Gemeente Oldebroek. Woningmarktonderzoek Hattemerbroek. 2e Concept. 12 augustus 2014

Transcriptie

1 Gemeente Oldebroek Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 2e Concept 12 augustus 2014

2 DATUM 12 augustus 2014 TITEL Woningmarktonderzoek Hattemerbroek ONDERTITEL 2e Concept OPDRACHTGEVER Gemeente Oldebroek Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem (026) BTW NL B01 IBAN NL95RABO KVK AUTEUR(S) Bert van t Land Pim Tiggeloven PROJECTNUMMER /G

3

4 Inhoud 1 Samenvatting en conclusies 2 2 Inleiding Aanleiding en onderzoeksvragen Opzet van het onderzoek Leeswijzer 5 3 Algemene analyse van de woningmarkt Demografische terugblik Prognose bevolking en huishoudens Dynamiek op de huurmarkt Dynamiek op de koopmarkt Toekomstig aanbod 19 4 Hoe wil men gaan wonen? Verhuisgeneigdheid Binding aan dorp en gemeente Woonwensen Interesse voor locatie Borst Aanknopingspunten voor de ontwikkeling van Borst 28 Bijlage 1: Samenvatting bestaande onderzoeken 30

5 1 Samenvatting en conclusies Integraal woningbehoefteonderzoek De gemeente Oldebroek is voornemens om voor inwoners en oud-inwoners woningen toe te voegen in Hattemerbroek op de locatie Borst. Deze locatie ligt aan de noordzijde van Hattemerbroek. Er is ruimte voor 40 woningen en het plan is om in 2015 te starten met de bouw van de eerste woningen. Om meer inzicht te krijgen in het gewenste woningbouwprogramma, heeft de gemeente een woningmarktonderzoek uitgevoerd. In Hattemerbroek is onderzocht onder welke doelgroepen vraag is naar woningen, hoe groot de vraag is en aan welke woningen behoefte is. Daarvoor heeft Companen een woonwensenonderzoek in Hattemerbroek en een aantal analyses uitgevoerd. De belangrijkste bevinden uit dit onderzoek worden in deze samenvatting weergegeven en voorzien van een advies voor de locatie Borst. Terugblik demografische ontwikkeling Hattemerbroek maakt deel uit van de gemeente Oldebroek. Inclusief buitengebieden telt Hattemerbroek circa inwoners en 520 huishoudens. Het aantal inwoners loopt wat terug, er vertrekken meer personen dan dat er binnen komen. Sinds het jaar 2000 is er maar incidenteel een woning gebouwd, dus veel woningzoekenden uit Hattemerbroek weten niet beter dan dat zij voor huisvesting aangewezen zijn op mogelijkheden buiten de kern. De analyse van verhuizingen wijst uit dat Hattemerbroek vooral een migratierelatie heeft met Zwolle en Hattem. Er vestigen zich vooral gezinnen en er vertrekken vaker alleenstaande jongeren. Binnengemeentelijk heeft Hattemerbroek vooral een relatie met Wezep. Dit zijn vooral jonge huishoudens. Toekomstige demografische ontwikkeling, de huishoudensgroei Wanneer we de prognose van de provincie Gelderland voor de gemeente Oldebroek omzetten naar het niveau van de kern Hattemerbroek en buitengebied op basis van de huidige bevolkingssamenstelling (2013), dan verwachten we de volgende ontwikkelingen tot en met 2023: op de eerste plaats een zeer kleine afname van het aantal inwoners (circa 10). Verder zet de vergijzing door. Het aantal huishoudens in Hattemerbroek zal toenemen met ongeveer 35 tot en met 2023, indien in een gerichte woningbehoefte wordt voorzien. De kwantitatieve woningbehoefte voor Hattemerbroek voor de periode 2014 tot en met 2024 komt uit op 35 woningen. Op deze wijze wordt ook rekening gehouden met de opgelopen achterstand, vanwege het feit dat in de afgelopen tien tot vijftien jaar slechts vijf woningen gebouwd zijn in Hattemerbroek. Huur of koop? Op de vrijgekomen huurwoningen in Hattemerbroek regeerden afgelopen jaren weinig mensen uit Hattemerbroek zelf. De reacties kwamen vooral van inwoners van Wezep. Senioren uit Hattemerbroek staan wel ingeschreven voor een woning in de gemeente, maar reageren niet of nauwelijks op woningen in de kern zelf. Hun voorkeur lijkt dichter nabij de zorg en voorzieningen te liggen. Het bestaande aanbod koopwoningen is omvangrijk en heeft een relatief lange verkooptijd. In de gemeente Oldebroek is ruimte voor woningen met een verkoopwaarde tot , maar in de kern Hattemerbroek zijn deze woningen erg slecht verkoopbaar. Woningen met een prijsklasse tussen en zijn vanwege de financieringseisen momenteel onbereikbaar voor starters. Uitbreiding van het aantal huurwoningen in Hattemerbroek is niet noodzakelijk, koopwoningen wel /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 2

6 Welk type (koop)woningen? Om zicht te krijgen op het gewenste woningbouwprogramma heeft de gemeente een woningmarktonderzoek uitgevoerd. De kern van dat onderzoek bestond uit een woonwensenenquête waarvoor alle huishoudens in Hattemerbroek en alle inwonende jongeren (18-30 jaar oud) zijn benaderd. Er is een respons behaald van 121 huishoudens en 23 starters en daarmee is een betrouwbaar beeld van de kwalitatieve woningbehoefte voor Hattemerbroek verkregen. Dit levert het volgende beeld op: Verhuisgeneigdheid: 16% van de zelfstandig wonende huishoudens wil de komende jaren concreet verhuizen. Daarnaast zitten velen op het vinkentouw en zouden wel een verhuisbeweging willen maken, maar er zit geen hoge urgentie achter. Binding aan Hattemerbroek: De verhuisgeneigde starters kiezen voor 42% voor verhuizing binnen hun huidige dorp. Voor de zelfstandige huishoudens die verhuisgeneigd zijn, ligt dat nog aanmerkelijk lager. Woonwensen starters: In Hattemerbroek is 81% van de starters op zoek naar een koopwoning en slechts 19% wenst een huurwoning. Dit is een opmerkelijke uitkomst, omdat landelijk juist de oriëntatie op de huursector is toegenomen in de afgelopen jaren. Woonwensen kleine huishoudens tot 55 jaar: Momenteel woont bijna twee derde in een huurwoning. Volgen we de wensen, dan zoekt slechts 33% van hen een andere huurwoning. Woonwensen gezinnen: Verhuisgeneigde gezinnen wonen nu voor 8% in een huurwoning en 4% zoekt ook weer een huurwoning. Kopers zoeken veelal een 2^1-kapper of vrijstaande woning. De druk naar duurder wonen is echter beperkt. Ook gezinnen zijn, onder invloed van de huidige situatie op de woningmarkt, voorzichtig geworden. De woonlasten mogen niet sterk stijgen. Woonwensen senioren: Ook verhuisgeneigde senioren in Hattemerbroek willen vooral naar de huursector verhuizen. 15% van hen woont nu in een huurwoning en 58% van de verhuisgeneigde senioren zoekt een huurwoning. Zij zijn dan vooral op zoek naar geschiktere woningen (nabij zorg en voorzieningen) en zoeken een appartement of een grondgebonden seniorenwoning. Aanknopingspunten voor de ontwikkeling van Borst De kwantitatieve woningbehoefte voor Hattemerbroek wordt voor de periode in totaal geraamd op ca. 35 woningen. In Hattemerbroek-Oost (Hanesteenseweg) is nog een plancapaciteit beschikbaar van 11 bouwkavels. Dus als de kavels in Hattemerbroek op de markt blijven, is nog een plancapaciteit nodig voor maximaal 24 woningen en het is raadzaam om de capaciteit van Borst aanvullend te laten zijn op de kavels in Hattemerbroek-Oost. In Hattemerbroek-Oost zijn bouwkavels beschikbaar voor het realiseren van tweekappers of vrijstaande woningen; dit is vooral vraag van doorstromers. Daarom is het gewenst om in Borst vooral in te zetten op de woningvraag van starters. Gelet op hun woonwensen kan voor Borst ingezet worden op het volgende bouwprogramma: 80% rijwoningen in de prijsklasse tot en 20% tweekappers tussen de en /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 3

