BONDGENOTEN!? Verslag van het minisymposium 16 maart 2009 en een onderzoek

Transcriptie

1 WONINGCORPORATIES EN INSTITUTIONELE BELEGGERS: BONDGENOTEN!? Verslag van het minisymposium 16 maart 2009 en een onderzoek IF CHARTA NR.1

2 WIF CHARTA NR.1 WONINGCORPORATIES EN INSTITUTIONELE BELEGGERS: BONDGENOTEN!? Verslag van het minisymposium op 16 maart 2009 en een onderzoek Zeist, juli 2009

3

4 INHOUD4 20 Voorwoord prof. ir. drs. Willem Vrakking, voorzitter raad van toezicht Wooninvesteringsfonds Inleiding dagvoorzitter prof. Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering en vastgoedbeleggingen Universiteit Maastricht Presentatie enquêteresultaten mr. Marcel Prop, directeur-bestuurder van het Wooninvesteringsfonds De financiële ontwikkeling van woningcorporaties Rinie Teuben, directeur-bestuurder Rentree De zienswijze van een institutionele belegger in woningen mr. Onno Breur, directeur Vesteda De zienswijze van een institutionele vastgoedbelegger ir. Wienke Bodewes, algemeen directeur Amvest De zienswijze vanuit pensioenvermogensbeheer ir. Patrick Kanters MRE, managing director Global Real Estate APG Asset Management 23 Afsluitende discussie met de deelnemers 26 Eindconclusies van de dagvoorzitter Bijlagen: Deelnemers minisymposium Enquêteresultaten Wooninvesteringsfonds Vast en Zeker 3

5 De corporatiesector staat onder druk. Er zijn verwachtingen gewekt die maar moeizaam kunnen worden gerealiseerd. De politiek stelt het arrangement tussen de sector en het rijk ter discussie. Nieuwe vormen van (strenger) toezicht zijn in voorbereiding. De prestaties die woningcorporaties moeten leveren, kosten veel geld. Door allerlei recente overheidsmaatregelen is de investeringskracht van de sector aangetast. Daar bovenop komt de kredietcrisis. VOORWOORD Prof. ir. drs. Willem Vrakking Voorzitter Raad van Toezicht Wooninvesteringsfonds Veel corporaties hebben moeite om de eindjes aan elkaar te knopen. Bankfinanciering is niet meer vanzelfsprekend, ondanks de borgingsmechanismen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Corporaties kunnen het hoofd boven water houden door meer woningen te gaan verkopen. Het Wooninvesteringsfonds, zelf ook een toegelaten instelling, is in 2005 opgericht om corporaties daarbij te helpen. Door complexgewijze verkoop aan het Wooninvesteringsfonds, tegen de marktwaarde, creëren corporaties snel de financiële ruimte om de volkshuisvestelijke opgaven te kunnen blijven vervullen. Nu de toegang tot aanvullende bankfinanciering moeizamer wordt, kijken corporaties ook met een schuin oog naar de kapitaalmarkt, van oudsher het domein van de verzekeraars en pensioenfondsen. Initiatieven van het WSW om via de uitgifte van medium term notes deze markt voor de corporaties te ontginnen, hebben tot dusver nog op onvoldoende steun kunnen rekenen. Het Wooninvesteringsfonds heeft het als haar taak gezien een nulmeting te verrichten naar de visie op en bereidheid tot samenwerking tussen corporaties en institutionele beleggers. Via een Charta nr. 1 4

6 enquête en een minisymposium op 16 maart 2009, georganiseerd om de opening van het nieuwe kantoor in Zeist luister bij te zetten, zijn betrokken actoren bijeengebracht voor het maken van een eerste verkenning. In deze publicatie, een eerste in een reeks die nog gaat volgen, hebben wij de inleidingen, inhoudelijke discussie en conclusies voor u samengevat. Wij hopen met dit initiatief een vruchtbare bodem te leggen onder mogelijke samenwerkingsvormen in de toekomst. Als één ding duidelijk is geworden dan betreft dat de relatieve onbekendheid over en weer. Het moet niet moeilijk zijn op dit punt schreden voorwaarts te maken. Juist nu lijkt het de goede tijd voor corporaties en beleggers om bondgenootschappen te smeden. Voor de maatschappelijk gedreven volkshuisvesting een uitgelezen mogelijkheid om zelf de agenda weer te bepalen. Wooninvesteringsfonds Vast en Zeker 5

