Ken je huurders Minister Freya Van den Bossche blikt vooruit Goedkope Woningen, Kortrijk bouwt CO2 neutrale wijk met Eurosubsidies

Transcriptie

1 Trimestrieel tijdschrif t - april - mei - juni 2010 ja argang nr. 2 - P Afgiftek antoor Antwerpen x Vereniging van Vlaamse VVH Huisvestingsmaatschappijen V.U.: Fons Kockx, Voorzitter VVH, Evert Larockstraat 6, 2020 Antwerpen Ken je huurders Minister Freya Van den Bossche blikt vooruit Goedkope Woningen, Kortrijk bouwt CO2 neutrale wijk met Eurosubsidies Vereniging van Vlaamse VVH Huisvestingsmaatschappijen

2 Inhoudstabel Voorwoord Voorwoord Reportages Actueel Werking Vereniging vragen over VLEM Recht op wonen in het Provinciaal Woonbeleid West-Vlaanderen Nieuwe BTW-regeling vanaf 1 januari Colofon Redactie Peter Vanommeslaeghe, Erik Thora, Patrick Vercruysse, Eddy De Vliegher, Bjorn Mallants, Renild Vermaelen Druk Drukkerij Grafa, Wommelgem Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen vzw Evert Larockstraat Antwerpen Tel: 03/ Fax: 03/ V.U.: Fons Kockx, Voorzitter VVH Beste lezers, VVH maakte een moeilijk jaar door. Daarover hebben we het samen al uitgebreid gehad. Nochtans werd al enige tijd geleden een sterke visie uitgewerkt en door de leden onderschreven op de rol van onze vereniging, met daaraan gekoppeld enkele duidelijke strategische doelstellingen. Intussen werd het nieuwe decennium ingezet en VVH maakt zich eindelijk op om er voor de leden te staan. Het jaar 2020 krijgt binnen Vlaanderen stilaan mythische proporties. De Vlaamse regering wil van Vlaanderen tegen dan één van de vijf economische topregio s maken in Europa. Tevens stelt diezelfde regering voor onze sector een objectief voorop van maar liefst bijkomende sociale woningen. Voor de sociale huursector vertaalt zich dit in meer dan bijkomende sociale woningen, een verhoging met maar liefst 30 % van het huidige patrimonium. Ambitieuze plannen van de Vlaamse regering. En een mooie illustratie van twee peilers van ons samenlevingsmodel: een rechtvaardige en solidaire maatschappij, gebaseerd op een sterke economie. Zoals gezegd, maakt VVH zich klaar om haar bijdrage te leveren om de doelstellingen in onze sector te halen. Als koepelorganisatie van de sociale huurmaatschappijen zal VVH vanuit de praktijk de nodige input geven aan het beleid om de dynamiek die onze huisvestingsmaatschappijen kenmerkt ten volle te kunnen benutten in het halen van het vooropgestelde objectief. Verder in dit blad stellen we onze nieuwe directeur voor die, samen met een team van experts dat we momenteel samenstellen, VVH klaar moet maken voor de komende tien jaar. Tien jaar waarin VVH zich nog verder wil ontplooien tot een belangrijke speler in het sociale huisvestingslandschap. Tien jaar waarin we ambitieus zullen zijn, en ons willen focussen op drie strategische doelstellingen. Ten eerste willen we de ondersteuning die we bieden aan de SHM s verder uitwerken op tal van vlakken. Daarbij willen we door overleg met actoren zowel intern als extern verder de expertise die in de sector aanwezig is, verzamelen en toegankelijk maken. Ten tweede wil VVH duidelijk de rol opnemen van spreekbuis van de sector. De sector heeft nood aan een koepel die haar opinie op heldere en eenduidige wijze overbrengt. Nog te vaak wordt de sector op basis van halfslachtige of zelfs verkeerde informatie in een slecht daglicht gesteld. VVH moet daar een antwoord op kunnen bieden. Ten slotte willen we ons volop inzetten om mee het beleid uit te tekenen. Om mee aan de kar te trekken en op basis van ervaringen in de praktijk werkbare afspraken te maken en accenten toe te voegen aan de beleidsopties die genomen worden. Kortom, we staan voor grote uitdagingen. Uitdagingen die we graag aannemen en waarin we VVH en de sociale huisvestingssector verder willen uitbouwen, samen met alle leden. Fons Kockx, Voorzitter VVH 2

3 Reportage Ken je huurders nieuwbouw of renovatie een evenwichtsoefening Een belangrijke voorwaarde wanneer je wil werken aan de leefbaarheid van complexen of wijken is het kennen van je huurders. Woonhaven Antwerpen zoekt de huurders actief op om de leefbaarheid en de samenleving binnen wooncomplexen te optimaliseren. Het frustrerende van een negatief imago 3 3

