Dynamiek op woningmarkt neemt toe, maar grote regionale verschillen

Transcriptie

1 PERSBERICHT Van : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM Betreft : NVM woningmarktcijfers 3 e kwartaal 2013 Datum : Nieuwegein, 10 oktober 2013 NVM positief-realistisch, voorzichtig herstel lijkt in gang gezet Dynamiek op woningmarkt neemt toe, maar grote regionale verschillen Aantal verkopen stijgt, woningprijzen bodemen uit Nieuwegein, 10 oktober 2013 Het herstel op de woningmarkt zet in het derde kwartaal van 2013 door. Het aantal door NVMmakelaars verkochte woningen is wederom gestegen, naar In de totale markt gaat het om naar schatting woningen. Nadat de verkoopaantallen vorig kwartaal ook al flink in de lift zaten, is er nu sprake van een stijging van 10% ten opzichte van vorig kwartaal. De woningprijzen liggen nog altijd 3,6% lager dan een jaar geleden, maar de snelle daling is eruit. Dit kwartaal is er slechts 0,6% van de prijs afgegaan. De verkoopprijs van de gemiddelde woning in Nederland ligt nu op euro. Aan het herstel liggen meerdere oorzaken ten grondslag, waarvan het teruggekeerde vertrouwen onder woningkopers een belangrijke is. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het derde kwartaal van 2013, die vandaag wordt gepresenteerd*. * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig. Oorzaken van herstel divers Er zijn meerdere redenen te noemen voor het doorgezette herstel op de woningmarkt, weet NVM-voorzitter Ger Hukker. Allereerst zorgen de lage rente en de flink gedaalde prijzen voor een verbeterde betaalbaarheid. Daar komt bovenop dat een deel van de consumenten het gevoel heeft dat de prijzen het dieptepunt bereikt hebben of op korte termijn zullen bereiken, mede ingegeven door berichten vanuit de banken en de politiek in de media. Koopwoningen worden daarnaast steeds aantrekkelijker ten opzichte van huurwoningen, omdat de huurprijzen stijgen. Een deel van de consumenten heeft bovendien de verhuiswens al lange tijd uitgesteld en gaat nu bewegen. 1

2 Hukker voelt dat de mensen crisismoe zijn. De verschillende berichten in de media over de woningmarkt zijn de laatste tijd vaak wat positiever. Ook het politieke beleid is in een rustiger, stabieler vaarwater gekomen. Dat komt uiteindelijk het vertrouwen van de consument in de woningmarkt ten goede. Randstad doet het goed, platteland blijft moeizaam De NVM-voorzitter tekent aan dat niet de hele woningmarkt profiteert van het herstel. Het gaat op dit moment met name in de Randstad een stuk beter, laten onze leden in die regio weten. Veel regio s blijven echter duidelijk achter bij de Randstad. Vooral in krimpgebieden en op het platteland zien de NVM-makelaars nauwelijks tekenen van herstel. De meest dynamische woningmarkten ziet de NVM in de innovatieve, zakelijke universiteitssteden. Naast de traditionele toppers Amsterdam en Groningen doen Leiden, Enschede en Eindhoven het ook opvallend goed. De omgeving Oss-Uden-Veghel, het noordoosten van de provincies Friesland, Groningen en Drenthe, en de regio achter Arnhem zijn juist gebieden die zwak presteren. Hukker: Er is een bepaalde harde kern van verkopers, die te lang vasthoudt aan te hoge woningprijzen. Daardoor blijft de markt op slot. Dit leidt vervolgens weer tot negatief marktsentiment. Dynamiek woningmarkt (groen = hoog / rood = laag) De woningmarktdynamiek is afgezet tegen Nederland (gemiddeld 5,5). Gebaseerd op 4 kwartalen en een aantal belangrijke kengetallen die de NVM hanteert om dynamiek in kaart te brengen. De 4 beste regio s zijn Amsterdam, stad Groningen, Leiden en Zaanstreek. De 4 minst dynamische regio s zijn Noordoost Groningen, Oost Friesland, Duiven Westervoort en Doetinchem. 2

