De rekening voor de huurder

Transcriptie

1 De rekening voor de huurder De gevolgen van de modernisering van het huurbeleid voor de ontwikkeling van de woonlasten In opdracht van Beter Wonen Vechtdal, SWZ Zwolle, Wooncom Emmen Johan Conijn Kees Leidelmeijer Paul van Grieken november 2004 Rapportnummer: RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

2

3 Inhoudsopgave 1 INLEIDING ALGEMEEN OPZET VAN DE RAPPORTAGE 2 2 MODERNISERING VAN HET HUURBELEID INLEIDING DE HOOFDLIJNEN OVERIGE PUNTEN 6 3 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS INLEIDING DE DRIE VARIANTEN DE HOOGTE VAN DE MARKTHUUR DE UITKOMSTEN VAN DE VARIANTEN 11 4 DRIE SCENARIO S VERGELEKEN INLEIDING DE VERGELIJKING 25 5 SAMENVATTING EN CONCLUSIES 29 Bijlage: Model huurbeleid

4

5 INLEIDING 1 1 Inleiding 1.1 Algemeen De modernisering van het huurbeleid is al enige tijd een belangrijk thema in het volkshuisvestingsbeleid. Op grond van de voortstellen van de commissie Vermeulen I zijn voor een periode van 5 jaar afspraken gemaakt over het te voeren huurbeleid. Het laatste jaar, waarop deze afspraken van toepassing zijn, is 2004/2005. Er is vervolgens gepoogd door de organisaties van huurders en verhuurders om in de commissie Vermeulen II voor de langere termijn tot voorstellen te komen over het te voeren huurbeleid. Dit is zonder resultaat gebleven. Het ministerie heeft daarna het initiatief weer genomen en het overleg over de modernisering van het huurbeleid in een breder kader geplaatst. De reden voor het bredere kader is dat de afgelopen jaren de omvang van woningbouw en herstructurering lager is geweest dan gewenst. Als gevolg hiervan neemt het woningtekort toe en vordert de stedelijke vernieuwing onvoldoende. Mede in samenhang hiermee stagneert de doorstroming. De woningmarkt zit vast. Deze problematiek is verbonden met het vraagstuk van de modernisering van het huurbeleid. Het ministerie van VROM en de organisaties van huurders en verhuurders hebben overleg gevoerd over een groot pakket van beleidsmaatregelen met als doel meer beweging op de woningmarkt te krijgen: de Grote Beweging. Het overleg heeft met name betrekking op: - het lange termijn huur- en subsidiebeleid - afspraken over de woningproductie; - de verhouding tussen de overheid en de woningcorporaties. De beleidsvoornemens die betrekking hebben op het huur- en subsidiebeleid zijn onlangs gepubliceerd. Hiermee is een uitwerking gegeven aan de modernisering van het huurbeleid. De afspraken over een vergroting van de woningproductie moeten nog grotendeels worden gemaakt. Het overleg en het debat over de verhouding tussen de overheid en de woningcorporaties zullen in belangrijke mate volgend jaar worden gevoerd.

6 2 INLEIDING 1.2 Opzet van de rapportage Het voorgenomen huurbeleid biedt aan verhuurders aanmerkelijk mee ruimte om de huren te verhogen. Deze rapportage heeft betrekking op de gevolgen hiervan voor de hoogte van de huur, het gebruik van de huursubsidie en de woonlasten van huurders. De periode die daarbij in de beschouwing wordt betrokken is Dit rapport verder als volgt opgebouwd. In het volgende hoofdstuk zullen de beleidsvoornemens op hoofdlijnen worden beschreven. Deze beleidsvoornemens vormen de basis voor het model, waarmee de berekeningen zijn uitgevoerd. In hoofdstuk drie worden de consequenties van de beleidsvoornemens voor de ontwikkeling van het huurniveau en de woonlasten weergegeven. Hierbij zullen ook verschillende varianten worden onderscheiden omdat de ruimte die verhuurders gaan krijgen om de huren te verhogen op verschillende manieren ingevuld kan worden. Daarna zullen in hoofdstuk vier twee andere beleidsscenario s in de beschouwing worden betrokken, te weten een scenario met inflatievolgend huurbeleid en een scenario met een voortzetting van het huidige beleid. Door de uitkomsten van deze scenario s te vergelijken met het scenario van voorgenomen beleid kan inzicht worden geven in de beleidseffecten van het nieuwe beleid ten opzichte van mogelijk ander beleid. Het rapport wordt afgerond met samenvatting en conclusies. In een afzonderlijke bijlage zijn de opzet van het model en de gemaakte veronderstellingen nader toegelicht.

7 MODERNISERING VAN HET HUURBELEID 3 2 Modernisering van het huurbeleid 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk zal een overzicht worden gegeven van de voornemens van het ministerie voor het te voeren huurbeleid. Deze voornemens zijn ontleend aan de Huurbrief die op 19 november 2004 is gepubliceerd. 1 Tezamen met de Huurbrief is ook een doorrekening van het voorgenomen beleid door ABF gepubliceerd 2 en een notitie van het Centraal Planbureau (CPB) met een verslag van de validatie door het CPB van de doorrekening door ABF 3. Deze doorrekening en de validatie daarvan blijven in deze rapportage verder buiten beschouwing. 2.2 De hoofdlijnen Het voorgenomen huurbeleid bevat verschillende onderdelen, waarvan het voornemen bestaat ze gefaseerd in te voeren. Elk onderdeel zal afzonderlijk worden toegelicht Aanpassing woningwaarderingsstelsel Een hoeksteen van het huidige huurbeleid is het puntenstelsel waarmee de kwaliteit van woningen wordt bepaald. Op basis van deze puntenkwaliteit wordt de maximum huurprijsgrens bepaald als ook de hoogte van de maximaal toegestane jaarlijkse huurstijging per woning. Er is de afgelopen decennia weinig veranderd aan het puntenstelsel. De belangrijkste recente aanpassing is dat de aftrek voor veroudering gefaseerd is afgeschaft. Het voorstel is nu om de WOZ-waarde een rol te laten vervullen bij de kwaliteitsbepaling van de huurwoningen, en wellicht op termijn volledig in de plaats te laten komen voor de huidige puntenwaardering. Met de introductie van de WOZ-waarde voetnoot 1 Ministerie van VROM: Uitwerking voorstellen modernisering huurbeleid, brief aan de Tweede Kamer, 19 november J. Brouwer e.a.: De effecten van een nieuw stelsel van huurprijzen, ABF, Delft, november CPB: Validatie ABF-berekeningen nieuw huurbeleid, Den Haag, 10 november 2004.

