Handreiking passend toewijzen. Anouk Corèl en Sterre Hijlkema (Platform31) Steven Kromhout en Eva Broxterman (Rigo Research en Advies)

Transcriptie

1 Anouk Corèl en Sterre Hijlkema (Platform31) Steven Kromhout en Eva Broxterman (Rigo Research en Advies)

2

3 Anouk Corèl en Sterre Hijlkema (Platform31) Steven Kromhout en Eva Broxterman (Rigo Research en Advies) Den Haag, september 2015

4 Uitgave: Platform31 Den Haag, september 2015 Postbus 30833, 2500 GV Den Haag Grafische verzorging: az grafisch serviceburo, Den Haag

5 Inhoudsopgave 1 Inleiding 7 2 Wetgeving Wetgeving tot nu toe Wetsvoorstel Passend toewijzen 9 3 Sturingsmogelijkheden 11 4 Effectverkenning sturingsmogelijkheden Huidige situatie en ontwikkelingen Effectverkenning Vijf scenario s 19 5 Betaalbaarheid en huurtoeslag 25 6 Oplossingsrichtingen deelnemende woningmarktregio s 27 7 Aandachtspunten Passend toewijzen 29

6

7 1 Inleiding Corporaties moeten vanaf 1 januari 2016 voldoen aan de passendheidsnorm. Deze nieuwe norm bepaalt dat zij aan minimaal 95 procent van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huur tot aan de aftoppingsgrens. Voor een- en tweepersoonshuishoudens is de aftoppingsgrens dit jaar 575,87 euro, voor grotere huishoudens 618,24 euro. De regeling is ingesteld om de uitgaven aan de huurtoeslag te beperken en om betaalbaarheidsproblemen bij lagere inkomensgroepen te verminderen. Voor het deel van de huur boven de aftoppingsgrens wordt momenteel geen of nog maar weinig huurtoeslag verstrekt. Voor mensen met recht op huurtoeslag waarvan 70 procent een inkomen heeft op of onder het sociaal minimum is een woning met een huur boven de aftoppingsgrens, ook met huurtoeslag, niet goed betaalbaar. Met de norm worden corporaties verplicht om deze groep een betaalbare woning toe te wijzen. De afgelopen jaren hebben de meeste corporaties bij de woningtoewijzing vooral gelet op de 90%-norm. Woningzoekenden uit de huurtoeslagdoelgroep hebben in de meeste gebieden veel keuzevrijheid, waardoor zij ook kunnen kiezen voor een woning met een hogere huur, bijvoorbeeld omdat deze een lagere energierekening hebben. Daarbij komt dat de afgelopen jaren de huren zijn gestegen als gevolg van meer woningwaarderingspunten, huurverhoging bij harmonisatie en benodigde extra inkomsten voor de verhuurdersheffing. Er worden momenteel veel minder woningen onder de aftoppingsgrens aangeboden dan dat er huurtoeslaggerechtigden worden gehuisvest. Uit onderzoek 1 blijkt dat het aantal te dure toewijzingen in de afgelopen jaren is verdrievoudigd van 11 procent in 2009 tot 31 procent in Met name regionaal zijn er forse verschillen. Vooral corporaties met bezit met veel woningwaarderingspunten (vaak landelijk of suburbaan gelegen) wijzen nu veel niet-passend toe. 7 Om de effecten van de passendheidsnorm voor verschillende woningmarktregio s in beeld te brengen en om de verschillende sturingsmogelijkheden te verkennen, hebben Platform31 en RIGO in vijf verschillende woningmarktgebieden effectverkenningen uitgevoerd. Er zijn analyses gemaakt van woningtoewijzingen in de afgelopen jaren. Met beleidssimulaties zijn de sturingsmogelijkheden per woningmarktgebied en per corporatie verkend. De resultaten hiervan worden in dit rapport getoond. In dit rapport bieden wij de beleidskaders voor het passend toewijzen, de voor- en nadelen van verschillende sturingsmogelijkheden en de belangrijkste uitkomsten van de effectverkenningen aan. 1 Companen, 2014, Achtergronden en gevolgen van het afschaffen van de passendheidstoets.

8

9 2 Wetgeving 2.1 Wetgeving tot nu toe Afschaffing passendheidstoets In 2008 is de passendheidstoets en de daaraan gekoppelde verhuisnorm uit de Wet op de huurtoeslag afgeschaft. Deze instrumenten dienden tegen te gaan dat huurtoeslagontvangers werden gehuisvest in te dure woningen, lees: woningen met een huur boven de aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Toen de Belastingdienst de uitvoering van de huurtoeslag overnam, bleek dat zij hier niet goed toe in staat was. Vervolgens is besloten de passendheidstoets en de verhuisnorm met terugwerkende kracht per 1 januari 2008 af te schaffen. Zowel Aedes als VNG hebben bij het afschaffen hun achterban opgeroepen om, vanuit het belang van de betaalbaarheid voor huurders met een laag inkomen en om de uitgaven aan de huurtoeslag te beperken, woningen blijvend passend toe te wijzen. Zeven jaar later kunnen we constateren dat weinig gehoor is gegeven aan deze oproep. Evaluatie Het devies van de Tweede Kamer na de afschaffing van de passendheidstoets en de verhuisnorm is om de stijging te monitoren van het aandeel huurtoeslagontvangers met een huurprijs boven de aftoppingsgrens. Inmiddels blijkt uit onderzoek dat het aandeel huishoudens met huurtoeslag dat een huur boven de aftoppingsgrens betaalt aanzienlijk is toegenomen en het huurtoeslagbudget fors stijgt. Dit komt doordat corporaties de afgelopen jaren beperkt hebben gestuurd op passendheid bij woningtoewijzing en de huurprijzen de afgelopen jaren zijn gestegen. Andere belangrijke redenen voor de stijging van de huurtoeslag zijn de toename van het aantal huurtoeslaggerechtigden door economische omstandigheden en huishoudensverdunning en de vergrijzing. Ouderen krijgen voor het huurdeel boven de aftoppingsgrens nog wel huurtoeslag, terwijl dat voor huishoudens onder de 65 jaar niet geldt. 9 Herintroductie passendheidsnorm Om de stijging van de huurtoeslag te beperken en om te voorkomen dat lage inkomensgroepen in te dure woningen terechtkomen, heeft het Rijk besloten om de passendheidsnorm te herintroduceren. In de nieuwe woningwet is een AmvB opgenomen die dit mogelijk maakt. Het herziende beleid gaat van kracht vanaf 1 janu a ri Woningcorporaties worden verplicht om aan minstens 95 procent van de mensen met potentieel recht op huurtoeslag een woning toe te wijzen met een huur onder de aftoppingsgrenzen. 2.2 Wetsvoorstel Passend toewijzen Hieronder zijn de belangrijkste punten uit het wetsvoorstel voor Passend toewijzen opgenomen. De wet De passendheidsnorm bepaalt dat corporaties aan minimaal 95 procent van de woningzoekenden die op basis van hun inkomen recht hebben op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huur tot aan de aftoppingsgrens. Aftoppingsgrens De aftoppingsgrens bedraagt (prijspeil 2015): Bij één- en tweepersoonshuishoudens: maximaal 576,87 euro Bij drie- en meerpersoonshuishoudens: maximaal 618,24 euro De aftoppingsgrens huurtoeslag betreft de subsidiabele huurprijs. In de regeling Passend toewijzen gaat het om de kale huurprijs.