4 Het is inderdaad erg belangrijk om de drempel tussen huurder en verhuurder te verkleinen. De bewonerswerking van Woonhaven Antwerpen wil dit op een proactieve manier doen. Via, onder andere, huisbezoeken en laagdrempelige vergaderingen wordt de afstand letterlijk verkleind. Het doel is dat elke maatschappelijke werker zijn huurders kent, en omgekeerd. Enerzijds wordt op die manier een positief contact uitgebouwd en anderzijds worden sluimerende leefbaarheidproblemen sneller ontdekt. Vooraleer hier dieper op in te gaan, lichten we de structuur en werking van de bewonerswerking van Woonhaven Antwerpen even toe. Woonhaven Antwerpen heeft ongeveer wooneenheden, verspreid over groot- Antwerpen. Het patrimonium is opgedeeld in drie regio s van min of meer gelijke grootte. Per regio is er een dienst klantenwerking die de contacten en de administratie met de kandidaat-huurder en de huurders verzorgt en een dienst bewonerswerking die zich met het sociale luik van het verhuren bezig houdt. Er is een centrale technische dienst en de regio s kunnen ook terugvallen op een ruime ondersteunende dienst (financiën, IT, personeel,..). Elke dienst bewonerswerking bestaat uit één maatschappelijk werker per duizend woningen. Elke maatschappelijk werker is verantwoordelijk voor een aantal gebouwen, complexen of wijken. Binnen die wijken staat de maatschappelijk werker in voor het werken aan de leefbaarheid met aandacht voor: 1. individuele contacten (huurder als individu) onthaal begeleiden 2. collectieve contacten (huurders als groep) ondersteunen van bewonersinitiatieven organiseren van bewonersvergaderingen 3. het opstellen van een wijkactieplan 4. het bemiddelen bij samenlevingsproblemen 5. specifieke leefbaarheidacties We beperken ons hier tot de instrumenten die gebruikt kunnen worden bij het contact met het individu en de groep. Het is ook niet zo dat de aandachtsvelden en de gebruikte methodieken in alle wijken evenveel succes ressorteren. Wij zijn van mening dat een goed individueel contact met de huurders een noodzakelijke basisvoorwaarde is voor het hebben van tevreden huurders. Tevreden huurders hebben onmiskenbaar een positieve invloed op de kwaliteit van het samenleven én op de kwaliteit van de woning. Elke dienst bewonerswerking bestaat uit één maatschappelijk werker per duizend woningen. Elke verhuring wordt voorafgegaan door een huisbezoek van de maatschappelijk werker, verantwoordelijk voor de wijk waar de kandidaat-huurder gaat wonen, in de huidige woning van de kandidaat-huurder. Op deze manier maken de nieuwe huurders al kennis met de maatschappelijk werker van hun toekomstige wijk. Het huisbezoek is het moment waar de basis gelegd wordt van de latere relatie huurder verhuurder. Het gesprek duurt gemiddeld een half uur. Ook signalen die wijzen op een verhoogd risico op mogelijke leefbaarheidproblemen, kunnen op dat moment besproken of ontdekt worden. Dit maakt het voor beide partijen makkelijker om later nog eens contact op te nemen. De meeste huurders ervaren dit huisbezoek als positief. De maatschappelijk werker gaat kort na het inhuren bij de nieuwe bewoners opnieuw langs, ditmaal voor een onthaalbezoek. Dit gebeurt bij voorkeur binnen de 3 maanden na het verhuizen. Op dat moment kunnen de huurders vragen stellen of zelf problemen aankaarten. Er wordt dan ook aandacht gegeven aan de toestand van de woning. Projectmatig worden er controlehuisbezoeken gedaan bij alle huurders, zodat met zekerheid geregeld elke verhuurde woongelegenheid wordt gezien. 4

5 De maatschappelijk werker is ook het gezicht van de maatschappij in de wijk en probeert wekelijks zichtbaar aanwezig te zijn in de complexen. Dit verlaagt de drempel voor de huurders om contact op te nemen. Wanneer blijkt dat bepaalde bewoners geconfronteerd worden met problemen, wordt er gezocht naar een zo goed mogelijke oplossing. Elke aanleiding (positief of negatief) is goed om in contact te komen met de huurders. Problemen kunnen zich situeren op verschillende domeinen zoals bv. huurachterstal, daling van het inkomen, het samenwonen, lawaaihinder, sluikstorten, problemen met zelfstandig wonen, onderhoud van de woning, Jammer genoeg kan met één maatschappelijk werker voor duizend gezinnen slechts in een basisbegeleiding worden voorzien. In het kader van het verbeteren van het samenleven zijn er huurdergroepen die door de bewonerswerker worden opgevolgd. Dankzij de betrokkenheid van bewoners, zowel individueel als collectief, kan de dienst bewonerswerking meewerken aan structurele knelpunten die zowel de huurder(s) als de organisatie ten goede komen. De maatschappelijk werker is aanspreekpersoon voor de bewonersgroepen en vergadert regelmatig met hen. Meestal gebeurt dat op vraag van de groep zelf, maar indien nodig wordt de groep op een meer intensieve manier opgevolgd en begeleid. Een laagdrempelige manier om huurders met elkaar in contact te brengen, zijn gangvergaderingen. Hier worden alle huurders verzameld in de gang van het gebouw of gebouwdeel (een verdieping, bijvoorbeeld) waar ze wonen. De huurders worden op voorhand verwittigd en op het moment van de bijeenkomst wordt overal aangebeld. Soms worden er ook hapjes en drankjes geserveerd. Deze methodiek wordt gebruikt omdat de ervaring leert dat huurders vaak geen afstand willen afleggen naar een formele vergadering. De regel is: hoe dichter en vrijblijvender de bijeenkomst, hoe hoger de opkomst. Wanneer huurders individueel worden bezocht, wordt ook vaak met hen een rondgang gemaakt in het gebouw, met als doel linken te kunnen leggen naar het grotere geheel. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren naar aanleiding van het onthaalbezoek of het controlehuisbezoek. De nadruk ligt daarbij op kennismaking met de buren. Zeker in tijden van vereenzaming is dit een niet te onderschatten taak van de maatschappelijk assistent. Goed individueel contact met de huurders is een noodzakelijke basisvoorwaarde voor het hebben van tevreden huurders. Via de aandacht voor zowel het individuele als het collectieve aspect van wonen wil Woonhaven Antwerpen de huurders mee betrokken maken bij het wonen. Er wordt gestreefd naar een positief contact met alle huurders en dat vanuit het standpunt dat de beste communicatie met de huurders de eerlijke communicatie is. Dat is een hele uitdaging waar telkens weer wordt voor gegaan, met als ultieme wensdroom om de leefbaarheid en de samenleving te optimaliseren. Het blijft een continu streven met een steeds wisselend resultaat, maar de volhouder wint. Dit artikel kwam tot stand dankzij de vlotte pen van Wim Phlix, Hoofd bewonerswerking regio centrum, Woonhaven Antwerpen cvba. 5

6 Actueel De minister blikt vooruit Aan minister Freya Van den Bossche kwam het laatste woord toe op het Woonforum van 19 maart ll. Door allerlei omstandigheden kon de minister de sector niet eerder te woord staan, zodat er toch wel wat verwachtingen werden gekoesterd. Benadrukkend dat in een samenleving met wijzigende samenstelling en nieuwe tendensen ook anders invulling gegeven moet worden aan de eisen van comfortabel wonen, wees de minister erop dat het beleid zich niet kon beperken tot de traditionele focus op sociaal wonen en eigendomsverwerving, maar dat ook de private huurmarkt middels een verdubbeld budget voor huursubsidies moet geactiveerd worden, dat de rol van de sociale verhuurkantoren aanzienlijk uitgebreid moet worden en dat er gewerkt wordt aan een systeem van gewaarborgd wonen voor huurders. De integratie en afstemming van procedures en programmatie beloofde de minister te optimaliseren. Wat onze sector betreft, legde de minister een zestal klemtonen: de aanbodverhoging die middels het grond- en pandenbeleid bereikt moet worden, een vlottere uitvoering op het terrein, een soepelere invulling van programma s, een verkorting van de doorlooptijd van projecten, de stijgende werklast en de nood tot samenwerking. 6

