Crisis op de woningmarkt

Transcriptie

1 Crisis op de woningmarkt Wat u altijd al had willen weten - Over de veroorzakers en de economische gevolgen - De resultaten van de voorspellers en de macht van de media - Hoe het consumentenvertrouwen de grond in werd geboord - De onmacht van de politiek met jarenlange speculaties over hervormingen - Fabels versus harde feiten over de Nederlandse woning- en hypotheekmarkt - Een prijsontwikkeling die niet te regisseren is - Praktische oplossingen om de hypotheekrenteaftrek verstandig aan te pakken 11 december 2012 Leo van de Pas

2 Crisis in de woningmarkt, de veroorzakers en de economische gevolgen Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl en Pasgoed BV, december 2012 Wat u altijd al had willen weten.. In deze bijdragen leest u alles over het ontstaan van de crisis in de woningmarkt - Over de veroorzakers en de economische gevolgen - De resultaten van de voorspellers en de macht van de media - Hoe het consumentenvertrouwen de grond in werd geboord - De onmacht van de politiek met jarenlange speculaties over hervormingen - Fabels versus harde feiten over de Nederlandse woning- en hypotheekmarkt - Een prijsontwikkeling die niet te regisseren is - Praktische oplossingen om de hypotheekrenteaftrek verstandig aan te pakken Na het ontstaan van de financiële crisis in Amerika eind 2008, viel een kleine correctie op de Nederlandse woningmarkt wel te verwachten. De gemiddelde koopsom van woningen is sinds die tijd dan ook met ongeveer 10% gedaald. Het aantal transacties is echter met bijna 50% afgenomen, zonder dat hiervoor harde argumenten aan te voeren zijn. In 2009 was er nog weinig met onze economie aan de hand, de werkloosheid was laag, de hypotheekrente bevond zich eveneens op een laag niveau, kortom geen factoren die een dergelijke transactiedaling rechtvaardigen. Diverse corporaties komen in problemen vanwege een te grote expansiedrift gecombineerd met ondeskundig financieel beleid. Om de massale uitverkoop van huurwoningen wordt door de consument niet gevraagd. De woningmarkt in de volle breedte is een belangrijke economische factor en levert een bijdrage van meer dan 100 miljard aan werkgelegenheid en belastinginkomsten. De schade van de crisis bedraagt al snel 25 tot 30 miljard euro per jaar. Hierdoor raakt het huishoudboekje van de overheid in onbalans en moet er extra bezuinigd worden. Zijn woningprijzen met 50% gestegen? Is de economie met 50% gedaald? Is de leencapaciteit met 50% verlaagd? Is de hypotheekrente met 50% gestegen? Zijn inkomens van mensen met 50% gedaald? Is de werkloosheid met 50% toegenomen? Nee, niets van dit alles. Dat desondanks het aantal transacties is afgenomen met bijna 50% heeft alles te maken met de daling van het consumentenvertrouwen, waarvoor meerdere partijen verantwoordelijk zijn. Zonder deze afname was Nederland honderd miljard rijker geweest en waren de huidige bezuinigingen geheel overbodig. Bezuinigingen, die opnieuw zullen leiden tot daling van de koopkracht, minder bestedingen door de consument, minder opbrengsten voor de staatskas en mogelijke gevolgen voor de woningmarkt. Wie zijn de veroorzakers van deze ellende? Hoe de Nederlandse woningmarkt om zeep werd geholpen Het consumentenvertrouwen is historisch gezien tot een zeer laag niveau gedaald. Dat gebeurt niet zomaar en al zeker niet van de ene op de andere dag. Het begint eind 2008 als mevrouw Pernot van de Vereniging Eigen Huis bij Pauw en Witteman zegt haar leden te adviseren nu maar even geen huis te kopen. De bestuursvoorzitter van de Rabobank roept dat de huizenprijzen in Nederland ook wel eens met 30% kunnen dalen, dit terwijl de economen van dezelfde bank een neutrale prijsontwikkeling voor 2009 voorspellen. De negatieve teneur is gezet en wordt elk kwartaal wel teruggevonden in de voorspellingen van banken en planbureaus. Zie hierna de grafieken met voorspellingen van de Rabobank, de bank met de meest betrouwbare voorspellingen. Consistente voorspellingen zouden horizontale lijnen moeten laten zien. Het voortschrijdend inzicht van de bank laat echter voortdurend sterk afwijkende ontwikkelingen zien. De maandelijkse publicaties over de woningmarkt van het CBS zijn eenzijdig negatief. De prijsindex gaat voortdurend naar beneden, terwijl de absolute koopsomgegevens op een hoger niveau blijven (ook dit wordt in de grafieken hierna weergegeven). Vanuit consumentenoogpunt bezien is het dan heel logisch dat deze de kat uit de boom kijkt en een afwachtende houding aanneemt. Het woningaanbod neemt toe, verkopers en

3 kopers zitten op elkaar te wachten. De rol van de media mag in dit licht ook niet onvermeld blijven. De slecht-nieuws-shows op radio en tv volgen elkaar in rap tempo op. De overheid kijkt te lang toe. En last but not least, de marktsector is eveneens niet in staat met één mond te spreken. We zien de NVM, de grootste belangenorganisatie van de makelaars, in publicaties steeds vaker meegaan in de negatieve trend. Zo hebben we onze huidige malaise gecreëerd. Het wordt de hoogste tijd dat de onheilsprofeten de mond wordt gesnoerd. De op zich aardige plannen van Wonen 4.0, die door meerdere organisaties tezamen zijn opgesteld, komen vele jaren te laat (C) Woningmarktcijfers.nl Voorspellingen Rabobank, aantal transacties Nederland (C) Woningmarktcijfers.nl

