Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka

Transcriptie

1 1 Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2010/2011 Platform Bedrijven Kantoren Metropoolregio Amsterdam

2 2 Deelregio s van PLABEKA Bestuurlijke afbakening km Deelregio Haarlem-IJmond Deelregio Zaanstad-Waterland HAARLEMMERMEER AMSTELVEEN OUDER- AMSTEL AALSMEER UITHOORN CASTRICUM BEEMSTER GRAFT-DE RIJP ZEEVANG UITGEEST HEEMSKERK WORMERLAND PURMEREND EDAM- BEVERWIJK VOLENDAM ZAANSTAD OOSTZAAN VELSEN LANDSMEER WATERLAND Bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam (Plabeka) LELYSTAD BLOEMENDAAL HAARLEMMERLIEDE CA Deelregio Amsterdam ZANDVOORT HAARLEM AMSTERDAM ALMERE Deelregio Almere-Lelystad HEEMSTEDE DIEMEN MUIDEN Deelregio Amstelland-Meerlanden WEESP NAARDEN HUIZEN BLARICUM BUSSUM LAREN WIJDEMEREN HILVERSUM Deelregio Gooi en Vechtstreek versie 18 juli 2011

3 Inhoudsopgave 3 Voorwoord Arthur van Dijk 3 Samenvatting 9 1. Inleiding Doelstelling De Metropoolregio Amsterdam Belangrijke kanttekeningen Verbeteropgave Leeswijzer Ontwikkelingen Kantoren MRA Opname en uitbreidingsvraag kantoren Kantoorgebruik en leegstand Nieuwbouw en transformatie Plancapaciteit tot Conclusie Ontwikkelingen Bedrijventerreinen MRA Uitgifte bedrijventerreinen De markt voor bedrijfshuisvesting Herstructurering bedrijventerreinen Plancapaciteit tot Conclusie Ontwikkelingen Zeehaventerreinen MRA Het Noordzeekanaalgebied Uitgifte zeehaventerreinen Herstructurering zeehaventerreinen Plancapaciteit tot Conclusie 55 Bijlagen 57 Bijlage I Organogram Plabeka 58 Bijlage II Vergelijking oude en nieuwe behoefteraming 61 Bijlage III Ontwikkelingen kantorenmarkt naar gemeente 62 Bijlage IV Plancapaciteit kantoren naar terrein (stand ) 63 Bijlage V Overzicht uitgifte per bedrijventerrein 72 Bijlage VI Tabellen transacties en aanbod bedrijfsruimten 75 Bijlage VII Herstructurering Bedrijventerreinen 76 Bijlage VIII Plancapaciteit bedrijventerreinen per subdeelregio (stand ) 78 Bijlage IX Voortgang besluiten Uitvoeringsstrategie Bijlage X Bronvermelding 91 Colofon 92

4 4

5 Voorwoord 5 De vier Plabeka-monitors van de afgelopen jaren hebben hun werk gedaan. We hebben nu een actueel, gedetailleerd en meerjarig inzicht in hoe onze regio zich vanuit het perspectief van vestigingslocaties - ruimtelijk-economisch ontwikkelt. Dat is essentieel om goed ruimtelijk en economisch beleid op te kunnen voeren. De monitors hebben ons ook geleerd dat we als regio nog steeds een te ruime jas qua planvoorraad aan hadden. Daarom zijn we op 23 juni 2011 een nieuwe Uitvoeringsstrategie overeen gekomen met als motto: snoeien om weer te kunnen bloeien. Een strategie waar veel mensen hard aan hebben gewerkt en waar ik trots op ben! In geen enkele andere regio in Nederland is er een werklocatie-strategie die: tussen zoveel gemeenten is afgestemd (gesteund door provincies en Stadsregio); over bedrijventerreinen én kantoren gaat; over droge bedrijventerreinen én natte (zeehaven)terreinen; en waarin de bestaande voorraad en de nieuwe gekoppeld worden aan elkaar! Bovendien hebben we als overheid intensief samengewerkt met marktpartijen zoals ontwikkelaars, beleggers, makelaars en eindgebruikers. Vanaf deze plek wil ik Rudy Stroink en de leden van zijn Adviescommissie Plabeka nogmaals bedanken voor hun kritisch advies. Op 23 juni jl. heeft de Adviescommissie positief gereageerd op mijn uitnodiging namens Plabeka om aan te blijven. Daar ben ik ze zeer erkentelijk voor. De overheid en de markt hebben elkaar de komende decennia hard nodig om onze regio te laten bloeien en in de top te laten meedraaien van de meest aantrekkelijke Europese vestigingsplaatsen. Dat pad gaat Plabeka dan ook bewandelen, zo zijn we op 23 juni overeen gekomen. Er zijn op 23 juni ook enkele uitwerkingsafspraken omtrent de Plabeka Monitor vastgelegd: de provincie Noord-Holland neemt het stokje over van de Stadsregio als trekker van de monitor; de monitor wordt voortgezet en verbeterd. Het is immers dé tool om de vinger aan de pols te houden of ons beleid werkt en of iedereen zijn afspraken nakomt; wij volgen het advies van de Adviescommissie Plabeka en gaan kwalitatiever onderzoeken en monitoren wat de eindgebruiker wil qua pand en omgeving ; we gaan sneller monitoren: de komende jaren zal de Plabeka Monitor publicatie eerder in het jaar verschijnen (en wordt van gemeenten verwacht dat zij eerder in het jaar hun gegevens aanleveren). Deze zaken gaan we naast alle andere afspraken uit de nieuwe Uitvoeringsstrategie de komende maanden oppakken en uitwerken zodat wij u volgend jaar een nog beter inzicht kunnen bieden over de huidige stand van zaken op de werklocaties in de Metropoolregio Amsterdam. Arthur van Dijk Voorzitter Platform Bedrijven en Kantoren Metropoolregio (Plabeka) Wethouder Economie, Schiphol en Cultuur, gemeente Haarlemmermeer Juli 2011

