In beweging: De puzzel van bereikbaarheid. Werken langs de digitale snelweg. maak ruimte om te spelen, te sporten, te ontmoeten

Transcriptie

1 september 2011 #41 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling In beweging: De puzzel van bereikbaarheid Werken langs de digitale snelweg maak ruimte om te spelen, te sporten, te ontmoeten

2 inhoudseptember 2011 NAW #41 Voorwoord fotografie: Maurits Giesen Rubriek: Inspiratie 4 ruimte: Eiland Terwijde in Leidsche Rijn 6 trends: Winkelwijk van de toekomst 7 nieuw project: Oostpoort in Amsterdam 8 mijn moment: Directeur Ontwikkeling Harm Janssen 10 kunst in de openbare ruimte: Visman in Deventer 12 kort met o.a.: Kom netwerken op Expo Real, start bouw Kortenoord, woonproeven bij Bouwfonds en column: de woonparadox 14 detail: Ronde ramen in Vathorst Thema: In beweging Kansen voor vernieuwing Als je echt luistert naar wat consumenten willen, valt er nog heel wat te ontwikkelen. Op die manier lukt het wel degelijk om nieuwe woningen te realiseren en te verkopen. Aldus Carl Smeets, directeur van Bouwfonds regio Zuid, in dit NAW magazine. In Limburg, een zogenaamde krimpregio, zou het volgens sommigen één en al stagnatie zijn. De streek vergrijst, jonge gezinnen trekken weg. Hoe moet je daar nu nieuwe woningen ontwikkelen? Carl Smeets laat zien dat het kan. Wie de schouders eronder zet en de rug recht houdt, kan beweging krijgen in de markt ook nu. Daar zijn meer voorbeelden van. Neem het project Laan van Spartaan, dat wij samen met Ymere ontwikkelen in Amsterdam-West. In de directe omgeving staan veel projecten stil, maar bij ons loopt de verkoop goed. Bij dit project komen we verder dankzij de inzet van gemeente Amsterdam, maar ook door de niet aflatende inzet van onze mensen. 16 Booming Limburg Krimp? Als je weet wat je klanten willen, valt hier nog heel wat te ontwikkelen, zegt Bouwfonds-directeur Carl Smeets. 34 De Nieuwe Werkplek Het Nieuwe Werken rukt op en dat betekent iets voor de werkplek. Op kantoor én thuis: zo kan werken overal. 22 Laat bereikbaar voorop staan Bij een nieuwe gebiedsontwikkeling komt de infrastructuur vaak te laat. Hoe kan het wél goed gaan? 40 Goed hout werkt Hoe The Borneo Initiative duurzame bosbouw ondersteunt en het gebruik van goed hout stimuleert. Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang 27 Bewegingsruimte Woongenot wordt voor een groot deel bepaald door de woonomgeving. Ruimte om te bewegen en elkaar te ontmoeten is daarbij onmisbaar. Hoe schep je die ruimte in een woonomgeving? 44 4jubileum: Bouwfonds 65 jaar 46 buitenland: Het nieuwe baken van Lille 47 terug: Aquamarin in Weesp 48 bijzonder gebouw: Kasteel Beeckendael in Den Bosch 50 column: Vincent van Rossem over beweging 52 binnenkijken: Zomaar een Hollands huis Het wegvallen van zekerheiden schept ook nieuwe kansen De klant opzoeken Dit is een tijd waarin oude zekerheden wegvallen. Sinds mensenheugenis was in Nederland de vraag naar woningen groter dan het aanbod. Dat is nu niet meer zo. De kopers hebben het op de markt voor het zeggen, en naar verwachting zal dat zo blijven. Dat heeft ingrijpende en uitdagende gevolgen voor onze manier van opereren. We zullen de klant moeten opzoeken en hem een actieve rol moeten geven in ons ontwikkelingsproces. Rekenen aan de grond Een vergelijkbare paradigmawisseling is te zien in de wereld van grondexploitaties, het onderwerp van het dossier bij deze NAW. De grondexploitatie zoals we die jarenlang in Nederland kenden, waarbij gemeenten uitgingen van een jaarlijkse stijging van de grondprijs van zo n 1,5 tot 2 procent, past niet meer bij de huidige realiteit. De ontwikkelopgave is kleiner geworden en het aandeel binnenstedelijke ontwikkelen vergroot met veel meer complexiteit. Rekenen aan grond voor gemeenten en ontwikkelaars wordt een dynamisch proces, waarbij goede risicoanalyses veel belangrijker zijn. De residuele grondwaardebepaling (alweer ruim vijfentwintig jaar oud!) blijkt in de huidige markt grote risico s met zich mee te brengen. Ook deze zekerheid zou wel eens op de helling kunnen komen te staan. Bouwfonds pleit in het dossier voor een breed debat over de toekomst van het grondbeleid en creëert daarbij ook nieuwe vensters. Niet groots en meeslepend Het wegvallen van zekerheden schept namelijk ook kansen. Kansen voor vernieuwing, voor beweging het thema van dit magazine. Beweging is mogelijk, altijd. Of het nu op de vastgelopen Nederlandse woningmarkt is of op grotere schaal. Veel dingen gaan goed, maar je moet ze wel willen zien. Deze tijd is niet groots en meeslepend. Maar ook met kleine stappen kom je vooruit. We blijven in beweging, ook de komende jaren. Walter de Boer directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

3 Inspiratie ruimte: eiland Terwijde in Leidsche Rijn Er heerst een lichte en zonnige sfeer op eiland 6 in de wijk Terwijde. Hier, in het noordelijke gedeelte van Leidsche Rijn, genieten de bewoners van hun eigen voor- en achtertuinen, maar ook van de gezamenlijke binnentuinen met rozen, kruiden, waterspeelplaats, speelweide en een klein amfitheater. Het leidt tot een grote saamhorigheid in de buurt. De lichte sfeer dankt het eiland vooral aan het doordachte kleurengebruik: ieder huis heeft een eigen kleurenpalet voor gevel en dakpannen. Dit is samengesteld aan de hand van de ligging ten opzichte van de zon, de ligging op het eiland en de combinatie met naastgelegen woningen. Aan de buitenzijde van het eiland zijn warmere kleuren gebruikt, aan de binnenkant koelere kleuren die een ruimtelijk effect suggereren. Zo is elk van de 154 woningen anders, maar wel onderdeel van het geheel.

4 6 september 2011 naw #41 7 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling Inspiratie trends Inspiratie nieuw project Het meest spraakmakende winkelcentrum in Duitsland: MyZeil in Frankfurt, ontwikkeld door MAB Development. Oostpoort Amsterdam Stad in de stad De winkel van de toekomst Plannen maken voor een winkelgebied dat ook over vele jaren nog aantrekkelijk is hoe doe je dat? Het innovatieteam van MAB Development onderzoekt permanent de behoeften van consumenten en de heersende trends en baseert daarop de winkel van de toekomst. kelingsmanager) vormen met twee collega s het team voor innovatie en conceptontwikkeling binnen MAB Development. Ze brengen consumententrends en de behoefte aan nieuw winkelvastgoed in kaart. Wat zijn de belangrijkste trends op dit gebied? Bess Blomjous: Het is geen verrassing natuurlijk, maar de macht is aan de consument. En daarvan hebben we er zestien miljoen in Nederland. Die groeiende consumentenmacht én de steeds grotere variatie aan consumentenvoorkeuren zijn twee van de belangrijkste trends die wij zien. Beleving bij het winkelen Het innovatieteam analyseert dergelijke trends en probeert ze te vertalen naar nieuwe winkelconcepten. Bess: De impact van internet en mobiele telefonie op het winkelgedrag van consumenten is ongekend en zal in de toekomst verder groeien. Dit maakt de consument kritisch: hij gaat alleen naar de winkel als hem dat iets oplevert. Belangrijk zijn dan aspecten als efficiëntie, service, kwaliteit en beleving. Het winkelen verandert dus. We willen er iets bijzonders van maken het gewone shoppen doen we steeds vaker op internet. Bess: Je ziet in veel winkelgebieden de bestedingen per vierkante meter winkel teruglopen. Vooral in aanloopstraten, de zogenaamde B- en C-milieus, neemt daardoor de leegstand toe. Stadscentra (A1-locaties) doen het over het algemeen een stuk beter. Daar is juist ruimtegebrek een probleem. Als je nieuwe winkels wilt toevoegen, moet je dus heel goed kijken naar de plek en de doelgroep. Toekomstbestendig winkelgebied Hoe houd je plekken zo aantrekkelijk dat mensen ernaartoe blijven komen? Hans-Hugo Smit: We zien overal behoefte aan goede bereikbaarheid, een schone, veilige omgeving en gelegenheid tot ontspanning en vermaak. Wij proberen die plekken nu al te maken door zoveel mogelijk functies te mengen, te kiezen voor goede horeca en een divers winkel- en horeca-aanbod. Om winkelgebieden toekomstbestendig te maken, moet je bovendien zorgen dat een pand flexibel genoeg is om er ooit iets anders in onder te brengen. Nadenken over succesvolle winkelgebieden van de toekomst begint met het goed bestuderen van de consument van vandaag. Met simpelweg meer vierkante meters realiseren ben je er niet. Het gaat erom waarde toe te voegen. Het moet het nieuwe hart worden van Amsterdam-Oost. Alles wat een stad een stad maakt, is hier straks te vinden. En, crisis of niet, in Oostpoort wordt al ruim een jaar volop gebouwd. Oostpoort verrijst op het vroegere terrein van de Oostergasfabriek. Tussen de populaire Watergraafsmeer en de Indische Buurt staan hier straks circa 760 nieuwe woningen. Een deel van de historische gevels blijft behouden: De industriële contour wordt het thema voor de nieuwe gebouwen, aldus betrokken architect en stedenbouwkundige Sjoerd Soeters. Dit wordt een intiem stadscentrum, met compacte openbare ruimten, waar mensen elkaar ontmoeten. Een levendige, typisch Amsterdamse wijk met een mix van wonen, winkelen, leren, werken, sporten, muziek maken, culturele activiteiten en voorzieningen. Parkeren gebeurt voornamelijk onder de grond, zodat het winkel- en woongebied grotendeels autovrij is. De bouw is ruim een jaar geleden gestart, nog voor de koopwoningen verkocht waren. Dat is ongebruikelijk, erkent Menno Ploeger, locatiemanager bij Bouwfonds regio Noord-West. Zeker in deze tijd. We zijn gaan bouwen toen we het winkelcentrum en de huurwoningen hadden verkocht en een groot deel van de winkels was verhuurd. Gezien de omvang van het project vonden we dit de beste oplossing. Het duurt 3,5 jaar tot de koopwoningen zijn opgeleverd en in deze tijd kopen mensen niet al zo lang van tevoren een woning. Start verkoop We hebben positieve verwachtingen. 55% van de winkels is nu al verhuurd. De interesse voor de woningen is ook groot. Dankzij de locatie in de stad en in een omgeving waar van alles te beleven is, vinden veel mensen de woningen zeer aantrekkelijk. Behalve appartementen komen er in Oostpoort ook 75 eengezinswoningen. We hopen de bouw daarvan naar voren te halen, omdat er veel belangstelling voor is. Oostpoort wordt ontwikkeld door stadsdeel Oost en de ontwikkelingscombinatie OCP (Stadgenoot, Ymere, MAB Development en Bouwfonds Ontwikkeling). In oktober start de verkoop van de eerste 235 woningen, appartementen die in oppervlakte variëren van 60 tot 170 m 2. Eind 2013 worden die opgeleverd, tegelijk met de parkeergarage. Het winkelcentrum gaat begin 2014 open. Starters, gezinnen en mensen die thuis willen werken, kunnen straks een van de 760 woningen kopen in Oostpoort. Het winkelcentrum krijgt een mix van landelijke filiaalbedrijven, lokale ondernemers, horeca (met terras!), twee supermarkten en een grote ondergrondse parkeergarage. Culturele organisaties bieden een breed aanbod; de scholen en de drie sportcentra zijn nu al geopend. Meer informatie over Oostpoort: en Wonen, winkelen en uitgaan in het nieuwe hart van Oost

