Syllabus VastgoedCert - Werkkamer Bedrijfsmatig Vastgoed Hercertificering 2014

Transcriptie

1 Syllabus VastgoedCert - Werkkamer Bedrijfsmatig Vastgoed Hercertificering 2014

2 Inhoudsopgave VOORWOORD... 4 INSTRUCTIE BIJ HET GEBRUIK VAN DEZE SYLLABUS... 5 LEERDOELEN WERKKAMER BEDRIJFSMATIG VASTGOED... 6 ONDERWERP 2 FINANCIERING ACTUELE ONTWIKKELINGEN OP HET GEBIED VAN FINANCIERING Projectfinancieringen (bouwfinancieringen) Beleggingsfinancieringen VASTGOEDFINANCIERING BIJ BELEGGINGSOBJECTEN De particulier (de privépersoon) De onderneming (de rechtspersoon) Vastgoed als belegging Beoordelingscriteria bij beleggingsfinanciering VASTGOEDFINANCIERING BIJ ONDERNEMINGSFINANCIERINGEN Financiële aspecten van bedrijfsbeoordeling Ondernemer als natuurlijk persoon Ondernemer als rechtspersoon Financieringsstructuur Beoordelingscriteria financiering vastgoed in eigen gebruik Branche van de onderneming Financiële beoordeling van ondernemer Betaalcapaciteit TOT SLOT ONDERWERP 3 HUURPRIJSHERZIENING WINKELS RELEVANTE WETGEVING HET TAXEREN VAN WINKELS Inleiding Totstandkoming van huurprijzen Huurwaarde bepalen Analyseren referentietransacties In Terms of Zone A (ITZA) Herleiden van werkelijk betaalde huren Exploitatielasten Netto aanvangsrendementen / Yields Correctieposten Contante waarde huurherzieningswaarde versus huuropbrengst Omrekenen van vrij op naam naar kosten koper BAR/NAR- of DCF-methode? TOT SLOT: TAXEREN IN CRISISJAREN BIJLAGE 1 BEGRIPPEN BIJLAGE 2 LOCATIETHEORIEËN

3 ONDERWERP 4 WAARDERING ONTWIKKELINGSPROJECTEN OP BASIS VAN NIEUWE LANDELIJKE EN INTERNATIONALE RICHTLIJNEN ONTWIKKELINGSPROJECTEN Gronden die (mogelijk) voor ontwikkeling bestemd zijn Ontwikkelingsprojecten anno (INTERNATIONALE) RICHTLIJNEN VOOR HET WAARDEREN VAN ONTWIKKELINGSPROJECTEN Richtlijnen WAARDERINGSMETHODIEKEN Residuele grondwaarde-methodiek Comparatieve (grond)waardemethodiek Rekenen aan grondexploitaties Vastgoedontwikkelingsproces FINANCIERING VAN ONTWIKKELINGSPROJECTEN Zijn ontwikkelingsprojecten nog te financieren? Hoe ga je om met de disconteringsvoet van een project? Hoe krijgt de financiering en de opbouw hiervan een plek in calculatie? CASUÏSTIEK

4 Voorwoord 4

5 Instructie bij het gebruik van deze syllabus De syllabus voor de hercertificering in 2014 bestaat uit vijf varianten, voor elke Werkkamer één: Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk Vastgoed, WOZ en Modelmatige Waardebepaling. Per kamer is een aantal deelonderwerpen bepaald voor de hercertificering. Leerdoelen Voor elk onderwerp zijn leerdoelen geformuleerd door de werkkamer. Deze leerdoelen geven aan wat u als makelaar/taxateur moet weten of kunnen aan het eind van de opleiding of hercertificering. U kunt de leerdoelen zien als het resultaat van een opleiding voor dat onderwerp. Er zijn drie soorten leerdoelen: Kennisleerdoelen De kennisleerdoelen geven aan wat u aan het eind van de opleiding aan feiten, begrippen en moet kennen. Een kennisleerdoel is dus gericht op het verwerven en onthouden van informatie of kennis. Vaardigheidsleerdoelen De vaardigheidsleerdoelen geven aan wat u aan handelingen moet kunnen verrichten aan het eind van de opleiding. Een vaardigheidsleerdoel is dus gericht op het leren verrichten van bepaalde handelingen en leren doen van bepaalde dingen. Houdingsleerdoelen De houdingsleerdoelen geven aan waar u aan het eind van de opleiding toe bereid moet zijn. Een houdingsleerdoel is dus gericht op het verwerven en tentoonspreiden van een bepaalde (positieve) houding of van bepaalde gevoelens. Deze drie leerdoelen komen allemaal terug tijdens de opleiding. Dat betekent dus dat u behalve feitenkennis ook moet beschikken over bepaalde vaardigheden en houding(en). Onderwerpen hercertificering 2014 De vijf Werkkamers hebben elk twee tot vijf onderwerpen vastgesteld voor de hercertificering van Die onderwerpen worden hieronder beschreven: Bedrijfsmatig Vastgoed 1. Verdieping DCF, inclusief opbouw disconteringsvoet 2. Financiering 3. Huurprijsherziening winkels 4. Waardering ontwikkelingsprojecten op basis van nieuwe internationale richtlijnen 5. Bedrijfswaardering Landelijk Vastgoed 1. Kabels en leidingen 2. Financierbaarheid van grond in landelijk gebied Modelmatige Waardebepaling 1 1. Actualiteiten in commercieel vastgoed 2. Ontwikkelingen bouwmarkt en vastgoedanalyse 3. Woningen Wonen 1. Bouwkunde 2. Waardering isolatiemaatregelen en duurzaamheidsinstallaties 3. Plattelandswoningen, herbestemming en bijzondere gevallen 4. Ethiek & regelgeving en klantgerichtheid & commercieel handelen WOZ 1. Actualiteiten 2. Marktanalyse en objectkenmerken 3. Communicatie, conflicthantering en integriteit 1 Voor de Werkkamer Modelmatige Waardebepaling zijn onderwerpen en leerdoelen vastgesteld voor 2014, maar geen syllabus ontwikkeld gedurende

6 Leerdoelen Werkkamer Bedrijfsmatig Vastgoed Algemeen De Werkkamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) heeft vijf onderwerpen voor drie cursusdagen vastgesteld om de cursisten enkele keuzemogelijkheden te bieden, en geeft op deze manier invulling aan een eigen cafetariamodel. Binnen de Werkkamer Bedrijfsmatig Vastgoed valt het deelregister Special Valuation (SV), dat bestaat uit specialisten inzake IFRS- en IVS-taxaties. De werkkamer Bedrijfsmatig Vastgoed heeft twee cursusdagen met in totaal vier onderwerpen vastgesteld die zowel voor BV als SV van belang zijn. Aan elk onderwerp wordt één dagdeel besteed. De eerste twee onderwerpen zijn meer financieringsgericht en worden daarom op één dag aangeboden. De andere twee onderwerpen zijn meer objectgericht en vormen tevens één cursusdag. De Werkkamer Bedrijfsmatig Vastgoed wil in de hercertificering in het bijzonder aandacht besteden aan SV door de derde cursusdag te richten op een onderwerp dat specifiek van toepassing is voor SV 2. Deze laatst genoemde cursusdag wordt verplicht gesteld voor SV-leden. De SV-leden hebben naast deze verplichte cursusdag de mogelijkheid om één van de twee overige cursusdagen te kiezen, de BV-leden zijn vrij in hun keuze voor twee van de drie cursusdagen. Onderwerpen Onderwerp 1: Verdieping DCF, inclusief opbouw disconteringsvoet 3 Het eerste dagdeel van de eerste cursusdag wordt aan dit onderwerp besteed. Gedurende dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Verschillende methoden om de disconteringsvoet te bepalen Uitvoering en onderbouwing van een DCF Uitvoering en onderbouwing van de BAR/NAR-methode Onderwerp 2: Financiering Het tweede dagdeel van de eerste cursusdag wordt aan dit onderwerp besteed. Gedurende dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Terminologie en vormen van financiering Vaststelling van de financiering van een object Actuele ontwikkelingen Onderwerp 3: Huurprijsherziening winkels Het eerste dagdeel van de tweede cursusdag wordt aan dit onderwerp besteed. Gedurende dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Wetgeving en jurisprudentie Actuele ontwikkelingen Onderwerp 4: Waardering ontwikkelingsprojecten op basis van nieuwe internationale richtlijnen Het tweede dagdeel van de tweede cursusdag wordt aan dit onderwerp besteed. Gedurende dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Definitie ontwikkelingsobjecten Nieuwe IPD en internationale richtlijnen Uitvoering residuele grondwaardemethode Uitvoering comparatieve waardemethode 2 Het vijfde onderwerp, Bedrijfswaardering, is specifiek ontwikkeld voor SV en maakt geen onderdeel uit van deze syllabus. De syllabus voor dit onderwerp is afzonderlijk op te vragen bij Stichting VastgoedCert. 3 Wordt later toegevoegd 6

7 Onderwerp 2 Financiering Leerdoelen: De cursist kan verschillende vormen van financiering beschrijven. De cursist kan de terminologie uit de bankenwereld met betrekking tot financiering hanteren. De cursist kan de variabelen van de financiering van een object vaststellen. De cursist kan een eenvoudige mortgage lending value uitvoeren. De cursist kan actuele ontwikkelingen op het gebied van financiering beschrijven. Randvoorwaarden Het onderwerp financiering is in de huidige markt erg belangrijk: het is actueel en heeft een effect op prijsvorming. Dit dagdeel dient daarom als een introductie op dit onderwerp vanuit het oogpunt van de bankenwereld. Het is dan ook wenselijk om tijdens de cursus een spreker uit de financierings- of bankenwereld uit te nodigen om de actuele ontwikkelingen op dit gebied toe te lichten. Leeswijzer Elke onderneming heeft in meer of mindere mate behoefte aan geld, noodzakelijk voor het plegen van investeringen om de feitelijke activiteiten uit te kunnen voeren. Afhankelijk van het soort bedrijfsactiviteit moet het soort financiering bepaald worden. Investeringen voor de lange termijn behoeven een lange-termijn-financiering. Financiering van de inkopen, het productieproces en de verkopen hebben betrekking op de korte termijn en behoeven derhalve een kortetermijnfinanciering. In deze cursus beperken wij ons tot vastgoedfinanciering, wat behoort tot de langetermijnfinanciering. Vastgoedinvesteringen gaan veelal gepaard met grote geldbedragen. Zoals bij elk investeringsvraagstuk behelst dit meteen dus ook een financieel vraagstuk. Echter, het draait niet alleen om de financiële risico s aan de ene kant en het financieel rendement aan de andere kant: vastgoedinvesteringen kenmerken zich ook door het noodzakelijkerwijs (moeten) aantrekken van externe financieringsbronnen, zoals bankkredieten. Door in een vroeg stadium de externe financiering onderdeel te laten zijn van het totale afwegingsproces, kunnen problemen in het daadwerkelijke aanvraagproces hiervan voorkomen, of in ieder geval beperkt worden. Dit onderwerp van de syllabus gaat hier nader op in. Het onderscheid tussen de verschillende soorten vastgoedinvesteringen en de daarmee gepaard gaande verschillende wijzen van financiering zullen de revue passeren. Als eerste gaan we in op de actuele ontwikkelingen op het gebied van financiering. Vervolgens worden in hoofdstuk 2 en 3 achtereenvolgens de verschillende vormen van vastgoedfinanciering toegelicht: de beleggingsfinanciering en de vastgoedfinanciering bij ondernemingsfinancieringen. Dit onderdeel wordt afgesloten met een conclusie met betrekking tot taxeren in crisisjaren. 7

