Bestemmingsplan Stadsveld Pathmos Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen

Transcriptie

1 Bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen Gemeente Enschede Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Cluster Ruimtelijke Ontwikkeling Afdeling Bestemmingsplannen Augustus

2 SAMENVATTING EN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN MET BETREKKING TOT HET ONTWERP-BESTEMMINGSPLAN STADSVELD PATHMOS 2009 Het ontwerp-bestemmingsplan "Stadsveld Pathmos 2009" heeft van 2 februari 2012 tot en met 14 maart 2012 ter inzage gelegen. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied dat begrensd wordt door de Westerval, de Afinkstraat, de Usselerrondweg, de Haaksbergerstraat en de Pathmossingel. Het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 is een actualiserend bestemmingsplan en beoogt voor de gronden gelegen binnen het bovengenoemde gebied te voorzien in een actuele bestemmingsregeling. Hierbij wordt de bestaande situatie in het gebied vastgelegd en worden waar mogelijk nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Gedurende de termijn van tervisielegging zijn in totaal zeven zienswijzen ingediend. 1. De heer E.J. Frölich, Poolmansweg 58, 7545 LS ENSCHEDE Brief d.d. 22 februari 2012, ingeboekt op 24 februari Reclamant is eigenaar van het pand Poolmansweg 101 te Enschede. Op 22 februari 2012 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor een uitbreiding van het bestaande pand Poolmansweg 101. Volgens appellant is de gevraagde uitbreiding van 74 m2 geen probleem op basis van het geldende bestemmingsplan; het nieuwe bestemmingsplan laat een uitbreiding van slechts 30 m2 toe. Verzoek om aanpassing van het nieuwe bestemmingsplan zodat de gevraagde uitbreiding zonder meer mogelijk is. In het ter plaatse geldende bestemmingsplan Stadsveld Pathmos uit 2005 is perceel Poolmansweg 101 bestemd voor Woondoeleinden met de medebestemming bedrijven t/m categorie 2 en de specifieke bestemming opslag van restanten parketvloeren categorie 3. In de voorschriften worden voorwaarden gesteld met betrekking tot onder andere bebouwingspercentages, minimale en maximale bouwhoogten en afstanden tot perceelsgrenzen. In tegenstelling tot hetgeen appellant stelt is het ingediende schetsplan in strijd met de bepalingen van dit bestemmingsplan. Het bebouwde oppervlak van het perceel (bestaand en nieuw) bedraagt meer dan de maximaal toegestane 60 % en de afstand van het hoofdgebouw (bestaand en nieuw) tot de achterste perceelsgrens bedraagt minder dan de vereiste minimale 5 meter. Aangezien op het moment van indienen van het schetsplan het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 ter visie ligt, moeten aanvragen omgevingsverguning volgens wettelijke bepalingen worden getoetst aan dit nieuwe bestemmingsplan. Het schetsplan is in strijd met de in de regels opgenomen bepalingen met betrekking tot de maximale oppervlakte van bijbehorende bouwwerken buiten bouwvlakken; deze bedraagt maximaal 30 m2. Op basis van de regels bestaat na inwerkingtreding van het bestemmingplan wel de mogelijkheid om eenmalig medewerking te verlenen aan de vergroting van de inhoud van het bouwwerk met maximaal 10 %. Appellant wordt geadviseerd het bouwplan zodanig aan te passen dat het voldoet aan de bepalingen van het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 zodat gebruik kan worden gemaakt van genoemde bepaling van eenmalige medewerking. Aanvulling naar aanleiding van behandeling in de vergadering van stadsdeelcommissie West Conform de afspraak die is gemaakt in de vergadering van stadsdeelcommissie West op 29 mei 2012 heeft de betrokken wethouder reclamant bezocht en is de situatie ter plekke bekeken. Reclamant heeft aangegeven bereid te zijn bestaande opstallen te slopen om zo de gevraagde nieuwbouw qua bebouwingspercentage mogelijk te maken. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening dient een ontwerp-bestemmingsplan binnen 12 weken na afloop van de tervisielegging door de gemeenteraad te worden vastgesteld. Wordt 2

