Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar NATREKKING EN HET UITEENGAAN VAN SAMENWONENDEN Masterproef van de opleiding Master in het notariaat Ingediend door CHARIS SMIT studentennr Promotor: Professor dr. ANNELIES WYLLEMAN Commissaris: Mevr. BERDIEN VINCK

2 Voorwoord Graag zou ik mijn promotor, Professor dr. Annelies Wylleman, willen bedanken voor de begeleiding en voor de kans die zij mij heeft gegeven om van dit onderwerp mijn masterproef te maken. Verder wens ik ook mijn familie en vrienden te bedanken voor hun steun.

3 I n h o u d s t a f e l I Inleiding... 1 Hoofdstuk 1. Het recht van natrekking... 1 I. Natrekking als wijze van eigendomsverkrijging.. 2 II. Natrekking als vermoeden van eigendom Het dubbel vermoeden van artikel 553 BW Weerlegging eerste vermoeden A. Vergoedingsregeling ex artikel 555 BW 5 B. Drie wijzen van optreden door de grondeigenaar Weerlegging tweede vermoeden... 9 A. Gevolgen van de weerlegging i) Afstand recht van natrekking? Hoofdstuk 2. Ongehuwd samenwonenden 14 I. Wettelijk samenwonenden Enkele toepasselijke bepalingen Artikel 1478 BW: scheiding van goederen en het vermoeden van onverdeeldheid Verplichting tot evenredige bijdrage in de lasten van het samenwonen Samenlevingscontract II. Feitelijk samenwonenden Enkele toepasselijk bepalingen en principes Gemeen recht De natuurlijke verbintenis tot bijdrage in de lasten van het huishouden Samenlevingscontract III. Mogelijke bedingen op te nemen in het samenlevingscontract Hoofdstuk 3. Remedies a priori het belang van anticiperen. 25 I. Zakenrechtelijke remedies Afstand recht van natrekking toekennen recht van opstal Dwingende maximumtermijn A. Een aantal probleemsituaties B. Conventionele afspraken betreffende de vernieuwing van het opstalrecht Vergoedingsregeling artikel 6 Opstalwet Onroerend goed inbrengen in een vennootschap Toegevoegd intern gemeenschappelijk vermogen Civielrechtelijk: de geldigheid en de gevolgen van een TIGV Fiscaalrechtelijk Onverdeelde helft schenken of verkopen aan de andere partner.. 34 II. Verbintenisrechtelijke remedie De andere partner is bereid de bouwwerken mee te financieren: schriftelijk bewijs van lening of vergoedingsregeling in de samenlevingsovereenkomst

4 I n h o u d s t a f e l II Hoofdstuk 4. Remedies a posteriori juridische grondslag van de vergoedingsvordering: de concubanten hebben onvoldoende geanticipeerd I. Natrekkingsleer II. Kostenleer. 39 III. Vermogensvermeerdering zonder oorzaak IV. Zaakwaarneming.. 43 V. Schenking verval van de oorzaak brengt geen verval van de schenking mee VI. Lening.. 46 Hoofdstuk 5. Recht van bezetting ter bede voor de partner niet-eigenaar Conclusie Bibliografie

5 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 1 Inleiding 1. De problematiek die in dit werk besproken wordt betreft geen ongekend fenomeen. Vandaag de dag is het huwelijk niet meer de enige speler op de markt van samenlevingsvormen: meer en meer wint het wettelijk samenwonen terrein en bovendien regelen veel koppels gewoon niets waardoor ze feitelijk samenwonend zijn. Van zodra het samenleven enige duurzaamheid vertoont, heeft dit vanzelfsprekend vermogensrechtelijke implicaties. Gaandeweg wordt een gemeenschappelijk vermogen opgebouwd en er zullen onvermijdelijk moeilijkheden rijzen wanneer men samen bouwt op de grond van één partner. 2. Om een duidelijk en volledig beeld te kunnen vormen rond de problematiek van natrekking en het beëindigen van het ongehuwd samenwonen, zullen eerst de fundamentele regels betreffende natrekking heropgefrist worden, waarna kort enkele belangrijke aspecten inzake het feitelijk en wettelijk samenwonen, die van belang zijn in deze materie, uiteengezet zullen worden. Vervolgens zal er onderzocht worden welke oplossingen in de praktijk aangewend kunnen worden om vermogens- en zakenrechtelijke conflicten tussen samenwonenden te vermijden. Dit uiteraard in het licht van bouwen op andermans grond. Voor de gevallen waar er reeds sprake is van een conflict worden de rechtsgronden besproken waarnaar de rechtspraak grijpt om in deze materie tot een billijke uitspraak te komen. Dit alles evenzeer rond het thema natrekking en samenwonenden en de eventuele vergoeding die hieruit kan voortvloeien. Hoofdstuk 1. Het recht van natrekking 3. Het doel van de natrekkingsleer bestaat erin eigendomsconflicten te regelen. Eigendomsconflicten ontstaan wanneer een zaak haar individualiteit verliest door incorporatie in een andere zaak en deze twee zaken aan verschillende eigenaars toebehoren Om te beginnen dient men voor ogen te houden dat het recht van natrekking enerzijds een oorspronkelijke wijze van eigendomsverkrijging betreft en anderzijds een 1 J. AVONDSTONDT, Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg - Uitgeverij voor handel en nijverheid, 2006, 375.

6 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 2 eigendomsvermoeden inhoudt. In het eerste geval spreken we van zijn materieelrechtelijke functie en in het tweede geval van zijn bewijsrechtelijke functie. 2 I. Natrekking als wijze van eigendomsverkrijging 5. Artikel 546 BW vormt de basis van de zogenaamde leer van de natrekking: De eigendom van een roerende of onroerende zaak geeft recht op al wat zij voortbrengt en op hetgeen, hetzij natuurlijk, hetzij kunstmatig, als bijzaak ermee verenigd wordt. Dit wordt recht van natrekking genoemd. 6. We lezen in artikel 712 BW dat eigendom verkregen kan worden door natrekking, incorporatie en verjaring. In de rechtsleer stelt men dus dat natrekking een oorspronkelijke wijze van eigendomsverkrijging inhoudt van al hetgeen met een zaak verenigd wordt of daarmee één geheel vormt. 3 Hierbij vormt de bijzondere band tussen hoofd- en bijzaak de grondslag van de eigendomsverkrijging. Het moet immers gaan om twee verschillende materiële zaken die zich op een bijzondere wijze tot elkaar verhouden, namelijk als hoofd- en bijzaak. 4 De oplossing van het eigendomsconflict wordt door deze verhouding reeds gesuggereerd. 5 De eigendom van de hoofdzaak trekt de eigendom van de bijzaak naar zich. Uit het geheel van de regels van de natrekking kan afgeleid worden dat de grond belangrijker wordt geacht dan wat er op gebouwd is. De gebouwen kunnen als dusdanig niet bestaan zonder hun steun te vinden in de grond. 6 De wet kent aldus een groot opslorpingsvermogen toe aan de grond Ten voordele van de grondeigenaar stelt artikel 552 BW concreet dat de eigendom van de grond de eigendom van de roerende zaken naar zich trekt. Aldus zal het eigendomsrecht van bebouwingen en beplantingen die op iemands grond zijn aangebracht, natrekken naar de eigenaar van de grond. 2 F. VAN NESTE en S. SNAET, Natrekking in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2000, losbl., 21 dln. en 20 dln. dossiers, I.G J. AVONDSTONDT, Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg - Uitgeverij voor handel en nijverheid, 2006, F. VAN NESTE, Zakenrecht in Beginselen van het Belgisch Privaatrecht, 359, nr T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond - in het algemeen en in enkele bijzondere gevallen vergoedingsregeling enkele bedenkingen in F. VAN NESTE. en J. KOKENLENBERG, (ed.), Eigendom, Brugge, Die Keure, 1996, 327, nr. 13. (hierna verkort T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond ). 6 F. VAN NESTE, Zakenrecht in Beginselen van het Belgisch Privaatrecht, 358, nr F. WERDEFROY, Verlof tot bouwen met afstand van natrekking, T. Not. 1981, 65, nr. 3.