5 8 september 2011 naw #41 9 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling Inspiratie mijn moment fotografie: Felix Kalkman Mijn uitdaging: werken op het raakvlak tussen overheid en markt Moment: intern overleg Waar: Haarlem, Bouwfonds Ontwikkeling Vandaag loop ik met ontwikkelingsmanager Martijn Mortier zijn projecten door. Er zijn exploitaties die aandacht vragen. Hoe groot zijn de financiële risico s? Wat doen we om het project de goede kant op te buigen? Ook aan tafel zit Cynthia van der Vliet, manager Operations. Zij zorgt voor een vloeiend verloop van alle processen en legt onze gemaakte afspraken vast. Inmiddels heb ik behoorlijk zicht op wat er speelt binnen Bouwfonds, wat er op ons afkomt en wat hobbels en kansen zijn. Overzicht houden op het grote geheel, dát is mijn taak. Gelukkig ben ik analytisch en kan ik snel complexe informatie op waarde schatten en de essentie eruit halen. Daarnaast heb ik gevoel voor getallen, maten, verhoudingen en grote sommen geld. Ook handig! Moment: overleg kennisplatform Waar: Hoevelaken, hoofdkantoor Bouwfonds Ontwikkeling Vanochtend overleggen we met de leden van het kennisplatform over het delen van kennis binnen onze organisatie. Er is heel veel hoogwaardige kennis binnen Bouwfonds. Het is de kunst om die kennis niet verloren te laten gaan. Bouwfonds organiseert geregeld masterclasses, in het kader van de Bouwfonds Academie. We bespreken hoever we daarin willen gaan. Wil je zo n academie enkel gebruiken om kennis te verspreiden of ook om de agenda van de toekomst te laten bepalen? Wat voor ontmoetingsmomenten bied je medewerkers aan? Wat zal werken, wat niet? Het aardige is: er zitten mensen van de verschillende regio s aan tafel, ieder met andere input en ideeën. Het geeft mij een breder zicht op wat er binnen Bouwfonds gebeurt. Har mj Jans sse sen werkt sinds ja nua ri van ditj tjaar ar bijb ouw fon ds. Als sdire c- teur ro Ontw ntwikk ikkel eling is hij veran twoor or- del ijk voor or de geb iedson sontw twikke kkeling in de regio Noord- Wes t. Vierm mom ome nte n uit zijn gevari eer er de wer kda g. Moment: ontwikkelingsoverleg Oostpoort Waar: Amsterdam, projectbureau ontwikkelingscombinatie OCP De betrokken partijen bij Oostpoort - Ymere, Stadgenoot, MAB Development en Bouwfonds - hebben besloten te bouwen zonder woningen vooraf verkocht te hebben. Dat maakt het een bijzonder en spannend project. De ligging trouwens ook: midden in stedelijk gebied, met deels historische bebouwing en grond die deels gesaneerd moest worden. Er zijn veel raakvlakken met mijn eerdere werk als wethouder in Utrecht. Daar was ik bijvoorbeeld betrokken bij de binnenstedelijke ontwikkeling van Hoog Catharijne. Je hebt ook hier te maken met heel veel verschillende belangen. Je ontmoet mensen met verschillende achtergronden: van maatschappelijke organisaties, van de overheid, van woningcorporaties. Dat maakt het boeiend. Met de projectdirecteur van het projectbureau bespreken we vandaag hoe we de verkoop van de woningen in aanbouw gaan organiseren. Moment: overleg Bloemendalerpolder Waar: Weesp, stadskantoor Veel vrolijke gezichten vandaag! Met de gemeente Weesp, de provincie Noord-Holland en andere marktpartijen zitten we bij elkaar om de laatste hand te leggen aan het akkoord voor de ontwikkeling van de Bloemendalerpolder. Dat is een lang en complex traject geweest. Toen ik in januari bij Bouwfonds begon, was net besloten de ruimtelijke opzet te wijzigen. Inmiddels is ook afgesproken dat marktpartijen de ontwikkeling van grootschalig groen en water voor hun rekening nemen. Ik verwacht dat we dat vaker gaan zien in de toekomst. Het traditionele model - met een ontwikkelaar die alleen woningen ontwikkelt - wordt vaker terzijde geschoven. Het laatste halfjaar heb ik intensief onderhandeld. Het is daarbij prettig dat ik de overheidskant goed ken. Dat is een mooie uitdaging in mijn baan: werken op het raakvlak tussen markt en overheid.

6 10 september 2011 naw #41 11 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling Inspiratie kunst in de openbare ruimte fotografie: Agnes Kappert Aan de IJssel in Deventer staat een stoere, surreële heldenfiguur: Visman. Hét eigentijdse symbool voor deze historische Hanzestad. Bouwfonds Cultuurfonds droeg bij aan de totstandkoming ervan. Half man, half vis De ve vernie ver nieuwd nie uwd de Poth Poth othooffdkade dka dk kade e in in Dev Devent enter ent er iss een n in inspi inspi sp rerrende ende plek vo v orr een beeld beeld be ld,, vind v ind nden e en Alb bert er De D dde en en en Paul Ke Keize izer, ize r, ali r, alias a het as he ku kunstenaa ste naa aa arsd rs uo o Spa Spacec cecowb cec owb wboys oy oys y.a Albe lbert lbe rt Ded Dedden De den den: n: De Deze z his ze histor t iscche kad kade e vorm vormde de e ooi ooitt h het e basset tion van an de sta s d. Op die ma manie nierr liet liet De Deven enter t r in hett ve v rle rleden den zi zijn jn tan anden den zi zien. en. Wi Will je je daar daarrvan v an ie iets t ter erugb ugbren rengen ge in i de vo vorm rm van een ee en beeld, bee d, da dan n moet et da datt een een bew bewak akerr van ake van de sta stad d zijn, vin vinden den wi wij. j. He H t is een myt mythis hische che he held ld geword gew orden: en ha half lf man m, half ha kabeljauw; w met stoere sto ere la laarz arzen, e ee een n stra strakke kke ma maill i ot en een kraag van graan ankor korrel r s, s als ee een n koni kon ngsmantell. Dedden: V Vroe ro ger we werd rd hie hierr de de vis v is overge ove rgesla slagen gen.. Voor Voor Ha Han nzestad Deve evente nterr waarr voor waa vooral al ged gedroo roogde gde kabeljau auw w en en rogg rogge verhan ver handel deld d werd werden en was wa zo o n n losp los laats belang bel angrij rijk. k. Wij ve verwe rwerke rken n dit d it soo soort rt aa aan an-knopin kno pingsp gspunt unten en gra g ag ag in n onz on e b beel eel elden den.. den Om m zo o een en n be b eld me mett een een ver verhaa ve haa a l tte e make k n. n. A to Als toeri eriiste sten n hier h ier nu aa aanme meren me rren n, worden ord den ze e d ectt be dir egro roet et doo d r stad adshe helld he ld Vis Visman man.. Kunst met een twist Bouwfonds Bou ds en nu n Rab Rabo o Vast astg tgoe goedgr dgroep oep is a 25 jaa al ja r sp pon o sorr va an Open p Mo Monument Monum en enent dag (O OMD) MD).. Elk Elk jaa a r krij k rijgt jgt een een pr proje oject ct in de stad sta d waar waar a OM M D dat dat jaarr opent, pen pen nt, een e bijdr jdrage drage age.. Devent Dev ent nter er was w in n aan a de be beurt urt.. Rita R ita Bo Boss, s, voorzi voo rzitte rzi tterr van tte van Sti S cht St chting ing Cu Cultu lturee reell Erfgoed rfg goed oe e Dev ven enter, vr v oeg eg de essti tijds jd bi bij Bouw uwfon fonds dss sub s sidie sid ie aan a vo an voor or het or h be he beeld eld d. Ze had d van v me meet ett aff aan Space aan aa Space Sp cecow cow ow wboy oys in geda oy edacht h en, ve verte rtelt lt ze z ze. Ik wo word rd hee el vrol v rolijk ijk van va an hun n werk. k He Hett is i kunst kun s met ee st een n twis t wist: t: een be beetj etje ondeugend, d een be beetj etje gek. etje gek. ek De Deze ze bee beelde ldenma nmaker ke s slagen erin eri n om om op een goe goede de man manier ier e aa aanda ndacht ch te trekke ken. n. Bo Bouwf uwfond ondss was wass ent enthou h sia ho hou siast st ove overr het pl plan an voo vo r het he bee beeld ld d en zeg gde d een bi bijdr jdrage jdr ag age to aan de stichti toe t ng. g Ve V rvo rvolge l nss sch honk de sticht sti chting ing g he hett beel beeld aan de gemeente. te e Spacec Spa ceccow owboys owb oys ko kozen zen be bewus wustt bron bronss als als hett mat ateri eriaall voorr Vis Visma man. Dedden: dd n D Dat bar barokk okk k e kke en de rijke uitstraling ng van va br brons ons n vi vinde nde den n we wel ell pa passe passe s nb sen bij ijj de rij rijke ke his ke h stor hi tori o orie ie van De D ven enter ter. ter.. Ein Eind nd mei is is hett bee bee e ld ld gep plaa laatst tst tst. st. Dedd den en: n: Wat: Visman, gegoten brons, 3,5 m hoog, 1 m breed. Opdrachtgever: Stichting Cultureel Erfgoed Deventer/ Comité Open Monumentendag Deventer. Subsidie: Bouwfonds Cultuurfonds. Locatie: Pothoofdkade, Deventer. Realisatie: mei Viisma man n is is een een e sto stoere ere ke kerel rel ge g worde wor o den de d en, we zijjn er zijn er cont ontent ent me mee. e. En gel g ukk ukkig ig ook ma maar, a wantt we r ijd wan ijden en er elk lke dag lan langs gs op weg e naar naa ar ons ons ns at ate telie l r. La Lache che end: E Een en wer w k voor voo je j eig igen en sta stad st d make make ken: n: d da daa a r moe oet et je vo voorzichtig tig mee om omgaa gaa ga a n. Ook k Rita R ita Bos is ontz ntzett etttend e blij en blij me bl me t h het ett e resul sultaa aa at. t. Ee Een n sta t d ve tad erander ran a der d t dage gelij lijks, lij ks iss ks, dynami dyn amiisch ch h. D Dit i bee it be ld sym symb bolliseert iseert ise rt het het verl he verl erleeden van va a n Deve ente n r op op een een eig eigent en ntijd ijd jdse man jdse manier ier. ier Dat at v ind nd ik goe go oed. d. Een n gr g ote te e me m erd erderh erh heid e va v n de men mensen sen hi h er vin vindt d h dt hett tr t ouw uwen wens nss pr n pr a ach chti tig i. Het st staat a er oo aa aat ok zo mooi mooi aa aan n de IJss I Jss ssel! el! Wi Wijj zijjn als a ls stad sta t d iet ets bi bijzo jzonde d rs, da datt stra straalt a lt he hett beeld bee ld uit uit.. Spacecowboys bestaat uit Albert Dedden (1959) en Paul Keizer (1958). Sinds tien jaar maken zij beelden voor de openbare ruimte. Bijvoorbeeld C I love you voor de gemeente Harderberg, Geen schoen zo groot voor de scholen in De Meent in Hilversum en Don t be shy voor de gouverneurstuin in Assen. Meer informatie:

7 12 september 2011 naw #41 13 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling Inspiratie nieuws Succesvol Kortenoord in Wageningen Deze maand start de bouw van de eerste 77 woningen en 95 studentenkamers in de Wageningse wijk Nieuw Kortenoord. De 77 koopwoningen waren allemaal snel verkocht. Nieuw Kortenoord wordt gerealiseerd op het voormalige terrein van de Landbouwuniversiteit. Tot 2017 verrijzen hier ruim duizend woningen en een bedrijventerrein. Kijken in de Schatkamer Deze maand opent het NAi, het Nederlands Architectuurinstituut dat een van de grootste bouwkunstcollecties ter wereld bewaart, een nieuwe permanente tentoonstelling met honderd van zijn topstukken. In deze Schatkamer is werk te zien van iconen uit de Nederlandse architectuurgeschiedenis, zoals Cuypers, Dudok en Oud. Het ontwerp voor de Schatkamer is van architectenbureau OMA. Onder de grote zaal is een ruimte van 250 m 2 gecreëerd waar de spanning langzaam wordt opgebouwd. In het glazen hart vindt de bezoeker maquettes, tekeningen, schetsen en andere memorabilia, zoals het reisschetsboek van Berlage uit Italië van rond 1900, de studies van de Kunsthal van Koolhaas en modellen van de Zigzagstoel van Rietveld. In het kader van 24 uur Cultuur, de opening De Schatkamer wordt mede mogelijk gemaakt door financiële bijdragen van Bouwfonds Cultuurfonds, Agentschap NL, SNS Reaal, Stichting Bevordering van Volkskracht en Stichting Elise Mathilde Fonds. Een deel van de vroegere universiteitsgebouwen heeft een cultuurhistorische waarde en krijgt een nieuwe bestemming, wat bijdraagt tot de kwaliteit en de sfeer van de wijk. Toen in april van dit jaar de eerste 77 koopwoningen in dit deelgebied, Mozaïekpark, werden aangeboden, was de belangstelling groot en deze woningen zijn dan ook allemaal snel verkocht. Ook het tweede deel, dat in juni in verkoop is gegaan, trekt veel kopers. Ondertussen start ook nog deze maand de bouw van 95 studentenkamers voor woningstichting Idealis en 54 sociale woningen voor De Woningstichting. Uiteindelijk bestaat Mozaïkpark straks uit 350 woningen. Nieuw Kortenoord krijgt een groen karakter dat past bij het imago van Wageningen. Alle woningen worden voorzien van energiezuinig warmtekoudeopslagsysteem. Meer info: Cadeau van Bouwfonds Cultuurfonds Naar de Gouden Eeuw in 3D Na vijf maanden verbouwen opent het Westfries Museum in Hoorn weer zijn deuren, met en spectaculaire tentoonstelling: De Gouden Eeuw 3D. Op de expositie zijn stadsgezichten te zien van de West-Friese steden Hoorn, Enkhuizen en Medemblik in de zeventiende eeuw. Maar dan gemaakt in 3D, door digiartist Rob Tuytel uit Enkhuizen. En zo heeft de bezoeker het gevoel dat hij werkelijk midden in een zeventiende-eeuwse stad staat! Een avontuur in het verleden. Bouwfonds Cultuurfonds heeft financieel bijgedragen aan de verbouwing en mag 50 toegangskaarten beschikbaar stellen aan lezers van NAW voor een bezoek aan dit bijzondere museum. Wilt u graag een toegangskaart ontvangen (max. 4 per persoon), stuur dan een naar kunstencultuur@rabovastgoedgroep.nl, waarna wij u verder informeren. Netwerken op Expo Real Van 4 tot en met 6 oktober vindt in München de Expo Real plaats, een van de grootste internationale vastgoedbeurzen. Ruim 1600 bezoekers uit 35 verschillende landen komen hier netwerken voor projecten, investeringen en financieringen. Rabo Vastgoedgroep neemt ook dit jaar weer deel aan de beurs, met een stand waarin de vier dochters, Bouwfonds Property Development, MAB Development, FGH Bank en Bouwfonds Real Estate Investment hun relaties verwelkomen. Tijdens onze beursborrel op woensdagmiddag 5 oktober vanaf uur is er alle gelegenheid om plannen, ideeën en visies uit te wisselen met ontwikkelaars, beleggers, financiers, consultants. De stand is te vinden in Hal A2, stand 220. Woonproeven Op zaterdag 1 oktober organiseert Bouwfonds haar landelijke openhuizendag: Bouwfonds Woonproeven. Op 75 locaties in heel Nederland worden dan nieuwbouwwoningen opengesteld. Twee keer per jaar kunnen geïnteresseerden zonder afspraak langs komen bij een grote diversiteit aan geselecteerde Bouwfonds-projecten en de woningen daar komen proeven. Bij sommige projecten zijn die proefwoningen compleet ingericht, ter inspiratie. Dit jaar kunnen bezoekers voor het eerst ook een voorproefje krijgen van woningen waarvan de bouw nog moet starten. Daarvoor worden ze ontvangen in een speciale bouwkeet op de bouwplaats of bij een informatiecentrum in de buurt. Zowel in de woningen als in de informatiecentra zijn specialisten aanwezig die een rondleiding geven en bijzonderheden kunnen toelichten. Meer informatie en locaties: Bouwfonds Koop Zeker actie De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft een positief effect op de verkoop van bestaande woningen. Met de omlangs gestarte Bouwfonds Koop Zeker actie ondersteunt Bouwfonds kopers van een Bouwfonds-woning nog meer bij de verkoop van hun eigen woning. Zo wordt, op kosten van Bouwfonds, de presentatie van de bestaande woning extra aantrekkelijk gemaakt met behulp van een verkoopstylist en professionele fotografie. Bouwfonds geeft een makelaar de verkoopopdracht en neemt ook de makelaarskosten voor haar rekening. De klant koopt de Bouwfonds-woning onder de ontbindende voorwaarde dat zijn oude woning binnen zes maanden wordt verkocht voor een vooraf vastgesteld bedrag. Dit bedrag is minimaal 100% van de taxatiewaarde. Zo weet de koper dat hij, binnen de genoemde voorwaarden, niet met zijn oude woning blijft zitten. De Bouwfonds Koop Zeker actie is van toepassing op een selectie woningen van de Woonproeven landelijke openhuizendag. Meer informatie: Visie De woonparadox Wonen in Nederland heeft twee kanten. Aan de ene kant zijn Nederlanders in het algemeen zeer tevreden met hun woning en hun woonomgeving. Dat blijkt ook uit de recent uitgekomen Leefbaarheidmonitor. De meeste mensen zijn zeer tevreden over hun buurt; een groep van vijf procent is negatief. Vinex-wijken scoren goed, een tegenvaller voor het kritische deel van de vakwereld dat stelselmatig campagne voert tegen alles wat Vinex heet. Ook in probleemwijken gaat de leefbaarheid niet verder achteruit - soms zelfs vooruit, uitzonderingen daargelaten. Veiligheid, of gevoelens van veiligheid, blijft een punt van aandacht. De andere kant van wonen in Nederland vatten we doorgaans samen met de kreet: de woningmarkt zit op slot. Beschikbaarheid, betaalbaarheid en financierbaarheid zijn hier de kernbegrippen. Bij het debat over beschikbaarheid stuiten we op een paradox. De crisis, die gepaard gaat met een vraaguitval en een lage woningproductie, versluiert de latente woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) in de economisch sterke gebieden van ons land. Alle onderzoeken wijzen in die richting. Stadsbestuurders in deze regio s beginnen echter te romantiseren over organisch groeien : kleine, soms individuele bouwplannetjes met maximale differentiatie en afwisseling. Op zich geen slechte strategie, maar volstrekt ontoereikend voor een aantal metropoolregio s. Het is een misverstand dat je met een groter productievolume en met optimalisering van kosten en organisatie geen gedifferentieerde woonbuurten kan maken. Dat hebben ontwikkelaars kennelijk onvoldoende duidelijk weten te maken. Voor binnenstedelijke plannen is juist kritische massa nodig, anders kom je helemaal niet uit de kosten. Wel moeten we onze planningsattitude veranderen: grote lijnen voor de langere termijn (publiek kader) met invullingen via de korte klap, kort op de markt. Maar toepassing van de organische groeikoers veroorzaakt over vijf jaar regionaal stevige woningtekorten. De betaalbaarheid en doorstroming komen daar (weer) in het gedrang. Stadsbestuurders beginnen te romantiseren over organisch groeien De betaalbaarheid staat onder druk door een aantal oorzaken. In de eerste plaats zijn de kwalitatieve eisen aan woning en woonomgeving steeds verder opgevoerd. Verder wordt het ontwikkelingsproces steeds inefficiënter door bureaucratische processen. Al deze extra kosten landen in de stichtingskosten van de woning. Daarnaast vertonen de energiekosten een stijgende lijn. Met de betaalbaarheid valt nog een wereld te winnen en daar kunnen we nu mee beginnen. Tot slot: de financierbaarheid. Die is er de laatste tijd niet beter op geworden. Per saldo worden nu de financieringsmogelijkheden voor de mensen onnodig beperkt. Nederland is en blijft wereldkampioen veilig lenen. Eigenlijk zou de woonsector zelf met een samenhangend voorstel (kopen èn huren in samenhang) moeten komen, want de politieke arena blokkeert zichzelf. Het idee om de renteaftrek te koppelen aan een annuïteitenhypotheek kan daarvan onderdeel uitmaken. Friso de Zeeuw directeur Nieuwe Markten, Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft

8 14 september 2011 naw #41 Inspiratie detail fotografie: Agnes Kappert Thema fotografie: Agnes Kappert IN BEWEGING Beweging is gezond. Letterlijk met betrekking tot spelende kinderen of sportende volwassenen. En figuurlijk: beweging in de markt brengt nieuwe inzichten. De volgende pagina s zijn een en al beweging, in tekst en beeld. Markt: Beweging in Limburg Proces: Bereikbaarheid gegarandeerd Ontwikkelen: Ruimte om te bewegen Trend: Het Nieuwe Werken Duurzaamheid: Goed hout Amersfoort Binn en het geheel van Vi nex-loca tie Vath thor orst vor mt dee lg ebied De Bron een klei nschal alig ige wi jk met een eige n gezicht. Er is een en grote varia iati tie in arc rchi hite tectuur, maar toch zo rgen kleur - en mat er iaalgebr uik vooror een- he id. Een voorbeeld hiervan is het plan Salix, bes esta ande uit 32 won onin inge n in ach t kl ei ns chal alig ige blok okje s. Het geheim zit hem in de det etai ails ls, van de gem etse seld lde bloe m- ba kken tot de ei genz nzin inni nige ove vers rste tekk kken en. Bijz onde r is ookok het rond nde raamam, dat de gev el een en klass ssie ieke en spee eels lse uitstral alin ing geef eft, met zij ijn geme mets tselde rol laag ag en zijn sie ier- beto tonnen lek ekdo rpel stee een. Tra diti on el e el em ente ten, die ni et vaa aak meerer wor orde den toeg egep epas ast, maar nog al ti jd sta taan an voor kwali lite it en vakman ansc scha hap.

9 16 september 2011 naw #41 In beweging 17 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling Beweging in Limburg tekst: Mark van Harreveld fotografie: Hans van den Heuvel Het woord krimp duikt steeds vaker op: aan de randen van Nederland zou leegloop dreigen, als gevolg van de vergrijzing en het wegtrekken van jonge gezinnen. Ook Limburg wordt in dit verband vaak genoemd. Maar Carl Smeets, directeur Bouwfonds regio Zuid, ziet het anders. Als je echt luistert naar wat consumenten willen, dan valt er nog heel wat te ontwikkelen. Net als een aantal andere delen van Nederland staat Zuid-Limburg te boek als een krimpregio. Dat wil zeggen dat het aantal inwoners afneemt, wat gevolgen heeft voor de sociale en economische ontwikkelingen. Ook de samenstelling van de woningvoorraad verandert, wat zich kan uiten in leegstand en verpaupering. Toch is de Zuid-Limburgse woningmarkt allerminst statisch en wordt er, in weerwil van alle doemscenario s, wel degelijk ontwikkeld, verkocht, gebouwd en verhuisd. Carl Smeets spreekt dan ook liever van transformatie van de woningvoorraad dan van krimp. Smeets is als directeur van Bouwfonds regio Zuid verantwoordelijk voor de Limburgse dochter Nouville Ontwikkeling, die verschillende succesvolle nieuwbouwprojecten ontwikkelt in deze regio. Ondanks de krimp. Wat is het geheim van de smid? Het geheim Daar is Smeets duidelijk in: Door de crisis en het ruime aanbod hebben mensen meer keuze en zijn ze dus kieskeuriger. Dat geldt overal, maar nog sterker voor de ruime woningmarkt in krimpregio s. Als ontwikkelaar moet je vooral goed luisteren naar wat consumenten willen. De kunst is wel om een goede prijs-kwaliteitverhouding te bieden en tegelijkertijd nieuwbouw betaalbaar te houden. Onze huidige succesnummers zijn vaak die projecten die zich in het verleden bewezen hebben qua toekomstwaarde. Dat wil zeggen dat je geen concessies doet aan de functionaliteit of de kwaliteit en dat je niet overdrijft met buitenissige stedenbouw of architectuur, of dit alleen toepast op locaties waarvoor slechts een kleine doelgroep is. Voor een gemiddelde consument moet een huis gewoon kloppen. Waardevast en levensloopbestendig Smeets ziet een aantal trends die van belang zijn voor het wonen van nu en straks. De woonomgeving speelt een steeds grotere rol voor woonconsumenten. De omgeving van je huis is niet alleen belangrijk om prettig te wonen, deels bepaalt zij ook de waardevastheid van je huis. Mensen willen wonen in een ruim opgezette wijk, die relatief dicht bij allerlei voorzieningen van een stad of dorp ligt en die aansluiting heeft op goed openbaar vervoer. Een andere trend zien we in de woning zelf. De bevolking vergrijst en het aantal personen per woning daalt. Er komen ook meer oudere bewoners die zelfstandig wonen. Dat betekent dat het interessant is om woningen te bouwen die levensloopbestendig zijn. Krimp is niet absoluut Smeets nuanceert graag het stereotype beeld van de regio als krimpgebied. Wie vindt dat er een bouwstop moet komen omdat anders leegstand dreigt, gaat voorbij aan het feit dat vraag en aanbod in de huidige situatie niet altijd op elkaar aansluiten. Krimp is niet absoluut en binnen de verschillende segmenten is er een sterke dynamiek. Zo hebben we in de regio Parkstad, acht gemeenten in de voormalige Oostelijke Mijnstreek, de afgelopen twee jaren maar liefst een honderdtal woningen verkocht. Midden in een crisis. Daarbij heeft Nouville in samenspraak met de gemeenten de oorspronkelijke plannen, die vaak uitgingen van een maakbare stedelijke woonomgeving, om weten te buigen naar het ideaalbeeld van de consument.»

10 18 september 2011 naw #41 In beweging 19 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling Parkplan Emma-Lelie in Brunssum: nieuwbouw in jarendertigstijl Kansen in stedelijk gebied Toch zal de transformatie van de woningvoorraad geen eenvoudige opgave zijn. En hoewel ook Smeets zich daarvan bewust is, ziet hij duidelijk waar belangrijke slagen gemaakt kunnen worden: Met name in het bestaande stedelijke gebied, onder meer bij de corporaties. Er ontstaat leegstand in het sociale huursegment met verouderd bezit, maar juist omdat je daar vaak maar één eigenaar hebt, kun je in een buurt of wijk echt het verschil maken. Bijvoorbeeld door verdunning van het bestand. Maar ook de overheid heeft taken, zoals het overeind houden van voorzieningen en het uitvoeren van de publiekrechtelijke taken. Marktpartijen zoals Nouville kunnen bijvoorbeeld met de toevoeging van koopwoningen in de wijken de corporaties bij hun herstructurering of verdunning faciliteren. Transformatieopgave Samenwerking tussen partijen en een multidisciplinaire aanpak die verder kijkt dan alleen wonen, zijn dan ook van groot belang. Daarvoor is in Limburg de Stuurgroep Wonen Zuid-Limburg op gericht, bestaande uit overheden, corporaties en marktpartijen. Smeets zit erin namens Nouville Ontwikkeling. In deze stuurgroep buigen de partijen zich gezamenlijk over de transformatieopgave in de provincie. We adviseren het openbaar bestuur om de Limburgse woningmarkt in beweging te houden en zijn continu in gesprek met corporaties en overheden. We zullen in de toekomst dan ook tot goede oplossingen komen. Op de volgende pagina's een rondje Limburg bij drie succesvolle projecten van Nouville Ontwikkeling. Onze huidige succesnummers hebben zich in het verleden bewezen Nouville Ontwikkeling is de zelfstandige dochter van Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid voor het werkgebied Limburg. Met ruim 70 gebiedsproposities en 35 grondexploitaties verdeeld over Noord-, Midden- en Zuid-Limburg wordt zelfstandig of in samenwerking met partners invulling gegeven aan de marktvraag, rekening houdend met de demografische, sociale en economische ontwikkelingen. Een aantal voorbeeldprojecten: Hoogveld in Heerlen met 400 woningen, De Haese in Sittard-Geleen met 750 woningen, OolderVeste in Roermond met 900 woningen en Aan den Heuvel in Venray met 630 woningen. Deze fraai gelegen plannen worden gefaseerd uitgewerkt. Daarnaast zijn en worden, verdeeld over Noord- en Midden-Limburg, nog 785 riante bouwkavels aan randen van dorpen geplaatst vanuit de Ruimte voor Ruimte-regeling. Corrine Lammers. Nouville ontwikkelde in het Zuid- Limburgse Brunssum het nieuwbouwproject Emma-Lelie, een reeks stijlvolle en ruime tweekappers in de stijl van de jaren dertig. Ron en Corrine Lammers wonen er sinds anderhalf jaar. En naar volle tevredenheid. We wonen hier graag, het is een goede keuze geweest, zegt Corrine, die ook in Sittard in een nieuwbouwwoning woonde. Ik houd van nieuwbouw. Je kunt alles helemaal naar je eigen hand zetten en naar je eigen smaak inrichten. Het is strak, maar heeft tegelijkertijd een klassieke uitstraling. Die jarendertigstijl spreekt ook Ron erg aan. Dat de tweekapper nieuwbouw is, speelde minder voor hem. Ik wilde vooral in Brunssum blijven wonen en zocht een ruime woning die ook betaalbaar was. Dat hij de woning vrij op naam heeft gekocht, ziet hij ook als voordeel: Eventuele kosten koper is een bedrag dat je weer in het huis kunt investeren. Daar getuigt de strak vormgegeven en luxueuze keuken van, die Ron en Corrine zelf hebben ingericht. En datzelfde geldt voor de ruime tuin, waar ook het nodige werk in zit. Ruimte, nieuwbouw en prijs waren echter niet de enige overwegingen die hen over de streep trokken. Corrine: De locatie is ook goed: de meeste voorzieningen liggen binnen handbereik en je zit zo in Sittard en Heerlen of op de uitvalsweg naar Maastricht. Ron: Het is ook een geluidsarme woning. Zelfs voor een twee-onder-een-kapwoning. Je hoort elkaar absoluut niet. Parkplan Emma-Lelie Plaats: Brunssum. Aantal woningen: 609 woningen. Start ontwikkeling: Oplevering: Samenwerking: Projectontwikkelings maatschappij Heuvelland (Bouwontwikkeling Jongen /Nouville Ontwikkeling).

