De strijd om de harde A1

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De strijd om de harde A1"

Transcriptie

1 De strijd om de harde A1 De strijd om de harde A1 Veranderende voorkeuren van retailers voor steden Veranderende voorkeuren van retailers voor steden drs. K. Strijker RT Utrecht, maart 2014 Amsterdam School of Real Estate MSRE Scriptie Begeleider ASRE: prof. dr. E.F. Nozeman Begeleider DTZ: mr. C.M.H. van Steenhoven RT

2 De strijd om de harde A1 Veranderende voorkeuren van retailers voor steden drs. K. Strijker RT Utrecht, maart 2014 Amsterdam School of Real Estate Masterscriptie Begeleider ASRE prof. dr. E.F. Nozeman Begeleider DTZ mr. C.M.H. van Steenhoven RT

3 Voorwoord Deze scriptie is het resultaat van mijn afstudeeronderzoek in het kader van mijn MSRE- studie aan de Amsterdam School of Real Estate. Als beleggingsmakelaar heb ik veel contact met beleggers en daardoor was een onderzoek vanuit de optiek van de belegger voor de hand liggend geweest. Door mijn begeleiders werd ik er echter op geattendeerd dat dit onderzoek juist een mooie kans zou bieden om kennis op te doen vanuit een gebruikersperspectief. Dit was niet de meest makkelijke weg, maar gaf mij zelf een unieke mogelijkheid om meer inzicht te krijgen in de wensen en eisen van de A1-retailer om vervolgens de belegger nog beter te kunnen adviseren. De MSRE-opleiding is voor mij een leerzame periode geweest en heeft gezorgd voor een verdere verbreding van mijn relatienetwerk. Allereerst wil ik DTZ Zadelhoff bedanken voor de kans en mogelijkheid die zij mij hebben gegeven om de MSRE-opleiding te volgen. Graag wil ik de A1-retailers bedanken voor hun tijd en medewerking aan dit onderzoek. Zonder deze medewerking was dit onderzoek niet tot stand gekomen. Mijn collega s Cuno van Steenhoven en Jos Hesselink hebben een waardevolle bijdrage geleverd aan deze scriptie. Cuno, bedankt voor je kritische blik en onze inspirerende gesprekken. Ook kijk ik met veel plezier terug op de vele interviews die Jos en ik samen hebben gedaan. Jos, bedankt voor je nuchtere, positieve en brede kijk op dit onderzoek. Net als 10 jaar geleden toen ik afstudeerde aan de universiteit van Groningen, bedank ik natuurlijk ook nu mijn scriptiebegeleider, mijnheer Nozeman. De waardering is nog groter geworden en ik wil u bedanken voor het in mij gestelde vertrouwen, uw positieve kritische houding en onze plezierige gesprekken. Daarnaast wil ik mijn ouders en schoonouders bedanken voor het oppassen, zodat ik de gelegenheid had om in alle rust aan mijn scriptie te werken. Tot slot wil ik mijn vriend Guido bedanken, zonder jou was het niet gelukt, dank je wel!

4 Managementsamenvatting Door veranderd consumentengedrag, economische en technologische ontwikkelingen, zoals het online winkelen is de retailmarkt in beweging. De afgelopen jaren zijn de wensen en eisen van de retailer in onderzoeken stelselmatig onderbelicht gebleven. Nu winkelsteden worden geconfronteerd met teruglopende bezoekersaantallen en oplopende leegstand is de aandacht verschoven naar de gebruiker zelf. In het kader van het rendement voor beleggers op toekomstige investeringen in A1 winkelsteden is dit onderzoek toegespitst op de vestigingsplaatseisen van de retailer en de toekomstige winkelstructuur in Nederland. Het onderzoek is afgebakend tot de A1-locaties van de 23 (G23) grootste winkelsteden van Nederland. Op basis van een literatuurstudie zijn de vestigingsplaatsfactoren geïnventariseerd die mogelijk meewegen in het vestigingsplaatsgedrag van retailers. Vervolgens zijn er analyses uitgevoerd op basis van data van Locatus om op branche niveau inzicht te verkrijgen in het aantal winkels in de G23. Na bestudering van de literatuur en de inventarisatie van de dominante branches zijn de A1-retailers geselecteerd en uitgenodigd voor een diepteinterview. Er zijn interviews gehouden met retailers die de gehele branchering (m.u.v. warenhuizen) van het A1 winkelgebied in de G23 vertegenwoordigen. De herleide vestigingsplaatsfactoren uit de literatuurstudie zijn mede met behulp van een scorekaart getoetst en per branche gekwalificeerd naar belang. Uit het empirisch onderzoek blijkt dat de hoogte van het aantal passanten het zwaarst meeweegt in de locatiebeslissing van de retailer op stadsniveau. Daarna volgen de factoren huurprijs, bereikbaarheid, referentiewinkels, verzorgingsgebied, publiekstrekkers en de diversiteit van het winkelgebied (aanbod en type). Overige factoren als bevolkingsgroei, toerisme, horeca/leisure, bestedingsindex worden door de retailers als minder belangrijk beschouwd. Met uitzondering van de factor aantal passanten verschillen de vestigingsplaatsfactoren in mate van belangrijkheid per branche. De A1 retailer houdt in zijn locatiebeslissing rekening met economische en geografische factoren. Hoewel deze factoren meewegen in zijn afweging is in tegenstelling tot de theorie van Christaller het verzorgingsgebied niet het uitgangspunt, maar spelen factoren als aantal passanten en aantrekkelijkheid van een winkelstad een meer belangrijke rol. De aantrekkelijkheid van een winkelstad wordt als belangrijkste criterium beschouwd voor de toekomstbestendigheid. De vestigingsplaatseisen van de retailers zullen van invloed zijn op de toekomstige winkelstructuur van Nederland. De komende jaren wordt het onderscheid tussen de winkelsteden (G23) groter. Sterk wordt nog sterker en zwak wordt nog zwakker. Steden gaan verder met elkaar concurreren en in een tijd waarbij retailers met dalende omzetten te maken hebben, zal er een toenemende vraag zijn naar de beste A1 winkelpanden. Dit zal zorgen voor een shake-out van winkels op het A1 winkelgebied. Dit betekent dat bepaalde branches op A1 gaan verdwijnen en dat de (internationale) modebranche dominanter wordt. De van oudsher lokale retailmarkt heeft plaatsgemaakt voor een nationale markt en beweegt zich nu naar een internationale markt. Daarnaast is de impact van online winkelen enorm toegenomen. Naast een verkooppunt wordt de fysieke winkel steeds belangrijker voor merkbeleving. Zichtbaarheid op A1 zorgt voor een betere positionering en bekendheid in de markt en zorgt niet alleen voor omzet offline (fysieke winkel) maar ook voor online. De rol van merkbeleving neemt in verschillende branches enorm toe en kenmerken als zichtbaarheid en herkenning worden nog belangrijker in het vestigingsplaatsgedrag van retailers. Op basis van de vestigingsplaatseisen maakt de retailer een afweging of een vestiging in een winkelstad (G23) nog voldoende bijdrage levert aan de totale ondernemingsomzet. Indien een winkelstad niet meer voldoet aan deze eis zal de retailer een lagere huur bedingen of mogelijk het huurcontract beëindigen. Dit zorgt voor onzekerheid en heeft een negatieve invloed op het beleggingsproduct voor de toekomst. Naar aanleiding van dit onderzoek kan gesteld worden dat het A1 beleggingsproduct in de grote stad meer onzekerheid kent dan op basis van de theorie in eerste instantie verwacht zou mogen worden. Het is dan ook aan te bevelen om een

5 vervolgonderzoek uit te voeren naar het effect van deze afweging in vestigingsplaatsfactoren op het rendement van een vastgoedbelegging. Daarnaast zou een vervolgonderzoek naar de kenmerken van deze G23 (per stad) een goede aanvulling zijn op dit onderzoek ten einde een indeling te kunnen maken naar toekomstige kansrijke en kansarme winkelsteden.

6 Inhoudsopgave Voorwoord 2 Samenvatting 3 Hoofdstuk 1 Inleiding Aanleiding Probleem-, doel en vraagstelling Onderzoeksafbakening Onderzoeksmethode Wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie Leeswijzer 11 Hoofdstuk 2 Theoretisch kader Inleiding (Neo)-klassieke locatietheorieën Christaller Hotelling Myrdal Nelson Alonso Pred Marlet Van der Krabben Online winkelen in relatie tot vestigingsplaatstheorieën Conclusie 19 Hoofdstuk 3 Markomstandigheden Inleiding Consumentenvertouwen en bevolkingsgroei Planning van de fijnmazige winkelstructuur Vastgoed en Retail Conclusie 26 Hoofdstuk 4 De dynamiek op de A1 winkelmarkt Inleiding Winkelgebied in de grote stad De verandering van de branchering van het A1 winkelgebied Branchering A1-winkels Fast Fashion Warenhuis Eenheidsworst van winkelstraten Online winkelen Conclusie 35 Hoofdstuk 5 Methodologie Inleiding Aanpak en methode Onderzoekpopulatie Reflectie van de onderzoeksmethode 42

7 Hoofdstuk 6 Resultaten Inleiding Vestigingsplaatsbeleid in zijn algemeen Economische en geografische factoren Vestigingsplaatsfactoren op stadsniveau Vestigingsplaatsfactoren op pandniveau Online winkelen Samenvatting en Conclusie 55 Hoofdstuk 7 Conclusies en Aanbevelingen Inleiding De nabijheid voorbij De aantrekkelijke winkelstad De invloed van online winkelen op de locatiebeslissing Winkelstructuur in Nederland Discussie Reflectie en aanbevelingen voor vervolgonderzoek 61 Literatuurlijst Bijlagen I Dataset G23 meest voorkomende retailers per branche II Kaart winkelsteden G23 III Interviewvragen A1-retailer

