Woningmarkonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Transcriptie

1 Woningmarkonderzoek Pijnacker-Nootdorp Afbeelding: Ackerswoude, Bron: Ackerswoude.nl 15 november 2019

2 Inleiding De gemeente Pijnacker-Nootdorp stelt een nieuwe woonvisie op. Doel van de visie is het realiseren van woonbeleid dat zorgt voor een evenwichtige woningvoorraad, woningen van hoge kwaliteit in een aantrekkelijke woonomgeving en de mogelijkheid voor inwoners om binnen de gemeente een wooncarrière te doorlopen. Samen met de partners streeft de gemeente naar het tijdig beschikbaar zijn van een betaalbare woning passend bij de behoefte van de bewoners. Een en ander zal worden geformuleerd in de 7 bouwstenen van de woonvisie. Daarbij zijn de volgende randvoorwaarden geformuleerd voor de woonvisie: Datagedreven: gebaseerd op kwantitatieve analyse Waardegedreven: gebaseerd op de behoefte van de inwoners aan behoud en versterking van woonkwaliteit Resultaatgericht: basis voor concrete prestatieafspraken en overeenkomsten met marktpartijen Inhoudelijke bouwstenen van de woonvisie Dit onderzoek van Springco Urban Analytics zal input geven voor de actualisatie van de Woonvisie. Het onderzoek is uitgevoerd gericht op het beantwoorden van de volgende vraagstelling: Hoe zou de kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad van Pijnacker-Nootdorp er in 2040 uit moeten zien als we streven naar een evenwicht tussen vraag en aanbod? 2

3 1.1 Bevolkingssamenstelling De huidige bevolking van Pijnacker-Nootdorp bestaat voor een groot deel uit gezinnen. In vergelijking met de regio zijn de inkomens in de gemeente hoog. In de kern Pijnacker is het percentage gezinnen lager dan in de andere kernen. Ook de inkomens zijn verhoudingsgewijs wat lager. hh samenstelling Bron: EDM 4% 15% 43% 25% 13% leeftijd Regio (500k hh) bruto jaarinkomen Pijnacker- Nootdorp Kern Pijnacker Kern Nootdorp Kern Delfgauw < % 1% 1% 0% 0% 1 en 2 < 30 jr % 1% 2% 1% 1% persoons > % 2% 2% 1% 2% huishoudens < % 1% 2% 1% 0% 30-54jr % 3% 3% 3% 3% > % 11% 11% 11% 12% < % 1% 1% 1% 1% Gezinnen alle lft % 4% 5% 4% 4% > % 38% 33% 41% 42% < % 2% 3% 1% 2% 1 en jr % 5% 5% 4% 6% persoons > % 18% 18% 19% 17% huishoudens < % 3% 4% 3% 4% >74 jr % 3% 4% 3% 2% > % 7% 8% 7% 5% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% Klein hh <30 jaar Klein hh jaar Gezinnen alle leeftijden Klein hh jaar Klein hh > 75 jaar 3

4 1.2 Bevolkingsprognose Volgens de prognose van de Provincie Zuid-Holland (ABF) zal het aantal huishoudens in de gemeente Pijnacker-Nootdorp toenemen met ruim huishoudens. De groep gezinnen zal minder sterk groeien, maar blijft de grootste groep in de gemeente. De sterkste groei doet zich voor onder alleenstaanden, deze groep wordt de komende 20 jaar bijna 1,5x zo groot. De groep in de leeftijd boven 55 jaar, en dan met name boven 75 jaar, zal stijgen. De stijging van het aantal 55 t/m 74 jarigen bereikt rond 2035 het hoogtepunt. De toename van het aantal 75-plussers gaat dan nog door. Deze groep zal de komende 20 jaar in omvang meer dan verdubbelen. De groep jarigen neemt in omvang af. Dit is de groep waarin veel gezinnen vallen. De groep jongeren blijft redelijk stabiel bevolkingsprognose naar huishoudenssamenstelling Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd Alleenstaanden Paren Gezinnen < 30 jaar jaar jaar > 75 jaar Bron: bevolkingsprognose Provincie Zuid Holland (ABF) 4

5 1.3.1 Verhuisanalyse - vertrekkers De afgelopen jaren hebben zich meer huishoudens in Pijnacker-Nootdorp gevestigd dan er vertrokken zijn. Het aantal huishoudens dat binnen de gemeente verhuist is lager dan het aantal huishoudens dat zich van buiten in de gemeente vestigt. Het aantal verhuizingen is de afgelopen jaren gestegen. Ten opzichte van 2017 is er in 2018 wel een daling van het aantal verhuizingen ingezet. Gemiddeld genomen hebben zich over de afgelopen 10 jaar ca huishoudens van buiten de gemeente in Pijnacker-Nootdorp gevestigd, ca. 800 huishoudens verlaten jaarlijks de gemeente en ca. 500 huishoudens verhuizen binnen de gemeente Bron: CBS Verhuisde huishoudens binnen, naar en uit Pijnacker-Nootdorp vestiging vertrek binnen gemeente De tabel hiernaast laat zien welke woningen verhuizers die de gemeente verlaten achterlaten en naar welke woningen ze verhuizen. Huishoudens vestigen zich vooral in middeldure en dure koop eengezinswoningen als ze de gemeente verlaten. Dit is ook het segment waar mensen heen verhuizen als ze de gemeente verlaten. Met name in het middensegment eengezins koopwoningen komt er voldoende aanbod vrij binnen de gemeente. Daarnaast vestigen veel huishoudens zich in goedkope en middeldure huur en in goedkope koopappartementen als ze de gemeente verlaten. Dit zijn naar verwachting jonge mensen die in meer stedelijk gebied gaan wonen, woonmilieus die in de gemeente zelf niet aanwezig zijn. Op de volgende sheet is een analyse van de vestigers weergegeven. Vertrek naar segment Woningtype Prijsklasse van binnen naar buiten (wat ze achterlaten) van binnen naar buiten (waar ze gaan wonen) < 720 5% 1% EGW % 6% Huur > 900 5% 2% < 720 5% 11% MGW % 7% > 900 0% 1% < % 2% % 6% EGW % 16% % 8% Koop > % 15% < % 12% % 5% MGW % 4% % 1% > % 1% Totaal 100% 100% Bron: EDM 5

