INVESTMENT MEMORANDUM

Transcriptie

1 Haerzathe Investments Beheer B.V. INVESTMENT MEMORANDUM JONGERENHUISVESTING KLIEVERINK KARSPELDREEF, AMSTERDAM ZUIDOOST Haerzathe Investments 1

2 Colofon Dit Investment Memorandum wordt gepubliceerd in verband met de aanbieding en uitgifte van deelnamebewijzen in het eigen vermogen groot ,-. Bestaande uit 13 participaties met een nominale waarde van ,- per stuk. door: Haerzathe Klieverink Startersfonds Oldenzaal, mei 2015 Haerzathe, Oldenzaal. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. 2 Investment Memorandum

3 VOORWOORD Met veel genoegen bieden wij u het Investment Memorandum aan voor de deelname in Haerzathe Klieverink Startersfonds. Het fonds dat belegt in 217 starterswoningen aan de Klieverink in Amsterdam. Met de financiering en daarmee de realisatie van het woonconcept wordt op een verantwoorde wijze een belangrijke maatschappelijke bijdrage geleverd op het gebied van betaalbare huisvesting voor jongeren en starters in Amsterdam. Naast het feit dat u met met participatie een aantrekkelijk rendement behaalt, draagt u dus ook een steentje bij aan de oplossing van een maatschappelijk probleem. Haerzathe Investments is een onafhankelijk initiatiefnemer op het gebied van vastgoedbeleggingsfondsen en is gevestigd in Oldenzaal. Haerzathe Investments initieert en structureert beleggingsinstrumenten voor particulieren en institutionele investeerders. Wij hechten aan een langdurige en persoonlijke relatie met de deelnemers in onze vastgoedbeleggingsfondsen. We voeren daarom een transparant en integer beleid. Uiteraard zullen alle contracten, afspraken, berekeningen en onderliggende stukken bij interesse ter beoordeling beschikbaar worden gesteld. In dit Investment Memorandum zal het woonconcept nader worden toegelicht, zal de markt voor jongerenhuisvesting in Amsterdam worden behandeld, de betrokken partijen en het project worden beschreven en zullen de financiële uitgangspunten voor de financiering en exploitatie van het project uiteengezet worden. Oldenzaal, mei 2015 Namens Haerzathe Investments Beheer B.V., Eric Nijkamp Huub Feijen Pim Heurman Haerzathe Investments 3

4 INHOUDSOPGAVE Voorwoord 4 Inhoudsopgave 6 1 Samenvatting 7 2 Het project Het aanbod Inschrijving Register Wettelijk toezicht Het project De locatie Overige projectgegevens Doelgroep van de woningen 12 3 Jongerenwoningen in Amsterdam (de markt) De vraag Het huidige aanbod Vraag en aanbod 14 4 Beleggingsbeleid Haerzathe Klieverink Startersfonds Algemeen Benchmark 17 5 Structuur fonds Haerzathe Klieverink Startersfonds Initiatiefnemer / Beheer Haerzathe Investments Beheer B.V Het bestuur Stichting Bewaarder Haerzathe Klieverink Startersfonds 20 6 Financiële aspecten Haerzathe Klieverink Startersfonds Fondsinvestering Vermogensstructuur Eigen vermogen Inkoopmogelijkheid Hypothecaire bancaire lening Exploitatieprognose Huuropbrengsten Exploitatielasten Algemene beheerskosten Financiële lasten Resultaat Kasstromenoverzicht Liquiditeitsoverzicht Balans Gevoeligheidsanalyse Kosten en vergoedingen 39 7 Informatievoorziening en verslaglegging Algemeen Periodieke informatievoorziening Jaarrekening 40 4 Investment Memorandum

5 8 Conceptueel beheer 41 9 Belangrijke informatie Risicofactoren Betrokken partijen 12 Klachtenprocedure 46 Bijlagen 48 Haerzathe Investments 5

6 1 SAMENVATTING Deze samenvatting moet gelezen worden als een inleiding op het Investment Memorandum. Iedere beslissing om in participaties Haerzathe Klieverink Startersfonds te beleggen moet gebaseerd zijn op bestudering van het gehele Investment Memorandum door degene die in de deelnamebewijzen belegt. Tevens dient u zich te realiseren dat wanneer een vordering met betrekking tot de informatie in het Investment Memorandum bij een rechterlijke instantie aanhangig wordt gemaakt, de belegger die als eiser optreedt eventueel volgens nationale wetgeving de kosten voor de vertaling van het Investment Memorandum moet dragen, voordat de rechtsvordering wordt ingesteld. Personen die de samenvatting, met inbegrip van een vertaling ervan, hebben ingediend en om kennisgeving ervan hebben verzocht kunnen wettelijk aansprakelijk worden gesteld, doch enkel indien de samenvatting, wanneer deze samen met de andere delen van het Investment Memorandum wordt gelezen, misleidend, onjuist of inconsistent is of indien het niet voorziet, wanneer deze samen met andere delen van het Investment Memorandum wordt gelezen, in het geven van kerngegevens welke als doel hebben de investeerder te helpen bij de beoordeling om in de effecten te beleggen. Haerzathe Investments Beheer B.V. heeft het initiatief genomen tot het aanbieden van participaties Haerzathe Klieverink Startersfonds. Haerzathe Klieverink Startersfonds maakt deel uit van het private placement programma van Haerzathe Investments. Het private placement programma richt zich op de gekwalificeerde vastgoedbelegger. Slechts een beperkt aantal - door Haerzathe Investments geselecteerde - beleggers wordt de mogelijkheid geboden om middels participatie in het eigen vermogen van het fonds te investeren in deze aantrekkelijke beleggingspropositie. Haerzathe Klieverink Startersfonds financiert en exploiteert 217 starterswoningen aan de Klieverink in Amsterdam. De totale investeringssom van de 217 woningen inclu-sief fondskosten en liquiditeitsreserve bedraagt ,-. Hiervan zal ,- middels een hypothecaire financiering worden gefinancierd. Het beoogd op te halen eigen vermogen bedraagt ,-. Het eigen vermogen zal worden gevormd door de inbreng op 13 participaties van ,-. In het basisscenario (buy and hold strategie voor 20 jaar) wordt op het eigen vermogen een IRR verwacht van 8,45% en heeft de belegging een verwachte terugverdientijd van 12 jaar. Dat wil zeggen dat volgens dit scenario na 12 jaar de gehele inleg terug is ontvangen uit de winstuitkeringen. De winstuitkeringen uit de restende 8 jaar van de geplande beleggershorizon leveren het rendement boven op de inleg. Het fonds is een besloten fonds voor gemene rekening voor de vennootschapsbelasting. Het fonds is fiscaal transparant, in die zin dat het niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Hierdoor vindt heffing plaats bij de achterliggende participant en niet bij het fonds zelf. Het fonds is een vermogen dat juridisch toebehoort aan Stichting Haerzathe Klieverink en wordt beheerd door Haerzathe Investments Beheer B.V. Ieder der deelnemers is economisch gerechtigd jegens Stichting Haerzathe Klieverink tot een breukdeel van de waarde van het vermogen, overeenkomstig het door hem of haar gehouden aantal participaties. Het onderhavige fonds voor gemene rekening is opgezet door middel van overeenkomsten van eigen aard. In de rechtspraak zijn fondsen voor gemene rekening soms aangemerkt als personenvennootschap. Volgens Stichting Haerzathe Klieverink en Haerzathe Investments Beheer B.V. is daarvan in dit geval geen sprake, omdat tussen de deelnemers geen overeenkomst wordt aangegaan en samenwerking wordt uitgesloten. Bovendien is de verplichting tot inbreng slechts een verplichting jegens Stichting Haerzathe Klieverink en niet jegens andere deelnemers. Mochten de deelnemers geacht worden een personenvennootscap te vormen, dan zijn zij niettemin niet aansprakelijk voor de verplichtingen van het fonds. Stichting Haerzathe Klieverink en Haerzathe Investments Beheer B.V. zijn namelijk niet bevoegd om namens de deelnemers te handelen. Alle contracten en handelingen voor het fonds geschieden uitsluitend ten name van Stichting Haerzathe Klieverink. De inschrijving vangt aan op het moment van eerste verspreiding van dit Investment Memorandum en sluit op het moment dat alle participaties zijn toegewezen. Start van het fonds is gepland op 1 december Investment Memorandum

