De zelfstandige ondernemer in binnenstedelijke planmatige winkelcentra: Een lust of last?

Transcriptie

1 De zelfstandige ondernemer in binnenstedelijke planmatige winkelcentra: Een lust of last? Een onderzoek naar de (financiële) meerwaarde van zelfstandige ondernemers in de branche- en huurdersmix van binnenstedelijke planmatige winkelcentra. Master Thesis MSRE Amsterdam School of Real Estate Drs. B.M. Bakker RT Augustus 2011

2 De zelfstandige ondernemer in binnenstedelijke planmatige winkelcentra: Een lust of last? Een onderzoek naar de (financiële) meerwaarde van zelfstandige ondernemers in de branche- en huurdersmix van binnenstedelijke planmatige winkelcentra. Master Thesis ter afronding van de opleiding MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate Auteur: drs. B.M. Bakker RT - ASRE 1 e begeleiders: de heer A. Marquard en de heer G. A. Vos - ASRE 2 e begeleider : de heer M. Langendoen - Externe begeleider : de heer D. Sosef, afdeling Research Cushman & Wakefield Amstelveen, augustus

3 Voorwoord Deze Master Thesis is geschreven in het kader van de opleiding Master of Studies in Real Estate aan de Amsterdam School of Real State. Voor u ligt het resultaat van dit onderzoek. Graag wil ik een dankwoord richten aan de heer Dirk Sosef van Cushman & Wakefield voor zijn enthousiaste en bereidwillige begeleiding bij de totstandkoming van dit rapport. Tevens gaat mijn dank uit naar de begeleiding vanuit de ASRE, de heren Gerjan Vos en Arthur Marquard. Tot slot wil ik mijn vrouw, zoon, familie, vrienden en collega s bedanken voor hun eindeloze geduld, vele aanmoedigingen en leuke ontspanningen op zijn tijd. Brugt Bakker Amstelveen, augustus

4 Samenvatting Dit onderzoek naar de (financiële) meerwaarde van zelfstandige ondernemers in de brancheen huurdersmix van binnenstedelijke planmatige winkelcentra heeft tot doel een kennisbijdrage te leveren aan de discussie die gaande is over de concurrentiepositie van de zelfstandige ondernemer in het centraal winkelgebied. Door middel van (wetenschappelijk) literatuur- en empirisch onderzoek is getracht antwoord te geven op de vraag in hoeverre de zelfstandige ondernemers in kwalitatieve en/of kwantitatieve zin van meerwaarde zijn voor ontwikkelaars/beleggers in binnenstedelijke planmatige winkelcentra. Met behulp van regressie analyses is onderzocht, naast andere belangrijke huurprijsbepalende factoren, welke invloed de zelfstandige ondernemer op de huurprijs uitoefent in de binnenstedelijke planmatige winkelcentra in Nederland. Mede als gevolg van de gunstige economische ontwikkelingen zijn ontwikkelaars/ beleggers de afgelopen jaren erg actief geweest op het gebied van nieuwe of bestaande binnenstedelijke winkelprojecten. Met betrekking tot deze binnenstedelijke planmatige ontwikkelingen is echter sprake van een paradox. Enerzijds kiezen ontwikkelaars/beleggers met betrekking tot de invulling van deze planmatige winkelcentra bewust voor een uniforme huurdersmix met vrijwel uitsluitend de bekende (inter)nationale winkelketens. Voornaamste reden voor de keuze van winkelketens is de financiële zekerheid en de zo hoog mogelijke marktwaarde. Dit voegt echter in kwalitatieve zin vaak weinig toe aan het bestaande traditionele winkelaanbod. Anderzijds kiezen sommige ontwikkelaars/beleggers voor een gevarieerde huurdersmix met (lokale) zelfstandige ondernemers om zo onderscheidend te kunnen zijn en daardoor meer winkelend publiek (lees: omzetverhogend) te trekken. De keuze voor de vaak minder kapitaalkrachtige en conjunctuurgevoelige zelfstandige ondernemers brengt echter ook de nodige financiële risico s met zich mee. Ontwikkelaar/beleggers van planmatige winkelcentra komen zo steeds meer in een spagaat tussen de keuze voor verdere filialisering enerzijds en anderzijds de noodzaak tot consumentenbeleving met als doel meer bezoekers te trekken. In de literatuur is veelvuldig vermeld dat door trends als een groeiende winkelvoorraad, schaalvergroting, internationalisatie en filialisering steeds meer zelfstandige ondernemers verdwijnen, waardoor het winkelaanbod verschraalt. Uit onderzoek van Cushman & Wakefield (2009) blijkt dat het aantal winkels van zelfstandige ondernemers in het centraal winkelgebied van de grote steden in de periode is afgenomen met 6% en in de binnenstedelijke planmatige winkelcentra zelfs met 10%. In de planmatige binnenstedelijke winkelcentra is eind 2009 nog maar 34% van het aantal winkels en slechts 12% van het totale winkelvloeroppervlak in gebruik door zelfstandigen. Volgens verschillende 4

