Businesscase vak A 2020/2025. Eindrapport

Transcriptie

1 Businesscase vak A 2020/2025 Eindrapport Gemeente Capelle aan den IJssel Definitief concept Juli 2013

2 Businesscase vak A 2020/2025 Eindr apport Businesscase vak A 2020/2025 Dossier : ER-AF Registration number : BB Version : 2 Classification : Openbaar

3 INHOUD BLAD 1 BUSINESSCASE VAK A Inleiding Vak A in een notendop Achtergrond businesscase vak A Leeswijzer 3 2 HUIDIGE SITUATIE VAK A Inleiding Belangrijkste knelpunten in vak A Belangrijkste kansen vak A 8 3 STREEFBEELD VAK A Inleiding Ambitie lange termijn vak A (> 2025) Streefbeeld middellange termijn vak A ( ) 15 4 ONTWIKKELINGSSCENARIO S REALISATIE STREEFBEELD Scenario 1: Quick-wins (korte termijn) Scenario 2: Middellange termijn streefbeeld UITVOERINGSSTRATEGIE AANPAK Uitgangspunten aanpak Mogelijke vervolg acties 29 6 FINANCIERINGSMOGELIJKHEDEN Subsidiemogelijkheden Gemeentelijke budgetten Gronduitgifte Bekostiging vanuit private bijdragen Ondernemersfonds (BIZ) Individuele bijdrage eigenaren 32 BIJLAGE 1: PRINCIPE VOOR HERINRICHTING, VERBLIJFSGEBIED VERGROTEN 33 COLOFON 35 1

4 1 BUSINESSCASE VAK A 1.1 Inleiding Deze businesscase voor vak A 2020/2025 vormt het eindresultaat van een traject om te komen tot een haalbaar plan voor de herstructurering van vak A van het bedrijventerrein Hoofdweg in Capelle aan den IJssel. Vak A betreft het gedeelte van het Hoofdweggebied waar naast andere bedrijvigheid ook veel grootschalige detailhandel te vinden is. Vak A is tevens onderdeel van de woonboulevard Capelle XL. In deze businesscase staat beschreven hoe vak A er op lange termijn uit kan zien en welke maatregelen op korte en middellange termijn nodig zijn om dit streefbeeld te realiseren. Dit document vormt een belangrijke basis om als gemeente en ondernemers samen concrete afspraken te maken en aan de slag te gaan met het werken aan een toekomstgerichte woon-winkelboulevard. Deze voorliggende businesscase is tot stand gekomen in overleg met de ondernemers in vak A en de BIZ Capelle XL. 1.2 Vak A in een notendop Het Hoofdweggebied is het grootste bedrijventerrein van Capelle aan den IJssel en dateert uit de jaren 80 van de vorige eeuw. Het terrein (inclusief Capelle Office Park, vak M) is netto ca. 54 ha groot. Het gebied is gelegen tussen de A20 en de Hoofdweg. In het westelijke gedeelte van het gebied bevindt zich vak A. Vak A is tevens onderdeel van de Woonboulevard Capelle XL (vak A en langs de zuidzijde van de Hoofdweg). In vak A is naast bedrijvigheid veel grootschalige (woongerelateerde) detailhandel gevestigd. Hoofdweg gebied, Capelle aan den IJssel 2

5 Vak A kampt echter met veroudering en achterstallig onderhoud. Ook ten aanzien van bereikbaarheid, herkenbaarheid, uitstraling en segmentering en functionele invulling van het gebied is vak A toe aan een kwaliteitsimpuls. Luchtfoto vak A, Hoofdweg 1.3 Achtergrond businesscase vak A De noodzaak voor herstructurering van het Hoofdweggebied inclusief vak A is in verschillende eerdere studies al onderbouwd en erkend. In de afgelopen jaren zijn onder andere door Arcadis (2002), Oranjewoud (2005), de gemeente Capelle aan den IJssel (2003 en 2008) en Bureau Stedelijke Planning (2009) diverse (visie)documenten opgesteld voor het Hoofdweggebied en Capelle XL. Inmiddels is het toekomstbestendig maken en verbeteren van de kwaliteit van het Hoofdweggebied opgenomen als een van de prioriaire onderdelen van het gemeentelijke beleid (onderdeel van het College Werk Programma ). Ook staat de herstructurering van het Hoofdweggebied op de prioriteitenlijst van de Stadsregio. Deze businesscase is een belangrijke stap richting de daadwerkelijke uitvoering van de herstructurering voor specifiek vak A van het Hoofdweggebied. 1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie van vak A. Het hoofdstuk gaat in op de belangrijkste kansen en knelpunten in vak A. Deze resultaten vormen de basis voor de toekomstvisie en businesscase voor Vak A. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens het streefbeeld voor vak A op de lange termijn (> 2025) beschreven. Dit streefbeeld heeft een hoog ambitieniveau in zich. Voor de herstructurering is tevens een middellange termijn visie opgesteld (tot 2020/2025). Dit streefbeeld biedt een belangrijke opmaat richting het uiteindelijke ambitieniveau, maar is een realistischer streven voor de herstructurering op het gebied van programma, tijd, organisatie en financiering. Hoofdstuk 4 gaat in op het uitvoeringsprogramma van de herstructurering, passend bij het streefbeeld voor middellange termijn. Welke concrete (fysieke) maatregelen gaan de gemeente en ondernemers de komende tijd samen nemen om van vak A weer een vitaal en toekomstgericht woonwinkelgebied te maken? Aangezien het streefbeeld voor de lange termijn een focus heeft op de periode van na 2025 is gekozen om deze visie op dit moment nog niet te vertalen in concrete maatregelen. Echter, als er zich eerder kansen voordoen om bepaalde ambities die passen bij het realiseren van dit streefbeeld te realiseren, dan dienen deze kansen indien mogelijk - gegrepen te worden. Hoofdstuk 5 gaat tot slot in op de uitvoeringsstrategie van de herstructurering en hoofdstuk 6 op de financieringsmogelijkheden van de herstructurering. 3