8 1 Actuele ontwikkelingen op het gebied van financiering De banken hebben hun acceptatiebeleid bij kredietverlening, zowel op het particuliere als zakelijke vlak, sterk aangescherpt. De aanscherping voor wat betreft de particuliere hypotheekmarkt heeft met name betrekking op de mate van kredietverstrekking, zoals de beperking van de krediethoogte tot maximaal ca. 4,5 maal het bruto jaarinkomen. Daarnaast is het aantal financiële instellingen, dat nog actief is in het verstrekken van woonhuisfinancieringen, sterk teruggelopen. Waren er voorheen nog ca. 85 kredietverstrekkers actief, op dit moment beperkt het zich tot zo n 10 tot maximaal 15 kredietverstrekkers (inclusief de verschillende labels van één kredietverstrekker). Voor wat betreft de bedrijfsmatige vastgoedfinanciering is de situatie mogelijk nog ernstiger. Het aantal actieve kredietinstanties is zeer beperkt tot enkel de grote handelsbanken Rabobank, ING Bank en ABN-AMRO Bank. Daarnaast is er nog een aantal van hun dochtermaatschappijen actief, doch slechts voor hun bestaande clientèle: FGH Bank, Rijnlandse-Nederlandse Hypotheekbank, ING Real Estate Finance. Een beperkt aantal buitenlandse banken richt zich enkel op grote portefeuillefinancieringen, mits daaraan nauwelijks tot geen risico is verbonden. 1.1 Projectfinancieringen (bouwfinancieringen) De banken bezien de projectfinanciering als kredieten met een hoog risicoprofiel. Juist omdat vanuit het project, op moment van financiering, (nog) geen cashflow gegenereerd wordt, achten de banken dit als een groot risico. De financiering van projectontwikkeling is momenteel nagenoeg nihil. De kleinere (wellicht minder ervaren) partijen hebben zich volledig teruggetrokken, evenals de buitenlandse partijen. De oorspronkelijke grote drie (FGH, SNSPF en ING-REF) zijn ook zeer terughoudend, en de specialist pur sang SNSPF is feitelijk ten onder gegaan aan deze vorm van kredietverlening. De resterende banken stellen momenteel zeer hoge eisen aan de te financieren projecten. Zo wordt er tegenwoordig een voorverkoop, dan wel voorverhuur, geëist van minimaal 70%. Ook dienen de kredietnemers te beschikken over financieel krachtige aandeelhouders, die tevens aansprakelijk moeten zijn. Juist de hoge voorverkoopeis resulteert in het veelal niet doorgaan van projectontwikkelingen. In de huidige tijd zijn ook de gebruikers niet bereid om zich al ruim van tevoren te committeren voor een nieuwbouwlocatie. 1.2 Beleggingsfinancieringen Over het algemeen heeft vastgoedfinanciering bij veel banken een negatieve reputatie, onder andere gevoed door enerzijds de stringente overheidsmaatregelen (vanuit bijvoorbeeld de Basel IIIakkoorden) en anderzijds de publicaties van de afgelopen tijd. Mede daardoor is men erg alert op de achtergrond van de betrokken partijen. In de afgelopen jaren is de mate van kredietverstrekking telkens verlaagd ten opzichte van enkele jaren geleden. Kon men voor 2008 een beleggingsfinanciering verkrijgen van 90% van de executiewaarde, dan wel 10 maal de brutohuuropbrengst, dan bedroeg dit in 2012 veelal niet meer dan 80 tot maximaal 85% van de executiewaarde en/of 9 maal de brutohuuropbrengst. Ook de kredietvoorwaarden werden aangescherpt, zoals een periodieke aflossing van minimaal 3,5 tot 4% lineair per jaar en een renteopslag van 2,0 tot 2,5% boven de funding van de bank. Het resultaat hiervan is dat potentiële beleggers een hogere eigen inbreng moeten doen om de financiering cashflowmatig neutraal te laten lopen. Dit drukt de verkoopwaarde van de beleggingspanden. Inmiddels is het zelfs zo dat nagenoeg alle handelsbanken gestopt zijn met het financieren van verhuurd vastgoed. Vastgoedfinanciering komt in verschillende soorten voor. Elk van deze vormen heeft zijn eigen problematiek, aandachtspunten en, vanuit het oogpunt van de financier, ook risico s. Het op voorhand onderkennen van deze voor de financier van belang zijnde risico s helpt niet alleen de financier, maar ook diegene die de financiering aanvraagt. Door deze risico s te beperken dan wel inzichtelijk te maken, helpt de aanvrager zijn kansen om de gewenste financiering ook daadwerkelijk te krijgen. 8

9 De te onderscheiden vastgoedfinancieringen zijn: vastgoedfinanciering bij projectontwikkeling; vastgoedfinanciering bij beleggingsobjecten; vastgoedfinanciering bij ondernemingsfinancieringen. Omdat financiële instellingen nagenoeg niet meer bereid zijn om zogenaamde projectfinancieringen te verstrekken, zijnde het (voor)financieren van grondaankopen en bouwontwikkelingen, wordt deze vorm van financiering hier niet verder besproken. Bij beleggingsfinanciering staat of valt de beoordeling van de financieringsaanvraag met de beschouwing van de aanvrager/belegger. Maar in de tweede plaats betreft het tevens een beoordeling van de kwaliteit van het vastgoed (en dan met name de huurpotentie). 9

10 2 Vastgoedfinanciering bij beleggingsobjecten Volgens opgave van de AFM bestaan er per medio 2012 in Nederland ca beleggers, die voor 5,5 miljard in de Nederlandse vastgoedmarkt belegd hebben. In de huidige markt wordt onderscheid gemaakt naar het soort belegger, waarbij dit onderscheid hier geduid wordt als: de particulier (de privépersoon) de onderneming (de rechtspersoon) 2.1 De particulier (de privépersoon) De kredietverstrekking aan de privépersoon staat onder strenge controle van de overheid, zijnde de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB). De AFM houdt toezicht op de financiële markten (sparen, beleggen, verzekeren, pensioenen én lenen). De AFM controleert of consumenten duidelijke en eerlijke informatie krijgen. Uiteindelijk moet dat een vertrouwen in deze financiële markten waarborgen. DNB stelt allerlei eisen aan de financiële ondernemingen (o.a. soliditeit en integriteit) en controleert tevens of de financiële ondernemingen hun verplichtingen nakomen Toezicht op de financiële onderneming Omdat de financiële ondernemingen meerdere soorten van financiële dienstverlening aan hun particulieren cliënten verstrekken, die alle onder de controle van de AFM en DNB vallen, hebben zij deze dienstverlening geconcentreerd. Bij de algemene handelsbanken wordt de particuliere cliënt door andere afdelingen begeleid dan de zakelijke cliënt. Normaal gesproken levert dat weinig discussie op, behalve wanneer de particuliere cliënt (ook) zakelijke transacties wil doen. Stel als voorbeeld een vastgoedonderneming, wiens financiële dienstverlening verzorgd wordt door Bank A. Dan heeft deze onderneming een eigen accountmanager (of vergelijkbaar commercieel aanspreekpunt). De directeur/eigenaar van deze onderneming wordt met zijn privé bankzaken door een andere afdeling begeleid, die gefocust is op particuliere dienstverlening. Voor de normale particuliere bankzaken is dat geen enkel probleem. Het wordt anders als deze directeur/eigenaar in privé ook gaat beleggen in verhuurd vastgoed. Dan wordt dat ook beoordeeld door de particuliere afdeling, wier normen (kunnen) afwijken van de zakelijke afdeling. Deze laatste afdeling mag echter veelal geen particuliere cliënten bedienen, zodat er een voor de cliënt onduidelijk beleid ontstaat Aansprakelijk vermogen Bij de particulier is één van de kenmerken dat er tussen de verschillende activiteiten van deze particulier geen afgescheiden vermogen bestaat. Als de particulier een vastgoedbelegging (gedeeltelijk) laat financieren met een hypothecaire geldlening, staat tevens diens gehele privévermogen borg voor deze geldlening. Enerzijds is dat prettig voor de hypotheeknemer (de kredietgever), maar anderzijds schept dat meer verplichtingen in het kader van haar verantwoordelijkheid jegens deze particuliere cliënt. In dat kader wordt bij de particuliere cliënt ook diens besteedbaar inkomen betrokken in de kredietbeoordeling. Onder gebruikmaking van genormeerde inkomenstabellen wordt bezien of de particulier (na eventuele kredietverlening) wel genoeg besteedbaar inkomen overhoudt Privérisico s Daarnaast kan de particulier in privé risico s lopen, die meteen van invloed kunnen zijn op de reeds lopende kredietverplichtingen. Als de particulier in een ander verband dan zijn vastgoedbelegging zijn beschikkingsbevoegdheid verliest (bijvoorbeeld door surséance van betaling of faillissement), dan beïnvloedt dat meteen alle lopende verplichtingen. Daardoor kan de hypotheeknemer geconfronteerd worden met de noodzaak tot bijvoorbeeld het inroepen van diens hypotheekrecht, op een moment dat het deze hypotheeknemer eigenlijk helemaal niet goed uitkomt. Maar dit risico ontstaat ook als de particulier geconfronteerd wordt met persoonlijke risico s als ziekte of overlijden. Ook dan ziet de hypotheeknemer zich geconfronteerd met een situatie waarop zij actie moet ondernemen zonder dat de betaalcapaciteit in het geding is gekomen. Dit leidt er veelal toe dat de wijze van financieren van beleggingsvastgoed, wat eigendom is van particulieren, aan andere normen wordt onderworpen dan het vastgoed wat geëxploiteerd wordt via een rechtspersoon. 10