7 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 3 8. Natrekking kan aldus beschouwd worden als een feitelijke situatie waaraan het recht rechtsgevolgen verbindt. 8 Men dient hierbij duidelijk het verschil in formulering met artikel 2279 BW voor ogen te houden. In dit laatste artikel schept het bezit, evenzeer een feitelijke toestand, een titel ten voordele van de bezitter. Artikel 552 BW daarentegen schept slechts een vermoeden van eigendomsverkrijging, dat steeds kan weerlegd worden door tegenbewijs. 9 II. Natrekking als een vermoeden van eigendom 9. De natrekking houdt dus niet alleen een oorspronkelijke wijze van eigendomsverkrijging in, maar manifesteert zich ook als een eigendomsvermoeden. De feitelijke toestand, zijnde de materiële band tussen een hoofd- en bijzaak, vestigt een vermoeden. 10 Namelijk het vermoeden dat de feitelijke situatie met de ware juridische situatie overeenstemt. 10. De bewijsrechtelijke functie van de natrekking zal in ons recht toepassing vinden in de gevallen waarbij er geen eigendomsconflict is. De natrekking kan immers geen wijze van eigendomsverwerving zijn wanneer beide zaken aan dezelfde eigenaar toebehoren Het dubbel vermoeden van artikel 553 BW 11. Artikel 553 BW houdt een dubbel vermoeden in. Vooreerst worden alle gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond van een erf, vermoed door de eigenaar te zijn tot stand gebracht, op zijn kosten. Het tweede vermoeden houdt in dat de bedoelde gebouwen, beplantingen en werken vermoed worden aan de eigenaar van de grond toe te behoren. 12. Beide vermoedens zijn een bewijs van eigendom, maar zij zijn weerlegbaar. Indien geen van beide vermoedens weerlegd kunnen worden, dan wordt de grondeigenaar geacht eigenaar te zijn van al hetgeen opgericht werd op zijn/haar grond en dit zonder iemand enige vergoeding verschuldigd te zijn. Indien samenwonenden samen hebben geïnvesteerd in de 8 T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond, 326, nr. 11; S. BOULY, Zakenrechtelijke en vermogensrechtelijke aspecten van bouwen op de grond van een partner, TBBR 2011, afl. 1, 44, nr Cass. 13 mei 1970, T. Not. 1971, 134; F. VAN NESTE en S. SNAET, Natrekking in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2000, losbl., 21 dln. en 20 dln. dossiers, I.G.3 1 (hierna verkort F. VAN NESTE, Natrekking ); T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond, 324, nr T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond, 325, nr T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond, 326, nr. 11.

8 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 4 oprichting van de woning op grond van één van hen beiden, zou het niet onoverkomelijk moeten zijn voor de andere partner om aan te tonen dat de woning niet uitsluitend op kosten van de grondeigenaar, maar mede op zijn/haar kosten werd opgericht. De grondeigenaar zal de andere partner dan vergoeding verschuldigd zijn Weerlegging eerste vermoeden 13. Het al dan niet tot stand zijn gebracht door de eigenaar van gebouwen, beplantingen of werken is een louter rechtsfeit waardoor het tegenbewijs door alle middelen van recht kan worden geleverd. 13 Onderhandse contracten, bestelbonnen, facturen en dergelijk zullen een belangrijke rol in de bewijsvoering spelen om dit eerste vermoeden te weerleggen. 14. Slaagt men er in het eerste vermoeden daadwerkelijk te weerleggen, dan blijkt de eigenaar van de grond niet de eigenaar te zijn van de materialen waarmee gebouwd werd. In dit geval zal er toepassing gemaakt kunnen worden van artikel 554 BW ingeval de eigenaar zelf gebouwd of beplant heeft met andermans materiaal. Dit artikel heeft echter geen belang meer in ons recht. De grondeigenaar is immers meestal reeds eigenaar van de materialen geworden ingevolge artikel 2279 BW. Louter wanneer het gaat om gestolen of verloren materiaal (art. 2279, tweede lid BW) of de eigenaar van het materiaal bewijst dat de bouwer de materialen ter kwader trouw bezit (art BW) zal artikel 554 BW toepassing kunnen vinden In het geval iemand anders dan de eigenaar op de grond gebouwd of beplant heeft, en dit met zijn eigen materialen, treden we in het toepassingsgebied artikel 555 BW (zie infra). 16. Het weerleggen van het eerste vermoeden betekent nog niet dat men rechten zou kunnen laten gelden als (mede-)eigenaar van de opgerichte woning. Het leidt er enkel toe dat men aanspraak zal kunnen maken op een vergoeding ten aanzien van de partner-eigenaar. 12 F. BAUDONCQ en V. GUFFENS, Bouwen op andermans grond in het specifieke geval van concubinaat, T. Not. 2003, afl. 6, 326, nr T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond, nr. 10, 325; F. BAUDONCQ en V. GUFFENS, Bouwen op andermans grond in het specifieke geval van concubinaat, T. Not. 2003, afl. 6, 327, nr F. VAN NESTE, Natrekking, I.G. 3 5.

