Bestemmingsplan Heiakker
|
|
- Antoon de Ruiter
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Bestemmingsplan Heiakker Inhoud: Inhoud: Toelichting Bijlage Voorschriften Kaart blad 1 en blad 2 Procedure: 1e Wettelijke terinzagelegging d.d. 05 december 2006 Vastgesteld door de Raad d.d. 03 april 2007 Bijlage no. 2e Wettelijke terinzagelegging d.d. 23 april 2007 Goedgekeurd door Gedeputeerde Staten d.d. 20 november 2007 no / e Wettelijke terinzagelegging d.d. 07 december 2007 In Werking vanaf d.d. 18 januari 2008 Onherroepelijk d.d. 01 oktober 2008 nr /1/R2 Gemeente Helmond Stedelijke ontwikkeling & Beheer Ruimtelijke Ordening & Verkeer I.v.D / PZ / 14-47h
2
3
4 TOELICHTING
5
6 TOELICHTING behorende bij het bestemmingsplan Heiakker in de gemeente Helmond INHOUD 1 INLEIDING 3 2 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Plandeel Wonen Analyse van de wijk Brouwhuis Programma Stedenbouwkundig plan Plandeel Sport Analyse van de geledingszone rond de wijk Brouwhuis Programma Stedenbouwkundig plan 17 3 BELEIDSKADER Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid KWALITEIT VAN DE LEEFOMGEVING Milieuzonering Verkeer Geluidhinder Luchtkwaliteit Externe veiligheid Lichthinder Bodemverontreiniging Archeologie en cultuurhistorie Water Flora en fauna Duurzaam bouwen Rood met groen 48 5 JURIDISCHE VORMGEVING Planvorm Toelichting op de bestemmingen 50 I. Algemene en technische bepalingen 50 II. Bestemmingsbepalingen 51 III. Overige bepalingen 53 6 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID 55 7 PROCEDURE Overleg Artikel 23 e.v. WRO 63 Bestemmingsplan Heiakker/47 h 1
7 BIJLAGEN: 1. Gegevens berekening luchtkwaliteit; 2. Akoestisch onderzoek; 3. Vooroverlegreacties ex artikel 10 BRO; 4. Zienswijzen ex artikel 23 WRO; 5. Nota beantwoording zienswijzen; 6. Beschikking vaststelling hogere grenswaarden; 7. Convenant Duurzaam bouwen Regio Eindhoven (losse bijlage). Figuur 1: Ligging plangebied 2
8 1 INLEIDING Midden in de wijk Brouwhuis te Helmond bevindt zich een sportcomplex met voetbal- en tennisvelden. De voetbalvereniging VV Bruheze heeft een omvang bereikt die niet meer op het bestaande voetbalcomplex geaccommodeerd kan worden. Ook de tennisvereniging TV t Trambaantje heeft een uitbreidingswens. Ten zuiden van de wijk Brouwhuis ligt de zogeheten geledingszone, een groengebied en tevens buffer naar het bedrijventerrein BZOB. In november 2004 heeft de gemeente Helmond de Gebiedsvisie Geledingszone Brouwhuis vastgesteld. Op basis hiervan heeft gemeente Helmond een voorbereidingsbesluit genomen het sportcomplex uit te plaatsen. De voorkeurslocatie ligt in het meest westelijk deel van de geledingszone, langs de Zuid-Willemsvaart. De vrijkomende gronden van het huidige sportcomplex zouden dan onder voorwaarden kunnen worden ontwikkeld als woningbouwlocatie. Hiertoe heeft de gemeente Helmond een intentieovereenkomst gesloten met Gebroeders Van Wanrooij. Er is een planproces opgezet, waarin de stedenbouwkundige, planologische, technische, maatschappelijke en financiële haalbaarheid zijn nagegaan. De voorbereidingen zijn uitgevoerd in een plandeel wonen en een plandeel sport. In het plandeel wonen zijn de mogelijkheden van herontwikkeling van de bestaande sportvelden tot woningbouwlocatie onderzocht, terwijl in het plandeel sport de mogelijkheden tot verplaatsing van de sportvelden naar de geledingszone centraal stonden. Voor beide plandelen zijn werkgroepen samengesteld, bestaande uit vertegenwoordigers van Gebroeders Van Wanrooij, de gemeente Helmond, vertegenwoordigers van VV Bruheze en TV t Trambaantje en externe adviseurs. Het resultaat van dit interactieve proces is de Ontwikkelingsvisie Heiakker, waarin is aangetoond dat verplaatsing van de sportcomplexen en herontwikkeling tot woningbouw haalbaar is. De Ontwikkelingsvisie omvat voor beide plandelen een stedenbouwkundig plan met een doorgewerkte (voorbeeld)verkaveling. De ontwikkelingsvisie is gepresenteerd aan de omwonenden en belanghebbenden in Brouwhuis, waarna de gemeente Helmond een positief besluit heeft genomen. Dit bestemmingsplan heeft als doel de verplaatsing van de sportvelden naar de Geledingszone alsmede woningbouw op de huidige locatie van de sportvelden juridischplanologisch mogelijk te maken. De Ontwikkelingsvisie Heiakker dient als onderlegger voor dit bestemmingsplan, waarin de essenties van het stedenbouwkundig plan vastgelegd worden. Bestemmingsplan Heiakker/47 h 3
9 Bestemmingsplan Heiakker - Toelichting Figuur 3: Historische ontwikkeling van Brouwhuis 4
10 2 STEDENBOUWKUNDIG PLAN 2.1 Plandeel Wonen ANALYSE VAN DE WIJK BROUWHUIS Historie De historische ontwikkeling is in figuur 3 in drie stappen weergegeven. Aan het einde van de negentiende eeuw wordt het gebied waarin zich de huidige wijk Brouwhuis bevindt, gekenmerkt door verspreid in het landschap liggende boerderijcomplexen met bijbehorende landerijen. De waterloop De Weijer is ter plaatse van het plangebied een in het oog springende oost-west lijn. De boerderijcomplexen zijn onderling verbonden door paden, die in de vele hoekverdraaiingen vaak op elkaar aansluiten met karakteristieke driehoekige pleintjes en soms zelfs een vijfsprong. Op of in de nabijheid van de huidige sportveldenlocatie is een aantal van deze historische paden terug te vinden in de huidige structuur, zoals de T- structuur van de Peeleik, de Brouwhuissedijk en de Bruhezerweg. Gezamenlijk met de Weyerbeemd en de Weyerweg, en doorsneden door de Weijerloop, liggen deze paden als een grote ruit om de locatie. Ook kleinere structuren zoals de Veldweg en de Rector Heuvelstraat voeren al terug tot voor Tot ver in de jaren 80 blijft het landschap overwegend open en verstoken van bebouwing. Een clustering van bebouwing aan de T-structuur en een groei van de kern aan de Oude Trambaan en de Hoge Zij, alsmede de aanleg van het spoor en introductie van de provinciale weg in het noorden/oosten zijn de belangrijke ontwikkelingen. Een belangrijk deel van de huidige structuur van het gebied is eigenlijk pas ontstaan aan het eind van de jaren 80. Grootschalige ingrepen als de realisatie van de omlegging van de Zuid-Willemsvaart en een explosieve groei van de wijk Brouwhuis, gebaseerd op een ringvormige ontsluitingsstructuur van de Rivierensingel, zijn daarin karakterbepalend. De confrontatie van twee structuren De hoofdopzet van de woonwijk Brouwhuis berust feitelijk op een superpositie van twee structuursystemen, die onafhankelijk van elkaar bestaan en op enkele plekken een koppeling kennen. Enerzijds de historische T-structuur en anderzijds de moderne ringvormige structuur. In de historische structuur vormen de Brouwhuissedijk en de Bruhezerweg een structuurlijn in oost-westelijke richting. Hierop aangesloten in noord-zuidrichting ligt de Peeleik. Haaks op deze lintstructuur ligt een aantal verbindingen van een lagere orde in schaal, zoals de Trambaan, de Veldweg en de Rector Heuvelsstraat. Ook de historische waterloop (Weijerloop) ligt haaks op de Peeleik (figuur 3 Historische structuur). Bestemmingsplan Heiakker/47 h 5
11 Bestemmingsplan Heiakker - Toelichting Figuur 4: Impressie van de huidige situatie in plandeel Wonen, inclusief straatnamenkaart 6