7 Haerzathe Investments 7

8 2 HET PROJECT 2.1 Het aanbod Haerzathe Klieverink Startersfonds is een initiatief van Haerzathe Investments Beheer B.V. Haerzathe Klieverink Startersfonds financiert en exploiteert 217 starterswoningen aan de Klieverink in Amsterdam. Haerzathe Klieverink Startersfonds maakt deel uit van het private placement programma van Haerzathe Investments. Het private placement programma richt zich op de gekwalificeerde vastgoedbelegger. Slechts een beperkt aantal - door Haerzathe Investments geselecteerde - beleggers wordt de mogelijkheid geboden om middels participatie in het eigen vermogen van het fonds te investeren in deze aantrekkelijke beleggingspropositie. Hiermee is dit Investment Memorandum een open aanbod aan het gekwalificeerde publiek. De totale investeringssom van de 217 woningen inclusief fondskosten en liquiditeitsreserve bedraagt ,-. Hiervan zal ,- middels een hypothecaire financiering worden gefinancierd. Het beoogd op te halen eigen vermogen bedraagt ,-. Het eigen vermogen zal worden gevormd door de inbreng op 13 participaties van ,-. In het basisscenario (buy and hold strategie voor 20 jaar) wordt op het eigen vermogen een IRR verwacht van 8,45% en heeft de belegging een verwachte terugverdientijd van 12 jaar. Dat wil zeggen dat volgens dit scenario na 12 jaar de gehele inleg terug is ontvangen uit de winstuitkeringen. De winstuitkeringen uit de restende 8 jaar van de geplande beleggershorizon leveren het rendement boven op de inleg. 2.2 Inschrijving Een potentiële investeerder kan inschrijven op een of meerdere participaties door middel van het inschrijfformulier. Het inschrijfformulier wordt los bij het Investment Memorandum bijgevoegd. Inschrijving geschiedt bij de beheerder. Inschrijving op de participaties is doorlopend mogelijk tot het moment van bereiken van het door het fonds beoogde op te halen eigen vermogen zijnde ,-, waarna de inschrijving wordt gesloten. De inschrijvingsperiode, in verband met de uitgifte van de participaties, eindigt uiterlijk op 1 december Het fonds behoudt zich expliciet het recht voor de inschrijvingsperiode te verkorten of te verlengen indien het aantal inschrijvingen hiertoe aanleiding geeft. Indien voornoemde het geval is zal dit door de beheerder schriftelijk aan reeds aangemelde potentiële beleggers kenbaar worden gemaakt. Om toe te treden tot het fonds dient de volgende procedure te worden gevolgd: 1. Het volledig ingevulde en ondertekende inschrijf- formulier dient uiterlijk 30 oktober 2015 in het bezit te zijn van de beheerder. 2. Bij het inschrijfformulier dient een kopie paspoort (natuurlijke personen) / een gewaarmerkt en recent uittreksel van de Kamer van Koophandel en kopie paspoort van de bestuurder(s) (rechtspersonen) toegevoegd te worden. 3. De participant ontvangt van de beheerder een bevestiging van deelname, waarin de toewijzing van participaties is aangegeven. 4. Met de bevestiging ontvangt de participant tevens het verzoek om het deelnamebedrag te storten op een nader te noemen rekeningnummer ten name van de bewaarder. 5. Het deelnamebedrag, afkomstig van een vergunninghoudende kredietinstelling, moet uiterlijk vijftien werkdagen voorafgaand aan de startdatum (1 december 2015) zijn bijgeschreven op het vermelde rekeningnummer. 6. Nadat alle deelnamebedragen zijn geplaatst en de notaris heeft vastgesteld dat alle benodigde handelingen zijn verricht en aan alle formaliteiten is voldaan, zullen de participaties in het fonds bij volmacht worden uitgegeven, de documenten inzake financieringen worden getekend en de hypotheek ten behoeve van de hypothecair financier worden gevestigd. 7. Nadat alle participaties zijn geplaatst ontvangt u van de beheerder alle benodigde bescheiden, waaronder onder meer een uittreksel uit het participantenregister betreffende de eigen participatie. De inschrijfformulieren worden behandeld op volgorde van binnenkomst. Binnen vijf dagen na ontvangst van het inschrijfformulier informeert de beheerder de inschrijver schriftelijk over het aantal voorwaardelijk toegewezen participaties. Onvoorwaardelijke toewijzing en uitgifte van de participaties vinden plaats in volgorde van ontvangst van volledig ingevulde en ondertekende originele inschrijfformulieren en na ontvangst van (i) het volledige verschuldigde bedrag ter zake de betreffende participaties en (ii) een kopie van een geldig legitimatiebewijs van de persoon die het inschrijfformulier heeft ondertekend. Indien sprake is van een rechtspersoon dient tevens (iii) een uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel te worden meegestuurd. Uitgifte van de participaties zal plaatsvinden per 1 december 2015 (uitgiftedatum). Na onvoorwaardelijke toewijzing en uitgifte ontvangt de participant in het fonds een afschrift van zijn inschrijving in het register. Met uitzondering van de emissiekosten worden geen additionele commissies of kosten in rekening gebracht aan de participanten ter zake de inschrijving in het fonds. De beheerder kan besluiten de uitgifte van participaties terug te trekken dan wel de uitgifte uit te stellen, indien zich omstandig- 8 Investment Memorandum

9 heden bijvoorbeeld bij onvoldoende belangstelling of omstandigheden die de plaatsing in gevaar zouden brengen - zouden voordoen die een dergelijke beslissing rechtvaardigen. Uitgifte van de participaties vindt alleen plaats indien er voor 100% wordt ingeschreven. Indien het besluit tot terugtrekking van de plaatsing van de participaties is genomen, ontvangen inschrijvers hiervan schriftelijk bericht. Gedane toewijzingen van participaties zullen in een dergelijk geval niet worden gehonoreerd. Reeds gedane stortingen door potentiële participanten zullen in dat geval door het fonds worden terugbetaald. De beheerder behoudt zich het recht voor om niet of slechts een gedeelte van het gewenste participatie aantal toe te wijzen om welke reden dan ook. Inschrijving vindt plaats onder de voorwaarde dat indien besloten wordt om de uitgifte van participaties Haerzathe Klieverink Startersfonds terug te trekken of uit te stellen dan wel participaties gedeeltelijk toe te wijzen geen der partijen genoemd in dit Investment Memorandum schadeplichtig zullen zijn jegens de inschrijver(s). Voor nadere informatie: De aanbieders moeten zich wel houden aan de regels over oneerlijke handelspraktijken. Is hun handelspraktijk oneerlijk, dan kan de AFM op basis van de Wet Oneerlijke Handelspraktijken (Wet OHP) optreden. Door de minimale deelname van ,- is Haerzathe Klieverink Startersfonds vrijgesteld van vergunning- en prospectusplicht. Participanten beleggen bij deelname dus buiten het toezicht van de AFM. 2.5 Het project Het project betreft de aankoop en exploitatie van 217 nieuwbouw startersappartementen die voor een exploitatieperiode van 20 jaar door Plegt-Vos Bouwgroep worden ontwikkeld aan de Karspeldreef in Amsterdam Zuidoost. De 217 woningen worden gebouwd in carré vorm in een alzijdig gesloten bouwblok. Het gebouw heeft één centrale entree, die ook gebruikt wordt voor toegang tot het binnenterrein en de fietsenstalling. In overleg met de gemeente is gekozen voor een uitstraling van het gebouw die past in het beeld van de Karspeldreef: stoer en zelfbewust. Het gebouw komt aan drie zijden in het gras te staan. Haerzathe Investments Beheer B.V. Haerstraat AK Oldenzaal Tel.: Fax: info@haerzathe.nl internet: Register De participanten worden in het register ingeschreven. Het register zal worden bijgehouden door de beheerder, en ligt ter inzage ten kantore van de beheerder voor de participanten en de bewaarder. Op schriftelijk verzoek aan de beheerder kunnen participanten kosteloos een persoonlijk uittreksel uit het register krijgen. 2.4 Wettelijk toezicht Aanbieders van beleggingen moeten conform de Wet op het financieel toezicht voldoen aan de prospectusplicht en/of de vergunningplicht. In sommige situaties geldt een vrijstelling en heeft de onderneming geen prospectusplicht (bij het aanbieden van effecten) of vergunningplicht (bij het aanbieden van beleggingsobjecten en bij het aanbieden van deelnemingsrechten in beleggingsinstellingen). Aan de kant van de dreef heeft het een hoge entree die een doorkijk geeft naar het binnenterrein en het gebouw positioneert aan de ventweg. Het gebouw is rondom 4 bouwlagen hoog. Een van de situaties waarin de vrijstelling geldt, is bij aanbiedingen vanaf ,- per effect, per beleggingsobject of per deelnemingsrecht. De reden van de vrijstelling is dat van consumenten, die voor beleggingen kiezen met een minimale investering van ,- mag worden verwachten dat zij voldoende deskundig en professioneel zijn om de aard van de aangeboden producten en de aanbieder van de producten goed te kunnen beoordelen. Haerzathe Investments 9

10 Het gebouw is samengesteld uit geprefabriceerde elementen en bestaat uit 201 standaard woningen van 21 m 2 en 16 woningen van 30 m 2. Alle 217 woningen zijn zelfstandige woningen met een eigen voordeur, badkamer, keuken en woon/ slaapkamer. De woningen hebben afzonderlijke woonfuncties bestemd voor het gebruik van een huishouden. Binnen die woonfunctie kunnen alle voor de dagelijkse huishouding noodzakelijke activiteiten uitgevoerd worden en de woningen voldoen aan het Bouwbesluit zelfstandige woning. Op de eerste verdieping zijn 52 standaard woningen en 4 grote woningen gesitueerd. De woonruimte en keuken zijn in totaal 18,02 m 2. De badkamer is voorzien van een douche, toilet en wasbak en is in totaal 2,22 m 2. De 16 grotere woningen hebben additioneel een aparte slaapkamer van 9,8 m 2. De woningen hebben een intercominstallatie voor het op afstand openen van de deur van de gebouwenentree, gecombineerd met een deurbel aan de buitenzijde van de voordeur. De woningen beschikken over een glasvezelbedraad aansluitpunt voor internet, telefonie en CAI. De eerste verdieping De 2 e en de 3 e verdieping zijn identiek, hierop bevinden zich ieder standaardwoningen en 4 grote woningen. De hoofdtrappenhuizen en de vluchttrappen worden uitgevoerd in staal. De gangen en galerijen worden uitgevoerd in staal met stalen roostervloer, voorzien van de nodige leuningen en spijlenhekwerk. Het geheel is thermisch verzinkt waardoor onderhoud niet nodig is. De vloer in de woning wordt afgewerkt met een PVC vloerbedekking. De wanden en plafonds worden afgewerkt met een witte geplastificeerde spaanplaat. Hierdoor kunnen huurders de woning direct betrekken. De buitengevels zijn afgewerkt met in kleur gespoten aluminium kaders met vlakvullingen bestaande uit onderhoudsvrije cementgebonden plaatmaterialen. Het gebouw kent bij normaal intensief gebruik een technische levensduur van minimaal 30 jaar. Op de begane grond bevinden zich de entree met de postbussen, de wasruimte, twee technische ruimten, de 2 inpandige fietsenbergingen, 41 standaard woningen en 4 grote woningen. De tweede en derde verdieping Haerzathe Investments heeft voor de aankoop van de woningen koopovereenstemming met Plegt-Vos Bouwgroep uit Oldenzaal. Plegt-Vos Bouwgroep heeft een indrukwekkend trackrecord en geldt als absolute specialist in de bouw van modulaire wooneenheden. Haerzathe Investments en Plegt-Vos Bouwgroep hebben in het recente verleden gezamenlijk al ruim soortgelijke woningen gerealiseerd. De begane grond 2.6 De locatie Het gebouw aan de Klieverink bevindt zich aan de Karspeldreef in Amsterdam Zuidoost. Amsterdam Zuidoost is een stadsdeel van de gemeente Amsterdam in de Nederlandse provincie Noord-Holland. Het stadsdeel Zuidoost werd ingesteld in Het heeft een oppervlakte van 22,08 km² en werd tot 1 mei 2014 als een afzonderlijke woonplaats gezien. Oorspronkelijk maakte het gebied deel uit van de landbouwgemeente Weesperkarspel. Toen in de jaren zestig werd besloten hier een nieuwe stad te bouwen, werd Weesperkarspel door de gemeente Amsterdam bijgestaan. Vervolgens werd het gebied op 1 augustus 1966 door Amsterdam geannexeerd. 10 Investment Memorandum