7 Het is mij een genoegen dagvoorzitter te zijn op dit minisymposium. Het is voor het Woon - investeringsfonds een bijzondere dag. Het fonds wil vanmiddag graag ruimte geven aan visie op en discussie over mogelijke samen - werking tussen beleggers en corporaties. Daarna vieren we samen de opening van het nieuwe kantoorpand in Zeist. De opzet van deze middag lijkt gezien de vele aanwezigen nu al geslaagd. INLEIDING DAGVOORZITTER prof. Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering en vastgoedbeleggingen Universiteit Maastricht Het Wooninvesteringsfonds vervult een belangrijke rol in de corporatiesector en is daarin succesvol. In het eerste jaar heeft het fonds woningen verworven; op dit moment bedraagt de aankoopportefeuille ruim woningen. Daarmee geeft het Wooninvesteringsfonds voortvarend invulling aan zijn core business: het verschaffen van financiële ruimte aan de belangrijkste spelers in de sector, te weten de corporaties. Intussen zijn al meer dan 600 woningen verkocht; zelfs in het begin van dit jaar al 55 woningen. De kopersstaking heeft het Wooninvesteringsfonds nog nauwelijks bereikt. Het Wooninvesteringsfonds is een hybride organisatie; een corporatie met de eigenschappen van een belegger. Het Wooninvesteringsfonds is niet sec uit op maximalisering van het rendement, maar lijkt wel op een belegger. De instelling is gefinancierd in de markt. Nu wordt het mogelijk om ook kapitaal van beleggers erbij te krijgen. Charta nr. 1 6

8 Het programma van dit symposium zal het hybride karakter van het Wooninvesteringsfonds illustreren. Wat verwachten corporaties van de beleggers en wat verwachten beleggers van de corporaties in termen van samenwerking? Daarop geven verschillende sprekers vanmiddag hun visie. Ik geef echter eerst graag het woord aan de directeur-bestuurder van het fonds, Marcel Prop. Wooninvesteringsfonds Vast en Zeker 7

9 Vooruitlopend op dit symposium hielden wij een enquête waarvan ik u de resultaten graag presenteer. Het doel van deze enquête was een nulmeting te houden die meer inzicht biedt in de positie van corporaties en beleggers. We stuurden de enquête naar 140 corporaties en 22 institutionele beleggers. PRESENTATIE ENQUÊTERESULTATEN mr. Marcel Prop directeur-bestuurder van het Wooninvesteringsfonds De respons van de eerste groep was 11%; die van de tweede 18%. Hoewel de kwantitatieve opbrengst wellicht beter kan, was de kwaliteit van de antwoorden hoog en bieden deze antwoorden waardevol inzicht in de kansen voor samenwerking, die corporaties en institutionele beleggers zien. Meer dan 50% van de geënquêteerden is van mening dat de werelden van de corporaties en de institutionele beleggers verbonden zijn. Op de vraag welke activiteiten belang hebben bij een gezamenlijke aanpak antwoordden de respondenten: gebieds - ontwikkeling, hervorming van de woningmarkt, het bevorderen van de doorstroming en beïnvloeding van de politiek. Volgens de respondenten kan er samengewerkt worden bij de aankoop van woningcomplexen en commercieel vastgoed; in joint ventures door deelname in dochterondernemingen en/of fondsen, door indexleningen. Charta nr. 1 8

10 Als belangrijkste hindernissen ziet men dat beide werelden elkaar nog niet goed kennen. Ook worden regelgeving, cultuur en te lage rendementen genoemd. Men is breed van mening dat de aantrekkelijkheid van woningbeleggingen toeneemt. De beleggingsmix in het vastgoed zal gaan veranderen. Ik trek een paar voorlopige conclusies naar aanleiding van de enquête: Er zijn veel gemeenschappelijke belangen om meer samen op te trekken richting politiek en beleid De kennis over en weer staat nog op een laag pitje De kredietcrisis geeft directe aanleiding om elkaar nader te verkennen ter wederzijds nut Er zijn geen formele belemmeringen die vormen van samenwerking in de weg staan Corporaties moeten meer gaan werken aan rendementsverbetering Het beleggen in woningen van corporaties kan nader worden onderzocht. Wooninvesteringsfonds Vast en Zeker 9