6 2 HUIDIGE SITUATIE VAK A 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk gaan we in op de huidige situatie van vak A; op de belangrijkste knelpunten en kansen in Vak A. Deze resultaten zijn tot stand gekomen op basis van 10 interviews met ondernemers op het terrein, een schouw met gemeente en ondernemers, een enquête onder +/-50 ondernemers/eigenaren in vak A (38% respons) en een werksessie met ondernemers/eigenaren van vak A op 13 november Tenslotte zijn ook de resultaten van het koopstromen onderzoek Randstad 2011 meegenomen. In dit koopstromenonderzoek zijn bezoekers van Capelle XL ondervraagd naar o.a. hun mening over vak A. De belangrijkste knelpunten worden beschreven in paragraaf 2.2. De belangrijkste kansen staan beschreven in paragraaf 2.3. Gezamenlijk vormen deze kansen en knelpunten een belangrijke basis voor het streefbeeld en businesscase voor vak A. 2.2 Belangrijkste knelpunten in vak A Uitstraling en onderhoudsniveau openbare ruimte De kwaliteit van de openbare ruimte (groen, water, wegen en straatmeubilair) wordt over het algemeen door de ondernemers slecht beoordeeld. Er is redelijk veel groen op het terrein, maar deze wordt over het algemeen slecht onderhouden. Er is sprake van veel onkruid, zwerfvuil en sigarettenpeuken. Ook op de private kavels is er soms veel groen en wildgroei. Hier was overigens sprake van een verouderde constructie waarbij het groen op de private kavels een functie heeft als openbaar groen en door de gemeente wordt onderhouden. Per 1 mei 2013 is het onderhoud van de openbare ruimte overgedragen aan de BIZ. Op een aantal private kavels is een spanningsveld zichtbaar tussen het aandeel groen en de ruimte voor parkeren. Het groen langs de randen van het terrein kent in tegenstelling tot de rest van de openbare ruimte wel een nette en verzorgde uitstraling. Er zijn een aantal watergangen op het terrein, maar deze zijn vrijwel niet zichtbaar en vaak met riet overwoekerd. Te denken valt bijvoorbeeld aan de watergang nabij het pand van het Amerikaanse leger. Deze watergangen dragen niet bij aan de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein. 4

7 De kwaliteit van de bestrating is matig. Trottoirs hebben bijvoorbeeld te maken met losliggende stoeptegels en het asfalt kent een verouderde uitstraling. Ook het straatmeubilair is niet naar volle tevredenheid. (Nieuw geplaatste) straatlantaarns en banners staan soms scheef. Routing De routing op het terrein is momenteel niet optimaal. Er zijn meerdere knelpunten. Een verwarrende situatie ontstaat bijvoorbeeld aan het einde van de Lylantsebaan voor verkeer afkomstig vanaf de entree aan de Capelseweg. De Lylantsebaan wordt hier aangegeven als doodlopende weg, terwijl de Lylantsebaan feitelijk niet doodloopt. De winkels Karwei, Leen Bakker en Kwantum zijn tenslotte alleen via deze weg te bereiken. Dit zorgt voor verwarring bij bezoekers. Een ander knelpunt met betrekking tot de routing ontstaat daar waar de Lylantsebaan uitkomt op de Schinkelsebaan. Bij deze bocht is het niet toegestaan om direct linksaf te slaan richting de Hoofdweg. Bezoekers van Vak A die bij de Karwei of Leen Bakker vandaan komen dienen over de Schinkelsebaan weer terug te rijden richting de entree van het terrein bij de Capelseweg. Een deel van de bezoekers van Vak A neemt ondanks het verbod op die locatie tóch de afslag naar de Hoofdweg, met (de kans op) verkeersboetes tot gevolg. Deze verkeerssituatie is voor vele ondernemers in vak A een doorn in het oog, aangezien dit een zeer klantonvriendelijke situatie betreft. Verouderde uitstraling panden Veel panden op het bedrijventerrein hebben een gedateerde uitstraling. De panden zijn van oorsprong bedrijfspanden, die later in gebruik zijn genomen door woonwinkels. Het materiaalgebruik van de panden is hierdoor vaak laagwaardig (bijvoorbeeld beton of golfplaten) en dit zorgt voor een matige uitstraling. Ook bij de entree van het terrein vanaf de Capelseweg laten de panden qua uitstraling te wensen over. Tot slot heeft ook de leegstand op een aantal locaties, de zichtbare buitenopslag en de reclamedoeken die op een aantal panden zijn bevestigd een negatief effect op de uitstraling van vak A. 5

8 Op dit moment blijft de leegstand nog beperkt. Aan het begin en het einde van de Lylantsebaan staan een aantal panden leeg. Ook staan er op de Schinkelsebaan nog een aantal panden te huur en staat het woonhuis op de Hoofdweg 7 te koop. Leegstand zorgt voor een verminderde uitstraling van het gebied. Tot slot is het pand waar tot voor kort een logistiek centrum van het Amerikaanse leger gevestigd was, per februari 2013 verkocht aan Schipper Vastgoed. Dit pand komt op termijn in aanmerking voor herontwikkeling. Ter overbrugging wordt het pand de eerste tijd verhuurd met het concept Ondernemershuis aan diverse typen startende of doorstartende ondernemers. Maar ook worden bijvoorbeeld in dit pand vergaderruimtes voor een korte periode te huur aangeboden. Gebrek aan voorzieningen Ondernemers zijn ontevreden met het huidige voorzieningenniveau in Vak A. In vak A is momenteel geen horeca aanwezig, zoals bijvoorbeeld een lunchroom. Wel staat er geregeld een patatkraam bij de Leen Bakker/Kwantum. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat bezoekers van Capelle XL de daghoreca waarderen met het rapportcijfer 7,2. Dit is in principe een ruime voldoende, maar dit aspect krijgt wel het laagste rapportcijfer van de bezoekers t.o.v. de 6