10 Welke woningen tellen mee? De passendheidsnorm geldt voor alle nieuwe verhuringen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens en geldt voor alle woningen met een (kale) huurprijs tot maximaal 710,68 euro (prijspeil 2015). Ook onzelfstandige woningen, kamers of wooneenheden die via intermediaire verhuurders worden verhuurd, tellen mee voor de passendheidstoets. Haalt een woningcorporatie de norm niet, dan krijgt ze mogelijk een sanctie, bijvoorbeeld een bestuurlijke boete, van de toezichthouder. Kale huurprijs Bij de uitwerking van de passendheidsnorm wordt zo veel mogelijk aangesloten op de toewijzingsnorm in de staatssteunregeling. Hiermee wordt voorkomen dat corporaties op meerdere wijzen moeten rapporteren. Bij de passendheidstoets wordt daarom uitgegaan van de kale huurprijs, dus exclusief subsidiabele servicekosten. Daarnaast geldt bij toetsing het inkomen vermeld op het aangeleverde IBRI-formulier, dat ook wordt gebruikt voor de EU-inkomenstoets. Hierbij geldt: Het inkomen van inwonende kinderen telt niet mee. Er vindt geen toets op vermogen plaats. Het kan dus zo zijn dat een huishouden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens geen recht heeft op huurtoeslag als gevolg van het eigen vermogen. Voor de passendheidstoets telt dit huishouden echter wel mee. 10 Alle huishoudens tellen mee Alle huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens worden meegenomen in de passendheidsnorm, dus ook: Jongeren onder de 23 jaar: ook voor deze groep worden woningen onder de aftoppingsgrens als passend beschouwd, ondanks het feit dat zij alleen huurtoeslag krijgen bij een huur onder de kwaliteitskortingsgrens. Ouderen boven de 65 jaar: deze groep krijg boven de aftoppingsgrenzen nog gedeeltelijk huurtoeslag, maar moet evengoed onder de aftoppingsgrens gehuisvest worden. Studenten. Statushouders. Huishoudens die via een intermediaire verhuurder een corporatiewoning toegewezen krijgen. Deze intermediaire verhuurder is verplicht een inkomenstoets te doen. Mensen met een zware zorg-indicatie. Huishoudens met een urgentieverklaring. Arbeidsmigranten. Mogelijk uitzondering voor zorgwoningen Aedes en Actiz hebben verzocht een uitzondering op de passendheidsnorm mogelijk te maken voor woningen die voldoen aan de criteria van de zorgwoningtoeslag. Dit vanwege de extra kosten die de exploitatie van zorgwoningen met zich meebrengt. Aedes en Actiz hebben tot 1 oktober 2015 de tijd om met een onderbouwing te komen. Een volledige beschrijving van de wetgeving Passend toewijzen is te vinden op de website van Aedes.

11 3 Sturingsmogelijkheden De percentages huurtoeslaggerechtigden die momenteel passend worden toegewezen, verschillen sterk per corporatie. De een heeft een grotere opgave dan de ander, maar alle corporaties moeten ermee aan de slag. Met name corporaties in landelijke of perifere gebieden hebben het lastig. Om te voldoen aan de passendheidsnorm zijn er verschillende sturingsmogelijkheden. Vaak zal een combinatie van sturingsmogelijkheden worden gebruikt. Strikter toewijzen: door strikter toe te wijzen met een meerlaagse inkomenstabel, kunnen woningzoekenden naar de juiste woningen geleid worden. Ook hier zijn weer verschillende mogelijkheden. Door huurtoeslaggerechtigden woningen boven de aftoppingsgrens te ontzeggen, ben je er zeker van dat je de norm haalt. Dit gaat echter ten koste van de slaagkans van deze groep. Door de niet-huurtoeslaggerechtigden vervolgens niet toe te laten tot de woningen onder de aftoppingsgrens, kan dit gedeeltelijk gecompenseerd worden. Verlagen van de huren: door de huurprijs onder de passendheidstoets te brengen, kan gezorgd worden dat de slaagkansen van de primaire doelgroep niet te veel afnemen. De inkomstenderving die hiermee gemoeid is kan eventueel weer gecompenseerd worden door andere woningen in huurprijs te verhogen. Tweehurenbeleid: woningen kunnen geadverteerd worden met twee huurprijzen. Een huurprijs die in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning en een (lagere) huurprijs die geldt indien het huishoudens die de woning toegewezen krijgt huurtoeslaggerechtigd is. Afhankelijk van het inkomen van het huishouden dat de woning toegewezen krijgt, wordt de huurprijs bepaald. Samenstelling van de voorraad: sobere en kleine woningen kunnen makkelijker onder de aftoppingsgrens aangeboden worden. Deze strategie is alleen voor de lange termijn geschikt. Het duurt immers even voordat de woningvoorraad is aangepast. 11 In onderzoek zijn verschillende sturingsmogelijkheden verkend en de effecten voor de slaagkansen voor de verschillende doelgroep en financiering van de corporatie in beeld gebracht. Daarnaast zijn er natuurlijk maatschappelijke effecten. Hieronder hebben we de sturingsmogelijkheden uitgebreider beschreven en ook de maatschappelijke effecten meegenomen. Tweehurenbeleid Een manier om aan de passendheidsnorm te voldoen is het tweehurenbeleid, waarbij een woning geadverteerd wordt met een reguliere huurprijs en met een lagere volkshuisvestelijke huurprijs. Woningen worden aangeboden met een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning en huishoudens uit alle inkomenscategorieën kunnen hierop reageren. Huurtoeslaggerechtigden die reageren op een woning boven de aftoppingsgrens, krijgen bij toewijzing de lagere (volkshuisvestelijke) huurprijs waardoor de woning onder de voor hen passende aftoppingsgrens komt. Niet-huurtoeslaggerechtigden betalen de reguliere huurprijs. Voordeel van het tweehurenbeleid is dat de keuzevrijheid van woningzoekenden gehandhaafd blijft en de betaalbaarheid van het wonen voor de groep net boven de huurtoeslaggrens niet afneemt. Deze groep kan immers nog steeds reageren op woningen onder de aftoppingsgrens. Daarnaast blijft de prijs-kwaliteitsverhouding in stand en wordt de woning aangeboden voor een prijs die in verhouding is met de kwaliteit. Een nadeel van de regeling is dat je woningzoekenden die niet-passend reageren in feite beloont door hen een hoge korting te geven.