11 Amsterdam Zuidoost is de afgelopen decennia onderdeel geweest van een uitgebreid stadsvernieuwingsproces welke het aanzicht van het gebied ingrijpend heeft veranderd. De vernieuwing had als doel een minder eenzijdige bevolkingssamenstelling en een prettigere woonomgeving te creëren. Ook het uit de jaren tachtig daterende winkelcentrum Amsterdamse Poort is in 2000 geheel gerenoveerd. Het stadsdeel heeft in 2006 een nieuw kantoor betrokken aan het Anton de Komplein. In 2009 zijn tenslotte het nieuwe Bijlmersportcentrum en het Bijlmer Parktheater opgeleverd. 2.7 Overige projectgegevens Het terrein waarop de 217 woningen worden ontwikkeld is m 2 groot en staat kadastraal bekend bij de gemeente Weesperkarspel sectie L perceelnummer De grond waarop het gebouw zal worden gerealiseerd wordt voor een exploitatieperiode van 20 jaar plus aanloopfase en sloopfase in erfpacht gekregen van de gemeente Amsterdam. Het opstalrecht voor de nieuw te ontwikkelen woningen wordt notarieel vastgelegd. Na afloop van de 20-jarige exploitatieperiode zullen de gebouwen worden ontmanteld en zal de grond terug worden geleverd aan de gemeente Amsterdam. 2.8 Doelgroep van de woningen De beoogde doelgroep voor deze woningen zijn werkende jongeren uit Amsterdam, in de leeftijdscategorie 18 tot 26 jaar. Haerzathe Investments biedt met het gebouw woonruimte voor zelfredzame jongeren op de woningmarkt. Het kan hierbij gaan om Amsterdamse jongeren die bij hun ouders wonen en een stap willen maken richting zelfstandigheid. Maar het kan ook om young professionals gaan die afkomstig zijn uit Amsterdam of andere steden en in hun eerste baan starten op de arbeidsmarkt. De Klieverink bevindt zich in de K-buurt, rond de Karspeldreef ten oosten van de Gooiseweg (S112). In de directe nabijheid bevindt zich een metrohalte en diverse bushaltes. Een uitgebreid winkelbestand met supermarkt (AH), diverse grootwinkelbedrijven, horeca maar tevens een sportcentrum en gemeenschapshuis bevinden zich in de directe omgeving van het gebouw. In Nederland en met name in de randstedelijke omgeving is lange tijd veel te weinig passende huisvesting gebouwd voor deze jongeren. Uit onderzoek blijkt dat indien mensen - en zeker jonge mensen - in een onzekere woonsituatie verkeren, zij op drift kunnen raken. Dit kan zich uiten in sociaal onaangepast gedrag alsmede in de negatieve gevolgen voor de mate waarin deze mensen werk hebben, of als ze werk hebben, het werk kunnen behouden. Het hebben van een eigen woning biedt een sterke sociale basis en toekomstperspectief voor deze doelgroep. Haerzathe Investments 11

12 3 JONGERENWONINGEN IN AMSTERDAM (DE MARKT) In het overzicht is te zien dat Amsterdam Zuidoost hoog scoort in het aantal actief woningzoekenden. In Amsterdam is het voor jongeren heel moeilijk om aan een woning te komen, laat staan een betaalbare. Voor een koopwoning ontbreekt vaak het geld en voor sociale huurwoningen bestaan lange wachttijden. Dit terwijl veel jongeren opgroeien in gezinnen die doorgaans krap zijn gehuisvest. Het RIGO (Research en Advies Woon-, werk en leefomgeving) heeft in mei 2014 een analyse gemaakt van vraag en aanbod van jongerenwoningen op de Amsterdamse woningmarkt. In het rapport worden cijfermatige analyses gemaakt die betrekking hebben op vraag, aanbod en verhuringen van jongerenwoningen door een drietal Amsterdamse corporaties (Stadgenoot, Eigen Haard en Rochdale) over de periode 1 januari 2011 tot 22 november De vraag In de beschouwende periode waren ruim tienduizend jonge Amsterdamse woningzoekenden actief. Hun leeftijden lopen uiteen van 18 tot en met 25 jaar, met een accent onder 21- en 22-jarigen en 24- en 25-jarigen. Aantal actief woningzoekenden, naar leeftijd en huidig Binnen Amsterdam woongebied Leeftijd Totaal Centrum Nieuw-West Noord Oost West Zuid Zuidoost Totaal Ook blijkt uit het onderzoek dat de meest actieve woningzoekende jongeren in de laagste inkomenscategorieën vallen en dat het op enkele uitzonderingen na allemaal starters zijn (7% is doorstromer). Aantal actief woningzoekenden naar huidige woonsituatie en inkomensklasse (prijspeil 2013) Aantal actief woningzoekenden Starter Doorstromer Totaal Binnen Amsterdam < > Totaal Buiten Amsterdam < > Totaal Totaal Buiten Amsterdam Regio Noord Regio Zuid Elders Totaal Totaal Investment Memorandum

13 3.2 Het huidige aanbod Er zijn in de onderzoeksperiode door de drie corporaties in Amsterdam slechts 254 woningen met een jongerencontract aangeboden en 92 met een regulier contract en voorrang voor jongeren. Via Woningnet aangeboden jongerenwoningen aangeboden jongerenwoningen naar ligging Tijdelijk jong- Regulier Totaal erencontract contract Binnen Amsterdam Centrum Nieuw-West Noord Oost West Zuid Zuidoost Totaal Buiten Amsterdam Regio Noord Regio Zuid Totaal Totaal Via Woningnet aangeboden jongerenwoningen naar prijsklasse aangeboden jongerenwoningen Tijdelijk Regulier Totaal contract contract Binnen Amsterdam 1. Tot kwaliteitskortingsgrens ( 374) Tot eerste aftoppingsgrens ( 536) Tot tweede aftoppingsgrens ( 574) Boven tweede aftoppingsgrens 4 4 Totaal Buiten Amsterdam 1. Tot kwaliteitskortingsgrens ( 374) Tot eerste aftoppingsgrens ( 536) Tot tweede aftoppingsgrens ( 574) Boven tweede aftoppingsgrens Totaal Vraag en aanbod Jongeren reageren veelvuldig op aangeboden woningen. Gemiddeld komen er per aangeboden jongerenwoning in Amsterdam circa 150 reacties binnen. Aantal reacties op aangeboden jongerenwoningen per stadsdeel Van het huidige aanbod hebben de meeste jongerenwoningen een oppervlakte tussen de dertig en vijfendertig vierkante meter, rond een kwart is kleiner en ruim 15% is groter. Via Woningnet aangeboden jongerenwoningen naar oppervlak Aangeboden jongerenwoningen Tijdelijk jong- Regulier contract Totaal erencontract Binnen Amsterdam 1. Tot 30m Tussen 30 en 45m Groter dan 45m Totaal Buiten Amsterdam 1. Tot 30m Tussen 30 en 45m Groter dan 45m Totaal Totaal Tijdelijk jongerencontract Regulier contract aantal gem. aantal aantal gem. aantal woningen reacties woningen reacties Binnen Amsterdam Centrum Nieuw-West Noord Oost West Zuid Zuidoost Totaal Buiten Amsterdam Buiten A'dam Totaal Totaal Er mag geconcludeerd worden dat er een grote mismatch bestaat tussen vraag en aanbod. In de gemeente Amsterdam is een groot tekort aan jongeren- en starterswoningen. Amsterdam telt jongeren, waarvan werkende jongeren. Dagelijks zijn er jongeren actief op zoek naar een woning. Zij doen er gemiddeld 10,2 jaar over om in Amsterdam een woning te bemachtigen. (Bron: Gemeentelijk project Bureau Amsterdam). Haerzathe Investments 13

14 14 Investment Memorandum

15 Haerzathe Investments 15

16 4 BELEGGINGSBELEID HAERZATHE KLIEVERINK STARTERSFONDS 4.1 Algemeen Haerzathe Klieverink Startersfonds richt zich met haar investering in het wooncomplex met 217 starterswoningen op een nieuwe niche in de markt voor woningbeleggingen. Het beleggingsbeleid van het fonds is gericht op het behalen van een zo optimaal mogelijk rendement met een behoudend risicoprofiel uit de verhuur van de nieuw te ontwikkelen woningen in Amsterdam. Door de structuur van de grondconstructie (20 jaar tijdelijke erfpacht voor de exploitatie) is de exploitatieperiode en dus ook de totale beleggingshorizon van het object vooraf bekend. Dit heeft als voordeel dat op voorhand bekend is over welke periode de investering moet worden afgeschreven en in welke periode de totale financiering afgelost moet zijn om geen restwaarderisico te lopen over de investering. De basisgedachte voor de belegging gaat uit van een buy and hold strategie over de gehele exploitatielooptijd van 20 jaar. De beleggingshorizon is daarmee lang. Wanneer gedurende de looptijd blijkt dat met een tussentijdse verkoop een aantrekkelijke exit aan de beleggers kan worden geboden, dan zal een dergelijk voorstel uitgewerkt worden en ter goedkeuring aan de beleggers worden voorgelegd. Tussentijdse aanpassing van het beleggingsbeleid door de beheerder is niet toegestaan. Omdat het in de huidige hypothecaire financieringsmarkt niet mogelijk is om voor de gehele looptijd van de belegging de hypothecaire financiering vast te leggen, worden naast de normale risico s die gerelateerd zijn aan het beleggen in vastgoed financieringsrisico s gelopen als renterisico s en herfinancieringsrisico s. In de exploitatie van het vastgoed wordt getracht om de risico s zoveel mogelijk te mitigeren. Zo is er voor het groot onderhoud een onderhoudscontract afgesloten. 4.2 Benchmark Als benchmark voor directe vastgoedbeleggingen kan gebruik gemaakt worden van de gegevens van de IPD vastgoed index. De laatst bekende IPD Nederlandse Kwartaal Vastgoedindex is die van Q Deze index meet de rendementen op directe vastgoedbeleggingen gebaseerd op netto open marktwaarden. Opgemerkt moet wel worden dat de gegevens uit de benchmark geen rekening houden met financiering. Als men kijkt naar de IPD benchmark gegevens voor woningen dan is in Q een totaalrendement behaald van 1,5% (1,1% direct rendement en 0,4% indirect rendement) op woningen. Het totaal rendement op jaarbasis was over het laatste jaar 5,2%, over de laatste drie jaar 2,0% en over de laatste vijf jaar 2,1%. 16 Investment Memorandum

