Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend?

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend?"

Transcriptie

1 Dynamiek en wetgeving in winkelcentra, passend of knellend? Auteur: Pieter Bronsveld Begeleider: mr. A.D. Flesseman, Boekel de Nerée 2 e lezer: mr. J.R. Sanders MRE, Amsterdam School of Real Estate Masterthesis MSRE opleiding Amsterdam School of Real Estate Amsterdam, oktober 2011

2 Voorwoord Deze Masterthesis is het sluitstuk van de opleiding Master of Studies in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Na het volgen van de vakken Asset Management, Beleggingsanalyse en Investeringsanalyse brak de tijd aan om een Masterthesis te schrijven over een onderwerp dat past bij deze vakken. Bij mijn huidige werkgever, Syntrus Achmea, houd ik mij bezig met het aansturen en beheren van winkelcentra en solitaire winkels in Nederland. De winkelmarkt is continu aan verandering en nieuwe invloeden onderhevig, waardoor de manier verandert waarop beleggers, huurders en consumenten met vastgoed en belevenis omgaan. Het speelveld wordt steeds dynamischer, de rol van belegger en huurder raakt steeds meer verweven, het groeiend gezamenlijke belang van een aantrekkelijk en goed functionerend winkelcentrum wordt door belegger en huurder steeds meer onderstreept. Daarnaast ben ik persoonlijk altijd gefascineerd geweest door het artikel dat de huurprijsaanpassingen behandelt. Het bestaan van drie verschillende huurprijzen voor één locatie (bestaande huurprijzen, herzieningshuurprijzen en markthuurprijzen) is uniek en tegelijk ook vreemd in een land waar oorspronkelijk vrije contractvorming uitgangspunt is geweest van de wetgever. Om een antwoord te krijgen op de vraag of de huidige huurwetgeving én huurprijzenwetgeving in de optiek van institutionele beleggers voldoet, heb ik mijn centrale vraag geformuleerd. Mijn bijzondere dank gaat uit naar de heer Albert Flesseman voor het begeleiden van mijn scriptie. Daarnaast ben ik mijn vriendin Paula Runge zeer dankbaar voor de ruimte en steun die zij mij heeft geboden voor het schrijven van deze Master Thesis. Tot slot wil ik mijn interne begeleider René Vierkant en mijn vader danken voor het meelezen en meedenken over het onderwerp en de tekst. Amsterdam, oktober 2011 Pieter Bronsveld 2

3 Samenvatting Winkelcentra ontlenen hun bestaansrecht met name aan hun onderscheidend vermogen. Dynamiek in formules en brancheringen hierbij essentieel. Een aantrekkelijk centrum huisvest verschillende formules die elk een eigen segment bedienen waardoor een brede doelgroep goed kan worden bereikt. Daarnaast moet een dynamisch centrum kunnen veranderen om de consument te blijven prikkelen. Vraag en het aanbod binnen een winkelcentrum kan door verloop van tijd van invloed zijn op de winkelruimten in een centrum. Invloeden zoals vergrijzing, internet en social media, maar ook gewijzigde interesses kunnen van invloed zijn op vorm en functie van een winkelcentrum in de nabije toekomst De huurwetgeving komt uit de tijd dat er weinig tot geen planmatig ontwikkelde winkelcentra bestonden. Daarnaast is de huurwetgeving geschreven in een tijd dat de markt met name bestond uit zelfstandige ondernemers in plaats van landelijk opererende filiaalbedrijven. De wetgeving gaat niet of nauwelijks mee met de veranderende dynamiek, maar gaat juist uit van een dienende en consistente rol. Onderzocht is of de dynamiek van winkelcentra en het statische karakter van de huurwetgeving wel of niet met elkaar samen gaan waarbij de nadruk komt te liggen op het terrein van huurprijsaanpassingen. Daarbij is antwoord gegeven op de centrale vraagstelling: In hoeverre is de huurwetgeving, en meer in het bijzonder de huurprijzenwetgeving, voldoende geëquipeerd om winkelcentra vanuit het perspectief van de belegger goed te laten functioneren? Anders dan verwacht is de conclusie dat de huurwetgeving én de huurprijzenwetgeving voldoende geëquipeerd zijn om winkelcentra goed te laten functioneren. Dit geldt voor zowel de wetgeving van vóór als ná de wetswijziging van Alleen bij centra waarbij met een vooraf gedefinieerd plan, kan gewerkt worden met huurcontracten met afwijkende- en voor huurders nadelige bepalingen. In dergelijke centra zijn huurders eerder bereid om bedingen die ten nadele van huurder strekken, te accepteren. Slechts enkele van de geïnterviewde beleggers hebben aangegeven dat de huurwetgeving en de wetgeving omtrent huurprijzenwetgeving niet voldoen en dat aanpassing hiervan wenselijk is. Wel is naar voren gekomen dat een aantal beleggers winkelcentra actiever zijn gaan aansturen om meer toegevoegde waarde te creëren en is daarom voorzichtig begonnen met het voorleggen van afwijkende bedingen aan huurders. Het voorleggen van afwijkende bedingen aan huurders heeft alleen zin als voldoende huurders akkoord gaan met deze afwijkende bedingen. Doorgaans kan hiermee een start worden gemaakt bij de ontwikkeling van een winkelcentrum of een renovatie van een centrum. 3

4 Inhoudsopgave Voorwoord... 2 Samenvatting... 3 Hoofdstuk 1 Inleiding Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Vraagstelling Aanpak Onderzoeksopzet Afbakening... 8 Hoofdstuk 2 Literatuuronderzoek Ontstaan winkelstructuren en winkelcentra Verloop wetsgeschiedenis huurwetgeving Huurwetgeving Wetgeving huurprijsaanpassing Landenvergelijk Knelpunten huurwetgeving Ontwikkelingen en trends...21 Hoofdstuk 3 Interviewvragen Inleiding Hoofdvragen interviews...24 Hoofdstuk 4 Analyse Weergave antwoorden op interviewvragen Samenvatting antwoorden interviewvragen Analyse antwoorden interviewvragen Discussie...36 Hoofdstuk 5 Conclusie & advies Beantwoording centrale vraag en deelvragen Aanbevelingen huurrecht huurprijsherziening...42 Hoofdstuk 6 Literatuurlijst en bronnenverantwoording Bijlage 1 Interview vragen Bijlage 2 Samenvatting antwoorden op interviewvragen Bijlage 3 Uitgewerkte interviews Bijlage 4 Passantenstromen winkelcentra Nederland

5 Hoofdstuk 1 Inleiding Een onderzoek naar het functioneren van winkelcentra in relatie tot de huidige huurwetgeving, alsmede in het bijzonder naar het functioneren van de wetgeving ten aanzien van huurprijsaanpassingen in winkelcentra. 1.1 Aanleiding Dynamiek is de levensader van een winkelcentrum. Branches en voorkeuren van consumenten binnen winkelcentra veranderen continu. Om deze consumenten zo goed mogelijk te kunnen bedienen is het voor huurders belangrijk om in te spelen op trends en bewegingen. Voor eigenaren van een winkelcentrum is het belangrijk om de trends en wisselende brancheringen te kunnen faciliteren in de vorm van passende winkelruimte. Een juiste branchemix met afwisselende en complementaire retailers 1 maakt dat een winkelcentrum als prettig wordt ervaren. Huurders zijn altijd op zoek naar een combinatie van vertrouwde winkels waar het assortiment van bekend is en winkels die prikkelen omdat deze nieuw of vernieuwend zijn. Een goed centrum is derhalve dynamisch en organisch. Door internationalisering wordt het speelveld voor beleggers en retailers steeds breder. Buitenlandse kennis en opvattingen worden op Nederlandse winkelcentra en huurwetgeving geprojecteerd. Echter, de huurwetgeving heeft een statisch en volgend karakter en doet niet mee met deze dynamiek. De huurwetgeving heeft daarnaast ook een dienend karakter. De vraag die zich dan ook aandient is of de huidige huurwetgeving in de praktijk de dynamiek in winkelcentra belemmert. 1.2 Probleemstelling Winkelcentra ontlenen hun bestaansrecht met name aan hun onderscheidend vermogen. Zoals aangegeven is de dynamiek in formules en brancheringen hierbij essentieel. Een aantrekkelijk centrum huisvest verschillende formules die elk een eigen segment bedienen waardoor een brede doelgroep goed kan worden bereikt. Het huisvesten van verschillende branches om te voldoen aan de vraag van de consument, kan het noodzakelijk maken om met verschillende huurwaarden te werken bij verschillende soorten huurders. Hierbij kan ook gebruik worden gemaakt van een huurprijs met daarin een omzethuurcomponent. In een winkelcentrum kan door verloop van tijd de vraag en het aanbod van bepaalde afmetingen van winkelruimten wijzigen. Doorgaans neemt door schaalvergroting de vraag naar grotere winkelruimten toe. Dynamiek kan er daarentegen ook voor zorgen dat behoefte ontstaat aan kleinere nieuwe winkels met een specifiek (deel)aanbod. Hoe beter de vraag en aanbod van vierkante 1 Paco Underhill betoogt dit in meerdere boeken, consumenten zijn altijd op zoek naar een mix van the comfort of the known and the excitement of the new 5

6 meters winkelruimte op elkaar kunnen worden afgestemd, hoe beter een centrum kan functioneren. De huurwetgeving komt uit de tijd dat er weinig tot geen planmatig ontwikkelde winkelcentra bestonden. De huurwetgeving zag en ziet er met name op toe dat huurders worden beschermd in hun broodwinning en hun oudedagsvoorziening. De wetgeving gaat niet of nauwelijks mee met de veranderende dynamiek, maar gaat juist uit van een dienende en consistente rol. Zo negeert de huidige huurwetgeving de unieke eigenschappen van verschillende objecten en maakt het voor de wetgever niet uit wie de huurder is, in welke branche deze opereert en wat zijn draagkracht is. Onderzocht zal worden of de dynamiek van winkelcentra en het statische karakter van de huurwetgeving wel of niet met elkaar samen gaan waarbij de nadruk komt te liggen op het terrein van huurprijsaanpassingen. 1.3 Doelstelling Het doel van deze scriptie is een poging om antwoord te krijgen op de vraag of de wetgeving in de huidige vorm voldoet om winkelcentra goed te kunnen laten functioneren of dat aanpassingen in de huidige huurwetgeving wenselijk zijn. Hierbij wordt gekeken of een winkelcentrum dynamisch kan zijn en tegelijkertijd die invulling en branchering kan krijgen met bijbehorende gedifferentieerde huurprijzen zodat een specifiek centrum voldoet aan de behoeften van belegger, retailer en consument. 1.4 Vraagstelling Om te komen tot een antwoord op het bovenstaande, staat de volgende onderzoeksvraag centraal. In hoeverre is de huurwetgeving, en meer in het bijzonder de huurprijzenwetgeving, voldoende geëquipeerd winkelcentra vanuit het perspectief van de belegger goed te laten functioneren? Deelvragen Middels beantwoording van de navolgende deelvragen zal een antwoord worden gegeven op de centrale onderzoeksvraag. 1. Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen de winkelgebieden en winkelcentra? 2. Hoe is het huidige huurrecht tot stand gekomen? 3. Waarom heeft de wetgever een apart artikel over huurprijsaanpassing in de wet opgenomen? 4. Zijn er ontwikkelingen die in de nabije toekomst van invloed zijn op een winkelcentrum en die niet samen gaan met de huidige huurwetgeving? 5. Welke problemen komt men in de praktijk tegen? 6