7 Daarmee sluit ze naadloos aan bij een groot deel van de bekommernissen die te velde leven. De minister kondigde de langverwachte en inmiddels reeds verschenen omzendbrief aan die een aantal onduidelijkheden uit het gronden pandendecreet uit de wereld moet helpen. Ze merkte tevens op dat planning, procedures en programmering (o.m. van infrastructuur) niet afgestemd zijn op een integrale benadering van gemengde projecten; een oud zeer dat iedere vorm van samenwerking op het terrein ernstig belemmert. De integratie en afstemming van procedures en programmatie beloofde de minister te optimaliseren. Programma s omvormen tot een soepel kader eerder dan het huidige strakke schema, en dat in functie van de (talloze) problemen die en cours de route kunnen optreden; ook daar wil ze werk van maken. Ze riep ook op om onze opmerkingen en suggesties over te maken inzake de vaak lange doorlooptijden: ook hier wil ze zich engageren om administratief gehannes in de mate van het mogelijke te verminderen, zodat projecten sneller gerealiseerd kunnen worden. De minister is zich tevens bewust van de werklast die op ons (en de SVK s) afkomt: Er zal dus een tandje bij gestoken mogen worden we zullen meer projecten moeten realiseren en meer projecten gelijktijdig. Er zal dus een tandje bij gestoken mogen worden. Ook op het belang van samenwerking op het terrein wees de minister: als er meer verdeeld dan verenigd wordt, zal het ambitieuze Vlaamse dan ook dat Brussel, in al zijn vele geledingen, en het terrein aan hetzelfde zeel willen trekken en resultaatgericht werken aan de snelle aangroei van het patrimonium. Ten slotte stelde de minister dat de huidige combinatie van wonen en energie in één ministerportefeuille een unieke gelegenheid vormt om het bestaande patrimonium energie-efficiënter te maken. Om dat te be- programma niet gerealiseerd geraken. We hopen Healthy Domestic Concept ➀ Continue & gecontroleerde basisventilatie conform EPB (Systeem C + EVO : toevoer, doorvoer, afvoer) E-peil verlaging tot 15-17* punten conform EPB (enkel in combinatie met RENSON P3/P4 toevoerroosters/*in combinatie met zonwering) ➁ Intensieve nachtventilatie ➂ Externe zonwering: doek- en/of aluminium zonwering VENTILATION SUNPROTECTION reiken dienen bij voorkeur de woningen aangepakt die op dat vlak slecht scoren. Op die manier kunnen we meer mensen een kwaliteitsvolle woning voor een betaalbare prijs bezorgen. De sector kijkt alvast uit naar de gestelde uitdagingen en hoopt bij het einde van deze legislatuur de minister te kunnen danken voor de gerealiseerde beloftes. Warmhof, Woon- en Zorgcentrum OCMW Maldegem 7

8 Werking Vereniging Björn Mallants Björn Mallants nieuwe directeur VVH Björn is een dertiger en studeerde geschiedenis van de Oudheid aan de KU Leuven. Hij was actief binnen de studentenbeweging en heeft er een levenslange interesse in sociale materies en een streven naar een solidaire samenleving aan overgehouden. De afgelopen vijf jaar was Björn actief als stafmedewerker van CD&V Provincie Antwerpen. Eerst als coördinator van de regio Kempen, en sinds twee jaar als provinciaal secretaris. De sociale huisvestingssector is niet vreemd voor de nieuwe directeur. Hij is ondervoorzitter van De Ark, de sociale huisvestingsmaatschappij in het Turnhoutse die ontstond na een fusie van de lokale SHM in de huur- en koopsector. De Ark is actief in 16 gemeentes. Björn was ook bestuurder van de VLEM, de (zuster)koepel van de VVH voor de maatschappijen in de sociale koopsector. Vanaf 16 juni is Björn aan de slag als directeur van de VVH. Studiedag wetgeving op overheidsopdrachten Op dinsdag 20 april 2010 vond de studiedag Overheidsopdrachten plaats. Al van bij de opening van de inschrijvingen bleek dit onderwerp een schot in de roos: in een mum van tijd schreven meer dan 90 deelnemers zich in. De vergaderzaal van VVH in de Evert Larockstraat bleek dan ook al gauw te klein. Het bestuur van VVH besliste daarom uit te wijken naar een grotere en beter geschikte locatie: het Elzenveld in de Lange Gasthuisstraat in Antwerpen. Uiteindelijk mochten we de dag zelf niet minder dan 134 geïnteresseerde deelnemers verwelkomen. De studiedag bestond uit meerdere modules. In module 1 lichtte Gert Eyckmans (directeur Ideale Woning) op zeer onderhoudende en bevattelijke wijze de basis van de complexe wetgeving toe. Mevrouw Hilde Coppens (verantwoordelijke aankoopdienst Plantijn Hogeschool) nam module 2 voor Uiteindelijk mochten we de dag zelf niet minder dan 134 geïnteresseerde deelnemers verwelkomen. haar rekening. Ze ging dieper in op de levering van goederen en diensten en de raamcontracten. In module 3 bracht de heer Filip Van der Veken (advocaat bij Questa Law en gespecialiseerd in bouwrecht) een uiteenzetting over de erelooncontracten en architectencontracten. De dag werd afgesloten met een korte presentatie van de softwaretoepassing 3P door de heer Frank Martens van het gelijknamige bedrijf 3P. Uit de ingevulde evaluatieformulieren bleek dat de grote meerderheid van de deelnemers tevreden was met zowel de inhoud van de studiedag als de logistiek en de omkadering (locactie, zaal, catering, audiovisuele ondersteuning). Samenstelling Paritair Comité voor de erkende maatschappijen voor sociale huisvesting (PC nr 339). VVH, de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen, werd erkend als representatieve werkgeversorganisatie voor de bedrijfstak van de sociale huisvesting bij Koninklijk Besluit van 12 juni 2008 (Belgisch Staatsblad van 30/06/2008). Bij Koninklijk Besluit van 10 februari 2010 (Belgisch Staatsblad van 23/02/2010) werd het aantal leden van het paritair comité vastgesteld op veertien gewone en veertien plaatsvervangende leden. In een volgende fase zullen, bij Ministerieel Besluit, de deelnemende organisaties worden aangewezen en de mandaten tussen deze organisaties worden verdeeld. Het is de minister evenwel niet mogelijk om momenteel een beslissing hieromtrent te nemen ingevolge samenstellingsproblemen bij de Nationale Arbeidsraad. Van zodra een beslissing zal kunnen worden genomen, zullen de betrokken organisaties hiervan in kennis worden gesteld en zullen de aangewezen organisaties worden gevraagd om opgave van de personen die zij voordragen voor een mandaat. Bij ontvangst van alle voorgedragen personen zullen de leden worden benoemd. 8