9 overige kwaliteitsaspecten van Capelle XL. 1 Overigens scoort Rotterdam Alexandrium op dit onderdeel een 7,6. Op het terrein is verder een sportschool gevestigd (fitnessschool Carla). De afwezigheid van voorzieningen wordt door ondernemers als een gemis ervaren. Het toevoegen van horeca of voorzieningen op het gebied van vrije tijd, sport, ontspanning wordt van belang geacht voor vak A als verblijfsgebied. De parkeervoorzieningen voor bezoekers zijn op dit moment redelijk. In het weekend ontstaat er bij een aantal winkels enige parkeerdruk. Daarbij is er soms ook sprake van een spanningsveld tussen het groen en de ruimte voor parkeren op de private kavels. Uit het koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat bezoekers van Capelle XL de parkeersituatie niet als storend ervaren. Ze beoordelen de parkeermogelijkheden in Vak A over het algemeen met het rapportcijfer 7,6. Dit is een ruime voldoende. Het gratis parkeren kan daarbij gezien worden als een sterk punt van vak A. Dit zorgt tevens voor onderscheidend vermogen t.o.v. bijvoorbeeld de Woonmall Alexandrium. Bereikbaarheid vak A met OV onvoldoende De busverbinding tussen station Rotterdam Alexandrium en vak A is onvoldoende in de ogen van ondernemers, zo blijkt uit de enquête. De bereikbaarheid met het OV is vooral voor medewerkers van belang. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat circa driekwart (73%) van de bezoekers van Capelle XL met de auto het gebied bezoekt. Bezoekers van Capelle XL geven daarbij de bereikbaarheid met de auto een 7,9 en de bereikbaarheid met het OV het rapportcijfer 7,3. De bereikbaarheid met het OV wordt echter door bezoekers van Capelle XL lager beoordeeld dan in overige vergelijkbare winkelgebieden (8,1). Geen uniforme bewegwijzering Een aantal woonbedrijven heeft dezelfde bewegwijzering. Deze bewegwijzering is een aantal jaren geleden vanuit de marketing van woonboulevard Capelle XL bij een aantal bedrijven geplaatst. Bij een aantal andere bedrijven in vak A is juist geen bewegwijzering aanwezig. Er kan dan ook niet gesproken worden van een uniforme bewegwijzering. Toekomst woonboulevards onder druk De toekomst van Woonboulevards staat steeds meer onder druk. De markt verandert structureel door de opkomst van het internetwinkelen, de vergrijzing, de stilstaande woningmarkt en de dalende koopkracht van de consument. De omzet blijft dalen. Woonwinkels krijgen het kortom steeds moeilijker, wat in zijn algemeenheid resulteert in een toenemende leegstand op woonboulevards. De verwachting is dat dit de komende jaren verder gaat toenemen (ING Economisch Bureau 2012). Een opleving van de economie zal niet voldoende zijn om het tij in de woonbranche te keren. Onderscheidend vermogen, creativiteit, beleving en het vergroten van de verblijfsfunctie zijn van belang voor woonboulevards richting de toekomst. 1 Het gaat dan om compleetheid (8.0), bereikbaarheid met de auto (7.9), parkeren, (7.6) sfeer en uitstraling (7.5), veiligheid (7.4), Bereikbaarheid OV (7.3), daghoreca (7.2). 7

10 Bron: Sectorvisie Woninginrichting, ING Economisch Bureau (2012) Beperkte branchering in bestemmingsplan Op dit moment wordt er op basis van het nieuwe voorontwerp bestemmingsplan van Hoofdweg, voor Vak A geen andere branches of functies toegelaten dan grootschalige- en volumineuze detailhandel met het thema in en om het huis ( meubelbedrijven, keuken- badkamerhandel, andere woonwinkels). Aan de overige bedrijven zal een bedrijfsmatige bestemming/aanduiding worden toegekend. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat de bezoekers van Capelle XL de compleetheid van het winkelaanbod met het rapportcijfer 8.0 waarderen. Toch is de huidige branchering vrij beperkt met het oog op de toekomstige ontwikkelingen binnen de woonboulevard sector. Zo biedt de huidige branchering gezien de trends en ontwikkelingen in de woonboulevard sector beperkte mogelijkheden voor eigenaren bij verkoop van de panden of het vinden van een nieuwe invulling bij leegkomende panden. Dit geldt ook voor de herontwikkelingsmogelijkheden van voormalige pand van het Amerikaanse leger dat nu in handen is van Schipper Vastgoed. 2.3 Belangrijkste kansen vak A Verbetering routing De bereikbaarheid van vak A met de auto wordt zowel door de ondernemers als bezoekers (o.b.v. Koopstromenonderzoek 2011) als een sterk punt gezien. De routing is echter een zwak punt. Het verbeteren van de routing en daarmee de doorstroming op het terrein vormt dan ook een belangrijke kans om het gebied te versterken. Het uitgangspunt daarbij zou moeten zijn dat de bezoekers via een logische routing in, uit en door het gebied worden geleid. Dit biedt kansen om het gebied tot een verblijfsgebied te maken, waarbij bezoekers langer in het gebied verblijven. 8

