De Twentse aanpak. De Twentse aanpak VERNIEUWEND VASTGOEDONDERHOUD. De Twentse aanpak VERNIEUWEND VASTGOEDONDERHOUD VERNIEUWEND VASTGOEDONDERHOUD

Transcriptie

1 De Twentse aanpak De Twentse aanpak VERNIEUWEND VASTGOEDONDERHOUD VERNIEUWEND VASTGOEDONDERHOUD Durf weg te denken van alleen maar aanbesteden op prijs, dat nu nog in het hele denken zit, en probeer zaken te organiseren in de keten. Fons Catau, directeur van woningcorporatie De Woonplaats, is een van de pioniers in Twente als het gaat verantwoordelijk ondernemen met al je coproducenten, als je durft te denken in de keten, zegt hij in het voorwoord. Met dit boek De Twentse aanpak, vernieuwend vastgoedonderhoud wil stichting Pioneering de bouwsector een handvat geven om daadwerkelijk aan de slag te gaan met vernieuwend vastgoedonderhoud. Stichting Pioneering ging in 2008 van start als innovatieprogramma van het Innovatieplatform Twente dat met financiële steun van de Regio Twente en de Provincie Overijssel de Twentse bouw helpt bij het vernieuwen van producten en processen in de bouwsector. Eén van de tien onderdelen van Pioneering is de Werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud. Met De Twentse aanpak om vernieuwend vastgoedonderhoud. Je kunt in mijn ogen pas echt duurzaam, ruim 35 deelnemende bedrijven binnen deze werkplaats (van de meer dan 120 in totaal) en de Twente) is in de afgelopen jaren van het programma een groot aantal pilotprojecten op het gebied van resultaatgericht vastgoedonderhoud gedraaid. De aanpak van de werkplaats, de resultaten van de pilotprojecten, de kijk vanuit de opdrachtgevers, opdrachtnemers en andere betrokkenen hierop en een aantal mogelijkheden van samenwerking zijn gebundeld in dit boek Omslag boek.indd 1 VERNIEUWEND VASTGOEDONDERHOUD drie kennisinstellingen binnen Twente (ROC van Twente, Saxion Hogescholen en Universiteit :13:27

2 De Twentse aanpak Vernieuwend vastgoedonderhoud

3 2

4 De Twentse aanpak Vernieuwend vastgoedonderhoud 3

5 Colofon Eindredactie: Fiona de Heus en Eric Kouters Teksten en foto s: Stichting Pioneering Vormgeving: Carmen Oude Wesselink Druk: Verhaag Drukkerij Uitgave: Stichting Pioneering M.H. Tromplaan AB Enschede Pioneering wordt mede mogelijk gemaakt door 4

6 Inhoud Voorwoord pagina 7 Inleiding pagina 9 AANPAK pagina 10 Column van Bas pagina 17 RESULTATEN pagina 18 Column van Dick pagina 31 ERVARING pagina 32 Column van Dik pagina 39 SAMENWERKING pagina 40 Slotwoord pagina 44 5

