Doelstelling 3 / Realiseren van ruimtelijke kwaliteit en A rchitectuur Met belevingswaarde wordt bedoeld het aanzien, de zichtbare betekenis en de esthetische kwaliteiten van een gebied. De belevingswaarde wordt ondermeer bepaald door: de bijzondere expressie van een gebouw of ruimte; de architectonische kwaliteit van een bebouwing; de vorm van en samenhang binnen de openbare ruimte; de inrichting van de (openbare) ruimte; variatie in bebouwingsstructuren en plekken; beheer en onderhoud van gebouwen en openbare ruimte; bijzondere objecten; activiteiten. Op basis van het voorgaande mag geconcludeerd worden dat het niet alleen van belang is veel zorg te besteden aan een heldere, herkenbare en duidelijke stedenbouwkundige opzet, maar dat ook de concrete invulling aandacht behoeft. Met het ontwikkelingskader Leieboorden wil de stad Kortrijk inzetten op het realiseren van een aantrekkelijke stad, met een kwalitatieve publieke ruimte en smaakvolle eigentijdse architectuur. De ruimtelijke kwaliteit van een stad wordt bepaald door structuur, identiteit en belevingswaarde. Deze elementen maken een stad uniek. Een heldere, samenhangende structuur van een gebied draagt er toe bij dat men zich goed kan oriënteren en zich een ruimtelijke voorstelling kan maken van een gebied. Identiteit mikt op de herkenbare eigenheid van een gebied. In een goed ogende stad onderscheidt een gebied zich zichtbaar van de andere, gelijksoortige stadsdelen. Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 11

13 4. Methodiek Het ontwikkelingskader moet een antwoord bieden op een aantal algemene uitgangspunten die centraal staan bij het uitvoeren van hedendaagse stadsvernieuwingsprojecten: stadsvernieuwing op schaal van de binnenstad, aandacht voor het bouwblokherstel, aandacht voor de specificiteit van een aantal plekken langs de Leie, attractiviteit en leefbaarheid van de Leieboorden vergroten, verhogen van de duurzaamheid van het wonen, opwaarderen van de Leieboorden als kwalitatieve verblijfsomgeving. Deze algemene uitgangspunten worden vertaald in een aantal basisprincipes, die enerzijds de bestaande invulling van de Leieboorden evalueren en anderzijds het ruimtelijk kader bieden voor de ontwikkeling van de vacante plekken langs de Leie. We noemen deze methodiek de dubbele afweging. Met de dubbele afweging wordt m.a.w. een geïntegreerd beeld van de Leie nagestreefd. De stedenbouwkundige context beschrijft de identiteit van de omgeving. Hieruit worden een aantal ruimtelijke randvoorwaarden gedistilleerd. De ontwerpmatige criteria bevatten een aantal ruimtelijke ontwerpregels voor de toekomstige invulling van de plek. Samen bieden ze een ontwikkelingskader dat rekening houdt met contextelementen en de potenties van de plek. In de bundel worden eerst de algemene criteria voor de invulling van de onbebouwde sites langs het water vastgelegd, waarbij een beperkte mate van flexibiliteit wordt ingebouwd (deel 1). Deze criteria worden vertaald in een referentieontwerp per vacante site (deel 2). Dit ontwerp illustreert de specifieke potentiële bouwmogelijkheden van elke site. 12 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

14 De illustratie in de bundel is geen passepartout, maatwerk blijft essentieel tijdens het ontwerpproces voor elke individuele plek. Daarenboven moet er in welbepaalde omstandigheden kunnen worden afgeweken. Het ontwikkelingskader is geen ijzeren wet, maar een ruimtelijk instrument die de stedelijke beleidslijn ondersteunt, motiveert en onderbouwt. Bij de ontwikkeling van elke site gelden volgende spelregels: een ontwikkeling moet bijdragen aan een verbetering van de gehele ontwikkeling van de Leieboorden, het project moet minimaal voldoen aan de algemene basisprincipes en kan, omwille van de bijzondere plaatselijk context, specifieke bouwmogelijkheden krijgen. het niet kan zijn dat een private ontwikkeling de lusten krijgt en de buren de lasten (lawaai, schaduw, mobiliteit,...), de bewijslast van het bovenstaande ligt dan ook bij de ontwikkelaar. Indien van het referentieontwerp (deel 2) wordt afgeweken, dan is het aan de ontwikkelaar om aan te tonen dat het nieuwe project betere kwaliteiten bezit dan dit ontwerp. Hiervoor zal een extra motivatienota moeten worden voorgelegd aan de stad. creëren van waardevol publiek domein in de binnenstad. Dit houdt in dat een balans wordt opgemaakt. Deze afweging omvat zowel de beoordeling van de ruimtelijke en architecturale kwaliteiten van het project op zich, als de waarde van het project binnen het integrale beeld voor de Leieboorden. Hierbij komen specifiek de functionele integratie van het project in de omgeving en de meerwaarde voor het publieke domein aan bod. Indien deze evenwichtoefening aantoont dat het voorliggende bouwproject een duidelijke toevoeging levert tot de kwalitatieve beleving van de stad voor alle inwoners, dan kan een afwijking worden toegestaan. Zo wordt de medewerking in de verdere uitbouw van de secret gardens (zie verder) als zo n meerwaarde beschouwd. Het spreekt voor zich dat een bereidheid tot samenwerking tussen de promotor/bouwer en de stad - vanaf de opstart van de ontwerpfase tot de bouwaanvraag - de slaagkansen vergroot om de onderhandelingen omtrent de afwijking tot een goed einde te brengen. De afwijkingsregel is gestoeld op het principe van evenwichtig ruimtegebruik. Dit betekent dat de ontwerpmatige criteria steeds het kader vormen waarbinnen elk project wordt beoordeeld, maar de de stad bereid is om in beperkte mate flexibiliteit en ruimtelijke interpretatie toe te laten, echter enkel wanneer het project ook extra bijdraagt tot het Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 13