8 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De retailmarkt is volop in beweging. Faillissementen van retailketens zijn aan de orde van de dag, het winkelaanbod is groter dan ooit, de consument is prijs-kritischer geworden en online winkelen is normaal geworden. Deze omstandigheden vergen een fors aanpassingsvermogen van retailers. Deze situatie wordt veroorzaakt door veranderend consumentengedrag als gevolg van relevante ontwikkelingen in de economie, demografie en technologie. De economische ontwikkeling heeft zijn weerslag op de bestedingen in de detailhandel. De recessie is inmiddels doorgedrongen op de vastgoedmarkt en het consumentenvertrouwen is al vanaf september 2007 erg laag. Dit vertrouwen is belangrijk voor de detailhandelsbestedingen in non-food retail. Hoewel de economie vanaf 2004 cumulatief in omvang is toegenomen, is de inflatie uiteindelijk sterker gestegen. Naast de factor economie is ook de (veranderde) samenstelling van de bevolking van invloed op de huidige retailmarkt. Er is sprake van vergrijzing en een afnemende groei van de Nederlandse bevolking. De samenstelling van de huishoudens verandert. Het aantal eenpersoonshuishoudens zal verder stijgen en dat zal invloed hebben op de behoeften en bestedingen van consumenten. Ten slotte is het winkelgedrag van de consument veranderd ten aanzien van bezoektijden, frequentie, het bestedingspatroon en het verplaatsingsgedrag (Quix, 2013). Ook technologische ontwikkelingen, zoals het online kopen op internet is van invloed op de retailmarkt. Recente onderzoeken laten verschillende prognoses van de invloed van online winkelen zien. De meest bekende is die van Cor Molenaar. Met het uitbrengen van zijn boek Het einde van winkels? deed hij de voorspelling dat één op de drie fysieke winkels binnen vier jaar zal gaan verdwijnen. Vorig jaar werd er door consumenten meer dan 10 miljard euro besteed aan aankopen via internet en over acht jaar verwacht Molenaar dat zeker op 20 miljard. Nu wordt 20 procent van onze kleding en 30 procent van de elektronica online gekocht, over vijf jaar ziet Molenaar dit oplopen naar respectievelijk 40 en 70 procent. Volgens Molenaar winkelen Nederlanders in de toekomst primair online en zullen zij alleen nog omwille van specifieke winkelbeleving naar de stad gaan (Molenaar 2011). Onderzoeksbureau Locatus (2013) vindt deze conclusies echter te voorbarig en eenzijdig. Wel bevestigt het bureau dat het aantal webshops stijgt en het aantal fysieke winkels aan het afnemen is. Volgens schattingen van Locatus zullen er over vier jaar ongeveer winkels te veel zijn. Dat komt neer op circa 9% van het totaal aantal winkels en doet daarmee een bescheidener voorspelling dan Molenaar ten aanzien van het totaal aantal winkels. Deze factoren hebben hun weerslag op de retailmarkt. In het voorjaar van 2013 heeft Locatus in 55 winkelgebieden in Nederland het aantal winkelpassanten geteld en constateerde een daling van de bezoekersaantallen van ruim 10% ten opzichte van het jaar ervoor. Een dergelijke scherpe daling is nog niet eerder waargenomen. De regionale verschillen zijn echter groot en ook zijn er verschillen tussen winkelstraten en winkelgebieden in dezelfde winkelstad. Halverwege 2013 stond bijna 7% van de winkels in Nederland fysiek leeg (Locatus, 2013). De laatste decennia is veelvuldig onderzoek gedaan door de Nederlandse Raad van Winkelcentra (2011, 2012), HBD (2013) en CBW Mitex (2010) naar het veranderende winkellandschap. Mede op basis van literatuuronderzoek en expertmeetings wordt gewezen op de toenemende rol van de consument en de veranderende dynamiek. CBW Mitex schetst meerdere scenario s waarvan één met 20% tot 35% minder 6

9 winkelmeters in 2020 (CBW-MITEX, 2010). Dat de aanbodkant en het leegstandspercentage verder zal toe nemen staat niet meer ter discussie. De nieuwe consument heeft vaak weinig tijd en gaat daarom bewust met zijn tijd om. Zijn behoeften veranderen en hij kiest bewuster voor een bepaald winkelgebied, afhankelijk van het specifieke winkeldoel; recreatief en op zoek naar beleving of functioneel en op zoek naar snelheid en gemak, oftewel fun of functie (Rabobank, 2013). Essentieel in dit veranderende winkellandschap is de reactie van de retailer op de ontwikkelingen. Het aanbod winkelruimte is groter dan ooit (DTZ Zadelhoff, 2013) en de retailer heeft voldoende keuzemogelijkheden. De keuze voor een bepaalde winkel wordt bepaald door de mate waarin de retailer voldoende afzet- en winstmogelijkheden op een bepaalde locatie ziet. Opmerkelijk is dan ook dat er geen noemenswaardig onderzoek is verricht naar de vestigingsplaatseisen van de retailer. Net zoals op andere segmenten van de vastgoedmarkt zijn de wensen en eisen van de gebruiker stelselmatig onderbelicht gebleven, omdat zij er in een groeiende economie altijd zijn geweest. Nu winkelsteden worden geconfronteerd met teruglopende bezoekersaantallen en oplopende leegstand, is de aandacht komen te liggen bij de retailers zelf. Hoe kijken zij naar de winkelsteden in Nederland in het licht van de veranderde omstandigheden? Zien zij enkele steden nu alleen als flagshipcities? En wordt het geld tegenwoordig online verdiend? Of zijn er nog steeds steden die een trouw publiek kennen en waar nog voldoende geld wordt verdiend in de winkels? En gaan ze ervan uit dat dat beeld ook voor de nabije toekomst zo blijft? In dit onderzoek wordt getracht een relatie te leggen tussen de belangrijkste vestigingsplaatseisen vanuit het oogpunt van de retailer en de winkelstructuur in Nederland. De winkelstructuur is gedefinieerd als de aanwezige spreiding en omvang van winkelvastgoed in Nederland (Evers, e.a. 2011). In dit onderzoek betreft dit de winkelstructuur van de A1 winkelgebieden op stadsniveau. 1.2 Probleem-, doel- en vraagstelling De retailmarkt is in beweging. De omzet van de retailer wordt niet alleen behaald in de fysieke winkel, maar ook online. Het consumentengedrag verandert, het vertrouwen is erg laag en het aantal winkelmeters is in circa 10 jaar tijd met een kwart toegenomen (CBW Mitex, 2010). Er is keuze genoeg voor de retailer om zijn locatie te kiezen. Uit de praktijk blijkt dat het veranderende winkellandschap zorgt voor onzekerheid in de markt bij winkelbeleggers. De verschillen tussen winkelsteden lijken groter te worden. Niet alleen qua leegstandpercentage, maar ook qua attractiviteit (Rabobank, 2013). Er zijn grote landelijke verschillen en het lijkt soms dat sommige steden winnaars zijn en andere steden de verliezers. Probleemstelling Onder beleggers in winkelvastgoed bestaat kennisgebrek van de vestigingsplaatseisen van retailers in het A1 segment van de winkelmarkt in de grotere winkelsteden van Nederland. Winkels zijn inmiddels belangrijke beleggingsobjecten geworden. Pensioenfondsen en andere beleggers investeren in winkels om een financieel rendement te behalen en risico s in hun portefeuille te spreiden. Beleggen in winkelvastgoed is het nemen van beslissingen onder onzekere omstandigheden (Nozeman, e., 2012). Deze stabiele cash-flow wordt gegenereerd door de retailer die voldoende omzet moet kunnen generen in de winkel. Iedere belegger heeft een eigen focus ten aanzien van risico en rendement heeft hiermee een eigen beleggingsprofiel en positie op de beleggingsmarkt. De verschillen qua focus tussen institutionele beleggers lijken op het eerste gezicht niet sterk van elkaar te verschillen. Datzelfde kan worden gezegd van de selectie van de winkelsteden waar zij willen investeren. Specifieke winkelbeleggers richten zich vaak op A1-locaties in de grote steden. In de externe communicatie over de te volgen strategie hanteren verschillende winkelbeleggers algemene bewoordingen (Nozeman, e.a., 2012). 7

10 Toch blijkt uit de praktijk van de auteur dat winkelbeleggers wel degelijk gedetailleerde (interne) richtlijnen hanteren in welke steden ze wel of niet investeren. Om de strategische doelstellingen van een A1 winkelbelegger te realiseren is het identificeren van toekomstbestendige winkelsteden vanuit het perspectief van de retailer dan ook zeer belangrijk. Doelstelling: Achterhalen welke (locaties binnen) A1 winkelsteden vanuit het oogpunt van de retailer het meest kansrijk zijn in de nabije toekomst om daarmee het rendement voor beleggers op toekomstige investeringen zeker te stellen. Vraagstelling: In hoeverre hebben de vestigingsplaatseisen van de retailer invloed op de toekomstige A1 winkelstructuur in Nederland? Om deze hoofdvraag te kunnen beantwoorden zijn de volgende deelvragen in het onderzoek opgenomen: Deelvragen 1. Welke theorieën zijn de meest gangbare ter verklaring van het vestigingsplaatsgedrag van retailers? 2. Welke positie heeft online retailing in de vestigingsplaatstheorieën? 3. Wat zijn de huidige marktomstandigheden voor een A1-retailer? 4. Wie zijn op dit moment de dominante retailers en welke branches domineren in het A1 winkelgebied in de grotere steden van Nederland en waarom? 5. Wat zijn voor retailers de belangrijkste factoren als het gaat om de fysieke winkel van de toekomst? 1.3 Onderzoeksafbakening In Nederland wordt een rangorde van hoofdcentra onderscheiden. Bolt (2003) en Locatus (2013) hanteren daarbij een onderverdeling in centrale winkelgebieden en overige winkelgebieden. Dit onderzoek is afgebakend tot de A1-locaties van de 23 (G23) grootste winkelsteden van Nederland. A1 Elke winkelstad kent zijn eigen dynamiek. De verschillen binnen een winkelstad kunnen net zo groot zijn als de verschillen tussen winkelsteden. Zo zijn de huurprijsverschillen in iedere winkelstad per straat verschillend. Hieraan ligt het aantal passanten ten grondslag en daarmee omzetpotenties per straat. Bolt heeft deze standplaatskwaliteiten (door Locatus aangeduid als segmentering) nader onderverdeeld in A1-, A2-, B1-, B2- en C locaties (Bolt, 2003). Onder een A1-standkwaliteit wordt die winkelstraat / straten (of gedeelten daarvan) verstaan die binnen een centrum het hoogste bezoekersaantal behalen (Locatus, 2013). In dit onderzoek is gekeken naar het A1 winkelgebied in elke winkelstad (G23). Hier zijn de huurprijzen het hoogst, de leegstand het laagst en is de belangstelling van retailers en beleggers het grootst, omdat het de beste winkellocaties in de betreffende winkelstad zijn. Grootste winkelsteden De selectie van grootste steden is gebaseerd op het totaal aantal winkels per winkelstad. Er zijn door Locatus 17 binnensteden geïdentificeerd met meer dan 400 verkooppunten (2013). De 17 binnensteden zijn aangevuld met de hoofdwinkelgebieden van zes steden met meer dan inwoners en worden gezamenlijk aangeduid als de G(rootste) 23 winkelsteden (G23). Dit zijn de grootste hoofdwinkelgebieden van Nederland op basis van aantal verkooppunten en inwoners. 8