9 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 5 A. Vergoedingsregeling ex artikel 555 BW 17. Artikel 555 initio BW bepaalt: Indien de beplantingen, gebouwen en werken zijn tot stand gebracht door een derde met zijn eigen materialen, heeft de eigenaar van het erf het recht die voor zich te behouden, ofwel de derde te verplichten ze weg te ruimen. 18. De vergoedingsregeling van artikel 555 BW is verbonden met de natrekking en speelt dus enkel in de situaties waarin er twee onderscheiden materialen zijn, die zich op een bijzondere wijze tot elkaar verhouden. Voor toepassing van artikel 555 BW is bovendien vereist dat de zaken voldoende geïndividualiseerd blijven zodat wegname mogelijk blijft. 15 Wanneer dit niet meer mogelijk is, bijvoorbeeld in geval van herstellingen, bewerkingen of verbeteringen, zijn de regels van natrekking niet van toepassing en zal men zijn grondslag voor vergoeding moeten zoeken in de kostenleer (zie infra) Verder is het vereist dat er door een derde werd gebouwd. Een derde is diegene die niet krachtens een overeenkomst heeft gebouwd of geplant. Men beschouwt een derde als eenieder die gebouwd heeft op de grond van iemand anders of op deze grond beplantingen of werken heeft opgericht op zijn eigen kosten en voor zijn eigen rekening, en waarbij het eigendomsconflict door geen enkele wet en door geen enkele overeenkomst tussen beide partijen werd geregeld. 17 Dit artikel zal dus niet van toepassing zijn op diegene die via een aannemingsovereenkomst verbonden is met de grondeigenaar alsook de huurder in wiens contract een regeling is opgenomen omtrent de door hem opgerichte bouwwerken. Verder vallen ook de opstalhouder en de erfpachter niet onder deze toepassing. Voor hen regelt de wet immers expliciet het probleem van bouwwerken op andermans grond en dit zelfs indien de bouwer niet gehandeld heeft voor rekening van de grondeigenaar en als dusdanig met hem geen rechtsband heeft. 18 Mede door deze vereiste wordt er inzake samenwonenden in de praktijk vastgesteld dat artikel 555 BW geen toepassing kan vinden. Zo stelt men vast dat de concubant niet op eigen kosten en niet voor eigen rekening (mee)bouwde, doch integendeel voor rekening van de 15 Cass. 18 april 1991, Arr. Cass , E. DIRIX, Vermogensrechtelijke aspecten in P. SENAEVE, (ed.), Concubinaat De buitenhuwelijkse tweerelatie, Leuven, Acco, 1992, 207, nr F. VAN NESTE, Zakenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Brussel, Story-Scientia, 1990, 377, nr T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond, 331, nr. 24.

10 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 6 andere concubant. 19 Een belangrijke indicatie hiertoe is het feit dat de andere partner als bouwheer fungeerde. 20 B. Drie wijzen van optreden door de grondeigenaar 20. Artikel 555 BW voorziet in een drievoudige keuze voor de grondeigenaar: hij kan laten begaan, de wegruiming eisen of de tot stand gebrachte zaken voor zich behouden. Laten begaan 21. De eigenaar kan vooreerst laten begaan en er niets tegen ondernemen. Hij laat de derde gewoon op zijn eigendom bouwen. De derde zal dan het ongestoord bezit hebben van wat hij tot stand bracht en door verjaring zelfs de eigendom verkrijgen van de grond en van hetgeen hij er op bouwde. 21 Deze hypothese is eerder de uitzondering. In de praktijk zal de grondeigenaar wel optreden door de gebouwen te behouden en vergoeding te betalen, waarover later meer. Afbraak 22. De eigenaar van de grond kan ook de wegruiming van de gebouwen vorderen. Dit gebeurt dan op kosten van degene door wie zij tot stand zijn gebracht en zonder enige vergoeding voor hem. Doch zodra de eigenaar gekozen heeft om de werken te behouden, behoren deze zaken hem toe en kan hij niet meer terugkomen op zijn keuze. 22 De reden daarvan is dat de bouwer ook zijn rechten heeft. Zodra de grondeigenaar beslist heeft tot afbraak, heeft de bouwer recht op vergoeding van de waarde en het arbeidsloon. 23. De derde-bouwer kan bovendien zelfs veroordeeld worden tot schadevergoeding wegens nadeel dat de eigenaar van het erf mocht hebben geleden. Dit kan het geval zijn mocht de grondeigenaar zelf belet zijn door de door de bouwer opgerichte werken om zelf te bouwen of indien de afbraakwerken te traag vorderen zodat de grondeigenaar te lang moet wachten om zelf zijn bouwwerken aan te vatten. 23 Hij zal wel een fout of onvoorzichtigheid in hoofde van de bouwer moeten aantonen. 24 De mogelijkheid tot afbraak bekrachtigt een 19 Gent 23 maart 1999, TBBR 2000, Brussel 6 september 1996, Rev. trim. dr. fam. 1997, F. VAN NESTE, Zakenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Brussel, Story-Scientia, 1990, 368, nr Brussel 21 december 1966, Pas. 1967, II, 184; Rb. Leuven 3 september 1971, RW , T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond, 329, nr F. VAN NESTE, Natrekking, I.G.3-8.

11 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 7 algemeen beginsel, het recht van afbraak. Men ziet er een toepassing in van het algemeen eigendomsbegrip. De grondeigenaar moet niet motiveren waarom hij de afbraak vordert, het is gewoon een attribuut van zijn eigendomsrecht. 25 Om wegruiming te verkrijgen moet hij bovendien ook niet het bewijs leveren dat het bouwen op zijn grond hem enige schade heeft berokkend Dit recht van afbraak wordt enigszins gemilderd door de theorie van het rechtsmisbruik. Wanneer er een manifeste wanverhouding bestaat tussen het minimale belang dat de afbraak zou hebben voor de grondeigenaar en de zware schade die de afbraak zou teweegbrengen voor de bouwer, zal de vordering tot afbraak niet gegrond zijn De mogelijkheid om afbraak te vorderen wordt afhankelijk gemaakt van de voorwaarde dat de derde die bouwde, te kwader trouw was (art. 555, derde lid BW). Het recht tot afbraak wordt als sanctie van de kwader trouw opgevat. 28 Wie bouwt op een grond waarvan hij weet dat deze hem niet toebehoort, is te kwader trouw. 29 In het geval van samenwonenden wordt de partner die werken uitvoert op de grond van zijn partner steeds beschouwd als zijnde te kwader trouw. Hij kent de eigendomstoestand immers zeer goed en het is vanzelfsprekend dat hij weet dat de andere partner eigenaar is van de grond. De partner-eigenaar zal de keuze hebben tussen vergoeding van de kosten en de materialen van de bouwwerken of de wegname ervan door de andere partner. Deze keuze dient niet expliciet te zijn. 30 Zo zal de partner geacht worden te hebben gekozen voor het behoud van een nieuwe keuken die de concubant in zijn woning plaatste, indien hij na beëindiging van de relatie nooit expliciet de wegruiming ervan verzocht. In een bepaald geval uit de rechtspraak was er een termijn van negen jaar verstreken tussen het tijdstip van beëindiging van de relatie en de vordering tot vergoeding vanwege de partner die de keuken had laten bouwen F. VAN NESTE, Zakenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Brussel, Story-Scientia, , nr F. VAN NESTE, Natrekking, I.G Gent 20 november 1950, RCJB 1953, 270, noot A. DE BERSAQUES; T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond, 333, nr Rb. Dendermonde 5 juli 1934, Pas. 1936, III, F. VAN NESTE, Natrekking, I.G F. BAUDONCQ, en V. GUFFENS, Bouwen op andermans grond in het specifieke geval van concubinaat, T. Not. 2003, afl. 6, 331, nr Gent 9 januari 1998, TBBR 1998, 251.