7 6. Wat maakt een winkelcentrum dynamisch? Welke kenmerken heeft een dynamisch winkelcentrum? 7. Komt het onderscheidend vermogen van winkelcentra onder de huidige wetgeving voldoende tot uiting? 8. Welke centra komen in aanmerking voor afwijkende bedingen en wordt hier door huurders en verhuurders voldoende gebruik van gemaakt? 1.5 Aanpak Om te kunnen toetsen hoe winkelcentra functioneren, wordt de totstandkoming van winkelcentra en winkelgebieden in het algemeen beschreven. Hierbij worden de soorten winkelcentra in Nederland uiteengezet met bijbehorende karakteristieken. Vervolgens zal de wet en de bedoeling van de wetgever op het terrein van de huur- en huurprijzen voor winkelruimte worden behandeld. Aan de hand van verschillende invalshoeken (zoals vergelijkbaarheid en gedaante van objecten) wordt gekeken in welke mate de wettekst functioneert in de praktijk. Vanaf 2003 is de huurwetgeving aangepast en kan, onder voorwaarden, meer ten nadele van de huurder van de wettekst worden afgeweken, waardoor meer gestuurd kan worden op de inhoud van huurcontracten. Hiervoor dient vooraf goedkeuring van de Kantonrechter te worden verkregen. De vraag is echter of ontwikkelaars, beleggers en huurders hier voldoende bekend mee zijn en in welke mate hier in de praktijk gebruik van wordt gemaakt. Stilgestaan zal worden bij locaties waar inmiddels gebruik is gemaakt van de mogelijkheid tot afwijken en beoordeeld zal worden of meer locaties voldoen om af te wijken van de wettekst. Tot slot zal worden onderzocht of en welke verschillende typen winkelcentra een verschillende benadering vergen voor de huurprijsmethodiek. Winkelcentra hebben andere eigenschappen dan solitaire winkelobjecten. Welke eigenschappen dit zijn, zal worden omschreven. Een winkelcentrum kan hierdoor anders worden benaderd dan een los object. Bij de beschouwing van de verschillende soorten winkelcentra zal ook de rol van de verhuurder worden meegenomen. Hierbij zal gekeken worden in welke mate een verhuurder invloed heeft op het functioneren van een winkelcentrum en welke gevolgen deze invloed kan hebben op een winkelcentrum. 1.6 Onderzoeksopzet Dit is een praktijkgericht wetenschappelijk onderzoek, in de vorm van een kwalitatieve case study. Door middel van het vergelijken van verschillende winkelcentra en het houden van semi gestructureerde interviews met beleggers in winkelcentra, wordt gepoogd antwoord gegeven op de centrale vraag. Het theoretisch deel van het onderzoek zal worden uitgevoerd door middel van een literatuurstudie. Bij beantwoording van de vraag of er verschil bestaat tussen winkelcentra die zijn ontwikkeld voor eigen gebruik of de markt, zullen tien mondelinge interviews worden uitgevoerd. 7

8 Voor de meting van de onderzoeksvragen zal een combinatie van literatuurstudie en interviews worden gebruikt. Interviews zullen uitsluitend afgenomen worden bij beleggers. 1.7 Afbakening Deze scriptie is bekeken vanuit het perspectief van een institutionele belegger. Daarnaast worden uitsluitend in Nederland gelegen centra getoetst. 8

9 Hoofdstuk 2 Literatuuronderzoek 2.1 Ontstaan winkelstructuren en winkelcentra Van oudsher zijn winkelgebieden in de kernen van steden te vinden, binnen de oude stadsmuren op plaatsen waar vroeger markten werden gehouden. De historische hoofdwinkelstraten hebben zich door de bebouwing in de loop der eeuwen ontwikkeld tot winkelgebieden. Echter, door de komst van de auto en toename van de welvaart, zijn nieuwe winkelstructuren ontstaan en heeft het winkelaanbod zich de laatste eeuw verspreid buiten de hoofdwinkelstraten. Bij de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog is een start gemaakt met de bouw van planmatige winkelcentra. Tot de jaren 70 2 werden winkelvoorzieningen centraal vanuit de overheid aangestuurd. In de jaren 70 en -80 ontstonden in de periferie de eerste woonboulevards die volumineuze artikelen en grootschalige detailhandel aanboden waar consumenten met name doelgerichte bezoeken aflegden. In de jaren negentig en tweeduizend werd voor een meer kwalitatieve en consumentgerichte benadering gekozen. Na de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening uit 2001 heeft de bouw van planmatig ontwikkelde centra een vlucht genomen en bestaat momenteel circa 44% 3 van de totaal beschikbare vierkante meters winkelruimte uit planmatig ontwikkelde centra. Winkelcentra bestaan in verschillende varianten. Locatus heeft een onderverdeling gemaakt van de typen winkelcentra. De tabel op de volgende pagina geeft een verdeling weer van de opsomming van de verschillende typen winkelgebieden in Nederland per augustus Naast de verdeling van deze winkel categorieën bestaan ook de segmenten verspreide bewinkeling, dit zijn winkels die niet in één van de categorieën passen en PDV/GDV 4 centra. Winkelcentra ontlenen hun kracht en bestaansrecht aan hun onderscheidend vermogen, waarvoor een goede branchemix essentieel is. Daarnaast geldt dat naarmate de grootte van het centrum toeneemt, de tijd dat een bezoeker in een centrum verblijft kan worden verlengd en de bereidheid om reisafstand te overbruggen om het betreffende centrum te bezoeken groter wordt. Themacentra hebben een zeer doelgericht bezoek voor ogen, waar consumenten speciaal op af komen en waarvoor men bereid is om vanuit een grote radius het thema centrum, zoals een factory outlet centrum, te bezoeken. Gesteld kan worden dat de aantrekkingskracht en bijzondere eigenschappen van een centrum samen hangen met de grootte van een centrum. Hoe groter het centrum, hoe aantrekkelijker en belangrijker de juiste branchemix wordt. 2 Bron: NRW (2010), Dynamiek van winkelgebieden, p 19 e.v. 3 Bron: Locatus, medio m2 WVO beschikbaar in Nederland, ca m2 WVO is aan te merken als planmatig ontwikkelde centra 4 PDV staat voor Perifere Detailhandelsvestigingen, vestigingen in de periferie van steden en GDV staat voor Grootschalige Detailhandelsvestigingen, geclusterde vestigingen die doorgaans groter zijn dan m2 per vestiging. 9

10 Binnenstad Buurtcentrum Supermarktcentr um, 2% Stadsdeelcentrum, 3% Kernverzorgend supermarktcentr um, 0% Speciaal Winkelgebied, 1% Hoofdwinkelgebied klein Kernverzorgend centrum klein Speciaal Winkelgebied Supermarktcentrum Wijkcentrum klein Wijkcentrum groot, 5% Wijkcentrum klein, 9% Kernverzorgend centrum klein, 14% Binnenstedelijke winkelstraat Hoofdwinkelgebied groot Kernverzorgend centrum groot Kernverzorgend supermarktcentrum Stadsdeelcentrum Wijkcentrum groot Binnenstad, 13% Hoofdwinkelgebi ed groot, 15% Binnenstedelijke winkelstraat, 5% Buurtcentrum, 4% Kernverzorgend centrum groot, 14% Hoofdwinkelgebi ed klein, 15% Bron: Locatus augustus 2011, verdeling retail in Nederland gesorteerd op % m2 WVO, exclusief PDV/GDV en verspreide bewinkeling 2.2 Verloop wetsgeschiedenis huurwetgeving De huurwetgeving die van toepassing is op winkels is ontstaan in Voor deze tijd was er slechts wetgeving die de huur van woonruimte betrof en bescherming bood aan huurders van woonruimte. Vanuit de gedachte dat een onderneming buurt- of plaatsgebonden was en een onderneming van een locatie afhankelijk was om zijn bedrijf te kunnen uitoefenen, is bij de politiek de gedachte ontstaan dat ook aan deze groep huurders extra bescherming geboden moest worden. Een onderneming werd op deze manier in staat gesteld goodwill op te kunnen kweken door het opbouwen van een klantenkring en het creëren van naamsbekendheid rondom een locatie. Bij het opstellen van de wetgeving is eveneens het uitgangspunt geweest dat huurder een hoge mate van zekerheid van het genot van een vaste locatie werd geboden in combinatie met een vrije prijsvorming. Om een huurder in staat te stellen om zijn investeringen te kunnen terugverdienen werd geadviseerd om een minimale huurtermijn in de wet op te nemen. Na deze termijn zou het partijen vrij staan om de huurovereenkomst te beëindigen. Uiteindelijk zijn 10