11 2.2 De onderneming (de rechtspersoon) De financiële gegoedheid van de rechtspersoon wordt beoordeeld aan de hand van de overgelegde jaarrekeningen. De geldverstrekker moet minimaal drie boekjaren kunnen beoordelen om een ontwikkeling of trend te kunnen vaststellen. Deze ontwikkeling wordt met name op basis van de volgende onderdelen beoordeeld: de rentabiliteit en de cashflow van de activiteiten van de aanvrager; de financiële buffer (solvabiliteit) van de aanvrager De rentabiliteit en cashflow Aan de hand van de jaarrekening van de debiteur, recente huurlijsten en huurcontracten wordt door de financier(s) de rentabiliteit van de debiteur beoordeeld. Onder deze rentabiliteit wordt verstaan de winstgevendheid van de belegger. De rentabiliteit van de belegger wordt vaak vertekend door incidentele baten en lasten, zoals boekwinsten en kosten voor het verwerven van vastgoed. In de beoordeling door de financier van deze cashflow worden dergelijke eenmalige baten en lasten buiten beschouwing gelaten. Op deze wijze tracht de financier zicht te krijgen op de genormaliseerde kasstroom van de belegger. De cashflow van de belegger kan ook worden beïnvloed door de fiscale onderhoudsvoorzieningen en de afschrijvingen op het vastgoed, hoewel deze laatste invloed sterk beperkt is (i.c. afschrijvingen toegestaan tot maximaal de WOZ-waarde). Als de genormaliseerde rentabiliteit en de overige elementen zijn gecorrigeerd dient de alsdan resterende cashflow toereikend te zijn voor de financieringslasten en de overige kosten voor het onroerend goed. De onderhoudskosten zijn al in de genormaliseerde rentabiliteit verwerkt. Onderstaand voorbeeld illustreert de mate waarin de voornoemde incidentele baten en/of kosten de betaalcapacilteit kunnen beïnvloeden. Wanneer deze incidentele zaken niet geëlimineerd worden uit de cashflow kan een beslissing over een eventuele betaalbaarheid van de financiering verkeerd uitvallen De financiële buffer De aanwezige financiële buffer van de belegger bepaalt de mate waarin deze belegger in staat moet worden geacht ook in de toekomst eventuele tegenvallers op te vangen. Aan de hand van de jaarcijfers wordt de financiële buffer beoordeeld. De belangrijkste factor van de buffer bij vastgoedbeleggers vormt het op de balans opgenomen vastgoed. De waardering van dit vastgoed (zijnde de waarde van dit vastgoed, zoals opgenomen in de balans) wordt aan de hand van taxatierapporten beoordeeld en zo nodig bijgesteld. Wanneer zo n taxatie aangeeft dat het pand meer waard is dan de balanswaarde (= positieve stille reserve in de balans), wordt deze meerwaarde in de beoordeling betrokken. De financiële instellingen zijn over het algemeen alleen bereid eventuele positieve stille reserves in hun kredietbeoordeling mee te nemen als deze meerwaarde wordt onderbouwd door (recente) taxaties van onafhankelijke derden (zijnde een VBO- en/of NVM-taxateur, dan wel nader aangewezen partijen). Uiteraard kan het ook voorkomen dat de balanswaarde van het vastgoed juist hoger is dan wat het recente taxatierapport aangeeft: een negatieve stille reserve). Ook dan corrigeren de financiële instellingen dit verschil door het eigen vermogen en het balanstotaal te verlagen met dit verschil. Deze correctie verlaagt juist de solvabiliteit. De hoogte van de vereiste financiële buffer is afhankelijk van de hoogte van de financiering en de waarde en de courantheid van de te financieren objecten. Daarbij is ook de opbouw van de totale vastgoedportefeuille van belang. Als uitgangspunt voor de grootte ervan kan gelden dat er een buffer dient te zijn ter grootte van de renteverplichtingen van een halfjaar over het totaal aan financiering, maar dit varieert per financiële instelling. 11

12 2.3 Vastgoed als belegging Bij beleggingsfinancieringen speelt het vastgoed een belangrijke rol bij de kredietbeoordeling. Niet uit oogpunt van alleen zekerheidswaarde, maar zoals eerder gesteld met name de beoordeling van de uit het vastgoed te genereren kasstroom: de huurpotentie. Vanwege dit grote belang bij de risicobeoordeling maakt de financier over het algemeen gebruik van taxaties van het vastgoed en worden aan deze taxaties hoge eisen gesteld. Er zijn zelfs financiële instellingen die alleen gebruikmaken van eigen taxateurs dan wel van door hen erkende taxateurs die daartoe vooraf geselecteerd zijn. Taxatierapporten van andere taxateurs worden door deze financiële instellingen dan ook niet geaccepteerd. De taxateur dient in opdracht van de financier de beoordeling uit te voeren, zodat hij rekening houdt met de wensen/criteria van deze financier. De uitkomsten hiervan wegen zwaar mee in de totaalbeoordeling van de kredietaanvraag. Zo wordt er rekening gehouden met de economische levensduur, de courantheid van het vastgoed, de kwaliteit van de belegger, de kwaliteit en de samenstelling van de huurdersportefeuille alsmede de hoogte van de bevoorschotting (kredietbedrag versus zekerheidswaarde). Via het aan de belegger opleggen van een aflossingsschema, wat gerelateerd wordt aan de initiële verstrekking, wordt na verloop van tijd de lening weer teruggebracht naar een voor de financier acceptabel niveau. De hoogte van deze aflossing wordt van geval tot geval beoordeeld Dekkingswaarde van het vastgoed Het taxeren van vastgoed is een vak, maar geen exacte wetenschap. Ook nog in de komende jaren zal de waarde van het vastgoed zwaar onder druk staan. Bij de financiering van vastgoed geldt de waarde van het betreffende vastgoed veelal tevens als zekerheid voor de verstrekte lening. Mede daarom zijn de financiers zich erg bewust geworden van de verschillende visies die zijn te formuleren op de waardeontwikkeling van het vastgoed. De één vindt een bepaald object meer waard dan de ander en heeft er dus ook een hogere prijs voor over om het in zijn bezit te krijgen. Dat hele speelveld kun je moeilijk in één taxatie vangen. Daar komt bij dat de verschillende vastgoedobjecten slecht met elkaar te vergelijken zijn. In de woningmarkt is het nog het eenvoudigst om verschillende woningen met elkaar te vergelijken, maar dat ligt voor de kantoren-, bedrijfs- en ook winkelsector heel wat lastiger Het begrip waarde Een taxatie bestaat niet louter en alleen uit het invullen van een rekensommetje. Het gaat altijd om de combinatie van theoretische kennis, de ontwikkeling van de marktprijzen, en de ervaring en het inschattingsvermogen van de taxateur. Van oudsher is voor de zogenaamde taxatieleer de waarde gedefinieerd als: de meest waarschijnlijke prijs die voor de gehele onroerende zaak tot stand kan komen in een open marktsituatie gegeven de fysieke, economische, sociale en/of juridische kwaliteit van die onroerende zaak (G.G.M. ten Have, Taxatieleer). Er zijn veel factoren van invloed op de waarde van een object en iedereen hecht een andere waarde aan elk van die factoren De mortgage lending value De banken zoeken voor het vaststellen van hun dekkingswaarde naar een stabiele waardering. Een waardering die ten tijde van een positieve economische ontwikkeling (hoogconjunctuur) vaak beoordeeld wordt als te conservatief (te laag gegeven de gerealiseerde verkoopprijzen op dat moment), maar die ten tijde van een negatieve economische ontwikkeling (laagconjunctuur) wel gehandhaafd kan blijven. Dit wordt veelal de financieringswaarde genoemd, internationaal staat dit bekend als de mortgage lending value. Deze mortgage lending value is het absolute maximumbedrag tot waar een bank bereid is te financieren in overeenstemming met (interne) regelgeving. Deze waarde wordt gedefinieerd als de verkoopopbrengst van het vastgoed, dat gedurende de gehele looptijd van de lening verkregen zal kunnen worden. De ervaring leert dat deze verkoopopbrengst, ondanks tijdelijke fluctuaties in de marktwaarde van de relevante vastgoedmarkt, altijd minimaal gerealiseerd wordt, onafhankelijk van het feit of deze fluctuatie het gevolg is van cyclische bewegingen in de economie of van speculatieve elementen. Deze waardering wordt ook de intrinsieke waarde van het vastgoed genoemd. Is de waarde normaal gesproken een momentopname, met deze werkwijze wordt een waardering gezocht die gedurende een langere periode stand houdt. Schematisch kan deze als volgt geïllustreerd worden: 12

13 Onderhandse verkoopwaarde = Internationaal geaccepteerde 100% marktwaarde Mortgage Lending Value = ongeveer 85% (rekenbasis) Mortgage Lending Value 60% van de onderhandse 70% van de Mortgage verkoopwaarde Lending Value Het is een conservatieve waardebenadering, met als doel om gedurende een langere tijd als grondslag te kunnen dienen voor de zekerheidswaardering van het vastgoed. Uiteraard spelen altijd andere zaken een rol bij de waardering, maar rekenkundig komt het er op neer dat de mortgage lending value ongeveer 85% bedraagt van de onderhandse verkoopwaarde. Als de kredietverstrekking beperkt blijft tot bijvoorbeeld 70% van deze mortgage lending value wordt er dus feitelijk niet meer beleend dan maximaal 60% van de onderhandse verkoopwaarde van dat vastgoed. Op dit moment is er in de Nederlandse markt voor vastgoedfinanciers (nog) geen uniformiteit qua uitgangspunten voor berekening. De ene bank hanteert een financieringsnorm van maximaal 70% van de onderhandse verkoopwaarde en de ander een maximum van 60%. Dit wordt mede ingegeven door de eigen ervaringen vanuit het verleden. Wel kan er geconstateerd worden dat men steeds meer richting de mortgage lending value gaat, mede omdat enkele gespecialiseerde vastgoedfinanciers deze werkwijze al wel geheel overgenomen hebben. 2.3 Beoordelingscriteria bij beleggingsfinanciering Bij de beoordeling van de belegger als kredietaanvrager komt naast de genoemde financiële beoordeling nog een aantal uiteenlopende aspecten aan de orde, die ook wel als diens kwalitatieve aspecten worden genoemd. Deze kwalitatieve aspecten bestaan uit de volgende onderdelen en vormen gezamenlijk het profiel van de aanvrager: de expertise, diens contacten in de vastgoedmarkt, de reputatie en de moraliteit van de aanvrager; de opbouw van de vastgoedportefeuille van de aanvrager; de kwaliteit van het huurdersbestand en de expiratiedata van de huurovereenkomsten. Deze (in willekeurige volgorde) genoemde onderdelen zullen hieronder nader behandeld worden De expertise, contacten en reputatie van de aanvrager De ervaringen en de kennis van de aanvrager op het gebied van vastgoed dienen beoordeeld te worden. Uit de jaarcijfers van de aanvrager kunnen we afleiden hoe zijn resultaten in het verleden zijn geweest. Ervan uitgaande dat de financiële resultaten een cijfermatige weergave van zijn succes zijn, komen zijn ervaring en kennis hieruit naar voren. Tevens zijn de plannen van de aanvrager met betrekking tot zijn vastgoedportefeuille van belang. 13

