Winkelgebied Samen in beweging

Transcriptie

1 Winkelgebied 2025 Samen in beweging

2 Colofon Auteur Max Erich ING Economisch Bureau Redactieraad Edse Dantuma ING Economisch Bureau Jan van der Doelen ING Sectormanagement Ceel Elemans ING Sectormanagement Thijs Geijer ING Economisch Bureau Karlijn Kersten Dirk Mulder ING Sectormanagement Marcel Peek ING Economisch Bureau Maurice van Sante ING Economisch Bureau Dirk Visser ING Sectormanagement Philip Zwart ING Real Estate Finance 2

3 Inhoud Inleiding en voorwoord 4 Samenvatting en visie 5 1. Trends nieuw versus oud 6 Veranderende wereld van winkelen 7 Ontschulden versus overconsumptie 8 Vergrijzing versus baby-boom 9 Nieuwe generatie versus oude generatie 10 Online versus offline 11 Raming online 12 Kritisch winkelen 13 Decentralisatie versus centralisatie Winkelgebied e eeuwse maatschappij vs. 20 e eeuws winkellandschap 16 Leegstand neemt toe 17 Minder vraag naar winkelvloeroppervlak 18 Lat wordt hoger gelegd in retail 19 en leidt tot nieuwe dynamiek 20 Selectiever locatiebeleid 21 ook in Franchise 22 Vastgoedeigenaren anticiperen 23 Overheden reactief 24 Veranderende spelregels winkelen Winkelgebieden van de toekomst Op weg naar Retail en Franchise flexibel en proactief 28 Vastgoed actief managen 29 Nieuwe huurvormen 30 Overheid coördineren en faciliteren 31 Gezamenlijke belangen Zoeken naar richting 33 Kansarme gebieden 34 Pijnlijke beslissing 35 Economische èn sociale functie 36 Burger versus consument 37 Trial and error 38 Lessen van andere landen 39 Lessen van andere generaties 40 Lessen van andere sectoren 41 De weg kwijt Conclusie nieuwe dynamiek 43 Samen in beweging 44 Urgentie hoog 45 Nieuwe dynamiek andere opstelling 46 Bronnen 47 3

4 Inleiding en voorwoord Winkels en winkelgebieden zijn niet weg te denken uit ons dagelijks bestaan. Van al onze dagelijkse behoeften tot aan onze grootste wensen; winkels zijn in staat ons hierin te voorzien. Daarbij hebben winkels en winkelgebieden niet alleen een nuttige taak, maar ze zijn ook gewoon leuk. Winkelen blijft volgens onderzoek een van de belangrijkste vrijetijdsbestedingen van Nederlanders. Omdat winkels en winkelgebieden deze taken al jaren lang vervullen zijn we er min of meer aan gewend geraakt. Eigenlijk zijn we echter vooral verwend geraakt. Nederland kent een relatief hoge winkeldichtheid. Duizenden ondernemers, van groot tot klein, hebben met hun inzet en liefde voor het vak er voor gezorgd dat in Nederland winkels altijd binnen bereik zijn. Uiteindelijk kunnen deze winkels echter niet alleen draaien op liefde en inzet. Een combinatie van factoren zorgt er voor dat delen van de detailhandel steeds meer onder druk staan. De economische crisis, oplopende werkeloosheid, stijgende lasten en dalende koopkracht hebben ertoe geleid dat de consument de hand op de knip houdt. Daarnaast trekt ook de snelle opkomst van e-commerce geld weg uit de winkelstraat en transformeren demografische ontwikkelingen (vergrijzing) bepaalde delen van Nederland tot krimpgebieden. Dit betekent dat er op termijn simpelweg minder behoefte zal zijn aan winkels. In de periode naar 2025 is dan ook niet voor alle winkelgebieden plaats. De lat wordt hoger gelegd, winkelgebieden moeten onderscheidend en relevant zijn om te overleven. Dit vraagt om een actieve opstelling van alle betrokken partijen. In vier deelrapporten beschrijft het ING Economisch Bureau hoe de verschillende sectoren (detailhandel, franchise, vastgoed en overheid) ieder voor zich een bijdrage kunnen leveren op weg naar het winkelgebied van Uiteindelijk zullen zij vooral ook samen moeten optrekken. Gevaar is echter dat een afwachtende houding van één of meerdere partijen elk initiatief in de kiem smoort. In dit overkoepelende rapport wordt daarom gekeken hoe de relevante spelers elkaar kunnen versterken en aansporen tot gezamenlijke actie. De zorg om en aandacht voor de toekomst van winkelgebieden is groot. Ook ING wil haar bijdrage leveren aan een succesvolle ontwikkeling van winkelgebieden. Dat doen wij enerzijds door kennis in te zetten en onze visie op het onderwerp te ontwikkelen. Anderzijds laten wij met aandacht voor dit onderwerp ons netwerk samenkomen, om hen aan het denken te zetten en in beweging te brengen. Zo beogen wij reikwijdte en draagvlak voor een proactieve ontwikkeling van succesvolle winkelgebieden richting 2025 te vergroten. Samenwerking stond ook bij het schrijven van dit rapport centraal. Zonder input vanuit de verschillende sectoren zouden wij dit rapport niet tot stand kunnen brengen. Ik wil daarom hierbij iedereen bedanken die middels interviews en round tables zijn of haar visie op dit onderwerp aan ons kenbaar heeft gemaakt. Ik wens u veel leesplezier en inspiratie toe bij het lezen van dit rapport. Met vriendelijke groet, Ben van de Vrie Directeur Marketing & Onderzoek ING Zakelijk Nederland 4