11 opzeggingsgronden opgenomen op basis waarvan een huurovereenkomst kon worden opgezegd en is besloten om de wetgeving alleen van toepassing te verklaren voor objecten waarbij de plaatsgebondenheid van belang was. Wel bleef de vrije prijsvorming van huurprijzen in tact. In 1975 is de wet gewijzigd. De aanpassing betrof het onderdeel van de aanpassing van een huurprijs van een object indien de huurprijs van dit object niet meer in overeenstemming was met vergelijkbare objecten ter plaatse. Huurprijzen konden vanaf dat moment worden aangepast aan de markthuur. Kort na deze wijziging werden de huurprijzen van verschillende objecten dermate verhoogd, dat de wetgever in 1980 heeft besloten om een nuancering op de aanpassing van de wet uit 1975 aan te brengen. De nuancering betrof dat vanaf dat moment alleen een aanpassing van de huurprijs mogelijk was indien deze niet meer in overeenstemming was met de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over een referentieperiode van vijf jaar. Beoogd werd een temperende werking (zowel omhoog als omlaag) van huurprijzen van zittende huurders te realiseren. Het aanpassen van de huurprijs naar de markthuur bij zittende huurders was op dat moment niet meer mogelijk. Na de aanpassing van de wet in 1980 is in 1991 door onderzoeksbureau Bakkenist een wetsvoorstel geschreven, die uitging van een liberalere regeling van de wet terzake de huur van winkelruimte. Dit wetsvoorstel is uiteindelijk verworpen en pas in 2003 zijn de eerste wijzigingen opgenomen in de wet. De wetsaanpassing heeft niet geleid tot geheel nieuwe wetgeving, maar sinds 2003 is het wel mogelijk geworden om ten nadele van de verhuurder af te wijken van de wet. Vandaar dat dit stelsel waarbij overigens niet van ten nadele van de huurder afgeweken mag worden wordt aangemerkt als semi-dwingend recht. Daarnaast zijn de voorwaarden waaronder toestemming van de Kantonrechter gevraagd kan worden voor afwijkende bedingen ten nadele van huurder als volgt gewijzigd: - de rechten van een huurder worden niet wezenlijk aangetast of - de maatschappelijke positie van de huurder vergeleken met die van een verhuurder is zodanig, dat een huurder de bescherming die de wet hem biedt, niet behoeft. Uit Rechtspraak blijkt dat deze voorwaarden niet los van elkaar worden bekeken, waardoor ook voor kleine huurders de toestemming kan worden verleend Huurwetgeving De huidige huurwetgeving is gebaseerd op de laatste wetswijziging 6 van september Hoewel er op dit moment gelobbyd wordt door 5 Hof Amsterdam, 8 september 2009, WR 2010, 57 en 58 6 Wetsvoorstel titel 7.4 per 1 augustus Deze wetswijziging omvat wetsvoorstellen , , , en zoals terug te vinden op https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ 11

12 belangenverenigingen van huurders 7 en beleggers 8 over aanpassing van de herontwikkelingsclausule zoals deze nu is opgenomen in de wet, wordt de huurwetgeving zoals deze geldt vanaf augustus 2003 in dit onderzoek als uitgangspunt aangehouden. De huurwetgeving maakt een onderscheid tussen bedrijfsruimte conform artikel 7:290 BW en 7:230a BW. De bedrijfsruimte in het eerste artikel gaat over een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. In de regel betreft het hier winkelruimte. Wordt het tweede artikel bedoeld, dan gaat het volgens de wetgever over overige bedrijfsruimte, die gekwalificeerd wordt als kantoorruimte c.q. niet 7:290 BW ruimte. Het onderscheid tussen kantoorruimte of winkelruimte is vooral belangrijk, omdat een huurder van winkelruimte meer (semi)dwingend rechtelijke bescherming geniet dan een huurder van kantoorruimte. Het is niet altijd duidelijk in hoeverre een branche kwalificeert als winkel- of kantoorruimte. De stelregel dat als er een kassa aanwezig is, er sprake is van winkelruimte, gaat niet altijd op. Zo worden een bioscoop, videotheek, zonnestudio, schoonheidssalon, makelaarskantoor, een bank en een reisbureau alle gekwalificeerd als kantoorruimte terwijl deze vaak terug te vinden zijn in een winkelcentrum. Veel bankfilialen vestigen zich nu juist in winkelgebieden, waardoor het onderscheid alleen maar onduidelijker wordt. Ook gemakswinkels zoals een Primera of Bruna nemen steeds meer de functie over van bank, doordat zij worden uitgerust met een bankloket, maar blijven als winkel kwalificeren. Huurtermijnen en huurbeëindiging De wetgever gaat er bij de huur van bedrijfsruimte van uit dat huurder in de gelegenheid moet worden gesteld om zijn investeringen te kunnen afschrijven en daarom bescherming nodig heeft. De eerste huurtermijn geldt daarom voor een periode van 5 jaar. Wordt niet opgezegd, dan wordt deze periode verlengd met een periode van nogmaals 5 jaar. Indien niets anders is overeengekomen, dan loopt een huurovereenkomst hierna door voor onbepaalde tijd. Dit houdt in dat de huurovereenkomst op dat moment, rekening houdende met de opzeggingstermijn, op elk moment opzegbaar is. Voor een huurder en verhuurder is de wijze van opzeggen verschillend. Een huurder kan middels een aangetekend schrijven de huurovereenkomst tegen het einde van een periode opzeggen. Een verhuurder is gebonden aan de opzeggingsgronden die de wetgever heeft vastgelegd. Afhankelijk of na de eerste vijf jaar of na tien jaar wordt opgezegd gelden de volgende opzeggingsgronden voor verhuurder. Verhuurder dient bij de opzegging ook de opzeggingsgrond te vermelden. Opzegging na een huurperiode van ten minste vijf jaar: 7 Hoofdbedrijfschap Detailhandel en Detailhandel Nederland 8 Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed 12

13 1. slechte bedrijfsvoering door huurder (slecht huurdersschap) 2. dringend eigen gebruik door verhuurder Opzegging na een huurperiode van ten minste tien jaar: 1. slechte bedrijfsvoering door huurder (slecht huurdersschap) 2. dringend eigen gebruik door verhuurder 3. het niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst door huurder 4. de wens van verhuurder tot realisering van een bestemmingsplan 5. belangenafweging In het huidige klimaat waarbij winkelcentra sneller dienen te worden gerevitaliseerd, wordt door verhuurders steeds meer kritiek geuit op de vijf opzeggingsgronden. De wens van enkele belangenverenigingen van huurders om de opzeggingsgronden helemaal te schrappen, kan op termijn leiden tot winkelcentra die niet meer vernieuwen en minder aantrekkelijk worden voor consumenten. Renovatie Indien een verhuurder een object of winkelcentrum wenst te renoveren dan dient met de zittende huurders hier overeenstemming over te worden bereikt. De wetgever heeft hierin voorzien door twee renovatieclausules 9 in de wet op te nemen waarbij een clausule betrekking heeft op renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst en een clausule die betrekking heeft op beëindiging van de huurovereenkomst. Bij renovatie met voorzetting van de huurovereenkomst dient huurder een renovatie te gedogen indien aan hem een redelijk voorstel door verhuurder is gedaan, waarbij de belangen van huurder (en diens onderhuurders) zijn geborgd. Bij renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op basis van dringend eigen gebruik. De renovatie dient van een dusdanige omvang te zijn, dat door sloop en/of nieuwbouw de functie en plaats van de locatie wordt gewijzigd en huurder niet op dezelfde plek of met dezelfde formule kan worden teruggeplaatst en de renovatie alleen mogelijk is met beëindiging van de huurovereenkomst. Indeplaatsstelling In de huurwetgeving is één artikel opgenomen waar niet van afgeweken mag worden door verhuurder terwijl hiervoor ook geen toestemming door de Kantonrechter kan worden gevraagd. Dat is het artikel omtrent indeplaatsstelling 10. Indien een huurder zijn bedrijf wil overdragen aan een derde, waarbij personeel en voorraden worden overgenomen, dan is een 9 renovatie conform artikel 7:220 BW met voortzetting van de huurovereenkomst of renovatie conform artikel 7:296-1-b BW die alleen mogelijk is met beëindiging van de huurovereenkomst 10 Indeplaatsstelling, art. 7:307 BW 13

14 verhuurder verplicht deze nieuwe huurder te accepteren, tenzij deze nieuwe huurder onvoldoende financiële waarborgen biedt. Indien aan deze voorwaarden naar het oordeel van de Rechter - is voldaan, kan nog een belangenafweging door de rechter volgen. De rechter zal dan kijken naar de omstandigheden van het geval om te oordelen of de indeplaatsstelling kan worden toegewezen of afgewezen en kan hieraan voorwaarden verbinden. 2.4 Wetgeving huurprijsaanpassing Huurwetgeving maakt geen onderscheid tussen winkelcentra en solitaire objecten. De wetgever maakt bij huurprijsaanpassingen in beginsel ook geen onderscheid tussen verschillende branches en vergelijkbaarheid van locaties. Hierdoor kan frictie ontstaan als een verhuurder juist wel onderscheid wenst aan te brengen in een centrum. In Nederland is bij de huur van winkelruimte 11 in de wettekst een apart artikel opgenomen dat betrekking heeft op aanpassing van de huurprijs van lopende huurovereenkomsten. Dit artikel is van semi-dwingend recht, hetgeen betekent dat hiervan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Het artikel luidt als volgt: Art Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen: a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur: b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. -2. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop de huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt. -3. De rechter wijst in een vordering tot verhoging van de huurprijs af. Voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht. -4. Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast. 11 (middenstands)bedrijfsruimte conform 7:290 BW 14

15 Het aanpassen van de huurprijs geschiedt op verzoek van huurder of verhuurder en kan dus afhankelijk van de economische marktontwikkelingen opwaarts- of neerwaarts geschieden. Deze aanpassing geschied door middel van het berekenen van de huurherzieningswaarde. Hoewel de wetgever getracht heeft om de methodiek kort en bondig te formuleren, blijkt dat het artikel in de praktijk veel ruimte voor discussie en interpretatie over laat. Met name op het vlak of een referentie wel of niet vergelijkbaar is of kan worden gemaakt wordt veel discussie gevoerd. Daarnaast valt niet elke branche 12 onder het regime van huurrecht voor bedrijfsruimte, maar onder het huurrecht voor kantoorruimte 13. Voor kantooren woonruimte is geen artikel in de wettekst opgenomen dat de aanpassing van de huurprijs, anders dan door indexeringen, dwingend regelt zoals art 7:303 BW voorschrijft voor winkelruimte. Verder kan een huurder een verhuurder bij een dalende markthuur onder druk zetten door te dreigen met opzeggen als deze niet akkoord gaat met een lagere huurprijs, terwijl op basis van referenties van de afgelopen vijf jaar juist blijkt dat de huurprijs op basis van dit artikel juist nu verhoogd mag worden. Omgekeerd is het niet zo dat bij een stijgende markthuur een verhuurder een huurder mee kan laten gaan in verhoging van de huur naar de markthuur, omdat een verhuurder gebonden is aan de temperende werking van dit artikel. Dit lijkt een ongelijkheid te zijn in de wetgeving. Het wetsartikel is vanaf 1980 opgenomen in de wettekst. De wetgever wilde de huurder beschermen tegen ongelimiteerde huurprijsverhogingen, omdat een huurder om zijn bedrijf te kunnen uitoefenen sterk van de locatie afhankelijk was. Daarnaast was een winkelhuurder vaak een zelfstandig ondernemer die met zijn winkel moest voorzien in zijn dagelijks levensonderhoud en voor later in zijn pensioen. Vandaag de dag treft men in de hoofdwinkelstraten van (grotere) steden in grote mate landelijke en internationaal opererende filiaalbedrijven 14 aan. In deze hoofdwinkelstraten of A1 locaties kunnen de huurprijzen sterk fluctueren. Zelfstandige ondernemers zitten tegenwoordig voornamelijk in aanloopstraten en de verzorgende winkelgebieden, zoals de buurt- en wijkwinkelcentra. De huurprijzen in deze gebieden laten beperkte bandbreedtes zien, waardoor er ook minder huurprijsherzieningsprocedures lopen. Om een huurprijs te herzien, schrijft artikel 7:304 BW voor dat een vordering alleen ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde terzake deskundigen. Dergelijke rapporten zijn kostbaar, tijdrovend en voor veel interpretatie vatbaar. Daarnaast dient de meest gerede partij een gang naar de rechter te bekostigen, om de ingangsdatum vast te laten stellen en een gezamenlijke deskundige aan te wijzen, indien het partijen niet lukt om te komen tot een vergelijk. Hierdoor zijn de kosten om een aanpassing te 12 bijvoorbeeld makelaarskantoren, reisbureaus en banken 13 art. 7:230a BW, datgene dat niet valt onder het huurrecht voor woonruimten of bedrijfsruimten 14 ruim 58% van het totale verkoopvloeroppervlak in de grote binnensteden van Nederland worden ingevuld door filiaalbedrijven, bron Locatus Online d.d. 26 juli