17 5 STRUCTUUR FONDS Het fonds is een besloten fonds voor gemene rekening voor de vennootschapsbelasting. Het fonds is fiscaal transparant, in die zin dat het niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Hierdoor vindt heffing plaats bij de achterliggende participant en niet bij het fonds zelf. Het fonds is een vermogen dat juridisch toebehoort aan Stichting Haerzathe Klieverink en wordt beheerd door Haerzathe Investments Beheer B.V. Ieder der deelnemers is economisch gerechtigd jegens Stichting Haerzathe Klieverink tot een breukdeel van de waarde van het vermogen, overeenkomstig het door hem of haar gehouden aantal participaties. Het onderhavige fonds voor gemene rekening is opgezet door middel van overeenkomsten van eigen aard. In de rechtspraak zijn fondsen voor gemene rekening soms aangemerkt als personenvennootschap. Volgens Stichting Haerzathe Klieverink en Haerzathe Investments Beheer B.V. is daarvan in dit geval geen sprake, omdat tussen de deelnemers geen overeenkomst wordt aangegaan en samenwerking wordt uitgesloten. Bovendien is de verplichting tot inbreng slechts een verplichting jegens Stichting Haerzathe Klieverink en niet jegens andere deelnemers. Mochten de deelnemers geacht worden een personenvennootscap te vormen, dan zijn zij niettemin niet aansprakelijk voor de verplichtingen van het fonds. Stichting Haerzathe Klieverink en Haerzathe Investments Beheer B.V. zijn namelijk niet bevoegd om namens de deelnemers te handelen. Alle contracten en handelingen voor het fonds geschieden uitsluitend ten name van Stichting Haerzathe Klieverink. De structuur rondom het fonds kan als volgt schematisch worden weergegeven: Participanten Participanten Participanten van een besloten fonds voor gemene rekening, zoals beschreven in de vorige paragraaf. Haerzathe Klieverink Startersfonds wordt specifiek aangegaan voor de financiering van de aankoop en de beleggingsexploitatie van 217 starterswoningen aan de Klieverink te Amsterdam Zuidoost. Het fonds zal gedurende de looptijd van het fonds geen andere activiteiten ontplooien dan al hetgeen met voornoemde activiteiten te maken heeft. De participanten zijn gerechtigd tot de resultaten en de (stille) reserves van het fonds. 5.2 Initiatiefnemer / Beheerder Haerzathe Investments Beheer B.V. Haerzathe Investments Beheer B.V. treedt op als initiatiefnemer en beheerder van het fonds. De beheerder houdt zich met name bezig met het management en de exploitatie van het fonds. De taken en verantwoordelijkheden van de beheerder zijn opgenomen fondsvoorwaarden. De beheerder is op 24 augustus 2004 opgericht, statutair gevestigd te Oldenzaal en ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Oost Nederland onder nummer De statuten van de beheerder maken onderdeel uit van dit Investment Memorandum. Haerzathe Investments, een organisatie die zich specifiek bezighoudt met het initiëren en beheren van vastgoedfondsen voor zowel particuliere als institutionele participanten. De beheeractiviteiten van Haerzathe Investments bestaan uit het beheren van en of het directievoeren van niet-beursgenoteerde beleggingsfondsen met een (semi) open-end of closed-end karakter. De beleggingsfondsen beleggen in vastgoed (of vastgoed gerelateerde producten). De bij deze emissie betrokken rechtspersonen en natuurlijke personen hebben geen ander belang dan het initiëren en beheren van vastgoedbeleggingsfondsen. Er is geen sprake van mogelijke tegenstrijdige belangen tussen verplichtingen jegens het fonds en de eigen belangen van de betreffende personen. Stichting Haerzathe Klieverink Vastgoed Eigendom Haerzathe Investments Beheer B.V. Tevens is er geen sprake van potentiële belangenconflicten tussen de plichten jegens Haerzathe Klieverink Startersfonds van de bij deze emissie betrokken leden van bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen en hun eigen belangen en/ of andere plichten. Haerzathe Klieverink Startersfonds wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, echter na vervreemding of opruiming van het object wordt het fonds beëindigd. 5.1 Haerzathe Klieverink Startersfonds Haerzathe Klieverink Startersfonds is gestructureerd in de vorm Haerzathe Investments treedt reeds op als beheerder van Haerzathe Investments I C.V., Haerzathe Investments II C.V., Haerzathe Studentenunits I B.V. en Haerzathe Studentenunits II B.V. Voor de uitgifte van participaties in Haerzathe Investments I C.V. heeft Haerzathe Investments conform de Wet toezicht effectenverkeer (Wte) een vergunning ontvangen van de AFM voor de funding van het participatievermogen. Voor de uitgifte van participaties in Haerzathe Investments II C.V. was Haerzathe Investments vrijgesteld van vergunningplicht vanwege het feit dat de minimale inleg ,- (destijds de grens voor Haerzathe Investments 17

18 gekwalificeerde beleggers) voor Haerzathe Investments II C.V. betrof. Voor Haerzathe Studentenunits I B.V. en Haerzathe Studentenunits II B.V. geldt dat het Prospectus op basis van artikel 5:9 Wft door de AFM is getoetst aan de artikelen 5:13 t/m 5:19 Wft en aan de betreffende artikelen van de Prospectus Verordening (nr. 809/2004). Deze verordening beschrijft in detail aan welke inhoudelijke vereisten een prospectus moet voldoen. Pim Heurman is als geregistreerd beleggingsanalist opgenomen in het register van de Vereniging van Beleggingsanalisten (VBA), de beroepsvereniging van beleggingsprofessionals en heeft zich gedurende zijn loopbaan ontwikkeld tot een specialist op het terrein van beleggings- en financieringsstructuren. Sinds februari 2012 is Pim Heurman tevens aandeelhouder van Haerzathe Investments Beheer B.V. en is hij toegetreden tot het bestuur van de vennootschap. Haerzathe Investments heeft per 6 juli 2005 het initiatief genomen tot oprichting van Haerzathe Vastgoedsatelliet I B.V. Haerzathe Vastgoedsatelliet I B.V. was vrijgesteld van vergunningplicht vanwege het feit dat de minimale inleg ,- betrof. Een zorgvuldig geselecteerd gezelschap van beleggers is hiermee een investeringsmogelijkheid aangeboden met een afwijkend risicoprofiel. Inmiddels is dit fonds gesloten en is een enkelvoudig rendement behaald van 11,38 % op jaarbasis. Huub Feijen 5.3 Het bestuur Het Bestuur van Haerzathe Investments Beheer B.V. wordt gevormd door de heren drs. P. Heurman RBA, H.L. Feijen en E.J.F. Nijkamp. Pim Heurman Huub Feijen studeerde bestuurs- en organisatiewetenschappen aan de Radboud Universiteit Nijmegen, toen hij werd benaderd om onderzoek te doen naar bedrijfshuisvestingsbehoefte in de gemeente Nijmegen. Vervolgens werd hij tijdens dit onderzoek gevraagd zijn professionele loopbaan voort te zetten als bedrijfsmakelaar bij Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaardij B.V. Daar was hij vanaf medio 1998 tot 1 januari 2004, zowel in een bemiddelende als in een adviserende rol, actief op alle terreinen van het bedrijfsonroerendgoed. Toentertijd was hij bovendien direct betrokken bij de KAN Vastgoedrapportage en bij twee vastgoedsociëteiten. Pim Heurman heeft een bancaire achtergrond. Na zijn studie Bedrijfskunde van de Financiële Sector aan de Vrije Universiteit te Amsterdam, trad hij in dienst van De Nederlandsche Bank (DNB). Daar was hij allereerst actief in diverse toezichthoudende functies op financiële conglomeraten. Vervolgens werd hij Toezichthouder Specialist Reinsurance en Asset & Liability Management. Tijdens zijn DNB-dienstverband rondde hij de postdoctorale opleiding tot Financieel en Beleggingsanalist van de VBA af. In 2005 trad hij als fondsmanager in dienst van Haerzathe Investments Beheer, waar hij sinds 2009 de functie van dagelijks beleidsbepaler vervult. Als zodanig is hij verantwoordelijk voor het financiële beheer van de beheersorganisatie en de vastgoedbeleggingsfondsen. Per 1 januari 2004 besloot hij als Feijen Vastgoed & Beheer B.V. zelfstandig actief te worden op het terrein van vastgoedbeleggingen. Huub Feijen is tevens een van de initiatiefnemers in Haerzathe Investments Beheer B.V. Binnen Haerzathe is hij als medeaandeelhouder sinds de oprichting lid van de acquisitiecommissie. Vanaf medio 2009 is hij als dagelijks beleidsbepaler betrokken bij het (vastgoed)beheer van de portefeuilles van de fondsen van Haerzathe Investments en het initiëren en structureren van nieuwe vastgoedbeleggingsfondsen. Na de management buy-out in februari 2012 is Huub Feijen toegetreden tot het bestuur van Haerzathe Investments Beheer B.V. Eric Nijkamp 18 Investment Memorandum

19 De Stichting Haerzathe Klieverink is belast met de bewaring van de activa van het fonds. De stichting functioneert daarbij onafhankelijk van de beheerder en het fonds zelf. Vanwege het feit dat het fonds geen rechtspersoonlijkheid heeft, kan het zelf geen eigenaar van de activa zijn. De stichting houdt derhalve de juridische eigendom. Op deze wijze wordt ook vermogensscheiding gewaarborgd, om te voorkomen dat andere crediteuren van de beheerder of crediteuren van de afzonderlijke deelnemers zich op het fondsvermogen kunnen verhalen. Eric Nijkamp is als actief ondernemer en investeerder met NyStaete Group betrokken bij meerdere deelnemingen en houdt zich daar voornamelijk bezig met het vraagstukken rondom strategie, positionering, branding en relatiemanagement/beheer. Vanuit zijn eigen ruime ervaring en als oprichter van Nykamp- Nyboer, improving brand performance, weet hij als geen ander hoe belangrijk onderscheidend vermogen is voor organisaties en ondernemingen. Adviserend op hoofddirectie en raad van bestuur niveau, werkte hij op nationaal en internationaal gebied voor grote en middelgrote opdrachtgevers als Grolsch, Corus, Randstad, NS, Essent, Nuon, Heineken, Philips, Nordea Bank, KPN, Toronto Hydro en ABN AMRO. NyStaete Group is een investeringsmaatschappij die bestaat uit: NyStaete Real Estate, dat zich toelegt op vastgoed- en projectontwikkeling op de kantoor-, woning- en leisuremarkt en NyStaete Participations, dat zich met name richt op participaties in ondernemingen met groeipotentie. Eric Nijkamp is tevens een van de initiatiefnemers van Haerzathe Invetments Beheer B.V. Naast zijn dagelijkse werkzaamheden is Eric Nijkamp onder meer actief als: Bestuurslid VNO- NCW regio Twente, Gastdocent Universiteit Twente te Enschede en Voorzitter dagelijks bestuur Regiobranding Twente. De stichting treedt op voor en ten behoeve van de participanten en behartigt de gezamenlijke belangen van de participanten. In de trustee overeenkomst is een nadere omschrijving opgenomen van de taken en bevoegdheden van de stichting. De stichting houdt toezicht op de naleving van de fondsvoorwaarden door beheerder. Het bestuur van de stichting wordt gevormd door TCS Depositary B.V., onderdeel van Teslin Groep. TCS Depositary B.V. is geheel onafhankelijk en beschikt over de benodigde vergunningen om ook onder de nieuwe AIFMD de functie van bewaarder uit te mogen voeren. De directie van TCS Depositary B.V. wordt gevormd door Birgitte van den Broek en Max Schimmelpenninck Birgitte van den Broek (1962) werkte, na haar studie aan de HEAO te 's Gravenhage en Economie aan de VU te amsterdam, vier jaar in de accountantspraktijk bij PWC. Sinds 1991 is zij verbonden aan Teslin waar ze actief is in de trustbranche en gespecialiseerd is in het beheer en ondersteunen van vennootschappen en stichtingen. Vanaf 2008 voert zij samen met Max Schimmelpenninck de directie van Teslin. Max Schimmelpenninck (1953) heeft na zijn studie rechten en bedrijfskunde 20 jaar voor banken gewerkt in binnen- en buitenland, zowel in commercial- als in investment banking. In 2002 richtte hij Schimmelpennink Trust & Management B.V. op dat begin 2008 is overgenomen door Teslin. Reeds vervulde functies zijn: voormalig lid RvT Livio (vicevoorzitter), voormalig lid RvT Hogeschool Edith Stein, voormalig lid RvC Aqua+, oprichter en CEO NykampNyboer. Eric Nijkamp is een van de initiatiefnemers van Haerzathe Investments Beheer B.V. Na de management buy-out in februari 2012 is Eric Nijkamp toegetreden tot het dagelijks bestuur van Haerzathe Investments Beheer B.V. 5.4 Stichting Haerzathe Klieverink Haerzathe Investments 19

