Beleidsregel Dakopbouwen Leeuwendaal. Gemeente Rijswijk
|
|
- Leona Geerts
- 7 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Beleidsregel Dakopbouwen Leeuwendaal Gemeente Rijswijk 3 mei 2012
2
3 Inhoudsopgave Deel A: Probleemstelling 1 Inleiding Aanleiding Doel en afbakening Leeswijzer 2 2 Huidige regeling dakopbouwen Bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan Bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan Hiaat in het bestemmingsplan uit Deel B: Inventarisatie en analyse 3 Inventarisatie en analyse Inventarisatie Analyse Uitgangspunten voor de nieuwe regeling Conclusie 14 Deel C: Beleidsregel 4 Beleidsregel Dakopbouwen BIJLAGE: Bouwaanvragen dakopbouwen A. Eerder ingediende aanvragen B. Wat betekent dit voor de eerder ingediende aanvragen?
4
5 Deel A: Probleemstelling
6
7 1 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Leeuwendaal De wijk Leeuwendaal, gelegen in het noordoosten van Rijswijk, tegen de gemeentegrens met Den Haag aan, is één van de oudere wijken van Rijswijk. De wijk heeft bijzondere, behoudenswaardige bebouwing en stedenbouwkundige structuren. In Leeuwendaal komen veelal bouwstijlen voor van rond 1900 tot De wijk is overwegend een woongebied. Andere functies komen voornamelijk langs de Haagweg, Geestbrugweg en de Geestbrugkade voor. De destijds vrijgekomen bedrijventerreinen zijn ingevuld met woningbouw. De wijk is opgezet volgens het tuinstadprincipe waarin eengezinswoningen een ruime bebouwingsopzet hebben en waar veel groen en weinig verkeer in relatief smalle straten voorkomen. Deze smalle wegen, de kleine pleintjes met de grote hoeveelheid bomen in het openbare gebied en de voortuinen bepalen het (groen)beeld in de wijk. De vigerende bestemmingsregeling Het vigerende bestemmingsplan (2008) is zeer conserverend en door een stringente bepaling is het niet mogelijk enige uitbreiding te realiseren op of aan het dak van eengezinswoningen, behalve ter plaatse van de aanduiding extra bouwlaag toegestaan. Hier bestaat juist weer een zeer ruime mogelijkheid voor het realiseren van een volledig nieuwe derde bouwlaag dan wel het afronden van een al aanwezige gedeeltelijke derde bouwlaag. Deze aanduiding is slechts op enkele locaties opgenomen. In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de vigerende bestemmingsregeling. Herijking van de bestemmingsregeling gewenst De afgelopen jaren zijn er bij de gemeente Rijswijk diverse bouwaanvragen binnenkomen waarin vaak hetzelfde wordt gevraagd: het uitbreiden van een reeds bestaande halve derde bouwlaag op percelen zónder de aanduiding extra bouwlaag toegestaan. In die gevallen is een derde bouwlaag in de vorm van een kap aan de voorzijde toegevoegd, welke aan de achterzijde niet is doorgezet. In de bijlage zijn deze aanvragen opgenomen. Vanwege strijdigheid met het bestemmingsplan zijn de aanvragen steeds afgewezen. Het heeft in enkele gevallen geleid tot een rechtszaak. Deze zijn gewonnen door de gemeente, omdat zij op basis van het vigerende bestemmingsplan in haar recht staat. Toch is ambtelijk en bestuurlijk inmiddels de vraag gerezen of er niet toch nog eens goed inhoudelijk moet worden gekeken naar de bestemmingsregeling, omdat er wellicht toch mogelijkheden (moeten) bestaan voor meer vrijheid. 1.2 Doel en afbakening Alleen grondgebonden eengezinswoningen Leeuwendaal bestaat overwegend uit woongebouwen. De discussie omtrent dakopbouwen heeft met name betrekking op grondgebonden eengezinswoningen. Deze beleidsregel heeft dan ook géén betrekking op niet-woonbebouwing (aan de Geestbrugkade) en ook niet op gestapelde woongebouwen. Voor het appartementencomplex aan de Oranjelaan is een separaat advies uitgebracht. Buitenplanse afwijkingsmogelijkheid Deze notitie heeft tot doel om een beleidskader te geven voor het eventueel tóch toestaan van dakopbouwen in Leeuwendaal, ook als de geldende bestemmingsregeling dat niet toestaat. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor) geven hiertoe mogelijkheden. Deze zogenaamde buitenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven door artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2, van de Wabo, en het daarbij behorende artikel 4 van bijlage II van het Bor. In artikel 4 van bijlage II van het Bor worden namelijk gevallen aangegeven waarvoor een omgevingsvergunning kan worden verleend in afwijking van het bestemmingsplan. Lid 4 geeft aan dat een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw tot deze categorieën behoren. Of en wannéér deze afwijkingsmogelijkheid wordt toegepast, dat is aan het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente Rijswijk). Om te voorkomen dat hieraan ad-hoc toepassing wordt gegeven is het wenselijk om een beleidsregel op te stellen.
8 2 De voorliggende notitie geeft de gemeente Rijswijk handvatten voor een inhoudelijke afweging en toetsing per geval. De beleidsregel geeft dus aan in welke gevallen van de buitenplanse afwijkingsmogelijkheid gebruik kan worden gemaakt. Geldend bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan worden niet ingeperkt Bij het opstellen van deze beleidsregel is van tevoren bepaald dat de regeling uit het huidige bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan niet wordt ingeperkt. De keuzes die in die stukken zijn gemaakt, bijvoorbeeld voor het toekennen van de aanduiding extra bouwlaag toegestaan, worden niet ter discussie gesteld. Gekeken is louter naar de eventuele mogelijkheden die bestaan voor een verruiming van de huidige regeling. Alleen betrekking op dakopbouwen Deze beleidsnotitie heeft betrekking op dakopbouwen, niet op dakkapellen. Dakopbouwen worden (al dan niet) vergund buiten het bestemmingsplan om. Welstand speelt daarbij een belangrijke rol. Onder een dakkapel wordt verstaan: gebouwd in een schuin dakvlak; dakgoot voorlangs de dakkapel; ondergeschikt deel van het dakvlak; valt binnen het verticale vlak van de dakgoot en het horizontale vlak van de daknok; dakpannen rondom. Van een dakopbouw is sprake indien: de nokhoogte groter wordt; de dakgoot hoger wordt. Dakopbouwen kunnen diverse verschijningsvormen hebben. Een extra bouwlaag, zoals daarover wordt gesproken in de geldende bestemmingsregeling, valt dus ook aan te merken als dakopbouw. In Leeuwendaal is vaak sprake van een gedeeltelijke derde bouwlaag. Het vraagstuk of deze bouwlaag wel of niet mag worden afgerond tot over de gehele diepte van de onderliggende bouwlaag, wordt dus ook behandeld in deze notitie. Stedenbouw versus architectuur Deze notitie behandelt in eerste instantie het stedenbouwkundige vraagstuk: of ergens wel of geen dakopbouw mogelijk is. Nadat de stedenbouwkundige afweging is gemaakt, komt de architectonische uitwerking in beeld. Deze notitie geeft daarbij wel aan in welke gevallen specifieke architectonische aandacht gewenst is, maar doet géén concrete uitspraken over de architectonische vormgeving die bij dakopbouwen een rol spelen. Hiervoor bieden het beeldkwaliteitsplan en de welstandsnota reeds voldoende aanknopingspunten. 1.3 Leeswijzer Om te komen tot een nieuw beleidskader voor dakopbouwen in Leeuwendaal, wordt na dit inleidende hoofdstuk, in hoofdstuk 2 aangegeven hoe de huidige regeling voor dakopbouwen er precies uitziet (en hoe die regeling tot stand is gekomen). In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de inventarisatie, analyse en worden uitgangspunten geformuleerd. Tot slot wordt in hoofdstuk 4 de nieuwe regeling uiteengezet. In de bijlage is een overzicht gegeven van de eerder ingediende aanvragen en wordt aangegeven hoe deze binnen de nieuwe regeling passen.