3 deze termijn overschreden dan moeten aanvragen om afgifte omgevingsvergunning worden getoetst aan het oude ter plaatse geldende bestemmingsplan. Omdat het ontwerpbestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 niet tijdig is vastgesteld wordt de aanvraag met betrekking tot Poolmansweg 101 getoetst aan het oude bestemmingsplan Stadsveld Pathmos en dient medewerking worden verleend, aangezien het een gebonden beschikking betreft. Met aanvrager heeft een tweede gesprek plaatsgevonden waarin deze gang van zaken is uitgelegd. Geadviseerd is een definitieve aanvraag omgevingsvergunning voor onderhavig bouwplan vóór vaststelling door de Raad van het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 in te dienen; In dit geval vóór 24 september Op dit moment (15 augustus 2012) is er nog geen definitieve aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Deze zienswijze heeft niet geleid tot het aanbrengen van wijzigingen in het ontwerpbestemmingsplan Stadsveld Pathmos Stichting Achmea Rechtsbijstand, Postbus 10100, 5000 JC TILBURG, namens de heer en mevrouw Boshom, Vincent van Goghlaan 98, 7545 RP ENSCHEDE. Brief d.d. 9 maart 2012, ingekomen 12 maart 2012 Appellanten hebben bezwaar tegen het realiseren van woningen waarvoor onlangs een aanvraag omgevingsvergunning ingediend - op gronden plaatselijk bekend Achterhofweg 50, die zijn gelegen achter hun eigen woning. Op de plankaart is alleen een bouwvlak ingetekend waar de huidige boerderij staat. Uit informatie van medewerkers van de gemeente Enschede blijkt dat het zeer wel mogelijk is dat er op basis van het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing komt. Dit blijkt niet uit de plankaart. Volgens appellanten hoort bebouwing op deze plek niet thuis. Het betreft een stukje Enschede met een landelijk karakter dat niet mag worden aangetast door het vol te bouwen met woningen. Toen appellanten daar in 1994 kwamen wonen was er discussie over schuttingen die volgens de gemeente niet pasten in deze landelijke omgeving. Gelet daarop en het welstandsbeleid kan men zich niet voorstellen dat het volbouwen van dit landelijke stukje Enschede de bedoeling kan zijn. Door de komst van bebouwing achter de woning zal het woongenot aanzienlijk dalen. Het uitzicht verslechtert, als zij in plaats van op groen op steen gaan uitkijken. Verder vermindert de privacy doordat er mensen op korte afstand van hun perceel komen wonen, in een woning met ramen aan hun zijde. Men voorziet een aanzienlijke waardevermindering van hun eigendom. Als het groen achter de woning verdwijnt en er komt bebouwing voor terug dan zal de waarde zeker naar beneden gaan. Verzoek het ontwerpbestemmingsplan zodanig aan te passen dat de gronden achter de woning van appellanten hun groene karakter behouden en er geen woningbouw kan plaatsvinden. Op 31 januari 2012 zijn aanvragen omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van twee woningen op het perceel Achterhof 50 te Enschede. Om al dan niet over te kunnen gaan tot afgifte van de gevraagde vergunningen worden deze getoetst aan het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Op het moment van indienen van de aanvragen was dit het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos dat op 21 maart 2005 door de raad van de gemeente Enschede is vastgesteld. In dit bestemmingsplan hebben de gronden waarop de aanvragen betrekking hebben de bestemming Woondoeleinden. Op grond van deze bestemming is het mogelijk medewerking te verlenen aan de ingediende bouwplannen voor de twee woningen. 3