5 Samenvatting en visie Kansarm en kansrijk Het winkelgebied van In vier deelrapporten en dit eindrapport heeft het ING Economisch Bureau gekeken naar de belangrijkste trends en ontwikkelingen en hun impact op winkelgebieden. Daaruit is een visie gecreëerd op de meest kansrijke winkelgebieden richting Ook is in de deelrapporten geanalyseerd hoe de betrokken sectoren retail, franchise, vastgoed en decentrale overheid het best op de veranderingen in kunnen springen. Tegenover kansrijke winkelgebieden staan ook kansarme winkelgebieden. Niet ieder winkelgebied is te redden. Nederland kent een overcapaciteit aan winkelvloeroppervlak. Sanering is noodzakelijk, maar ook pijnlijk. Zowel op economisch als sociaal vlak. Reden ook dat beslissingen veelvuldig worden uitgesteld. Zonder voldoende commerciële potentie zijn kansarme gebieden op termijn echter niet sterk genoeg te overleven. Uitstel leidt niet tot afstel. Een sterke focus op kansrijke winkelgebieden is daarom te prefereren zonder kansarm volledig te verwaarlozen. Een proactieve aanpak van kansarme winkelgebieden is wenselijk in gevallen waarbij verpauperende winkelgebieden een negatieve impact hebben op hun omgeving. Overheid en markt zullen elkaar hierin moeten vinden. De urgentie is hoog en vraagt om maatregelen met een dwingend karakter. Samen in beweging Binnen alle sectoren is de bereidheid keuzes te maken en in acties om te zetten noodzakelijk. Een afwachtende houding van partijen kan ieder initiatief om tot kansrijke winkelgebieden te komen in de kiem smoren. Een succesvolle transitie van winkelgebieden richting 2025 vereist dat alle betrokken partijen gelijktijdig in actie komen. Retail, Franchise en Vastgoed Voor de betrokken marktpartijen in winkelgebieden is een proactieve, maar wel selectieve opstelling noodzakelijk. Flexibiliteit is een vereiste om voortvarend te kunnen halen. Durf is nodig om keuzes te maken. Decentrale overheden Gemeenten en Provincies zetten de koers uit en komen met een strategische visie, waarin onderscheid wordt aangebracht tussen kansrijke en kansarme winkelgebieden. Daar wordt ook duidelijk naar gehandeld. Nationale overheid De nationale overheid kan voor bovengenoemde partijen een ondersteunende rol spelen. Denk aan kennisopbouw door het faciliteren van onderzoek en opleiding. Ook kan zij de dynamiek van winkelgebieden verbeteren door daar waar nodig wet-en regelgeving te herzien. Met het juiste gereedschap kunnen alle betrokken partijen in beweging worden gebracht.. 5

6 Hoofdstuk 1. Trends nieuw versus oud Veranderende wereld van winkelen Ontschulden versus overconsumptie Vergrijzing versus baby-boom Nieuwe generatie versus oude generatie Online versus offline Raming online Kritisch winkelen Decentralisatie versus centralisatie 6

7 1 Trends nieuw versus oud Veranderende wereld van winkelen De Industriële Revolutie verhoogt welvaart en consumptie. Winkels groeien. Warenhuizen en (overdekte) winkelgalerijen bloeien op. De ontwikkeling van supermarkten in de 20 e eeuw leidt tot een retail revolutie. Ook (perifere) winkelcentra zijn dan in opkomst. Tijdlijn De tijdlijn laat zien dat winkelen in een periode van steeds snellere opeenvolgende veranderingen is terechtgekomen. Veranderingen die in sommige gevallen de vaste grond onder winkelgebieden hebben opgeschud, met consequenties voor belanghebbende partijen. In dit hoofdstuk kijken we naar de belangrijkste trends op economisch, demografisch, technologisch en politiek gebied, die winkelen en winkelgebieden nu en in de toekomst een ander gezicht geven Aldrich uitvinder e-commerce 1 e web browser (www) ontstaan M-commerce 1995 start Amazon.com ontstaan ebay Wehkamp begint site 1998 Google Paypal 1999 kieskeurig.nl en bol.com 1999 Victoria s Secret website Zappos (schoenen) 2000 Internetbubbel Thuiswinkel.org De snelle ontwikkeling van internet leidt tot een nieuwe revolutie in retail en zal het winkelgebied van de 21 e eeuw in verregaande mate beïnvloeden itunes start 2004 Facebook 2005 Youtube 2005 ideal 2006 Twitter 2007 iphone Apple Android (Google) 2010 Zalando 2008 Apple App store Groupon Whatsapp ipad Spotify in NL 2011 Amazon verkoopt meer e-books dan fysieke boeken 2012 AH Pick-up points uitrol 2013 Netflix in NL > 10 miljard omzet e-com in NL