12 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 8 Behouden van de werken 26. De eigenaar kan ook kiezen om de bouwwerken te behouden en zal dan de waarde van de materialen en het arbeidsloon moeten vergoeden. 27. Met betrekking tot de grootte van de vergoeding speelt nogmaals het onderscheid tussen de bouwer te goede dan wel te kwader trouw. De derde te goeder trouw wordt beter beschermd. Zoals eerder gezegd kan hij nooit gedwongen worden tot afbraak van de door hem opgerichte gebouwen, maar ook inzake vergoeding staat hij er beter voor. Indien de grondeigenaar kiest om de werken te behouden dan heeft deze laatste inzake schadeloosstelling een dubbele keuze: ofwel betaalt hij de waarde van materialen en het arbeidsloon, ofwel een som gelijk aan de meerwaarde die het erf verkregen heeft (art. 555, in fine, BW). 32 In het eerste geval staan we voor dezelfde schadeloosstelling als de derde te kwader trouw zou verkrijgen indien de grondeigenaar kiest de werken te behouden. Allicht zal de grondeigenaar kiezen voor de voor hem meest voordelige oplossing indien hij geconfronteerd wordt met een derde te goeder trouw. 28. De goede trouw houdt in dat de derde van mening was dat hij mocht bouwen. Hij dacht rechtmatig eigenaar te zijn. Het is degene die bezit krachtens een titel van eigendomsoverdracht waarvan hij de gebreken niet kent. 33 Artikel 555 in fine spreekt over uitwinning, bijgevolg dient de goede trouw te worden aangetoond en wordt deze niet vermoed. De kwalificatie als bezitter te goeder trouw dient bijgevolg voort te vloeien uit een gerechtelijke beslissing. De titel van eigendomsoverdracht wordt hierbij niet zozeer als voorwaarde naast de goede trouw gezien, maar wel als een element van de goede trouw zelf. 34 De goede trouw moet bestaan bij het oprichten van de bouwwerken. 35 Het is zonder belang dat de bouwer, na het oprichten van de bouwwerken, kennis neemt van de gebreken van zijn titel en dus te kwader trouw wordt. Hij kan de voordelen van artikel 555, in fine BW blijven genieten F. VAN NESTE, Natrekking, I.G F. BAUDONCQ, en V. GUFFENS, Bouwen op andermans grond in het specifieke geval van concubinaat, T. Not. 2003, afl. 6,330, nr F. VAN NESTE, Natrekking, I.G.3. 10; T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond, 339, nr Rb. Brussel 27 maart 1963, RW , F. VAN NESTE, Zakenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Brussel, Story-Scientia, 1990, 373, nr. 211.

13 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n Artikel 555 in fine BW heeft het over de bezitter te goeder trouw. De wet bedoelt duidelijk dat degene die de grondeigendom bezit, te goeder trouw moet zijn. Degene die niet bezit, doch te goeder trouw bouwt op de grond van iemand anders, wordt niet door de wet in aanmerking genomen. Artikel 555 in fine BW kan bijgevolg niet toegepast worden in het geval iemand bijvoorbeeld bouwt met toestemming van de grondeigenaar. 37 Ook de rechtbank van eerste aanleg te Gent oordeelde in die zin. Zij stelt dat artikel 555 BW slechts van toepassing is om de situatie te regelen waarin de eigenaar van een onroerend goed, die niet in het bezit is van het goed, vaststelt dat de bezitter van het goed er werken aan heeft uitgevoerd en zij oordeelt dat in het geval van samenwoning de eigenaar van het goed in het bezit blijft van het goed waardoor artikel 555 BW geen toepassing kan vinden. Artikel 555 BW is voor deze situatie niet voorgeschreven, zo oordeelt de rechtbank In de rechtsleer wordt gesteld dat men de afbraakvordering als een stok achter de deur kan zien waarmee men kan onderhandelen om tot een lagere schadeloosstelling te komen. 39 In het geval van samenwonenden zal de partner-grondeigenaar echter niet snel gaan dreigen met afbraak aangezien er samen zal zijn gebouwd en de partner-grondeigenaar in eigen vel zou snijden indien hij afbraak vordert Weerlegging tweede vermoeden 31. Op grond van artikel 553 BW wordt de grondeigenaar geacht tevens eigenaar te zijn van de op zijn/haar opgerichte woning. Hieruit volgt dat de partner-grondeigenaar die door natrekking de woning heeft verworven geen akte dient te laten opstellen tot bewijs van zijn eigendomsrecht. 32. Dit eigendomsvermoeden is weerlegbaar maar het tegenbewijs zal moeilijker te leveren zijn. De andere partner zal moeten bewijzen dat hij een (mede)eigendomsrecht kan laten gelden op de woning. Het gaat hier over het bewijs van een recht en niet meer over het bewijs van een louter rechtsfeit. 40 Dit recht kan in hoofde van zijn titularis ontstaan door verjaring of ingevolge een bepaalde rechtshandeling. De verkrijgende verjaring kan met alle middelen van recht bewezen worden, maar het bewijs van een bepaalde rechtshandeling kan 37 T. VAN SINAY Bouwen op andermans grond, 339, nr Rb. Gent 28 juni 2005, T. Not. 2005, afl. 9, T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond, 341, nr F. BAUDONCQ, en V. GUFFENS, Bouwen op andermans grond in het specifieke geval van concubinaat, T. Not. 2003, afl. 6, 337, nr. 40.