12 Factoren om rekening mee te houden Indien voor het tweehurenbeleid wordt gekozen, zijn de volgende factoren van belang: Huishoudensomvang Bij het tweehurenbeleid is het raadzaam te overwegen om eisen te stellen aan de huishoudensgrootte bij woningtoewijzing. Je wilt immers niet dat een klein huurtoeslaggerechtigd huishouden in een eengezinswoning terecht komt en de corporatie vervolgens een maximale korting moet geven. Beleid andere corporaties Indien andere corporaties in het woningmarktgebied een beleid hanteren waarbij huurtoeslaggerechtigden worden uitgesloten van de woningen boven de aftoppingsgrens, is er een kans dat huurtoeslaggerechtigden vaker kiezen voor een woning van de corporatie met het tweehurenbeleid. Daar hebben ze immers meer keuzevrijheid en komen ze in aanmerking voor relatief dure woningen met korting. Dit betekent dat de corporatie meer huurtoeslaggerechtigden moet huisvesten en meer moet aftoppen dan op basis van de huidige verhuringen is doorgerekend. 12 Huurderving Corporaties die op voorhand huren verlagen tot onder de aftoppingsgrens, doen dit hoogstwaarschijnlijk vooral bij woningen die al redelijk dicht bij de aftoppingsgrenzen zitten. Door pas na woningtoewijzing af te toppen, moeten ook woningen die tegen de huurtoeslaggrens zitten naar beneden bijgesteld worden tot onder de aftoppingsgrens. Hier komt meer huurderving bij kijken. Eventueel zou dit beleid gecombineerd kunnen worden met een algemene huurverhoging om de huurderving te compenseren. Een andere mogelijkheid is om een beperkt aantal woningen aan te bieden met een tweehurenbeleid. In de advertenties kan de corporaties duidelijk maken welke woningen wel en niet met een tweehurenbeleid worden aangeboden en wie daarvoor in aanmerking komt. Voor- en nadelen ten opzichte van strikter toewijzen: Voordelen tweehurenbeleid: Meer keuzevrijheid voor woningzoekenden. Betaalbaarheid voor huurders met inkomen net boven de huurtoeslaggrens komt niet onder druk mits deze huurders reageren op woningen onder de aftoppingsgrens. Slaagkansen inkomensgroepen blijven gelijk. Betaalbaarheid voor de primaire doelgroep verbetert. Nadelen tweehurenbeleid ten opzichte van strikter toewijzen: Het zorgt voor een relatief hoge huurderving. Jaarlijkse huuropbrengsten en huursomontwikkeling kan minder goed ingeschat worden. De corporatie beloont huishoudens die op een niet-passende woning reageren met een korting. Afhankelijk van het beleid van andere corporaties in het gebied, heb je kans dat meer huurtoeslaggerechtigden op woningen van de verhuurder met tweehurenbeleid reageren. Prijs-kwaliteitsverhouding blijft in theorie overeind. Indien de corporatie veel woningen moet aftoppen, komt in de praktijk alsnog een samenklontering van woningen net onder de aftoppingsgrenzen.

13 Corporatie Portaal wil het tweehurenbeleid hanteren. Zij hebben het handhaven van de keuzevrijheid en zo nodig aftoppen afgewogen tegen het scenario om betaalbare woningen met voorrang toe te wijzen aan huurtoeslag gerechtigheden. De betaalbaarheid voor de groep net boven de huurtoeslaggrens en de keuzevrijheid zijn doorslaggevend geweest om te kiezen voor het tweehurenbeleid. Nicole Jansen van Portaal zegt hierover: De groep met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens kan minder maandhuur opbrengen dan de groep die net wel huurtoeslag krijgt. Door de keuzevrijheid te handhaven worden de niet-huurtoeslaggerechtigden niet gedwongen om woningen te kiezen boven de aftoppingsgrens. Daarnaast heeft het tweede scenario invloed op een gesegregeerde invulling van de woningvoorraad: mensen met een laag inkomen komen zo bij elkaar te wonen waardoor leefbaarheidsproblemen kunnen ontstaan. Naast keuzevrijheid is tot slot het renderend houden van energiemaatregelen een belangrijke overtuiging voor de keuze in beleid. Portaal ziet aftoppen als een oplossing voor de korte termijn. Zij willen op de langere termijn toewerken naar het aanpassen van de portefeuille richting sober, doelmatig én betaalbaar. Daarnaast hoopt Portaal dat er op termijn een huur-op-maat systeem wordt ingevoerd waardoor het ook mogelijk is om na de poort op inkomen te controleren en de huurprijs hierop aan te passen. Strikter toewijzen aan primaire doelgroep Door huurtoeslaggerechtigden de woningen boven de aftoppingsgrenzen te ontzeggen, wordt voldaan aan de passendheidsnorm. Indien de corporatie vrijwel alle woningen aanbiedt onder de aftoppingsgrenzen, is dat goed mogelijk zonder dat de slaagkans van de primaire doelgroep verslechtert. Voor veel corporaties betekent het echter dat de slaagkans van deze groep verslechtert, tenzij er maatregelen worden genomen om dit effect te compenseren. Voordelen De prijs-kwaliteitsverhouding blijft constant. De corporatie heeft geen huurderving. 13 Nadelen Er zijn minder woningen beschikbaar voor de primaire doelgroep, doordat zij alleen woningen onder de aftoppingsgrenzen toebedeeld krijgen. De keuzevrijheid van de primaire doelgroep wordt beperkt. Strikter toewijzen aan primaire en secundaire doelgroep Dit scenario gaat ervan uit dat de primaire doelgroep alleen woningen onder de aftoppingsgrens krijgt toegewezen. Om de negatieve effecten op de slaagkans van de primaire doelgroep te compenseren, krijgen hogere inkomens alleen woningen boven de aftoppingsgrenzen toegewezen. Bij dit scenario is het belangrijk om de slaagkansen voor de een- en tweepersoonshuishoudens en de drie- en meerpersoonhuishoudens afzonderlijk in beeld te brengen. Indien veel woningen een huurprijs hebben tussen de eerste en tweede aftoppingsgrens wat bij veel corporaties zo is is er een groot aantal woningen waar alleen de drie- en meerpersoonhuis houdens op kunnen reageren. Indien niet wordt bijgestuurd, is de kans groot dat de slaagkans voor de huurtoeslaggerechtigden drie- en meerpersoonshuishoudens fors toeneemt terwijl deze voor de huurtoeslaggerechtigden een- en tweepersoonshuishoudens afneemt. Een variant is om de secundaire doelgroep niet uit te sluiten voor de woningen onder de aftoppingsgrenzen, maar deze groep in de volgordebepaling te laten aansluiten achter de huishoudens in de primaire doelgroep. Dus de primaire doelgroep heeft voorrang, maar niet exclusief toegang in het prijssegment tot de aftoppingsgrenzen.