15 14 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

16 Hoofdstuk 1: BASISPRINCIPES Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 15

17 1. Stedenbouwkundige context Het uitwerken van een ontwikkelingskader voor de Leieboorden is een perceelsoverschrijdende opgave. De waterkant is té strategisch en de percelen té groot om zonder globale visie te bekijken. Het samenspel van de individuele ingrepen zal immers voor lange tijd het gezicht van Kortrijk langsheen het water bepalen. Om deze reden vertrekt het ontwikkelingskader Leieboorden niet vanuit de individuele kavel maar vanuit een lezing van de stad. Hierbij wordt vertrokken vanuit de globale structuur van de stad: het stedelijk bouwblok. Daar waar grote figuren dit patroon doorkruisen, verschijnen nieuwe ruimten die afwijken van het klassieke patroon. Het zijn de plaatsen ter hoogte van de Leie, N-Z as, de ring,... De beide structuren maken Kortrijk tot een herkenbaar geheel dat zich onderscheidt van andere stadscentra in Vlaanderen. Ook de ruimtelijke verschijningsvorm van de Leieboorden wordt bepaald door deze twee hoofdstructuren: grote groen- en verkeersassen, de zogenaamde dragers voor stedelijkheid doorsnijden de verzameling van historisch gegroeide stedelijke bouwblokken langs het water. Om deze reden vormt de stedenbouwkundige context de basis voor de ontwikkeling van een integrale visie op de Leieboorden. De visie wordt beschreven in hoofdstuk strategie voor de Leieboorden. 1.1 Bouwblokken Een eerste bril om naar de stad te kijken is de blik op het bouwblok: Een essentieel kenmerk van het stedelijk weefsel van de binnenstad ligt in de opbouw met gesloten bouwblokken (aaneengesloten bebouwing) (gabarietenplan Stad Kortrijk blz. 16). Bouwblokken zijn historische bouwstenen van steden. Het bouwblok genereert een sterke spanning tussen buiten en binnen, tussen publiek en privé, en dit ondanks de perceelsgewijze invulling. De rooilijn wordt de grens tussen binnen en buiten. Het binnengebied wordt privé; een vrijplaats is het haast. Het krijgt dan ook dikwijls een chaotische invulling. In de steden werden de oorspronkelijke binnengebieden van bouwblokken meestal opgevuld door fabrieken, beluiken, opslagplaatsen en recenter autostalplaatsen. (De Meulder B., Schreurs J., Cock. A., Notteboom B., Sleutelen aan het Belgische stadslandschap in Oase nr. 52, 1999, pg. 95). De historische binnenstad van Kortrijk is, zoals veel steden, opgebouwd uit bouwblokken. Op kaartmateriaal uit de 17de eeuw is deze bouwblokstructuur reeds duidelijk te herkennen. Ondanks de vele uitbreidingen, aantastingen, transformaties is het bouwblok heden ten dage nog steeds de bouwsteen van de stadskern van Kortrijk. Het herstel van het stedelijk bouwblok is dan ook reeds lang een manier om de stad op te bouwen. 16 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

18 Het gabarietenplan uit 1999 is in die zin exemplarisch. Het plan vertrekt vanuit het bouwblok en is er volledig op gericht om het bouwblok als entiteit te versterken. Zoals wordt aangegeven in het gabarietenplan, hebben bouwblokken een aantal onmiskenbare voordelen: Het duidelijk publiek-private onderscheid zorgt voor een sterke stedelijke figuur. Bouwblokken geven een stad structuur en herkenbaarheid. Bouwblokken (vanaf een zekere omvang en met een goede oriëntatie) bezitten hoge woonkwaliteiten. Bouwblokken geven de mogelijkheid om grondgebonden wonen te organiseren met voldoende densiteit en kwaliteit. Kortrijk 1658, Sanderius. De bouwblokstructuur is op deze afbeelding duidelijk waarneembaar. Analyse van bestaande typologieën op bouwblokniveau uit het gabarietenplan van de stad Kortrijk: aanduiding van de bouwblokken langsheen de Leie. Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 17