7 2 Inleiding 2.1 Aanleiding en onderzoeksvragen De gemeente Oldebroek wil in Hattemerbroek in de toekomst woningen toevoegen voor inwoners en oud-inwoners. De locatie kan worden ingevuld met woningbouw. Locatie Borst ligt aan de noordzijde van Hattemerbroek. Ten westen van het plangebied ligt het landgoed Vogelenzang, ten zuiden de Zuiderzeeweg. Het gebied bevat ruimte voor ongeveer 40 woningen die gefaseerd op de markt komen. De planning is dat in 2015 wordt begonnen met de bouw van de eerste woningen. Om zicht te krijgen op het gewenste woningbouwprogramma en de verkaveling heeft de gemeente een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Inzicht in de passendheid van het woningbouwbouwprogramma van het plan binnen de regionale en vooral ook lokale woningbehoefte is ook nodig met het oog op de ladder voor duurzame verstedelijking. Het onderzoek moet voor Hattemerbroek antwoord geven op de volgende vragen: Bij welke doelgroepen is er vraag naar woningen? Wat is de omvang van de vraag uitgezet in de tijd (per jaar)? Naar welk type woningen is er vraag en in welke segmenten (huur / koop en prijzen)? Zijn er aanvullende factoren die de afzetbaarheid positief kunnen beïnvloeden? /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 4

8 2.2 Opzet van het onderzoek Dit onderzoek is opgebouwd uit de volgende onderdelen: 1. Deskresearch ten aanzien van de woningmarkt in en rond Hattemerbroek, met daarbij de volgende onderdelen: Demografische analyses, waaronder verhuisstromen en bevolkingsprognoses. Analyses over aanbod en vraag op de sociale huur- en koopmarkt. Planaanbod in de regio. Eind 2013 en begin 2014 zijn alle huishoudens in Hattemerbroek benaderd om mee te doen aan een algemeen woningmarktonderzoek door Bouwfonds, de Rabobank IJsseldelta en deltawonen. De resultaten van dit onderzoek worden hier nadrukkelijk meegenomen. Tevens is recent door de regio Noord-Veluwe een studie verricht naar de woningmarkt in de Noord- Veluwe. Deze uitkomsten nemen we uiteraard ook mee, waar relevant. 2. Enquêteonderzoek in Hattemerbroek. Woonwensen van huishoudens in Hattemerbroek Woonwensen van inwonende jongeren (18-30 jaar oud) In juni 2014 zijn alle huishoudens in Hattemerbroek (gericht aan het hoofd van het huishouden) en alle inwonende jongeren tussen de 18 en 30 jaar schriftelijk benaderd met het verzoek om de woonwensenenquête online in te vullen. Indien gewenst kregen de huishoudens een schriftelijke vragenlijst toegestuurd. Op sommige adressen zijn dus meerdere brieven binnengekomen met uitnodigingen voor het onderzoek. Er zijn in totaal 551 huishoudens aangeschreven en 143 inwonende jongeren. Dit heeft geresulteerd in een respons van 121 huishoudens en 23 starters. Hiermee is een betrouwbaar beeld van de kwalitatieve woningbehoefte voor Hattemerbroek verkregen. 2.3 Leeswijzer Het rapport is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 3 bevat een terugblik van de ontwikkelingen in Hattemerbroek in de afgelopen jaren. Naast inzicht in de demografische ontwikkeling, wordt ook informatie gepresenteerd die inzicht biedt in de lokale woningmarkt van Hattemerbroek. Hoofdstuk 4 geeft de kwalitatieve woningbehoefte weer. Hierin wordt de samenstelling van de woningvraag en het woningaanbod voor de verschillende doelgroepen gepresenteerd. Meer specifiek worden ook de woonwensen beschreven van de mensen die opteren voor een nieuwbouwwoning in Borst. Voorin het rapport is een samenvatting opgenomen /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 5

9 3 Algemene analyse van de woningmarkt 3.1 Demografische terugblik Loop van de bevolking Hattemerbroek maakt deel uit van de gemeente Oldebroek. Inclusief buitengebieden telt Hattemerbroek circa inwoners en 520 huishoudens. Het aantal inwoners loopt wat terug: dit komt vooral door een negatief migratiesaldo. Er vertrekken meer personen dan dat er binnen komen. Het geboortesaldo is echter positief. Het aantal huishoudens blijft op peil. In Hattemerbroek is de gemiddelde huishoudensgrootte 2,6 inwoners per huishouden. Dit ligt ruim boven het Nederlandse gemiddelde van 2,2 inwoners per huishouden. Huishoudens in Hattemerbroek zijn dus relatief groot. Tegelijkertijd zien we in figuur 3.1 een dalende trend in de gemiddelde huishoudensgrootte: dit heeft onder meer te maken met de vergrijzing. Figuur 3.1. Loop van de bevolking voor de kern Hattemerbroek en buitengebieden Aantal inwoners en huishoudens ,66 2,64 2,62 2,60 2,58 2,56 2,54 2,52 Gemiddelde huishoudensgrootte aantal inwoners - linkerschaal gemiddelde huishoudensgrootte - rechterschaal aantal huishoudens - linkerschaal Bron: CBS. Leeftijd De leeftijdsopbouw van de kern Hattemerbroek is weergegeven in figuur 3.2. Daarin zijn ook cijfers voor Nederland weergegeven. In Nederlands perspectief telt Hattemerbroek wat meer jonge kinderen en meer 65+-ers. Er zijn in Hattemerbroek procentueel wat minder inwoners tussen de 25 en 65 jaar. Het aandeel mensen van jaar is tussen 2009 en 2013 teruggelopen in Hattemerbroek, het aandeel 65+-ers is toegenomen /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 6