6 6

7 SSamenvatting

8 8 Figuur Opname A Opname en uitbreidingsvraag en uitbreidingsvraag kantoren 2005 t/m kantoren 2010 Totale opname (totaal betrokken) Uitbreidingsvraag (netto groei gebruik) x m2 bvo Bron: Kantorenmonitor 2011 Leegstand kantoren (incl. voorverhuur) 2005 t/m 2010 (MRA, incl. Lelystad) Figuur B Leegstand kantoren in de MRA x m2 bvo januari 2005 januari 2006 januari 2007 januari 2008 januari 2009 januari 2010 januari 2011 Bron: Kantorenmonitor 2011

9 Samenvatting 9 A. Doel monitor Plabeka Het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) is in 2005 opgericht. Als onderdeel van het Platform Regionaal Economische Structuur (PRES) is Plabeka een vooruitstrevend informeel samenwerkingsverband van regionale en lokale overheden in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). In de MRA werken 34 gemeenten, de provincies Noord-Holland en Flevoland en de Stadsregio Amsterdam met elkaar samen op thema s als Verstedelijking, Economie, Landschap en Verkeer & Vervoer. De doelstelling van Plabeka luidt: het bevorderen van het internationaal vestigingsklimaat, onder meer door het zorgen voor goede vestigingsplaatsmogelijkheden op (voldoende) bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Op de 6e Noordvleugelconferentie (16 februari 2007) zijn de Plabeka-partners (de gemeenten Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Zaanstad, de twee provincies en de Stadsregio) overeengekomen dat zij de afspraken die in de Uitvoeringsstrategie 2007 zijn vastgelegd jaarlijks zullen monitoren. Er is toen ook afgesproken dat, indien de monitor daar aanleiding toe geeft, de afspraken voortijdig geactualiseerd zouden kunnen worden. De voorliggende Plabeka Monitor is inmiddels de vierde kwantitatieve vinger aan de pols die Plabeka heeft gepubliceerd. Er worden géén beleidsmatige conclusies getrokken in de Plabeka Monitor. Deze publicatie dient ervoor de regionale bestuurders zo goed mogelijk te voorzien van objectieve data waarop zij hun beslissingen kunnen baseren. B. Effect van monitor van vorig jaar Één van de belangrijkste conclusies uit de monitor van vorig jaar was dat deels onder invloed van de economische crisis de gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen en uitbreidingsvraag van kantoren over de laatste jaren minder hoog bleek te zijn dan in 2007 was geprognosticeerd. De afspraken uit 2007 staan in deze monitor centraal Aangezien de afspraken van 2007 waren gebaseerd op zo bleek uit de Plabeka monitor niet met de werkelijkheid overeenkomende prognoses heeft het Platform Regionaal Economische Structuur Metropoolregio Amsterdam (PRES) in december van 2009 besloten om de behoefteraming in 2010 te laten actualiseren voor zowel kantoren als bedrijventerreinen. Tijdens de 3e PRES conferentie (23 juni 2011 jl.) is de nieuwe behoefteraming aangenomen als basis voor de nieuwe Uitvoeringsstrategie Plabeka Voor wat betreft de behoefteraming (en planreducties die overeen zijn gekomen) zullen deze bestuurlijke afspraken op in werking treden. De voorliggende monitor-publicatie heeft nog betrekking op de situatie voorafgaand aan de nieuwe Plabeka afspraken. De peildatum is In deze monitor staat voor een laatste keer de oude behoefteraming centraal: Plabeka monitort voor het laatst de oude afspraken. Vanaf volgend jaar wordt de nieuwe behoefteraming gemonitord. Ter info is in bijlage II een vergelijking tussen de uitgangspunten en uitkomsten van beide ramingen opgenomen. Een belangrijk verschil tussen de uitkomsten van de ruimtebehoefteprognose uit 2007 en die uit 2010 betreft de geprognosticeerde vraag naar bedrijventerreinen en kantoren voor de periode In de oude raming werd uitgegaan van een vraag van respectievelijk 100 ha en m 2 per jaar tot In de nieuwe raming wordt uitgegaan van respectievelijk ±85 ha en m 2 per jaar tot Daarbij moet vermeld worden dat de gemeente Lelystad in tegenstelling tot de oude behoefteraming en uitvoeringsstrategie wél is opgenomen in de nieuwe behoefteraming en afsprakenpakket. De nieuwe behoefteraming komt voor de periode tot 2020 echter ±15% lager uit bij bedrijventerreinen en ±25% bij kantoren.

10 10 Figuur C Leegstandspercentages kantoren in grote steden in Nederland volgens DTZ, medio 2011* DEN HELDER > 15% 10% - 15% 5% - 10% km Gemiddeld leegstandspercentage kantoren G32: 13,8% (2011, gewogen) AMSTERDAM 17,6% 18,7% ALKMAAR HOORN DEN HAAG 8,9% 10,7% LEIDEN 11,1% 14,9% ZOETERMEER 23,1% 23,3% HAARLEM 5,2% 11,2% HOOFDDORP HAARLEMMERMEER 19,3% 20,4% SCHIPHOL 22,1% GOUDA 21,4% ZAANSTAD PURMEREND AMSTELVEEN 20,8% 20,1% AMSTERDAM 17,6% WOERDEN 19,0% 16,4% 18,7% 21,1% DIEMEN 16,4% HILVERSUM 13,1% 11,9% UTRECHT 7,7% 8,0% ALMERE 20,8% 23,9% AMERSFOORT 16,2% 18,0% LELYSTAD 10,7% 9,0% APELDOORN 12,4% 15,6% ARNHEM 14,2% 12,6% ZWOLLE 13,2% 13,2% ROTTERDAM 12,2% 12,3% NIJMEGEN 10,0% 15,6% versie 18 juli 2011 *de leegstandspercentages van steden in de MRA kunnen in deze kaart afwijken van de cijfers uit de rest van de publicatie. Dit heeft als verklaring dat onderstaande kaart is opgesteld met gegevens voor steden in heel NL (Bron: DTZ), daar waar Kantorenmonitor B.V. alleen cijfers over de MRA heeft). Bron: DTZ Zadelhoff (2011), bewerking Bureau BUITEN