6 1.3.2 Verhuisanalyse vestigers De grafiek rechts geeft de verhuizingen weer naar herkomst van het huishouden. Het betreft hier de verdeling van herkomst binnen het woningsegment en zowel de verhuizingen binnen de gemeente Pijnacker-Nootdorp zelf als uit omliggende en overige gemeenten. Huur.EGW.Sociaal Huur.EGW.Middelduur Huur.EGW.Duur Herkomst per segment De tabel hieronder laat zien dat de verdeling over woningsegmenten van vestigers uit de gemeente zelf en uit andere gemeente redelijk gelijk verdeeld is. Het aantal verhuizingen naar dure huurappartementen, goedkope koop eengezinswoningen en dure koopappartementen is zeer laag geweest de afgelopen 5 jaar. De verdeling van de herkomst van de verhuizers naar de verschillende segmenten in de grafiek rechts kan daardoor een vertekend beeld geven. Vestigers naar segment (woning waar ze heen verhuizen) Woningtype Prijsklasse binnen van buiten de gemeente gemeente < 720 2% 2% EGW % 10% Huur > 900 4% 3% < 720 7% 5% MGW % 9% > 900 0% 0% < % 0% % 3% EGW % 30% % 11% Koop > % 18% < % 1% % 3% MGW % 5% % 1% > % 1% Totaal 100% 100% Bron: EDM Huur.MGW.Sociaal Huur.MGW.Middelduur Huur.MGW.Duur Koop.EGW.Goedkoop Koop.EGW.Middelduur_l Koop.EGW.Middelduur_ Koop.EGW.Duur_laag Koop.EGW.Duur_hoog Koop.MGW.Goedkoop Koop.MGW.Middelduur_ Koop.MGW.Middelduur_ Koop.MGW.Duur_laag Koop.MGW.Duur_hoog 0% 20% 40% 60% 80% 100% Pijnacker-Nootdorp 's-gravenhage Delft Lansingerland Leidschendam-Voorburg Rijswijk Rotterdam Zoetermeer Andere gemeenten Bron: EDM * * * * * aantal verhuizingen laatste jaren laag, betrouwbaarheid laag 6

7 Verhuisanalyse saldo vestiging en vertrek Het grootste deel van de personen (CBS data) die zich in Pijnacker-Nootdorp vestigen komt uit Den Haag en Delft. Het aantal gevestigde personen is de afgelopen jaren toe genomen terwijl het aantal vertrekkers stabiel blijft. Met alle gemeenten was in 2017 een positief migratiesaldo (gegevens van 2018 zijn nog niet beschikbaar). Op basis van EDM data blijkt dat huishoudens vooral naar Den Haag vertrekken voor grondgebonden huurwoningen in de vrije sector huur en voor grondgebonden koopwoningen in het segment boven Saldo vestiging en vertrek met belangrijkste 7 migratiegemeenten Tussen gemeenten verhuisde personen (CBS) Gevestigd in gemeente uit: Den Haag Delft Rotterdam Zoetermeer Lansingerland Leidschendam-Voorburg Rijswijk Vertrek uit gemeente naar: Den Haag Delft Rotterdam Zoetermeer Lansingerland Leidschendam-Voorburg Rijswijk Saldo vestiging en vertrek Den Haag Delft Rotterdam Zoetermeer Lansingerland Leidschendam-Voorburg Rijswijk Bron: CBS (2018 nog niet beschikbaar) Bron CBS, bewerking Springco. (Roze: Regio Haaglanden, Blauw: Regio Rotterdam) 7

8 1.3.4 Verhuisanalyse naar doelgroep Tot slot de verhuisanalyse naar doelgroep. Het zijn vooral de gezinnen met een hoog inkomen die zich vestigen in de gemeente. Onder de vertrekkers bevinden zich werkenden (1 en 2 persoons huishoudens tussen 30 en 54 jaar) met een midden inkomen en Empty Nesters (1 en 2 persoons huishoudens tussen 55 en 74 jaar) met een midden en hoog inkomen. Vestiging en vertrek naar doelgroep hh samenstelling naar binnen naar buiten van buiten van binnen leeftijd inkomen < % 2% 1 en 2 < 30 jr % 5% persoons > % 1% huishoudens < % 4% 30-54jr % 12% > % 7% < % 4% Gezinnen alle lft % 9% > % 30% < % 4% 1 en jr % 9% persoons > % 9% huishoudens < % 2% >74 jr % 2% > % 1% Totaal 100% 100% Bron: EDM 8

9 2.1 Leefstijlen - uitleg Leefstijlen van mensen geven vaak een goed beeld van de verschillen tussen mensen binnen een gebied. Zo zijn er de meer stedelijke leefstijlen en de meer buurtgerichte leefstijlen. Er zijn meer op privacy gerichte leefstijlen en meer open leefstijlen. Zie figuur linksonder. Leefstijlen verschillen op diverse kenmerken. Zie figuur rechtsonder. Zo houden mensen met een Oranje leefstijl van diversiteit, mensen van een Aqua leefstijl juist van geordend en willen mensen met een Paarse leefstijl woningen die expressief zijn. Rood maakt graag een statement en voor Lime is gewoon prima. De kaart op de volgende pagina laat de dominante leefstijlen in Pijnacker-Nootdorp zien. 9

10 2.2 Leefstijlen - verdeling In de gemeente Pijnacker-Nootdorp wonen meer mensen met een Aqua leefstijl dan gemiddeld in Zuid-Holland. Dat zien we ook op de kaart, waar de dominante leefstijl per postcode is weergegeven, vooral in Delfgauw en Pijnacker. Nootdorp Pijnacker Leefstijlen Pijnacker-Nootdorp Rood 6% Oranje 12% Geel 13% Lime Groen 12% 17% Delfgauw Aqua 21% Blauw Paars 10% 10% Zuid Holland 10

11 2.3 Leefstijlen naar kern De 3 kernen hebben een eigen identiteit. In Delfgauw wonen veel mensen met de Aqua en Paarse leefstijl. Deze kern dichtbij de TU Delft trekt waarschijnlijk veel Bèta-mensen; de meer bedachtzame mensen met de wens voor rationele kwaliteit. In Pijnacker wonen veel mensen met een Gele, Lime en Aqua leefstijl. Mensen die houden van een dorps karakter en kleinschaligheid. Nootdorp ontwikkelt zich als een hoogwaardige wijk tegen Den Haag aan. Hier wonen dan ook veel mensen met een Rode en Oranje leefstijl, met waarden als stedelijk en divers. Nootdorp Delfgauw Pijnacker Zuid- Holland Pijnacker- Nootdorp Pijnacker Nootdorp Delfgauw rood 5% 6% 5% 8% 3% oranje 13% 12% 11% 15% 7% geel 11% 13% 14% 11% 11% lime 17% 17% 19% 16% 11% groen 16% 12% 12% 12% 12% aqua 17% 21% 20% 18% 28% blauw 10% 10% 10% 10% 11% paars 10% 10% 8% 9% 17% 11

12 2.4.1 Aanbeveling buurt en buurtontwikkeling In De Grote Omgevingstest is mensen gevraagd aan te geven in welke mate ze de buurt waar ze in wonen aanbevelen aan anderen, waarbij antwoord gegeven kon worden tussen 1 zeker niet en 10 zeker wel. Ook is gevraagd hoe ze de buurtontwikkeling van hun eigen buurt ervaren, waarbij antwoorden gegeven konden worden van erg vooruit tot erg achteruit. Over het algemeen worden de buurten in Pijnacker-Nootdorp positief aanbevolen. De buurtontwikkeling wordt op plaatsen echter als minder goed ervaren. Op de volgende pagina worden deze resultaten in verband gebracht met leefstijl en woonmilieu. Aanbeveling buurt Buurtontwikkeling 12