5 marktpartijen is het aantal zelfstandige ondernemers snel aan het afnemen omdat ze de prijsconcurrentie met de grote winkelketens niet meer aan kunnen, de hogere huren niet meer kunnen betalen en noodgedwongen verplaatsen naar de rand van de binnenstad. Vanuit kwalitatief oogpunt dient de positie van de zelfstandige ondernemer in het centraal winkelgebied niet te worden onderschat. Naast de aanwezigheid van winkelketens en anchor tenants/ publiekstrekkers is het belangrijk om ook een aantal (lokale) zelfstandige ondernemers in het winkelcentrum te vestigen, aangezien het eigen karakter of imago van het winkelcentrum hierdoor kan worden vergroot. Diverse consumentenonderzoeken hebben aangetoond dat de winkelende consument veel waarde hecht aan een goede mix van winkelketens en zelfstandige ondernemers in de centrale winkelgebieden. In de praktijk blijkt echter dat de ontwikkelaars/beleggers nog steeds kijken naar de retailers die de hoogste huur betalen en hoe het rendement op de belegging is. In internationaal empirisch onderzoek is reeds aangetoond dat (inter)nationale winkelketens gemiddeld een significant hogere huurprijs per m² betalen dan de zelfstandige ondernemers. Tevens zijn ontwikkelaars/beleggers niet zomaar bereid om hun (in)direct rendement in de waagschaal te stellen omwille van een levendiger onderscheidend winkelcentrum. De bovenstaande theorieën van een gevarieerde branche- en huurdersmix van winkelketens en zelfstandige ondernemers worden daarom veelvuldig aan de kant geschoven. Uit voorgaand wetenschappelijk literatuuronderzoek blijkt dat een groot aantal ruimtelijke en niet-ruimtelijke factoren zijn geïdentificeerd die de verschillen in de huurprijs van planmatige winkelcentra kunnen verklaren. In dit empirisch onderzoek zijn op basis van de in de literatuur genoemde ruimtelijke en niet-ruimtelijke factoren regressie analyses uitgevoerd die de invloed op de huurprijs heeft getest in 16 binnenstedelijke planmatige winkelcentra in Nederland. Het meervoudige semi-logaritmische regressie model, waar de natuurlijke logaritme is genomen van de afhankelijke variabele huurprijs per m² vvo, heeft een goede fit met een R-square van 0,667. Dat betekent dat circa 66,7% van de variantie van de huurprijs wordt verklaard door de onafhankelijke variabelen in het model. In overeenstemming met voorgaand wetenschappelijk onderzoek blijkt dat alle ruimtelijke factoren (markt, locatie en gebouw) significante verbanden vertonen met de huurprijs. Uit de regressie analyse kan verder worden afgeleid dat met betrekking tot de branche- huurdersmix in de Nederlandse binnenstedelijke planmatige winkelcentra een hoge concentratie van core hoofdbranches (o.a. Mode en Luxe ) en een ruime diversiteit aan (merk)namen/ soorten winkels leidt tot een positief effect op de huurprijs. Resultaten tonen aan dat de hoofdbranches Persoonlijke verzorging en Mode & Luxe gemiddeld de hoogste huurprijzen per m² betalen. Volgens verwachting betalen de anchors tenants/ publiekstrekkers gemiddeld een lagere huur per m² dan de winkelketens, maar dit verband is in tegenstelling tot voorgaand onderzoek niet significant. 5

6 Speciale aandacht is in dit onderzoek uitgegaan naar de invloed van de zelfstandige ondernemer op de huurprijs van de binnenstedelijke planmatige winkelcentra. In overeenstemming met voorgaand internationaal onderzoek blijkt uit het meervoudige regressiemodel dat, gecorrigeerd voor de overige huurprijs beïnvloedende factoren, zelfstandige ondernemers een significant lagere huurprijs per m² betalen dan de winkelketens. In de onderzochte winkelcentra ligt de gemiddelde betaalde huurprijs per m² bij de zelfstandige ondernemers circa 8% lager dan de winkelketens. Ook is opvallend dat de zelfstandige ondernemers in alle onderzochte hoofdbranches een lagere huurprijs per m² betalen, hoewel er enkel significante uitspraken kunnen worden gedaan over de hoofdbranches Mode & Luxe en In-en-om-het-Huis. Binnen de groep zelfstandige ondernemers zelf worden zoals verwacht in de hoofdbranches Mode en Luxe en Persoonlijke verzorging de hogere huurprijzen betaald. Ten slotte bestaat er ook een significant negatieve relatie tussen het procentueel aantal in de winkelcentra aanwezige zelfstandige ondernemers en de betaalde huurprijs per m²: een toename van het aantal zelfstandige ondernemers heeft een huurprijsverlagend effect voor het planmatige winkelcentrum. De conclusie van dit onderzoek is dat naast de bekende traditionele ruimtelijke factoren als markt, locatie en gebouwkenmerken, ook de branche- en huurdersmix een belangrijke huurprijs beïnvloedende factor is in de Nederlandse binnenstedelijke planmatige winkelcentra. Naast de significante huurverschillen per hoofdbranche blijkt ook dat het type retailer een duidelijke invloed uitoefent op de huurprijs. Vanuit kwalitatief oogpunt kan worden geconcludeerd dat de zelfstandige ondernemer een zekere meerwaarde heeft voor een binnenstedelijk winkelcentrum. Door het huisvesten van een aantal (lokale) zelfstandige ondernemers kan het imago van het winkelcentrum worden vergroot. Het resulteert vaak in een grotere binding met de lokale bevolking en kan zorgen voor meer onderscheidend vermogen. Consumentenonderzoek bevestigt dat de aanwezigheid van zelfstandige ondernemers mede bepalend zijn voor de sfeer en gezelligheid in een binnenstad of winkelcentrum en door de consument als een belangrijke factor wordt gezien om naar een bepaald winkelgebied te gaan. Veel consumenten zijn zelfs bereid extra te betalen voor service en is de diversiteit van het winkelaanbod belangrijker dan de prijs van een product. Vanuit kwantitatief oogpunt valt uit de onderzoeksresultaten af te leiden dat het type retailer een belangrijke huurprijsbeïnvloedende factor is: de zelfstandige ondernemers betalen in de praktijk gemiddeld een lagere huurprijs per m² dan de gevestigde winkelketens. De voornaamste reden is de financiële draagkracht van de winkelketens, waardoor ketens de hogere huurprijzen kunnen betalen. Een andere reden is dat de winkelketens vanuit prestige of status oogpunt vaker bereid zijn om een extra huurpremie te betalen voor de 6