4 Ingaande 2 februari 2012 is het ontwerp-bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 ter visie gelegd. Dit bestemmingsplan is een actualiserend bestemmingsplan en beoogt voor het gebied begrensd door de Westerval, de Afinkstraat, de Usselerrondweg, de Haaksbergerstraat en de Pathmossingel te voorzien in een actuele bestemmingsregeling. Hierbij wordt de bestaande situatie in het gebied vastgelegd en worden waar mogelijk nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Voor het perceel Achterhofweg 50 is bij het opstellen van het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 alleen de bestaande boerderij opgenomen aangezien dat op dat moment de actuele situatie was die middels dit bestemmingsplan wordt vastgelegd. Gelet op de korte tijdspanne tussen het indienen van de aanvragen omgevingsvergunning en de tervisielegging van het ontwerp-bestemmingsplan was het niet meer mogelijk de twee nieuwe bouwmogelijkheden middels twee bouwvlakken op de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 op te nemen. De gemeenteraad zal dan ook worden voorgesteld bij de vaststelling van het bestemmingsplan de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan zodanig aan te passen dat de twee nieuwe bouwvlakken worden opgenomen met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Het realiseren van woonbebouwing ter plaatse is naar onze mening aanvaardbaar. Niet ontkend wordt dat de omgeving van het perceel van appellanten zal wijzigen. Deze wijzigingen zijn naar onze mening niet van dien aard dat dit leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. De afstand van het perceel van appellanten tot de gronden waarop woningbouw mogelijk wordt gemaakt, is alleszins acceptabel in een stedelijke omgeving. Ook met betrekking tot de aangevoerde bezwaren als het aanzienlijk dalen van het woongenot, verslechtering van uitzicht als men in plaats van op groen op stenen uitkijkt, vermindering van privacy doordat er mensen op korte afstand komen wonen in een woning met ramen aan de zijde van appellanten zijn wij van mening dat dit niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Overigens zijn dit aspecten die niet geregeld worden in een bestemmingsplan. Eén van de te realiseren woningen het dichtst bij de woning van appellanten gelegen- is gepland op de plaats waar nu een schuur aanwezig is. Deze schuur zal worden gesloopt om de bouw van een woning mogelijk te maken. De oppervlakte en de bouwhoogte van de te realiseren woning komen ongeveer overeen met die van de bestaande schuur. Met de ontwikkelaar van het bouwplan is overleg geweest en er is verzocht bij het ontwerp zoveel mogelijk rekening te houden met de belangen van de bestaande woningen. Indien appellanten een aanzienlijke waardevermindering van hun eigendom voorzien en van mening zijn dat deze schade niet voor hun rekening dient te blijven, kan een verzoek om planschadevergoeding worden ingediend. Hierbij merken wij op dat er bij het al dan niet toekennen van planschade sprake moet zijn van een gewijzigde bestemming van gronden in een nieuw bestemmingsplan ten opzichte van een oud bestemmingsplan. Aangezien de gevraagde woningbouw mogelijk is op basis van het oude bestemmingsplan Stadsveld Pathmos is er geen sprake van een wijziging in bestemming van het nieuwe ten opzichte van het oude bestemmingsplan. Een verzoek om planschadevergoeding heeft naar onze mening weinig kans van slagen maar de beslissing om een verzoek daartoe in te dienen ligt uiteraard bij appellanten. Een verzoek om planschadevergoeding zal worden beoordeeld door de onafhankelijke Planschadebeoordelingscommissie Enschede. Aanvulling naar aanleiding van behandeling in de vergadering van stadsdeelcommissie West Conform de afspraak die is gemaakt in de vergadering van stadsdeelcommissie West op 29 mei 2012 heeft de betrokken wethouder reclamanten bezocht en heeft zich ter plaatse op de hoogte gesteld van de situatie. Reclamanten geven aan woningbouw min of meer acceptabel te vinden maar dat het bezwaar met name is gericht tegen het mogelijk verdwijnen van het aanwezige groen. In dit gesprek is aangegeven dat de vergunning voor het realiseren van twee woningen op het perceel Achterhofweg 50 past binnen het geldende bestemmingsplan voor Stadsveld Pathmos (en binnen het nieuwe bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 ) er is derhalve sprake van een gebonden beschikking. Dat wil zeggen dat de vergunning niet kan worden geweigerd en via de reguliere procedure wordt afgedaan. 4

5 Het kappen van de op het perceel staande kapvergunningplichtige bomen is geen onderdeel van de omgevingsvergunning. Voor de afgifte van de daarvoor benodigde kapvergunning geldt een afzonderlijke procedure met eigen mogelijkheden van bezwaar en beroep. De indieners van de zienswijze zijn op de hoogte gesteld van de huidige stand van zaken en de geldende bezwaar- en beroepsprocedures. Zij zijn er eveneens mee bekend dat er een afzonderlijke kapvergunning vereist is en dat er tot op heden geen aanvraag daarvoor is ingediend. Op 25 mei 2012 is een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van één van deze twee woningen (vergunning voor bouwen van een landhuis met garage/berging en het aanleggen van een uitweg). Op dit moment (15 augustus 2012) is er nog geen concreet bouwplan voor het realiseren van de tweede woning. Deze zienswijze heeft niet geleid tot het aanbrengen van wijzigingen in het ontwerpbestemmingsplan Stadsveld Pathmos DC Vastgoed Ontwikkeling, Postbus 2025, 7420 AA DEVENTER Brief d.d. 13 maart 2012, ingekomen 14 maart 2012 De zienswijze richt zich tegen het bestemmingsplan in volle omvang en in het bijzonder tegen de bestemming die is toegekend aan het perceel kadastraal bekend Lonneker N Men heeft bezwaar tegen de aangepaste formulering van artikel 21.1 lid 4. In het voorontwerpbestemmingsplan was aan het perceel de bestemming Wonen toegekend met de functieaanduiding detailhandel en expliciet toegevoegd dat een supermarkt niet is toegestaan. In het vigerende bestemmingsplan d.d. 21 maart 2005 is een supermarkt eveneens expliciet uitgezonderd van de toegestane detailhandelsvormen. Het nu ineens mogelijk maken van een supermarkt kan niet aan de orde zijn. Het schrappen van de toevoeging met uitzondering van een supermarkt is in strijd met gehanteerd beleid zoals geformuleerd in de Detailhandel structuurvisie Enschede 2012 en past niet binnen de afspraken die in het verleden zijn gemaakt door en met de verschillende partijen die zijn betrokken bij de (her)ontwikkeling van locaties in het centrumgebied Stadsveld. Verzoek om het bestemmingsplan voor het bedoelde perceel gewijzigd vast te stellen, in die zin dat de functieaanduiding detailhandel volledig wordt geschrapt of dat de uitzonderingsbepaling voor een supermarkt gehandhaafd blijft. Mede naar aanleiding van deze zienswijze worden de regels behorende bij het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 aangepast. In artikel 21 Wonen wordt onder Bestemmingsomschrijving in lid 4 bepaald dat de vestiging van een supermarkt niet is toegestaan. Lid 4 luidt als volgt: 4. Ter plaatse van de aanduiding detailhandel is detailhandel met uitzondering van een supermarkt toegestaan. Deze bepaling was ook al opgenomen in het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos uit Hierbij wordt opgemerkt dat dit niet betekent dat de thans ter plaatse van deze funciteaanduiding gevestigde supermarkten naar aanleiding van het vorenstaande dienen te verdwijnen. Op grond van het in de regels in artikel opgenomen Overgangsrecht gebruik mag het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, worden voortgezet. Maar zoals bekend, wordt voor onderhavige gronden aan het Oogstplein een nieuw plan ontwikkeld dat voorziet in het realiseren van woningbouw ter plaatse. Hierbij zal de detailhandel in welke vorm dan ook geheel verdwijnen. Ook voor de aan de Thomas de Keijserstraat gevestigde supermarkt zijn plannen voor verplaatsing. 5