19 1.2 Dragers voor stedelijkheid De potentie van bouwblokken wordt ook binnen het Masterplan Overleie (2011) als kwaliteit bevestigd en vormt in de uitgewerkte visie een belangrijke bouwsteen. Hierbij wordt bijzondere aandacht besteed aan het concept van de verruiming van de doorwaadbaarheid van overmaatse bouwblokken en het creëren van kwalitatieve publieke ruimte. Zowel het gabarietenplan als het Masterplan Overleie vermelden een aantal gebieden in de stad die aan het bouwblokstramien ontsnappen. Het gaat om de gebieden die: ofwel nooit bebouwd zijn geweest, ofwel ingenomen zijn door grotere complexen als grote bedrijfspanden, ziekenhuizen en scholen, ofwel (deels) vrijgekomen zijn na afbraak van bestaande bebouwing. Omwille van de verbreding van de Leie zijn langs de Leieboorden een heel pak bouwblokken deels of volledig verdwenen. Herinvulling van deze zones biedt mogelijkheden om extra kwaliteiten in de stad te brengen. Een tweede wijze om Kortrijk te lezen is door zijn grote stedelijke dragers te herkennen in de structuur van de stad; dit zijn noord-zuid as, twee groenstructuren, de Leie en de kleine ring. Deze structuren werden o.a. beschreven in het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Kortrijk en de workshop Buda-eiland (context workshop - zie illustratie hieronder). In Kortrijk zijn volgende structuren te onderscheiden: De noord-zuid as is een structuur op stedelijk niveau die alle formele plekken (stadhuis, schouwburg, Grote Markt,...) van de stad aan elkaar rijgt. Aan de oostzijde van de binnenstad is een latent grootschalig groensysteem aanwezig. De sportvoorzieningen van het St. Amandscollege, Buda-Beach, Damparking, het Plein, de Groeningepoort en Groeningelaan behoren tot deze structuur. Door middel van enkele eenvoudige ingrepen kunnen deze plaatsen worden aaneengeregen tot één geheel. Hierdoor ontstaat een groter geheel van parken wat de kwaliteit van het stedelijk weefsel positief beïnvloedt. Een tweede latent groensysteem in de binnenstad van Kortrijk zijn de Secret Gardens. Deze Secret Gardens zijn veeleer geïsoleerde en niet prominent aanwezige groene plaatsen. Tot de Secret Gardens behoren: Begijnhofpark, tuin van hotel Messeyne, tuin Broelmuseum, tuin Tacktoren, kloostertuin Sint-Janshospitaal. Dwars op deze noord-zuid verbindingen stroomt de Leie. Tussen beide armen is een duidelijk onderscheid te merken. De noordelijke Leie heeft het karakter van een druk bevaren scheepvaartroute, de zuidelijke as is een stille rivierarm in het stadscentrum met toeristisch recreatieve mogelijkheden. 18 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

20 De Ring is de laatste structuur die de binnenstad van Kortrijk kenmerkt. Dit element maakt deel uit van het open stadsmodel, een visie die werd aangedragen door Secchi n.a.v. de wedstrijd rond Hoog-Kortrijk. Deze keuze houdt in dat de centrumfuncties niet alleen binnen de stadsring te vinden zijn, maar ook daarbuiten. Bijgevolg mag de stadsring de binnenstad niet opsluiten in een concentrische structuur. De vele kruisende bewegingen, zowel door auto s als voetgangers en fietsers, vragen om openbare ruimte die deze dwarsbewegingen toelaat. Het model bepaalt m.a.w. de inrichting van de binnenring, waarbij ieder segment een specifieke inrichting kreeg/ krijgt naargelang de functie in de binnenstad. Het ontwikkelingskader Leieboorden wordt grotendeels bepaald door de structuur van de Leie. De recente verbredingswerken hebben een nieuwe bedding gegeven aan de noordelijke Leiearm. Als gevolg hiervan werd het publieke domein heraangelegd met één zelfde vormgeving van ringbrug tot ringbrug. Er werd bijkomend kwalitatief openbaar domein gecreëerd op restgronden langs het water. Daar waar de Ring de Leie kruist, worden deze knooppunten opgeladen met een publiek programma, namelijk groenzones (o.a. Albertpark, Leieboorden aan Kortrijk Weide en Blekerij) die de Leie met de stad verknopen. Gekoppeld aan de Leiewerken kreeg Kortrijk ook zeven nieuwe bruggen, waarvan er vijf reeds zijn gebouwd. Deze bruggen met hun nieuwe bruggenhoofden geven een extra dimensie aan de Leieboorden. Schema voor het Buda-eiland, workshop KU Leuven 2002, met aanduiding van de noord-zuid-as, de zogenaamde paperclip (aanduiding van de bouwranden op het eiland) en het grootschalig groensysteem doorheen de binnenstad (sportvelden St. Amandscollege, Buda-Beach, Damparking, het Plein, de Groeningepoort en Groeningelaan). Nieuwe bouwprojecten langs de Leie moeten met deze vernieuwde structuur rekening houden. Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 19

21 Algemene stedenbouwkundige uitgangspunten voor de doortocht van de Leie in Kortrijk, Leiedal Gewenste ruimtelijke structuur voor de binnenstad van Kortrijk, richtinggevend deel GRS Kortrijk, goedgekeurd door de Deputatie op 27 april Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan stippelt de ruimtelijke toekomst uit voor de stad Kortrijk. Daarin wordt gestreefd naar een duurzame en kwalitatieve omgeving voor wonen, werken en ontspanning. 20 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

22 Schema van Kortrijk nav de workshop Buda-eiland met aanduiding van de N-Z as, een netwerk van Secret Gardens en een verbinding van grote open ruimtes aan de oostzijde, OSA+ & Leiedal, Schema voor de Binnenring nav de studie over het ruimtelijk streefbeeld binnenstadsring Kortrijk - de uitgangspunten, maxwan, Aan het harde verkeerssysteem worden een aantal groene (bestaande en nieuwe) ruimtes gekoppeld, zoals het Albertpark en de Groeningelaan. De workshop maakt deel uit van het project Buda-eiland dat het stadscentrum tussen de twee Leiearmen wil uitbouwen tot een centrum voor kunsten voor stad en regio. Het eiland, dat zijn huidige vorm kreeg door het dempen van een oude Leiebocht, wil een nieuwe identiteit krijgen door enerzijds aandacht te besteden aan de culturele dimensie en anderzijds door er een stedenbouwkundig verhaal aan vast te hangen. Zo wil de stad het contact met het water herstellen langs de oude Leie-oever, nieuwe groene ruimtes creëren langs de Leie, een nieuw netwerk ontwikkelen van publieke ruimtes tussen de culturele infrastructuur (onder meer door een parcours langs de Secret Gardens, dit zijn de zogenaamde verborgen tuinen op het Buda-eiland) en de bouw van nieuwe voetgangers- en fietsersbruggen. Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 21