14 Voordelen Prijs-kwaliteitsverhouding blijft constant. De corporatie heeft geen huurderving. Nadelen Betaalbaarheid voor de secundaire doelgroep neemt af aangezien zij gedwongen worden om hogere huren te betalen. Minder keuzevrijheid primaire en secundaire doelgroep. Bij corporaties waar het aantal woningen onder de aftoppingsgrens dat in een jaar vrijkomt lager is dan het aantal huurtoeslaggerechtigden dat een woning zoekt, is dit nog steeds nadelig voor de slaagkans van deze groep. Verlagen huren Door de huurprijs onder de passendheidstoets te brengen, kan gezorgd worden dat de slaagkans van de primaire doelgroep in stand blijft. Voor de meeste corporaties zal deze maatregel noodzakelijk zijn. Bij dit scenario stappen corporaties af van het streefhuurbeleid op basis van een generiek percentage van de maximale huur maar verlagen zij de huur tot net onder de aftoppingsgrenzen. De inkomstenderving die hiermee gemoeid gaat, kan eventueel weer gecompenseerd worden door andere woningen in huurprijs te verhogen. 14

15 15

16 16

17 4 Effectverkenning sturingsmogelijkheden Om zicht te krijgen op de effecten van de passendheidsnorm in verschillende woningmarktregio s en om corporaties te ondersteunen, is Platform31 het project Passend toewijzen gestart. In opdracht van Platform31 heeft RIGO verkenningen uitgevoerd naar de verschillende sturingsmogelijkheden. Onderzoeksopzet In het onderzoek staan de onderstaande vragen centraal: wat betekenen de verschillende sturingsmogelijkheden voor de kansen van verschillende inkomensgroepen en de verhuurbaarheid van de woningen boven de aftoppingsgrens? In hoeverre is een aanpassing van het huurbeleid van corporaties nodig om de huisvesting van lage inkomens op peil te houden? En kan dat zonder een groot verlies aan huurinkomsten? Onderzoeksgebieden De verkenningen hebben plaatsgevonden in vijf gebieden, verspreid over het land: In Lelystad verhuurt de lokale woningcorporatie Centrada haar woningen via een eigen verdeelsysteem. In Maastricht verhuren drie woningcorporaties hun woningen via één gezamenlijk verdeelsysteem, dat beheerd wordt door Woningburo Maastricht. In de regio Rotterdam verhuren de woningcorporaties, verenigd in Maaskoepel, hun woningen via één regionaal verdeelsysteem. In de Westelijke Mijnstreek verhuren de woningcorporaties hun woningen elk via een eigen verdeelsysteem. Via het verdeelsysteem Woongaard worden de corporatiewoningen in vier subregio s verhuurd: Rivierenland, Land van Heusden en Altena, Bommelerwaard en Alblasserwaard-Vijfherenlanden (AV-regio). 17 Bronnen Basis voor de analyses vormen gegevens over de woonruimteverdeling in de afgelopen jaren in de vijf gebieden. Daarvoor hebben we registratiedata opgevraagd uit de verdeelsystemen in de gebieden. Op basis daarvan zijn analysebestanden samengesteld over de reacties en verhuringen in de afgelopen jaren. Het verdeelsysteem Woongaard wordt beheerd door WoningNet. In dit gebied heeft WoningNet Onderzoek & Advies de data verzameling en een deel van de analyses op zich genomen. In de Westelijke Mijnstreek, waar geen gezamenlijk verdeelsysteem is, zijn om praktische redenen alleen verhuurgegevens bij de corporaties opgevraagd. RIGO heeft hiervoor een format aangeleverd, waarin de benodigde gegevens per verhuring zijn gespecificeerd. Het gaat om de kenmerken van verhuurde woningen en geslaagde woningzoekenden, waaronder de huurprijzen en inkomens. 4.1 Huidige situatie en ontwikkelingen In de eerste stap van de analyse kijken we naar de verhuringen die de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden in de vijf onderzoeksgebieden. Daarbij beperken we ons tot de verhuringen in het gereguleerde segment: tot de huurtoeslaggrens.

18 Tabel 4.1 laat zien hoeveel procent van de gereguleerde woningen de afgelopen drie jaar verhuurd zijn met een kale huurprijs onder de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens. In alle vijf onderzoeksgebieden is het percentage woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen gedaald. Het gereguleerde aanbod is dus duurder geworden. In Lelystad en de Westelijke Mijnstreek was dat in mindere mate het geval. In het werkgebied van Woongaard zijn de huurprijzen vooral in de periode gestegen. Tabel 4.1 Percentage verhuringen tot de 2 e aftoppingsgrens Gebieden Maastricht 86% 83% 74% Westelijke Mijnstreek 81% 81% 80% Woongaard 60% 60% 57% Lelystad 91% 76% 84% Regio Rotterdam 81% 78% 73% De stijging van de huurprijzen heeft niet geleid tot minder toewijzingen aan lage inkomens. Integendeel, het percentage verhuringen aan de primaire doelgroep (huishoudens die huurtoeslag kunnen ontvangen) is zelfs gestegen. In alle gebieden lag dit percentage in 2014 op 70% of meer (Tabel 4.2). Kennelijk hebben lagere inkomens de hogere huurprijzen niet als belemmering ervaren om de woning te huren. 18 Tabel 4.2 Percentage verhuringen aan de primaire doelgroep Gebieden Maastricht 82% 79% 84% Westelijke Mijnstreek 77% 75% 79% Woongaard 64% 64% 72% Lelystad 83% 78% 85% Regio Rotterdam 76% 77% 80% In de gebieden waar het percentage verhuringen tot aan de 2 e aftoppingsgrens het meest is gedaald, is het percentage van de primaire doelgroep dat passend is gehuisvest eveneens gedaald (Tabel 4.3). In 2014 lag het percentage van de primaire doelgroep dat onder de aftoppingsgrens gehuisvest werd in elk gebied lager dan 95%. In Lelystad was het aandeel passende verhuringen aan de primaire doelgroep het grootst (87%) en in het werkgebied van Woongaard het laagst (48%). Tabel 4.3 Percentage passend verhuurd aan de primaire doelgroep Gebieden Maastricht 84% 80% 66% Westelijke Mijnstreek 77% 77% 77% Woongaard 52% 49% 45% Lelystad 86% 79% 87% Regio Rotterdam 72% 69% 62%