11 1.4 Onderzoeksmethode Het doel van het onderzoek is het in kaart brengen van de vestigingsplaatseisen van dominante retailers in de huidige winkelmarkt van de G23 van Nederland. Het onderzoek is verkennend van aard. Hiertoe worden voorlopige hypothesen afgeleid in relatie tot vestigingsplaatsfactoren op basis van theoretische inzichten. Aan de hand van kwalitatief onderzoek (interviews) worden analyses uitgevoerd om deze voorlopige hypotheses te bevestigen dan wel te verwerpen. De beperking van een verkennend onderzoek is dat er geen getoetste generaliserende uitspraken kunnen worden gedaan (Baarda e.a, 2006). Er is dan ook een beperkte algemene geldigheid met betrekking tot de uitspraken, namelijk alleen over de A1 locaties in de grotere Nederlandse winkelsteden (G23) en de daar aanwezig dominante winkelformules. Het onderzoek bestaat uit vier onderdelen. Het eerste onderdeel van het onderzoek bestaat uit een literatuurstudie. Om de samenhang tussen winkelstructuur en processen beter te begrijpen wordt gebruik gemaakt van noties uit theorieën van Christaller (1933), Hotelling (1929), Myrdal (1957), Nelson (1958), Alonso (1964) en Pred (1966). Recentere literatuur van Marlet (2009) en van der Krabben en Evers (2011) geeft ook inzicht in vestigingsplaatsfactoren in de context van woonattracties en vestigingsplaatseisen van retailers. Het tweede onderdeel is een bestudering van de A1 (winkel)marktsituatie. Een bestudering van de relevante economische factoren en een analyse van de huurprijzen geeft de huidige marktomstandigheden van de retailer weer. Vervolgens wordt de retailmarkt in beeld gebracht door een inventarisatie van het A1 winkelgebied in de grotere steden. Een analyse van de A1 winkelmarkt zorgt mede voor een juiste selectie van de onderzoekpopulatie. De impact van het online winkelen komt ook uitgebreid aan de orde als afsluiting van de literatuurstudie. Deze literatuurstudie vormt de basis voor de mogelijke vestigingsplaatsfactoren van de dominante retailers van het A1 winkelgebied. Deze mogelijke vestigingsplaatsfactoren zullen getoetst worden in het derde deel van dit onderzoek. Dit beslaat interviews met retailers die dominant zijn op de A1 locaties in de 23 grootste steden in Nederland. Door hen specifieke open vragen te stellen voor te leggen en door gebruik te maken van een scorekaart wordt meer inzicht verkregen in de vestigingsplaatseisen. Het vastgoed betekent voor de belegger idealiter een zeer rendabele investering, maar voor de retailer is dit zijn verkooppunt (productiemiddel). Uiteindelijk is het de retailer die bepaalt of zijn verkooppunt nog voldoet en hoe zijn toekomstig verkooppunt er uit ziet. In het vierde en laatste deel van het onderzoek kan er naar aanleiding van de literatuurstudie, inventarisatie en de resultaten van de interviews geconcludeerd worden of de bestaande vestigingsplaatstheorieën nog geldig zijn in het huidige tijdsgewricht gezien de mogelijke veranderde vestigingsplaatseisen van retailers. Uit eerder onderzoek blijkt dat er een toenemende kloof is tussen prime en secundaire steden (Roosen, 2013). De vestigingsplaatseisen van de retailers geven inzicht welke steden het minst gevoelig zijn (kansrijk) voor de afname van de vraag van retailers. Voorts levert dit onderzoek inzicht in welke steden kansrijk zijn vanuit het oogpunt van de retailer. Dit inzicht levert verbeterpunten op voor de strategie van beleggers voor zover die zich richten op het A1 winkelpanden. 9

12 Bovenstaande is weergegeven in het conceptueel model. Theorie: Locatietheorieën (H2) Theorie: Economische Indicatoren winkelmarkt (H3) Theorie: A1 winkelmarkt en online winkelen (H4) THEORIE Koppeling locatietheorieën en huidige A1 winkelstructuur i.c.m. de ontwikkelingen in de winkelmarkt Ł Vestigingsplaatsfactoren (H6/H7) Inventarisatie A1 winkelmarkt (H4): - Huidige voorraad - Branches - Dominante Retailers Interviews met dominante retailers die zich bevinden op het A1 winkelgebied. Vestigingsplaatseisen van A1 retailers in de 23 grootste steden (H6) PRAKTIJK Analyse / beschrijving op basis van de theorie in relatie tot de resultaten van het praktijkonderzoek Conclusies en aanbevelingen (H7) ANALYSE Figuur 1.1: Conceptueel model (eigen illustratie) 1.5 Wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie De wetenschappelijke relevantie van het onderzoek bestaat uit het gegeven dat locatietheorieën bedoeld zijn als theorieën waarvan voornamelijk het nut (of winst) valt te behalen ten opzichte van de afstand, de ruimtelijke spreiding en het belang van de centrale locatie. Het functioneel-hiërarchische planningsconcept dat aan de fijnmazige winkelstructuur in Nederland ten grondslag ligt is door de veranderende dynamiek achterhaald geraakt. Als het gaat om centrale winkelgebieden zijn tijd en afstand juist steeds minder belangrijker geworden. De afwijking van of toevoeging aan deze theorieën dan wel het vinden van een nieuwe theorie geeft de wetenschappelijke relevantie weer. Factoren die van invloed zijn op deze winkelstructuur worden door diverse onderzoekbureaus (Locatus, Strabo, CBS) jaarlijks in kaart gebracht. Vervolgens reageren experts (Molenaar, Quix) en platforms (NRW en SSM Retail Platform) op deze cijfers en analyseren daarmee de winkelstructuur in Nederland. De afweging die de retailer zelf maakt in zijn locatiebeslissing blijft onderbelicht. Dit onderzoek geeft meer inzicht in de afweging die de retailer maakt in zijn locatiekeuze en dit draagt bij aan meer inzicht in de verklaring van het vestigingsplaatsgedrag van A1 retailers en de invloed op de winkelstructuur. De maatschappelijke relevantie is gelegen in de overtuiging dat beleggers hun voordeel kunnen doen met de onderzoekuitkomsten. Het is een afweging om wel of niet te blijven investeren in winkelvastgoed en zo ja in welke steden. Institutionele beleggers (waaronder pensioenfondsen) zoeken vastgoed als zekerheidsstelling voor uitkeringen in de toekomst. 10

13 1.6 Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft het theoretisch kader van het onderzoek. In dit hoofdstuk komt de worden diverse locatietheorieën en studies uitgewerkt. Vervolgens staan in hoofdstuk 3 de huidige marktomstandigheden centraal. De marktomstandigheden voor de detailhandel zijn er de afgelopen jaren niet eenvoudiger op geworden. Ook zal in dit derde hoofdstuk de winkelplanning van Nederland kort uiteengezet worden als het gaat om de relatie tot de structuur en dynamiek van de markt. Tot slot van dit hoofdstuk wordt de locatie van de retailer als waarde van het vastgoed beschreven. In hoofdstuk 4 zal de A1 winkelmarkt aan de orde komen. In dit hoofdstuk zal de huidige dynamiek op de A1 winkelmarkt als winkelstructuur worden beschreven. Naast een literatuurstudie vindt er ook inventarisatie plaats van de branchering in de grootste 23 winkelsteden. In dit vierde hoofdstuk worden ook trends als filialisering en het online winkelen kort geduid. Het empirische gedeelte van het onderzoek wordt in hoofdstuk 5 behandeld. Dit hoofdstuk geeft een methodologische verantwoording, alsmede een uitleg over inhoud en indeling van de interviewvragen. In hoofdstuk 6 zullen de resultaten worden weergegeven in figuren, waar niet alleen de belangrijkste kenmerken van retailers op stad en pandniveau worden weergegeven, maar ook overeenkomsten en verschillen tussen bepaalde branches. Bij het transcriberen is zoveel mogelijk aangesloten bij de letterlijke terminologie van de respondenten. In het laatste zevende hoofdstuk worden conclusies getrokken, aanbevelingen gedaan en vindt er een reflectie plaats op het onderzoekproduct en -proces. 11

14 Hoofdstuk 2 Theoretisch kader 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van relevantie vestigingsplaatstheorieën en onderzoeksbevindingen uit eerdere studies om te komen tot een theoretisch kader (vestigingsplaatsfactoren) dat een uitgangssituatie biedt voor onderhavig onderzoek. Allereerst wordt in de eerste paragraaf kort ingegaan op de relevante theorieën die vervolgens in de navolgende paragrafen verder worden toegelicht. De beantwoording van deelvraag 1: Welke theorieën zijn de meest geëigende ter verklaring van het vestigingsplaatsgedrag van retailers? kan dan ook beantwoord worden nadat eerst de mogelijke verklarende theorieën in dit hoofdstuk uiteengezet zijn. Het voert te ver om alle locatietheorieën te behandelen en er is een keuze gemaakt uit relevante theorieën die een wetenschappelijk kader bieden voor onderhavig onderzoek. Naast de neo-klassieke theorieën wordt de behaviourale theorie kort behandeld en enkele actuelere studies gericht op vestigingsplaatsfactoren. Het online winkelen heeft een stormachtige groei doorgemaakt en is in de huidige retailmarkt dusdanig van belang dat een aparte paragraaf wordt gewijd aan online winkelen in perspectief van de vestigingsplaatstheorieën. In deze slotparagraaf wordt antwoord gegeven op de deelvraag 2: welke positie heeft online retailing in de vestigingsplaatstheorieën. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met de formulering van voorlopige hypotheses met betrekking tot vestigingsplaatsfactoren die getoetst zal worden in het empirisch onderzoek. 2.2 (Neo)-klassieke Locatietheorieën Vanuit de ruimtelijke wetenschapsleer zijn er verschillende theorieën opgesteld die de dynamiek en drijvende krachten achter het ontstaan en functioneren van winkelgebieden beschrijven en verklaren. In de klassieke theorieën wordt vooral rekening gehouden met ruimtelijke verschillen in de kosten van productiefactoren en van transport (minimale kosten). Een van de eerste klassieke theorieën is afkomstig van Ricardo (1817), hij trachtte het verschil in pachtprijzen te verklaren aan de hand van de verschillen in vruchtbaarheid van de grond. In aanvulling hierop voegde Von Thünen (1826) transportkosten toe. Volgens Von Thünen waren die kosten uiteindelijk doorslaggevend om voor een locatie te kiezen (Atzema e.a., 2012). De neo-klassieke theorieën houden vooral rekening met de marktfunctie, zoals Christaller en Hotelling. Christaller (1933) heeft de relatie tussen marktfunctie van plaatsen en het ruimtelijk patroon van de nederzettingen (dorpen en steden) nader onderzocht en op basis daarvan zijn centrale plaatsentheorie ontwikkeld. Ook Hotelling (1929) was een neoklassieke econoom en heeft de basis gelegd voor de locationele concurrentie theorie. In tegenstelling tot Christaller gaat Hotelling uit van duopolistische markten (twee aanbieders) (Atzema e.a., 2012). Aanbieders zijn volgens Hotelling locationeel aan elkaar verbonden. Myrdal (1957) veronderstelt net als Hotelling dat aanbieders zich in de directe nabijheid van elkaar willen vestigen. De belangrijkste reden voor clustering in deze theorie zijn schaalvoordelen die behaald kunnen worden (Atzema e.a., 2012). Gebaseerd op de klassieke theorieën van Ricardo en Von Thünen noemde Alonso (1964) een hernieuwde interpretatie van de grondwaardetheorie de Bid-rent-curve. Volgens deze theorie zijn centrale plaatsen strijdperken van verschillende voorzieningen die allemaal op de beste bereikbare locatie gevestigd willen zijn. Vanuit het gezichtspunt van de theorie Nelson (1958) hoeft niet altijd de best bereikbare locatie de hoogste omzet op te leveren. Nelsons theory of cumulative attraction is gebaseerd op publiektrekkers en op andere vormen van koopverwantschap (Atzema e.a., 2012). 12