11 11 C. De belangrijkste 7 conclusies Er zijn 7 samenvattende overall-conclusies die kunnen worden getrokken uit de monitor van dit jaar. In hoofdstuk 5 van dit rapport worden deze conclusies uitgebreider onderbouwd en toegelicht met figuren en tabellen. In deze samenvatting volstaan we met de hoofdlijnen: 1. Uitbreidingsvraag kantoren en uitgifte van bedrijventerreinen minder hoog dan verwacht: voor zowel kantoren als bedrijventerreinen geldt dat de feitelijke vraagontwikkeling het laatste decennium achterbleef bij de prognoses die aan de basis van de Uitvoeringsstrategie 2007 lagen. Een opmerkelijk punt daarbij is het feit dat de MRA voor het tweede jaar op rij een negatieve uitbreidingsvraag aan kantoren heeft genoteerd, terwijl een substantiële uitbreidingsvraag stond geprognosticeerd voor de jaren tot 2020 (zie figuur A). Door de lage uitgiftes hebben de gemeenten en overige terreinbeheerders plannen voor nieuwe kantoren en bedrijventerreinen al in de tijd naar achter geschoven en ambities aangepast, zo blijkt uit de monitors van afgelopen jaren. 2. Aanhoudende leegstand van kantoren: er blijft sprake van voortdurende hoge leegstand van kantoren in de MRA: in absolute zin: inclusief Lelystad bijna 2,5 mln m 2 bvo op , m 2 (ofwel 8%) meer dan op (zie figuur B); in relatieve zin (17,8% volgens Kantorenmonitor B.V., inclusief Lelystad); en in nationaal (zie figuur C) én internationaal perspectief. Uitgifte bedrijventerreinen in 2010 licht omhoog, uitbreidingsvraag kantoren verder gedaald Ook het aantal m 2 kantoorruimte in aanbouw vertoont een dalende trend. Op 1 januari 2011 was er voor m 2 aan nieuwe kantoorruimte in aanbouw. Dat is m 2 minder dan in 2010 en m 2 minder dan in Uitgifte van bedrijventerreinen trok in 2010 licht aan, maar blijft achter bij de verwachtingen: in 2010 is er 34 ha aan bedrijventerreinen uitgegeven (zie figuur E). Dat is een stijging van 20% ten opzichte van de dip in Het beeld van de uitgifte over de laatste 10 jaar is echter vrij helder: de uitgifte schommelt al jaren rond de 45 ha exclusief Lelystad 1 ; inclusief Lelystad komt het gemiddelde uit op 53 ha. Alleen in het jaar 2000 werd er een uitgiftepiek bereikt van ±100 ha. Zonder de (eenmalig uitzonderlijk hoge) uitgifte in 2000 komt het jaargemiddelde van de uitgifte vanaf 2001 uit op 39,3 ha (exclusief Lelystad). 4. Transacties van bestaande bedrijfsruimten verder gedaald, aanbod flink omhoog: de afgelopen jaren zijn steeds tussen de en m 2 aan transacties voor bedrijfsruimten geregistreerd in de MRA door de researchafdelingen van Vastgoedmarkt en PropertyNL. Indicatief betekent dit, omgerekend naar hectares bij een FSI van 0,7 ongeveer 45 tot 80 ha aan transacties op bestaande bedrijventerreinen per jaar. Ten opzichte van de gemiddelde jaarlijkse uitgifte van nieuwbouwkavels (±40 tot 45 ha per jaar) kan geconcludeerd worden dat een substantieel deel van de ruimtelijk economische dynamiek in de regio plaats vindt op bestaande bedrijventerreinen. Het aantal transacties is in 2010 met 25% gedaald ten opzichte van In 2010 werd m 2 bedrijfsruimte verhuurd of verkocht aan een nieuwe eindgebruiker tegenover ruim m 2 in Het aanbod van bedrijfsruimten is in diezelfde periode gestegen met 26% naar bijna 1,6 mln m 2 aangeboden bedrijfsruimte in december Deze cijfers geven een indicatie van de ontwikkelingen op bestaande terreinen. Tegenover de hoge leegstand staat het feit dat het aantal plannen en initiatieven om kantoren te transformeren naar andere functies lijkt toe te nemen (zie figuur D). 1 Bij een kantoorquotiënt van 20 m2 wordt aangenomen dat een werknemer 20m2 bvo aan kantoorruimte gebruikt. Onder die aanname kun je met een slag om de arm berekenen hoeveel mensen er werken in een pand van bijv m 2 (namelijk 500). De feitelijke, huidige, gemiddelde KQ in de MRA is niet bekend. Ook is niet bekend hoe dit getal zich zal ontwikkelen naar de toekomst toe, met bijvoorbeeld Het Nieuwe Werken in het achterhoofd. Sommige experts verwachten een daling van de KQ, terwijl anderen voorspellen dat het zo n vaart niet zal lopen.