7 6

8 Voorwoord Waarom hebben ze dit ooit zo gemaakt? Die vraag stelde onze onderhoudsafdeling regelmatig. De aannemer en projectmedewerkers voorzagen de projecten echter bij de oplevering van een mooie strik en droegen daarna geen verantwoordelijkheid meer. We werden op die manier geconfronteerd met veel narigheid en gesteggel over wie waar verantwoordelijk voor was. Bij resultaatgericht vastgoedonderhoud (RGVO) zien we de bouw niet alleen als partner, de bouwer wordt ook betrokken bij de volgende periode het onderhoud. Wij willen met RGVO het onderhoud en het denken over het toekomstige onderhoud onderdeel maken van het bouwproces. De Enschedese woningcorporatie De Woonplaats loopt voorop als het gaat om resultaatgericht vastgoedonderhoud. Juist om narigheid bij het onderhoud te voorkomen en om de kwaliteit van projecten voor de toekomst te borgen. Tijdens de bouw worden handige oplossingen gekozen, die later rampzalig blijken te zijn. Het heeft er sterk mee te maken dat de bouwers tijdens nieuwbouw of renovatie gericht bezig zijn met het product, zonder zich bewust te zijn van hoe zo n product over tien, twintig of vijftig jaar onderhouden moet worden om ook daadwerkelijk een goed product te blijven. In die fase is het uiterlijk vaak belangrijker dan het onderhoud. Denk bijvoorbeeld aan de detaillering van een dakkapel. Tijdens de bouw kun je goedkoop materiaal gebruiken, maar die kosten krijg je in het onderhoud dubbel en dwars terug als blijkt dat het al na vijf jaar vervangen moet worden. Wij zijn daarom groot voorstander van resultaatgericht vastgoedonderhoud. Je kunt beduidend besparen op de kosten van onderhoud als je daar in de ontwerpfase al rekening mee houdt. Daarmee kun je sloop en ingrijpende renovaties voorkomen. Nu wij een aantal projecten met RGVO hebben gerealiseerd, krijg ik teruggekoppeld dat het een veelbelovende zaak is, waarmee we nu al absoluut bespaard hebben. Door de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid gaat de aannemer ook anders kijken. Hij weet dat hij ook ná de oplevering zelf het project moet onderhouden. Ik adviseer daarom: ga weg van de oude methode van het denken in opdrachtgever- en opdrachtnemerschap. Durf weg te denken van alleen maar aanbesteden op prijs, dat nu nog in het hele denken zit, en probeer zaken te organiseren in de keten. Je kunt in mijn ogen pas echt duurzaam, verantwoordelijk ondernemen met al je coproducenten, als je durft te denken in de keten. Door samenwerkingsverbanden en consortia hoeft er geen concurrentie te zijn, je kunt juist ook die partijen steeds uitdagen om het beste te bieden. In dit boek staan praktijkvoorbeelden en bedrijven die al ervaring met RGVO hebben opgedaan laten zien wat het hen gebracht heeft. Fons Catau Directeur De Woonplaats, Enschede 7

9 8

10 Inleiding Innovatie leidt tot nieuwe bedrijvigheid Stichting Pioneering schept, ondersteunt en jaagt initiatieven aan die leiden tot vernieuwend ondernemerschap in de bouw. Vernieuwend op het gebied van technologieën, producten, processen en markten. Met Pioneering bereikt de Twentse bouwsector de koploperspositie op het vlak van ondernemerschap, vernieuwing en innovatie. De bouw is economisch gezien een belangrijke sector voor Twente. Een aanzienlijk deel van de beroepsbevolking is direct of indirect werkzaam in de bouw. De marktpositie van de Twentse bouw wordt door veel factoren beïnvloed. Denk bijvoorbeeld aan de instroom van flexibel arbeidspotentieel uit Oost-Europa en nieuwe vormen van aanbesteden en contracteren. Klimaatveranderingen vragen om bewuster gebruik van grondstoffen en het aanboren van schone energiebronnen. Volgens stichting Pioneering vraagt deze tijd dan ook om slagvaardigheid en adequaat ondernemerschap. Stichting Pioneering vindt dat de verschillende partijen in de bouw samen moeten innoveren, vernieuwen en kansen creëren. Met als doel: de concurrentiepositie van de Twentse bouw versterken en de werkgelegenheid stimuleren. Stichting Pioneering maakt deel uit van het Cluster Bouw van het Innovatieplatform Twente, een initiatief dat financieel gedragen wordt door Provincie Overijssel en Regio Twente. Innovatieplatform Twente bestaat uit zes clusters en heeft als uitgangspunt dat innovatie leidt tot nieuwe bedrijvigheid. De kracht van Pioneering is dat ondernemers, kennisinstellingen, overheid én opdrachtgevers met elkaar samenwerken. De inbreng van opdrachtgevers draagt bij aan het principe van Launching Customership. Meer dan honderd bedrijven en instellingen werken actief samen in tien verschillende projectgroepen, de werkplaatsen van stichting Pioneering. De deelnemende partijen delen hun kennis in verschillende business cases en ontwikkelen samen nieuwe werkwijzen en producten. Werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud Opdrachtgevers richten zich steeds meer op hun kernactiviteiten, namelijk de ontwikkeling en het strategisch beheer van woningen en ander vastgoed. De werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud (RGVO) van Pioneering pleit voor een vernieuwende aanpak van beheer en onderhoud. Dit levert betere eindresultaten op en een grote mate van ontzorging. De traditionele manier van werken op het gebied van beheer en onderhoud heeft in de praktijk veel nadelen. De afgelopen jaren is een nieuwe benadering voor onderhoud van woningen en gebouwen in opmars gekomen. Doel van die nieuwe benadering is het optimaliseren van de kosten over de gehele levenscyclus van een object, van stichting en nieuwbouw tot en met instandhouding, onderhoud en sloop: Resultaatgericht Vastgoedonderhoud (RGVO). De Twentse bouw kent veel partijen die zich gespecialiseerd hebben in het in stand houden van de bestaande voorraad. Een markt die de komende jaren nog flink zal groeien en waarin de aandacht voor RGVO fors zal toenemen. De relevantie van RGVO neemt toe, maar de kennis hierover in de markt blijkt tamelijk beperkt. In algemene zin vraagt RGVO om een hoger kennisniveau binnen de ondernemingen. Hoewel veel ondernemers in de onderhoudssector, al dan niet in hoofdlijnen, op de hoogte zijn van de theorie achter RGVO, schiet de toepassing ervan nog tekort. Dit komt doordat de kennis niet echt is geworteld binnen de bedrijven. De werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud vindt dit voor zowel opdrachtgevers als RGVO-bedrijven een onwenselijke situatie. 9