20 6 FINANCIËLE ASPECTEN HAERZATHE KLIEVERINK STARTERSFONDS Haerzathe Klieverink Startersfonds richt zich op de gekwalificeerde particuliere vastgoedbelegger die wenst te beleggen in vastgoed (gerelateerde) beleggingen met een lange beleggingshorizon. In dit hoofdstuk worden de financiële uitgangspunten gepresenteerd en toegelicht die ten grondslag liggen aan de investeringen. De financiële gegevens in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op ten tijde van opmaak van dit Investment Memorandum bekende gegevens en door de beheerder gemaakte inschattingen. Door te participeren in het fonds worden de participanten in de gelegenheid gesteld om door middel van de te ontvangen winstdelingen rendement te behalen op de investering in het complex de Klieverink. In dit hoofdstuk worden de financiële uitgangspunten gepresenteerd en nader toegelicht die ten grondslag liggen aan de investeringen in het project. 6.1 Fondsinvestering De totale fondsinvestering die voortkomt uit de investering in het gebouw en het structureren van het fonds bedraagt ,-. De investering is als volgt opgebouwd: Aankoop onroerend goed Aankoop ,- Totaal ,- Bijkomende kosten Initiële verhuurcourtage ,- Afsluitkosten financiering ,- Notaris en advieskosten ,- Vergoeding Haerzathe ,- Marketingkosten ,- Overige structureringskosten ,- Heffingen erfpacht ,- Totaal bijkomende kosten ,- Liquiditeitsreserve ,- Totale Investering ,- Het onroerend goed wordt per 1 december 2015 turn key aangekocht van de ontwikkelende bouwer Plegt-Vos te Oldenzaal. De bouwkosten van het complex zijn ,- inclusief btw. De bruto huuropbrengst bij volledige oplevering bedraagt ,-. Hiermee komt de bouwprijs van het onroerend goed uit op een kapitalisatiefactor van 8,3 keer de bruto huuropbrengst. Dat is gelijk aan een bruto aanvangsrendement (BAR) van 12,05%. Bijkomende kosten Naast de bouwkosten worden een aantal bijkomende kosten in rekening gebracht. Deze kosten zijn allemaal eenmalig. De bijkomende kosten zijn in totaal ,- en zijn als volgt opgebouwd: Initiële verhuurcourtage Voor het sluiten van de huurcontracten brengt de verhuurorganisatie kosten in rekening. Deze kosten worden ingeschat op ,- inclusief btw. Afsluitkosten financiering Voor het afsluiten van de hypothecaire financiering worden door de financierende bank eenmalige afsluitkosten in rekening gebracht. Deze kosten worden ingeschat op ,- inclusief btw. Notaris- en advieskosten Ten behoeve van diverse advies en juridische kosten, zoals notariskosten voor het opstellen van de hypothecaire inschrijving, alle overeenkomsten en akten alsmede de advieskosten van de fiscalist en de accountant, etc. is een bedrag gereserveerd van ,- inclusief btw. De initiatiefnemer zal deze kosten voorfinancieren. Vergoeding Haerzathe Investments Dit is de vergoeding die de initiatiefnemer Haerzathe Investments aan de entiteit in rekening brengt voor het initieren en structureren van het fonds. Het bedrag is ,- inclusief btw. Marketingkosten Dit betreft de kosten voor alle marketingactiviteiten (persberichten, advertenties, persoonlijke toelichting/bezoek etc.) en werkzaamheden die samenhangen met het verwerven van het benodigde belegd vermogen. Deze post heeft eveneens betrekking op het samenstellen en drukken van het Investment Memorandum. Deze kosten worden als totaalbedrag van ,- inclusief btw in rekening gebracht. Aankoop onroerend goed Overige structureringskosten Dit betreft alle additionele kosten die worden gemaakt en die verband houden met de structurering van het fonds. Te denken valt aan kosten die zijn gemaakt in verband met grondonderzoek, technische beoordeling en inspectie, marktonderzoek, 20 Investment Memorandum

21 maar ook eventuele vergoedingen voor het voorfinancieren van bepaalde kosten in de periode voorafgaande aan de emissie. Deze kosten worden als totaalbedrag van ,- inclusief btw in rekening gebracht. Heffingen erfpacht Dit betreft de kosten voor fiscale heffingen die in rekening worden gebracht voor het aangaan van de 20-jarige erfpachtconstructie, in totaal ,-. uit maximaal 13 (rechts)personen bestaan. Op basis van de uit de exploitatie beschikbare cashflows zullen de participanten de winstuitkeringen ontvangen. Belangrijk hierbij op te merken is dat dit de totale cashflows zijn. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen rente en aflossing. Met de investering worden 20 eindejaars cashflows gekocht die afhankelijk zijn van de exploitatie van het fonds. Op basis van de geprognosticeerde resultaten in het uitgangsscenario ziet het schema van storting en winstuitkeringen er per participatie als volgt uit: Opgemerkt moet worden dat er nog geen fiscale optimalisatie met betrekking tot btw heeft plaats gevonden. Eventuele fiscale voor- of nadelen met betrekking tot btw ten opzichte van de cijfers in dit Investment Memorandum komen ten laste, dan wel ten gunste van de initiatiefnemer. 6.2 Vermogensstructuur Het doel van de uitgifte van de participaties is om beleggers rendement op hun geïnvesteerd vermogen te laten behalen uit de verhuur van de te ontwikkelen jongerenwoningen. De opbrengsten uit hoofde van de participaties en de hypothecaire bancaire lening dienen ter financiering van de aankoop van de woningen, bijkomende kosten en liquiditeitsreserve. Onderstaand is de vermogensstructuur van het fonds weergegeven: Eigen vermogen ,- Hypothecaire bancaire financiering ,- Totaal vermogen ,- Van de totale vermogensbehoefte is bij aanvang circa 67% door middel van een hypothecaire bancaire lening gefinancierd. Datum Cashflow , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,31 Rendement op inleg 4,92% 5,69% 6,31% 7,08% 8,00% 8,77% 9,69% 10,46% 11,23% 12,31% 13,08% 13,85% 14,92% 15,69% 16,92% 17,69% 18,46% 19,23% 20,46% 22,68% Cumulatieve cashflow , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,39 Bovenstaande cashflows resulteren in een verwachte IRR op de participatie van 8,45%. 6.3 Eigen vermogen Het benodigde eigen vermogen van ,- bestaat uit 13 gelijke participaties van ,- per stuk. Alle participaties zijn onderling en ten opzichte van elkaar van gelijke rang zonder enig verschil in preferentie. Het aantal participanten zal Haerzathe Investments 21

22 In de grafiek is zichtbaar dat er sprake is van een constant oplopend rendement. Grafiek 2 invoegen In de grafiek is te zien dat vanaf het jaar 2027 de cumulatieve cashflow positief wordt. Dit betekent dat de verwachte terugverdientijd 12 jaar is. Wanneer het rendement wordt gerelateerd aan de boekwaarde van het eigen vermogen in plaats van het geïnvesteerde vermogen dan loopt deze lijn nog steiler. Het eigen vermogen is de resultante van de geprognosticeerde resultaten en winstuitkeringen van het fonds. Het eigen vermogen loopt gedurende de looptijd van het fonds terug. Dit is onder andere gunstig voor de box III belegger aangezien de vermogensrendementsheffing dan ook terugloopt. 22 Investment Memorandum

23 Haerzathe Investments 23

24 6.4 Inkoopmogelijkheid Het fonds gaat uit van een buy and hold strategie gedurende de gehele exploitatiehorizon. Dit geldt niet alleen voor het bezit van de activa, maar ook voor het bezit van de participatie. Binnen de structuur van een fonds voor gemene rekening bestaat echter ook de mogelijkheid om participaties terug in te kopen in het fonds. In de fondsvoorwaarden zal worden opgenomen dat indien de liquiditeitspositie van het fonds het toelaat participanten de mogelijkheid zal worden geboden om onder voorwaarden in aanmerking te komen voor deze optie. De beheerder beoogt de participant de mogelijkheid te bieden tot inkoop van de participatie. Participanten die uit het fonds willen treden kunnen het fonds verzoeken hun participatie per einde van het jaar in te kopen. Dit verzoek dient voor 30 juni van het desbetreffende jaar schriftelijk aan de beheerder te worden gedaan. De beheerder zal op dat moment beoordelen of de verwachte liquiditeit aan het einde van het jaar voldoende zal zijn om de participatie in te kopen. Eventuele inkoop van de participatie zal geschieden tegen de op dat moment nog openstaande cumulatieve kasstroom voor de participanten (d.w.z. de inleg minus de reeds ontvangen cumulatieve winstuitkeringen). Omdat inkoop van een participatie hoogstwaarschijnlijk zal betekenen dat in dat jaar onvoldoende resterende liquiditeit aanwezig is voor de overige participanten voor een winstuitkering, zullen de resterende participanten een actieve goedkeuring moeten geven. De beheerder zal deze procedure begeleiden. Het (winst)aandeel van de resterende participanten zal in het opvolgende jaar vervolgens groter zijn. 6.5 Hypothecaire bancaire lening Ter (mede)financiering van investeringen zal een hypothecaire lening worden afgesloten. Ten tijde van het opstellen van het Investment Memorandum worden diverse offertes aangevraagd. Uitgangspunten voor de financiering zijn: Omvang ,- Aflossing 5% Rentelooptijd 50% 10 jaar, 25% 5 jaar en 25% variabel In de prognoses wordt uitgegaan van een gemiddeld rentetarief van 3,75%. Als zekerheid voor de hypothecar financier zal een eerste hypotheek naar Nederlands recht worden verstrekt en zullen de huurstromen worden verpand. Het fonds zal tussentijds niet zonder goedkeuring van de participanten (unanimiteit) aanvullende financieringen aangaan of andere zekerheden verstrekken. 24 Investment Memorandum