11 Voldoende hoopgevend voor een nadere kennismaking, dunkt ons. En een mooi bewijs dat dit minisymposium van nut is. Enquête: representativiteit van corporaties en IB ers Charta nr. 1 10

12

13 Rentree is een wooncorporatie in Deventer, inmiddels iets kleiner dan gemiddeld door fusies van andere corporaties in het land. Rentree heeft de kerndoelen: emancipatie van bewoners, buurten en wijken; optimale klantbediening; vermeerderen van vastgoedwaarde en rendement. DE FINANCIËLE ONTWIKKELING VAN WONINGCORPORATIES Rinie Teuben, directeur-bestuurder Rentree Wij zijn prominent aanwezig in de vastgoedkolom en actief in buurten en wijken. Dat moet strategisch en tactisch goed verankerd worden. Operationele activiteiten zijn uitbesteed. Rentree is een toegelaten instelling waar geen activiteiten meer plaatsvinden. In de organisatorische en juridische structuur is dat zichtbaar: onder die toegelaten instelling bevinden zich verschillende entiteiten. De vernieuwing van de Rivierenwijk, één van de Vogelaar- en Dekkerwijken, is een belangrijk project. In totaal gaan we er 500 woningen slopen en 900 terugbouwen, waaronder een groot multifunctioneel centrum. Er zal ook aan de infrastructuur gewerkt moeten worden. Een en ander vraagt om enorme investeringen. Met dit project ontwikkelt de vastgoedwaarde zich van 500 miljoen naar 900 miljoen in de komende tien jaar. Rentree heeft geld nodig. We hebben te maken met inflatievolgend huurbeleid, nieuwe borgingsregels van het WSW, de integrale Vpb, nieuwe regels van het CFV en de Vogelaarheffing. Deze ontwikkelingen hebben grote negatieve gevolgen voor de corporaties. We moeten woningen verkopen om aan geld te komen. De sector is macro gezien niet borgbaar en moet andere wegen vinden om projecten te financieren. Vorig jaar is Rentree begonnen met een herfi- Charta nr. 1 12

14 nancieringstraject, waarna de kredietcrisis zich aandiende. Corporaties en institutionele beleggers hebben veel gemeen. Corporaties doen net als pensioenfondsen een uitkering, maar dan in de vorm van een maatschappelijk dividend, bijvoorbeeld huurkortingen en inspanningen in buurten en wijken. Dat lijkt op wat pensioenfondsen doen. De grootste belemmering die men kan tegenkomen, is dat iedereen erover praat, maar niet iedereen er verstand van heeft. Wooninvesteringsfonds Vast en Zeker 13

15 Laat ik beginnen met de titel van dit sympo sium: Woningcorporaties en institu ti onele beleggers; bondgenoten!? Het vraag teken kan wat mij betreft geschrapt worden. Naar mijn mening zijn corporaties en institutio nele beleggers al bondgenoten. DE ZIENSWIJZE VAN EEN INSTITUTIONELE BELEGGER IN WONINGEN mr. Onno Breur, directeur Vesteda Zo n twee jaar geleden kenden we het probleem van te veel geld maar dat is inmiddels door de kredietcrisis en de gevolgen daarvan effectief opgelost, zowel bij de beleggers als bij de corporaties. Pensioenfondsen en verzekeraars hebben door de klappen op de beurzen nauwelijks geld voor extra investeringen. Corporaties hebben vermogen maar steeds minder liquide middelen. Ik maak even onderscheid tussen beleggers als kapitaalverschaffers en institutionele beleggingsfondsen, zoals Vesteda, en tussen de doelstellingen van beleggers en corporaties. Institutionele beleggers investeren direct of indirect in woningen als middel om pensioenaanspraken zeker te stellen. Dat moet dus tegen marktconforme voorwaarden. Corporaties hebben oorspronkelijk als primaire doelstelling de huisvesting van sociaal zwakkeren. Mogelijkheden tot samenwerking zijn bijvoorbeeld het openstellen van de portefeuilles van corporaties voor financiering en participatie door beleggers in hun rol van kapitaalverschaffer. Voor beleggers als Vesteda zijn er legio mogelijkheden om op operationeel of project - niveau samen te werken. De bundeling van kennis en ervaring in specifieke marktsegmenten kan voor beide partijen versterkend werken. Voorwaarden waaraan dan wel voldaan moet worden, zijn een marktconforme governance en bedrijfscultuur. Wat betreft dat Charta nr. 1 14