12 12 Figuur D Transformatie kantoren (feitelijk getransformeerd en initiatieven tot ) in de MRA Figuur E Uitgifte bedrijventerreinen in de MRA 2000 t/m 2010 (in netto ha, excl. Lelystad) Transformatie kantoren 2005 t/m 2010 per MRA-deelregio (excl. Lelystad) Oplevering en 120 in aanbouw genomen nieuwbouw kantoren 2005 t/m 2010 (MRA, excl. Lelystad) x m 2 bvo Gemiddeld 2005 t/m Bron: Kantorenmonitor B.V Almere Zaanstreek-Waterland Ijmond-Haarlem Gooi en Vechtstreek Amstelland-Meerlanden Amsterdam x m 2 bvo jan jan jan jan jan Gem. uitgifte jan t/m 2010 Opgeleverde nieuwbouw (in jaar ervoor) Kantoorruimte in aanbouw Bron: Kantorenmonitor B.V Tabel A Voortgang herstructurering in de MRA in hectares (stand ) Plabeka deelregio Totale opgave (revit./herprof.) Stand : lopend of start Stand : uitgevoerd of in uitvoering** Bron gegevens: Bureau BUITEN (april 2010) Bureau BUITEN (april 2010) Monitor Bedrijven terreinen Noord-Holland (aug 2011) Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Amsterdam 609* 423* 235 Gooi en Vechtstreek IJmond-Haarlem 281* 275* 139 Zaanstreek-Waterland 463* 333* 323 Metropoolregio *** *in de inventarisatie uit 2010 is de herstructureringsopgave op de Zaanse haventerreinen Westerspoor Zuid, Hemburg en Achtersluispolder ten onrechte toegekend aan de deelregio IJmond-Haarlem. Deze correctie is in bovenstaande tabel doorgevoerd. ** Dit zijn projecten waarvan de gemeenten in de meest recente provinciale monitor hebben aangegeven dat ze In Uitvoering zijn. In andere gevallen heeft de gemeente aangegeven dat het project in studie of plan is, maar waarvoor wel al ooit (sinds 2004) een HIRB subsidie voor fysieke investeringen is ontvangen. ***Er zijn 4 projecten waar momenteel een fysiek herstructureringsproces aan de gang is dat is gestimuleerd middels een HIRB-fysiek subsidie, maar die in 2010 niet door de gemeente is opgegeven in de inventarisatie. De hectares van deze projecten zijn daarom ook niet meegenomen in deze tabel. Bron: Provincie Noord-Holland (2011) en Bureau BUITEN (2010), onderzoek Aanscherping Herstructureringsopgave bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam, opgave gemeenten

13 13 5. Herstructurering bedrijventerreinen komt op gang, maar er is nog een lange weg te gaan: ondanks het feit dat in de MRA op ca ha bedrijventerreinen momenteel worden geherstructureerd (zie tabel A) blijft het tekort aan financiële middelen en capaciteit bij gemeenten om de enorme herstructureringsopgave weg te werken een knelpunt. De MRA staat voor een grote financiële en organisatorische opgave om voor 2020 aan de herstructureringsambities te voldoen. Het feit dat er vaak meerdere investerings- en herstructureringsronden moeten worden ingezet voordat een terrein volledig en succesvol is geherstructureerd speelt hierbij mee. Het Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen (PHB) en de subsidieregeling Herstructurering en Innovatief Ruimtegebruik op Bedrijventerreinen in Noord-Holland (HIRB) zijn belangrijke elementen in het aanjagen van herstructureringsprocessen, zo is gebleken. 6. Dalend aanbod aan zeehaventerreinen ondanks inbreiding: bij zeehaventerreinen ligt de uitgifte van kadegebonden en havengerelateerde terreinen gemiddeld genomen in lijn met de in 2007 opgestelde prognoses. Het uitgiftepatroon vertoont echter een veel grilliger en meer fluctuerend beeld dan bij normale bedrijventerreinen. Het is aannemelijk dat de voorraad kadegebonden terreinen de komende jaren ondanks het groot aantal hectares dan aan inbreiding is ingeboekt de laatste jaren - verder zal afnemen. Aan havengerelateerde terreinen lijkt voorlopig voldoende voorraad in huis te zijn om aan de vraag te kunnen voldoen. In het najaar van 2011 presenteert de provincie Noord-Holland de resultaten van het onderzoek naar een optimale benutting van het bestaand havengebied. Deze studie is een deelproject uit de vastgestelde structuurvisie Noord-Holland in De Plabeka Monitor wordt komend jaar verder verbeterd 7. De Uitvoeringsstrategie 2007 is volgens plan uitgevoerd: één van de doelen van de Plabeka Monitor is nagaan of de (proces)afspraken zoals die in 2007 zijn gemaakt zijn nagekomen. Uit de monitoring van de afgelopen jaren is gebleken dat sinds 2007 nagenoeg alle procesmatige en inhoudelijke taken zijn opgepakt en uitgevoerd. De samenwerking van lokale en regionale overheden in Plabeka-verband is succesvol en zal ook de komende jaren worden voortgezet. Op hoofdlijnen zijn de Plabeka partners hun afspraken uit 2007 inzake planreducties van kantoren nagekomen. D. Verbeteropgave Plabeka tracht elk jaar haar monitoringssystematiek en -publicatie te verbeteren, zodat een zo scherp mogelijk inzicht ontstaat van de situatie op en de (historische) ontwikkeling van de werklocaties in de regio. Één van de belangrijkste besluiten tijdens de Platform Regionaal Economische Structuur (PRES-) conferentie van 23 juni jl. was dat monitoring essentieel blijft en dat de Plabeka monitor qua proces, systematiek en inhoud verder verbeterd dient te worden. De publicatie van volgend jaar (de editie medio 2012) zal wellicht een andere indeling en/of opzet hebben dan die van de afgelopen jaren. Dit met het doel nog meer inzicht te krijgen in waar ondernemers zich willen vestigen en de voorwaarden zo gunstig mogelijk te maken zodat ons lokale en regionale vestigingsklimaat voor de langere termijn versterkt wordt. Zowel in nationaal als internationaal perspectief.