19 De woningen boven de aftoppingsgrenzen die aan de primaire doelgroep zijn verhuurd, zijn vaak relatief grote (eengezins)woningen, nieuwe (zorg) woningen en woningen met een gunstig energielabel. Deze woningen hebben een relatief hoge maximale huur. De huishoudens uit de primaire doelgroep die in deze (volgens de nieuwe norm niet-passende) woningen terecht zijn gekomen zijn vaak relatief grote en oudere huishoudens. Jongeren en alleenstaanden uit de primaire doelgroep zijn meestal wel passend onder de aftoppingsgrens gehuisvest. 4.2 Effectverkenning Door de komst van de passendheidsnorm zullen de corporaties in de onderzoeksgebieden het aantal toewijzingen van woningen boven de aftoppingsgrenzen aan woningzoekenden uit de primaire doelgroep moeten beperken om aan de 95%-norm te kunnen voldoen. In eerste instantie kan dit door de primaire doelgroep de toegang tot deze woningen te ontzeggen. Om de slaagkansen van de primaire doelgroep in stand te houden kunnen corporaties hun toewijzingsbeleid en/of hun huurbeleid aanpassen. In het onderzoek zijn de effecten van deze maatregelen verkend aan de hand van een simulatiemodel. Simulatiemodel Om de effecten van de passendheidsnorm in beeld te brengen heeft RIGO een model ontwikkeld waarmee de effecten van verschillende huurinkomensnormen gesimuleerd kunnen worden. De input voor het model vormen de reacties van woningzoekenden op woningadvertenties in Het model biedt de mogelijkheid om aan twee knoppen te draaien: de huurinkomensnormen die bij de toewijzing worden gehanteerd en de huurprijzen waarmee de woning wordt aangeboden. Bij de huurinkomensnormen kan per inkomensgroep worden ingesteld in welke huurklassen deze groep terecht kan. De huurprijs waarmee de woning wordt geadverteerd kan per huurklasse naar boven of naar beneden worden bijgesteld. Woningen kunnen niet in een hogere huurklasse terechtkomen, maar wel in een lagere huurklasse (aftoppen). Het is ook mogelijk om een maximum in te stellen: de streefhuur of de maximale huurprijs volgens de gegevens die de corporaties hebben aangeleverd. Na het instellen van de knoppen stelt het simulatiemodel per woning vast welke passende woningzoekende de woning toegewezen krijgt. Als er geen reactie is van een passende kandidaat, dan wordt de woning toegewezen aan een niet-passende kandidaat met het hoogste rangnummer Vijf scenario s Op basis van het simulatiemodel kunnen tal van scenario s worden doorgerekend. In deze rapportage beperken we ons tot vijf scenario s, die hieronder worden toegelicht. Scenario 1 Strikter toewijzen (a) In het eerste scenario passen we alleen de passendheidsnorm toe: woningzoekenden uit de primaire doelgroep mogen hierin niet meer reageren op woningen boven de aftoppingsgrens. Het gevolg is dat deze woningzoekenden geen woning meer krijgen, tenzij er geen enkele andere kandidaat is. Tabel 4.4 Uitgangspunten scenario 1: Strikter toewijzen (a) Knoppen Instellingen Huurinkomensnormen Huurbeleid Primaire doelgroep alleen in woningen tot aftoppingsgrenzen Geen aanpassingen

20 Het (voorspelbare) gevolg is dat het aantal toewijzingen aan de primaire doelgroep in scenario 1 fors afneemt ten opzichte van het nulscenario: de toewijzingen in In absolute zin is de afname in de meeste regio s het grootst bij de een- en tweepersoonshuishoudens, omdat het grootste deel van de primaire doelgroep uit kleine huis houdens bestaat. De procentuele afname is in drie van de vijf gebieden juist groter bij de grote huishoudens (zie Tabel 4.5). In de Westelijke Mijnstreek neemt het aantal toewijzingen aan deze groep nauwelijks af: de daling van het aantal toewijzingen boven de tweede aftoppingsgrens wordt daar bijna volledig gecompenseerd door een toename van het aantal toewijzingen tussen de eerste en tweede aftoppingsgrens. Tabel 4.5 Toe- of afname aantal toewijzingen per inkomensgroep, scenario 1 t.o.v. nulscenario (2014) Gebieden Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Overige groepen 1&2 personen 3+ personen Maastricht -19% -36% 125% 436% Westelijke Mijnstreek -25% 1% 60% 109% Woongaard -28% -13% 132% 139% Lelystad -5% -17% 50% 100% Regio Rotterdam -31% -36% 128% 101% 20 Door het wegvallen van de primaire doelgroep kunnen meer woningen boven de aftoppingsgrenzen worden toegewezen aan woningzoekenden uit de secundaire doelgroep en midden- en hogere inkomens. In sommige gebieden zou het aantal toewijzingen aan deze groepen (bij voldoende vraag) meer dan verdubbelen. Tabel 4.6 toont de gevolgen van scenario 1 voor de huurprijzen die de inkomensgroepen betalen. In alle gebieden dalen de gemiddelde huurprijzen die nieuwe huurders uit de primaire doelgroep betalen ten opzichte van het nulscenario, omdat woningen boven de aftoppingsgrens niet meer beschikbaar zijn voor deze groep. Onder de aftoppingsgrens blijven het aantal woningen en de huurprijzen voor de primaire doelgroep gelijk. Er is in dit scenario dus geen sprake van een verbetering van de betaalbaarheid voor de primaire doelgroep. Tabel 4.6 Toe- of afname gemiddelde huurprijs per inkomensgroep, scenario 1 t.o.v. nulscenario (2014) Gebieden Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Overige groepen 1&2 personen 3+ personen Maastricht -32,59-67,53 85,03 55,10 Westelijke Mijnstreek -48,17-12,38 35,83 15,99 Woongaard -32,08-34,79 56,47 15,29 Lelystad -4,55-7,36 16,21 44,11 Regio Rotterdam -41,87-56,36 50,41 31,62

21 Scenario 2 Strikter toewijzen (b) Om de gevolgen van de verslechterde slaagkans voor de primaire doelgroep te verzachten, zouden woningzoekenden met een hoger inkomen (secundaire doelgroep en hoger) geweerd kunnen worden uit de woningen onder de aftoppingsgrenzen. Dat hebben we in het tweede scenario in het model toegepast. Tabel 4.7 Uitgangspunten scenario 2: Strikter toewijzen (b) Knoppen Instellingen Huurinkomensnormen Huurbeleid Primaire doelgroep alleen in woningen tot aftoppingsgrenzen Overige groepen alleen in woningen vanaf 2e aftoppingsgrens Geen aanpassingen De uitkomsten laten zien dat het weren van de hogere inkomensgroepen uit de goedkope woningen een deel van de afname van het aantal toewijzingen aan de primaire doelgroep kan compenseren (zie Tabel 4.8). In de meeste gebieden neemt het aantal toewijzingen aan grote huishoudens uit de primaire doelgroep in dit scenario zelfs toe ten opzichte van het nulscenario. Uitzondering is Lelystad, waar juist de kleine huishoudens uit de primaire doelgroep profiteren van dit scenario. Tabel 4.8 Toe- of afname aantal toewijzingen per inkomensgroep, scenario 2 t.o.v. nulscenario (2014) Gebieden Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Overige groepen 1&2 personen 3+ personen Maastricht -3% -22% 43% 400% 21 Westelijke Mijnstreek -13% 50% -21% 36% Woongaard -17% 11% 47% 121% Lelystad 7% -4% -19% 50% Regio Rotterdam -13% 4% 35% 35% Net als in scenario 1 liggen de gemiddelde huurprijzen van de primaire doelgroep in scenario 2 lager dan in het nulscenario, behalve bij de grote huishoudens in de Westelijke Mijnstreek. Voor deze groep geldt dat de toename van het aantal toewijzingen tussen de twee aftoppingsgrenzen in dit scenario zwaarder doorweegt in de gemiddelde huurprijs dan de afname van het aantal toewijzingen boven de tweede aftoppingsgrens. Tabel 4.9 Toe- of afname gemiddelde huurprijs per inkomensgroep, scenario 2 t.o.v. nulscenario (2014) Gebieden Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Overige groepen 1&2 personen 3+ personen Maastricht -31,11-67,81 115,12 66,01 Westelijke Mijnstreek -42,33 7,23 114,93 52,00 Woongaard -35,06-37,64 106,26 25,88 Lelystad -0,80-7,92 37,81 78,23 Regio Rotterdam -39,30-46,84 103,66 74,72