16 eerste: beleggers waren eind jaren 80 negatief in het nieuws, corporaties op dit moment. Het is een gegeven waar de branche snel en stevig op moet reageren, omdat het zeer belemmerend werkt bij de verdere ontwikkeling en professionalisering van organisaties. Het maatschappelijk draagvlak komt onder druk. Bedrijfscultuur kan een echt breekpunt zijn bij samenwerking. Voor een deel van de corporaties is er nog sprake van een wereld van verschil. Beleggers en corporaties hebben in mijn optiek beide de opdracht om efficiënt met hun middelen om te gaan, daarin zie ik geen verschil. Het verschil zit in waarvoor de winst aan het eind van de dag bestemd wordt: veiligstellen van pensioenen (beleggers) of maatschappelijk rendement en continuïteit van de bedrijfsvoering (corporaties). Transparantie, marktconforme waarderingen en betrouwbare benchmarks zijn voor beleggers en corporaties even belangrijk. Wooninvesteringsfonds Vast en Zeker 15

17 Voor de belegger die actief is in de woningmarkt is de duidelijke afbakening tussen het traditionele en het commerciële werkgebied van de corporatie van groot belang. De oorspronkelijke doelstelling, het zorgen voor woningen voor de sociaal zwakkeren, is geleidelijk aan zo opgerekt dat het de basis is geworden van de discussie rond het level playing field die nog steeds gaande is, die het leven van de belegger op de woningmarkt er niet gemakkelijker op maakt en mogelijk verdere samenwerking tussen beleggers en corporaties in de weg komt te staan. Ik vermoed overigens dat de voorzitter van de IVBN die na mij spreekt daar nog wel iets over zal zeggen. Corporaties worden op dit moment overigens geconfronteerd met maatregelen van overheidswege die evenmin bijdragen aan een level playing field. Het opleggen van op het oog redelijk arbitraire heffingen en belastingen, zonder dat corporaties daarbij dezelfde mogelijkheden als private partijen wordt geboden tot verlaging van die belastingdruk, is onjuist. Overheidsbeleid moet leiden tot echte marktwerking en daarvoor is een brede aanpak, inclusief heikele onderwerpen als hypotheekrenteaftrek, noodzakelijk. Wat betreft het langetermijnperspectief ben ik er van overtuigd, gezien de ontwikkelingen, dat de komende jaren een deel van de corporaties zich verder zal ontwikkelen tot volledig geïntegreerde vastgoedbedrijven met een commerciële bedrijfsvoering. Dan zal de discussie rond de splitsing van sociaal en commercieel wel afgerond moeten zijn. Onder die voorwaarde kan het per saldo een goede ontwikkeling zijn, de professionaliteit neemt toe en de woningmarkt - en daarmee de klant - heeft er voordeel bij. Voor ons als relatief kleine partijen neemt de concurrentie toe, maar als dat onder marktconforme voorwaarden is: laat de beste winnen. Charta nr. 1 16

18

19 Op de markt is de klant erg belangrijk - en die heb ik tot nu te gemist in de inleidingen. Als er gesproken wordt over ordening, financiering en de financiële crisis, verdwijnt de klant uit beeld. DE ZIENSWIJZE VAN EEN INSTITUTIONELE VASTGOEDBELEGGER ir. Wienke Bodewes, algemeen directeur Amvest Vóór de crisis hadden we een woningmarkt die niet werkte - op slot zat. Die is een aanknopingspunt voor samenwerking, alleen zijn we daar nog niet zo goed in. We hebben onvoldoende kennis van de verwachtingen van de woonconsument, nu en op de lange termijn. De huurmarkt is erg belangrijk. De laatste tijd wordt hij beschreven als een vuilnisvat. Dat moeten we niet laten gebeuren. Hij is voor de overheid ook een melkkoe. Vergelijk de pensioenfondsen. In gouden tijden bulkt het geld; hoe romen we dat af? De discussie over de woningmarkt is erg politiek gestuurd en er is geen ruimte om te ontwikkelen. Waar het geld verdiend wordt, wordt het zo snel mogelijk afgeroomd. Ik vind het vreemd dat in de discussie de markt gezien wordt als een financiële markt. Het is interessant om te kijken wat de politiek en de betrokken partijen samen kunnen doen. Het debat over het huurbeleid zou eens echt gevoerd moeten worden en daarbij moet men wat scherper formuleren welke resultaten bereikt moeten worden. Er moet dan aan de belangen van corporaties en institutionele beleggers voldaan worden. Het level playing field moet opgelost worden. De woningmarkt zit zoals gezegd op slot. Amvest ziet veel op het gebied van stedelijke ontwikkeling. Alle partijen die niet goed gefund zijn, kunnen niet verder in de huidige markt. Ze krijgen hun projecten niet gefinancierd. Het is belangrijk om elkaar daarin te vinden. Amvest werkt daarin samen met corporaties door samen een firma op te zetten en de opbrengst te delen. En dat met respect voor elkaars doelstellingen. Charta nr. 1 18