8 4 MODERNISERING VAN HET HUURBELEID in het woningwaarderingsstelsel worden marktinvloeden, die tot uiting komen in de hoogte van de WOZ-waarde, betrokken bij de kwaliteitsbeoordeling van huurwoningen. Het voornemen is om per de woningwaarderingspunten die nu voor woonvorm en woonomgeving worden gegeven, te laten vervallen en deze punten te vervangen door een percentage van de WOZ-waarde van de huurwoning. Deze substitutie vindt zodanig plaats dat de gemiddelde maximum huurprijsgrens van de gereguleerde huurwoningen, die gebaseerd is op de aangepaste woningwaardering, gelijk is aan de maximum huurprijsgrens bij ongewijzigd beleid. Het effect van deze aanpassing is tweeërlei. Er vindt een landelijke verschuiving plaats waarbij de maximum huurgrens in de gebieden waar de WOZ-waarde mede door schaarste relatief hoog is, gemiddeld genomen hoger komt te liggen, en in de ruimere woningmarktgebieden lager. Daarnaast gaat de gewildheid van woningen zoals die op de markt van koopwoningen in de hoogte van de verkoopprijs tot uiting komt, mede een rol spelen kwaliteitswaardering van huurwoningen. Het is plausibel om te verwachten dat dit voornemen in beperkte mate een verhogend effect heeft op de het gemiddelde huurniveau. In krappe woningmarkt zal de extra huurruimte die door de gemiddelde verhoging van de maximum huurprijsgrens wordt geboden naar verwachting (ten dele) worden benut. Anderzijds zal in de ruimere woningmarktgebieden de gemiddelde verlaging van de maximum huurprijsgrens over het algemeen geeft effect hebben omdat het huurniveau veelal (ruim) onder de maximum huurprijsgrens ligt Vergroting aantal geliberaliseerde huurwoningen Sinds 1989 bestaat er de mogelijkheid om huurwoningen te liberaliseren. In de periode was er een interim-maatregel. Nadien is het huidige liberalisatiebeleid van kracht geworden. Wanneer een verhuurder met een nieuwe huurder een huurprijs overeenkomt boven de huurliberalisatiegrens, die gelijk is aan de maximum huursubsidiegrens, valt de woning niet meer onder de huurprijsregulering en is daarmee geliberaliseerd. Het is niet precies bekend hoeveel huurwoningen momenteel geliberaliseerd zijn. Het aandeel woningen met een huurprijs boven de huursubsidiegrens bedraagt 5%, maar een (klein) deel van deze woningen wordt nog bewoond door een huurder die de woning al bewoont voordat het huidige liberalisatiebeleid van kracht werd. In potentie is een groot deel van de huurwoningen onder het huidige beleid liberaliseerbaar. Circa 40% van de huurwoningen heeft op grond van het woningwaarderingsstelsel een maximum huurprijsgrens die hoger is dan de liberalisatiegrens. Bij mutatie van de huurder heeft de verhuurder de mogelijkheid om de woning te liberaliseren door de huur op te trekken tot boven de liberalisatiegrens. Er is geen onderzoek beschikbaar dat een verklaring biedt voor het feit dat er in de praktijk zo weinig woningen zijn geliberaliseerd. Twee verklaringen liggen voor de hand: - de sociale verhuurders hebben er tot nu toe in grote mate van afgezien om de huur na mutatie op te trekken tot boven de liberalisatiegrens vanwege de wens een gematigd huurbeleid te willen voeren;

9 MODERNISERING VAN HET HUURBELEID 5 - de leegkomende woningen die geliberaliseerd hadden kunnen worden, worden als koopwoning verkocht omdat de verkoopwaarde veelal hoger ligt dan de opbrengstwaarde in verhuurde staat. Het voornemen is om de liberalisatiegrens vanaf te baseren op de WOZwaarde van de woningen. De grens waarboven de woningen in principe geliberaliseerd zouden kunnen worden, is zodanig vastgesteld dat circa 25% van de huurwoningen zich boven die WOZ-grens bevinden. De hoogte van de grens is verder regionaal gedifferentieerd: in Groningen, Friesland, Drenthe, Overijssel Zeeland en Flevoland; in Utrecht en het ROA-gebied; in de rest van Nederland. Als het huishouden in de huurwoningen met een WOZ-waarde boven de grens huursubsidie ontvangt, blijft de woning tot het gereguleerde segment behoren zolang dat het geval is. Bij mutatie heeft de nieuwe huurder echter geen recht op huursubsidie. Verder kan de verhuurder besluiten om liberaliseerbare woningen toch in het gereguleerde segment te plaatsen. In dat geval is het gereguleerde huurbeleid van toepassing en kan de huurder als het inkomen en de huur daartoe aanleiding geven, wel huursubsidie ontvangen. Bij geliberaliseerde woningen is voor zittende huurders een overgangstermijn van 2006 tot 2010 van toepassing. In deze periode is er nog sprake van regulering al is de toegestane huurstijging wel al hoger dan die bij de gereguleerde huurwoningen. Vanaf 2010 kan de huur op een marktconform niveau worden gesteld. Wanneer het huidige en het voorgenomen liberalisatiebeleid met elkaar worden vergeleken zijn er drie belangrijke verschillen: - de grens waarboven de woningen geliberaliseerd kunnen worden, is niet meer gebaseerd op het huurniveau, maar op de WOZ-waarde; aangezien momenteel huurniveau en WOZ-waarde weinig verband met elkaar hebben, kunnen ook woningen met een laag huurniveau tot de geliberaliseerde huurwoningen gaan behoren; - het bereik van het voorgenomen liberalisatiebeleid is aanmerkelijk geringer dan dat van het huidige beleid: van circa 40% naar 25% van de huurwoningvoorraad; - daarentegen is het te verwachten effect van het voorgenomen liberalisatiebeleid sterker omdat de mutatie van de huurder niet meer afgewacht behoeft te worden; tenzij de huurder huursubsidie ontvangt, kan in 2010 bij geliberaliseerde huurwoningen een marktconforme huurprijs gevraagd worden De jaarlijkse huurstijging De hoogte van de jaarlijkse huurstijging is momenteel gekoppeld aan de prijskwaliteitsverhouding van de huurwoning. Als de huurprijs relatief laag is ten opzichte van de puntenkwaliteit van de woning is een hogere huurstijging toegestaan dan bij huurwoningen met een relatief hoge huurprijs. Deze koppeling wordt in de beleidsvoornemens losgelaten. Het voornemen is om bovenop de inflatie een extra huurstijging toe te staan die als volgt is gespecificeerd:

10 6 MODERNISERING VAN HET HUURBELEID Max. huurstijging per woning bovenop de inflatie: e.v. gereguleerd 1,5% 1,5% 2,5% 2,5% 3,0% 3,0% geliberaliseerd 1,5% 2,0% 3,0% 3,5% 4,0% vrij Bij woningen met een huurprijs onder de 200,- per maand en waarbij bovendien de huurprijs minder is dan 50% van de maximale huurprijs, wordt de huur jaarlijks nominaal met 25 verhoogd. De huursombeperking voor sociale verhuurders die momenteel van kracht is, bedraagt inflatie plus 0,4%. De komende jaren zal deze beperking nog worden gecontinueerd: in 2005 inflatie plus 0,4%, in 2006 inflatie plus 0,8% en in 2007 inflatie plus 1,2%. Vanaf 2008 is het voornemen om de huursombeperking te laten vervallen. Verder wordt de inflatie in het voorgenomen huurbeleid gebaseerd op de mutatie van de consumentenprijsindex van het voorafgaande jaar. In het huidige beleid is de inflatie ontleend aan een 5-jaars voortschrijdend gemiddelde van de mutatie van de consumentenprijsindex. Naar verwachting zal bij het voorgenomen huurbeleid de eerste jaren de huurstijging enigszins lager uitkomen dan bij het huidige beleid het geval zou zijn. De oorzaak is dat de overstap bij de inflatiegrondslag van 5-jaars voortschrijdend gemiddelde naar de inflatie van het voorafgaande jaar, tot een lager inflatiepercentage leidt. Na verloop van tijd verdwijnt dit effect. Daarna zal bij het voorgenomen beleid de huurstijging hoger zijn, ook omdat het percentage dat de huur meer mag stijgen dan de inflatie, in de loop der jaren oploopt. De verwachting van een hogere huurstijging geldt in nog sterkere mate voor het geliberaliseerde segment waar vanaf 2010 de huren vrij zijn en daarvoor al een hogere huurstijging toegestaan wordt dan in het gereguleerde segment. 2.3 Overige punten De schets op hoofdlijnen van het voorgenomen huurbeleid heeft met name betrekking op die onderdelen van het huurbeleid die van belang zijn voor de berekening van de gevolgen voor het huurniveau, de huursubsidie en de woonlasten van de huurders. Er zijn daarnaast nog andere onderdelen van het voorgenomen huurbeleid, die weliswaar niet direct bij de berekeningen zijn meegenomen, maar wel van belang zijn. Deze onderdelen zijn. 1. Verhuurders zullen zo is het voornemen vanaf 2006 een bijdrage leveren aan de kosten van de huursubsidie. De totale bijdrage bedraagt in miljoen. Dit bedrag zal worden geïndexeerd met de inflatie en bovendien stijgen met de toename van de huursubsidie die het gevolg is van een huurstijging boven de inflatie. Deze verplichte bijdrage zal, zo mag verwacht worden, ertoe leiden dat verhuurders meer gebruik zullen gaan maken van de geboden ruimte om de huren te verhogen, dan zonder de bijdrage het geval zou zijn.

11 MODERNISERING VAN HET HUURBELEID 7 2. De verruiming van het huurbeleid in 2008 en latere jaren, die er onder meer uit bestaat dat de huursombeperking bij de sociale verhuurders wordt losgelaten, is in het voorgenomen beleid afhankelijk gesteld van de gerealiseerde nieuwbouw van woningen in de periode Als de gewenste productie niet wordt gerealiseerd, kan de voorgenomen verdere verruiming van het huurbeleid achterwege blijven. De kans dat de gewenste productie niet wordt gerealiseerd, is overigens niet groot omdat de beoogde nieuwbouw van sociale verhuurders in 2005 en % lager is dan de productie die de afgelopen jaren tot stand is gekomen.

12

13 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS 9 3 De gevolgen van de beleidsvoornemens 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk zullen de gevolgen van het voorgenomen huurbeleid worden weergegeven. Het gaat hierbij om de volgende thema s: - de omvang, de samenstelling en de ontwikkeling van de geliberaliseerde huurwoningen; - het verloop van de kale huur in de verschillende segmenten van de huurwoningmarkt; - het verloop van de netto maandhuur in de verschillende segmenten van de huurwoningmarkt en voor verschillende categorieën huurders; - het verloop van de netto woonquote in de verschillende segmenten van de huurwoningmarkt en voor verschillende categorieën huurders; Omdat de gevolgen van het voorgenomen huurbeleid mede afhangen van het gedrag van verhuurders zijn bij de berekeningen drie varianten onderschrijden. Deze varianten zullen in de volgende paragraaf worden toegelicht. 3.2 De drie varianten Het voorgenomen huurbeleid biedt de verhuurders meer ruimte. Er zijn echter geen gegevens beschikbaar op basis waarvan een prognose kan worden gemaakt hoe verhuurders met de geboden ruimte zullen omgaan. Dit is te meer niet het geval omdat het te verwachten valt verhuurders, waar dat markttechnisch mogelijk is, de verplichte bijdrage aan de kosten van de huursubsidie (deels) zullen verrekenen in de hoogte van de huurstijging. De ruimte in het huurbeleid is immers mede geboden opdat verhuurders de bijdrage aan de huursubsidie kunnen compenseren met hogere huurstijgingen. Niettemin is het niet te voorspellen hoe het gedrag van verhuurders zal zijn. Om een beeld te kunnen geven van de mogelijke gevolgen zijn drie varianten onderschrijden die een bandbreedte weergeven waarbinnen het gedrag van verhuurders zich zou kunnen bevinden.

