Ontwikkeling sociale huur in de regio Amersfoort

Transcriptie

1 Ontwikkeling sociale huur in de regio Amersfoort

2 2 Uitgave en rapportage in opdracht van: Bestuurlijk Overleg Ruimte & Wonen Regio Amersfoort Onderzoek en Statistiek, gemeente Amersfoort Marc van Acht Walrick Huurdeman Dymphna Meijneken Dorien de Bruijn juni 2015

3 Inhoudsopgave 3 Inhoudsopgave... 3 Samenvatting Inleiding Aanleiding en achtergrond Onderzoeksvraag Begrippen Onderzoeksmethode Regio Amersfoort Inleiding Woningvoorraad Huishoudenssamenstelling Laag inkomenhuishoudens Woningvoorraad naar oppervlakte Betaalbaarheid Achtergrond Betaalrisico s Doelgroep en kernvoorraad Inleiding Doelgroep Middeninkomens in de knel? Inleiding Woningmarktpositie Middeninkomens in de regio Vergrijzing en de regionale woningmarkt Inleiding Verhuisgedrag van ouderen nu en in de toekomst Effect van vergrijzing op de woningmarkt Betekenis vergrijzing voor woningcorporaties Conclusie... 48

4 4 Bijlage 1 Begrippenlijst Bijlage 2 Tabellen regio Amersfoort Bijlage 3 Gemeente Amersfoort Woningvoorraad Lage inkomenshuishoudens Bijlage 4 Gemeente Baarn Woningvoorraad Lage inkomenshuishoudens Bijlage 5 Gemeente Barneveld Woningvoorraad Lage inkomenshuishoudens Bijlage 6 Gemeente Bunschoten Woningvoorraad Lage inkomenshuishoudens Bijlage 7 Gemeente Eemnes Woningvoorraad Lage inkomenshuishoudens Bijlage 8 Gemeente Leusden Woningvoorraad Lage inkomenshuishoudens Bijlage 9 Gemeente Nijkerk Woningvoorraad Lage inkomenshuishoudens Bijlage 10 Gemeente Soest Woningvoorraad Lage inkomenshuishoudens Bijlage 11 Gemeente Woudenberg Woningvoorraad Lage inkomenshuishoudens... 90

5 Samenvatting 5 In alle gemeenten in de regio Amersfoort - soms wat minder, soms wat meer - neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen de komende jaren toe. De oorzaak daarvan: achterblijvende economische groei en demografische veranderingen. Er komen meer kleine, oudere huishoudens en die hebben gemiddeld genomen een wat lager inkomen. Het Bestuurlijk Overleg Ruimte en Wonen (BORW), bestaande uit de regionale wethouders Wonen, en de Samenwerkende Woningcorporaties in de regio Eemland en de Gelderse Vallei (SWEV) hebben aan het team Onderzoek & Statistiek (O&S) van de gemeente Amersfoort gevraagd om de ontwikkelingen van de vraag naar sociale huurwoningen en de omvang van het aanbod in de verschillende marktsegmenten nader te onderzoeken. Woningen en huishoudens in beeld De woningvoorraad in de regio Amersfoort bestaat voor 64% uit koopwoningen, 33% gereguleerde huurwoningen (huur beneden de huurtoeslaggrens van 680) en 3% geliberaliseerde huurwoningen (huur boven de huurtoeslaggrens van 680). Van de huurwoningen is 72% in bezit van de corporaties iets lager dan landelijk. Vrijwel alle corporatiewoningen (95%) behoren tot de gereguleerde voorraad. Bij de particuliere huurwoningen in de regio heeft 78% van de woningen een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Dat is iets meer dan landelijk (70% gereguleerd). De gereguleerde corporatiewoningen met de laagste huurprijzen (een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens van 374) worden vaak bewoond door alleenstaanden. Dit zijn vaak ook de lage inkomenshuishoudens (tot ). Maar ook de middeninkomens ( tot ) die een woning huren, huren in 95% van de gevallen een woning onder de liberalisatiegrens. Naarmate de huurprijzen oplopen boven de liberalisatiegrens - worden de woningen vaker bewoond door tweepersoonshuishoudens (tot 55 jaar) of gezinnen. Dit zijn veelal ook de huishoudens met hogere inkomens. Lage inkomenshuishoudens wonen iets vaker in het goedkoopste huurprijssegment, terwijl middeninkomens vooral in woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskorting- en liberalisatiegrens wonen. Hoeveel lage inkomenshuishoudens zijn er in de regio? In 2013 had ongeveer 37% van alle huishoudens in de regio Amersfoort een inkomen beneden de doelgroepgrens. Dat is minder dan het landelijk gemiddelde van 41%. Lang niet alle huishoudens met een laag inkomen wonen in een sociale huurwoning. In de regio Amersfoort woont bijna een derde (31%) van hen in een koopwoning, de helft in corporatiewoningen en bijna 20% in particuliere huurwoningen. Lage inkomens wonen iets vaker in het goedkoopste huurprijssegment. Het goedkoopste huurprijssegment wordt voor 80% bewoond door huishoudens met een laag inkomen. Van de particuliere huurders met een laag inkomen bewoont 72% een woning onder de liberalisatiegrens.

6 Betaalbaarheid De betaalbaarheid van het wonen is een actueel thema. Door de economische crisis, oplopende werkloosheid en achterblijvende koopkrachtontwikkeling is het aantal huishoudens met een betaalachterstand de afgelopen jaren toegenomen. In de regio Amersfoort loopt 7% van de huishoudens een betaalrisico. Het maandelijks besteedbaar inkomen van deze huishoudens is onvoldoende om de netto woonlasten en minimale uitgaven voor het eigen levensonderhoud te betalen. Ook landelijk heeft ongeveer 7% van de huishoudens een betaalrisico. Dat de regio gemiddeld scoort is opvallend, omdat er relatief minder lage inkomens zijn dan landelijk. Mogelijk houdt dit verband met het hoge prijsniveau in de regio. 6 Het zijn vooral de huishoudens met een laag inkomen die risico lopen. Dit is begrijpelijk omdat deze huishoudens een relatief laag inkomen hebben. De grootste problemen doen zich voor bij de huurders met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. De oorzaak hiervan zit niet alleen in het huurbeleid van de woningcorporaties, maar ook in de gestegen kosten van levensonderhoud, de achtergebleven inkomensontwikkeling en de verhoging van de normhuur. Van deze groep laagste inkomens loopt in de regio Amersfoort bijna één op de vier een risico om bij een beetje extra tegenslag de huur niet langer op te kunnen brengen. Toch is het ook opvallend dat de grootste problemen bij deze huurders zitten, omdat het doel van de huurtoeslag is dat het wonen voor huishoudens betaalbaar blijft. Het gaat relatief vaak om zeer jonge huishoudens, eenoudergezinnen en alleenstaanden. Huurders lopen een hoger risico dan eigenaren-bewoners om in de knel te komen met het betalen van de woonlasten. In de huursector heeft 12% van de huishoudens een betaalrisico tegenover 4% in de koopsector. Dat huurders meer met betaalrisico s te maken hebben, komt deels doordat in huurwoningen vaker huishoudens met een laag inkomen wonen. Een andere mogelijke verklaring heeft te maken met hoe de toegankelijkheid is geregeld in de huur- en koopmarkt. In de (sociale) huursector zagen we de afgelopen jaren de poortwachterfunctie afnemen. Minimale eisen aan het inkomen worden eigenlijk niet meer gesteld. De verantwoordelijkheid om een woning te huren met een bij het inkomend passende huur ligt bij de woningzoekenden zelf. De betaalrisico s in huurwoningen in de regio Amersfoort zijn relatief groot in de goedkoopste en in de duurste woningen. Vooral in het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens en in geliberaliseerde woningen hebben relatief veel huishoudens moeite om de huur te betalen (19% respectievelijk 15%). Voor huurders met een betaalrisico aan de bovenkant van de huursector geldt vaak dat de huur relatief hoog is vergeleken met het inkomen. Gezien de typen huishoudens en segmenten van de woningvoorraad waar de betaalrisico s zich vooral voordoen, kan worden beredeneerd dat in de regio de gemeente Amersfoort, Baarn en Soest waarschijnlijk meer huishoudens met betaalrisico s hebben dan gemiddeld. In Bunschoten doen zich naar verwachting minder betaalrisico s voor doordat deze gemeente zich kenmerkt door veel eigenwoningbezit en weinig lage inkomenshuishoudens. Doelgroep en kernvoorraad In de negen regiogemeenten wonen momenteel ruim huishoudens met een dusdanig inkomen dat ze tot de doelgroep behoren (op een totaal van bijna huishoudens). De verwachting is dat de groep met lage inkomens de komende jaren zal toenemen, tot ongeveer in Waar moeten corporaties dan mee rekening houden als het gaat om de omvang van de kernvoorraad in de toekomst?

7 De benodigde kernvoorraad om deze doelgroep te huisvesten in 2020 wordt berekend op woningen. Vergeleken met de bestaande kernvoorraad op dit moment van woningen, is er in 2020 een tekort van 4100 woningen. Het gaat bij deze berekening uitdrukkelijk niet om een prognose, maar om een inschatting van de orde van grootte. Voor het opstellen van een bruikbare prognose zijn er teveel en veelal erg onzekere factoren die een rol spelen, zoals de toekomstige koopkrachtontwikkeling of welke kant het uit gaat op de koopwoningmarkt. 7 Bij de berekening van de minimaal benodigde kernvoorraad hiervan is uitgegaan van in de tijd gelijkblijvende verhoudingen tussen de omvang van de doelgroep en de voor hun huisvesting benodigde aantallen woningen. Een gelijkblijvende krapte op de sociale huurwoningmarkt dus. Wanneer men de afgelopen jaren flink opgelopen wachttijd voor een huurwoning zou willen terugbrengen, zou de omvang van de kernvoorraad in 2020 nog groter moeten zijn. Ook de toegenomen taakstelling om vluchtelingen te huisvesten en de herstructureringsplannen van de corporaties hebben invloed op de benodigde kernvoorraad. Voor een inkrimping van de kernvoorraad is de komende jaren geen ruimte. Integendeel. Gemeenten en corporaties in de regio zullen gezamenlijk alle zeilen moeten bijzetten om de voorraad goedkopere woningen minstens op peil te houden en waar mogelijk zelfs nog wat uit te breiden. Middeninkomens in de knel? Onder de partijen die op een of andere manier bij de woningmarkt zijn betrokken bestaat een redelijke overeenstemming over de problematische positie van de middeninkomens. De huurmarkt werkt niet goed en sluit onvoldoende aan op de koopsector. Een middensegment ontbreekt, waardoor de middeninkomens vanwege een tekortschietend woningaanbod in de knel komen te zitten. De wettelijke taak van de woningcorporaties beperkt zich grotendeels tot de laagste inkomens. Toch is het zinvol om ook stil te staan bij de huishoudens met een inkomen net boven de doelgroepgrens. In de regio heeft ongeveer 11% van de huishoudens een middeninkomen. Bijna vier op de tien huurt een woning, waarvan twee derde van een woningcorporatie. Middeninkomens vormen een aanzienlijk deel van de scheefwoners in sociale huurwoningen, 40%. Voor een groot deel van hen is een geliberaliseerde woning geen optie. Een huishouden met een inkomen rond de kan volgens het Nibud maximaal 595 betalen en dat bedrag ligt flink onder de liberalisatiegrens van 680. Formeel gezien wonen de middeninkomens scheef, maar gezien hun financiële armslag is daar eigenlijk geen sprake van. Een hogere huur valt voor het merendeel van hen niet op te brengen. Bijna huishoudens hebben een middeninkomen. Ook qua kenmerken anders dan het inkomen nemen ze een middenpositie in, al vertoont de groep meer overeenkomsten met de lagere, dan met de hogere inkomenscategorie. Alleenstaanden zijn sterk vertegenwoordigd. Bestaat bij de hogere inkomens ongeveer één op de tien huishoudens uit één persoon, bij de middeninkomens is dat bijna de helft. Ongeveer een kwart van de middeninkomens betreft een gezin. De huidige woonsituatie levert de middeninkomens in de regio Amersfoort nauwelijks betaalrisico s op (minder dan 3%). Maar hun mogelijkheden om naar een andere woning om te zien, zijn in de regio Amersfoort beperkt. Zo is de koopsector beperkt toegankelijk voor hen, hoewel de rente momenteel laag is, net als het prijsniveau. De middeninkomens aan de lage kant (net boven de inkomensgrens van de doelgroep) kunnen ongeveer 5% van de woningvoorraad eventueel financieren. En dat zijn vrijwel uitsluitend woningen. Huishoudens met een hoger middeninkomen hebben wat meer ruimte maar toch ook beperkt. Hierbij speelt mee dat in de regio Amersfoort het prijsniveau in de koopsector relatief hoog ligt.