11 20 september 2011 naw #41 In beweging 21 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling Daisy en Brien Rosaria en hun zoontjes. Park Hoogveld in Heerlen-Zuid: vrijstaande geschakelde luxe Daisy en Brien Rosaria hebben een cascadewoning gekocht in het door Nouville ontwikkelde Park Hoogveld te Heerlen-Zuid. Het is een moderne vrijstaande geschakelde woning. Eind december krijgen ze de sleutel en tot die tijd wonen ze in een huurwoning op een steenworp afstand. Deze omgeving beviel ze zo goed, dat ze besloten te blijven. Het is hier lekker rustig, er is veel groen en het is dicht bij het bos. Het is een mooie, prettige buurt die we goed kennen met een jonge, gemêleerde samenstelling, zegt Daisy, die vroeger in een halfvrijstaande woning heeft gewoond en nu graag een vrijstaand huis wilde. Afgezien van de plezierige woonomgeving waren ook voor Daisy en Brien de prijs en de ruimte doorslaggevend voor hun aankoop: Huizen in Heerlen-Zuid zijn duur, maar deze blijven binnen onze prijsklasse. En Brien vertelt: We hebben twee zoontjes en we hebben daarom gekeken naar de hoeveelheid kamers, de grootte van de kamers en de grootte van de tuin. We wilden er wat dat betreft niet op achteruitgaan. Ook qua bereikbaarheid lijkt Park Hoogveld een schot in de roos. Daisy: We zitten dicht bij het ziekenhuis, het centrum, de uitvalswegen naar Maastricht, de scholen en sportfaciliteiten. Daisy en Brien verwachten niet dat ze hierna nog zullen verhuizen. Daisy: De woning is levensloopbestendig, we kunnen er dus lang blijven wonen. Brien: Wij gaan hier niet meer weg. Lieke Devue en Frank Seubers en hun dochter. De Uithof in Sint Geertruid: levensloopbestendige woningen op stand Frank Seubers en Lieke Devue wonen in Sint Geertruid. Nu hun jongste dochter op kamers woont en ook de oudste zich opmaakt om naar Maastricht te verhuizen, willen ze kleiner gaan wonen. Maar dan wel in Sint Geertruid. Frank is hier namelijk geboren en getogen en is zeer actief in het verenigingsleven, Lieke woont er alweer meer dan dertig jaar en heeft er een kapsalon. Volgend jaar betrekken ze daarom hun nieuwe woning, een riante, levensloopbestendige semibungalow die Nouville aan De Uithof ontwikkelt. En dat op 300 meter afstand van hun oude woning. Frank: Het was altijd de bedoeling om kleiner te gaan wonen als de kinderen het huis uit zouden zijn en dan doet zich dit voor. Een levensloopbestendige woning met slaapkamer, woonkamer, keuken en badkamer gelijkvloers. In dezelfde straat, idealer kan het eigenlijk niet. Ja, dan wil ik hier wel oud worden. De bungalow voldoet aan alle eisen die Frank en Lieke aan een woning stellen: Het is rustig en prettig wonen aan de rand van het dorp, 300 meter lopen en je zit in het open veld, 500 meter verder is het bos. Het is ruim, maar niet te groot en het is ook een energiezuinig huis met een zonneboiler. En dat spreekt me wel aan. We waren al bezig om onze huidige woning aan te passen en overwogen de installatie van zonneboilers en zonnecollectoren, maar toen deed dit zich voor. Het heeft dan ook niet lang geduurd voor we de beslissing namen om het te kopen. Park Hoogveld Plaats: Heerlen-Zuid. Aantal woningen: 400 woningen. Start ontwikkeling: Oplevering: Samenwerking: Hoogveld Heerlen B.V. (Grouwels Daelmans / VOC / Nouville Ontwikkeling). De Uithof Plaats: St. Geertruid. Aantal woningen: 6 woningen. Start ontwikkeling: Oplevering: 2012.

12 Bereikbaarheid gegarandeerd tekst: Peter Steeman en Dieuwertje van de Moosdijk fotografie: Peter van Breukelen Het succes van een gebiedsontwikkeling staat of valt met een goede ontsluiting. We kennen allemaal de voorbeelden van wijken waar de aanleg van trein of tram te laat kwam en de wegen al snel verstopt zaten. Met ontevreden bewoners als gevolg. Hoe lukt het wél om realisatie van wonen en infrastructuur op elkaar af te stemmen? Biedt de Crisisen herstelwet hierin nieuwe kansen?