22 Voor de woningzoekenden die niet tot de primaire doelgroep behoren nemen de gemiddelde huurprijzen fors toe wanneer zij niet meer in aanmerking komen voor woningen onder de aftoppingsgrenzen. Dit geldt met name voor de secundaire doelgroep, omdat deze groep in 2014 relatief vaak een woning onder de aftoppingsgrenzen toegewezen kreeg. In vier van de vijf gebieden stijgt de gemiddelde huurprijs van de secundaire doelgroep in dit scenario met meer dan 100 per maand. Scenario 3 Strikter toewijzen en huurprijzen verlagen Een tweede manier om de gevolgen voor de primaire doelgroep (verslechterde slaagkans) te verzachten is om de huurprijzen aan te passen. De vraag is in hoeverre daarmee de problemen voor de primaire doelgroep verminderd worden en welke financiële gevolgen dit heeft voor de corporatie. In scenario 3 worden dezelfde huurinkomensnormen gehanteerd als in scenario 2, maar worden daarnaast de huurprijzen boven de 2 e aftoppingsgrens met 10% verlaagd. Daardoor komt een deel van deze woningen onder de aftoppingsgrenzen terecht. Tabel 4.10 Uitgangspunten scenario 3: Strikter toewijzen en huurprijzen verlagen Knoppen Huurinkomensnormen Huurbeleid Instellingen Primaire doelgroep alleen in woningen tot aftoppingsgrenzen Overige groepen alleen in woningen vanaf 2e aftoppingsgrens -10% in segment tussen 2e aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens 22 Door de huurverlaging is het aantal toewijzingen aan de primaire doelgroep in scenario 3 groter dan in scenario 2 (zie Tabel 4.11). Vooral de grote huishoudens profiteren van de verschuiving van woningen van boven de 2 e aftoppingsgrens naar onder de 2 e aftoppingsgrens. Tabel 4.11 Toe- of afname aantal toewijzingen per inkomensgroep, scenario 3 t.o.v. nulscenario (2014) Gebieden Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Overige groepen 1&2 personen 3+ personen Maastricht 0% 0% -7% 109% Westelijke Mijnstreek -8% 108% -74% -48% Woongaard -14% 70% -21% 22% Lelystad 8% 16% -60% 0% Regio Rotterdam -5% 62% -47% -28% De 10% huurverlaging boven de 2 e aftoppingsgrens zorgt voor een gemiddelde huurprijs die ruim 6 tot 26 lager is dan in De primaire doelgroep profiteert vooral door de grotere beschikbaarheid en niet zozeer door lagere gemiddelde huurprijzen. Bij de secundaire doelgroep en hogere inkomens die een woning boven de 2 e aftoppingsgrens toegewezen krijgen ligt de gemiddelde huurprijs in scenario 3 lager dan in scenario 2.

23 Tabel 4.12 Toe- of afname gemiddelde huurprijs per inkomensgroep, scenario 3 t.o.v. nulscenario (2014) Gebieden Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Overige groepen Totaal 1&2 personen 3+ personen Maastricht -27,44-52,18 106,32 25,48-17,23 Westelijke Mijnstreek -36,37 26,92 80,41 16,56-13,02 Woongaard -47,13-47,66 63,31-18,77-26,05 Lelystad -2,24-15,44 7,22 53,24-7,11 Regio Rotterdam -36,31-35,31 68,48 32,43-19,66 Scenario 4 Strikter toewijzen en huurprijzen verlagen/verhogen De huurderving uit scenario 3 kan deels gecompenseerd worden door bij woningen onder de aftoppingsgrenzen de huurprijzen te verhogen. In scenario 4 voeren we bij deze woningen een huurstijging door van 5% (tot maximaal de aftoppingsgrenzen). De overige instellingen zijn gelijk aan scenario 3. Tabel 4.13 Uitgangspunten scenario 4: Strikter toewijzen en huurprijzen verlagen/verhogen Knoppen Huurinkomensnormen Huurbeleid Instellingen Primaire doelgroep alleen in woningen tot aftoppingsgrenzen Overige groepen alleen in woningen vanaf 2e aftoppingsgrens -10% in segment tussen 2e aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens +5% in segmenten tot 2e aftoppingsgrens (incl. aftoppen) 23 De aantallen toewijzingen per inkomensgroep zijn gelijk aan scenario 3. Tabel 4.14 laat de verandering van de gemiddelde huurprijzen zien. In alle gebieden is de gemiddelde huurderving logischerwijs lager dan in scenario 4. In de Westelijke Mijnstreek zou in dit scenario zelfs sprake zijn van hogere huurinkomsten. Tabel 4.14 Toe- of afname gemiddelde huurprijs per inkomensgroep, scenario 4 t.o.v. nulscenario (2014) Gebieden Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Overige groepen Totaal 1&2 personen 3+ personen Westelijke Mijnstreek -17,35 41,17 80,41 16,56 2,90 Woongaard -31,27-37,85 65,18-18,21-13,88 Lelystad 2,19-14,63 8,83 53,24-4,10 Regio Rotterdam -18,65-22,72 68,71 33,51-5,52 In dit scenario, waarbij alleen de primaire doelgroep in aanmerking komt voor woningen onder de aftoppingsgrenzen, betaalt deze groep de rekening voor de huurstijging. Per saldo liggen de gemiddelde huurprijzen voor deze groep in scenario 4 nog altijd lager dan in het nulscenario.

24 Scenario 5 Tweehurenbeleid Een heel andere manier om met de passendheidsnorm om te gaan, is om een tweehurenbeleid te voeren. Daarbij wordt de huurprijs van een woning (zo nodig) afgetopt op de (betreffende) aftoppingsgrens wanneer die aan een huishouden uit de primaire doelgroep wordt toegewezen. In scenario 5 wordt dit beleid toegepast op de toewijzingen uit 2014, zonder striktere huurinkomensnormen. Daardoor zijn er geen verschillen in de toewijzingen per inkomensgroep, ten opzichte van het nulscenario. Tabel 4.15 Uitgangspunten scenario 5: Tweehurenbeleid Knoppen Huurinkomensnormen Huurbeleid Instellingen Geen aanpassingen Bij toewijzing aan primaire doelgroep vindt aftopping plaats De gemiddelde huurderving door het aftoppen van woningen bedraagt ruim 6 tot ruim 32 per woning per maand. De huurderving is het grootst in het gebied waar de primaire doelgroep in 2014 het minst passend werd gehuisvest: het werkgebied van Woongaard. De lagere huren komen alleen ten goede aan de primaire doelgroep. De gemiddelde huurprijzen van de overige inkomensgroepen blijven gelijk. Tabel 4.16 Toe- of afname gemiddelde huurprijs per inkomensgroep, scenario 5 t.o.v. nulscenario (2014) Gebieden Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Overige groepen Totaal 24 1&2 personen 3+ personen Westelijke Mijnstreek -15,44-8,45 0,00 0,00-10,98 Woongaard -37,08-44,99 0,00 0,00-32,48 Lelystad -7,30-8,00 0,00 0,00-6,39 Regio Rotterdam -22,91-29,43 0,00 0,00-19,48 Uit de effectverkenningen blijkt dat het mogelijk is om de passendheidsnorm te halen en de negatieve gevolgen voor de primaire doelgroep te compenseren door zowel de huurinkomensnormen als het huurbeleid aan te passen. In gebieden die al relatief veel huurders met een laag inkomen passend huisvesten, kan dit ook zonder dat de huurinkomsten van de corporaties achteruit gaan. Om de huurderving bij het aftoppen van huurprijzen te compenseren, kunnen de huurprijzen van woningen onder de aftoppingsgrenzen worden verhoogd tot aan de aftoppingsgrenzen. Een alternatief is het voeren van een tweehurenbeleid, waarbij de kansen voor de inkomensgroepen gelijk blijven en de huurverlaging alleen terechtkomt bij de primaire doelgroep. Evt. zou dit beleid gecombineerd kunnen worden met een algemene huurverhoging om de huurderving te compenseren.