14 14

15 1 Inleiding

16 DEN HELDER 16 Enkele grote werklocaties in de Metropoolregio Amsterdam ZAANSTAD-WATERLAND ± banen in 2010 Achtersluispolder AMSTERDAM ± banen in 2010 First in Food langs de Zaan Inverdan Baanstee Noord Haven Amsterdam banen 0 Kraanspoor / NDSM Zuidas banen GRAFT-DE RIJP ZEEVANG UITGEEST HEEMSKERK De Omval / Rembrandttoren Amstel III banen banen Platform Bedrijventerreinen Kantoorlocaties Metropoolregio Amsterdam (Plabeka) BEEMSTER CASTRICUM km HOORN ALKMAAR HAARLEM-IJMOND ± banen in WORMERLAND PURMEREND BEVERWIJK EDAMVOLENDAM ALMERE-LELYSTAD ± banen in 2010 ZWOLLE LELYSTAD ZAANSTAD OOSTZAAN VELSEN De Pijp LANDSMEER WATERLAND Flevokust BLOEMENDAAL HAARLEMMERLIEDE CA HAARLEM AMSTERDAM ALMERE ZANDVOORT HEEMSTEDE DIEMEN Zeesluis IJmuiden Airport Garden City (Omala) MUIDEN WEESP HAARLEMMERMEER AMSTELVEEN NAARDEN OUDERAALSMEER HUIZEN BUSSUM AMSTEL BLARICUM Ontwikkeling inwoners en banen LAREN UITHOORN WIJDEMEREN Tata Steel / Corus HILVERSUM banen AMERSFOORT LEIDEN Waarderpolder banen UTRECHT x miljoen Inwoners 2,29 2,75 Banen 1,12 1,34 Bron: Inwoners: Provincie Noord-Holland / Flevoland Banen: Behoefteraming Plabeka Gooise Poort Almere Poort DEN HAAG ARNHEM De President Beukenhorst ROTTERDAM AMSTELLAND-MEERLANDEN ± banen in 2010 Greenport/Greenpark Aalsmeer banen op Greenport banen (in)direct in NL Act Beyond Logistics Schiphol Arenapark Mediapark banen op Schiphol banen (in)direct in NL banen banen Weesp-Noord Productie: GOOI EN VECHTSTREEK ± banen in 2010 versie 18 juli 2011

17 1 Inleiding 17 In deze inleiding komen achtereenvolgens aan bod: het doel van deze publicatie, achtergrondinformatie over de Metropoolregio Amsterdam, belangrijke kanttekeningen, verbetervoorstellen en de leeswijzer van dit rapport. 1.1 Doelstelling en opzet Monitoring draait om het nagaan van procesafspraken ( is aan de afspraken voldaan? ), en vooral om het volgen van marktontwikkelingen: ontwikkelt de economie en de vraag naar werklocaties zich zoals we bij het ondertekenen van de Uitvoeringsstrategie 2007 verwachtten? Hoe verhoudt de feitelijke, gerealiseerde vraag zich tot de (modelmatige) vraagprognoses die in 2005 zijn opgesteld? Houdt iedere deelregio zich aan de maximale planplafonds voor kantoorontwikkeling die overeen zijn gekomen? Doelstelling van Plabeka Het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) is in 2005 opgericht. Als onderdeel van het Platform Regionaal Economische Structuur (PRES) is Plabeka een vooruitstrevend informeel samenwerkingsverband van regionale en lokale overheden in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). In de MRA werken 34 gemeenten, de provincies Noord-Holland en Flevoland en de Stadsregio Amsterdam met elkaar samen op thema s als Verstedelijking, Economie, Landschap en Verkeer & Vervoer. Zie bijlage I voor het organogram van Plabeka en de relatie met PRES. Plabeka is onderdeel van de MRA Impuls Economie. De centrale doelstelling van Plabeka, zoals vastgelegd in de Uitvoeringsstrategie uit 2007, luidt: De Plabeka Monitor dient als kwantitatieve vinger aan de pols Dit zijn de belangrijkste vragen die in deze monitorpublicatie worden beantwoord. In bijlage X staan de bronnen opgenomen waarop de monitor is gebaseerd. Deze publicatie bevat de meest recente cijfers over vraag en aanbod van kantoren, bedrijventerreinen en zeehaventerreinen in de MRA met als peildatum Het is dus een weergave van de ontwikkelingen tot en met het jaar Er worden géén beleidsmatige conclusies getrokken in de Plabeka Monitor. Deze publicatie dient ervoor de regionale bestuurders zo goed mogelijk te voorzien van objectieve data waarop zij hun beslissingen kunnen baseren. het bevorderen van het internationaal vestigingsklimaat, onder meer door het zorgen voor goede vestigingsplaatsmogelijkheden op (voldoende) bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Doelstelling en opzet monitor Op de 6e Noordvleugelconferentie (16 februari 2007) zijn de Plabeka-partners overeengekomen dat zij de afspraken die in de Uitvoeringsstrategie 2007 zijn vastgelegd jaarlijks zullen monitoren. Er is toen ook afgesproken dat, indien de monitor daar aanleiding toe geeft, de afspraken voortijdig geactualiseerd zouden kunnen worden. De voorliggende Plabeka Monitor is inmiddels de vierde kwantitatieve vinger aan de pols die Plabeka heeft gepubliceerd. 1.2 De Metropoolregio Amsterdam Op de binnenflap van deze publicatie staat een kaart van de bestuurlijke afbakening van de MRA en de 6 Plabeka-deelregio s. De economie trekt zich echter niets aan van grenzen. De MRA is ruimtelijk-economisch bezien - één van oudste, sterkste, meest internationale en dynamische van alle regio s van Nederland. De internationale aantrekkingskracht van de MRA blijkt bijvoorbeeld uit de vele hoofdkantoren van multinationals die in de MRA gevestigd zijn, uit de vele hoogopgeleide expats die in Amsterdam en omgeving wonen en werken, en uit de logistieke spilfunctie die Schiphol en het Noordzeekanaal vervullen.