10 Figuur 3.2. Bevolkingsopbouw naar leeftijd voor de kern Hattemerbroek Percentage inwoners tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 jaar en ouder Hattemerbroek 2009 Hattemerbroek 2013 Nederland 2013 Bron: CBS. Huishoudens In Hattemerbroek wonen relatief weinig eenpersoonshuishoudens en veel gezinnen met kinderen (zie figuur 3.3). Hierin zit beweging: het aandeel huishoudens met kinderen neemt af ten gunste van het aandeel één- en tweepersoonshuishoudens. Dit ligt in lijn met de eerder geconstateerde vergrijzing en huishoudensverdunning: huishoudens in Hattemerbroek worden kleiner. Figuur 3.3. Huishoudenssamenstelling voor de kern Hattemerbroek Percentage huishoudens Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen Hattemerbroek 2009 Hattemerbroek 2013 Nederland 2013 Bron: CBS. Inkomen Het inkomen is in Hattemerbroek per inwoner gemiddeld lager dan in Nederland. Het gemiddelde jaarinkomen ligt in Hattemerbroek op en in Nederland op Per huishouden is dit door het relatief hoge aandeel tweeverdieners gunstiger: er zijn in Hattemerbroek minder huishoudens (34%) met een laag inkomen (Nederland: 40% van de huishoudens) /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 7

11 Verhuisstromen Hattemerbroek Op basis van GBA-bestanden van de gemeente Oldebroek hebben we de verhuisstromen van en naar de kern Hattemerbroek in de periode op een rijtje gezet. Tabel 3.1. Verhuisstromen naar en uit Hattemerbroek, Buiten gemeente Binnen gemeente Binnen Verhuisde personen Gevestigd Vertrokken Gevestigd Vertrokken Hattemerbroek N t/m 19 jaar 45 23% 25 13% 17 29% 7 16% 4 16% 20 t/m 29 jaar 61 32% 77 39% 19 32% 16 36% 12 48% 30 t/m 39 jaar 40 21% 35 18% 6 10% 7 16% 3 12% 40 t/m 49 jaar 24 13% 17 9% 13 22% 5 11% 4 16% 50 t/m 59 jaar 12 6% 24 12% 1 2% 0 0% 1 4% 60 t/m 69 jaar 5 3% 10 5% 0 0% 2 4% 0 0% 70 jaar + 5 3% 7 4% 3 5% 8 18% 1 4% Eenpersoonshuishouden 96 50% % 20 34% 19 42% 9 36% Tweepersoonshuishouden 26 14% 26 13% 10 17% 18 40% 6 24% Gezin 70 36% 49 25% 29 49% 8 18% 10 40% Zwolle Hattem 9 31 Wezep Oldebroek 9 Kampen 14 Bron: GBA-bestanden gemeente Oldebroek. Uit tabel 3.1 blijkt het volgende: Vestigers in Hattemerbroek, die van buiten de gemeente Oldebroek komen, zijn vooral afkomstig uit Zwolle en Hattem. Het betreft voornamelijk gezinnen. Ook het vertrek uit Hattemerbroek naar een andere gemeente, richt zich vooral op Zwolle en Hattem. Dit zijn vaak alleenstaande jongeren. Mensen die vanuit andere delen van de gemeente naar Hattemerbroek verhuizen, komen veelal uit Wezep. Dit zijn dan vooral jonge gezinnen. Mensen die vanuit Hattemerbroek naar een andere kern binnen de gemeente verhuizen, zijn vaak kleine, jonge huishoudens. Zij verhuizen vooral naar Wezep. Jonge huishoudens die binnen de gemeente verhuizen doen dat niet vanwege werk of school. Zij doen dat waarschijnlijk omdat in Hattemerbroek geen woning kan worden gevonden voor de veranderende woonwens of woonomgeving. Dit duidt mogelijk op het ontbreken van voldoende geschikte huisvesting voor de jonge huishoudens in Hattemerbroek. Conclusies demografische terugblik Het aantal inwoners in Hattemerbroek is afgelopen jaren gedaald. Het aantal huishoudens is licht gestegen. De gemiddelde huishoudensgrootte daalt, mede door de vergrijzing. Hattemerboek heeft in de afgelopen jaren een positief geboortesaldo en een negatief migratiesaldo gekend. Er vertrekken dus meer mensen uit Hattemerbroek dan dat er binnenkomen. De vertrekkers (meest jonge, kleine huishoudens) gaan vooral naar Wezep, Zwolle en Hattem. Belangrijk hierbij is de vraag of het gebrek aan beschikbare woningen mede een oorzaak is van het negatief migratiesaldo. In volgende hoofdstukken wordt hierop terug gekomen /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 8

12 3.2 Prognose bevolking en huishoudens Gemeente Oldebroek De provinciale bevolkings- en huishoudensprognoses worden op gemeenteniveau opgesteld. De geconstateerd trend van een stijgend aantal huishoudens uit de vorige paragraaf zet zich daarin door. Ook blijkt dat een groei van het aantal inwoners wordt voorzien (zie figuur 3.4). Het aantal huishoudens zal sterker toenemen dan het aantal inwoners. Huishoudens worden steeds kleiner door de vergrijzing en individualisering van de maatschappij. De gemiddelde huishoudensgrootte daalt weliswaar in de gemeente Oldebroek, maar blijft boven het landelijke gemiddelde omdat het aantal gezinnen in de gemeente relatief hoog is en blijft. Figuur 3.4. Toekomstige bevolkings- en huishoudensontwikkeling gemeente Oldebroek Aantal inwoners ,75 2,70 2,65 2,60 2,55 2,50 2,45 2,40 Gemiddelde huishoudensgrootte aantal inwoners aantal huishoudens gemiddeld aantal inwoners per husihouden huishouden Bron: Prognoses Provincie Gelderland. In figuur 3.5 is te zien dat de groei van de bevolking (let op: gehele gemeente Oldebroek) vooral wordt veroorzaakt door een positief geboortesaldo (lichtgroene lijn). Een belangrijk signaal voor de verre toekomst is dat het geboortesaldo gestaagd afneemt en na 2035 op nul zal uitkomen. Wat betreft de migratie gaat de provincie uit van een negatief migratiesaldo (donkergroene lijn): er vertrekken meer mensen naar andere gemeenten dan dat er zich mensen van buiten de gemeente in Oldebroek vestigen. Netto resultaat is een groei van de bevolking /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 9