25 5 Betaalbaarheid en huurtoeslag De passendheidsnorm wordt om twee redenen ingevoerd: ten eerste om de betaalbaarheid van corporatiewoningen te verbeteren en ten tweede om het beslag op de huurtoeslag te verminderen. Om te onderzoeken in hoeverre deze doelstellingen van het Rijk gehaald kunnen worden hebben we de effectverkenning voor één gebied uitgebreid met een berekening van de huurtoeslag en de netto huurlasten, uitgaande van de huurprijzen en inkomens die bij toewijzing geregistreerd zijn. Als onderzoeksgebied hebben we gekozen voor het werkgebied van Woongaard, omdat daar de grootste beleidsopgave ligt om de passendheidsnorm te halen. Netto huurlasten De netto huurlasten zijn berekend door de huurtoeslag die huurders op grond van hun kenmerken en huurprijs kunnen ontvangen af te trekken van de kale huurprijs die zij aan de corporatie betalen. Tabel 5.1 toont per scenario uit de effectverkenning het verschil in gemiddelde netto huurlasten van de nieuwe huurders ten opzichte van het nulscenario: de daadwerkelijke toewijzingen in De netto huurlasten van de secundaire doelgroep en de overige groepen zijn gelijk aan de (eerder besproken) gemiddelde huurprijzen die zij betalen, omdat zij geen recht hebben op huurtoeslag. Daarom beperken we de bespreking tot de primaire doelgroep. Toe- of afname gemiddelde netto huurlasten per inkomensgroep in het Woongaard-gebied, per scenario t.o.v. nulscena- Tabel 5.1 rio (2014) Gebieden Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Overige groepen Totaal 1&2 personen 3+ personen 2. Strikter toewijzen b -17,14-31,22 106,26 25,88 31, ST + huurverlaging -24,91-40,65 63,31-18,77-21,07 4. ST + huuraanpassing -17,56-37,23 65,18-18,21-15,63 5. Tweehurenbeleid -26,82-43,47 0,00 0,00-25,31 In alle scenario s nemen de gemiddelde netto huurlasten van de nieuwe huurders uit de primaire doelgroep af ten opzichte van het nulscenario. De afname is in elk scenario kleiner dan die van de gemiddelde huurprijzen, omdat huurtoeslagontvangers bij een lagere huurprijs ook minder huurtoeslag ontvangen (zie hierna). Bij scenario 1 is de afname van de gemiddelde netto huurlasten puur te danken aan het feit dat er geen huishoudens uit de primaire doelgroep meer boven de aftoppingsgrenzen mogen worden gehuisvest; voor de overige huishoudens met een laag inkomen blijven de huurlasten gelijk en verbetert de betaalbaarheid niet. Bij de scenario s 2 t/m 4 wordt door het strikt hanteren van huurinkomensnormen meer ruimte gecreëerd voor de primaire doelgroep onder de aftoppingsgrenzen. Met name wanneer dit gecombineerd wordt met huurverlaging, levert dit betaalbaarheidswinst op voor de primaire doelgroep. Wanneer wordt gekozen voor een tweehurenbeleid, waarbij de keuzevrijheid intact wordt gelaten en de huurprijzen alleen bij de primaire doelgroep worden afgetopt, dalen de netto huurprijzen van de primaire doelgroep in het Woongaardgebied het meest. Eerder zagen we wel dat daar een flinke huurderving tegenover staat. Bij compensatie daarvan via een algemene huurstijging, verdwijnt weer een deel van het voordeel voor de primaire doelgroep.

26 Huurtoeslag Tabel 5.2 toont het gemiddelde huurtoeslagbedrag dat de nieuwe huurders in het Woongaard-gebied maandelijks kunnen ontvangen. Het gaat om het gemiddelde van alle woningen, inclusief de huurders die geen huurtoeslag ontvangen. Tabel 5.2 Gemiddeld huurtoeslagbedrag per maand per verhuurde woning in het Woongaard-gebied, per scenario en saldo t.o.v. nulscenario (2014) Scenario Huurtoeslag Gemiddelde Saldo (+/) 1. Strikter toewijzen a 139,45-56,68 2. Strikter toewijzen b 164,29-31,84 3. Strikter toewijzen b + huurverlaging 191,14-4,99 4. Strikter toewijzen b + huuraanpassing 197,88 1,75 5. Tweehurenbeleid 188,96-7,17 26 Het gemiddelde huurtoeslagbedrag verschilt sterk per scenario. Veruit de meeste winst voor de schatkist wordt behaald in scenario 1, waarbij de passendheidsnorm wordt toegepast, zonder dat de slaagkansen van primaire doelgroep via andere maatregelen worden hersteld. Dat is niet vreemd: hoe minder huurtoeslagontvangers een woning krijgen, hoe minder huurtoeslag er hoeft te worden uitbetaald. Ook wanneer de primaire doelgroep alleen via striktere huurinkomensnormen wordt gecompenseerd, kan in het Woongaard-gebied een aanzienlijke besparing voor het Rijk worden gerealiseerd. De besparing wordt veel minder groot wanneer (in scenario 3) een huurverlaging plaatsvindt bij het aanbod boven de aftoppingsgrenzen, waardoor meer huurders uit de primaire doelgroep gehuisvest kunnen worden in een woning (vlak) onder de aftoppingsgrens. Als de corporaties dan ook nog eens hun huurprijzen onder de aftoppingsgrenzen verhogen (scenario 4), kan het huurtoeslagbeslag zelfs toenemen. Bij een tweehurenbeleid, ten slotte, vindt een beperkte afname plaats van het gemiddelde huurtoeslagbedrag per woning. Die is het gevolg van de huurverlaging die alleen plaatsvindt bij nieuwe huurders uit de primaire doelgroep die een woning boven de aftoppingsgrens gaan huren. Aangezien de huurtoeslag in dit segment maximaal 40% van de huur bedraagt, is de besparing voor de overheid veel minder groot dan de huurderving voor de corporaties.