12 De grootschalige ruimtelijke ingreep uit de jaren tachtig wordt gedragen door de ringvormige hoofdontsluitingsstructuur van de Rivierensingel, gekoppeld aan de Edelhertlaan. Aan deze ring liggen verschillende buurten met een eigen karakter (figuur 3 Ontwikkeling Brouwhuis). Het over elkaar heen plaatsen van deze twee structuursystemen leidt tot het mozaïekpatroon van bebouwingsweefsels, zoals dat in de wijk te ervaren is. Bij de confrontatie van beide systemen ontstaan de karakteristieke, wigvormige ruimtes die de hoekverdraaiing in de overgang tussen beide systemen oplossen. Het zuidelijk deel van het plangebied ligt sterk in de invloedssfeer van het historische patroon met een sterke oost-west gerichtheid. De landschappelijke structuur van de Weijerloop (met hoge en lage gronden) is de drager van deze oost-westrichting. Het zuidelijk deel van het plangebied is feitelijk de zone waar de Geledingszone doordringt in de wijk. Het noordelijk deel van het plangebied is op te vatten als het interieur van het uitleggebied. Bezien vanuit de hoofdstructuur is er in het plangebied sprake van een tweedeling in karakters van het gebied. Het gebied tussen de Weijerloop en de Heiakker ligt helder in de historische structuur die dient te worden versterkt. Het gebied ten noorden hiervan, ingeklemd tussen de achterzijden van woningen aan de Hoge Zij, de Lavendelheide en de Rivierensingel maakt vooral deel uit van de uitlegstructuur. Functionele analyse van de huidige situatie in plandeel Wonen In het plangebied bevinden zich het voetbalcomplex aan de oostzijde en het tenniscomplex aan de westzijde. Een impressie van het plangebied en zijn omgeving is te zien in figuur 4. De zuidrand van het plangebied grenst aan de Weijerloop en de daarachter gelegen Hertelaan, een woonstraat met eenzijdige bebouwing aan de zuidzijde van één tot twee lagen met een kap. Aan de oostzijde ligt de Rivierensingel, een belangrijke verkeerskundige en stedenbouwkundige drager van de wijk Brouwhuis; hieraan is ook de toegang van het voetbalcomplex gesitueerd. Vanaf de Rivierensingel toont het zuidelijk deel van het plangebied zich als een bolle akker. De noordelijk gelegen voetbalvelden liggen ingeklemd tussen de achtertuinen van woningen aan de Rivierensingel, de Lavendelheide en de Hoge Zij. Het driehoekige gebiedje aan de Lavendelheide is bij het plangebied betrokken. Het voetbal- en tenniscomplex worden van elkaar gescheiden door een voetpad dat vanuit de Hoge Zij aansluit op de Hertelaan ter plaatse van de Reeboklaan. Het tenniscomplex wordt aan de noordzijde begrensd door de bestaande straat Heiakker. Aan de noordzijde van deze straat ligt een viertal woningen. De oostelijk gelegen woningen zijn gericht op het zuiden, terwijl de twee westelijk gelegen woningen kopwoningen zijn die gericht zijn op de noordzuidstraten Hoge Zij en Trambaan. De Trambaan maakt ter plaatse van het tenniscomplex een bocht naar het westen, waaraan woningen zijn geadresseerd. De zijdelingse kavelgrens van de meest oostelijk gelegen woning vormt de westgrens van het tenniscomplex PROGRAMMA Uitgangspunten In de Nota Wonen van februari 2005 wordt voor de inbreidingslocatie van de sportvelden een uitbreiding van het woningbestand voorzien tussen de 110 en 150 wooneenheden. Circa 90% hiervan wordt in de koopsector gerealiseerd, waardoor het percentage Bestemmingsplan Heiakker/47 h 7
13 huurwoningen in de wijk Brouwhuis met ruim één procentpunt daalt tot 41%. Dit past in het streven van de gemeente Helmond om een verdeling tussen huur en koop te realiseren van 40% 60%. Het merendeel hiervan zal als grondgebonden woning gerealiseerd worden, waarbij een element meergezinswoningen mogelijk is. Deze woningen zullen worden gerealiseerd in de volgende gedifferentieerde prijsklassen (prijspeil 2005): 10% sociale koop (< ) 10% middeldure huur (± 600/maand) 20% goedkope koop (< ) 40% middeldure koop ( ) 20% dure koop (> ) Van de middeldure koopwoningen zal 25% specifiek voor de doelgroep 55+ bestemd zijn. Typologieën De woningcategorieën kunnen worden omgeslagen naar een scala van woningtypen en bijbehorende kavelmaten en gebouwvolumes: categorie typologie kavel gebouwvolume sociale koop rijwoning 130 m² 400 m³ middeldure huur rijwoning 130 m² 400 m³ goedkope koop kopwoning rij 200 m² 435 m³ goedkope koop geschakeld 225 m² 500 m³ middeldure koop patio 250 m² 450 m³ middeldure koop appartementen n.v.t. 120 m³ middeldure koop 2/1-kap 275 m² 600 m³ dure koop vrijstaand 425 m² 650 m³ STEDENBOUWKUNDIG PLAN Algemeen Het plandeel Wonen bestaat uit twee delen met een verschillend karakter. Het gebied tussen de Weijerloop en de virtuele lijn tussen Heiakker en ingang tot het voetbalcomplex enerzijds en het gebied ingeklemd tussen de achterzijden van woningen aan de 8
14 Hoge Zij, de Lavendelheide en de Rivierensingel anderzijds. Bij herontwikkeling van het plangebied wordt het verschil tussen deze twee delen benadrukt door de introductie van een nieuwe structuurlijn. Deze nieuwe structuurlijn wordt gebruikt voor een nieuwe oost-west verbinding in het verlengde van de Trambaan, aansluitend op de Rivierensingel. Deze hoofdontsluiting is het visitekaartje van het plan met wisselende doorzichten die beide plandelen aan elkaar hechten. De nieuwe route ligt zuidelijk van de bestaande bomen. Daarbij wordt uitgegaan van handhaving van met name de waardevolle acacia s. De lineariteit van de nieuwe structuurlijn wordt verzacht door een aaneenschakeling van verschillende plein -ruimtes met een dorps karakter. De detaillering en materialisering hiervan zal verder vorm moeten krijgen in de verdere planuitwerking. Uitgangspunt bij de verdere uitwerking is het verduidelijken van de karakterverschillen tussen de verschillende ruimtes. De Weijerloop aan de zuidzijde van het plangebied is vanuit de historische context een belangrijke structuurdrager. In de huidige situatie bestaat de Weijerloop ter plaatse van het plangebied uit een smalle watergang met steile oevers, gedeeltelijk ondergronds in een duiker. Het is wenselijk de overkluizing van de Weijerloop op te heffen dan wel te verminderen. De Weijerloop zal in droge periodes geheel droog vallen. Dit hoort bij het karakter van de loop. Dit pleit voor een smal profiel. Het profiel van de Weijerloop wordt sterk bepaald door de hoogteverschillen. Direct ten noorden van de watergang ligt een bomenrij die gemiddeld een meter hoger ligt dan de Hertelaan aan de zuidzijde. De rest van het plangebied ligt vervolgens gemiddeld nog een meter hoger. Om de beleving van de Weijerloop te verhogen wordt parallel aan het water en noordelijk van de bomen een wandelpad voorgesteld. In het gebied tussen het wandelpad en de hoofdontsluiting wordt het hoogteverschil benut om de waterhuishouding van het plan vorm te geven. Hiertoe worden vanuit de hoofdontsluiting insteekhoven gemaakt tussen bouwvelden van circa 60 meter diep en 50 meter breed. De aansluiting van deze hoven op de hoofdontsluiting vormen de plaatsen waar de openbare ruimtes aan de hoofdontsluiting verbijzonderd worden. In de hoven wordt naast ruimte voor toegangspaden van beperkte breedte ook ruimte gemaakt voor waterberging en uitloop richting de Weijerloop. Adressen van de woningen bevinden zich waar mogelijk aan de hoofdontsluiting en verder aan de hoven; gericht op het wandelpad aan de zuidzijde bevindt zich een beperkt aantal bijzondere woningtypen met een ontsluiting aan de zuidzijde. De noordelijke velden van het voetbalcomplex kunnen gezien worden als het interieur van het uitleggebied. Dit gebied grenst aan drie zijden aan achterkanten van bestaande woningen die om het plangebied heen staan. Deze achterkanten worden beantwoord met achtertuinen van nieuwe woningen. Ter plaatse van de Lavendelheide wordt een koppeling gemaakt ten behoeve van verkeer. Daar waar woningen gericht zijn op de centrale openbare ruimte, zijn voorgevels hierop gericht. Een bijzondere plaats in het plangebied vormt het bouwveld direct ten zuiden van de aansluiting van de hoofdontsluiting op de Rivierensingel. Hier wordt extra ruimte gelaten om afstand te houden tot de verkeersbewegingen op de Rivierensingel, alsmede om de hoekverdraaiing met de omgeving op te lossen. Er ontstaat daardoor een typisch Bestemmingsplan Heiakker/47 h 9
15 driehoekige voorruimte. Ter plaatse kan gebruik gemaakt worden van de bijzonderheid van de bolle akker; een gestapeld bouwvolume dient als een markeringspunt naar het omliggende landschap. De invulling van dit markeringspunt mag er niet toe leiden dat de het plangebied wordt afgeschermd van de omgeving. Bebouwing moet hier niet alleen naar het oosten maar ook naar het noorden en het zuiden een gezicht hebben (alzijdigheid) en voldoende transparantie bieden. Verkeersstructuur Autoverkeer De ontsluiting van het gebied kent drie karakters. De hoofdontsluiting vindt plaats via een centrale toegangsweg in het verlengde van de Trambaan die aangesloten wordt op de Rivierensingel. De rijbaan wordt onderdeel van een grotere openbare ruimte tussen rijen woningen met een parkeergelegenheid in de openbare ruimte aan de zuidzijde en 10