16 bewerkstelligen dermate hoog, dat deze kosten alleen gemaakt worden als de verwachting is dat de aanpassing van de huurprijs substantieel zal zijn. 2.5 Landenvergelijk In dit hoofdstuk zal gekeken worden naar de huurwetgeving van een aantal omliggende landen om te kijken hoe de bescherming tussen huurder en verhuurder is geregeld, wat de huurtermijnen zijn en hoe de huurprijs kan worden aangepast. Gekozen is voor een aantal omringende landen rondom Nederland. Duitsland Er is in de wetgeving in Duitsland een aparte regeling opgenomen die het huurrecht 15 behandelt. Het Duitse huurrecht behandelt bedrijfsruimte in het algemeen, er is niets specifiek voor winkelruimte opgenomen. Het Duitse huurrecht kent geen vaste huurtermijn, ook is er geen artikel opgenomen die huurprijsherzieningen behandelt, partijen kunnen dit vrij overeen komen. In vergelijking met Nederland biedt de Duitse huurwetgeving huurders minder bescherming dan de Nederlandse huurwetgeving. Indeplaatsstelling wordt evenmin behandeld in het Duitse huurrecht. Als er gekeken wordt naar renovatiebepalingen, dan valt op dat een huurder verbeteringen en renovaties moet dulden. Wel heeft een huurder recht op schadevergoeding. Het Duitse huurrecht kenmerkt zich met name door de grote mate van vrijheid tussen partijen om een en ander overeen te komen. België In België is eveneens een aparte regeling 16 opgenomen in de wetgeving die het huurrecht behandelt. De Handelshuurwet behandelt winkelruimte. In beginsel wordt een huurtermijn van negen jaar overeen gekomen. Huurder heeft binnen deze negen jaar het recht om elke drie jaar de huurovereenkomst te beëindigen, verhuurder kan dit ook indien hij het gehuurde zelf in gebruik wil nemen. Na de periode van negen jaar kan huurder drie keer een verlenging van de huur vragen. Indien huurder dit verzoek niet indient, eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Doet een huurder dit wel, dan dient huurder nieuwe huurvoorwaarden voor te stellen aan verhuurder en dient verhuurder te reageren op dit voorstel. Indien een reactie uit blijft, dan gaat de verlenging conform het voorstel van huurder in. Huurprijsherziening kan bij het verstrijken van elke driejarige periode door beide partijen worden gevraagd, indien de vragende partij kan bewijzen dat de markthuur op het moment van herziening minimaal 15% afwijkt van de huurprijs. De huurprijs wordt door de rechter naar billijkheid vastgesteld. Ook is 15 Boek 2 Titel 5 van hoofdstuk 8 van het Burgerliches Gesetzbuch 16 Bedrijfsruimte opgenomen in de Handelshuurwet en algemeen verhuur van onroerend goed opgenomen in artt bis van het BW 16

17 het mogelijk dat een verhuurder na een huurperiode van negen jaar de verlenging van de huurovereenkomst niet toestaat omdat hij een derdenbieding heeft ontvangen, waarin een derde aangeeft een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met verhuurder tegen een hogere huurprijs dan een zittende huurder betaalt. De handelshuurwet heeft een semi-dwingende bepaling opgenomen die het mogelijk maakt voor een huurder om zijn contract inclusief zijn handelszaak over te dragen aan een derde. Huurder dient een procedure te voeren en verhuurder kan binnen 30 dagen bezwaar maken tegen deze overdracht. Een overdracht van het contact aan een derde zonder de overdracht van de handelszaak, mag contractueel worden uitgesloten. Binnen het Belgisch huurrecht wordt een renovatie mogelijk gemaakt door de huurovereenkomst niet te verlengen indien verhuurder wenst te renoveren. Verhuurder is wel verplicht schadevergoeding te betalen aan huurder van één tot maximaal drie jaar huur. Het Belgisch huurrecht is in vergelijking met Nederland iets meer vrij geregeld. Meer bepalingen zijn van regelend recht of semi-dwingend recht, waardoor partijen meer vrijheid hebben om afspraken met elkaar te maken over de huuren verhuur van winkels en winkelcentra. Frankrijk Het Franse huurrecht 17 kent een aparte regeling voor de huur van bedrijfsruimte ten behoeve van handelsactiviteiten. Een huurovereenkomst duurt minimaal 9 jaar, waarbij huurovereenkomsten van langer dan 12 jaar notarieel moeten worden vastgelegd. Een huurder heeft in beginsel het recht om elke drie jaar zijn huurovereenkomst op te zeggen. Dit recht kan worden uitgesloten. Beide partijen kunnen een verzoek indienen om de huurovereenkomst te verlengen. De rechter verlengd de huurovereenkomst dan met opnieuw negen jaar en stelt tevens de nieuwe huurvoorwaarden vast. Indien partijen niet opzeggen en geen verzoek indienen tot verlenging, loopt de huurovereenkomst op de oude huurvoorwaarden door. Een bijzonderheid is dat de verhuurder zich ook kan verzetten tegen verlenging van de huurovereenkomst. Voorwaarde hiervoor is wel dat de schade van de beëindiging die huurder lijdt, door verhuurder wordt vergoed. Huurprijsherzieningen kunnen door beide partijen elke drie jaar worden gevraagd. Doorgaans wordt herzien naar markthuurwaarde, echter bepaalde bedrijfsruimten zijn gemaximeerd tot een bepaalde index 18, om te grote schommelingen tegen te gaan. Het Franse systeem kent een dwingendrechtelijke regeling voor contract overname waarbij de plaatsgebondenheid van belang is. Het bedrijf dient daadwerkelijk verkocht te worden, niet alleen de huurrechten moeten worden 17 Bail commercial opgenomen in Code de Commerce art. L t/m L De INSEE index, 17

18 overgedragen. Dit systeem lijkt erg op de Nederlandse indeplaatsstelling. Onderhuur is in beginsel verboden. Hoewel het gehuurde een goede staat van onderhoud dient te hebben, dient een huurder een renovatie wel te gedogen. Opzeggen van de huurovereenkomst door verhuurder kan alleen aan het einde van een huurperiode en verhuurder is dan schadevergoeding verschuldigd aan huurder. In het Franse huurrecht wordt de huurder in belangrijke mate beschermd. Verder komen veel zaken overeen met het Nederlandse stelsel. Engeland Het Engelse huurrecht 19 bevat een speciale regeling voor de huur van bedrijfsruimte 20. Deze gaat gepaard met dwingendrechtelijke huurbescherming. Via een ingewikkeld proces kan van de huurbescherming worden afgezien. Ook ingewikkeld is het systeem van huurtermijnen, verlengen - en beëindigen van een huurovereenkomst. Indien geen van de partijen actie onderneemt, wordt een huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden verlengd. Termijnen zijn vrij overeen te komen, waarbij in het verleden vaak termijnen van 25 jaar overeen werden gekomen. Momenteel worden kortere termijnen gebruikt. Ook break opties kunnen worden gebruikt voor zowel huurder als verhuurder. Een huurder met een breakoptie kan geen gebruik maken van zijn breakoptie als er bijvoorbeeld een kleine onderhoudsachterstand is ontstaan door toedoen of nalaten van huurder. Huurprijsaanpassingen kunnen in eigen vrijheid worden overeengekomen. Veel gebruikt is een aanpassing naar markthuurniveau of een upward only clausule. Omzethuur behoort eveneens tot de mogelijkheden. Het Engelse huurrecht is niet bekend met indeplaatsstellingen of onderhuur. Beëindiging van de overeenkomst is mogelijk op een vijftal gronden, waar renovatie en eigen gebruik deel van uit maken. Het Engelse huurrecht is complex omschreven maar geeft wel een grote vrijheid en flexibiliteit voor partijen. Indien een partij onder de huurbescherming valt, dan kan hier van worden afgeweken door te kiezen niet onder de bescherming van de huurwet ( 1954 Act ) te vallen. Hoe omgegaan wordt met onderhoud, huurprijsherzieningen, gebreken en indeplaatsstelling kunnen partijen zelf overeenkomen. Het vergelijk met België, Duitsland, Frankrijk en Engeland geeft aan dat elk land een andere benadering heeft van de huurwetgeving en laat daarnaast zien dat delen van de wetgeving elkaar overlappen. Elk land heeft bijvoorbeeld een minimale huurtermijn opgenomen. Aangezien huurders en beleggers steeds 19 Landlord and Tenant Act 1954 part II 20 Code of Practice for commercial leases in England and Wales, third edition 28 March