11 AANPAK 10

12 Ondersteuning voor opdrachtgevers, de leidende actoren De resultaatgerichte aanpak van het meerjarenonderhoud biedt professionele vastgoedbeheerders voor de gewenste termijn onder meer kwaliteits- en kostengaranties, kostenreductie ten opzichte van de bestaande onderhoudspraktijk, minimale financiële risico s en volledige vrijheid in beleid(swijzigingen). Een extra garantie is dat hierdoor een samenwerkingsconstructie ontstaat die alle partijen continuïteit en een optimaal gebruik van elkaars kennis en kunde biedt. Toch waren aanvankelijk maar enkele opdrachtgevers bereid om met deze nieuwe methodiek aan de slag te gaan. Dit heeft, onder regie van de werkplaats RGVO, vanaf 2008 geresulteerd in een tiental pilotprojecten waarvan de resultaten elders in dit boek beschreven zijn. Eind 2009 heeft de werkplaats RGVO gezamenlijk met een tiental opdrachtgevers gezocht naar het opheffen van de belemmeringen om met de RGVOmethodiek aan de slag te gaan. Er werden drie groepen gevormd; de innovators en early adopters die nu al actief bezig zijn met de methodiek, de early majority bestaande uit geïnteresseerde opdrachtgevers die op het punt staan een pilotproject te beginnen en de late majority die zich interesseert in het thema. Expertise De eerste groep heeft vooral behoefte aan het oplossen van een aantal thema s binnen hun bedrijfsvoering, zoals het inkoop- en aanbestedingsbeleid, contractvorming en acceptatie binnen het bedrijf. De werkplaats haakt hier op in door hen te ondersteunen met de expertise die onder meer verkregen wordt uit onderzoek van de Universiteit Twente. Mentorschap De early majority wil vooral in een veilige omgeving worden geïnformeerd over de ins en outs van het concept. Daarvoor is het project mentorschap op gezet. Wim van der Linde van Delta Wonen treedt op als mentor om opdrachtgevers te helpen goede en realistische afwegingen te maken. Omdat de late majority wel geïnteresseerd maar nog niet actief is, heeft deze groep geen prioriteit. Deze groep wordt wel op de hoogte gehouden van bijeenkomsten, ontwikkelingen en aanverwante thema s zoals systems engineering en ketenintegratie. 11