13 24 september 2011 naw #41 beweging 25 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling De Crisis- en herstelwet De Crisis- en herstelwet bevat een groot aantal wetswijzigingen waarmee het kabinet procedures inkort, wetgeving stroomlijnt, het aantal benodigde vergunningen terugdringt en meer duidelijkheid schept in bestuurlijke verantwoordelijkheden. Alle Europese en internationale regelgeving blijft volledig van kracht. Dankzij kortere procedures kunnen bouwprojecten sneller worden uitgevoerd. Het gaat onder meer om de aanleg van wegen en bedrijventerreinen en de bouw van woningen en windmolenparken. De toekomst van het eiland Schalkwijk in Houten Al zeven jaar is Bouwfonds Ontwikkeling een van de partijen* die nadenken over de ontwikkeling van het Eiland van Schalkwijk, een landbouwgebied bij Houten. Op dit moment heeft de gemeente Houten nog niet besloten of en hoeveel woningen er op het Eiland ontwikkeld worden. De gemeente liet onderzoeken hoe het gebied te ontsluiten is. Bouwfonds ziet kansen in de aansluiting op het al bestaande Randstadspoor. Een eigen station, Houten Schalkwijk, is al realiseerbaar met de bouw van 7000 woningen. Een lighttrain zou hier een goede optie zijn. De investering zou te betalen zijn uit de exploitatie van het gebied. Er ligt al een afrit aan de A27, wat een aansluiting op een hoofdsnelweg eenvoudig maakt. De gemeente realiseert bij de afslag van de A27 al een transferium, zodat recreanten eenvoudig het Eiland in kunnen trekken per fiets. Ook dat kan nuttig zijn bij de realisatie van Schalkwijk, meent Bouwfonds. Juist bij de woningaantallen waar nu over wordt gedacht in plaats van woningen - is een veel ontspannener infrastructuur mogelijk. Een uitstekend alternatief voor 'aanplaklocaties' in de provincie die op de auto zijn aangewezen. * Samen met AM Vastgoedontwikkeling, ASR Vastgoed Ontwikkeling en Viveste. De Crisis- en herstelwet moet een einde maken aan stroperige procedures. Een culturele revolutie, noemt Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft. De vereenvoudiging van ruimtelijke regelgeving in de Crisis- en herstelwet zorgt ervoor dat infra- en bouwprojecten sneller van start gaan. De besluitvorming verloopt vlotter, de plankwaliteit verbetert en het politieke bestuur krijgt meer armslag. Daarvan kunnen ook gebiedsontwik- kelaars profiteren. Ingenieurscultuur Maar daar moet nog wel een aantal andere culturele barrières geslecht wor- den, zegt De Zeeuw. Het zijn namelijk niet alleen procedures die zand in de machine kunnen strooien. Disciplines hebben de neiging te opereren volgens hun eigen wetmatigheden. Ze hebben verschillende politieke doelstellingen, tijdshorizonten en werkculturen. Dan loop je het gevaar dat je op een perfecte manier langs elkaar heen werkt. In de verkeers- en vervoers- wereld heerst een ingenieurscultuur. Men werkt bijvoorbeeld in het openbaar v ervoer met vervoerswaarden. Het aantal potentiëlee passagiers bepaalt de haalbaar- heid van een verbinding of halte. Men pleit stelselmatig voor zeer dichte bebou- wing, vooral rond stations. Maar dat is vaak minder aantrekkelijk als je het bekijkt vanuit de woningmarkt of de ruimtelijke context. Daarom moet je in een vroeg stadium met elkaar om de tafel om ruimtelijke ordening en infrastructuur beter op elkaar aan te laten sluiten. Anders wordt het snel een zeurderig proces, met als belangrijkste agendapunt de vraag wie de infrarekening betaalt. Spoorwegplanologie? Toen De Zeeuw er twintig jaar geleden als gedeputeerde voor pleitte om infrastructuur en bereikbaarheid een prominentere rol in ruimtelijke ontwikkeling te geven, verweet men hem dat hij spoorwegplanologie bedreef. Dat verwijt hoort hij steeds minder. Er is een meer doenerige cultuur aan het ontstaan. De twee beleidsterreinen ruimtelijke ordening en infrastructuur zijn samengevoegd in een ministerie. Bestuurders, vervoerders en marktpartijen stappen wat meer uit hun eigen wereld. Het project Stedenbaan in de Zuidvleugel is daar een voorbeeld van. Lokale en provinciale overheden in Zuid-Holland werken samen met NS en ProRail om het spoorwegnet beter te koppelen aan de verstedelijking in het gebied. Een prima opzet, al is de uitwerking matig, omdat de markt te weinig betrokken is. In de Zuidvleugel van de Randstad is RandstadRail na aanvankelijke opstartproblemen een succesnummer. De bezuinigingen op het openbaar vervoer zijn overigens wel erg stevig, dat helpt niet. De beste toekomstperspectieven bieden locaties waar de mensen graag willen wonen én die prima scoren op het punt van bereikbaarheid. Mijn stelling is dat een goede bereikbaarheid van woon- en werklocaties belangrijker is dan binnenstedelijke verdichting. In de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vormt de ontsluiting van de Randstad met vierbaanswegen een van de belangrijke speerpunten. Op verzoek van het ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft het Planbureau voor de Leefomgeving vooraf bekeken wat de gevolgen kunnen zijn van de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. In zijn rapport oordeelt het Planbureau niet onverdeeld positief. Maarten Hajer, directeur van het Planbureau: De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zet eenzijdig in op vergroting van de technische bereikbaarheid in stedelijke regio s. Maar op dat punt doen we het in Nederland best goed. We zijn geen Frankrijk, waar ze een feest maken van hun mobiliteit. Die barokke kijk op infrastructuur missen we, maar we kunnen qua bereikbaarheid de vergelijking met Londen of Turijn best aan. Wet als aanjager Over de mogelijkheden die de Crisis- en herstelwet biedt als aanjager van gebiedsontwikkeling is Hajer voorzichtig. De Crisis- en herstelwet maakt het mogelijk om sneller een plek te ontwikkelen, maar gaat nog te veel uit van een allesomvattend plan. We moeten zoeken naar kleinschalige gefaseerde gebiedsontwikkeling. Sluit aan bij initiatieven in de stad. De overheid moet omstandigheden creëren waardoor gemeenten en marktpartijen meer invulling kunnen geven aan hun plannen. Dat opent ook perspectieven voor een partij als Bouwfonds. Michel Bezuijen, wethouder ruimtelijke ordening en mobiliteit van Haarlemmermeer. Floriande en Getsewoud in Haarlemmermeer: evenement als aanjager Eerst bewegen, dan bouwen, is het motto van Michel Bezuijen, wethouder ruimtelijke ordening en mobiliteit van Haarlemmermeer. Daar doen we geen concessies aan. De verleiding is groot om te zeggen: laten we maar gaan bouwen, dan komt het er wel. Maar een wijk die niet goed ontsloten is, levert ontevreden bewoners op. Het is lastig om infrastructuur naar voren te halen. De investering in infrastructuur vergt een lang besluitvormingsproces. Je moet lobbyen met Rijk en provincie om het op de agenda te krijgen. Ook al is er de laatste jaren meer consensus over de koppeling van infrastructuur en gebiedsontwikkeling. Een steeds terugkerende vraag is: wie gaat dat betalen? Wat die financiering betreft is de Zuidtangent (een snelle busverbinding over een vrije busbaan van Haarlem, via Schiphol, naar Amstelveen) een mooi voorbeeld van wat mogelijk is. De busbaan is aangelegd met geld van de provincie en wordt geëxploiteerd door Connexxion. Het openbaar vervoer in Haarlemmermeer heeft hiermee een impuls gekregen. In ons gebied is het aanbod van openbaar vervoer met zestig procent omhooggegaan. Maar we zijn er nog niet. Infrastructuur kost geld en daar ontbreekt het aan op dit moment. Provincie, gemeente en Rijk hebben minder geld voor nieuwe infrastructuur. Dat vraag om creatieve oplossingen. Waarom laten we bijvoorbeeld het bedrijfsleven niet meebetalen en meeverdienen aan infrastructuur? Het ligt politiek gevoelig, maar met dergelijke constructies zou je een extra stap kunnen zetten. John van den Heuvel, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds regio Noord-West. John van den Heuvel, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds regio Noord-West, was betrokken bij de realisatie van de Vinex-wijken Floriande en Getsewoud, beide in Haarlemmermeer. De gemeente zag het belang van mobiliteit heel sterk en heeft een extra projectorganisatie in het leven geroepen die zich bezighield met de inrichting van het gebied; zowel de grote woningbouwlocaties als nieuwe infrastructuur. Daarnaast profiteerden we van de komst van de Floriade in Grote evenementen kunnen als aanjager fungeren. Zo werden onder andere de Drie Merenweg (N205) en de Nieuwe Bennebroekerweg (N206) aangelegd om de nieuwe woongebieden te ontsluiten. Die extra as was hard nodig, want Haarlemmermeer heeft een oude infrastructuur die is opgebouwd uit linten, ontstaan vanuit de drooglegging van de polder. Voor ons was het prettig dat we bij de ontsluiting van de woongebieden een stem in het besluitvormingsproces hadden als gebiedsontwikkelaar. We konden meebeslissen over de splitsing tussen fiets- en wandelpaden en autoroutes. Hoe gaan bewoners de wijk uit? Hoe ziet het er landschappelijk uit? Daardoor kun je ervoor zorgen dat de wijk helder in elkaar zit. Voorzieningen zitten op een logische plek. Als je elkaar kunt overtuigen op basis van argumenten, ben je samen een wijk aan het maken. Dat is ons hier gelukt.

14 26 september 2011 naw #41 In beweging 27 Kwa rta almaga aga zine over in teg ral e gebiedsontwikkeling Ruimte Ontwikkelingsmanager Dick Boekhout is vanuit Bouwfonds betrokken bij het project Vathorst. Gert Boeve, als wethouder in Amersfoort verantwoordelijk voor het project Vathorst. om te Vathorst in Amersfoort: trein, bus, fiets en auto Dick Boekhout is als ontwikkkelingsmanager vanuit Bouwfonds regio Midden betrokken bij de ontwikkeling van de Vinexlocatie Vathorst in Amersfoort. Vathorst is een grote locatie, die bovendien zeer centraal in Nederland is gelegen. Een aantrekkelijke woonlocatie dus, voor mensen die in de wijde omtrek werken en ook een goede vestigingplaats voor bedrijven. Bereikbaarheid en mobiliteit, dat was dan ook van het begin af aan één van de ambities binnen de publiek-private samenwerking, waarvan Bouwfonds deel uitmaakt. Die ambitie hebben we waargemaakt. In het masterplan zijn voorzieningen voor openbaar vervoer, de fiets en de auto opgenomen. Zo is ervoor gezorgd dat in een vroegtijdig stadium het treinstation is gerealiseerd en lijndiensten met de bus naar Amersfoort stad aanwezig waren. De ringweg heeft een breed profiel, met daarin deels opgenomen een busbaan en er is ruimte gelaten om die busbaan nog verder uit te breiden. Ook is er veel aandacht voor fietsverkeer: via speciale fietswegen kun je binnen Vathorst zelf overal met de fiets komen, en ook makkelijk de wijk in en uit fietsen. Om de verkeersontsluiting van en naar de A1 en A28 goed te laten verlopen is de toerit naar de A1 aangepast en is er een afslag Vathorst aangelegd aan de A28. Bovendien is de wijk in kleine deelplannen opgedeeld, met elk een eigen rotonde in de ringweg, zodat autoverkeer gedoseerd de wijk in en uit gaat. Zelfs aan (recreatie)verkeer over water is gedacht: Vathorst draagt financieel bij aan de ontwikkeling van de Laakzone zodat je vanaf je huis in deelplan De Laak zó met je bootje naar het Randmeer kunt varen. Ook dat is mobiliteit! Gert Boeve, wethouder in Amersfoort: "In Vathorst gaat het niet alleen om de woningen, maar om het wonen. Om prettig te wonen, moet niet alleen de woningen in orde zijn. Wonen wordt pas prettig als ook voorzieningen als winkels, kinderopvang, scholen, cultuur en bereikbaarheid goed geregeld zijn. Omdat Vathorst ten opzichte van Amersfoort aan de andere kant van de A1 ligt, is er extra inzet nodig om te zorgen dat de wijk bij de stad hoort. Een goede infrastructuur om de wijk in en uit te komen is dan ook een vereiste. Bij de ontwikkeling van Vathorst hebben we de ontwikkeling van voor zieningen naar voren gehaald en het NS-station voorgefinancierd. Binnen vijf jaar nadat de eerste bewoners er kwamen wonen, was het station er en goed ontsloten ook. Mensen kiezen hun eigen transportmiddel, maar als er geen station is, hebben ze weinig te kiezen. Voor Vathorst is autoverkeer buitengewoon relevant. 50 tot 60% van alle banen bevindt zich binnen een uur rijden van Amersfoort. Veel mensen wonen in Vathorst en werken elders in de Randstad. En vice versa. Er is daarom veel aandacht besteed aan de ontsluiting per auto. Door de ligging langs de nu nog filegevoelige A1 en A28 die elkaar bij knooppunt Hoevelaken ontmoeten - heeft Vathorst helaas ook te maken met sluipverkeer. Tijdens de spits kiezen veel automobilisten voor een route door Vathorst om knooppunt Hoevelaken te vermijden. Wij dringen er daarom bij de minister op aan om vaart te maken met de verbreding van de A1 en A28. Knooppunt Hoevelaken moet zo snel mogelijk verkeersplein Amersfoort worden. Ook de fiets is een serieus vervoersalternatief, vooral voor het lokale en regionale verkeer. Daarom hebben we een snelfietsroute door Vathorst naar de binnenstad aangelegd. Veel bewoners gebruiken dit extra brede fietspad om naar de binnenstad te rijden. bewegen Wie een huis zoekt, kijkt niet alleen naar de binnenkant. Ook de kwaliteit en leefbaarheid van het woongebied zijn belangrijk. Ruimte om te spelen, te sporten en te ontmoeten vergroot die leefbaarheid. Op de volgende pagina's voorbeelden van de manier waarop Bouwfonds Ontwikkeling bewegingsruimte bracht in een woonwijk. tekst: Raquel Maurik fotografie: Thomas Schlijper