3 Aantal woningverkopen over langere termijn gezien uit dal Het aantal transacties ligt dit kwartaal 10% hoger dan in het 2e kwartaal van Hukker: Normaal gesproken daalt het aantal transacties in een 3e kwartaal de zomerperiode, waarin veel Nederlanders meer bezig zijn met vakantie dan met huizenjacht - met gemiddeld 6,3%. Het is voor het eerst sinds 2005 dat in twee opeenvolgende kwartalen het aantal transacties is toegenomen. Vergeleken met een jaar geleden is er sprake van een stijging van 19,7%. Het derde kwartaal is daarmee het beste kwartaal van 2013 tot nu toe. Met name de hoekwoning en de vrijstaande woning kennen een meer dan gemiddelde toename van het aantal transacties (+23% ). De 2-onder-1- kapwoning en het appartement bleven relatief achter (+17% en +18%). Over de eerste drie kwartalen van dit jaar zijn nu net iets meer woningen verkocht dan over de eerste drie kwartalen van het vorige jaar Aantal verkochte woningen (NVM) Bron: NVM Aantal woningen verkocht door NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt zijn naar schatting in het 3 e kwartaal woningen verkocht, waarvan door NVM-makelaars. Woningprijzen bodemen uit De prijs is het afgelopen kwartaal slechts beperkt gedaald. De gemiddeld verkochte woning verloor slechts 0,6% van de prijs in vergelijking met het 2e kwartaal van De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 3e kwartaal uitgekomen op euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld euro, een appartement voor euro. De eerste drie kwartalen van 2013 is de gemiddeld verkochte woning 2,8% in prijs gedaald. De prijsdaling blijft relatief beperkt. Dat is een trend, en we verwachten dat die trend doorzet en de prijsdaling steeds verder zal afvlakken de komende periode, zegt Hukker. Aanvankelijk verwachtte de NVM voor dit jaar een sterkere prijscorrectie als gevolg van de nieuwe hypotheekregels die per 1 januari 2013 van kracht zijn geworden. Maar gezien de geringe prijsdaling het afgelopen kwartaal verwacht ik dat over heel 2013 de totale prijsdaling niet meer dan 4% zal zijn, eerder 3,5%. 3

4 Hoewel volgens de NVM-voorzitter de bodem van de prijsdaling bijna is bereikt, pleit hij voor realisme bij verkopers. Nog steeds geldt: zet je woning tegen een realistische prijs in de markt. We zien dat nieuwe verkopers dat begrijpen en hun woning niet voor de hoofdprijs aanbieden. Deze mensen verkopen in het algemeen hun woning een stuk sneller. 3% Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen De prijsontwikkeling in de tijd. In de staafjes de kwartaal op kwartaalontwikkeling, in de lijn het gemiddelde over de laatste 4 kwartalen. De prijsontwikkeling vlakt af. Betaalbaarheid nog steeds op hoog niveau Door de aanhoudend lage stand van de hypotheekrente, de gedaalde huizenprijzen en de nog steeds met tweederde verlaagde overdrachtsbelasting, ligt de betaalbaarheid al geruime tijd op een gunstig niveau. Vergeleken met 2009 liggen de maandlasten in 2013 ruim 21% lager, omgerekend gaat het dan om 180 euro aan netto woonlasten minder per maand. Hukker: Daar komt bij dat de huurprijzen alleen maar verder omhoog gaan de komende jaren. Dit jaar al met minimaal 4%, de komende jaren stijgen de huren verder. Het omslagpunt waarbij kopen goedkoper wordt dan huren komt dan ook steeds dichterbij. Een indicatie weergave van de prijsontwikkelingen in de koop en huurmarkt. Koop: prijsontwikkeling van verkochte woningen, huur: toegestane huurverhogingen. Woningen verkopen sinds lange tijd weer sneller dan voorheen De gemiddeld verkochte woning in Nederland werd in het 3e kwartaal van 2013 binnen 159 dagen verkocht. Vorig kwartaal was dit nog 176 dagen. Daarmee is voor het eerst sinds 2011 de verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning gedaald. Opvallend is het verschil tussen de eengezinswoningen en meergezinswoningen (appartementen). Alle typen eengezinswoningen laten een daling zien van de verkooptijd. Die van tussenwoningen is met een daling van 9,8% het sterkst. Appartementen doen er daarentegen 11,1% langer over

5 Ook de nieuwbouw profiteert volgens Hukker mee van het voorzichtige herstel van de woningmarkt. Maar feit blijft dat verder herstel van de nieuwbouwmarkt op lokaal niveau moet plaatsvinden. Ik denk dan aan een combinatie van snellere procedures, flexibele aantallen woningen, scherpe prijzen, beperken van onnodige kosten en belonen van vroegboekers. Kortom, een beter woonproduct en meer zekerheid voor de consument. Een indicatie weergave van de prijsontwikkelingen in de koop en huurmarkt. Koop: prijsontwikkeling van verkochte woningen, huur: toegestane huurverhogingen. Verdeling van het aanbod halverwege het 3 e kwartaal (het peilmoment van het aanbod) en de transacties van het 3 e kwartaal 2013, onderscheiden naar looptijdklasse. De verkoopkans geeft de kans (bij benadering) dat een woning die in een bepaalde klasse in aanbod staat binnen een kwartaal wordt verkocht. 5