9 3 2 Huidige regeling dakopbouwen 2.1 Bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan 2003 Omdat het eerdere bestemmingsplan (1986) te liberaal was waar het ging om dakopbouwen, is in het verleden een heel aantal lelijke en niet-passende dakopbouwen in de wijk gerealiseerd. Om dit een halt toe te roepen is in 2003 een nieuw bestemmingsplan Leeuwendaal opgesteld. Ook is daarbij een beeldkwaliteitplan opgesteld (18 november 2003). Het bestemmingsplan was conserverend van aard. Het beeldkwaliteitplan ging uitgebreid in op waar en hoe dakopbouwen mogelijk zouden zijn. 2.2 Bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan 2008 Verschillen tussen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan (2003) Tussen het bestemmingsplan (2003) en het beeldkwaliteitplan (2003) zat een aantal verschillen. In het bestemmingsplan was namelijk aan de percelen Nassaukade 11 t/m 30 een aanduiding extra bouwlaag toegestaan opgenomen, wat in het beeldkwaliteitplan niet het geval was. Aan die aanduiding is dan ook goedkeuring onthouden. Verder was in het beeldkwaliteitplan 2003 en in de notitie Dakopbouwen in Leeuwendaal van januari 2000 aangegeven dat in principe langs de randen van de wijk geen nieuwe dakopbouwen moesten worden toegestaan, terwijl het bestemmingsplan (2003) dit wel toeliet. Om de regeling van het bestemmingsplan overeen te laten komen met de beleidsmatige uitgangspunten uit het beeldkwaliteitplan, zijn zowel het bestemmingsplan als het beeldkwaliteitplan herzien (vaststellingsdatum beide stukken: 4 november 2008). Voor wat betreft dakopbouwen is er in de nieuwe stukken op meer locaties mogelijkheid geboden tot het realiseren van nieuwe, dan wel het afmaken van bestaande dakopbouwen. Stringente regeling Om te voorkomen dat de bijzondere stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten van de wijk verder zouden worden aangetast, is het bestemmingsplan heel conserverend ingestoken. In artikel 13 ( Woongebied ) lid 3 is de volgende bepaling opgenomen: de diepte, breedte, goothoogte, hoogte en dakvorm van de woningen en andere hoofdgebouwen, zoals aanwezig ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan, mag niet worden vergroot [ ]. Aanduiding extra bouwlaag toegestaan Op panden waar de aanduiding extra bouwlaag toegestaan is opgenomen, kan met een vrijstelling (binnenplanse afwijking) van de stringente bepaling worden afgeweken. Hier is, met een vrijstelling, de realisatie van een geheel nieuwe derde bouwlaag dan wel de uitbreiding van de al gedeeltelijk aanwezige derde bouwlaag onder voorwaarden toegestaan. De keuze voor het wel of niet opnemen van deze aanduiding extra bouwlaag toegestaan is gebaseerd op de in het beeldkwaliteitplan (2003) verwoorde randvoorwaarden en uitgangspunten voor dakopbouwen: o dakopbouwen worden alleen toegestaan als de straatwand zich hiervoor leent. Niet alleen het individuele pand speelt hierbij een rol, maar ook de opbouw en huidige situatie van het gehele bouwblok; o Als er in een bouwblok al dakopbouwen zijn gerealiseerd, wordt een dakopbouw o eerder toegestaan; Dakopbouwen mogen geen onevenredige overlast veroorzaken door schaduwwerking op het openbare gebied en terreinen van derden. Aan een aantal percelen is pas bij amendement tijdens de raadsvergadering ter vaststelling van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan, de aanduiding extra bouwlaag toegestaan toegekend. Bij het aannemen van het amendement heeft de gemeenteraad uitdrukkelijk aangegeven dat deze extra
10 4 bebouwingsmogelijkheid alleen geldt voor de expliciet aangewezen bebouwing, en dat deze extra ruimte uitdrukkelijk bij andere woningen niet wordt geboden. 2.3 Hiaat in het bestemmingsplan uit 2008 Hoewel het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan na de herziening in 2008 goed op elkaar afgestemd waren, heeft de regeling de jaren daarna in de praktijk toch voor discussie gezorgd. De conserverende regeling, die was opgenomen om de stedenbouwkundige en architectonische waarden van de wijk te beschermen, bleek in de praktijk soms té stringent. Door deze bepaling is het namelijk niet mogelijk om op panden zonder de aanduiding extra bouwlaag toegestaan enige uitbreiding te realiseren of ze nu uit twee bouwlagen bestaan, of uit twee met een halve derde bouwlaag. In dat laatste geval is een uitbreiding (of: afronding van de bouwlaag) in de meeste gevallen best mogelijk. Daarom is anno 2012 opnieuw gekeken naar de regeling. Op basis van een inventarisatie van de huidige situatie in de wijk in relatie tot de bestaande regeling is beoordeeld in welke gevallen een verruiming van de (bouw)mogelijkheden kan worden vastgelegd.
11 5. Deel B: Inventarisatie en analyse
12 6
13 7 3 Inventarisatie en analyse 3.1 Inventarisatie Na een uitgebreide bureau-inventarisatie is op 15 januari 2012 een veldinventarisatie verricht waarbij de wijk Leeuwendaal nader in beeld is gebracht. Bij de inventarisatie is de bebouwing op kaart en foto s vastgelegd. De inventarisatie was gericht op het in beeld brengen van de huidige situatie in de wijk. Niet alle bebouwing is in de inventarisatie meegenomen. Wel meegenomen zijn: a. grondgebonden woningen in twee bouwlagen zonder kap of opbouw b. grondgebonden woningen met een gedeeltelijke derde bouwlagen c. grondgebonden woningen in drie lagen, of woningen in twee lagen met kap Overige bebouwing (niet-woonpanden, appartementen en woningen in drie bouwlagen of twee bouwlagen met kap) is niet meegenomen in de inventarisatie aangezien de beleidsregel zich hierop niet richt. Vervolgens is per woning gekeken naar: - de relatie tussen de woning en de aangrenzende woningen in het bouwblok of de straatwand; - de relatie tussen de woning en de overige bebouwing in de directe omgeving (overzijde van de straat of de achterburen); - het profiel van de straat; - de aanwezigheid van dakopbouwen op aangrenzende en/of vergelijkbare woningen; - de mogelijke invloed van een dakopbouw op de toename van mogelijke hinder (schaduw, privacy). Aangetroffen dakopbouw in Leeuwendaal
14 In de onderstaande kaart zijn de woningen ingedeeld op basis van de bovenstaande categorieën. 8
15 9 3.2 Analyse Op basis van een inventarisatie is de hele wijk in beeld gebracht. Daarbij zijn de eengezinswoningen ingedeeld in verschillende categorieën: Extra bouwlaag toegestaan (licht- en donkergroen) Daar waar reeds op basis van het bestemmingsplan een extra bouwlaag is toegestaan of waar er vanuit ruimtelijk oogpunt geen bezwaren bestaan tegen een derde bouwlaag, worden deze toegestaan. Het gaat in dit geval enkel om woningen die in de huidige situatie zijn uitgevoerd in twee lagen zonder kap. Deze woningen maken veelal onderdeel uit van een bouwblok waarvan reeds een of meerdere woningen zijn voorzien van een derde laag. Een dakopbouw is hier vanuit ruimtelijk oogpunt wenselijk, omdat het de continuïteit van de gevelwand ten goede komt, mits de kapopbouw in samenhang met het bouwblok en/of reeds aanwezige dakopbouwen ontworpen wordt, zoals in onderstaande afbeeldingen het geval is. Extra bouwlaag aan de achterzijde toegestaan (oranje) Daar waar reeds een dakopbouw aan de voorzijde gerealiseerd is, kan de behoefte bestaan om deze uit te breiden aan de achterzijde. Indien aan de achterzijde voldoende ruimte beschikbaar is voor de uitbreiding van de reeds bestaande derde bouwlaag, zijn er vanuit ruimtelijk oogpunt geen bezwaren. Wel dient er extra aandacht te worden besteed aan de vormgeving van dakopbouwen die direct aan openbaar gebied grenzen en derhalve zichtbaar zijn in het straatbeeld. Uitbreiding derde bouwlaag aan achterzijde mogelijk Extra bouwlaag in principe niet wenselijk (paars) Daar waar sprake is van zogenaamde architectonische ensembles zijn dakopbouwen op afzonderlijke woningen vanuit ruimtelijk alsmede architectonisch oogpunt, niet wenselijk. Hoewel deze ensembles veelal in twee lagen zonder kap zijn uitgevoerd, moet in ogenschouw worden genomen dat niet alleen het individuele pand hierbij een rol speelt, maar ook de opbouw en huidige situatie van het gehele bouwblok. Doordat de huidige gevel van het bouwblok een architectonisch ensemble vormt, en een dakopbouw de eenduidigheid van het bouwblok redelijkerwijs zou kunnen verstoren, worden individuele dakopbouwen hier niet wenselijk geacht. Een over het gehele ensemble vormgegeven derde bouwlaag kan echter wel tot de mogelijkheden behoren.