8 1 Trends nieuw versus oud Ontschulden versus overconsumptie Economische crisis In de tijdlijn op pagina 7 zien we steeds snellere veranderingen in winkelen. De afgelopen jaren stonden daarbij regelmatig in het teken van de opkomst van e-commerce. De economische neergang had in die periode echter minstens zo n grote impact. Consumenten gaven de afgelopen vijf jaar telkens minder uit in winkels. De komende jaren valt een aanhoudend sterke groei van de consumentenbestedingen, en daarmee de winkelverkopen, niet te verwachten. Zo is er de nasleep van de Grote recessie van en de Europese schuldencrisis. Consumenten en overheden zijn druk bezig hun balansen te herstellen. Overconsumptie heeft plaatsgemaakt voor ontschulden. In dit scenario zal de economische groei in Nederland, zelfs bij een gelijkblijvende arbeidsproductiviteit, structureel lager komen te liggen dan in de afgelopen decennia (zie figuur 1). Figuur 1 Economische groei, % jaar-op-jaar wederopbouw Bron: ING Economisch Bureau 4,8% 70 oliecrisis ,2% 85 vredesdividend ,3% 1,6% decennium horribilis ,25%-1,5% Stijgende kosten Doordat opkomende economieën wel een periode van productie- en welvaartsgroei doormaken, blijft de vraag naar energie en grondstoffen in de wereld hoog. Dit resulteert in toenemende schaarste, wat weer leidt tot hogere en meer volatiele prijzen en stijgende kosten van levensonderhoud. Deze kostenstijging wordt nog eens versterkt door de schuldencrisis, waardoor overheden scherper moeten kijken naar hun inkomsten en uitgaven. Belastingen zijn verhoogd. De financiële crisis heeft daarnaast overheden en toezichthouders bewogen schuldengroei onder burgers te beperken. Van een maatschappij waarin consumeren beloond werd, staat nu ontschulden centraal. Dalend vermogen Resultaat van deze combinatie van lage groei of zelfs krimp, stijgende lasten en dalende huizenprijzen is dat huishoudens hun vermogen hebben zien krimpen. Het gemiddelde daalde van euro in 2008 naar euro in Een neergang van ruim 13%. Dit gemiddelde zegt echter niet alles aangezien aanzienlijke verschillen waarneembaar zijn. Bij ouderen is het vermogen gemiddeld hoger (Eur bij 65+ vs. Eur bij jaar). Ook zit veel van het vermogen bij een relatief kleine groep huishoudens. De 10% meest vermogenden waren in 2008 goed voor 56,7% van het totale vermogen van particuliere huishoudens. Hun aandeel groeide tot 61,1% in Ook het verschil in spaarsaldi tussen meer en minder vermogenden nam toe. Kritisch op uitgaven Een combinatie van ontschulden, dalende koopkracht en minder vermogen leidt tot een situatie waarbij consumenten genoodzaakt zijn kritischer naar hun uitgaven te kijken. Met name de uitgaven aan duurzame goederen (non-food, zie figuur 6 blz 13) zijn hierdoor getroffen. 8

9 1 Trends nieuw versus oud Vergrijzing versus baby-boom Minder bevolkingsgroei, meer kleine huishoudens Belangrijk voor de consumentenbestedingen op langere termijn zijn demografische veranderingen. Gedurende de vorige eeuw kende Nederland een forse groei van de bevolking. Het aantal inwoners steeg van 5 miljoen in 1900 naar 10 miljoen in 1950 en 15 miljoen in In de 21 e eeuw zal deze stijging echter beduidend lager zijn. Momenteel telt Nederland ongeveer 16,8 miljoen inwoners en de prognose van het CBS is dat dit aantal in 2025 uitkomt op een kleine 17,4 miljoen. De groei neemt daarna verder af. Belangrijk ook is dat de samenstelling van bevolking en huishoudens in de loop der jaren sterk verandert. Door een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens groeit het totaal aantal huishoudens gestaag door. Van 7,5 miljoen huishoudens nu naar 8,2 miljoen in Het aandeel eenpersoonshuishoudens stijgt dan naar een kleine 40%. Vergrijzing Waar in 1990 nog slechts 12,8% van de inwoners 65 jaar of ouder was is dit aandeel gestegen tot ruim 17% nu. De komende jaren neemt het aandeel ouderen verder toe tot 21,8% in 2025 en 26,5% in De mate van vergrijzing varieert overigens enigszins per regio. In Zeeland, Friesland en Limburg is de vergrijzing het sterkst. In de Randstad en Flevoland is het aandeel 65+ relatief laag. Ook in de vier grote steden is sprake van vergrijzing, maar het aandeel ouderen ligt daar wel duidelijk lager dan in andere gebieden. Ondanks het feit dat ouderen gemiddeld over een groter vermogen en meer spaargeld beschikken wordt door de categorie 65+ minder besteed dan door lagere leeftijdscategorieën. Cijfers van het CBS over de bestedingen van huishoudens naar leeftijd van de hoofdkostwinner wijzen uit dat in 2010 de gemiddelde bestedingen in de categorie 65+ met een kleine euro duidelijk onder het gemiddelde van jongere huishoudens vielen; ruim euro tot 45 jaar, bijna euro in de categorie jaar. Figuur 2 bevolkingsgroei Relatieve bevolkingsgroei per COROP-regio, Aandeel 65+ in 2025 Bron: CBS o.b.v. PBL Sterke krimp (5% of meer) Krimp (2,5% tot 5%) Redelijk stabiel (-2,5% tot 2,5%) Groei (2,5% tot 5%) Sterke groei (5% of meer) Dubbele Sterke krimp (5% of meer) dip: vergrijzing Minder Krimp dan 10% (2,5% tot 5%) 10% Redelijk + tot 15% stabiel (-2,5% tot 2,5%) ontvolking 15% Groei tot 20% (2,5% tot 5%) 20% Sterke tot groei 25% (5% of meer) 25% of meer Minder dan 10% 10% tot 15% 15% tot 20% 20% tot 25% 25% of meer 9