13 Figuur 3.5 Toekomstig migratiesaldo, geboortesaldo en totaal saldo gemeente Oldebroek Aantal personen Bron: Prognose Provincie Gelderland. migratiesaldo geboortensaldo ontwikkeling bevolking Hattemerbroek Wanneer we de prognose van de provincie Gelderland voor de gemeente Oldebroek omzetten naar het niveau van de kern Hattemerbroek en buitengebied op basis van de huidige bevolkingssamenstelling (2013), dan verwachten we de volgende ontwikkelingen tot 2023: op de eerste plaats een zeer kleine afname van het aantal inwoners (circa 10). Verder blijkt uit figuur 3.6 dat de vergijzing zich voortzet. Figuur 3.6. Geprognosticeerde leeftijdsopbouw van de bevolking van Hattemerbroek, Aantal inwoners Bron: Prognoses Provincie Gelderland, bewerking Companen. In de volgende tabel worden enkele kerncijfers gepresenteerd die inzicht bieden in de ontwikkeling van de gemiddelde huishoudensgrootte / gemiddelde woningbezetting /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 10

14 Tabel 3.2. Ontwikkeling van de gemiddelde woningbezetting in de gemeente Oldebroek en Hattemerbroek Gemeente Oldebroek 1 Hattemerbroek Woningen / Gemiddelde Woningen / Inwoners huishoudens woningbezetting Inwoners huishoudens Gemiddelde woningbezetting , , , , , ,48 1 Cijfers voor 2001 en 2012 zijn gebaseerd op het CBS, de cijfers voor 2024 op de bevolkingsprognose van de provincie Gelderland. Uit tabel 3.2 blijkt dat in de afgelopen 12 jaar slechts 5 woningen zijn gebouwd in Hattemerbroek. Dit betreft incidentele woningen en dit betekent dat de groei van de woningbehoefte buiten de kern Hattemerbroek is opgevangen. In de afgelopen jaren hebben inwoners uit Hattemerbroek de kern (noodgedwongen) moeten verlaten. Dit komt mogelijk omdat er (nagenoeg) geen nieuwbouw heeft plaatsgevonden, of omdat Hattemerbroek geen aantrekkelijk woonmilieu is voor deze doelgroep. Verder blijkt uit tabel 3.2 dat de gezinsverdunning in de afgelopen jaren zeer aanzienlijk is geweest. De bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie gaat er echter vanuit dat de gemiddelde woningbezetting in de komende jaren veel minder zal afnemen. Dit wordt pas goed zichtbaar in figuur 3.7. Figuur 3.7. Ontwikkeling van de gemiddelde woningbezetting in Hattemerbroek Gemiddelde woningbezetting 3,2 3 2,8 2,6 2,4 2, Jaar Bron: CBS. Uit figuur 3.7 blijkt duidelijk dat de gemiddelde woningbezetting in Hattemerbroek (volgens de prognose van de provincie) in de komende jaren maar zeer beperkt afneemt. Echter, dit is geen plausibele aanname. Er is sprake van een trendbreuk, als de provinciale bevolkings- en huishoudensprognose als uitgangspunt wordt aangehouden. Het is aannemelijker dat de gemiddelde woningbezetting sneller zal afnemen en wij achten een afname tot 2,40 in 2024 meer plausibel. Dit komt erop neer dat de gemiddelde woningbezetting in de periode met 0,17 afneemt en dit ligt nog steeds maar op een derde van het afnametempo voor de gemiddelde woningbezetting voor de periode Overigens, hiermee ligt de gemiddelde woningbezetting in Hattemerbroek nog ruim op het provinciaal gemiddelde dat voor 2024 op 2,20 wordt geraamd. Als een gemiddelde woningbezetting in 2024 van 2,40 wordt aangehouden, dan moet het aantal woningen in Hattemerbroek toenemen met 35 en dit ligt 20 woningen hoger dan wanneer de provinciale prognose als uitgangspunt wordt genomen. Een groei van de kwantitatieve woningbehoefte met 35 woningen voor een periode van tien jaar is ook verklaarbaar uit het feit dat in de afgelopen tien tot vijftien jaar (nagenoeg) niet gebouwd is in Hattemerbroek. Er is sprake van een opgelopen achterstand, die aanzienlijk is. Dit blijkt uit de woonwensenenquête, waarbij in juni 2014 onder meer alle inwonende jongeren tussen de 18 en 30 jaar benaderd zijn. Daaraan hebben 23 jongeren meegedaan en 50% van hen heeft aangegeven urgent /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 11

15 verhuisgeneigd te zijn. Zij willen binnen twee jaar verhuizen (zie hoofdstuk 4). Rekening houdend met het feit dat een deel van de jongeren niet heeft meegedaan aan de enquête maar wel snel wil verhuizen, achten wij een achterstand van zo n 20 jongeren / huishoudens plausibel. Daarmee komt de kwantitatieve woningbehoefte voor de periode uit op 35 woningen. Conclusies demografische prognose In de kern Hattemerbroek wordt een zeer kleine afname van het aantal inwoners voorspeld. De verwachting is dat huishoudens in Hattemerbroek in de toekomst gaan verdunnen. Hierdoor wordt de gemiddelde huishoudensomvang kleiner en zal de woningbehoefte groeien met ongeveer 35 woningen. 3.3 Dynamiek op de huurmarkt Mutatiegraad per complex deltawonen Noord-Veluwe De meeste van de 32 complexen van deltawonen in de regio Noord-Veluwe (780 woningen) betreffen eengezinswoningen (94% van de woningen). Dit woningtype heeft over het algemeen een beperkte mutatiegraad van minder dan 10% (landelijk beeld). Voor gestapelde complexen is de mutatiegraad hoger, zoals blijkt uit tabel 3.3. Door deltawonen worden in Hattemerbroek 115 woningen verhuurd, waarvan 25 meergezinswoningen zonder lift. Tabel 3.3. Mutatiegraad per type woning Type woning Aantal mutaties Mutatiegraad Appartement met lift 2 10% Appartement zonder lift 1 7% Benedenwoning 1 33% Bovenwoning 1 20% Eengezinswoning 27 11% Totaal 32 12% Bron: deltawonen. Ingeschrevenen Hattemerbroek Er staan bij deltawonen 149 mensen uit Hattemerbroek geregistreerd. Dit betreft vooral jongeren en 70+ers. De ingeschrevenen zijn voornamelijk één- en tweepersoonshuishoudens /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 12

16 Figuur 3.9 Ingeschreven woningzoekenden voor een sociale huurwoning uit Hattemerbroek, naar leeftijd en huishoudensgrootte 60 Aantal ingeschreven woningzoekenden Leeftijd nb Bron: deltawonen, bewerking Companen. Reacties naar leeftijd Tussen 2008 en 2013 is bijna keer gereageerd op vrijkomende woningen in Hattemerbroek. De reacties kwamen vooral van jonge huishouden. In vergelijking met het aantal ingeschreven 70+-ers is het aantal reactie van ouderen zeer klein. Blijkbaar is het woningaanbod in Hattemerbroek niet aantrekkelijk voor deze doelgroep, of men heeft zich vooral preventief ingeschreven. Figuur Reagerende woningzoekenden op vrijkomende sociale huurwoningen in Hattemerbroek, naar leeftijd en huishoudensgrootte Aantal reacties Leeftijd Bron: deltawonen, bewerking Companen /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 13