8 Ook de (gereguleerde) particuliere huurmarkt is alleen in theorie een alternatief. De particuliere huurmarkt is in de regio Amersfoort vrij klein. Verder is het zo dat de particuliere verhuurders veelal strengere inkomenseisen stellen. De prijskwaliteitverhouding is bovendien slechter dan in de sociale huursector. In de praktijk zal de particuliere huur op korte termijn daarom weinig kunnen betekenen bij bijvoorbeeld het verminderen van het scheefwonen. 8 De middeninkomens kunnen ook minder gebruik maken van corporatiewoningen met goedkopere huren (onder de liberalisatiegrens). De corporaties dienen minimaal 90% van hun woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen beneden de grens van Hierdoor is het moeilijker geworden om met een middeninkomen naar een goedkopere huurwoning te verhuizen. Vergrijzing en de regionale woningmarkt Door demografische veranderingen komen er meer kleine, oudere huishoudens. Deze hebben gemiddeld genomen een wat lager inkomen. Deze ontwikkeling samen met een achterblijvende economische groei leidt tot groei van huishoudens met een lager inkomen, de doelgroep van corporaties. Wat betekent de groei van deze oudere doelgroep voor de taak van woningcorporaties? Ouderen zijn weinig geneigd tot verhuizen. Hoewel de nieuwe generatie ouderen er anders uitziet - hoger opgeleid, welvarender en vitaler -, wordt verwacht dat de honkvastheid van ouderen in de (nabije) toekomst verder toeneemt. De ouderen van de toekomst zijn vaker huiseigenaar. Ze zijn vitaler en welvarender en willen steeds langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Ook het beleid van het Rijk is hierop gericht en de technologische mogelijkheden hiervoor nemen toe. De vergrijzing heeft op de korte termijn waarop ons onderzoek betrekking heeft nog weinig gevolgen. Een relatief groot deel van de oudere huishoudens woont in een sociale huurwoning. De meeste ouderen willen als het even kan niet verhuizen. Zij blijven zitten waar ze zitten. De ouderen in de wat verdere toekomst, de babyboomers, verhuizen naar verwachting zelfs nog wat minder. Een verschil is dat van deze toekomstige ouderen een veel groter deel in een koopwoning woont. Relatief zal daardoor het beroep op de sociale huursector van ouderen gaan afnemen. Aangezien de meeste ouderen in hun huidige woning willen blijven wonen, óók wanneer zij minder mobiel en vitaal worden en de behoefte aan zorg toeneemt, is de opgave voor de woningvoorraad er eerder een van aanpassing van de bestaande voorraad dan van uitbreiding door nieuwbouw. In de sociale huursector is het de verantwoordelijkheid van corporaties om woningen levensloopgeschikt te maken, in de koopsector zijn de huiseigenaren zelf aan zet. Vanwege het verwachte toenemende eigenwoningbezit onder ouderen, verschuift de aanpassingsopgave dus meer en meer van de corporaties naar de huiseigenaren. Het ingrijpendste effect van de vergrijzing zien we pas op het moment dat de babyboomgeneratie langzaam van de woningmarkt begint te verdwijnen, over zo n tien tot vijftien jaar, vanwege overlijden of verhuizing naar een zorginstelling. Hierdoor komen vanaf dat moment relatief grote aantallen koopwoningen vrij, wat hoogstwaarschijnlijk het prijsniveau naar beneden drukt. Ook voor lage en middeninkomens komt een koopwoning dan sneller binnen bereik. En zo ontstaat er vervolgens eveneens wat meer ruimte in de sociale huursector.

9 1. Inleiding Aanleiding en achtergrond Woningcorporaties en gemeenten hebben samen de verantwoordelijkheid voor een goede huisvesting en een goed woonklimaat in de regio. Daarbij hebben de corporaties een specifieke taak zorg te dragen voor goede huisvesting voor huishoudens met een lager inkomen, de doelgroep. Om beter zicht te krijgen op de toekomstige omvang van die taak, hebben het Bestuurlijk Overleg Ruimte en Wonen (BORW) bestaande uit de regionale wethouders Wonen en de Samenwerkende Woningcorporaties in de regio Eemland en de Gelderse Vallei (SWEV) eind 2013 onderzoek laten doen naar de ontwikkeling van de doelgroep in de verschillende regiogemeenten. 1 De conclusie van dat onderzoek was vrij helder. In alle gemeenten - soms wat minder, soms wat meer - neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen de komende jaren toe. De oorzaak daarvan: achterblijvende economische groei en demografische veranderingen. Er komen meer kleine, oudere huishoudens en die hebben gemiddeld genomen een wat lager inkomen. Maar wat betekent de groei van de doelgroep voor de taak van woningcorporaties? Die vraag is veel lastiger te beantwoorden. Niet elk huishouden met een laag inkomen doet immers een beroep op de sociale huursector. Wie van de huidige doelgroep in een sociale huurwoning woont dat weten we, maar hoe zit dat met de doelgroep van de toekomst? Moeilijk te zeggen. In ieder geval zegt inkomen niet alles. De noodzaak van meer inzicht in de ontwikkeling van de vraag naar sociale huurwoningen wordt nog vergroot door de zeer beperkte speelruimte van woningcorporaties. De verhuurdersheffing trekt een zware wissel op de mogelijkheden om de woningvoorraad uit te breiden. Terwijl striktere Europese regels voor de corporaties een belemmering vormen bij het bedienen van huishoudens met een middeninkomen. Wat corporaties nog wel aan mogelijkheden hebben vraagt dus een zorgvuldige afweging. Om dat afwegingsproces te kunnen ondersteunen, hebben BORW en SWEV aan de afdeling Onderzoek & Statistiek (O&S) van de gemeente Amersfoort gevraagd om de ontwikkelingen van de vraag naar sociale huurwoningen en de omvang van het aanbod in de verschillende marktsegmenten nader te onderzoeken. 1 O&S (2013), Ontwikkeling van de doelgroep in de regio Amersfoort: periode

10 1.2 Onderzoeksvraag Doel van het onderzoek is om enerzijds beter inzicht te krijgen in het woningaanbod in de huursector van de verschillende regiogemeenten 2 en anderzijds in de samenstelling en de woningvraag van de doelgroep. 10 Het onderzoek brengt de huurwoningvoorraad in kaart en hoe die is onderverdeeld in verschillende prijssegmenten en type woningen. Ook geeft het inzicht in de huishoudens die in deze woningen wonen: hoe is die groep opgebouwd qua leeftijd en huishoudensamenstelling, en welk deel van hen behoort tot de doelgroep. En waar woont de doelgroep en zijn er voor hen knelpunten qua betaalbaarheid van het wonen. De omvang van de doelgroep groeit naar verwachting de komende jaren. Deze toekomstige doelgroep woont voor een groter deel in een koopwoning en bestaat meer uit oudere huishoudens. Het onderzoek werpt haar licht op de gevolgen hiervan en wat dat betekent voor de vraag naar sociale huurwoningen. 1.3 Begrippen De doelgroep De definitie van de doelgroep is die van de Europese regel die sociale verhuurders verplicht minimaal 90% van hun woningen toe te wijzen aan huishoudens met een lager inkomen. Het inkomensafhankelijke huurbeleid van het kabinet Rutte II is gebaseerd op deze inkomensgrens. Dat levert twee doelgroepgrenzen op (prijspeil 2013): 1. huishoudens met een inkomen tot (laag inkomen, strikte definitie doelgroep); 2. huishoudens met een inkomen tot (midden inkomen, ruime definitie doelgroep). Huishoudens met een inkomen boven behoren niet tot de doelgroep (hoog inkomen). Huurprijsgrenzen De woningvoorraad kan naar drie vormen van eigendom worden ingedeeld: koop, particuliere huur en corporatie huur. De huurwoningen worden ingedeeld volgens drie huurprijsgrenzen, te weten (prijspeil 2013): 1. kwaliteitskortingsgrens 374,44 per maand 2. aftoppingsgrens 535,91 per maand 3. liberalisatiegrens (ook wel huurtoeslaggrens) 681,02 per maand Voor huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens ( gereguleerde huur ) kan huurtoeslag worden aangevraagd. Huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens ( geliberaliseerde huur ) behoren tot de vrije sector. De kernvoorraad De kernvoorraad bestaat uit alle corporatiewoningen waarvoor huurders eventueel huurtoeslag kunnen krijgen. Op dit moment ligt de toeslaggrens op 681,02. Corporaties hebben de opdracht om de lagere inkomens met voorrang een woning in de kernvoorraad te verschaffen. Huishoudens met een inkomen boven de doelgroepgrens die in de kernvoorraad wonen, wonen in beginsel scheef. 2 Amersfoort, Baarn, Barneveld, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Nijkerk, Soest en Woudenberg.

11 1.4 Onderzoeksmethode Het fundament van het onderzoek is voor een groot deel gelijk aan dat van het onderzoek naar de doelgroep uit Belangrijkste verschil zit in de wijze waarop we de woningvoorraad in kaart brengen. Indertijd moesten we ons baseren op inschattingen van de opbouw van de woningvoorraad met behulp van Syswov en het WoON. Voor dit onderzoek hebben we een veel gedetailleerdere inventarisatie gemaakt, gebaseerd op de WOZ-bestanden van de gemeenten en de VHE-bestanden van de regionale woningcorporaties. 11 Regionale woningvoorraad in beeld Hoe ligt de verhouding tussen huur- en koopwoningen in de verschillende regiogemeenten? Welk deel van de huursector is in handen van particuliere verhuurders? En hoe is het woningbezit van de regionale corporaties opgebouwd naar prijsniveau en woningtype? Om dergelijke vragen gedetailleerd en betrouwbaar te kunnen beantwoorden hebben we voor alle gemeenten in de regio de voorraad op woningniveau geïnventariseerd. De corporaties leverden VHE-bestanden met gegevens over onder andere de huurprijs, de woninggrootte en het woningtype van hun woningen in de regio. Deze bestanden hebben we vervolgens gematcht met de bij de negen gemeenten opgevraagde WOZ-bestanden met daarin ook de koopwoningen en de particuliere huurwoningen. Het doel van WOZ-registraties is primair het innen van belastingen. Dat heeft als gevolg dat de gegevens uit deze registraties niet altijd de eenduidige informatie opleveren die voor onze inventarisatie van belang is. Zo is het in veel gevallen lastig om van een woning te bepalen of het een koopwoning betreft of een woning in het bezit van een particuliere verhuurder. En van particuliere huurwoningen staat wel de WOZ-waarde geregistreerd, maar natuurlijk niet de prijs waarvoor die woning wordt verhuurd. Omdat het om belastinggegevens gaat, manifesteren zich verder privacyvraagstukken. De ene gemeente gaat daar strikter mee om dan de andere. En om die reden varieert het detailniveau van de beschikbaar gestelde WOZ-bestanden enigszins per gemeente. Daar waar het niet mogelijk was woningkenmerken exact vast te stellen hebben we deze met wél bekende statistieken bijgeschat. Bijschatten heeft vooral plaatsgevonden bij het voor een aantal gemeenten bepalen van de eigendomsverhouding (koop of particuliere huur). Voor het schatten van het huurniveau van particuliere huurwoningen hebben we een per gemeente berekende verhouding gebruikt tussen WOZ-waarde en maandhuur, gebaseerd op gegevens uit het WoON. Onze inventarisatie is voor de sociale huurwoningvoorraad vrijwel volledig en van een hoog betrouwbaarheidsniveau. Voor de koopwoningvoorraad en vooral de particuliere huursector ligt het betrouwbaarheidsniveau lager en is er bovendien enig verschil tussen de regiogemeenten onderling. Huishoudens in woningen: WoON voor de regiogemeenten verrijken en wegen Statistische gegevens over huishoudens in combinatie met hun inkomen en hun woning zijn er niet. Het is wel mogelijk om daar op gemeenteniveau een gedegen inschatting van te maken met behulp van het WoON (Woon Onderzoek Nederland). Het WoON is een in opdracht van de Rijksoverheid om de 3 of 4 jaar gehouden onderzoek onder een kleine Nederlanders. In het voorjaar van 2013 is de meest recente versie gepubliceerd. Wat het WoON voor ons bruikbaar maakt, is dat het gegevens bevat over de combinatie van huishoudenssamenstelling, inkomen en woonsituatie. Voor de vertaling naar een individuele gemeente ijken we het WoON aan bekende statistieken over de huishoudensopbouw (Primos) en de woningvoorraad (WOZ en VHE-gegevens).

12 12 Berekening ontwikkeling doelgroep en minimaal benodigde kernvoorraad Voor de prognose van de ontwikkeling van de doelgroep baseren we ons onder andere op demografische en economische ontwikkelingen. Voor de demografische ontwikkelingen gebruiken we de huishoudensprognose van Primos. Voor de economische ontwikkelingen is vooral de koopkrachtontwikkeling van belang. Die baseren we op de middellange en lange termijnprognose van het CPB voor de periode Omdat er over de koopkracht na 2017 weinig valt te zeggen en het CPB dat ook niet doet houden we die na 2017 gelijk (koopkrachtontwikkeling 0%). Om vervolgens de minimaal benodigde kernvoorraad in te schatten gebruiken we een rekenmethode van onderzoeksbureau RIGO waarbij in een aantal stappen de minimaal benodigde kernvoorraad wordt berekend. Deze wordt in eerste instantie voor 2013 berekend en vervolgens wordt de verhouding die hier uit komt tussen omvang van de doelgroep en de minimaal benodigde kernvoorraad doorgetrokken naar Bij de bepaling van de toekomstige benodigde kernvoorraad spelen een groot aantal factoren een rol. Van veel van die factoren is de ontwikkeling tot 2020 onzeker. Ook deze onzekerheden en waarschijnlijke ontwikkelingsrichtingen worden benoemd.

13 Resultaten 13

14 2. Regio Amersfoort Inleiding In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de woningvoorraad, onderverdeeld naar eigendom, prijs en woningtype. Het betreft een gedetailleerde inventarisatie, gebaseerd op de WOZadministraties van de regiogemeenten en de VHE-bestanden van de corporaties in de regio. Ook brengen we in beeld het aantal en de samenstelling van de huishoudens naar verschillende inkomensklassen en hun huidige woonsituatie. We onderscheiden hierbij inkomens onder de huurtoeslaggrens lager dan , middeninkomens met een inkomen tussen de en en de hogere inkomens. Hoewel gegevens over het inkomen niet in de WOZ-administraties of de VHE-bestanden zitten, is een gedegen inschatting hiervan gemaakt door gebruik te maken van het WoON (Woon Onderzoek Nederland). Het hoofdstuk geeft de situatie weer voor de regio Amersfoort als geheel. Wanneer afzonderlijke gemeenten opvallend afwijken van dit beeld wordt dit ook vermeld. In de bijlagen zijn tabellen en figuren voor de afzonderlijke gemeenten opgenomen. 2.2 Woningvoorraad De woningvoorraad in de regio Amersfoort bestaat voor tweederde (64%) uit koopwoningen en een derde gereguleerde huurwoningen (33%) en drie procent geliberaliseerde huurwoningen (voor de aantallen zie tabel 1). Amersfoort is de gemeente in de regio met relatief iets minder koopwoningen, gevolgd door Soest. Bunschoten kent juist meer koopwoningen (77%). Van de huurwoningen behoort 72% tot de corporatie iets lager dan landelijk 3 - en is 28% in het bezit van particulieren. 3 Landelijk is het aandeel corporatiewoningen 75% tot 80%. Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties - Blijie, B., Groenemeijer, L., Gopal, K., & Hulle R. van (2013). Wonen in ongewone tijden: de resultaten van het Woononderzoek Nederland Den Haag.