10 1 Trends nieuw versus oud Nieuwe generatie versus oude generatie Nieuwe generatie(s) De Nederlandse bevolking ondergaat niet alleen veranderingen in samenstelling van leeftijden en huishoudens. Nieuwe generaties groeien op, betreden de arbeidsmarkt, genereren inkomsten en zullen middels bestedingen hun stempel drukken op de markt. Richting 2020 zal de protestgeneratie ( ) zich verder terugtrekken uit de arbeidsmarkt. Generatie X ( ) en de Pragmatische generatie ( ) schuiven door, terwijl generatie Y ( ) zijn intrede doet en generatie Z langzaam op de deur klopt. Andere cultuur Uit onderzoek blijkt dat iedere generatie haar eigen kenmerken heeft. Zo kunnen jongere generaties een beweging in gang zetten richting een meer praktisch ingestelde no-nonsense cultuur. Snelheid, samenwerking, netwerken en informalisering zullen naar verwachting nog meer terrein winnen. Ook flexibel werken, zelfontwikkeling en authenticiteit komen meer centraal te staan. Trends en patronen met betrekking tot vrijetijdsbestedingen kunnen eveneens veranderen (zie ook figuur 5, blz. 13). Verder zullen online technologie en het onderhouden van sociale contacten op afstand vanzelfsprekend worden. Op deze wijze zullen, door de invloed van nieuwe generaties, wensen en eisen ten aanzien van winkelen beïnvloed worden. Nieuwe ondernemers Een aantal ontwikkelingen lijkt er voor te zorgen dat ook een nieuwe generatie ondernemers opstaat. Flexibilisering van de arbeidsmarkt leidt tot een grotere arbeidsmobiliteit. Langdurige dienstverbanden zijn minder gebruikelijk. Individualisering zorgt tegelijkertijd dat mensen meer waarde toekennen aan het nastreven van persoonlijke doelen. Deze combinatie stimuleert de behoefte om eigen baas te zijn. De afgelopen jaren leidde de crisis daarnaast tot veel noodgedwongen ondernemerschap door ontslagen en verminderde werkgelegenheid. Verder zorgt vergrijzing het komende decennium voor meer verloop in het ondernemersbestand. Andere blik Het potentieel aan nieuwe ondernemers lijkt richting 2025 vooral bij jongeren te zitten. In de periode tot 2025 vinden forse verschuivingen in de leeftijdssamenstelling van de Nederlandse bevolking plaats. Het aantal potentiële ondernemers tussen de jaar neemt nog toe met 5%, terwijl de groep jarigen met ruim 20% krimpt. De instroom van een nieuwe generatie ondernemers leidt ook tot een andere blik op winkels en winkelgebieden ten opzichte van eerdere generaties. De grotere bekendheid en vaardigheid met internet en social media bij nieuwe ondernemers is daar een element in. 10

11 1 Trends nieuw versus oud Online versus offline E-commerce als game-changer Een sterk in het oog springende verandering in retail is uiteraard de eerder gemelde opkomst van internet. In haar nog jonge bestaan heeft online retail een enorme impact gehad op de detailhandel. In Nederland werd in 2013 voor Eur 10,6 miljard aan producten en diensten gekocht via internet. Iets meer dan de helft daarvan werd gespendeerd aan producten. Online aandeel relatief gering Het aandeel van online in de totale detailhandelsverkopen bedraagt nu naar schatting zo n 6%. Wanneer alleen gekeken wordt naar non-food dan ligt het aandeel hoger, op ongeveer 10%. Hoewel dit nog relatief gering is kunnen de percentages fors variëren per productgroep. Zo zijn de aandelen in bijvoorbeeld boeken, muziek, games, elektronica en kleding en schoenen hoger. maar impact groot Hoewel dus in totaliteit (nog) relatief gering kan ook het wegtrekken van een klein deel van de omzet richting internet, fysieke winkels voor problemen stellen. Bijvoorbeeld wanneer het een zeer winstgevend deel van de omzet betreft. Daarnaast geeft het omzetaandeel alleen slechts beperkt weer wat de impact van e-commerce is op retail. Met name de mogelijkheden van consumenten zich te oriënteren via internet zijn groot. Internet is dan ook in veel productgroepen het dominante oriëntatiekanaal geworden. Grotere (prijs)transparantie is daarmee gepaard gegaan, leidend tot forse druk op marges van (online en offline) winkels. Nog niet uitgegroeid Omdat het voor de toekomst van de winkelstraat belangrijk is een idee te krijgen van de ontwikkeling van het online aandeel is in tabel 1 op pagina 12 een raming gemaakt omtrent het online marktaandeel. Eerdere ramingen van ING Economisch Bureau zijn bijgesteld op basis van de laatste ontwikkelingen en de horizon is verlegd naar Uit de tabel blijkt dat in vrijwel alle categorieën internet marktaandeel naar zich toetrekt. Het tempo waarin deze ontwikkeling zich voltrekt varieert echter. Kijken we naar de gehele sector retail (food en non-food) dan komt dit aandeel in 2025 naar schatting uit op 20% tot 25% van de markt. Kijken we enkel naar non-food dan stijgt het aandeel tot zo n 30% à 35%. Snelle ontwikkeling Ramingen kunnen overigens drastisch veranderen door een combinatie van nieuwe of betere technologie en / of de opkomst van nieuwe marktpartijen. De wereld van muziek, film en games trok reeds een aantal jaar geleden meer richting internet. De verkoop van cd s en dvd s online was de doorbraak voor sommige pure players. De situatie veranderde echter door digitalisering van het product. itunes werd zo een dominante partij. Inmiddels ziet itunes haar omzet al weer dalen en zijn streaming diensten (distributie van media via internet) in opkomst. Cijfers van de NVPI (branchevereniging enterainmentindustrie) laten zien dat in 2013 de omzet van streaming in Nederland meer dan verdubbelde. Het marktaandeel steeg in één jaar tijd van 14% naar 29%. Deze ontwikkeling toont aan hoe snel nieuwe technologie en nieuwe spelers een markt onverwacht kunnen veranderen. Toch verlopen dit soort processen niet in elke sector even snel. Hoewel partijen als Zalando de online markt voor fashion hebben geopend, ligt het aandeel van zo n 13%-14% nog ver onder dat van het fysieke kanaal. In sommige productcategorieën zoals food lijkt internet vooralsnog zelfs geen potten te kunnen breken. De kracht en dominantie van het fysieke kanaal speelt daarin een rol, evenals het feit dat men sommige producten graag fysiek ervaart. 11