17 Reacties naar herkomst Bijna 50% van deze reacties (bijna 600 over de periode 2008 t/m 2013) op de vrijgekomen sociale huurwoning in Hattemerbroek is afkomstig van inwoners van de kern Wezep. 20% (ongeveer 225) van de reacties is afkomstig uit Hattemerbroek zelf. Figuur Aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen in Hattemerbroek, naar herkomst en leeftijd Wezep Hattemerbroek Oldebroek Hattem Zwolle Aantal reacties t Harde Elburg t Loo Nunspeet Bron: deltawonen, bewerking Companen Verhuringen De afgelopen 5 jaar ( ) zijn door deltawonen 39 woningen verhuurd in Hattemerbroek. Dit waren vooral eengezinswoningen. De woningen zijn vooral verhuurd aan jonge éénpersoonshuishoudens, onder de 30 jaar oud. Conclusies dynamiek op de huurmarkt Er staan bij deltawonen 149 mensen uit Hattemerbroek geregistreerd. Dit betreft vooral jongeren en 70+ers. Tussen 2008 en 2013 hebben vooral jonge huishoudens gereageerd op vrijkomende woningen in Hattemerbroek. Senioren reageren nauwelijks. Blijkbaar is het woningaanbod of de woonomgeving (zorg) in Hattemerbroek niet aantrekkelijk voor deze doelgroep. Over de periode van 2008 tot 2013 blijkt dat van de woningzoekenden die gereageerd hebben op een vrijkomende sociale huurwoning in Hattemerbroek, nog geen 20% (ongeveer 225) afkomstig is uit de kern zelf. Bijna 50% (bijna 600) van de reagerende woningzoekenden is afkomstig uit Wezep. Een uitbreiding van het aantal huurwoningen in Hattemerbroek is niet noodzakelijk. 3.4 Dynamiek op de koopmarkt Samenstelling koopvoorraad De kern Hattemerbroek telt ruim 400 woningen, inclusief buitengebieden 525 woningen. Hiervan zijn 115 huurwoningen in eigendom van deltawonen. De samenstelling van de woningvoorraad in Hattemerbroek sluit aan op het gemeentelijke beeld. Wel kan worden geconcludeerd dat er sinds 2000 verhoudingsgewijs weinig nieuwbouw geweest is in Hattemerbroek, in vergelijking tot de gehele gemeente /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 14

18 Figuur Kenschets van de woningvoorraad, in % Procenten Koopwoningen In bezit woningcorporatie In bezit overige verhuurders Percentage gestapelde bouw Bouwjaarklasse vanaf 2000 Hattemerbroek Oldebroek Nederland Bron: CBS. De gemiddelde woningwaarde bedraagt in Hattemerbroek (WOZ, CBS, 2012). In de gehele gemeente is dit , in Nederland Uit een analyse van de Monitor Nieuwe (koop)woningen (meetinstrument van de NEPROM) blijkt dat de nieuwbouw (van 2006 tot en met 2013) in de projectmatig ontwikkelde koopsector in de gemeente Oldebroek de afgelopen jaren volledig grondgebonden was. In de huursector zijn overigens wel veel appartementen opgeleverd in deze periode. In figuur 3.13 zijn de opgeleverde eengezinskoopwoningen per jaar weergegeven, aangevuld met de gemiddelde verkoopprijs. De gemiddelde prijs van de nieuwe eengezinswoningen lag in de afgelopen jaren rond de Figuur 3.13 Nieuwbouw van koopwoningen in de gemeente Oldebroek, opleveringen en gemiddelde verkoopprijs Aantal opgeleverde woningen Gemiddelde verkoopprijs oplevering van nieuwe eengezinswoningen - linkerschaal gemiddelde verkoopprijs - rechterschaal Bron: Monitor Nieuwe Woningen (NEPROM) /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 15

19 Aantal transacties koopsector Oldebroek Voor Hattemerbroek zijn geen gegevens beschikbaar over het aantal verkochte koopwoningen in de afgelopen jaren. Wel voor de gemeente Oldebroek. Figuur 3.14 Transacties en gemiddelde transactieprijs per jaar, gemeente Oldebroek Aantal transacties Transactieprijs aantal transacties - linkerschaal gemiddelde transactieprijs - rechterschaal Bron: Woningmarktcijfers.nl, Kadaster. Net als elders is het aantal transacties in de gemeente Oldebroek de afgelopen jaren afgenomen. Ook de gemiddelde transactieprijs daalde: deze lag in 2008 rond de en is afgenomen tot rond de in De verhouding tussen aanbod en vraag Figuur 3.15 geeft een beeld van aanbod en vraag in de gemeente Oldebroek. In beeld gebracht naar prijssegment: 1. het aanbod: aantal woningen nu te koop via Funda (donkergroene kolom); 2. de vraag: het aantal woningen dat in de afgelopen 12 maanden verkocht is (lichtgroene kolom); 3. en de verhouding daartussen. Deze verhouding wordt uitgedrukt in de theoretische verkooptijd : het aantal maanden dat er voor nodig is om het huidige aanbod te verkopen in het verkooptempo van de afgelopen 12 maanden (grijze lijn, rechterschaal in maanden). Dit is dus niet zozeer een tijdspanne, maar een verhoudingsgetal /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 16

20 Figuur Aanbod- en vraagverhoudingen grondgebonden, bestaande bouw in de gemeente Oldebroek tot Aantal woningen Theoretische verkooptijd in maanden aanbod nu te koop - linkerschaal theoretische verkooptijd in maanden - rechterschaal afgelopen 12 maanden verkocht - linkerschaal Bron: Funda, 27 juni Hieruit blijkt dat de meeste vraag naar bestaande woningen in de gemeente uitgaat naar het segment en In deze segmenten is vanuit verkoopoogpunt de verhouding tussen aanbod en vraag het gunstigst, met een theoretische verkooptijd van ongeveer een jaar. Boven is de markt moeizaam; de omvang van de doelgroep voor dit segment beperkt, maar er is wel relatief veel aanbod. Opvallend is dat tussen en weinig transacties in de bestaande voorraad zijn geweest, terwijl er relatief veel aanbod is. Dat kan het gevolg zijn van het aantal nieuwbouw dat afgelopen jaren in dit segment is gerealiseerd. Te koop in Hattemerbroek Tabel 3.3. Analyse aanbod en vraag in Hattemerbroek via Funda Analyse bestaande bouw via Funda n Vraagprijs m 2 Prijs per m 2 Rijwoning Te koop Verkocht Hoekwoning Te koop Verkocht Tweekapper Te koop Verkocht Vrijstaand Te koop Verkocht Bron: Funda mei In tabel 3.3. is een overzicht opgenomen van de te koop staande woningen in Hattemerbroek. Daaruit blijkt dat er vooral veel ruime grondgebonden woningen te koop staan: 8 tweekappers met een gemiddelde vraagprijs van drie ton en 15 vrijstaande woningen met een gemiddelde vraagprijs van vier ton. Dit zijn segmenten met lange verkooptermijnen /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 17