15 28 september 2011 naw #41 I In beweging 29 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling Dit is een wijk voor iedereen die van sport houdt Laan van Spartaan in Amsterdam: voetbalcomplex als hart van de wijk Het voetbalveld vormt het hart van de vernieuwde wijk. Op de achtergrond De Tribune, met appartementen, (zorg)voorzieningen en commerciële ruimtes. Thijs de Graaf, voorzitter van de voetbalvereniging. Laan van Spartaan Waar: Amsterdam (stadsdeel West). Wat: 1200 wooneenheden (appartementen, grondgebonden woningen in de koopsector en sociale huursector in diverse appartementsgebouwen), m 2 onderwijs (ROC), 5000 m 2 commerciële ruimte en ruimte om te bewegen in de vorm van twee voetbalvelden, een klimhal, een sporthal van 3500 m 2 en de hoofdvestiging van Circus Elleboog. Opdrachtgever: VOF De Stadstuinen, een samenwerkingsverband van Bouwfonds Ontwikkeling en Ymere Ontwikkeling. Start ontwikkeling: Gerealiseerd: In Amsterdam-West ontwikkelt Bouwfonds in samenwerking met woningcorporatie Ymere deze nieuwe wijk. Met woningen voor gezinnen, maar ook voor ouderen en studenten, en met veel voorzieningen voor winkelen, werken, sporten en zorg. Hét bindende element in de wijk: sport. Om zelf te doen of om naar te kijken, bijvoorbeeld vanuit het appartementengebouw De Tribune, dat naast het nieuwe voetbalcomplex staat. Vanuit De Tribune kijk je uit op de velden van de voetbalvereniging die het hart van de wijk vormen. Voetbalvereniging VVA/Spartaan kreeg dan ook als eerste haar nieuwe accommodatie. Voorzitter van de vereniging Thijs de Graaf vertelt: Ons complex is het sieraad van de wijk. Het bestaat uit twee kunstgrasvelden en een oefen veldje, tien kleedkamers en een schitterend clubhuis. In de omgeving moet nog veel gebouwd worden, maar Laan van Spartaan wordt een unieke plek in Amsterdam. Behalve ons complex komen er een trimparcours, een grote klimhal en een sporthal. Verder is jeugdcircus Circus Elleboog in deze wijk gevestigd. Een deel van de studentenwoningen die hier worden gebouwd, is bestemd voor topsporters. Ik ken genoeg mensen die hier graag willen wonen vanwege de ambiance. Als je niet van sport houdt, dan kun je je hier beter niet vestigen. Dan zou je je kunnen storen aan de drukte die een voetbalclub met zich meebrengt en het gefluit van de scheidsrechter tijdens de wedstrijden. Elkaar leren kennen langs de lijn In appartementencomplex De Tribune wonen senioren, hulpbehoevenden en studenten. Thijs de Graaf: Vanuit hun huiskamer kijken zij zo uit op ons voetbalcomplex, maar ze kunnen natuurlijk ook gewoon langs de lijn komen staan. Ik denk dat ze dat wel leuk vinden. We hebben ook al bezoek gehad van een verstandelijk gehandicapte man die daar woont en per se de aftrap wilde doen. Voor onze vereniging verwacht ik veel van dit project. De diversiteit in de wijk neemt toe, er komen meer verschillende bevolkingsgroepen te wonen. Dat is ook goed voor de vereniging. Op dit moment hebben we veel mensen die iets voor de club willen doen, maar dan vooral op het veld. Maar we hebben ook mensen nodig om leiding te geven en bestuursfuncties te vervullen. In die zin heb ik mijn hoop gevestigd op de mensen die in de koopwoningen komen te wonen. In ons clubhuis heeft de vereniging van eigenaren al vergaderd. Een aantal van hen heeft aangegeven in de toekomst een functie te willen vervullen. Dat is belangrijk voor het voortbestaan van de club. Maar het is ook belangrijk voor de sfeer in de wijk: op en rond het sportveld leer je elkaar kennen.

16 30 september 2011 naw #41 In beweging 31 Kwarta taalmagazine over integral rale geb ebi eds dsont ntwik kel ing Bij de keuze voor een huis speelt de omgeving een belangrijke rol Wateringse Veld in Den Haag: bewegingsruimte als integraal onderdeel van het plan Wicher Mol, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds regio Zuid-West: Toen in 1995 werd begonnen met de ontwikkeling van Wateringse Veld, was het uitgangspunt dat dit dé Haagse stadswijk van de 21e eeuw zou worden. Daarbij keken we niet alleen naar de woningen, maar natuurlijk ook naar de ruimtelijke kwaliteit, waaronder het groen en de ruimte om te bewegen. In totaal hebben we hier zo n zestig beweegplekken ingericht: drie zeer grote op centrale locaties in de wijk en een groot aantal zogenaamde speelaanleidingen. Dat zijn zorgvuldig ingerichte kleine en grotere speelplekken verspreid door de wijk. De ene keer vind je er een wipkip en een klimrek, de andere keer is het een trapveldje. Er is goed nagedacht over de locatie. Zo is er overal ruimte voor ouders om toezicht te houden. Deze plekken vormen echt een integraal onderdeel van het stedenbouwkundige plan. Het zijn dus niet de laatste stukjes groen die we hiervoor hebben gebruikt. De drie grotere plekken zijn bestemd voor kinderen van verschillende leeftijden. Er is een grote speeltuin, waar zowel jongere als oudere kinderen hun hart kunnen ophalen. Voor de wat oudere kinderen hebben we een avonturenspeelplek en de allergrootsten kunnen terecht in het skatepark. Bovendien is er bewegingsruimte voor kinderen bij school en bij de verschillende sportverenigingen. Wat ik zelf heel leuk vind, is het sportveld op het dak van de school. Daar is een kooi aangebracht, zodat kinderen er onder meer kunnen voetballen en basketballen. Wicher Mol, ontwikkelingsmanager Bouwfonds. Wateringse Veld Waar: Den Haag. Wat: 7700 woningen die variëren in prijs, type en grootte zijn verdeeld over 8 deelgebieden. In de wijk wonen zo n inwoners. De meerderheid van de huishoudens bestaat uit gezinnen met kinderen. Opdrachtgever: Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV), een samenwerkingsverband van de gemeente Den Haag en Bouwfonds Ontwikkeling. Start ontwikkeling: Oplevering: prognose Sportieve wijk In Wateringse Veld zijn drie voetbalverenigingen en een hockeyclub gevestigd. Wicher Mol: De laatste jaren zien we dat de verenigingen in het noordelijke deel van Wateringse Veld te maken hebben met een enorme ledengroei. We zijn in gesprek om te kijken hoe we kunnen inspelen op deze ledengroei met bijvoorbeeld een gemeenschappelijk sportcomplex voor hockey en voetbal. Het geeft in ieder geval aan dat sporten een wezenlijk onderdeel uitmaakt van het leven in Wateringse Veld. Als gevolg van de crisis worden de budgetten krapper, maar dat zal niet ten koste gaan van de bewegingsruimte in Wateringse Veld. De structuur is in 1995 uitgedacht en die zal tot het einde worden gehandhaafd. Bij de afronding van Wateringse Veld wordt dan ook niet bespaard op de invulling van de openbare ruimte. Ik zou het ook niet verstandig vinden als we in nieuwe projecten zouden beknibbelen op bewegingsruimte. Als mensen op zoek gaan naar een huis, spelen de ruimte en inrichting om het huis een belangrijke rol. Het geeft ze een prettig gevoel dat ze hun vleugels kunnen uitslaan. Als je snijdt in bewegingsruimte, dan beperkt dat de leefbaarheid in een wijk. Iemand die een woning zoekt, doorziet dat meteen. Bew egi ngs rui mte voor rk ind ere ni in Wat eri ngs ev Veld ld.

17 32 septem tember 2011 naw #41 In bewe ewegin ging 33 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling Rui mte om elkaar te ontmoeten, dankzij een handtekeningenactie. Wij hebben handtekeningen opgehaald en die aan de wethouder overhandigd Katerveer in Zwolle: gezelliger door speelveldje In Zwolle ontwikkelde Bouwfonds het Villapark Katerveer. Wonen in een mooie, groene omgeving. Maar voor opgroeiende kinderen is alleen groen niet genoeg, zij willen actie, beweging. En een vaste plek waar ze elkaar kunnen treffen. Zo n plek ontbrak in Katerveer. Floor en haar leeftijdgenoten begonnen een handtekeningenactie. Floor Bannink (11), inwoonster van Katerveer: Op mijn achtste kwam ik in Katerveerpark wonen. Het is een mooie, groene wijk, met grote huizen. Het is hier rustig en er rijden niet veel auto s. In het begin speelde ik bij ons in de tuin en in het speeltuintje tegenover ons huis. Er is een wipwap, een glijbaan en een zandbak. Het ziet er leuk uit, maar toen ik wat groter werd, miste ik wel wat. Samen met mijn vrienden en vriendinnen heb ik toen een handtekeningenactie opgezet. Daarmee wilden we ervoor zorgen dat er op die speelplek ook iets leuks kwam voor kinderen van onze leeftijd. Alle kinderen in de buurt tussen de negen en twaalf jaar hebben getekend. Bij elkaar zijn dat ongeveer 45 handtekeningen. Bij de officiële opening van het openbare terrein van Katerveerpark hebben we ze overhandigd aan voormalig wethouder Dooremolen van de gemeente Zwolle. Die zag wel iets in ons plan. Een paar maanden later werden we uitgenodigd op het kantoor van Bouwfonds. Ze lieten ons de maquette van Katerveer zien. Daarbinnen mochten we aangeven waar wij wilden spelen en waarmee we wilden spelen. We hebben toen gevraagd om een tafeltennistafel en een voetbalveldje. Die zijn er ook gekomen. Bouwfonds heeft het voetbalveldje ook nog afgezet, zodat de bal niet steeds in het water komt. Actievoerster Floor Bannink. Villapark Katerveer Waar: Zwolle. Wat: 50 luxe vrijstaande woningen, voornamelijk via kavelverkoop gerealiseerd. Opdrachtgever: Bouwfonds Ontwikkeling, DLH Projectontwikkeling en Trebbe. Start ontwikkeling: Gerealiseerd: Feestjes Er wordt veel gebruikgemaakt van ons speelveld. Iedere dag zijn er kinderen en zelf kom ik er ook vaak. Voor mij is het een soort ontmoetingsplek. De meeste kinderen uit deze wijk zitten op een andere school. Op deze manier leer ik ook kinderen kennen die niet bij mij op school zitten. Dat vind ik heel leuk. Door die speelplek is het gezelliger geworden in Katerveer. Als je niet buiten met elkaar kunt afspreken, zit iedereen binnen en dan speel je niet met elkaar. Nu kunnen we gezellig bij elkaar komen om te voetballen. We houden ook feestjes rond de speeltuin. Pas hadden we er nog een buurtbarbecue. De ouders kunnen dan lekker kletsen en wij kunnen fijn spelen. Ik denk dat ik ondertussen alle kinderen uit de buurt ken. Dat was zonder die speelplek niet zo geweest.