16 10 Voorbeelden van architectonische ensembles (o.a. Koninginnelaan 33). Geen extra bouwlaag mogelijk (licht-bruin) In een aantal gevallen wordt een (uitbreiding van de) derde bouwlaag vanuit ruimtelijk en/of architectonisch oogpunt uitgesloten. Het betreft woningen waarvan geconcludeerd is dat deze af zijn, doordat er nauwelijks uitbreidingsruimte aanwezig is, of omdat deze een architectonisch geheel vormen, danwel als monument zijn aangewezen. 3.3 Uitgangspunten voor de nieuwe regeling Op basis van de analyse is nader bepaald waar en onder welke voorwaarden dakopbouwen wenselijk worden geacht. Er is geconstateerd dat de huidige bepaling ten aanzien van dakopbouwen te kort door te bocht is. Hierdoor is het niet mogelijk om op panden zonder de aanduiding extra bouwlaag toegestaan enige uitbreiding te realiseren of ze nu uit twee bouwlagen bestaan, of uit twee met een halve derde bouwlaag. In dat laatste geval is een uitbreiding (of: afronding van de bouwlaag) in de meeste gevallen toch best denkbaar. Dakopbouwen aan de voorzijde Als basis wordt gehanteerd dat een dakopbouw aan de voorzijde vanuit ruimtelijk oogpunt gezien, maximaal mogelijk is tot een hoogte van drie bouwlagen. Indien een woning in de bestaande situatie is opgebouwd uit twee bouwlagen zonder kap, zou het in principe mogelijk moeten zijn een derde bouwlaag te realiseren, mits het bouwblok geen architectonisch ensemble betreft waarop dit verstorend werkt. Deze extra bouwlaag zou in de basis gevormd kunnen worden door een kap, waarbij de voorkeur uitgaat naar een topgevel (doorzetting van verticale elementen in de voorgevel) die qua architectuur aansluit op de bestaande voorgevel. Een derde bouwlaag met plat afgedekt dak behoort tevens tot de mogelijkheden wanneer de overige panden in het bouwblok idem dito zijn uitgevoerd of wanneer dit vanuit architectonisch oogpunt wenselijk wordt geacht. Verschillende bouwblokken in Leeuwendaal zijn aan te merken als een architectonisch ensemble. Voor deze woningen geldt dat een derde bouwlaag niet zonder meer mogelijk is, omdat het de architectonische samenhang van het bouwblok ernstig kan verstoren. Dakopbouwen worden hier niet uitgesloten, maar dienen bij voorkeur wel collectief met hele bouwblok te worden gerealiseerd en qua architectuur en massa aan te sluiten bij de huidige gevelwand. Een individueel initiatief op basis van een collectief masterplan is tevens onder voorwaarden mogelijk.
17 11 Indien een woning reeds over twee bouwlagen met kap beschikt, zou het in principe mogelijk moeten zijn om de kap om te vormen tot een volledige bouwlaag (3), mits de overige panden in het bouwblok ook over een volledige derde laag beschikken of wanneer dit vanuit architectonisch oogpunt aanvaardbaar is. Dakopbouw mogelijk Dakopbouw niet wenselijk, tenzij collectief met hele bouwblok Dakopbouw aan de achterzijde Het realiseren van een dakopbouw aan de achterzijde van de woning, ter vergroting van de reeds bestaande derde bouwlaag, wordt onder voorwaarden mogelijk geacht. De belangrijkste voorwaarde is dat de dakopbouw aansluit bij de architectuur van de woning. Indien de derde bouwlaag aan de voorzijde wordt gevormd door een kap, is het wenselijk dat de achterzijde eveneens in een kap uitgevoerd wordt. Wanneer de woning aan de voorzijde over drie lagen volledig bebouwd is, is het wenselijk dat de achterzijde idem dito uitgevoerd wordt. Indien een derde bouwlaag aan de voorzijde wordt gevormd door een kap, is het niet wenselijk dat deze aan de achterzijde als een volledige bouwlaag beëindigd wordt, tenzij daar vanuit architectonisch oogpunt aanleiding toe is. Koninginnelaan (57): dakopbouw aan de achterzijde vanuit ruimtelijk oogpunt mogelijk Nassaukade (56) dakopbouw aan achterzijde toestaan, uitgevoerd als kap
18 12
19 13 Stedenbouwkundige uitgangspunten en architectonische aandachtspunten Uit de hierboven beschreven inventarisatie en analyse blijkt dat de huidige regeling te stringent is. De keuze om wel of geen opbouw toe te staan, zoals die bij de vaststelling van het bestemmingsplan is bepaald, lijkt voort te komen uit een aantal minder geslaagde opbouwen. Uit de inventarisatie en analyse blijkt echter dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt (vrijwel) geen plekken aanwezig zijn waar een opbouw volstrekt onwenselijk wordt geacht. De mate waarin een dakopbouw acceptabel is, hangt meer samen met de wijze waarop en de vorm waarin deze wordt gerealiseerd. Een aantal aspecten zijn daarbij stedenbouwkundig en architectonisch gezien van belang: - de samenhang in het straatbeeld en relatie met aangrenzende bebouwing; - eenheid in de verschijningsvorm van dakopbouwen; - de wijze waarop een dakopbouw aansluit op de gevelindeling en lijnvoering van de woning en het bouwblok; - de wijze waarop omgegaan wordt met de gootlijn; - de kleur, materialisering en detaillering van de dakopbouw. In een aantal gevallen is de kwaliteit van de bestaande bebouwing als ensemble van groot belang. Hoewel in schaal, massa en hoogte een dakopbouw goed denkbaar is, is de architectonische inpassing van grote invloed op de uiteindelijke beoordeling.
20 Conclusie In de wijk Leeuwendaal is in veel gevallen uitbreiding van de bouwmogelijkheden wenselijk. Het betreft daarbij vrijwel alle woningen in twee bouwlagen of bebouwing met een gedeeltelijke derde bouwlaag waarbij uitbreiding denkbaar is. Van groot belang is echter om bij de welstandstoetsing rekening te houden met het beeldkwaliteitplan en daarbij de relatie met de bestaande bebouwing en reeds gerealiseerde opbouwen te betrekken.
21 15 Deel C: Beleidsregel
22 16
23 17 4 Beleidsregel Dakopbouwen 2012 Op grond van de inventarisatie en analyse die heeft plaatsgevonden is een nieuwe regeling voor dakopbouwen samengesteld. Daarin zijn vier categorieën te onderscheiden: 1) Dakopbouwen zijn toegestaan voor woningen met de aanduiding extra bouwlaag toegestaan ; 2) Dakopbouwen zijn toegestaan voor woningen uitgevoerd in twee lagen zonder kap, waar nog geen dakopbouw is gerealiseerd; 3) Een uitbreiding van een bestaande derde bouwlaag wordt toegestaan aan de achterzijde van deze bouwlaag; 4) Woningen die als af worden beschouwd; 5) Overige bebouwing (valt buiten beleidsregel). Ad1) Daar waar in de vigerende regeling de aanduiding extra bouwlaag toegestaan is toegekend is het mogelijk een dakopbouw op het hoofdgebouw te realiseren. Deze dienen in ruimtelijk dan wel architectonisch opzicht afgestemd te worden op de omgeving. Ad2) In het vigerende bestemmingsplan is voor een aantal woningen uitgevoerd in twee lagen met kap geen aanduiding extra bouwlaag toegestaan opgenomen, terwijl een extra bouwlaag vanuit ruimtelijk oogpunt niet per definitie onwenselijk wordt geacht. In afwijking van het bestemmingsplan wordt het toevoegen van een extra bouwlaag op het hoofdgebouw daarom toegestaan, mits deze qua maat en schaal wordt afgestemd op belendende dakopbouwen en/of de omgeving. Bijzondere aandacht gaat uit naar woningen die onderdeel uitmaken van een architectonisch ensemble. Het toevoegen van een extra bouwlaag is in principe toegestaan, echter, dit dient wel collectief met hele bouwblok te worden ontworpen en zo mogelijk te worden gerealiseerd, en qua architectuur en massa aan te sluiten bij de huidige gevelwand. Een individueel initiatief op basis van een collectief masterplan is tevens onder voorwaarden toegestaan. Voor architectonische uitgangspunten wordt verwezen naar het Beeldkwaliteitplan Leeuwendaal Voorbeelden van architectonische ensembles (o.a. Koninginnelaan 33). Ad3) Daar waar reeds een halve derde bouwlaag is gerealiseerd kan de wens bestaan om deze aan de achterzijde van de woning verder uit te breiden of af te maken. Het vigerende bestemmingsplan staat een dergelijke uitbreiding echter niet toe. Omdat er vanuit ruimtelijk oogpunt geen bezwaren bestaan tegen het uitbreiden van de derde bouwlaag aan de achterzijde van de woning, wordt dit in afwijking van de vigerende regeling in principe toegestaan.