6 Deze zienswijze heeft mede geleid tot het aanbrengen van wijzigingen in de regels behorende bij het ontwerp-bestemmingsplan Stadsveld Pathmos H.G.J. Richter, Postbus 208, 7500 AE ENSCHEDE Brief d.d. 13 maart 2012, ingekomen 14 maart 2012 De zienswijze richt zich tegen het bestemmingsplan in volle omvang en in het bijzonder tegen de bestemming die is toegekend aan het perceel kadastraal bekend Lonneker N Men heeft bezwaar tegen artikel 21.1 lid 4. Bekend is dat er bestemming wonen zou gaan komen en alle detailhandelsactiviteiten zouden verdwijnen. Concentratie aan de Akkerstraat / Weth. Nijhuisstraat. Met die wetenschap is meegewerkt aan verplaatsing bestaande supermarkt naar de Akkerstraat. Nu blijkt er een mogelijkheid te worden geschapen nog meer detailhandel te plaatsen. Met deze omschrijving blijft de functie detailhandel toegestaan en wordt er zelfs de mogelijkheid gecreëerd alsnog een supermarkt in dit gebied te gaan vestigen. In het huidige bestemmingsplan van 2005 is dat al niet toegestaan en wordt tot op heden gedoogd. Huurcontracten zijn al opgezegd in verband met planning van woningbouw. Verzoek bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen in die zin dat de mogelijkheid van een supermarkt en detailhandel op bovengenoemd perceel weer expliciet wordt uitgesloten conform afspraken uit het verleden. Mede naar aanleiding van deze zienswijze worden de regels behorende bij het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 aangepast. In artikel 21 Wonen wordt onder Bestemmingsomschrijving in lid 4 bepaald dat de vestiging van een supermarkt niet is toegestaan. Lid 4 luidt als volgt: 4. Ter plaatse van de aanduiding detailhandel is detailhandel met uitzondering van een supermarkt toegestaan. Deze bepaling was ook al opgenomen in het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos uit Hierbij wordt opgemerkt dat dit niet betekent dat de thans ter plaatse van deze funciteaanduiding gevestigde supermarkten naar aanleiding van het vorenstaande dienen te verdwijnen. Op grond van het in de regels in artikel opgenomen Overgangsrecht gebruik mag het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, worden voortgezet. Maar zoals bekend, wordt voor onderhavige gronden aan het Oogstplein een nieuw plan ontwikkeld dat voorziet in het realiseren van woningbouw ter plaatse. Hierbij zal de detailhandel in welke vorm dan ook geheel verdwijnen. Ook voor de aan de Thomas de Keijserstraat gevestigde supermarkt zijn plannen voor verplaatsing. Deze zienswijze heeft mede geleid tot het aanbrengen van wijzigingen in de regels behorende bij het ontwerp-bestemmingsplan Stadsveld Pathmos Sligro Food Group Nederland B.V., Postbus 47, 5460 AA VEGHEL Brief d.d. 13 maart 2012, ingekomen 14 maart 2012 De zienswijze richt zich tegen het bestemmingsplan in volle omvang en in het bijzonder tegen de bestemming die is toegekend aan het perceel kadastraal bekend Lonneker N Men heeft bezwaar tegen de aangepaste formulering van artikel 21.1 lid 2, sub 4. Onder meer vanwege het feit dat in de bestemming Wonen in combinatie met de functieaanduiding detailhandel niet is geregeld dat een supermarkt als vorm van detailhandel niet is toegestaan. Dit in tegenstelling tot het vigerende bestemmingsplan d.d. 21 maart