11 Opwaarderen vak A tot verblijfgebied Naast het verruimen van de branchering zijn er meer kansen om het gebied te maken tot een verblijfsgebied. Herinrichting van de openbare ruimte en het toevoegen van functies kan bijdragen aan het realiseren van een verblijfsgebied, waardoor klanten langer in het gebied verblijven. Dit biedt kansen voor het aantrekken van extra bezoekers en het creëren van meer klandizie voor de ondernemers. Vanuit de BIZ wordt ook ingezet op het verbeteren van de kwalitatieve uitstraling van het gebied, bijvoorbeeld op het gebied van banieren, scrollers, vlaggen, boompotten en straatmeubilair. Verbeteren uitstraling private panden Er zijn een aantal eigenaren in Vak A die binnen 1-5 jaar - plannen hebben om te investeren in hun bedrijfspand en/of buitenruimte. Bij een aantal eigenaren bevinden de plannen zich al in een concretere fase, bij een aantal andere eigenaren zijn het nog vooral voornemens. Of deze investering bij een aantal eigenaren daadwerkelijk plaats gaat vinden is van meerdere aspecten afhankelijk. De eigen financiële situatie, de toekomstverwachtingen, maar ook vertrouwen in de plannen voor vak A. Op dit moment vormt met name de onzekere financiële situatie van veel eigenaren een drempel om te gaan investeren. Een gevelstimuleringsfonds vanuit de gemeente zou ondernemers kunnen stimuleren om te investeren in hun panden. Het kan een vliegwiel op gang brengen voor investeringen. Verbreding branchering: van woonboulevard naar (woon)winkelboulevard Brancheverruiming en het toevoegen van (leisure) functies kan een belangrijke uitkomst bieden om panden beter verhuurbaar (couranter) te maken en tevens het gebied als verblijfsklimaat te versterken. De problemen op de woonboulevards zijn namelijk structureel van aard: ook wanneer de economie weer aantrekt zal dit niet voldoende zijn om het tij in de woonbranche te keren. Verruiming van de branchering kan ondernemers/eigenaren in het gebied vertrouwen geven in de toekomst en kan private investeringen uitlokken. Op dit moment is in het voorontwerpbestemmingsplan van Hoofdweg (oktober 2012) opgenomen dat vak A bestemd wordt voor grootschalige- en volumineuze detailhandel met het thema: in en om het huis. Brancheverruiming op het gebied van perifere en grootschalige detailhandel en bijvoorbeeld het toestaan van leisure functies worden in het geactualiseerde bestemmingsplan (nog) niet mogelijk gemaakt. Wel kan het nieuwe bestemmingsplan voor vak A partieel worden herzien op basis van deze businesscase, waardoor toevoeging van kleinschalige horeca en leisure geregeld zou kunnen worden. Het verruimen van de branchering in vak A wordt door de gemeente erkend als kans voor het gebied, maar is vanuit het provinciale detailhandelsbeleid met betrekking tot het toestaan van detailhandel op bedrijventerreinen op dit moment niet mogelijk. Wel blijft het verruimen van de branchering een belangrijke kans en ambitie richting de toekomst. Een wijziging van het provinciale beleid is dan als eerste stap nodig. Verbeteren OV verbinding met vak A Het verbeteren van de frequentie van het openbaar vervoer van station Rotterdam Alexander naar vak A is met name van belang voor het woon-werkverkeer. Vanuit bestaande busroutes kunnen de mogelijkheden om in de spitstijden vaker langs/door Vak A te rijden nader worden verkend. Ook zouden andere vormen van openbaar vervoer denkbaar kunnen zijn. Te denken valt aan een Tuk-Tuk verbinding als aanvulling op 9

12 het OV of meer aandacht voor fietsers. Met betrekking tot dit laatste valt te denken aan het aanleggen van enkele voorzieningen voor het stallen van fietsen. Behouden huidige identiteit van goedkoop en kwaliteit Op dit moment onderscheid Capelle XL zich van Woonmall Alexandrium door onder ander het aanbod van winkels in het lagere segment (goedkoop en kwaliteit) en het aanbod van volop gratis parkeermogelijkheden (voor de deur). Ook richting de toekomst is het van belang om deze onderscheidende identiteit en concurrentiepositie te behouden. Samen aan de slag Bij de ondernemers in Vak A zit veel positieve energie. Veel ondernemer geven aan toekomstperspectief te zien voor het gebied en daar zelf ook een rol in te willen spelen of over mee te willen denken. Dit kan vanuit de BIZ, maar mogelijk ook in kleiner comité. Ze wachten echter tot er meer duidelijkheid komt over het toekomstige profiel van vak A en tot er een eerste stap wordt gezet. Veel knelpunten en acties hebben met elkaar te maken en zijn aan elkaar gekoppeld. Vanuit de ondernemers is er dan ook de wens om de verschillende knelpunten en kansen actief als ondernemers samen en met de gemeente integraal en gecoördineerd aan te pakken. Dit kan op basis van een flexibele toekomstvisie die ook ruimte biedt voor verschillende alternatieven in de tijd en geld. 10

13 3 STREEFBEELD VAK A 3.1 Inleiding Dit hoofdstuk gaat in op het streefbeeld van vak A voor de lange termijn (>2025). Dit lange termijn streefbeeld geeft de uiteindelijke ambitie en het beoogde eindbeeld van gemeente en ondernemers gezamenlijk weer, de stip aan de horizon. In paragraaf 3.3 wordt het streefbeeld voor vak A beschreven voor de middellange termijn (tot 2020/2025). Dit streefbeeld is opgesteld vanuit een realistisch perspectief in tijd, ruimte, programma, financiering en organisatie. Het streefbeeld voor de lange termijn borduurt voort op deze middellange termijn visie. In deze businesscase ligt de focus van de uitwerking op het realiseren van het streefbeeld voor de middellange termijn (2020/2025). Mochten er zich in de loop der jaren kansen voordoen die passen bij de lange termijn visie, dan dienen deze kansen (waar mogelijk) opgepakt te worden. Op dit moment richt de uitwerking van deze businesscase zich- vanuit het perspectief van haalbaarheid- in eerste instantie op het realiseren van het middellange termijn streefbeeld. 3.2 Ambitie lange termijn vak A (> 2025) Onderstaande ambitie geeft het beoogde eindbeeld van de gemeente en ondernemers gezamenlijk weer voor de lange termijn. Dit beeld beschrijft de stip aan de horizon voor het gebied. Figuur 2: Kaart lange termijn streefbeeld vak A 11

14 Wat zijn de belangrijkste elementen uit de ambitie? Herkenbaarheid entree vanaf Capelseweg De herkenbaarheid begint bij de entree van het terrein vanaf de Capelseweg. Een markant object bij de entree van het terrein zorgt voor herkenbaarheid en naamsbekendheid. Het toevoegen van water en het creëren van een riant open entreeplein met XL vlaggen zorgen voor een goede uitstraling van de openbare ruimte. Daarnaast draagt het creëren van een doorkijk in het gebied vanaf de Capelseweg door de opzet van de openbare ruimte en rooilijnen bij aan een herkenbare entree van het terrein. De uitstraling en opzet van de bebouwing bij de entree van het terrein en de invulling van deze panden (grote trekkers) dragen ook bij aan de identiteit van het gebied. Veel ruimte voor gratis parkeren, zoveel mogelijk voor de deur 12