6 Stabiele huurprijzen in huurmarkt met dalend aanbod Er worden door NVM-makelaars steeds meer woningen verhuurd, in het afgelopen kwartaal ruim woningen. Dat zijn er bijna 10% meer dan een kwartaal geleden. Ruim 70% van de verhuurde woningen is een appartement. Traditioneel worden bij NVM-makelaars in het 3e kwartaal van het jaar meer woningen verhuurd. De verhuurde woningen kennen sinds begin 2012 een stabiel tot licht dalend huurprijsniveau. Het afgelopen kwartaal was de gerealiseerde verhuurprijs net onder de euro per maand, namelijk 991 euro. Voor een twee-onder-éénkapwoning en vrijstaande woning wordt gemiddeld zo n euro per maand betaald, een appartement wordt voor 891 euro per maand verhuurd. De verhuurde woningen worden gemiddeld na iets meer dan 2 maanden verhuurd. Opvallend is de afname van het aanbod. Dat is in een kwartaal tijd met liefst 6,6% gedaald en daarmee weer onder de huurwoningen eind 3e kwartaal Aanbod koopwoningen daalt Halverwege het 3e kwartaal 2013 (de peildatum voor het aanbod) stonden woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting woningen in aanbod. De daling van het te koop staande woningbestand zet in 2013 dus verder door. Het aanbod van tussenwoningen en hoekwoningen daalde met 9,6% en 9,4% het sterkst, terwijl het aanbod van vrijstaande woningen ongeveer even hoog ligt als een jaar geleden. Hukker: Vergeleken met het 4e kwartaal van 2012, het toppunt van de markt wat betreft woningaanbod, staan er nu woningen minder in aanbod, ofwel bijna 6%. Er is dit kwartaal sprake van een laag aantal nieuw aangeboden woningen, maar tegelijkertijd is ook het aantal van de markt gehaalde (ingetrokken) woningen laag. In combinatie met toegenomen verkoopaantallen leidt dit tot een daling van het woningaanbod. Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM) Bron: NVM Ontwikkeling van het aantal woningen in aanbod bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt staan in het 3 e kwartaal duizend woningen te koop. 6

7 Oppassen voor teveel optimisme, oud aanbod problematisch Ondanks de vele positieve signalen is de woningmarkt nog lang niet terug op het oude niveau, stelt de NVM-voorzitter. We moeten waken voor teveel optimisme. Het belangrijkste zorgpunt betreft woningen die al langere tijd te koop staan, het zogenoemde oude aanbod. Hiervan wordt procentueel zeer weinig verkocht. Het zijn vaak woningen die voor een te hoge prijs in de markt zijn gezet, en mede daardoor nog niet verkocht zijn. Het nieuwe aanbod, de woningen die nog geen kwartaal te koop staan, doen het veel beter. Sinds een aantal kwartalen ligt het percentage verkopen van het nieuwe aanbod hoger dan vanuit het staande aanbod. Het derde kwartaal is van het nieuwe aanbod procentueel zoveel verkocht, dat hebben we in jaren niet gezien. Deze nieuwe woningen zijn concurrerend geprijsd en weten veel aandacht te trekken wanneer ze nieuw op de markt komen. Het scherp in de markt zetten van het woningaanbod blijft dan ook noodzakelijk. Hukker illustreert zijn betoog aan de hand van de volgende cijfers: 53% van het woningaanbod staat al langer dan een jaar te koop. Daarvan wordt slechts een heel klein deel verkocht (6%) in een kwartaal tijd. Dit oude aanbod krijgt ook nauwelijks nog kijkers, hoeveel succesvolle Open Huizen Dagen we ook organiseren. 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Verkooppercentage oud en nieuw woningaanbod Bron: NVM Verkoopquotes nieuw aanbod Verkoopquotes bestaand aanbod De ontwikkeling van verkooppercentages van oud aanbod (aanbod dat aan het begin van het kwartaal in aanbod staat) en nieuw aanbod (aanbod dat tijdens het kwartaal in de verkoop is gekomen). Woningmarkt kent nog steeds winnaars en verliezers Hoewel Hukker met gepaste tevredenheid terugblikt op het afgelopen kwartaal en hij positief-realistisch is over het verdere herstel van de woningmarkt, is niet alles wat hem betreft rozengeur en maneschijn. Nog steeds kent de woningmarkt, zoals de NVM-voorzitter het de afgelopen jaren noemt winnaars en verliezers. Hukker: De groep huizenbezitters met een restschuld blijft aanhoudend groot. Dat is zorgelijk, omdat het de doorstroming tegenhoudt en daarmee de woningmarkt op slot houdt. Het is de groep die vaak wel wil verhuizen, maar het niet kan. Ik spreek de wens uit dat deze groeiende restschuldproblematiek concreet wordt aangepakt. 7