16 Figuur 5: Stedenbouwkundig voorkeursmodel Bestemmingsplan Heiakker/47 h 11
17 een diversiteit aan woningen aan de noordzijde. Om de snelheid in het plangebied laag te houden en de veiligheid te vergroten worden verkeersmaatregelen, bijvoorbeeld in de vorm van verhoogde kruisingsvlakken, gerealiseerd. De hoofdontsluiting kent twee typen zijstraten. Enerzijds zijstraten naar het noordelijk gebied waarbij een doorkoppeling plaatsvindt naar de Lavendelheide buiten het plangebied. Anderzijds erfstraatjes om de insteekhoven aan de zuidzijde die lusvormig aanhaken op de hoofdontsluiting. Figuur 6: Voorbeeld profiel hoofdontsluiting Langzaam verkeer Voor het langzaam verkeer wordt de verbinding tussen de Hoge Zij en de Hertelaan over de Weijerloop heen gehandhaafd via een van de insteekhoven. Daarnaast wordt een nieuw wandelpad aan de noordzijde van de Weijerloop voorgesteld die de insteekhoven met elkaar verbindt. De zijstraten hebben allen een trottoir. Specifieke fietsvoorzieningen zijn niet nodig; de beperkte verkeersintensiteit maakt een menging van verkeersstromen op de rijbaan mogelijk. Parkeren Om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien moet voldaan worden aan de eisen die gesteld worden in de bouwverordening. Er moet voldoende ruimte (op eigen terrein) beschikbaar zijn om de benodigde parkeerplaatsen te kunnen realiseren. In de groene hoven (wadi s) zijn geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte opgenomen om het groene karakter van de hoven te beschermen. Uiteraard is wel voorzien in parkeerplaatsen op eigen terrein. Om te voorkomen dat de groene hoven toch als parkeerruimte gebruikt gaan worden kunnen desgewenst maatregelen worden genomen. Waterstructuur Het watersysteem van het plangebied maakt onderdeel uit van het watersysteem van Brouwhuis. Uitgangspunt in het watersysteem is het zoveel mogelijk scheiden van afvalwater en schoon regenwater met behulp van een gescheiden stelsel. Daken en schone verharde oppervlakten worden zoveel mogelijk afgekoppeld. De groene insteekhoven ten zuiden van de hoofdontsluiting worden ingericht als wadi s waar het regenwater tijdelijk kan worden gebufferd in combinatie met ondergrondse buffering (kratten). Vervolgens wordt het natuurlijke hoogteverschil aan het einde van de wadi s gebruikt voor een afvoer in de Weijerloop die als overstort wordt gebruikt. Het natuurlijk hoogtever- 12
18 schil biedt mogelijkheden voor een bijzonder ontwerp met bijbehorende inrichting van de openbare ruimte. Groenstructuur Met behulp van de groenstructuur worden de belangrijkste typen openbare ruimtes aangezet. De bestaande bomenrij aan de noordzijde van de Weijerloop wordt daarbij gehandhaafd en zo mogelijk versterkt. Daarnaast wordt de hoofdontsluiting versterkt met een groenstructuur, met name gedragen door bomen. Er is een eerste analyse gemaakt welke bestaande bomen daadwerkelijk gehandhaafd kunnen worden. Daarbij is gekozen voor een uitdunning van de bomenrij aan de zuidzijde om de levensvatbaarheid van de bomen te vergroten. Vooral daar waar aansluitingen van de groene insteekhoven gesitueerd zijn, wordt een karaktervolle inrichting van de openbare ruimte nagestreefd. Gemeenschappelijk uitgangspunt voor de verdere inrichting is een dorps karakter, maar de verschillende plekken mogen binnen dat uitgangspunt van elkaar verschillen. De inrichting van de groene insteekhoven wordt vooral gebaseerd op de functie van de waterbuffering. Bouwvelden De drie structuren (verkeer, groen en water) verdelen het plangebied in een aantal bouwvelden van verschillende omvang en met een verschillend karakter. De te bouwen woningen zullen bij dit karakter aan moeten sluiten. In zijn totaliteit ontstaat een uit te geven woongebied van 3,26 hectare, ofwel ruim 65% van het totale plangebied. Het gebied ten noorden van de hoofdontsluiting is efficiënt verkaveld, waarin een mix van tweekappers, vrijstaande woningen en rijwoningen wordt voorgestaan. De rijwoningen zijn georiënteerd op de hoofdontsluiting en op de nieuwe doorsteek naar de Lavendelheide. De tweekappers en de vrijstaande woningen vormen het spiegelbeeld van de omliggende woningen aan de Hoge Zij, Lavendelheide en Rivierensingel. Deze laatste woningen hebben allen een parkeergelegenheid op eigen terrein. Het gebied ten zuiden van de hoofdontsluiting is steeds opgespannen tussen twee insteekhoven. Aan de hoofdontsluiting kunnen rijwoningen worden gesitueerd, waarmee een strakke rooilijn aan de hoofdontsluiting gerealiseerd kan worden; voordeel van deze keuze is tevens dat de parkeerbehoefte van de rijwoningen in de openbare ruimte opgelost kan worden. Aan de insteekhoven worden vooral geschakelde woningtypes voorzien. Voor het bouwveld direct ten zuiden van de aansluiting van de hoofdontsluiting op de Rivierensingel wordt de voorkeur gegeven aan een gestapeld element. De ligging gericht op het landschap biedt hier toekomstige bewoners een prachtige plaats. Het zicht op de bolle akker en de doorkijk naar de te ontwikkelen wijk vereisen een zeer transparante opzet met een alzijdig gezicht, waarbij de gebouwen als overgang naar het landschap fungeren. Profielen In de ontwikkelingsvisie heiakker zijn diverse profielen in het plangebied uitgewerkt. In de profielen is rekening gehouden met de aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom (ASVV 2004). Het profiel van de hoofdsontsluiting is in vier vormen uiteengelegd. Dit vindt zijn aanleiding in enerzijds het wijkend gebogen profiel en anderzijds de wens om daar openbare ruimte (groen & pleintje) als verblijfsruimte te kunnen creëren. Daarin vormt de zuidkant met rijbaan, haaks parkeren en trottoir een doorlopend profiel en kan aan de noordkant onderscheid gemaakt worden in diverse Bestemmingsplan Heiakker/47 h 13
19 plekken met een eigen karakter. Het profiel langs de Weijerloop is in twee vormen uiteengelegd, waarbij ervan uitgegaan is dat de huidige overkluizing van de Weijerloop wordt opgeheven. Voor de Weijerloop zelf (de watergang) is voor een smal profiel gekozen, omdat de loop in droge periodes droogvalt en de situatie van een breed modderveld niet wenselijk is. In alle gevallen is de erfscheiding aangegeven als een haag die op particulier terrein wordt gerealiseerd. Voor de kwaliteit van het plan is het belangrijk dat de erfscheiding mee ontworpen en aangebracht wordt bij de bouw met een instandhoudingverplichting in de koop-aanneemovereenkomst. Bijzonderheden Speelplekken Speelplekken kunnen worden gerealiseerd in de openbare ruimte rond de hoofdontsluiting. De oriëntatie van woningen op deze ruimtes maken het tot een sociaal veilige plek, mits teruggelegen van de centrale ontsluitingsas. Speelplekken kunnen dus ook worden gerealiseerd in het noordelijk deel van de groene hoven/wadi s, grenzend aan de hoofdontsluiting. Hondenvoorzieningen Hondenvoorzieningen zijn erg schaars in Brouwhuis. De bestaande hondenvoorziening aan de Hertelaan, ten zuiden van de Weijerloop, kan gehandhaafd blijven. Bij de aansluiting van het plangebied op de Lavendelheide is eveneens ruimte beschikbaar voor een hondenvoorziening. De groene insteekhoven en de noordzijde van de Weijerloop zijn vanwege de waterkwaliteit niet geschikt. 2.2 Plandeel Sport ANALYSE VAN DE GELEDINGSZONE ROND DE WIJK BROUWHUIS Historie Aan het einde van de negentiende eeuw wordt het gebied waarin zich het plandeel Sport bevindt, gekenmerkt door verspreid in het landschap liggende boerderijcomplexen met bijbehorende landerijen. Direct ten zuidoosten van het plangebied ligt het buurtschap Kloostereind met een lange historie. Tot ver in de jaren tachtig blijft het landschap overwegend open en verstoken van bebouwing. Dan vinden grootschalige ingrepen plaats zoals de omlegging van de Zuid- Willemsvaart, een explosieve groei van de wijk Brouwhuis en de ontwikkeling van het bedrijventerrein BZOB. Het tussenliggende gebied, dat wordt ingeklemd door bebouwd gebied en infrastructuur, is bewust als een buffer tussen de woonwijk en het bedrijventerrein BZOB gecreëerd. Het plan om deze zogenoemde geledingszone te creëren maakte onderdeel uit van het onderliggende ruimtelijke concept van de wijk Brouwhuis. In de wijk zijn de tuinen relatief klein gehouden en is het openbaar groen in de straten beperkt, omdat de geledingszone en het in de wijk aangelegde park in de dagelijkse recreatieve activiteiten van de inwoners moesten voorzien. Het plan voor de Geledingszone Brouwhuis is slechts beperkt tot ontwikkeling gekomen als gevolg van beperkte financiële middelen. Hoewel de geledingszone binnen de stedelijke invloedssfeer is komen te liggen, is het op zichzelf de laatste 100 jaar ruimtelijk nauwelijks veranderd. 14