9 Actueel Het einde van centrale verwarmingsinstallaties in zicht? Wie grotere woninggroepen beheert, weet dat centrale stookplaatsen efficiënt en zuinig zijn. Het is dan ook verbazingwekkend en zelfs verontrustend vast te stellen dat dergelijke collectieve installaties slecht scoren bij het berekenen van de EPB. Voor de berekening van de EPB-punten worden er rekenbladen gebruikt die uitgaan van parameters en aannames die het resultaat zijn van besprekingen, overleg en gelobby. Aangezien er in dit kleine land bijzonder weinig centrale stookplaatsen bestaan, bestaat er echter geen lobbynetwerk dat als het ware het belang ervan ondersteunt, wat niet gezegd kan worden van de sector van de individuele stookketels. In de berekening van het E-peil van het verhaal verwarming en sanitair warm water weegt het aandeel van het sanitair warm water erg zwaar door. Eén van de aannames in de berekeningsformules is dat een centrale stookplaats een forfaitair rendement krijgt toegemeten van slechts 50% voor de productie van sanitair warm water na inbreng van de leidingverliezen. Het reële rendement schommelt echter rond de 80%. Centrale stookplaatsen moeten sowieso verdwijnen uit de sociale woningbouw Dat maakt dat men dus qua EPB-punten vanuit een zeer zware achterstand vertrekt, die men slechts kan inhalen door o.a. inzake buitenschrijnwerk allerlei (dure) trucs uit te halen. We spreken hier over het behalen van een peil E-80. Het mag zonder meer duidelijk zijn dat wanneer een nog lager E-peil moet worden nagestreefd, centrale stookplaatsen sowieso moeten verdwijnen uit de sociale woningbouw: dan helpen immers de trucs ook niet meer. Dat zou immers bijzonder jammer zijn, aangezien centrale stookplaatsen mits een aantal randvoorwaarden (waarvan als voornaamste een goede isolatie van de (afstands-)leidingen) een boel voordelen hebben: een beter rendement, een langere levensduur voor een gelijke investering en lagere onderhouds- en beheerskosten. We doen dan ook een warme oproep aan onze bewindslieden om deze kwestie met de mensen van het VEA aan te kaarten opdat de EPB-regelgeving ongewild geen averechts resultaat gaat boeken. 9

10 5 Persknipsels vragen over Koopwoningen Mag ik me even voorstellen? 1. Wat zijn de voorwaarden om te kunnen inschrijven voor de aankoop van een koopwoning? Om in aanmerking te komen voor de aankoop van een sociale koopwoning moet men aan de volgende voorwaarden voldoen: 1. meerderjarig zijn; 2. ingeschreven zijn in een inschrijvingsregister; 3. op de referentiedatum (= bij inschrijving op de wachtlijst), mag het inkomen vertrekkende van het laatst gekende aanslagbiljet voor de personenbelasting niet lager zijn dan euro (bedrag 2010) en niet hoger De SHM kan haar recht van wederinkoop uitoefenen zijn dan (bedragen 2010): euro voor alleenstaanden; euro voor gehuwden en wettelijk of feitelijk samenwonenden. Dit bedrag wordt verhoogd met euro per persoon ten laste; euro voor alleenstaanden met één persoon ten laste. Dit bedrag wordt verhoogd met euro per persoon ten laste vanaf de tweede persoon ten laste; Als het inkomen minder dan euro (bedrag 2010) bedraagt, wordt het inkomen van het jaar nadien of eventueel zelfs van het lopende jaar in aanmerking genomen. Het inkomen kan dan met alle middelen worden aangetoond. 4. op de referentiedatum mag men geen andere woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben (behoudens bij de lager vermelde uitzonderingen). Indien men op het ogenblik van de inschrijving in het inschrijvings-register mede-eigenaar is van een woning en de echtscheiding werd ingeleid overeenkomstig artikel 1254 van het Gerechtelijk Wetboek, wordt men als woonbehoeftig beschouwd. Als men bij de definitieve regeling van de echtscheiding eigenaar wordt van die woning, wordt men geschrapt uit het register. Voor de aankoop van een sociale koopwoning, hoeft men niet te voldoen aan de voormelde bezitsvoorwaarde indien: men op de referentiedatum de woning betrekt en ze het voorwerp uitmaakt van een besluit tot onteigening, of; de woning overbewoond verklaard is of als dusdanig geadviseerd is, of; de woning onbewoonbaar verklaard is of als dusdanig geadviseerd is; men op de referentiedatum minstens 55 jaar oud is, of; men een woning wenst aan te kopen in één van de kernsteden (Antwerpen, Gent, Hasselt, Genk, Brugge, Roeselare, Oostende, Kortrijk, Leuven, Vilvoorde, Boom, Mechelen, Dendermonde, Aalst, Sint-Niklaas, Turnhout). 2. Wat zijn de verplichtingen na de aankoop? Bij de aankoop van een sociale koopwoning verbindt men zich ertoe om deze woning 20 jaar lang persoonlijk te bewonen. Deze termijn gaat in op de datum van de authentieke verkoopakte. Men is dan ook verplicht de SHM onmiddellijk en vooraf op de hoogte te brengen van ieder voornemen tot vervreemding (verkoop, schenking, ), overdracht van een zakelijk recht (volle eigendom, vruchtgebruik, recht van opstal of erfpacht), of niet-persoonlijke bewoning. Men kan van de verbintenis tot persoonlijke bewoning ontslagen worden mits terugbetaling van de niet afgeschreven overheidsinvestering aan de SHM. Indien men, om welke reden dan ook, één van de aangegane verbintenissen niet volledig naleeft of heeft nageleefd, kan de SHM haar recht van wederinkoop uitoefenen, van zodra zij kennis neemt van de niet-naleving van de verbintenissen. D.w.z. dat de SHM de woning terugkoopt aan dezelfde prijs als bij de oorspronkelijke verkoop, vermeerderd met de gemaakte kosten van de koop en de eventuele kosten van de verbeterings- en herstellingswerkzaamheden, voor zover die werden uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen op de ruimtelijke ordening en de stedenbouw. De terugname van de woning gebeurt vrij van alle lasten en hypotheken die de woning eventueel bezwaren. 10