8 Daarnaast vraagt Hukker aandacht voor de groep mensen die wegens baanverlies gedwongen zijn hun huis te verkopen. De angst om werkeloos te worden is helaas de realiteit waar veel mensen rekening mee moeten houden. Ook dit is niet bevorderlijk voor de dynamiek op de woningmarkt, omdat deze mensen terecht niet durven te bewegen. Bovendien leidt het vaak tot gedwongen verkoop via een veiling, en dat is een slechte zaak. De NVM-voorzitter wijst tot slot nog op de bevolkingsgroep met een bruto jaarinkomen tussen de en euro. Deze groep valt op de woningmarkt tussen de wal en het schip. Ze verdienen te weinig om een koopwoning gefinancierd te krijgen, en teveel om in aanmerking te komen voor een woning in de sociale huursector. Hukker vraagt zich af of een deel van de ruim 300 miljard euro die de Nederlanders hebben gespaard, op een of andere manier kan worden aangewend voor oplossingen in de woningmarkt. Het is uiteraard aan de mensen zelf wat ze met hun geld doen, maar de overheid zou hierin faciliterend kunnen zijn, zoals ze ook de regels rond stamrecht en schenkingen van ouders aan kinderen hebben verruimd. Ik denk dan bijvoorbeeld aan creatieve oplossingen op het gebied van uitruil pensioen en hypotheek. Oproep aan de politiek: wees duidelijk en hak knopen door Het Woonakkoord van de regering heeft meer duidelijkheid, rust en vertrouwen gebracht, meent Hukker. Ik heb echter enige zorg of het voortvarende beleid van minister Blok niet wordt doorkruist door allerlei aanpassingen in andere dossiers, waar de regering op dit moment met enkele oppositiepartijen over aan het onderhandelen is. Een politieke impasse ligt op de loer. Op veel akkoorden van dit Kabinet wordt nu naar compromissen gezocht. Nu er een pril herstel is van de woningmarkt na de jarenlange malaise, wil ik Den Haag daarom vragen snel duidelijkheid te geven en knopen door te hakken. Daar hunkeren de mensen naar. Ook andere zaken hebben volgens de NVM-voorzitter (negatieve) invloed op de opkrabbelende woningmarkt. Er is nog onduidelijkheid over een aantal aangekondigde bezuinigingen en hoe groot de koopkrachtdaling voor bepaalde bevolkingsgroepen zal zijn. Die onzekerheid werkt met name in de woningmarkt door. Het maakt mensen voorzichtig en afwachtend. Financierbaarheid woningen nog steeds niet genormaliseerd Ondanks de duidelijkere regels rond hypotheekverstrekking, vindt Hukker dat de financierbaarheid van woningen nog steeds niet is genormaliseerd. Ik blijf daarom pleiten voor meer maatwerk. We zien op tal van fronten dat de regels verder worden aangescherpt, waardoor veel kopers en verkopers klem komen te zitten. Ik doel hier met name op het voornemen tot het verder omlaag brengen van de Nationale Hypotheekgarantie en het nog verder afbouwen van de loan to value, - het percentage dat de hoogte van de hypotheeklening ten opzichte van de waarde van de woning bepaalt. 8

9 Verwachtingen: pas in zomer 2014 balans opmaken Over het 4e kwartaal van 2013 is Hukker positief. In het laatste kwartaal van 2012 steeg het aantal woningverkopen met 30% ten opzichte van het 3e kwartaal van dat jaar. Dat was een gevolg van de aangekondigde verscherping van de hypotheekregels die vanaf 2013 zouden gaan gelden. Een dergelijke maatregel ligt nu niet in het verschiet, dus de markt zal het op eigen kracht moeten doen, zonder zo n duwtje in de rug of stok achter de deur. Ik verwacht om die reden dat we in het laatste kwartaal maximaal zo n 10% meer verkopen zullen zien ten opzichte van het afgelopen kwartaal. Daarmee zou het aantal transacties over 2013 op een gelijk niveau uitkomen als over Hukker: Dat lijkt positief, maar na het dramatische 2012 is dit nog niet om over naar huis te schrijven. Dus, ja, ik zie de dynamiek toenemen in delen van de markt, maar pas in de zomer van 2014, als de cijfers van het 2e kwartaal bekend zijn, zullen we echt de nieuwe balans op de woningmarkt kunnen opmaken. Aantal NVM-leden dit kwartaal nauwelijks afgenomen Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars is in het 3e kwartaal van 2013 nauwelijks afgenomen. Op dit moment telt de NVM in totaal leden, slechts een paar leden minder dan een kwartaal eerder makelaars zijn actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt 2.751, bijna evenveel als in het tweede kwartaal van Van deze kantoren zijn er actief op de woningmarkt (de andere kantoren zijn actief in bijv. zakelijk of agrarisch onroerend goed). In vergelijking met een jaar eerder neemt het aantal leden (-1,1%) iets meer af dan het aantal vestigingen (-0,5%). 9