15 In het kader van het locatievraagstuk gaan de neo-klassieke theorieen uit van de economic man 1 die de vestigingsplaats beoordeelt enkel en alleen vanuit het oogpunt de kosten zo laag mogelijk te houden (klassiek) en de opbrengsten zo hoog mogelijk (neo-klassiek). Neoklassieke theoretici kijken bovendien naar het gedrag van de consumenten en niet alleen naar de kosten van de inputfactoren (Atzema e.a., 2012). Onderstaand zijn een aantal neo-klassieke theorieën verder uitgelicht die het meest toepasbaar zijn op onderhavig onderzoek. 2.3 Christaller Na de Tweede Wereldoorlog stond het detailhandelsbeleid in het teken van het opbouwen, versterken en instandhouden van het functioneel-hiërarchisch winkelapparaat. De detailhandelstructuur werd grotendeels bepaald door het overheidsbeleid, dat geïnspireerd was door de centrale plaatsenheorie van Christaller (1933). Het draait bij Christaller om de relatie tussen de marktfunctie van plaatsen en het ruimtelijke patroon van dorpen en steden. Christaller probeert dit ruimtelijk patroon te verklaren op basis van de verzorgingsfunctie van bevolkingskernen. Het patroon van centrale plaatsen is de uitkomst van bewuste locatiekeuzes van dienstverlenende of op consument gerichte bedrijven. Voor dit type bedrijven betekent de aanwezigheid van meer consumenten potentieel voor meer consumptie en derhalve voor meer omzet. Hij gaat ervan uit dat voor iedere voorziening een minimumdraagvlak noodzakelijk is, anders wordt de dienst niet aangeboden, de zogenoemde drempelwaarde (Atzema e.a, 2012). Om een artikel rendabel aan te kunnen bieden zal een bepaald vraagniveau noodzakelijk zijn. Het aantal benodigde consumenten verschilt in dit verband van artikel tot artikel. Als het gaat om de meer alledaagse artikelen, zoals bijvoorbeeld voedings- en genotmiddelen (supermarkt) dan kan het consumentendraagvlak 2 relatief klein zijn. Voor bijvoorbeeld exclusieve artikelen, als juwelen, is een veel groter draagvlak noodzakelijk. Volgens Christaller vormen artikelen met hetzelfde vraagniveau (branche) samen een bepaald type centrum. Zodoende ontstaat er een functionele hiërarchie van winkelconcentraties (Bolt, 2003). Figuur 2.1: Functionele Hiërarchie Atzema e.a.; Christaller De reikwijdte van het product of dienst, ofwel de maximale afstand die een consument bereid is af te leggen noemt Christaller het marktgebied. Dit marktgebied verschilt per type product of dienst. Bij Christaller manifesteren drempelwaarde en reikwijdte zich ruimtelijk in de vorm van concentrische cirkels rondom de voorziening (Atzema, e.a. 2012). 1 Economic man is een volledig geïnformeerde ondernemer die louter op rationele gronden beslissingen neemt (Atzema, 2012). 2 Consumentendraagvlak is het aantal standaardconsumenten dat is vereist om een winkel (centrum) rendabel te kunnen exploiteren. Een standaardconsument is een denkbeeldige consument die 100% van zijn bestedingen in de betreffende winkelvoorziening besteedt (Bolt, 2003). 13

16 Stel dat het marktgebied minstens de afstand is tussen M1 en M2 omvat, dan zal de retailer M1 kiezen als vestigingsplaats en vanuit daaruit ook de consumenten in de marktgebieden in en rondom M2 tot en met M7 bedienen. In de terminologie van Christaller krijgt plaats M1 een hogere rangorde in de hiërarchie dan M2 tot en met M7, omdat M1 meer verzorgende functies kent. In de praktijk zullen aanbieders van voorzieningen zich uiteraard richten op deze klanten. Daardoor ontstaan hexagonale of zeshoekige (zie figuur 2.1) in plaats van cirkelvormige marktgebieden (Atzema e.a, 2012). Consumenten gaan volgens Christaller uit van afstandsminimalisering en bezoeken dus de centrale plaats die het dichtst bij is en die het gewenste artikel aanbiedt (Bolt, 2003). Er is dus sprake van een zekere rangorde in de voorzieningencentra. Centra van een hogere orde, bieden meer typen voorzieningen aan en hebben een groter verzorgingsgebied. Bovendien bevinden zich volgens Christaller in grotere plaatsen niet alleen meer winkels, maar ook vaak meer gespecialiseerde winkels. In de ruimtelijke samenhang tussen de steden heeft volgens de locatietheorie van Christaller de binnenstad van Utrecht een groter verzorgingsgebied dan die van Amersfoort. De centrale plaatsentheorie speelt al jaren een grote rol bij de ruimtelijke inrichting van verschillende steden en provincies. De inrichting van de Noordoostpolder is bijvoorbeeld geheel gebaseerd op deze theorie. Deze theorie is de basis als het gaat om het denken over de interactie tussen consumenten en locaties waar retailers proberen in te spelen op de vraag van consumenten door het aanbieden van producten en diensten. Christaller is één van de grondleggers voor het verklaren van de economische dynamiek vanuit het perspectief van marktgebieden (Atzema e.a., 2012). De theorie van Christaller houdt geen rekening met publiekstrekkers en met het vergelijkend winkelen door consumenten. Clustering van bedrijven (winkels) op een beperkte ruimte (bijvoorbeeld in binnensteden) is een voordeel voor zowel de aanbieder als de klant. Christaller hield in zijn theorie ook geen rekening met verschillen in behoeften tussen consumenten en de toegenomen mobiliteit, waardoor afstand als factor als lang geen hoofdrol meer speelt als bepalende factor. 2.4 Hotelling Hotelling (1929) gaat er, anders dan Christaller, vanuit dat ondernemers rekening houden met het (ruimtelijk) gedrag van hun concurrenten. Zij letten ook bij de vestigingsplaatskeuze op wat de concurrent doet. Vanuit concurrentie of complementariteit van nabijgelegen voorzieningen zijn schaalvoordelen te behalen. Een verschil tussen de theorieën van Christaller en Hotelling is dat het om verschillende marktsituaties gaat: volledige mededinging bij Christaller en duopolistische markten (twee aanbieders) bij Hotelling (Atzema e.a, 2012, pp 58-60). Hotelling beweert dat bedrijven bij hun locatiekeuze niet zo zeer de consument opzoeken, maar meer de nabijheid van de belangrijkste concurrenten, waarbij zij overigens wel degelijk rekening houden met de bereikbaarheid van de consument. De perifere locaties, zoals auto- en meubelboulevards, zijn te verklaren op basis van de theorie van Hotelling. 2.5 Myrdal Myrdal (1957) heeft als econoom duidelijk oog voor het productiemilieu en verbindt dit met regionale verschillen in economische ontwikkeling. Hij gaat er vanuit dat bedrijven in gevestigde welvarende regio s een voorsprong hebben op bedrijven in minder ontwikkelde regio s. Myrdal veronderstelt dat verbeteringen in het regionale productiemilieu en de regionale productiestructuur samen opgaan, waardoor het gebied aantrekkelijker wordt dan andere gebieden. Een groeiende plaatselijke bevolking met een groeiende welvaart door een stijging van de lonen vormt een aantrekkelijke markt voor allerlei bedrijven. Het consumentendraagvlak, zoals eerder genoemd bij Christaller, neemt dan ook toe (Atzema e.a, 2012). 14

17 Ook betoogt Myrdal in zijn locatietheorie de cumulatieve causatie, de wens van winkelbedrijven die zich in de nabijheid van elkaar willen vestigen. Toen warenhuizen als nieuwe formule in de stadscentra neerstreken, werd het voor talrijke andere bedrijven ook interessant om zich in de directe omgeving te vestigen. Deze magneten (anchors) zijn in staat bezoekers uit een verzorgingsgebied van een veel grotere schaal aan te trekken dan de overige bedrijven. De kleine bedrijven liften mee op de aantrekkingskracht van deze grote publiektrekkers. Myrdal wees er overigens op dat in de stadscentra de samenstelling van bedrijven zijn grenzen kent, juist omdat het centrumgebied erg inelastisch is. Doordat de prijs in het centrum hoog ligt geeft Myrdal aan dat alleen bedrijven met de hoogste productiviteit per m 2 zich hier kunnen vestigen (Bolt, 2003, pp 34-35). Myrdal gaat er dus van uit dat in elke winkel de omzet moet worden gehaald om de huurlast van de betreffende winkel te kunnen betalen. Gezien de visie van Myrdal, wensen retailers in nabijheid van elkaar zich te vestigen bijvoorbeeld onder de vlag van themacentrum. De één vervult dan immers voor de ander, in meer of minder mate een trekkersrol (Bolt, 2003, pp 36). 2.6 Nelson Nelson (1958) zet de consument centraal bij het zoeken naar een verklaring voor de locatiekeuze van bedrijven. Waarom doen mensen zoals ze doen? Een innerlijke drang zet mensen aan tot het ondernemen van een bepaalde activiteit. Zo is er de drang om honger te stillen of om zich door kleding te onderscheiden. Om deze behoeften te bevredigen wordt door de mens opgeslagen kennis verwerkt en omgezet tot een activiteit. Bij dit proces wordt een onderscheid gemaakt in de zogenaamde perifere kennis en de centrale verwerking van de aanwezige kennis. Perifere kennis is kenmerkend voor de plichtsaankopen en bij de centrale verwerking van kennis gaat het om het winkelgedrag. Deze centrale verwerking is volgens Nelson het gedrag waarbij alle opgeslagen nieuwe informatie wordt gewikt en gewogen alvorens dit in een (afgewogen) koopbeslissing uitmondt. Er kan worden vergeleken naar soort, kwaliteit, vormgeving, kleurstelling, geur en prijs. Aan het eind van het koopproces weet de consument zeker dat binnen de beperkingen die het budget nu eenmaal stelt de beste keuze wordt gemaakt. Bij het proces van vergelijkend winkelen heeft de consument vaak geen vaste winkel waar aankopen worden gedaan. Dit leidt volgens Nelson tot clustering van bedrijven met dezelfde soort koopwaar en koopverwantschap. Niet voor niets zijn ego-boeiende artikelassortimenten, zoals mode, sterk in de belangrijke winkelstraten van de grotere centra geconcentreerd en stijlgoederen binnen woonboulevards. Winkels met dezelfde soort producten trekken elkaar aan, dit noemt Nelson de cumulatie van attractie. Meest belangrijke factor voor een centrum hoeft niet eens bereikbaarheid te zijn, juist een diep en breed assortiment vormt de belangrijkste pijler waarop een centrum met succes kan functioneren (Bolt, 2003, pp 23-24). 2.7 Alonso Nelson (1958) gaf aan dat het vooral voor consumenten belangrijk is dat branches met ego-boeiende artikelen en/of koopverwantschap sterk geconcentreerd zijn. Centra met omvangrijk aanbod worden daarom door consumenten als belangrijker ervaren dan kleinere. Myrdal (1957) wees op het proces dat cumulatie van winkels zijn grenzen kent door de beperkte oppervlakte van binnensteden. Alonso (1964) diept de beschouwing over de verklaring van verschillen tussen centra en standplaatsen binnen deze centra verder uit. De huurprijzen in grote centra, met een groot aantal tegen elkaar opbiedende gegadigden (retailers), zullen dus (gemiddeld genomen) hoger uitkomen dan die in kleinere centra. Naast het verschil in huurprijzen tussen centra, spitst de strijd om de vestigingsplaats zich binnen centra zelf toe op standkwaliteiten. Indien in de theorie van Alonso bereikbaarheid wordt vervangen door bezoekerstromen dan stelt deze theorie dat bedrijven/formules uit allerlei branches met elkaar strijden om de locaties met de hoogste bezoekersstromen (Bolt, 2003, pp 62-64). 15