14 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 10 enkel bij geschrift worden geleverd. 41 Men neemt aan dat er bewezen zal moeten worden dat de grondeigenaar de bouwer een recht tot bouwen heeft verleend. 42 In de rechtsleer stelt men echter dat de weerlegging van het eigendomsvermoeden niet noodzakelijk hoeft voort te vloeien uit een akte waarin de grondeigenaar letterlijk afstand doet van natrekking of aan de andere een toelaten dan wel een recht tot bouwen op eigen kosten verleent. 43 Verzaking aan het recht van natrekking 44 kan immers ook stilzwijgend gebeuren en op één of andere manier worden afgeleid uit andere objectieve elementen, die de waarachtigheid ervan kunnen aantonen. 45 Zo bijvoorbeeld uit het feit dat de facturen op naam van de belastingplichtige staan en door haar worden betaald of het aangaan van de bouwvergunning in hoofde van de bouwer. Het Antwerpse Hof van Beroep stelde in dezelfde zin dat de erkenning van de (mede-)eigendomsrechten van de ex-partner door de grondeigenaar kan worden afgeleid uit het feit dat een koppel samen als verkoper een onderhandse verkoopovereenkomst aanging met betrekking tot het onroerend goed in kwestie. 46 Daarentegen wordt er in een ander vonnis geoordeeld dat het feit dat eiser mee de hypothecaire akte ondertekende en dat de woning bestemd was voor een gemeenschappelijk gebruik niet impliceert dat de eiser erkend werd als mede-eigenaar Het gaat hier om een onroerend zakelijk recht, dus met het oog op het tegenwerpelijk maken van dit recht aan derden zou er sprake moeten zijn van een authentieke akte waarmee men overschrijving op het hypotheekkantoor kan bekomen (art. 1 Hyp. W.). In dit verband dient even te worden stilgestaan bij de impact van bewijzen in verband met de herkomst van gelden die werden aangewend voor de oprichting van een woning op grond van één van de partners. De meerderheidsopvatting in de rechtsleer en rechtspraak is van oordeel dat de oorsprong van de aangewende financiële middelen niet kan ingaan tegen op naam gestelde documenten. Men zal dus geen zakenrechtelijke aanspraken kunnen maken met bewijzen 41 F. VAN NESTE, Bouwen op andermans grond, 325, nr. 10.Contra: Antwerpen 6 maart 2002, T. Not. 2002, 563: in dit arrest wordt verkeerdelijk slechts gesproken van het vermoeden van art. 553 dat door alle middelen van recht zou kunnen weerlegd worden. 42 T. VAN SINAY, Bouwen op andermans grond, 325, nr F. BAUDONCQ, en V. GUFFENS, Bouwen op andermans grond in het specifieke geval van concubinaat, T. Not. 2003, afl. 6, 339, nr Welke een recht van opstal inhoudt, zie verder. 45 J. KOKELENBERG, H. VUYE en T. VAN SINAY, Overzicht van rechtspraak ( ). Zakenrecht, TPR 2001, 883; F. BAUDONCQ, en V. GUFFENS, Bouwen op andermans grond in het specifieke geval van concubinaat, T. Not. 2003, afl. 6, 339, nr Antwerpen 6 maart 2002, NjW 2002, 25; T. Not. 2002, Rb. Oudenaarde 19 september 2005, RABG 2006, 779.

15 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 11 omtrent de herkomst van gelden indien er tegenstrijdige titels voorhanden zijn. 48 De oorsprong der gelden ressorteert in deze opvatting enkel gevolgen op verbintenisrechtelijk gebied Bepaalde rechtsleer pleit er echter voor dat er wel zakenrechtelijke aanspraken op een goed moeten kunnen worden geformuleerd op basis van bewijzen in verband met de herkomst van gelden. Zij steunt zich hiervoor op de vertegenwoordigingsfiguur. 50 Er bestaat eveneens rechtspraak die toepassing maakt van deze afwijkende opvatting. Zo luidt een arrest van het Hof van Beroep te Gent 51 dat een verzaking aan het recht van natrekking af te leiden is uit het feit dat niet alleen een groot aantal facturen op naam van iemand anders dan de grondeigenaar stonden, maar daarenboven alle facturen ook door deze andere persoon betaald waren. Ook het Hof van Beroep te Antwerpen beschouwde de omstandigheid dat de kostprijs van de woning, opgericht op grond van één van de partners, gefinancierd werd door middel van hypothecaire leningen door hen beiden waren aangegaan en afbetaald als een bewijs dat die woning hun gezamenlijke eigendom is In de aangehaalde arresten worden de bewijsgegevens die betrekking hebben op rechtsfeiten die het voorwerp uitmaken van het eerste vermoeden van artikel 553 BW voldoende geacht ter weerlegging van het tweede (eigendoms)vermoeden van artikel 553 BW. Men verliest het onderscheid tussen de twee vermoedens uit het oog en beide vermoedens uit artikel 553 dreigen één groot eigendomsvermoeden te worden, dat dan nog met alle middelen van recht kan worden weerlegd. 53 Dit zou een complete uitholling van de vergoedingsregeling uit artikel 555 BW inhouden. Deze vergoedingsregeling dient net voor die gevallen waarin natrekking speelt. Wanneer iemand zo gemakkelijk een (mede)eigendomsrecht kan laten gelden, dan is er geen sprake van natrekking want er is ook geen eigendomsconflict meer en dus ook geen reden meer tot het toepassen van een vergoedingsregeling. 48 Brussel 6 september 1996, Rev. trim. dr. fam. 1997, 128; Rb. Oudenaarde, 19 september 2005, RABG 2006, S. VANOPPEN. en V. GUFFENS, Overzicht van rechtspraak ( ) - Vermogensrechtelijke aspecten inzake concubinaat, EJ 2000, 42, nr E. DIRIX, Vermogensrechtelijke aspecten van het concubinaat, , nr Gent, 18 maart 1999, Fisc. Koer. 1999, 336. J. KOKELENBERG, H. VUYE en T. VAN SINAY, Overzicht van rechtspraak ( ). Zakenrecht, TPR 2001, Antwerpen 6 maart 2002, T. Not. 2002, F. BAUDONCQ, en V. GUFFENS, Bouwen op andermans grond in het specifieke geval van concubinaat, T. Not. 2003, afl. 6, 342, nr. 48; J. KOKELENBERG, H. VUYE, T. VAN SINAY: Overzicht van rechtspraak ( ). Zakenrecht, TPR 2001, 883.

