Vorming. De Brusselse huisvestingscrisis en de huisvestingsactoren. 14 juni vzw Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW/RBDH)

Transcriptie

1 Vorming De Brusselse huisvestingscrisis en de huisvestingsactoren 14 juni 2012 vzw Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW/RBDH) Henegouwenkaai 29 in 1080 Brussel 02/ De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 1/26

2 Inhoud I. De wooncrisis in cijfers II. III. De 3 belangrijkste eisen van de BBRoW Het antwoord (of het gebrek eraan) van de verschillende huisvestingsactoren 1. De sociale woningen van de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM s) en de BGHM 2. De woningen van gemeenten en OCMW s 3. De sociale verhuurkantoren (SVK s) 4. Het Woningfonds 5. De Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedeljk Gewest (GOMB) IV. Een dwingend doel van 20% openbare huurwoningen voor gezinnen met beperkte inkomens V. Bestrijding van de leegstand VI. VII. Een algemene huurtoelage en omkadering van de huurprijzen De bevoegdheidsverdeling Wonen en Welzijn in het Brusselse gewest De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 2/26

3 I. De wooncrisis in Brussel aan de hand van sprekende cijfers Het profiel van de Brusselaars : 60% van de Brusselse gezinnen zijn huurder. Meer dan een kwart van de Brusselse bevolking moet leven met een inkomen onder de armoederisicogrens. In België komt deze grens in 2010 (inkomens 2009) voor een alleenstaande overeen met een inkomen van per jaar of 973 per maand. Voor een alleenstaande ouder met twee kinderen ligt de grens op per maand, voor een koppel met twee kinderen op per maand. Tegen 2020 zou, volgens prognoses, het Gewest bijkomende inwoners moeten huisvesten. De huurprijzen in Brussel : De gemiddelde huurprijs in Brussel bedraagt 591 euro. In Ukkel betaal je voor een woning kleiner dan 29m² gemiddelde 597 euro huur. In Jette bedraagt de gemiddelde huur voor dezelfde woning 397 euro. In Watermaal-Bosvoorde loopt de gemiddelde huurprijs van een woning groter dan 104 m² op tot euro. In Anderlecht betaal je gemiddeld 612 euro voor dit type woning. De hoge huur- en verkoopprijzen dragen ertoe bij dat een groot deel van de Brusselaars moet leven in overbevolkte, slechte woningen of gedwongen wordt om het gewest te verlaten. Kwaliteit van de woningen : 3,3 % van de woningen beschikken niet over een bad of douche, WC of warm water. 17,3 % van de gezinnen leeft in de woning met vochtproblemen. 21 % van de huurders vindt dat hun woning slecht geïsoleerd is tegen de koude of het lawaai. භ /ŶůƐĞŶĞŚĞĞŌϱϬй ǀ ĂŶĚĞǁ ŽŶŝŶŐĞŶŐĞĞŶĚƵďďĞůŐůĂƐ /Ŷh ŬŬĞůŝƐĚĂƚŚĞƚŐĞǀ Ăůďŝũϯ ϳ й ǀ ĂŶĚĞ woningen Gezinsbudget voor huren : Wanneer we ervan uitgaan dat de huur niet hoger mag liggen dan 30% van het gezinsinkomen, dan heeft 50% van de Brusselse bevolking slechts toegang tot slechts 11% van de private huurwoningen. Dit is te wijten aan een sterke stijging van de huurprijzen en een verarming van de Brusselse bevolking. De armoederisicogrens bedraagt voor een alleenstaande ouder met twee kinderen euro. Wanneer hij of zij slechts 25% van het gezinsinkomen wil besteden aan de huur, dan kan hij/zij 390 euro uitgeven. De gemiddelde huurprijs in Brussel bedraagt 591 euro. De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 3/26

4 De verkoopprijzen van woningen De gemiddelde verkoopprijzen zijn op tien jaar tijd (tussen 2002 en 2012) bijna verdubbeld! appartement woning Brussel Vlaanderen Wallonië [cijfers 3 e trimester 2011] Gemiddelde oppervlakte : 110 m² Gemiddelde oppervlakte : 90 m² / m² / m² + Interessante gegevens over de evolutie van de verkoopprijzen en de draagkracht van inde gezinnen in de jaarverslagen van het Brussels Woningfonds Een onvoldoende aanbod van openbare huurwoningen : Het Brusselse gewest telt nauwelijks 7,7% sociale woningen ten opzichte van het totale aantal woningen. Wanneer we hier woningen van gemeenten, sociale verhuurkantoren en het Woningfonds bijtellen komen we uit op 10% openbare huurwoningen. In onze buurlanden zien we hogere percentages : 17% in Frankrijk, 34% in Nederland, 20% in Groot- Britannië. Er staan meer dan gezinnen op de wachtlijst voor een openbare huurwoning. Leegstand : Er zouden tussen de en leegstaande woningen zijn, waarvan 80% private woningen. Thuislozen : Tijdens een dagtelling werden volwassenen en 964 kinderen opgevangen in onthaalcentra voor thuislozen (noodopvang niet inbegrepen). Bronnen : - «Welzijnsbarometer 2011» Observatorium voor Gezondheid en Welzijn. - «Strijd tegen armoede Een bijdrage aan politiek debat en politieke actie Verslag december 2011» Steunpunt tot bestrijding van armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting. - «Huisvesting, grondbeleid en openbare ruimte», [IN] Brussels Studies, 9 januari «Gegevens over de opvang van thuislozen in 2010», site van la Strada, Steunpunt Thuislozenzorg Brussel - Observatiecentrum van de huurprijzen, enquête 2010, Marie-Laurence De Keersmaecker De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 4/26