23 Huidige structuur van het stadscentrum van Kortrijk: de Leie doorkruist de historische binnenstad opgebouwd uit een patroon van stedelijk bouwblokken. Dwars over de Leie is het nieuwe bruggensysteem reeds leesbaar. 22 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

24 Grote O Kleine O Ook twee groensystemen kruisen de Leie: het zijn de zogenaamde grote O, dat een aantal groene ruimten aan de rand van de stad met elkaar verbindt, en de kleine O in het stadscentrum, die bestaande parkjes en potentiële groenzones aan elkaar linkt. Dit groensysteem werd naar voor gebracht in de masterplan Overleie. Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 23

25 1.3 Strategie voor de Leieboorden Verbinden en Omzomen Uitgaande van de twee grote basisstructuren kan een algemene strategie voor de afwerking van de Leieboorden worden geformuleerd, namelijk verbinden en omzomen. Verbinden wordt gelinkt aan de dragers voor stedelijkheid, omzomen vervolledigt het verhaal van de stedelijke bouwblokken. Concreet vertaalt deze integrale strategie zich in een diverse invulling van de vacante sites langs de Leie al naargelang de ligging binnen de morfologische structuur van de stad. De diversiteit langs de Leie wordt m.a.w. bepaald door de bestaande bouwranden langs het water. Afhankelijk van de plaats langsheen de Leie onderscheiden we verschillende soorten invullingen. 1 / Herstel van het historische bouwblokpatroon Centraal in de stad, tussen de twee ringbruggen, worden de Leieboorden voor grote delen gekenmerkt door een harde duidelijke bouwrand. Deze rand wordt bepaald door het historisch patroon van de stad; het stedelijk weefsel van bouwblokken. Deze bouwblokken zijn duidelijke en heldere figuren, kennen een rijke traditie en zijn sterke componenten van het stedelijk weefsel. Nieuwe projecten die zich in dit historisch patroon inschrijven, dienen de kenmerken die inherent zijn aan het bouwblok te respecteren. Gabariet, materiaalgebruik, functies, buitenruimtes sluiten aan op en vervolledigen het bestaande weefsel. Met dit principe wordt het stratenpatroon afgewerkt of omzoomd en wordt de historische structuur van de binnenstad hersteld. 2 / Adem geven aan de stad door middel van doorwaadbaarheid Naast de duidelijk afgebakende randen vinden we langsheen de Leie hier en daar poreuze wanden terug. Het zijn restanten van oude bedrijfs- of winkelsites die o.a. met de verbreding van de Leie hun functie hebben verloren. Sommige van deze gebieden sluiten aan op de twee grote (groen)systemen op stadsniveau: de grote O en kleine O (zie illustratie hiervoor). De kiemen van deze structuur zijn te vinden in de plannen van de workshop Buda (Bruno De Meulder) en het masterplan Overleie (HuB-architecten). Bij (her-)ontwikkeling van deze locaties is het vergroten/het creëren van het doorwaadbare karakter van deze sites van belang. Veeleer dan het letterlijk kopiëren van het klassieke systeem 24 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

26 van het bouwblok, worden deze plekken ontwikkeld tot nieuwe stedelijke woonomgevingen, waarbij door middel van de invulling linken worden gecreëerd tussen de bestaande groene ruimtes in de stad. Het gesloten bouwblokpatroon transformeert hierdoor in een ensemble van diverse kleinere bouwvelden, die mogelijkheden biedt voor hedendaagse woontypes. Hier wordt het bouwblok niet toegepast, maar wordt nagedacht over een andere stedelijke invulling die de verbindende rol van de Leie ondersteunt. In tegenstelling tot het klassieke bouwblok waar de grens publiek/privaat heel duidelijk is, speelt doorwaadbaarheid een cruciale rol in de organisatie van dergelijk gebied. Hierbij is de schaal van elk woningproject binnen het ensemble bepalend voor de bouwhoogte en het gebruik van de (semi-)publieke/ (semi-)private buitenruimte. Beheersmatig dient dit onderscheid uiteraard duidelijk te zijn. De nieuwe publieke ruimte zal de trage verbindingen tussen de grote groene structuren op stedelijk niveau vervolledigen, zoals het Astridpark en de Secret Gardens. Dit is de hedendaagse interpretatie van het bouwblok. Een voorbeeld hiervan is het project Leieboorden van Bob van Reeth, gelegen langs de oude Leiearm. 3 / Uitzonderingen op specifieke plekken Op welbepaalde plaatsen (en er zijn er niet zoveel) heeft het klassieke bouwblok geen zin omdat de omgevingsfactoren er te afwijkend zijn. Hier domineren meestal de grote dragers. Ze komen samen en doorbreken het klassieke stadsbeeld. Het zijn in het bijzonder Sint-Amands en de zone ten westen van de westelijke ringbrug. Op deze welbepaalde plekken domineert het groene karakter van de Leie en kan via een uitzondering worden ingespeeld op de context. Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 25