4 Onderstaande grafiek geeft de prijsontwikkeling aan, zowel in absolute zin als reëel, rekening houdend met inflatie. Na de stormachtige periode van volgt tussen 2000 en 2008 een meer rustige periode. Prijzen stijgen iets boven het inflatieniveau. Reëel gezien bevinden wij ons nu op het niveau van Wanneer rekening wordt gehouden met prijsstijging als gevolg van een kwaliteitsverbetering van 1% per jaar, dan zijn we op het prijsniveau van 2000 aangeland Woningprijzen Nederland absoluut + na inflatie + kwaliteit Nederland na inflatie na I + kw 0 (C) Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Uitleg bij de verschillende cijfers Vanaf 1993 kent het Kadaster het huidige registratiesysteem van woningtransacties. Prijsontwikkelingen en woningtransacties zijn op elk gewenst niveau en woningtype in beeld te brengen. Hetzelfde kan gezegd worden van de hypotheken, met dien verstande dat er een verschil bestaat tussen het hypotheekbedrag in de hypotheekakte en de werkelijk geleende hypotheeksom. Bij het volgen van prijsontwikkelingen dient te worden opgemerkt dat er telkens andere woningen worden verkocht (nimmer exact dezelfde typen en kwaliteiten), terwijl bovendien voortdurend aan kwaliteitsverbetering van woningen is gedaan, zowel in de nieuwbouw, als ook in de bestaande sector. De verschillen in de diverse provincies en regio s nemen alsmaar toe. Het Kadaster beschikt over de absolute cijfers maar publiceert samen met het CBS de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De index is een bewerking op de absolute koopsomgegevens. Daarnaast publiceert de NVM de mediaan prijzen van de door de NVM makelaars (ca. 70% marktaandeel) verkochte woningen. Het meetmoment van de NVM heeft ongeveer een kwartaal voorsprong op de Kadastercijfers. In onderstaande grafiek is te zien dat de verschillen van de verschillende indexen steeds verder oplopen. De grafieken daarna laten de prijsverschillen per provincie zien, Groningen, Friesland en Limburg zijn relatief goedkoop, Noord Brabant, Noord Holland en Utrecht behoren tot de duurste provincies. Als we kijken naar de prijsontwikkeling vanaf 2000, dan zien we dat de goedkopere provincies zoals Friesland, Groningen en Zeeland de grootste prijsstijging kennen en een kleine inhaalslag maken.

5 Woningtransacties per maand transacties 2009 transacties 2010 Transacties 2011 Transacties Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster De grote schommelingen van het aantal transacties en de gemiddelde koopsom per maand laten zien dat vergelijkingen op maandbasis onzinnig zijn. Het Kadaster en het CBS zouden met deze publicaties moeten stoppen Gemiddelde koopsom per maand (C) Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster 2009 absoluut 2010 absoluut 2011 absoluut 2012 absoluut Onderstaande grafieken brengen de verschillen in beeld. De PBK index die gebaseerd is op de absolute koopsom en gecorrigeerd wordt met onder andere de WOZ waarden, laat een sterke afwijking zien ten opzichte van de absolute koopsomgegevens. Het voordeel van de PBK index is dat hevige schommelingen kunnen worden geëlimineerd. Een stelselmatige afwijking roept de vraag op of er iets mis met de berekeningsmethode. In de grafiek met de NVM cijfers is de kwartaalvoorsprong vanwege een ander registratiemoment duidelijk te zien.

6 index 2005=100 Gemiddelde koopsom Nederland per maand , absoluut en PBK index 114,0 112,0 110,0 108,0 106,0 104,0 102,0 100,0 98,0 96,0 94, Woningmarktcijfers.nl index absoluut index PBK Huizenprijzen Nederland per kwartaal Woningmarktcijfers.nl PBK index CBS/Kadaster Kadaster absoluut NVM

7 Gemiddelde koopsom 2012 (C) Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Prijsontwikkeling koopwoningen kw (C)Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Een stukje geschiedenis De politiek heeft zich altijd bemoeid met de woningmarkt. In de periode van de wederopbouw na de tweede wereldoorlog moest er volop gebouwd worden. De woningvoorraad groeide vanaf 1950 van 2,2 miljoen woningen tot 7,2 miljoen in Het eigen woningbezit werd volop gestimuleerd en steeg in deze periode van 26% naar 60%. Verschillen per gemeente zijn er wel. In de grote steden zoals Amsterdam en Rotterdam bedraagt het eigen woningbezit niet meer dan 25 en 30%, in kleinere gemeenten op het platteland loopt het eigen woningbezit op tot boven de 80%. Stimulering vond plaats via subsidies op nieuwbouwwoningen, de hypotheekrenteaftrek en de garantie van hypotheken via de gemeenten. Tussen 1975 en 1980 vond een ware prijsexplosie plaats die vergelijkbaar is met de periode In 1980 werd gemiddeld f voor een woning betaald, ofwel Vanwege een economische crisis (oliecrisis) en een tot 12% oplopende hypotheekrente, daalde de gemiddelde koopsom begin jaren tachtig met 30% naar f , ofwel Het zou tot 1994 duren totdat de gemiddelde prijs van 1980 weer werd bereikt. In de jaren tachtig kenden we de premie ABC regelingen en men begon met het beperkt meerekenen van het partnerinkomen voor de hypotheekverstrekking. In die jaren zorgde het restrictieve bouwbeleid er voor dat er vooral in de steden werd gebouwd. Het platteland kreeg nauwelijks contigenten, veelal onvoldoende om de eigen aanwas van de bevolking op te vangen. De gevolgen van dat beleid