18 2.8 Pred Als reactie op het calculerende mensbeeld in de neoklassieke theorieën ontwikkelden psychologen in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw het behaviourale mensbeeld. Dit beeld houdt in dat mensen handelen op basis van beschikbare informatie en streven niet altijd de meest winstgevende oplossing na. De keuze van een vestigingsplaats is niet de uitkomst van een berekening, maar van besluitvorming, waarbij ook persoonlijke motieven een rol kunnen spelen. De behaviourale locatietheorie laat ruimte voor een gevoelsmatige band met een stad of gebied die de locatiebeslissing kan beïnvloeden (Atzema e.a., 2012). Pred (1966) wordt beschouwd als de grondlegger van de behaviourale benadering van het locatievraagstuk. In 1966 ontwikkelde Pred zijn ideeën over evolutionaire economie. De gedragsgeografie van Pred biedt een mogelijkheid om locatiebeslissingen van ondernemingen te verklaren aan de hand van evolutionaire begrippen als toeval, selectie en suboptimaliteit. Pred gaat er van uit dat bedrijven niet over volledige informatie beschikken wanneer zij een locatie kiezen, ook wel genaamd begrensde rationaliteit, ontleend aan Simon (1957). Maar ook wanneer zij volledig geïnformeerd zouden zijn, dan zou een locatiebeslissing nog steeds suboptimaal zijn. Het vermogen van bedrijven om iets met informatie te doen is vaak beperkt. Dit heeft te maken met de routines die in het verleden zijn opgebouwd. De locatiekeuze van bedrijven is in Preds model dus afhankelijk van twee variabelen, toepassing van informatie en vermogen tot gebruik van informatie (Boschma, et al, 2002, pp 85-90). 2.9 Marlet Om vestigingsplaatsgedrag van retailers te kunnen verklaren zijn naast oude theorieën ook actuelere onderzoeken bestudeerd om de vestigingsplaatsfactoren op stadsniveau verder in kaart te brengen. Het onderzoek van Marlet (2009) de aantrekkelijke stad geeft het belang aan van woonattracties voor de regionale verdeling van bevolking en werkgelegenheid in Nederland en de aantrekkingskracht van steden. Zo behandelt hij in zijn boek dat in de geografische economie de stad vooral is overgeleverd aan haar ligging. Niet (alleen) de kenmerken van de stad, maar (ook) de relatieve positie ten opzichte van andere steden bepaalt het succes van een stad. Ligging in de nabijheid van andere steden kan gunstig uitpakken, maar een stad kan ook verliezen door nabijheid van andere steden. De consequentie van agglomeratievoordelen is dat economisch sterke regio s (core) steeds sterker worden, en zwakke regio s (periphery) steeds zwakker. De geografische economie biedt daarmee mogelijk een verklaring voor het feit dat steden in de Randstad ogenschijnlijk zich voorspoedig ontwikkelen terwijl Heerlen en Emmen het veel moeilijker hebben. Als er veel interactie tussen steden is dan ontstaan er agglomeratienadelen, bijvoorbeeld files. Als een stad te druk wordt dan ontstaan er parkeerproblemen, lange rijen voor de schouwburg en hoge huurprijzen. Als dergelijke nadelen gaan overheersen kan de concentratie van economische activiteiten omslaan in spreiding (Marlet, 2009). In steden waar de bevolking groeit, neemt het aantal potentiële klanten voor bedrijven toe. Bevolkingsgroei is in het onderzoek van Marlet één van de verklarende variabelen voor het economische succes van steden. Als de stad inderdaad is veranderd van productiestad in consumptiestad mag het winkelaanbod bij de stedelijke attracties niet ontbreken. Volgens Marlet zijn het juist de funshoppende vrouwen van captains of industry en expats die klagen over het schrale winkelaanbod in Amsterdam en om die reden liever in Brussel, Parijs of Milaan worden gestationeerd. Joel Kotkin introduceerde het begrip Boutique City voor steden met een rijk en gevarieerd winkelaanbod. In Nederland wordt er geklaagd over de eenheidsworst aan filialen van winkelketens in de binnensteden. Steden kunnen zich niet zo zeer onderscheiden met de omvang van het winkelaanbod, maar met de diversiteit daarvan. Daarom is in het onderzoek van Marlet een attractief winkelaanbod afgemeten aan de diversiteit ervan (Marlet, 2009). Een stedelijke attractie die in elk geval niet wordt beïnvloed door de groei en de samenstelling van de hedendaagse bevolking is de historische binnenstad. Marlet neemt in zijn onderzoek naar de aantrekkelijke stad de historische binnenstad mee als indicator voor de esthetische kwaliteiten van de stad. De esthetische 16

19 schoonheid van een stad en zijn omgeving wordt door net afgestudeerden in de VS de belangrijkste reden genoemd voor de woonplaatskeuze na hun studie. Jonge stedelingen zouden volgens Duitse stadssociologen identiteit ontlenen aan historische gebouwen in de stad (HauBermann, Siebel, 1996). In de VS hechten hoogopgeleide, creatieve mensen waarde aan een historische binnenstad, omdat die appelleert aan hun behoefte aan authenticiteit. De combinatie van historie, cultuur en horeca is niet alleen om esthetische maar ook om praktische redenen waardevol voor een stad: work hard, play hard (Coslor, 2001), hard werken en intensief uitgaan kunnen gemakkelijker samengaan. Als indicator voor de omvang van de historische binnenstad heeft Marlet onder andere het aantal rijksmonumenten in de stad meegenomen (Marlet, 2009) Van der Krabben Enkele jaren gelden is in opdracht van Redevco op basis van een groot aantal interviews met internationaal opererende retailers een inschatting gemaakt van het relatieve belang van locatiefactoren van de non-food sector. In het boek Planning van winkels en winkelgebieden in Nederland (Evers, Kooijman en van der Krabben, 2011) wordt verwezen naar dit eerdere onderzoek uitgevoerd door Buck Consultants International (BCI). Op basis van dit onderzoek is een studie verschenen over de toekomst van de Europese retailindustrie (Van der Krabben e.a., 2005). In deze studie wordt een onderscheid gemaakt naar enerzijds de foodsector en anderzijds de non-food- sector en PDV/GDV. De non-food sector wordt in deze studie gekoppeld aan PDV/GDV. De indeling komt overeen met indeling van de koopmotieven van run en fun. Het koopmotief run staat voor boodschappen doen en houdt de aankoop in van voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde non-food, zoals drogisterij- en huishoudelijke artikelen, bloemen en textiel. Fun staat voor recreatief winkelen, waarbij de activiteit, rondkijken en ontspannen, vaak belangrijker is dan de aankoop. Tot slot is er nog een categorie doelgericht aankopen. Dit betreft aankopen die niet keuzegevoelig zijn, zoals doe-het-zelf en tuinartikelen (HBD, 1996), (Evers e.a., 2011). Vestigingsfactoren Divergentie Convergentie Economisch profiel/ omvang consumptieve besteding Verstedelijkingsgraad Regelgeving / openingstijden Retailer mix Autobereikbaarheid Parkeermogelijkheden Bezoekersstromen Aanwezigheid van horeca en leisure Vastgoedprijzen Contractflexibiliteit Uitbreidingsmogelijkheden Voorraadruimte Situatie 2004 Verwachting periode Afbeelding 2.1: Vestigingseisen non-food sector en PDV / GDV sector Bron: Van der Krabben e.a. (2005) 17

20 De vestigingsfactoren spelen allemaal een rol bij de selectie van een winkelgebied. Sommige kenmerken van een locatie kunnen echter in toenemende mate een onderscheidende rol spelen als vestigingsfactor (divergentie). Andere locatiekenmerken worden minder onderscheidend, omdat ze min of meer aanwezig zijn in alle winkelgebieden (convergentie). Voor de non-food sector en PDV/GDV sector stellen de geïnterviewde internationale retailers dat met name de verstedelijkingsgraad, retailersmix, autobereikbaarheid en uitbreidingsmogelijkheden een steeds grotere rol gaan spelen in het locatiekeuzeproces van retailers (Evers e.a., 2011). Met andere woorden, winkelgebieden die daar in kunnen voorzien zijn gewild Online winkelen in relatie tot vestigingsplaatstheorieën De behandelde vestigingsplaatstheorieën in dit hoofdstuk hebben als bouwstenen gefungeerd voor de detailhandelstructuur in Nederland. De meeste steden in Nederland kenmerken zich door relatief veel winkelmeters per inwoner van een stad (Brunt, 2012). Traditioneel wordt een winkelvoorziening met een ruimtelijke bril beoordeeld, waarbij centraliteit, bereikbaarheid, concentratie en attractiviteit altijd de kernwoorden zijn geweest. Als het gaat om online kopen dan zijn deze criteria irrelevant (Nozeman e.a, 2012). Online winkelen speelt zich af op het web en er is geen sprake van vestigingsplaatsfactoren. De rollen zijn bij het online aankopen doen, omgedraaid: de consument gaat niet langer naar het product, maar het product wordt naar de consument gebracht. De stad is daarmee zijn monopoliepositie kwijt. De consument moet niet maar naar de stad, maar heeft een keuze om zijn aankopen in de stad te doen of online (Nozeman e.a, 2012). De behandelde vestigingsplaatstheorieën dateren uit 1933 tot en met 1966 en zijn vanuit een ruimtelijke gedachte ingestoken. Het fenomeen online winkelen is rond de eeuwwisseling opgekomen en het online winkelen heeft van oudsher geen positie in de vestigingsplaatstheorieën (deelvraag 2). Onderstaand is getracht de (neo) klassieke theorieën te koppelen aan het online winkelen fenomeen. Volgens Christaller staat afstand overbruggen voor moeite doen en is gericht op het beperken van zich moeite getroosten om producten/diensten te krijgen. Vanuit dat perspectief kan worden verwacht dan online winkelen grotendeels het fysieke winkelen gaat overnemen. Immers, moeite kan getroost worden door alles online te bestellen en niet meer naar de fysieke winkel te gaan als het product wordt thuisgebracht. Indien het online product ergens opgehaald moet worden (in de fysieke winkel of ophaalpunt) dat zijn de oorspronkelijke motieven achter het ruimtelijk koopgedrag van Christaller wel van toepassing (afstand minimalisatie). De theorie van Hotelling is gebaseerd op locationele concurrentie welke door het effect van een extra verkoopkanaal ondoorzichtiger wordt. Het concurrentie mechanisme blijft hetzelfde in de online wereld. Retailers zullen bij het openen of het verder professionaliseren van een webshop rekening blijven houden met concurrentie. Niet zo zeer ruimtelijk dan wel op het web. Myrdals theorie gaat uit van de wens dat retailers bij elkaar willen vestigen om schaalvoordelen te behalen. Alleen bedrijven met een hoge productiviteit kunnen zich vestigen op een A1 locatie in de binnenstad. Er van uitgaande dat elke winkel rendabel is. Gezien het online effect versus de fysieke winkel is het de vraag of de fysieke locaties niet meer als marketinginstrument gebruikt gaan worden voor het online kanaal. Nelson betrekt in zijn theorie de ego- boeiende artikelassortimenten en wijst op een diep en breed assortiment. Online zorgt voor een nog breder assortiment voor de consument, maar de vraag is of ego-boeiende of stijlgoederen ook online gekocht worden of wellicht zijn dat typisch producten voor de fysieke winkelstraat. Alonso stelt dat verschillende retailers uit branches met elkaar strijden om de hoogste bezoekersstromen. Een extra verkoopkanaal zorgt voor minder consumenten in de winkelstraat, waardoor de strijd minder hevig kan zijn. Sommigen zijn van mening dat online kopen zoveel voordelen biedt, dat de traditionele winkel overbodig zal worden. Anderen zien beide vormen van aankopen doen in de toekomst naast elkaar bestaan. In ieder geval is het van belang te constateren dat er aan fundamentele wijzigingen in het winkellandschap niet ontkomen is (Nozeman e.a, 2012). 18