24 18
25 19 Ad4) Woningen die als af worden beschouwd zijn woningen die reeds voorzien zijn van een derde laag, en waarvan geconstateerd is dat verdere uitbreiding niet mogelijk dan wel wenselijk is. Ad5) Met overige bebouwing worden niet-grondgebonden woningen en bedrijfspanden bedoeld, welke niet zijn meegenomen in deze notitie. Het een en ander leidt tot de volgende regeling: Voor het realiseren van een kap op hoofdgebouwen in twee bouwlagen, die plat zijn afgedekt dan wel het uitbreiden van een bestaande derde bouwlaag aan de achterzijde van het hoofdgebouw, waarbij de dakhelling van de kap binnen de marges moet blijven van minimaal 40 graden en maximaal 90 graden en de hoogte niet meer toeneemt dan 3,50 meter, is het beleid gericht op: - Geen toepassing te geven aan deze bevoegdheid op en nabij Rijks- en gemeentelijke monumenten, aan de randen van de wijk alleen aan de achterzijde en evenmin op beeldbepalende punten; - Uitsluitend medewerking te verlenen indien de gevelwand zich voor kappen leent; - In vormgeving, maatvoering en materiaaltoepassing aan te sluiten bij de bebouwing in de omgeving, met behoud van de karakteristieke goot- of daklijn; - Bij het beoordelen van aanvragen rekening te houden met het reeds aanwezig zijn van kappen in het betreffende blok en naar materiaalgebruik en vormgeving daarbij aan te sluiten; - Bij het beoordelen van aanvragen rekening te houden met het bepaalde in het beeldkwaliteitplan Leeuwendaal. De beleidskaart op pagina 15 geeft aan waar en in welke vorm dakopbouwen zijn toegestaan. De kaart is gebaseerd op de analysekaart op pagina 9.
26
27 BIJLAGE Bouwaanvragen dakopbouwen A. Eerder ingediende aanvragen Om een beeld te verkrijgen van de situaties uit de praktijk die de afgelopen jaren tot discussie hebben geleid, wordt hierna een overzicht gegeven van de aanvragen en principeverzoeken, die sinds de vaststelling van het bestemmingsplan (2003) zijn ingediend en die betrekking hebben op dakopbouwen: 1) Nassaukade 56 (rechtszaak gewonnen) 2) Koninginnelaan 57 (rechtszaak gewonnen) 3) Mauritslaan 7 (afgewezen) 4) Koninginnelaan 33 (afgewezen) 5) Leeuwendaallaan 45 (afgewezen) 6) Nassaukade 38 (principeverzoek, afgewezen) 7) W. Pyrmontlaan 19 (formele Wabo-aanvraag, in behandeling) Situering adressen binnen Leeuwendaal Ad 1) Op het perceel Nassaukade 56 ontbreekt de aanduiding extra bouwlaag toegestaan. In een rechtszaak heeft de rechter geoordeeld dat het vergroten van het oppervlak van het dak kan worden beschouwd als het vergroten van de dakvorm en de aanvraag daarom in strijd is met het bestemmingsplan. De rechtszaak is gewonnen.
28 Ad 2) Op het perceel Koninginnelaan 57 ontbreekt de aanduiding extra bouwlaag toegestaan. Het bouwplan voor het bebouwen van het bestaande dakterras bovenop de tweede bouwlaag was dan ook strijdig met het bestemmingsplan en afgewezen. Het is gekomen tot een rechtszaak en deze is door de gemeente gewonnen omdat er inderdaad strijdigheid is met het bestemmingsplan. Ad 3) Op het perceel Mauritslaan 7 ontbreekt de aanduiding extra bouwlaag toegestaan. De naastgelegen woningen nummer 5 en 9 hebben echter beiden al een geheel volgebouwde derde bouwlaag. Het verzoek om vrijstelling is na een hoorzitting (11 februari 2010) afgewezen. Ad 4) Op het perceel Koninginnelaan 33 ontbreekt de aanduiding extra bouwlaag toegestaan. Op basis van het bestemmingsplan bestaan geen mogelijkheden voor het realiseren van de gewenste dakopbouw. Het verzoek is afgewezen. Ad 5) Op het perceel Leeuwendaallaan 45 ontbreekt de aanduiding extra bouwlaag toegestaan. Geen van de woningen in dit blok heeft op dit moment een (gedeeltelijke) dakopbouw. Op basis van het bestemmingsplan bestaan geen mogelijkheden voor het realiseren van de gewenste dakopbouw. Het verzoek is afgewezen. Ad 6) Op het perceel Nassaukade 38 ontbreekt de aanduiding extra bouwlaag toegestaan. Op basis van het bestemmingsplan bestaan geen mogelijkheden voor het realiseren van de gewenste dakopbouw. Bij brief d.d is aan verzoeker medegedeeld dat op dit moment geen mogelijkheden bestaan voor het toestaan van zijn verzoek. Ad 7) Op het perceel W. Pyrmontlaan 19 ontbreekt de aanduiding extra bouwlaag toegestaan. Op basis van het bestemmingsplan bestaan geen mogelijkheden voor het realiseren van de gewenste dakopbouw. Het verzoek (formele Wabo-aanvraag) is in behandeling. B. Wat betekent dit voor de eerder ingediende aanvragen? Deze nieuwe beleidsregel betekent voor de adressen waarvoor eerder een aanvraag/principeverzoek is ingediend, het volgende: Adres Beleid conform nieuwe beleidsregel 1 Nassaukade 56 Aanduiding uitbreiding derde bouwlaag toestaan aan achterzijde woning 2 Koninginnelaan 57 Aanduiding uitbreiding derde bouwlaag toestaan aan achterzijde woning 3 Mauritslaan 7 Aanduiding uitbreiding derde bouwlaag toestaan aan achterzijde woning 4 Koninginnelaan 33 Aanduiding extra bouwlaag toestaan onder voorwaarden (architectonisch ensemble) 5 Leeuwendaallaan 45 Aanduiding uitbreiding derde bouwlaag toestaan aan achterzijde woning 6 Nassaukade 38 Aanduiding extra bouwlaag toestaan 7 W. Pyrmontlaan 19 Aanduiding uitbreiding derde bouwlaag toestaan aan achterzijde woning
29
Collegebesluit Aanpassing beleidsregels kleine buitenplanse afwijkingen o.g.v. de Wabo (planologische kruimelgevallen)
GEMEENTEBLAD Nr. 53720 29 september Officiële uitgave van gemeente Tilburg. 2014 Collegebesluit Aanpassing beleidsregels kleine buitenplanse afwijkingen o.g.v. de Wabo (planologische kruimelgevallen) Dit
Nadere informatieBeleidsregels binnenplans afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1 Wabo)
Beleidsregels binnenplans afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1 Wabo) Versie: vastgesteld Gemeente Landsmeer, januari 2011 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 1. Inleiding...
Nadere informatieBeleidsregels buitenplanse afwijkingen opbouwen Oud-Beijerland
Beleidsregels buitenplanse afwijkingen opbouwen Oud-Beijerland Artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht juncto bijlage II, artikel 4 Besluit omgevingsrecht Team Ruimtelijk
Nadere informatieAfwijkingenbeleid Kruimelgevallen
Afwijkingenbeleid Kruimelgevallen ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht j o artikel 4 van bijlage II Besluit omgevingsrecht Gemeente Barneveld maart 2013 Afwijkingenbeleid
Nadere informatieVisie. STEDENBOUWKUNDIGE VISIE DAKOPBOUWEN DE GROENE KAMERS ZUIDLAND, BERNISSE februari 2012. ruimte voor ideeën
Visie STEDENBOUWKUNDIGE VISIE DAKOPBOUWEN DE GROENE KAMERS ZUIDLAND, BERNISSE februari 202 ruimte voor ideeën 2 4 5 2 3 2 5 2 Inventarisatie De woningen in de buurt De Groene Kamers hebben een uitgesproken
Nadere informatieErfafscheidingen. Gemeente Zeewolde, juni 2011
Erfafscheidingen Gemeente Zeewolde, juni 2011 Versie augustus 2016 2 1. Inleiding Iedereen wenst zijn/ haar perceel op een goede manier met de buren of het openbaar gebied te scheiden. Wanneer hiervoor
Nadere informatieBeleidsregels dakterrassen Bloemendaal 2018
Beleidsregels dakterrassen Bloemendaal 2018 1. Aanleiding Regelmatig vragen inwoners aan de gemeente of het mogelijk is om een dakterras te bouwen. In veel gevallen moet de afdeling Bouwen en Wonen hierop
Nadere informatieDE SNELTOETS- CRITERIA 2. DAKOPBOUWEN EN AFSCHEIDIN- GEN ROND DAKTERRASSEN
DE SNELTOETS- CRITERIA 2. DAKOPBOUWEN EN AFSCHEIDIN- GEN ROND DAKTERRASSEN Veel aanvragen betreffen kleine veranderingen of toevoegingen aan de bestaande bebouwing. Om ervoor te zorgen dat deze ingrepen
Nadere informatie1. Inleiding Bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan Beleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid 6
Inhoudsopgave 1. Inleiding 2 2. Bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan 4 3. Beleid 6 3.1 Provinciaal beleid 6 3.2 Gemeentelijk beleid 6 4. Planologische randvoorwaarden 7 5. Juridische toelichting 8 1 1.