21 Verkoop bouwkavels Hattemerbroek Recent zijn er 11 bouwkavels aangeboden in Hattemerbroek-Oost (Hanesteenseweg); aan de kopers worden geen bindingseisen gesteld. Begin juli 2014 hebben zich vier belangstellenden bij de gemeente gemeld; dit zijn allen mensen met een maatschappelijke en/of economische binding aan de kern Hattemerbroek. Conclusies Het bestaande woningaanbod is omvangrijk en kent een relatief lange verkooptijd. In Oldebroek is ruimte voor woningen met een verkoopwaarde tot In Hattemerbroek daarentegen worden deze woningen momenteel erg slecht verkocht. Woningen in de prijsklasse tussen en zijn momenteel vanwege de financieringseisen niet bereikbaar voor starters. In hoofdstuk 4 wordt aan de hand van enquêteresultaten specifiek ingegaan op de vraag naar woningen /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 18

22 3.5 Toekomstig aanbod Om een beeld te krijgen van de mogelijke woningbouw in de gemeente Oldebroek en in omliggende gemeenten, zijn hieronder de woningbouwplanningen van de diverse gemeenten samengevat. Wij vermelden hierbij de gemeente, de gemiddelde plancapaciteit per jaar en de grotere ontwikkelingen (+20 woningen). Hieruit blijkt dat in Zwolle en Kampen de meeste woningbouw op de planning staat. In de regio ligt de nadruk op grondgebonden koopwoningen. Tijdsindicaties variëren tussen start bouw en oplevering, en zijn over meerdere jaren gefaseerd. Locatie Borst is niet in het overzicht opgenomen. Grote projecten tot 2020 Tot Oldebroek Plancapaciteit tot 2020 circa 100 woningen per jaar, 70% egw, 30% mgw. 95% koop, 5% huur Oldebroek-West: ca. 70 egw koopwoningen in diverse segmenten, uitbreiding Diverse kleine inbreidingen Oldebroek en Wezep: egw 11 p.o. Hattemerbroek-Oost: egw dure koop Wezep 46 woningen inbreiding, koop egw en mgw: diverse segmenten Wezep: 70 woningen koop egw en mgw: diverse segmenten: Oldebroek: dure 24 egw koop Wezep: inbreiding 95 egw koop Wezep: inbreiding 35 mgw koop Zwolle Tot woningen per jaar, daarna 500 woningen per jaar (planning). Verspreid over Stadshagen (uitbreiding) en inbreiding Kraanbolwerk (inbreiding), Kamperpoort, Prinsenpoort Wezenlanden (ziekenhuislocatie) Kampen 230 woningen per jaar, vooral in Kampen. 85% koop, 15% huur. Circa 85% egw, 15% mgw Elburg Potentiële plancapaciteit 120 woningen per jaar, 70% egw, 30% egw. 78% koop, 22% huur Stationslocatie Kampen: 380 woningen, merendeel egw koop Hanzewijk Kampen (herstructurering): 300 woningen, gemengd programma (egw/mgw) Het Meer IJsselmuiden: ca. 300 woningen, merendeel egw koopwoningen Onderdijks Kampen: 130 woningen merendeel egw koop t Harde Winkelcentrum: 55 mgw diverse segmenten koop en huur Doornspijk: uitbreiding 55 dure koop mgw t Harde: inbreiding 34 woningen, vooral koop mgw diverse segmenten /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 19

23 Grote projecten tot 2020 Tot t Harde: 160 egw, diverse segmenten, uitbreiding Vossenakker, Elburg: uitbreiding 80 woningen: mgw huur en egw koop Elburg: 60 dure koop mgw, inbreiding Epe 100 woningen per jaar in harde en zachte plannen, 20 woningen per Meeste aantallen in uitbreidingswijk Herstructurering centrum jaar restcapaciteit. 67% koop, 32% huur. 50% egw, 50% mgw. Heerde Potentiële plancapaciteit 80 Bovenkamp Heerde fase 2: uitbreiding, 100 egw, diverse koopsegmenten (en enige sociale huur) woningen per jaar. 80% egw, 20% Wapenveld, uitbreiding: 60 woningen, merendeel egw, goedkope koop mgw. Hattem Potentiële capaciteit 80 woningen per jaar. 80% koop. 20% huur. 57% egw, 43% mgw. Assenrade fase 2: 116 woningen, uitbreiding, merendeel egw Uilennest: inbreiding, 60 mgw Het Veen: inbreiding, 160 egw (potentieel) Inbreidingsplan in voorbereiding 80 woningen, merendeel mgw /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 20

24 4 Hoe wil men gaan wonen? In dit hoofdstuk wordt inzicht geboden in de woonwensen van de starters, doorstromers tot 55 jaar en doorstromers van 55 jaar en ouder. Dit gebeurt aan de hand van de vraagprofielen van deze groepen. Op grond hiervan kan bepaald worden in welke segmenten sprake is van een tekort of een potentieel overschot. De hier gepresenteerde uitkomsten zijn gebaseerd op de enquête die in juni 2014 in Hattemerbroek is uitgevoerd. Eind 2013 is in opdracht van Delta Wonen, Bouwfonds en de Rabobank IJsseldelta een woonenquête uitgevoerd in onder meer de kernen Hattemerbroek en Wezep. Vanwege het beperkte aantal enquêtes in Hattemerbroek is over de beide kernen gecombineerd gerapporteerd. Omdat in Wezep ruim tien keer zoveel enquêtes zijn afgenomen, worden die gecombineerde uitkomsten niet representatief geacht voor de kern Hattemerbroek; de uitkomsten worden in Bijlage 1 weergegeven. Daarin is ook een samenvatting opgenomen van het Woningmarktonderzoek Regio Noord Veluwe, dat gebaseerd is op het landelijke WoON Verhuisgeneigdheid Voor het in beeld brengen van vraag en aanbod op de woningmarkt hebben we in de enquête gevraagd of mensen de komende jaren (concrete) verhuisplannen hebben. De (concrete) verhuisgeneigdheid ligt onder zelfstandig wonende huishoudens in Hattemerbroek op ca 16%. Dit is exclusief de huishoudens die mogelijk willen verhuizen en een eventuele verhuizing laten afhangen van geschikt aanbod (45%). De verhuisgeneigdheid lijkt hoog, maar de mensen zijn reëel en dit blijkt uit het feit dat slechts 5% van de ondervraagden van plan is om in de komende 2 jaar te verhuizen. Velen zitten op het vinkentouw en zouden wel een verhuisbeweging willen maken, maar er zit geen hoge urgentie achter. De twijfel om al of niet te verhuizen kan voor jongere huishoudens samenhangen met de instabiele woningmarkt. Zeker is dat veel ouderen wel op termijn willen verhuizen, maar een verhuizing zo lang mogelijk uitstellen. Tabel 4.1: Hattemerbroek. Verhuisgeneigdheid en verhuistermijn van zelfstandige huishoudens en starters Verhuisgeneigd Verhuisgeneigd Verhuisgeneigd Niet binnen 2 jaar 2 tot 5 jaar termijn onbekend verhuisgeneigd Totaal Zelfstandige huishoudens 5% 11% 45% 40% 100% Starters 52% 30% 13% 9% 100% Bron: Woonwensenonderzoek Companen (2014). 4.2 Binding aan dorp en gemeente Door vergelijking van de huidige en de gewenste woonplaats krijgen we mogelijke verhuisstromen tussen Hattemerbroek en de andere dorpen en gemeenten in beeld /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 21