14 10 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS In alle varianten is verondersteld dat de particuliere verhuurders de geboden ruimte in het huurbeleid, waar dat markttechnisch mogelijk is, volledig zullen benutten. De verschillen tussen de varianten hebben betrekking op het gedrag van sociale verhuurders. Bij de drie gedragsvarianten voor de sociale verhuurders wordt onderscheid gemaakt in: het percentage van de maximum huurgrens dat bij de gereguleerde huurwoningen wordt gehanteerd als streefhuur; dit streefhuurpercentage speelt een rol bij de huursprong bij mutatie van de huurder en is het is ook de bovengrens bij de jaarlijkse huurstijging het aandeel van het woningbezit dat op basis van de WOZ-waarde en het feit dat de huurder geen huursubsidie ontvangt, weliswaar geliberaliseerd kan worden, maar niettemin vrijwillig in het gereguleerde segment wordt geplaatst De drie varianten zijn: een Lage Variant 1. het streefhuurpercentage bij gereguleerde huurwoningen is, rekening houdend met het geldende huurniveau en de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel, relatief laag vastgesteld, variërend van 75 tot 80% 4 ; 2. het aandeel van de liberaliseerbare huurwoningen dat vrijwillig in het gereguleerde segment wordt geplaatst is 75%. een Midden Variant 1. het streefhuurpercentage varieert van 80 tot 85%; 2. het aandeel van de liberaliseerbare huurwoningen dat vrijwillig in het gereguleerde segment wordt geplaatst is 25%. een Hoge Variant 1. in deze variant benutten ook de sociale verhuurders de geboden ruimte volledig; 2. het streefhuurpercentage is in alle gevallen 100%; 3. er worden geen liberaliseerbare huurwoningen in het gereguleerde segment geplaatst. De midden variant is beschouwen we als de meest plausibele variant. De twee andere varianten bieden inzicht in de bandbreedte naar beneden en naar boven waarbinnen de gevolgen zich vermoedelijk zullen bevinden. 3.3 De hoogte van de markthuur De markthuur vormt voor de geliberaliseerde huurwoningen het marktconforme huurniveau dat in het voorgenomen beleid vanaf 2010 gevraagd kan worden. Daarnaast is in het model de markthuur ook voor de gereguleerde huurwoningen als bovengrens gehanteerd als het streefhuurniveau hoger zou zijn. De hoogte van de markthuur is gebaseerd op het huurniveau dat particuliere verhuurders momenteel vragen, uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde. De mediane waarde van de markthuur is 5,4% van de WOZ-waarde. Verder is het percentage regionaal gedifferentieerd. Als de WOZ-waarde in een woningmarktgebied relatief laag is, ligt de markthuur als percentage van de WOZ-waarde boeven de mediane waarde, en omgekeerd. De regionale percentages zijn in de bijlage weergegeven. voetnoot 4 In de bijlage zijn de percentages naar regio uitgesplitst

15 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS De uitkomsten van de varianten De geliberaliseerde huurwoningen Uit tabel 1 komt naar voren dat op basis van de WOZ-grens in totaal huurwoningen geliberaliseerd zouden kunnen worden. Dit is 24% van alle huurwoningen. In het SRE-gebied is het aandeel met 37% het hoogst en in de provincie Groningen met 6% het laagst. Een substantieel deel van deze op basis van de WOZwaarde liberaliseerbare huurwoningen wordt bewoond door een huurder die momenteel huursubsidie ontvangt, resp. op grond van het inkomen en de huur, recht heeft op huursubsidie. Het gaat in totaal om huurders voor wie dit geldt. 5 Zolang deze huurder recht houdt op huursubsidie kunnen deze woningen niet worden geliberaliseerd. Er resteren na aftrek van deze woningen met huursubsidieontvangers woningen die met het voorgenomen huurbeleid liberaliseerbaar zijn. Dit is 18% van alle huurwoningen. Tabel 1 Het aantal potentieel te liberaliseren huurwoningen, met en zonder ontvangers van huursubsidie, naar BON-regio BON-regio (19) Woz- Liberaliseerbaar waarvan hsontvanger potentieel liberaliseerbaar 1 ROA SRR Haaglanden BRU ROL Twente ROL KAN SRE Groningen Friesland Drenthe Rest Overijsel Rest Gelderland Rest Utrecht Rest Noord Holland Rest Zuid Holland Zeeland Rest Noord Brabant Limburg Flevoland Nederland voetnoot 5 Dat aantal is inclusief de zogenaamde latente vraag: huurders die wel recht hebben op huursubsidie maar dat (nog) niet hebben aangevraagd.

16 12 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS De volgende drie diagrammen geven een beeld van de huishoudens die wonen in de woningen die liberaliseerbaar zijn, dus exclusief de huurders met huursubsidie. Qua leeftijdsopbouw is er een vrij gelijkmatige verdeling over de onderscheiden leeftijdsklassen. Bijna de helft, te weten 40%, van de huishoudens hoort tot de leeftijdsklassen jaar. Verder is van belang dat bijna een kwart van alle huishoudens in een liberaliseerbare huurwoning tot de groep 65-plussers behoort. Figuur1 De huishoudens in de potentieel liberaliseerbare huurwoningen naar leeftijd van het hoofd van het huishouden jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar en ouder De volgende cirkeldiagram laat zien dat ruim 2/3 van de huishoudens een inkomen uit werk heeft en 1/3 van de huishoudens in een liberaliseerbare woningen geen betaald werk heeft. Een groot deel van deze laatste groep is 65-plusser. Figuur2 De huishoudens in de potentieel liberaliseerbare huurwoningen naar sociaaleconomische positie van het hoofd van het huishouden betaald werk geen betaald werk en <65 jaar geen betaald werk en >=65 jaar Tot slot geeft de derde cirkeldiagram een beeld van de inkomensverdeling van de huishoudens in de liberaliseerbare huurwoningen. De huishoudens met een inko-

17 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS 13 men boven de Ziekenfondsgrens maar minder van 1½ maal modaal vormen met 39% de grootste afzonderlijke groep. Slechts 17% van de huishoudens heeft een huishoudinkomen dat hoger is dan 1½ modaal. Een kwart van de huishoudens heeft een inkomen dat ligt tussen de huursubsidiegrens en de Ziekenfondsgrens. Tot slot heeft 19% van de huishoudens in de liberaliseerbare huurwoningen een inkomen dat lager is dan de inkomensgrens voor de huursubsidie. Deze huishoudens hebben weliswaar een laag inkomen, maar bij het geldende huurniveau geen recht op huursubsidie. Figuur3 De huishoudens in de potentieel liberaliseerbare huurwoningen naar inkomensklasse Tot huursubsidiegrens maar geen hs-ontvanger Boven huursubsidiegrens en onder ziekenfondsgrens Boven ziekenfondsgrens en onder anderhalf modaal Boven anderhalf modaal Het aantal woningen dat daadwerkelijk wordt geliberaliseerd is mede afhankelijk van het beleid van de verhuurders, die er ook voor kunnen kiezen om de liberaliseerbare huurwoning in het gereguleerde segment te plaatsen. In de middenvariant geldt dit voor 25% van de liberaliseerbare huurwoningen van de sociale verhuurders. Verder neemt het aantal geliberaliseerde huurwoningen toe als gevolg van verhuizingen van ontvangers van huursubsidie, waarvoor geen huursubsidieontvangers voor terug kunnen komen, en door de nieuwbouw van huurwoningen boven de WOZ-grens. Daarnaast is er ook een afname van het aantal geliberaliseerde huurwoningen door de verkoop van deze woningen aan zittende huurders en door verkoop bij mutatie. Huishoudens met een voldoende inkomen zullen naar verwachting meer geneigd zijn om de eigen huurwoning te kopen als de liberalisatie in het verschiet ligt. Bovendien zullen verhuurders bij mutatie ook en deel van de geliberaliseerde huurwoningen als koopwoning verkopen. Figuur4 laat zien dat in de middenvariant, waar in 2006 het aantal geliberaliseerde huurwoningen bedraagt, er een beperkte toename van het aantal geliberaliseerde huurwoningen plaats vindt. Deze toename doet zich voor bij de sociale verhuurder. Bij de particuliere verhuurders is het saldo van de effecten licht negatief, waardoor het aantal geliberaliseerde huurwoningen in deze sector daalt.