De strijd om de harde A1

De strijd om de harde A1 De strijd om de harde A1 Ontwikkelingen in het A1-winkelgebied november 2014 www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff De strijd om de harde A1 In de populairste winkelstraten in Nederland is een strijd gaande

Nadere informatie

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Op 24 september werden de koopstromen 2015 van Oost- Nederland gepresenteerd door het onderzoeksbureau

Nadere informatie

Alles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus

Alles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus Alles blijft Anders Het winkellandschap 2003-2011-2020 Gerard Zandbergen CEO Locatus Enkele begrippen Dagelijks aankopen Winkels / Detailhandel Mode & Luxe Wel oppervlak: Vrije Tijd WVO = In en om het

Nadere informatie

Factsheets. Profielen gemeentes van Utrecht

Factsheets. Profielen gemeentes van Utrecht Factsheets Profielen gemeentes van Utrecht Leeswijzer Profielen gemeentes van Utrecht Per gemeente van de provincie Utrecht is een profiel gemaakt. Dit profiel is weergegeven op basis van vier pagina s.

Nadere informatie

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Peter Nieland (PN) Blogger. Kadastermens. Echtgenoot. Directeur. Westfries. Mountainbiker. Vader van Nick. PN = Positief Nieuws.

Peter Nieland (PN) Blogger. Kadastermens. Echtgenoot. Directeur. Westfries. Mountainbiker. Vader van Nick. PN = Positief Nieuws. Peter Nieland (PN) Echtgenoot Blogger Directeur Kadastermens Mountainbiker Westfries Vader van Nick PN = Positief Nieuws Kaartenman Voorzitter Bar-End Shopper (kijker) Winkelman En wie bent u? Naam. Gemeente.

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Aanleiding voor het onderzoek

Aanleiding voor het onderzoek Aanleiding voor het onderzoek Gemeente Heerlen, juni 2013, alle zondagen koopzondag; wekelijkse koopzondag Centrum gestart m.i.v. september 2013 Heroverweging wekelijkse koopzondag in 2015 Breed gedragen

Nadere informatie

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Inhoud Introductie spreker: drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS Korte introductie Cushman & Wakefield

Nadere informatie

Zijn ouderen de redding van het buurtwinkelcentrum?

Zijn ouderen de redding van het buurtwinkelcentrum? Zijn ouderen de redding van het buurtwinkelcentrum? De invloed van vergrijzing op het winkellandschap in de Randstad. Nadine van Nimwegen Afstudeerscriptie augustus 2014 Master Economische Geografie 1

Nadere informatie

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming

Nadere informatie

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Onderwerpen: Wat is er gebeurd de afgelopen jaren? Wat gaat er gebeuren

Nadere informatie

Aantrekkelijkheid van de Nederlandse binnensteden

Aantrekkelijkheid van de Nederlandse binnensteden Aantrekkelijkheid van de Nederlandse binnensteden Verkenning van de effecten van beleving op de aantrekkelijkheid van de binnensteden en de bijbehorende financiële prestaties van winkelvastgoed 0 Master

Nadere informatie

Op zoek naar winkelbeleving. VOGON studiemiddag Rotterdam

Op zoek naar winkelbeleving. VOGON studiemiddag Rotterdam Op zoek naar winkelbeleving VOGON studiemiddag Rotterdam I&O Research 1. Bureau voor marktonderzoek en advies 2. 50, 3, 500, 750.000+ 3. Datacollectie in huis 4. Klantbeleving: Retail (KSO2011) Ambulante

Nadere informatie

Winkelen in het Internettijdperk

Winkelen in het Internettijdperk Winkelen in het Internettijdperk De (ruimtelijke) gevolgen van internet winkelen dr. Jesse Weltevreden, Hoofd Onderzoek BOVAG 1 Inhoud Winkelgebieden in Nederland Internet winkelen in Nederland E-shoppers:

Nadere informatie

winkelcentra kennen de wijk

winkelcentra kennen de wijk P. 210 Slimme Bas Buvelot winkelcentra kennen de wijk P. 211 Veel naoorlogse wijken in Nederland worden momenteel vernieuwd omdat de woningvoorraad niet meer aansluit bij de woonwensen van de hedendaagse

Nadere informatie

Hoog Catherijne, Stationsplein 97 3503 RE Utrecht

Hoog Catherijne, Stationsplein 97 3503 RE Utrecht Colofon Document: De toekomst van het wijkwinkelcentrum. Survival of the fittest! Een onderzoek naar de gevolgen van de invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten voor de toekomst van het

Nadere informatie

De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten. Afstudeerpresentatie Thomas Gorczynski Delft, 4 juli 2013

De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten. Afstudeerpresentatie Thomas Gorczynski Delft, 4 juli 2013 De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten Afstudeerpresentatie Thomas Gorczynski Delft, 4 juli 2013 De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten Student: T.J. (Thomas) Gorczynski Studentnummer:

Nadere informatie

Winkelleegstand in Nederlandse binnensteden

Winkelleegstand in Nederlandse binnensteden Winkelleegstand in Nederlandse binnensteden Een kwantitatief onderzoek naar de factoren die mogelijk van invloed zijn op winkelleegstand in binnensteden J.G. Groen Masterthesis Economische Geografie Universiteit

Nadere informatie

Retailvisie Leidse regio

Retailvisie Leidse regio Retailvisie Leidse regio Welkom bij het RMC Werkatelier Leidse regio Twitter: @economie071 2-4-2015 Copyright RMC 2012 1 Programma 18:00 Inloop 18:30 Opening door Robert Strijk Voorzitter stuurgroep Economie071

Nadere informatie

Searching for experiences

Searching for experiences Afstudeerpresentatie 28 oktober 2010 Daniël Spiessens De Koopgoot, Rotterdam Inhoud Introductie Methodologie Bevindingen Conclusie & aanbevelingen 2 Introductie 3 Introductie Aanleiding Concurrentie tussen

Nadere informatie

Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst?

Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst? Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst? Trots maakte wethouder Jan Goijaards van Veghel de resultaten bekend van de renovatie van het winkelgebied van Veghel: 22 nieuwe winkels erbij in

Nadere informatie

2015 en verder Fundamentele veranderingen

2015 en verder Fundamentele veranderingen 2015 en verder Fundamentele veranderingen Gemert, 15 januari 2015 Alexander Heijkamp, sectormanager retail @JAHeijkamp Introductie Agenda: Macro economische ontwikkelingen 2015 Veranderd consumentengedrag

Nadere informatie

Nederlandse winkelmarkt

Nederlandse winkelmarkt April 213 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving

Nadere informatie

Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente

Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente 1 Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente Fact sheet augustus 15 Net als Amsterdammers kopen bewoners in de Amsterdamse regio steeds meer niet-dagelijkse producten (kleding, muziek, interieurartikelen)

Nadere informatie

Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V.

Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V. Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V. Datum: 12-05-2015 John Patrick Jansen - 18 jaar werkzaam in het vastgoed - 15 jaar bedrijfsmakelaar - Retailspecialist

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad In Nederland staat veel kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte leeg. Leegstand van bedrijfsvastgoed lijkt structureel te worden en de verwachting is

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Detailhandel in wonen De detailhandel in wonen bestaat uit de volgende branches: woninginrichting (onder te verdelen in meubelspeciaalzaken, woningtextielspeciaalzaken, slaapspeciaalzaken en gemengde zaken),

Nadere informatie

Van een straat met allure naar een straat met veel uitdagingen

Van een straat met allure naar een straat met veel uitdagingen DE NOORDERBOULEVARD 1942 Van een straat met allure naar een straat met veel uitdagingen - Hoog leegstandspercentage - Teruglopende omzet bij de winkeliers - Brancheverschraling - Verrommeling - Achterstallig

Nadere informatie

Winkelstraat van de Toekomst Veranderende consument en online groei zetten winkels klem

Winkelstraat van de Toekomst Veranderende consument en online groei zetten winkels klem Winkelstraat van de Toekomst Veranderende consument en online groei zetten winkels klem Dirk Mulder Sectormanager Retail @MulderDirk 06-11380971 VOOR WE VAN START GAAN. 2 Agenda Stand van zaken in de retail

Nadere informatie

De binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO

De binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO De binnenstad in 2020 Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO Trends & Ontwikkelingen Consument Mobiel Goed geïnformeerd (internet) Kritisch, hoge verwachtingen Zoekt beleving,

Nadere informatie

Teruglopende bezoekersaantallen winkelgebieden; wat betekent dat voor verkeer en parkeren?

Teruglopende bezoekersaantallen winkelgebieden; wat betekent dat voor verkeer en parkeren? 2013 Teruglopende bezoekersaantallen winkelgebieden; wat betekent dat voor verkeer en parkeren? Sjoerd Stienstra Ir. Sj. Stienstra Adviesbureau stedelijk verkeer BV stieverk@wxs.nl Bijdrage aan het Colloquium

Nadere informatie

Begeleidingscommissie

Begeleidingscommissie Bijlage 1 Begeleidingscommissie Bijlage 2 Begrippenlijst mevrouw D. Bogers mevrouw E. Lambooy mevrouw S.N. MinkemaWedzinga de heer J.S. Nota de heer A. van Wanroij Gemeente Soest KvK Gooi en Eemland Gemeente

Nadere informatie

De Duitse winkelmarkt

De Duitse winkelmarkt De Duitse winkelmarkt Outlook Duitse winkelmarkt Uitstekende vooruitzichten winkelmarkt in de grootste steden 15 16 17 18 Waardegroei High street retail + + + + Dominante winkelcentra + + + + Boodschappencentra

Nadere informatie

Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven

Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Rapportnummer:

Nadere informatie

SRA-Retailscan Uitkomsten 2014 & verwachtingen 2015

SRA-Retailscan Uitkomsten 2014 & verwachtingen 2015 SRA-Retailscan Uitkomsten 2014 & verwachtingen 2015 SRA-Retailscan De Retailscan 2014 is 350 x ingevuld. 24% van de respondenten is werkzaam in de foodsector en 76% in de non food. Van de respondenten

Nadere informatie

Staat van de detailhandel, Stadsdeel Noord

Staat van de detailhandel, Stadsdeel Noord 1 Staat van de detailhandel, Stadsdeel Fact sheet juni 215 In zijn 316 winkels met een totale vloeroppervlakte van ruim 1. m 2. Het grootste deel betreft winkels voor niet-dagelijkse boodschappen. De winkels