15 Tabel 1 Woningvoorraad naar eigendom en huurprijsgrens, regio Amersfoort huurprijs t/m kwaliteitskortingsgrens huurprijs t/m aftoppingsgrens huurprijs t/m liberalisatiegrens gereguleerd geliberaliseerd sub totaal totaal ,44 374,45 535,91 535,92 681,02 > 681,02 corporatie particulier koop totaal Vanwege afronding tellen de afzonderlijke aantallen niet altijd op tot de totalen. Woningtype De woningvoorraad in de regio bestaat voor driekwart uit eengezinswoningen. Dit zijn voor een groot deel koopwoningen (zie figuur 1). In de gemeenten Amersfoort en Soest ligt het aandeel eengezinswoningen iets lager en in Eemnes iets hoger. Wanneer we naar de huurwoningen kijken dan is het aandeel eengezins- en woningen vrijwel gelijk. Alleen de woningen op particuliere huurmarkt met een hogere huurprijs (geliberaliseerd) zijn vooral eengezinswoningen (76%). Aangezien eengezinswoningen meestal groter zijn dan woningen, is het logisch dat vooral deze woningen in het duurdere huursegment zitten. Figuur Eigendom en type woning, regio Amersfoort corporatie particulier koop eengezins

16 Huurprijzen bij corporatiewoningen 16 Vrijwel alle corporatiewoningen (95%) behoren tot de gereguleerde voorraad (Eemnes wijkt hier iets van af met een wat lager percentage, 86%). Het merendeel van deze corporatiewoningen in het gereguleerde segment heeft een huurprijs tussen de kwaliteitskorting- en de aftoppingsgrens (zie tabel 1). Maar tussen de individuele gemeenten in de regio doen zich hier wel verschillen voor. Zo bevinden zich in Bunschoten, Eemnes en Woudenberg vaker woningen in met een huurprijs aan de top van de gereguleerde markt. Ook in Leusden bevinden de woningen zich vaker aan de top van het gereguleerde segment, maar in deze gemeente hebben toch de meeste corporatiewoningen, net als in de regio, een huurprijs tussen de kwaliteitskorting- en aftoppingsgrens. Bij de corporatiewoningen behoren bijna alle woningen tot het gereguleerde segment (zie figuur 2). Bij de particuliere huurwoningen in de regio heeft 78% van de woningen (78%) een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Bij 22% van de particuliere huurwoningen ligt de huurprijs dus hoger, boven de liberalisatiegrens. Landelijk is de verdeling van particuliere huurwoning circa 70% gereguleerd en 30 geliberaliseerd 4. Figuur 2 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Huurwoningvoorraad naar prijssegment, regio Amersfoort corporatie particulier gereguleerd geliberaliseerd De particuliere huurgrenzen zijn gebaseerd op een inschatting via de WOZ-waarde van de woning. Binnen de regio bestaan er tussen de individuele gemeenten wel verschillen. De gemeente Amersfoort kent, vergeleken met de regio en Nederland, relatief veel particuliere huurwoningen met een hogere huurprijs boven de liberalisatiegrens (34%). Ook Nijkerk kent een relatief grote geliberaliseerde huurmarkt (25%). De gemeenten Baarn, Barneveld en Eemnes kennen juist een kleine particuliere geliberaliseerde huurmarkt: meer dan 90% van de particuliere huursector zit onder de liberalisatiegrens. De particuliere huur bevindt zich in deze gemeenten dus, net als bij corporatiewoningen het geval is, vrijwel uitsluitend in het gereguleerde segment. In Eemnes hebben particuliere huurwoningen zelfs vaker een huurprijs in het gereguleerde segment dan bij de corporatiewoningen het geval is. 4 bron: WoON 2012

17 2.3 Huishoudenssamenstelling Wie wonen er in de corporatiewoningen en de particuliere huurwoningen en in welke prijsklasse? De woningen met de lagere huurprijzen worden vaker bewoond door alleenstaanden. Zo wordt bijna 70% van de corporatiewoningen in het laagste huursegment bewoond door alleenstaanden. Naarmate de huurprijzen oplopen worden de woningen vaker bewoond door tweepersoonshuishoudens of gezinnen. 17 Figuur 3 100% 90% Huurwoningvoorraad naar prijsklasse en type huishouden, regio Amersfoort 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% tot boven 681 tot 681 boven 681 corporatie particulier Bron: WoON 2012; bewerking O&S 1p tot 55 jaar 1p 55+ 2p tot 55 jaar 2p 55+ gezin eenoudergezin

18 18 Tabel 2 Verdeling huishoudentypes over huurprijssegmenten corporatiewoningen, regio Amersfoort corporatiewoningen particuliere woningen t/m kwaliteitskortingsgrens 374,44 t/m aftoppingsgrens 535,91 t/m liberalisatiegrens 681,02 Geliberaliseerd > 681,02 gereguleerd Geliberaliseerd 1p tot 55 jaar p 55 jaar of ouder 2p tot 55 jaar p 55 jaar of ouder gezin eenoudergezin totaal Bron: WOZ en VHE, WoON 2012; bewerking O&S Vanwege afronding tellen de afzonderlijke aantallen niet altijd op tot de totalen Bovenstaande tabel geeft de absolute aantallen weer per huishoudentype per soort huurwoning. Het laat zien dat, hoewel bijvoorbeeld eengezinshuishoudens relatief vaak in het goedkopere segment wonen, er ook aanzienlijke aantallen gezinnen (al dan niet compleet) en stellen in dit segment wonen. Dit omdat het segment van corporatiewoningen met een prijsklasse tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens zo groot is. Percentages als in figuur 3 moeten dus wel in perspectief worden gezien van de grootte van de verschillende segmenten. Tabel 3 Verdeling huishoudentypes over huurprijssegmenten corporatiewoningen, regio Amersfoort corporatiewoningen particuliere woningen t/m kwaliteitskortingsgrens 374,44 t/m aftoppingsgrens 535,91 t/m liberalisatiegrens 681,02 Geliberaliseerd > 681,02 gereguleerd Geliberaliseerd 1p tot 55 jaar 19% 35% 8% 1% 32% 6% 1p 55 jaar of 9% 38% 25% 4% 20% 4% ouder 2p tot 55 jaar 8% 25% 17% 7% 30% 13% 2p 55 jaar of 7% 42% 27% 2% 16% 7% ouder Gezin 4% 36% 31% 6% 17% 6% eenoudergezin 6% 40% 31% 5% 13% 5% Totaal 10% 37% 22% 3% 22% 6% Bron: WOZ en VHE, WoON 2012; bewerking O&S

19 In tabel 3 zijn dezelfde gegevens gebruikt als in tabel 2, maar gepercenteerd per huishoudentype. Het maakt inzichtelijk hoe een bepaald huishoudensoort verdeeld is over de verschillende soorten huurwoningen, en over- of ondervertegenwoordigd is. Een voorbeeld hoe de tabel te lezen: In de onderste regel kunnen we lezen dat 22% van alle huishoudens tezamen in een gereguleerde corporatiewoning woont net onder de liberalisatiegrens. In diezelfde kolom zien we ook dat 31% van de gezinnen en 31% van de eenoudergezinnen in dat prijssegment woont. Een oververtegenwoordiging dus, net als de oudere tweepersoonshuishoudens. 19 Uit deze tabel zijn een aantal onder- en oververtegenwoordigingen op te merken: - T/m de kwaliteitskortingsgrens: een forse oververtegenwoordiging van eenpersoonshuishoudens tot 55 jaar, - Van kwaliteitskortingsgrens t/m aftoppingsgrens: een lichte oververtegenwoordiging van oudere tweepersoonshuishoudens boven de 55 jaar en een forse ondervertegenwoordiging van tweepersoonshuishoudens onder de 55 jaar, - Van aftoppingsgrens t/m liberalisatiegrens: een forse ondervertegenwoordiging van eenpersoonshuishoudens tot 55 jaar en een forse oververtegenwoordiging van gezinnen (al dan niet compleet), - Geliberaliseerde corporatiewoningen: een forse oververtegenwoordiging van tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar en gezinnen. Opvallendheden over de particuliere sector: - Gereguleerde particuliere woningen: een forse oververtegenwoording van eenpersoonshuishoudens en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar en een ondervertegenwoordiging van eenoudergezinnen, - Geliberaliseerde particuliere woningen: een forse oververtegenwoordiging van tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar. De oververtegenwoordiging van sommige huishoudentypes in bepaalde prijssegmenten hangen logischerwijs samen met het huishoudinkomen en met de al dan niet benodigde ruimte. Een deel van bovenstaande opvallende over- en ondervertegenwoordigingen zijn hiermee te verklaren. Zo hebben gezinnen (al dan niet compleet) veelal een grotere ruimtebehoefte. Gezinnen zijn dan ook fors oververtegenwoordigd in het duurdere segment van de gereguleerde corporatiewoningen en in de geliberaliseerde corporatiewoningen. Deze woningen zijn duurder, maar veelal ook groter en meer geschikt voor gezinnen. Bij eenoudergezinnen zien we om diezelfde reden waarschijnlijk ook een oververtegenwoordiging in het duurdere segment van de gereguleerde corporatiewoningen, maar niet in het - nog duurdere geliberaliseerde segment. Het inkomen van eenoudergezinnen is daar waarschijnlijk vaak niet toereikend voor. De tweepersoonshuishoudens onder de 55 jaar hebben gemiddeld een hoger inkomen er vanuit gaande dat één of allebei de partners werken. Dit verklaart ook hun forse oververtegenwoordiging bij de duurdere woningen boven de liberalisatiegrens. 2.4 Laag inkomenhuishoudens Hoe ziet de inkomensverdeling er uit in de regio en de individuele regiogemeenten? In een eerder rapport van O&S Amersfoort 5 is ook de inkomensverdeling in de regio in kaart gebracht. Voor het huidige onderzoek was het mogelijk een meer gedetailleerd en betrouwbaarder beeld te vormen doordat we nu beschikten over de WOZ-administraties van de regiogemeenten en de VHE-bestanden 5 Gemeente Amersfoort, afdeling Onderzoek & Statistiek - Huurdeman, W. (2013). Ontwikkeling van de doelgroep in de regio Amersfoort: periode Amersfoort.

20 van de corporaties in de regio. Deze herberekening levert op enkele punten een paar procentpunt verschil op met het eerdere rapport. Inkomensverdeling 20 De inkomensverdeling in een notendop: In 2013 had ongeveer 37% van alle huishoudens in de regio Amersfoort een inkomen beneden de doelgroepgrens (zie figuur 4). Dat is lager dan het landelijk gemiddelde van 41% 6. Binnen de regio zijn er verschillen. Amersfoort is met 40% de gemeente met het grootste aandeel huishoudens met een laag inkomen. Ook in Baarn en Soest is het aandeel lage inkomens net boven het regiogemiddelde (respectievelijk 39% en 38%). De overige gemeenten hebben een lager aandeel lage inkomens, iets boven de 30%. In Bunschoten wonen de minste huishoudens met een laag inkomen (27%). In het algemeen wonen de lagere inkomens vaker in de grotere steden. Dat is in de regio niet anders. De stad Amersfoort is echter in vergelijking met de meeste andere steden met meer dan inwoners relatief welvarend. Het aandeel lagere inkomens ligt in de meeste gemeenten ruim boven het landelijk gemiddelde, terwijl Amersfoort net onder dat gemiddelde blijft. Figuur 4 Verdeling inkomensgroepen, regio Amersfoort 37% 52% 11% laag midden hoog Bron: WoON 2012; bewerking O&S De lage inkomenshuishoudens zijn vooral alleenstaanden en, in mindere mate, samenwonenden 55- plussers. Dit is begrijpelijk aangezien deze huishoudens moeten rondkomen van één inkomen, of na het pensioen te maken krijgen met dalende inkomsten. De midden inkomenshuishoudens zijn vooral alleenstaanden tot 55 jaar en samenwonenden 55-plussers. De hoge inkomenshuishoudens worden voor meer dan de helft gevormd door gezinnen. Deze jongere huishoudens hebben vaker meer dan één inkomen, waardoor het huishoudeninkomen relatief hoog is. Vanzelfsprekend is er een verband tussen de hoogte van het huishoudeninkomen en het type woning waarin men woont. De lagere inkomens huren vaker, terwijl hogere inkomens meestal in een koopwoning wonen (zie tabel 4). In de regio woont 50% van de lage inkomenshuishoudens in corporatiewoning. Bijna een derde (31%) van hen woont in een koopwoning. Wanneer we naar de individuele gemeenten kijken, zien we dat in de stad Amersfoort het aandeel huishoudens met een laag inkomen dat in corporatiewoningen woont iets hoger ligt (56%) dan gemiddeld in de regio. 6 bron: WoON 2012

21 Tabel 4 Inkomensgroepen naar eigendom, regio Amersfoort huur corporatie huur particulier 7 koop laag 50% 19% 31% midden 25% 13% 62% hoog 9% 7% 84% Bron: WoON 2012; bewerking O&S 21 En het eigen woningbezit onder deze huishoudens ligt hier iets lager (24%). In gemeenten als Barneveld en Bunschoten wonen deze huishoudens met een laag inkomen juist minder vaak in een corporatiewoning (respectievelijk 41% en 39%) in vergelijking met de hele regio. En Bunschoten is ook de gemeente met het hoogste eigenwoningbezit onder lage inkomenshuishoudens (45%) in de regio, gevolgd door Eemnes (43%), Woudenberg (40%) en Barneveld (39%). Inkomensgroepen en type woning Huishoudens met een laag inkomen huren iets vaker woningen bij corporaties dan eengezinswoningen (zie tabel 5). Bij huishoudens met een hoog inkomen ligt dit andersom; zij huren vaker eengezinswoningen bij corporaties. Tabel 5 Inkomensgroepen naar eigendom en woningtype, regio Amersfoort corp huur mg corp huur eg part huur mg part huur eg koop mg koop eg laag midden hoog totaal Vanwege afronding tellen de afzonderlijke aantallen niet altijd op tot de totalen. Bron: WOZ, VHE en WoON 2012; bewerking O&S Inkomensgroepen en huurprijzen Corporatiewoningen De kernvoorraad in de regio Amersfoort (de corporatiewoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens) wordt vooral bewoond door lage inkomenshuishoudens (71%). Middeninkomens (12%) en hoge inkomens (17%) wonen minder vaak in de kernvoorraad. Ruim 95% van zowel de lage als midden inkomens huurt een woning onder de liberalisatiegrens. 7 Deze percentages moeten met voorzichtigheid worden geïnterpreteerd omdat de steekproef waarop deze percentages zijn gebaseerd klein is. Dit geldt niet voor de andere percentages op basis van het WoON omdat deze groepen ( sociale huur en koop ) groter zijn.