13 2.4.2 Leefstijlen en tevredenheid Over het algemeen is men positiever in Pijnacker-Nootdorp dan in de rest van Zuid- Holland als gekeken wordt naar de het cijfer dat de buurt krijgt bij de vraag over de aanbeveling van de buurt. De Groene leefstijl is het minst positief over zijn buurt en de buurtontwikkeling. Mensen met de Rode en Oranje leefstijl zijn in Pijnacker-Nootdorp ook niet meer tevreden dan gemiddeld in Zuid Holland over de ontwikkeling van hun buurt. De overige leefstijlen zijn hier wel positiever dan gemiddeld over. Huishoudens die wonen in het woonmilieu woonwijk laag- en hoogbouw in Pijnacker- Nootdorp zijn relatief positiever over hun buurt dan in de rest van Zuid-Holland, zowel in de aanbeveling als in de buurtontwikkeling. De hogere dan gemiddelde waardering door mensen met een gele en lime leefstijl (die graag in open buurten wonen) en de blauwe en aqua leefstijl (die graag in luxere buurten met privacy wonen) en de positievere waardering van de woonwijk laag- en hoogbouw zijn kwaliteiten die de gemeente Pijnacker kan benutten om de gemeente sterker neer te zetten. Vooruit Vooruit Neutraal Neutraal Bron: DGOT (* de verticale strepen geven de banbreedte in antwoorden) 13

14 3.1 Woonmilieus Op basis van de resultaten van De Grote OmgevingsTest Zuid-Holland hebben we de woonmilieus in Pijnacker-Nootdorp in beeld gebracht. De beoordeling van de woonmilieus is dus op basis van hoe mensen zelf de omgeving ervaren waar ze wonen (op basis van omschrijvingen en beelden). In grote delen van Pijnacker en Nootdorp ervaart men de omgeving nog echt als een dorp (lichtblauw). Dit wordt afgewisseld met buurten die worden ervaren als een woonwijk met laagbouw (groen). Alleen in delen van Nootdorp worden buurten ervaren als een luxe woonwijk (donkerblauw). Delen van Pijnacker en Delfgauw worden beleefd als het meer stedelijke woonmilieu woonwijk met hoog- en laagbouw. Nootdorp Pijnacker Delfgauw

15 4.1 Woningvoorraad Doelgroep en woning De tabel rechts geeft een overzicht van de verdeling van doelgroepen over de verschillende woningtypen. In grote lijnen wonen volgens verwachting de gezinnen in eengezinswoningen en kleine huishoudens in appartementen. Onderstaande grafiek geeft de verdeling van doelgroepen (naar huishoudenssamenstelling, leeftijd en inkomen) over woningsegmenten (naar eigendom, type en prijsklasse). Wat opvalt is het hoge percentage 75 plussers in middeldure en duurder koopwoningen en gezinnen met hoge inkomens in middeldure koopwoningen, dit biedt kansen voor doorstroming. Woningsegment x doelgroep Doelgroep 1 en 2 persoons huis- Gezinnen 1 en 2 persoons huis- Type woning < 30 jr 30-54jr alle lft jr >74 jr totaal Huur eengezinswoning 1% 2% 8% 4% 1% 16% Huur appartement 1% 3% 1% 4% 4% 14% Koop eengezinswoning 1% 5% 37% 14% 5% 62% Koop appartement 0% 2% 1% 3% 2% 8% Totaal 4% 12% 47% 24% 12% 100% Woningsegment x doelgroep 1 en 2 persoons huis-houdens Gezinnen 1 en 2 persoons huis-houdens < 30 jr 30-54jr alle lft jr >74 jr Woningtype Prijsklasse 26- < > < > < > < > < > < % 10% 0% 13% 7% 0% 27% 32% 1% 25% 19% 0% 15% 5% 0% EGW % 28% 1% 4% 11% 4% 8% 16% 5% 5% 9% 1% 2% 5% 0% Huur > 900 0% 7% 11% 1% 1% 6% 1% 1% 3% 0% 2% 4% 0% 3% 4% < % 11% 1% 57% 24% 0% 11% 9% 0% 49% 9% 0% 50% 8% 0% MGW % 12% 0% 12% 17% 2% 2% 5% 0% 9% 9% 1% 27% 11% 0% > 900 0% 0% 1% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0% < % 1% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0% % 7% 2% 3% 9% 4% 4% 8% 2% 1% 10% 0% 1% 9% 0% EGW % 7% 49% 7% 5% 40% 35% 20% 48% 5% 22% 39% 2% 27% 21% % 1% 10% 0% 1% 10% 4% 3% 14% 1% 2% 16% 1% 6% 19% Koop > % 0% 16% 0% 0% 15% 5% 3% 26% 1% 2% 28% 1% 1% 40% < % 9% 0% 2% 7% 1% 1% 1% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% % 8% 3% 3% 14% 7% 1% 2% 0% 2% 10% 1% 1% 9% 0% MGW % 1% 6% 1% 1% 9% 0% 0% 1% 1% 4% 6% 0% 12% 8% % 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 2% 0% 2% 4% > % 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 3% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: EDM 15

16 4.2 Woningvoorraad De kaart hiernaast geeft een beeld van de verdeling van woningsegmenten over de gemeente. De duurdere eengezinswoningen aan de randen van de kernen en in het buitengebied geven door de ruime ligging een iets vertekend beeld. De absolute waarden per woning liggen in Nootdorp hoger dan in de andere kernen. Omdat de woningen hier gemiddeld ook groter zijn, zijn de verschillen in prijs per vierkante meter minder groot. In Pijnacker liggen de prijzen het laagst. Nootdorp. Pijnacker WOZ-waarde WOZ-waarde per m2 Delfgauw Woningvoorraad naar prijssegment, bron: EDM, gekleurd per bouwblok (PBL) 16