7 winkelunits gelegen op de betere locaties in het winkelcentrum. Hoewel ontwikkelaars/beleggers het belang van de zogenaamde couleur locale erkennen, is het dan ook niet verwonderlijk dat rendementstechnisch gezien in de praktijk toch wordt gekozen voor de winkelketens, vooral voor de beste winkelpanden in het winkelcentrum. De resultaten van dit empirisch onderzoek zijn interessant te noemen, omdat deze duidelijk illustreren dat ontwikkelaars/beleggers niet het optimale rendement uit een winkelcentrum kunnen halen door lukraak bepaalde type branches of retailers te gaan combineren. Het uiteindelijke doel van ontwikkelaar/belegger is het creëren van een voor de consument interessante en onderscheidende mix van branches en retailers, om zodoende meer bezoekers te trekken en de verblijfsduur van deze bezoekers te verlengen. Hierdoor kan het bestedingspotentieel verhoogd worden, kunnen winkeliers meer omzet realiseren, wat uiteindelijk voor de ontwikkelaar/belegger kan leiden tot het gewenste positieve effect op de huurprijs of rendement van planmatige winkelcentra. 7

8 Inhoudsopgave 1. Inleiding Aanleiding onderzoek Probleem- en doelstelling Onderzoeksmethode Leeswijzer Introductie van de winkelvastgoedmarkt Definities en kengetallen Detailhandel Winkels in de gevestigde detailhandel Actoren op de winkelvastgoedmarkt Branchering detailhandel Winkelformule Zelfstandige ondernemer Winkelketen Hiërarchie winkelgebieden Centraal winkelgebied Resumé De retailer zelfstandig versus winkelketen Kenmerken zelfstandige ondernemer versus winkelketens Service & deskundigheid Uniciteit productenaanbod Sociale betrokkenheid Financiële draagkracht Conjunctuurgevoeligheid Inkoopvolumes & prijs-kwaliteit Samenwerkingsverband: franchise Schaalgrootte Zelfstandige ondernemer versus winkelketen in de planmatige winkelcentra Concurrentiepositie Standkwaliteit Branchering Resumé Theoretisch kader Invloed ruimtelijke factoren op huurprijs van planmatige winkelcentra Markt/ verzorgingsgebied Locatiekwaliteit Gebouwkenmerken Invloed niet-ruimtelijke factoren op huurprijs planmatige winkelcentra Winkelimago Branche- en huurdersmix: positionering van de zelfstandige ondernemer Onderscheidend vermogen zelfstandige ondernemer Anchors tenants Resumé 50 8

9 5. Onderzoeksmethodologie De verantwoording van het onderzoeksveld Steekproef planmatige winkelcentra Hypothesen Data Onderzoeksmethodiek Empirische Analyse Beschrijving data en statistische gegevens Huurprijs Markt/ verzorgingsgebied Locatie Gebouwkenmerken Branche- en huurdersmix Testen assumpties regressie Empirische resultaten Invloed ruimtelijke factoren op de huurprijs Niet-ruimtelijke factoren: invloed zelfstandige ondernemer op huurprijs Samenvatting, conclusies en aanbevelingen Samenvatting literatuurstudie Samenvatting resultaten empirisch onderzoek Conclusies Aanbevelingen Aanbevelingen voor de praktijk Aanbevelingen voor de wetenschap 75 Bibliografie 77 Bijlagen 80 Bijlage I Internationale winkelcentra in b.v.o. per inwoners 81 Bijlage II Tabel onderzochte winkelcentra 82 Bijlage III Tabel definities onderzochte variabelen regressieanalyse 83 Bijlage IV Assumpties: normaliteit van de residuen 84 Bijlage V Assumpties: scatterplot residuen/ outliers 85 Bijlage VI Tabel correlatie 86 Bijlage VII Tabel meervoudige regressieanalyse enter selection 87 Bijlage VIII Tabel meervoudige regressieanalyse stepwise selection 89 Bijlage IX Tabel enkelvoudige regressieanalyses 94 Bijlage X Resultaten zelfstandige ondernemer regressie per hoofdbranche 95 Bijlage XI Tabel meervoudige regressieanalyse - zelfstandige ondernemer 96 9