5 II. De 3 belangrijkste eisen van de BBRoW Tegenover die wooncrisis, plaatst de BBRoW 3 proiritaire eisen : 1. Veel meer openbare huurwoningen voor gezinnen met beperkte middelen 2. Bestrijding van leegstaande en ongezonde woningen. 3. Een algemene huurtoelage, met omkadering van de huurprijzen III. Het antwoord (of het gebrek eraan) van de verschillende huisvestingsactoren III. 1. De sociale woningen van de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM s) en de BGHM In het Brusselse Gewest zijn er momenteel sociale huurwoningen, wat overeenkomt met 7,7% van het totale aantal woningen. De woningen worden beheerd door 33 openbare vastgoedmaatschappijen (OVM s) 1, die onder toezicht staan van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM). 2 De OVM s zijn van zeer variabele grootte en beheren tussen de 276 en 3544 sociale woningen. In het kader van het federale akkoord over de herfinanciering van Brussel is er sprake van een fusie van de OVM s en de idee om op termijn hun aantal te halveren. Huurders en kandidaat-huurders Gemiddelde maandelijkse reële huurprijs op 31/12/2010 : 262 euro + 95 euro lasten. 60% van de huurders hebben een gezinsinkomen lager dan euro netto belastbaar 80% een gezinsinkomen lager dan euro kandidaat-gezinnen op 31/12/2010. Ieder jaar +/ nieuwe inschrijvingen waarvan : - 86% met een inkomen lager dan referentie-inkomen - 22% inkomen uit werk - 72% heeft een vervaningsinkomen - 94% van de kanidataten woont in Brussels Gewest In 2010 werden sociale woningen toegewezen aan nieuwe kandidaat-huurders. Een sociale woning wordt toegewezen aan kandidaat met de meeste voorkeurrechten. Bijzondere voorkeurrechten voor gezinnen met lage inkomens zijn er niet, wel bijvoorbeeld 5 voorkeurrechten voor personen die een onbewoonbaar verklaarde woning moeten verlaten, 2 voorkeurrechten voor alleenstaande met kinderen ten laste,. Wel is er een algemene regel die bepaalt dat 60 % van de jaarlijkse toewijzingen moeten bestemd zijn voor kandidaat-huurders met inkomens lager zijn dan 85 % van de toelatingsinkomsten. Het 1 In het Frans : SISP - Sociétés Immobilières de Service Pubic 2 In het Frans : SLRB - Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 5/26

6 percentage van de jaarlijkse toewijzingen wordt zelfs op 75 % gebracht voor maatschappijen met een maatschappelijk boni. Momenteel bestaat er ook de theoretische mogelijkheid tot 40% afwijking voor uitzonderlijke en dringende omstandigheden, mits akkoord van de sociaal afgevaardigde en de mogelijkheid om met een OCMW een overeenkomst te sluiten voor ter beschikking stelling van een beperkt aantal woningen. Accent op renovatie Totaal Totaal Nieuwbouw Verbouwing Zware renovatie Lichte renovatie Opgelet : de nieuwe woningen van het Plan voor de Huisvesting zijn in deze tabel niet opgenomen. Sinds 2002 heeft het Brusselse Gewest hondernden miljoenen euros gebudgetiseerd voor de renovatie van de sociale woningen. Dat was ook nodig, in 1999 was vastgesteld dat sociale woningen in slechte staat verkeerden. Maar van de voorziene miljoenen euro werd de laatste 8 jaar slechts 60% effectief uitgegeven. De rest van het geld is niet verloren, maar ofwel hebben de projecten (veel) vertraging opgelopen, ofwel gaat het project niet meer door. Belangrijk aandachtspunt in de nieuwe beheersovereenkomst Gewest-BGHM : inventaris van de voorziene projecten, afgevoerde projecten, herbestemming van de voorziene middelen, prioritaire werken, maximumtermijn van 4 jaar om werken te starten. + begeleidingscel om de projecten van de maatschappijen te ondersteunen en sneller te laten uitvoeren. Sinds een paar jaar worden ook middelen van Beliris gebruikt voor de heraanleg van de openbare ruimte rond de sociale woningblokken en voor de renovatie van de woningen. Voordeel van Beliris : 100% subsidie. Gevolg van die renovatiegolf is dat van de sociale woningen of 7,3% van het totaal leegstaan omdat ze ongezond zijn, gerenoveerd worden of voor verhuring beschikbaar zijn. (7/2010) De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 6/26

7 Het Plan voor de Toekomst van de Huisvesting De vorige Brusselse regering en Staatssecretaris voor Huisvesting Françoise Dupuis hadden in 2004 een ambitieus plan. Op vijf jaar tijd wilden ze liefst nieuwe woningen realiseren : sociale woningen en middelgrote woningen. Dat Huisvestingsplan heeft haar ambities echter onvoldoende kunnen waarmaken. Een gebrekkige voorbereiding en opvolging van de projecten en te weinig overleg met de gemeenten zorgden ervoor dat het Plan in het slop dreigde te raken, ondanks het feit dat de Regering aanzienlijke financiële middelen ter beschikking stelde (540 miljoen euro). De huidige Staatssecretaris voor Huisvesting, Christos Doulkeridis, heeft de moeilijke taak om dit mismeesterde Plan terug recht te trekken. Daar is hij me bezig. Regelmatig komt hij naar buiten met nieuws over de geplande projecten en kondigt hij nieuwe projecten aan. Begin februari 2011 is de situatie als volgt : 382 woningen zijn gerealiseerd en 898 zijn in werf, voor 293 woningen is de bouwvergunning verleend en voor 406 woningen is de aanvraag voor een bouwvergunning in behandeling. In het totaal komt dit neer op gerealiseerde woningen of woningen in een gevorderd stadium. Daarbovenop zijn er op dit ogenblik concrete vooruitzichten voor woningen. Opgedeeld in sociale en middelgrote woningen geeft dit het volgende resultaat : Plan voor de Huisvesting, stand van zaken februari 2011 Realisatiefase Sociale woningen Middelgrote woningen Totaal Gerealiseerd of vergevorderd Gepland Totaal Projecten Woningfonds 210 Totaal Uit deze tabel blijkt een opvallend feit : met het Plan voor de Huisvesting zitten we op 70 woningen na aan het beoogde doel van middelgrote woningen. Voor de sociale woningen daarentegen ontbreken er nog plannen voor zo n 570 woningen. Dit houdt in dat vanaf nu de nieuwe projecten in het kader van het Plan voor de huisvesting bijna uitsluitend sociale woningen moeten bevatten. Opvallend bij het Plan voor de Huisvesting is dat er weinig OVM s bij betrokken zijn en dat het de gemeenten en de gewestelijke grondregie zijn die terreinen ter beschikking stellen. De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 7/26