22 In de duurdere huurwoningen van corporaties (geliberaliseerd) dit zijn er veel minder in aantal - vinden we meer huishoudens met een hoog inkomen (44%). Maar toch wordt ook in dit duurdere segment 47% verhuurd aan huishoudens met een laag inkomen (zie figuur 5). Figuur Inkomensgroepen en huurprijsgrens, regio Amersfoort gereguleerd geliberaliseerd gereguleerd geliberaliseerd corporatie particulier laag midden hoog Bron: WOZ, VHE en WoON 2012; bewerking O&S Particuliere woningen Particuliere huurwoningen worden minder vaak door lage inkomenshuishoudens bewoond dan corporatiewoningen (zie figuur 5). Toch bestaat nog de helft van de huurders (54%) uit een huishouden met een laag inkomen. Verhoudingsgewijs wonen zij vooral in de woningen met een lage huurprijs, de gereguleerde woningen (61%). De woningen met een hogere huurprijs, de geliberaliseerde woningen, worden zowel door hoge (46%) als lage inkomens (40%) bewoond. Hoewel dus de meeste mensen met een laag inkomen ook in het lagere huursegment wonen, woont er ook nog een deel in bijvoorbeeld de duurdere geliberaliseerde woningen. In hoofdstuk 3 schetsen we voor zover mogelijk een beeld over mogelijke betaalbaarheidsproblemen bij deze groep lage inkomens. Inkomensgroepen en huurprijssegmenten in de kernvoorraad Wanneer we meer in detail kijken naar de huurcategorieën binnen het gereguleerde deel van de corporatiewoningen (de kernvoorraad) dan vallen een paar zaken op (figuur 6). Lage inkomenshuishoudens wonen iets vaker in het goedkoopste huurprijssegment. Het goedkoopste huurprijssegment wordt voor 80% bewoond door huishoudens met een laag inkomen. Middeninkomens en ook hoge inkomens wonen vooral in woningen tussen de kwaliteitskortingsgrens en liberalisatiegrens.

23 Figuur 6 Inkomensgroepen en huurprijssegmenten kernvoorraad, regio Amersfoort % % % 18% 16% % 8% 66% 80% 0 tot lage inkomens midden inkomens hoge inkomens Bron: WOZ, VHE en WoON 2012; bewerking O&S Gebruik huurtoeslag Binnen de groep lage inkomens is het mogelijk om ook de huishoudens in beeld te krijgen met de laagste inkomens. Het gaat om de huishoudens die aanspraak kunnen maken op huurtoeslag (afhankelijk van huishoudengrootte en leeftijd varieert hun inkomen tussen en ). Minstens de helft van de lage inkomens ontvangt huurtoeslag. Waar wonen deze huishoudens met die huurtoeslag ontvangen? Het aandeel huurtoeslagontvangers is voor alle huurprijssegmenten beneden de liberalisatiegrens min of meer gelijk (rond de 39%). Boven de liberalisatiegrens bestaat er in beginsel geen recht op toeslag. Maar huishoudens die al toeslag ontvingen voordat hun huur boven de liberalisatiegrens kwam te liggen behouden hun recht. Nog 14% van de huurders boven deze grens ontvingen huurtoeslag. Het aandeel huishoudens dat kijkend naar hun inkomen een beroep zou kunnen doen op huurtoeslag ligt hoger dan het aandeel daadwerkelijke gebruikers (48% tegenover 38%). Hiervoor kunnen verschillende redenen zijn, bijvoorbeeld omdat men te veel vermogen heeft. Ook kan het zijn dat men ten onrechte denkt geen recht op toeslag te hebben of omdat het maar om een klein bedrag gaat.

24 2.5 Woningvoorraad naar oppervlakte In voorgaande paragrafen hebben we gezien in welke prijssegment welke huishoudenstypes wonen. We stelden dat de woonkeuze medebepaald is door het huishoudinkomen en de behoefte aan ruimte/oppervlakte. We bekeken in hoeverre het huishoudinkomen ook passend is bij het huurprijssegment waarin men huurt. In grote lijnen bleek dat de lage inkomens ook in het gereguleerde segment huurden, maar we zagen ook dat een deel alsnog in duurdere geliberaliseerde woningen woont. 24 Het liefst zouden we ook in beeld brengen in hoeverre het huishoudtype ook passend is bij de grootte van de woning. Wonen de gezinnen nu in de grotere woningen en de eenpersoonshuishoudens in kleinere? Het feit dat de gezinnen vaak in het duurdere segment huren, lijkt daar wel op te duiden. Toch wonen in de corporatiewoningen in het laagste huursegment en het middensegment (van de kwaliteitskortingsgrens tot de aftoppingsgrens) 6250 gezinnen, eenoudergezinnen meegerekend (tabel 2). Helaas is het niet mogelijk om met behulp van het WoON-bestand dit in beeld te brengen 8. Wel kunnen we op basis van de WOZ en VHE-bestanden een overzicht geven van de woninggrootte van de woningen per prijssegment (tabel 6). In dit overzicht zien we dat er in het laagste huursegment en het huursegment t/m de aftoppingsgrens er ongeveer grotere woningen zijn die theoretisch geschikt zouden zijn voor gezinsbewoning (vier of meer kamers en eengezins). Dit aantal lijkt passend bij de omvang van het aantal gezinnen dat feitelijk huurt in deze prijscategorieën. Tabel 6 Woningvoorraad corporaties naar oppervlakte en huurprijsgrens t/m kwaliteitskortingsgrens 374,44 t/m aftoppingsgrens 535,91 t/m liberalisatiegrens 681,02 gereguleerd geliberaliseerd subtotaal totaal > 681,02 eengezins 1-3 kamers eengezins 4 kamers eengezins 5+ kamers kamers kamers onbekend Totaal Vanwege afronding tellen de afzonderlijke aantallen niet altijd op tot de totalen. 8 De steekproefomvang van de betreffende groepen is te laag om er betrouwbare uitspraken over te kunnen doen.

25 3. Betaalbaarheid 25 De betaalbaarheid van het wonen is een actueel thema. Door de economische crisis, oplopende werkloosheid en achterblijvende koopkrachtontwikkeling is het aantal huishoudens met een betaalachterstand de afgelopen jaren toegenomen. Eigenaar-bewoners lopen steeds vaker een maand of meer achter met de hypotheek. Maar de meeste betaalbaarheidsproblemen doen zich voor in de huursector. Landelijk heeft zo n 13% van de huurders een inkomen dat eigenlijk ontoereikend is om de kosten van het wonen en de meest basale uitgaven voor levensonderhoud te dragen 9. Dat er sprake is van een groeiend probleem blijkt wel uit de stijging van 8 procentpunt ten opzichte van 2002, toen slechts ongeveer 5% van de huurders een betaalbaarheidsrisico liep. De oorzaak hiervan ligt in een combinatie van stijgende huren (huurstijgingen van jaarlijks 1,5% tot 4% boven inflatie en grote sprongen bij huurharmonisatie) en een daarbij achterblijvende inkomensontwikkeling, vooral voor de lagere inkomens. In de regio Amersfoort verwachten we voor de komende jaren een verdere toename van de aantallen huishoudens met een laag inkomen. Veel ruimte voor een terughoudend huurbeleid lijkt er bovendien niet te zijn. Betaalbaarheidsrisico s blijven dan ook nog wel even de aandacht vragen. Hoe en waar doen zich knelpunten qua betaalbaarheid van het wonen in de regio voor? 3.1 Achtergrond Woonquote versus budgetbenadering voor bepalen problemen met betaalbaarheid Een betaalrisico doet zich voor als een huishouden moeite heeft de huur of hypotheeklasten te betalen. Traditioneel wordt dit vaak in kaart gebracht met behulp van de woonquote. De woonquote geeft aan welk deel van het netto besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan de netto woonlasten. Als vuistregel geldt dan dat een woonquote van 30% waarschijnlijk het maximum is dat een huishouden zonder problemen kan opbrengen. Boven dat percentage is dan sprake van een risico. Een beperking van woonquotes is dat geen rekening wordt gehouden met het absolute bedrag dat na betaling van de woonlasten overblijft voor andere noodzakelijke uitgaven, zoals kleding en voeding. Bijvoorbeeld: bij eenzelfde woonquote houdt een huishouden met een hoog inkomen na het betalen van de woonlasten meer geld over dan een huishouden met een laag inkomen. Een hoge woonquote leidt daardoor vooral onder hoge inkomenshuishoudens niet zonder meer tot een betaalrisico. Een betere manier voor het in kaart brengen van betaalrisico s is de budgetbenadering. De budgetbenadering werkt in vergelijking met de woonquote precies andersom. Hij begint met een 9 Planbureau voor de Leefomgeving (2014), Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten: financiële risico s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt. Voor de berekening van de betaalbaarheidsproblemen is gebruik gemaakt van de in dit rapport beschreven methodiek.

26 berekening van de minimaal noodzakelijk uitgaven van een huishouden, en wat daarna overblijft is beschikbaar om aan huur of hypotheek te besteden. Huishoudens met een hoog en middeninkomen krijgen volgens deze berekening dan ook minder snel met een betaalbaarheidsrisico te maken dan volgens de methode met maximale woonquote s. Vanwege de realistischere uitkomsten hebben wij gekozen om de betaalbaarheidsproblematiek niet met woonquote s, maar met de budgetbenadering in kaart te brengen. Berekening betaalrisico s via budgetbenadering 26 De budgetbenadering stelt vast of het besteedbaar huishoudensinkomen toereikend is voor zowel woonlasten als overige noodzakelijke uitgaven. Schematisch ziet dat er als volgt uit: budgetruimte = huishoudensinkomen - minimaal basisbudget - woonlasten Het minimale basisbudget is het bedrag waarvan het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting ) heeft berekent dat minimaal noodzakelijk is om in het levensonderhoud te voorzien. Het omvat uitgaven die voor iedereen onvermijdbaar en noodzakelijk zijn, zoals kleding en voeding. Bij het vaststellen van dit budget wordt rekening gehouden met de huishoudensamenstelling en de eigendomssituatie van de woning 10. Als de berekening van de budgetruimte negatief is ( in de min ), dan is het besteedbaar huishoudensinkomen feitelijk ontoereikend voor de woonlasten. Deze huishoudens lopen betaalrisico s. 3.2 Betaalrisico s Ongeveer 7% van de regionale huishoudens heeft een potentieel probleem met de hoogte van de woonlasten. De regio Amersfoort verschilt hierin niet van Nederland als geheel. Ook landelijk heeft ongeveer 7% van de huishoudens een betaalrisico. Dat de regio op dit punt gemiddeld scoort, is wel opvallend daar de regio relatief iets minder lage inkomens kent. Minder lage inkomens leidt dus niet zondermeer tot een lager niveau van betaalrisico s. Mogelijk dat het hoge prijsniveau in de regio hier verband mee houdt. Knelpunten in de betaalbaarheid van het wonen zien we bij: Huishoudens met een laag inkomen, en dan vooral bij huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. Jongeren, alleenstaanden en eenoudergezinnen. Huurders, en in verhouding dan vaker aan de onder- en de bovenkant van de huursector. Hieronder gaan we op deze punten uitvoeriger in. Huishoudens Huishoudens met laag inkomen In de regio Amersfoort kennen vooral lage inkomenshuishoudens knelpunten qua betaalbaarheid van het wonen. Bijna één op de vijf van deze huishoudens loopt het risico dat ze moeite hebben om de 10 Het Nibud rekent met een vast bedrag voor energie. Maar energielasten maken een steeds groter deel uit van de totale woonlasten en de verschillen tussen woningen en huishoudens nemen bovendien toe. Energiebesparende maatregelen vormen een belangrijke mogelijkheid om betaalbaarheidsproblemen aan te pakken.