10 1. Inleiding 1.1 Aanleiding onderzoek In de afgelopen jaren is de winkelvastgoedmarkt in Nederland volop in beweging geweest. Mede als gevolg van de gunstige economische ontwikkelingen, schaalvergroting en komst van internationale winkelketens is er een toenemende vraag geweest naar nieuwe vooral grootschalige winkelmeters. Ontwikkelaars en (ontwikkelende) beleggers zijn daarom zeer actief geweest op het gebied van realisatie van nieuwbouw of herontwikkeling van bestaande binnenstedelijke winkelprojecten. Met betrekking tot deze binnenstedelijke ontwikkelingen is echter sprake van een paradox 1 : enerzijds kiezen ontwikkelaars/beleggers met betrekking tot de invulling van deze planmatige winkelcentra bewust voor een huurdersmix, welke vrijwel uitsluitend bestaat uit (inter)nationale winkelketens (filiaal- en franchisebedrijven) met de voor de consument bekende winkelformules. Anderzijds zijn er ook ontwikkelaars/beleggers die kiezen voor een huurdersmix waarbij belang wordt gehecht aan de aanwezigheid van authentieke zelfstandige ondernemers in het bestaande of te (her)ontwikkelen planmatige winkelcentrum. De reden die veelal genoemd wordt bij ontwikkelaars/beleggers om te kiezen voor een huurdersmix met (inter)nationale winkelketens is de financiële zekerheid en de zo hoog mogelijke waarde van hun vastgoedproducten (Bolt, 2005). Vastgoedbeleggers willen de garantie dat bij de invulling van de winkelruimte een potentiële partij voor langere tijd zijn huur kan betalen. Een directievoorzitter van een beursgenoteerd winkelfonds stelde al eens: het gaat om de huurpenningen en niet om de huurder (De Jonge, Kooijman en Van der Toorn Vrijthoff, 2001). Hierbij valt vaak de keuze vaak op (inter)nationale winkelketens, aangezien het moederbedrijf dat (over de grens) al honderden winkelpanden exploiteert, voldoende zekerheid biedt op korte en lange termijn (Retail Management Center, 2008). Ook wordt gezegd dat veel ontwikkelaars/beleggers zich richten op een goed rendement op de korte termijn en daarbij gebaat zijn zo snel mogelijk de beschikbare winkels in te vullen. Gevestigde winkelketens zouden hierop sneller reageren dan de zelfstandige ondernemers, welke langzame beslissers zouden zijn. Tevens wordt beweerd dat het voor ontwikkelaars/beleggers niet chic genoeg zou zijn om met zelfstandige ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf (MKB) zaken te doen. Bij de opening van een nieuw winkelcentrum gaan vaak de mooiste plekken naar doorgaans de twintig tot dertig grote winkelketens en mogen de zelfstandige ondernemers de laatste plekken invullen (Pots, 2005). Het resultaat is dat de meeste planmatig (binnenstedelijke) ontwikkelde winkelcentra in kwalitatieve zin 1 Een paradox is een ogenschijnlijk tegenstrijdige situatie, die lijkt in te gaan tegen ons gevoel voor logica, onze verwachting of onze intuïtie. Ogenschijnlijk, omdat de vermeende tegenstrijdigheid veelal berust op een denkfout of een verkeerde redenering. 10

11 weinig onderscheidend zijn en nauwelijks iets toevoegen of hebben toegevoegd aan het bestaande traditionele winkelaanbod in de hoofdwinkelstraten van de grote- of middelgrote steden. Volgens sommigen ligt de schuld bij de ontwikkelaars die in tijden van economische groei zich hebben op laten juinen door kooplustige beleggers. Veel van deze gemiddelde winkelcentra die weinig aan het aanbod hebben toegevoegd hebben het moeilijk, trekken minder bezoekers en omzet en gaan na drie of vier jaar wankelen. Een winkelcentrum dient echter na drie of vijf jaar nog interessant genoeg te zijn (Pots, 2005). Het gevolg is dat retailers weg trekken of lagere huren eisen met als gevolg lagere rendementen voor de (ontwikkelende) beleggers (Schipper, 2004). Ontwikkelaar/beleggers van planmatige winkelcentra komen zo steeds meer in een spagaat tussen de keuze voor verdere filialisering enerzijds en anderzijds de noodzaak tot consumentenbeleving met als doel meer bezoekers te trekken. Door trends als een groeiende winkelvoorraad, schaalvergroting, de opmars van (inter)nationale winkelketens in combinatie met de sterk gestegen huurprijzen in de afgelopen jaren, staat de positie van de zelfstandige ondernemer in de centrale winkelgebieden en planmatige (binnenstedelijke) winkelcentra sterk onder druk. Het aantal zelfstandige ondernemers is snel aan het afnemen, vooral omdat ze de prijsconcurrentie met de grote winkelketens niet meer aan kunnen, de hogere huren niet meer kunnen betalen en noodgedwongen verplaatsen naar de rand van de binnenstad. Uit onderzoek naar de positie van de zelfstandige ondernemer door Corio & Locatus (Van Enk, 2010) blijkt dat het slechts gesteld is met de zelfstandige ondernemers en wordt zelfs gevreesd voor het uitsterven daarvan. Zij geven als voornaamste reden dat door een hiaat in de Nederlandse wetgeving het al jaren mogelijk is dat zelfstandige ondernemers hun huurcontract kunnen doorverkopen aan winkelketens zonder toestemming van de verhuurder. Ook stoppen tegenwoordig vaak gepensioneerde zelfstandige ondernemers, omdat er geen opvolgers meer beschikbaar zijn. Volgens veel marktpartijen gaat door de bovenstaande ontwikkelingen het winkelaanbod in alle grote- en middelgrote binnensteden steeds meer op elkaar lijken en gaat dit ten koste van het imago en aantrekkelijkheid van de binnensteden. Uit divers consumentenonderzoek, waaronder die van Cushman & Wakefield in samenwerking met NRW (2009), blijkt dat de winkelende consument juist veel waarde hecht aan een goede mix van winkelketens en zelfstandige ondernemers in de centrale winkelgebieden. Het risico bestaat dat gemiddelde planmatige winkelcentra met weinig onderscheidend vermogen uit de gratie raken met kans op minder bezoekers, kortere verblijfsduur en kans op minder bestedingen. Dit zou uiteindelijk kunnen leiden tot lagere omzetten, lagere huurprijzen of zelfs leegstand, wat uiteraard een negatieve invloed uitoefent op (in)directe rendement voor de (ontwikkelende) belegger van het winkelcentrum. 11