Nadere informatieDE SNELTOETS- CRITERIA
DE SNELTOETS- CRITERIA 4. ZONNEPANELEN EN -COLLECTOREN Veel aanvragen betreffen kleine veranderingen of toevoegingen aan de bestaande bebouwing. Om ervoor te zorgen dat deze ingrepen gemakkelijk kunnen
Nadere informatieActualisatie afwijkingenbeleid dakopbouwen op hoofdgebouwen
Actualisatie afwijkingenbeleid dakopbouwen op hoofdgebouwen Een dakopbouw is een later toegevoegde extra bouwlaag boven de goothoogte, waardoor een nieuwe ruimte ontstaat of een bestaande ruimte wordt
Nadere informatieBijlage 9: Motivering niet vaststellen beeldkwaliteitscriteria Landgoed de Klauwenhof en nieuw woonkavel aan de Lange Klauwenhof Didam.
Bijlage 9: Motivering niet vaststellen beeldkwaliteitscriteria Landgoed de Klauwenhof en nieuw woonkavel aan de Lange Klauwenhof Didam. Inleiding Vanaf 14 mei 2015 hebben gedurende 6 weken ter inzage gelegen
Nadere informatieIn werking treden vergunning en onherroepelijkheid De vergunning treedt in werking een dag na afloop van de beroepstermijn. Deze vergunning ligt
TEAM BOUWEN EN MILIEU ons kenmerk 1273564 behandeld door mevrouw SGM Jacobs doorkiesnummer +31 77 3596828 besluitdatum XX-XX-XXXX onderwerp ontwerpbesluit Ontwerp omgevingsvergunning Op 23 januari 2018
Nadere informatieBLATENPLAN EWIJK BEELDKWALITEIT 10 oktober 2011 projectnummer 100468
BLATENPLAN EWIJK BEELDKWALITEIT 10 oktober 2011 projectnummer 100468 colofon SAB Arnhem B.V. Contactpersoon: Arjan van der Laan bezoekadres: Frombergdwarsstraat 54 6814 DZ Arnhem correspondentieadres:
Nadere informatieDE SNELTOETS- CRITERIA
DE SNELTOETS- CRITERIA 1. DAK- KAPELLEN Veel aanvragen betreffen kleine veranderingen of toevoegingen aan de bestaande bebouwing. Om ervoor te zorgen dat deze ingrepen gemakkelijk kunnen worden afgehandeld
Nadere informatieDAKKAPELLEN. Beschrijving en uitgangspunten welstandsbeleid
DAKKAPELLEN Beschrijving en uitgangspunten welstandsbeleid Een dakkapel is een bescheiden uitbouw in de kap, bedoeld om de lichttoetreding te verbeteren en het bruikbaar woonoppervlak te vergroten. Dakkapellen
Nadere informatieBeeldkwaliteitsplan. Denekamp 't Pierik fase 2
Beeldkwaliteitsplan Denekamp 't Pierik fase 2 Govert Flinckstraat 31 - postbus 1158-8001 BD Zwolle 038-4216800 13 november 2008 2 Beeldkwaliteitsplan Denekamp t Pierik fase 2 1. Inleiding 1.1 Aanleiding
Nadere informatieGRONINGEN, EEN PRONKJUWEEL MET WELSTAND
GRONINGEN, EEN PRONKJUWEEL MET WELSTAND SNELTOETS- CRITERIA DAKKAPELLEN DEEL 4. VERSNELLING: DE SNELTOETS- CRITERIA 1. DAKKAPELLEN 2. DAKOPBOUWEN EN AFSCHEIDINGEN ROND DAKTERRASSEN 3. DAKRAMEN EN ANDERE
Nadere informatieBeeldkwaliteitscriteria Sandepark
Beeldkwaliteitscriteria Sandepark I n l eidi n g De bebouwing op het Sandepark kent vanouds een sterke onderlinge ruimtelijke samenhang. Inmiddels zijn diverse wijzigingen zichtbaar. Ter voorkoming van
Nadere informatieGEMEENTEBESTUUR UITGEEST
GEMEENTEBESTUUR UITGEEST Nota / advies van: Patrick Monincx Behandelende afdeling: Publiekszaken/ Vergunningen Datum: 07-05-2015 NR. TITEL: Maatwerk voor erkers/woninguitbreiding aan de voorzijde, die
Nadere informatieDAKKAPELLEN IN DE OUDE KOM VAN VOLENDAM
DAKKAPELLEN IN DE OUDE KOM VAN VOLENDAM WIJZIGING WELSTANDSCRITERIA Vastgesteld door de gemeenteraad op 25 september 2008 1 INHOUD Inhoud. Blz. 2 1 Bestaande criteria Blz. 3 1.1 Sneltoetscriteria voor
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing bij Wabo Projectbesluit
Ruimtelijke onderbouwing bij Wabo Projectbesluit ten behoeve van de realisatie van 8 rijwoningen in plaats van 7 op een perceel bouwterrein gelegen aan Het Wilgert te Epse Inleiding Tussen de straten Het
Nadere informatieWelstandscriteria woningen Oirschotseweg 94
Welstandscriteria 18 woningen Oirschotseweg 94 / beleidsregel / / Welstandscriteria woningen Oirschotseweg 94 Beleidsregel voor de beoordeling van bouwplannen voor woningbouw langs de Oirschotseweg 94
Nadere informatieBouw van een woning + bijgebouw Achterwei 31 Oudega
Ruimtelijke onderbouwing Bouw van een woning + bijgebouw Achterwei 31 Oudega Ruimtelijke onderbouwing voor de bouw van een woning + bijgebouw Achterwei 31 te Oudega 1 Ruimtelijke onderbouwing voor de bouw
Nadere informatieUitgangspunten voor doorontwikkeling Binnenstad
Uitgangspunten voor doorontwikkeling Binnenstad In deze bijlage worden de uitgangspunten voor doorontwikkeling weergegeven. Er wordt een onderscheid gemaakt naar de historische bebouwingsstructuur en het
Nadere informatieBEELDKWALITEITSPLAN JULIANASTRAAT STERREBOSSTRAAT HAAKSBERGEN. gemeente Haaksbergen
BEELDKWALITEITSPLAN JULIANASTRAAT STERREBOSSTRAAT HAAKSBERGEN gemeente Haaksbergen BEELDKWALITEITSPLAN JULIANASTRAAT STERREBOSSTRAAT HAAKSBERGEN opdrachtgever: Gemeente Haaksbergen APRIL 2012 opgesteld
Nadere informatieNotitie. Beleid ten behoeve van. Ontheffingen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening
Notitie Beleid ten behoeve van Ontheffingen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening Gemeente Bussum Afdeling Ruimtelijke Inrichting September 2009 1 1. AANLEIDING De gemeente Bussum heeft in het jaar
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing Fort Imperial te Breskens
Ruimtelijke onderbouwing Fort Imperial te Breskens 1 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 4 1.1 Aanleiding 4 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 4 1.3 Vigerende bestemmingsplan 5 2. Bestaande situatie 6 2.1 ruimtelijke
Nadere informatieRuimte voor Ruimte woning Helvoirtsestraat Helvoirt
8-7-14 Beeldkwaliteitplan Ruimte voor Ruimte woning Helvoirtsestraat Helvoirt 2 juli 2014 1 Compositie 5 stedenbouw bv Boschstraat 35-37 4811 GB BREDA telefoon: 076-5225262 fax: 076-5213812 internet: email:
Nadere informatieGEMEENTEBLAD. Nr Aanpassing kruimelgevallenbeleid. Besluit Het college heeft besloten om
GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van gemeente Tilburg. Nr. 30692 14 maart 2016 Aanpassing kruimelgevallenbeleid collegebesluit van 16 februari 2016-08 Aanleiding Door toepassing van de kruimelgevallenregeling
Nadere informatiePlan Muggenborch Kavelpaspoort A: Richtershof - Kapel Avezaath. gemeente T i e l
Plan Muggenborch Kavelpaspoort A: Richtershof - Kapel Avezaath gemeente T i e l Plan Muggenborch Kapel Avezaath Kavelpaspoort A: Richtershof Uw eigen droomhuis bouwen! Een eigen huis bouwen doet u waarschijnlijk
Nadere informatieACTUALISATIE DIEPENHEIM NOORD 2
ACTUALISATIE DIEPENHEIM NOORD 2 2015 Inleiding Dit beeldkwaliteitsplan is een herziening van het beeldkwaliteitsplan voor Diepenheim Noord 2 uit 2008. De huidige inzichten op het gebied van ruimtelijke
Nadere informatieLandschappelijk Wonen Mussel
gemeente Stadskanaal Landschappelijk Wonen Mussel Verkoopbrochure maart 2014 - kaveltekening en prijzen - bestemmingsplan - beeldkwaliteitsplan Leeswijzer Op bladzijde 3 en 4 vindt u de verkaveling en
