Blik op: Prestatieafspraken en betaalbaar wonen

Transcriptie

1 Blik op: Prestatieafspraken en betaalbaar wonen Inleiding In de nieuwe Woningwet, die sinds juli 2015 van kracht is, zijn rollen van en verhouding tussen woningcorporaties en gemeenten gewijzigd. Corporaties moeten zich richten op hun kerntaak: huisvesten van mensen met een laag inkomen. Gemeenten moeten via hun woonbeleid sturing geven aan het beleid van corporaties. Samen met huurdersorganisaties 1 moeten gemeenten en corporaties prestatieafspraken maken om onder andere te komen tot een passend aanbod aan huurwoningen. Betaalbaar wonen is daarin een belangrijk thema. Wat zijn belangrijke dilemma s in betaalbaar wonen? En hoe komen de betrokken partijen tot overeenstemming? Hoe gefundeerd zijn de prestatieafspraken? Op basis van welke cijfers worden keuzen gemaakt? Dat zijn vragen die in deze Blik op aan bod komen. Het Tympaan Instituut organiseerde al eerder kennisbijeenkomsten over het thema armoede en wonen. De bevindingen uit deze bijeenkomsten zijn gebundeld in de Blik op: Armoede en wonen. Wat is er aan de hand? Nieuwe Woningwet Sinds juli 2015 geldt de nieuwe Woningwet. Daarin staat dat corporaties zich primair richten op bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met lagere inkomens of voor bijzondere doelgroepen. Corporaties zijn verplicht minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot ,00 (prijspeil 2016). Maximaal 10% kan naar huishoudens met een inkomen tot ,00 (prijspeil 2016). De resterende 10% mogen corporaties vrij toewijzen. Daarbij moeten zij rekening houden met voorrangsregels voor mensen met woonurgentie/doelgroepen uit de gemeentelijke huisvestingsverordening (aedes.nl). Passend toewijzen Daarnaast geldt vanuit de nieuwe Woningwet vanaf 2016 een norm voor het passend toewijzen van huurwoningen. Dit moet ervoor zorgen dat huishoudens een woning krijgen met een huur die past bij hun inkomen. Passend toewijzen houdt in dat huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen krijgen met een huur onder de aftoppingsgrenzen. Voor een- en tweepersoonshuishoudens is die grens 586,68, voor drie en meerpersoons- 1 In deze Blik op wordt vanwege de leesbaarheid gesproken over huurdersorganisaties, maar het gaat om huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Postbus Anna van Saksenlaan AA Den Haag 2593 HW Den Haag info@tympaan.nl 070

2 huishoudens 628,76. Corporaties zijn daartoe verplicht in ten minste 95% van de gevallen. Voor de overige sociale huurwoningen kan de corporatie een maximale huur vragen van 710,00 (kcwz.nl). Prestatieafspraken op basis van volkhuisvestingsbeleid In de nieuwe Woningwet staat ook dat gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties bindende prestatieafspraken maken. De basis daarvoor is het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid, zoals vastgelegd in bijvoorbeeld woonvisies of structuurvisies. Als dat beleid er is, hebben partijen een verplichting tot het maken van prestatieafspraken. Die verplichting vervalt als er geen beleid is. Onderwerpen in de woonvisies zijn onder meer betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep, huisvesting van urgente doelgroepen 2, wonen met zorg en ouderenhuisvesting, nieuwbouw, kwaliteit en energiezuinigheid, investeringen vrije sector huur en koopwoningen, verkoop en liberaliseren van huurwoningen en gewenste inzet voor leefbaarheid. Daarnaast stelt de minister landelijk volkshuisvestelijke prioriteiten vast, die ook terugkomen in de prestatieafspraken. Voor de periode zijn deze prioriteiten: betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep; realiseren van een energiezuinige, sociale huurwoningvoorraad; huisvesten van urgente doelgroepen; realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting in verband met langer zelfstandig wonen. (Companen 2015) Prestatieafspraken zijn niet nieuw. De prestatieafspraken voor invoering van de nieuwe Woningwet waren echter niet bindend, sloten vaak onvoldoende aan op de woonvisie en waren vaak geformuleerd als intenties en daardoor niet of nauwelijks meetbaar. Ook was de rol van huurdersorganisaties veelal vrijblijvend. Vanaf juli 2016 wordt de nieuwe werkwijze rond prestatieafspraken opgepakt. Hoewel in enkele gemeenten al in de eerste ronde (tot 15 december 2015, figuur 1) prestatieafspraken zijn gemaakt, was de periode tussen het bod van corporaties op de woonvisies en de deadline voor prestatieafspraken in veel gemeenten te kort (vng.nl). Uit een enquête van de VNG (2016) onder alle gemeenten blijkt dat 95% van de gemeenten verwacht voor 1 juli 2016 een actuele woonvisie te hebben. In de meeste gemeenten zijn corporaties nauw betrokken bij de woonvisie, huurdersorganisaties nauwelijks. Slechts 50% van de gemeenten vindt de woonvisie concreet genoeg voor het maken van prestatieafspraken. 2 Zoals studenten, verblijfsgerechtigden, zorgbehoevenden zoals gehandicapten of ouderen en mensen met een woonurgentie. 2