19 meer internationaal opereren, is het niet onwenselijk om meer harmonisatie in de huurwetgeving aan te brengen. 2.6 Knelpunten huurwetgeving Concluderend uit de literatuur kunnen een aantal knelpunten toegelicht worden aan de hand van praktijkvoorbeelden: 1. Een winkelcentrum huisvest een full service- en een discount supermarkt in hetzelfde centrum. Onder de huidige wetgeving kan de branchemix door een indeplaatsstelling negatief worden beïnvloed, doordat de huurder van de discount supermarkt in de plaats kan worden gesteld door een tweede full service supermarkt, waardoor het onderscheidend vermogen van twee verschillende supermarkten wordt geëlimineerd. Het centrum kan hierdoor minder aantrekkelijk worden voor consumenten, hetgeen negatief kan doorwerken op het hele centrum. Ook zorgt het artikel van omtrent indeplaatsstelling ervoor dat beleggers geen vrije beschikking hebben op hun eigendom niet meer vrij zijn om zelf een huurder te kiezen. Hierdoor is het mogelijk geworden voor huurders om huurcontracten van goede locaties met relatief gunstige huurvoorwaarden, te verkopen aan andere huurders. Beleggers kunnen in deze situatie alleen weer grip op hun eigendom krijgen door huurders uit te kopen. 2. In een winkelcentrum waar zowel aan een vers speciaalzaak wordt verhuurd als een kledingwinkel, kan bij een huurprijsherziening de doorgaans lagere huurprijs van de vers speciaalzaak als referentie worden gebruikt om zo de huurprijs van de kledingwinkel neerwaarts bij te stellen. 3. Een eigenaar van een geheel centrum met weinig huurmutaties kan bij de wens om de huurprijzen te herzien voor het probleem gesteld worden dat de marktwerking die van invloed is op de huurprijzen niet tot uitdrukking komt in de hoogte van de huurprijzen op een locatie, vanwege de schaarsheid aan transacties. De referentiehuurprijzen in een centrum zorgen ervoor dat de huurprijzen gemiddeld genomen niet het verschil tussen markthuren en bestaande huurprijzen weergeven. Huurprijzen binnen een winkelcentrum zijn daardoor wel vergelijkbaar, maar niet representatief. Om toch het verschil aan te tonen tussen de markthuren en de geldende huurprijzen voor een centrum, dient vergelijk gezocht te worden in andere centra, hetgeen lange discussies en vele interpretaties met zich meebrengt over vergelijkbaarheid, vanwege het criterium in de wet aangaande vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. 4. Indien met een huurder overeen gekomen wordt dat in het contract een omzethuur component van toepassing is, kan het gebeuren dat bij een nadere huurprijsvaststelling de omzetcomponent door de Kantonrechter ongedaan 21 wordt gemaakt. Voor beleggers die veel in een centrum hebben geïnvesteerd 21 Raas, W. (2010), Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte 2010 jan/feb, Het hoe en waarom van omzethuur en waarom wetswijziging nodig is, p

20 kan dit nadelig zijn omdat zij niet langer profiteren van hogere omzetten die een retailer behaalt door de investeringen van een belegger. 5. In het kader van de Mededingingswet kunnen verhuurders en huurders bepaalde branches maximaal vijf jaar vanaf nieuwbouw weren. Aan de ene kant kan aan huurders hierdoor geen langdurige exclusiviteit worden geboden, anderzijds kan een verhuurder bepaalde branches niet zonder meer buiten een centrum houden. 6. Bij uitbreiding, inkrimping, revitalisatie of wijziging van de routing van een winkelcentrum is het lastig om huurders te verwijderen of te verplaatsen met een aanpassing van de huurvoorwaarden. Er dient sprake te zijn van renovatie, waarbij de huurovereenkomst dan onder voorwaarden kan worden beëindigd. Van huurders die qua branchering (bijvoorbeeld een stoffenwinkel) of ligging (een videotheek midden in een vers plein) in de loop der tijd niet meer voldoen, kan onder het huidige recht niet worden gevraagd mee te werken aan ontbinding of verplaatsing. 7. Huurders betalen in winkelcentra vaak ook servicekosten, omdat huurders baat hebben bij een centrum dat schoon, heel en veilig is. Daarnaast worden centra vaak als één geheel gepromoot, iets wat bij solitaire objecten niet van toepassing is. Steeds vaker kijken huurders naar de totale kosten van huisvestingslasten in plaats van alleen de kale huurprijs. 8. Door een juridische splitsing 22 kan een belegger worden geconfronteerd met een nieuwe contractspartij, omdat onder algemene titel de huurovereenkomst over gaat. Een belegger wordt hierdoor niet in staat gesteld om vrij zijn contractspartij uit te zoeken. Daarnaast hoeft de nieuwe contractspartij de belegger niet te informeren, omdat publicatie in een landelijk dagblad volstaat. 9. Franchisecontracten geven een huurder de mogelijkheid om een locatie te huren en grip te houden op deze locatie door deze te verhuren aan een franchisenemer. Een franchisegever kan bedingen dat indien de franchiseovereenkomst eindigt, de huurovereenkomst met de franchisenemer eveneens eindigt, waardoor de huurder grip blijft houden op de locatie. Een huurder kan derhalve onder voorwaarden wel het artikel omtrent indeplaatsstelling buiten spel zetten terwijl een belegger dit nimmer kan. Een belegger kan niet zelf over de winkel beschikken en zelf een huurder te kunnen kiezen. Hier is sprake van een ongelijke behandeling van dit artikel. De huurwetgeving is in 2003 aangepast. Sindsdien is het mogelijk om afwijkende bepalingen overeen te komen bij huurovereenkomsten tussen huurder en verhuurder. Wel dient de maatschappelijke positie van huurder zodanig te zijn dat hij in redelijkheid geen huurbescherming behoeft of de afwijkingen moeten geen wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder meebrengen. De 22 artikel 3:116 BW 20

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming

Nadere informatie

Het huurrecht van een winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW nader bekeken

Het huurrecht van een winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW nader bekeken Het huurrecht van een winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW nader bekeken In de dagelijkse praktijk komen wij van Stad&Co ondernemers tegen die vragen hebben over hun juridische

Nadere informatie

Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is.

Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is. Huurrecht - kantoorruimte en overige bedrijfsruimte De meeste huurvragen hebben betrekking op het huurrecht en een huurovereenkomst betreffende het (ver)huren van een onroerende zaak. De wet maakt onderscheid

Nadere informatie

- 290-bedrijfsruimte: openbare, toegankelijke ruimtes zoals winkels en horecabedrijven;

- 290-bedrijfsruimte: openbare, toegankelijke ruimtes zoals winkels en horecabedrijven; Huurrecht 290-bedrijfsruimte (winkelruimte) Bij huurrecht en een huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw. De meeste huurvragen hebben hier dan

Nadere informatie

Huurrecht - woonruimte

Huurrecht - woonruimte Huurrecht - woonruimte Bij huurrecht en huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw, en de meeste huurvragen hebben hier ook betrekking op. De wet

Nadere informatie

Supermarktvastgoed & Huurrecht

Supermarktvastgoed & Huurrecht Supermarktvastgoed & Huurrecht Vrijdag 8 maart 2013 Jodit M. de Bruin Programma Inleiding huurrecht Asbest Exploitatieplicht Afwijkende bedingen Huurprijzen Renovatie 2 Inleiding (1) Soorten huur Gebouwde

Nadere informatie

MVA HUUROVEREENKOMST VOOR ZELFSTANDIGE GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE GERICHT OP DE HUURMARKT TEN BEHOEVE VAN EXPATS (Model april 2015)

MVA HUUROVEREENKOMST VOOR ZELFSTANDIGE GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE GERICHT OP DE HUURMARKT TEN BEHOEVE VAN EXPATS (Model april 2015) A.175188.01/3402342/2 MVA HUUROVEREENKOMST VOOR ZELFSTANDIGE GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE GERICHT OP DE HUURMARKT TEN BEHOEVE VAN EXPATS (Model april 2015) Toelichting ten behoeve van een verhuurder Iemand

Nadere informatie

Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 290-310 BW (huur van bedrijfsruimte)

Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 290-310 BW (huur van bedrijfsruimte) Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 290-310 BW (huur van bedrijfsruimte) Boek 7 BW, titel 4: Bedrijfsruimte Afdeling 6. Huur van bedrijfsruimte Artikel 290 1. De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing

Nadere informatie

Dynamiek op de winkelmarkt

Dynamiek op de winkelmarkt maart 2012 op de winkelmarkt Dynamiek op de winkelmarkt 1. Voorwoord De Nederlandse winkelmarkt heeft een aantal sterke en zwakke kanten en een aantal kansen en bedreigingen. Zonder meer sterk in de Nederlandse

Nadere informatie

2. Wat is de duur van een handelshuurovereenkomst?

2. Wat is de duur van een handelshuurovereenkomst? A C C O U N T A N T S B E L A S T I N G C O N S U L E N T E N De handelshuurovereenkomst Wie een pand huurt om er handel te drijven, heeft behoefte aan een zekere duurzaamheid, zekerheid, stabiliteit.

Nadere informatie

Grip op de zaak. Huurprijsherziening bij winkelvastgoed.

Grip op de zaak. Huurprijsherziening bij winkelvastgoed. Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed www.dtz.nl www.dtz.com Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming.

Nadere informatie

HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ

HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ Om inzicht te krijgen in de wijze waarop makelaars omgaan met (standaard) huurovereenkomsten is onderzoek gedaan naar het contracteren binnen

Nadere informatie

Vastgoed-nieuws. 21 november 2013. Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur

Vastgoed-nieuws. 21 november 2013. Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur Vastgoed-nieuws 21 november 2013 Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur Essentie Verhuurders proberen vaak op creatieve manier onder dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen uit te

Nadere informatie

Alles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus

Alles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus Alles blijft Anders Het winkellandschap 2003-2011-2020 Gerard Zandbergen CEO Locatus Enkele begrippen Dagelijks aankopen Winkels / Detailhandel Mode & Luxe Wel oppervlak: Vrije Tijd WVO = In en om het

Nadere informatie

Boek 7A Burgerlijk Wetboek: 1624-1636o BW (bedrijfsruimte)

Boek 7A Burgerlijk Wetboek: 1624-1636o BW (bedrijfsruimte) Boek 7A Burgerlijk Wetboek: 1624-1636o BW (bedrijfsruimte) BUREAU BREIJ B.V. Postbus 15858 1001 NJ AMSTERDAM Kamer van Koophandel, nr. 17082168, ter inzage gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

Nadere informatie

TE HUUR. Willem van Konijnenburglaan 1B Eindhoven

TE HUUR. Willem van Konijnenburglaan 1B Eindhoven TE HUUR Willem van Konijnenburglaan 1B Eindhoven 1 Object : Voor huur is beschikbaar een winkelruimte, prominent gelegen aan de Willem van Konijnenburglaan 1 B te Eindhoven. De ruimte maakt deel uit van

Nadere informatie

Actualiteiten dringend eigen gebruik/renovatie en indeplaatsstelling

Actualiteiten dringend eigen gebruik/renovatie en indeplaatsstelling Actualiteiten dringend eigen gebruik/renovatie en indeplaatsstelling Donderdag 26 juni 2014 Pieter Twaalfhoven Helma Sengers Jodit de Bruin Indeplaatsstelling (1) Hoe? Onderling overleg contractsovername

Nadere informatie

MODEL HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW

MODEL HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW MODEL HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30-1-2015 vastgesteld en tevens gepubliceerd op de website www.roz.nl.