27 huur of hypotheek te betalen (zie figuur 7). Huishoudens met een midden en hoog inkomen komen beduidend minder vaak in de knel met het betalen van woonlasten en andere noodzakelijke uitgaven. Figuur 7 Betaalrisico s per inkomensklasse, regio Amersfoort laag midden hoog 27 totaal 0% 20% 40% 60% 80% 100% huishoudens met betaalrisico Bron: WoON 2012; bewerking O&S huishoudens zonder betaalrisico De regio Amersfoort verschilt hierin niet van de landelijke situatie. Ook het PBLkomt tot de conclusie dat met name lage inkomenshuishoudens betaalrisico s lopen en stelt bovendien dat huishoudens met een laag middeninkomen (tussen en ) al nauwelijks betaalrisico s hebben. Het inkomen van de meeste huishoudens is (in theorie) dus voldoende voor de huidige woonlasten en overige noodzakelijke uitgaven. Huishoudens met inkomen onder huurtoeslaggrens De grootste problemen doen zich voor bij de huurders met de allerlaagste inkomens: huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (die inkomensgrens ligt afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte op een ander niveau, maar in ieder geval onder ). Van deze groep loopt in de regio Amersfoort bijna één op de vier een risico om bij een beetje extra tegenslag de huur niet langer te kunnen opbrengen. Aan de ene kant is het begrijpelijk dat de problematiek zich bij de allerlaagste inkomens concentreert. Immers, hoe minder inkomen, hoe minder bewegingsruimte om (te) hoge woonlasten te voorkomen. Maar het blijft opvallend dat het vooral huurtoeslagontvangers zijn die betaalrisico lopen, omdat huurtoeslag juist een beleidsinstrument van de Rijksoverheid is om dergelijke problemen te voorkomen. De oorzaak hiervan kan volgens het PBL niet alleen gevonden worden in het huurbeleid van de woningcorporaties. Minstens een deel van de verklaring zit in de (in reële termen) gestegen kosten van het levensonderhoud. Voeg dat bij de achtergebleven inkomensontwikkeling en dan is het duidelijk dat ook bij gelijkblijvende (netto) huuruitgaven de budgetruimte van huishoudens afneemt, met oplopende betaalrisico s als gevolg. Verder biedt de verhoging van de normhuur een verklaring voor het hoge aandeel huurtoeslagontvangers met een betaalrisico. De normhuur is het bedrag dat iedere huurder moet betalen, ongeacht het inkomen, en niemand ontvangt hier huurtoeslag over. Dit bedrag is de afgelopen jaren verhoogd. Het is goed denkbaar dat vooral huurtoeslagontvangers moeite hebben om deze hogere kosten te betalen en daardoor vaker een betaalrisico lopen. Jongeren, alleenstaanden en eenoudergezinnen We zien ook een verband tussen betaalrisico s en de samenstelling van het huishouden. Vooral zeer jonge huishoudens, onder de 25 jaar, lopen het risico dat ze moeite hebben om de huur of hypotheek te betalen. Ongeveer 29% van hen bevindt zich in die situatie. Na het 25 e jaar neemt het aandeel sterk af. Veel jonge huishoudens bestaan uit één persoon, en kunnen daarom de woonlasten

28 28 niet met een ander inkomen delen. Onder oudere alleenstaanden en eenoudergezinnen blijven de betaalrisico s dan ook vaker bestaan dan bij gezinnen of oudere paren. De kwetsbaarheid van jonge huishoudens zit niet alleen in het feit dat ze het als alleenstaande vaker met één inkomen moeten rooien. Jonge huishoudens staan nog aan het begin van hun wooncarrière en zijn vaak relatief kort geleden naar hun nieuwe huur- of koopwoning verhuist. Bij de jonge kopers gaat het in veel gevallen om starters. Starters hebben geen of weinig eigen geld en hebben nog geen mogelijkheid gehad om de gecreëerde overwaarde van hun vorige huis mee te nemen naar de nieuwe hypotheek. Aan maandlasten betalen ze het volle pond. Een enigszins vergelijkbare slechtere concurrentiepositie zien we bij de jonge huurders. Voor de aantrekkelijkste goedkope eengezinswoningen komen ze als starter niet in aanmerking. Terwijl ze vaak te maken hebben gekregen met een recente forse verhoging van de huur, toen de verhuurder bij de nieuwe verhuring de mogelijkheid kreeg om het huurniveau in één keer flink op te trekken. Woningvoorraad Huurders Huurders lopen een aanmerkelijk hoger risico dan eigenaar-bewoners om in de knel te komen met hun maandelijkse woonlasten. In de huursector heeft 12% van de huishoudens een betaalrisico, tegenover 4% in de koopsector (figuur 8). Ook landelijk lopen huurders (13%) beduidend meer betaalrisico s dan eigenaren-bewoners (3%). Figuur 8 Betaalrisico s voor huurders en eigenaren-bewoners, regio Amersfoort huur koop huishoudens met betaalrisico huishoudens zonder betaalrisico Bron: WoON 2012; bewerking O&S Dat huurders meer met betaalrisico s te maken hebben, komt deels doordat in huurwoningen vaker huishoudens met een laag inkomen wonen. En zoals we hierboven hebben gezien, zijn lage inkomens veel kwetsbaarder dan huishoudens met een middeninkomen of hoger. Een andere mogelijke verklaring heeft te maken met hoe de toegankelijkheid is geregeld in de huur- en koopmarkt. In de (sociale) huursector zagen we de afgelopen jaren de poortwachtersfunctie afnemen. Minimale eisen aan het inkomen worden eigenlijk niet meer gesteld. De verantwoordelijkheid om een woning te huren met een bij het inkomend passende huur ligt bij de woningzoekenden zelf. Aan de andere kant zagen we in de koopsector de bescherming tegen te hoge woonlasten juist toenemen. De eisen van NHG en de banken zijn nu aanmerkelijk strenger dan een jaar of vijf geleden. In verhouding is het in de huursector dan ook gemakkelijker geworden om te duur te gaan wonen. Betaalrisico s aan onder- en bovenkant huursector De betaalrisico s in huurwoningen in de regio Amersfoort zijn relatief groot in de goedkoopste en in de duurste woningen. Vooral in het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens en in geliberaliseerde woningen hebben relatief veel huishoudens moeite om de huur te betalen (19% respectievelijk 15%). Voor huurders met een betaalrisico aan de bovenkant van de huursector geldt vaak dat de huur relatief hoog is vergeleken met het inkomen. Toch komen in absolute zin veruit de meeste betaalrisico s voor in het middensegment van de huurmarkt (tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens). Dit hangt samen met de

29 samenstelling van de huurwoningvoorraad in de regio: bijna de helft van de huurwoningen valt in het middensegment, terwijl de vrije sector slechts een klein deel van de huurwoningvoorraad vormt. Betaalrisico s voor individuele gemeenten in regio Amersfoort 29 Zoals gezegd loopt 7% van de huishoudens in de regio Amersfoort een betaalrisico. Hoe die huishoudens precies verdeeld zijn over de verschillende gemeenten weten we niet. Wat we wel weten is, bij welke typen huishoudens betaalbaarheidsrisico s het vaakst voorkomen. En op basis van gemeentelijke karakteristieken qua huishoudenopbouw en woningvoorraad kunnen we zodoende een inschatting maken over de geografische spreiding van de problematiek. Huishoudens met een laag inkomen en huurders ondervinden in het algemeen het meest problemen met de hoogte van de woonlasten. In de gemeenten Amersfoort, Baarn en Soest zijn er meer lage inkomenshuishoudens dan gemiddeld in de regio. Ook kennen deze drie gemeenten een relatief grote huurwoningvoorraad. Het aantal huishoudens met theoretisch te hoge woonlasten zal hier daarom royaal boven het gemiddelde van de regio liggen. Bunschoten kenmerkt zich juist door veel eigenwoningbezit en weinig lage inkomens. De betaalbaarheidsproblematiek zal in Bunschoten daarom juist minder groot zijn dan in de regio als geheel.

30 4. Doelgroep en kernvoorraad Inleiding De regionale woningcorporaties hebben tot taak zo goed mogelijk te voorzien in huisvesting voor die huishoudens die op de reguliere woningmarkt daar zelf onvoldoende toe in staat zijn. Grotendeels gaat het dan om huishoudens met een laag inkomen: de doelgroep. Hoe groot die doelgroep momenteel is, en wat de verwachtingen zijn over hoe de doelgroep zich de komende jaren gaat ontwikkelen hebben we in kaart gebracht 11. Het is echter nog niet eenvoudig om aantallen huishoudens met een laag inkomen te vertalen naar een taakstelling voor de corporaties. Hoeveel woningen in de kernvoorraad zijn er minimaal noodzakelijk? De prognose over de ontwikkeling van de doelgroep zelf bevat al de nodige onzekerheden. We gaan uit van de op dit moment meest waarschijnlijke demografische en economische ontwikkelingen, maar die zijn zeker voor de wat verdere toekomst natuurlijk niet in beton gegoten. Bij de inschatting van welke consequenties de groeiende doelgroep heeft voor de opgave van de corporaties, komen daar nog wat onzekerheden bij. Wat gaat er op de koopmarkt gebeuren, bijvoorbeeld? Wordt een koopwoning misschien een beter bereikbaar alternatief, zodat de druk op de sociale huursector kan afnemen? Een steeds groter deel van de doelgroep woont straks in een koopwoning. Wie van hen gaat een beroep doen op de huursector? Wat blijft er over aan mogelijkheden om scheefwonen terug te dringen als de doorstroming nog verder stagneert? Het zal duidelijk zijn dat het bestaan van al die onzekerheden verhindert om op een onderzoekstechnisch verantwoorde manier een minimaal noodzakelijk kernvoorraad te bepalen. Toch kunnen we wel iets zeggen over de relatie doelgroep en kernvoorraad. Een serieuze prognose is het dan weliswaar niet, de cijfers geven wel degelijk een richting aan. 4.2 Doelgroep In het vorige onderzoek naar de doelgroep in de regio Amersfoort uit 2013 moesten we ons baseren op een inschatting van de samenstelling van de woningvoorraad 12. Nu beschikken we over de veel nauwkeuriger gegevens uit de WOZ-administraties van de gemeenten en de VHE-bestanden van de corporaties 13. Daaruit komen een aantal verschuivingen naar voren. De kernvoorraad in de regio blijkt iets kleiner dan gedacht. Bovendien blijkt deze in verhouding wat meer uit woningen te bestaan. 11 O&S (2013), Ontwikkeling van de doelgroep in de regio Amersfoort 12 Hiervoor gebruikten we het Systeem Woning Voorraad (Syswov) van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Syswov is een rekenmodel en geen statistiek. Het geeft per gemeente een inschatting van de omvang en de samenstelling van de woningvoorraad. 13 Gegevens hieruit zijn niet alleen nauwkeuriger maar ook betrouwbaarder omdat het niet om een inschatting gaat maar om bestanden met gegevens per woning.

31 31 Nieuw cijfermateriaal over de woningvoorraad heeft ook gevolgen voor onze inschatting van de omvang van de doelgroep. We gebruiken deze cijfers immers om de data uit het landelijke WoON te ijken aan de individuele gemeentelijke situaties. De doorrekening op basis van de nieuwe woningvoorraadgegevens geeft overigens geen totaal ander beeld. In de regio als geheel ligt het aantal huishoudens met een laag inkomen een fractie hoger dan volgens het vorige onderzoek. In de gemeente Amersfoort gaat het dan bijvoorbeeld om 200 huishoudens. Voor de middeninkomens heeft de nieuwe berekening niet of nauwelijks consequenties. Op wat afrondingsverschillen na blijven de aantallen huishoudens met een middeninkomen gelijk. In figuur 8 staan de resultaten van de doorrekening per gemeente. Het gaat om de huidige situatie van de omvang van de doelgroep, afgezet tegen de omvang in Het prognosemodel zelf en de daarin gehanteerde parameters over de demografische en economische ontwikkelingen hebben we gelijk gehouden (zie kader). Uitgangspunten prognosemodel Ontwikkeling van de doelgroep in de regio Amersfoort, O&S 2013 Demografische ontwikkeling Voor de demografische ontwikkelingen hebben we gebruik gemaakt van de huishoudensprognoses van Primos. Onzekerheid over de toekomst speelt op het demografische vlak een kleinere rol, omdat huishoudensontwikkelingen over het algemeen robuuster zijn te voorspellen dan economische. De grootste demografische onzekerheden liggen bij gemeenten met een relatief omvangrijk nieuwbouwprogramma. Koopkrachtontwikkeling De ontwikkeling van de koopkracht is gebaseerd op de middellange en lange termijnprognoses van het CPB. Deze bestrijkt de periode Over de koopkracht na 2017 valt weinig te zeggen. Ook het CPB doet dat niet. Om die reden houden we voor de periode daarna de koopkracht gelijk. Het CPB heeft ook nog een meer recente prognose, namelijk de korte termijn prognose. Deze prognose kijkt maar één jaar vooruit en fluctueert nogal per jaar. Daarom is deze prognose voor ons doel niet bruikbaar. De inkomensgrenzen voor de doelgroep past de Rijksoverheid jaarlijks aan met de consumentenprijsindex (CPI). Waar die grenzen uitgedrukt in euro s de komende jaren precies zullen liggen weten we niet. Wat we wel weten is dat de koopkracht van dat inkomen gelijk blijft. Prognose koopkrachtontwikkeling per inkomstenbron, % per jaar 2012* loon -0, pensioen/aow -1,2-2,5-1,5-0,25 uitkering -1,2-2 -0,5 0 * realisatie Bron: CBS, CPB; bewerking O&S Verder moeten we rekening houden met het gegeven dat bij het bepalen of een huishouden tot de doelgroep behoort, uitgegaan wordt van het inkomen over het belastingjaar van twee jaar terug. Dat heeft een praktische reden. Het inkomen is voor de meeste mensen immers pas dan definitief vastgesteld door de Belastingdienst. Voor ons onderzoek heeft deze werkwijze als consequentie dat de vaststaande koopkrachtdaling van 2012 en 2013 pas de komende twee jaar doorwerkt in de cijfers. We kunnen dan ook met zekerheid zeggen dat de doelgroep in die tijd groeit.