18 14 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS Figuur4 Het aantal geliberaliseerde huurwoningen naar type verhuurder in de middenvariant, sociaal particulier In figuur 5 worden de drie varianten onderling vergeleken ten aanzien van het verloop van het aandeel van de geliberaliseerde huurwoningen. In de hoge variant, waarbij ook de sociale verhuurders geen liberaliseerbare huurwoningen in het gereguleerde segment plaatsen, is het aandeel in % en het stijgt in beperkte mate tot 21%. In de twee andere varianten is dezelfde beperkte stijging waarneembaar, maar het niveau is lager omdat in deze twee varianten de sociale verhuurders een deel van de liberaliseerbare huurwoningen in het gereguleerde segment hebben geplaatst. Figuur5 Het procentuele aandeel van de geliberaliseerde huurwoningen voor de drie beleidsvarianten, % 20% 15% 10% 5% Hoge variant Midden variant Lage variant 0% Het verloop van de kale huur In tabel 2 is de stijging van de kale huur in de middenvariant weergegeven voor de afzonderlijke huursegmenten. De stijging is gecorrigeerd voor inflatie zodat de reële prijsstijging resteert. Uit de tabel blijkt dat zoals te verwachten valt, de sterkste reële huurstijging zich in het geliberaliseerde huursegment voordoet. In de periode is de reële stijging van de kale huur 26, resp. 23%. Vanaf 2009, als bij de geliberaliseerde huurwoningen de huren worden vrijgegeven gaat de reële stijging nog verder door en komt in 2015 uit op 50%. Bij de gereguleerde huurwoningen van sociale verhuurders is de reële huurstijging met 9% in de periode en met 17% in de periode het laagst.

19 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS 15 Tabel 2 Het verloop van de kale huur, gecorrigeerd voor inflatie, naar huursegment, , volgens de middenvariant stijging stijging Sociaal Gereguleerd % % Geliberaliseerd % % Particulier Gereguleerd % % Geliberaliseerd % % Een vergelijkbaar overzicht van het verloop van de kale huur in de middenvariant naar BON-regio is in tabel 3 opgenomen. Uit de tabel blijkt dat de reële stijging van de kale huur wel enigszins naar regio differentieert, maar niet in grote mate. In Flevoland is de reële stijging van het huurniveau met 18% in de periode het laagst. Een verklaring hiervoor is dat in deze provincie is het huurniveau in 2004 het hoogste is. In regio Twente is de reële huurstijging het hoogst: 33% in de periode Tabel 3 Het verloop van de kale huur, gecorrigeerd voor inflatie, naar BON-regio, , volgens de middenvariant %-mutatie %-mutatie ROA % % 2 SRR % % 3 Haaglanden % % 4 BRU % % 5 ROL Twente % % 6 ROL KAN % % 7 SRE % % 8 Groningen % % 9 Friesland % % 10 Drenthe % % 11 Rest Overijsel % % 12 Rest Gelderland % % 13 Rest Utrecht % % 14 Rest Noord Holland % % 15 Rest Zuid Holland % % 16 Zeeland % % 17 Rest Noord Brabant % % 18 Limburg % % 19 Flevoland % % Nederland % %

20 16 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS Doordat in de drie beleidsvarianten het aantal geliberaliseerde huurwoningen en het streefhuurniveau van de gereguleerde sociale huurwoningen verschillen, leiden deze varianten ook tot een andere ontwikkeling van de kale huur. Figuur6 laat voor de drie varianten het verloop van de kale huur, gecorrigeerd voor inflatie zien. In de hoge variant waarbij alle verhuurders de geboden huurruimte volledig benutten, is de stijging van de kale huur nog aanmerkelijk hoger dan in de midden variant. In 2015 is de gemiddelde voor inflatie gecorrigeerd kale huur in 2015 in de hoge variant 533 per maand, terwijl de midden variant dan uitkomt op 487 per maand. Het verschil tussen de midden variant en de lage variant is minder groot. In de lage variant komt de kale huur in 2015 uit op 465 per maand in prijzen van nu. Figuur6 Het verloop van de kale huur, gecorrigeerd voor de inflatie, , volgens de drie beleidsvarianten, Nederland Hoge variant Midden variant Lage variant De reële toename van de kale huur is overigens de resultante van verschillende factoren. De jaarlijkse huurstijging op 1 juli, de huuraanpassing bij mutatie en het effect op de gemiddelde kale huur van mutaties in de huurwoningvoorraad door nieuwbouw, sloop en verkoop. Uit de analyses is gebleken dat het effect van de huurharmonisatie in de loop der tijd steeds geringer wordt. Reeds in 2004 zijn er huurwoningen waarbij de geldende huur boven de streefhuur, resp. de markthuur ligt. Bij deze woningen wordt in het model de huur bevroren totdat de met de inflatie stijgende streefhuur, resp. markthuur gelijk is aan het geldende huurniveau. Daarnaast leidt het voorgenomen huurbeleid ertoe dat steeds meer woningen met hun huurniveau aan het plafond komen te zitten. Hierdoor dooft het effect van de huurharmonisatie geleidelijk uit Het verloop van de netto maandhuur Het verloop van de netto maandhuur, zijnde de basishuur minus de huursubsidie, is sterk afhankelijk van de hoogte van het inkomen, en daarmee of er al dan niet huursubsidie wordt ontvangen en het huursegment waarin de huurwoning zich bevindt. Tabel 4 geeft eerst het beeld voor de gehele huursector. De stijging van de netto maandhuur is het geringst bij de huishoudens met huursubsidie. In de periode stijgt de netto maandhuur in de midden variant, gecorrigeerd voor inflatie, bij deze groep huishoudens slechts 3%. Daarentegen is de stijging van de netto maand huur van de huishoudens die qua inkomen wel voor huursubsidie in aanmerking zou kunnen, maar op grond van het huurniveau daarop geen recht