27 Langs de Leie worden in deel II voor twaalf concrete sites de ontwikkelingsmogelijkheden bepaald op basis van deze algemene strategie: Invulling 1: Herstel van het historische bouwblokpatroon Invulling 2: Adem geven aan de stad door middel van doorwaadbaarheid Invulling 3: Uitzonderingen op specifieke plekken Het betreft volgende sites: Site Strategie 1. Minister Liebaertlaan invulling 1 2. Broelparking invulling 2 3. Heilig Hart invulling 1 4. Eilandtip invulling 1 5. Havenkaai invulling 1 6. Weide invulling 3 7. Blekerij invulling 3 8. Doornstraat invulling 1 9. Vlasmuseum invulling De Kien invulling Diksmuidekaai invulling Sint-Amands invulling 3 26 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

28 gardens) strategische gebieden roen bouwblok wand open ruimte contextuele verbijzondering poreus systeem stedelijk invulling : landmarks sterk doorwaadbaar stedelijk gebied openbaar groen stedelijk groen (secret gardens) site 12 site 1 netwerk van stedelijk groen stadslandschappelijke open ruimte site 11 site 2 site 3 site 10 site 8 site 9 site 4 site 7 site 5 site 6 Visie op de binnenstad Verbinden & omzomen bureau HUB Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 27

29 2. Ontwerpmatige criteria De ambitie van de stad Kortrijk voor de omgeving van de Leieboorden is geen verhaal van groot stedelijkheid. Vanuit de beleidsoptie om de stad opnieuw aantrekkelijk te maken voor het jonge Vlaamse gezin wordt programmatorisch de kaart getrokken voor wonen, aangevuld met een flexibele invulling met functies, inherent aan een binnenstad (zoals een dokterspraktijk, een verzekeringskantoor, een buurtwinkel, een woon- en zorgcentrum, een kunstgalerij,...). Het verhogen van de woondensiteit in de vorm van appartementsbouw die de randen van de Leie afbouwt, lijkt de meest evidente invulling voor elk stedelijk project langs de Leie. Deze invulling biedt echter geen gepast antwoord op de vraag om de komende decennia een nieuw aanbod aan stadswoningen te creëren in functie van jonge tweeverdieners op zoek naar een kwalitatieve woning in een dynamische stedelijke omgeving. Grondgebonden wonen wordt als preferentiële typologie gehanteerd. De ruimtelijke vertaling van deze beleidskeuze omtrent hedendaags wonen in de stad Kortrijk is het bouwblok, dat de meeste garanties biedt voor de realisatie van rijwoningen. Om de bovenstaande ambitie waar te maken worden bij de ontwikkeling van de Leieboorden onderstaande algemene regels gehanteerd: zoveel mogelijk het bouwblok herstellen landmarks op plekken die teveel afwijken van het klassieke bouwblokstructuur Deze twee regels worden hierna verder verfijnd in concrete ontwerpregels. 1 / Zoveel mogelijk het bouwblok herstellen Historische structuur: drager van het plan Het ontwikkelingskader Leieboorden is erop gericht om zoveel als mogelijk de bestaande onderliggende structuur van de stad te behouden en te versterken. Concreet betekent dit dat het bestaande patroon van bouwblokken de norm is voor nieuwe invullingen. Hiermee bouwt de stad verder op de visie die reeds is aangezet in het gabarietenplan van Kortrijk. Dit leidt tot onderstaande ontwerpregels: Bouwhoogte nieuwe invulling: algemeen is eenzelfde bouwhoogte als (het gemiddelde van) de aangrenzende bouwvolumes van toepassing. Drie/vijf bouwlagen worden als minimale/ maximale bouwhoogtes langs de Leieboorden aangenomen. Een bouwhoogte van bv. 4 bouwlagen wordt als volgt gedefinieerd: dit zijn 4 volwaardige bouwlagen plus een willekeurige dakvorm (een plat dak of een hellend dak of het ingeschreven dakvolume). Als richtcijfer voor de bouwhoogte voor bouwlagen geldt 4m op het gelijkvloers, 3m voor de verdiepingen. Voorbouwlijn: maximale bebouwing op de rooilijn, d.i. min 75% van de totale voorbouwlijn. Stratenpatroon: Het historisch gegroeide stratenpatroon vormt het basisweefsel van de ontwikkelingen. Indien een nieuw stedelijk weefsel wordt gemaakt op een onbebouwde site, dan dienen de nieuwe straten zoveel mogelijk aan te sluiten op het bestaande stratenpatroon. Trage verbindingen vervolledigen het netwerk van wandel- en fietspaden op de grote groensystemen. Het bouwproject moet zodanig worden ontworpen dat een invulling met een hedendaagse bouwblokstructuur mogelijk is. Op deze manier wordt op een logische en leesbare manier aansluiting gemaakt op de historische structuur van de binnenstad. 28 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

30 bouwhoogte nieuwe invulling : 3 bouwlagen bouwhoogte nieuwe invulling : 4 bouwlagen bouwhoogte nieuwe invulling : 5 bouwlagen Illustratie: bouwhoogte nieuwe invulling (incl. dak of ingeschreven dakvolume) ingeschreven dakvolume ingeschreven dakvolume ingeschreven dakvolume omslag meergezinswoningen grondgebonden woningen minimale bouwhoogte van nieuwe bouwvolumes binnen het bouwblok maximale bouwhoogte van nieuwe bouwvolumes binnen het bouwblok omslag meergezinswoningen bouwhoogte nieuwe invulling : 3 bouwlagen bouwhoogte nieuwe invulling : 4 bouwlagen grondgebonden woningen Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 29