20 Sommige structuren zijn zelfs ouder. De Peeleik en de Stipdonkseweg, de Zeelenloop en de Espendonkseweg zijn al te herkennen op kaarten uit De geledingszone Brouwhuis past binnen de ruimtelijke structuur van Helmond, waarin stedelijke gebieden van elkaar worden gescheiden door groengebieden. Het landelijk gebied dringt via de groene lobben ver het stedelijk weefsel in, waardoor een sterk contact tussen stedelijk en landelijk gebied bestaat. Deze groene lobben hebben ieder een eigen betekenis, karakter en identiteit in relatie tot het stedelijk gebied van Helmond. De geledingszone Brouwhuis heeft een functie voor en een directe relatie met de woonwijk Brouwhuis en niet met het BZOB of het kanaal. De geledingszone geeft de wijk extra woonkwaliteit. De ontwikkeling van de geledingszone is daarmee van invloed op de kwaliteit van de wijk. Beleving van het gebied De agrarische functie bepaalt samen met de bossen en laanbeplanting de ruimtelijke kwaliteit van de geledingszone en daarmee ook de kwaliteit als uitloopgebied. De inwoners van Brouwhuis kunnen in de geledingszone het gevoel hebben dat ze buiten de stad zijn, ondanks dat ze zich midden in het stedelijk gebied bevinden. Een andere kwaliteit van de geledingszone is de relatief grote variatie aan landschappelijke karakteristieken. Het plangebied ligt in een zone die getypeerd kan worden als grootschaliger agrarisch gebied. Het plangebied heeft thans ook grotendeels een agrarische functie. Bewoners van de wijk Brouwhuis kennen het plangebied vooral vanuit het zicht vanaf de Rivierensingel en Peeleik en/of als uitloopgebied via de Driesweg, de Espendonkseweg en het pad langs het kanaal. Een dominant element vormt het loonbedrijf aan de Peeleik, dat door een gebrek aan landschappelijke inpassing (deels juist door afwijkende beplanting) in het oog springt. Bovendien belast dit bedrijf de omgeving door het vrachtverkeer. Het loonbedrijf ligt tegen de bebouwingsconcentratie Kloostereind, maar niet in het plangebied PROGRAMMA In het plangebied wordt ruimte gezocht voor voetbalvereniging VV Bruheze en voor tennisvereniging TV t Trambaantje. In overleg met de verenigingen is een ruimtelijk programma overeengekomen dat als basis heeft gediend voor de stedenbouwkundige visie: Bestemmingsplan Heiakker/47 h 15
21 Voetbal Tennis Aantal velden: 4, waarvan 1 keer kunstgras en 3 keer natuurgras Aantal banen: 4 kunstgras en een oefenkooi Maten velden: hoofdveld (natuurgras) 105x69 meter, overige velden 100x64 meter Vrije uitloop: 4 meter rond de velden Richting velden: bij voorkeur oost-west Verlichting: hoofdveld onverlicht, overige velden verlicht Beveiliging: omheind en afsluitbaar clubhuis Positie clubhuis: centraal tussen de velden, nabij hoofdveld Maten banen: banen: 23,77 x 10,97 meter, oefenkooi: 15 x 6 meter Vrije uitloop: 6,44 meter achter de baan en 3,66 meter naast de baan Richting velden: overwegend noord-zuid met 15 afwijkingsmogelijkheid Uitbreiding: tot maximaal 6 velden Verlichting: volledig verlicht Afstand tot velden: maximaal 50 meter tot hoofdveld, maximaal 150 meter tot andere velden Beveiliging: omheind en afsluitbaar clubhuis Omvang clubhuis: maximaal 750 m² bruto vloeroppervlak Positie clubhuis: centraal tussen de velden, terras uitkijkend over de velden Functionaliteit: kleed- en wasruimtes, kantine, keuken gekoppeld aan terras, bergruimte materialen, ontvangstruimtes Afstand tot velden: Geen norm Omvang clubhuis: maximaal 290 m² bruto vloeroppervlak Beveiliging: afsluitbaar in meer compartimenten Functionaliteit: kleed- en wasruimtes, kantine, keuken gekoppeld aan terras, bergruimte materialen, ontvangstruimtes Beveiliging: afsluitbaar in meer compartimenten Extra wensen: speelgelegenheden bij clubhuis 16
22 2.2.3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Centrale gedachtegang In de ontwikkelingsvisie wordt uitgegaan van een transformatie van het bestaande cultuurlandschap, waarbij ruimtelijk karakteristiek een sterke verwantschap vertoont met de in de Geledingszone Brouwhuis reeds voorkomende patronen. Binnen het decor van de totale open plek naar een structuur gezocht die recht doet het karakter van het gebied, waarbij zandpaden en bomenrijen opnieuw een belangrijke rol spelen. Dit karakter wordt ook versterkt door ruimte te maken voor ecologie, zowel in de beleidsmatig reeds voorgenomen- ecologische verbindingszone langs de Zuid-Willemsvaart en in het beekdal van de Zeelenloop. De velden -zowel voetbal als tennis- worden gepositioneerd in de richting van de lijnen in de ondergrond (bodemgesteldheid). De sportverenigingen worden gezien als dragers van de wijk, waarbij begeleiding wordt geboden aan de vrijetijdsbesteding van jeugdigen. Het sportcomplex krijgt daartoe een eigenstandige plaats in het gebied door de introductie van een nieuw openbaar pad met bomenrij in het verlengde van de zuidelijke rand van de Branshoef en een nieuw openbaar pad langs de Zeelenloop. Binnen dit nieuwe raamwerk wordt een nieuwe kruisvormige ruimtelijke structuur geïntroduceerd die waar mogelijk gebruik maakt van bestaande beplantingen en die het sportcomplex in vier herkenbare delen verdeelt. Het betreft: 1. het noordoostelijk deel met de centrale parkeerplaats; 2. het zuidoostelijk deel met het tenniscomplex; 3. het zuidwestelijk deel met de drie trainings- annex wedstrijdvelden voor voetbal; 4. het noordwestelijk deel met het hoofdveld voor voetbal. Het kruispunt van de vier delen is tevens de formele centrale toegang tot de omheinde sportcomplexen. De clubhuizen zijn op korte afstand van die centrale toegang gesitueerd. Uitgangspunten Verdere kwalitatieve uitgangspunten voor de stedenbouwkundige visie zijn: - Autoverkeer en langzaam verkeer worden zoveel mogelijk gescheiden; - De nieuwe ontsluiting voor autoverkeer vindt plaats op de Rivierensingel, waarmee de positie van de verenigingen ten opzichte van de wijk wordt versterkt; daartoe wordt een nieuwe route op afstand tot de woningen aan de Branshoef voorzien, waarbij het extra inschijnen van koplampen in woonkamers langs de Rivierensingel wordt tegengegaan; - Het autoverkeer wordt rechtstreeks naar een centrale parkeerplaats geleid. Deze parkeerplaats moet op basis van de bouwverordening voldoende parkeerruimte bieden. Overloopcapaciteit voor parkeren wordt mogelijk gemaakt in de bermen langs de nieuwe ontsluitingsweg; Bestemmingsplan Heiakker/47 h 17
HET POORTJE; Toelichting stedenbouwkundige inpassing Datum:
HET POORTJE; Toelichting stedenbouwkundige inpassing Datum: 14-4-2009 Huidige situatie De locatie maakt deel uit van het ontwikkelingsgebied Heerenveen Noordoost; een langgerekt gebied tussen grofweg de
Nadere informatieBestemmingsplan Bovenkamp II Herziening I gemeente Heerde
Bestemmingsplan Bovenkamp II Herziening I gemeente Heerde Bestemmingsplan Bovenkamp II, Herziening I Betreft Status Bovenkamp II Heerde vastgesteld Datum 30 mei 2011 Bovenkamp II, herziening I, vastgesteld,
Nadere informatieHOOFDSTUK 3 Beleid. 3.2 Rijksbeleid. 3.3 Provinciaal beleid
HOOFDSTUK 3 Beleid 3.1 Inleiding De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door (Europese,) landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante (Europees-,)
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing speelterrein Netersel
Ruimtelijke onderbouwing speelterrein Netersel Inleiding en planbeschrijving In Netersel is in de huidige situatie een speelterrein gelegen (zie figuur 1). Dat speelterrein is deels binnen het plangebied
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing kleinschalige uitbreiding olfantenstal Heiderschoor 24 te Mierlo Luchtfoto perceel Heiderschoor 24