21 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS 17 heeft, bijzonder groot. Een complex van factoren ligt hieraan ten grondslag. Het huurniveau van deze groep huishoudens ligt onder het gemiddelde waardoor een grote stijging te verwachten valt. Daarnaast bevinden zich in deze groep relatief veel jongeren met een niet al te hoog inkomen, die een huurwoning bewonen met een huur boven de huurgrens die voor deze groep geldt, waardoor geen er recht op huursubsidie is. Tot slot is het van belang te onderkennen dat deze groep, en dat geldt ook voor de andere groepen, qua samenstelling steeds verandert. Zo verschuiven de huishoudens die in eerste instantie geen huursubsidie hebben, maar door een oplopend huurniveau dat wel gaan ontvangen, naar de groep van huishoudens met huursubsidie. Hierdoor ontstaat bij de overblijvende huishoudens een sterkere stijging van de netto maandhuur. Deze verschuiving draagt er ook toe bij dat de netto maandhuur van de groep met huursubsidie juist minder sterk stijgt. De stijging van de netto maandhuur van alle huurders tezamen bedraagt in de periode gecorrigeerd voor de inflatie 28%. Ruim de helft van deze stijging vindt al plaats in de eerste periode van , waarin het optrekken naar markthuren bij de geliberaliseerde huurwoningen alleen nog maar bij mutatie plaats vindt. Tabel 4 De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, voor de verschillende groepen huurders, volgens de middenvariant, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, stijging stijging Inkomens onder de hs-grens: Met huursubsidie % 259 3% zonder huursubsidie % % Onder de Ziekenfondsgrens % % Boven de Ziekenfondsgrens % % Boven anderhalf modaal % % Alle huurders % % De volgende twee tabellen laten de vergelijkbare cijfers zien, voor de gereguleerde, resp. de geliberaliseerde huurwoningen afzonderlijk. Uit een onderlinge vergelijking van deze tabellen is op te maken dat de stijging van de netto maandhuur voor huishoudens in de geliberaliseerde huurwoningen fors hoger ligt. De stijging van de netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, bedraagt hier 26% in de periode en 51% in de periode Bij de afzonderlijke groepen valt wederom de relatief hoge stijging van de netto maandhuur op bij de huishoudens zonder huursubsidie, maar wel met een inkomen onder de inkomensgrens van de huursubsidie. Ook hierbij is van belang te onderkennen dat de wijzigende samenstelling van de groepen de uitkomsten mede beïnvloeden.

22 18 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS Tabel 5 De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, voor de verschillende groepen huurders, volgens de middenvariant, gereguleerde woningen, Inkomens onder de hs-grens: Met huursubsidie % 259 5% zonder huursubsidie % % Onder de Ziekenfondsgrens % % Boven de Ziekenfondsgrens % % Boven anderhalf modaal % % Alle huurders % % Tabel 6 De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, voor de verschillende groepen huurders, volgens de middenvariant, geliberaliseerde woningen, stijging stijging stijging stijging Inkomens onder de hs-grens: Met huursubsidie n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. zonder huursubsidie % % Onder de Ziekenfondsgrens % % Boven de Ziekenfondsgrens % % Boven anderhalf modaal % % Alle huurders % % In figuur 7 worden de drie beleidsvarianten onderling met elkaar vergeleken. Uit de figuur blijkt dat de netto maandhuur in de hoge variant, waarin verondersteld is dat alle verhuurders de geboden huurruimte volledig benutten, het sterkst stijgt. In 2015 bereik in deze variant de gemiddelde netto maandhuur, gecorrigeerd voor inflatie, een niveau van 488. Wederom blijkt dat de verschillen tussen de midden variant en de lage variant relatief gering zijn.

23 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS 19 Figuur 7 De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, volgens de drie beleidsvarianten, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, Lage variant Midden variant Hoge variant Een vergelijkbare set van gegevens ontleend aan de midden variant naar BON-regio zijn in de volgende drie tabellen opgenomen. Tabel 7 heeft betrekking op het verloop van de netto maandhuur voor alle huurwoningen; tabel 8 bevat de gegevens voor de gereguleerde huurwoningen; tabel 9 die voor de geliberaliseerde huurwoningen. Tabel 7 De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, naar BON-regio, volgens de middenvariant, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, %-mutatie %-mutatie ROA % % 2 SRR % % 3 Haaglanden % % 4 Utrecht % % 5 Overijssel % % 6 ROL KAN % % 7 SRE % % 8 Noord + Zeeland % % 9 Rest Gelderland % % 10 Rest Noord Holland % % 11 Rest Zuid Holland % % 12 Rest Noord Brabant % % 13 Limburg % % 14 Flevoland % % Nederland % %

24 20 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS Als het om alle huurwoningen gaat, is de stijging van de netto maandhuur in de SRR-regio het laagst met 24% in de periode , en in Overijssel met 35% het hoogst. Bij de gereguleerde huurwoningen is de stijging van de netto maandhuur in Haaglanden het laagst. Deze regio kent in de gereguleerde huursector in 2004 al een relatief hoog huurniveau, waardoor de stijging over de periode beperkt blijft tot 12%. In Limburg en Rest Noord-Brabant is de stijging van de netto maandhuur bij de gereguleerde huurwoningen in de periode met 25% het hoogst. Tabel 8 De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, naar BON-regio, volgens de middenvariant, gereguleerde woningen, %-mutatie %-mutatie ROA % % 2 SRR % % 3 Haaglanden % % 4 Utrecht % % 5 Overijssel % % 6 ROL KAN % % 7 SRE % % 8 Noord + Zeeland % % 9 Rest Gelderland % % 10 Rest Noord Holland % % 11 Rest Zuid Holland % % 12 Rest Noord Brabant % % 13 Limburg % % 14 Flevoland % % Nederland % % Uit tabel 9 met de gegevens over de geliberaliseerde huurwoningen blijkt wederom dat de stijgingen hier het hoogst zijn. Regio s met bijzonder hoge stijgingen van de netto maandhuur zijn het Noorden plus Zeeland met 83% in de periode , maar hierbij is van belang te weten dat er in deze regio s relatief weinig geliberaliseerde huurwoningen zijn. Verder is ook in Overijssel de stijging met 66% erg hoog. Regio s waar de stijging van de netto maandlasten relatief laag blijven, zijn Flevoland (33%) en het SRE-gebied (35%)