15 Private ruimte passend bij opzet woon-winkelboulevard Ruimtelijke en programmatische opzet Vak A laat zich in 2025 kenmerken door de vestiging van grote trekkers (perifere en grootschalige detailhandel) op de centrale hoeken van het terrein. Voorbeelden zijn grote sportwinkels, outdoorwinkels, elektronicazaken of een grote outlet. Daar tussen in is een cluster met woonwinkels, internetwinkels met showrooms, en andere bedrijvigheid voorzien. Ook is er een centraal hart op het terrein waar sprake is van invulling met onder andere leisurevoorzieningen en horeca. Deze locatie is ook een prettig verblijfsgebied met groen en bankjes. 13

16 ` 14

17 3.3 Streefbeeld middellange termijn vak A ( ) Vak A is in een herkenbaar woonwinkelgebied. Deze herkenbaarheid begint bij de entree van het terrein vanaf de Capelseweg. Een markant object bij de entree van het terrein zorgt voor herkenbaarheid van het gebied en zorgt daarnaast voor naamsbekendheid. De openbare ruimte past bij de functie van vak A als woonwinkelgebied. Via gebiedspromotie/communicatie is vak A herkenbaar als woonwinkelgebied naar de consument. Ludieke acties helpen hierbij. Te denken valt aan een App voor vak A, waar klanten nieuwe of speciale aanbiedingen kunnen zien. Vak A is een prettige werkplek en tevens een aantrekkelijk verblijfsgebied voor klanten. De toevoeging van functies zoals leisure en kleinschalige horeca in het gebied zorgt ervoor dat klanten langer in het gebied verblijven. Ze drinken nog even een kopje koffie, zitten even op een bankje en lopen nog een rondje over het terrein. De komst van een publiekstrekker op een centrale locatie op het terrein brengt nieuwe klanten naar het gebied. De uitstraling van de openbare en private ruimte past bij vak A als woonwinkelgebied. Het openbaar groen is eenduidig en is netjes verzorgd. De Lylantsebaan heeft een uitstraling van een winkelpromenade met grote laanbomen langs de zijkant, mooie verlichting en vlaggenmasten. De openbare ruimte nodigt klanten uit om langs meerdere winkels te lopen. Een voetgangersbrug vanaf de parkeerplaats nabij de Karwei en Leenbakker zorgt voor een betere verbinding met het oostelijke park (het omringende groen tussen vak A en vak B). 15

18 Op de Lylantsebaan en Schinkelsebaan zijn volop - gratis parkeermogelijkheden voor de deur van de verschillende woon-winkelbedrijven. Deze parkeerterreinen hebben een openbaar karakter. Het dempen van kleine sloten in het gebied heeft geleid tot extra openbare parkeerplaatsen in het gebied. Het gedempte water wordt elders op het terrein gecompenseerd. Naast de publieke ruimte hebben de bedrijven geïnvesteerd in de uitstraling van hun panden. Panden hebben een moderne uitstraling en passen bij de functie van de bedrijven. Het terrein is een aantrekkelijke vestigingsplaats voor bestaande en nieuwe ondernemers. De verkeersstructuur in vak A is klantvriendelijk. De klanten worden op een logische wijze van en door het terrein geleid en worden uitgenodigd om ook andere winkels nog te verkennen. De routing is samenhangend en duidelijk voor klanten en bezoekers en draagt bij aan een goede doorstroming van het verkeer. In vak A zijn geen verkeershinderende objecten op het terrein aanwezig. Vak A is een (woon-)winkelboulevard met mogelijkheden voor kleinschalige horeca of leisure voorzieningen als nieuwe invulling van leegkomende panden. Wanneer het provinciale detailhandelsbeleid wijzigt, biedt vak A ook mogelijkheden voor een breed scala aan perifere detailhandelsbedrijven (non-food). Deze brede branchering zorgt ervoor dat ondanks de opkomst van het internetwinkels, de vergrijzing, de stilstaande woningmarkt en de dalende koopkracht van de consument de leegstand in vak A beperkt blijft. Vak A gaat daarmee duurzaam om met de ruimte. Vak A is een (sociaal) veilig gebied. Het Keurmerk Veilig Ondernemen zorgt ervoor dat ondernemers, gemeente, politie, brandweer en andere betrokken kunnen rekenen op elkaars inzet en samenwerken aan het verbeteren van de veiligheid. Hierdoor wordt het ondernemersklimaat, de veiligheid en daarmee ook de aantrekkelijkheid van het gebied vergroot. Figuur 3A: Kaart huidige situatie vak A 16