3 Figuur 1 Cyclus prestatieafspraken bron: Companen 2015 Samenwerking corporatie, gemeente en huurderorganisatie De nieuwe Woningwet biedt een steviger basis voor samenwerking tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisatie. Voor een succesvolle samenwerking is het nodig dat ieder zijn eigen rol in dit traject pakt: de gemeente stelt concrete en realiseerbare doelen; de corporatie maakt duidelijk welke bijdrage zij aan die doelen wil en kan leveren; de huurdersorganisatie denkt kritisch mee over het opstellen van doelen, de bijdrage van de corporatie hieraan en de effecten daarvan voor huurders. (Companen 2015) Het is dus aan corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties om gezamenlijke prestatieafspraken te maken. Bijvoorbeeld afspraken over de voorraad woningen, nieuw te bouwen woningen, energielabels of keuze voor bepaalde doelgroepen. Iedere keuze brengt een ander spanningsveld met zich mee. Een besluit om de huren niet te verhogen betekent dat er minder geld is om te ontwikkelen. Of investeren in energiemaatregelen die op langere termijn leiden tot lagere woonlasten, maar op korte termijn wellicht tot een huurverhoging. Over deze keuzen en prioriteiten moeten partijen met elkaar in gesprek. Gefundeerde prestatieafspraken Om onderbouwde keuzen te maken in de prestatieafspraken is het belangrijk een beeld te hebben van de huidige en verwachte situatie in het eigen werkgebied. Hoe groot zijn de diverse doelgroepen, hoe is de woningvoorraad samengesteld, welke woningen (prijs, type) zijn in welke wijken nodig? Wat zijn verwachte ontwikkelingen hierin? Op basis van deze informatie kan bepaald worden wat nodig is. Dergelijke cijfers kunnen ondersteunen bij het maken van keuzen rond prestatieafspraken. Gemeenten en woningcorporaties beschikken zelf over gegevens. Daarnaast kan ook een beroep worden gedaan op gegevens in de Databank Zuid-Holland. Figuur 2 geeft een voorbeeld van cijfers per gemeente, in dit geval voor de regio Holland Rijnland. In de Databank Zuid-Holland staan gegevens over alle gemeenten in Zuid-Holland, 3

4 in verschillende regio-indelingen. Ook kunt u uw eigen regio-indeling maken, zodat u een beeld krijgt van de cijfers in uw werkgebied. Figuur 2 Aandeel woningen naar eigendom in Holland Rijnland, per gemeente alphen aan den rijn hillegom kaag en braassem katwijk leiden leiderdorp lisse nieuwkoop noordwijk noorwijkerhout oegstgeest teylingen voorschoten zoeterwoude totaal holland rijnland % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% % sociale huur % particuliere huur % koop bron: CBS, databankzh.nl: Sociale huurwoningen (aantal en % van de woningvoorraad) in Zuid-Holland , Koopwoningen (aantal en % van de woningvoorraad) in Zuid-Holland in , Particuliere huurwoningen (aantal en % van de woningvoorraad) in Zuid-Holland in Ook kan er behoefte zijn aan gegevens over verschillende jaren, zodat u een beeld krijgt van de ontwikkeling in de tijd. In tabel 1 vindt u een voorbeeld van de gemeente Goeree- Overflakkee. Tabel 1 Aantal en percentage huishoudens met lage inkomens tot 110% van het sociaal minimum op Goeree-Overflakkee jaar aantal % , , , ,1 bron: CBS, databankzh.nl: Aantal huishoudens met tenminste 1 jaar een inkomen tot 110% van het sociaal minimum in Verder is het mogelijk gegevens op wijkniveau te inventariseren. Figuur 3 geeft een beeld van het type woning per wijk, in dit geval voor enkele wijken in Den Haag. 4