Pagina 1 van 5 Ruimtelijke onderbouwing kleinschalige uitbreiding olfantenstal Heiderschoor 24 te Mierlo Luchtfoto perceel Heiderschoor 24 Pagina 2 van 5 Inleiding Op donderdag 3 april 2014 is door Dierenrijk
Nadere informatieConcept programma van eisen. Laan naar Emiclaer 2
Concept programma van eisen Laan naar Emiclaer 2 Naam Strategisch Vastgoed Locatie Laan naar Emiclaer 2 Wijk Zielhorst Bestuurlijk opdrachtgever Wethouder P. van den Berg Opdrachtgever V. Labordus Datum
Nadere informatieBijlage : Uiteenzetting varianten. Variant 1
Bijlage : Uiteenzetting varianten Variant 1 Deze variant is getekend met in achtneming van het uitgangspunt dat er met zo min mogelijk aanpassingen aan het sportcomplex een verbindingsweg en een zesde
Nadere informatieSchijndelseweg 170. Nota van Kaders en kansen
Schijndelseweg 170 Nota van Kaders en kansen Inhoudsopgave Inleiding 2 Bestaande situatie 3 Historie 3 Huidige situatie 5 Geldend bestemmingsplan 6 Kaders, kansen en risico s 8 Kaders 8 Kansen 8 Risico
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing. Wijziging gebruik van loods voor opslag op het perceel Rinkesfort 13 te Maasbree
Ruimtelijke onderbouwing Wijziging gebruik van loods voor opslag op het perceel Rinkesfort 13 te Maasbree 16-08-2011 1. Inleiding Algemeen De heer Wijnen heeft het verzoek gedaan om een loods op het perceel
Nadere informatiePark van buijsen pijnacker-nootdorp. Een bijzonder groene en waterrijke uitbreiding
Park van buijsen pijnacker-nootdorp Een bijzonder groene en waterrijke uitbreiding Plan Landschappelijke drager hoofdontsluiting * De van Buijsen De Scheggen wadi Zuidweg De Scheggen Plas van Buijsen waterstraat
Nadere informatieBestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) 9 e Uitwerkingsplan 'de Meander, fase 1B'
Bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) 9 e Uitwerkingsplan 'de Meander, fase 1B' Toelichting en regels Ontwerp Vaststelling Goedkeuring 31 augustus 4 e Uitwerkingsplan de Meander, fase 1
Nadere informatieWelstandsparagraaf Locatie Voorweg
Welstandsparagraaf Locatie Voorweg concept november 2010 inhoudsopgave 1 Locatie en programma 2 Ruimtelijke structuur 3 Stedenbouwkundig uitgangspunt 4 Welstandsbeleid 5 Welstandscriteria Algemeen Hoofdvorm/Massavorm
Nadere informatieGEMEENTE WIJCHEN. Landschappelijke inpassing Graafseweg 916 en 916a Wijchen
GEMEENTE WIJCHEN Landschappelijke inpassing Graafseweg 916 en 916a Wijchen 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding Aanleiding voor het opstellen van het voorliggend landschapsplan voor het perceel Graafseweg 916 te
Nadere informatieUitbreiding Theater De Willem
Stedenbouwkundige verkenning Uitbreiding Theater De Willem Gemeente Papendrecht, november 2008 Stedenbouwkundige Verkenning Onderwerp: Theater De Willem 1. Inleiding De mogelijkheden voor uitbreiding van
Nadere informatieMeerkerk - De Weide stedenbouwkundig plan
GEMEENTE ZEDERIK Meerkerk - De Weide stedenbouwkundig plan 21 augustus 2008 K3 architectuur en planning B.V., Arnhem 466w stedenbouwkundig plan06 2 0. INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 3 1.1. Ambitie 3 1.2. Het
Nadere informatieTeylerspark. Stedenbouwkundig plan voor 20 woningen
Teylerspark Stedenbouwkundig plan voor 20 woningen 1 2 Ligging plangebied Aanleiding Dit stedenbouwkundig plan is opgesteld om de realisatie van twintig sociale huurwoningen op het grasland naast Teylersplein
Nadere informatieAansluiting Dorpsstraat: Voetgangersoversteekplaats: Voetgangers op parkeerterrein: Parkeerplaatsen: Oversteekplaats fietsers: Verkeerskundig
De herinrichting heeft betrekking op de openbare inrichting van de locatie ter plaatse van de toekomstige supermarkt. De herinrichting houdt voornamelijk het realiseren van een toegang van de supermarkt
Nadere informatieDe Wederik. Herontwikkeling woningbouw - Stedenbouwkundig plan Ontwerp
De Wederik Herontwikkeling woningbouw - Stedenbouwkundig plan Ontwerp Team stedenbouw Versie 10 april 2015 De Wederik Stedenbouwkundig plan (ontwerp) Inhoud 1. Inleiding 2. Bestaande situatie 3. Project
Nadere informatieRUIMTELIJKE ONDERBOUWING. Realisatie kunstwerk Bestemming Drachten Markeringspunt Noord
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Realisatie kunstwerk Bestemming Drachten Markeringspunt Noord 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Er is een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor de realisatie van een kunstwerk
Nadere informatieESSE ZOOM LAAG NIEUWERKERK AAN DEN IJSSEL GEMEENTE ZUIDPLAS
STEDENBOUWKUNDIG PLAN N Aan de zuidkant van Nieuwerkerk aan den IJssel, grenzend aan de Groene Zoom met Capelle aan den IJssel, ligt de toekomstige wijk Esse Zoom Laag. Hier worden de komende jaren 550
Nadere informatieHilberinkboscH architecten Wamberg sM - berlicum t woningen De Hoef Rosmalen 206
HilberinkboscH architecten Wamberg 5-5258sM - berlicum t.073-6900136 - hetburo@hb-a.nl 54 woningen De Hoef Rosmalen 206 54 woningen De Hoef De Hoef is gesitueerd op het voormalige voetbalcomplex van OJC,
Nadere informatieReactie op ontwerp actiecomité Groen voor poen dd. juli 2012
Reactie op ontwerp actiecomité Groen voor poen dd. juli 2012 In juli 2012 heeft het actiecomité Groen voor poen een stedenbouwkundig ontwerp aangeleverd voor de woningbouwlocatie Sloetsweg/Bellinckhof
Nadere informatiebeschrijving plankaart.
06. plan. "Op en langs het voormalige tracé van de A9 wordt de vrijkomende ruimte gebruikt om nieuwe hoogwaardige woongebieden te realiseren binnen de bebouwde kom van Badhoevedorp. Deze gebieden krijgen
Nadere informatieRioleringsplan. Plan Mölnbekke te Ootmarsum. Projectnummer: 2653. Opdrachtgever: Lintmolenbeek B.V. In opdracht van: Lintmolenbeek B.V.
Rioleringsplan Plan Mölnbekke te Ootmarsum Projectnummer: 2653 Opdrachtgever: Lintmolenbeek B.V. In opdracht van: Lintmolenbeek B.V. Postbus 66 7630 AB Ootmarsum Status Concept Opgesteld door: Dhr. H.
Nadere informatieDamstaete. tedenbouy^kundig plan voor 20 woningen. i mui i G Raac. nieuwl koop ļt\y
Damstaete i mui i G16.0962 Raac tedenbou^kundig plan voor 20 woningen nieuwl koop ļt : S I I I FN Aanleiding Dit stedenbouwkundig plan is opgesteld om de realisatie van twintig sociale huurwoningen op
Nadere informatieLandgoed De Hattert. Watertoets conform de uitgangspunten van Waterschap Aa en Maas. Datum : 1 oktober 2010. : Ir. L.J.A.M.
Landgoed De Hattert Watertoets conform de uitgangspunten van Waterschap Aa en Maas Datum : 1 oktober 2010 Auteur Opdrachtgever : Ir. L.J.A.M. van Nierop : P. van Kempen VOORWOORD In opdracht van de heer
Nadere informatieNOORDWIJKERHOUT BEELDKWALITEITPLAN PARKPLEIN DE ZILK (CONCEPT) 01 FEBRUARI 2018
NOORDWIJKERHOUT BEELDKWALITEITPLAN PARKPLEIN DE ZILK (CONCEPT) T P E C C N O 01 FEBRUARI 2018 adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling correspondentie SAB Postbus 479 6800 AL Arnhem T: 026 357 69 11 E: info@sab.nl
Nadere informatieNOTITIE HATTEM BERG EN BOS STEDEN- BOUWKUNDIGE STRUCTUUR
NOTITIE HATTEM BERG EN BOS STEDEN- BOUWKUNDIGE STRUCTUUR Notitie Hattem Berg en Bos stedenbouwkundige structuur Code 1016302.01 / 13 november 2012 GEMEENTE HATTEM 1016302.01 / 13 NOVEMBER 2012 NOTITIE
Nadere informatieFormat Ruimtelijke Onderbouwing (versie 1, aug 2014) INHOUDSOPGAVE
Format Ruimtelijke Onderbouwing (versie 1, aug 2014) INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 1.1. Algemeen 1.2. Aanleiding en doel 1.3. Plangebied 1.4. Leeswijzer 2. PLANBESCHRIJVING 2.1. Bestaande situatie 2.2. Gewenste
Nadere informatieAanvraag om afgifte van een ontheffing op grond van artikel 2.5 (Ruimtelijke Verordening Gelderland)
Aanvraag om afgifte van een ontheffing op grond van artikel 2.5 (Ruimtelijke Verordening Gelderland) De gemeente Berkelland vraagt voor het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied, Kieftendijk Haaksbergseweg
Nadere informatieReactienota. Behorende bij de Structuurvisie "Wernhout 2025"
Reactienota Behorende bij de Structuurvisie "Wernhout 2025" 1. Inleiding De ontwerp structuurvisie "Wernhout 2025" is op dinsdag 22 oktober 2013 gepresenteerd aan de bewoners en de Dorpsraad van Wernhout.