25 Tabel 4.2: Hattemerbroek. Gewenste woonplaats bij verhuizing van huishoudens uit Hattemerbroek Hattemerbroek Oldebroek Wezep Gemeente Zwolle Gemeente Hattem Gemeente Elburg Gemeente Heerde Gemeente Epe Elders in Nederland Buitenland Totaal Zelfstandige huishoudens 18% 6% 28% 8% 19% 4% 3% 7% 5% 2% 100% Starters 42% 0% 11% 21% 16% 5% 0% 0% 5% 0% 100% Bron: Woonwensenonderzoek Companen (2014). De verhuisgeneigde starters kiezen voor 42% voor een woning in hun huidige dorp. In beperkte mate wil men naar Wezep verhuizen. Als men de gemeente verlaat hebben de gemeente Zwolle en de gemeente Hattem de voorkeur; starters kiezen niet voor Oldebroek. De zelfstandige huishoudens die verhuisgeneigd zijn, hebben maar een (zeer) beperkte binding met Hattemerbroek. Hun voorkeur ligt vooral in Wezep. 4.3 Woonwensen Starters: zoeken vooral een koopwoning Hieronder worden de woonwensen van starters gepresenteerd. Starters zijn huishoudens die nog niet over zelfstandige woonruimte beschikken (zij wonen op kamers of wonen in bij hun ouders). Tabel 4.3: Hattemerbroek. Vraagprofiel huur- en koopsector voor starters, periode Huidig Gewenst Huurwoning 19% Eengezinswoning 13% Appartement 6% 0-treden grondgebonden - < % % > Koopwoning 81% Rij- / hoekwoning 64% (Half)vrijstaand 17% Appartement - 0-treden grondgebonden - < % % % > Kavelwens Particulier opdrachtgeverschap 14% Collectief particulier opdrachtgeverschap 14% m² 10% m² 4% > m² - Bron: Woonwensenonderzoek Companen (2014) /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 22

26 In Hattemerbroek is 81% van de starters op zoek naar een koopwoning en slechts 19% wenst een huurwoning. Dit is een opmerkelijke uitkomst, omdat landelijk juist de oriëntatie op de huursector is toegenomen in de afgelopen jaren. Dit sluit overigens wel aan op gegevens van deltawonen waaruit blijkt dat maar weinig inwoners uit Hattemerbroek reageren op een vrijgekomen huurwoning in Hattemerbroek. Binnen de huursector gaat de vraag van starters vooral uit naar goedkope huurwoningen in het segment tot 390. Onder de starters die een koopwoning zoeken is de rijwoning zeer geliefd. Starters zoeken vooral in het prijssegment tussen de en Ongeveer 14% van de starters heeft belangstelling voor collectief particulier opdrachtgeverschap en nog eens 14% wil zelf bouwen en heeft dan vooral belangstelling voor een kavel tot maximaal 500 m 2. Kleine huishoudens tot 55 jaar: willen doorstromen naar de koopsector Hieronder worden de woonwensen van één- en tweepersoonhuishoudens tot 55 jaar gepresenteerd. Dit betreft doorstromers die nu al zelfstandig wonen en naar een andere woning willen verhuizen. Tabel 4.4: Hattemerbroek. Vraagprofiel huur- en koopsector voor kleine huishoudens tot 55 jaar, periode Huidig Gewenst Huurwoning 68% 33% Eengezinswoning 43% 20% Appartement 25% 13% 0-treden grondgebonden - - Overig - - < 390 8% 17% % 17% > Koopwoning 32% 67% Rij- / hoekwoning - 13% (Half)vrijstaand 32% 23% Appartement - 10% 0-treden grondgebonden - 20% < % % % 7% > % 32% Kavelwens 17% Particulier opdrachtgeverschap 17% Collectief particulier opdrachtgeverschap m² 17% m² - > m² - Bron: Woonwensenonderzoek Companen (2014). Momenteel woont twee derde van de verhuisgeneigde kleine huishoudens tot 55 jaar in een huurwoning. Volgen we de wensen, dan zoekt slechts 33% van hen een andere huurwoning. Van de verhuisgeneigde kleine huishoudens tot 55 jaar zoekt 67% een koopwoning. Een groot deel van hen is afkomstig uit een huurwoning en wil een verbetering in de woonsituatie realiseren door naar een koopwoning te verhuizen. De belangstelling gaat uit naar diverse woningtypen. Qua prijsniveau zoekt ruwweg een derde een koopwoning boven de /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 23

27 17% van de kleine huishoudens heeft belangstelling voor een kavel, tot maximaal 500 m 2. Gezinnen: geen grote sprongen in de wooncarrière Hieronder worden de woonwensen van gezinnen met kinderen gepresenteerd. Dit betreft doorstromers die nu al zelfstandig wonen en naar een andere woning willen verhuizen. Tabel 4.5: Hattemerbroek. Vraagprofiel huur- en koopsector voor gezinnen met kinderen, periode Huidig Gewenst Huurwoning 8% 4% Eengezinswoning 8% 4% Appartement treden grondgebonden - - < % 4% > Koopwoning 92% 96% Rij- / hoekwoning 44% 13% (Half)vrijstaand 44% 65% Appartement - 9% 0-treden grondgebonden - 9% Overig 4% - < % 25% % 37% > % 33% Kavelwens Particulier opdrachtgeverschap 16% Collectief particulier opdrachtgeverschap 4% m² 4% m² 8% > m² 4% Bron: Woonwensenonderzoek Companen (2014). Verhuisgeneigde gezinnen wonen nu voor 8% in een huurwoning en 4% zoekt ook weer een huurwoning. Het zijn vooral eigenaar-bewoners die verhuisgeneigd zijn. Gezinnen die een koopwoning zoeken, zoeken ook veelal een 2^1-kapper of vrijstaande woning. Zichtbaar is dat men een verbetering in de woonsituatie wil realiseren door te verhuizen naar een wat luxere woning. De vraag naar duurder wonen is echter beperkt. Ook gezinnen zijn, onder invloed van de huidige situatie op de woningmarkt, voorzichtig geworden. Zij willen wel verhuizen en een verbetering in hun woonsituatie realiseren, maar de woonlasten mogen hierdoor niet sterk stijgen. Van de verhuisgeneigde gezinnen wenst 16% zelf te gaan bouwen: 4% wil een kavel tot 500 m 2, 8% wil een kavel van m 2 en 4% wil een kavel die groter is dan m 2. Senioren: van koop naar huur Hieronder worden de woonwensen van senioren gepresenteerd. Dit betreft één- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder die nu al zelfstandig wonen en naar een andere woning willen verhuizen /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 24