25 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS 21 Tabel 9 De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, naar BON-regio, volgens de middenvariant, geliberaliseerde woningen, %-mutatie %-mutatie ROA % % 2 SRR % % 3 Haaglanden % % 4 Utrecht % % 5 Overijssel % % 6 ROL KAN % % 7 SRE % % 8 Noord + Zeeland % % 9 Rest Gelderland % % 10 Rest Noord Holland % % 11 Rest Zuid Holland % % 12 Rest Noord Brabant % % 13 Limburg % % 14 Flevoland % % Nederland % % De toename van de netto woonquote De toename van de netto woonquote is erg uiteenlopend. Tabel 10 laat voor de middenvariant de toename zien voor de onderscheiden inkomensgroepen, uitgesplitst naar gereguleerde en geliberaliseerde huurwoningen. De sterkste stijging van de netto woonquote doet zich in het geliberaliseerde huursegment voor. In 2004 is de mediane waarde 6 van de netto woonquote bij de huurwoningen die in 2006 geliberaliseerd gaan worden 20%. Dit is in 2009 al opgelopen tot 24% en stijgt verder naar 31% in Met name bij de huishoudens die een inkomen hebben onder de Ziekenfondsgrens en in een geliberaliseerde huurwoning wonen, loopt de netto woonquote erg hoog op. Zo stijgt de mediane waarde van de netto woonquote van de huishoudens met een huishoudinkomen niet hoger dan de Ziekenfondsgrens maar wel hoger dan de huursubsidiegrens tot 37% in Bij de huishoudens in een geliberaliseerde huurwoning met een huishoudinkomen dat lager is dan de inkomensgrens van de huursubsidie is de netto huurquote nog hoger en loopt op tot 49% in Hiervoor geldt overigens de kanttekening dat bij voetnoot 6 Er is gekozen voor de mediane waarde van de netto woonquote omdat de gemiddelde waarde sterk wordt beïnvloed door extreme waarden, waardoor een vertekend beeld ontstaat.

26 22 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS de berekeningen is verondersteld dat huishoudens die op het moment dat de woning in 2006 wordt geliberaliseerd geen huursubsidie ontvangen, het recht op huursubsidie niet meer hebben als in de jaren daarna de huur zo zeer is gestegen dat ze wel in aanmerking zouden kunnen komen. Dit is een beleidskeuze die ook anders kan zijn. Uit tabel 10 blijkt dat de toename van de netto woonquote bij de gereguleerde huurwoningen ook optreedt maar aanmerkelijk minder sterk dan bij de geliberaliseerde huurwoningen. De mediane netto huurquote voor alle huurders in de gereguleerde huurwoningen stijgt van 21% in 2004 tot 23% in Tabel 10 De netto woonquote, voor de verschillende groepen huurders, volgens de middenvariant, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, Gereguleerd Geliberaliseerd Totaal Inkomens onder de hs-grens: met huursubsidie 23% 24% 24% n.v.t. n.v.t. n.v.t. 23% 24% 24% zonder huursubsidie 25% 30% 35% 27% 38% 49% 25% 31% 38% Onder de Ziekenfondsgrens 22% 23% 24% 24% 28% 37% 22% 23% 25% Boven de Ziekenfondsgrens 17% 19% 20% 19% 24% 30% 18% 20% 21% Boven anderhalf modaal 11% 12% 12% 14% 18% 20% 12% 13% 15% Alle huurders 21% 23% 23% 20% 24% 31% 21% 23% 24% Aansluitend laat figuur 8 het verloop van de netto woonquote zien voor de drie varianten. In de hoge variant stijgt de mediane waarde van de netto woonquote tot 26% in Wederom liggen de uitkomsten van de lage variant niet veel onder die van de midden variant. Figuur 8 De netto woonquote, volgens de drie beleidsvarianten, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, % 25% 24% 23% 22% Lage variant Midden variant Hoge variant 21% Gemiddelden van netto woonquoten, ook als de gemiddelden betrekking hebben op subgroepen, laten niet goed de onderliggende spreiding in de hoogte van de

27 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS 23 quoten zien. In tabel 11 is de verdeling van de netto woonquoten naar de hoogte van de quote weergegeven. Uit de tabel blijkt dat er in het voorgenomen beleid steeds meer huishoudens geconfronteerd zullen worden met hoge tot zeer hoge netto woonquoten. In 2004 hebben 16% van de huurders een netto woonquote van 30% of meer. In de midden variant neemt het aandeel huurders met een netto quote van 30% of meer toe tot 27% en in de hoge variant betreft het maar liefst 34% van alle huurders. tabel 11 De procentuele verdeling van de huurders naar hoogte van de netto woonquote, volgens de drie beleidsvarianten, Lage variant Midden variant Hoge variant hoogte netto woonquote < 15% 20% 15% 12% 20% 13% 9% 20% 12% 7% 15%-20% 23% 22% 22% 23% 20% 18% 23% 18% 14% 20%-25% 26% 27% 26% 26% 27% 26% 26% 26% 25% 25%-30% 15% 17% 17% 15% 18% 19% 15% 18% 20% 30%-35% 7% 8% 9% 7% 9% 10% 7% 10% 13% 35%-40% 3% 4% 5% 3% 4% 6% 3% 5% 7% 40%-45% 2% 2% 2% 2% 2% 3% 2% 3% 4% 45%-50% 1% 1% 2% 1% 2% 2% 1% 2% 2% 50% of meer 3% 4% 5% 3% 5% 6% 3% 6% 8% Tot slot laatste de laatste tabel van dit hoofdstuk op basis van de middenvariant de netto woonquote voor de verschillende huursegmenten zien naar BON-regio. De verschillen tussen de BON-regio s wat betreft de hoogte van de netto woonquote zijn erg beperkt. De regio s verschillen onderling slechts enkele %-punten.