16 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n Wat betreft de verkrijgende verjaring stelt men zich terecht de vraag of het bezit van de woning door de niet-grondeigenaar in het kader van een concubinaat in alle gevallen wel beantwoordt aan alle wettelijke vereisten die worden gesteld opdat een dergelijk bezit als grondslag voor een eigendomsverkrijgende verjaring zou kunnen gelden. Het zou moeten gaan om een ongestoord, openbaar, deugdelijk en ondubbelzinnig bezit. 54 De vereiste van ondubbelzinnigheid lijkt problemen te geven. Zo kan de grondeigenaar aantonen dat het werkelijk bezit van de woning door de partner slechts berust op een gedogen van zijnen- of harentwege, minstens gebaseerd is op een beperkter recht dan het (mede)eigendomsrecht waarop de andere partner aanspraak maakt. 55 A. Gevolgen van de weerlegging 37. Wanneer men het eigendomsvermoeden van artikel 553 BW heeft weten te weerleggen dan heeft men ook bewezen dat de grondeigenaar minstens stilzwijgend afstand heeft gedaan van het recht van natrekking. In het geval dat beide partners hebben gebouwd op de grond van één van hen beiden, behoudt de partner die aanvankelijk eigenaar was van de onbebouwde ondergrond ongetwijfeld het exclusieve eigendomsrecht op de ondergrond. Dit zal niet meer het geval zijn voor hetgeen op de ondergrond gebouwd werd. De bebouwde bovengrond wordt geacht aan elk van de ex-partners voor de helft toe te behoren. 56 i) Afstand recht van natrekking? 38. De natrekking is niet van openbare orde. De grondeigenaar kan aan zijn recht van natrekking verzaken. 39. De vraag rees evenwel welk recht er tot stand komt door deze afstand. Uit het numerus clausus beginsel vloeit voort dat men geen nieuwe zakelijke rechten kan creëren. Partijen kunnen slechts zakelijke (zekerheids)rechten verkrijgen wanneer ze van een aard zijn die door het recht wordt erkend en aan de voorwaarden voor het verkrijgen daarvan is voldaan. 54 H. VANDENBERGHE, Zakenrecht, Leuven, Wouters, 2002, F. BAUDONCQ, en V. GUFFENS, Bouwen op andermans grond in het specifieke geval van concubinaat, T. Not. 2003, afl. 6, 338, nr F. BAUDONCQ, en V. GUFFENS, Bouwen op andermans grond in het specifieke geval van concubinaat, T. Not. 2003, afl. 6, 343, nr. 51.

17 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n Volgens Cassatie houdt elke verzaking aan het recht van natrekking een opstalrecht in. 57 Het recht van opstal zal dienen voor een tijdelijke eigendomssplitsing tussen grond en gebouwen. Het opstalrecht zal zijn eigen leven leiden zoals bepaald in de Opstalwet. De verzaking aan het recht van natrekking kan maar betrekking hebben op de in de Opstalwet bedoelde werken, gebouwen en beplantingen. Wat betreft gebouwen, dient het te gaan om constructies die een zelfstandig bestaan hebben. De verzaking aan het recht van natrekking kan dus geen betrekking hebben op verbeteringen of herstellingen. 58 Voor dergelijke werken wordt de leer van de uitgaven toegepast (zie infra). 41. Zoals reeds eerder gezien zal echter niet elke toelating vanwege een grondeigenaar om op zijn grond te bouwen een afstand van natrekking tot stand brengen. 59 De toelating kan immers beperkt zijn tot een louter gedogen, zoals bedoeld in artikel 2232 BW waarbij noch in de verbintenisrechtelijke, noch in de zakenrechtelijke sfeer sprake is van een rechtsscheppende handeling. 60 De natrekking blijft in dit geval ten volle spelen dus er kan enkel aanspraak gemaakt worden op een vergoeding. Verder kan de grondeigenaar iemand een louter verbintenisrechtelijke toelating geven om de afbraak van de gebouwen te vorderen. Deze persoonlijke verbintenis staat de onmiddellijke werking van de natrekking evenmin in de weg en doet dus geen zelfstandig of accessoir opstalrecht ontstaan. 61 Enkel het verlof tot bouwen dat gepaard gaat met een ondubbelzinnige bedoeling om stand van natrekking te doen, heeft zakenrechtelijke gevolgen en doet een zelfstand recht van opstal ontstaan Op de verzaking aan het recht van natrekking en het verlenen van een opstalrecht wordt verder ingegaan in het hoofdstuk over mogelijk zakenrechtelijke remedies. 57 Cass. 19 mei 1988, RW , F. VAN NESTE, Natrekking, I.G F. WERDEFROY, Verlof tot bouwen met afstand van het recht van natrekking, T. Not. 1981, S. BOULY, Zakenrechtelijke en vermogensrechtelijke aspecten van bouwen op de grond van een partner, TBBR 2011, 47, nr. 7; A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal, T. Not. 1992, 284, nr A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal, T. Not. 1992, A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal, T. Not. 1992, 284.

18 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 14 Hoofdstuk 2. Ongehuwd samenwonenden 43. Eerst en vooral stellen samenwonenden zich best de vraag of zij niet beter kunnen trouwen. Wanneer zij trouwen onder het wettelijk stelsel kunnen ze door middel van een huwelijkscontract een onroerend goed inbrengen in het gemeenschappelijk vermogen. Zo kan men de bouwgrond die reeds eigendom is van één van beide partners, waarop men samen wenst te bouwen, inbrengen en bijgevolg gemeenschappelijk maken. Alles wat er nadien op wordt gebouwd zal desgevallend ook gemeenschappelijk zijn. Bovendien bevat het huwelijksvermogensrecht vergoedingsregelingen wanneer het huwelijk wordt ontbonden waardoor artikel 555 BW niet van toepassing is. Wanneer gehuwden een huis hebben gebouwd met gemeenschappelijke gelden op een bouwgrond die slechts één van beiden toebehoort dan is het eigen vermogen van de grondeigenaar vergoeding verschuldigd aan het gemeenschappelijk vermogen. Het eigen vermogen van de grondeigenaar heeft immers voordeel gehaald uit het gemeenschappelijk vermogen. 44. Wanneer de samenwonenden niet wensen te trouwen speelt het beperkt wettelijk kader betreffende wettelijke samenwoning, of in geval van louter feitelijk samenwoning, het gemeen recht. Zowel de wettelijk als de feitelijk samenwonenden kunnen hun vermogensrechtelijke belangen evenwel regelen in een samenlevingsovereenkomst. 45. Tot eind van de jaren zestig ging rechtspraak en rechtsleer ervan uit dat tussen ongehuwd samenwonenden geen samenwoningscontracten konden worden gesloten. Dit werd beschouwd als in strijd met de openbare orde en goede zeden en bijgevolg als absoluut nietig aanschouwd. 63 Bij een arrest van 1977 oordeelde het Hof in deze sfeer dat de ongeoorloofde oorzaak niet mag worden verondersteld maar moet worden aangetoond door de eiser. 64 Doch in 1967 besliste het Hof van Cassatie dat de band tussen samenwonenden ofschoon niet erkend bij de wet, niet in strijd was met de openbare orde of goede zeden. 65 Samenwonenden hebben aldus de mogelijkheid hun vermogensrechtelijke situatie vrij te regelen. Hierbij dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de wettelijk en de feitelijk samenwonenden. 63 A. GABRIELS, Oprichting van een gebouw op grond van uw partner in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2010, II.R Cass. 23 juni 1977, Pas. 1977, I, 1083; JT 1978, Cass. 26 juni 1967, RW , 786.