18 18 Tabel 1.1 Deelregio s van Plabeka Plabeka deelregio Aantal banen Verdeling van banen Aantal inwoners Verdeling van inwoners Banen per inwoner Almere-Lelystad % % 0,35 Amstelland-Meerlanden % % 0,64 Amsterdam % % 0,56 t Gooi en Vechtstreek % % 0,43 Haarlem-IJmond % % 0,38 Zaanstreek-Waterland % % 0,48 Metropoolregio % % 0,49 Bron banen: BCI (2010); behoefteraming kantoren en bedrijventerreinen MRA grote banen, o.b.v. LISA, bewerkt door BCI (afgerond op duizendtallen) Bron inwoners: O+S Amsterdam, Metropoolregio Amsterdam in Cijfers 2010 (afgerond op duizendtallen)

19 19 Er wonen 2,3 miljoen mensen in de MRA en er zijn meer dan 1,1 miljoen banen, verdeeld over 36 gemeenten en 2 provincies. De verdeling van inwoners en banen per deelregio kan uit de overzichtskaart op de binnenflap worden opgemaakt. Plabeka probeert vanuit het perspectief van werklocaties bij te dragen aan een duurzame economische ontwikkeling van dit gebied. Indirect verstevigt de Metropoolregio Amsterdam daarmee de internationale concurrentiepositie van ons land als vestigingsplaats van buitenlandse ondernemingen en instellingen. 1.3 Belangrijke kanttekeningen Één van de belangrijkste conclusies uit de monitor van vorig jaar was dat deels onder invloed van de economische crisis de gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen en uitbreidingsvraag van kantoren over de laatste jaren minder hoog bleek te zijn dan in 2007 was geprognosticeerd. Aangezien de afspraken van 2007 waren gebaseerd op zo bleek uit de Plabeka monitor niet met de werkelijkheid overeenkomende prognoses heeft PRES in december van 2009 besloten om de behoefteraming in 2010 te laten actualiseren voor zowel kantoren als bedrijventerreinen. Tijdens de 3e PRES conferentie (23 juni 2011 jl.) is de nieuwe behoefteraming aangenomen als basis voor de nieuwe Uitvoeringsstrategie Plabeka (zie bijlage II). Voor wat betreft de behoefteraming (en planreducties die overeen zijn gekomen) zullen deze bestuurlijke afspraken op in werking treden. De voorliggende monitorpublicatie heeft nog betrekking op dit situatie voorafgaand aan de nieuwe Plabeka afspraken. De peildatum is immers In deze monitor staat voor de laatste keer de oude behoefteraming centraal: Plabeka monitort voor het laatst de oude afspraken. Vanaf volgend jaar wordt de nieuwe behoefteraming gemonitord. Ter info is in bijlage II een vergelijking tussen de uitgangspunten en uitkomsten van beide ramingen opgenomen. De MRA telt 2,3 miljoen inwoners en 1,1 miljoen banen Kanttekening gemeenten Lelystad, Castricum en Graft-de Rijp De gemeente Lelystad is in deze monitor in sommige analyses niet meegenomen, aangezien Lelystad pas sinds 2009 lid is van Plabeka. De gemeente maakte geen deel uit van de overheden die de afspraken van de Uitvoeringsstrategie in 2007 ondertekenden. Bovendien is Lelystad niet opgenomen in de oude behoefteraming. Vanaf de monitor van volgend jaar zal Lelystad volledig geïntegreerd worden in de Plabeka systematiek. De gemeenten Graft-de Rijp en Castricum zijn dit jaar met terugwerkende kracht niet meegenomen in de kwantitatieve analyses, aangezien zij officieel geen deel uitmaken van het informele samenwerkingsverband van de Metropoolregio Amsterdam. 1.4 Verbeteropgave Plabeka tracht elk jaar haar monitoringssystematiek en -publicatie te verbeteren, zodat een zo scherp mogelijk inzicht ontstaat van de situatie op en de (historische) ontwikkeling van de werklocaties in de regio. Beleidsmatige of eventuele politieke consequenties worden in deze publicatie overigens nadrukkelijk bewust niet getrokken. Één van de belangrijkste besluiten tijdens de PRES conferentie van 23 juni jl. was dat monitoring essentieel blijft en dat de Plabeka monitor qua proces, systematiek en inhoud verder verbeterd dient te worden. In voorliggend rapport worden daarom aan het einde van ieder hoofdstuk in een boxtekst verbetervoorstellen gedaan die het komend jaar verder onderzocht zullen worden op haalbaarheid. De taak voor verbetering van de monitor ligt bij de werkgroep Plabeka monitor.

20 Leeswijzer De voortgangsrapportage 2010/2011 volgt de structuur van de Uitvoeringsstrategie uit 2007: Eerst komt de kantorenmarkt aan bod (hoofdstuk 2); vervolgens de bedrijventerreinen (hoofdstuk 3); en daarna de zeehaventerreinen (hoofdstuk 4). Ieder hoofdstuk eindigt met conclusies over de belangrijkste afspraken voor de Uitvoeringsstrategie en verbetervoorstellen voor de monitoring op dat onderdeel. In hoofdstuk 5 worden de belangrijkste conclusies en verbetervoorstellen nogmaals overzichtelijk op een rij gezet. De bijlagen geven gedetailleerde achtergrondinformatie op terrein- en locatieniveau.