11 3. Met welke prioriteiten wordt er rekening gehouden bij de toewijzing van de woningen? Wanneer een sociale koopwoning of kavel klaar is voor verkoop, wordt het goed in principe toegewezen volgens de chronologische volgorde in het inschrijvingsregister. Voor sociale koopwoningen worden enkele voorrangsregels in acht genomen. Men kan onder bepaalde voorwaarden voorrang genieten. Bij de toewijzing wordt achtereenvolgens rekening gehouden met: 1. een kandidaat-koper die vanwege een speciaal huisvestingsprogramma binnen het werkgebied van de SHM opnieuw moet worden gehuisvest; 2. een kandidaat-koper (of één van zijn gezinsleden) die een bepaalde handicap heeft, voor zover de beschikbare woning specifiek aan deze handicap aangepast is; 3. een kandidaat-koper die een woning bewoont die hij moet ontruimen ingevolge een onteigeningsbesluit; 4. de chronologische volgorde van de per register toegekende inschrijvingsnummers. Elke overdracht gebeurt bij voorrang aan de kandidaat-koper die een woning wil aankopen en die beschikt over een voldoende band met de gemeente waar het onroerend goed gelegen is. Als verschillende kandidaat-kopers een woning samen willen aankopen, moet minstens één van hen voldoen aan de voorwaarde vermeld in het eerste lid om van de voorrang te genieten. Een kandidaat-koper die een woning wil aankopen, beschikt over een voldoende band met de gemeente als hij voldoet aan één of meer van de volgende voorwaarden: gedurende ten minste zes jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente of in een aangrenzende gemeente; op de datum van de overdracht werkzaamheden verrichten in de gemeente, voor zover deze werkzaamheden gemiddeld ten minste een halve werkweek in beslag nemen; op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd. Hoewel de vermelde voorrangsregels steeds prioritair blijven, kan de SHM ook een schriftelijk intern reglement opstellen, dat in verdere afwijkingen van de chronologie kan voorzien en rangverhoging kan geven aan kandidaatkopers. wwww.deceuninck.be 4. In hoeverre zijn de woningen afgewerkt? Het niveau van afwerking wordt door elke maatschappij individueel bepaald. Een voorbeeld van afwerkingniveau zou het volgende kunnen zijn: voorzien van de aansluitingen en geopende tellers voor de nutsvoorzieningen. zonder keuken. gevloerd in de garage, in sommige gevallen Ontdek vandaag het raam van morgen 11

12 The insulated ceramic solution de inkomhal en verder geen vloeren op de rest van de benedenverdieping. soms gevloerd maar zonder betegeling op de muur in de badkamer. geen vloer op de rest van de bovenverdieping. zonder omheining, oprit noch terras. 5. wat zijn de voordelen wanneer men een sociale woning aankoopt? De koper geniet van volgende voordelen: Een lagere bouwkost door het feit dat de woningen in groep gebouwd worden. Het verlaagd registratierecht op de grond van 1,5% Het verlaagd BTW-tarief op de constructie van 6 % Geen kosten voor de aanleg van wegen, voetpaden en andere omgevingswerken Geen kosten voor de aanleg van de nutsvoorzieningen Halvering van het ereloon van de notaris bij het verlijden van koop-en leningsakte Mogelijkheid tot het verlijden van de akten via het Aankoopcomité, waardoor de aktekosten aanzienlijk lager zijn. Naar de betaling van de onroerende voorheffing toe is het kadastraal inkomen van de woning meestal minder dan 745 euro (= bescheiden woning). De mogelijkheid tot het verkrijgen van een sociale lening met een lage rentevoet bij de VMSW en dit maximum voor de totale koopsom (= woning+grond+btw). 12 een uitstekende isolatie met een onbegrensde schoonheid by voor na projectbouw

13 VlEM Recht op wonen in het Provinciaal Woonbeleid West-Vlaanderen 1. Ondersteuning lokaal woonbeleid en dienstverlening De gemeente als eerste partner! de provincie west-vlaanderen ziet de lokale besturen als eerste partner. lokale besturen zijn goed geplaatst omwille van de kennis van het lokale woonpatrimonium en hun directe band met de inwoners. de Vlaamse wooncode duidt hen ook aan als regisseur voor het woonbeleid. Intergemeentelijke samenwerking is nodig. Via intergemeentelijke samenwerkingsverbanden (igs) kunnen gemeenten de krachten bundelen om deze regieopdracht op te nemen. reeds in 2004 financierde de provincie west-vlaanderen daartoe het pilootproject van de huisvestingsdienst regio izegem. het succes van dit project leidde in 2005 tot een nieuw provinciaal subsidiereglement, waardoor meerdere intergemeentelijke woondiensten werden opgericht. de opstart in 2007 van een gelijkaardige Vlaamse subsidieregeling, betekende een extra stimulans voor de west-vlaamse igs-projecten. op vandaag tellen we 8 west-vlaamse igs-projecten, met in totaal 33 deelnemende gemeenten. hiermee is west-vlaanderen duidelijk voorloper in Vlaanderen. dit grote aantal erkende projecten is ook te danken aan de intensieve begeleiding die in tandem werd verzorgd door de provinciale gebiedswerking en de Vlaamse Buitendiensten rwo. een mooi voorbeeld van interbestuurlijke samenwerking! Uitgangspunt voor het provinciale woonbeleid in West-Vlaanderen, is het in de grondwet verankerde recht op wonen. De provincie wil dit recht helpen realiseren via 3 sporen : - door het lokaal woonbeleid en dienstverlening te ondersteunen; - door sociaal en betaalbaar wonen te stimuleren; - en door een kwalitatief en aangepast woningaanbod te bevorderen. de projecten ontvangen niet alleen financiële steun - in 2010 zal het gaan over euro maar kunnen ook instappen in een vormingstraject. uitwisseling tussen beginnende projecten en ervaren projecten, zal niet alleen de kwaliteit van elk van deze samenwerkingsverbanden afzonderlijk ten goede komen, maar ook zorgen voor voeding voor het provinciale woonbeleid. De provincie als kennispartner. minstens even belangrijk is de rol die de provincie opneemt als kennispartner voor de besturen. een degelijk beleid veronderstelt kennis van zaken én correcte beleidscijfers. deze opdracht wordt gerealiseerd via de west-vlaamse school voor Bestuursrecht en het steunpunt sociale planning, waar schepenen en ambtenaren terecht kunnen voor vorming en op maat gesneden data over huisvesting. Een degelijk beleid veronderstelt kennis van zaken én correcte beleidscijfers. 2. Sociaal en betaalbaar wonen stimuleren Ondersteuning Regionale sociaal Verhuur Kantoren (RsVK). een provinciale toelage voor startende rsvk s en een renovatiepremie voor woningen verhuurd door rsvk s (tot euro per jaar), hebben er toe geleid dat ook hier we s t - V l a a n d e re n een voortrekkers- en voorbeeldrol speelt. Van de 51 svk s in Vlaanderen, zijn er 15 in west-vlaanderen gelegen en samen verhuren ze bijna 40% van alle svk-woningen in Vlaanderen (1.586 op in 2008). Grond- en pandendecreet en provinciaal ruimtelijk structuurplan. Volgens de meest recente cijfers wachten west-vlamingen op een sociale huurwoning en bedraagt de gemiddelde wachttijd 934 dagen. 13