19 Figuur 3B: Streefbeeld herstructurering vak A 17

20 4 ONTWIKKELINGSSCENARIO S REALISATIE STREEFBEELD Om het streefbeeld van vak A te realiseren zijn er twee ontwikkelingsscenario s opgesteld. Dit hoofdstuk beschrijft deze ontwikkelingsscenario s. Per scenario wordt beschreven welke maatregelen/ ingrepen nodig zijn in de publieke en private ruimte, welke partijen betrokken zijn per ingreep en wat de eventuele risico s zijn. Het gaat om de volgende 2 scenario s: - Scenario 1: Quick-Wins (korte termijn) - Scenario 2: Middellange termijn streefbeeld De maatregelen zoals beschreven in scenario 2 Middellange termijn streefbeeld kunnen waar mogelijk parallel of in aanvulling op de realisatie van de quick-wins plaats vinden. Beide scenario s zijn niet uitwisselbaar maar aanvullend op elkaar. Naast bovenstaande twee scenario s zou nog een derde scenario geformuleerd kunnen worden, gericht op aanvullende maatregelen die nog nodig zijn om de ambities voor de lange termijn (>2025) te realiseren. Er is echter gekozen om deze businesscase vanuit het perspectief van haalbaarheid (naar tijd, ruimte, programma, financiering en organisatie) op te stellen voor het realiseren van het middellange termijn streefbeeld Het derde ontwikkelingsscenario wordt dan ook niet nader uitgewerkt in dit hoofdstuk. Mochten er echter zich in de loop der jaren kansen voordoen die passen bij de lange termijn visie, dan dienen deze kansen (waar mogelijk) dan opgepakt te worden. 4.1 Scenario 1: Quick-wins (korte termijn) Deze Quick-wins variant zet in op het realiseren van enkele quick-wins in vak A die bijdragen aan het realiseren van het streefbeeld voor vak A. Deze quick-wins zijn relatief eenvoudig en snel te verwezenlijken vanuit de huidige situatie zijn minder afhankelijk van de medewerking van individuele eigenaren, betreffen minder ingrijpende en kostbare ingrepen maar leveren wel een belangrijke impuls aan de verblijfskwaliteit van vak A. De quick-wins kunnen los van elkaar gerealiseerd worden. Quick-win 1: Uitnodigende entree vanaf Capelseweg met icoon Op dit moment presenteert vak A zich fysiek niet als geheel naar de omgeving. In het streefbeeld voor vak A is herkenbaarheid als onderdeel opgenomen om zo vak A op te waarderen tot een aantrekkelijk verblijfsgebied. Er zijn kansen aanwezig om vak A een eigen en herkenbare gebiedsentree te geven, vanaf de Capelseweg. De openbare ruimte bij de entree van vak A (vanaf de Capelseweg) leent zich ervoor om te gebruiken voor een markante en herkenbare entree van het gebied. Op dit moment staan er in dit gebied vlaggen(masten) van Capelle XL, een bord met daarop Capelle XL en kronkelt er een fietspad onlogisch door heen. Door de watergang bij de entree in te korten (deels te dempen) en het fietspad recht te trekken, ontstaat er relatief groot stuk openbare ruimte die gebruikt kan worden voor het plaatsen van een herkenbaar 18

21 icoon (een echte eyecatcher) voor vak A. De afbeelding is slechts een voorbeeld: het uiteindelijke icoon zal door ondernemers en gemeente gezamenlijk worden ontworpen. Quick-win 1: Uitnodigende entree vanaf Capelseweg met icoon Overzicht ingrepen: - Dempen deel van de watergang bij entree en rechttrekken fietspad - Realiseren icoon/eyecatcher bij de entree en meer ruimte voor de voetganger aldaar (uitbreiden trottoir) Betrokken partijen: Gemeente, Hoogheemraadschap, BIZ/ondernemers Risico s: - Verwervingskosten watergang en mogelijkheden voor watercompensatie - Bekostiging icoon nog niet in beeld Quick-win 2: Verbetering entree vanaf de Hoofdweg Op dit moment zorgt de aansluiting van de Lylantsebaan op de Schinkelsebaan, nabij de entree van het terrein vanaf de Hoofdweg voor klantonvriendelijke en verkeersonveilige situaties. Klanten worden door de huidige verkeersstructuur niet voldoende belemmerd om vanaf de Lylantsebaan links af te slaan richting de Hoofdweg, hoewel dit overigens verboden is. Dit knelpunt kan eenvoudig worden aangepakt door het verkeerseiland te verlengen. Dit dient op een dusdanige manier plaats te vinden dat zwaardere vrachtwagens de bocht nog steeds de draai kunnen maken. Om te voorkomen dat klanten verleid worden om vanaf de Lylantsebaan linksaf slaan richting de Hoofdweg, kan de verkeersstructuur op dit punt aangepast worden. We stellen voor om de afstand van de uitrit tot het kruispunt te vergroten. Dit kan door het verkeerseiland te verlengen op een dusdanige manier dat zwaardere vrachtauto s de bocht nog steeds goed kunnen nemen. 19

22 Quick-win 2: Verbetering entree Hoofdweg Overzicht ingrepen: - Verlengen verkeerseiland Betrokken partijen: Risico s: Gemeente Geen Quick-win 3: Herinrichting van Lylantsebaan tot woonwinkelpromenade Op dit moment heeft de openbare ruimte van vak A niet de juiste uitstraling als woonwinkelboulevard. De herinrichting van de Lylantsebaan inclusief de private voorterreinen tot woonwinkelpromenade kan hier aan bijdragen. Daarnaast kunnen er extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd in de openbare ruimte, door losse watergangen op het terrein stapsgewijs te dempen. Herinrichting van Lylantsebaan tot woonwinkelpromenade De openbare ruimte en een deel van de private ruimte op de Lylantsebaan kan heringericht worden zodat de Lylantsebaan meer een functie krijg als woonwinkelpromenade en klanten stimuleert om te flaneren langs de winkels en showrooms. De herinrichting van de openbare ruimte kan stapsgewijs plaatsvinden, waardoor het terrein in de tijd geleidelijk verbeterd wordt en vak A meer het karakter krijgt van een verblijfsgebied. De herinrichting bevat de volgende elementen: - Realiseren van vlaggenmasten en laanbomen als continue begeleiding van de route en vernieuwing straatverlichting. - Samenhangende herinrichting openbare ruimte en privé voorterreinen zodat men langs de winkels kan flaneren. Door consistent en eenduidig kleurgebruik wordt op de hele Lylantsebaan duidelijk waar sprake is van openbare parkeerplaatsen. De nieuw ingerichte voorterreinen bij Eikenland en Baby & Tiener aan de Schinkelsebaan zijn hier voorbeelden van. Door geleidelijk de openbare ruimte en privé-voorterreinen op de Lylantsebaan her in te richten ontstaat geleidelijk een herkenbare en eenduidige terreininrichting in Vak A. - Bij de entree van het terrein worden openbare parkeerplaatsen toegevoegd aan de voorzijde van de Carpet Right. Ter hoogte van de Carpet Right wordt ook langsparkeren toegevoegd. 20

23 In bijlage 1 zijn de principes voor de herinrichting van de Lylantsebaan weergegeven. Realiseren van extra openbare parkeerplaatsen Er kunnen meer openbare parkeerplaatsen gerealiseerd worden door losse watergangen op het terrein te dempen. De sloot tussen het pand van de Seats & Sofa s en het afhaalpunt van de Mediamarkt kan bijvoorbeeld worden gedempt ten behoeve van extra openbare parkeerplaatsen. De eigenaar van Lylantsebaan 3 staat hier ook positief tegenover. Dit water kan mogelijk gecompenseerd worden aan de rand van het terrein (parallel aan de A20) of mogelijk bij de entree van het terrein. Nader onderzoek hierna is nog gaande. 21