20 Waarom doen we dat ook niet als het om fondsen gaat? Aandacht voor rendement is belangrijk. Een deel van de geschetste problematiek is er dan niet meer. De kosten van exploitatie zijn dan veel lager. In nieuwe producten is het eenvoudig, maar in de bestaande voorraad is het moeilijker. Dan zijn ingewikkelde constructies nodig die fiscaal complex zijn. Ik zie dit als een hindernis. Samenwerking is ook mogelijk als gezocht wordt naar vormen van maatschappelijk verantwoord exploiteren en beheren via een fonds. Het gaat dan ook om het beïnvloeden van wat er in een wijk gebeurt. Waardevermeerdering en plezierig wonen voor de klanten. Er valt nog veel te innoveren. De woningvoorraad muteert langzaam. Het is belangrijk zorgvuldig om te gaan met initiatieven, want de markt verandert wel in vijftig jaar. De woningvoorraad voldoet niet meer aan de kwaliteitseisen. Partijen kunnen elkaar helpen na te denken over de toekomstige vraag. Zo werkt Amvest samen met een corporatie aan een fonds om voor 80-plussers goede woonvoorzieningen te realiseren. Dat heeft een meerwaarde in innovatief opzicht. Wooninvesteringsfonds Vast en Zeker 19

21 Na afsplitsing van het pensioenfonds is ons bedrijf 1 maart vorig jaar verder gegaan als zelfstandige pensioenvermogensbeheerder. APG is daarna in september vorig jaar gefuseerd met Cordares. Circa 10% van de vastgoedbeleggingen in de APG-portefeuille is belegd in Nederlandse Vesteda-woningen. Ik licht aan de hand van een nieuw beleggingsraamwerk toe hoe wij beleggen. DE ZIENSWIJZE VANUIT PENSIOENVERMOGENSBEHEER ir. Patrick Kanters MRE, managing director Global Real Estate APG Asset Management Als pensioenvermogensbeheerder maken wij expliciet onderscheid tussen de twee kerntaken: (1) het afdekken van de verplichtingen (liability hedge via onze zogenaamde Inkomenportefeuille) en (2) het genereren van extra rendement boven een risicovrije belegging door het benutten van de lange beleggingshorizon (via onze Groeiportefeuille). Meer focus op kerntaken zal leiden tot een betere uitvoering van de beleggingsstrategie. Dit heeft een aantal voordelen: betere stroomlijning van het belang van het fonds en de beleggers; sterkere uitvoering en meer innovaties in beleggingsbeleid; benutten van concurrentievoordeel (schaal, kapitaal, geduld); meer (bottom-up) bijdragen front-office aan beleggingsstrategie. Dit nieuwe raamwerk focust op wat de echte kerntaken zijn van pensioenvermogensbeheer. Geïndexeerde pensioenen aanbieden tegen een aantrekkelijke premie is het doel. De beleggingsstrategie is hier volledig op ingericht. Aldus ontstaat tevens de mogelijkheid om een maatwerk risicorendement profiel te kiezen via het flexibel en klantspecifiek combineren van de Inkomen- en Groeiportefeuille. Het is als het mengen van koud en warm water. Charta nr. 1 20