7 Verzoek het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen in die zin dat de mogelijkheid van een supermarkt op bovengenoemd perceel weer expliciet wordt uitgesloten. Mede naar aanleiding van deze zienswijze worden de regels behorende bij het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 aangepast. In artikel 21 Wonen wordt onder Bestemmingsomschrijving in lid 4 bepaald dat de vestiging van een supermarkt niet is toegestaan. Lid 4 luidt als volgt: 4. Ter plaatse van de aanduiding detailhandel is detailhandel met uitzondering van een supermarkt toegestaan. Deze bepaling was ook al opgenomen in het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos uit Hierbij wordt opgemerkt dat dit niet betekent dat de thans ter plaatse van deze funciteaanduiding gevestigde supermarkten naar aanleiding van het vorenstaande dienen te verdwijnen. Op grond van het in de regels in artikel opgenomen Overgangsrecht gebruik mag het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, worden voortgezet. Maar zoals bekend, wordt voor onderhavige gronden aan het Oogstplein een nieuw plan ontwikkeld dat voorziet in het realiseren van woningbouw ter plaatse. Hierbij zal de detailhandel in welke vorm dan ook geheel verdwijnen. Ook voor de aan de Thomas de Keijserstraat gevestigde supermarkt zijn plannen voor verplaatsing. Deze zienswijze heeft mede geleid tot het aanbrengen van wijzigingen in de regels behorende bij het ontwerp-bestemmingsplan Stadsveld Pathmos Stichting Natuur- en Milieuraad Enschede, Stationsplein 1a, 7511 JD ENSCHEDE Brief d.d. 13 maart 2012, ingekomen 15 maart 2012 Men kan instemmen met het bestemmingsplan met inachtneming van het onderstaande. Op de vier genoemde ontwikkellocaties en op de randen daarvan bevinden zich enkele waardevolle bomen. Deze dienen behouden te blijven. Dat betekent ook dat deze bomen bij bouwwerkzaamheden beschermd zullen moeten worden. Opmerkingen worden kennisgeving aangenomen. Bij het realiseren van bebouwing en dat niet alleen op de vier ontwikkellocatie maar op alle in het plangebied begrepen gronden- zal rekening worden gehouden met de ter plaatse aanwezige, al dan niet waardevolle, bomen. Deze zienswijze heeft niet geleid tot het aanbrengen van wijzigingen in het ontwerpbestemmingsplan Stadsveld Pathmos

8 7. Koopmans Projecten B.V., Postbus 461, 7500 AL ENSCHEDE Brief d.d. 14 maart 2012, ingekomen 15 maart 2012 Als belanghebbende in enkele deelplannen in de herstructurering van het centrum van Stadsveld maakt men bezwaar tegen het ontwerpplan. Men is niet op de hoogte gesteld van de actualisering van het bestemmingsplan en is van mening dat men als direct belanghebbende hiervan op de hoogte gesteld had moeten worden. Er wordt van uit gegaan dat de voorgenomen plannen en ontwikkelingen zoals bekend bij de gemeente gerespecteerd worden. Specifiek wordt bezwaar gemaakt tegen het bouwvlak (bestemmingsvlak) bij de locatie voormalige Michaelkerk op de hoek Elferinksweg en Wethouder Nijhuisstraat. Dit bouwvlak is kleiner dan het vigerende bestemmingsplan en past niet bij de reeds uitgewerkte plannen. Naar aanleiding van deze zienswijze wordt de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan Stadsveld Pathmos 2009 aangepast. Het op de verbeelding aangegeven bouwvlak op de gronden gelegen op de hoek van de Elferinksweg en de Wethouder Nijhuisstraat is zodanig aangepast dat de geplande nieuwbouw ter plaatse mogelijk wordt. Deze zienswijze heeft geleid tot het aanbrengen van wijzigingen op de verbeelding behorende bij het ontwerp-bestemmingsplan Stadsveld Pathmos