5 Figuur 3 Type woningen in wijken in Den Haag in 2014, in percentages 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% loosduinen centrum ypenburg leidschenveen % eengezinswoning % meergezinswoning bron: CBS Voorbeelden van prestatieafspraken Hieronder staan enkele voorbeelden van prestatieafspraken. De focus ligt hierbij op prestatieafspraken in Zuid-Holland, hoewel er ook een voorbeeld van buiten Zuid-Holland is opgenomen vanwege de eigentijdse manier waarop de prestatieafspraken daar tot stand zijn gekomen. Per voorbeeld wordt ingegaan op de wijze waarop de prestatieafspraken tot stand zijn gekomen en de inhoud van de afspraken. Gemeente Goeree-Overflakkee Goeree-Overflakkee heeft in december 2015 prestatieafspraken gemaakt. Daarmee was zij een van de eerste gemeenten in Nederland die prestatieafspraken nieuwe stijl maakte. De prestatieafspraken zijn getekend door zowel gemeente, corporaties als huurdersorganisaties. Ter voorbereiding heeft in oktober 2015 een bijeenkomst plaatsgevonden waar alle partijen hebben meegedacht over de opgave voor sociale huisvesting. Dit heeft geresulteerd in een bod van de woningcorporaties. De reacties op dat bod zijn wederom met alle partijen besproken. De gemeente vindt het belangrijk dat ook woningzoekenden en huurders zich bewust zijn van betaalbaarheid van een woning. Daarom moeten zij, voordat ze het huurcontract tekenen, zicht hebben op huurprijs en bijkomende kosten zoals energielasten. Een van de corporaties, Woongoed GO, start daarom in 2016 met een rekeninstrument voor huurders 3. Met deze rekentool kunnen woningzoekenden en afgewogen keuze maken of ze een woning wel of niet kunnen betalen. (goeree-overflakkee.nl) 3 Een dergelijke instrument is ook ontwikkeld door woningcorporatie Bo-Ex (Utrecht) en het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Met de Bo-Ex Huurwijzer kunnen huurders snel en eenvoudig nagaan of de huur van een nieuwe woning in hun budget past. Dit instrument heeft de tweede prijs gewonnen voor KWH-i-Opener, innovatieve projecten van een woningcorporatie rond het thema betaalbaarheid waarbij de huurder centraal staat (boex.nl). 5

6 Gemeente Leiden De gemeente Leiden heeft prestatieafspraken gemaakt met een doorkijk naar de toekomst ( ). De voortgang van de afspraken wordt bestuurlijk twee keer per jaar geëvalueerd en er worden nieuwe afspraken voor het komende jaar gemaakt. Ook wordt jaarlijks een Woondebat georganiseerd voor onder meer bestuurders, politici, woningcorporaties, huurdersorganisaties, zorgaanbieders en investeerders. Hierin wordt onder meer gekeken naar de prestatieafspraken, de gevolgen van het landelijke beleid voor de Leidse woningmarkt, omvang van de sociale woningvoorraad en duurzaamheid versus betaalbaarheid. De prestatieafspraken zijn alleen getekend door gemeente en woningcorporaties. Het was de bedoeling dat ook huurdersorganisaties zouden tekenen. Dit hebben zij echter niet gedaan. Enkele huurdersorganisaties hebben het idee dat ze geen invloed op de afspraken hebben. Andere huurdersorganisaties staan niet achter de plannen in de prestatieafspraken, zoals minder sociale huurwoningen en het ontbreken van concrete afspraken over de subjectgerichte vorm van lastenverlichting voor huishoudens die door hoge huurlast onder de armoedegrens komen. In het kader van betaalbaarheid is afgesproken dat de gemeente inventariseert welke kwetsbare groepen door een te hoge huurlast onder de armoedegrens komen. Op basis van die uitkomsten doen gemeente en corporaties een voorstel voor een subjectgerichte vorm van lastenverlichting. (gemeente.leiden.nl) Regio Haaglanden De gemeenten en woningcorporaties in Haaglanden werken al langere tijd in regionaal verband samen rond wonen. Zij hebben over thema s waar regionale afstemming nodig is regionale afspraken gemaakt (voor de periode ). Daarnaast worden lokaal afspraken gemaakt. De regionale afspraken zijn getekend door gemeenten en woningcorporaties. Een van de uitgangspunten is inzetten op duurzaamheid om zo de woonlasten betaalbaar te houden. Daarom wordt de woonlastenproblematiek in kaart gebracht en wordt gekeken welke complexen relatief hoge energielasten hebben (de zogenaamde rode complexen ). Over de aanpak van de rode complexen worden lokaal afspraken gemaakt. Ook hebben bewoners een eigen verantwoordelijkheid. Om woningzoekenden te adviseren over betaalbaarheid van woonlasten wordt op woonnet-haaglanden.nl bij de aangeboden sociale huurwoningen informatie gegeven over de energielasten van de woning. Lokaal is het belangrijk om afspraken te maken over voorlichting aan bewoners over energiebesparende maatregelen en over inspelen op initiatieven van bewoners die zelf willen investeren in duurzaamheid. (socialeverhuurdershaaglanden.nl) Gemeente Den Haag De gemeente Den Haag heeft aanvullend op de regionale afspraken lokale prestatieafspraken gemaakt. De prestatieafspraken zijn getekend door gemeente en woningcorporaties. In het voortraject is op ambtelijk en bestuurlijk niveau overleg gevoerd met huurdersorganisaties. Dat heeft ertoe geleid dat de positie van huurders in de afspraken nadrukkelijker is benoemd en vastgelegd. In de prestatieafspraken is opgenomen dat gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties minimaal één keer per jaar op bestuurlijk niveau - of zoveel vaker op ambtelijk niveau als nodig - de resultaten en voortgang in een apart prestatieafsprakenoverleg bespreken. 6