22 De focus ligt op een minimaal mismatch-risico in de Inkomenportefeuille. Nadruk dus op beleggingen die in dezelfde richting bewegen als de verplichtingen (liability hedge). Voorbeelden hiervan zijn: langlopende geïndexeerde obligaties (directe hedge) en real assets met hoge kwaliteit inflatiegerelateerde cash flows (op middellange termijn). Zoals winkel & woningbeleggingen en volwassen infrastructuur, bijvoorbeeld tolwegen, ziekenhuizen en scholen. Deze assets/strategieën dienen het mismatch-risico te beperken en een lange termijn indexatieresultaat te genereren. Het is interessant om in deze context een vergelijking te maken tussen de rendementen van de belegging in Vesteda ten opzichte van diverse beleggingen in onze Inkomenportefeuille. Vesteda laat een gemiddeld rendement zien van 10,5%. Het geëiste rendement (op basis van 17-jaars geïndexeerde obligatie) scoort 6,54%. Een correlatieoverzicht toont aan dat een belegging in Vesteda-woningen geen directe liability hedge oplevert die vergelijkbaar is met geïndexeerde obligaties of staats- en bedrijfsleningen. Een andere conclusie is dat het rendement van Nederlandse woningbeleggingen Wooninvesteringsfonds Vast en Zeker 21

23 de reële verplichtingen op de langere termijn wel degelijk volgt: dit houdt een aanzienlijk kleiner mismatch-risico in. Soortgelijke resultaten werden gevonden voor Europese winkelcentra. Ik concludeer dat Nederlandse woningen een interessante rendementrisico-karakteristiek leveren voor de structurering van liability hedging investeringen voor pensioenfondsen. Alle aanleiding dus voor pensioenfondsen om serieus naar woningbeleggingen te kijken. Pensioenvermogensbeheer: keuze risico-rendement Charta nr. 1 22

24 Dagvoorzitter Piet Eichholtz dankt de inleiders voor hun bijdragen en vraagt Wienke Bodewes in te gaan op de verschillen in cultuur tussen institutionele beleggers en corporaties. AFSLUITENDE DISCUSSIE MET DE DEELNEMERS Wienke Bodewes ziet behoorlijke verschillen: De maatschappelijke gedrevenheid binnen corporaties, al dan niet effectief toegepast, is behoorlijk groot. Scheiden van efficiency in bedrijfsvoering en maatschappelijke taak is vaak lastig, maar ik zie steeds meer een goede combinatie van efficiënt opereren in de bedrijfsvoering waardoor er geld overblijft voor maatschappelijke taken. Cultuurveranderingen gaan echter langzaam. Beleggers sturen primair op geld. Zij staan verder af van de realiteit van de binnenstedelijke gebieden met alle bijbehorende problematiek en hebben minder passie met de huurder. Ik signaleer daarnaast overeenkomsten, maar daar moeten we wel aan werken. Ik denk aan een gemeenschappelijk fonds dat aan rendementseisen moet voldoen. Dat is geen halve afspraak. Op die manier stuur je op de exploitatie van het vastgoed. Corporaties doen steeds meer aan de ontwikkelkant en behalen goede rendementen. Maar dat moet je ook aan de exploitatiekant zien te bereiken. Leon Bobbe (Dudok Wonen) licht toe dat zijn een corporatie ook de beleggersfunctie scheidt van de sociale functie: Aan de ene kant verdienen we; aan de andere kant geven we uit. Dan is de samenwerking met beleggers het gemakkelijkst. Je moet wel werken aan het optimaliseren van je winst als corporatie. Hoe werkt dat bij het Wooninvesteringsfonds? Marcel Prop licht toe dat het Wooninvesteringsfonds bij aankoop van woningen wel degelijk kijkt naar rendement: Het fonds houdt de continuïteit van zijn onderneming voortdurend in het oog. Daarvoor is leergeld betaald: het fonds koopt nu zuiniger in dan in de begin- Wooninvesteringsfonds Vast en Zeker 23