13 RGVO: de methodiek De Twentse aanpak van resultaatgericht vastgoedonderhoud omvat het groeitraject en de pilotprojecten. Op basis hiervan hebben de partijen opdrachtgevers, bedrijven en kennisinstellingen sinds 2008 kennis vergaard en ervaring opgedaan, om RGVO als vorm van vernieuwend vastgoedonderhoud op te nemen in hun reguliere onderhoud. Groeitraject De kennisoverdracht van de theorie van RGVO vond plaats in de vorm van workshops met presentaties van onder andere TNO. De basis hiervoor vormde de Leidraad RGVO, de uitgave van brancheorganisatie FOSAG. Rode draad binnen de workshops was het tien-stappenplan van TNO, waarin op een systematische manier de complexstrategie via inventarisatie en scenario s de gewenste resultaten worden bepaald. Met de verworven kennis is de gedachte om als opdrachtgever en opdrachtnemer gezamenlijk aan de slag te gaan. Zij kunnen de methodiek van RGVO toepassen in pilotprojecten. Adviseurs van TNO, waaronder Dick Keus, en Egbert Kunst van PGAB hebben de processen begeleid. Op deze manier hebben we bereikt dat de partijen het proces systematisch doorlopen, optimaal gebruik maken van de ervaringen die elders in het land al opgedaan zijn met RGVO-projecten en dat de valkuilen ontwijkt worden die andere opdrachtgevers al zijn tegengekomen. Hierdoor kan in Twente snel resultaat worden bereikt. In het kader van de werkplaats RGVO zijn twaalf projecten van start gegaan. De opdrachtgevers en opdrachtnemers die hierbij betrokken zijn, kiezen met de opgedane ervaring regelmatig een vernieuwende methodiek van vastgoedonderhoud. Behalve pilots wordt RGVO, als voorbeeld van vernieuwend vastgoedonderhoud, dus steeds meer toegepast in het reguliere onderhoud. De betrokkenen bij de werkplaats slagen er met behulp van deze methodiek in om de Twentse bouw- en onderhoudssector naar een hoger plan te brengen. De pilotprojecten: Baurichter en Spaarnestraat, Enschede De Woonplaats Plein West-Indië, Enschede De Woonplaats Jasmijnstraat, Almelo Beter Wonen Prismare/Anna van Burenschool, Enschede De Woonplaats Elzenstraat en Wilgenstraat, Almelo Beter Wonen Salvatorplein, Arnhem Volkshuisvesting Stadhuis, Almelo Gemeente Almelo Wijkaanpak Pathmos, Enschede De Woonplaats De Vrijhof, Enschede Universiteit Twente Oldenzaalsestraat, Enschede Stedelijk Wonen Wijkcentrum Goossenmaat, Almelo Gemeente Almelo Vincent van Goghstraat, Rijssen De Goede Woning 12

14 Businesscase: wat levert RGVO op? Om te onderzoeken wat de werkelijke resultaten van RGVO zijn en hoe organisaties hier tegenaan kijken, zijn studenten van diverse opleidingen ingeschakeld. Kostenvergelijking vastgoedonderhoud Onderzoek van studenten van de opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde was erop gericht om de verschillen tussen de traditionele manier van onderhoud en RGVO weer te geven. De studenten deden dit in opdracht van het lectoraat Vernieuwend ondernemen in de bouw voor woningcorporatie De Woonplaats. Uit het onderzoek kwam naar voren dat binnen de organisatie nog knelpunten zijn op het gebied van onder meer organisatie, complexstrategie en het bijhouden van geïnvesteerde uren aan het RGVO-traject. Conditieonderzoek Uit het conditieonderzoek van studenten aan Fontys, Pedagogisch Technische Hogeschool te Eindhoven bleek dat de knelpunten voor een goede afstemming zitten in het proces en specifiek op de verwerking van conditiemetingen en het toekennen van een classificering. De steekproef, conditiemeting, het rapport en de presentatie moeten beter op elkaar aansluiten. De invloedsfactoren moeten niet vergeten worden en er moet een eindklasse bepaald worden. Dit onderzoek werd uitgevoerd bij Gebroeders van der Geest te Enschede. Vergelijking tussen traditioneel en RGVO RGVO bevat ten opzichte van het traditionele vastgoedonderhoud een aantal verbeteringen, zoals de realisatie van de lagere kosten op lange termijn, ontzorgen bij de opdrachtgever, de continuïteit en de uitdaging voor de opdrachtnemer en een betere taakverdeling tussen de partijen. Dit bleek uit een afstudeeronderzoek naar deze verschillen van een student van de opleiding Management, Economie en Recht aan Saxion Hogescholen in opdracht van de Werkplaats Regelgeving en Versnelling van de stichting Pioneering. Marktonderzoek RGVO Om antwoord te geven op de vraag of het RGVO-concept de juiste oplossing is voor het onderhoud van vastgoed van zorginstellingen in de regio Gelderland en Overijssel, voerden studenten van de opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde voor Vastbouw Oost BV een marktonderzoek uit. Hoewel niet met zekerheid gezegd kan worden dat RGVO een juiste oplossing zou kunnen zijn voor de zorginstellingen, bleek wel dat het gezien de interesse, mogelijke besparingen en de garantie voor bedrijfscontinuïteit een geschikte oplossing kan zijn. 13