18 34 september 2011 naw #41 In beweging 35 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling In een woon-werkwoning: Dit geeft mij een enorme vrijheid Het tekst: Marc Mijer fotografie: Hans van den Heuvel Nieuwe Werken De digitale revolutie heeft het werk van veel mensen ingrijpend veranderd. Werken waar je wilt en wanneer je wilt, is het nieuwe credo. Dat betekent iets voor woningbouw, zoals Bouwfonds laat zien met haar woonwerkwoningen. En voor de inrichting van het kantoor van de toekomst, zoals het nieuwe Rabobank-kantoor in Utrecht. NAW nam een kijkje bij Het Nieuwe Werken. Orthopedagoge Mariska Stam heeft achter haar splinternieuwe woonhuis een aparte praktijkruimte Orthopedagoge Mariska Stam van OC Leidsche Rijn forenst zich een ongeluk. Per dag legt ze de afstand van haar woning naar haar werk minstens vier keer af. Heen en terug, ook s avonds. Maar gelukkig hoeft ze er de auto niet voor in. En de afstand valt ook reuze mee; meer dan een metertje of zes zal het niet zijn. Ideaal, noemt Stam haar woon-werkwoning in het project Langerak, Leidsche Rijn dan ook. Bouwfonds ontwikkelde hier flexwoningen, die aan gene zijde van de achtertuin beschikken over een extra bijgebouw van zo n 30 m 2. Mariska Stam kan dit bijgebouw bereiken via haar tuin. Haar cliënten komen via de andere kant binnen, door de entree aan de achtergelegen straat. Hiermee heeft de praktijkruimte een ander adres dan het woongedeelte. De vestigingsvergunning zat er bij de oplevering al bij, heel gemakkelijk. Perfect voor mijn praktijk. Maar we hadden dit ook gewoon als extra woonruimte kunnen gebruiken. Dat is allemaal toegestaan. Lokale werkhub Het concept van de woon-werkwoning sluit aan bij de visie van Erik Veldhoen. Hij is strategisch consultant voor Het Nieuwe Werken en vindt dat mensen in hun eigen huis uitstekend in staat zijn zelf te bepalen hoe en waar ze het prettigst werken. En van hem mag naast woon-werkwoningen het aanbod van»

19 36 september 2011 naw #41 In beweging 37 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling In een werkhub: Dit hoort bij de basisinfrastructuur van een nieuwe wijk Trendwatcher Erik Veldhoen in zijn favoriete flexwerkomgeving: de Hub Amsterdam. werkruimtes in de directe omgeving van de woning nog wel wat verruimd worden. De tijd is voorbij dat je tegen mensen kunt zeggen: daar is je werkplek, ga daar van negen tot vijf maar zitten. Werknemers en zzp ers zullen in toenemende mate op verschillende plekken werken. Bijvoorbeeld op bedrijfsonafhankelijke hubs, gevestigd op centrale plekken dicht bij of zelfs in woongebieden. Ontwikkelaars zouden dat in hun plannen mee moeten nemen. Bouw in woonwijken kleinschalige voorzieningen, waar buurtbewoners kunnen werken. Zorg voor een draadloos netwerk, doe er een beetje horeca bij en plaats op de gevel een uithangbord: HIER KUNT U WERKEN. Een interessant idee. De vraag is alleen hoe dat betaald moet worden. In een gemiddelde Vinex-wijk met tweeduizend inwoners kunnen de woningen als kostendragers fungeren. Maar denk vooral eens wat ruimer, kijk eens over de financiële plaatjes heen. Een lokale werkhub hoort anno 2011, net als bijvoorbeeld groenvoorzieningen, bij de basisinfrastructuur van een wijk. Het is behalve werkplek óók ontmoetingsplek en dat versterkt de buurtcohesie. Inspireren versus controleren Naast bedrijfsonafhankelijke hubs zijn er ook bedrijfsafhankelijke hubs. Kantoren, zeg maar. In de visie van Veldhoen vindt deze benaming geen genade meer. Hij heeft het over ontmoetingscentra met topvoorzieningen en activiteitgerelateerde werk omgevingen. Als voorbeelden noemt hij de hoofdvestigingen van verzekeraar Interpolis en van de Rabobank, met hun werkruimtes in alle soorten en maten. Werknemers bepalen er zelf waar ze werken, hoe, met wie en deels ook wanneer. Hoe is de behoefte aan deze nieuwe werkomgevingen ontstaan? De digitalisering heeft een dramatische verandering veroorzaakt. Veel administratief werk is geautomatiseerd. Dat betekent winst in productiviteit, maar verlies van een half tot één miljoen arbeidsplaatsen. Het werk hoeft niet meer door mensen gedaan te worden. Gelukkig komt daar ander werk voor terug. Dat komt voor een belangrijk deel voort uit een andere, directere relatie met klanten. Als voorbeeld noemt Veldhoen de autobranche. Autokopers kunnen steeds meer keuzes maken, variërend van de kleur lak tot aan allerlei extra opties. Dit verloopt allemaal via internet. Er ontstaat daardoor nieuw werk. Denk aan het bouwen van portals en systemen, maar ook aan nieuwe manieren van marketing via social media. En dat is nou net het soort werk dat je, in ieder geval voor een deel, in je eentje met je draadloze laptop overal kunt doen. Bijvoorbeeld in de bedrijfsonafhankelijke hubs waar ik het zojuist over had. Maar voor een ander deel moet je juist wel samenkomen met collega s. Niet om te controleren of iedereen zijn werk wel doet, maar om te brainstormen en elkaar te inspireren. Dát doe je in de bedrijfshub.»

20 38 september 2011 naw #41 In beweging 39 Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling In het kantoor van de toekomst: Mijn laptop is mijn vaste punt; ik kan gaan zitten waar ik wil Saskia Ruijt ijter in de Nieuwe We rken-o n-omge vin g v an de Raboba nk: Rabo Unpl ugg ed in Utr ech t. Mantel der aanwezigheid Hoe zo n bedrijfshub eruit kan zien, valt te bewonderen aan de Eendrachtlaan in Utrecht. Daar zit Rabo Unplugged, de naam die de Rabobank gebruikt voor de invoering van Het Nieuwe Werken bij de bank. Die naam staat voor een flexibele, effectieve werkstijl, waarbij medewerkers zelf bepalen hoe, wanneer, waar en met wie ze tot het beste resultaat voor de klant kunnen komen. Veldhoen stond mede aan de wieg van dit concept, dat is uitgelegd als een stad. Het begint met een dynamisch plein met veel horeca en ontmoetingsplekken, dat uitwaaiert naar buitenwijken waar het aantal rustige werkplekken toeneemt en het cafetaria-aanbod vereenvoudigt. Dit idee zal definitief vorm krijgen in het nieuwe hoofdgebouw van de Rabobank. De inrichting aan de Eendrachtlaan is dus een testomgeving, maar wel een van het serieuze soort. Vaste werkplekken zijn er niet. Verdeeld over zeven verdiepingen zijn er 500 mensen aan het werk. Saskia Ruijter is een van hen. Hoe bevalt haar het werken in een activiteitgerelateerde werkomgeving? Prima. Vandaag heb ik hier op vijf verschillende plekken gewerkt. Het begon met het verwerken van mijn mailtjes aan een tafeltje op De Kleine Markt, waar het bedrijfsrestaurant zich bevindt. Daarna heb ik een presentatie gegeven in een open vergaderruimte. Vervolgens heb ik weer mijn mail gedaan aan een tafel en daarna een groepje van de TU Delft ontvangen in een zaaltje waar we het concept van Rabo Unplugged goed uit kunnen leggen. En nu zit ik weer op De Kleine Markt, voor dit interview. Vanwege de aard van haar werk maakt Ruijter weinig gebruik van de concentratiewerkplekken. Mist ze niet haar vaste bureau, met de ingelijste foto s van haar gezin? Bij wijze van antwoord wijst ze naar haar beeldscherm, waarop een foto van haar dochtertje Guusje prijkt. Mijn laptop is mijn vaste punt. Maar ik kan het oppakken en gaan zitten waar ik wil. Waar het soms wel aan schort, is de sociale cohesie met mijn team. We zitten niet meer automatisch bij elkaar op de gang. Maar daar kun je natuurlijk zelf iets aan doen, door bijvoorbeeld een wekelijks koffie-uurtje te beleggen. Bovendien komen we elkaar tegen bij besprekingen. Ruijter geniet van de vrijheid en van de daarmee toegenomen eigen verantwoordelijkheid. De mantel der aanwezigheid is verdwenen. De situatie dat je op vaste tijden op een vaste plek aanwezig bent en dus ook wel iets zult doen, bestaat niet meer. We vertrouwen erop dat we van elkaar krijgen wat we van elkaar verwachten, zonder dat we elkaar zien. Ik voel mij er goed bij om dat waar te maken. De woon-werkwoning geeft vrijheid Terug naar Leidsche Rijn. Mariska Stam geeft in haar flexwoning invulling aan Het Nieuwe Werken. Dit is gewoon helemaal goed. Aan woon-werkverkeer verlies ik geen tijd meer. Ik heb een eigen praktijkruimte waar ik altijd terechtkan, ook s avonds en in het weekend. Het geeft een enorme vrijheid. De tijd die tussen afspraken met cliënten zit, kan ik benutten door in huis een wasje te draaien of even boodschappen te doen. Wat dat betreft doet deze flexwoning haar naam eer aan. Het is flexibiliteit ten voeten uit.