Nadere informatieUitvoeringsbeleid voor dakkapellen en dakopbouwen Rijssen-Holten 2017
GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van de gemeente Rijssen-Holten Nr. 149321 28 augustus 2017 Uitvoeringsbeleid voor dakkapellen en dakopbouwen Rijssen-Holten 2017 Gelezen het bestuursvoorstel van 2 mei 2017
Nadere informatieWelstandscriteria woningen Oirschotseweg 94
Welstandscriteria 18 woningen Oirschotseweg 94 / beleidsregel / / Welstandscriteria woningen Oirschotseweg 94 Beleidsregel voor de beoordeling van bouwplannen voor woningbouw langs de Oirschotseweg 94
Nadere informatieONTWERP OMGEVINGSVERGUNNING
ONTWERP OMGEVINGSVERGUNNING voor: Plaatsen schutting activiteiten: bouwen van een bouwwerk gebruik in strijd met het bestemmingsplan verleend aan: De heer A.A. van der Griend locatie: Aurorastraat 6, 9635
Nadere informatieEen dakopbouw in Kogerveld Gemeente Zaanstad Dienst Publiek
Rapport Gemeentelijke Ombudsman Een dakopbouw in Kogerveld Gemeente Zaanstad Dienst Publiek 14 juni 2007 RA0612792 Samenvatting Een huiseigenaar in de wijk Kogerveld wil zijn huis vergroten met een extra
Nadere informatieNota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Tiendweg 3
Nota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Tiendweg 3 Team Ruimtelijke plannen Juli 2018 1 Nota van beantwoording zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan Tiendweg 3 heeft ter inzage gelegen van
Nadere informatieReactienota zienswijzen Eemstraat 10A
Reactienota zienswijzen Eemstraat 10A gemeente Baarn Programma Fysiek Domein juni 2015 1 2 Inhoudsopgave 1 Inleiding...5 1.1 Ter plaatse geldende bestemmingsplan...5 1.2 Procedure...5 2 De ingekomen zienswijzen...6
Nadere informatieCVDR. Nr. CVDR205912_1. Beleidsregels dakterrassen Bloemendaal 2012
CVDR Officiële uitgave van Bloemendaal. Nr. CVDR205912_1 30 april 2018 Beleidsregels dakterrassen Bloemendaal 2012 Dakterrassenbeleid Bloemendaal Artikel 0 Dit artikel moet nog worden gesplitst 1.Aanleiding
Nadere informatieArtikel 19 Wonen - Karakteristiek
Artikel 19 Wonen - Karakteristiek 19.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'wonen-karakteristiek' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. aan huis verbonden beroepen; c. water; d. behoud van de
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing vrijstaande woning Lübeck 1
Ruimtelijke onderbouwing vrijstaande woning Lübeck 1 2 Ruimtelijke onderbouwing vrijstaande woning Lübeck 1 Definitief Datum: 9 januari 2015 3 Inhoudsopgave pag. Inleiding 5 Planbeschrijving Huidige situatie
Nadere informatieBeleidsregels ruimtelijk omgevingsrecht
A gemeente Eindhoven Beleidsregels ruimtelijk omgevingsrecht Januari 2012 bke/xe11033043 Colofon Uitgave Gemeente Eindhoven Datum Januari 2012 gemeente Eindhoven Inhoudsopgave Inhoudsopgave...3 1 Inleiding
Nadere informatieBeeldkwaliteitsplan. Kop IJsselveld
Beeldkwaliteitsplan Kop IJsselveld Status: Definitief Datum: 1 juli 2013 Beeldkwaliteitsplan Kop IJsselveld 2 Inhoud 1. Inleiding 3 1.1 Aanleiding 3 1.2 Beeldkwaliteitsplan 3 1.3 Opbouw beeldkwaliteitsplan
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing
Ruimtelijke onderbouwing Gebruik van Rijksmonument Binnendyks 2 te Opeinde als recreatiewoning Ruimtelijke onderbouwing voor gebruik van Rijksmonument Binnendyks 2 te Opeinde als recreatiewoning 1 Ruimtelijke
Nadere informatieGebied 12 Elst Centrum
Gebied 12 Elst Centrum het gebied is roodgekleurd op de kaart Welstandsnota Overbetuwe 2010, gebied 12 Elst centrum 131 Gebiedsbeschrijving Structuur Het centrum van Elst wordt gevormd door de licht gekromde
Nadere informatieBeeldkwaliteitsplan De Poelakker, Lunteren 2 mei 2011
Beeldkwaliteitsplan De Poelakker Lunteren mei 0 Beeldkwaliteitsplan De Poelakker, Lunteren mei 0 N Beeldkwaliteitsplan De Poelakker, Lunteren mei 0 Inhoud Inleiding Stedenbouwkundige uitgangspunten Gebouwen
Nadere informatieBeeldkwaliteitsplan Kloostertuin Tienray
Beeldkwaliteitsplan Kloostertuin Tienray September 2017 Inhoud 1. Inleiding... 3 2. Analyse en aanbeveling... 5 3. Inspiratiebeelden... 6 4. Criteria... 9 1. Inleiding De gemeente Horst aan de Maas heeft
Nadere informatieMotivering vrijstellingsprocedure bouwplan Steenweg oktober 2007
Motivering vrijstellingsprocedure bouwplan Steenweg 48 50 18 oktober 2007 Bouwplan Steenweg 48-50 Deze notitie behandelt een verzoek van de heer H. van Oorschot van Van Oorschot Goed Wonen om een door
Nadere informatieB e l e i d s r e g e l s. E r f a f s c h e i d i n g e n. B e d r ij f s p e r c e l e n
B e l e i d s r e g e l s E r f a f s c h e i d i n g e n B e d r ij f s p e r c e l e n A p r i l 2 0 1 6 Inhoudsopgaaf 1. Aanleiding 3 2. Wettelijk kader 3 3. Beleidsuitgangspunten 4 4. Beleidsregels
Nadere informatieBeeldkwaliteitscriteria Sandepark
B i j l a g e Beeldkwaliteitscriteria Sandepark I n l eidi n g De bebouwing op het Sandepark kent vanouds een sterke onderlinge ruimtelijke samenhang. Inmiddels zijn diverse wijzigingen zichtbaar. Ter
Nadere informatieToelichting bij de beleidsnotitie voor bijbehorende bouwwerken Gemeente Pekela
Toelichting bij de beleidsnotitie voor bijbehorende bouwwerken Gemeente Pekela 2012 Inhoudsopgave Inleiding... 3 Begrippen... 3 Het beleid uit 2005... 4 Vraagstelling... 4 Planologisch kader... 4 Juridisch
Nadere informatieParaplubestemmingsplan herziening begripsbepaling Peil
Nota van Beantwoording Ontvangen n en beantwoording van n op Paraplubestemmingsplan herziening begripsbepaling Peil Amstelveen, juni 2014 Nota van beantwoording Paraplubestemmingsplan herziening begripsbepaling
Nadere informatieNotitie Beeldkwaliteit Reutsdael. gemeente Maasgouw. datum: 12 september 2011 projectnummer: R.2012 adviseur: Rob Verkooijen
Notitie Beeldkwaliteit Reutsdael gemeente Maasgouw status: vast te stellen datum: 12 september 2011 projectnummer: 100960R.2012 adviseur: Rob Verkooijen 1 Inhoudsopgave Introductie 1 Inleiding 1 Beschrijving
Nadere informatieDocumentenlijst Besluit (P) (GG)
Documentenlijst Besluit (P) (GG) Algemene informatie: Dossier:201703196 Type: Aanvraag Wabo Omschrijving: het afwijken van de omgevingsvergunning Scheepmakersstraat 6C, 6D, 12 en 12A met kenmerk 201519767/5871138
Nadere informatieBeeldkwaliteitsplan herziening Prikwei West Herziening 025.76.02.11.05.00 15 oktober 2013
Plek voor ideeën e Beeldkwaliteitsplan herziening Prikwei West Herziening 025.76.02.11.05.00 15 oktober 2013 Beeldkwaliteitsplan Prikwei West Herziening 025.76.02.11.05.00 15 oktober 2013 Inhoud 1 Inleiding
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing kleinschalige uitbreiding olfantenstal Heiderschoor 24 te Mierlo Luchtfoto perceel Heiderschoor 24
Pagina 1 van 5 Ruimtelijke onderbouwing kleinschalige uitbreiding olfantenstal Heiderschoor 24 te Mierlo Luchtfoto perceel Heiderschoor 24 Pagina 2 van 5 Inleiding Op donderdag 3 april 2014 is door Dierenrijk