15 Inbedden in onderwijs: RGVO is ook investeren in kennis Zowel in het mbo als in het hbo zijn diverse initiatieven opgepakt om Twentse kennisinstellingen en marktpartijen bij elkaar te brengen, met als de doel de bestaande bouw op de onderwijskaart te zetten. De bouwopgave van de toekomst ligt vooral in het duurzaam vastgoedbeheer van de bestaande bouw en marktpartijen gaven daarom aan dat de behoefte aan kennis groot is. Een rondje langs de Nederlandse Ondernemersorganisatie schilders-, kennisvelden (in 2009) maakte inzichtelijk onderhouds-, metaalconserverings- en wat er al op het gebied van Resultaatgericht glasbranche; Waddinxveen Vastgoedonderhoud (RGVO) gedaan is en wordt. De kennisinstellingen maakten hun Resultaten inzicht in de behoefte, nuttige tips en het Activiteiten die al opgestart zijn om RGVO beschikbare aanbod duidelijk. Naar voren kwam te integreren: dat zij mogelijkheden zoeken tot samenwerking Hbo Bouwkunde: workshops Beheer en met andere partijen en niet zelf het wiel Onderhoud en RGVO, projectopdrachten. opnieuw willen uitvinden. Hbo Bouwtechnische bedrijfskunde: Een van de conclusies was in ieder geval dat gastcolleges RGVO, renovatieproject, het initiatief voor de onderwijsbehoefte bij workshops, en stage en afstudeerde marktpartijen ligt. De kennisinstellingen opdrachten bestaand vastgoed en RGVO. moeten zorg dragen voor onderwijsaanbod Hbo Vastgoed en Makelaardij: voor professionals en regulier onderwijs. De vastgoedmanagement, met name gericht wens blijkt ook te leven dat RGVO wordt op financiële en juridisch aspecten ingebed in het onderwijs op verschillende rondom ontwikkelingsprocessen, stageniveaus, van basisniveau in het mbo tot verder en afstudeeropdrachten bestaand diepgaand in het hbo. In het hbo worden vastgoed. meerdere opties genoemd, zoals het regulier Mbo Bouw en techniek: Kerntaak Beheer inpassen van RGVO alsmede het opstarten en Onderhoud, diverse opdrachten van een aparte minor (keuzevak in de eindfase uitvoeren binnen het technisch beheer van de opleiding). In ieder geval luidde een van gebouwen. van de bevindingen dat RGVO als substantieel Saxion/lectoraat Vernieuwend onderdeel geïntegreerd kan worden binnen ondernemen in de bouw: hbo+ Leergang een opleiding Onderhoud. Daarbij is het van Bouwen in de bestaande woningvoorraad belang dat de te beheersen competenties (gestart in januari 2011). met betrekking tot RGVO worden benoemd Lectoraat vernieuwend vastgoedbeheer en dat de Leidraad RGVO als basis dient. De (Utrecht): Ontwerpwedstrijd bestaande Leidraad RGVO is een uitgave van FOSAG, bouw diverse hogescholen en kennisen ideeënuitwisseling omtrent opleidingsmogelijkheden tussen de hbo s 14 Saxion, Utrecht en Rotterdam. Ambities Behalve de genoemde resultaten zijn meer ambities om RGVO verder in te bedden in het onderwijs in Twente geformuleerd: Hbo Bouwkunde, Saxion Hogescholen Doorlopende leerlijn aansluiting met mbo creëren Onderhoudsproject Propedeuse in 2012, Renovatieproject Trainee in 2012 Minor Bouwen Bestaande Bouw in Stage- en afstudeeropdrachten in de bestaande bouw. Hbo Bouwtechnische bedrijfskunde, Saxion Hogescholen Op basis van behoefteonderzoek uit de beroepenveld commissie wordt een verdere verfijning van het huidige onderwijs uitgevoerd. Hbo Vastgoed en Makelaardij, Saxion Hogescholen Verbreding naar corporatiepraktijk, uitbreiding conversie, hergebruik en transformatie problematiek. Post HBO opleiding: bouwen aan de bestaande woningvoorraad. Een integrale benadering van het technisch management van de bestaande woningvooraad. Beheer, onderhoud en renovatieprocessen worden in een feitelijke projectomgeving uitgewerkt waarbij de techniek, proces, klant, duurzaamheid, ketensamenwerking, financiering en innovatie centraal staan. RGVO neemt daar als concreet voorbeeld van ketensamenwerking in de bestaande bouw een duidelijke plaats in. Mbo Bouw en techniek, ROC van Twente: verdere afstemming van de kerntaak B & O tussen de mbo-vestigingen Almelo en Hengelo en uitbreiden met RGVO.