Nadere informatie

Afstudeeronderzoek van E. van Bunningen BSc (Het volledige Engelstalige onderzoeksrapport kunt downloaden via deze link)

Afstudeeronderzoek van E. van Bunningen BSc (Het volledige Engelstalige onderzoeksrapport kunt downloaden via deze link) CONCENTRATIE VAN MAATSCHAPPELIJKE DIENSTEN IN GEMEENTELIJK VASTGOED NAAR AANLEIDING VAN DEMOGRAFISCHE TRANSITIE Een casestudie in landelijke gemeenten in Noord-Brabant, Nederland Afstudeeronderzoek van

Nadere informatie

Retail Gemeente Atlas 2015

Retail Gemeente Atlas 2015 Retail Gemeente Atlas 2015 Introductie Introductie Wat zijn de toekomstbestendige winkelgemeenten van Nederland? Waar wil je als retailer of vastgoedpartij juist wel of niet zitten? Op welke aspecten kun

Nadere informatie

De KoopstromenMonitor

De KoopstromenMonitor De KoopstromenMonitor Consumentenbestedingen gemeente Weert en omgeving Samengesteld in opdracht van Rabobank Weerterland en Cranendonck De Rabobank KoopstromenMonitor Met een belang van 11 procent in

Nadere informatie

Winkels in de etalage, een analyse van langdurige leegstand in de Nederlandse hoofdwinkelgebieden

Winkels in de etalage, een analyse van langdurige leegstand in de Nederlandse hoofdwinkelgebieden Winkels in de etalage, een analyse van langdurige leegstand in de Nederlandse hoofdwinkelgebieden Afstudeeronderzoek van Anky Dasselaar Locatus BV - Woerden Rijksuniversiteit Groningen, Faculteit der Ruimtelijke

Nadere informatie

Centrumvisie Wassenaar. Huib Lubbers 10 maart 2016

Centrumvisie Wassenaar. Huib Lubbers 10 maart 2016 Centrumvisie Wassenaar Huib Lubbers 10 maart 2016 1 Agenda Trends in retail Opdracht aan RMC Werkateliers Consumentenonderzoek DNA Aanbod data-onderzoek Bezoekersstromen CentrumVisie Wassenaar 11-3-2016

Nadere informatie

Retail Management Center

Retail Management Center Retail Management Center Retailvisie en positionering Vught Carine Ghazzi Huib Lubbers 29-1-2015 Copyright RMC 2012 1 Retail Management Center Retail Management Center is een retailadviesbureau waar strategische

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Cafetaria's en kleine eetwarenverstrekkers Cafetaria's en kleine eetwarenverstrekkers behoren tot de spijsverstrekkende bedrijven. Zij richten zich op de bereiding en verkoop van gemaksvoedsel vanuit een

Nadere informatie

Parkeren op grens van beleving

Parkeren op grens van beleving Parkeren op grens van beleving Belevingswaarde bepaalt parkeertarieven www.dtz.nl www.dtz-ugl.com Parkeren: op de grens van beleving Het is algemeen bekend dat een goede bereikbaarheid een vereiste is

Nadere informatie

Groesbeek DPO Plan Dorpsstraat Groesbeek Opdrachtgever: Gemeente Groesbeek Projectnummer: 896.1109 Datum: 2 december 2009 DPO plan Dorpsstraat DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Voorstadslaan 254 6542 TG Nijmegen

Nadere informatie

FRANCHISE & E-COMMERCE KANSEN VOOR FRANCHISEGEVER & FRANCHISENEMERS

FRANCHISE & E-COMMERCE KANSEN VOOR FRANCHISEGEVER & FRANCHISENEMERS FRANCHISE & E-COMMERCE KANSEN VOOR FRANCHISEGEVER & FRANCHISENEMERS Exploderende groei E-commerce E-commerce is niet meer weg te denken uit onze economie. Al decennia lang is deze vorm van handelen via

Nadere informatie

Retail en Mobiliteit in de binnenstad

Retail en Mobiliteit in de binnenstad Retail en Mobiliteit in de binnenstad Fietsstad 2016 Symposium Bikenomics - 13 Oktober 2015 Giuliano Mingardo Erasmus Universiteit Rotterdam mingardo@ese.eur.nl 1 Inhoudsopgave De ontwikkeling van mobiliteit;

Nadere informatie

@ Bereik. Iedereen is online. Internetpenetratie. Classic Internet Time: 65 minuten per dag New Internet Time: 28 minuten per dag

@ Bereik. Iedereen is online. Internetpenetratie. Classic Internet Time: 65 minuten per dag New Internet Time: 28 minuten per dag Het Nieuwe Winkelen @ Bereik 90% Internetpenetratie 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Frankrijk Duitsland Nederland Verenigd Koninkrijk 10% 0% Iedereen is online Classic Internet Time: 65 minuten per dag New

Nadere informatie

Herontwikkeling van buurt- en wijkwinkelcentra in Nederland

Herontwikkeling van buurt- en wijkwinkelcentra in Nederland Herontwikkeling van buurt- en wijkwinkelcentra in Nederland Kansen voor een gezonde detailhandelsstructuur met positief rendement voor winkelvastgoed Document Auteur Studentnummer E-mail Website Masterthesis

Nadere informatie

Retail2020 en de effecten op de binnenstad

Retail2020 en de effecten op de binnenstad Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland Retail2020 en de effecten op de binnenstad Drs. M.H.J. Evers Manager Leden & Advies bij CBW Mitex Retail 2020 en de effecten op de binnenstad VOGON

Nadere informatie

Amersfoort. Euterpeplein. ruimtelijk-economisch onderzoek 04-07-2013 081530.17896.00

Amersfoort. Euterpeplein. ruimtelijk-economisch onderzoek 04-07-2013 081530.17896.00 Amersfoort Euterpeplein ruimtelijk-economisch onderzoek identificatie planstatus projectnummer: datum: 081530.17896.00 04-07-2013 projectleider: opdrachtgever: drs. G. Welten Hoorne Vastgoed R.008/04 gecertificeerd

Nadere informatie

Internetwinkelen: bijna iedereen doet het Resultaten uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO2011)

Internetwinkelen: bijna iedereen doet het Resultaten uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO2011) Internetwinkelen: bijna iedereen doet het Resultaten uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO2011) De detailhandel heeft het moeilijk. Daar waar voor veel sectoren geldt dat vooral de economische

Nadere informatie

Meest Gastvrije Stad 2010

Meest Gastvrije Stad 2010 Meest Gastvrije 200 Colofon Samensteller: Lennert Rietveld Van Spronsen partners horeca-advies Herenweg 83 2362 EJ Warmond T: 07-548867 E: lennertrietveld@spronsen.com W: www.spronsen.com In samenwerking

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

Amsterdam, 2 april 2015. Verslag RMC Werkatelier Retailvisie Leidse Regio, Level Leiden

Amsterdam, 2 april 2015. Verslag RMC Werkatelier Retailvisie Leidse Regio, Level Leiden Amsterdam, 2 april 2015 Verslag RMC Werkatelier Retailvisie Leidse Regio, Level Leiden Op 1 april 2015 vond het werkatelier in de Leidse regio plaats onder begeleiding van Retail Management Center (RMC).

Nadere informatie

Leiden is een typische studentenstad en heeft dus veel kamerbewoners.

Leiden is een typische studentenstad en heeft dus veel kamerbewoners. EC 01. EEN KAMER HUREN IN LEIDEN. Leiden is een typische studentenstad en heeft dus veel kamerbewoners. Vermoedelijk blijft het aanbod van kamers achter bij de vraag, waardoor er gemakkelijk prijsopdrijving

Nadere informatie

De Nederlandse winkelmarkt

De Nederlandse winkelmarkt De Nederlandse winkelmarkt Outlook Nederlandse winkelmarkt Nieuwe kansen voor retail. Wijkcentra op een kantelpunt. 15 16 17 18 Waardegroei G4-binnensteden winkels + + + + G5-15 binnensteden =/+ =/+ =/+

Nadere informatie

GEMEENTEBLAD. Nr. 71764. Beleidsnotitie Detailhandel 2014. 5 augustus 2015. Officiële uitgave van gemeente Wijchen.

GEMEENTEBLAD. Nr. 71764. Beleidsnotitie Detailhandel 2014. 5 augustus 2015. Officiële uitgave van gemeente Wijchen. GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van gemeente Wijchen. Nr. 71764 5 augustus 2015 Beleidsnotitie Detailhandel 2014 Detailhandelstructuur en supermarktbeleid Wijchen, vastgesteld 9 juli 2015 1. Aanleiding

Nadere informatie

Nieuwe retail business modellen. Partnervoorstel: ondersteunen en participeren

Nieuwe retail business modellen. Partnervoorstel: ondersteunen en participeren Nieuwe retail business modellen Partnervoorstel: ondersteunen en participeren Achtergrond Retail business modellen voor MKB ondernemers in de mode- en woonbranche Is het noodzakelijk? De combinatie voldoende

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Kappers In de kappersbranche kunnen de volgende bedrijfstypen worden onderscheiden: zelfstandigen zonder personeel, zzp ers (ondernemers die minder dan 32 uur per week in het kappersbedrijf werkzaam zijn)

Nadere informatie

NIETS DOEN IS GEEN OPTIE

NIETS DOEN IS GEEN OPTIE NIETS DOEN IS GEEN OPTIE OVER DE HERONTWIKKELINGSOPTIES EN HET BELEIDSINSTRUMENTARIUM VOOR KLEINE BUURT - EN WIJKWINKELCENTRA RIANNE MASTOP MRE 2010-2012 NIETS DOEN IS GEEN OPTIE OVER DE HERONTWIKKELINGSOPTIES

Nadere informatie

KoopstromenMonitor Gemeente Hilversum

KoopstromenMonitor Gemeente Hilversum KoopstromenMonitor Gemeente Hilversum Detailhandel in zwaar weer De marktomstandigheden voor de gevestigde detailhandel zijn er de afgelopen jaren niet beter op geworden. Tussen 2008 en 2012 is de totale

Nadere informatie

Internet: alles wordt anders

Internet: alles wordt anders Internet: alles wordt anders Prof Dr C.N.A. Molenaar Twee miljoen winkelmeters in de stad gaan verdwijnen De komende zeven jaar krimpt het winkeloppervlak in stedelijke gebieden sterk. In totaal zal er

Nadere informatie

OMZETHUUR IN NEDERLAND

OMZETHUUR IN NEDERLAND OMZETHUUR IN NEDERLAND Waarom doen sommige huurders en verhuurders het juist wel OMZET RETAIL Peter Horst Technische Universiteit Delft Afstudeeronderzoek 09-04-15 (P5) 1 AANLEIDING AANPAK RESULTATEN 2

Nadere informatie

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/ 2 Wonen De gemeente telt zo n 36.000 inwoners, waarvan het overgrote deel in de twee kernen Hellendoorn en Nijverdal woont. De woningvoorraad telde in 2013 zo n 14.000 woningen (exclusief recreatiewoningen).