17 4.3 Betaalbaarheid Van de huishoudens in de sociale sector woont circa 24% te goedkoop (groene kleur) en circa 11% te duur (oranje kleur). Het betalingsrisico lijkt daarmee sterk gedaald ten opzichte van onderzoek dat is uitgevoerd in Dit kan komen door passend toewijzen en toevoeging van meer goedkope voorraad. Pijnacker- Nootdorp Pijnacker < euro euro euro euro euro euro Meer dan euro totaal <424 2% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 4% % 10% 10% 10% 1% 0% 0% 37% % 3% 3% 5% 3% 0% 0% 16% % 2% 4% 11% 8% 2% 0% 28% >720 1% 1% 2% 4% 6% 3% 0% 17% totaal 12% 17% 20% 30% 18% 5% 0% 100% <424 3% 2% 2% 0% 0% 0% 0% 7% % 14% 14% 9% 0% 0% 0% 46% % 3% 4% 5% 2% 0% 0% 14% % 2% 3% 8% 5% 1% 0% 19% >720 0% 0% 1% 2% 6% 4% 0% 13% totaal 12% 21% 24% 24% 13% 5% 0% 100% % betaalbaarheidsrisico % goedkoop wonen % scheefwonen totaal Pijnacker-Nootdorp 11% 24% 35% Pijnacker 6% 17% 23% Nootdorp 13% 33% 46% Delfgauw 18% 31% 49% Nootdorp Delfgauw <424 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% % 5% 3% 8% 1% 0% 0% 22% % 2% 3% 7% 5% 1% 0% 19% % 3% 4% 12% 13% 4% 1% 38% >720 1% 1% 3% 7% 7% 2% 0% 21% totaal 9% 11% 13% 34% 26% 7% 1% 100% <424 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% % 7% 11% 15% 3% 0% 0% 37% % 2% 1% 3% 1% 0% 0% 14% % 2% 6% 14% 11% 1% 0% 36% >720 4% 2% 2% 1% 1% 1% 0% 11% totaal 14% 13% 20% 33% 16% 2% 0% 100% Bron: EDM en Gemeentelijke taxatie 17

18 4.4 Woningvoorraad prijsniveau en prijsontwikkeling Om meer inzicht te krijgen in het functioneren van de verschillende delen van Pijnacker-Nootdorp is gekeken naar prijsniveaus en prijsontwikkeling. Wat opvalt: De leefbaarheid is in Nootdorp en Delfgauw beter dan in het westelijk deel van Pijnacker. De prijzen liggen daar ook lager, maar hebben zich de afgelopen 5 jaar wel positief ontwikkeld. Leefbaarheid (Leefbarometer) Vraagprijzen (Jumba) In Nootdorp en Delfgauw liggen de prijzen lager in de buurt van de snelweg. De prijzen in het zuidelijk deel van Nootdorp liggen het hoogst in de gemeente. In Pijnacker liggen de prijzen het laagst. Pijnacker-Nootdorp is een gemeente met over het algemeen een lage Floor Space Index. Wellicht zijn er mogelijkheden voor verdichting in centrumgebieden of bij openbaar vervoer en voor kwaliteitsverbetering in buurten met eenzijdige voorraad. Floor Space Index (PBL) Prijsontwikkeling (Jumba) Kaarten: Leefbaarheid: hoe donkerder groen hoe hoger de leefbaarheidsscore. Vraagprijzen: Rood zijn hoogste prijzen, blauw de laagste prijzen. FSI: hoe donkerder de kleur hoe hoger de dichtheid. Vraagprijsontwikkeling : groen is positief, oranje is daling van prijzen.. 18

19 5.1 Vraag naar woningen Effectieve Vraag Met het model voor de Effectieve Vraag is de actuele nieuwbouwvraag per jaar in beeld gebracht. Deze methode is gebaseerd op daadwerkelijke verhuisbewegingen gecombineerd met de wens van consumenten (op basis van diverse consumentenonderzoeken, waaronder de data uit DGOT en WoON 2018). Hiermee zijn verhuispatronen gemaakt die vervolgens geprojecteerd zijn op feitelijke huishoudens Stap 0: data Stap 1: selectie brongegev ens Stap 2: bepaling vraag Stap 3: specificatie vraag Stap 4: specificatie doelgroep en woningen in Pijnacker-Nootdorp. Verhuizingen die in het verleden niet hebben plaatsgevonden door gebrek aan aanbod worden in beeld gebracht door ook de vraag op basis van wens te berekenen. Jaarlijkse Effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen in Pijnacker Nootdorp De tabel rechts laat de jaarlijkse Effectieve Vraag naar nieuwbouwwoningen zien op Woningtype Prijsklasse verleden wens Effectieve vraag Verdeling van de vraag basis van zowel feitelijk gerealiseerd verhuisgedrag als op basis van wensen. De oranje balken in de grafiek geven de gemiddelde vraag binnen de bandbreedte weer. Er is een jaarlijkse vraag naar ca tot woningen in de gemeente Pijnacker- Nootdorp, waarvan ca. 180 tot 230 nieuwbouwwoningen. De grafiek hiernaast laat zien dat de grootste vraag uitgaat naar eengezins koopwoningen boven Ca. 1/3 van de vraag is lokaal en 2/3 is regionaal. Huur Koop EGW MGW EGW MGW < % % > % < % % > % < % % % % > % < % % % % > %

20 < > < > < > < > < > Totaal 5.2 Vraag naar woningen per doelgroep De tabellen onder en rechts laten zien welke doelgroepen de grootste vraag uitoefenen per woningsegment. In de tabel rechts zijn de doelgroepen ook verdeeld naar inkomen. Percentages onder 10% zijn weggelaten om een overzichtelijk beeld te krijgen. De tabel laat zien dat binnen de vraag naar goedkope eengezins huurwoningen de vraag vooral wordt uitgeoefend door gezinnen met een laag inkomen, daarnaast ook door gezinnen met een midden inkomen en door kleine huishoudens tussen 30 en 54 jaar en tussen 55 en 74 jaar, beide met een laag inkomen (Oranje cirkel). De tabel moet dus steeds per productsegment gelezen worden. De grote vraag naar eengezinswoningen (zoals aangegeven op de vorige pagina) bestaat vooral uit de vraag vanuit kleine huishoudens tussen 30 en 54 jaar met een midden en hoger inkomen en uit gezinnen met een midden en hoger inkomen (zie rode cirkel). De vraag van de oudere huishoudens is klein in vergelijking met de vraag vanuit de andere doelgroepen. Op de volgende pagina wordt hier, samen met de vraag naar zorg, verder op ingezoomd. Vraag naar nieuwbouwwoningen verdeeld over doelgroepen die de vraag uitoefenen Vraag obv wens: Doelgroep en Klein huishouden Gezinnen Klein huishouden Woningsegment < 30 jr 30-54jr alle lft jr >74 jr Totaal Huur EGW < 720 8% 17% 58% 16% 2% 100% > 720 9% 13% 52% 26% 1% 100% MGW < % 16% 23% 41% 7% 100% > 720 0% 9% 30% 56% 6% 100% < % 33% 41% 8% 0% 100% EGW % 29% 41% 8% 1% 100% Koop > % 20% 61% 10% 1% 100% < % 36% 13% 41% 1% 100% MGW % 20% 20% 48% 2% 100% > % 11% 19% 49% 7% 100% Vraag naar nieuwbouwwoningen verdeeld over doelgroepen die de vraag uitoefenen Huur Koop Vraag obv wens: Doelgroep en Woningsegment EGW MGW EGW MGW < % 43% 12% 12% 100% > % 29% 13% 100% < % 15% 19% 26% 12% 100% > % 29% 19% 100% < % 15% 20% 100% % 11% 14% 24% 100% > % 55% 100% < % 13% 23% 13% 100% Klein huishouden Gezinnen Klein huishouden < 30 jr 30-54jr alle lft jr >74 jr 10% 12% 16% 21% 100% > % 37% 100% Leeswijzer: de tabel dient als volgt gelezen te worden. Binnen de vraag naar sociale huur eengezinswoningen komt de grootste vraag van gezinnen met een inkomen onder bruto per jaar. NB: percentages lager dan 10% zijn niet openomen ivm overzichtelijkheid tabel, wel kleurindicatie) 20