16 Werkplaats RGVO wil kennis delen Om kennis te delen en de contacten warm te houden, organiseert de werkplaats RGVO regelmatig activiteiten en één keer per jaar een werkplaatscongres. In 2010 waren de opdrachtgevers uitgenodigd in de oude gieterij van ROC Twente te Hengelo. Vier vooraanstaande sprekers hielden een inspirerende voordracht over hun visie op de steeds actueler wordende samenwerkingsvormen binnen de bouwwereld, zoals resultaatgericht vastgoedonderhoud. Hans van de Krogt van Smits Vastgoedzorg uit Rotterdam liet aan de handen van voorbeelden van ketensamenwerking bij woningcorporaties zien, dat deze vernieuwende manier van opdrachtgeverschap voor alle partijen binnen de bouwkolom voordelen biedt op een breed terrein. Uit het verhaal van de praktijk was duidelijk op te maken dat het naar elkaar uitspreken van onderling vertrouwen essentieel is voor een goed eindresultaat. Jan Willem van de Groep, programmamanager bij de SEV en manager vastgoed bij woningcorporatie Wonion in de gemeente Oude IJsselstreek bekrachtigde dit verhaal door zijn ervaringen over innovatief aanbesteden met de zaal te delen. Op basis van enkele uitgangspunten zoals de stichtingskosten, onderhoudskosten, epc-waarden en levensduurwaarden zijn meerdere geslaagde vernieuwende aanbestedingsprojecten in de nieuwbouw en onderhoudsmarkt uitgezet. Zowel in de nieuwbouw als in het onderhoud kan worden gesproken over leerzame succesvolle ervaringsprojecten, waarbij als eindresultaat een kwalitatief beter product is gerealiseerd, tegen lagere kosten, met minder risico s voor partijen en betere garanties. Vanuit de wetenschap hield prof. dr. Jack van der Veen van de Universiteit van Amsterdam een betoog over ketensamenwerking voor duurzaam vastgoedbeheer. Hij benadrukte de voorwaarden voor implementatie van ketensamenwerking: leiderschap, visie en uithoudingsvermogen en aandacht voor harde en softe factoren. Belangrijk vindt hij ook dat de manier van werken verandert. Denk niet aan prijs maar aan kosten, denk niet aan macht maar aan toegevoegde waarde, denk niet aan nu maar aan de toekomst, daagde hij zijn toehoorders uit. Prof. André Dorée van de Universiteit Twente gaf het publiek wat te overdenken in zijn lezing over innovatief aanbesteden: Want als we het effect van vernieuwend opdrachtgeverschap op de bouwpraktijk willen begrijpen, dan moeten we inzien dat de opdrachtgever niet alleen inkoopt, maar ook concurrentie organiseert. Die concurrentie vormt en schept de prikkelstructuur voor de bedrijfstak. Het zijn de opdrachtgevers die met innovatief aan- en uitbesteden de sector dwingen tot klantgerichtheid, verbetering, vernieuwing en een hogere standaard. Ondernemers die hun grenzen willen verleggen, worden dus door de opdrachtgevers beloond met innovatief aan- en uitbesteden. Opdrachtgevers maken het verschil, besloot hij. 15