25 Haerzathe Investments 25

26 6.6 Exploitatieprognose Deze paragraaf geeft een overzicht van de exploitatieprognose gedurende de looptijd van het fonds. De financiële overzichten zijn gebaseerd op een aantal verwachtingen en aannames ten aanzien van de jaarlijkse inkomsten en uitgaven, zoals die op Huuropbrengsten datum van het Investment Memorandum gelden. In het overzicht is uitgegaan van een aanvangsdatum van 1 december Een algemene aanname van de initiatiefnemer die voor de huurinkomsten en de kostenposten geldt is de inschatting van de inflatie. Deze is gesteld op 1,5%. De initiatiefnemer heeft geen invloed op de uiteindelijke hoogte van de inflatie Huur grote woningen Huur standaard woningen Huuropbrengsten Correctie Leegstand Brutowinst Kosten: Bijkomende kosten Verhuurcourtage Wolff Afsluitkosten financiering Notaris en advieskosten Vergoeding Haerzathe Marketingkosten Overige structureringskosten Heffingen erfpacht Bijkomende kosten Kosten: Exploitatielasten Gemeentelijke lasten Verzekeringen Onderhoudslasten Erfpachtcanon Verhuurderheffing Exploitatielasten Kosten: algemene beheerskosten Verhuurbeheer Accountantskosten Kosten bewaarder Vergoeding Haerzathe Algemene beheerskosten Afschrijvingen Onroerende zaken Afschrijvingen Bedrijfsresultaat Financiele lasten Rente hypothecaire lening Financiele baten en lasten Resultaat Investment Memorandum

27 Haerzathe Investments 27

28 6.6.1 Huuropbrengsten Dit is het totaal van de te verwachten jaarlijkse huuropbrengsten. De huurinkomsten zijn de enige bron van inkomsten voor het fonds. Het fonds is dus uitermate afhankelijk van deze cashflow. Bij aanvang van het fonds wordt uitgegaan van een huur voor de normale woningen (200 woningen) van 403,- per woning per maand. Voor de grote woningen (16 woningen) wordt uitgegaan van 550,- per woning per maand. Een normale woning zal in worden gezet als beheerderswoning en zal dus geen huur opleveren. De indexatie vindt jaarlijks per juli plaats. De hoogte van de indexatie is een inschatting, gemaakt door de initiatiefnemer. De daadwerkelijke indexatie is een percentage dat maximaal gelijk is aan het op ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs. Dit percentage wordt door de overheid vastgesteld en dus heeft de initiatiefnemer hier geen dus invloed op. Voorzichtigheidshalve wordt in de prognose tevens rekening gehouden met een leegstandspercentage van 2% Exploitatielasten De exploitatielasten omvatten alle lasten die direct te maken hebben met de exploitatie van de woningen en de commerciële ruimten. De totale exploitatielasten bij aanvang bedragen in ,- en zijn als volgt onder te verdelen: Gemeentelijke lasten Dit betreffen de objectgebonden kosten zoals zijnde gemeentelijke heffingen. Deze kosten zijn bij aanvang geprognosticeerd op ,- op jaarbasis. Bij de indexatie van deze kosten wordt uitgegaan van een inflatie van 1,5%. Het aanvangsbedrag en de indexatie zijn een inschatting van de initiatiefnemer op basis van ervaringscijfers. Het aanvangsbedrag zal uiteindelijk door de gemeente Amsterdam worden vastgesteld en de initiatiefnemer heeft hier geen invloed op. In de exploitatieopzet wordt voorzichtigheidshalve rekening gehouden met een frictieleegstand van 2%. Deze leegstand is als kostenpost opgenomen in de exploitatie opzet. Verzekeringen Onder verzekeringen worden de verzekeringspenningen voor de opstalverzekering en de verhuurderaansprakelijkheidsverzekering opgenomen. Deze kosten zijn bij aanvang geprognosticeerd op ,- op jaarbasis. Bij de indexatie van deze kosten wordt uitgegaan van een inflatie van 1,5%. Het aanvangsbedrag en de indexatie zijn een inschatting van de initiatiefnemer op basis van ervaringscijfers en opgevraagde offertes. Door middel van de keuze voor een verzekeraar heeft de initiatiefnemer invloed op deze kostenpost. Onderhoudslasten Met de uitvoerende bouworganisatie Plegt-Vos is voor de looptijd van de participatielening een onderhoudscontract afgesloten ten behoeve van het onderhoud. Voor het eerst vanaf het jaar 2016 zal Plegt-Vos jaarlijks een geïndexeerd bedrag van ,- inclusief niet verrekenbare btw ontvangen. Erfpachtcanon Onder erfpachtcanon is de jaarlijkse erfpachtcanon aan de gemeente Amsterdam opgenomen. Dit bedrag is bij het schrijven nog niet exact bekend. Er is door de gemeente Amsterdam een indicatie afgegeven van ,- Verhuurderheffing Dit betreft de heffing die verhuurders die meer dan 10 sociale woningen verhuren, betalen over de waarde van de huurwoningen. Deze verhuurderheffing maakt deel uit van de maatregelen uit het Woonakkoord om de woningmarkt beter te laten functioneren. De hoogte van de verhuurderheffing is afhankelijk van het tarief (2016 0,491%, 2017 e.v. 0,536%) en de WOZ-waarde van de woningen. De WOZ-waarde wordt vastgesteld door de gemeente. Voor de prognose zijn we uitgegaan van een WOZ-waarde per woning van ,- Bij aanvang wordt uitgegaan van een totale verhuurderheffing van , Algemene beheerskosten Onder de algemene beheerskosten zijn de kosten opgenomen die niet direct zijn toe te wijzen aan het bezit van de woningen. Bij aanvang zijn deze kosten ingeschat op ,-. De kosten zijn als volgt onder te verdelen: Verhuurbeheer Dit zijn de kosten die het fonds jaarlijks kwijt is voor de uitvoering van de fysieke verhuur van de woningen. De fysieke verhuur zal worden uitbesteed aan een professionele verhuurorganisatie. Te denken valt hier onder andere aan het sluiten van de huurcontracten, klachtenafhandeling, huurincasso, fysiek beheer van de woningen, kosten voor de huismeester, etc. De jaarlijkse kosten voor verhuurbeheer worden bij aanvang geprognosticeerd op ,- inclusief niet verrekenbare btw. Accountantskosten Dit zijn de kosten die de entiteit jaarlijks kwijt is voor de controle opdracht van de jaarrekening. De jaarlijkse accountantskosten worden bij aanvang geprognosticeerd op 6.050,- inclusief niet verrekenbare btw. 28 Investment Memorandum

29 Kosten bewaarder Voor de invulling van de taken van de bewaarder wordt een contract gesloten met een professionele externe trustpartij die in bezit is van de benodigde Wft-vergunningen. De jaarlijkse kosten die hiermee gemoeid zijn worden bij aanvang ingeschat op 6.050,- inclusief niet verrekenbare btw. 6.8 Resultaat Vanaf aanvang van de exploitatie laat de entiteit een positief en stijgend resultaat na belasting zien. In het eerste jaar is het resultaat bescheiden vanwege de eenmalige bijkomende kosten. Vergoeding Haerzathe Investments Dit is de vergoeding de administratieve, financiële en overige beheersmatige werkzaamheden en voor kosten die noodzakelijk zijn voor de instandhouding van het fonds. Te denken valt hierbij aan kosten voor het houden van de jaarvergaderingen, kosten die gemaakt worden om de participanten periodiek te informeren, etc. De jaarlijkse vergoeding voor Haerzathe Investments is bij aanvang ,- inclusief niet verrekenbare btw. 6.7 Financiële lasten Onder de financiële lasten zijn de rentelasten van de hypothecaire financiering opgenomen. De hypothecaire rentelasten zijn begroot op een tarief van 3,75% over de nog uitstaande hoofdsom. Er is duidelijk sprake van een dekkende exploitatie vanaf het eerste jaar. Haerzathe Investments 29

30 6.9 Kasstromenoverzicht Het kasstromenoverzicht van de entiteit laat een overzicht zien van de feitelijke geldstromen die naar verwachting in de loop van de boekjaren binnenkomen en uitgaan. Onderstaand wordt het kasstromen overzicht, verkregen via de indirecte methode, weergegeven. Het kasstromenoverzicht laat zien dat er op basis van de prognoses in alle jaren sprake is van een kleine positieve of negatieve kasstroom. Dit heeft er mee te maken dat in principe elk jaar de overtollige cash als winstuitkering aan de participanten wordt uitgekeerd Bedrijfsresultaat Afschrijvingen Kasstroom uit bedrijfs operaties Financiele baten en lasten Operationele kasstroom Investeringen onroerende zaken Investeringen Stortingen Financieringen vreemd Aflossingen lang vreemd vermogen Winstuitkering Financieringskasstroom Mutatie liquide middelen 30 Investment Memorandum

31 Haerzathe Investments 31

32 6.10 Liquiditeitsoverzicht Het liquiditeitsoverzicht geeft het banksaldo van de entiteit aan het eind van het jaar weer. Het begin is gelijk aan de liquidi- teitsreserve die bij aanvang wordt gevormd. De liquiditeit muteert vervolgens door de bedrijfsresultaten en door de aflossingen op de hypothecaire bancaire lening en de geplande winstuitkeringen. De liquiditeitsreserve zal ten behoeve van de entiteit worden aangehouden bij een Nederlandse bank. Onderstaand wordt de ontwikkeling van de liquiditeitsreserve gedurende de looptijd van het fonds weergegeven. Uitgangspunt bij onderstaand overzicht is dat opbrengsten en kosten worden ontvangen en voldaan in de periode waarop ze betrekking hebben Beginsaldo liquiditeiten Ontvangsten Financieringen vreemd vermogen Stortingen Huurinkomsten Ontvangsten Uitgaven Betaalde investeringen Betaalde rente en aflossingen Fictieve leegstand Betaalde overige kosten Betaling aan participanten Uitgaven Liquiditeiten Op de volgende pagina is het liquiditeitsoverzicht van 2025 tot 2035 zichtbaar. 32 Investment Memorandum

33 Haerzathe Investments 33

34 Liquiditeitsoverzicht 2026 tot en met Beginsaldo liquiditeiten Ontvangsten Financieringen vreemd vermogen Stortingen Huurinkomsten Ontvangsten Uitgaven Betaalde investeringen Betaalde rente en aflossingen Fictieve leegstand Betaalde overige kosten Betaling aan participanten Uitgaven Liquiditeiten Het liquiditeitsoverzicht laat zien dat er constant sprake is van een voldoende liquiditeitspositie van het fonds om aan de verplichtingen te kunnen voldoen. 34 Investment Memorandum

35 Haerzathe Investments 35

36 6.11 Balans De geprognosticeerde balans laat de boekhoudkundige ontwikkeling van de verschillende balansposten zien Activa Gebouwen en terreinen Liquide middelen Totaal activa Passiva Participanten Vorig saldo Winstdeel Winstuitkering Participanten Eigen vermogen Hypotheek Aflossingen Hypotheek Kortlopende schulden Vermogensbehoefte Totaal passiva Investment Memorandum