8 Toenemende verarming Voor het onderhoud van hun patrimonium, de betaling van het personeel, enzovoort hebben de OVM s als enige bron van inkomsten de huurgelden. De huurprijs van een sociale woning wordt berekend in functie van het inkomen van de huurder. Door een toenemende verarming van de sociale huurders, komt het financiele evenwicht van alsmaar meer maatschappijen in gevaar, en dat ondanks het feit dat het Gewest ongeveer 75% van het maatschappelijk tekort (verschil tussen basishuurprijs en reële huurprijs) voor haar rekening neemt. De toenemende verarming vertaalt zich ook in meer huurachterstal. In minder dan 10 jaar ( ) is de huurachterstal verdubbeld van 4,64% tot 9,55%. In 2010 bedroeg de huurachterstal 9.23%. Om deze toenemende verarming te verhelpen, heeft de Regering twee initiatieven genomen. Enerzijds werd in 2003 bepaald dat sociale huurders maximum 24% van hun netto belastbaar inkomen mogen besteden aan hun huur (kosten en lasten niet inbegrepen). Anderzijds werd voorzien dat 50% van de investeringen voor renovatie of nieuwbouw zal worden uitbetaald in de vorm van subsidies. Op die manier wil men vermijden dat de basishuurprijzen te sterk stijgen na de renovatiewerken of te hoog liggen bij nieuwbouw. De toenemende verarming van de sociale huurders heeft ook gevolgen voor het debat over de invoering van een huurovereenkomst 9 jaar en het verhogen van het plafond van de solidariteitsbijdrage. Het Brusselse regeerakkoord zegt hierover : Het Gewest zal een huurovereenkomst van bepaalde duur van 9 jaar instellen voor nieuwe huurders vanaf Wanneer deze huurovereenkomst afloopt, zou deze slechts kunnen worden verlengd als de huurders met maximaal 10 % de inkomensvoorwaarden overschrijden om aanspraak te maken op een sociale woning. De Regering zal afwijkingen kunnen bepalen omwille van redenen inzake ouderdom en gezondheid. Het plafond van de solidariteitsbijdrage zal worden opgetrokken. De Brusselse regering heeft onlangs eenvoorstel goedgekeuurd om dit in te voeren met opzeg vanaf 150% van de inkomensvoorwaarden. Zoals gezegd treft de verarming van de sociale huurders in de eerste plaats de maatschappijen. Blijkbaar vinden zij gehoor bij het kabinet van Staatssecretaris voor Huisvesting, Christos Doulkeridis, want in het ontwerp van Brusselse huisvestingscode lezen we dat OVM s voor hun nieuwbouwprojecten tot 20% middelgrote woningen kunnen voorzien!! Het kleine aantal grote sociale woningen en de onderbezetting van sociale woningen In Brussel zijn er sociale woningen met vier of meer slaapkamers. In deze categorie komen elk jaar slechts een 60-tal woningen vrij. Voor dit type woningen hebben gezinnen zich op een wachtlijst ingeschreven. Er bestaat dus duidelijk een tekort aan sociale woningen met vier of meer slaapkamers. De Huisvestingscode bepaalt dat 30% van alle nieuwbouwprojecten die in het huisvestingsplan zijn opgenomen, appartementen moeten worden met drie of meer slaapkamers. De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 8/26

9 Op dit ogenblik worden sociale woningen of 6,5% bovenmatig bewoond. Dit wil zeggen dat een sociale huurder een woning betrekt met minstens 2 slaapkamers meer dan waar hij gezien de gezinssamenstelling recht op heeft. Die huurder, met uitzondering van gehandicapte personen en ouderen, moet een toeslag betalen van maximum 600 euro per jaar. Met andere woorden: een sociale huurder met voldoende middelen kan zijn recht op een bovenmatige woning eenvoudig afkopen. De BBRoW pleit ervoor om dit mechanisme af te schaffen en te opteren voor mutatie, met weliswaar een specifiek systeem voor personen met een handicap, ouderen en gescheiden gezinnen met co-ouderschap. In het nieuwe ontwerp van Brusselse huisvestingscode wordt bepaald dat sociale huurders die een kleinere, geschikte woning weigeren kunnen worden opgezegd (uitgezonder oudere bewoners). Qua sociale huisvesting heeft de BBRoW nog de volgende voorstellen: - gebruik van de grondreserves van de openbare vastgoedmaatschappijen De Brusselse openbare vastgoedmaatschappijen (OVM s) beschikken momenteel nog over ongeveer 40 ha aan grondreserves, goed voor minstens sociale woningen. En toch heeft 1/3 van de openbare vastgoedmaatschappijen de laatste 15 jaar geen enkele nieuwe sociale woning bijgebouwd. De BGHM of de regering kunnen momenteel de maatschappijen niet verplichten om nieuwbouwprojecten uit te voeren, maar enkel aanmoedigen via subsidies. De BBRoW pleit daarom voor een aanpassing van de beheersovereenkomsten en van de investeringprogramma s van de OVM s met afdwingbare streefcijfers voor de renovatie en bouw van sociale woningen, gekoppeld aan ernstige sancties wanneer de streefcijfers niet gerealiseerd worden, zonder daarbij de huurder (in)direct te straffen. + Vastgoedstrategie van BGHM. - opleggen van 20% sociale woningen bij projecten vanaf 50 woningen De privésector heeft al een paar jaar ontdekt dat het in Brussel rendabel is om koopwoningen te (ver)bouwen en dus worden er sinds 2004 opnieuw meer private nieuwbouwwoningen in Brussel gebouwd (2 300 woningen per jaar). De BBRoW pleit voor het opleggen van 20% sociale woningen in alle private woonprojecten vanaf 50 woningen. Op die manier kan er nog sneller werk worden gemaakt van meer sociale woningen. Het richtschema dat de Brusselse regering heeft opgesteld in 2008 voor Tour en Taxis is hiervan een goed voorbeeld, maar ook op andere sites zoals de Administratieve Cité, Josaphat, Delta, Zuidwijk, Weststation, Schaarbeek Vorming moet een quotum sociale woningen komen. De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 9/26