21 2 21 Ontwikkelingen kantorenmarkt MRA

22 22 Figuur Opname 2.1 Opname en uitbreidingsvraag en uitbreidingsvraag kantoren 2005 t/m kantoren 2010 Opname kantoren 2005 t/m 2010 per MRA-deelregio Figuur 2.2 Totale opname kantoren (totaal betrokken) per MRA-deelregio Totale opname (totaal betrokken) Uitbreidingsvraag (netto groei gebruik) x m2 bvo x m 2 bvo Almere Amstelland- Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek IJmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland Lelystad (indicatie) Bron: Kantorenmonitor 2011 Bron: Kantorenmonitor 2011 Uitbreidingsvraag kantoren 2005 t/m 2010 per MRA-deelregio Figuur 2.3 Uitbreidingsvraag kantoren (netto groei kantoorgebruik) per MRA-deelregio x m2 bvo Almere Amstelland- Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek IJmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland Lelystad (indicatie) Bron: Kantorenmonitor 2011

23 2 Ontwikkelingen kantorenmarkt MRA 23 In dit hoofdstuk staat de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de MRA centraal. De onderdelen opname/uitbreidingsvraag, kantoorgebruik/leegstand, nieuwbouw/ transformatie en resterende plancapaciteit komen aan bod. In paragraaf 2.5 worden de conclusies hierover verbonden met de uitgangspunten en afspraken zoals die in 2007 zijn vastgelegd. 2.1 Opname en uitbreidingsvraag 2010 Opname en uitbreidingsvraag in de MRA De totale opname van kantorenmeters in de MRA is ten opzichte van 2009 weer licht aangetrokken. In totaal is er in m 2 kantoorruimte betrokken (exclusief Lelystad, zie figuur 2.1), tegen in 2009 (+9,6%) en m 2 in De kantorenmarkt in de MRA staat dus zeker niet stil: er vinden nog steeds voor een flink volume opnames plaats. Een regionaal cijfer over het exacte metrage per werknemer (de kantoorquotiënt) is niet voorhanden, maar als je de veronderstelling hanteert dat de kantoorquotient 20 m 2 2 bedraagt, dan betekent dit dat er in werknemers plaats hebben genomen achter een nieuw bureau in de MRA. Qua uitbreidingsvraag (de netto groei van het kantoorgebruik) is er echter sprake van een neergaande trend. Net als in 2009 is er in 2010 een negatieve uitbreidingsvraag genoteerd. In 2009 was dit nog m 2. In 2010 zijn er netto m 2 meer kantorenmeters verlaten dan dat er zijn betrokken. Dit is opmerkelijk omdat er vanaf 2005 vrij substantiële jaarlijkse volumes aan uitbreidingsvraag waren geprognosticeerd. 2 Bij een kantoorquotiënt van 20 m 2 wordt aangenomen dat een werknemer 20 m 2 bvo aan kantoorruimte gebruikt. Onder die aanname kun je met een slag om de arm berekenen hoeveel mensen er werken in een pand van bijv m 2 (namelijk 500). De feitelijke, huidige, gemiddelde KQ in de MRA is niet bekend. Ook is niet bekend hoe dit getal zich zal ontwikkelen naar de toekomst toe, met bijvoorbeeld Het Nieuwe Werken in het achterhoofd. Sommige experts verwachten een daling van de KQ, terwijl anderen voorspellen dat het zo n vaart niet zal lopen. in 2010 werd m 2 kantoorruimte betrokken, maar was de netto uitbreidingsvraag negatief Ontwikkelingen opname en uitbreidingsvraag per deelregio De totaalcijfers zoals hiervoor gepresenteerd, zijn opgebouwd uit de ontwikkelingen op het niveau van de Plabeka-deelregio s (zie figuur 2.2). Zoals gebruikelijk in de MRA weegt de ontwikkeling van Amsterdam, als grootste kantorenmarkt, het sterkst in de cijfers door. In Amsterdam zet de daling in de opname zich in 2010 verder voort, al zwakt deze wel af was een uitzonderlijk goed jaar qua opname van kantoorruimte in Amsterdam, toen de stad ook ten opzichte van de regio uitzonderlijk goed presteerde. Opvallend is ook de gestage daling van de opname van kantoren in Zaanstreek-Waterland en het herstel van Amstelland-Meerlanden na de dip in De stijging van de opname in de MRA in 2010 komt vrijwel volledig om conto van laatstgenoemde deelregio. De uitbreidingsvraag naar kantoorruimte laat in 2010 over de gehele linie een sterke daling zien. Alleen op het nieuwe land (Almere en Lelystad) vond er in 2010 een lichte uitbreiding van het aantal m2 kantoorruimte in gebruik plaats, zij het minimaal (zie figuur 2.3). 2.2 Kantoorgebruik en leegstand Omvang van de voorraad: stand De totale voorraad aan kantoren (de bestaande bouw) in de MRA was op ongeveer 13,8 miljoen m 2 bvo (zie figuur 2.4). Van deze voorraad is een groot deel in gebruik, maar er staat ook een flink deel bijna 2,5 miljoen m 2 bvo leeg (zie figuur 2.5). Van de totale kantorenvoorraad in de Metropoolregio (leegstaand én in gebruik) staat 54% in Amsterdam. De overige concentraties van kantoren liggen met name in de deelregio s Amstelland, Meerlanden, Gooi en Vechtstreek en IJmond-Haarlem. Samen hebben zij 35% van de voorraad kantoren. Zoals uit het taartdiagram blijkt is de absolute omvang van de kantorenmarkten van Almere en Lelystad klein.