28 24 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS tabel 12 De netto woonquote, naar BON-regio, volgens de middenvariant, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, Gereguleerd Geliberaliseerd Totaal ROA 20% 22% 22% 19% 23% 29% 20% 22% 23% 2 SRR 21% 22% 23% 20% 25% 33% 21% 23% 23% 3 Haaglanden 21% 23% 23% 21% 27% 34% 21% 23% 24% 4 Utrecht 22% 23% 24% 21% 25% 31% 22% 24% 25% 5 Overijssel 21% 23% 23% 20% 25% 32% 21% 23% 24% 6 ROL KAN 22% 23% 24% 19% 23% 29% 21% 23% 24% 7 SRE 22% 23% 24% 22% 26% 30% 22% 23% 25% 8 Noord + Zeeland 21% 23% 23% 20% 26% 33% 21% 23% 23% 9 Rest Gelderland 21% 22% 23% 19% 23% 29% 21% 22% 24% 10 Rest Noord Holland 21% 22% 23% 20% 24% 31% 21% 23% 24% 11 Rest Zuid Holland 21% 22% 23% 21% 24% 31% 21% 23% 24% 12 Rest Noord Brabant 21% 23% 24% 20% 24% 31% 21% 23% 24% 13 Limburg 22% 24% 25% 21% 26% 31% 21% 23% 24% 14 Flevoland 23% 24% 25% 22% 26% 31% 23% 24% 25% Nederland 21% 23% 23% 20% 24% 31% 21% 23% 24%

29 DRIE SCENARIO S VERGELEKEN 25 4 Drie scenario s vergeleken 4.1 Inleiding Voor een goed inzicht in de beleidseffecten van het voorgenomen nieuwe huurbeleid is het zinvol om het voorgenomen beleid te vergelijken met andere beleidsscenario s. Twee beleidsscenario s zijn hiervoor opgesteld: - een scenario met inflatievolgend huurbeleid omdat tot voor kort inflatievolgend huurbeleid het beleidsuitgangspunt was; in deze variant vindt er overigens wel huurharmonisatie plaats als er een mutatie is; - een scenario dat de gevolgen van een voortzetting van het huidige huurbeleid laat zien; de enige aanpassing die is aangebracht is dat de maximum huurprijsgrens vanaf 2005 wel met de inflatie wordt aangepast. In de bijlage zijn deze varianten nader beschreven. De twee beleidsscenario s zullen worden vergeleken met de midden variant van het voorgenomen nieuwe beleid. 4.2 De vergelijking De vergelijking is weergeven in de volgende figuren en tabellen, achtereenvolgens betrekking hebben op: - het verloop van de kale huur; - het verloop van de netto maandhuur; - het verloop van de netto woonquote voor de verschillende inkomensgroepen - de verandering in de procentuele verdeling van de netto woonquote naar de hoogte van de quote; - het verloop van de netto woonquote voor de verschillende BON-regio s. De figuren en tabellen laten zien dat de verschillen tussen een inflatievolgend huurbeleid en een voortzetting van het huidige huurbeleid beperkt zijn. Het nieuwe beleid laat wel duidelijk andere uitkomsten zien. Uit figuur 11 blijkt dat de kale

30 26 DRIE SCENARIO S VERGELEKEN huur bij het nieuwe beleid tot 2008 niet zoveel verschilt van inflatievolgend beleid. Na 2008 nemen de verschillen sterk toe en in 2010 is duidelijk de sprong te zien die de gemiddelde kale huur maakt omdat dan bij de geliberaliseerde huurwoningen de huren opgetrokken kunnen worden naar een marktconform niveau. Figuur7 Het verloop van de kale huur, gecorrigeerd voor de inflatie, , volgens de drie beleidsscenario s Nieuw scenario Inflatievolgend scenario 380 Huidige scenario Het verloop van de netto maandhuur bij de drie scenario s spoort met het verloop van de kale huur. Bij het nieuwe beleid is op termijn de netto maandhuur fors hoger dan bij inflatievolgend huurbeleid of voortzetting van het huidige beleid. Figuur 8 De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, volgens de drie beleidsscenario s, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, Inflatie volgend scenario Huidige scenario Nieuw scenario Ook de verschillen tussen de drie scenario s wat betreft de hoogte van de netto woonquote naar de onderscheiden inkomensgroepen, is in lijn met de verwachtingen. De netto huurquote zal met het nieuwe huurbeleid sterke toenemen dan bij de twee andere beleidsscenario s het geval zou zijn.

31 DRIE SCENARIO S VERGELEKEN 27 Tabel 13 De netto woonquote, voor de verschillende groepen huurders, volgens de drie beleidsscenario s, Inflatievolgend scenario Huidig scenario Nieuw scenario Inkomens onder de hs-grens: - met huursubsidie 23% 24% 24% 23% 24% 24% 23% 24% 24% - zonder huursubsidie 25% 29% 34% 25% 30% 36% 25% 31% 38% Onder de Ziekenfondsgrens 22% 23% 23% 22% 23% 24% 22% 23% 25% Boven de Ziekenfondsgrens 18% 19% 20% 18% 19% 20% 18% 20% 21% Boven 1 ½ modaal 12% 13% 13% 12% 13% 14% 12% 13% 15% Alle huurders 21% 22% 23% 21% 23% 23% 21% 23% 24% Tabel 15 laat zien dat er met het voorgenomen huurbeleid een grotere groep huurders zal komen met een hoge tot zeer hoge netto woonquote. In het nieuwe beleid zullen in % van alle huurders een netto woonquote van 30% of meer hebben. Bij het voortzetting van het huidige beleid zou dit aandeel op 23% uitkomen. Tabel14 De procentuele verdeling van de huurders naar hoogte van de netto woonquote, volgens de drie beleidsscenario s, hoogte netto woonquote inflatievolgend scenario huidig scenario nieuw scenario < 15% 20% 16% 14% 20% 15% 13% 20% 13% 9% 15 20% 23% 21% 21% 23% 21% 20% 23% 20% 18% 20 25% 26% 26% 25% 26% 26% 26% 26% 27% 26% 25 30% 15% 17% 17% 15% 17% 18% 15% 18% 19% 30 35% 7% 8% 8% 7% 8% 9% 7% 9% 10% 35 40% 3% 4% 4% 3% 4% 4% 3% 4% 6% 40 45% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 3% 45 50% 1% 1% 2% 1% 2% 2% 1% 2% 2% > 50% 3% 5% 6% 3% 5% 6% 3% 5% 6% Tot slot geeft tabel 16 de verschillen in de hoogte van de netto woonquote bij de drie scenario s naar BON-regio. Op het niveau van de BON-regio s zijn de verschillen tussen de regio s beperkt.