Nadere informatie

Cursus huurrecht. Indeling in modules. Systematiek van de wet

Cursus huurrecht. Indeling in modules. Systematiek van de wet Cursus huurrecht Indeling in modules Systematiek van de wet Gelaagde structuur van de wetboeken; Algemene bepalingen huurrecht (artikel 7:201 BW artikel 7:231 BW); o Huur van roerende zaken; o Huur van

Nadere informatie

HORECA-/WINKELRUIMTE WOERDEN TE HUUR Hogewoerd 2

HORECA-/WINKELRUIMTE WOERDEN TE HUUR Hogewoerd 2 HORECA-/WINKELRUIMTE WOERDEN TE HUUR Hogewoerd 2 Te huur Horeca-/winkelruimte Gemeente : Woerden. Adres : Hogewoerd 2. Algemeen : Woerden is een stad en gemeente in het westen van de Nederlandse provincie

Nadere informatie

Model tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet 1

Model tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet 1 Model tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet 1 Ondergetekenden, De... gevestigd en kantoorhoudend te... hierna te noemen: verhuurder en...... (elk van hen) hierna te noemen: huurder In

Nadere informatie

Huurrecht. Feiten over uw positie in het huurrecht. Deze brochure is een uitgave van de advocaten Paul Veerman en Toon Kool

Huurrecht. Feiten over uw positie in het huurrecht. Deze brochure is een uitgave van de advocaten Paul Veerman en Toon Kool Huurrecht Feiten over uw positie in het huurrecht Deze brochure is een uitgave van de advocaten Paul Veerman en Toon Kool 1087 CE AMSTERDAM T 020 398 01 50 E ERFRECHT@KBGADVOCATEN.NL WWW. ADVOCATENKAN

Nadere informatie

Adres: Bellamypark 26, 4381 CK Vlissingen Huurprijs 1.100,00 per maand

Adres: Bellamypark 26, 4381 CK Vlissingen Huurprijs 1.100,00 per maand Adres: Bellamypark 26, 4381 CK Vlissingen Huurprijs 1.100,00 per maand Omschrijving Omschrijving van het object: Aan het Bellamypark te Vlissingen bieden wij u deze commerciële ruimte aan. De ruimte heeft

Nadere informatie

TE HUUR. Schiedamseweg 19 te Rotterdam

TE HUUR. Schiedamseweg 19 te Rotterdam TE HUUR Schiedamseweg 19 te Rotterdam Betreft Unieke locatie gelegen aan de Schiedamseweg 19 in Rotterdam West "Delfshaven". Deze voormalige bioscoop is de laatste 15 jaar in gebruik geweest als theater

Nadere informatie

OMZETHUUR IN NEDERLAND

OMZETHUUR IN NEDERLAND OMZETHUUR IN NEDERLAND Waarom doen sommige huurders en verhuurders het juist wel OMZET RETAIL Peter Horst Technische Universiteit Delft Afstudeeronderzoek 09-04-15 (P5) 1 AANLEIDING AANPAK RESULTATEN 2

Nadere informatie

Model huurcontract inzake tijdelijke verhuur op grond van de artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet

Model huurcontract inzake tijdelijke verhuur op grond van de artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet Model huurcontract inzake tijdelijke verhuur op grond van de artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet --------------------------------------------------------------------------------------------------- Ondergetekenden:

Nadere informatie

Buitengerechtelijke kosten bij verhuur van woonruimte.

Buitengerechtelijke kosten bij verhuur van woonruimte. Vastgoed/Six-Hummel/Know how/incasso/notitie buitengerechtelijke kosten 2012-07-24/MVA Buitengerechtelijke kosten bij verhuur van woonruimte. Met ingang van 1 juli 2012 is de regelgeving met betrekking

Nadere informatie

MODEL HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW

MODEL HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW MODEL HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 17 september 2012 vastgesteld en tevens gepubliceerd op de website

Nadere informatie

Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 201-231 BW (algemene bepalingen)

Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 201-231 BW (algemene bepalingen) Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 201-231 BW (algemene bepalingen) Boek 7 BW, titel 4: Algemeen e.v. Afdeling 1. Algemene bepalingen Artikel 201 1. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder,

Nadere informatie

INHOUDSOPGAVE. Woord vooraf 3

INHOUDSOPGAVE. Woord vooraf 3 INHOUDSOPGAVE Woord vooraf 3 Wanneer is de woninghuurwet van toepassing? 13 1 Is de Woninghuurwet van toepassing op alle huurovereenkomsten? 13 2 Wat is een hoofdverblijfplaats? 14 3 Wie kan als huurder

Nadere informatie

Tijdelijke verhuur woonruimte

Tijdelijke verhuur woonruimte Momenteel staan er veel woningen te koop. Veel mensen hebben zelfs in deze tijd al een nieuwe woning gekocht, terwijl de oude woning nog niet verkocht is. Eigenaren zijn veelal op zoek naar middelen om

Nadere informatie

Adres: Walstraat 52, 4381 EG Vlissingen Huurprijs 500,00 per maand excl. BTW

Adres: Walstraat 52, 4381 EG Vlissingen Huurprijs 500,00 per maand excl. BTW Adres: Walstraat 52, 4381 EG Vlissingen Huurprijs 500,00 per maand excl. BTW Omschrijving In het centrum van Vlissingen gelegen nette winkelruimte met een totale vloeroppervlakte van circa 70 m2. De ruimte

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

HUUROVEREENKOMST RECREATIEOBJECTEN

HUUROVEREENKOMST RECREATIEOBJECTEN HUUROVEREENKOMST RECREATIEOBJECTEN Ondergetekenden: de heer, geboren.. te., zich identificerend met.., met sofi nummer, gehuwd mevrouw, geboren.. te.., zich identificerend met., met sofi nummer, beiden

Nadere informatie

155. Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte: een woord, twee gedachten?

155. Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte: een woord, twee gedachten? 155. Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte: een woord, twee gedachten? Mr. M.H.P. de Wit een opzegging, mits tijdig en correct, bewerkstelligt het einde van de huurovereenkomst. Maar is dat ook echt

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Model huurcontract inzake tijdelijke verhuur op grond van de artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet

Model huurcontract inzake tijdelijke verhuur op grond van de artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet Model huurcontract inzake tijdelijke verhuur op grond van de artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet --------------------------------------------------------------------------------------------------- Ondergetekenden:

Nadere informatie

Aanvraag vergunning tot tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimte

Aanvraag vergunning tot tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimte Aanvraag vergunning tot tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimte Lees eerst de toelichting. 1. Betreft: Woning Gebouw Te verhuren adres: 2. De ondergetekende Naam en voorletters: Straat en huisnummer:

Nadere informatie

Uitvoeringsinstructie 12

Uitvoeringsinstructie 12 Uitvoeringsinstructie 12 Tijdelijke Verhuur Datum van ingang: Relatie met Leegstandwet Artikel 1 Algemene bepalingen Artikel 15 Bepalingen m.b.t. vergunningverlening Artikel 16 Bepalingen m.b.t. huur en

Nadere informatie

VERHUURINFORMATIE GROTE HOUTSTRAAT 133 HAARLEM

VERHUURINFORMATIE GROTE HOUTSTRAAT 133 HAARLEM WINKELRUIMTE MET MOOIE HOEKLIGGING HUURPRIJS 50.000,- PER JAAR CIRCA 80 M² VLOEROPPERVLAK VERHUURINFORMATIE GROTE HOUTSTRAAT 133 HAARLEM Grote Houtstraat 133 te Haarlem ALGEMEEN Deze mooie winkelruimte

Nadere informatie

Factsheets. Profielen gemeentes van Utrecht

Factsheets. Profielen gemeentes van Utrecht Factsheets Profielen gemeentes van Utrecht Leeswijzer Profielen gemeentes van Utrecht Per gemeente van de provincie Utrecht is een profiel gemaakt. Dit profiel is weergegeven op basis van vier pagina s.

Nadere informatie

Raad van Toezicht te Arnhem van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM BESLISSING.

Raad van Toezicht te Arnhem van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM BESLISSING. Belangenbehartiging opdrachtgever. Onjuist advies. De verkoper van een bedrijfsruimte verwijt de medewerkster van zijn makelaar dat zij hem onjuist heeft geadviseerd. Klager heeft een bod van EUR 700.000,--

Nadere informatie

2. Een bemiddelingsvergoeding wordt nooit aan Verhuurder berekend indien er sprake is van een opdracht van huurderszijde.

2. Een bemiddelingsvergoeding wordt nooit aan Verhuurder berekend indien er sprake is van een opdracht van huurderszijde. ALGEMENE VOORWAARDEN VOOR VERHUURDERS VAN WOONRUIMTE FJ VERHUURMAKELAARS I. Algemene bepalingen 1. Deze voorwaarden zijn van toepassing op alle aanbiedingen en op alle bemiddelingsovereenkomsten welke

Nadere informatie

TE HUUR. Westermarkt 35 Tilburg

TE HUUR. Westermarkt 35 Tilburg TE HUUR Westermarkt 35 Tilburg 1 Object : Oppervlakte : Het te huur aangeboden object betreft een winkelruimte, gelegen in het winkelcentrum Westermarkt, aan de Westermarkt 35 te Tilburg. Het object was

Nadere informatie

BEGRIPPENLIJST BIERCONTRACTEN

BEGRIPPENLIJST BIERCONTRACTEN BEGRIPPENLIJST BIERCONTRACTEN Dit document bevat een lijst van begrippen zoals u die kunt tegenkomen in de verschillende contracten en uitingen van de brouwerijen richting horecaondernemers. Omwille van

Nadere informatie

HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW

HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW KONTRAKT_NUMMER HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW Gebaseerd op het model zoals door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) in juli 2003 vastgesteld. Ondergetekenden:

Nadere informatie

WERK AAN DE WINKEL? HUURRECHT MIDDENSTANDSBEDRIJFSRUIMTE

WERK AAN DE WINKEL? HUURRECHT MIDDENSTANDSBEDRIJFSRUIMTE WERK AAN DE WINKEL? HUURRECHT MIDDENSTANDSBEDRIJFSRUIMTE - onderzoek naar het functioneren van een wettelijk stelsel - Masterproof MRE Mr. Robbert Visser Amsterdam School of Real Estate MRE 2007-2009 Oktober

Nadere informatie

Toelichting op de Huurovereenkomst

Toelichting op de Huurovereenkomst Toelichting op de Huurovereenkomst In het eerste deel van de overeenkomst staat omschreven met welke huurder(s) Tiwos een huurovereenkomst heeft getekend. De genoemde personen zijn ieder voor de volle

Nadere informatie

TE HUUR. Kanaaldijk Noord 17A + C Eindhoven

TE HUUR. Kanaaldijk Noord 17A + C Eindhoven TE HUUR Kanaaldijk Noord 17A + C Eindhoven 1 Object : Op de Kanaaldijk Noord 17 is een bedrijfsruimtecomplex van een 3-tal geschakelde bedrijfsruimten gelegen. Voor huur is beschikbaar een tweetal representatieve

Nadere informatie

PC Advocaten Nieuwsbrief. Hoofdhuurovereenkomsten. Contact. ZZInleiding. ZZToepassingsgebied