32 Figuur 9 Ontwikkeling huishoudens met een laag en middeninkomen , per gemeente 32 Amersfoort 40, , , , , Barneveld 10,0 8, , ,0 2, , Eemnes 2,0 Baarn 8,0 6, , , , Bunschoten 4,0 3, , , , Leusden 8, , , Nijkerk 10,0 8, , , , , Woudenberg 3,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Soest 16,0 12,0 8,0 4,0 0, ,0 1,0 0, x huishoudens middeninkomens tot doelgroepgrens tot huurtoeslaggrens Bron: O&S

33 In de doorrekening hebben we deze keer ook de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens onderscheiden. De inkomensgrens voor huurtoeslag varieert afhankelijk van leeftijd en grootte van het huishouden, en het inkomen wordt ook nog eens op een andere wijze berekend dan bij de bepaling van de doelgroep (zie de begrippenlijst in de bijlage). In ieder geval liggen de inkomens van huishoudens met huurtoeslag beneden de en behoren zij in vrijwel alle gevallen ook tot de doelgroep. Figuur 10 Ontwikkeling doelgroep , regio Amersfoort 33 Bron: O&S Wat direct opvalt aan de uitkomsten van de prognose, is dat de groei van het aantal lagere inkomens vooral voor rekening komt van de huishoudens onder de huurtoeslaggrens. Binnen de groep lagere inkomens neemt dus het aandeel van de onderste regionen toe (figuur 10). Minimaal noodzakelijke kernvoorraad? In de negen regiogemeenten wonen momenteel ruim huishoudens met een dusdanig inkomen dat ze tot de doelgroep behoren (van totaal huishoudens). De verwachting is dat dit aantal de komende jaren nog zal toenemen, tot ongeveer in Om te bepalen in wat voor orde van grootte van de kernvoorraad we moeten denken om dergelijke aantallen te kunnen huisvesten gebruiken we een eenvoudige rekenmethode van onderzoeksbureau RIGO 14. De methode bestaat uit een aantal stappen. Met de gemeente Amersfoort als voorbeeld lichten we de werkwijze hieronder toe (tabel 7). Amersfoort heeft een doelgroep van net iets minder dan huishoudens (A in tabel 7). Maar die wonen niet allemaal in een goedkopere woning van een corporatie. Een deel, vooral bestaande uit studenten en andere jongere huishoudens, woont in onzelfstandige woonruimte. Een ander deel is eigenaar van een koopwoning of huurt van een particulier. Het gaat om grotere aantallen dan veelal wordt gedacht. In 2013 woonde in Amersfoort slechts iets meer dan de helft van de doelgroep in de kernvoorraad: huishoudens (C). 14 Zie bijvoorbeeld RIGO (2010), De ijzeren voorraad in Maastricht,

34 Tabel 7 Berekeningsvoorbeeld minimale kernvoorraad Amersfoort 2013 A doelgroep % B onzelfstandig, in koop, particuliere of dure huur % C = A B in kernvoorraad % 34 D kernvoorraad E bewoond door niet-doelgroep F = E / D scheefheidspercentage 26% G niet verhuisgeneigde niet-doelgroep H = G / D gecorrigeerd scheefheidspercentage 21% I = E / C opslagpercentage scheefheid 35% J = G / C gecorrigeerd opslagpercentage scheefheid 29% K = C + (J * C) benodigde kernvoorraad L = D K potentieel tekort/overschot 875 Toch mag je daaruit niet concluderen dat de kernvoorraad wel kan slinken tot woningen. Het terugdringen van de scheefheid naar 0% is alleen een theoretische mogelijkheid, in werkelijkheid moeten we rekening houden met het feit dat een deel van de kernvoorraad bewoond blijft door mensen die daar gezien hun inkomen niet passend wonen. Bijvoorbeeld omdat een inkomenstoets alleen plaats vindt bij de verhuring zelf, zodat zonder tijdelijke huurcontracten de huurders ook met een ondertussen boven de doelgroepgrens gestegen inkomen kunnen blijven zitten. Verder zijn momenteel de alternatieven voor veel scheefwoners gering. Huishoudens met een middeninkomen hebben een matige positie op de woningmarkt (zie hoofdstuk 5). Zelfs al zouden ze best willen, dan is een verhuizing naar een duurdere huur of koopwoning lastig. Doorstroming bevorderende maatregelen als inkomensafhankelijke huurverhogingen zullen daaraan waarschijnlijk weinig veranderen. De Amersfoortse kernvoorraad wordt bewoond door scheefwoners (E). Voor het huisvesten van de doelgroep hebben we bovenop de woningen die zij in de kernvoorraad bewonen dus woningen extra nodig, oftewel een opslag van 35% (I). Een deel van de scheefwoners heeft echter verhuisplannen 16. Als we er van uit gaan dat zij hun wens kunnen realiseren, dan houden we niet-verhuisgeneigde scheefwoners over (G) en kan het opslagpercentage omlaag naar 29% (J). De minimaal benodigde kernvoorraad komt daarmee op (29% * ) = (K). Afgezet tegen de bestaande voorraad in Amersfoort komt dat neer op een theoretisch overschot van 875 woningen (L). 15 De kernvoorraad zijn de huurwoningen in bezit van corporaties met een huur onder de liberalisatiegrens. 16 Hoeveel scheefwonende huishoudens verhuisgeneigd zijn, hebben we berekend op basis van de per gemeente geijkte bestanden van het WoON.

35 Tabel 8 Minimale kernvoorraad 2013, per gemeente 2013 doelgroep kernvoorraad benodigde kernvoorraad tekort/overschot 35 Amersfoort Baarn Barneveld Bunschoten Eemnes Leusden Nijkerk Soest Woudenberg Regio totaal Bron: O&S We hebben voor alle regiogemeenten op deze wijze een inschatting gemaakt van de minimaal noodzakelijke kernvoorraad (tabel 8). Regionaal blijkt er een bescheiden theoretisch overschot te zijn van ruim goedkopere sociale huurwoningen op een totaal van bijna Ook op het niveau van de individuele gemeenten zien we - met uitzondering van Eemnes, waar de kernvoorraad krap aan groot genoeg is - overal een klein overschot. Minimale kernvoorraad 2020 voor regio en gemeente De komende jaren neemt de doelgroep in de regio verder toe. Wat betekent dat dan voor de minimale kernvoorraad in de verschillende gemeenten in 2020? Indien we uitgaan van gelijkblijvende verhoudingen tussen de omvang van de doelgroep en de voor hun huisvesting benodigde aantallen woningen kunnen we dat als volgt inschatten. We gebruiken hier weer de gemeente Amersfoort als rekenvoorbeeld. In 2020 bestaat de doelgroep in Amersfoort naar verwachting uit huishoudens. Iets meer dan de helft daarvan, 52%, zal een beroep doen op de kernvoorraad. Dat zijn woningen. Verder moeten we rekening houden met het bestaan van scheefheid, waardoor niet de hele kernvoorraad aan doelgroephuishoudens kan worden toegewezen. Het (gecorrigeerde) opslagpercentage dat we daarvoor hebben berekend bedraagt 29%, wat resulteert in 29% * = woningen extra. De benodigde kernvoorraad in 2020 in Amersfoort komt in totaal zo op = woningen. Vergeleken met de bestaande kernvoorraad op dit moment van woningen, verandert het theoretische overschot in 2020 in een tekort van een kleine woningen (tabel 9). Voor de regio als geheel zijn er in 2020 bijna goedkopere sociale huurwoningen meer nodig dan er op dit moment zijn. In alle gemeenten verandert het overschot in een tekort. Opmerkelijk is dat deze ontwikkeling in de gemeente Amersfoort zich minder sterk voordoet dan in de andere gemeenten. Het berekende tekort voor Amersfoort bedraagt in 2020 zo n 7% van de kernvoorraad. Voor de regio gemiddeld gaat het om 11%, met uitschieters voor Bunschoten, Eemnes, Leusden en Nijkerk met meer dan 15% (Woudenberg houden we hier even buiten beschouwing, omdat de berekeningen sterk beïnvloed worden door het ambitieuze nieuwbouwprogramma en de onzekere gevolgen die dat heeft voor de omvang van de doelgroep).

36 36 Tabel 9 Minimale kernvoorraad 2020, per gemeente 2020 doelgroep kernvoorraad benodigde kernvoorraad tekort/ overschot % van de kernvoorraad 2013 Amersfoort % Baarn % Barneveld % Bunschoten % Eemnes % Leusden % Nijkerk % Soest % Woudenberg % Regio totaal % Bron: O&S Zoals al opgemerkt gaat het bij de berekening van de minimale kernvoorraad niet om een prognose, maar om een inschatting van de orde van grootte. Voor het opstellen van een bruikbare prognose zijn er teveel factoren die een rol spelen, terwijl voor een groot aantal van die factoren de ontwikkelingen bovendien erg onzeker zijn. Denk aan de toekomstige koopkrachtontwikkeling of welke kant het uit gaat op de koopwoningmarkt. Figuur 11 Minimaal benodigde kernvoorraad en factoren die hierop van invloed zijn Bron: O&S Daar komt nog bij dat de benodigde omvang van de kernvoorraad ook afhankelijk is van de beleidskeuzes die worden gemaakt. Zo zijn wij in onze berekening uitgegaan van een gelijkblijvende krapte op de sociale huurwoningmarkt. De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning is in de regio de afgelopen jaren flink opgelopen, in de gemeente Amersfoort bijvoorbeeld tot meer dan vijf jaar.

37 Er valt dus best wat te zeggen voor een beleid gericht op het terugdringen van de wachttijden. Maar zo n ambitie trekt vanzelfsprekend een nog wat zwaardere wissel op de omvang van de kernvoorraad. 37 In figuur 11 zetten we een aantal belangrijke beïnvloedende factoren nog eens op een rij. De minimaal benodigde kernvoorraad kan lager worden als: - de koopkracht van de lage inkomens zich overwegend positief blijkt te ontwikkelen tot 2020; - er meer ruimte komt op de koopwoningmarkt waardoor koopwoningen meer bereikbaar worden voor lagere inkomens; - de scheefheid verder afneemt wanneer bijvoorbeeld middeninkomens andere mogelijkheden op de woningmarkt zouden krijgen die er nu niet of nauwelijks zijn. De minimaal benodigde kernvoorraad kan hoger worden als: - corporaties meer woningen verkopen of slopen dan dat er nieuw gebouwd worden; - de huisvesting door corporaties van vluchtelingen verder toeneemt; - de wachttijd terug gebracht wordt; - ouderen langer thuis blijven wonen onder andere als gevolg van extramuralisatie in de zorg. Ondanks alle onzekerheden blijft één conclusie overeind: Voor een inkrimping van de kernvoorraad is de komende jaren geen ruimte. Integendeel. Gemeenten en corporaties in de regio zullen gezamenlijk alle zeilen moeten bijzetten om de voorraad goedkopere woningen minstens op peil te houden en waar mogelijk zelfs nog wat uit te breiden. Deze conclusie wordt ook ingegeven door het asymmetrische karakter van de beleidsrisico s. Stel dat onze inschatting van de minimale kernvoorraad over een aantal jaar te royaal blijkt, waardoor er dan dus meer goedkopere sociale huurwoningen zijn dan noodzakelijk om de lagere inkomens te huisvesten. Dit is wellicht niet de meest efficiënte, maar zeker ook geen onoverkomelijke situatie. Andersom ligt dat anders. Als de corporaties hun voorraadbeleid gaan baseren op een te krappe raming van de noodzakelijke kernvoorraad en daarom misschien zelfs goedkopere woningen afstoten, dan zijn de problemen een stuk lastiger op te lossen.

38 5. Middeninkomens in de knel? Inleiding Ons onderzoek is in eerste instantie gericht op de huisvestingssituatie en woningmarktpositie van de lagere inkomens. Dat blijkt wel uit het veelvuldig gebruik van de begrippen doelgroep en kernvoorraad. En het is natuurlijk zo dat de wettelijke taak van de woningcorporaties zich grotendeels tot de laagste inkomens beperkt. Toch is het zinvol om niet zomaar voorbij te gaan aan de huishoudens met een inkomen net boven de doelgroepgrens. Het simpele feit dat deze middeninkomens 17 niet direct onder de verantwoordelijkheid van de sociale verhuurders vallen wil geenszins zeggen dat zij dan ook in alle gevallen wel prima hun weg op de woningmarkt zullen vinden. Integendeel. Er lijkt reden voor zorg. Deze zorg hangt vooral samen met de opsplitsing van de Nederlandse woningmarkt in een huur- en een koopsegment en de - enigszins merkwaardige - uitwerking die dat op de middeninkomens heeft. In zijn advies Open deuren, dichte deuren (RLI, 2010) beschrijft de VROM-raad hoe sterk het overheidsbeleid op de woningmarkt de eigendomskeuze van burgers beïnvloedt. Huishoudens met een laag inkomen worden via de huurtoeslag in de richting van de huursector gestuurd, waarbij ze minder subsidie ontvangen naarmate ze meer verdienen. Huishoudens met een wat hoger inkomen worden via de hypotheekrenteaftrek in de richting van de koopsector geleid, waarbij ze juist meer subsidie ontvangen naarmate ze meer verdienen. De middeninkomens vallen hierdoor enigszins tussen de wal en het schip: geen huursubsidie en relatief weinig vraagondersteuning als ze op zoek gaan naar een koopwoning. Hun positie lijkt met recente veranderingen in de beleidscontext zelfs nog wat meer in de knel te komen. 5.2 Woningmarktpositie Onder de partijen die op een of andere manier bij de woningmarkt zijn betrokken bestaat een redelijke overeenstemming over de problematische positie van de middeninkomens 18. De huurmarkt werkt niet goed en sluit onvoldoende aan op de koopsector. Een middensegment ontbreekt, waardoor de middeninkomens vanwege een tekortschietend woningaanbod in de knel komen te zitten. Over de omvang van het probleem en de oorzaken daarvan lopen de meningen wél sterk uiteen. En die onenigheid werkt vanzelfsprekend door in de oplossingen die men voorstaat. We geven hieronder een overzicht van de voornaamste gesignaleerde belemmeringen voor de middeninkomens op de woningmarkt. 17 Voor dit onderzoek bestaan de middeninkomens uit huishoudens met een inkomen tussen en , prijspeil Planbureau voor de Leefomgeving (2012), Effecten van de staatssteunregeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt.