7 In de prestatieafspraken zijn concrete initiatieven afgesproken gericht op het tegengaan van huurachterstanden: Voortzetten van het huidige convenant waarbij corporaties bewoners met een gerechtelijk vonnis voor huisuitzetting melden bij de gemeente voor schuldhulpverlening. In 2016 worden pilots preventie huurachterstanden bij zittende en nieuwe huurders gestart, waarbij vroegsignalering en tijdige aanpak centraal staan. In het geval van nieuwe huurders sporen corporaties actuele/vroegere problemen op en beoordelen of deze mogelijk kunnen leiden tot huurachterstanden. In dat geval wordt vroegtijdig hulp of ondersteuning geboden. Een ander initiatief van woningcorporatie DUWO is de Student Energie Race. Dit is een energiebesparingswedstrijd om het verbruik van elektra en gas in de winterperiode voor studentenhuizen te verlagen. Het initiatief werkt, zo blijkt uit ervaringen die eerder zijn opgedaan in Leiden en Delft. De winnaars gebruikten al tijdens de wedstrijd veel minder energie en ook na de wedstrijd is het energieverbruik lager dan voorheen. (denhaag.nl) s-hertogenbosch De Bossche woonlastenaanpak is een samenwerkingsproject van de drie Bossche woningcorporaties, het stedelijke huurdersplatform en de gemeente. Het is een eigentijdse manier van prestatieafspraken maken. De aanpak bestaat uit drie pijlers: woonlastenakkoord (april 2014): gemeenschappelijke urgentie, ambities en visie; het woonlastenakkoord loopt minimaal tot 2018; woonlastenagenda: gezamenlijke en individuele woonlastenagenda s (uitvoeringsagenda) van betrokken partijen gebaseerd op het woonlastenakkoord; deze uitvoeringsagenda wordt jaarlijks geactualiseerd; woonlastencampagne, waarin betrokken partijen zich verantwoorden en burgers informeren en mobiliseren, bijvoorbeeld via de website en voorlichtingsbijeenkomsten in de wijken (Kennisbijeenkomst Armoede en wonen/workshop Bossche aanpak). Het kenmerkende van de Bossche aanpak is de brede benadering. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar woonlasten, maar ook naar inkomen en andere uitgaven (figuur 4). Bij de ontwikkeling van deze aanpak is een 24-uursbijeenkomst georganiseerd, een onorthodoxe werkwijze om mensen bijeen te brengen, los van systemen en bureaucratie. 7