14 De expertise van de aanvrager is afhankelijk van: de opbouw van de bestaande vastgoedportefeuille; de plannen voor diens vastgoedportefeuille; de goede kennis van de markt; de reputatie en moraliteit; het netwerk van de debiteur. De visie van de aanvrager is van belang omdat deze het rendement op de portefeuille en de financierbaarheid van het in bezit zijnde alsmede het aan te kopen vastgoed bepaalt. De track record (wat iets zegt over de mate waarin de belegger in staat moet zijn in de toekomst succesvol te opereren) van de aanvrager wordt afgeleid van de gerealiseerde resultaten en de zorg voor het vastgoed. Ook de samenstelling van de vastgoedportefeuille uit het verleden is hierbij van belang en kenmerkt de aanvrager. Het maakt een groot verschil of een portefeuille in jaren is opgebouwd of dat men in een keer een pakket koopt met de opbrengsten van bijvoorbeeld de verkoop van een eigen onderneming. Niet dat het laatste per definitie negatief wordt beoordeeld, maar er bestaat wel een gerede kans dat de mate van kredietverstrekking (bevoorschotting van de zekerheidswaarde) door een financier in het eerste geval hoger uitvalt dan in het tweede geval. De successen van de laatste jaren betekenen echter nog niet dat de belegger ook in moeilijkere tijden opgewassen zal zijn tegen de voorkomende risico s Inzage in huurdersbestand en huurcontracten Het huurdersbestand en de huurvervalkalender worden eveneens in de risicoafweging meegenomen. De kwaliteit van het huurcontract en de huurder(s) bepalen de kwaliteit van de kasstroom uit de verhuur. En voor een financier is deze kasstroom datgene wat ervoor zorg draagt dat de kredietbedrag inclusief rentevergoeding weer wordt terugbetaald. De achtergrond en de kwaliteit van de huurders wordt zorgvuldig onderzocht onder andere door gebruik te maken van externe informatie. Door de onafhankelijke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder/aanvrager kan niet verwacht worden dat de aanvrager volledige jaarrekeningen van zijn huurder(s) aan de financiële instelling kan overleggen. Vandaar dat veelal volstaan wordt met een informatieaanvraag via bijvoorbeeld Graydon. Dit zijn standaard beoordelingsrapporten over bedrijven (ook wel bedrijfsinformaties ), gebaseerd op onder andere informatie via de Kamer van Koophandel. Wanneer een belegger al een (omvangrijke) beleggingsportefeuille bezit, dan is het voor de financier raadzaam inzage te verkrijgen in de opbouw van het huurdersbestand van deze portefeuille. De zogenaamde huurvervalkalender geeft een beeld van de opbouw en de duur van de huuropbrengsten. De huurvervalmomenten zijn van belang voor de continuïteit van de huurstroom en worden aan de hand van de kwaliteit van de huurders en de hoogte van de huuropbrengst beoordeeld. Wanneer er sprake is van het binnen afzienbare tijd aflopen (= bereiken van het huurverlengingsmoment) van een groot deel van deze huurcontracten, zal de financier de alsdan resterende financiering hierop willen afstemmen. Dat wil zeggen dat de financier de hoogte van de jaarlijkse aflossing mede laat afhangen van deze huurvervalkalender. Analyse van het totale huurdersbestand geeft inzicht in de aanwezige marge en de risico s van een eventuele frictieleegstand (de leegstand die wordt veroorzaakt door het tijdelijk nog niet verhuurd zijn van het vastgoed op de expiratiedatum van het huurcontract). Is de belegger in staat deze frictieleegstand binnen de resterende huuropbrengst op te vangen? De aanwezige buffer dient namelijk toereikend te zijn voor de opvang van deze leegstand om geen betalingsrisico voor de financier te vormen. 14

15 3 Vastgoedfinanciering bij ondernemingsfinancieringen Wanneer een onderneming voor eigen gebruik in vastgoed investeert, bekijkt deze onderneming het vastgoed alleen als bedrijfsgoed: een van de bezittingen waarmee hij het bedrijf uitoefent. Zo bekijkt ook de financier deze investering én dus het bijbehorende financieringsvraagstuk. Het vastgoed als zodanig wordt gezien als onderdeel van de gehele bedrijfsuitoefening in plaats van als inkomstenbron of expliciet als (project)risico. Het financieringsvraagstuk ligt daardoor in een breder vlak dan alleen het vastgoed zelf. De totale onderneming c.q. de ondernemer zal worden beoordeeld. 3.1 Financiële aspecten van bedrijfsbeoordeling Binnen een bedrijfshuishouding heeft een ondernemer voor twee primaire doelen geld nodig. Deze doelen houden nauw verband met elkaar: Het eerste doel is investeren. Zonder een gebouw, machines, magazijninventaris en/of auto s kan men niet produceren. Het benodigde geld voor investeringen wordt voor langere termijn vastgezet. Deze investeringen worden vastgelegde middelen genoemd en op de balans vermeld als vaste activa (bezittingen). Het tweede doel is inkopen, produceren en verkopen. Voorbeelden hiervan zijn de aankoop van grondstoffen, de inzet van arbeid en de levering van het gerede product aan afnemers tegen de verkoopprijs zonder dat direct wordt betaald (het geven van afnemerskrediet). Alhoewel aan het begin is aangegeven dat we ons in deze syllabus beperken tot de lange termijn financiering, is het wel van belang dat bedacht wordt dat al deze investeringen geld vergen. Afhankelijk van het soort bedrijfsactiviteit dat gefinancierd moet worden (productie of afzet), wordt het soort financiering bepaald. Inkopen, produceren en verkopen hebben betrekking op de korte termijn en worden derhalve met een korte termijn financiering geregeld. De normale bedrijfsactiviteiten, inclusief investeringen in (vaste) activa worden normaliter door handelsbanken gefinancierd. Veelal gebruikt een onderneming hier een vaste bankrelatie voor die men aanduidt met de term huisbankier. De daarbij gebruikte financieringsvormen variëren van een standaard-r/c tot operationele leasevormen voor auto s en dergelijke. Tegenwoordig zien we vaak dat een ondernemer de grotere investeringen buiten haar huisbankier om wil (laten) verzorgen. Met name het vastgoed leent zich daar goed voor vanwege de relatief grote omvang van deze investering ten opzichte van het balanstotaal. Aanleiding hiertoe is de wens om zich niet geheel en al te binden aan een enkele financier. In de afgelopen jaren is gebleken dat het spreiden van de bankrelaties de ondernemer beter in staat stelt zich onafhankelijk op te stellen jegens haar financier(s). Vooral in de wat moeilijkere jaren voor een onderneming kan dit leiden tot een betere onderhandelingspositie met de kredietgevers. 3.2 Ondernemer als natuurlijk persoon De bedrijfseconomische inzichten en berekeningen gelden zowel voor kleine als grote ondernemingen, maar er zijn ook verschillen tussen kleine en grote ondernemingen. Voor kleine ondernemingen geldt bijvoorbeeld dat het eigendom en de leiding bij dezelfde perso(o)n(en) berusten. Kleine ondernemingen hebben vaak als rechtsvorm een eenmanszaak of vennootschap onder firma (i.c. een natuurlijk persoon). Het gemeenschappelijke kenmerk van natuurlijke personen, of samenwerkingsvormen daarvan, is dat tussen privé en het bedrijf geen afgescheiden vermogen bestaat. Onder natuurlijke personen wordt thans verstaan: eenmanszaak; vennootschap onder firma; maatschap; commanditaire vennootschap. 15

16 3.2.1 Risico s bij natuurlijke personen Bij de financiering van natuurlijke personen maakt een financiële instelling onderscheid naar risico. De te onderkennen risico s zijn: bedrijfsrisico s; privé-risico s; persoonlijke risico's. De bedrijfsrisico's in bijvoorbeeld de eenmanszaak zijn vergelijkbaar met die van rechtspersonen, zoals een besloten of naamloze vennootschap. In de volgende hoofdstukken zal hierop worden ingegaan. Meestal zijn de problemen bij eenmanszaken minder complex en de uit te voeren beoordelingen/berekeningen minder ingewikkeld: dit wordt verklaard door het schaalniveau waarop men opereert. Eenheid van leiding treedt snel op. De eigenaar van de eenmanszaak is tevens belast met de dagelijkse leiding van de onderneming. Hierdoor weet men waarschijnlijk precies hoe hun onderneming er (financieel) voor staat. Privé-risico's en persoonlijke risico s werken door in het bedrijf. Deze risico s zijn vergelijkbaar met hetgeen geldt bij de privébelegger Afwijkende fiscale behandeling bij natuurlijke personen Bij eenmanszaak vormt de winst, verminderd met toegelaten fiscale aftrekposten, het bruto inkomen van de ondernemer. Er zijn ook enkele fiscale voorzieningen mogelijk in de eenmanszaak, zoals de F.O.R. (Fiscale Oudedagsreserve). Dit is vergelijkbaar met het creëren van een pensioenvoorziening. De ondernemer brengt een bedrag aan F.O.R. (pensioenvoorziening) ten laste van de winst, waardoor het aan belasting te betalen bedrag wordt verlaagd. Wanneer de ondernemer zijn pensioengerechtigde leeftijd nadert (in de periode tussen zijn 60 e en 65 e verjaardag), dient de F.O.R. voorziening weer ten gunste van de winst teruggestort te worden. In deze periode wordt de winst dus weer verhoogd, per jaar met 1/5-deel van de opgebouwde F.O.R Ondernemer als rechtspersoon Er bestaat een belangrijke relatie tussen informatie(voorziening) en het nemen van beslissingen door de ondernemer. Voor de kleine ondernemingen geldt hetzelfde als bij de natuurlijke persoon, zie paragraaf Informatieverstrekking aan externen Daarnaast zijn er personen of instanties buiten de onderneming, met interesse in de met name financiële informatie van de onderneming. Dit zijn veelal de verschaffers van het vreemde vermogen: de (handels)crediteuren en de banken. De handelscrediteuren, die op rekening leveren aan de onderneming, bepalen de kredietwaardigheid van de onderneming veelal op basis van reputatie en hun bestaande relatie. De banken bepalen de kredietwaardigheid op basis van de beoordeling van de financiële verslaggeving, die periodiek moet worden overgelegd. Dit geeft de bank inzicht in de ontwikkeling van de onderneming over de afgelopen jaren. De kredietrelatie wordt daarna voortgezet op basis van het periodiek overleggen de nieuwste jaarrekening. De ondernemingen zullen, om te voorzien in deze informatiebehoefte van de belanghebbenden, een financieel verslag moeten uitbrengen. Er bestaat een wettelijke verplichting de externe belanghebbenden, waaronder de aandeelhouders, regelmatig te informeren over de financiële gang van zaken Informatie via de jaarrekening Deze externe financieel-economische informatievoorziening heeft een tweetal functies, namelijk de levering van: de informatie die nodig is om verantwoording af te leggen over het beleid (rekenschap); de informatie die de externe belanghebbenden (financiers, aandeelhouders, fiscus e.a.) in staat moeten stellen hun beslissingen te nemen met betrekking tot de onderneming ( Moet de samenwerking met de onderneming wel of niet worden aangegaan c.q. voortgezet? ). Aan het einde van een (boekhoud)periode, tenminste eenmaal per jaar (maar vaak ook tussentijds), brengt de leiding van een onderneming verslag uit over de activiteiten en financiële resultaten over het afgesloten boekjaar van die onderneming. 16