12 Mede gelet op bovenstaande ontwikkeling kiezen ontwikkelaars/beleggers anderzijds in een te (her)ontwikkelen of bestaand planmatig winkelcentrum voor een specifieke huurdersmix met zelfstandige ondernemers en speciaalzaken om zo onderscheidend te zijn van het bestaande winkelaanbod. Zelfstandige ondernemers kunnen in het winkelcentrum voor meer variatie zorgen in het productaanbod en positief bijdragen aan de belevingswaarde en sfeer van een winkelcentrum. De zogenaamde coleur locale geeft meerwaarde aan retail (Hanff, 2008). Goed voorbeeld hiervan is de binnenstedelijke herontwikkeling van het historische winkelcentrum De Passage in Den Haag, waarvan thans bijna 50% uit zelfstandige ondernemers bestaat. Volgens de voormalige voorzitter van de ondernemingsvereniging van het winkelgebied in Den Haag, is deze couleur locale in combinatie met bijzondere filiaalbedrijven, een belangrijke pijler voor het succes van De Passage, wat heeft geleid tot een verdubbeling van het aantal bezoekers (NRW, 2008). Het onderscheidende vermogen zou zich dus moeten vertalen in hogere bezoekersaantallen, een langere verblijfsduur van de consument en uiteindelijk een hoger bestedingspotentieel. Dit zou kunnen leiden tot hogere omzetten voor de winkeliers en de draagkracht om hogere huren te betalen, wat voor de (ontwikkelende) belegger een hoger rendement oplevert. De keuze voor zelfstandige ondernemers brengt echter ook de nodige risico s met zich mee. (Startende) zelfstandige ondernemers moeten zich vaak nog bewijzen en zijn financieel gezien, vooral gelet op de krappe winstmarges, lang niet zo kapitaalkrachtig als de grote gevestigde winkelketens. Ook kunnen zelfstandige ondernemers in tegenstelling tot filiaal- en franchise bedrijven niet of nauwelijks profiteren van grote inkoopvolumes (Retail Management Center, 2009). Mede als gevolg van de economische crisis hebben vooral (kleine) zelfstandige ondernemers het moeilijk gekregen. Met behulp van incentives (huurverlagingen of subsidies) zouden de zelfstandige ondernemers financieel ondersteund kunnen worden. Deze financiële onzekerheid en daarmee gepaarde huurverlagingen of leegstandsrisico s kunnen een waardedrukkend effect op het winkelcentrum hebben. Beleggers vinden een goede branche- en huurdersmix in het winkelcentrum wel degelijk belangrijk, maar zijn niet zomaar bereid om hun rendement in de waagschaal te stellen omwille van een levendiger winkelcentrum (De Jonge, Kooijman en Van der Toorn Vrijthoff, 2001). Uiteindelijk heeft toch de (ontwikkelende) eindbelegger het voor het zeggen. De essentiële vraag in dit onderzoek is dan ook of het vanuit kwalitatief en/of kwantitatief oogpunt van de ontwikkelaar/belegger interessant genoeg is om binnen de branche- en huurdersmix van een binnenstedelijk planmatig winkelcentrum te kiezen voor een sterke(re) vertegenwoordiging van zelfstandige ondernemers in plaats van financieel kapitaalkrachtige (inter)nationale winkelketens. Naar aanleiding van bovenstaande is het interessant om dit onderwerp eens verder uit te werken. 12

13 1.2 Probleem- en doelstelling De doelstelling in dit onderzoek luidt: Aan de hand van dit onderzoek zal worden getracht een kennisbijdrage te leveren aan de discussie die gaande is over de concurrentiepositie van de zelfstandige ondernemer in het centraal winkelgebied. Geanalyseerd zal worden wat de invloed van zelfstandige ondernemers op de huurprijs is, naast de overige relevante huurprijsbepalende factoren, in binnenstedelijke planmatige winkelcentra in Nederland. De centrale probleemstelling in dit onderzoek luidt: In hoeverre is er voor ontwikkelaars/beleggers sprake van toegevoegde waarde om in (her)ontwikkelde binnenstedelijke planmatige winkelcentra te kiezen voor een sterke(re) vertegenwoordiging zelfstandige ondernemers? Dit onderzoek zal worden bekeken vanuit kwalitatief 2 (onderscheidend vermogen/ imago winkelcentra) en kwantitatief (huurprijs/ rendement winkelcentra) oogpunt van de ontwikkelaar/belegger. Het belang van de overige betrokken partijen (overheden, gemeente, financiers, aannemers, architecten, belangenverenigingen etc.) vallen buiten het blikveld van dit onderzoek. Om antwoord te kunnen geven op bovenstaande hoofdvraag is het noodzakelijk een aantal onderzoeksvragen te formuleren. Onder andere de volgende subvragen zullen worden beantwoord: 1. De Nederlandse detailhandel: aanbodzijde Hoe kan de markt voor de detailhandel worden gedefinieerd? Wat wordt verstaan onder een winkel(ruimte) of een planmatig winkelcentrum? Hoe is het Nederlandse winkelapparaat opgebouwd, welke type centra worden onderscheiden? Wat verstaan we onder branchering binnen de detailhandel? Wat zijn in vogelvlucht de marktontwikkelingen van projectontwikkeling en beleggingen op de winkelvastgoedmarkt? Wat zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen die zich op de winkelmarkt hebben voorgedaan aan de aanbodzijde in de laatste jaren? Welke invloed hebben deze ontwikkelingen gehad op de positie van de zelfstandige ondernemers? 2 Kwalitatieve doelen zijn gericht op de consument. De ontwikkelaar/belegger probeert ervoor te zorgen dat het gewenste imago van het winkelcentrum overeenkomt met het beleefde imago bij de consument. 13