Nadere informatie

De binnenstad van Zwolle anno 2030

De binnenstad van Zwolle anno 2030 De binnenstad van Zwolle anno 2030 Leeswijzer Poster Ir. Michiel van Beek Februari 2016 1 A-status is verstevigd door significante factoren die geïdentificeerd zijn in het rapport De veerkrachtige binnenstad

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Kappers In de kappersbranche kunnen de volgende bedrijfstypen worden onderscheiden: zelfstandigen zonder personeel, zzp ers (ondernemers die minder dan 32 uur per week in het kappersbedrijf werkzaam zijn)

Nadere informatie

Winkelleegstand: dilemma of kans?

Winkelleegstand: dilemma of kans? Winkelleegstand: dilemma of kans? Enkele landelijke trends en ontwikkelingen 1. Schaalvergroting (food) en schaalverkleining (modisch) 2. Branchevervaging 3. Toenemende problematiek PDV clusters 4. Filialisering

Nadere informatie

Vervagende grenzen Duidelijke contouren. 12 mei 2015 Karen Strijker & Frank van der Sluys

Vervagende grenzen Duidelijke contouren. 12 mei 2015 Karen Strijker & Frank van der Sluys Vervagende grenzen Duidelijke contouren 12 mei 2015 Karen Strijker & Frank van der Sluys De veranderende mens technologie en kennis mogelijkheden en voorkeuren perceptie demografie # Concentratiebewegingen

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

Notitie Onderzoek Verruiming Winkeltijden

Notitie Onderzoek Verruiming Winkeltijden Notitie Onderzoek Verruiming Winkeltijden Gemeente Haarlemmermeer November 2012 Notitie Onderzoek Verruiming Winkeltijden Gemeente Haarlemmermeer November 2012 Colofon Uitgave I&O Research Villawal 19

Nadere informatie

Parkeergedrag. Dagmar Bisschops-Severens TOGETHER d_bisschops@yahoo.com

Parkeergedrag. Dagmar Bisschops-Severens TOGETHER d_bisschops@yahoo.com Parkeergedrag Dagmar Bisschops-Severens TOGETHER d_bisschops@yahoo.com Bijdrage aan het Colloquium Vervoersplanologisch Speurwerk 20 en 21 november 2014, Eindhoven Samenvatting Parkeergedrag Gemeenten

Nadere informatie

Detailhandelsvisie. Goeree-Overflakkee

Detailhandelsvisie. Goeree-Overflakkee Detailhandelsvisie Goeree-Overflakkee 2 trends en ontwikkelingen in de detailhandel (algemeen)! Economische stagnatie! Omzetverschuivingen van offline naar online winkels (internet winkelen)! Overcapaciteit

Nadere informatie

De Franse winkelmarkt

De Franse winkelmarkt De Franse winkelmarkt Outlook Franse winkelmarkt Essentiële markt voor (internationale) retailers, Parijs met afstand meest gewilde stad 15 16 17 18 Waardegroei Binnenstad Parijs + + + + Overige top 6

Nadere informatie

1.1 Bevolkingsontwikkeling 9. 1.2 Bevolkingsopbouw 10. 1.2.1 Vergrijzing 11. 1.3 Migratie 11. 1.4 Samenvatting 12

1.1 Bevolkingsontwikkeling 9. 1.2 Bevolkingsopbouw 10. 1.2.1 Vergrijzing 11. 1.3 Migratie 11. 1.4 Samenvatting 12 inhoudsopgave Samenvatting 3 1. Bevolking 9 1.1 Bevolkingsontwikkeling 9 1.2 Bevolkingsopbouw 10 1.2.1 Vergrijzing 11 1.3 Migratie 11 1.4 Samenvatting 12 2. Ontwikkelingen van de werkloosheid 13 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Binnenstad van Breda en woonboulevard: synergie of concurrentie?

Binnenstad van Breda en woonboulevard: synergie of concurrentie? Binnenstad van Breda en woonboulevard: synergie of concurrentie? Rabobank Breda Academie voor Marketing en Business Management Breda, juli 2005 Drs. Dick A. Francken 1 Voorwoord: De Bredase Economische

Nadere informatie

Dynamiek op de winkelmarkt

Dynamiek op de winkelmarkt maart 2012 op de winkelmarkt Dynamiek op de winkelmarkt 1. Voorwoord De Nederlandse winkelmarkt heeft een aantal sterke en zwakke kanten en een aantal kansen en bedreigingen. Zonder meer sterk in de Nederlandse

Nadere informatie

Leegstand als kans voor de lokale economie?

Leegstand als kans voor de lokale economie? Leegstand als kans voor de lokale economie? NVBO congres 13 april 2011 Arnhem Simon Hiemstra Senior consultant MKB Adviseurs Leegstand als kans voor de lokale economie Voorstellen Simon Hiemstra 35 jaar

Nadere informatie

NOTITIE UPDATE LEEGSTAND BEDRIJFS ONROEREND GOED SOEST SOESTERBERG BEDRIJVEN, KANTOREN EN WINKELS

NOTITIE UPDATE LEEGSTAND BEDRIJFS ONROEREND GOED SOEST SOESTERBERG BEDRIJVEN, KANTOREN EN WINKELS NOTITIE UPDATE LEEGSTAND BEDRIJFS ONROEREND GOED SOEST SOESTERBERG BEDRIJVEN, KANTOREN EN WINKELS APRIL 2015 Inhoudsopgave: 1. Voorwoord Blz. 3 2. Update leegstand bedrijven en kantoren Blz. 4 2.a Algemene

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Schoenendetailhandel De schoenendetailhandel verkoopt schoeisel en aanverwante accessoires. De schoenenwinkels zijn globaal onder te verdelen in: zelfstandige samenwerkende schoenenzaken, discountzaken,

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Monitor Bedrijvenaanbod Amerstreek 2013. Aanbod bedrijfs-, kantooren winkelruimte

Monitor Bedrijvenaanbod Amerstreek 2013. Aanbod bedrijfs-, kantooren winkelruimte Monitor Bedrijvenaanbod Amerstreek Aanbod bedrijfs-, kantooren winkelruimte Monitor Bedrijvenaanbod Amerstreek Aanbod bedrijfs-, kantoor- en winkelruimte Mede door de prima ligging en gunstige regionale

Nadere informatie

TREK HET JASJE VAN DE HYPERMARKT EENS AAN!

TREK HET JASJE VAN DE HYPERMARKT EENS AAN! TREK HET JASJE VAN DE HYPERMARKT EENS AAN! Een onderzoek naar de mogelijkheid tot vestiging van een megasupermarkt in de Nederlandse detailhandelstructuur. 1 2 TREK HET JASJE VAN DE HYPERMARKT EENS AAN!

Nadere informatie

Marktsituatie. Ontwikkelingen in stad en regio. Expertmeeting leegstand vastgoed Detailhandel. Raadscommissie Stad en Ruimte 5 februari 2013

Marktsituatie. Ontwikkelingen in stad en regio. Expertmeeting leegstand vastgoed Detailhandel. Raadscommissie Stad en Ruimte 5 februari 2013 Expertmeeting leegstand vastgoed Detailhandel Raadscommissie Stad en Ruimte 5 februari 2013 Position Paper de heer M. Overtoom (Corio Nederland BV) Marktsituatie In Nederland staat volgens Locatus 6,3%

Nadere informatie

Meerwaarde van beleggers voor modeketens

Meerwaarde van beleggers voor modeketens Meerwaarde van beleggers voor modeketens Theoretische verkenning en empirisch onderzoek naar de beperking van de winkelleegstandsproblematiek in Nederland. 1 Thesis: Meerwaarde van winkelvastgoedbeleggers

Nadere informatie

Consument minder ver dan retailer denkt De 10 retailtrends van 2013

Consument minder ver dan retailer denkt De 10 retailtrends van 2013 Consument minder ver dan retailer denkt De 10 retailtrends van 2013 accepteren en adapteren nieuwe diensten en technologieën steeds sneller. Zij zien vooral veel in het gebruik van een zelfscankassa, Click

Nadere informatie

TABAKPLUS ONDERZOEK 2011. Resultaten 3 jaar onderzoek in combinatie met andere bronnen

TABAKPLUS ONDERZOEK 2011. Resultaten 3 jaar onderzoek in combinatie met andere bronnen TABAKPLUS ONDERZOEK 2011 Resultaten 3 jaar onderzoek in combinatie met andere bronnen 1 AGENDA TRENDS EN ONTWIKKELINGEN TABAK EN GEMAK IN NEDERLAND HET KOOPGEDRAG DE AANKOOPKANALEN VERGELEKEN DE TABAK

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

Onderzoeksopzet. Marktonderzoek Klantbeleving

Onderzoeksopzet. Marktonderzoek Klantbeleving Onderzoeksopzet Marktonderzoek Klantbeleving Utrecht, september 2009 1. Inleiding De beleving van de klant ten opzichte van dienstverlening wordt een steeds belangrijker onderwerp in het ontwikkelen van

Nadere informatie

BELANGRIJK! Voor verdere vragen over deze geheimhoudingsverklaring kunt u altijd contact opnemen: mail@dennisdehaan.com.

BELANGRIJK! Voor verdere vragen over deze geheimhoudingsverklaring kunt u altijd contact opnemen: mail@dennisdehaan.com. BELANGRIJK! Op de gegevens met betrekking tot de verdiepende opdracht is een geheimhoudingsplicht van toepassing. Door verder te lezen in dit document wordt er automatisch akkoord gegaan met deze geheimhoudingsplicht,

Nadere informatie

De supermarkt als drager van de Nederlandse winkelstructuur

De supermarkt als drager van de Nederlandse winkelstructuur De supermarkt als drager van de Nederlandse winkelstructuur in verleden, heden en toekomst Aart Jan van Duren Annexum Academy, 28 januari 2014 Opbouw Over mijzelf Over mijn bedrijf Stellingen Over supermarkten,

Nadere informatie

Actieplan binnenstad Maassluis

Actieplan binnenstad Maassluis Actieplan binnenstad Maassluis 1 Inleiding De dynamiek in de detailhandel is bijzonder groot en kent vele trends en ontwikkelingen. Een aantal trends is al jaren zichtbaar, zoals schaalvergroting. Andere

Nadere informatie

Perspectief Kerkelanden. 1 Inleiding. 2 Actuele situatie. 2.1 Actueel winkelaanbod Hilversum. Blauwhoed Vastgoed. Actueel DPO.

Perspectief Kerkelanden. 1 Inleiding. 2 Actuele situatie. 2.1 Actueel winkelaanbod Hilversum. Blauwhoed Vastgoed. Actueel DPO. Blauwhoed Vastgoed Perspectief Kerkelanden Actueel DPO Datum 28 juni 2006 BLH006/Sdg/0004 Kenmerk 1 Inleiding Voor Kerkelanden worden plannen ontwikkeld die voorzien in een renovatie en upgrading van dit

Nadere informatie

SHIFT HAPPENS. OOK IN EINDHOVEN..

SHIFT HAPPENS. OOK IN EINDHOVEN.. 1 SHIFT HAPPENS. OOK IN EINDHOVEN.. JAN-WILLEM JANSSEN 9 JANUARI 2014 2 WAT IS EEN SHIFT? EEN KORTE UITLEG EEN SHIFT IS EEN FUNDAMENTELE GEDRAGSVERANDERING, DIE MEESTAL MOGELIJK WORDT GEMAAKT DOOR INTRODUCTIE

Nadere informatie