Nadere informatie1. Beeldkwaliteit woning en bijgebouw Oude Postweg 8 Hertme
GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van gemeente Borne. Nr. 22472 25 februari 2016 Beeldkwaliteitplan Particuliere initiatieven bestemmingsplan Buitengebied Borne Inhoud 1. Beeldkwaliteit woning en bijgebouw
Nadere informatieOmschrijving en uitgangspunten
2.5 Dakkapellen Omschrijving en uitgangspunten Een dakkapel dient een bescheiden uitbouw in de kap te zijn, bedoeld om de lichttoetreding te verbeteren en het bruikbare oppervlak te vergroten. Dakkapellen
Nadere informatieInleiding. Sneltoetscriteria. Welstandscriteria
Sneltoetscriteria 1. Kozijn- of gevelwijzigingen 2. Dakkapellen 3. Dakterrassen 4. Zonnecollectoren en zonnepanelen 5. Erfafscheidingen 6. Rolhekken, luiken en rolluiken (bij niet woongebouwen) 7. Terrasschermen,
Nadere informatieOpinieronde / peiling
Aan de Raad Aan de commissie: Made, 26 januari 2011 Regnr.: Opinieronde / peiling: Onderwerp: Actualisering bestemmingsplannen Opinieronde / peiling Datum vergadering: Agendapunt : Agendapunt: Portefeuillehouder:
Nadere informatieNota van Beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan Snel en Polanen
Nota van Beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan Snel en Polanen Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Vakgroep RO 23 december 2010 1 Inhoudsopgave: Nota van Beantwoording zienswijzen 3 Vaststellings- /
Nadere informatieRICHTLIJNEN BEELDKWALITEIT S-HEER ABTSKERKE, GEDEELTE COLENSHOEK II, 3e fase, 2013
In dit informatieblad worden nadere richtlijnen gegeven met betrekking tot de beeldkwaliteit voor de woningbouwlocatie Colenshoek II fase 3, te s-heer Abtskerke. De gemeente Borsele streeft naar een aantrekkelijk
Nadere informatieOmgevingsvergunning Naast Zoeterwoudsesingel 2. Zienswijzennota
Omgevingsvergunning Naast Zoeterwoudsesingel 2 Zienswijzennota juni 2017 1 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Kenmerken van het plan 3. Inhoud van de nota 4. Procedure 5. Zienswijzen 6. Ambtelijke wijzigingen
Nadere informatiecriteria 7 schotel-, spriet- en staafantennes Vereniging tot bevordering, ondersteuning en instandhouding van landschappelijk en stedelijk schoon
criteria 7 schotel-, spriet- en staafantennes 2013 Vereniging tot bevordering, ondersteuning en instandhouding van landschappelijk en stedelijk schoon 2 criteria 7 - schotel-, spriet- en staafantennes
Nadere informatieBurgemeester en Wethouders 16 september 2015. Steller Documentnummer Afdeling. S.L. Strauss 15I0006740 Ruimte
Burgemeester en Wethouders Steller Documentnummer Afdeling 15I0006740 Ruimte Doorkiesnummer Communicatie Portefeuillehouder 036 5229423 Nee W.P. van der Es Kabinet Brief bijgevoegd Te volgen procedure
Nadere informatieBeeldkwaliteitplan Koppelenburg Zuid te Brummen
Beeldkwaliteitplan Koppelenburg Zuid te Brummen Compendium Gemeente Brummen Engelenburgerlaan 31 Postbus 5 6970 AA Brummen Van Wanrooij Projectontwikkeling BV Broekstraat 2 5386 KD Geffen Rotij Vastgoedontwikkeling
Nadere informatieWELSTANDSBEOORDELINGEN STADSBOUWMEESTER A M E R S F O O R T. Verslag d.d. 17-09-2013
WELSTANDSBEOORDELINGEN STADSBOUWMEESTER A M E R S F O O R T weeknummer: 38 Verslag d.d. 17-09-2013 Status: vastgesteld Aanwezig: Stadsbouwmeester: mevr. ir. L.L.M. Oudenaarde Ambtelijke ondersteuning:
Nadere informatieKAVELPASPOORT WESTREENEN LOO KAVEL #2
KAVELPASPOORT KAVEL ALGEMEEN BESTEMMINGSPLAN Het bouwplan van uw woning wordt getoetst aan de hand van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan. Daarnaast zijn er ook vergunningvrije bouwmogelijkheden.
Nadere informatieWelstandsnota e Aanvulling. Gemeente Dronten
Welstandsnota 2004 4 e Aanvulling Gemeente Dronten Inleiding In dit beleidsdocument is een nieuw gebied beschreven, bestaande uit drie deelgebieden, dat een aanvulling vormt op de Welstandsnota van de
Nadere informatieMorskade 16 A ( ) Inleiding Advies RMB - Stedenbouw
Adres Bouwplan: Morskade 16 A (121966 610782) Betreft: Legalisatie dakopbouw achterzijde Realisatie 3 zelfstandige wooneenheden Vigerend bestemmingsplan: Transvaal 2010 Bestemming: Wonen Nieuwe bestemming:
Nadere informatieOntwerpbestemmingsplan Plattelandswoningen Someren Gemeente Someren
Inhoud Hoofdstuk 1 Inleidende regels 3 Artikel 1 Begrippen 3 Artikel 2 Toepassingsbereik 3 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 5 Artikel 3 Herziening bestemmingsplan Buitengebied Someren 5 Artikel 4 Herziening
Nadere informatieVerslag ambtelijke welstandstoets van d.d. 13 mei 2015
Verslag ambtelijke welstandstoets van d.d. 13 mei 2015 Aanwezig : M. Kavsitli, M.Overbeeke, W. Crusio en J. van Bergen Vooroverleg Aanvraag Agendapunt Aanvrager Bouwadres Aard bouw Toetsvorm Beschrijving
Nadere informatieDocumentenlijst Besluit (P) (GG)
Documentenlijst Besluit (P) (GG) Algemene informatie: Dossier:201703485 Type: Aanvraag Wabo Omschrijving: het veranderen van de eengezinswoning Kruisbeklaan 50 door het plaatsen van een uitbouw aan de
Nadere informatieRAADSVOORSTEL. Par.afd.hfd. Kenmerk. Ruimtelijke onderbouwing en tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie; Portefeuillehouder
RAADSVOORSTEL Par.afd.hfd. Kenmerk 2016-0074 HZ_WABO Raadsvergadering 24 maart 2016 Commissie(s) Ruimtelijke Ontwikkeling Datum: 9 maart 2016 Gewijzigd voorstel Ja Bijlagen Ruimtelijke onderbouwing en
Nadere informatieNota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Zenderpark. Gemeente IJsselstein
Nota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Zenderpark Nota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Zenderpark Datum: 10 mei 2012 Projectgegevens: NZW06-IJS00002-01B Postbus 435 5240 AK Rosmalen T (073) 523 39
Nadere informatieDE SNELTOETS- CRITERIA 3. DAGLICHT- VOORZIENINGEN IN EEN DAK
DE SNELTOETS- CRITERIA 3. DAGLICHT- VOORZIENINGEN IN EEN DAK Veel aanvragen betreffen kleine veranderingen of toevoegingen aan de bestaande bebouwing. Om ervoor te zorgen dat deze ingrepen gemakkelijk
Nadere informatieOmgevingsvergunningsvrije gebouwen: beïnvloedingsmogelijkheden
Omgevingsvergunningsvrije gebouwen: beïnvloedingsmogelijkheden In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht is een tweetal categorieën opgenomen voor vergunningsvrije bouwwerken: I het regime voor kleine
Nadere informatieONTWERP OMGEVINGSVERGUNNING (UITGEBREID)
Project: nr. W 32352 ONTWERP OMGEVINGSVERGUNNING (UITGEBREID) ONTWERPBESLUIT Burgemeester en wethouders van de gemeente Oss hebben op 19 mei 2016 van Gemeente Oss, Postbus 5 5340 BA Oss een aanvraag voor
Nadere informatieBestemmingsplan Nieuwe Oosterhei Nota van zienswijzen
Bestemmingsplan Nieuwe Oosterhei Nota van zienswijzen gemeente Baarn afdeling Beleid 01 juli 2013 1 Inhoudsopgave 1 Inleiding...3 2 Beantwoording zienswijzen...4 2.1 Zienswijze 1...4 2 1 Inleiding In het
Nadere informatieZienswijzenverslag bestemmingsplan Het Bleekveld.