14 Wat zijn de belangrijkste motieven, beweegredenen van de ontwikkelaars/beleggers om met betrekking tot de huurdersmix te kiezen voor zelfstandige ondernemers of winkelketens bij binnenstedelijke planmatige winkelcentra? Wat zijn de belangrijkste (ruimtelijke) factoren die van invloed zijn op de huurprijs/ rendement van winkelcentra? 2. De consument: de vraagzijde Wat zijn de belangrijkste kenmerken van de (hedendaagse) consument? Wat is de belevingswaardering van consumenten met betrekking tot de zelfstandige ondernemers versus de winkelketens in de binnenstedelijke winkelcentra? 3. De branche- en huurdersmix: de zelfstandige ondernemer versus de winkelketen Wat wordt verstaan onder een zelfstandige ondernemer, winkelketen, filiaal- en franchisebedrijf? Wat zijn de belangrijkste kenmerken en eigenschappen van de zelfstandige ondernemers en winkelketens? Wat zijn de voornaamste verschillen tussen beide type ondernemingsvormen? Welke verschuivingen hebben er in de laatste jaren plaatsgevonden onder de zelfstandige ondernemers in het centraal winkelgebied en de planmatige winkelcentra gelet op: o Marktaandeel (%) zelfstandige ondernemers ten opzichte van de winkelketens; o Standkwaliteit (A-B-C); o Branchering; Wat zijn de belangrijkste bevindingen uit de (inter)nationale literatuur met betrekking tot de niet-ruimtelijke huurprijsbeïnvloedende factoren als imago, branche- en huurdersmix van planmatige winkelcentra en welke rol speelt de zelfstandige ondernemer hierin? Wat is de kwantitatieve (meer)waarde ofwel de invloed van zelfstandige ondernemers op het huurniveau/ rendement van binnenstedelijke planmatige winkelcentra? In hoeverre kan er sprake zijn van een optimale branche- en huurdersmix van zelfstandige ondernemers en winkelketens bij planmatig ontwikkelde winkelcentra? 14

15 1.3 Onderzoeksmethode Het onderzoek van de Master Thesis kan worden opgesplitst in een theoretisch, praktisch en analytisch gedeelte en ziet er schematisch al volgt uit: Fase I: - H1: Inleiding Onderzoeksopzet Fase II: Theorie - H2: definities & kengetallen Theoretisch kader - H3: kenmerken retailer - H4: invloedsfactoren op de huurprijs Fase III: Praktijk - H5: Onderzoeksmethode Empirisch onderzoek - H6: Data & Regressie analyses Fase IV: Analyse Koppeling resultaten met voorgaande literatuur - H7: Conclusies & aanbevelingen Fase V: Conclusies onderzoek 1.4 Leeswijzer De opzet van de scriptie is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 worden voornamelijk de definities en een omschrijving van een aantal basisbegrippen binnen het onderzoekskader beschreven. Hoofdstuk 3 geeft de belangrijkste kenmerken en eigenschappen van de retailer weer, waarbij de positie van de zelfstandige ondernemer versus de winkelketen onder de loep wordt genomen. Hoofdstuk 4 betreft het theoretisch kader van het empirisch onderzoek en gaat in op de (wetenschappelijke) literatuurstudie die is gedaan op het gebied huurprijs/rendement beïnvloedende factoren van winkelcentra, waarbij speciaal wordt ingezoomd op rol van de zelfstandige ondernemer in de branche- en huurdersmix. Hoofdstuk 5 beschrijft de onderzoeksmethodologie, waarna de resultaten van de analyse en de koppeling met de literatuur uitvoerig wordt besproken in hoofdstuk 6. Ten slotte geeft hoofdstuk 7 een samenvatting van het literatuur- en empirisch onderzoek weer en eindigend met de belangrijkste conclusies en aanbevelingen. 15

16 2. Introductie van de winkelvastgoedmarkt In dit hoofdstuk wordt in vogelvlucht een introducerend beeld geschetst van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt, welke als basis dient voor de rest van dit onderzoek. In paragraaf 2.1 worden de definities en kengetallen van een aantal basisbegrippen behandeld. In paragraaf 2.2 wordt de opbouw en typering van de Nederlandse winkelgebieden besproken, waarbij in het kader van dit onderzoek het binnenstedelijke winkelgebied centraal staat. 2.1 Definities en kengetallen Detailhandel In de regel wordt onder detailhandel verstaan: het verhandelen van goederen en aanvullende diensten die niet in de eigen onderneming zijn vervaardigd, aan gezinnen en andere particulieren (consumenten) voor persoonlijk of huishoudelijk gebruik (HBD/EIM, 2010). De detailhandel kan worden gezien als laatste schakel van de distributieketen, die loopt van fabrikant tot consument (zie figuur 2.1). Figuur 2.1 Distributieketen Het verhandelen van goederen en diensten gebeurt via de ondernemingen die de detailhandel als hoofdfunctie uitoefenen. In Nederland zijn momenteel circa ondernemingen, die het verkopen van producten aan consumenten als belangrijkste activiteit hebben (HBD, 2010). De detailhandel is een belangrijke bedrijfstak van de Nederlandse economie. Met ruim werkzame personen is de detailhandel de grootste bedrijfstak van Nederland. De totale omzet in detailhandel bedroeg in 2009 naar schatting 82,2 miljard euro. Van elke euro die consumenten uitgeven, belandt ongeveer een derde in de detailhandel (HBD, 2010). De positie van de detailhandel van het totale aantal ondernemingen behorende tot het Nederlandse bedrijfsleven is circa 10%. Het aandeel van de detailhandel in de totale werkgelegenheid, omzet en bruto toegevoegde waarde is kleiner. De ondernemingen in de detailhandel zijn dus relatief kleinschalig. Het aandeel in de totale export van het Nederlandse bedrijfsleven is met nog geen één procent minimaal. De detailhandel werkt voornamelijk voor de eigen markt, die veelal een lokale of regionale reikwijdte heeft (EIM, 2008). De ondernemingen zijn te verdelen in de gevestigde detailhandel ofwel de fysieke winkels en de detailhandel niet in winkel. Tot die laatste categorie behoren in hoofdzaak verkooppunten uit de ambulante handel en de postorder- en 16