21 5.3.1 Gebruik Zorg Voor inzicht in het huidige gebruik van zorg is gebruik gemaakt van de data uit de Monitor Langdurige Zorg. Tot en met 2014 is er informatie over Indicatie en gebruik van Zorg Zonder Verblijf (ZZV). Vanaf 2016 is er informatie over het percentage WMOcliënten. In de gemeente Pijnacker Nootdorp is dit percentage aan het afnemen. Het gaat om ca personen in 2018 (ca. 3,6% van het totaal aantal inwoners). Het aantal cliënten dat gebruik maakt van WMO-diensten is in Nootdorp het hoogst. De cijfers over Zorg Met Verblijf zijn enkel openbaar beschikbaar voor de regio Haaglanden. Uitgaande van deze cijfers zijn er in de gemeente Pijnacker-Nootdorp ca. 670 personen die in aanmerking voor verpleging en verzorging (1,24% van ). 4% 3% 2% 1% 0% Percentage indicatie en gebruik Zorg Zonder Verblijf (ZZV) Totaal indicatie ZZV-AWBZ Totaal gebruik ZZV-Wmo en/of ZZV-AWBZ 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% Indicatie Zorg Met Verblijf (ZMV) regio Haaglanden Delfgauw Nootdorp Pijnacker Percentage Wmo-cliënten 0,2% 0,0% Verpleging en verzorging (VV) Gehandicaptenzorg (GHZ) Geestelijke gezondheidszorg Bron: CBS Monitor langdurige zorg Totale gemeente 0% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 4% 4% 5% Bron: CBS Monitor langdurige zorg

22 5.3.2 Vraag naar wonen en zorg In Pijnacker-Nootdorp geeft ca. 13% van de 75-plussers aan te willen verhuizen binnen nu en 2 jaar. Van deze groep geeft 50% aan nu of in de toekomst behoefte te hebben aan zorg. De behoefte aan zorg onder de niet-verhuisgeneigden is duidelijk lager; ca. 27% geeft aan nu of in de toekomst behoefte te hebben aan zorg. Onder alle 75- plussers is de behoefte aan zorg ongeveer 40%. Verhuisgeneigdheid 75 plussers 13% 60% 50% 40% Behoefte aan zorg nu of in de toekomst De grafiek rechtsonder laat zien welke vorm van zorg 75-plussers aangeven te willen ontvangen, uitgesplitst naar verhuisgeneigden en alle 75-plussers. Onder de 25% 62% 30% 20% verhuisgeneigde 75-plussers geeft ca. 16% aan 24-uurs zorg nodig te hebben. Totaal is 10% deze behoefte 19% (hieronder vallen ook mensen die al zorg ontvangen en niet verhuisgeneigd zijn). De verhuisgeneigden zijn vooral op zoek naar vormen waar gemaksdiensten en zorg gecombineerd zijn. Het gaat hier meer om ontzorgen. niet misschien wel 0% alle 75+ Verhuis-geneigd 75+ Niet verhuisgeneigd 75+ de vraag van 75-plussers gaat voor bijna 70% uit naar appartementen, waarvan meer Gewenste vorm van zorg dan de helft naar sociale huur, zie tabel hieronder. Vraag naar woningsegment onder verhuisgeneigde 75-plussers Woningsegment Prijsklasse % van de vraag door 75plussers Huur EGW < 720 8% >720 2% MGW < % >720 10% < % EGW % Koop > % < % MGW % > % 100% Bron: DGOT Zuid Holland 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 14% 13% zonder services of zorg Bron: DGOT Zuid Holland 8% 6% mantelzorg 58% Verhuisgeneigden 51% gemaksdiensten en zorg Alle 75plussers 4% 10% lijkt op hotel 16% 19% 24 uur pd zorg

23 6.1 Match vraag en aanbod woonmilieus nu en in de toekomst Uitgaande van de huidige voorraad, de vraag in de markt en het aantal vertrekkers, is de gewenste voorraad nu en in de toekomst berekend. Voor de vraag in de toekomst is uitgegaan van de bevolkingsprognose. De verhuispatronen zijn toegepast op de doelgroep verdeling in de toekomst. In de tabel hieronder is de mismatch per woonmilieu weergegeven, nu, in 2030 en in De huidige mismatch ontstaat door verschil in de vraag en het aanbod van woonmilieus (woonmilieus waar mensen heen willen verhuizen en woonmilieus waar mensen die vertrekken nu wonen, zie ook grafiek rechts boven). De mismatch nu met een overschot van de woonmilieus Woonwijk Laagbouw en Dorps zal in de toekomst omslaan naar een tekort als gevolg van de demografische ontwikkeling en de groei van het aantal huishoudens (zie grafiek rechtsonder). De geringe mismatch in de stedelijke woonmilieus is beperkt realiseerbaar in Pijnacker-Nootdorp, hiervoor zullen huishoudens naar Den Haag en Delft verhuizen. huidig en gewenst woonmilieu verhuisgeneigde huishoudens Pijnacker -Nootdorp binnenstad levendige stadswijk rustige stadswijk luxe stadswijk woonwijk laag- en hoogbouw woonwijk laagbouw luxe woonwijk dorps landelijk -5% 5% 15% 25% 35% Huidg woonmilieu Voorkeur woonmilieu Mismatch vraag en aanbod woonmilieus nu, 2030 en 2040 Woonmilieu Huidige voorraad Vraag Vertrek Gewenste voorraad Mismatch Mismatch 2030 Mismatch 2040 Binnenstad levendige stadswijk Rustige stadswijk luxe stadswijk Woonwijk laag- en hoogbouw Woonwijk laagbouw Luxe woonwijk Dorps Landelijk Totaal Binnenstad levendige stadswijk Rustige stadswijk luxe stadswijk Woonwijk laag- en hoogbouw Woonwijk laagbouw Luxe woonwijk Dorps Landelijk Mismatch 2030 (percentage van het tekort) 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Mismatch 2030 Beperkt realiseerbaar 23