17 De balans, resultatenrekening, en de toelichting op beide tezamen, noemen we gemakshalve de jaarrekening. Deze jaarrekeningen worden ook openbaar gemaakt door de deponering bij de Kamer van Koophandel. 3.4 Financieringsstructuur Bij investeringen voor een langere termijn moet de financiering van die investering daarop worden afgestemd. Er moet meestal worden gestreefd naar een financiering die aansluit op de economische levensduur van een activum (bezitting). Hiermee wordt getracht de kasstromen van opbrengsten en kosten met elkaar in lijn te brengen. Immers, de jaarlijkse afschrijving op dit activum levert geldmiddelen op, waarmee dan de aflossing op de financiering voldaan kan worden. In de bedrijfseconomie bestaat al jaren een criterium dat door met name de banken, de Golden Rule of Banking wordt genoemd: Financier kort met kort en lang met lang.. Deze regel komt er op neer dat lange termijninvesteringen met zoveel mogelijk lang vermogen moeten worden gefinancierd (door bijvoorbeeld winstinhouding of vreemd vermogen op lange termijn), zodat liquiditeiten voor de bedrijfsuitoefening kunnen worden gebruikt en het bedrijf niet in financiële problemen komt. Zoals hiervoor gemeld worden er binnen een onderneming een groot aantal beslissingen genomen die gevolgen hebben voor de financiële positie van de onderneming. Men zal rekening moeten houden met de gevolgen ervan voor de resultatenrekening en de balans. In huidige economische omstandigheden is het raadzaam dat men bij de grotere beslissingen begrotingen maakt waarin de gevolgen van deze beslissingen worden doorgerekend. Wat is het verwachte effect van een voorgenomen beslissing op de balansverhoudingen en het resultaat? Ook de belanghebbenden buiten de onderneming zullen geïnteresseerd zijn in deze (financiële) gevolgen. Met name de banken/financiers eisen tegenwoordig bij grotere veranderingen c.q. investeringen financiële prognoses van de onderneming, en dan niet alleen als zij daadwerkelijk moeten financieren. Dit soort investeringen kunnen ook de bestaande kredietovereenkomsten beïnvloeden. De balans en resultatenrekening (inclusief hun toelichting) zijn de belangrijkste bronnen voor het verkrijgen van financiële informatie ter beoordeling van (krediet)risico s e.d.. Welke informatie kan hieruit gehaald worden? Hoe lezen wij deze informatie? Een aantal ratio s is hierbij behulpzaam. Deze worden in de volgende paragraaf besproken. 3.5 Beoordelingscriteria financiering vastgoed in eigen gebruik De beoordeling van de ondernemingsfinanciering vindt in toenemende mate op basis van de kasstromen binnen een onderneming en haar liquiditeitspositie. Bedrijfsfinanciering is met name van toepassing voor al die bedrijven, die geld nodig hebben om hun toekomstplannen te kunnen realiseren. Juist bedrijven die zich in een dynamische bedrijfsfase bevinden, en dus te maken hebben met snelle groei, seizoensgebondenheid, investeringsplannen of met saneringsactiviteiten, zijn bij uitstek bedrijven die met financiering te maken hebben of krijgen. Wanneer een onderneming financiering behoeft om een liquiditeitstekort op te vangen, zal men tegenwoordig, nog meer dan voorheen, geconfronteerd worden met een zeer terughoudende financier. Alleen wanneer de financier ervan overtuigd kan worden dat niet financieren een groter probleem voor haar eigen positie zal vormen, kan wellicht enige medewerking worden verkregen. Maar of deze medewerking kan worden afgedwongen is afhankelijk van de wijze waarop de casus aan de financier wordt voorgelegd. Ongeacht aan welke partij de financieringsaanvraag voorgelegd wordt, dienen een tweetal vragen bij voorbaat te worden beantwoord: 1. Hoeveel geld heeft de ondernemer/onderneming nodig? 2. Wanneer kan deze financiering weer terugbetaald worden? Kunnen deze vragen niet naar genoegen beantwoord worden, dan heeft een financieringsaanvraag geen zin. Vanuit de financiers wordt steeds meer gevraagd naar de liquiditeitspositie en kasstromen van ondernemingen. De achtergrond van deze vragen ligt momenteel vooral in de beantwoording van de vraag: Heeft de onderneming voldoende liquiditeiten om de komende periode te overleven? Welke ruimte heeft men hierin? 17

18 Een bedrijf dat in continuïteitsproblemen komt, of zelfs ten onder gaat, doet dit door gebrek aan liquiditeiten om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Financiers willen vooraf een beeld hebben hoe die liquiditeitspositie bij de onderneming is. Om deze vragen te kunnen beantwoorden moet een liquiditeitsplanning gemaakt kunnen worden, die voor de periode van de gevraagde financieringsduur inzicht moet geven in de toekomstige liquiditeitsontwikkeling van de onderneming. Om dit goed te kunnen doen, moet een exploitatiebegroting gemaakt worden plus bij voorkeur ook een investeringsplan. Daarbij dienen liquiditeitsbepalende factoren als seizoensinvloeden en betalingstermijnen in de overzichten betrokken te worden. Wordt dit goed in beeld gebracht, dan geeft deze informatie aan hoeveel geld de onderneming nodig heeft. Let wel: de meeste financiers beschikken over branche-informatie, waarmee de overgelegde informatie vergeleken zal worden. Om professioneel over te komen bij een financier, dient de ondernemer in staat te zijn om de totale financiële toekomst van diens onderneming in beeld te brengen. Daarmee wordt bedoeld een reële: 1. exploitatiebegroting, die de winstgevendheid illustreert; 2. liquiditeitsbegroting, die aangeeft op welk moment een kredietbehoefte ontstaat (en weer wordt oplost); 3. balansprognose, die aangeeft of de balansverhoudingen acceptabel blijven. Op basis hiervan zal een financier in staat moeten zijn om zijn financieringsrisico te beoordelen en is de ondernemer in staat om zijn commerciële richting toe te lichten. 3.6 Branche van de onderneming Trends en verwachtingen De huidige economische omstandigheden, waarin grote instituties schudden op hun grondvesten en zelfs landen dreigen om te vallen, leidt tot grote onrust en onzekerheid in de maatschappij. Veel ondernemers vragen zich af hoe zij in deze crisis nog het hoofd boven water kunnen houden. Voor toekomstvisies hebben ze weinig tijd. Maar juist als een ondernemer zijn succes wil behouden of herwinnen, is het raadzaam vooruit te blikken. Enerzijds om de eventuele trends te zien, die van invloed (kunnen) zijn op zijn bedrijf en/of bedrijfsvoering. En anderzijds ook om naar externe belanghebbenden (zoals financiers) aan te tonen dat men alert is en erbovenop zit. Banken betrekken de aan-, en zeker afwezigheid van deze houding in haar risicobeoordeling. Degene die de steeds snellere veranderingen weet bij te houden en kan omgaan met de intensiteit waarmee al deze transformaties zich manifesteren, wekt meer vertrouwen bij zijn (externe) financiers. Stilstaan en vasthouden aan verworvenheden heeft steeds minder zin en kan zelfs gevaarlijk voor de continuïteit zijn. De bank beoordeelt of de bedrijfsstrategie van de ondernemer c.q. onderneming aansluit op de verwachte trends en prognoses, om zodoende in te kunnen schatten of men voorbereid is op de komende jaren Branchegemiddelden Banken verzamelen vanuit hun marktkennis veel informatie over de verschillende bedrijfssectoren c.q. branches. Deze gegevens staan de kredietbeoordelaars van de bank ter beschikking en worden dus betrokken bij de risicoafweging van nagenoeg elke individuele kredietaanvraag. Sommige banken publiceren deze gegevens om hun clientèle te ondersteunen in hun dagelijkse werkzaamheden. Daarnaast vormt deze branchekennis de basis voor het algemene kredietbeleid van de bank in de betreffende branche. Een ondernemer die gebruik maakt van deze kennis kan daardoor enigszins inschatten hoe zijn bank zal reageren wanneer hij zou overwegen om tot investering (en gedeeltelijke financiering ervan) over te gaan. En in deze brancheoverzichten wordt veelal aangegeven hoe de gemiddelde resultaten van de totale branche zijn. Als ondernemer kan men dan beoordelen of diens prestaties beter of slechter zijn dan het branchegemiddelde, een beoordeling die ook door de bank zelf gedaan zal worden. 18