17 internetbedrijven. Omdat dit onderzoek gericht is op de fysieke winkels in de gevestigde detailhandel, wordt in de volgende paragraaf verder ingaan op de beschrijving van een aantal daaraan gerelateerde begrippen Winkels in de gevestigde detailhandel Winkel (ruimte) Vrij vertaald is een winkel (of winkelruimte) een plaats waar koopwaar wordt verkocht. Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (2010) typeert het begrip winkel als een ieder voor het publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de verkoop van detailhandelsartikelen en dat een verkoopoppervlak van minstens 10 m² in gebruik heeft. Een onderneming kan over één of meerdere winkels beschikken. Om spraakverwarring te voorkomen is er een duidelijk onderscheid tussen de fysieke en economische verschijningsvorm van winkels met de begrippen winkelpand en verkooppunt. Een winkelpand is een gebouw, een verkooppunt is de erin gehuisveste bedrijfsmatige economische activiteit, waarbij sprake dient te zijn van eigen personeel en een eigen kassa. Het kan dus voorkomen dat sommige winkelpanden meer dan één verkooppunt bevatten of andersom. Samenvattend is een winkelpand pas een winkel als er sprake is van een detailhandelsfunctie (Locatus, 2009). Kenmerkend voor de Nederlandse detailhandel is de aanwezigheid van veel kleinschalige winkels. Het aantal winkels ligt medio 2010 op ongeveer (exclusief apothekers en reparatiebedrijven). In de laatste decennia is het totale vloeroppervlak van de winkelruimte in Nederland sterk gegroeid. Rond 1970 had Nederland een winkelareaal van ongeveer 8 miljoen m², intussen is de winkelvoorraad gegroeid tot circa 29,35 miljoen m² wvo 3 in Dit is circa 1,8 m² wvo per inwoner en is Nederland in Europa een van de landen met de hoogste winkelvloeroppervlakte per hoofd van de bevolking (Locatus, 2010) (Planmatig) winkelcentrum Keeris (2001) geeft de volgende definitie voor een winkelcentrum: een aangesloten, al dan niet planmatig en/ of gefaseerd tot stand gekomen groepering en concentratie van winkels, welke als een geheel functioneert. Bij een planmatig ontwikkelde winkelcentrum gaat het om een samenhangend geheel van consumentenverzorgende bedrijven, zowel naar functie als naar vormgeving en bouwwijze. De meeste planmatig ontwikkelde winkelcentra zijn in eigendom van één (ontwikkelende) vastgoedbelegger. 3 Winkel(verkoop)vloeroppervlak (wvo): de in een winkel voorkomende oppervlakte bedoeld voor de uitstalling en verkoop van detailhandelsartikelen, dus dat deel van de winkelruimte dat voor (winkelend) publiek toegankelijk is. Onder het wvo valt niet de secundaire ruimte zoals personeelruimte, magazijnen of buitenverkoop (Locatus, 2009). 17

18 Winkelen binnen een planmatig opgezet gebouw is geen recente innovatie. Het oudste winkelcentrum De Grote Bazaar van Isphahan (Iran), die grotendeels overdekt is, dateert bijvoorbeeld al uit de tiende eeuw (zie foto). In Amerika en het Verenigd Koninkrijk zijn vele planmatige winkelcentra gebouwd, Burlington Arcade in Londen werd geopend in 1819 en in de Verenigde Staten werd het concept winkelcentrum al geïntroduceerd in 1828, waarna veel andere grote steden volgde met gelijkwaardige planmatige winkelcentra in de late negentiende, begin twintigste eeuw. Het eerste overdekte winkelcentrum werd in 1846 geopend onder de naam Les Galeries Saint Hubert (Sint- Hubertusgalerijen) in Brussel. Het concept winkelcentrum nam daarna een grote vlucht door de introductie van de auto, waarbij de automobilisten graag alles op één plek wilden kopen. Nederland beschikte medio 2010 over circa 6 miljoen m² bruto vloer oppervlak (bvo) 4 aan planmatig winkelcentra, verdeeld over circa 450 winkelcentra. Dit komt neer op circa 20% van de totale winkelvoorraad in Nederland. Met een gemiddelde van circa m² bvo per winkelcentrum, zijn de Nederlandse winkelcentra relatief klein ten opzichte van andere Europese landen. Dit komt voornamelijk door de aanwezigheid van veel kleine wijken buurtcentra, welke verspreid zijn over het gehele land. Met een gemiddelde van circa 365 m² bvo per duizend inwoners staat Nederland Europees gezien hoog met een vijfde plaats (zie bijlage I) Actoren op de winkelvastgoedmarkt Het winkelaanbod wordt voornamelijk bepaald door ontwikkelaars en vastgoedbeleggers. Het aanbod van (nieuwe) winkelruimte wordt afgekaderd door de beschikbare ruimte binnen en buiten de bebouwde kom van de steden. Binnen de bebouwde kom zijn over het algemeen de bouwlocaties schaars. Ook is het winkelaanbod sterk afhankelijk van het gevoerde beleid voor de ruimtelijke ordening, dat over het algemeen zeer restrictief is in vergelijking met bijvoorbeeld kantoor of bedrijfsruimte. Gelet op de doelgroep van dit onderzoek zal uitsluitend in vogelvlucht worden ingegaan op rol van de projectontwikkelaar en vastgoedbelegger Projectontwikkelaar In algemene zin kan worden gesteld dat de projectontwikkelaar de spin in het web is tijdens het vastgoedontwikkelingsproces. De ontwikkelaar investeert in vastgoedontwikkelingen voor de markt en neemt de managementtaak op zich: hij stuurt alle bij het proces betrokken 4 Bruto vloer oppervlakte (bvo): het totale vloeroppervlak gemeten tot de buitenmuren, dus inclusief magazijn/opslagruimte, personeelsruimte en sanitaire voorzieningen. 18