24 Match vraag en aanbod woningsegmenten nu en in de toekomst In de tabel hiernaast is te zien dat er op dit moment een theoretisch overschot is aan huurwoningen en middeldure eengezins koopwoningen (berekening: huidige voorraad plus de vraag en minus het vertrek geeft gewenste voorraad). In werkelijkheid zijn deze woningen bewoond. Het lijkt erop dat dit `overschot komt doordat huishoudens die nu bijvoorbeeld in een middeldure koopwoning wonen liever in een andere woning zouden willen wonen en dat er minder woningen vrijkomen dan het model aangeeft omdat er geen goede doorstroming mogelijk is. Op basis van de huishoudensprognose groeit Pijnacker-Nootdorp tot 2040 met ruim huishoudens. Deze groei is middels het hiervoor beschreven model vertaald naar de vraag per woningsegment in alle jaren tot Door de hoge verwachte groei ontstaat er in de toekomst een tekort in alle woningsegmenten. In de toekomst blijft er een tekort aan duurdere koopwoningen. Er ontstaat ook een relatief groot tekort aan goedkope en middeldure huurappartementen. De grafiek laat de theoretische mismatch zien van 2019 tot 2040 indien er geen nieuwe woningen worden gebouwd. Op de volgende pagina worden de effecten van het huidige en mogelijke woningbouwprogramma in beeld gebracht. Woningtype EGW Huur MGW EGW Koop MGW Prijssegment Huidige voorraad Vraag Vertrek Gewenste voorraad Mismatch Mismatch 2030 Mismatch 2040 < > < > < > < > Mismatch zonder bouwprogramma

25 Tekort/Overschot woningen 6.3 Match vraag en aanbod inclusief bouwprogramma De grafiek hieronder laat de jaarlijkse mismatch zien per segment, rekening houdend met de nu bekende woningbouwplanning. Dit zorgt voor een tijdelijk overschot van koopwoningen, maar vanaf 2028 ontstaat er net als in de overige segmenten een tekort. Het huidige woningbouwprogramma zorgt dus voor verkleining van het tekort aan koopwoningen. Echter onvoldoende om de tekorten in de toekomst te kunnen opvangen. Er zullen meer dan de nu in de planning opgenomen woningen moeten worden gebouwd waarbij aanbevolen wordt rekening te houden met de mismatch in de toekomst, zie ook volgende sheet. 600 Mismatch inclusief huidige woningbouwprogramma

26 Tekort/Overschot woningen Tekort/Overschot woningen Tekort/Overschot woningen 7. 1 Gewenst woningbouwprogramma 600 Scenario 0: Huidige woningbouwprogramma Wanneer het huidige woningbouwprogramma (tot 2025) wordt toegevoegd aan de - huidige woningvoorraad blijft er een tekort in alle segmenten in de toekomst (2040). Zie -200 bovenste grafiek (scenario o: zelfde als pagina 25) -400 In Scenario A is de mismatch berekend uitgaande van nieuwe woningen tussen en Het woningbouwprogramma is dan niet woningen, maar woningen tot De verdeling van de extra nieuwbouwwoningen zijn in dit 600 Scenario A: extra nieuwbouwwoningen, verdeling o.b.v.huidig bouwprogramma scenario gebaseerd op de verdeling van het huidige woningbouwprogramma (dus o.a % eengezins koopwoningen). De grafiek laat zien dat de tekorten dan lager zijn in de 200 toekomst en er een overschot aan eengezins koopwoningen ontstaat In Scenario B is ook uitgegaan van extra woningen (ook totaal 4.082), echter de -400 verdeling over segmenten is in dit scenario gebaseerd op verkleinen van de mismatch in -600 de toekomst. Zie ook tabel hieronder. De tekorten en overschotten zijn dan meer in evenwicht. Het is aan te bevelen meer woningen te bouwen, maar wel met een andere 600 Scenario B: extra nieuwbouwwoningen, verdeling op basis van mismatch in de toekomst programmatische verdeling dan het huidige woningbouwprogramma Huidig woningbouw- Scenario A: extra woningen verdeling obv huidig programma Scenario B: extra woningen verdeling obv mismatch huidig % extra % totaal % extra % totaal % Huur.EGW.Sociaal 69 3% 66 3% 135 3% 163 8% 232 6% Huur.EGW.Vrij - 0% - 0% - 0% 22 1% 22 1% Huur.MGW.Sociaal % % % % % Huur.MGW.Vrij 82 4% 79 4% 161 4% 166 8% 248 6% Koop.EGW % % % % % Koop.MGW % % % % % Totaal % % % % % Huur.EGW.Sociaal Huur.MGW.Sociaal Huur.EGW.Vrij 26 Huur.MGW.Vrij Koop.EGW Koop.MGW

27 Tekort/Overschot woningen Tekort/Overschot woningen 7.2 Gewenst woningbouwprogramma In de mismatch voor de toekomst is uitgegaan van de huishoudensprognose van de Provincie Zuid-Holland, uitgaande van een toename van huishoudens tot 2030 en Scenario C: extra nieuwbouwwoningen, verdeling op basis van huidige bouwprogramma huishoudens tot Een scenario met de bouw van meer dan extra 600 nieuwbouwwoningen bovenop het huidige woningbouwprogramma van woningen geeft dus vooral overschotten in de toekomst binnen dit model. Zie hiervoor 200 de grafieken hiernaast met scenario D en E met elk extra nieuwbouwwoningen - (bovenop de huidige plannen van nieuwbouwwoningen). Er ontstaat dan een -200 overschot van ca woningen., met name eengezins koopwoningen De bevolkingsprognose van de Provincie Zuid-Holland is als uitgangspunt genomen -600 omdat deze prognose rekening houdt met de ontwikkeling van de hele regio. Indien we uitgaan van een prognose op basis van de jaarlijkse vraag naar nieuwbouwwoningen, gemiddeld ca. 210 per jaar, dan is er behoefte aan ca. 2.3o0 woningen tot 2030 en ca tot Vergelijkbare aantallen met de prognoses maar met een iets lagere vraag tot Scenario D: extra nieuwbouwwoningen, verdeling op basis van mismatch in de toekomst In de vraag is zowel de regionale als de lokale vraag meegenomen. Immers, de -200 vraagmodellen zijn gebaseerd op daadwerkelijke verhuizingen, verhuizingen binnen de -400 gemeente en verhuizingen naar en uit de gemeente Huur.EGW.Sociaal Huur.MGW.Sociaal Huur.EGW.Vrij Huur.MGW.Vrij Koop.EGW Koop.MGW 27

28 8. Toekomstwaarde buurten en wijken Op basis van de mismatch in de toekomst (2040) - welke woningen en woonmilieus hebben een tekort of overschot - is de toekomstwaarde van iedere woning bepaald. Deze zetten we af tegen de belevingswaarde van de woning. De belevingswaarde baseren we op de feitelijke appreciatie van de consument zoals dat in de waarde van de woning tot uiting komt. We hebben daarvoor de door de gemeente aangeleverde taxatiewaardes genomen. Beide dimensies geven richting aan het denken over strategische maatregelen. Deze analyses zijn voor Pijnacker-Nootdorp weergegeven op de hiernaast weergegeven strategische kaart. Nootdorp De groene en donkergroene delen zijn gebieden waar het goed gaat; zowel de toekomstwaarde als de belevingswaarde is hoog. De donkerroze en roze gebieden vragen het meeste aandacht; daar is zowel de belevings- als de toekomstwaarde laag. Lichtroze delen: hoge toekomstwaarde; er is in de toekomst een tekort aan woningen die in dit gebied staan. De belevingswaarde is echter laag, de buurt is minder aantrekkelijk. In de donkergele gebieden is de toekomstwaarde hoog, maar kan de belevingswaarde nog wel stijgen. Pijnacker De strategische kaart kan gebruikt worden om in te zoomen op buurten die lager scoren in vergelijking met andere buurten. Soms zijn er logische verklaringen, zoals zorginstellingen of bedrijventerreinen, maar op andere plekken is interventie mogelijk gewenst om daarmee de belevingswaarde of de toekomstwaarde te verhogen. Delfgauw In de volgende sheets wordt per wijk ingezoomd. 28