8 Figuur 34Brede woonlastenbenadering Benutten collectief t.b.v. woonvoordelen? De Bossche woonlastenaanpak Ook energie Overige lasten en uitgaven (Woon)verzekeringen brede woonlastenbenadering Woongerelateerde kosten (huurdersonderhoud, woningaanpassingen e.d.) Belastingen gemeente en waterschap Energielasten Servicekosten Social return, faciliteren wijkondernemerschap Besteedbaar inkomen Netto huur (minus huurtoeslag) Budgetcoaching / begeleiding Bewustzijn en eigen gedrag huurder! -> voorlichting Regelingen/ voorzieningen inkomensondersteuning Kansen benutten Green Deal / Stroomversnelling en andere initiatieven Smalle definitie woonlasten Schulddienstverlening Brede definitie woonlasten Talentuitwisseling stimuleren tussen bewoners Hergebruik woningaanpassingen Energieverbetering bij onderhoud en renovatie Tarieven & Kwijtscheldingsbeleid Maatwerk voor wat hoort wat? Huurder doet meer zelf in ruil voor fin. compensatie (individu, complex). Algemeen: ruimte voor bewoners (initiatieven) Portefeuillebeleid Huurbeleid Woonruimteverdeling En..: Kunnen we klussen anders wegzetten, bv bij buurtbedrijven? Huurder inzicht geven in totale woonlasten, bv via WRV bron: Kennisbijeenkomst Armoede en wonen/workshop Bossche aanpak Een van de betrokken corporaties is Zayaz. Zij werkt volgens het principe Social Return. Zayaz besteedt veel werk uit, zoals renovatie en onderhoud. Er is afgesproken dat een bepaald percentage hiervan via Social Return wordt ingevuld. Dat wil zeggen, dat de aanbieder een tegendienst levert, bijvoorbeeld huurders die een betalingsachterstand hebben klussen laten doen als huur. Ter overdenking Door de nieuwe Woningwet moeten gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties meer samenwerken om te komen tot een goed passend en betaalbaar aanbod aan woningen. Bij corporaties is het speelveld veranderd. Zij zitten in het spanningsveld dat ze moeten focussen op kerntaken en keuzen moeten maken waarvoor ze hun middelen inzetten. Daarbij hoeven overwegingen van corporaties en gemeenten en/of huurdersorganisaties niet altijd overeen te komen. Hieronder staan enkele vragen die gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties zich moeten stellen bij het maken van de prestatieafspraken. Gemeenten Heeft u een duidelijke concrete woonvisie opgesteld, als basis voor de prestatieafspraken? Heeft u woningcorporaties en huurdersorganisaties meegenomen in dat traject? Hoe zijn de prestatieafspraken tot stand gekomen? Is het gelukt om tot gedeelde uitgangspunten te komen? Hoe gaat u samen met woningcorporaties en zorgaanbieders om met het benodigde aantal (geschikte) woningen voor ouderen? En hoe wordt ervoor gezorgd dat dit betaalbaar blijft? 8

9 In hoeverre is er binnen de prestatieafspraken aandacht voor de taakstelling voor huisvesting van vluchtelingen? Zijn er duidelijke afspraken over evaluatie van de voortgang van de prestatieafspraken? Woningcorporaties Heeft u op basis van de woonvisie duidelijk kunnen maken hoe u bijdraagt aan het behalen van de doelen van het volkshuisvestingsbeleid? Welke keuzen zijn gemaakt in toewijzing van de vrije ruimte? Hoe gaat u om met het passend toewijzen? Wat doet u aan het vrijkomen van betaalbare woningen? Hoe realiseert u het benodigde aantal woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens? Hoe werkt u aan bewustwording van woonlasten bij woningzoekenden en huurders? Hoe stimuleert u huurders om zelf energiebesparende maatregelen te nemen? Hoe bewaakt u de balans tussen investeren in energiebesparende maatregelen en betaalbaar houden van woningen? Huurdersorganisaties In hoeverre bent u betrokken bij de woonvisie? In hoeverre kunt u het huurdersperspectief goed naar voren brengen en staat u achter de gemaakte afspraken? Wordt u tijdig en goed geïnformeerd door de woningcorporatie, zodat u uw adviezen goed kunt voorbereiden? (SVWN 2016) Literatuur Companen. Handreiking Prestatieafspraken. Samenwerken volgens de Woningwet In opdracht van Aedes, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, VNG en Nederlandse Woonbond. Arnhem: Companen, SVWN. Handreiking Woningwet bij visitaties. Utrecht: Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, VNG. Stand van zaken gemeentelijke woonvisies. Den Haag: VNG, Websites aedes.nl boex.nl databankzh.nl denhaag.nl gemeente.leiden.nl goeree-overflakkee.nl kcwz.nl socialeverhuurdershaaglanden.nl statline.cbs.nl vng.nl woonnet-haaglanden.nl Aedes verening van woningcorporaties Woningcorporatie Bo-Ex Utrecht Databank Zuid-Holland gemeente Den Haag gemeente Leiden gemeente Goeree-Overflakkee Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg Sociale Verhuurders Haaglanden Centraal Bureau voor de Statistiek Vereniging van Nederlandse gemeenten Woonnet Haaglanden, het actuele woningaanbod in regio Haaglanden Overige bronnen Kennisbijeenkomst Armoede en wonen 9

10 Colofon april T. Nienhuis, J.M.J. Houben (Tympaan Instituut), C. Veldhuysen (Veldhuysen Consultancy) Tympaan Instituut Dit is een gratis uitgave van het Tympaan Instituut en is onder vermelding van 0770 te bestellen bij het Tympaan Instituut. 10