10 III. 2. De gemeenten Aanbod van gemeentelijke huurwoningen De Brusselse gemeenten en OCMW s beschikken over zo n woningen. Hiervan neemt alleen al Brussel-Stad (grondregie en OCMW) er zo n voor haar rekening, gevolgd door St Gillis met ongeveer 850 woningen. Woningen gerenoveerd met gewestsubsidies : effectieve controle schort Het is belangrijk om weten dat wanneer de gemeenten of OCMW s beroep doen op gewestsubsidies voor aankoop of renovatie van woningen zij zich engageren om een aantal verplichtingen te respecteren onder meer voor wat betreft het berekenen van de huur, het maximale inkomen van de huurders en de toewijzingsprioriteiten. Die gewestelijke subsidies werden toegekend in het kader van de programma s voor woonkernvernieuwing, de vernieuwing van afzonderlijke onroerende goederen of de wijkcontracten. 3 - Het woonkernvernieuwingsbesluit (de voorganger van de wijkcontracten) bepaalt dat twee derde van de woningen bestemd zijn als woning van sociale aard en een derde voor normale verhuur. De woningen van sociale aard mogen enkel worden verhuurd aan personen waarvan het inkomen lager ligt dan de inkomensplafonds die gelden voor de sociale huisvesting en tegen een basishuurprijs die niet meer mag bedragen dan 4,5 % van de geactualiseerde kostprijs van de woning. 4 - De meeste woningen die gebouwd of verbouwd worden met subsidies van de wijkcontracten moeten in de eerste plaats worden toegewezen volgens een prioriteitensysteem (met ondermeer prioriteit voor wijkbewoners, mensen slachtoffer van overmacht, alleenstaanden met kinderen, enzovoort.) Bovendien mag de woning enkel worden verhuurd aan kandidaathuurders waarvan het inkomen maximaal 20 % hoger ligt dan die de inkomensplafonds voor een sociale woning. De jaarlijkse huurprijs mag niet meer bedragen dan 5% van de kostprijs voor woningen van gemeenten en 4% voor woningen van OCMW s 5 en er moet een register met kandidaten worden bijgehouden. 6 In Art 25, 4 van het besluit van 3 februari 1994 staat zelfs dat de gemeente of het OCMW een huurreglement moet vaststellen (la commune ou le CPAS fixe un règlement locatif). - De gemeentewoningen die verbouwd werden in het kader renovatie van afzonderlijke onroerende goederen" moeten in de eerste plaats worden toegewezen aan de voormalige bewoners. Bovendien zijn de inkomens van de kandidaat-huurders gelimiteerd, ofwel tot de 4 Circulaire du 28 mars 1987 relative à la rénovation urbaine. Directives et procédures à suivre pour l application des arrêtés royaux du 28 mars 1977, du 8 février 1980 et du 20 novembre 1986 relatifs à la rénovation d ilôts et d immeubles isolés ( ) M.B du Deze subsidies werden vanaf 1993 vervangen door de subsidies van de wijkcontracten, maar de voorwaarden van het woonkernbesluit zijn nog altijd van toepassing. 5 Deze kostprijs komt overeen met de kosten voor studies en werken plus de kost voor de verwerving en het toezicht op de werken voor gebouwen opgericht in het kader van de wijkcontracten. Opvallend is dat die kostprijs wordt berekend zonder de gewestsubsidies in mindering te brengen!! Dit resulteert in een hogere huurprijs voor de huurder. Er werd tijdens de voorbije legislatuur gewerkt aan een nieuwe ordonnantie op de wijkcontracten, waarbij niet langer met percentages zou worden gewerkt, maar wel met huurprijsplafonds (gebaseerd op de huurprijsplafonds gehanteerd door de sociale verhuurkantoren). 6 Ordonnantie van 07/10/1993 houdende organisatie van de herwaardering van wijken, gewijzigd door de ordonnanties van 20/07/2000, 27/06/2002 en 23/02/2006. Besluit van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 03/02/1994, gewijzigd door de besluiten van 30/05/1996, 10/02/2000, 20/09/2001 en 02/05/2002, tot uitvoering van de ordonnantie van 7/10/1993 houdende organisatie van de herwaardering van de wijken. De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 10/26