19 3.7 Financiële beoordeling van ondernemer Solvabiliteit Om te kunnen ondernemen is geld nodig. Met dit geld worden de risico s die de ondernemer loopt opgevangen. Bijvoorbeeld: het verschil tussen de aankoopwaarde van een gebouw, een machine of een computer en de lagere opbrengst bij gedwongen verkoop, is een verlies dat de ondernemer met eigen geld dient op te vangen. Ook wanneer blijkt dat door wijziging van modekleuren bijvoorbeeld de voorraad stoffen niet verkoopbaar is. De mate waarin de onderneming in staat is om haar verliezen op eigen kracht op te vangen, zonder dat het voortbestaan in gevaar komt, noemen we de solvabiliteit. Wanneer bijvoorbeeld bij privébezit van de eigen woning de verkoopwaarde van het huis de hoogte van de hypothecaire schuld, die erop rust, overtreft, betreft dit de solvabiliteit van de eigenaar. Op het moment dat hij de hypotheek moet aflossen geeft het huis voldoende onderpand om een nieuwe hypotheek te sluiten. Voor de beoordeling van de solvabiliteit van een onderneming worden, net als bij de particuliere woningeigenaar, de bezittingen vergeleken met de schulden. Het verschil hiertussen geeft de weerstand weer, die het bedrijf kan bieden tegen mogelijke tegenvallers. De solvabiliteit wordt uitgedrukt met behulp van een ratio of kengetal door het eigen vermogen te vergelijken met het balanstotaal. Het balanstotaal geeft de totaalwaarde weer van de vaste en vlottende activa. De verhouding wordt in een percentage uitgedrukt: solvabiliteit = eigen vermogen balanstotaal Wanneer deze berekening gebaseerd wordt op één enkel boekjaar is deze niets waard. Pas als over een reeks van jaren een ontwikkeling (trend) zichtbaar wordt, kan een beoordeling van dit kerngegeven gemaakt worden. De beoordeling of de berekende solvabiliteit van een onderneming voldoende is, hangt af van een aantal zaken: 1. Wat zijn de risico s binnen de branche waarin de onderneming opereert? Zit de onderneming qua solvabiliteit boven of onder het gemiddelde van de branche? 2. Hoe is de waarde van de bezittingen? Hoe zijn deze in de jaarrekening gewaardeerd? 3. Hoe functioneert de ondernemer? Met andere woorden, handelt de ondernemer planmatig/overdacht? Of is hij een entrepeneur pur sang, die snel handelt met de nodige risico s? Liquiditeit Liquiditeit is de mate waarin men op korte termijn aan verplichtingen kan voldoen. Hierbij is onderscheid mogelijk in liquiditeit op: korte termijn, afgeleid uit het zogenaamde werkkapitaal; lange termijn, afgeleid uit de financieringsstructuur. Bij sterke bedrijven wordt de vaste kern van de voorraad- en debiteurenpositie met vreemd vermogen (op middellange termijn) gefinancierd. Daardoor blijven middelen vrij voor de opvang van pieken, incidenten of de financiering van de productie- of onderzoekskosten. De aard van de bedrijvigheid kan leiden tot een specifieke behoefte aan financiering. Banken en andere financiële instellingen hebben zich daar soms ook in gespecialiseerd Werkkapitaal Tijdens het productieproces ontstaan voorraden, onderhanden werk, gereed product en handelsvorderingen. Het kapitaal dat in deze posten is geïnvesteerd, komt weer terug in de vorm van contant geld, zodra de afnemers hebben betaald. De financiering van de investering in voorraden en vorderingen geschiedt mede met het krediet dat leveranciers aan de onderneming ter beschikking stellen. Het verschil tussen de investering in voorraden en vorderingen (vlottende activa) en het van de leveranciers en overig ontvangen krediet (kort vreemd vermogen) dient al dan niet opgevuld te worden met lang vermogen. Dit verschil noemen we het werkkapitaal. Het werkkapitaal wordt als volgt berekend: werkkaptiaal = vlottende activa - kort vreemd vermogen 19

20 Het werkkapitaal moet positief zijn (er is op korte termijn meer te ontvangen dan verschuldigd aan derden), maar kan ook negatief zijn (er zijn meer schulden dan dat er op korte termijn te ontvangen is). In het laatste geval spreken we sowieso van een liquiditeitsspanning. Stagnatie in de omlooptijd van de productie en het krediet aan afnemers houdt in dat het geld niet tijdig terugkomt in de kas. Bij onvoldoende geld in kas kunnen leveranciers niet op tijd worden betaald. Vandaar dat het werkkapitaal optreedt als buffer in geval van stagnatie in de kasstroom. Afhankelijk van het risico van stagnatie zal het werkkapitaal groot of minder groot hoeven te zijn Current ratio Voor de beoordeling of het bedrijf steeds tijdig haar schulden op korte termijn kan voldoen, wordt nagegaan in hoeverre de vlottende activa het kort vreemd vermogen overtreffen (positief werkkapitaal). Vervolgens wordt dit verschil in relatie gebracht met de risico s, die schuilen in het productieproces en de kredietwaardigheid van afnemers. De vergelijking tussen het totaal van de vlottende activa en de kortlopende schulden geven wij weer door een kengetal te berekenen: de current ratio. De berekening luidt als volgt: current ratio = vlottende activa kort vreemd vermogen Op het moment dat de uitkomst in relatie wordt gebracht met de risico s, welke stagnatie in de omlooptijd van het geld tot gevolg hebben gedurende productie en kredietverlening aan afnemers, ontstaat een goed inzicht in de positie van het bedrijf. Dat antwoord geeft inzicht bij de beoordeling van de vraag of het bedrijf in staat is tijdig haar schulden op korte termijn te voldoen. Stroomt het geld regelmatig door (liquide), of ontstaat er stagnatie? Als de uitkomst van de current ratio 1 is, dan bedraagt het werkkapitaal nihil. Immers, de vlottende activa zijn gelijk aan de kortlopende schulden. Een verlies uit hoofde van een incourante voorraad of een faillissement van een afnemer wordt dan gefinancierd door de verstrekkers van kort vreemd vermogen. Niet tijdige betaling aan leveranciers is het gevolg. Als de current ratio meer dan 1 bedraagt, is er werkkapitaal aanwezig. Of dit in voldoende mate aanwezig is, hangt af van de risico s van het individuele bedrijf Quick ratio Het is niet gezegd dat, op het moment dat het kort vreemd vermogen moet worden voldaan, het geld dat zit opgesloten in voorraden en vorderingen, wordt terugontvangen. Bovendien zal bij stagnatie een eventueel verlies (wegens bijvoorbeeld doorbetalen van de lonen en kosten tijdens stilstand) met eigen geld dienen te worden voldaan. Het grootste risico dat de geldstroom stagneert schuilt in de periode dat het product tot stand komt (het onderhanden werk, de voorraad halffabrikaat) of het gerede product nog niet is verkocht (de voorraad gereed product). Voor een meer realistische beantwoording van de vraag of op korte termijn aan de betalingsverplichtingen kan worden voldaan is er een tweede kengetal. Dit kengetal, de zogenaamde quick ratio, vergelijkt alle vlottende activa die op korte termijn zonder al te veel risico in geld kunnen worden omgezet (de vorderingen) of reeds als geld aanwezig is, met het totale kort vreemde vermogen. quick ratio = vlottende activa - voorraden kort vreemd vermogen Zoals eerder vermeld, geeft één constatering op zich c.q. één kengetal nog geen inzicht in de financiële situatie van een onderneming. Ook hier geldt dat slechts een reeks van ratio s, in de tijd gemeten, een indicatie kan geven omtrent de liquiditeitspositie van de betreffende onderneming Liquiditeitsprognose Zoals hiervoor gemeld verlangen financiers tegenwoordig van ondernemers dat zij jaarlijks een liquiditeitsprognose overleggen. Was dat al eerder bij een concrete financieringsaanvraag, nu wordt dat ook geëist om een bestaande faciliteit verlengd te krijgen. 20

21 Alvorens een goede liquiditeitsprognose te kunnen opstellen, dient een aantal vragen te worden gesteld: Wat is de urgentie van de liquiditeitsplanning? Hoe gedetailleerd dient de planning te zijn naar soorten geldstromen? Welke interval in periodes wordt gewenst? Alvorens tot de opstelling van een liquiditeitsplanning over te gaan, is het wenselijk met de financier te overleggen over de gewenste informatie Kasstroomanalyse Om de liquiditeit van een onderneming te kunnen toetsen, bekijkt een financier een aantal zaken en vraagt om gegevens ter onderbouwing. Bij het verstrekken van kredieten zijn de toekomstige kasstromen essentieel. Zo maakt een financier aan de hand van de jaarcijfers van een onderneming een analyse van deze kasstromen en de ontwikkeling hierin gedurende de afgelopen jaren. Belangrijke onderdelen hiervan zijn de cashflow van de onderneming, de ontwikkeling van het werkkapitaal (waaronder debiteuren, voorraden en crediteuren) en de investeringen van de onderneming. Financiers vragen in toenemende mate de onderneming deze analyse aan te leveren, mede omdat de ondernemer beter in staat zou moeten zijn de aspecten, die zijn onderneming beïnvloeden, in deze analyse te betrekken. Forse inschattingsfouten door de financier, waardoor diens beoordeling negatief kan uitvallen, worden dan voorkomen. Het kasstroomoverzicht bestaat uit de volgende onderdelen: kasstroom uit operationele activiteiten; kasstroom uit investeringsactiviteiten; kasstroom uit financieringsactiviteiten. Tezamen vormen deze drie de totale kasstroom. Veelal wordt de term cashflow gebruikt als zijnde: cashflow = ingehouden winst + afschrijvingen Dit is echter een beperkte benaderingswijze. De cashflow dient benut te worden voor een aantal zaken. Het is van wezenlijk belang dat de cashflow primair geldt voor het voortbestaan van een onderneming, zodat deze haar activiteiten kan (blijven) financieren. De kringloop van het geld binnen de onderneming zal voor een buffer in de liquiditeitspositie moeten zorgen. Hoe verkrijgt, dan wel behoudt de onderneming een buffer in haar kringloop of liquiditeitspositie? Indien bijvoorbeeld de activiteiten van een onderneming groeien, zal dit gepaard gaan met een kapitaalbehoefte ter financiering van meer voorraden en/of meer debiteuren. Deze kapitaalbehoefte genereert in eerste instantie geen liquiditeiten: het kost daarentegen liquiditeiten. De gerealiseerde cashflow dient derhalve als eerste ter financiering van deze investeringen gebruikt te worden. Om een duidelijk inzicht te krijgen in de kasstromen van een onderneming staat het kasstroomoverzicht ter beschikking. De hierbij gebruikte informatie wordt eveneens gebruikt ter bepaling van de operationele cashflow Kasstroomoverzicht en beoordeling van investeringen De meerwaarde van de kasstroomoverzichten blijkt vooral bij investeringsbeoordelingen. De doelstelling van investeren is het opwekken van toekomstige kasstromen. Marktomstandigheden, de kwaliteit van het management en de kwaliteit van de investeringen bepalen in hoge mate de realisatie van die toekomstige kasstromen. Het bruto bedrijfsresultaat is de beste indicator omtrent de opbrengsten die de investeringen genereren. Deze is derhalve uitermate geschikt om de mate van succes van de activiteiten van de onderneming af te leiden. 21