PC Advocaten Nieuwsbrief. Hoofdhuurovereenkomsten. Contact. ZZInleiding. ZZToepassingsgebied ZZInleiding Hoofdhuurovereenkomsten Regelmatig stellen verhuurders en huurders vragen i.v.m. hun huurovereenkomst, waarbij ze dan totaal verrast worden door het antwoord. De regels betreffende de huurovereenkomsten

Nadere informatie

Contractnr. /001

<WERKGEVER> Contractnr. <REG>/001 BETEREXCEDENT Uitvoeringsovereenkomst Contractnr. /001 Versiedatum: 1-1-2016 Pagina 2 van 11 Overeenkomst BeterExcedent /001 (uitvoeringsovereenkomst in de zin van artikel 25 van

Nadere informatie

HUUROVEREENKOMST ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE GELIBERALISEERD MET PARKEERPLAATS

HUUROVEREENKOMST ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE GELIBERALISEERD MET PARKEERPLAATS HUUROVEREENKOMST ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE GELIBERALISEERD MET PARKEERPLAATS De ondergetekenden: «RegBedr001 gevestigd te «RegBedr021 aan de «RegBedr019, deel uitmakend van Stichting de Alliantie, statutair

Nadere informatie

TOELICHTING BIJ VOORBEELDOVEREENKOMST VAN AEDES EN ARCARES

TOELICHTING BIJ VOORBEELDOVEREENKOMST VAN AEDES EN ARCARES TOELICHTING BIJ VOORBEELDOVEREENKOMST VAN AEDES EN ARCARES voor de verhuur van een intramurale voorziening door een woningcorporatie aan een zorginstelling algemeen De voorbeeldovereenkomst is aangepast

Nadere informatie

HUUROVEREENKOMST Straatnaam 69 3533 GJ PLAATS

HUUROVEREENKOMST Straatnaam 69 3533 GJ PLAATS HUUROVEREENKOMST Straatnaam 69 3533 GJ PLAATS Huurder: Electronica Electronics & Verhuurder: vof Belegger Straatnaam 1 HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290

Nadere informatie

TARWEKAMP 79-81 DEN HAAG

TARWEKAMP 79-81 DEN HAAG TARWEKAMP 79-81 DEN HAAG TE HUUR CIRCA 333 M² BEDRIJFS-/PRAKTIJKRUIMTE DEELVERHUUR BEHOORT TOT DE MOGELIJKHEDEN HUURPRIJS: 45.000,- PER JAAR, TE VERMEERDEREN MET BTW INFO@HEERENVANSTEEN.NL 070 262 91 44

Nadere informatie

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Onderwerpen: Wat is er gebeurd de afgelopen jaren? Wat gaat er gebeuren

Nadere informatie

HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE

HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW ONDERGETEKENDEN A de publiekrechterlijke rechtspersoon: Gemeente Leeuwarden, gevestigd te Leeuwarden, Oldehoofsterkerkhof

Nadere informatie

P R O J E C T I N F O R M A T I E. Rozengracht 42 - winkel te Amsterdam

P R O J E C T I N F O R M A T I E. Rozengracht 42 - winkel te Amsterdam P R O J E C T I N F O R M A T I E Rozengracht 42 - winkel te Amsterdam 2 P R O J E C T I N F O R M A T I E Adres Algemeen Rozengracht 42-winkel (1016 LP) in Amsterdam Deze winkelruimte is gelegen op één

Nadere informatie

HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE (FLEXIBEL) en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW

HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE (FLEXIBEL) en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE (FLEXIBEL) en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30 juli 2003 vastgesteld. Verwijzing naar dit model

Nadere informatie

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Inhoud Introductie spreker: drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS Korte introductie Cushman & Wakefield

Nadere informatie

A. Hu u r. met name ter bescherming van de positie van de huurder.

A. Hu u r. met name ter bescherming van de positie van de huurder. A. Hu u r Voor de huur of verhuur van een on roerende zaak moet er een onderscheid worden gemaakt tussen: 1. de (ver)huur van woonruimte; 2. de (ver)huur van bedrijfsruimte. En voor de tweede categorie

Nadere informatie

Stuknummer: bi09.01048

Stuknummer: bi09.01048 Stuknummer: bi09.01048 huurovk Nijverheidsweg versie d (2).DOC huurovk Nijverheidsweg versie d HUUROVEREENKOMST KANTOOR/BEDRIJFSRUIMTE NIJVERHEIDSWEG 5/5A, DEN HELDER DE ONDERGETEKENDEN: De naamloze vennootschap

Nadere informatie

TE HUUR/TE KOOP. Tilburg, Charles Stulemeijerweg 17-19

TE HUUR/TE KOOP. Tilburg, Charles Stulemeijerweg 17-19 TE HUUR/TE KOOP Tilburg, Charles Stulemeijerweg 17-19 LIGGING Dit solitaire kantoorgebouw is gelegen op het representatieve kantoren-/bedrijvenpark Het Laar dat zich kenmerkt door bebouwing van met name

Nadere informatie

Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V.

Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V. Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V. Datum: 12-05-2015 John Patrick Jansen - 18 jaar werkzaam in het vastgoed - 15 jaar bedrijfsmakelaar - Retailspecialist

Nadere informatie

TE HUUR. Kanaaldijk Noord 19 Eindhoven

TE HUUR. Kanaaldijk Noord 19 Eindhoven TE HUUR Kanaaldijk Noord 19 Eindhoven 1 Object : Voor verhuur is beschikbaar een representatieve kantoorruimte met ruime parkeermogelijkheid gelegen aan de Kanaaldijk Noord 19 te Eindhoven. Op bedrijventerrein

Nadere informatie

LEUVEN: 016-23 83 32 BERINGEN: 011-45 45 35 E-mail: info@jordens.be

LEUVEN: 016-23 83 32 BERINGEN: 011-45 45 35 E-mail: info@jordens.be WAAR OP LETTEN BIJ HANDELSHUUR? 1. NIET ELKE BEDRIJFSMATIGE HUUR IS HANDELSHUUR In ons burgerlijk recht kennen wij vier regimes: 1) het algemeen huurrecht, 2) de woninghuurwet, 3) de handelshuurwet en

Nadere informatie

PROJECTINFORMATIE KORTE KONINGSSTRAAT 13 AMSTERDAM

PROJECTINFORMATIE KORTE KONINGSSTRAAT 13 AMSTERDAM TE HUUR MULTIFUNCTIONELE BEDRIJFSRUIMTE LEVENDIGE OMGEVING BEGANE GROND HUURPRIJS 895,- PER MAAND CIRCA 64 M² PROJECTINFORMATIE KORTE KONINGSSTRAAT 13 AMSTERDAM Korte Koningsstraat 13 te Amsterdam ALGEMEEN

Nadere informatie

Wijziging Uitvoeringsinstructie 12 Tijdelijke Verhuur naar aanleiding van de wijzigingen in de Leegstandwet d.d. 1 juli 2013(3B, 2014, 179)

Wijziging Uitvoeringsinstructie 12 Tijdelijke Verhuur naar aanleiding van de wijzigingen in de Leegstandwet d.d. 1 juli 2013(3B, 2014, 179) GEMEENTEBLAD Nr. 65220 17 november Officiële uitgave van gemeente Amsterdam. 2014 Wijziging Uitvoeringsinstructie 12 Tijdelijke Verhuur naar aanleiding van de wijzigingen in de Leegstandwet d.d. 1 juli

Nadere informatie

VERHUURINFORMATIE FRANS HALSSTRAAT 35 AMSTERDAM

VERHUURINFORMATIE FRANS HALSSTRAAT 35 AMSTERDAM KANTOOR-/WINKELRUIMTE TE HUUR FANTASTISCHE HOEKLIGGING LEVENDIGE LOCATIE HUURPRIJS 1.434,- PER MAAND CIRCA 65 M² VERHUURINFORMATIE FRANS HALSSTRAAT 35 AMSTERDAM Frans Halsstraat 35 te Amsterdam ALGEMEEN

Nadere informatie

PROJECTINFORMATIE BILDERDIJKSTRAAT 174-176 AMSTERDAM

PROJECTINFORMATIE BILDERDIJKSTRAAT 174-176 AMSTERDAM TE HUUR WINKELRUIMTE HUURPRIJS 195,- PER M² PER JAAR CIRCA 238 M² PROJECTINFORMATIE BILDERDIJKSTRAAT 174-176 AMSTERDAM Bilderdijkstraat 174-176 te Amsterdam ALGEMEEN Deze winkelruimte is gelegen aan de

Nadere informatie

Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte

Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Verhuurder, huurder en het gehuurde Verhuurder Naam; -- Adres; -- Postcode & woonplaats; -- Telefoonnummer; -- Bankrekeningnummer; -- Mail; -- Huurder Naam; --

Nadere informatie

Compleet gerenoveerde karakteristieke winkel in winkelcentrum De Kwinkelier

Compleet gerenoveerde karakteristieke winkel in winkelcentrum De Kwinkelier Te huur Compleet gerenoveerde karakteristieke winkel in winkelcentrum De Kwinkelier Adres De Kwinkelier 13 te Bilthoven 1 Herontwikkeling en renovatie In januari 2014 is Real Estate Invest II BV eigenaar

Nadere informatie

Licentievoorwaarden. Werkingssfeer:

Licentievoorwaarden. Werkingssfeer: Licentievoorwaarden Werkingssfeer: Deze voorwaarden zijn van toepassing op alle - al dan niet in deze licentievoorwaarden omschreven - aanbiedingen, werkzaamheden en alle andere transacties door natuurlijke

Nadere informatie

Waagmeestershoeve 1 a. Apeldoorn. Meer informatie op www.hhmakelaars.nl.- 055-5218176

Waagmeestershoeve 1 a. Apeldoorn. Meer informatie op www.hhmakelaars.nl.- 055-5218176 Waagmeestershoeve 1 a Apeldoorn Kenmerken Te koop of te huur Vraagprijs Huurprijs BTW Winkelruimte, Overige 328.000,- k.k. 750,- per maand BTW belast Oppervlakte Circa 160m² Ligging Woonomgeving Bijzonderheden

Nadere informatie

Huurovereenkomst. Vraag en antwoord. Huurovereenkomst. Geliberaliseerde huurovereenkomsten. Huurbescherming

Huurovereenkomst. Vraag en antwoord. Huurovereenkomst. Geliberaliseerde huurovereenkomsten. Huurbescherming pagina 1 van 12 Huurovereenkomst Vraag en antwoord Huurovereenkomst 1. 2. 3. 4. 5. 6. Wat staat er in een standaard huurovereenkomst? Welke regels zijn verder van toepassing? Wat gebeurt er als de afgesproken