24 Quick- win 3: Herinrichting van Lylantsebaan tot woonwinkelpromenade Overzicht ingrepen - Voorterreinen en openbare ruimte langs Lylantsebaan worden samenhangend vormgegeven met een eenduidige materialisatie zodat zij voetgangers uitnodigen tot wandelen langs de verschillende showrooms - Er komen vlaggenmasten en laanbomen als continue begeleiding van de route - De sloot tussen Seats & Sofas en de Mediamarkt wordt gedempt voor realisatie extra openbare parkeerplaatsen - Maken van nieuwe waterbuffer aan de noordzijde van het gebied - Toevoegen openbare parkeerplaatsen aan de voorzijde van de Carpetright en toevoegen van langsparkeren aan begin Lylantsebaan Betrokken partijen: Gemeente, BIZ, individuele eigenaren, waterschap Risico s: - Afhankelijk van de bereidheid van eigenaren voor het realiseren van een samenhangende inrichting van openbare ruimte/privé voorterreinen - Verwerving van grond van het waterschap en mogelijkheden voor watercompensatie Quick-win 4: Verbeterde routing en uitstraling oostzijde terrein De routing over het oostelijk deel van vak A behoeft verbetering. Op dit moment ontstaat er een verwarrende situatie aan het einde van de Lylantsebaan, voor het verkeer afkomstig vanaf de entree aan de Capelseweg. Op de Lylantsebaan staat net voorbij de Seats & Sofas een bord met doodlopende weg, terwijl deze weg feitelijk niet doodloopt maar verder gaat over een openbaar privé terrein richting de Karwei/Leen Bakker/Kwantum. De inrichting van de weg over dit privé terrein kan aangepast worden zodat de weg een meer openbaar karakter krijgt. Het gaat dan om het herprofileren van de weg qua materiaal en kleur in overeenstemming met de Lylantsebaan en Schinkelsebaan. Deze aanpassing van het wegprofiel zorgt er voor dat het voor klanten duidelijk is dat het hier gaat om een doorgaande weg over privé terrein en zorgt voor en samenhangende uitstraling van de rondgaande wegen over het terrein. Op basis van interviews is naar voren gekomen dat het terrein van het hoveniersbedrijf Schollevaart te groot is. Een deel van dit perceel zou gebruikt kunnen worden om een heldere en rechte verkeersrouting over het terrein mogelijk te maken (zie figuur). In aansluiting hierop kunnen meer parkeerplaatsen gerealiseerd worden. 22

25 Tevens kunnen ter hoogte van Stigter Tuinmeubelen laanbomen worden geplant ten behoeve van de uitstraling van dit gebied. Hiermee komt niet alleen het wegprofiel maar ook de uitstraling van het terrein overeen met de uitstraling van de Lylantsebaan en Schinkelsebaan. Dit is van belang voor de herkenbaarheid en uitstraling van de doorgaande route. De te plaatsen laanbomen komen op de plaats van de huidige parkeerplaatsen bij Stigter Tuinmeubelen. Door de aangepaste routing ontstaat ruimte om deze parkeerplaatsen in de nabijheid te compenseren. Om van dit gebied meer een verblijfsgebied te maken kan er ter hoogte van de parkeerplaatsen bij de Leen Bakker en Karwei een voetgangersbrug worden aangelegd naar het oostelijk park (groen tussen vak A en vak B). Bezoekers van de woon-winkelboulevard kunnen dan tijdens het shoppen even in het groen op een bankje uitrusten en een broodje eten. Quick win 4: Verbeterde routing en uitstraling oostzijde terrein Overzicht ingrepen - Realiseren van een heldere en rechte verkeersroute over het oostelijk deel van vak A (privé terrein) met eenduidig materiaal en kleurgebruik conform de herinrichting van de Lylantsebaan. - Realiseren van goede uitstraling door plaatsen van laanbomen conform de uitstraling van de Lylantsebaan. - Realiseren van een voetgangersbrug naar het oostelijk park tussen vak A en vak B Betrokken partijen: Gemeente, individuele eigenaar privé terrein, eigenaar Hoofdweg 7. Risico s: - Afhankelijk van de bereidheid van eigenaar privé terrein om mee te werken Quick-win 5: Verbeteren uitstraling private panden door inrichten gevelstimuleringsfonds De uitstraling van de panden is aan verbetering toe. De panden zijn vaak van oorsprong bedrijfspanden die later in gebruik zijn genomen door woonwinkels. Het materiaalgebruik van de panden is hierdoor vaak laagwaardig (beton of golfplaten) en dit zorgt voor en matige uitstraling. Ook is er sprake van relatief veel lage bebouwing. Om ondernemers in de huidige marktomstandigheden toch te stimuleren om te gaan investeren in hun pand kunnen subsidieregelingen vanuit de gemeente helpen om private investeringen op gang te brengen. Voor de overige vakken in het Hoofdweggebied wordt een gevelstimuleringsfonds ingericht. Aanvragen van ondernemers in vak A komen hiervoor echter niet in aanmerking. Voor vak A zou daarom een eigen gevelstimuleringsfonds opgericht moeten worden. Quick- win 5: Inrichten van een gevelstimuleringsfonds Betrokken partijen: Gemeente, ondernemers Risico s: Afhankelijk van gemeente, afhankelijk van de uiteindelijke investeringsbereidheid van ondernemers Quick-win 7: Marketingplan vak A Via de BIZ of via een kleiner comité kunnen ondernemers uit vak A gezamenlijk bepalen op welke wijze vak A en/of het Hoofdweggebied als geheel zich beter kan profileren naar buiten. Hierbij kan gekeken worden naar o.a. gebruik van social media, samenwerking met Alexandrium etc. Maar ook kan gekeken worden naar de mogelijkheden voor uniforme bewegwijzering. De commissie gebiedspromotie vanuit de BIZ is hier momenteel al mee bezig. 23