31 Bouwblok: maat voor grondgebonden wonen In de omgeving van de Leie bevinden zich verschillende bouwblokken. Maatgevend voor de verdere invulling/nieuwe invulling van deze bouwblokken is de dimensionering. De grootte van het bouwblok bepaalt immers de randvoorwaarden voor de toekomstige bebouwing. Zo zijn oriëntatie en inkijk determinerend voor hoe hoog/hoe diep de individuele bouwvolumes van een bouwblok kunnen/ mogen zijn. De grootte van het bouwblok en de invulling van de bebouwing hebben ook gevolgen voor de bruikbaarheid van de interne buitenruimte. Een kleine interne buitenruimte zal sneller aanleiding geven tot een collectief (of publiek of privaat) gebruik ervan. Een ruime buitenruimte geeft de mogelijkheid om private tuinen te voorzien. Een overgedimensioneerde interne buitenruimte biedt de plaats voor bijkomende bebouwing, indien een ontsluiting van het binnengebied vanaf het openbaar domein mogelijk is. Een zeer groot binnengebied laat in sommige gevallen zelfs een nieuwe invulling met woningen toe. Dit leidt tot onderstaande ontwerpregels: Er kan een volwaardig bouwblok worden gerealiseerd, met maximale invulling met grondgebonden woningen indien er een minimaal onbebouwd binnengebied aanwezig is. Deze ruimte met een (semi-)privaat karakter (bv. stadstuintjes) tussen de hoofdvolumes van de bouwstroken bedraagt: bij 3 bouwlagen (*): minimaal 16 m à 20 m, bij 4 bouwlagen aan 1 zijde : minimaal 20 m, bij 4 bouwlagen aan 2 zijden: minimaal 24m, bij 5 bouwlagen aan 1 zijde : minimaal 24 m, bij 5 bouwlagen aan 2 zijden: minimaal 28m. De hierboven vermelde maten zijn strikte minima, die enkel omwille van de specifieke context worden toegestaan. Enkel in situaties waar in de directe omgeving ruim collectief groen of publiek (speel)domein aanwezig is, kunnen deze minimale maten worden toegepast. Indien deze beperkte vrije binnenruimte niet kan worden gegarandeerd of de context zo n ontwikkeling niet toelaat, moet het principe van een klassiek bouwblok worden verlaten en moet voor de welbepaalde site een invulling met andere woontypes worden gerealiseerd waarbij inventief moet worden ingezet op vormen van geschakeld en gestapeld wonen. Bij een bouwblok met een overgedimensieerd binnengebied moet worden onderzocht in hoeverre deze binnenruimte nog bruikbaar is voor bijkomende invulling. Deze verdichting moet kwalitatief zijn en ondergeschikt aan de hoofdinvulling van het bouwblok, zijnde bebouwing van de randen. Dit houdt in dat het programma van het binnengebied de woonkwaliteit van de randen niet mag aantasten. Hierbij wordt gedacht aan een woonerf of een kwalitatief (semi-)publiek domein zoals een secret garden of een garagestraatje. (*) Het betreft het aantal bouwlagen plus een willekeurige dakvorm (plat dak of hellend dak of ingeschreven dakvorm) 30 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

32 Illustratie: omgaan met minimale binnenmaten van het bouwblok bij 3 bouwlagen - rijwoningen: minimum binnenmaat = 16 m 4 m 3 m 3 m private binnentuin 16 m mininale binnenmaat binnengebied bouwblok ingeschreven dakvolume bij 4 bouwlagen aan één zijde: minimum binnenmaat = 20 m 4 m 3 m 3 m 3 m private binnentuin semipublieke buitenuimte carport 8 m 12 m 20 m mininale binnenmaat binnengebied bouwblok Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 31

33 Voorbeeld van een contextuele verbijzondering van het bouwblok: aansluiting tussen bouwvolumes met een grote variatie in bouwhoogte Contextuele verbijzondering van het bouwblok Op welbepaalde plaatsen kan worden ingespeeld op de specifieke context van de onmiddellijke omgeving. Dit kan ondermeer zijn: een grote variatie in bouwhoogte van de aanpalende bebouwing binnen het bouwblok; bestaande bebouwing in de onmiddellijke omgeving die een referentie vormen inzake bouwhoogte; de schaal van de nabijgelegen brug en het bruggenhoofd, aanzienlijke tussenafstanden t.o.v. de andere bebouwing (bv. tussen 2 oevers, brede laan, plein/onbebouwde ruimte met aanzienlijke afmetingen,...) Zo n verbijzondering kan deze specifieke sites extra articuleren in het integrale beeld van de Leieboorden. Een contextuele verbijzondering wordt als volgt gedefinieerd. Het zijn extra aanvullingen (bv. een bijkomend bouwvolume) van het bouwblok. Ze vormen plaatselijk een beperkte toevoeging op het stramien van het bouwblok. De sokkel/de basis waarop het bijkomend volume kan worden toegestaan, wordt bepaald door de omringende bouwblokstructuur. Een verbijzondering kan niet worden toegelaten wanneer ze de eerder vernoemde basisprincipes en/of de algemene stedenbouwkundige regels onder druk zet. In hoofdstuk 2 wordt de ruimtelijke vormgegeving van elk van deze bijzondere bouwblokken in een referentieontwerp per site concreter uitgewerkt. De aangeduide bouwenveloppes (op maquette of schema) vormen de vertrekbasis voor de bespreking met de potentiële bouwheer/promotor. Op deze locaties is de toevoeging op het bouwblok verworven. ingeschreven dakvolume ingeschreven dakvolume bestaand volume 6 bouwlagen nieuw volume 3 BL + 1 bijkomende BL bestaand volume 3 bouwlagen 32 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