17 16

18 Vernieuwend ondernemen in de bouw: balanceren tussen exploitatie en exploratie Terwijl andere sectoren van de economie voorzichtig herstel laten zien, is de bouw anno 2011 nog steeds in mineur. Na de uitstekende jaren tot 2008, volgt nu een moeilijke periode. Maar helaas hoort die er nu eenmaal bij. Want als er al waarheden in ondernemerschap bestaan, dan is het dat niets voor de eeuwigheid is. Een product of dienst dat vijf jaar geleden nieuw, uniek en zeer winstgevend was, kan nu alweer verouderd en onrendabel zijn - omdat het vaak gekopieerd is en op elke straathoek te koop wordt aangeboden. In een markt waar prijzen en winstmarges zwaar onder druk staan, gelden grofweg twee opties. De eerste is doorgaan op de ingeslagen weg en door middel van strak sturen, efficiencyverbetering en kostprijsreductie de winstmarges op peil te houden. In managementjargon heet dat ook wel exploitatie van de bestaande business. De tweede is risico s nemen, experimenteren en investeren in nieuwe business, die hopelijk meer winstgevend zal zijn ook wel exploratie genoemd. Veel ondernemers in de bouw die bij Pioneering zijn aangesloten doen in de huidige crisis beide: enerzijds strak sturen en hard werken om de continuïteit van de huidige onderneming te waarborgen. En op hetzelfde moment de nek uitsteken om nieuwe concepten te ontwikkelen en in de markt te zetten, om aansluiting te vinden bij de markt van morgen. Die combinatie van exploitatie en exploratie heet met een mooi woord ook wel ambidexteriteit (letterlijk vertaald: behendig met beide handen ). Onderzoek in andere bedrijfstakken heeft aangetoond dat organisaties die ambidexter zijn- dus tegelijkertijd sturen op efficiency en kostprijsbeheersing, alsook op vernieuwing en ontwikkeling- op den duur beter presteren. Ze zijn winstgevender en weten talent beter aan zich te binden. Ergens is dat wel logisch: een eenzijdige focus op het optimaliseren van de bestaande business leidt tot tunnelvisie en verlies aan contact met een veranderende markt. Een eenzijdige focus op vernieuwing maakt dat een organisatie eeuwig blijft zweven. Vernieuwend ondernemen in de bouw wordt zo het combineren van exploitatie en exploratie. Voorwaar geen gemakkelijke opgave, maar die is de bouw nooit uit de weg gegaan. Bas van der Veen Lector Vernieuwend ondernemen in de bouw Programmadirecteur St. Pioneering 17

19 RESULTATEN 18

20 Project Het Plein West-Indië Creëren draagvlak essentieel voor RGVO Resultaatgericht vastgoedonderhoud werd door woningcorporatie De Woonplaats en Vastbouw Oost ook gekoppeld aan de grote renovatie van het project Het Plein West-Indië in Enschede. Vanuit Corpovenista werd dit project aangewezen als pilot en De Woonplaats was als deelnemer aan het deelproject Prestatiegericht samenwerken van het onderzoeksprogramma verbonden. Complex Het project was complex vanwege de grote omvang van de bouwkundige ingreep, namelijk de renovatie van 154 grondgebonden woningen uit Zowel van binnen als van buiten werd veel aan deze woningen verbeterd en gerenoveerd en er werd veel aandacht besteed aan het herstellen van de prachtige uitstraling van het tuindorpcomplex. Het RGVO-traject dat opgezet werd voor de komende 25 jaar omvat een groot scala aan bouwkundige onderdelen. zijn leerpunten en handvatten geregistreerd, waaronder projectmatig werken, heldere communicatie, het verbeteren van competenties en de snelheid in het proces houden. Het creëren van draagvlak, onder meer door het vieren successen, zijn gezien de valkuilen noodzakelijk gebleken. Gedurende de doorlooptijd van het project werden opdrachtgever en opdrachtnemer begeleid door adviseurs van OTB en PGAB. Tussentijds is het project steeds geëvalueerd. De resultaten zijn tussentijds en aan het eind gepresenteerd tijdens workshops en symposia in bijvoorbeeld Delft en Rijssen. Voor de eindevaluatie is Twynstra Gudde ingeschakeld. Contract voor 25 jaar De belangrijkste resultaten zijn dat De Woonplaats en Vastbouw Oost BV erin geslaagd zijn om het onderhoudscenario voor 25 jaar definitief te maken, alsmede het ondertekenen van het contract voor deze zelfde periode tussen de partijen. Tevens zijn de resultaten gedurende de looptijd van het contract definitief gemaakt. Vertrouwen Zowel opdrachtgever als opdrachtnemer wilde met dit project kennis en ervaring opdoen met RGVO. Deze bereidheid om kennis te delen en samen iets te ontwikkelen vanuit een wederzijds vertrouwen bleek van cruciaal belang te zijn voor het welslagen van de pilot. Omdat de partijen stuitten op weerstand tegen deze vernieuwing verliep het echter stroever dan verwacht werd. Andere valkuilen waren onder meer de structuur en fasering, de planning en terugkoppeling. Voor toekomstige projecten Projectgegevens Naam Het Plein West-Indië Locatie Enschede Aantal/typen Tuindorp, 154 grondgebonden woningen, bouwjaar 1912 Beleid/beheerstrategie Consolideren, exploitatietermijn 25 jaar RGVO-contracten Behelst bouwkundig onderhoud gehele buitenschil Investeringsniveau ca per woning, uitgevoerd in Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede Opdrachtnemer Vastbouw Oost B.V., Rijssen Adviseurs PGAB, Almere OTB onderzoekinstituut, Delft 19