29 8.1. Aandachtspunten voor woonbeleid: Pijnacker Pijnacker Noord Belevingswaarde laag, toekomstwaarde hoog. Woonwijk laag- en hoogbouw. Hier staan woningen waar in de toekomst vraag naar is, maar de kwaliteit van de omgeving kan mogelijk beter. Probeer het dorpse karakter terug te brengen. Pijnacker Centrum Doet het goed. Koesteren. Aandacht voor de overgang met Koningshof. Noordpolder Pijnacker De Boezem Industrieterrein met woningen. Pijnacker Noord Pijnacker Centrum Dorp De Boezem Ackerswoude Koningshof Klapwijk Ackerswoude Koesteren, sterk dorps woonmilieu, dichtbij voorzieningen. Pijnacker Oost Klapwijk Toekomstwaarde redelijk, belevingswaarde ook. Klapwijk kent een voorraad die aantrekkelijk is omdat je veel ruimte koopt, maar ook kwetsbaar met veel eengezinswoningen. De wijk dreigt gedateerd te raken. Anticipeer met strategische fysieke ingrepen, gericht op aanpassingen van het vastgoed. Begeleid dit met aanpassing van de openbare ruimte. Koningshof Lage belevingswaarde en lage toekomstwaarde. Verworden tot woonwijk laagbouw en minder het dorpse karakter. Eerdere advies blijft overeind: de lage belevingswaarde kan verbeteren door de eentonigheid te doorbreken. Zuidpolder Oude Leede Tolhek Keizershof Tolhek Toekomstwaarde goed, belevingswaarde ook. Koesteren. Keizershof Gedeelte met lage toekomstwaarde en lage belevingswaarde vraagt aandacht. Keizershof kan rond het station verstedelijken. Een optimale context (openbare ruimte) is een belangrijke voorwaarde om belevingswaarde te verhogen. 29

30 8.2 Aandachtspunten voor woonbeleid: Nootdorp De Venen Oost Delen met lagere belevingswaarde vragen aandacht, donkerroze, Zonnehof (mogelijk door grotere woningen met lagere prijzen per vierkante meter). De Venen Centrum De Venen Oost De Venen Centrum Nootdorp Centrum West Vrouwtjeslant Nieuweveen Oostambacht / Heronpark s Gravenhout Oostambacht / Heronpark Donkerroze deel is bedrijventerrein en scoort waarschijnlijk laag op belevingswaarde door lage waarde per vierkante meter van bedrijfswoningen. Vrouwtjeslant / Nieuweveen Doet het goed. Koesteren. De Venen Craeyenburch Achter het Raadhuis Redelijke toekomstwaarde en redelijke belevingswaarde. Toevoegen woningen met kwaliteit en aansluiting zoeken bij Nootdorp Centrum. De Venen Craeyenburch Tweedeling: Noordoostelijk deel doet het goed, zuidelijk deel met zorginstelling vraagt mogelijk aandacht: lage toekomstwaarde en lage belevingswaarde. Nootdorp Centrum Buitengebied Nootdorp Hoge toekomstwaarde en grote delen Achter het Raadhuis en s Gravenhout Doen het goed. Koesteren. hoge belevingswaarde. Koesteren. 30

31 8.3 Aandachtspunten voor woonbeleid: Delfgauw Emerald Noord Koesteren. Noordpolder Delfgauw Oud Delfgauw Hoge toekomstwaarde, oostelijk deel lagere belevingswaarde. Kwaliteitsverbetering in openbaar gebied. Oud Delfgauw Emerald Noord Emerald Centrum Ruyen Zuidpolder Delfgauw Emerald Centrum en Ruyen Redelijke toekomstwaarde en redelijke belevingswaarde. Op dit moment gaat het goed. Waken dat de belevingswaarde niet te veel daalt. Toevoegen kwaliteit door in te spelen op wensen van mensen met Aqua en Paarse Leefstijlen. 31

32 9. Samenvatting - conclusies 1. De gemeente Pijnacker-Nootdorp zal volgens de huishoudensprognose van de Provincie Zuid-Holland (ABF) harder groeien dan er aan nieuwbouwwoningen gepland staat tot % 15% 43% 25% 13% 2. Het grootste deel van de bevolking van de gemeente bestaat uit gezinnen en empty nesters (1 en 2 persoons huishoudens tussen 55 en 74 jaar). In de huidige voorraad zijn veel woningen die geschikt zijn voor gezinnen, maar bewoond worden door de oudere doelgroep (boven 60 jaar). In de toekomst zal daarom naar verwachting een groot deel van de huidige woningvoorraad vrij komen voor doorstroming. Klein hh <30 jaar Klein hh jaar Gezinnen alle lft. Klein hh jaar Klein hh > 75 jaar 3. De 3 kernen hebben een eigen identiteit, koester dat. Pijnacker dorps sociaal, Nootdorp kwaliteitswijk stadsrand en Delfgauw bedachtzaam, rationele kwaliteit. Daarmee wordt een brede doelgroep bediend en vind ieder wat hij of zij zoekt. 4. Binnen de sociale voorraad woont 11% in een te dure huurwoning en 24% in een te goedkope huurwoning. De vraag naar goedkope huurwoningen zal echter wel toenemen in de toekomst. 5. Er is een jaarlijkse vraag naar ca tot woningen in de gemeente Pijnacker- Nootdorp, waarvan ca. 180 tot 230 nieuwbouwwoningen. Nieuwe inwoners van de gemeente komen vooral uit Delft en Den Haag. Nootdorp Pijnacker Delfgauw 6. In de toekomst is er een tekort aan de woonmileus Woonwijk Laagbouw en Dorps 7. Er is een grote vraag naar eengezins koopwoningen in de duurdere segmenten (> ). Dit tekort blijft ook in de toekomst bestaan. Naast de tekorten bij de duurdere grondgebonden koopwoningen ontstaat er in de toekomst ook een tekort aan sociale en middeldure huurappartementen en koopappartementen. 8. Rekening houdend met het huidige woningbouwprogramma is er tot ongeveer 2030 een redelijke verdeling van vraag en aanbod. Daarna nemen de tekorten toe. Indien rekening gehouden wordt met een extra woningbouwprogramma van woningen tussen 2025 en 2040 gebaseerd op de verdeling van mismatch in de toekomst, komt er ook in 2040 meer evenwicht tussen vraag en aanbod. Toekomstig tekort aan dure grondgebonden koop en sociale huurappartementen 32