27 6 Oplossingsrichtingen deelnemende woningmarktregio s Uit de uitkomsten van de effectverkenningen blijkt dat het mogelijk is om de passendheidsnorm te halen en de negatieve gevolgen voor de primaire doelgroep te compenseren door zowel de huurinkomensnormen als het huurbeleid aan te passen. In gebieden die al relatief veel huurders met een laag inkomen passend huisvesten, kan dit ook zonder dat de huurinkomsten van de corporaties achteruit gaan. Om de huurderving bij het aftoppen van huurprijzen te compenseren, kunnen de huurprijzen van woningen onder de aftoppingsgrenzen worden verhoogd tot aan de aftoppingsgrenzen. Daarnaast is het uiteraard mogelijk om de huurprijzen van woningen boven de aftoppingsgrenzen te verhogen. Tijdens het onderzoek zijn de verschillende oplossingsrichtingen gezamenlijk bediscussieerd. De opgave in de gebieden verschilt sterk, zo ook de oplossingsrichtingen waar men aan denkt. Wel zijn er enkele lijnen uit te halen: De oplossing wordt bij de meeste corporaties gezocht in het strikter toewijzen in combinatie met huurverlaging tot aan de aftoppingsgrenzen. Corporaties geven over het algemeen voorkeur aan het geven van voorrang aan passende doelgroepen in plaats van het uitsluiten van niet-passende doelgroepen. Enerzijds is dit sympathieker en anderzijds voorkomt het dat woningen leeg komen te staan indien geen woningzoekenden uit de juiste categorie reageren. Een aantal deelnemende corporaties was positief over het tweehurenbeleid. De meeste gaven echter aan dat dit financieel voor hen geen haalbare kaart is. In de meeste woningmarktgebieden streven de corporaties een eenduidig en gezamenlijk toewijzingsbeleid na, al is dat nog niet overal geregeld. Er is bij iedereen aandacht voor de armoedeval bij de niet-huurtoeslaggerechtigden. Een oplossingsrichting om het sociaal wonen ook voor deze groep betaalbaar te houden, is nog niet altijd in het vizier. 27 In Lelystad heeft men al goed gestuurd op het betaalbaar houden van de huren en het is daardoor een relatief kleine opgave. Door hier een strakke huur-inkomenstabel te voeren wordt er al nagenoeg passend toegewezen. Hierdoor kan het passend toewijzen zonder veel wijzigingen in het huurprijsbeleid worden bereikt. In gebieden met veel eengezinswoningen is de opgave minder overzichtelijk. In het rivierengebied (het werkgebied van Woongaard) worden veel woningen niet passend toegewezen. Strikter toewijzen biedt onvoldoende soelaas en er moet flink gedraaid worden aan de knop van het huurbeleid. Hier staat echter een flinke huurderving tegenover die de corporatie wel moet kunnen dragen. In gebieden met een lage druk op de woningmarkt, zoals de Westelijke Mijnstreek, komt een ander dilemma kijken. Hier lopen corporaties de kans dat de secundaire doelgroep te klein is om het aantal woningen dat momenteel boven de aftoppingsgrens zit te verhuren. Het verlagen van de huur tot onder de aftoppingsgrens is dus niet alleen noodzakelijk om de slaagkans van de primaire doelgroep op peil te houden, maar ook om leegstand te voorkomen (met name in nieuwe (zorg) woningen). Compensatie van de huurderving door andere woningen in prijs te verhogen is maar beperkt mogelijk om te voorkomen dat huren boven de marktprijs komen. In stedelijke gebieden met voldoende druk op de woningmarkt is meer ruimte om huren te verhogen waardoor huurverlaging van andere woningen gedeeltelijk gecompenseerd kan worden.

28 Een extra complicatie vormt de oplevering van nieuwbouwwoningen. Nieuwbouwwoningen hebben van wege de prijskwaliteitsverhouding en goede energetische prestaties vaak een huur boven de aftoppingsgrens. Wanneer veel nieuwbouwwoningen worden opgeleverd, is het voor corporaties zeer lastig om aan de passendheidsnorm te voldoen. Ontheffing aanvragen lijkt echter niet mogelijk. 28

29 7 Aandachtspunten Passend toewijzen De herintroductie van het passend toewijzen is zeer begrijpelijk. Het is waardevol om om lagere inkomens met voorrang toe te leiden naar de goedkopere woningen om 1) de rijksuitgaven aan de huurtoeslag in te perken en 2) betalingsproblemen te voorkomen. Voor de uitvoerbaarheid en communicatie richting bewoners is het toe te juichen dat er heldere regels zijn die aansluiten bij andere regelgeving, zoals de staatssteunregeling die net als de passendheidsnorm uitgaat van de kale huurprijs. Deze helderheid zorgt tegelijkertijd voor een wat rigide karakter waardoor knelpunten ontstaan bij bepaald type bezit, in bepaalde gebieden of bij de uitvoering van ander Rijksbeleid. We hebben hieronder een aantal aandachtpunten genoemd. Energieakkoord Uit de effectverkenning blijkt dat woningen met label B of hoger momenteel vaak niet-passend worden toegewezen. In het SER-energieakkoord is afgesproken dat de corporatievoorraad in 2020 gemiddeld label B heeft. Het niet-onrendabel investeren in duurzaamheidsmaatregelen betekent een huurverhoging die er mogelijk voor zorgt dat de huur boven de aftoppingsgrens terecht komt. De woning is dan niet meer passend voor de primaire doelgroep, ook als de totale woonlasten door de maatregelen naar beneden gaan. De passendheidstoets zal daarmee de verduurzaming van de corporatievoorraad vertragen, terwijl momenteel juist alle zeilen bijgezet moeten worden om te zorgen dat de doelstellingen uit het energieakkoord gehaald worden. Een oplossing kan zitten in het verder uitbreiden van de EnergiePrestatieVergoeding (EPV). Deze richt zich momenteel alleen op Nul-op-de-Meter woningen. Door ook voor woningen met energie-opwekkers een EPV-constructie op te stellen, kunnen corporaties hierin blijven investeren. Dit zou voor zowel nieuwbouw als renovatie moeten gelden. Van energie-opwekkers is het rendement en daarmee de besparing op de energielasten goed te bepalen. Dit in tegenstelling tot andere duurzaamheidsmaatregelen waarbij de verwachte besparing en daarmee verlaging van de woonlasten niet altijd gehaald wordt. Een andere optie is het verwerken van de kosten van energie-opwekkers in de (subsidiale) servicekosten. 29 Grote verschillen per woningmarktgebied Uit het onderzoek passend toewijzen blijkt dat er grote verschillen zijn per woningmarktregio in de haalbaarheid van de norm. Dezelfde conclusie viel eerder te lezen in het ABF onderzoek naar de effecten van de passendheidsnorm. Met name gebieden met gemiddeld veel punten per woning (suburbaan en landelijk) en veel naoorlogs bezit (vaak grote woningen met relatief gunstig energielabel) hebben moeite om aan de norm te voldoen. Zorgwoningen Een aandachtspunt dat we niet in deze effectverkenningen hebben meegenomen, maar dat wel door Aedes, Actiz en enkele deelnemers is genoemd, is het passend verhuren van zorgwoningen. Zorgwoningen zijn vaak duurder in realisatie en exploitatie dan reguliere huurwoningen doordat er verschillende aanpassingen aanwezig zijn. Deze woningen zijn daarmee zeer moeilijk onder de aftoppingsgrenzen te verhuren. Aedes en Actiz hebben daarom bezwaar aangetekend tegen het verhuren van zorgwoningen onder de aftoppingsgrens.