21 projecten Baurichter en Spaarnestraat Verbetering kwaliteit gedurende exploitatie Met het groot onderhoud in 2008 aan de projecten Baurichter en Spaarnestraat in Enschede maakte woningcorporatie De Woonplaats een start met resultaatgericht vastgoedonderhoud. De complexiteit van techniek en vorm van de wooncomplexen maakte ze geschikt als pilot. Daarbij speelde ook de eerdere samenwerking van de betrokken partijen en hun bekendheid met beide projecten een rol. Om de kwaliteit van de bouwwerken gedurende de exploitatie te verbeteren, werd ernaar gestreefd om resultaatafspraken te maken in plaats van de werkomschrijvingen in de traditionele contracten. De belangrijke activiteiten bij beide projecten waren onder andere het bepalen van de complexstrategie en het vastleggen van het kwaliteitsniveau, de functionele en de prestatie-eisen door De Woonplaats (stap 1 t/m 3 van de RGVOaanpak). De Gebroeders van der Geest ging het vooral om de activiteiten zoals inspecteren, de begroting en aanbieding maken, het uitwerken van het gekozen onderhoudscenario, het voorbereiden van het project, het bewaken van het project zowel op de werkvloer als op kantoor en ten slotte het uitvoeren van de prestatiemetingen (stap 4 t/m 7). Procesbegeleiding Voor zowel de woningcorporatie als het onderhoudsbedrijf was de werkwijze nieuw en beide partijen waren daarom blij met de procesbegeleiding en ondersteuning door adviseurs van TNO. De werkplaats RGVO plande terugkomdagen waarop de betrokken partijen hun ervaringen konden delen en een aantal studenten voerde in opdracht van de werkplaats een kostenonderzoek uit met betrekking tot de rentabiliteit van RGVO versus traditioneel. Dankzij de nieuwe manier van werken, slaagden de partijen erin om overeenkomsten te sluiten (stap 8 van de Projectgegevens Naam Baurichter Locatie Kuipersdijk te Enschede Aantal/typen 63 woningen (59 en atelierwoningen), bouwjaar 1995 Beleid/beheerstrategie Consolideren, de exploitatietermijn van 39 jaar. RGVO contracten Buitenschilderwerk en de preventieve werkzaamheden, uitgevoerd in Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede Opdrachtnemer Gebr. van der Geest, Enschede Adviseur TNO, Delft 20

22 RGVO-aanpak) voor beide projecten voor de hele contractperiode. De afgesproken zaken konden daadwerkelijk gerealiseerd worden (stap 9) en ook worden de resultaten in de tijd gemonitord (stap 10). Om inzicht te krijgen in de kwaliteitsverbetering van de te onderhouden delen, vinden na drie jaar bij beide projecten de nodige conditiemetingen plaats. Gebrek aan draagvlak Bij deze pilotprojecten werden wel knelpunten duidelijk. Zowel medewerkers van De Woonplaats als van de Gebroeders van der Geest hebben er veel tijd in gestoken om RGVO te leren begrijpen. Doordat enkele medewerkers van De Woonplaats weerstand hadden tegen RGVO, kampte de woningcorporatie met een gebrek aan draagvlak. Doordat zij ook niet gewend zijn om uren op projectbasis bij te houden, bleek het onmogelijk om een goede kostenvergelijking te maken. Door de andere manier van samenwerken, verlegt De Woonplaats de indirecte kosten gedeeltelijk naar de opdrachtnemer. De partijen hebben er van geleerd dat bij een dergelijke project vooraf een duidelijke complexstrategie wenselijk is. Tevens mag opgemerkt worden dat door het toepassen van RGVO bouwfouten gesignaleerd kunnen worden. Dit gebeurde ook bij het project Spaarnestraat. Projectgegevens Naam Spaarnestraat Locatie Enschede Aantal/typen 102 eengezinswoningen 2 types, gebouwd in Beleid/beheerstrategie Consolideren, de onderhoudsperiode 24 jaar. RGVO contracten Schilderwerk, de preventieve werkzaamheden zoals hang- en sluitwerk en enkele bouwkundige werkzaamheden, uitgevoerd in Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede Opdrachtnemer Gebr. van der Geest, Enschede Adviseur TNO, Delft 21