Nadere informatieStartdocument Schuytgraaf Veld 17b. juni 2013
Startdocument Schuytgraaf Veld 17b juni 2013 1 Inleiding In mei 2012 heeft de gemeente Arnhem het project Schuytgraaf overgenomen van de GEM (Grondexploitatie maatschappij). De gemeente heeft nu de leiding
Nadere informatieKaart zonneveld Farm Frites gebiedsvisie
Kaart zonneveld Farm Frites gebiedsvisie Groene randen Gezien de ligging van het zonneveld is gekozen voor een open uitstraling, de randen worden verzacht met een groen blauwe structuur. Royale watergangen
Nadere informatieWaterhuishouding bouwkavel Merwededijk, sectie F 4137, Gorinchem
Waterhuishouding bouwkavel Merwededijk, sectie F 4137, Gorinchem Status: definitief Datum: 23 februari 2012 INHOUDSOPGAVE 1. Waterhuishouding... 3 1.1 Beleid Waterschap Rivierenland... 3 1.2 Veiligheid...
Nadere informatieHet beleg van Breda. Endry van Velzen in samenwerking met Pieter van Wesemael (stedebouwkundig plan) Wilma Keizer (presentatie)
Endry van Velzen in samenwerking met Pieter van Wesemael (stedebouwkundig plan) Wilma Keizer (presentatie) Het beleg van Breda Dit plan betreft een woonwijk van ongeveer 1600 woningen bij Breda Het plan
Nadere informatieBestemmingsplan Haule, Dorpsstraat 56 te Haule V A S T G E S T E L D
Bestemmingsplan Haule, Dorpsstraat 56 te Haule V A S T G E S T E L D Bestemmingsplan Haule, Dorpsstraat 56 te Haule V A S T G E S T E L D Inhoud Toelichting Regels Verbeelding 19 oktober 2010 Projectnummer
Nadere informatieRijsoord. locatie voormalig Toerkoop Reisburo De Jong. 14 juli 2017
Rijsoord locatie voormalig Toerkoop Reisburo De Jong 14 juli 2017 Rijsoord Locatie voormalig Toerkoop Reisburo De Jong Rijsoord, tot 1855 een zelfstandig dorp, is een bijzondere plek. Het dorp telt ruim
Nadere informatieAdvies landschappelijke inpassing oefenterrein Crescendo
huisadviseurschap libau adviesorganisatie voor ruimtelijke kwaliteit hoge der a 5 9712 ac groningen t 050 3126545 f 050 3123362 info@libau.nl www.libau.nl Advies landschappelijke inpassing oefenterrein
Nadere informatieInhoud. > Plangebied > Opgave > Participatie proces > Kaders > Context > Resultaten proces en uitgangspunten > Stedenbouwkundig schetsontwerp
DREIJEN WAGENINGEN Inhoud > Plangebied > Opgave > Participatie proces > Kaders > Context > Resultaten proces en uitgangspunten > Stedenbouwkundig schetsontwerp Plangebied behoud Ritzema Bosweg behoud of
Nadere informatieStedenbouwkundige en architectonische toelichting ( )
Stedenbouwkundige en architectonische toelichting (09-06-2016) Stedenbouwkundige opzet van Stepekolk. Stepekolk is ten zuiden van de Veste gelegen en vormt de overgang van het cultuurhistorisch agrarisch
Nadere informatieGeriefbos Gilze-Rijen. Vrij wonen in een geriefbos midden in het brabantse landschap
Geriefbos Gilze-Rijen Vrij wonen in een geriefbos midden in het brabantse landschap Geriefbos Vrij wonen in een geriefbos midden in het brabantse landschap Op uitnodiging van de gemeente heeft Buro Lubbers
Nadere informatieOntsluiting Relaties met omgeving Water Duurzaamheid Sociaal Groen
Ontsluiting De ontsluiting van Oostindie vindt plaats via een verlenging van de Auwemalaan, met een rotonde. Deze weg loopt centraal door de wijken via de zuidwest-zijde er weer uit. In de wijk is een
Nadere informatie4. BESCHRIJVING EN ANALYSE BESTAANDE SITUATIE
4. BESCHRIJVING EN ANALYSE BESTAANDE SITUATIE 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de bebouwde kom van Hertme, zoals deze nu is. Achtereenvolgens komen aan de orde: Cultuurhistorisch
Nadere informatieRUIMTELIJKE ANALYSE. Historische route
RUIMTELIJKE ANALYSE 1868 2007 Historische route Over het eiland loopt een deel van een eeuwenoude route tussen Oosterhout (centrum) en Den Hout. Eén van de belangrijkste structuurbepalende elementen op
Nadere informatieGroenschets. Ten behoeve van nieuwbouw woning. Groenmeester Gemeente Horst aan de Maas September 2013
Groenschets Ten behoeve van nieuwbouw woning Familie Soberjé P/A Venrayseweg 115 5961 AE Horst Locatie woning Lindweg langs nummer 7 077-3981683 Groenmeester Gemeente Horst aan de Maas September 2013 1.
Nadere informatieInhoudsopgave ruimtelijke onderbouwing Olympus 20
Inhoudsopgave ruimtelijke onderbouwing Olympus 20 Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 Planbeschrijving Hoofdstuk 3 Beleidskader Hoofdstuk 4 Landschappelijke inpasbaarheid Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten Hoofdstuk
Nadere informatieKAVELKOMPAS. KAVEL GROENEDAAL Perceel KTG00A3022
KAVELKOMPAS KAVEL GROENEDAAL Perceel KTG00A3022 Adres: Groenedaal 1 te Kloetinge Oppervlakte: 2275 m2 (vastgesteld door het Kadaster) Huidige eigenaar: Gemeente Goes Huidig gebruik: O.B.S. de Kloetingse
Nadere informatieGemeente Lingewaard. Ruimtelijke onderbouwing Realisatie berging en overkapping bij Fitness Centre Huissen
Gemeente Lingewaard Ruimtelijke onderbouwing Realisatie berging en overkapping bij Fitness Centre Huissen Juli 2011 Gemeente Lingewaard Ruimtelijke onderbouwing Realisatie berging en overkapping bij Fitness
Nadere informatieCOMPENSATIEMAATREGELEN UITBREIDING BEDRIJVENTERREIN KOLKSLUIS TE T ZAND
COMPENSATIEMAATREGELEN UITBREIDING BEDRIJVENTERREIN KOLKSLUIS TE T ZAND 1. INLEIDING Aanleiding De gemeente Schagen is voornemens om het bedrijventerrein Kolksluis langs de Koning Willem II-weg in t Zand
Nadere informatieInhoudsopgave. 1- Aanleiding voor aanpassing beeldkwaliteitplannen 3. 2- Ligging en hoofdopzet stedenbouwkundige plan 5
Inhoudsopgave 1- Aanleiding voor aanpassing beeldkwaliteitplannen 3 2- Ligging en hoofdopzet stedenbouwkundige plan 5 3- Algemene ontwikkelcriteria 6 3.1 Bebouwingsvorm 6 3.2 Architectuur, kleur en materiaalgebruik
Nadere informatieRUIMTELIJKE ONDERBOUWING T.B.V. HET BOUWEN VAN EEN LOODS AAN DE WESTHOFSEZANDWEG 9 TE S- HEER ARENDSKERKE
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING T.B.V. HET BOUWEN VAN EEN LOODS AAN DE WESTHOFSEZANDWEG 9 TE S- HEER ARENDSKERKE Versie 2, d.d. 6 oktober 2011 Afdeling Stadsontwikkeling M. Jonker 1 Inhoud Hoofdstuk 1. Inleiding
Nadere informatieBewonersparticipatie woningbouwproject Hertog Janstraat 30 in Middelbeers
Raadsinformatiebrief Onderwerp Bewonersparticipatie woningbouwproject Hertog Janstraat 30 in Middelbeers Inleiding/aanleiding Met deze raadsinformatiebrief informeren wij u over de stand van zaken van
Nadere informatiePLAATSNAAM. Duurzaam landschappelijk raamwerk leidt tot zeer groen Slogan profiel
gaardenhage, PROJECTTITEL de maten PLAATSNAAM arnhem Duurzaam landschappelijk raamwerk leidt tot zeer groen Slogan profiel Gaarden en...... Hagen Gaardenhage, De Maten Duurzaam landschappelijk raamwerk
Nadere informatieWELSTANDSNOTA RIJSSEN-HOLTEN Rijssen Bedrijven Gebiedsgerichte criteria 31 mei 2012