11 inkomens die gelden voor sociale huisvesting en de jaarlijkse huurprijs mag niet meer bedragen dan 5% van de renovatiekostprijs. 7 Recente cijfers die we kregen van de gewestelijke administratie huisvesting leren ons dat niet minder de helft van de zowat woningen eigendom van gemeenten en OCMW s werd gerenoveerd of gebouwd met behulp van gewestsubsidies. Tabel : Woningen van gemeenten of OCMW s gerenoveerd met gewestsubsidies Woningen eigendom van de gemeente Waarvan gerenoveerd of gebouwd via immeubles isolés ( ) waarvan gerenoveerd of gebouwd via ilots ( ) waarvan gerenoveerd of gebouwd in kader van wijkcontracten ( ) Woningen eigendom van het OCMW waarvan gerenovee rd of gebouwd via immeuble s isolés ( ) waarvan gerenoveerd of gebouwd via ilots ( ) Anderlecht Auderghem Berchem Bruxelles Etterbeek Evere Forest Ganshoren Ixelles Jette Koekelberg Molenbeek St-Gilles St-Josse Schaerbeek Uccle Watermael WSL WSP Totaal waarvan gerenoveerd of gebouwd via wijkcontracten ( ) Om na te gaan of die opgelegde verplichtingen ook effectief door de gemeenten en OCMW s worden gevolgd, is er bij de gewestadministratie huisvesting een dienst controle gemeentewoningen subsidies gewest opgericht. Een recent onderhoud dat we hadden met de dienst heeft ons geleerd dat de controle niet op het terrein gebeurt, maar enkel op basis van jaarlijkse rapporten die de gemeenten en OCMW s moeten doorsturen. Maar de dienst stelt vast dat ieder jaar minstens 5 gemeenten en OCWM s geen of een zeer summier jaarverslag indienen. 7 Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 12 februari 1998 houdende organisatie van de vernieuwing of de sloop gevolgd door de heropbouw van onroerende goederen van de gemeenten en van de OCMW s. De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 11/26

12 Transparantie toewijzing gemeentewoningen De toewijzing van die woningen is tot op de dag van vandaag bij veel gemeenten en zeker bij de OCMW s in vrij duistere nevels gehuld. Voor de meeste kandidaat-huurders, en zelfs voor de organisaties die huurders begeleiden bij hun zoektocht naar een betaalbare woning is het niet duidelijk welke criteria en prioriteiten de lokale besturen bij de toewijzing hanteren en is het zelfs niet mogelijk om hierover een of ander geschreven document te verkrijgen. Pas de laatste 2 jaar, na de gemeenteraads-verkiezingen van 2006, kwam daarin enige verbetering, ondermeer bij Stad Brussel en de gemeenten Schaarbeek en Etterbeek. Er was nood aan duidelijke criteria en een transparante toewijzingsprocedure. Op 19 december keurde het Brusselse parlement op initiatief van Ecolo en PS een ordonnantie goed waarmee aan de gemeenten twee belangrijke verplichtingen werden opgelegd : het aantal woningen mocht niet verminderen en de gemeenten en OCMW s moesten tegen eind juni 2009 een toewijzingsreglement stemmen. Op die manier wou men een eind maken aan de onduidelijkheid die rond de toewijzing van gemeentewoningen hing. De tekst van de ordonnantie werd jammer genoeg zoals teveel ordonnanties in dit Gewest onnauwkeurig opgesteld en roept soms meer vragen dan antwoorden op. Gemeenten mogen hun woningpark niet meer verminderen, maar hieraan is geen enkele sanctie verbonden zodat gemeenten die dit toch wel zouden doen weinig te vrezen hebben. De tekst van de ordonnantie werd opgesteld zonder uitgebreid overleg met de gemeenten en OCMW s. Die zijn dan ook uiteraard geneigd om de ordonnantie ruim te interpreteren en bij de invulling van de prioriteiten zeer creatief te zijn. Onder de gemeentereglementen die de laatste maanden werden goedgekeurd en die we hebben kunnen inkijken duikt ondermeer op : een prioriteit voor de personen die in de gemeente wonen of werken, een prioriteit voor het gemeentepersoneel. Voorlopig wordt de kroon gespannen door het OCMW van St Joost dat in haar reglement bepaalt dat personen die afhangen van het OCMW van St Joost geen toegang hebben tot de woningen. Het is voor ons duidelijk dat de gemeenten in hun reglementen onjuiste of zelfs onwettige bepalingen opnemen. En er is niemand die dat controleert en rechtzet. De gewestelijke directie Plaatselijke besturen die moet nagaan of de gestemde gemeentelijke reglementen in overeenstemming zijn met de ordonnantie was toen wij ze begin september 2009 contacteerden niet eens op de hoogte van de ordonnantie. Bovendien is de juridische controle van deze specifieke gemeentereglementen door het gewest slecht georganiseerd. Het is niet de juridische directie die de gemeentereglementen nakijkt, maar wel de financiële directie. Begrijpe wie kan. Al wat voorafgaat klinkt vrij negatief en mag ons niet doen vergeten dat de ordonnantie - in combinatie met de recente verplichting om alle gemeentelijke reglementen op de website van de gemeente te plaatsen - wel degelijk een kleine stap vooruit is. Een kleine stap, want eigenlijk gaat het hier om niets anders dan toepassing van duidelijk bestuur. 8 Ordonnantie van 19 december 2008 tot wijziging van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse huisvestingscode. De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 12/26