22 3.8 Betaalcapaciteit Om de ontwikkeling van de kasstromen van een onderneming te beoordelen, hanteren de financiële instellingen verschillende ratio s. Meer en meer focust men zich hierbij op de betaalcapaciteit en liquiditeit van een onderneming, in plaats van op de solvabiliteit of rentabiliteit.we noemen een aantal van deze ratio s waarvan de uitkomst tegenwoordig bij de beoordeling van een financieringsaanvraag zwaar meeweegt in de uiteindelijke uitkomst van deze beoordeling Debt / ebitda Dit is de verhouding tussen de kort- en langlopende rentedragende schulden van een onderneming ( debt ), en de winst voor afschrijvingen, rente en belastingen ( ebitda = earnings before interest, taxes, depreciation and amortisation). Dit kengetal zegt iets over de mogelijkheid van de onderneming om haar totale schuldenpositie te kunnen betalen. Momenteel wordt door financiers een norm gehanteerd die ligt tussen de 3 en 4. Dit houdt in dat de totale rentedragende schuldenlast niet meer mag bedragen dan maximaal vier maal de winst voor afschrijvingen, rente en belastingen Interest Coverage Ratio (ICR) De ICR is de ratio die aangeeft hoe binnen haar winst voor belastingen is voordat de betaling van rente in gevaar komt. Hoe hoger deze verhouding, hoe meer ruimte de onderneming heeft om haar renteverplichting te kunnen voldoen. Momenteel wordt een norm gehanteerd van minimaal 3. Dit houdt dus in dat de winst voor belastingen + betaalde rente, ruim drie maal zo groot moet zijn als het bedrag van de betaalde rente alleen Debt Service Coverage Ratio (DSCR) De DSCR is de meest complexe ratio, omdat hierin vele elementen zijn verwerkt. Globaal komt het er op neer dat in deze ratio wordt berekend in hoeverre er na mutaties door winsten, wijzigingen in debiteuren, voorraden en crediteuren en na investeringen, nog voldoende ruimte overblijft om de rente en aflossingslasten op te brengen. In principe houdt dit in dat de eerder omschreven operationele cashflow gedeeld wordt door de rente + aflossingsverplichtingen. De gehanteerde norm hierbij is minimaal 1,2. Dit houdt in dat de operationele cashflow 20% groter moet zijn dan de rente + aflossingsverplichtingen. 22

23 4 Tot slot Dit onderdeel tracht inzage te geven in de problematiek bij het verkrijgen van financieringen voor het investeren in vastgoed. Vanwege de diversiteit in soorten vastgoedtransacties is het van belang te beseffen dat er meerdere wegen naar Rome leiden. Er is niet slechts één oplossing voor een specifieke vraagstelling. Door de verschillen tussen risicopercepties en vraagstellingen te zien, én in te spelen op de informatiebehoefte van de kredietverstrekker, neemt de kans op een juiste financiering bij de onderhanden vraagstelling sterk toe. 23

24 Onderwerp 3 Huurprijsherziening winkels Leerdoelen: De cursist heeft kennis van wetgeving en jurisprudentie met betrekking tot de huurprijsherziening. De cursist kan de methodiek, zoals beschreven in de wetgeving en jurisprudentie, toepassen bij de huurprijsherziening van winkels. De cursist is op de hoogte van actuele ontwikkelingen met betrekking tot nieuwe winkelcontracten. Randvoorwaarden Het MKB-vastgoed, in het bijzonder winkels, is een aandachtspunt in de hercertificering van In dit dagdeel staat de toepassing van de methodiek uit de wetgeving en jurisprudentie bij de huurprijsherziening van winkels centraal. Het grootste gedeelte van dit dagdeel zal daarom ingevuld worden door casussen en sprekende voorbeelden, waarvan enkele ter illustratie worden aangeleverd door de auteur en/of de leden van de Werkkamer Bedrijfsmatig Vastgoed. Leeswijzer In hoofdstuk 1 zullen de wetartikelen behandeld worden die direct van invloed (kunnen) zijn op de waarde van een winkelpand, waarna in hoofdstuk 2 het taxeren van winkels in verschillende facetten wordt uitgediept. Hoofdstuk 3 bestaat uit een conclusie. 24

25 1 Relevante wetgeving Volgens de wet moeten middenstanders (winkeliers, horecaondernemers en recreatiebedrijven) wettelijk beter beschermd worden dan gebruikers van bijvoorbeeld bedrijfsruimten en kantoren. De reden hiervoor is dat deze middenstanders zich enerzijds fors investeren in uitstraling en aantrekkelijkheid van de winkel en anderzijds ter plaatse naamsbekendheid opbouwen. De winkelier voegt dus mogelijk waarde toe aan het gebouw en aan de locatie, waarbij het redelijk is dat er voldoende tijd c.q. mogelijkheden zijn om deze investering te gelde te maken. De eerste wettelijke regeling voor de huur en verhuur van de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte trad in werking op 1 mei De artikelen 7:290 tot en met 7:310 van het Burgerlijk Wetboek zoeken de balans tussen enerzijds de positie van de eigenaar van het pand (verhuurder) en anderzijds de ondernemer die het pand exploiteert (huurder). Het uitgangspunt van de wetgeving is altijd geweest een zo groot mogelijke genotszekerheid voor de huurder, maar daarnaast ook de mogelijkheid tot een vrije huurprijsvorming voor verhuurder. In de artikelen zijn bepalingen opgenomen die met name betrekking hebben op duur, verlenging en opzegging van contracten, huurprijs, onderhoud, indeplaatsstelling en onderhuur. Deze artikelen zijn semi-dwingend: in beginsel kan er niet ten nadele van huurder worden afgeweken, tenzij hiervoor aan de rechter toestemming wordt verkregen. In dit hoofdstuk zullen de wetartikelen behandeld worden die direct van invloed (kunnen) zijn op de waarde van een winkelpand. 7:204 BW (gebrek) Een verhuurder is in beginsel verplicht om het verhuurde ter beschikking te stellen zonder gebreken en het te onderhouden. Op die manier kan de huurder het gehuurde gebruiken voor het doel waarvoor hij het heeft gehuurd en waarvoor hij betaalt. Een huurder heeft de plicht om gebreken die hij ontdekt direct aan de verhuurder te melden, zodat die in de gelegenheid wordt gesteld om ze te verhelpen. Hiertoe is hij overigens ook verplicht op grond van artikel 7:206 BW. De huurder is op basis van hetgeen is opgenomen in artikel 7:217 BW verplicht om kleine gebreken zelf te verhelpen. Daarbij gaat het om onderhoud dat de gemiddeld handige huurder zelf kan en mag uitvoeren, met weinig kosten en zonder specialistische kennis. Aanpassingen van het gehuurde aan de aard van het bedrijf zijn uiteraard voor rekening van de huurder. Bij de beoordeling van een winkel in het kader van een waardering of een huurprijsherziening is erg relevant of de aanvangssituatie goed is vastgelegd in een opleveringsrapport. Het zou immers kunnen zijn dat een lage huurprijs is overeengekomen, juist vanwege de erbarmelijke staat van onderhoud. 7:290 BW (winkel) Een 290-bedrijfsruimte kan grofweg worden aangeduid als bedrijfsruimte voor het midden- en kleinbedrijf. De letterlijke tekst van lid 2 van dit artikel luidt: Onder een bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan; die krachtens overeenkomst van huur en verhuur; bestemd is voor ofwel de uitoefening van een klein handelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst, ambachtsbedrijf, mits in deze ruimten een voor publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening; ofwel bestemd is voor de uitoefening van een hotel-of kampeerbedrijf. In lid 3 van dit artikel wordt vervolgens gesteld dat tot de 290-bedrijfsruimte ook wordt gerekend de onroerende aanhorigheden, bijbehorende grond en de van bedrijfsruimte afhankelijke woning. 7:291 BW (dwingend) In artikel 7:291 BW staat letterlijk vermeld dat van de bepalingen uit het wetboek die betrekking hebben op bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken, tenzij hiervoor toestemming van de rechter is verkregen. Een taxateur dient zich dit te realiseren wanneer hij stuit op bijzondere afspraken in een huurcontract. 7:292 BW (duur overeenkomst) Een makelaar moet zich realiseren dat een huurovereenkomst voor winkelruimten in beginsel gesloten wordt voor vijf jaar en daarna in beginsel wordt verlengd met nog eens vijf jaar: tien jaar in totaal. Zou 25