Zienswijzenverslag bestemmingsplan Het Bleekveld. Gemeente Enschede Afdeling Bestemmingsplannen Juni 2014 Het ligt in de bedoeling om op een reeds langdurig braakliggende locatie aan de Haaksbergerstraat,
Nadere informatieOmgevingsvergunning Ruimtelijke onderbouwing Duifhuizerweg perceel Uden, P, 983 te Uden. concept
Omgevingsvergunning Ruimtelijke onderbouwing Duifhuizerweg perceel Uden, P, 983 te Uden concept Ruimtelijke onderbouwing Duifhuizerweg perceel Uden, P, 983 te Uden DLV Dier Groep B.V. Adviseur / projectleider
Nadere informatieThemablad Erkers en entreeportalen/luifels in het voor- of zijerfgebied
Themablad Erkers en entreeportalen/luifels in het voor- of zijerfgebied Deze beleidsregels hebben betrekking op erkers en entreeportalen/luifels in het voor- of zijerfgebied, die afwijken van het bestemmingsplan,
Nadere informatieBijlage bij RV 2003/11. De hieronder opgenomen richtlijnen zijn het kader voor de welstandstoetsing van aan- of uitbouwen.
11 AAN- OF UITBOUWEN (op zij- of achtererf) BIJLAGE bij RV 11 Welstandsoverweging Het bestemmingsplan geeft slechts de plaats en de afmetingen aan van de bijgebouwen die mogen worden gebouwd. Ook het uiterlijk
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing bouwplan Kievitsham 9, Kerkdriel
Ruimtelijke onderbouwing bouwplan Kievitsham 9, Kerkdriel Aan: Gemeente Maasdriel Van: CroonenBuro5 Betreft: Kievitsham 9, Kerkdriel Datum: 30 november 2015 1 Aanleiding Op 5 juni 2014 is het bestemmingsplan
Nadere informatieBestemmingsplan Bloemenbuurt Ontwerp
Bestemmingsplan Bloemenbuurt 2018 Ontwerp Bloemenbuurt 2018 bestemmingsplan Bloemenbuurt 2018 (ontwerp) Inhoudsopgave Samenvatting 3 2 bestemmingsplan Bloemenbuurt 2018 (ontwerp) Samenvatting Waarom is
Nadere informatieNota van Inspraak en Overleg bestemmingsplan Westergeest-Bumawei 21
Nota van Inspraak en Overleg bestemmingsplan Westergeest-Bumawei 21 Het voorontwerp bestemmingsplan Westergeest-Bumawei 21 heeft met de bijbehorende stukken met ingang van donderdag 3 oktober 2013 gedurende
Nadere informatieOntwerp omgevingsvergunning
OPENBARE EN GEBOUWDE OMGEVING ons kenmerk 941097 behandeld door de heer N Bel Hadj doorkiesnummer +31 77 3596514 besluitdatum onderwerp ontwerpbesluit Ontwerp omgevingsvergunning Op 6 april 2016 hebben
Nadere informatieZienswijzennota ontwerpbestemmingsplan Eibergen, Hondevoort 7 2012. 14 januari 2012. Zienswijzenota
Zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan Eibergen, Hondevoort 7 2012 14 januari 2012 Zienswijzenota ontwerpbestemmingsplan Eibergen, Hondevoort 7 2012 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Algemene toelichting ontwerpbestemmingsplan
Nadere informatieVragen en handhavingsverzoek omwonenden over Kapelstraat 46a in Elshout
Collegevoorstel Aanleiding In de raadsvergadering van 20 december 2016 is het bestemmingsplan Elshout vastgesteld. In dit bestemmingsplan is het perceel Kapelstraat 46a in Elshout opgenomen. Over deze
Nadere informatieBeeldkwaliteitplan t GIJMINK
Beeldkwaliteitplan t GIJMINK Definitief oktober 2009 AANVULLING, Fase 6 en 7 Fase 6 en 7 Proefverkaveling Kstedenbouwkundig plan 2009 Proefverkaveling Kschetsplan met uitwerking Fase 1 en 2 Proefverkaveling
Nadere informatieP l a n r e g e l s vrs
P l a n r e g e l s 012.10.01.02.00.vrs I n h o u d s o p g a v e Artikel 1 Relatie met het vigerende bestemmingsplan 3 Artikel 2 Wonen 4 Artikel 3 Geluidzone (dubbelbestemming) 9 Artikel 4 Anti-dubbeltelregel
Nadere informatie47003-bkp-v BESTEMMINGSPLAN "WONINGBOUW OSSENDRECHTSEWEG 38, HOOGERHEIDE" 1 INLEIDING Aanleiding en doel...
GEMEENTE WOENSDRECHT BESTEMMINGSPLAN "WONINGBOUW OSSENDRECHTSEWEG 38, HOOGERHEIDE" BIJLAGE 5 bij de TOELICHTING BEELDKWALITEITSPLAN Inhoudsopgave 1 INLEIDING... 2 1.1 Aanleiding en doel... 2 1.2 Ligging
Nadere informatieGEMEENTEBLAD VAN HELMOND
GEMEENTEBLAD VAN HELMOND Jaar : 2006 Nummer: 8 Besluit : B & W 31 januari 2006 BELEIDSREGELS VOOR TOEPASSING ARTIKEL 19 lid 3 WRO Inleiding Sinds 3 april 2000 is artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke
Nadere informatieGemeente Olst-Wijhe. bestemmingsplan Noorder Koeslag partiële herziening regels
Gemeente Olst-Wijhe bestemmingsplan Noorder Koeslag partiële herziening regels Olst-Wijhe, 7 augustus 2009 Planidentificatienummer: NL.IMRO.1773.BP2009004002-0301 Toelichting augustus 2009 NL.IMRO.1773.BP2009004002-0301
Nadere informatieBeleidsnota. Verkoop snippergroen.
Beleidsnota Verkoop snippergroen. Beleidsnota verkoop Snippergroen H 1 Aanleiding In het raadsbesluit over de Programmabegroting 2012-2015 is opgenomen dat de gemeente stroken groen kan verkopen aan particulieren.
Nadere informatieWijzigingen Besluit omgevingsrecht (Bor): vergunningvrij bouwen en gebruiken (artikel 2 en 3 bijlage II Bor) 26 maart 2015. Chantal van Mil Advocaat
Wijzigingen Besluit omgevingsrecht (Bor): vergunningvrij bouwen en gebruiken (artikel 2 en 3 bijlage II Bor) 26 maart 2015 Chantal van Mil Advocaat Inhoud Wijzigingen artikel 2 en 3 Bijlage II Bor: (in
Nadere informatieb. beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten, met dien verstande dat:
Artikel 8 Wonen - 2 8.1 Bestemmingsomschrijving 8.2 Bouwregels 8.3 Nadere eisen 8.4 Afwijking van de bouwregels 8.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
Nadere informatieAdvies: akkoord gaan met het opstarten van de vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19a WRO.
College Onderwerp: V200701084 vergroten van het glastuinbouwbedrijf Brabant Plant B.V., Tuinbouwweg Haarsteeg, vrijstelling 19-3 voor dakhelling. Samenvatting: Inleiding: Voorliggend het bouwplan voor
Nadere informatieOntwerp omgevingsvergunning
OPENBARE EN GEBOUWDE OMGEVING ons kenmerk 1043253 behandeld door de heer T van Straaten doorkiesnummer +31 77 3599588 besluitdatum XX-XX-XXXX onderwerp Ontwerp besluit omgevingsvergunning Ontwerp omgevingsvergunning
Nadere informatie