33 10. Aanbevelingen 1. De wens van mensen om meer dorps te wonen, met rust en ruimte dicht bij de stad, is een kans voor de gemeente Pijnacker-Nootdorp. De 3 kernen hebben hun eigen identiteit, probeer daar bij nieuwbouw of transformatie op in te spelen. Om de identiteit van de kernen te bewaken is het goed om waar mogelijk in Nootdorp de luxe woonmilieus dicht bij de stad te versterken. In Delfgauw mag het wat stedelijker en in Pijnacker meer dorps en landelijk. Probeer te voorkomen dat het dorp uitgroeit als een meer reguliere laagbouwwijk. 2. Op specifieke plekken is het wellicht mogelijk om woningen in een gewenst rustig stedelijk woonmilieu te realiseren, in het centrum en bij de lightrail. Wees terughoudend met de realisatie van standaard woonwijken. Pijnacker heeft een lage dichtheid die op plekken mogelijk kans voor verdichting biedt. 3. De uitstroom van huishoudens naar eengezinswoningen in het dure segment valt op. Dit biedt kans om waar mogelijk woningen te realiseren in een luxe en ruimte opzet. Zoek naar mogelijkheden voor landschappelijk/dorps wonen. Niet perse villa s op grote kavels maar woningen verbonden met de natuur, ecologisch wonen, zicht op weids groen en water. 4. In de toekomst zal het aantal sociale woningen toe moeten nemen. Kijk daarbij naar de wensen van ouderen, voor de woningen en ten aanzien van zorg en services. Interessant is de groep die nu in een eengezinswoning woont (waaraan in de toekomst een groot tekort ontstaat). Een groot deel van de vraag naar appartementen komt van huishoudens boven de 55 jaar. Zet in op betaalbare huur in aantrekkelijke concepten. Voorbeelden Dorps/Landschappelijk wonen, grondgebonden en appartementen De Buitenkant, Almere (ecologisch) Waldschap, Eindhoven) 33

34 Bijlage: Woonmilieus en Leefstijlen 34

35 Bijlage 1: Woonmilieus (1 van 3) 35

38 Bijlage 2: Leefstijlen (1 van 3) De DISC leefstijl segmentatie Het DISC-model is ruim 90 jaar geleden ontwikkeld door William Marston en beschreven in zijn boek Emotions of Normal People uit Marston was een tijdgenoot van Carl Jung die een basis legde voor het hedendaagse leefstijl onderzoek met het boek Psychological Types (1921). De laatste decennia is het model verder ontwikkeld voor HRM toepassingen. Op dit moment maken jaarlijks meer dan één miljoen mensen wereldwijd gebruik van deze wetenschappelijk gevalideerde DISC methode om inzicht te krijgen in hun gedrag- en communicatieprofiel. De DISCvision marketing leefstijlsegmentatie is gebaseerd op het sociaal psychologische DISC model van PeopleKeys. De 40 persoonstyperingen uit het hrm model worden daarbij, afhankelijk van het domein, teruggebracht naar 4 8 marketing doelgroepen. Het DISC model kent verschillende toepassingen: Profilering van verzorgingsgebieden, waar woont de doelgroep consument Verrijking van klant databases met leefstijl informatie (de doelgroepen) Onderzoek naar doelgroepen met de DISC marketing vragenmodule

39 Bijlage 2: Leefstijlen (2 van 3) Rood. Mensen met een rood profiel vinden het prettig om een dynamisch en actief leven te hebben, doelen te stellen en resultaten te behalen. Ze zijn zelfverzekerd, kunnen snel een situatie inschatten en bepalen hoe zij daarop willen reageren. Oranje. Mensen met een oranje profiel combineren het directe en besluitvaardige van rood met de sociale oriëntatie van de gele groep. Mensen met een oranje profiel zijn energiek en zoeken daarbij vaker ook de samenwerking met anderen. Zij zijn enthousiast en creatief, en kunnen goed out of the box denken. Geel. Mensen met een geel profiel zoeken graag de interactie met anderen. Zij genieten van de sociale contacten met de mensen in de wereld om hun heen. Deze groep is van nature joviaal, enthousiast en optimistisch. Zij staan midden in de maatschappij en hebben vaak een druk sociaal leven. Hun energie werkt aanstekelijk en inspirerend op de mensen om hun heen. Lime. Mensen met een lime profiel hechten aan goede en langer durende relaties. Zij hebben een goede balans tussen zelfvertrouwen en bescheidenheid. We kunnen hen kenschetsen als vriendelijk, hulpvaardig, ontspannen en hartelijk. Zij hechten aan een goede balans tussen werk en privé en zijn huiselijke en zorgzame familiemensen. Zij zijn praktisch en plichtsgetrouw. Groen. Mensen met een groen profiel zijn serieus en rustig. Ze treden niet graag op de voorgrond. Zij zijn gehecht aan hun privacy. Ze werken graag planmatig, met duidelijke procedures en bewezen systemen. Trends en nieuwe ontwikkelingen pakken zij op, nadat deze zich ook bewezen hebben. Zij leven graag in een vertrouwde omgeving. Aqua. Mensen met een aqua profiel kunnen we omschrijven als maatschappelijk betrokken, weloverwogen en ruimdenkend. Deze groep hecht vaak aan historie en traditie, en is gesteld op goede omgangsvormen. Hun betrokkenheid bij de maatschappelijke ontwikkelingen zien we vaak terug in hun inzet in het verenigingswerk, het openbaar bestuur of bij maatschappelijke organisaties. Op basis van een uitgebreide psychologische test wordt een profiel samengesteld. Vervolgens liggen vele harde profielen ten grondslag aan een postcodesysteem, waarbij op basis van bewonerskenmerken profielen worden bepaald. We onderscheiden 8 kenmerkende profielen, die in het schema met kernwoorden zijn weergegeven. Blauw. Mensen met een blauw profiel kunnen we het beste omschrijven met de begrippen correct en nauwkeurig. Zij zijn analytisch, zakelijk, ambitieus en gericht op een maatschappelijke carrière. Zij hechten meer dan gemiddeld aan normen en waarden en waarderen het zeer als mensen om hun heen gevoel hebben voor stijl en goede omgangsvormen. Paars. Mensen met een paars profiel kunnen we omschrijven als ondernemend, besluitvaardig, prestatie gericht en competitief. Zij hebben een duidelijk doel in hun leven. Zij hechten veel waarde aan een goede maatschappelijke positie, maar hebben daarnaast ook een duidelijke drive om vernieuwend bezig te zijn. Dit zien we terug in hun oog voor kunst en design. DISC-profielen 39

40 Bijlage 2: Leefstijlen (3 van 3)

41 41