12 1 Trends nieuw versus oud Raming online Tabel 1 Raming online marktaandeel 2025 naar productgroep (schattingen 2013 o.b.v. cijfers Thuiswinkel.org / Blauw Research, CBS en GfK, raming 2025 ING Economisch Bureau) Online aandeel Food en personal care (voeding en pers. verzorging) Wonen (doe-het-zelf, woninginrichting, tuin en huishoudelijke artikelen) 0%-5% 10%-15% De dominantie van het traditionele fysieke kanaal met relatief veel outlets, efficiënte logistieke systemen die hierop gefinetuned zijn en sterke prijsconcurrentie werpt hoge barrières op voor online nieuwkomers. Voor veel consumenten is online niet relevant als het op boodschappen doen aankomt, zowel uit oogpunt van kosten als tijd. Wel biedt online kansen aan specialisten (speciaalzaak) of specifieke productgroepen (koffie). 5%-10% 15%-20% Als oriëntatiekanaal is internet succesvol in woninginrichting. Online transacties zijn echter relatief gering. Veel producten vragen uiteindelijk om een fysieke ervaring. Grote online spelers zoeken deze markt echter wel op en brengen fysieke spelers ook langzaam in beweging. Dit zal het online kanaal uiteindelijk wel enige groei brengen. Het fysieke kanaal blijft dominant. Kleding 10%-15% 25%-30% Internet is in korte tijd doorgebroken dankzij sterke pure players. Bestaande (fysieke) ketens volgden met crosschannel proposities. Assortiment en professionalisering laten online groeien. Sanering in de winkelstraat zal het fysieke aanbod uitdunnen. Desondanks blijven internationale ketens in de winkelstraat dominant. Er zijn limieten aan het ervaren van producten online en de hoge mate van retouren vraagt om een gedegen aanpak. Schoenen 10%-15% 30%-35% In schoenen begon de online fashion revolutie. Zappos in de VS en later Zalando in Europa openden de markt. Traditionele (fysieke) ketens proberen te volgen, maar zijn veelal niet in staat tot een sterk weerwoord. Dit resulteert in een saneringsslag. Een enorm online assortiment, gemak en service en (soms) gratis verzending en retournering zijn succesfactoren voor online. Ook hier geldt echter dat er limieten zijn aan het ervaren van producten online en vormt het hoge percentage retouren een probleem. Consumentenelektronica 20%-25% 40%-45% Elektronica was er vroeg bij als succesvolle productgroep op internet. Een aantal online spelers wist zichzelf verder te ontwikkelen ten koste van traditionele fysieke ketens. Overgebleven partijen ontwikkelen zichzelf tot crosschannel aanbieders. Consumentenelektronica kent zowel producten die online worden gekozen als producten waarvoor consumenten naar een winkel toekomen om te kunnen ervaren. Er komt wel steeds meer productinfo op internet. De sector nijgt op termijn naar een evenwichtige online-offline verdeling. Speelgoed 20%-25% 50%-55% Speelgoed behoorde niet direct tot de snellopers op internet, maar kende gedurende de afgelopen jaren een groeispurt, waardoor het online aandeel inmiddels op ruim 20% ligt. Pure players namen speelgoed in hun assortiment op en traditionele ketens gingen multichannel. Het online aanbod is hierdoor versterkt. Fysieke winkels kennen op dit vlak juist beperkingen. Hun omzet en aantal krimpt. Online lijkt op weg naar een groter aandeel. Toch zal net als in elektronica een behoefte aanwezig blijven om bepaalde producten fysiek te kunnen ervaren. Boeken 35%-50% 85%-90% Een van de eerste productcategorieën met online potentie. Veel omzet is weggetrokken door pure players. Het product leent zich in veel gevallen uitstekend voor online verkoop. Bij een aantal categorieen (kinderboeken) en specifieke doelgroep blijft het fysieke kanaal, veelal local heroes met een specifiek assortiment, echter relevant. Toch kan verdere digitalisering van het product tot nieuwe online impuls leiden. Het e-boek aandeel loopt in NL nog sterk achter bij andere landen. Entertainment (muziek, film, games) 50%-65% 90%-95% Samen met boeken vroegtijdig richting internet getrokken. Fysieke winkel(keten)s hebben lang stand gehouden maar hun verzet lijkt nu gebroken door digitalisering en delen (streaming) van producten. Dit proces voltrekt zich momenteel in sneltreinvaart, waardoor deze productgroep voor een zeer groot deel uit de winkelstraat zal verdwijnen. 12