8 worden inmiddels duidelijk. Voorzieningen in de kleinere gemeenten nemen af en deze hebben steeds meer moeite om onderwijs- en sportvoorzieningen op peil te houden. In de jaren negentig komen ook de spaarhypotheken in zwang, we kenden al de hypotheek met levenpolis, waarbij de hypotheek op einddatum in één keer werd afgelost. Gedurende de looptijd genoot men maximaal van de renteaftrek, terwijl men aan de andere kant fiscaal vriendelijk kon sparen. Met de spaarhypotheek werd dit geoptimaliseerd, de spaarrente was gegarandeerd en gelijk aan de hypotheekrente. In optima forma werd de premie voor de gehele looptijd in één keer betaald via een premiedepot, een zeer aantrekkelijke constructie bij doorstroming en eigen geld uit de overwaarde. Ook vinden aflossingsvrije hypotheken, hypotheken zonder verplichte aflossing, steeds meer aftrek. De Nationale Hypotheekgarantie vervangt de gemeentegarantie en het meenemen van het tweede inkomen werd uitgebreid tot 100%. Midden jaren negentig raakt de woningmarkt oververhit, er wordt te weinig gebouwd, prijzen schieten omhoog en de koopsector bloeit als nimmer tevoren. Als gevolg hiervan raakt de huurmarkt zelfs ontspannen. Er wordt gekocht en doorgestroomd, de overwaarde wordt benut om te verbouwen of andere consumentenbestedingen te financieren. Grondopbrengsten worden gemaximaliseerd door gemeenten en projectontwikkelaars. Er verschijnen startersleningen en starterswoningen. De woningmarkt levert een maximale bijdrage aan de economie en werkgelegenheid. Het is een van de weinige perioden dat Nederland een begrotingsoverschot kende. Naast subsidiëren en stimuleren wordt de woningmarkt ook steeds meer gezien als melkkoe. We kennen de overdrachtsbelasting, het eigenwoningforfait, onroerend zaak belasting, energieheffingen, grondopbrengsten, BTW heffingen en successierechten. Het spanningsveld tussen stimuleren en afromen neemt toe, de roep om te hervormen of de hypotheekrenteaftrek te beperken bestaat al sinds de jaren zeventig, maar stijgt in elke verkiezingsperiode naar recordhoogte. Er vinden kleine correcties plaats, aftrek uitsluitend voor aankoop en verbouwing, de meeneemregeling wordt ingevoerd en de wet Hillen zorgt ervoor dat er niet meer eigenwoningforfait hoeft te worden bijgeteld dan de betaalde hypotheekrente. Bedoeld om extra aflossen te stimuleren zorgt deze wet ervoor dat vermogende huiseigenaren nog beter af zijn. Ze hoeven al geen rente te betalen en krijgen als douceurtje een extra aftrek ter grootte van het eigenwoningforfait. Hypotheekproducten worden steeds complexer. Beperkte renteaftrek, verschillende regelingen voor polissen. De AFM wordt opgericht als super waakhond over de financiële wereld. Waartoe heeft dit alles geleid Eind 2008 raakt de wereld in een economische crisis. Oorzaak is het financiële wanbeleid in de Verenigde Staten waar het eigen woningbezit de voorgaande jaren enorm is gestimuleerd door mensen, ook zonder inkomen, hypotheken te verstrekken tegen historisch lage rentes van minder dan 1%. Na 2005 laat de FED de rente oplopen tot 5% en komen miljoenen Amerikanen na afloop van de kortlopende lage hypotheekrente in de problemen. Omdat deze beroerde (subprime) hypotheekpakketten via securitrisatie wereldwijd zijn verkocht, komen ook banken in de rest van de wereld in de problemen. Ratingbureaus zoals Moody s en Standard & Poor s spelen hierbij een cruciale rol. In Nederland worden banken met miljarden staatssteun van de ondergang gered. Alleen de DSB bank het loodje, een bank die als enige grossierde in overfinanciering in combinatie met dure verzekeringsproducten. Eind 2012 zien we dat de Amerikaanse woningmarkt begint te herstellen. Precies volgens plan, omdat 4-5 jaar na dato vrijwel alle rommelhypotheken zijn gesaneerd. Politici De politiek gaat zich na 2010 nadrukkelijker met het onderwerp bemoeien. Er worden enkele positieve stappen gezet, zoals de verhoging van de NHG grens naar en de verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2%. Huizenprijzen en transacties blijven in 2010 en 2011 behoorlijk stabiel. Het consumentenvertrouwen krabbelt omhoog. De werkloosheidcijfers (duidelijk te zien in de bijgevoegde bijlagen) gaan naar beneden en het ergste kwaad lijkt voorbij. De discussie over het zogenaamde hervormingsdossier woningmarkt stijgt echter naar nieuwe recordhoogte. Opnieuw

9 zien diverse studies het licht. De discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek voert hierbij de boventoon. Pas aangetreden directeuren van de AFM en DNB mengen zich in de strijd, evenals (oud) politici. Zelfs Brussel gaat zich met de Nederlandse woningmarkt bemoeien. Het lijkt er zo langzamerhand op dat niet meer de vraag centraal staat óf de hypotheekrenteaftrek beperkt moet worden, maar meer de vraag wanneer en hoe? De hypotheekrenteaftrek is absoluut niet verantwoordelijk voor de malaise op de huizenmarkt. Nog steeds levert de woningmarkt miljarden meer baten op dan dat er kosten zijn. In de meeste voorstellen gaat het om ordinaire bezuinigingsmaatregelen, die onherroepelijk zullen leiden tot minder gezinsconsumptie. Niets hoor je over praktische oplossingen en besparingen op uitvoeringskosten bij de overheid. In plaats daarvan worden sprookjes verteld over te hoge huizenprijzen, te hoge hypotheekschulden en zogenaamde onverantwoorde risico s voor de eigenwoningbezitter. Hierdoor holt het consumentenvertrouwen verder achteruit. Het is dan ook niet overdreven om te stellen dat de politici met hun discussies en gebrek aan visie de woningmarkt de genadeklap hebben uitgedeeld. De beperking van de hypotheekrenteaftrek voor kopers in 2013, zal eind dit jaar wellicht nog voor een kleine opleving van kopers kunnen zorgen, tenminste als de voorstellen uit het lenteakkoord het verkiezingsgeweld en de kabinetsformatie overleven. Het huidige akkoord zal pas in 2014 een belastingbesparing opleveren van 10 tot 15 miljoen euro, maar levert nog niet de minste aanzet voor het zo intens verlangde herstel op de woningmarkt. De Nederlandse Bank schat in dat de huizenprijzen door het lenteakkoord wel eens met 0 tot 9% extra kunnen dalen. De marge van 9% geeft duidelijk aan dat betrouwbare prognoses lastig zijn te maken. Gevolgen van de overdreven reacties en het uitblijven van adequaat beleid - de gemiddelde prijs van koopwoningen is met 9% gedaald (100 miljard waardeverlies) - het aantal transacties is met bijna 50% gedaald ten opzichte van het topjaar forse daling van de werkgelegenheid in de aan vastgoed gerelateerde sectoren - forse daling van belastinginkomsten (VB en BTW) bij de overheid - forse daling economische en financiële slagkracht Nederland - forse daling van het consumentenvertrouwen - daling overwaarde woning c.q. toename risico van overfinanciering - in combinatie met baanverlies en echtscheiding, meer executieverkopen Nederland - aantal woningtransacties (C) Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster

10 Factoren woningmarkt Economie: Rente, inkomen Werkgelegenheid Arbeidsmarkt Onderwijs Politiek lokaal: Woonvisie - BP plannen Lokale lasten - subsidies Cultuur - Imago Demografie: Vergrijzing, Krimp, migratie Huishoudens Woningmarkt: Vraag en aanbod Aanbod: Nieuwbouw Verkoop huurwoningen Leegstand - sloop Overheid: Huurbeleid, NHG Renteaftrek / subsidies Overdrachtsbelasting Leenquote Consument: Trends, status, emotie, Consumentenvertrouwen Betaalbaarheid Nederland wacht op creatieve oplossingen Na de val van het kabinet is er via het lenteakkoord een kleine doorbraak bereikt. Kopers vanaf 2013 kunnen nog slechts rekenen op een renteaftrek die het annuïteiten aflossingssysteem volgt. Woonlasten lopen geleidelijk aan op, waardoor er op een gemiddelde hypotheek tijdens de gehele looptijd ongeveer bespaard kan worden. Voor de overheid levert dat in 2014 een besparing op van ongeveer 10 miljoen euro. Na 10 jaar is de besparing opgelopen tot ongeveer 1 miljard euro. Met bestaande hypotheken gebeurt vooralsnog niets. Van een hervorming zoals elders wordt besproken is dan ook geen sprake. Het heeft er alle schijn van dat Nederland de huizenprijzen gecontroleerd wil laten dalen om zodoende het oplopen van de hypotheekschuld aan banden te leggen. Huizenprijzen laten zich echter niet regisseren. Wij kennen natuurlijk geen volledige vrije marktwerking, maar de huizenprijzen worden bepaald door alle factoren uit bijgevoegd schema die de vraag- en aanbodverhouding bepalen. Van de woningen die momenteel te koop staan, wil 2/3 weer een ander huis kopen. Het aantal huishoudens neemt volgens de CBS prognoses de komende 30 jaar nog met 1 miljoen toe. Op enig moment zullen economie en het consumentenvertrouwen verbeteren en zal ook de vraag naar koopwoningen toenemen. Door de daling van de gemiddelde koopsom met 10%, de daling van de kosten koper met 4% en een licht gedaalde hypotheekrente, zijn startende kopers nu gemiddeld 24% goedkoper uit dan in Alleen gemeentelijke belastingen en energiekosten zijn bovenmatig gestegen. Nieuwbouwwoningen worden als gevolg van de BTW verhoging gemiddeld duurder. Het klinkt gemakkelijk om de huren extra te laten stijgen. Huurprijzen zijn echter gekoppeld aan rendementen en bepalen dus indirect de waardeontwikkeling van woningen. Het is overigens merkwaardig dat corporaties om nieuwbouw te kunnen realiseren bestaand bezit moeten verkopen, iets waarop markt en consument niet zitten te wachten. Extra financiering op basis van overwaarde zou toch een meer praktische oplossing zijn.

11 Een koophuis ook na 2012 nog aantrekkelijk De gevolgen van het overheidsbeleid zijn zeker niet gering. Vanaf 2013 moeten hypotheken annuitair worden afgelost. De huren gaan extra omhoog. De leenquote is door het Nibud opnieuw lager vastgesteld en ook de NHG grens wordt per 1 juli 2013 verlaagd naar Een aantal gemaakte berekeningen tonen niettemin aan dat ook anno 2013 bepaalde effecten zwaar worden overdreven. Natuurlijk stijgen volgend jaar de woonlasten voor een koper. Als we iets verder terugkijken en een vergelijking maken met 2009, dan zien we dat de koper uit 2013 goedkoper uit is dan dezelfde koper in De verlaagde hypotheekrente speelt hierbij wel een duidelijke rol. In onderstaande grafiek is uitsluitend rekening gehouden met de hypotheekrente. De aflossingsverplichting vanaf 2013 verlaagt het voordeel, maar het saldo voor de koper blijft positief. Het effect van een lagere hypotheekrente werkt ook door in de maximaal met NHG verkrijgbare hypotheek. Zo zien we dat lagere inkomens bijna evenveel hypotheek kunnen krijgen als in Voor de hogere inkomens is de daling iets groter. Alle groepen kunnen door de prijsdaling wel een woning kopen van een hogere kwaliteit. Nederland, netto rentelast gemiddelde koopsom incl. overdrachtsbelasting met inflatie - 24% -29% zonder inflatie Woningmarktcijfers.nl, bron: CBS, Kadaster In onderstaande tabel worden de hypotheeklasten van een koper uit 2009, 2012 en 2013 met de onderlinge verschillen weergegeven. Er is maar een conclusie mogelijk. Ook na 2013 is het kopen van een woning, zeker op langere termijn, aantrekkelijk. Het wordt hoog tijd dat de consument duidelijk inzicht krijgt in de lastenontwikkeling van 50 jaar wonen in een huurhuis of 50 jaar in een koopwoning.

12 6%-60%spaar 5%-60%spaar 5%-annuiteit NETTO NETTO Netto verschil verschil woonlast woonlast annuiteit Banken laten het afweten Behoudens in die gevallen dat met NHG wordt gefinancierd staan banken momenteel niet echt te trappelen om geld aan consumenten of bedrijven te lenen. Zij stallen het geld nog liever bij de Europese centrale bank. De marges zijn intussen wel verdubbeld. Aan de andere kant zien wij pensioenfondsen die te geringe rendementen maken (ABP 2011: 3,3%) om de pensioenen te kunnen garanderen. Pensioenfondsen beheren samen ongeveer 900 miljard euro. De meest praktische oplossing zou zijn dat er een nieuwe Nationale Hypotheekbank wordt opgericht dat wordt gefund door de pensioenfondsen. Bij een rendement van 4%, zouden dan tegen 4,5% rente hypotheken kunnen worden verstrekt aan huizenkopers. De rente kan voor onbepaalde tijd vaststaan. Pensioengerechtigden zouden ervoor moeten kunnen kiezen dat hun pensioengeld veilig tegen dit rendement wordt belegd in Nederlandse woninghypotheken. Een aantal van de huidige problemen zou dan in een keer zijn opgelost. Ook het vermogen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, en overschotten bij provincies en gemeenten zou hier prima kunnen worden gestald.