28 Tabel 4.6: Hattemerbroek. Vraagprofiel huur- en koopsector voor kleine huishoudens vanaf 55 jaar, periode Huidig Gewenst Huurwoning 15% 58% Eengezinswoning 15% 4% Appartement - 27% 0-treden grondgebonden - 24% Overig - 4% < 390 9% 18% % 33% > 700-7% Koopwoning 85% 42% Rij- / hoekwoning 15% 4% (Half)vrijstaand 63% 7% Appartement - 14% 0-treden grondgebonden - 14% Overig 6% 4% < % 10% % 10% > % 21% Kavelwens 6% Particulier opdrachtgeverschap 6% Collectief particulier opdrachtgeverschap m² m² 3% > m² 3% Bron: Woonwensenonderzoek Companen (2014). Uit alle woonwensonderzoeken blijkt dat senioren bij verhuizing vooral een huurwoning zoeken. Dit geldt ook voor de woonwensen van senioren in Hattemerbroek. Van hen woont 15% nu in een huurwoning en 58% van de verhuisgeneigde senioren zoekt een huurwoning. Men wil dus van koop naar huur verhuizen. Jongere senioren (tot 65 jaar) willen nog wel kopen, maar vanaf 65 jaar willen senioren massaal naar de huursector. Zij zijn dan vooral op zoek naar geschiktere woningen en zoeken een appartement of een grondgebonden seniorenwoning. Bij de keuze voor een huurwoning kiezen senioren vooral voor een huurwoning onder de liberaliseringsgrens. Slechts 7% kiest voor een huurwoning boven de liberaliseringsgrens. Dit duidt erop dat nog niet alle senioren een realistisch prijsniveau voor ogen hebben. Senioren met een inkomen boven de (EU-toelatingsgrens voor de sociale huursector) komen namelijk in principe niet in aanmerking voor een sociale huurwoning tot de liberaliseringsgrens. Conclusies Hattemerbroek Onder starters is vooral een grote vraag naar koopwoningen in het prijssegment tussen en Van de verhuisgeneigde kleine huishoudens tot 55 jaar, woont een meerderheid momenteel in een huurwoning, maar zouden graag een koopwoning willen betrekken. Het prijssegment waarin kleine huishoudens hun woning zoeken, is zeer divers. Verhuisgeneigde gezinnen komen uit koopwoningen en willen na verhuizing graag opnieuw een koopwoning betrekken. Zij willen hun huidige woonsituatie verbeteren door te kiezen voor een ander woningtype, zoals een 2^1-kapper of vrijstaande woning. Senioren willen voornamelijk van koop- naar huurwoningen verhuizen. Ze zoeken vooral appartementen of een grondgebonden seniorenwoning. De gewenste huurwoning valt in het prijssegment onder de liberalisatiegrens. Echter komen niet alle senioren hiervoor in aanmerking door een te hoog inkomen volgens de EU-toelatingsgrens voor de sociale huursector /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 25

29 4.4 Interesse voor locatie Borst Belangstelling voor het plan In het woonwensenonderzoek is ook de belangstelling gemeten voor het wonen in de locatie Borst. Tabel 4.7: Hattemerbroek. Belangstelling voor de locatie Borst onder zelfstandige huishoudens en starters Kleine huishoudens tot 55 jaar Gezinnen Kleine huishoudens vanaf 55 jaar Zelfstandige huishoudens (N=121) Starters (N=23) Zeker interesse 0% 9% 0% 4% 30% Misschien, maar ik ben nu nog niet verhuisgeneigd 25% 13% 7% 13% 9% Misschien, maar ik heb een voorkeur voor een andere woonplaats 6% 7% 6% 7% 30% Geen interesse 41% 62% 63% 59% 18% Weet niet 28% 9% 24% 18% 13% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% Bron: Woonwensenonderzoek Companen (2014). Uit tabel 4.7 blijkt dat vooral starters belangstelling hebben voor een woning in de locatie Borst. Zo n 30% van de starters heeft zeker belangstelling voor een woning in Borst en 9% heeft misschien in de toekomst belangstelling om daar te gaan wonen. 9% van de gezinnen heeft interesse voor Borst en 13% heeft interesse maar heeft nu geen plannen om te verhuizen. Ouderen hebben nu in principe geen belangstelling voor een woning in Borst en wellicht heeft 7% op termijn nog belangstelling voor wonen in Borst. In paragraaf 4.5 worden deze percentages vertaald naar een reëel programma voor locatie Borst /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 26

30 Woonwensen van huishoudens en starters met interesse voor locatie Borst Tabel 4.8: Hattemerbroek. Vraagprofiel huur- en koopsector van zelfstandige huishoudens en starters met interesse voor de locatie Borst Starters Zelfstandige huishoudens Huurwoning 25% 6% Eengezinswoning 17% - Appartement 8% 6% 0-treden grondgebonden - - < % % 3% > 700-3% Koopwoning 75% 94% Rij- / hoekwoning 60% 27% (Half)vrijstaand 15% 42% Appartement - 12% 0-treden grondgebonden - 12% Overig - - < % 8% % 30% % 42% > % Kavelwens 25% 14% Particulier opdrachtgeverschap 13% 14% Collectief particulier opdrachtgeverschap 12% - Bron: Woonwensenonderzoek Companen (2014). Voor de groep belangstellenden voor Borst is nagegaan of hun woonwensen afwijken van de woonwensen van de totale groep verhuisgeneigden. Dat blijkt nauwelijks het geval te zijn. Starters zoeken in Borst vooral een rijwoning tussen de en Doorstromers zoeken vooral een (half)- vrijstaande woning tussen de en Financiële mogelijkheden versus woonwensen op locatie Borst Aan de starters die interesse hebben voor een woning op de locatie Borst is gevraagd naar hun financiële mogelijkheden. Tevens is gevraagd of zij hun financiële mogelijkheden kunnen vergroten door het aanwenden van eigen vermogen of financiële ondersteuning door ouders netto maandsalaris bruto jaarsalaris netto maandsalaris bruto jaarsalaris netto maandsalaris bruto jaarsalaris /G Woningmarktonderzoek Hattemerbroek 27