37 Haerzathe Investments 37

38 6.12 Gevoeligheidsanalyse Het basisscenario gaat uit van de volgende uitgangspunten: inflatie/huurindexatie 1,5%, leegstand 2%, hypotheekrente 3,75%. De IRR op de participatie komt dan uit op 8,45%. Om de gevoeligheid van het rendement voor de participanten aan te geven voor voornoemde variabelen zijn alternatieve scenario s doorgerekend. Telkens is ceteris paribus met een van de variabelen gevarieerd. investering, berekend over de looptijd van het fonds, uitgedrukt in een percentage. De total expense ratio geeft inzicht over de kostenstructuur van het Fonds. Onderstaande tabel wordt de total expense ratio gespecificeerd: Derden Initiatiefnemer Totaal Initiele kosten Wanneer de inflatie geen 1,5% maar 1% zou zijn. Dan komt de IRR uit op 7,41%. Bij een inflatie van 2% komt de IRR uit op 9,41%. Wanneer er gerekend wordt met een leegstand van 3% in plaats van 2% dan komt de IRR uit op 8,10%. Bij een aanpassing naar 1% leegstand komt de IRR uit op 8,77%. Wanneer er gerekend wordt met een hypotheekrente van 4% in plaats van 3,75% dan komt de IRR uit op 8,19%. Bij een aanpassing van de hypotheekrente naar 3,50% komt de IRR uit op 8,76% Kosten en vergoedingen Haerzathe Investments hecht waarde aan het voeren van een transparant en integer beleid en vindt het belangrijk dat de participant duidelijk inzicht krijgt in de kosten en vergoedingen die door de participant worden betaald. Alle initiële bijkomende kosten die verband houden met de realisatie van het object en het structureren van het fonds zijn in het Investment Memorandum genoemd. Exploitatie kosten Beheerkosten Total expenses Gemiddeld per , , ,95 jaar Totale fonds investering Total expense 3,07% 0.97% 4,05% ratio Emissiekosten Niet in de total expense ratio opgenomen zijn de emissiekosten. Deze vergoeding van 1,5% over het geïnvesteerde participatievermogen brengt de beheerder ten tijde van de emissie bij de participant in rekening. Totale initiële bijkomende kosten De totale initiële bijkomende kosten bedragen in ,- inclusief niet verrekenbare btw. Dat is 9% van de totale bouwsom. Een groot deel van deze kosten bestaan echter ook uit mogelijke fiscale heffingen op de erfpachtconstructie. De vergoedingen zijn vanaf aanvangsdatum verschuldigd. Initiële vergoedingen aan initiatiefnemer De in de initiële bijkomende kosten opgenomen vergoeding voor de initiatiefnemer, de marketingkosten en de overige structureringskosten worden door de initiatiefnemer in rekening gebracht. In totaal hebben deze vergoedingen een omvang van ,- inclusief niet verrekenbare btw. Dat is 5,6% van de totale bouwsom. Jaarlijkse vergoedingen aan Initiatiefnemer Jaarlijks worden door de initiatiefnemer een beheervergoeding aan het fonds in rekening gebracht. Deze vergoeding bedraagt jaarlijks ,- inclusief niet verrekenbare btw. Dit is 5,6% van de Bruto Huuropbrengsten. Total expense ratio De total expense ratio is het verhoudingsgetal waarin de gemiddelde totale (exploitatie- en beheerkosten) kosten (exclusief rentekosten) van het fonds gedeeld worden door de 38 Investment Memorandum

39 7 INFORMATIEVOOR- ZIENING EN VERSLAGLEGGING 7.1 Algemeen De informatievoorziening richting de (potentiële) participanten van Haerzathe Klieverink Startersfonds. Zo wordt de (potentiële) participant bij de emissie van participaties voorzien van alle relevante informatie om weloverwogen een investeringsbeslissing te kunnen nemen. Tevens worden de participanten periodiek geïnformeerd over de financiële situatie van het fonds. 7.2 Periodieke informatievoorziening Als participant wordt u periodiek over de voortgang en ontwikkelingen van het fonds geïnformeerd. Eén keer per jaar publiceert het fonds de jaarrekening en twee keer per jaar ontvangen de participanten een halfjaarrapportage. 7.3 Jaarrekening De beheerder zal binnen 4 maanden na afloop van het boekjaar de jaarrekening publiceren. Voor de controle van de jaarrekening zal gebruik worden gemaakt van een van de grote in Nederland bekende kantoren. Overige activa en passiva Overige activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde op grond van algemeen aanvaarde bedrijfseconomische waarderingsregels. Hypothecaire en overige rentedragende geldleningen Hypothecaire en overige rentedragende geldleningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde op balansdatum. Opbrengsten en kosten De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Boekjaar Het boekjaar van het fonds is gelijk aan het kalenderjaar. Het eerste jaar zal een verlengd boekjaar omvatten. Halfjaar rapportages Ieder halfjaar brengt het fonds ten behoeve van de participanten verslag uit over de exploitatie van het object en andere voor het fonds en participanten relevante zaken. Dit verslag wordt binnen 8 weken na 30 juni en 31 december aan de participanten verstuurd. Het eerste verslag zal de laatste maand van 2015 en de eerste 6 maanden van 2016 beslaan. Het jaarverslag zal beschikbaar worden gesteld via de website van Haerzathe Investments. Desgewenst kunnen participanten een gedrukt exemplaar ontvangen. Participanten worden ingelicht indien het jaarverslag beschikbaar is. Op de jaarrekening zullen de volgende waarderingsgrondslagen van toepassing zijn: Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling ten behoeve van de financiële verslaglegging van de vennootschap zijn gebaseerd op wetgeving (BW2 titel 9), modellen en in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaglegging voor de jaarrekening. De exploitatieprognose kan afwijken van de resultaten volgens de commerciële jaarrekening. De grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling zullen niet afwijken. Onroerend goed objecten Het object wordt gewaardeerd op basis van het kostprijsmodel. Hierbij wordt het object gewaardeerd tegen de kostprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Haerzathe Investments 39

40 8 CONCEPTUEEL BEHEER Voor de invulling van het verhuurbeheer heeft Haerzathe Investments in samenwerking met de Universiteit van Amsterdam een onderzoek laten doen naar hoe het fysieke beheer het best ingericht kan worden voor deze specifieke doelgroep. Haerzathe Investments kiest voor een vooruitstrevende manier van het beheer van sociale huisvesting. Haerzathe Investments investeert als private partij niet alleen in sociale woningbouw, maar gaat ook het beheer verzorgen vanuit een nieuw door Haerzathe Investments geïnitieerd beheermodel met de naam Say Haey. Say Haey voegt naast het operationele financieel en technisch beheer een derde component toe aan het beheermodel. In aanvulling op het traditionele vastgoedbeheer legt Say Haey tevens de nadruk op het sociale beheer. In tegenstelling tot diverse beheermodellen is het sociale beheer geen restproduct. Er wordt gefocust op een lange termijn relatie met de huurder. Vanzelfsprekend is deze doelgroep gebaat bij transparantie en duidelijkheid. Naast de huurovereenkomst wordt een huishoudelijk reglement met leefregels opgesteld dat door huurder gelijktijdig met de huurovereenkomst wordt ondertekend. Niet digitaal maar in persoon en op locatie wordt de handtekening gezet. Deze persoonlijke benadering zorgt voor betere handhaving van het reglement. Regels dienen gerespecteerd te worden en naast de beheerder zullen bewoners worden ingezet tot handhaving van onder andere orde en hygiëne. Stringent beleid is een absoluut speerpunt van het concept. In het Haerzathe Klieverink Startersfonds gaat het fonds een overeenkomst aan met Say Haey B.V. Say Haey gaat op haar beurt een beheerovereenkomst aan met vastgoedbeheerder Wolf Huisvestingsgroep, gespecialiseerd in jongerenhuisvesting. In samenspraak wordt de operatie door Wolf uitgevoerd. Wolf confirmeert zich aan de voorwaarden als gesteld door Say Haey en draagt de dagelijkse zorg voor het financiële, technische en sociale beheer. De waarden van het concept beheer zijn te vinden in termen als open mind, persoonlijk, veiligheid, tolerantie, integratie en participatie zowel binnen het complex als ook in de buurt. Sociale evenementen en activiteiten worden georganiseerd voor en door bewoners. Tevens streven we naar samenwerking met instanties die bijdragen aan buurtparticipatie. Denk hierbij aan Studenten voor Samenleving, lokale initiatieven en buurtambassadeurs. De selectieprocedure van huurders zal een belangrijk onderdeel worden van het concept. Niet alleen de harde eisen als leeftijd en inkomen zullen zorgvuldig getoetst worden. Ook zal er gekeken worden naar de intrinsieke motivatie van de huurder. De kandidaat huurder zal tijdens de procedure moeten motiveren wat zijn of haar bijdrage zal zijn gedurende de periode dat er gewoond wordt in dit project. Say Haey gaat bijdragen aan een nieuwe en innovatieve toegang tot een interessante en populaire doelgroep. Informatie over hun wensen, stimulus, verwachtingen en motieven helpt andere bedrijven weer met inzicht hoe deze generatie benaderd wil worden voor recruitment of als consument. Vandaar ook onze beoogde samenwerking met werkgevers en organisaties en bedrijven in de directe nabijheid in Zuid Oost. Denk hierbij aan de bedrijvenvereniging VAZO en bedrijven als De ArenA, Ziggo Dome, Heineken Music Hall etc. 40 Investment Memorandum

41 9 BELANGRIJKE INFORMATIE (Potentiële) participanten worden er nadrukkelijk op gewezen dat aan een belegging financiële kansen, maar ook financiële risico s zijn verbonden. Participanten dienen goede nota te nemen van de volledige inhoud van dit Investment Memorandum. Voor inzicht in de specifieke fiscale gevolgen van het participeren in het fonds wordt participanten aangeraden zo nodig contact op te nemen met de eigen belastingadviseur. De initiatiefnemer/beheerder verklaart dat de gegevens in dit Investment Memorandum in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van dit Investment Memorandum zou wijzigen. Uitsluitend de beheerder (Haerzathe Investments Beheer B.V. gevestigd te Oldenzaal) is verantwoordelijk voor de in het Investment Memorandum verstrekte informatie. Met uitzondering van de beheerder is niemand gemachtigd met betrekking tot het fonds informatie te verschaffen of verklaringen af te leggen die niet in dit Investment Memorandum zijn opgenomen. Indien zodanige informatie is verschaft of zodanige verklaringen zijn afgelegd, dient op dergelijke informatie of dergelijke verklaringen niet te worden vertrouwd als zijnde verstrekt of afgelegd door de beheerder. De afgifte en verspreiding van dit Investment Memorandum alsmede het aanbieden, verkopen en leveren van participaties kan in bepaalde rechtsgebieden onderworpen zijn aan (wettelijke) beperkingen. Personen die in het bezit komen van dit Investment Memorandum wordt verzocht zich op de hoogte te stellen van die beperkingen en zich daaraan te houden. Dit Investment Memorandum is eveneens geen aanbod van, of uitnodiging tot aankoop van, of verzoek om in te schrijven op participaties van het fonds in enig rechtsgebied waar dit volgens de aldaar toepasselijke regelgeving niet geoorloofd is. Het fonds en de beheerder en/of enigerlei gelieerde rechtspersoon hiervan zijn niet aansprakelijk voor enige schending van enige zodanige beperking door wie dan ook, ongeacht of deze persoon een mogelijke koper van participaties is of niet. Ten aanzien van alle eventueel in dit Investment Memorandum -opgenomen verwijzingen naar- vermelde (verwachte) rendementen geldt dat de waarde van een participatie kan fluctueren en dat in het verleden behaalde resultaten geen garantie bieden voor de toekomst. U kunt mogelijk minder terugkrijgen dan u hebt ingelegd. Ten aanzien van toekomstgerichte verklaringen geldt dat deze naar hun aard risico s en onzekerheden inhouden aangezien ze betrekking hebben op gebeurtenissen en afhankelijk zijn van omstandigheden die zich in de toekomst al dan niet zullen voordoen. De participaties zijn niet, noch zullen worden, genoteerd aan de Effectenbeurs van Euronext Amsterdam of enig andere officiële effectenbeurs. De afgifte van dit Investment Memorandum en de toekenning of inkoop van participaties op basis hiervan houden onder geen enkele omstandigheid in dat de in dit Investment Memorandum vermelde informatie op een later tijdstip dan de datum van dit Investment Memorandum nog juist is, met dien verstande dat de gegevens die van wezenlijk belang zijn zullen worden geactualiseerd zodra daartoe aanleiding bestaat. Haerzathe Investments 41