13 1 Trends nieuw versus oud Kritisch winkelen De diverse trends op economisch, demografisch en technologisch gebied leiden tot een kritischere consument, die minder tijd spendeert en geld uitgeeft in fysieke winkels. 6Figuur 3 Ontwikkeling koopkracht Figuur 4 Ontwikkeling mediaan vermogen (x Eur 1.000) NL */ / / / / / / / / / / /2012* * 2012* Bron: CBS, dynamische koopkracht in % jaar-op-jaar Bron: CBS. mediaan = absolute midden 100 Figuur 5 Vrijetijdsparticipatie Winkelen voor plezier Percentage van de NL bevolking, dat in jaar tijd tenminste eenmaal 94 deze activiteit buiten de eigen woning heeft ondernomen Bron: NBTC-NIPO Figuur 6 Index bestedingen* index 100 = /2000 Voedings- en genotmiddelen _ 3000 Duurzame goederen Bron: CBS, (2013 schatting) * 2012* 2013* 4000 Overige goederen _ 5000 Diensten *Noot: CBS (bij bestedingen zijn 4000 overige goederen o.a. energie en brandstof, 5000 diensten o.a. huisvesting, medische diensten, horeca etc.) 13

14 1 Trends nieuw versus oud Decentralisatie versus centralisatie Zoals beschreven (blz 8) heeft onder andere het beleid van de overheid in de afgelopen jaren, met hogere lasten voor burgers en beperkingen omtrent kredietverlening, het koopgedrag van consumenten beïnvloed. Daarnaast heeft de overheid ook een belangrijke stem in de creatie van winkelgebieden. Ruimtelijke ordening gedecentraliseerd Met de Nota Ruimte in 2006 en de verankering van beleidsinstrumenten in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 koos het Rijk met betrekking tot de taken op het gebied van ruimtelijke ordening voor decentralisatie naar provincies en gemeenten. Uitgangspunt van dit beleid is meer maatwerk. De wet gaat ervan uit dat de gemeente de meest geschikte partij voor het ontwikkelen en uitvoeren van ruimtelijk beleid is. Onderscheid in beleid en normen De nieuwe Wro introduceert een duidelijk onderscheid tussen beleid en normstelling. Het beleid wordt opgenomen in structuurvisies. Normstelling vindt plaats in het bestemmingsplan of in algemene regels voor bestemmingsplannen (rijk: amvb; provincies:verordening). Daarnaast zijn gemeenten en provincies sinds 2012 verplicht nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren aan de hand van de SER-ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is gericht op het versterken van de bestaande detailhandelsstructuur en het voorkomen van winkelleegstand. Provincies hebben stevige vinger in de pap Over het algemeen stellen de provincies richtinggevende kaders vast, waarbinnen gemeenten hun eigen detailhandelsbeleid kunnen vormgeven. De wijze waarop een gemeente de ruimtelijke consequenties en normen van haar beleid in bestemmingsplannen opneemt, kan aanleiding zijn voor een reactieve aanwijzing door de provincie. Provinciaal detailhandelsbeleid is veelal gericht op versterking van de bestaande structuur. Over het algemeen eisen provincies dat gemeenten nieuwe grootschalige detailhandelsontwikkelingen toetsen aan de hand van de SER-ladder of een distributie planologisch onderzoek (dpo) om in geval van een ontwikkeling buiten de bestaande structuur aan te tonen waarom deze gewenst is. Figuur 7 Ruimtelijke ordening en detailhandelsbeleid: belangrijkste partijen en instrumenten Europese Dienstenrichtlijn: bevorderen gelijk speelveld. Detailhandelsontwikkelingen mogen niet geweigerd worden om economische redenen. Dit beperkt economische sturing door branchering. Europa Het Rijk Algemene maatregel van bestuur: mogelijkheid van directe aansturing ruimtelijk beleid van gemeenten. Proactieve en reactieve aanwijzing: specifieke aanwijzing voor en afwijzing van bestemmingsplan. Ruimtelijke verordening: mogelijkheid van directe aansturing ruimtelijk beleid van gemeenten. Proactieve en reactieve aanwijzing: specifieke aanwijzing voor en afwijzing van bestemmingsplan. Provincies Stadsregio s Advies: bij bovenlokale ontwikkelingen. Juridisch houdbaar bij opname in provinciale verordening. Bestemmingsplan: beschrijving van welke functie, onder welke voorwaarden waar mag plaatsvinden. Beheersverordening: bestaand gebruik beschermen en handhaven. Gemeenten 14

15 Hoofdstuk 2. Winkelgebied e eeuwse maatschappij versus 20 e eeuws winkellandschap Leegstand neemt toe Minder vraag naar winkelvloeroppervlak Lat wordt hoger gelegd in retail en leidt tot toename dynamiek Selectiever locatiebeleid ook in Franchise Vastgoedeigenaren anticiperen Overheden reactief Veranderende spelregels winkelen Winkelgebieden van de toekomst 15