19 partijen binnen de randvoorwaarden van (onder meer) geld en tijd naar het beoogde eindresultaat. Verder kent hij de markt en heeft hij de creativiteit om marktkennis om te zetten in een vastgoedconcept. Tevens draagt hij gedurende het ontwikkel- en bouwproces het financiële risico, tot het moment dat het gerealiseerde vastgoed is verhuurd en/of verkocht (Neprom, 2008). Bij het creëren van nieuwe winkelconcepten letten de projectontwikkelaars sterk op de verhuurmogelijkheden en de verwachte huur- en waardeontwikkeling (Van Gool e.a., 2007). Tevens dient de ontwikkelaar bij de ontwikkeling van een winkelcentrum er rekening mee te houden dat dit voor haar zelf of een eindbelegger een interessante belegging kan zijn. De eindbelegger moet vaak als opdrachtgever gezien worden, ook als deze niet de initiator van het project is. De verkoop/afzet moet namelijk aan de eindbelegger gebeuren en deze dient zich te kunnen vinden in het ontwerp en programma van de ontwikkelaar. De invulling van de branche- en huurdersmix speelt hierbij onder andere een belangrijke rol. Mede door de economische groei en een toenemende interesse van (internationale) vastgoedbeleggers en (internationale) retailers naar winkelvastgoed hebben ontwikkelaars het afgelopen decennium een grote planvoorraad aan nieuwe winkelruimten opgesteld. Eind 2008 was dit volgens onderzoek van Vastgoedmarkt (2008) circa 6 miljoen m² bvo, of te wel ongeveer 20% van de bestaande winkelvoorraad in Nederland. Dat is hoog vergeleken de verwachte bevolkingstoename die tot 2020 ongeveer 6% over de gehele periode bedraagt. Als gevolg van de vraag naar meer kwaliteit is ook de behoefte aan herontwikkeling van (economisch) verouderd bestaand winkelvoorraad groot, wat in de nabije toekomst een sterke invloed op het winkelaanbod zal hebben. De herontwikkeling van bestaande winkelcentra is complex, maar kan voor de Nederlandse winkelvastgoedmarkt wel kansen bieden indien ze iets extra s toevoegen aan het bestaande aanbod en aansluit op de wensen van de consument (Cushman & Wakefield, 2009) Vastgoedbelegger Doel van vastgoedbeleggers is het direct dan wel indirect vastleggen van vermogen in vastgoed om uit de exploitatie en verkoop van het vastgoed een toekomstige stroom opbrengsten te realiseren Enerzijds door het innen van huurinkomsten en anderzijds door een waardestijging van het vastgoed die wordt geïnd bij verkoop (Van Gool e.a., 2007). Vastgoedbeleggers hebben tot doel het creëren van maximaal rendement op korte en lange termijn bij een zo laag mogelijke risicograad (Kousemaeker,1998). Hoofdzaak voor de vastgoedbelegger is het gebouw verhuren en het verhuurd kunnen houden voor een lange termijn met bij voorkeur lange huurcontracten. Vastgoedbeleggers willen daarbij de garantie dat bij de invulling van winkelpanden in de winkelcentra de potentiële huurders voor langere tijd hun huur kunnen betalen. 19

20 De vraag vanuit vastgoedbeleggers Figuur 2.2 Winkelbeleggingen naar winkels was de afgelopen jaren groot. Het aandeel van winkelvastgoed beleggingen is in de afgelopen 10 jaar sterk toegenomen. Van de verschillende subsectoren was het beleggingsvolume in de planmatige winkelcentra in 2010 het hoogst (zie figuur 2.3). Met een totaalcijfer van 1,6 Bron: Cushman & Wakefield, 2010 miljard euro is dit zelfs het hoogste beleggingsvolume in winkelcentra ooit. Het gemiddelde jaarlijkse beleggingsvolume in planmatige winkelcentra van de periode ligt op circa 575 miljoen euro Branchering detailhandel Het begrip branchering kan gedefinieerd worden als een groep ondernemingen welke actief zijn binnen een bepaalde bedrijfstak en daarbij gekenmerkt worden door een grote mate van overeenkomstigheid ten aanzien van gehanteerde processen, technieken, dan wel de geleverde producten en diensten Keeris (2001). Binnen de detailhandel is een branche een groep winkelbedrijven met min of meer hetzelfde homogene assortiment en verkoopmethode. Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel onderscheidt de detailhandel in circa 50 deelbranches welke op basis van hun producten en het aankoopgedrag van consumenten zijn samengevoegd tot vijf deelsectoren, geïllustreerd in tabel 2.1. In het jaar 2008 was ongeveer 61% van de detailhandels ondernemingen actief in de non-food sector en ruim 17% in food sector (HBD/EIM, 2009). Tabel 2.1 Branchering detailhandel Food Supermarkten, groentezaken, brood- en banketzaken, viswinkels, slagerijen, poeliers. Non-food Mode: textiel, kleding en schoenen. Wonen: doe-het-zelf en huishoudelijke artikelen Overige non-food: drogisterij artikelen en bloemen Niet-winkelverkoop: ambulante handel, postorder- en internetbedrijven Bron: HBD/EIM, Winkelformule Met het begrip winkelformule wordt bedoeld de manier waarop de detailhandelsondernemer of retailer zijn producten aanbiedt aan de klant of consument. De winkelformule bestaat uit de onderdelen doelgroep (aan wie wordt er verkocht), assortiment (wat wordt er verkocht) en de marktpositie (ten opzichte van de concurrentie). Met een winkelformule kan de retailer 20