25 fase, op basis van een realistische disconteringsvoet. Ik signaleer ook risico s in de markt en wil de portefeuille op een goede manier opbouwen. Onno Breur: Beleggers hebben de opdracht om rendement te halen. Dat kan maximalisatie maar ook optimalisatie zijn. Een corporatie heeft eigenlijk dezelfde opdracht. Het gaat om maatschappelijk geld. Daar moet je het optimale uit halen. Het verschil komt aan het eind. Het rendement van de beleggers gaat naar de aandeelhouders en het rendement van de corporatie naar maatschappelijke ontwikkelingen. Dagvoorzitter Piet Eichholz vraagt Rini Teuben, die gesteld heeft dat zijn vastgoedwaarde aanzienlijk omhoog gaat, hoe hij dat denkt te financieren. Rini Teuben: Het moet ergens vandaan komen. Wij zijn bezig met verjonging van onze portefeuille. Bij Vesteda heeft een omwenteling plaatsgehad; bij Rentree is dat ook het geval. Vastgoed dat niet rendeert, houden we af van maatschappelijk dividend dat we willen uitkeren. Wij willen investeren in nieuwbouw, maar lopen aan tegen de kasstromen en WSW-beperkingen. Ik nodig iedereen van harte uit om hierin mee te denken. Wienke Bodewes reageert: Een corporatie kan een sluitende business case hebben, maar ermee geconfronteerd worden dat het WSW niet wil garanderen. Blijkbaar is de vermogenspositie niet zo Charta nr. 1 24

26 dat je tegen een aantrekkelijk tarief kunt lenen. Het businessmodel laat een verlies zien. Je krijgt het nooit gefinancierd. De heer Teuben bevestigt dit; hij heeft een verkoopopgave. Generiek afprijzen van corporatiewoningen op de huur houdt geen stand. Piet Eichholtz concludeert dat er meer gedifferentieerd moet worden. Peter Seewald van Parteon schetst de kernproblemen: De woningmarkt zit op slot, er is discussie over de huurprijs en er is sprake van beklemmende regelgeving van een onbetrouwbare overheid. Deze discussie was drie jaar geleden ook aan de orde, maar hoe moet dit nu aangepakt worden en: wie neemt het initiatief? Rini Teuben zegt dat de noodzaak drie jaar geleden minder was. Nu heeft het WSW de noodzaak zelf gecreëerd met de 2% fictieve aflossing waardoor je als sector macro gezien geen borging meer krijgt. Wienke Bodewes merkt op dat de scheiding tussen activiteiten wel plaatsvindt op het gebied van projectontwikkeling; Daar is het level playing field vraagstuk aan de orde. De discussie met de minister is op dit punt nog niet goed gevoerd. De voorzitter stelt vast: We kunnen het met elkaar eens zijn, maar als de regels niet veranderd worden, blijft het een theoretisch verbond. Ik weet nu wat de beleggers wensen en ook wat de corporaties zoeken aan funding. Hij geeft het laatste woord aan Marcel Prop: Wat wordt de rol van het Wooninvesteringsfonds in de komende paar jaar? Marcel Prop licht toe dat het Wooninvesteringsfonds voorsorteert op een soort regierol, om de brug te slaan tussen corporaties en institutionele beleggers: De minister geeft ons toestemming om door institutionele beleggers gefund te worden. Het Wooninvesteringsfonds koopt woningen op. Als het tegelijkertijd een verbinding met institutionele beleggers kan smeden, dan ontstaat er een ideale samenwerkingsvorm in de sector. Het is een efficiënte manier om de markt te bedienen. Bij de complexen die het Wooninvesteringsfonds aangeboden krijgt, zit een flink aantal die voor beleggers een interessant rendement zullen opleveren. Wienke Bodewes merkt op dat het wel reproduceerbaar moet zijn, een Wooninvesteringsfonds I, II en III. Anders gaat het op den duur niet goed. Marcel Prop zegt dat dit ook het uitgangspunt is. Wooninvesteringsfonds Vast en Zeker 25