19 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 15 I. Wettelijk samenwonenden 46. Dat samenwonen in is blijkt uit de statistieken. De wet van 23 november 1998 is daar niet vreemd aan. Via deze wet kunnen samenwonende partners een schriftelijke verklaring van wettelijke samenwoning afleggen. 1. Enkele toepasselijke bepalingen 47. Eenmaal de verklaring van wettelijke samenwoning is afgelegd zijn er voor de samenwonende partners, zoals in een huwelijk, een aantal dwingende bepalingen van toepassing. Het gaat met name om de bescherming van de gezinswoning (artikel 1477, 2 BW), alsook de bijdrage in de lasten van de samenleving naar evenredigheid van de mogelijkheden van de partners (artikel 1477, 3 BW) en de hoofdelijkheid voor schulden aangegaan ten behoeve van het samenleven en van de kinderen die door hen worden opgevoed (artikel 1477, 4 BW). Deze bepalingen zijn dan weer te relativeren als men weet dat de wettelijke samenwoning, op elk ogenblik eenzijdig en zonder tussenkomst van de rechter kan worden beëindigd Artikel 1478 BW: scheiding van goederen en het vermoeden van onverdeeldheid 48. Volgende bepalingen zijn van toepassing op de vermogens van de wettelijk samenwonende partners: - elk van hen behoudt de goederen waarvan hij de eigendom kan bewijzen, de inkomsten uit deze goederen en de opbrengsten uit arbeid (art. 1478, lid 1 BW); - de goederen waarvan geen van hen beiden de eigendom kan bewijzen en de inkomsten daarvan worden geacht in onverdeeldheid te zijn (art. 1478, lid 2 BW). 49. Tussen samenwonenden ontstaat er niet van rechtswege een onverdeeldheid maar de wetgever heeft wel een vermoeden van onverdeeldheid ingesteld. De invoering van een wettelijk vermoeden van onverdeeldheid tussen wettelijk samenwonenden bij wet van 23 november 1998 was vernieuwend. Het vermoeden van onverdeeldheid kan men weerleggen door het bewijs van exclusieve eigendom. Het artikel 1478, lid 1 BW bepaalt immers dat ieder van de samenwonenden zijn eigendom en inkomsten behoudt, waarin men het stelsel 66 J. RUYSSEVELDT, Inbreng van een goed in een toegevoegd intern gemeenschappelijk vermogen tussen wettelijk samenwonenden, Registratierechten 2010, afl. 3, 7.

20 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 16 van scheiding van goederen kan zien. 67 Kan men echter niet zijn eigendomsrecht bewijzen dan wordt het geacht in onverdeeldheid toe te behoren aan beide samenwonenden, ieder gerechtigd voor de helft. Het betreft een onverdeeldheid die wordt geregeld door het gemeen mede-eigendomsrecht Het zal echter zelden voorkomen dat men zijn exclusief eigendomsrecht betreffende een onroerend goed niet zal kunnen bewijzen. Alle akten onder levenden tot overdracht van onroerende zakelijke rechten dienen immers overgeschreven te worden in het daartoe bestemd register op het hypotheekkantoor (art. 1 Hyp. wet). Hiervoor is de opname van de overeenkomst in een authentieke akte vereist. Bewijsproblemen zal men bijgevolg niet hebben met betrekking tot het onroerend goed Verplichting tot evenredige bijdrage in de lasten van het samenwonen 51. Voor wettelijk samenwonende partners is er een bijdrageplicht 69 die overeenstemt met de bijdrageplicht tussen gehuwden van artikel 221, eerste lid BW. Artikel 1477, 3 BW bepaalt namelijk dat de wettelijk samenwonenden bijdragen in de lasten van het samenleven naar evenredigheid van hun mogelijkheden. Op basis van deze plicht wordt soms de vordering tot vergoeding van de kosten en/of werken gedaan aan de woning van de partnereigenaar afgewezen. Zo oordeelde het Hof van Cassatie in een arrest 70 van 1976 dat de kosten voor aankoop en de last voor de terugbetaling van de voor aankoop aangegane hypothecaire lening, een bijdrage in de lasten van het huishouden vormt. Zij stelde eveneens dat de bijdrage niet noodzakelijk financieel maar ook in natura kan worden geleverd, bijvoorbeeld door huishoudelijke, opvoedende en bijstandstaken op zich te nemen Ondanks het invoeren van de wet, specifiek van toepassing op ongehuwd samenwonenden, zal inzake de problematiek van bouwen op andermans grond dus nog veel 67 Y.-H., LELEU, De vermogensrechtelijke gevolgen van de wettelijke samenwoning. Commentaar bij de virtuele wet van 23 november 1998, Not. Fisc. M. 1999, 120, nr A. GABRIELS, Oprichting van een gebouw op grond van uw partner in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2010,II.R Onder het begrip bijdrageverplichting verstaat men in de rechtsleer alle uitgaven en lasten betreffende het in stand houden en het organiseren van een harmonieus samenleven, alsmede alle kosten en lasten betreffende het opvoeden en het onderhouden van de kinderen die mee onder hetzelfde dak leven. Het gaat onder meer om kosten van voeding, huisvesting, kledij, medische kosten zowel van de samenwonende partners als van eventuele kinderen. Ook kosten van huishuur en onroerende voorheffing behoren daarbij. 70 Cass. 22 april 1976, Pas. 1976, I, 914; RW , 993, noot H. CASMAN. 71 H. CASMAN, Enkele aspecten van vermogensrechtelijke overeenkomsten tussen ongehuwd samenwoners sedert de Wet van 23 november 1998 in X., Overeenkomstenrecht, Antwerpen, Kluwer, 2000, 223, nr. 286.