WELSTANDSNOTA RIJSSEN-HOLTEN Rijssen Bedrijven Gebiedsgerichte criteria 31 mei 2012 2 WELSTANDSNOTA RIJSSEN-HOLTEN - 3 RIJSSEN BEDRIJVEN Inhoudsopgave 1.0 Rijssen bedrijven gebiedsgerichte criteria 1.1
Nadere informatieRuimtelijke Onderbouwing. t.b.v. het realiseren van twee lichtmasten, Flevostraat 251 Purmerend (Sportcomplex De Munnik)
Ruimtelijke Onderbouwing t.b.v. het realiseren van twee lichtmasten, Flevostraat 251 Purmerend (Sportcomplex De Munnik) Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1. Aanleiding Stichting Spurd heeft een aanvraag om omgevingsvergunning
Nadere informatieLocatie 3 Parklaan: NS + Verweij sab 61403.02. Gemeente Boskoop 25 september
Locatie Parklaan: NS + Verweij sab 6140.02 Gemeente Boskoop 25 september locatienummer Het gebied wordt aan de noordzijde begrensd door het Laag Boskoop, aan de zuidzijde door de Zijde. Aan de oost en
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing project verlegging Terborchlaan Westrand Alkmaar
Ruimtelijke onderbouwing project verlegging Terborchlaan Westrand Alkmaar 1. Omschrijving van het project 1.1. Bestaande situatie De Terborchlaan ligt in de Westrand van Alkmaar, tussen de westelijke randweg
Nadere informatieA13/A16 ROTTERDAM. Toelichting Deelgebied West. Februari 2015
A13/A16 ROTTERDAM Toelichting Deelgebied West Februari 2015 TOELICHTING DEELGEBIED WEST Het gebied Het deelgebied West ligt binnen de gemeente Rotterdam. De A13/A16 sluit door middel van een (hoog) dijklichaam
Nadere informatieBeeldkwaliteitsplan. Molehiem in Jirnsum. definitief
definitief Beeldkwaliteitsplan Molehiem in Jirnsum ------------ Buro Appelman ------------------------------------------------------------------------------------------------- tuin- & landschapsarchitectuur
Nadere informatieStedenbouwkundig plan Zandstraat te Made. Maart 2012
Stedenbouwkundig plan Zandstraat te Made Maart 2012 WELMERS BURG S T E D E N B O U W 2 Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart 2012 Inleiding Zwaluwe Bouw is eigenaar van een perceel grond ten
Nadere informatieINHOUDSOPGAVE. 1. Inleiding. 1.1 Doel 1.2 Reikwijdte 1.3 Wettelijk kader. 2. Planopzet. 2.1 Plangebied en analyse omgeving 2.2 Stedenbouwkundig plan
1 2 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 1.1 Doel 1.2 Reikwijdte 1.3 Wettelijk kader 2. Planopzet 2.1 Plangebied en analyse omgeving 2.2 Stedenbouwkundig plan 3. Inspiratie beeldkwaliteit 3.1 Inspiratiekader bebouwing
Nadere informatie1.6 Leeswijzer. van de inrichting van de openbare ruimte opgenomen.
1.6 Leeswijzer Het onderhavige beeldkwaliteitsplan omvat, naast deze inleiding, twee delen. In deel B worden de criteria voor toetsing van bouwplannen in het kader van welstand gegeven. Deel A omvat de
Nadere informatieWirzenheem Winschoten. Beeldkwaliteitsplan woningbouw en supermarkt
Wirzenheem Winschoten Beeldkwaliteitsplan woningbouw en supermarkt Verantwoording Titel Wirzenheem Winschoten, beeldkwaliteitsplan woningbouw en supermarkt Projectnummer 234664 Datum 15 oktober 2007 Auteurs
Nadere informatieBeeldkwaliteitsplan. Goorstraat 35 en Goorstraat. Te Soerendonk
Beeldkwaliteitsplan Goorstraat 35 en Goorstraat ongenummerd (tussen 21 en 23) Te Soerendonk Oktober 2010 1 Inhoudsopgave 1) Inleiding.3 2) Provinciaal en gemeentelijk beleid m.b.t. buitengebied 4 3) Uitwerking
Nadere informatieB&W-voorstel. 1) Status
B&W-voorstel Onderwerp: Ruimtelijke motivering voor transformatie voormalig kantoor Brabants Dagblad aan het Emmaplein naar 56 woonstudio s en 550 m2 kantoorruimte. 1) Status Het voorstel heeft betrekking
Nadere informatie3.2.1 Dorpskarakteristiek
3.2 De Glind Wegbeplanting en bosjes in het kampenlandschap Recreatieve voorzieningen in de kern Oorspronkelijk bestond de Glind uit een verzameling boerderijen Beperkte nieuwbouw vindt plaats waarbij
Nadere informatie15003 RO VERPLAATSEN VLAAMSE SCHUUR LANGEREIT 14
15003 RO VERPLAATSEN VLAAMSE SCHUUR LANGEREIT 14 Ordito b.v. Postbus 94 5126 ZH Gilze E info@ordito.nl T 0161 801 022 I www.ordito.nl KVK 54 811 554 1. Inleiding 3 1.1 Aanleiding 3 1.2 Ligging en begrenzing
Nadere informatieTransformatie Bunniklocatie Nieuwerbrug
Transformatie Bunniklocatie Nieuwerbrug 1 oktober 2014 Inhoudsopgave 1. Opgave 3. 2. Analyse 4. Provinciale en gemeentelijke ambities; Knelpunten plangebied; Kwaliteiten; Kansen. 3. Ontwikkelstrategie
Nadere informatie3. Gewenste ontwikkeling Milieu Planbeschrijving Inspraak Voorschriften 7
TOELICHTING INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 3 2. Bestaande situatie 3 2.1 Plangebied 3 2.2 Vigerende bestemmingsplan 3 2.3 bestaande situatie 4 3. Gewenste ontwikkeling 4 4. Milieu 4 5. Planbeschrijving 6 6.
Nadere informatieB&W-voorstel. Onderwerp: Ruimtelijke motivering voor transformatie leegstaand kantoorpand Zuid Willemsvaart naar 5 woningen.
B&W-voorstel Onderwerp: Ruimtelijke motivering voor transformatie leegstaand kantoorpand Zuid Willemsvaart 217-227 naar 5 woningen. 1) Status Het voorstel heeft betrekking op het uitoefenen van de collegebevoegdheden
Nadere informatieDen Helder Stadshart 47
Den Helder Stadshart 47 N 3.2.STADSPARK / DE STAD WORDT VERRIJKT MET EEN GROENZONE DIE LUCHT EN RUIMTE GEEFT IN HET STEDELIJK WEEFSEL. DIT STADSPARK VORMT EEN LOMMERRIJKE ENTREE VAN DE STAD VOOR DE TREINREIZIGER
Nadere informatieGeen huizenbouw in park Oudegein!
Geen huizenbouw in park Oudegein! Wethouder Adriani van de gemeente Nieuwegein (o.a. Ruimtelijke Ordening) stelt in een artikel in het AD van 13-02-2013 over de geplande huizenbouw in park Oudegein het
Nadere informatieWIJZIGINGSPLAN ZORGBOERDERIJ BROEK 4, MARIAHOUT GEMEENTE LAARBEEK. 2 februari 2016 vastgesteld
WIJZIGINGSPLAN ZORGBOERDERIJ BROEK 4, MARIAHOUT 2 februari 2016 vastgesteld 52-007 GEMEENTE LAARBEEK 2 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding... 5 1.1 Algemeen... 5 1.2 Aanleiding en doel... 5 1.3 Plangebied... 6 1.4
Nadere informatieWIJZIGINGSPLAN NATUURONTWIKKELING BOSRAND 25 EN OMGEVING, LIESHOUT GEMEENTE LAARBEEK. 30 augustus 2016 vastgesteld
WIJZIGINGSPLAN NATUURONTWIKKELING BOSRAND 25 EN OMGEVING, LIESHOUT 30 augustus 2016 vastgesteld 52-027 GEMEENTE LAARBEEK 2 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding... 5 1.1 Algemeen... 5 1.2 Aanleiding en doel... 5 1.3
Nadere informatieWaterparagraaf Heistraat Zoom
Waterparagraaf Heistraat Zoom In Zeelst aan de Heistraat is een ontwikkeling gepland. Voor deze ontwikkeling dient een omgevingsvergunning te worden opgesteld waarvan deze waterparagraaf onderdeel uit
Nadere informatieCuijk - De Valuwe. Openbare ruimte De Valuwe
Openbare ruimte De Valuwe Openbare ruimte De Valuwe is de eerste naoorlogse uitbreidingswijk van Cuijk, een dorp aan de Maas. De wijk vormt de noordoostzijde van het huidige dorp, op de grens met het buitengebied.