27 EINDCONCLUSIES VAN DE DAGVOORZITTER Ik concludeer dat er veel gemeenschappelijke belangen zijn en dat er zeker geen onwil tot samenwerking is. Er zijn verschillen in cultuur én veel overeenkomsten. Aan de ene kant is de suggestie gedaan dat een corporatie zich als een commerciële organisatie moet gedragen. Maar aan de andere kant maakt het eigenlijk weinig uit of het maatschappelijke belang het uitkeren van pensioenen is, zoals bij de institutionele beleggers, of het huisvesten van sociaal zwakkeren, zoals bij de corporaties. Ik ben van mening dat de goede gemeenschappelijke wil omgezet moet worden in daadkracht richting het beleid en de politiek. De discussie over de verhouding tussen corporaties en beleggers zal zeker terugkomen. Ik daag partijen uit om coalities te smeden en samen het beleid te beïnvloeden. De brief van de minister aan het Wooninvesteringsfonds is revolutionair voor de rol die het kan vervullen: het Wooninvesteringsfonds mag behalve bij corporaties nu ook kapitaal ophalen bij andere vermogensverschaffers. Daardoor staat het voor een nieuwe periode van groei. Het loket voor de funding wordt groter. Ik dank u allen hartelijk voor uw aanwezigheid en uw bijdragen aan de discussie. Charta nr. 1 26

28

29 Deelnemers minisymposium Bijlage 1 Actys Wonen Aedes Aedes Magazine AKD Prinsen Van Wijmen Altera Vastgoed Amvest Amvest APG Investments Avenue Makelaars Boer & Croon Boer Hartog Hooft Makelaardij B.V. Bouwfonds Asset Management Bouwfonds Asset Management CFV Colliers International Concito Vastgoed Cordemeyer & Slager Advocaten De Goede Woning Deloitte DTZ Finance Ideas Finance Ideas Finance Ideas Fortis Fortis Habion Heuvelrug Wonen ING Real Estate IVBN Jutphaas Kadenza Lefier Mozaïek Wonen Omnia Wonen Ons Huis Parteon PWS QNH Rentree RWS partner in wonen Seeder De Boer Seminars op Maat Sharpe P. Kremer F. Lustenhouwer P. van Alden L.W.J. Hoppenbrouwers R. Hogenboom W.J. Bodewes J.D.M. Touw P.M. Kanters MRE M.R. Mohes Singh S.P.J. Zandhuis H.C. Van Wamel M. Du Bois J. van Susante T. van den Berg C. Schekkerman M. Koster B. Cordemeyer P. Driever P. Klop E. Halter P. Eichholtz T.H. Heijdendael V.D. Burger M.A.J. Visschedijk R. van Deelen P. Boerenfijn J. Sleyfer W. Wensing F.J.W. van Blokland M. Zeeman S. Koelemeijer M. van Olffen H. Oosterom G. van de Ven R. Bouws P. Seewald B.C. Pluimer A. Kamminga R. Teuben A. de Waard A. Visscher W. Boonstra D. Fetter Charta nr. 1 28

30 Deelnemers minisymposium SIB Woonservice SSHN Staalbankiers Staalbankiers De Huismeesters Dudok Wonen Dudok Wonen Nijestee Nijestee Tweede Kamer - SP Van Kempen & Co Vannimwegen Verzekerd Wonen Verzekerd Wonen Vesteda Groep Vivare Bestuur en Staf Vivare Bestuur en Staf De Seyster Veste Het Grootslag Woningstichting Woensdrecht Woonbond Woonbron Woonmensen Woonmensen Woonpunt Woonstad Rotterdam Wooninvesteringsfonds Wooninvesteringsfonds Wooninvesteringsfonds Wooninvesteringsfonds Wooninvesteringsfonds Wooninvesteringsfonds Raad van Toezicht Wooninvesteringsfonds Raad van Toezicht Wooninvesteringsfonds Raad van Toezicht Wooninvesteringsfonds Raad van Toezicht Wooninvesteringsfonds Raad van Toezicht Wooninvesteringsfonds Auditcommissie Wooninvesteringsfonds A.J. Breur M.R.A. Derks D.A.G. Bech G. van Zanten P.K. Hillenga L. Bobbe J. van der Burgt R. Bouma H. Raatjes P.F.C. Jansen T. Legtas E. Postma R. van Elferen R. van Uden O. Breur M. van Kampen R. van Haperen G.R. Roolvink J.Th. Kröger H.J. de Wolf R. van Genugten J.W. Over de Vest W.C.I. Vonk P. Koburg W.G.M. Aussems R.C. de Gier RA M.M.A. Prop K.E. de Graaf I.M. Kortekaas E. van Warmerdam P. van de Geest A.L. Bovenberg J.G.T. Bouwman M.T. Kooistra H.W. van Heuven H. Hooimeijer W. van de Rotte J.B.J. Stegmann Wooninvesteringsfonds Vast en Zeker 29