39 Huursector 39 Voor sociale verhuurders als woningcorporaties behoren de middeninkomens niet tot de primaire doelgroep. Ook in het verleden was dat het geval. De meest corporaties hanteerden bij de toewijzing van woonruimte passendheidscriteria voor de verhouding inkomen en huur, waardoor huishoudens met een middeninkomen maar beperkt toegang hadden tot hun woningbezit. De Europese Commissie maakt een onderscheid tussen sociale en commerciële activiteiten van organisaties. Alleen bij sociale activiteiten - de zogenaamde diensten van algemeen economisch belang (DAEB) - kan voor de commissie een vorm van overheidssteun door de beugel. Concreet betekent dat voor corporaties dat zij hun sociale status moeten bevestigen door minimaal 90% van hun woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen beneden de grens van Door deze in 2011 ingevoerde staatssteunregeling is het nog wat moeilijker geworden om met een middeninkomen naar een goedkopere huurwoning te verhuizen. Huishoudens met een middeninkomen die al in een sociale huurwoning wonen, hoeven volgens de staatssteunregeling niet te verhuizen. Maar zij kunnen wel te maken krijgen met extra (inkomensafhankelijke) huurverhogingen. De afgelopen jaren bedroeg de maximale huurverhoging voor hen 2,5% boven inflatie, tegen 1,5% boven inflatie voor de doelgroep zelf. De nieuwe Woningwet maakt het voor sociale verhuurders lastig om investeringen te doen waarmee zij middeninkomens zouden kunnen helpen. Daar komt nog bij dat de financiële armslag van de corporaties afneemt door de vanaf 2014 jaarlijks te betalen verhuurdersheffing (oplopend tot een kleine 2 miljard voor alle verhuurders gezamenlijk in 2017). Tabel 10 Maximaal op te brengen basishuur voor middeninkomens, uitgesplitst naar huishoudenstype inkomen en huishoudenstype ongeveer overeenkomend maximale basishuur besteedbaar inkomen per maand persoons < 65 jaar Gezin persoons < 65 jaar Gezin Bron: Nibud, RLI; bewerking O&S Dat middeninkomens buiten de doelgroep van de sociale huursector vallen, wil niet zeggen dat zij dan ook geliberaliseerde huurprijzen kunnen opbrengen. Voor een groot deel van de middeninkomens is een geliberaliseerde woning geen optie. Een huishouden met een inkomen rond de kan volgens het Nibud maximaal 595 betalen (tabel 10), en dat bedrag ligt flink onder de liberalisatiegrens van 680. Alleen voor middeninkomens aan de bovenkant zijn de duurdere woningen wellicht bereikbaar. Al zal het aanbod betaalbare en geschikte woningen

40 40 voor gezinnen, die op zoek zijn naar gemiddeld wat grotere en daarom duurdere woningen, ook dan beperkt blijven 19. Middeninkomens die willen huren zijn steeds meer aangewezen op de particuliere huursector. Dat is ook expliciet de bedoeling van de staatsteunregeling en de recente herziening van de Woningwet. Het met deze regelingen creëren van een gelijk speelveld moet bijvoorbeeld institutionele beleggers stimuleren te investeren in woningaanbod voor de middeninkomens. Maar of ze dat ook daadwerkelijk gaan doen wordt sterk betwijfeld. Ondanks het gelijke speelveld blijven er belemmeringen bestaan, bijvoorbeeld omdat de gemaximeerde huren in de gereguleerde sector een drukkend effect hebben op een aantrekkelijk rendement. Voor investeringen in de wat duurdere woningen (het geliberaliseerde deel) lijkt het klimaat wél enigszins te verbeteren. Het huurniveau is hier de afgelopen jaren gestegen, terwijl alternatieve beleggingen - denk bijvoorbeeld aan de overcapaciteit in het commerciële vastgoed - aan attractiviteit hebben ingeboet 20. Ook in de particuliere huursector wordt de toegankelijkheid beperkt door inkomenseisen. Sterker nog, verhuurders zijn hier veelal strenger dan woningcorporaties. Koopsector Of een koopwoning voor een huishouden met een middeninkomen bereikbaar is, hangt niet alleen af van de koopprijs en het inkomen, maar ook van het feit of men al of niet over eigen geld, overwaarde van een vorige woning of een starterslening kan beschikken. Voor doorstromers uit een koopwoning zijn de kansen op het vinden van een koopwoning beduidend hoger dan voor doorstromers uit een huurwoning of voor starters. Maar er is vanzelfsprekend veel individuele variatie. Welk deel van de koopsector bereikbaar is met een middeninkomen verschilt, anders dan bij huurwoningen, sterk van regio tot regio. Het maakt nogal wat uit of je een koopwoning zoekt in Zeeuws-Vlaanderen of in Utrecht. De rente is momenteel relatief laag, net als het prijsniveau. Toch heeft dat slechts een beperkt effect op de toegankelijkheid van de koopsector voor de middeninkomens. De afgelopen jaren stegen bijvoorbeeld de pensioenpremies en kwam er een inkomensafhankelijke premie voor de zorgverzekering. Omdat huishoudens hierdoor minder over houden om aan het wonen te besteden heeft de NHG de normen aangescherpt om de maximale hypotheeklast te bepalen (tabel 11). Vooral tweeverdieners met een lager middeninkomen kunnen nu aanmerkelijk minder lenen dan een jaar of vijf geleden - het bedrag daalde met zo n 10% tot 20%. Tabel 11 Maximaal financieringscapaciteit van middeninkomens (vier huishoudentypen, twee renteniveaus, < 65 jaar, zonder eigen geld of overwaarde vorige woning) maximale financiering bij hypotheekrente van: totaal huishoudinkomen inkomen persoon 1 inkomen persoon 2 3% 4% A B C D Bron: NHG (kladbloktoets); bewerking O&S 19 Dat huishoudens boven de 65 aanmerkelijk meer aan huur kunnen besteden dan jongere huishoudens met hetzelfde inkomen heeft te maken met de gebruikte inkomensdefinitie. Het gaat hier om bruto inkomens. En gepensioneerden houden van hun bruto inkomen netto meer over. Feitelijk komt dit er op neer dat de inkomensgrens voor de doelgroep bij 65-plussers hoger ligt dan voor niet-gepensioneerden. Vreemd genoeg wordt er bij de inkomensgrenzen voor de huurtoeslag wél rekening gehouden met de verandering in belasting- en premiedruk bij pensionering. 20 Platform31 (2015), Kansen voor particuliere huur in Nederland

41 Ook de banken zelf zijn terughoudender geworden bij het verstrekken van hypotheken. Voor bijvoorbeeld ZZP ers of in een situatie met particuliere erfpacht, is het nu zeer moeilijk om een hypotheek te krijgen. Verder verdwijnt langzaam maar zeker de mogelijkheid voor het nemen van een hypotheek boven de woningwaarde. Bij nieuwe hypotheken is de rente inmiddels alleen nog fiscaal aftrekbaar als de hypotheek in 30 jaar annuïtair of lineair wordt afgelost. In veel gevallen heeft dat als consequentie dat bij gelijkblijvende (aanvangs) maandlasten, het maximale hypotheekbedrag daalt Middeninkomens in de regio Van de huishoudens in de regio heeft ongeveer 11% een middeninkomen (tabel 12). In absolute aantallen gaat het dan om een kleine huishoudens. Ook qua kenmerken anders dan het inkomen nemen ze een middenpositie in, al vertoont de groep meer overeenkomsten met de lagere, dan met de hogere inkomenscategorie. Alleenstaanden zijn sterk vertegenwoordigd. Bestaat bij de hogere inkomens ongeveer één op de tien huishoudens uit één persoon, bij de middeninkomens is dat bijna de helft. Ongeveer een kwart van de middeninkomens betreft een gezin. Tabel 12 Kenmerken van de verschillende inkomensgroepen, regio Amersfoort laag midden hoog totaal aantal huishoudens in % 37% 11% 52% 100% samenstelling huishouden 1p tot 55 jaar 29% 28% 5% 16% 1p 55 jaar of ouder 31% 16% 5% 16% 2p tot 55 jaar 4% 7% 14% 10% 2p 55 jaar of ouder 18% 24% 19% 20% gezin 9% 19% 53% 33% eenoudergezin 9% 6% 4% 6% totaal 100% 100% 100% 100% marktsegment onzelfstandig 6% 1% 1% 3% corporatie huur 49% 25% 9% 26% particuliere huur 15% 12% 6% 10% koop 30% 61% 84% 62% totaal 100% 100% 100% 100% kernvoorraad in kernvoorraad 48% 24% 8% 24% koop, dure of particuliere huur 52% 76% 92% 76% totaal 100% 100% 100% 100% Bron: WoON 2012; bewerking O&S

42 Als we kijken naar de huidige huisvestingsituatie van de middeninkomens dan valt allereerst op dat middeninkomens zelden in onzelfstandige woonruimte wonen. Onzelfstandige woonruimte is duidelijk het domein van de groep lagere inkomenshuishoudens. Een kleine 40% van de middeninkomens huurt, waarvan twee derde van een woningcorporatie. Ook hier is de tussenpositie die de middeninkomens innemen helder. Volgens de 90%-norm van de staatssteunregeling horen huishoudens met een middeninkomen niet thuis in de kernvoorraad. Toch woont momenteel een kwart van hen in een goedkopere sociale huurwoning. Daarmee vormen zij een flink deel van de regionale scheefwoners. Van alle scheefwonende huishoudens in de kernvoorraad heeft ongeveer 40% een middeninkomen. 42 Ondanks de geconstateerde knelpunten op de woningmarkt voor de middeninkomens, levert de huidige woonsituatie nauwelijks betaalbaarheidsproblemen op (zie hoofdstuk 4). Minder dan 3% van de huishoudens met een middeninkomen heeft woonlasten die hun draagkracht feitelijk te boven gaan. Zo lang men niet verhuist, lijkt er dan weinig aan de hand. Maar de mogelijkheden om naar een andere woning om te zien, zijn in de regio Amersfoort beperkt. Figuur 12 Deel van de koopwoningvoorraad dat bereikbaar is voor middeninkomens, regio Amersfoort 5% 12% eg 8% mg 4% ± ± Bron: O&S Het prijsniveau in de koopsector ligt relatief hoog, met als gevolg dat slechts een beperkt deel van de koopwoningen voor de middeninkomens bereikbaar is (figuur 10). Zeker met een inkomen net boven de inkomensgrens van de doelgroep is in de regio Amersfoort het kopen van een woning feitelijk geen alternatief. Voor deze groep is ongeveer 5% van de woningvoorraad eventueel te financieren. Dat zijn vrijwel uitsluitend woningen. Huishoudens met een hoger middeninkomen hebben wat meer ruimte. Maar ook voor hen blijft het aandeel bereikbare woningen beperkt tot één op de vijf. Voor veel doorstromers vanuit een koopwoning zal dat aandeel overigens hoger liggen. Zij hebben meer te besteden dan waarvan wij hier uit gaan, omdat ze eigen geld kunnen inbrengen. Van de ambitie om het scheefwonen in de kernvoorraad terug te dringen moeten we niet al te veel verwachten. 40% van de scheefwoners heeft een middeninkomen. En hoewel zij formeel scheefwonen, is daar gezien hun financiële armslag eigenlijk geen sprake van. Een hogere huur valt voor het merendeel van hen niet op te brengen, en ook de mogelijkheden op de regionale koopmarkt zijn op dit moment voor middeninkomens uiterst beperkt. Verhuizen naar een (gereguleerde) particuliere huurwoning is in theorie een alternatief. Maar de particuliere huursector is ook in de regio Amersfoort vrij klein. De prijs-kwaliteitverhouding is bovendien slechter dan in de sociale huursector, terwijl de particuliere verhuurders strengere inkomenseisen hanteren. In de

43 43 praktijk zal de particuliere huur daarom weinig kunnen betekenen bij het verminderen van het scheefwonen - hooguit op de wat langere termijn.

44 44 6. Vergrijzing en de regionale woningmarkt 6.1 Inleiding Door demografische veranderingen komen er meer kleine, oudere huishoudens. Deze hebben gemiddeld genomen een wat lager inkomen. Deze ontwikkeling samen met een achterblijvende economische groei leidt tot groei van huishoudens met een lager inkomen, de doelgroep van corporaties. Ouderen van nu huren vaker dan gemiddeld en zijn in de sociale huursector oververtegenwoordigd. In de regio Amersfoort huurt 26% van alle huishoudens een corporatiewoning. Onder 75-plussers is dat percentage een stuk hoger, namelijk 41%. Maar wat betekent de groei van de doelgroep voor de taak van woningcorporaties? Wat is het huidige verhuisgedrag van ouderen en wat zijn hun woonwensen in de toekomst? In hoeverre gaan de ouderen van de toekomst een beroep doen op de sociale huursector? Landelijk is er op dit terrein veel onderzoek gedaan. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft deze onderzoeken op een rijtje gezet en de belangrijkste bevindingen verder geanalyseerd. In dit hoofdstuk maken we gebruik van deze onderzoeksresultaten en kijken we wat deze betekenen voor de regio Amersfoort. 6.2 Verhuisgedrag van ouderen nu en in de toekomst Oudere huishoudens zijn zeer honkvast. In de regio Amersfoort geeft 86% van de 65-plussers aan beslist niet binnen twee jaar te willen verhuizen. Dit betekent dat slechts 14% van de ouderen wel wil verhuizen tegenover bijna een op de drie huishouden onder de 65 jaar. Hoe komt het dat ouderen zo weinig geneigd zijn te verhuizen? Ouderen zitten veelal op de top van hun wooncarrière, verhuizen betekent meestal een neerwaartse stap in de wooncarrière. Vanwege ongemakken waarmee ouder worden gepaard gaat, sluit de feitelijke woonsituatie minder goed aan op bij de meest praktische woonsituatie 21. Maar toch is er sprake van een hoge woontevredenheid: van de 75-plussers is 94% tevreden met de woning en 91% met de woonomgeving (landelijke cijfers). Ouderen geven hun verworvenheden niet zonder meer op alleen omdat ze een bepaalde leeftijd bereikt hebben of het huishouden kleiner geworden is. En hoe langer mensen ergens wonen (gemiddelde woonduur 65-plussers is 25 jaar), hoe groter de weerstand tegen verhuizen en hoe groter de gehechtheid aan de woning en de directe woonomgeving. Wanneer ouderen aangeven wel te willen verhuizen, wordt dit vaak niet gerealiseerd. Discrepantie tussen willen en doen is vooral groot onder ouderen. Dat is ook het geval in de regio Amersfoort: hoewel 14% wel zou willen verhuizen, is in een periode van twee jaar een kleine 7% van de 65- plussers verhuisd. Dit is wel iets hoger dan het landelijk gemiddelde van 5%. 21 Dit hoofdstuk is voor een groot deel gebaseerd op de publicatie Vergrijzing en Woningmarkt van het PBL (2013).