16 2 Winkelgebied e eeuwse maatschappij versus 20 e eeuws winkellandschap Een nieuwe periode De in het vorige hoofdstuk beschreven trends zullen winkelen en winkelgebieden structureel beïnvloeden. Sommige ontwikkelingen laten reeds nu hun impact voelen. Niet overal is men daar klaar voor. Op diverse plekken is sprake van een 21 e eeuwse maatschappij, met specifieke wensen en eisen, die botst met een winkellandschap dat nog stamt uit de vorige eeuw. Winkelgebieden en belanghebbenden hebben te lang afwachtend gereageerd op gewijzigde trends. Soms konden zij dit niet door langetermijn verplichtingen, maar soms is ook stug doorgebouwd aan nieuwe winkelgebieden zonder op een realistische wijze rekening te houden met toekomstige structurele veranderingen. Dit uit zich in overcapaciteit en leegstand van winkels. Het geloof in een terugkeer naar vroeger zal dan ook snel plaats moeten maken voor het realisme van nu. In dit hoofdstuk kijken we hoe de betreffende sectoren retail, franchise, vastgoed en overheid beïnvloed worden door trends en hoe zij hier mee omgaan. Figuur 8 Trends 21 e eeuw vs 20 e eeuw 20 e eeuw 21 e eeuw Bevolkingsgroei Vergrijzing Welvaartsstijging Welvaartsbehoud Bestedingsgroei Vertraagde economie Aanbod gedreven Vraag gedreven Merktrouw en emotie Ratio en toegevoegde waarde Gedachteloos consumeren Maatschappelijk verantwoord Oriëntatie offline Oriëntatie online Inbellen Altijd online Kennis leverancier Kennis consument Intransparant Transparant Forenzen Nieuwe werken Vaste baan Flexibilisering arbeidsmarkt /7 Massa Individualisering 16

17 2 Winkelgebied 2025 Leegstand neemt toe Hoge winkeldichtheid Volgens het CBS kent Nederland een winkeldichtheid van 570 winkels per inwoners. Experts spreken over één van de hoogste winkeldichtheden in Europa. De combinatie van de in hoofdstuk 1 besproken trends en deze hoge winkeldichtheid resulteert momenteel in een oplopende leegstand. Volgens onderzoeksbureau Locatus steeg het percentage leegstaande winkelpanden in 2013 in Nederland tot 6,9%. In winkelmeters uitgedrukt is het cijfer zelfs gegroeid tot 7,3%. Leegstand varieert per regio Deze percentages variëren overigens sterk per regio. Winkelgebieden in regio s die te maken hebben met sterke vergrijzing en bevolkingskrimp zijn minder aantrekkelijk voor retailers. Dit uit zich in een grotere leegstand in de kleinere kernen van perifere gebieden van Nederland. In Friesland, Groningen, Zeeland en Limburg is de winkelleegstand relatief hoog. In de Randstad relatief laag. en type winkelgebied Ook per type winkelgebied is er variatie in leegstand. Veel vierkante meters zijn te vinden in de categorieën verspreide bewinkeling en PDV/GDV gebieden (Perifere Detailhandels Vestigingen / Grootschalige Detailhandels Vestigingen). Deze beslaan samen bijna de helft van alle winkelruimte in Nederland. Het zijn vooral branches met behoefte aan veel vierkante meters zoals het woonsegment, tuincentra en doe-het-zelf zaken die daar gevestigd zijn. De flink oplopende leegstand laat ook zien dat in deze gebieden de afgelopen jaren teveel m 2 zijn ontwikkeld. Ook in hoofdwinkelgebieden, kernverzorgende en ondersteunende winkelgebieden neemt leegstand toe. In de periode werden in deze gebieden veel meters afgenomen door mode en food. Deze beweging kwam na 2009 tot stilstand. In de (grotere) binnensteden is de leegstand relatief beperkt. Deze gebieden blijven gewild. Figuur 9 Verdeling winkelvloeroppervlakte in 2014 * 1mln. m 2 Binnenstad Ondersteunend winkelgebied Kernverzorgend gebied PDV/GDV Hoofdwinkelgebied Verspreide bewinkeling Leegstand Mode en vrije tijd Wonen Doe-Het-Zelf Food & Pers. verzorging Electronica Tuin & Dieren Bron: Locatus, bewerkt door ING Economisch Bureau (zie bijlage I voor definities winkelgebieden) Figuur 10 Leegstand winkelvloeroppervlak per COROP-plus-gebied, 2013 Bron: Locatus, bewerking PBL Percentage leegstand 5 of minder Meer dan 11 17