34 Evenwichtig ruimtegebruik Andere extra bouwmogelijkheden dan toegelaten zijn binnen de bouwenveloppe op de specifieke sites, zijn slechts mogelijk, wanneer er een extra kwaliteit aan het publieke domein wordt toegevoegd. Hierbij verwijzen we naar het principe van evenwichtig ruimtegebruik, waarbij de stad gewijzigde/meer bouwmogelijkheden kan toestaan op voorwaarde dat de bouwpromotor bijdraagt tot de kwalitatieve beleving van het bouwblok voor alle inwoners van de stad. Deze extra kwaliteit dient een bijkomende toevoeging te zijn op de aangeduide enveloppe/het referentieontwerp. Een extra kwaliteit kan zijn het maken van een nieuwe secret garden of een bijkomende kwalitatieve doorsteek die de doorwaardbaarheid van het bouwblok mogelijk maakt. Deze nieuwe kwalitatieve openbare ruimte kadert binnen een ruimere structuur van publiek domein die verschillende stadsdelen op een aangename manier met elkaar verbindt. 2 / Landmarks op plekken die teveel afwijken van het klassieke bouwblokstructuur Het verticale element met een hoofdfunctie wonen behoort niet tot de gangbare invulling van de Leieboorden. Deze elementen onderscheiden zich van een appartementsgebouw binnen het bouwblok omwille van de inplanting (als individueel object) en de bouwhoogte (meer dan 5 bouwlagen). Een landmark is zo n specifieke bouwvorm, dat zo nadrukkelijk aanwezig is in een omgeving, dat een ad hoc inplanting langs de Leieboorden niet kan. Dit leidt tot onderstaande ontwerpregels: Het verticale element mag enkel ingeplant worden daar waar grootschalige infrastructuur de omgeving reeds domineert. Het verticale element moet door voldoende onbebouwde niet-geprivatiseerde ruimte worden omringd. Het verticale element moet een meerwaarde betekenen voor het waterfront van de Leie en dus voldoende dichtbij het water worden ingeplant. Het verticale element dient te worden geïntegreerd in de omgeving o.a. door de aanleg van kwalitatief publiek domein. Parkeren moet ondergronds worden opgelost. Het aantal plaatsen waar een verticaal element betekenis heeft, is beperkt. In het totaalbeeld van de Leie worden hiervoor drie plaatsen vastgesteld: Weide, Blekerij en de site van Sint-Amandscollege. Buiten deze sites zijn landmarks niet toegelaten. Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 33

35 3. Bijzondere randvoorwaarde Met de uitvoering van de verbredingswerken heeft W&Z heel wat gronden aangekocht rond de Leieboorden. Wat nu overblijft, zijn grondoverschotten (oranje ingekleurd op het plan) waarop concessies worden gegeven. Deze bijzondere randvoorwaarde dient meegenomen te worden bij de uitwerking van de individuele sites, doch ondergeschikt te blijven aan de basisregels. 34 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

36 De aanwezigheid van een concessie op een site heeft gevolgen voor de verkoop en verhuur van woningen gelegen op deze gronden. De aanwezigheid van restgronden legt dus beperkingen op voor een bouwpromotor, die een project wenst uit te voeren op dergelijke site. De bijzondere randvoorwaarde mag echter niet worden gebruikt om af te wijken van de concrete ontwerpregels die hierboven worden geformuleerd. Bron: W&Z Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 35

37 36 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

38 Hoofdstuk 2: TOEPASSING OP SPECIFIEKE SITES Uit het algemene kader blijkt dat het merendeel van de bouwplannen vrij eenvoudig te beoordelen is. Met de bouwblokfiguur als groot principe is éénduidig te bepalen wat wel en niet kan. Zoals eerder ook aangegeven zijn er een aantal specifieke sites die niet in een bestaand bouwblok vallen. Voor deze sites wordt in het hoofdstuk 2 per gebied het ontwikkelingskader geschetst. Om tot het ontwikkelingskader te komen, beschrijven we achtereenvolgens: de kenmerken van de site, de stedenbouwkundige context (wat zijn van buitenaf de beperkingen/kansen voor de site), het concept voor het ontwikkelingskader de ontwerpmatige criteria (waaraan dient het nieuwe programma zich te houden), het referentieontwerp. Het referentieontwerp is geen architectuurproject. Het geeft op een ruimtelijke manier weer, voortbouwend op de criteria geformuleerd in hoofdstuk 1, wat de maximale mogelijkheden zijn van een site. De maximum enveloppe dient in dialoog met de de stad verder geoncretiseerd te worden. De referentieontwerpen zijn ondersteunend aan de uitgangspunten van het ontwikkelingskader. De architecturale uitwerking dient deze uitgangspunten te respecteren. Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 37

39 Deelgebieden Stad dk Kortrijk, rij Ontwikkelingskader kel ingska er Leieboorden eb or en Leiedal eda + HUB, april 2011

40 1. Site Minister Liebaertlaan 2. Site Broelparking 3. Site Heilig Hart 4. Eilandtip 5. Site Havenkaai 6. Site Weide 7. Site Blekerij 8. Site Doornstraat 9. Site Vlasmuseum 10. Site De Kien 11. Site Diksmuidekaai 12. Site Sint-Amands Leiedal eda l+ HUB, april 2011 Stad dk Kortrijk, rij Ontwikkelingskader kel ingska er Leieboorden eb orde 39