13 Fabels en feiten Nu de woningmarkt het moeilijk heeft vanwege de economische crisis, wordt plotseling de beperking van de hypotheekrenteaftrek uit de hoge hoed getoverd als oplossing voor alle problemen. De oorzaak van het probleem is helder en ligt niet in de woningmarkt zelf. De oplossing zou dan ook moeten liggen in het aanpakken van het probleem, niet zozeer in bestrijding van symptomen. Als de overheid gaat hervormen, betekent dat doorgaans dat er wat met kosten en baten geschoven gaat worden en altijd met de bedoeling om te bezuinigen, of een deel van de burgers op te zadelen met hogere lasten. Als uitleg en motief worden dan de meest fraaie fabeltjes of mythen aangehaald om het volk te overtuigen van de goede bedoelingen. Hieronder een overzicht van de 8 grootste mythen die de woningmarkt beheersen. Fabels die alleen maar met harde feiten en waarheden kunnen worden bestreden. Fabels en feiten woningmarkt 1. De woningmarkt is doodziek 2. Nederland gaat gebukt onder enorme hypotheekschuld 3. Financiële risico s huiseigenaren veel te groot 4. Huizenprijzen Nederland lopen uit de pas 5. Nederland gaat failliet aan hypotheekrenteaftrek 6. Huizenprijzen ingestort en dalen verder 7. Verlaging overdrachtsbelasting zinloos 8. Nederlanders willen af van de hypotheekrenteaftrek. De woningmarkt is doodziek De woningmarkt heeft het zeker moeilijk. Prijzen /waarden van woningen zijn de afgelopen jaren met bijna 10% gedaald en het aantal transacties is met bijna 50% afgenomen. Daarnaast stagneert de nieuwbouw en worden er woningen te weinig opgeleverd op basis van de prognoses. In sommige gebieden is de woningmarkt ontspannen, zeker in de koopsector. In de Randstad, vooral in de grote steden, bestaan er in de huursector nog steeds wachttijden van meerdere jaren. Het scheefwonen onder huurders bestaat al decennia en lijkt niet uit te bannen. Vraag en aanbod sluiten niet goed op elkaar aan. Verkopers, zeker die in het duurdere segment, wachten soms jaren op een koper voor hun huis. Allemaal waarheden als een koe, die vaak al lange tijd bestaan. Om dan de woningmarkt doodziek te noemen is wel erg kort door de bocht. Oorzaak en gevolg worden dan gemakshalve vergeten. De economie hapert, burgers krijgen extra lasten voor de kiezen en de consument wordt helemaal gek gemaakt door de eenzijdige negatieve crisisjournaals in de media. Natuurlijk dat die denkt bekijk het maar, ik ga lekker op vakantie en doe andere leuke dingen, maar voor dure uitgaven hou ik de hand op de knip. Waar in de jaren negentig iedereen het gevoel had vandaag kopen, morgen is duurder, leven nu steeds meer mensen met de gedachte dat het de komende jaren anders kan uitpakken. En dat hebben deze uiteraard allemaal niet zelf bedacht. Worden huizen de komende jaren echt goedkoper? Gaat de hypotheekrenteaftrek nu werkelijk verdwijnen? Ik wil wel een andere baan accepteren, maar dan wil ik eerst mijn huis verkopen. Als ik nu koop, krijg ik mijn investering in de toekomst dan nog wel terug? Dit soort vragen houden Nederlanders bezig. Nederland gaat gebukt onder enorme hypotheekschuld Van deze mythe klopt weinig. De hypotheekschuld wordt vaak vergeleken met het BNP en dan heeft men zeker een punt. Een meer objectieve methode is om de netto hypotheekschuld af te zetten tegen de waarde van het woningbezit. De ruim 4 miljoen eigen huisbezitters hebben samen een bruto hypotheekschuld van 650 miljard euro. Dat is iets meer dan de helft van de totale waarde van alle woningen. Daarnaast zit 150 tot 200 miljard in beleggings- en spaarpolissen, de netto hypotheekschuld is dus nog een stuk lager. Spaarhypotheken hebben vanaf de jaren negentig een groot marktaandeel verkregen. Geleidelijk aan zullen de polissen tot uitkering komen en hypotheekschulden in een keer worden afgelost. Ongeveer Nederlanders hebben een eigen

14 huis zonder hypotheek. Het is natuurlijk wel waar dat recente kopers over het algemeen een hogere schuld hebben dan de waarde van de woning, maar dat geldt voor hooguit een kwart van alle eigenaren. Indien men de woningprijzen structureel wil laten dalen, neemt het risico van overfinanciering bij deze groep uiteraard wel toe. Financiële risico s huiseigenaren veel te groot Ook tegen deze mythe valt het nodige in te brengen. Het is waar dat in de eerste jaren na aankoop sprake is van een verhoogd risico. Met de huidige NHG norm van (voorheen ) is dit risico voor 90% van alle kopers perfect af te dekken. Tegenover betaling van een eenmalige premie staat jarenlang een rentevoordeel van 0,5 %, een systeem dat trouwens ook gunstig werkt voor de staatskas, er hoeft namelijk minder renteaftrek te worden uitbetaald. Als iedereen van NHG gebruik zou kunnen maken bedraagt de besparing meer dan 1 miljard per jaar. NHG is de beste verzekeringspolis en beleggingsfonds in één dat ter wereld bestaat. Van banken is het nog te begrijpen dat ze van dit marge verminderende systeem af willen, van alle overige organisaties en de politiek is dit onbegrijpelijk. De afgelopen jaren is het aantal woningexecuties toegenomen tot stuks. Daarnaast worden probleemgevallen steeds meer onderhands geregeld, zonder dat het tot een executie komt. Het risico ontstaat over het algemeen niet in de woning of hypotheek, maar in andere leningen en kredieten. Daarnaast zijn persoonlijke omstandigheden, zoals het verlies van een baan of het verbreken van een relatie, de grootste veroorzakers. Het is waar dat de risico s het grootst zijn binnen de eerste jaren na aankoop. Zoals gezegd zijn deze, behoudens in gevallen van grove schuld, prima af te dekken door de Nationale Hypotheekgarantie. De stelling dat Nederlanders onverantwoord hoge risico s lopen is nauwelijks hard te maken. De verlaging van de verhoogde NHG grens is te overzien, maar onnodig. De suggestie van de directie van het WEW om de grenzen verder af te bouwen is opmerkelijk te noemen. De NHG premie mag best verder omhoog, tot bijvoorbeeld 1% van de lening, dit om voor extra buffers te zorgen. Het voordeel voor de consument blijft immens groot, net als voor de overheid zelf natuurlijk, vanwege een lagere belastingteruggave. Ook zou de norm kosten koper (thans 8%) best wat naar beneden mogen worden bijgesteld.