21 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 17 moeten teruggegrepen worden naar het gemene recht en naar de oplossingen die door de rechtspraak werden ontwikkeld. 2. Samenlevingscontract 53. Voor wettelijk samenwonenden betreft het aldus een zeer summiere wettelijke regeling, waardoor het dan ook logisch is dat sommige samenwonende partners zich vermogensrechtelijk willen beschermen. Een samenlevingscontract kan desgevallend een gewenste oplossing bieden. Een samenlevingscontract tussen wettelijk samenwonenden kan men zien als een kaderovereenkomst waarin samenwonenden de vermogensrechtelijke aspecten van hun samenwonen regelen Artikel 1478, 4 e lid BW bepaalt dat wettelijk samenwonenden hun samenwoning naar goeddunken kunnen regelen door middel van een overeenkomst. Zulke overeenkomst moet volgens wettelijke bepalingen verplicht bij authentieke akte worden opgemaakt (art. 1478, 5 e lid BW) en dient bovendien vermeld te worden in het bevolkingsregister. De modaliteiten daarvan bepalen zij geheel vrij, maar de persoonlijke vrijheid van de partners mag niet beperkt worden. Men mag bijvoorbeeld ook geen sancties verbinden aan de beslissing van een van de partners om de samenwoning te beëindigen. Zo zal men niet kunnen opnemen dat diegene die de breuk ondergaat meer dan de helft in de onverdeeldheid krijgt, ten laste van diegene die het initiatief tot deze breuk heeft genomen. 73 Men mag verder geen bedingen opnemen in het contract die strijdig zijn met de openbare orde en goede zeden of de regels betreffende het ouderlijk gezag, de voogdij en de wettelijke orde van erfopvolging. Ten slotte mag men ook niets bedingen dat in strijd is met artikel 1477 BW. Bijgevolg zal men niet kunnen afwijken van het principe dat de lasten van het huishouden evenredig verdeeld dienen te worden in verhouding tot de mogelijkheden. 55. Het samenlevingscontract dient te gebeuren bij notariële akte en is beperkt tussen twee personen. Bijgevolg dient zij te worden onderscheiden van andere overeenkomsten die één of meer bijzondere regelingen tussen samenwonenden tot voorwerp hebben, zijnde bijvoorbeeld 72 Behoudens toepassing van dwingende wetsbepalingen, kan zij ook bedingen bevatten met betrekking tot de kinderen die door hen worden opgevoed. 73 CASMAN, H., Enkele aspecten van vermogensrechtelijke overeenkomsten tussen ongehuwd samenwoners sedert de Wet van 23 november 1998 in X., Overeenkomstenrecht, Antwerpen, Kluwer, 2000, 241, nr. 316.

22 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 18 een leningsovereenkomst of een beding van aanwas, die bij onderhands geschrift kunnen worden vastgelegd De conventionele bescherming betekent eveneens dat zij niet eenzijdig herroepbaar is. men zal er dus goed aan doen toch bepaalde termijnen en voorwaarden te koppelen aan de verleende rechten, dit ter beveiliging van de partner-eigenaar en zijn erfgenamen De vermelding van het samenlevingscontract in de bevolkingsregisters leidt niet tot tegenwerpelijkheid van deze overeenkomst aan derden. Dit wil zeggen dat het contract tussen samenwonenden een relatieve uitwerking heeft, zonder dat hieruit voor derden enige verplichting kan ontstaan. 76 II. Feitelijk samenwonenden 58. Men spreekt van feitelijke samenwoning in het geval van een nietgeïnstitutionaliseerde relatie tussen twee personen die ongehuwd en niet wettelijk samenwonend zijn Enkele toepasselijke bepalingen en principes 1.1. Gemeen recht 59. De feitelijke samenwoning kent nog steeds geen algemene wettelijke regeling. De vermogensrechtelijke verhoudingen tussen feitelijk samenwonenden blijven dan ook beheerst door het gemeen recht. 78 Het feitelijk samenwonen brengt geen specifieke vermogensrechtelijke gevolgen met zich mee. Bovendien ontstaat er door het feitelijk samenwonen noch een feitelijke huwgemeenschap, noch een bijzondere 74 J. VERSTRAETE, Beschermingstechnieken (andere dan tontine- en aanwasbedingen) tussen ongehuwd samenwonenden in X., Familie op maat, Mechelen, Kluwer, 2005, 45, nr J. VERSTRAETE, Beschermingstechnieken (andere dan tontine- en aanwasbedingen) tussen ongehuwd samenwonenden, 59, nr H. CASMAN, Enkele aspecten van vermogensrechtelijke overeenkomsten tussen ongehuwd samenwoners sedert de Wet van 23 november 1998 in X., Overeenkomstenrecht, Antwerpen, Kluwer, 2000, 243, nr W. PINTENS, Familiaal vermogensrecht in recente nationale en Europese rechtspraak in W. PINTENS en J. DU MONGH, Familiaal vermogensbeheer, Antwerpen, Intersentia, 2004, 20 ev.; J. DU MONGH, I. SAMOY, V. ALLAERTS, Overzicht van rechtspraak ( ) - De samenwoning, T. Fam. 2008, afl. 1-2, 4, nr K. VERSTRAETE, Beëindiging buitenhuwelijkse samenwoning. Kroniek , NJW 2008, afl. 186, 568; S. MOSSELMANS, De vermogensrechtelijke verhouding tussen concubanten, AJT , 1064.

23 N a t r e k k i n g e n h e t u i t e e n g a a n v a n s a m e n w o n e n d e n 19 vermogensrechtelijke onverdeeldheid, noch een feitelijke vennootschap. 79 Hoewel de wet voor de feitelijk samenwonenden niet naar analogie met de wettelijk samenwonenden in een vermoeden van onverdeeldheid voorziet, zal via artikel 2279 BW en het gezamenlijk bezit wel een vermoeden van onverdeelde eigendom aanwezig zijn. Voor onroerende goederen is dit bewijs in principe makkelijk te leveren. Eigenaar is diegene die in de authentieke eigendomstitel wordt aangeduid. Wanneer de eigendomstitel op naam van één van de feitelijk samenwonende partners staat, dan wordt deze partner in principe als exclusieve eigenaar beschouwd. 60. Ook de bewijsvoering dient te gebeuren volgens het gemeenrechtelijke bewijsrecht, waarbij als principe geldt actori incumbit probatio (art. 870 Ger. W., art BW). Bij feitelijke samenwoning is er geen wettelijke bepaling die een vermoeden van onverdeeldheid instelt. Aldus zal de partner die beweert de exclusieve eigenaar te zijn van een bepaald goed hiervan de bewijslast dragen. 80 Voor onroerende goederen rijst er geen probleem met betrekking tot het leveren van een eigendomsbewijs, aangezien de authentieke eigendomstitel de eigenaar ervan aangeeft. Wanneer een eigendomstitel op naam van één van de partners staat, dan is de vraag naar de herkomst van de gelden die gediend hebben voor de aankoop niet relevant voor het bepalen van de eigendom van het goed (zie supra). 81 Verbintenisrechtelijk is het wel mogelijk om terugvordering te eisen van de gelden maar hierbij hangt alles af van de concrete omstandigheden en beweegredenen waarbij die gelden door de ene aan de andere ter beschikking werden gesteld (zie infra). 61. Samenwonenden kunnen echter ook overeenkomsten maken betreffende hun vermogensrechtelijke situatie. Hoewel de wet niets bepaalt gaat men ervan uit dat feitelijk samenwonenden dit eveneens kunnen. 79 S. VANOPPEN en V. GUFFENS, Overzicht van rechtspraak ( ) - Vermogensrechtelijke aspecten inzake concubinaat, EJ 2000, 38, nr W. VANOPPEN en V. GUFFENS, Overzicht van rechtspraak. Vermogensrechtelijke aspecten inzake concubinaat ( ), EJ 2000, Rb. Oudenaarde 19 september 2005, RABG 2006, 778.