41 1. Richtlijnen voor de ontwikkeling per site Het globale ontwikkelingskader wordt per site verder uitgewerkt. Voor deze uitwerking baseren we ons op 2 insteken: de stedenbouwkundige context en ontwerpmatige criteria. Door de stedenbouwkundige context ontstaan randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden kunnen beperkingen opleggen en opportuniteiten geven voor de verdere ontwikkeling van de site. De stedenbouwkundige context is een gegeven waar de ontwerper op reageert. Het zijn als het ware zaken die van buitenaf op de site worden opgelegd. Ontwerpmatige criteria hebben betrekking op de nieuwe ontwikkeling zelf. De bouwheer/ontwerper hebben ze in de hand en kunnen er mee aan de slag gaan. Dit in tegenstelling tot de stedenbouwkundige context. Afhankelijk van de site komen bepaalde criteria wel of niet aan bod. Gebruik makend van deze 2 insteken worden de inrichtingsprincipes vervolgens ruimtelijk vertaald in een referentieontwerp (maquette of schema). De weergegeven bouwenveloppe vormt de vertrekbasis voor elk concreet project. 1.1 Stedenbouwkundige context Bereikbaarheid: Per site wordt gekeken hoe ze ontsloten is. Grootschalige onwikkelingen op niet goed ontsloten sites kunnen niet. De parkeerbehoefte wordt opgevangen op het eigen terrein. Privacy: Nieuwe ontwikkelingen moeten de kwaliteit van het geheel verbeteren. Daarom zal de privacy van bestaande woningen telkens als toetsing worden gebruikt bij het beoordelen van nieuwe ontwikkelingen. Het privacy-criterium is echter niet absoluut, het plangebied bevindt zich in een stedelijke context waardoor (een beperkte mate van) inkijk niet te vermijden is. Oriëntatie: Ook in dit criterium wordt gesteld dat de bestaande omgeving niet te veel mag lijden onder nieuwe ontwikkelingen. Schaduwwerking van nieuwe projecten wordt als beoordelingscriterium meegenomen. Opnieuw stelt zich hier de regel dat nieuwe projecten moeten bijdragen aan de kwaliteit van het geheel. Technische randvoorwaarden: In de mate van het mogelijke zijn technische randvoorwaarden opgenomen in deze studie. De scoop van de studie laat niet toe per site een volledig onderzoek naar de technische randvoorwaarden te voeren. Dit onderzoek dient per site door de ontwikkelaar te gebeuren. Indien door deze technische randvoorwaarden wordt afgeweken van het referentieontwerp in deze studie worden ze gemotiveerd door de ontwikkelaar. Nieuwe voorstellen dienen steeds in de geest van het oorspronkelijke voorstel te gebeuren. Contextuele verbijzondering: Op welbepaalde plaatsen kan worden ingespeeld op de specifieke context van de onmiddellijke omgeving. Dit kan ondermeer zijn: een grote variatie in bouwhoogte van de aanpalende bebouwing binnen het bouwblok; bestaande bebouwing in de onmiddellijke 40 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden Leiedal + HUB, april 2011

42 omgeving die een referentie vormen inzake bouwhoogte; de schaal van de nabijgelegen brug en het bruggenhoofd, aanzienlijke tussenafstanden t.o.v. de andere bebouwing (bv. tussen 2 oevers, brede laan, plein/onbebouwde ruimte met aanzienlijke afmetingen,...) Zo n verbijzondering kan deze specifieke sites extra articuleren in het integrale beeld van de Leieboorden. Een contextuele verbijzondering wordt als volgt gedefinieerd. Het zijn extra aanvullingen (bv. een bijkomend bouwvolume) van het bouwblok. Ze vormen plaatselijk een beperkte toevoeging op het stramien van het bouwblok. De sokkel/de basis waarop het bijkomend volume kan worden toegestaan, wordt bepaald door de omringende bouwblokstructuur. 1.2 Ontwerpmatige criteria Footprint: Beschrijft de wijze waarop het volume ingeplant wordt binnen de contouren van het perceel of de bebouwbare site. Maximum enveloppe: Beschrijft het maximum te bouwen volume aan de hand van bouwhoogtes. Deze bouwhoogtes houden rekening met bovenstaande criteria. Bouwhoogte nieuwe invulling: algemeen is eenzelfde bouwhoogte als (het gemiddelde van) de aangrenzende bouwvolumes van toepassing. Drie/vijf bouwlagen worden als minimale/ maximale bouwhoogtes langs de Leieboorden aangenomen. Een bouwhoogte van bv. 4 bouwlagen wordt als volgt gedefinieerd: dit zijn 4 volwaardige bouwlagen plus een willekeurige dakvorm (een plat dak of een hellend dak of het ingeschreven dakvolume). Als richtcijfer voor de bouwhoogte van bouwlagen geldt 4 meter voor het gelijkvloers en 3 meter voor de verdiepingen. Groenaanleg: Op specifieke sites worden groenvoorzieningen opgelegd. Deze kunnen dienen om de privacy te versterken of bestaande structuren te vervolledigen. Organisatie van het volume: Om inkijk te vermijden zal bij sommige ontwikkelingen een organisatie van het volume worden voorgesteld. Materialisatie: In relatie met het openbaar domein kan een specifieke materialisatie worden voorgesteld. Parkeren: Iedere nieuwe ontwikkeling lost zijn eigen parkeerproblematiek op. De parkeerdruk kan niet worden afgewimpeld op het openbaar domein. Belevingswaarde: Via referentiebeelden wordt per site aangegeven welke beleving gebouwen en openbaar domein moeten hebben. Openbaar domein: Elk project staat in relatie met zijn context. Vanuit de context worden er voor specifieke sites eisen gesteld naar de aanleg van het openbaar domein: bouwlijn specifieke materialisatie groenvoorzieningen Leiedal + HUB, april 2011 Stad Kortrijk, Ontwikkelingskader Leieboorden 41