13 Maar zelfs wanneer de gemeenten en OCWM s nu over een reglement zullen beschikken dat voor het grote publiek beschikbaar is, dan nog zal iedere gemeente haar eigen prioriteiten en huurprijzen hanteren die niet altijd sociaal geïnspireerd zijn. Daarom stellen we de fundamentele vraag of het eigenlijk tot de kerntaak hoort van een gemeente en zeker van een OCMW om zelf woningen te beheren en aan marktprijzen te verhuren. Wij menen van niet. III. 3. De sociale verhuurkantoren 9 Het Brusselse Gewest telt op dit ogenblik 22 erkende sociale verhuurkantoren (SVK s), die een park van 3000 woningen beheren. Deze woningen behoren toe aan privé-eigenaars of gemeenten. Een sociaal verhuurkantoor biedt aan de verhuurder die zijn woning in beheer geeft een aantal voordelen (onderhoud van de woning, gegarandeerde huurbetaling, ) in ruil voor een huurprijs die langer ligt dan de normale huurprijs op de privémarkt (de huurprijzen die een SVK kan betalen worden bepaald door een besluit). In de praktijk verhuren de meeste SVK s hun woningen via een sociale organisatie voor huurders met een inkomen gelijk met de inkomensvoorwaarden voor een sociale woning. Rechtsreeks inschrijven voor een sociale woning gaat bij de meeste SVK s niet. Renovatiepremies voor een eigenaar-verhuurder worden enkel gegeven indien hij zijn woning toevertrouwt aan een sociaal verhuurkantoor. Meer info : Federatie van de Sociale Verhuurkantoren in het Brusselse gewest (FEDAIS-FEDSVK) : III. 4. Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 10 Het Brusselse Woningfonds is een coöperatieve vennootschap die wordt gesubsidieerd en gecontroleerd door het Gewest. Haar doel is om de verwerving van de gezinswoningen te vergemakkelijken voor een publiek met beperkte inkomens. Hiervoor werkt ze met hypothecaire leningen tegen laag tarief op 20 jaar (of 25 of 30 indien dit aangewezen is). Maar het Woningfonds is ook actief op de huurmarkt : het Woningfonds renoveert woningen die worden verhuurd (huurhulp aan de gezinnen : zo n 976 woningen). Bovendien geeft het Woningfonds renteloze leningen voor samenstelling van de huurwaarborg. 9 In het Frans : les agences immobilières sociales (AIS) 10 In het Frans : Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 13/26

14 Hypothecaire lening Het Woningfonds staat, in bepaalde gevallen, leningen toe tot 120% van de verkoopwaarde, die ook eventuele renovatiekosten of aktekosten kunnen dekken. Interestvoet ligt gemiddeld op 2.7%. De gemiddelde lening bedroeg in euro, het gemiddelde maandgeld 556 euro. Boosterlening Deze leningen zijn bestemd voor jongeren onder de 35 jaar. Huurgarantiefonds Kandidaat-huurders kunnen ook voor een lening terecht bij het Woningfonds : het huurgarantiefonds, dat ter beschikking staat van huurders die de totale som voor een huurwaarborg niet meteen kunnen betalen. Aan hen leent het Woningfonds dit bedrag aan een rentevoet van 0%. De laatste jaren daalt het aantal toegekende leningen voor een huurwaarborg sterk: van 650 in 2003 tot 241 in Activiteiten van het Woningfonds in 2010: 733 hypothecaire leningen 60 verkochte woningen 241 huurgarantieleningen 941 huurhulpwoningen in productie = 1307 huurwoningen Het Woningfonds : de rijzende ster De ondersteuning (dotatie) van het Gewest voor het Brusselse Woningfonds is op 8 jaar tijd geëvolueerd van 8,6 miljoen Euro in 1999 naar 30 miljoen Euro in 2007 of een toename met meer dan 300%. Hierdoor gaat de laatste jaren ongeveer een kwart van de investeringen van Programme 15 (Huisvesting) van de Gewestbegroting naar het Brusselse Woningfonds. De toename van het aantal leningen is te wijten aan - de uitbreiding van het doelpubliek. De vroegere regel om enkel voor gezinnen met kinderen te werken werd geschrapt. - verhoging van de maximale koopwaarde van de woning - stijging van de verkoopprijzen in Brussel en dus grotere nood aan goedkopere leningen. BTW 6% De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 14/26

15 III. 5. De Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedeljk Gewest (GOMB) 11 De Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (GOMB) is een publiekrechtelijke instelling, actief in twee domeinen : economische expansie (verschaffen van bedrijfsterreinen) en stadsvernieuwing. Op het vlak van stadsvernieuwing bestaat de rol van de GOMB erin om woningen te bouwen en te verkopen aan gezinnen met een middelgroot inkomen. De woonprojecten worden verwezenlijkt via een partnerschap tussen de overheidssector en de privé-sector. Hierbij zorgt de overheid via een subsidie van gemiddeld 30% (soms echter ook tot 50%) dat de woningen kunnen worden verkocht onder de marktprijs. De laatste jaren verkoopt de GOMB zowat 250 middelgrote woningen per jaar. Hun bedoeling is om dit ritme ook de komende jaren aan te houden. Maar zelfs dit ritme is onvoldoende om de grote vraag te kunnen beantwoorden : het aantal kandidaat-kopers bedraagt momenteel De GOMB is geen grote producent van woningen geschikt voor grote gezinnen. Op de 2000 woningen die tot nu toe werden gebouwd, waren er 106 eengezinswoningen, 13 loften en 10 appartementen van 4 slaapkamers, wat neerkomt op een totaal van 129 grote woningen of 6,5%. BTW 6% Combinatie GOMB-woning en lening Woningfonds is opnieuw mogelijk. Overheidstussenkomst : +/ euro/woning. Debat over captatie meerwaarde. 11 In het Frans : SDRB La Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 15/26

16 Vergelijkende tabel van de inkomensvoorwaarden voor de openbare huisvestingsactoren + SVK s (gegevens op 1/1/2011) Wat Inkomensvoorwaarden alleenstaande Inkomensvoorwaarden gezin met 1 kind Gemiddelde huur- of verkoopprijs De huursector Openbare Verhuur van sociale (1 inkomen) 254 euro vastgoedmaatschappijen woningen (2 inkomens) Sociaal verhuurkantoor Verhuur van woningen idem idem euro maximum Woningfonds Verhuur van woningen (1 inkomen) 500 euro (2 inkomens) Huurtoelage (VIHT) Tussenkomst in de huur Wijkcontracten gelijkgesteld sociaal huurwoningen (1 inkomen) (2 inkomens) (1) geconventioneerd (1) De koopsector Woningfonds hypothecaire leningen euro gemiddelde Woningfonds jonge gezinnen aankoopprijs (2009) hypothecaire leningen euro gemiddelde aankoopprijs (2009) GOMB Verkoop van woningen (1) (1) Maximum 1000 euro/m² bewoonbaar (gemiddeld per project) (1) het tweede (laagste) gezinsinkomen telt slechts voor de helft mee. De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 16/26