Nadere informatie

TE HUUR WINKELRUIMTE HUURPRIJS 1.750,- PER MAAND CIRCA 73 M² PROJECTINFORMATIE MAASSTRAAT 64 HS AMSTERDAM. Maasstraat 64 hs te Amsterdam

TE HUUR WINKELRUIMTE HUURPRIJS 1.750,- PER MAAND CIRCA 73 M² PROJECTINFORMATIE MAASSTRAAT 64 HS AMSTERDAM. Maasstraat 64 hs te Amsterdam TE HUUR WINKELRUIMTE HUURPRIJS 1.750,- PER MAAND CIRCA 73 M² PROJECTINFORMATIE MAASSTRAAT 64 HS AMSTERDAM Maasstraat 64 hs te Amsterdam ALGEMEEN Deze winkelruimte is gelegen aan de Maasstraat in de Amsterdamse

Nadere informatie

afspraken die in het Najaarsoverleg 2008 zijn gemaakt. Volstaan wordt dan ook met hiernaar te verwijzen.

afspraken die in het Najaarsoverleg 2008 zijn gemaakt. Volstaan wordt dan ook met hiernaar te verwijzen. Reactie op de brief van de Nederlandse Orde van Advocaten (NOvA) inzake het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 7, titel 10, van het Burgerlijk Wetboek in verband met het limiteren van de hoogte van de

Nadere informatie

TE HUUR (tijdelijk) Roermondseweg 100 Weert. Stationsstraat 8A, 6026 CV Maarheeze T +31(0) 495 58 81 11 F +31(0) 495 59 40 68

TE HUUR (tijdelijk) Roermondseweg 100 Weert. Stationsstraat 8A, 6026 CV Maarheeze T +31(0) 495 58 81 11 F +31(0) 495 59 40 68 TE HUUR (tijdelijk) Roermondseweg 100 Weert 1 Object : Het aangeboden object betreft bedrijfsruimte met kantoor, gelegen aan de Roermondseweg 100 te Weert. Het object was voorheen bij TNT in gebruik als

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal Vergaderjaar 0 0 08 Voorstel van wet van de leden Gesthuizen, Smeets, Blanksma-Van den Heuvel en Van Gent tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek houdende verbetering

Nadere informatie

PROJECTINFORMATIE DORPSSTRAAT 2 AMSTELVEEN

PROJECTINFORMATIE DORPSSTRAAT 2 AMSTELVEEN REPRESENTATIEF ZICHTLOCATIE LEUKE OMGEVING BIJ HET OUDE DORP TOTAAL CIRCA 648 M² IN UNITS TE HUUR VANAF 45 M² PROJECTINFORMATIE DORPSSTRAAT 2 AMSTELVEEN Dorpsstraat 2 Amstelveen ALGEMEEN In een karakteristiek

Nadere informatie

TE HUUR GEBOUW AECKERSTYN UNIT VAN CIRCA 249 M² GOED BEREIKBAAR MODERN KANTOORGEBOUW 115,- PER M²

TE HUUR GEBOUW AECKERSTYN UNIT VAN CIRCA 249 M² GOED BEREIKBAAR MODERN KANTOORGEBOUW 115,- PER M² TE HUUR GEBOUW AECKERSTYN UNIT VAN CIRCA 249 M² GOED BEREIKBAAR MODERN KANTOORGEBOUW 115,- PER M² VERHUURINFORMATIE BADEN POWELLWEG 305 AMSTERDAM Baden Powellweg 305 te Amsterdam ALGEMEEN Het kantoorgebouw

Nadere informatie

VOORBEELD HUURCONTRACT ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE MET ZORGBEPALING (KOPPELBEDING) 1

VOORBEELD HUURCONTRACT ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE MET ZORGBEPALING (KOPPELBEDING) 1 VOORBEELD HUURCONTRACT ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE MET ZORGBEPALING (KOPPELBEDING) 1 De ondergetekenden: De..., statutair gevestigd en kantoorhoudende te..., aan de... nr... hierna te noemen: "verhuurder",

Nadere informatie

Huurrecht bedrijfsruimte

Huurrecht bedrijfsruimte Huurrecht bedrijfsruimte Welkom Programma: - Welkomstwoord Robert Ruiter - Voorstelrondje - Ontbijt - Over RRA - Huurrecht bedrijfsruimte Ontbijtsessie RRA 12 maart 2010 Huurrecht bedrijfsruimte Welkom

Nadere informatie

Oranjestraat 8. Den Haag TE HUUR CIRCA 126 M² KANTOORRUIMTE OP DE 2 E VERDIEPING HUURPRIJS: 1.680,- PER MAAND, TE VERMEERDEREN MET BTW

Oranjestraat 8. Den Haag TE HUUR CIRCA 126 M² KANTOORRUIMTE OP DE 2 E VERDIEPING HUURPRIJS: 1.680,- PER MAAND, TE VERMEERDEREN MET BTW Oranjestraat 8 Den Haag TE HUUR CIRCA 126 M² KANTOORRUIMTE OP DE 2 E VERDIEPING HUURPRIJS: 1.680,- PER MAAND, TE VERMEERDEREN MET BTW INFO@HEERENVANSTEEN.NL 070 262 91 44 WWW.HEERENVANSTEEN.NL ALGEMEEN:

Nadere informatie

TE HUUR. Kreekplein 35-36 te Rotterdam

TE HUUR. Kreekplein 35-36 te Rotterdam TE HUUR Kreekplein 35-36 te Rotterdam Betreft Te huur Winkel c.q. kantoorruimte gelegen in IJsselmond te Rotterdam-Zuid De ruimte heeft de beschikking over een achteruitgang uitkomend aan de Zandkreek

Nadere informatie

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE PRINSES JULIANASTRAAT 10 NAALDWIJK

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE PRINSES JULIANASTRAAT 10 NAALDWIJK VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE PRINSES JULIANASTRAAT 10 NAALDWIJK TE HUUR BETREFT In het centrum van Naaldwijk, nabij winkelcentrum de Tuinen, is per direct een winkelruimte beschikbaar van ca. 234 m

Nadere informatie

Arbeidsrecht Actueel. In deze uitgave: Bescherming van flexwerkers. Jaargang 19 (2014) november nr. 234

Arbeidsrecht Actueel. In deze uitgave: Bescherming van flexwerkers. Jaargang 19 (2014) november nr. 234 In deze uitgave: Jaargang 19 (2014) november nr. 234 Arbeidsrecht Actueel Bescherming van flexwerkers Arbeidsovereenkomsten voor bepaalde tijd Proeftijd Concurrentiebeding Uitzendbeding Nulurencontracten

Nadere informatie

P R O J E C T I N F O R M A T I E. Baden Powellweg 305 Aekerstyn te Amsterdam

P R O J E C T I N F O R M A T I E. Baden Powellweg 305 Aekerstyn te Amsterdam P R O J E C T I N F O R M A T I E Baden Powellweg 305 Aekerstyn te Amsterdam 2 P R O J E C T I N F O R M A T I E Adres Baden Powellweg 305 (1069 LH) te Amsterdam Algemeen Het kantoorgebouw Aekerstyn is

Nadere informatie

De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties:

Nadere informatie

TE HUUR. Winkelruimte Citypassage Citycentrum Veldhoven

TE HUUR. Winkelruimte Citypassage Citycentrum Veldhoven TE HUUR Winkelruimte Citypassage Citycentrum Veldhoven 1 Algemeen: Veldhoven vervult al decennia een regionale functie. In 1977 is er te midden van de oorspronkelijke dorpen en de nieuwbouwwijken een centrum

Nadere informatie

Vrijblijvende Verhuurbrochure. Woonboulevard Zevenaar. Edisonstraat 56 te Zevenaar

Vrijblijvende Verhuurbrochure. Woonboulevard Zevenaar. Edisonstraat 56 te Zevenaar Vrijblijvende Verhuurbrochure Woonboulevard Zevenaar Edisonstraat 56 te Zevenaar Algemene omschrijving Moderne grootschalige winkelruimte gelegen in de woonboulevard te Zevenaar. De woonboulevard waar

Nadere informatie

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Belangenbehartiging opdrachtgever. Tijdelijke verhuur. Problemen bij oplevering vrij van huur.

Belangenbehartiging opdrachtgever. Tijdelijke verhuur. Problemen bij oplevering vrij van huur. Belangenbehartiging opdrachtgever. Tijdelijke verhuur. Problemen bij oplevering vrij van huur. Klager heeft zijn makelaar (beklaagde) een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van zijn woonboerderij

Nadere informatie

Artikel 7:220 BW regelt de medewerkingplicht van een huurder bij een voorgenomen renovatie.

Artikel 7:220 BW regelt de medewerkingplicht van een huurder bij een voorgenomen renovatie. Dit artikel is als volgt onderverdeeld: I. de medewerkingplicht van de huurder; II. huurbeëindiging wegens renovatie: de mogelijkheden; III. vergoedingsrechten. I. DE MEDEWERKINGPLICHT VAN DE HUURDER Artikel

Nadere informatie

VOLLEDIG TURN-KEY UITSTEKEND BEREIKBAAR 181 M² KANTOORRUIMTE BESCHIKBAAR GELEGEN NAAST CENTRAAL STATION FLEXIBELE HUURTERMIJN VERHUURINFORMATIE

VOLLEDIG TURN-KEY UITSTEKEND BEREIKBAAR 181 M² KANTOORRUIMTE BESCHIKBAAR GELEGEN NAAST CENTRAAL STATION FLEXIBELE HUURTERMIJN VERHUURINFORMATIE VOLLEDIG TURN-KEY UITSTEKEND BEREIKBAAR 181 M² KANTOORRUIMTE BESCHIKBAAR GELEGEN NAAST CENTRAAL STATION FLEXIBELE HUURTERMIJN VERHUURINFORMATIE DE RUYTERKADE 112 AMSTERDAM De Ruyterkade 112 te Amsterdam

Nadere informatie

Tijdelijke huurovereenkomst Jongerenhuisvesting

Tijdelijke huurovereenkomst Jongerenhuisvesting Tijdelijke huurovereenkomst Jongerenhuisvesting Contract nummer Perceelnummer : INVULVELD : INVULVELD Ondergetekenden, Woningstichting Eigen Haard gevestigd en kantoor houdend aan Arlandaweg 88 te Amsterdam,

Nadere informatie

Dringend eigen gebruik Gebruik of Misbruik?!

Dringend eigen gebruik Gebruik of Misbruik?! Dringend eigen gebruik Gebruik of Misbruik?! -Onderzoek naar een wettelijke bepaling- Masterproof MRE Drs. Willem Paul Schut Amsterdam School of Real Estate MRE 2007-2009 April 2011 Dringend eigen gebruik

Nadere informatie