15 NHG in het kort Garanties in Garanties in totaal Aantal verliesdeclaraties Oorzaak (echt)scheiding % 50 Oorzaak werkloosheid % 20 Totaal uitgekeerd in miljoenen 55 Garantievermogen in miljoenen 730 Toename Gegarandeerd vermogen in miljard 141 Aantal executieveilingen Per saldo minder dan 0,2% van de 1,6 miljoen kopers die vanaf 2004 gekocht hebben Huizenprijzen Nederland lopen uit de pas Regelmatig valt te horen dat Nederland uit de pas loopt wat prijsontwikkeling van de koopwoningen betreft. Ondanks verschillende fiscale systemen ligt de prijsontwikkeling in Nederland in lijn met de overige Europese landen. Globaal is de reële prijsindex vanaf midden jaren negentig gestegen van 100 naar 200 punten. In Zwitserland steeg de index nauwelijks, terwijl alleen in Duitsland de index naar beneden ging. De Belgische woningmarkt heeft al helemaal geen last gehad van de financiële en eurocrisis. In 1980, ruim dertig jaar geleden, kostte een woning in Nederland gemiddeld , in Dit is een gemiddelde stijging van 3,5% per jaar. Bij een gemiddeld inflatiepercentage van 2% en 1% voor kwaliteitsverbetering is dit een surplus van 0,5% per jaar. In Nederland is overigens geen sprake van één woningmarkt. Er zijn meerdere regio s waar de gemiddelde koopsom hoger ligt dan in de jaren voor de crisis. Zorgwekkender is de daling van het aantal transacties, in 2012 ligt het transactieniveau bijna 50% lager ten opzichte van het topjaar 2006.

16 Nederland gaat failliet aan hypotheekrenteaftrek Ook bij deze mythe gaat het om de inbreng van alle feiten. Het is waar, de belastingdienst betaalt jaarlijks 12 tot 13 miljard euro aan hypotheekrenteaftrek. Daarnaast bestaan er nog vrijstellingen voor kapitaalverzekeringen en banksparen. Er bestaan koopsubsidies en startersleningen, terwijl in de huursector ca. 2 miljard aan huurtoeslagen wordt uitgekeerd. Het is niet fair om alleen de uitgaven voor het voetlicht te brengen en de inkomsten maar weg te laten. Kopers betalen 2,5 miljard per jaar aan overdrachtsbelasting (basis 6%). Alle eigenaren betalen samen nog eens 3,5 miljard aan eigenwoningforfait en OZB. Kopers van nieuwbouwwoningen betalen ruim per woning aan BTW, samen goed voor 4 miljard. De verkoop van bouwgrond levert gemeenten jaarlijks vele miljarden op. Dan hebben we het nog niet gehad over de belastingopbrengsten en werkgelegenheidseffecten van alle ondernemers die rondom de woning- en verhuismarkt actief zijn. Per saldo levert de woningmarkt meer baten op dan dat er kosten zijn. Extra zorgen over de te betalen rente over de staatsschuld zouden eerder terecht zijn. Het is waar dat Nederland op het gebied van hypotheekrenteaftrek uit de pas loopt in vergelijking met andere Europese landen. Maar dat doen we wel op meerdere terreinen, denk aan de autokosten, de financiering van de zorg, de pensioenen, het onderwijs etc. Huizenprijzen zijn ingestort en dalen nog veel verder De huizenprijzen in Nederland zijn absoluut niet ingestort. Ten opzichte van het topjaar 2008 is de gemiddelde koopsom met 10% gedaald, van naar , een daling die tegen de achtergrond van de impact van de economische en eurocrisis te overzien is. In 2009 ging de gemiddelde koopsom sinds lange tijd naar beneden. In 2010 en 2011 bleven de prijzen met een minimale plus op peil zal opnieuw een daling alten zien van ongeveer 5%. Het beeld over enorme prijsdalingen wordt vermoedelijk ingegeven door de maandelijkse berichten van het CBS en het Kadaster over de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). In deze index wordt naast de werkelijke prijzen onder andere rekening gehouden met de transacties naar woningtypen en de waarden van de WOZ. In de kop van elk persbericht komt wel het woord prijsdaling voor, een term die door media vol overgave wordt uitgemeten. De absolute koopsom die in veel gevallen stijgt, krijgt hierbij nauwelijks aandacht. Of de gemiddelde koopsom nog verder zal dalen, valt moeilijk te voorspellen. Standard & Poor s zien de Nederlandse huizenprijzen de komende