45 Waarom ligt het daadwerkelijk verhuisd aandeel ouderen zoveel lager? Het PBL constateert uiteenlopende redenen: In het algemeen ontbreekt het aan aanbod in de gewenste (vaak huidige) buurt. Men is in afwachting van de verkoop van de eigen woning. Voor hogere en middeninkomens zijn de mogelijkheden in de sociale huursector beperkt. Ook voor de ouderen in lage inkomensgroepen die willen verhuizen is het aanbod beperkt vanwege lange wachtlijsten en schaars aanbod in de sociale huur. Verhuisgedrag ouderen in de toekomst 45 De nieuwe generatie ouderen geboren tussen 1945 en 1960 (babyboomgeneratie) is in het algemeen hoger opgeleid, welvarender, vitaler, mobieler en actiever dan eerdere generaties ouderen. Deze kenmerken zijn van grote invloed op het woningmarktgedrag. Het PBL verwacht dat de honkvastheid van ouderen in de (nabije) toekomst verder toeneemt. Hoewel juist hoger opgeleiden vaker verhuizen en de ouderen van de toekomst een hoger opleidingsniveau hebben, worden de factoren die het verhuizen afremmen groter geacht. De ouderen zijn vaker huiseigenaar. Ze zijn vitaler en welvarender en willen steeds langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Doordat ook het beleid van het Rijk hierop gericht is, zullen ouderen op latere leeftijd zorg in huis halen. Met institutionele en technologische ontwikkelingen die het ook mogelijk maken tot hoge leeftijd thuis te wonen, zal dit naar verwachting de verhuismobiliteit afremmen. Overigens blijven er grote verschillen bestaan tussen ouderen. De ene oudere is de andere niet, of het nu gaat om gezondheid, vitaliteit of inkomen. Op dat laatste vlak lijken de verschillen zelfs toe te nemen. Meeste ouderen van de toekomst verhuizen weer naar koopwoning Waarheen verhuizen ouderen? Hierover zijn veel misverstanden. Het clichébeeld van oudere huiseigenaren die de koopsector en masse de rug toekeren wordt namelijk niet gesteund door de feiten. Op de eerste plaats verhuist het merendeel van oudere huiseigenaren helemaal niet en worden de meesten oud in de eigen woning. ( ze verhuizen alleen als er een urgente noodzaak is zoals overlijden van de partner of een sterk verslechterde gezondheid). Op de tweede plaats blijkt dat als oudere huiseigenaren al verhuizen, zij vrij vaak en in toenemende mate binnen de koopsector blijven. Neerwaarts verhuizen gaat eigenlijk vooral op voor 75-plus huiseigenaren en voor oudere huiseigenaren met een lager inkomen c.q. goedkopere koopwoning. De gemeenplaats van welgestelde ouderen die hun ruime, bewerkelijke koopwoning inruilen voor een luxe, compacte huurwoning met alle denkbare service lijkt daarmee inderdaad niet op te gaan. Het zijn vooral de minder welgestelde huiseigenaren die uitwijken naar de huursector. Dit kan ook eigenlijk niet anders, omdat de sociale huursector (met huurwoningen tot de liberalisatiegrens) minder goed toegankelijk is voor midden- en hogere inkomens. Het stereotype beeld dat ouderen op een gegeven moment hun eengezinswoning inruilen voor een appartement klopt wel: als oudere huiseigenaren al verhuizen, verruilde bijna tweederde de eengezinswoning voor een flat of appartement. Als oudere huishoudens verhuizen is dat vaak naar een voor ouderen geschikte woning: van de jarigen 66%, jarigen 87% en van de 75-plussers meer dan 90%.

46 6.3 Effect van vergrijzing op de woningmarkt 46 Vergrijzing heeft nu nog een drukkend effect op de doorstroming op de woningmarkt, maar resulteert op langere termijn in een groot vrijkomend woningaanbod. Het grootste deel van de babyboomgeneratie 22 bevond zich namelijk reeds in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw in een levensfase waarin nog maar weinig wordt verhuisd. De geringe verhuismobiliteit van ouderen vormt een hindernis voor jongere huishoudens die naar een (grotere) koop- of eengezinswoning willen verhuizen, ook in de regio Amersfoort waar de druk op de woningmarkt relatief hoog is. In de komende tien jaar blijft het dempende effect van de vergrijzing op de doorstroming nog wel voortduren ook omdat het aantal en aandeel ouderen verder stijgt. Het sterkste effect van de veranderde leeftijdsopbouw van de bevolking op deze doorstroming lijkt echter inmiddels achter de rug. Op de langere termijn over tien, vijftien jaar gaan veel woningen vrijkomen wanneer de babyboomgeneratie door overlijden of verhuizing naar een zorginstelling de woningmarkt gaat verlaten. Dan neemt de uitstroom flink toe, in het bijzonder uit de koopsector (zie tabel 13). In de loop van zo n vijftien jaar komen er naar verwachting meer dan woningen vrij in de regio Amersfoort. Dit zijn er gemiddeld per jaar. Tabel 13 Huidige woonsituatie babyboomers (55-70 jaar) regio Amersfoort woningen % koop eengezins % koop % huur corporatie eengezins % huur corporatie % huur particulier eengezins % huur particulier 750 2% Totaal % bron: WoON 2012 ; bewerking O&S In de krappe woningmarkt van de regio Amersfoort leidt de toenemende uitstroom van ouderen tot evenwichtiger vraag-aanbod verhoudingen op de regionale woningmarkt, in het bijzonder in het segment van de eengezins(koop)woningen. De grote toename van het woningaanbod door de uitstroom van babyboomers kan in de regio Amersfoort leiden tot afname van de groei van de huizenprijzen of zelfs neerwaartse prijseffecten. Hierdoor zouden op langere termijn ook huurders met een laag of middeninkomen mogelijk meer instapmogelijkheden in de koopsector kunnen krijgen. Verhuizen stimuleren Sommige gemeenten proberen ouderen te stimuleren naar kleinere woningen te verhuizen, zodat er meer (eengezins)koopwoningen vrijkomen voor jongere huishoudens. De vraag is in hoeverre een dergelijke strategie succesvol kan zijn; de meeste oudere huiseigenaren willen immers helemaal niet verhuizen. In de periode verhuisde in Nederland nog geen 4 procent van de oudere huiseigenaren, van wie ook nog eens bijna de helft opnieuw voor een koopwoning koos. In de periode De generatie die geboren is na de tweede wereldoorlog, toen er gedurende langere tijd een geboortegolf plaatsvond. We definiëren hier babyboomgeneratie als degenen die geboren zijn in de periode

47 kwamen zo naar schatting landelijk nog geen koopwoningen beschikbaar van ouderen die naar een sociale of geliberaliseerde huurwoning zijn verhuisd. Aanpassing woningvoorraad 47 Aangezien de meeste ouderen in hun huidige woning willen blijven wonen, óók wanneer zij minder mobiel en vitaal worden en de behoefte aan zorg toeneemt, is de opgave voor de woningvoorraad er eerder een van aanpassing van de bestaande voorraad dan van uitbreiding door nieuwbouw. In 2012 woont ongeveer driekwart van de 75-plussers in een voor ouderen geschikte woning 23 en daarmee woont een kwart in een woning wonen die niet specifiek geschikt is voor ouderen 24. In de regio Amersfoort gaat het dan om ongeveer woningen van de ruim zelfstandig wonende 75-plussers. Zonder extra inzet op woningaanpassingen loopt dit aantal verder op tot ruim twee maal het huidige aantal zelfstandig wonende 75-plus huishoudens in In de sociale huursector is het de verantwoordelijkheid van corporaties om woningen levensloopgeschikt te maken, in de koopsector zijn de huiseigenaren zelf aan zet. Vanwege het verwachte toenemende eigenwoningbezit onder ouderen, verschuift de aanpassingsopgave dus meer en meer van de corporaties naar de huiseigenaren. 6.4 Betekenis vergrijzing voor woningcorporaties Veel oudere huishoudens wonen op dit moment in een woning van een corporatie. Zij blijven daar wonen en zullen slechts verhuizen als de omstandigheden daartoe noodzaken. Op de korte termijn (tot 2020) heeft de vergrijzing daarom beperkte consequenties voor de corporaties. Op de wat langere termijn over 10, 15 jaar gaat het grote aantal ouderen wel zijn stempel drukken op de woningmarkt. De oudere huishoudens van dan verschillen aanmerkelijk met de oudere huishoudens van nu. Ook zij zullen niet veel of zelfs minder gaan verhuizen en wonen voor een veel groter deel in een koopwoning. Van een groot beroep op de sociale huurwoningvoorraad door ouderen zal geen sprake zijn. De babyboomgeneratie (de ouderen van de toekomst) gaat vanaf de woningmarkt verlaten door overlijden of vertrek naar een zorginstelling. Door het hogere eigen woningbezit onder toekomstige ouderen komen er veel koopwoningen vrij. Hierdoor ontstaat meer ruimte op de koopmarkt en dit heeft wellicht een drukkend effect op het prijsniveau. Ook voor huishoudens met lage en middeninkomens worden koopwoningen zo sneller bereikbaar. En dit kan op zijn beurt weer vanwege doorstroming ruimte creëren op de sociale huurmarkt. 23 Hierbij gaat het om nultredenwoningen, aangevuld met specifiek voor ouderen bestemde woningen en woningen waarbij ingrijpende aanpassingen zijn aangebracht. 24 WoON 2012

48 7. Conclusie 48 In 2013 had ongeveer 37% van alle huishoudens in de regio Amersfoort een inkomen beneden de doelgroepgrens. Dat is lager dan het landelijk gemiddelde van 41%. De helft van hen woont in een corporatiewoning, bijna allemaal met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (kernvoorraad). Hoewel de regio relatief iets minder lage inkomens kent, liggen de betaalbaarheidsrisico s in de regio gewoon op het landelijk gemiddelde van 7%. Minder lage inkomens leidt dus niet zondermeer tot een lager niveau van betaalrisico s. Mogelijk dat het hoge prijsniveau in de regio hier verband mee houdt. Potentiële problemen met onbetaalbaar hoge woonlasten zien we vooral voor bij de groep lage inkomens, en daar weer specifiek in de laagste regionen. In de regio Amersfoort loopt 12% van de huurders een betaalrisico, tegenover 4% in de koopsector. Dit is aan de ene kant begrijpelijk vanwege het relatief lage inkomen van deze huishoudens, met minder ruimte om stijgende woonlasten op te kunnen vangen. Aan de andere kant is het toch ook opvallend. De laagste inkomens komen immers in aanmerking voor huurtoeslag en die is er juist om betaalbaarheidsproblemen te voorkomen. De komende jaren zal naar verwachting de groep met lage inkomens in de regio Amersfoort toenemen. Het is echter nog niet eenvoudig om aantallen huishoudens met een laag inkomen te vertalen naar een taakstelling voor de corporaties voor een minimale kernvoorraad. Wat gebeurt er bijvoorbeeld werkelijk met de koopkracht aan de onder kant? Komen er veranderingen op de koopmarkt, en hoe precies? Het zal duidelijk zijn dat het bestaan van al die onzekerheden verhindert om op een onderzoekstechnisch verantwoorde manier een minimaal noodzakelijk kernvoorraad te bepalen. Toch kunnen we wel iets zeggen over de relatie doelgroep en kernvoorraad. Een serieuze prognose is het dan weliswaar niet, de cijfers geven wel degelijk een richting aan. Voor 2020 schatten we de minimaal benodigde kernvoorraad in op woningen, een tekort van bijna 4100 woningen ten opzichte van het huidige aantal. Gemeenten en corporaties in de regio zullen gezamenlijk alle zeilen moeten bijzetten om de voorraad goedkopere woningen minstens op peil te houden en waar mogelijk zelfs nog uit te breiden. Wanneer men de afgelopen jaren flink opgelopen wachttijd voor een huurwoning zou willen terugbrengen, zou de omvang van de kernvoorraad in 2020 nog groter moeten zijn dan de berekende De wettelijke taak van de woningcorporaties beperkt zich grotendeels tot de laagste inkomens. Toch is er ook reden voor zorg voor de huishoudens met een inkomen net boven de doelgroepgrens. Niet alleen omdat 40% van de scheefwoners in corporatiewoningen bestaat uit huishoudens met een middeninkomen. Zou men deze woningen beschikbaar willen laten komen voor de lage inkomens dan dienen er voor deze middeninkomens voldoende mogelijkheden te zijn om naar andere woningen om te zien. En juist daar ontbreekt het aan. Zowel de particuliere markt als een koopwoning zijn voor hen beperkt toegankelijk. Dit geldt logischerwijs nog meer voor de middeninkomens aan de lage kant, dan voor de middeninkomens aan de bovenkant.

49 49 De toenemende vergrijzing heeft op de korte termijn waarop ons onderzoek betrekking heeft nog weinig gevolgen. Een relatief groot deel van de oudere huishoudens woont in een sociale huurwoning. De meeste ouderen willen als het even kan niet verhuizen. Zij blijven zitten waar ze zitten. De ouderen in de wat verdere toekomst, de babyboomers, verhuizen naar verwachting zelfs nog wat minder. Een verschil is dat van deze toekomstige ouderen een veel groter deel in een koopwoning woont. Relatief zal daardoor het beroep op de sociale huursector van ouderen gaan afnemen. Het ingrijpendste effect van de vergrijzing zien we pas op het moment dat de babyboomgeneratie langzaam van de woningmarkt begint te verdwijnen, over zo n tien tot vijftien jaar, vanwege overlijden of verhuizing naar een zorginstelling. Hierdoor komen vanaf dat moment relatief grote aantallen koopwoningen vrij, wat hoogstwaarschijnlijk het prijsniveau naar beneden drukt. Ook voor lage en middeninkomens komt een koopwoning dan sneller binnen bereik. En zo ontstaat er vervolgens eveneens wat meer ruimte in de sociale huursector.

50 Bijlagen 50