Nadere informatie16041 LANDSCHAP SCHOOTJESBAAN 2 RIEL 8 APRIL 2016
16041 LANDSCHAP SCHOOTJESBAAN 2 RIEL 8 APRIL 2016 Ordito b.v. Postbus 94 5126 ZH Gilze E info@ordito.nl T 0161 801 022 I www.ordito.nl KVK 54 811 554 1 LANDSCHAPPELIJKE INPASSING SCHOOTJESBAAN 2 TE RIEL
Nadere informatieD A M S T A E T E S T E D E N B O U W K U N D I G P L A N L A N G E R A A R G E M E E N T E N I E U W K O O P A U G U S T U S
S T E D E N B O U W K U N D I G P L A N L A N G E R A A R G E M E E N T E N I E U W K O O P A U G U S T U S 2 0 1 2 C O L O F O N Ontwerp: Gemeente Nieuwkoop Opdrachtgever: Gemeente Nieuwkoop Augustus
Nadere informatieADVIES. : BP Kerkdijk Hooge Zwaluwe Opdrachtgever : Dhr. W. Simonis Datum : 23 mei Behandeld door : Dhr. ir. P.H.A.H. Damen
ADVIES Project : BP Kerkdijk Hooge Zwaluwe Opdrachtgever : Dhr. W. Simonis Datum : 23 mei 2014 Referentie : 140396a12 Onderwerp : Parkeren Behandeld door : Dhr. ir. P.H.A.H. Damen Het voornemen Initiatiefnemer
Nadere informatieBestemmingsplan Wateringse Veld Noord, 1e herziening (Haags Buiten) Vastgesteld
Bestemmingsplan Wateringse Veld Noord, 1e herziening (Haags Buiten) Vastgesteld Vastgesteld, d.d 24 januari 2019 Wateringse Veld Noord, 1e herziening (Haags Buiten) bestemmingsplan Wateringse Veld Noord,
Nadere informatieAmsterdam overhoeks. Ontwerp voor her-ontwikkeling van het Shellterrein op de Noordelijke IJ-oever in Amsterdam.
Amsterdam overhoeks Ontwerp voor her-ontwikkeling van het Shellterrein op de Noordelijke IJ-oever in Amsterdam. Amsterdam overhoeks Ontwerp voor her-ontwikkeling van het Shellterrein op de Noordelijke
Nadere informatieMEMO. Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG Arnhem 026 35 23 125 arnhem@buro-sro.nl www.buro-sro.nl. - Gemeente Gemert-Bakel
MEMO Aan: - Gemeente Gemert-Bakel Van: - Buro SRO Datum: - 20-11-2012 Onderwerp: - Watermemo De Hoef 16 Gemert Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG Arnhem 026 35 23 125 arnhem@buro-sro.nl www.buro-sro.nl
Nadere informatieKavelpaspoort kavel 4 Afmeting 100 meter bij 63,75 meter Oppervlak 6375 m2
paspoort kavel 4 Afmeting 100 meter bij 63,75 meter Oppervlak 6375 m2 4 5 Bebouwing Maximaal totaal bruto vloeroppervlak 4.000 m2 volgens NEN 2580. Ondergrondse ruimten worden niet meegerekend bij de bepaling
Nadere informatieLandgoed Heijbroeck. Waterparagraaf. Datum : 11 juni Bureau van Nierop, Landgoed Heijbroeck, Waterparagraaf 1
Landgoed Heijbroeck Waterparagraaf Datum : 11 juni 2013 Auteur Opdrachtgever : W.J. Aarts : Fam. van Loon 1 VOORWOORD In opdracht van Fam. van Loon is er door Bureau van Nierop een waterparagraaf conform
Nadere informatieRaadsvoorstel. Datum raadsvergadering : 17 december 2015 Agendanummer : 09 Datum : 11 november Onderwerp Bestemmingsplan Nieuwe Klif
Raadsvoorstel Datum raadsvergadering : 17 december 2015 Agendanummer : 09 Datum : 11 november 2015 Onderwerp Bestemmingsplan Nieuwe Klif Aan de leden van de raad, Voorgesteld besluit 1. in te stemmen met
Nadere informatieOntwikkeling Middenwaard het bestemmingsplan; een toelichting op de planvorming
Ontwikkeling Middenwaard het bestemmingsplan; een toelichting op de planvorming Een terugblik In 2012 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelvisie Middenwaard vastgesteld. De Ontwikkelvisie geeft richting aan
Nadere informatiebesluit Ruimtelijke en Programmatische Verkenning Ankerlocatie Westenholte
Ruimtelijke en Programmatische Verkenning Ankerlocatie Westenholte 1 Inleiding Westenholte is van oorsprong een oude dorpskern die later bij Zwolle is gevoegd. De wijk is steeds groter geworden en aan
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing
Ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van aanvraag omgevingsvergunning voor het plaatsen van een gedeelte van een woonwagen en voor een meterkast buiten de aangelegde woonwagenlocatie aan de Heelalstraat.
Nadere informatieBeantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan '1 e herziening Smitsweg, locaties Noord en Midden'
Bijlage Behorende bij het raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan '1 e herziening Smitsweg, locaties Noord en Midden' Beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan '1 e herziening Smitsweg,
Nadere informatieVerlengen stal op het perceel Dorpsstraat 74 te Zuidlaarderveen
Verlengen stal op het perceel Dorpsstraat 74 te Zuidlaarderveen NL.IMRO.1730.ABdorpsstr74zuidlv-0301 Projectgebied Situatie Dorpsstraat 74 Zuidlaarderveen 2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Huidige en beoogde
Nadere informatie(Nieuw Borne, Oost Esch, Tuinstad, Singelwonen, Bornsche Beekpark, De Veste, Landgoed Wildiek en Piepersveldweg 5)
CVDR Officiële uitgave van Borne. Nr. CVDR390637_1 19 juni 2018 Beeldkwaliteitplan Bornsche Maten Beeldkwaliteitplan Bornsche Maten (Nieuw Borne, Oost Esch, Tuinstad, Singelwonen, Bornsche Beekpark, De
Nadere informatieHulst Visie Grote Kreekweg gemeente Hulst. nummer: datum: 21 mei 2014
Hulst Visie Grote Kreekweg gemeente Hulst opdrachtgever: gemeente Hulst nummer: 0677.009386.00 datum: 21 mei 2014 referte: Ing. Jos van Jole 1 Inhoud Inleiding 3 Analyse 4 Beleidsmatige uitgangspunten
Nadere informatiebeeldkwaliteitsplan HERINVULLING LOCATIE ST. JOSEPHSCHOOL
beeldkwaliteitsplan HERINVULLING LOCATIE ST. JOSEPHSCHOOL INHOUD 1 inleiding 2 stedebouwkundige visie 3 beeldkwaliteit HERINVULLING LOCATIE ST. JOSEPHSCHOOL beeldkwaliteitsplan september 2016 Gemeente
Nadere informatieKavelpaspoort vrije bouwkavels Vroonermeer Noord, fase 1 en fase 2
Kavelpaspoort vrije bouwkavels Vroonermeer Noord, fase 1 en fase 2 d.d. maart 2018 1 Inleiding: In fase 1 en fase 2 van het project Vroonermeer Noord in de gemeente Alkmaar worden door Vos Bouw- en Exploitatiemaatschappij
Nadere informatieLIGGING. topografische kaart. ligging in het veld
LIGGING Recreatiebedrijf Landgoed Moerslag 32 is gesitueerd ten zuiden van de kern Moerslag. Zie de markering in de topografische kaart hieronder en de luchtfoto rechts. topografische kaart ligging in
Nadere informatie2 Stedenbouwkundig kader
2 Stedenbouwkundig kader Oude situatie Stedenbouwkundig plan Profielen Geluid Parkeren 5 Oude situatie DEELGEBIED WEST GEBIEDEN BESTAAND BOS BESTAAND BOS - WAARDEVOL DEELGEBIED OOST BESTAANDE BEBOUWING
Nadere informatieGEMEENTE HARENKARSPEL afdeling Ruimte CONCEPT november 2011- maart 2012
VERKENNING MOGELIJKHEDEN MAATREGELEN / INRICHTEN 30 KM-GEBIED Delftweg Koorndijk - Kalverdijk Fragment Grote Historische topografische Atlas Noord-Holland 1894/1933 Bestaande situatie GEMEENTE HARENKARSPEL
Nadere informatieWaterhuishouding en riolering Groot Zonnehoeve
Waterhuishouding en riolering Groot Zonnehoeve Inleiding Dit document is opgesteld als vervolg en update van de analyse van de waterhuishouding, opgesteld in januari 2008. Toen is geconstateerd dat de
Nadere informatieRICHTLIJN ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN Parallelweg
mei 2017 2 Aanleiding Recent zijn enkele particuliere initiatieven ingediend voor (sloop-)nieuwbouw van woningen aan de Parallelweg. Dit type initiatieven leidt over het algemeen tot een dichtere bebouwingsstructuur
Nadere informatieBestemmingsplan Buitengebied Zundert, vormverandering agrarisch bouwblok Hazeldonksestraat 2B, Rijsbergen. Toelichting/ ruimtelijke onderbouwing
vormverandering agrarisch bouwblok Hazeldonksestraat 2B, Rijsbergen. Toelichting/ ruimtelijke onderbouwing Opgesteld door: Provincie Noord-Brabant 19-05-2016 S.M.Verhaart- Menken Versie: 3_19-05-2016 Inhoud
Nadere informatie