14 VLEM Dirk De fauw Het Grond- en pandendecreet wil hieraan verhelpen en legt aan alle West-Vlaamse gemeenten een sociaal objectief op : tegen 2020 moeten er in West-Vlaanderen sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en 183 sociale kavels gerealiseerd worden. Als verkozen streekbestuur krijgt de provincie de opdracht om de sociale koopwoningen en 183 sociale kavels te verdelen. Ook de organisatie van de beoordelingscommissie Wonen in eigen streek werd aan de provincie toevertrouwd. Het Grond- en Pandendecreet bepaalt verder dat gemeenten in de Ruimtelijke Uitvoeringsplannen een minimum percentage aan sociale woningen moeten voorzien. Deze bepaling is duidelijk geïnspireerd op het West-Vlaams Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan dat als eerste in Vlaanderen een gelijkaardige verplichting oplegde. Rollend fonds. Provincie West-Vlaanderen wil ook haar eigen bijdrage leveren om het tekort aan sociale koopwoningen te verhelpen. Sociale Huisvestingsmaatschappijen kunnen renteloze leningen putten uit een rollend fonds ( euro) om hiermee sociale koopwoningen te bouwen. Tweezijdig+ : communicatie in sociale huisvestingsmaatschappijen. Bakstenen alleen zijn niet voldoende. Daarom werken de Provincie en Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen het project Tweezijdig+ uit, waarbij een participatie- en communicatietraject met sociale huurders wordt opgezet. 3. Een kwalitatief en aangepast woningaanbod bevorderen CO-premie. Een premie aan particulieren moet CO-vergiftiging vermijden ( euro). Er is een tussenkomst voorzien bij het vervangen van de grootste boosdoeners, namelijk de geisers opgesteld in een badkamer en de kolenkachels. Loket Wonen. Bij dit eerstelijnsloket kan de burger terecht voor alle wooninformatie : premies van de verschillende overheden, aanvraagformulieren. Het is ook de centrale plaats waar de burger terecht kan met vragen over woningaanpassing, meegroeiwonen, duurzaam bouwen, Steunpunt Woningaanpassing. Het Steunpunt Woningaanpassing adviseert en begeleidt burgers die hun woning willen aanpassen aan een toenemende zorgbehoefte. Planadvies meegroeiwonen en duurzaamheid. Opdat men bij bouw- en of verbouwplannen reeds rekening zou houden met eventuele mobiliteitsproblemen op latere leeftijd, komt de provincie West-Vlaanderen tussen in de kosten van planadvies meegroeiwonen, uitgevoerd door Westkans vzw. Om dezelfde reden is een provinciale tussenkomst voorzien in de kosten van een planadvies duurzaam bouwen, waarvoor wordt samengewerkt met Zonnewindt vzw. 4. Tot slot : provinciaal woonzorgbeleid. Deze toelichting bij het provinciaal woonbeleid maakt duidelijk dat provincie West-Vlaanderen een actieve en belangrijke rol speelt in het domein wonen én daarbij een voortrekkersrol en voorbeeldfunctie opneemt. Deze rol wil de provincie blijven opnemen, in overleg met andere woonactoren, en met als doel: de realisatie van het recht op wonen. Daarbij moet alert worden gebleven voor nieuwe uitdagingen en evoluties, zoals de koppeling met het nieuwe provinciale woonzorgbeleid. Via dit woonzorgbeleid wil de provincie een betere afstemming stimuleren tussen wonen, zorg en welzijn. Daardoor moeten mensen met een (toekomstige) zorgbehoefte de mogelijkheid krijgen om zo lang mogelijk te wonen in een door hen gewenste en/of gepaste woonvorm en woonomgeving. Dirk De fauw, gedeputeerde welzijn, jeugd en huisvesting meer info : woonloket woonzorg 14

15 VLEM Even Nieuwe BTW-regeling vanaf 1 januari 2011 voorstellen De maatregel geldt voor beroepsverkopers en voor zover woning en terrein door dezelfde verkoper verkocht worden. Voor sociale huisvestingsmaatschappijen geldt het tarief van 6 %. Nu wordt er op de grond registratierecht geheven op de verkoopprijs van de grond, een verkoopprijs die varieert van 50 tot 75 % van de venale waarde. Het zou kunnen dat de BTW-administratie de BTWheffing vraagt op de venale waarde. Hierbij een voorbeeld ter illustratie. Dit houdt ook in dat de SHM s voor facturen die betrekking hebben op gronden van koopwoningen de BTW mogen aftrekken ( saneringskosten terrein, opmetingskosten ) De programmawet van eind december 2009 heeft de regeling ingevoerd waarbij vanaf 1 januari 2011 bij verkoop van een nieuw gebouw 21 % BTW verschuldigd is op de volledige verkoopprijs. Dit houdt in dat er BTW verschuldigd zowel op de waarde van het gebouw als op de waarde van de grond. Een en ander kadert in het aanpassen van de regelgeving aan de Europese wetgeving. BTW-tarief Regeling tot 31 december 2010 Regeling vanaf 1 januari 2011 BTW op woning BTW op woning en grond Type 1 VD 3/5 Type 1 VD 3/5 Oppervlakte 406 Oppervlakte 406 Efficiënte huuradministratie Geïntegreerde KSZ stromen Flexibel kandidatenbeheer Centraal pandenbeheer Woning ,00 Woning ,00 BTW 0, ,00 Grond ,00 Grond ,00 BTW 0, ,00 Totaal ,00 Totaal ,00 Aktekosten 3.500,00 Aktekosten 3.500,00 inbegrepen 1,5 % registratiekosten ( aktekosten : hogere kosten op de grond ( 456,75 ) voor hypotheek,...) Totaal , ,00 Cipalstraat Geel info@cipal.be tel fax