42 10 RISICOFACTOREN Algemeen Investeren of beleggen in vastgoed of vastgoed gerelateerde beleggingsproducten kent algemene (conjuncturele) en specifieke risico s. Het primaire risico schuilt in veranderende economische omstandigheden in onder andere de rente en de inflatie, welke normaal gesproken van invloed zijn op de waardeontwikkeling van commercieel onroerend goed. Voorts zijn er fonds specifieke risico s welke het gevolg zijn van onder andere de structuur van het fonds en de overige uitgangspunten van het fonds. Om een onroerend goed belegging te beoordelen is het noodzakelijk dat de belegger zich bewust is van deze risico s. Alle materiële risico s van de participaties Haerzathe Klieverink Startersfonds worden hierna beschreven. Indien zich onverhoopt een calamiteit voordoet, dan zou dit van invloed kunnen zijn op de waarde van de investering en/of op de geprognosticeerde cashflow. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de uitkeringen aan de particpanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Dit hoofdstuk tracht een algemeen beeld te geven van het risicoprofiel van beleggen in participaties Haerzathe Klieverink Startersfonds. Voor de individuele afweging of het beleggen in participaties Haerzathe Klieverink Startersfonds past binnen uw eigen risicoprofiel adviseren wij u deskundig financieel, juridisch en fiscaal advies in te winnen, zodat gegeven uw persoonlijke inkomens- en vermogenspositie, het risicoprofiel van het fonds individueel gewogen kan worden in uw investeringsbeslissing. Aansprakelijkheid De participanten zijn aansprakelijk voor het bedrag van de door hen verschuldigde inleg. Alle contracten en handelingen voor het fonds geschieden uitsluiten ten name van Stichting Haerzathe Klieverink inzake het fonds. Stichting Haerzathe Klieverink en Haerzathe Investments Beheer B.V. zijn niet bevoegd om namens de deelnemers te handelen. Namens de participanten kunnen dus geen handelingen worden verricht, zodat zij niet aansprakelijk zijn voor de verplichtingen van het fonds. Huurrisico Het huurrisico is het risico dat een huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet (tijdig) nakomt, waardoor de huurrelatie tussen verhuurder en huurder wordt verbroken en er (tijdelijk) geen nieuwe huurder gevonden kan worden, dan wel dat de huurder bereid is tegen een lagere prijs te gaan huren en dit door verhuurder wordt geaccepteerd. Dit kan een negatieve invloed hebben op de liquiditeit- en vermogenspositie van het fonds waardoor geprognosticeerde uitkeringen niet (tijdig) zouden kunnen worden nagekomen. Ook zouden de participaties in waarde kunnen dalen. Leegstandsrisico Het risico bestaat dat delen van de vastgoedportefeuille geheel of gedeeltelijk leegkomen, doordat de huurovereenkomst (gedeeltelijk) wordt ontbonden en er tijdelijk geen nieuwe huurders gevonden kunnen worden. Dit kan een negatieve invloed hebben op de liquiditeit- en vermogenspositie van de Vennootschap, waardoor geprognosticeerde uitkeringen niet (tijdig) kunnen worden nagekomen. In de exploitatieopzet van Haerzathe Klieverink Startersfonds is voorzichtigheidshalve reeds rekening gehouden met beperkte leegstand. Grotere leegstand dan geprognosticeerd zou materiële gevolgen hebben op de resultaten van het fonds en waardoor de geplande uitkeringen aan participanten niet (tijdig) zouden kunnen worden nagekomen. Ook zouden de participaties in waarde kunnen dalen. Inflatierisico In, door de Initiatiefnemer uitgevoerde, prognoseberekeningen van het fonds wordt uitgegaan van inkomsten met als basis de huurpenningen van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomsten wordt geregeld dat de huur jaarlijks zal worden geïndexeerd. Echter de hoogte van de indexatie is gekoppeld aan de wettelijk toegestane verhoging voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs en is door de initiatiefnemer geschat op 1,5%. Voor de kosten wordt uitgegaan van inschattingen van zowel de hoogte van de kosten als een stijging daarvan, overeenkomstig een geschat inflatiecijfer (1,5%) voor de komende jaren. Hoewel de inschattingen zo realistisch mogelijk worden gemaakt, kunnen er afwijkingen in de cashflows tijdens de looptijd van het fonds optreden. Wanneer de gemiddelde inflatie lager is dan 1,5% dan kan dit een negatieve invloed hebben op de liquiditeit- en vermogenspositie van de Vennootschap, waardoor de geplande uitkeringen aan participanten niet (tijdig) zouden kunnen worden nagekomen. Ook zouden de participaties in waarde kunnen dalen. Juridisch risico Bij de uitwerking van de structuur zoals verwoord in dit investment memorandum, zijn een aantal partijen betrokken. Hoewel de getroffen regelingen en de gemaakte overeenkomsten met zorg zijn opgesteld, valt niet uit te sluiten dat interpretatieverschillen kunnen ontstaan, dan wel dat onvoorziene omstandigheden zich kunnen voordoen. Deze interpretatieverschillen kunnen juridische, fiscale en/of financiële consequenties voor de participanten hebben. Lock-up risico Dit risico betreft het risico dat de belegging niet direct op ieder gewenst moment om te zetten is in liquide middelen. De participaties zijn beperkt verhandelbaar. Het risico bestaat dat onder omstandigheden de liquiditeit van participaties laag is en dat participaties derhalve (tijdelijk) niet binnen de gewenste termijn of tegen de gewenste prijs verhandeld kunnen worden. Renterisico Het rentepercentage van de hypothecaire financiering zal bij opname (deels) gefixeerd worden voor een looptijd die korter is dan de exploitatieperiode van het fonds. Hierdoor zou 42 Investment Memorandum

43 gedurende de looptijd van het fonds de rentekosten hoger uit kunnen komen dan geprognosticeerd. Dit kan een negatieve invloed hebben op de liquiditeit- en vermogenspositie van het fonds waardoor geprognosticeerde uitkeringen niet (tijdig) zouden kunnen worden nagekomen. Ook zouden de participaties in waarde kunnen dalen. Risico s met betrekking tot toekomstverwachtingen Bij het beheer van het fonds worden beslissingen gemaakt op basis van toekomstverwachtingen. Deze zijn bij de opzet van het fonds gebaseerd op aannames, verwachtingen en informatie die per mei 2015 ter beschikking hebben gestaan van Haerzathe Investments Beheer B.V. en worden gedurende de looptijd aangepast aan de meest actuele situatie. Iedere (potentiële) participant dient te beseffen dat men toekomstverwachtingen met de nodige voorzichtigheid moet interpreteren. Haerzathe Klieverink Startersfonds heeft niet de intentie of de verplichting de toekomstverwachtingen na verschijning van dit Investment Memorandum aan te passen, anders dan hetgeen zij verplicht is volgens van toepassing zijnde wet- of regelgeving. Afwijking van toekomstverwachtingen kunnen een negatieve invloed hebben op de liquiditeit- en vermogenspositie van de Vennootschap, waardoor de geplande uitkeringen aan participanten niet (tijdig) zouden kunnen worden nagekomen. Ook zouden de participaties in waarde kunnen dalen. Risico met betrekking tot vermogensstructuur Het fonds belegt deels met geleend geld. Ten opzichte van fondsen die niet met geleend geld beleggen wordt een groter risico gelopen. Participanten kunnen een hoger rendement behalen maar ook een groter verlies lijden op hun inleg doordat de hypothecair financier hoger in rang is en dus eerder afgelost wordt. Verzekeringsrisico De vastgoedportefeuille wordt verzekerd volgens gebruikelijke voorwaarden. Voor risico van het fonds zijn calamiteiten die niet of niet tegen marktconforme condities verzekerbaar zijn. Wetgevingsrisico Een onzekere factor bij het beleggen in vastgoed is de politiek. De bepalingen ten aanzien van onder meer bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, huurbescherming, arbeidsomstandigheden en fiscaliteit hebben de nodige gevolgen gehad. Hoewel er momenteel geen ingrijpende wijzigingen worden verwacht, is het niet uit te sluiten dat de wetgeving (inclusief jurisprudentie) de komende jaren gewijzigd zal worden. Deze wijzigingen kunnen juridische, fiscale en/of financiële consequenties voor het fonds of de participanten hebben. Beleggen met geleend geld Het fonds belegt deels met geleend geld. Ten opzichte van fondsen die niet met geleend geld beleggen, wordt een groter risico gelopen. Participanten kunnen hogere rendementen behalen, maar ook een groter verlies lijden op hun inleg. Haerzathe Investments 43

44 11 BETROKKEN PARTIJEN Bij de realisatie van het fonds zijn de volgende partijen betrokken: Initiatiefnemer en beheerder Haerzathe Investments Beheer B.V. Haerstraat PA Oldenzaal Tel.: Fax: Stichting Klieverink Startersfonds Stichting Klieverink Startersfonds Haerstraat PA Oldenzaal Tel.: Bestuur TCS Depositary B.V. Woudenbergseweg ME Maarsbergen Tel.: Notaris Kienhuis Hoving Notarissen Wilhelminastraat CE Oldenzaal Accountant BDO Audit & Assurance Meander ME Arnhem Uitvoerende bouworganisatie Plegt-Vos Lossersestraat AE Oldenzaal Conceptueel beheer SayHaey Haerstraat PA Oldenzaal Operationeel beheer Wolf Huisvestingsgroep Amsteldijk LH Amsterdam 44 Investment Memorandum