18 2 Winkelgebied 2025 Minder vraag naar winkelvloeroppervlak Figuur 11 Ontwikkeling winkelvloeroppervlakte in m 2 *, en verwachte ontwikkeling t/m Binnenstad Hoofdwinkelgebied Kernverzorgend gebied Ondersteunend winkelstraat/centrum Verspreide bewinkeling Overig (Grootschalige & speciaal winkelgebied) Verwachte toename vraag naar m 2 tot 2020 Verwachte afname vraag naar m 2 tot 2020 Verwachte toename van de leegstand tot 2020 Leegstand Food & Pers. Verz. Mode en vrije tijd Electronica Wonen Tuincentra & dierenwinkels Doe-Het-Zelf Horeca (Definities: Binnenstad: meer dan 400 winkels, Hoofdwinkelgebied: 100 tot 400 winkels, Kernverzorgend gebied: 5 tot 100 winkels, Ondersteunend winkelstraat/centrum: > 5 winkels en altijd als aanvulling op een binnenstad of hoofdwinkelgebied, Verspreide bewinkeling: winkels die niet tot een winkelgebied behoren, Overig: grootschalig met > 5 winkels zoals PDV/GDV en outletcenters.) Bron: Locatus, bewerkt door ING Economisch Bureau * Ontwikkeling horeca in aantal etablissementen Minder meters gevraagd De afgelopen jaren is het winkelvloeroppervlak in Nederland toegenomen tot meer dan 31 miljoen m 2 begin Dit is een stijging van 16% ten opzichte In de jaren zijn er vooral grootschalige en perifere detailhandelslocaties (GDV en PDV) bijgebouwd (figuur 10). In deze jaren bedroeg dit aandeel bijna de helft van alle nieuwe winkelprojecten. Na de piek in 2008 is dit aandeel flink afgenomen tot ongeveer een derde in Na jaren van afname van het planvolume door de economische crisis is het aantal winkelprojecten in de pijplijn in 2013 toch weer (licht) gestegen. ING Economisch Bureau verwacht dat de meeste winkelgebieden de komende jaren met een oplopende leegstand te maken krijgen. Naar nieuwe uitbreidingen is de komende jaren, behalve in de binnensteden, weinig tot geen behoefte. Wel is er behoefte aan herontwikkeling van gebieden. 18

19 2 Winkelgebied 2025 Lat wordt hoger gelegd in retail Lat hoger De lagere vraag naar winkelmeters heeft uiteraard alles te maken met de wijze waarop retailers en franchise organisaties zich ontwikkelen. Duidelijk is dat winkeliers terecht zijn gekomen in een meer dynamische omgeving, waarin de lat voortdurend hoger wordt gelegd. Consumenten zijn kritischer op hun uitgaven. Meer (prijs) transparantie door internet zet de retail sector verder onder druk. Retailers zien zich voor de taak een duidelijke positionering te kiezen waarin onderscheidend vermogen en relevantie richting consument centraal staan. De opkomst van nieuwe value retailers die lage prijzen en toegevoegde waarde weten te combineren stelt traditionele winkeliers voor uitdagingen. Tegelijkertijd zijn snelheid en flexibiliteit van belang om veranderende trends niet alleen te kunnen volgen, maar liefst voor te zijn. Vereisten daarvoor zijn kennis van markt en consument en het vermogen daarop in te kunnen spelen. Dit vraagt om een supply chain waarin samenwerking centraal staat. Integratie van technologie in supply chain en winkel moet retailers in staat stellen dit alles in de praktijk te kunnen verwezenlijken. Denk aan het gebruik van (big) data waarbij informatie over (zoekgedrag van) consumenten op internet en in winkels wordt gecombineerd om beter op individuele wensen in te kunnen springen. Daarnaast mag service in de winkel zelf allerminst vergeten worden. Personeel zal een doorslaggevende rol spelen in winst of verlies. Meer dynamiek De steeds hogere eisen die gesteld worden in retail vragen continu om alertheid. De groep winkeliers die in het midden blijft hangen en zich niet meer kan onderscheiden krijgt het steeds moeilijker. Deze ontwikkelingen spelen enerzijds grotere partijen in de kaart. Geïntegreerde ketenretailers met voldoende schaal kunnen investeringen doen in supply chain, technologie en personeel en daarmee de concurrentie op achterstand zetten. Anderzijds kunnen kleine zelfstandige specialisten overleven mits zij daadwerkelijk in bepaalde aspecten uitblinken, lokaal een relevante positie innemen en voldoende marge weten te genereren. De capaciteiten van de ondernemer worden hierbij steeds belangrijker. Franchising kan hierin een helpende hand bieden. Ook voor dergelijke formules geldt echter dat men vooruit moet kunnen lopen in de markt. Flexibiliteit en het vermogen zich proactief aan te passen worden steeds belangrijker. De levenscyclus van formules wordt korter. 19

20 2 Winkelgebied 2025 en leidt tot toename dynamiek Deep impact Niet iedereen is bestand tegen de vele en snelle veranderingen in retail. De toenemende dynamiek heeft de afgelopen jaren onder meer geresulteerd in een stijgend aantal faillissementen. Daarnaast zijn partijen gefuseerd of overgenomen. Ook hebben veel ondernemers hun winkel opgeheven. Aan de andere kant hebben de verschillende trends ook geleid tot kansen en zijn nieuwe spelers opgestaan. Mede dankzij internet en social media kunnen partijen sneller dan ooit tot bloei komen. In deze survival of the fittest zijn de winnaars partijen die zich het best kunnen aanpassen aan de grillen van de markt en op het juiste moment en de juiste wijze weten in te spelen op de behoeften van consumenten. Figuur 12 Druk op bedrijven leidt tot toename dynamiek in retail E-commerce Nieuwe technologie Internationalisering (Prijs)transparantie Toetreders Retail Uittreders Bestedingskrimp Inkoopkosten Vergrijzing Ontschulden Dynamiek in retail Het aantal starters in de detailhandel nam, volgens cijfers van de KvK, de afgelopen jaren toe tot in Daaronder veel webshops (was een kleine in 2008). Opheffingen van bedrijven in de detailhandel lagen in de periode eveneens fors hoger (bijna in 2013, was een kleine in 2008). Volgens het CBS namen faillissementen in de detailhandel in 2013 toe tot ruim 900. Steeds meer starters overleven het eerste jaar niet (zeker niet in e-commerce). In 2013 hield 50% het na één jaar voor gezien (in 2008 lag dit op 28%). Bronnen: KvK 20