16 Persknipsels Reportage Goedkope Woning bouwt CO2 neutrale wijk met Europese subsidies nieuwbouw of renovatie een evenwichtsoefening MAG IK ME EVEn VOORstEllEn? De sociale Huisvestingsmaatschappij Goedkope Woning uit Kortrijk kiest resoluut voor een nieuwe aanpak: voor leefbare wijken, gezondere woningen, voor minder energieverbruik en weinig onderhoudskosten. Met een ambitieus renovatieproject dong ze mee naar de belangrijke Europese Concerto - subsidies voor energiezuinig bouwen. Het project werd uit de vele internationale inzendingen uitverkoren. Voor de eerste keer komen de subsidies dus naar Vlaanderen

17 De Europese Concertoprojecten leggen de nadruk op energiezuinig en toekomstgericht bouwen. Het project in Kortrijk werd ingediend samen met een Deens project in Høje Taastrup en een project in Birstonas in Litouwen, onder de naam ECO Life. Specifiek aan het Vlaamse project is dat het gaat over sociale huurwoningen. Goedkope Woning heeft momenteel een patrimonium van 1433 huurwoningen, allemaal in Kortrijk gelegen. Veel van die woningen zijn verouderd en verkommerd. Er werd in het verleden immers nooit structureel gerenoveerd. Dit geeft aanleiding tot heel wat klachten bij de huurders over allerhande gebreken en leidt tot verlies aan woonkwaliteit. Ook voor de sociale bouwmaatschappij is deze toestand zeer nadelig: een gedwongen fragmentaire aanpak en veel onderhoudskosten. Daarom kiezen de Raad van Bestuur en de nieuwe directie resoluut voor een doorgedreven opwaardering van het volledige patrimonium en voor duurzame, energievriendelijke en onderhoudsvriendelijke woningen. Kwaliteitsmonitor De leefbaarheid van een woonwijk hangt natuurlijk van veel meer af dan van de aanwezigheid van hoog kwalitatieve woningen. Om te weten te komen in welke wijken best nog geïnvesteerd wordt en in welke niet, werd aan EVR-architecten de opdracht gegeven een kwaliteitsmonitor op te maken. De monitor is een degelijk instrument en aftoetsingskader dat zowel de zwakke punten in bestaande wijken bloot legt, als ambitieuze doelstellingen bij renovatie of nieuwbouw op een harmonieuze manier kan formuleren. Hij houdt rekening met de juiste inplanting, mobiliteits- en milieufactoren, met de natuurlijke o m g e v i n g, met water en energie, met grondstoffen en afval, met veiligheid en gezondheid, met leefbaarheid en to e g a n ke - lijkheid, met onderhouds- en beheerskosten. Al deze aandachtspunten en basiskwaliteiten worden verwerkt in een geïntegreerd ontwerpproces. Voor de eerste keer komen de subsidies dus naar Vlaanderen. Goedkope Woning heeft de ambitie om iedere wijk op te waarderen tot de ambitieuze score van minimum 70 punten (op 100). In de komende jaren zal samen met de bewoners en de stad worden verder gewerkt om deze score nog verder te verhogen. Deze brede aanpak, gedragen door de voltallige Raad van Bestuur, vormde de aanzet voor het ECO Life project. Pilootprojecten: Venning en Pottenbakkershoek Uit dit vooronderzoek bleek dat de bestaande wijk Venning bijzonder zwak scoort in de monitor, maar toch veel potentieel heeft om hoge doelstellingen te halen. De idee groeide dan ook om deze probleemwijk om te vormen tot de beste wijk van Kortrijk. De tuinwijk uit de jaren 60 heeft ook alles in zich om als pilootproject naar voor geschoven te worden: renovatie van woningen, mogelijkheid voor appartementen aan het kanaal, een te ruime wegeninfrastructuur die kan gereduceerd worden, veel groene buitenruimte, Naast deze woonwijken aan de rand, bezit Goedkope Woning ook appartementen in de binnenstad. Het belangrijkste deel van haar cliënteel zijn éénoudergezinnen of alleenstaanden, waarvan veel oudere bewoners. Compact bouwen in de binnenstad vormt de meest geschikte oplossing voor deze groeiende groep bewoners. Daarom was het aangewezen om naast de renovatie van de Venningwijk ook een nieuw te bouwen appartementsblok in het bestaande stadsweefsel als proefproject toe te voegen. Hierbij werd gekozen voor het net opgestarte project aan de Pottenbakkershoek, in samenwerking met de architecten van Buro II. Zowel EVR-architecten als Buro II hebben ervaring met passief bouwen en 17