17 IV. Een doel van minstens 20% openbare huurwoningen voor gezinnen met beperkte inkomens De toenemende verarming van de Brusselse bevolking - meer dan een kwart leeft onder de armoedegrens - gecombineerd met een stijging van de private huurprijzen en een onvoldoende aanbod aan openbare huurwoningen, maakt dat de private woninghuurmarkt alsmaar onbetaalbaarder wordt voor de gewone Brusselaar. 12 Een fundamentele oplossing voor deze wooncrisis is een veel groter aanbod aan openbare woningen. Minstens 20% openbare huurwoningen Het aantal openbare huurwoningen 13 bedroeg eind 2009 in het Brusselse gewest slechts 10,8% van het totale aantal woningen. Tussen de 19 Brusselse gemeenten zijn er echter grote verschillen. Liefst 10 gemeenten beschikken over minder dan 8% openbare huurwoningen. De BBRoW wil dat iedere Brusselse gemeente aan de hand van een concreet woonactieplan zich engageert om zo snel mogelijk een aanbod te realiseren van minstens 20% openbare huurwoningen. Verdeeld over de 19 Brusselse gemeenten, betekent dit vandaag dat er zeker nog zo'n openbare huurwoningen moeten bijkomen. voor gezinnen met een precair, laag en bescheiden inkomen Bovendien pleit de BBRoW ervoor dat de overheid prioritair haar middelen gebruikt om gezinnen met beperkte inkomens bij te staan. Daarom zeggen we ook dat, binnen de algemene norm van 20% openbare huurwoningen, er in iedere Brusselse gemeente een aanbod zou moeten zijn van : - tenminste 40% woningen voor gezinnen met een precair inkomen - tenminste 40% woningen voor gezinnen met een laag inkomen - maximum 15%% woningen voor gezinnen met een bescheiden inkomen Om een idee te hebben : een ruwe raming Wanneer we de norm van 20% en de drie woningtypes toepassen ten opzichte van het huidige aanbod aan openbare huurwoningen in de 19 Brusselse gemeenten, komen we tot de volgende ruwe raming van streefcijfers per gemeente. 12 Op basis van het principe dat een gezin maximaal 30% van het inkomen aan de huur mag besteden, heeft de helft van de Brusselse bevolking (de eerste 5 inkomensdecielen) slechts toegang tot 11% van de private huurwoningen (Bron, Observatorium van de Huurprijzen 2010). 13 Hieronder telt de BBRoW de woningen die eigendom zijn van of beheerd worden door de Openbare Vastgoedmaatschappijen, de gemeenten, de OCMW s, de sociale verhuurkantoren en het Brusselse Woningfonds. De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 17/26

18 Raming per gemeenten van het aantal te realiseren woningen per type Gemeente Aantal woningen Huidig percentage publieke huurwoningen Aantal te realiseren woningen voor gezinnen met een precair inkomen Aantal te realiseren woningen voor gezinnen met een laag inkomen Aantal te realiseren woningen voor gezinnen met een bescheiden inkomen Totaal aantal te realiseren woningen Anderlecht ,6% Oudergem ,1% Berchem ,0% Brussel ,5% Etterbeek ,6% Evere ,2% Vorst ,9% Ganshoren ,3% Elsnen ,6% Jette ,4% Koekelberg ,3% Molenbeek ,0% St Gillis ,3% St Joost ,7% Schaarbeek ,2% Ukkel ,1% Wat ,5% Bosvorde Wol St ,0% Lamb Wol St Pierre ,8% Brussels Gewest ,8% Bovenstaande ruwe raming leert ons alle gemeenten nog inspanningen moeten leveren om 20% betaalbare openbare huurwoningen aan te bieden. Voor sommige gemeenten is de inspanning zelfs zeer groot. We weten dat de situatie in de 19 Brusselse gemeenten niet gelijk is. Sommige gemeenten hebben de 20% al bijna bereikt en zouden zich een hoger doel moeten stellen. Voor andere is de weg nog lang. Daarom is het belangrijk dat iedere Brusselse gemeente een gemeentelijke woonactieplan opstelt, aangepast aan de lokale situatie, waarin concreet wordt opgenomen met welke middelen en partners zij het doel van 20% openbare huurwoningen wil realiseren. In functie van de plaatselijke situatie zullen de gemeenten meer of minder gebruik moeten maken van ondermeer de volgende mogelijkheden : het gebruik van gemeentelijke terreinen voor de bouw van woningen, het opleggen van quota voor privé-promotoren, de ondersteuning van de sociale verhuurkantoren, de aankoop en renovatie van ongezonde of leegstaande gebouwen, + 30 miljoen Gewestsubsidie De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 18/26