26 4.2 Scenario 2: Middellange termijn streefbeeld Dit scenario beschrijft ruimtelijke haalbare ingrepen die gerealiseerd kunnen worden in aanvulling op de quick-wins om het streefbeeld tot te realiseren. De maatregelen uit dit scenario bieden een belangrijke opmaat voor het realiseren van de uiteindelijke ambitie voor vak A op de lange termijn > Maatregel 1: Realiseren samenhangende routing over het terrein De huidige situatie biedt kansen voor het realiseren van een samenhangende routing over het terrein, die bijdraagt aan een goede doorstroming van verkeer op het terrein, bijdraagt aan het verkeersveilig benutten van de ontsluiting op de Hoofdweg en klanten uitnodigt om meer winkels te gaan bezoeken. Om deze samenhangende routing te creëren zou er een nieuw weggedeelte gerealiseerd moeten worden. Het gaat om: - Een directe verbinding tussen de tussen de Lylantsebaan en de Schinkelsebaan, door de Schinkelsebaan ter hoogte van het pand van het voormalige Amerikaanse leger en Drukkerij Teeuwen door te trekken richting het perceel van het woonhuis op Hoofdweg 7 en het parkeerterrein van o.a. de Kwantum en ter hoogte van Schollevaart Hoveniers de weg direct te laten verbinden met de Schinkelsebaan. Om dit mogelijk te maken zijn er een aantal ingrepen nodig: - Een deel van het perceel van Hoofdweg 7 (waar nu een woonhuis en pand van o.a. Schollevaart Hoveniers is gevestigd) dient aangekocht te worden en getransformeerd naar openbare weg en parkeerplaatsen; - Een deel van het perceel van drukkerij Teeuwen dient aangekocht te worden i.v.m. de nieuw te realiseren weg. Om dit mogelijk te maken zou het pand van drukkerij Teeuwen een kwartslag moeten draaien op de kavel. De drukkerij krijgt hierdoor gedeeltelijk een nieuw pand. De nieuwbouw kan komen naast het huidige pand, zodat het bedrijf door kan functioneren. Er zijn ook alternatieven mogelijk, bijvoorbeeld door een verhuizing naar de locatie Lylantseplein 1. - De watergangen rondom het perceel van Hoofdweg 7 moeten worden aangekocht van het Hoogheemraadschap en worden gedempt. Aan de randen van het gebied kan het water worden gecompenseerd. Op dit moment lijkt het momentum aanwezig om dit plan nader uit te werken: het pand van het voormalige Amerikaanse leger is per februari 2013 verkocht aan Schipper Vastgoed die het pand wil herontwikkelen. Daarnaast staat het pand van Hoofdweg 7 te koop. Zowel drukkerij Teeuwen als de eigenaar van Hoofdweg 7 zijn bereid om (onder bepaalde afspraken) mee te denken over het tot uitvoering brengen van dit plan. Uiteraard is het realiseren van deze routing afhankelijk van de plannen die de eigenaar van dit pand met de nieuwe huurder(s) gaat maken. Een alternatief voor de verdere toekomst zou nog kunnen zijn dat er wordt gekeken naar het realiseren van een nieuwe doorsteek op de locatie van het voormalige pand van het Amerikaanse leger. Herinrichting Schinkelsebaan Naast het realiseren van deze nieuwe verbinding kan de Schinkelsebaan vervolgens op dezelfde wijze worden heringericht als de Lylantsebaan: vernieuwen straatverlichting, nieuwe XL vlaggenmasten, plaatsen van grote Laanbomen en realiseren van openbare parkeerplaatsen aan weerzijden van de openbare weg. Door deze herinrichting krijgt de Schinkelsebaan een gelijke uitstraling met de Lylantsebaan en in combinatie met de nieuwe routing vormt het terrein qua inrichting, routing en uitstraling één samenhangend geheel. 24

27 Maatregel 1: Realiseren samenhangende routing over het terrein en herinrichting Schinkelsebaan Overzicht ingrepen Betrokken partijen: Risico s: - Realiseren nieuwe weg tussen Lylantsebaan en Schinkelsebaan met openbare parkeerplaatsen aan weerszijden; - Verwervingen van (delen van) het perceel drukkerij Teeuwen, (delen van) het perceel Hoofdweg 7, en watergangen van het Hoogheemraadschap - Herinrichting Schinkelsebaan conform uitstraling Lylantsebaan - Om deze weg te kunnen realiseren is medewerking nodig van diverse individuele eigenaren/gebruikers. Het gaat om Schipper Vastgoed, Drukkerij Teeuwen, eigenaar hoofdweg 7, Schollevaart Hoveniers, het Hoogheemraadschap en de gemeente Capelle aan den IJssel. - Om de herinrichting van de Schinkelsebaan te realiseren zijn afspraken nodig met de eigenaren langs deze weg. De risico s liggen met name in de medewerking van de betrokken partijen, de financiële haalbaarheid door verwervingskosten, tijdsaspecten en belangen. Maatregel 2: Realiseren centraal verblijfsgebied met een publiekstrekker De locatie van het voormalige pand van het Amerikaanse leger, leent zich ervoor om te worden herontwikkeld tot een verblijfsgebied met een publiekstrekker. Het pand is sinds 1 februari 2013 in handen van Schipper Vastgoed en zal op termijn worden herontwikkeld. Op basis van het streefbeeld voor Vak A zou het uitgangspunt moeten zijn dat de nieuwe invulling extra bezoekers naar het gebied brengt, waardoor ook de andere woonwinkels een boost kunnen krijgen. Qua invulling valt te denken aan grootschalige detailhandel (bijvoorbeeld een grote outlet) of leisure (bijvoorbeeld een indoor speelparadijs). Daarnaast zou het creëren van een centraal en (semi-)openbaar verblijfsgebied met kleinschalige horeca op dit perceel bij kunnen dragen aan een meer samenhangend gebied en daarnaast loopstromen van voetgangers/klanten door vak A kunnen stimuleren. Hiervoor is een bestemmingsplan wijziging van vak A nodig. Via het opstellen van een postzegelbestemmingsplan voor dit specifieke gebied, kan het toevoegen van leisure of kleinschalige horeca voor vak A alsnog geregeld worden. 25