18 beiden werken ook goed samen aan andere projecten. Op hun vraag werd ook e-ster uit Gent, als gespecialiseerd energie studiebureau toegevoegd. Dit enthousiaste team besliste om samen de uitdaging van Concerto aan te gaan. Concerto Zoals eerder gezegd legt het Europees Concerto programma vooral de nadruk op energiezuinig bouwen. De doelstelling van de ECO Life partners werd dan ook een doorgedreven nul-energie optie voor de nieuwbouw (of vervangende nieuwbouw) en een laag-energie optie voor de renovatie. Deze opties zijn zeer hoog gegrepen voor een sociale huisvestingsmaatschappij. Dat Goedkope Woning als eigenaar verhuurder optreedt biedt ontegensprekelijk grote voordelen. De weinige lopende passieve of CO2-neutrale projecten in Vlaanderen gaan bijna allemaal uit van individuele (koop)woningen, zodat de collectieve maatschappelijke dimensie wat verloren gaat. Dat het hier om de sociale huursector gaat, kan ook helpen de perceptie ontkrachten alsof duurzaam en ecologisch bezig zijn alleen is weggelegd voor bewuste burgers die het kunnen betalen. Een nadeel is op het eerste gezicht dat het energieverbruik van sociale huurders moeilijk binnen de perken te houden is: de aanwezige koelkasten, wasmachines en tv s zijn meestal niet de meest zuinige modellen, want dat zijn ook de duurste. Net die vaststelling geeft een bijzondere betekenis aan het ingediende project: het experimentele karakter zal zo ook liggen in het gezamenlijk (samen met de bewoners) bedenken van oplossingen voor zuiniger verbruik en het bespreekbaar maken van alternatieven, zodat het aanwezige woongedrag uit eigen beweging kan worden Al deze aandachtspunten en basiskwaliteiten worden verwerkt in een geïntegreerd ontwerpproces bijgestuurd. Aan dit aspect - het op gang brengen van sociale acties om duurzaam energieverbruik te promoten - hecht Europa ook veel belang. Voor Goedkope Woning vormt dit een interessante insteek om via deze weg de sociale contacten in de wijk aan te sturen en te verbeteren. Door de bewoners een actieve rol te geven in hun project en de communicatie er rond, wordt mee inhoud gegeven aan de sociale pijler van duurzaamheid in het project. Samenwerking met de overheden. Een duurzaam project met een dergelijk hoog ambitieniveau realiseren vraagt van alle betrokkenen de bereidheid om ingewortelde gewoontes in vraag te stellen en te denken en handelen in functie van de vooropgestelde doelstellingen. Dit lukt voor de ene al beter dan voor de andere. Een innovatief project vraagt noodgedwongen een innovatieve aanpak. Conservatisme is immers de vijand van creativiteit. Hopelijk kan iedereen het enthousiasme van de initiatiefnemers delen. Een zeer belangrijke partner voor het welslagen van het project is de stad Kortrijk. Willen beide projecten echte modelprojecten worden, dan is er immers meer vereist dan alleen maar goede en betaalbare woningen maken. Het herprofileren van de straten en het aanpassen van het rioleringsnet, een betere mobiliteit in de wijk, een betere verbinding met de binnenstad zijn allemaal factoren waaraan best gelijktijdig of aansluitend op het bouwproject zal moeten gewerkt worden. Ook aan overleg, over bijvoorbeeld een voorbeeldige organisatie van afval- en huisvuilophaling, of over het creëren van een algemeen 18

19 All Recticel insulations are 100% Keymark certifi ed. Als Recticel Insulation kiest voor een label, kiest het voor een eerlijk label. Recticel Insulation biedt enkel duurzame isolatieproducten van hoge kwaliteit. Maar da s natuurlijk makkelijk gezegd. Daarom stellen we ons niet tevreden met alleen het Europese CE-conformiteitslabel. We laten ons hele gamma jaarlijks en geheel vrijwillig door de uiterst strenge en onafhankelijke experts screenen. Zo worden we continu doorgelicht en moeten we aantonen dat we steeds kwaliteit afleveren. Dat doen we maar al te graag. En met succes, want we dragen al sinds 2003 het door CEN erkende Europese kwaliteitslabel Keymark. Meer nog: in België hebben wij dit ook gekoppeld aan de strikte ATG/H productgoedkeuring en de ATG systeemgoedkeuring. Kortom: of u nu dak- muur- of vloerisolatie nodig hebt, met Recticel Insulation kiest u voor kwaliteit en duurzaamheid. Dat garandeert u de combinatie van deze vier officiële, (inter)nationale keurmerken. Ontdek on ze nieuwe website: een pask sklaa aar ant woord op al uw isolat latiev ievragen! www. w.rectic elinsulation.be REC_FUND_Keymark_210x105_SITE.indd 1 30/04/10 09:41 veiligheidsgevoel, over aangepaste voorzieningen in de publieke buitenruimte, moet volle aandacht gegeven worden. Ook hier moet de stad vooral faciliteren, niet zo nodig organiseren. Maar ook voor de VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen) is het een belangrijk project, waaruit veel kan geleerd worden, zowel naar nieuwe normering als naar financiële en technische haalbaarheid van een hedendaagse aanpak. VMSW wil dan ook extra inspanningen leveren om dit project te doen slagen. Het is de bedoeling om over het ganse traject zeer nauw samen te werken en administratieve hinder of vertragingen te vermijden. Wie de beleidsverklaring van de Vlaamse regering heeft gelezen of de perikelen op de klimaatconferentie in Kopenhagen (en andere milieubijeenkomsten) wat opvolgt, zal het evident vinden dat het project ook op niveau Vlaanderen ten volle ondersteuning krijgt. Het ligt dan ook volledig in de lijn van Iedereen weet dat hij vroeg of laat moet verhuizen. andere belangrijke initiatieven die momenteel lopen, zoals de Transitiearena, Vlaanderen 2020 e.d. Gezien het internationale karakter van ECO-Life is een goede support van Vlaanderen noodzakelijk. De looptijd van het project loopt daarenboven parallel aan die van de Vlaamse regering. Timing Het project loopt over 6 jaar en geen dag langer. Dit kan een heikel punt worden. Het eerste jaar dient voor de voorbereiding, het wijkconcept, de bouw- en uitvoeringsplannen, de bestekken en de aanbesteding. Het laatste jaar is voorzien voor monitoring (nameten of wat beloofd werd ook daadwerkelijk gerealiseerd werd). De overige 4 jaar zullen in 3 bouwfasen worden ingedeeld, ermee rekening houdend dat de bewoners telkens de tijd krijgen om tussenin te verhuizen. Het wordt dus een hele opgave om in deze korte periode alle nodige vergunningen bijeen te krijgen. Slagen we hier niet in, dan gaan de subsidies onherroepelijk verloren en komt het ganse project ook financieel in het gedrang. 19

20 Hoe omgaan met de bewoners? Goedkope Woning zal in overleg met elke individuele bewoner of elk gezin de best geschikte oplossing zoeken om de hinder tijdens de bouwwerken beperkt te houden. Iedereen weet dat hij vroeg of laat moet verhuizen. Iedereen krijgt ook de garantie dat hij later opnieuw in de wijk kan komen wonen (tenzij hij hier zelf van afziet). Uit een eerste bevraging blijkt dat ondanks de zeer slechte staat van de woningen vrijwel iedereen ervoor kiest om na de werken terug in de wijk te komen wonen. Alle belangrijke stappen in het project zullen regelmatig met de bewoners worden besproken. Ook het anders gaan leven in een passief huis of appartement zal uitgebreid aan bod komen. Het bouwproject wordt volledig gebouwd binnen de financiële randvoorwaarden van VMSW, de extra middelen van Europa worden enkel gebruikt om de extra voorzieningen te bekostigen. De hogere bouwkost zal dus weinig of geen invloed hebben op de huurprijs van de woningen. Op termijn zal de grote investering voor Goedkope Woning een haalbaar rendement opleveren en biedt ze een bijzonder groot maatschappelijk dividend.