19 V. De strijd tegen leegstaande woningen Hoewel iedereen het erover eens is dat het probleem van de leegstaande gebouwen moet worden aangepakt, aangezien de stedelijke ruimte beperkt is, wordt er ondertussen al ongeveer 20 jaar gezegd dat er in Brussel zo n à woningen zouden leegstaan. Voor het Gewestelijk Ontwikkelingsplan 14 werd in 1998 een telling verricht, maar ondertussen is er van een systematische inventaris geen sprake meer en tasten we nagenoeg in het duister omtrent het aantal leegstaande woningen. Volgens de recentste cijfers zou het nog steeds over een aantal gaan dat schommelt tussen en woningen 15, maar de stand van zaken van het Duurzaam Gewestelijk Ontwikkelingsplan uit 2011 werpt helaas geen licht op de kwestie Noodzaak van een inventaris De eerste stap om het leegstandsprobleem aan te pakken is nochtans te peilen waar de woningen zich bevinden en wie er de eigenaar van is. Vervolgens kan er worden nagegaan waarom die woningen leegstaan. Er moet dus een systematische inventaris worden opgesteld en dat is de taak van de gemeenten. Het lijkt ons normaal dat het bijhouden van een inventaris deel uitmaakt van een goed bestuur. Net zoals wordt bijgehouden wie er op het gemeentelijk grondgebied woont, moet de aandacht ook uitgaan naar manifest ongezonde en leegstaande gebouwen. Sommige leegstandsgevallen zijn flagrant omdat ze gepaard gaan met een aanzienlijke verwaarlozing van het gebouw, maar er zijn ook situaties waarin het veel moeilijker is om de leegstand te identificeren. In dat geval moet er worden gespeurd naar diverse indicaties waaruit blijkt dat een leegstand soms al jaren aansleept. Als hulpmiddelen beschikken de gemeenten over stedenbouwkundige inlichtingen en informatie over de inschrijving in de bevolkingsregisters. Aan de hand van het veldwerk van stadswachten en preventieambtenaren of de eventuele initiatieven van plaatselijke verenigingen moeten gemeenten in staat zijn om de uiteenlopende inlichtingen samen te leggen om zodoende zicht te krijgen op de gebouwen die op hun grondgebied leegstaan. Bovendien moeten energiemaatschappijen de gemeenten inlichtingen verschaffen over gebouwen waarvan het elektriciteits-, gas- en waterverbruik abnormaal laag ligt en waaruit de leegstand kan worden afgeleid. Tot in 2006 vermeldde het jaarverslag van waterverdeler BIWM per gemeente het aantal woningen waarvan het waterverbruik lager dan 5 m³ per jaar lag. Aangezien niet alle woningen over een individuele watermeter beschikken, onderschat dat cijfer natuurlijk het aantal leegstaande 14 In 1998 heeft de gewestelijke gegevensbank voor de uitwerking van het GBP het over volledig leegstaande woningen. Dat aantal kan met drie vermenigvuldigd worden (aantal woningen dat bij benadering in een gebouw kan worden ingericht) en zodoende komen wij op een cijfer van om en bij de à eenheden). 15 Nicolas Bernard, «La lutte contre la vacance immobilière (à Bruxelles et ailleurs) : constats et bonnes pratiques, La Charte, 2011, p.4 en volgende. 16 «Gewestelijk plan voor duurzame ontwikkeling: voorbereidende fase: stand van zaken van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest», Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling, p. 97. De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 19/26

20 woningen, maar toch geeft het een indicatie over de ligging van de leegstaande woningen per gemeente. Ondertussen vermeldt de intercommunale maatschappij die gegevens niet meer in haar jaarverslag en weigert zij omwille van de bescherming van de private levenssfeer de gemeenten systematisch op de hoogte te brengen van de adressenlijst van de gebouwen met een laag waterverbruik en die blijkbaar leegstaan. De bescherming van de private levenssfeer lijkt ons in dit geval een zwak argument, aangezien de overheid zoveel informatie heeft over particulieren en het doel om informatie door te geven blijkbaar behoort tot het algemeen belang. Bovendien, en vooral, pleeg je sinds 2009 een inbreuk als je zonder geldige reden een woning laat leegstaan. Die gegevens moeten natuurlijk niet aan het grote publiek worden meegedeeld, maar wij pleiten er evenwel voor dat energiemaatschappijen (water, gas, elektriciteit) die inlichtingen doorspelen aan de gemeenten zodat zij hiermee een leegstandsinventaris kunnen opstellen. Aan de hand van die inventaris kunnen gemeenten dan besprekingen voeren met de eigenaars om hen ertoe aan te zetten hun gebouwen te saneren. De gemeenten kunnen dan informatie verstrekken over de tegemoetkomingen die hiervoor kunnen worden aangevraagd en er kan hen geopperd worden hun woning toe te vertrouwen aan een Sociaal Verhuurkantoor. Als de eigenaar hier geen oren naar heeft, kan er zo nodig met een financiële sanctie worden gedreigd. 2. Houding ten opzichte van de gewestelijke sanctie Momenteel staan wij op een kruispunt met betrekking tot de strijd tegen de leegstaande woningen, aangezien er een specifieke gewestelijke dienst wordt opgericht. Tot hiertoe waren alleen de gemeenten bevoegd om een leegstandsbelasting te heffen en zij zullen nu hun houding tegenover die nieuwe gewestelijke dienst moeten bepalen. Sinds 2009 bepaalt de Huisvestingscode dat leegstaande woningen onderworpen kunnen worden aan een gewestelijke boete. Er werd op de bevoegde gewestelijke dienst gewacht en begin 2012 werd deze eindelijk opgericht. De dienst moet binnenkort uit de startblokken gaan en woning opsporen die al meer dan 12 maanden leegstaan. Die gebouwen kan dan een administratieve boete worden opgelegd. De gemeentebelasting op leegstaande woningen en de gewestelijke boete kunnen ten opzichte van één en hetzelfde pand geheven worden 17, maar de Huisvestingscode zet de gemeenten ertoe aan de leegstandsbelasting te laten vallen. Er wordt bepaald dat de gewestelijke dienst 85% van het bedrag van de geheven boete zal terugbetalen aan de gemeente op wier grondgebied het gebouw zich bevindt, op voorwaarde dat de gemeente de leegstaande woningen niet meer belast en de opbrengst van die boete bestemt voor haar huisvestingsbeleid. Volgens ons kan de gemeente hier enkel maar bij winnen. De gemeente wordt van een taak verlost (het Gewest staat in voor de vervolging van de inbreuken) maar krijgt er toch de opbrengsten van, aangezien het grootste deel van de boete aan de gemeente wordt teruggestort. Een gewestelijke dienst die bevoegd is om leegstaande gebouwen op gewestelijk niveau te sanctioneren is een goede zaak, aangezien weinig gemeenten momenteel optreden tegen 17 Het Grondwettelijk Hof heeft dat geoordeeld in zijn arrest nr van 29 juli 2010, B.4.5. De Brusselse huisvestingscrisis basisvorming BBRoW/RBDH juni 2012 pg 20/26