17 10 jaar nog niet stijgen. Diverse Nederlandse banken en economen wagen zich hier eveneens aan, maar de geschiedenis toont aan dat er van hun voorspellingen weinig terecht komt. Medio 2006 voorspellen economen van de ABN AMRO bank voor dat jaar een prijsdaling van 4%, terwijl op dat moment al een prijsstijging van 4% was gerealiseerd. Uiteindelijk sloot 2006 af met een stijging van bijna 6%. In het 4 e kwartaal van 2008 gaan de economen van de Rabobank uit van een neutrale prijsontwikkeling in 2009, de daling kwam uit op 6,5%. Ook in 2010 en 2011 zien we dat de kwartaalprognoses telkens fors moeten worden bijgesteld aan de actuele ontwikkelingen. Voorbeeld uit de Rabo kwartaalrapporten, prognose prijsontwikkeling 2011: februari 2011: daling 2,5%; december 2011: stijging 1,5%. Voortschrijdend inzicht of gewoon aanpassen aan de actuele realiteit? Er zijn veel factoren die van invloed zijn op de vraag- en aanbodverhouding. Economische ontwikkeling, inkomen, consumentenvertrouwen, leenquote, hypotheekrente en ontwikkeling huishoudens zijn slechts enkele indicatoren. De overheid heeft de woningmarkt nog altijd in haar greep en is in het bezit van de sleutel tot herstel. De politiek bepaalt de huurprijzen, de bouwlocaties, houdt toezicht op de corporaties, laat de woonlasten voor eigenaren stijgen en zal uiteindelijk ook bepalen hoe het verder gaat met de hypotheekrenteaftrek. Kortom, het juist inschatten van al die factoren en daarmee een betrouwbare eindverwachting presenteren is een hachelijke onderneming. De toekomst zal ook leren wat het effect van de extra huurverhogingen is. Corporaties gaan hogere rendementen realiseren die weliswaar via de verhuurdersheffing worden afgeroomd. Bij verkoop van het bezit aan een belegger bijvoorbeeld, zullen de hogere rendementen wel leiden tot een hogere overnameprijs. Ook bij verkoop aan een huurder zal de corporatie die hogere prijs willen incasseren. Tenslotte zal ook de toename van het aantal huishoudens (1 miljoen tot 2040) de vraag naar woningen niet doen verstommen. 25% Prijsontwikkeling per jaar Nederland, % 15% 10% 5% 0% -5% -10% (C) Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster Nederland

18 Verlaging overdrachtsbelasting zinloos De verlaging van de overdrachtsbelasting per 1 juli 2011 naar 2% heeft niet de verwachte extra transacties opgeleverd. Niettemin kan de verlaging als een positieve maatregel worden gezien. Het aantal transacties daalde in 2011 opnieuw (-4,3%) en bereikte met opnieuw een historisch laag niveau. Zonder deze verlaging was de daling zeer waarschijnlijk nog groter geweest. Een lage overdrachtsbelasting, of liever nog een 0 tarief, blijft voor de toekomst van belang. Omdat prijzen de komende jaren waarschijnlijk niet veel zullen stijgen, kunnen de kopers van nu over enkele jaren veel gemakkelijker doorstromen naar een andere woning. De terugverdientijd van de huidige kosten koper is te overzien. Er zijn meer argumenten die pleiten voor een blijvende verlaging of afschaffing van de overdrachtsbelasting. De financieringsbehoefte en hypotheekschuld stijgen minder snel. De overdrachtsbelasting wordt doorgaans meegefinancierd en de daarover betaalde rente in mindering gebracht op het inkomen. In feite betaalt de overheid in het huidige systeem het grootste gedeelte van de overdrachtsbelasting weer terug, eigenlijk een zinloze vorm van een renteloze lening van de eigenaar aan de staat. Het besluit om de overdrachtsbelasting op 2% te handhaven zal uiteindelijk positieve effecten opleveren. De onzekerheid over het voortbestaan van het lage tarief leverde in juni 2012 maar liefst 70% meer transacties op dan in juni Nederlanders willen af van de hypotheekrenteaftrek Natuurlijk is het voor te stellen dat een deel van de Nederlanders af wil van de hypotheekrenteaftrek. Allereerst is de financiële kennis van de gemiddelde Nederlander over ingewikkelde financiële producten gering. Huurders die geen koopwens hebben zullen zeker wijzen op de forse subsidie die aan eigenaren wordt toegekend. De groep eigenaren zonder hypotheek en eigenaren met een woonwens richting huursector eveneens. Aan de andere kant kan ik mij niet voorstellen dat een groot deel van de eigenaren klakkeloos een lastenstijging van 20 tot 50% kan en wil accepteren. Ik ben benieuwd hoe huurders reageren als deze met een dergelijke huurstijging worden geconfronteerd. Uiteindelijk hangt het van de vraagstelling af en zal een deel van de bevolking, murw en moegestreden van zoveel discussie, uiteindelijk wel het hoofd in de schoot leggen. Naast de rol van de burgers mag de rol van belangenorganisaties (makelaars, ontwikkelaars, bouwers) en maatschappelijke instellingen niet onvermeld blijven. Ondanks alle grote belangen die voor betrokken partijen spelen, bleken zij tot voor kort niet in staat een unaniem standpunt of advies aan de overheid te kunnen presenteren. Uitvoerige studie HRA In een uitvoerige studie van 2010 heb ik diverse praktische oplossingen aangedragen om het fiscale regime rondom de woningmarkt aan te pakken. Met rekenvoorbeelden voor diverse categorieën eigenwoningbezitters. De gevolgen van het scenario van DNB en ING die voorstellen de renteaftrek in 30 jaar lineair af te bouwen naar 0 zijn ook doorgerekend. Bij een verwachte (extra) prijsdaling van 1% per jaar, kost een woning in 2040 in Nederland gemiddeld Op nieuwbouw hoeft dan niet meer te worden gerekend. Augustus 2012, bijgewerkt december Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl, Heerlen , leo@pasgoed.com