26 een overeenkomst gesloten worden voor vier jaar, dan wordt het automatisch vijf. Zou een overeenkomst gesloten worden voor zeven jaar, dan wordt het automatisch een overeenkomst voor tien jaar. Huurovereenkomsten korter dan twee jaar zijn zonder goedkeuring van de rechter mogelijk, hetgeen staat opgenomen in artikel 7:301 BW. 7:303 BW (huurprijsaanpassing) De tekst van artikel 7:303 BW lid 1 luidt als volgt: Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat een rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen In lid 2 staat vervolgens het volgende: Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van 5 jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering Deze huurprijzen van referenties dienen volgens de algemene ontwikkelingen van prijspeil herleid te worden naar de datum van vordering van de huurprijsaanpassing. Lid 3 van dit artikel stelt dat de door huurder aangebrachte verbeteringen buiten beschouwing gelaten dienen te worden en in lid 4 staat dat de door rechter vast te stellen huurprijs in principe geldt vanaf de dag dat deze is gevorderd. 7: 304 BW (gezamenlijk advies) Dit artikel stelt een voorwaarde aan het vorderen van een nadere huurprijsvaststelling: Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door één of meer, door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen. Lid 2 van dit artikel voorziet in de mogelijkheid dat ook de rechter op verzoek van één der partijen een deskundige kan benoemen. De wetgever heeft voor ogen gehad dat partijen op deze manier tweemaal zullen nadenken of ze kiezen voor een schikking enerzijds of een langdurige procedure (en daarmee oplopende kosten) anderzijds. Op het moment dat bij de rechter een verzoek wordt gedaan om een huurprijs opnieuw vast te stellen, zal dit verzoek niet ontvankelijk worden verklaard indien daar geen (in gezamenlijke opdracht uitgevoerd) huurprijsadvies aan wordt toegevoegd. In de praktijk is het benoemen van één of meerdere deskundigen niet het grootste probleem. Het venijn zit in de kans dat de verwerende partij tracht om zo lang mogelijk te rekken. Zolang er nog geen overeenstemming is over de deskundigen, is er immers ook nog geen advies en zolang er geen advies is geldt er geen nieuwe huurprijs. Kan een eisende partij echter aantonen dat de verwerende partij niet tot minnelijk overleg bereid is, dan is er voldoende aanleiding om de rechter te verzoeken een deskundige aan te wijzen. Het tijdstip waarop de nieuwe huurprijs zal gelden, wordt daarmee gelijkgesteld aan de benoeming van deskundige(n) door de rechter. In 2013 is bekend geworden dat het oude fenomeen BedrijfsHuurAdviesCommisse (BHAC) door de Kamer van Koophandel per 1 januari 2014 zal worden afgeschaft. Deze commissies kenden veel voor- en tegenstanders, maar waren voor veel rechters in ieder geval een veilige keus als het om objectiviteit ging. Professionele marktpartijen weten inmiddels wel welke partijen op dit gebied deskundig zijn en of gestreefd moet worden naar een één- of driedeskundigenadvies. Voor met name kleinere partijen en de beperktere huurprijskwesties zal een kosten-baten afweging gemaakt moeten worden. 26

27 2 Het taxeren van winkels 2.1 Inleiding De waarde van een winkel (bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW) kan voor diverse doeleneinden bepaald worden. Het bekendste voorbeeld is de waardebepaling ten behoeve van een voorgenomen aan- of verkoop. Een ander doel is balanswaardering en/of performancemeting. Performancemeting wordt in Nederland in veel gevallen gedaan door de gerealiseerde rendementen op jaarbasis af te zetten tegen de benchmark van de van IPD Nederlandse Vastgoedindex. Figuur 1 - Aanleidingen voor taxaties Aan- en verkoop Financiering Jaarrekening Huurprijsherziening Winkeltaxaties Aan- en verhuur Successie Bedrijfsoverdracht WOZ Het taxeren van winkels wijkt op een paar onderdelen af van het taxeren van ander commercieel vastgoed. Belangrijk is het gegeven dat partijen om aanpassing van de huurprijs mogen vragen. Deze huurprijs wordt vervolgens niet getoetst aan de markthuurwaarde, maar aan de herzieningshuurwaarde. Daarom moet elke taxatie gebaseerd worden op drie variabelen: actuele markthuur; huuropbrengst; huurherzieningswaarde. 2.1 Totstandkoming van huurprijzen De huurprijs van een bepaalde winkelruimte wordt ten tijde van de verhuurtransactie bepaald door de kwaliteiten van de onroerende zaak zelf, de kwaliteiten van de betreffende locatie en de mate waarin sprake is van beschikbaar alternatief aanbod. De volgende aspecten zijn hierbij relevant Aard van het winkelgebied In de regel liggen de huurprijzen in het kernwinkelgebied van de binnenstad het hoogst en zijn ze het laagst bij de verspreid gelegen solitaire winkels. In het algemeen kan worden gesteld hoe groter het verzorgingsgebied en het aantal passanten ter plaatse, des te hoger de huurprijzen Specifieke locatiekenmerken Bepaalde winkelgebieden zijn relatief kleinschalig in relatie tot het aantal consumenten in het verzorgingsgebied. Hierdoor kan schaarste ontstaan, wat prijzen opdrijft. Een andere mogelijkheid is dat de welvaartsklasse opvallend hoog (Amstelveen) of juist laag is (Kerkrade). Winkeliers zullen bedacht zijn op de omzetmogelijkheden in dat gebied en hun huisvestingslasten in relatie tot de omzet in de gaten houden. Dit is van invloed op huurprijzen ter plaatse Schaalgrootte Gebleken is dat de huurprijzen per m² winkelruimte hoger zijn naarmate een winkel kleiner is. Extreme voorbeelden hiervan zijn een geldautomaatopstelling (GEA), een hakkenbar en een snackcounter. Andersom geldt dit ook voor bovenmatig grote winkelruimten, waarbij warenhuizen als voorbeeld kunnen worden genomen, die per m² goedkoper worden naarmate de oppervlakte toeneemt. Al 27

28 jarenlang wordt aangenomen dat de ideale winkelmaat 120 tot 150 m² is en dat grotere winkelvloeren een lagere prijs per m² kennen. De laatste jaren blijkt dat deze ideale winkeloppervlakte aan het verschuiven is naar 200 tot 250 m² Uitstraling en functionaliteit Sommige retailers geven de voorkeur aan strak en modern, terwijl anderen juist een gevel willen met karakteristieke uitstraling. Ditzelfde geldt voor de ligging op een hoek. De ene retailer stelt dat dit leidt tot meer attentiewaarde en de andere retailer zal zich beperkt zien in de uitstallingsmogelijkheden in de winkel en juist de voorkeur geven aan een pand met twee gesloten wanden. Een taxateur zal per geval de courantheid moeten beoordelen Economische omstandigheden Los van alle plaatselijke en gebouwtechnische kwaliteitscriteria is de economische situatie uiteraard ook van invloed op de huurprijzen. Als de uitgavenpatronen van consumenten leiden tot hogere detailhandelsomzetten, kan de retailer zich een hogere huurlast permitteren. Met klem moet worden benadrukt dat een huurprijs van een bepaalde onroerende zaak niets te maken hoeft te hebben met de waarde ervan. De prijs is een resultante van twee partijen die samen een overeenkomst sluiten. Deze prijs kan hoger of lager zijn dan de marktwaarde of de huurherzieningswaarde vanwege andere belangen die ook kunnen spelen. Voorbeelden hiervan zijn faillissementen met doorstarts, sale-and-lease-backconstructies of package deals. Wordt enkele jaren later naar diezelfde huurprijs gekeken, dan kan deze in een nieuwe tijdsbesef als hoog of laag voorkomen, hetgeen niet ongebruikelijk is. Na aanvang is er immers niets anders gedaan dan een inflatiecorrectie toegepast, terwijl de marktomstandigheden zich lokaal heel anders ontwikkeld kunnen hebben. 2.2 Huurwaarde bepalen Zou sprake zijn van een huurcontract dat niet aan invloeden van buitenaf onderhevig zou zijn, dan zou een waardering gebaseerd kunnen worden op onderstaand toekomstperspectief, zie figuur 2. Figuur 2 - Voorbeeld huurstijging door inflatiecorrectie inflatie per jaar 2% huuropbrengst jaar 1 EUR oppervlakte 200 m² huuropbrengst per m² 500 jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 In de praktijk is het echter zo dat een winkelgebied zich ontwikkelt en dat op verschillende momenten verschillende marktomstandigheden van kracht zijn. Daarnaast is er in veel gevallen sprake van verschillende eigenaren en verschillende huurders. Hierdoor kan het dus voorkomen dat de huurprijzen die in een gebied in de afgelopen jaren op verschillende momenten gerealiseerd zijn, er op het peilmoment als volgt uitzien: 28

29 Figuur 3 - Verschillende huurprijzen voor vergelijkbare winkels Met deze kennis zou het dus naïef zijn om er van uit te gaan dat het te taxeren pand, tot in de lengte der dagen verhuurd zal blijven voor 500,- per m² per jaar. Een huurder zal artikel 7:303 BW aangrijpen om na afloop van zijn huurtermijn om aanpassing van de huurprijs te vragen. Op een moment dat een winkelpand op een gewilde winkelstand is gelegen is de kans klein dat het ooit leegkomt. Wanneer zittende partijen van hun contract af willen of moeten, zal de dialoog tussen vertrekkende huurder, nieuwe huurder en verhuurder zich toespitsen op de manier van indeplaatsstellen en het betalen van vergoedingen, maar de kans is klein dat de actuele markthuurwaarde bereikt kan worden. De huurherzieningswaarde dient dus altijd het uitgangspunt te zijn voor de taxatie van een winkel. Toch dient er ook wel degelijk goed naar de actuele markthuurwaarde gekeken te worden. Twee voorbeelden met fictieve cijfers om dit te verduidelijken. Voorbeeld 1: PC Hooftstraat Amsterdam Deze straat kent een lange historie met winkels op de begane grond en woningen erboven. Het aantal particuliere eigenaren was hoog. De straat is geleidelijk veranderd in een luxe modestraat met flagshipstores. De vraag is structureel groter dan het aanbod waardoor huurprijzen zijn gestegen. Actief huurprijsbeleid wordt echter door de meeste pandeigenaren niet gevoerd. Zo kan het voorkomen dat bij een bepaalde winkel sprake is van een huuropbrengst van 750,- per m² terwijl sprake is van een huurherzieningswaarde van 1.000,- per m² en dat de markthuurwaarde 2.000,- per m² bedraagt. Een makelaar moet dit soort situaties doorzien en snappen dat het wellicht de moeite loont om de zittende huurder uit te kopen en daarmee het pand leeg te krijgen om te kunnen verhuren voor de hogere markthuurwaarde. Voorbeeld 2: zeventiger jaren stadsdeelcentrum Dit soort centra is veel gebouwd in Nederland. Aan de binnenzijde zaten veelal de modezaken, Hema, Blokker, drogisterijen, etc. Aan de buitenranden zat de fietsenmaker, het reisbureau, de dierenzaak, de videotheek, de cafetaria, het Chinees restaurant, de makelaar, het uitzendbureau, etc. Als de herzieningshuurwaarde wordt bepaald is het geen uitzondering dat deze hoger is dan 200,- per m². In de dagelijkse praktijk blijkt echter dat het invullen van dit soort ruimten nauwelijks meer gaat. Huurprijs is niet eens het belangrijkste beslissingscriterium, maar genoemde branches hebben het moeilijk, zijn verdwenen of kiezen voor heel andere benadering van hun klanten. Als blijkt dat het markthuurniveau bijvoorbeeld 100,- per m² is, dan is het ook niet zinvol om een zittende huurder op basis van huurherzieningswaarde te bewegen meer te gaan betalen. Met deze ontwikkeling moet de makelaar bij zijn taxatie rekening houden. 29