19 Problemen woningmarkt eenvoudig op te lossen De woningmarkt zit op slot en de discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek woedt hevig. Volgens Leo van de Pas, directeur van Woningmarktcijfers.nl, zijn de problemen met enkele simpele ingrepen snel op te lossen. Door de economische crisis en de sombere berichten in de media laat de huizenkoper het momenteel afweten. Vanwege onzekerheid over mogelijk verder dalende huizenprijzen en beperking van de hypotheekrenteaftrek komt de consument niet van zijn plek. Het gevolg is een matig presterende woningmarkt met tientallen miljarden verlies voor onze economie. Het consumentenvertrouwen kan snel hersteld worden als door de overheid duidelijkheid en zekerheid voor de komende jaren wordt geboden. Praktische oplossingen volgens Woningmarktcijfers.nl - De overdrachtsbelasting wordt per 1 juli 2012 geheel en definitief afgeschaft. - De afsluitkosten van hypotheken zijn niet meer eenmalig aftrekbaar. - De aftrekbare rente is in 2013 voor 99% aftrekbaar, elk jaar dalend met 1%. De overdrachtsbelasting werkt kostenverhogend en belemmert de doorstroming. De overdrachtsbelasting wordt doorgaans meegefinancierd, waarover vervolgens jaarlijks renteaftrek wordt terugbetaald. De opbrengst voor de overheid was in 2011 ongeveer 1,2 miljard. Vanwege de terugbetaalde renteaftrek ligt de netto opbrengst een stuk lager. Afsluitkosten voor de hypotheek zijn momenteel dubbel aftrekbaar, eenmaal in het jaar van betaling en vervolgens via de hypotheek, omdat de kosten veelal worden meegefinancierd. De hogere kosten voor de consument worden gecompenseerd door de afschaffing van de overdrachtsbelasting. De besparing voor de overheid is ongeveer 200 miljoen, exclusief kostenbesparingen bij de belastingdienst. Door de rente niet meer voor 100% aftrekbaar te maken, daalt de renteaftrek geleidelijk. Omdat het om kleine aanpassingen gaat, valt niet te verwachten dat consumenten hierdoor eerder in de problemen komen. De besparingen bij de overheid zijn aanvankelijk klein, maar lopen geleidelijk op. Het systeem ontmoedigt bovendien de systemen waarbij niet wordt afgelost, zoals spaar- en beleggingshypotheken, aflossingsvrij en banksparen. De prijsontwikkeling van woningen wordt hierdoor getemperd, wat de hypotheekconsumptie in de toekomst ten goede komt. Eigenwoningbezitters dienen na inpassing van deze wijzigingen de zekerheid te krijgen dat er de komende jaren, laten we zeggen tot 2020, geen nieuwe grootschalige beperkingen meer worden opgelegd. De winst voor de overheid en economie kan worden gevonden in het herstel van het consumentenvertrouwen, waardoor transacties in de bestaande en nieuwbouwsector weer zullen toenemen. Dit levert vele miljarden op aan extra inkomsten voor de overheid, met positieve effecten voor de arbeidsmarkt en mobiliteit. Ter toelichting: op één nieuwbouwwoning wordt gemiddeld BTW geheven. De bouw van extra woningen levert alleen al 1 miljard op, los van effecten van werkgelegenheid in de bouw en woonsector. Meer transacties in de bestaande sector leveren eveneens miljarden op aan belastingen en werkgelegenheidseffecten.

20 In de tussentijd kan gewerkt worden aan een nieuw belastingplan, waarbij de aanpassingen, zoals hierna besproken, tot de mogelijkheden behoren. Wij pleiten voor een vereenvoudigd systeem waardoor vooral op uitvoeringskosten kan worden bespaard. Ook zou een einde moeten worden gemaakt aan het voordeel van vermogende Nederlanders die geen of nauwelijks een hypotheekschuld hebben. Door de wet Hillen betalen ongeveer 1 miljoen eigenwoningbezitters momenteel niets of nauwelijks iets aan eigenwoningforfait. Lees meer in de samenvatting of bekijk het volledige onderzoek HRA uit 2010 op Woningmarktcijfers.nl. Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl, Samenvatting hervormingsvoorstellen Uitvoering van de voorstellen van Woningmarktcijfers.nl zullen leiden tot een snel herstel van vertrouwen in de woningmarkt en besparingen voor de overheid opleveren. Invoering kan wat ons betreft direct plaatsvinden. Concrete aanpassingen Voor nieuwe kopers - De overdrachtsbelasting wordt per direct geheel afgeschaft (deels tijdelijk gerealiseerd) - De leenquote wordt verlaagd (is al gerealiseerd) - Afsluitkosten hypotheek zijn eenmalig niet meer aftrekbaar - De NHG grenzen blijven gehandhaafd, de premie gaat omhoog (deels gerealiseerd) Voor alle (bestaande en nieuwe) woningeigenaren - Plan A - De hypotheekrenteaftrek bedraagt in 2012 nog 100% van de betaalde aftrekbare hypotheekrente. - Vanaf 2013 daalt het aftrekbare percentage elk jaar met 1%, in 2013 is 99% van de rente aftrekbaar. Of - Plan B - Plan B is uitgebreider, de aftrekbare rente is in 2012 voor 60% aftrekbaar. Het aftrekpercentage daalt elk jaar met 1%. Dit kan omdat meerdere fiscale zaken veranderen, zoals hieronder aangegeven - De onroerendzaakbelasting OZB wordt per direct afgeschaft, compensatie via het Gemeentefonds - Het eigenwoningforfait EWF incl. de voordelen van de wet Hillen vervalt - De betaalde hypotheekrente blijft aftrekbaar in box1 - De rente tot (basisaftrek) is tegen 100% aftrekbaar - De meerdere rente tegen 60% in jaar 1, jaarlijks dalend met 1% tot 31% in jaar 30 - Woning + hypotheekschuld gaan naar Box3 - De vrijstelling voor de eigen woning bedraagt De verkoop van KEW polissen wordt ontmoedigd Verwachte gevolgen - Snel herstel van vertrouwen in woningmarkt - Meer transacties in bestaande en nieuwbouwsector - Meer kansen op doorstroming, terugverdientijd k.k. ca. 2 jaar - Positieve effecten arbeidsmarkt, mobiliteit en economie - Minder risico overfinanciering door maximum lening 104% (executies NHG) - Gematigde prijsontwikkeling koopwoningen - Een matiging van de hypotheekconsumptie, aflossen wordt bevorderd - Daling verkoop spaar/leven hypotheken - Neutrale lastenontwikkeling in aanvang, daarna licht stijgend - Besparingen / terugverdieneffect overheid loopt geleidelijk op - Flinke besparingen op uitvoeringskosten overheid en belastingdienst Consumentenvertrouwen, seizoengecorrigeerd

21 Overheidssaldo vanaf 1969 Kapitaalmarktrente (jongste tienjarige staatslening) Vacatures en werkloosheid