24 24 Spreiding kantorenvoorraad MRA (2011, totaal 13,8 mln m² bvo) Figuur 2.4 Regionale verdeling van de totale bestaande kantorenvoorraad in de MRA (incl. Lelystad) Leegstand kantoren (incl. voorverhuur) 2005 t/m 2010 (MRA, incl. Lelystad) Figuur 2.5 Leegstand kantoren in de MRA Amsterdam (54%) Meerlanden (11%) Amstelland (9%) Gooi en Vechtstreek (8%) Zuid Kennemerland (5%) Almere (5%) x m2 bvo Zaanstreek (3%) 500 IJmond (2%) Lelystad (2%) Waterland (1%) 0 januari 2005 januari 2006 januari 2007 januari 2008 januari 2009 januari 2010 januari 2011 Bron: Kantorenmonitor B.V Bron: Kantorenmonitor B.V Figuur 2.6 Leegstand kantoren per MRA-deelregio (inclusief reeds voorverhuurde kantorenmeters, x m2 bvo Leegstand kantoren (incl. voorverhuur) 2005 t/m 2010 per MRA-deelregio x m 2 bvo) Almere Amstelland- Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek IJmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland Lelystad (indicatie) Leegstandspercentages kantoren per MRA-deelregio (excl Lelystad) Figuur 2.7 Ontwikkeling leegstandspercentages kantoren per Plabeka-deelregio % van de totale bestaande voorraad (leegstand incl. voorverhuur) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% januari 2005 januari 2006 januari 2007 januari 2008 januari 2009 januari 2010 Almere Amstelland-Meerlanden Amsterdam t Gooi en Vechtstreek IJmond-Haarlem Zaanstreek-Waterland Metropoolregio (excl. Lelystad) januari 2011 januari 2005 januari 2006 januari 2007 januari 2008 januari 2009 januari 2010 januari 2011 Bron: Kantorenmonitor B.V Bron: Kantorenmonitor B.V. 2011

25 25 In de regio Amstelland zijn de meeste kantoren gevestigd in de gemeente Amstelveen, de belangrijkste kantorenlocatie in Meerlanden zijn Schiphol en Hoofddorp. In t Gooi en Vechtreek is het Arenapark de grootste kantoorlocatie en is er een andere belangrijke concentratie van hoogwaardige kantorenmeters op het Mediapark te Hilversum. De huidige stand van zaken per gemeente is opgenomen in de tabel in bijlage III. Ontwikkeling absolute omvang leegstand De leegstand steeg voor het tweede opeenvolgende jaar met meer dan m 2. Tussen 2008 en 2009 steeg de leegstand met m2 bvo. Tussen 2009 en 2010 met m 2. Inmiddels bedraagt de leegstand nu bijna 2,5 miljoen m 2 (peildatum januari 2011, zie figuur 2.5). Daarmee is de daling van de leegstand die tussen 2006 en 2008 plaatsvond voorbij. De leegstand van kantoren in de MRA heeft, in ieder geval sinds 2005, een recordhoogte bereikt. Volgens DTZ staat er in Nederland als geheel meer dan 7 miljoen m 2 kantoorruimte leeg. De grootste absolute leegstand van kantoren is te vinden in de grootste kantorenmarkt van de MRA: de stad Amsterdam. Ruim 1,2 miljoen m 2 van de 2,5 miljoen m 2 leegstaande kantoren in de Metropoolregio staat in die gemeente (zie figuur 2.6). De stijging van de leegstand in de MRA in 2010 t.o.v komt vrijwel geheel op conto van Amstelland-Meerlanden en Almere. Ook in de meeste andere regio s is de leegstand licht gestegen, Amsterdam uitgezonderd. Daar daalde de leegstand ten opzichte van 1 januari 2010 licht. Dit is mede het gevolg van de groei van het aantal initiatieven tot (voorgenomen) transformatie en een teruglopende oplevering van nieuwbouw in deze gemeente. Ontwikkeling leegstandspercentages In alle deelgebieden de gemeente Amsterdam uitgezonderd zijn de leegstandspercentages het afgelopen jaar gestegen (zie figuur 2.7), terwijl tot 2009 nog vrijwel iedere regio een daling liet zien. Het leegstandspercentage in Almere- Lelystad raakt momenteel bijna een kwart van de totale voorraad. Dit komt vooral door de oplevering van enkele grote kantoorgebouwen in 2010 in het centrum van Almere. Volgens de huidige inzichten staan deze gebouwen op een duurzame locatie, dus aangenomen kan worden dat er genoeg kansen voor toekomstige verhuur zullen zijn. Ook Amstelland-Meerlanden heeft de laatste 2 à 3 jaar te maken met een hoge leegstand. Niet alleen in relatieve zin, maar ook in absolute zin. Met name Meerlanden heeft in de economisch goede jaren tussen 2005 en 2009 mede door de groei van Schiphol kunnen profiteren van een aantrekkende economie en 2010 zijn echter economisch mindere jaren gebleken. Zaanstreek-Waterland kent al jaren het laagste leegstandspercentage van de MRA. Over 2010 was dat gemiddeld 12,5%. Het gemiddelde leegstandspercentage (inclusief voorverhuur) van de MRA bedraagt in januari ,8% tegen 16,5% in januari 2010 en 14,7% in januari Voor een gezonde vastgoedmarkt wordt meestal 5 tot 8% (frictie)leegstand nodig geacht. Het leegstandspercentage anno 2011 ligt daar in alle deelregio s ruim boven. Nationaal gezien staat er volgens DTZ rond de 14% leeg (G32-gemiddelde, zie figuur 2.8). Ook in internationaal perspectief is de leegstand in Amsterdam substantieel hoger dan in andere grote metropolen in de EU. Zo stond er in mei 2011 in Londen 7,1% van de kantoorruimte leeg, in Parijs 7,8%, in Berlijn 7,1%, in Frankfurt 13,7% en in Barcelona 14,7% (Bron: BNP Paribas). In de kaart hieronder zijn de leegstandspercentages van de grote steden opgenomen uit de regionale factsheets die makelaar DTZ Zadelhoff jaarlijks meerdere malen publiceert. De leegstandspercentages van DTZ wijken af van de hoofdbron die Plabeka gebruikt voor de monitor (Kantorenmonitor B.V.), omdat beide bureaus andere definities en andere onderliggende data gebruiken. Vooral in Lelystad is dat verschil groot. Omdat Kantorenmonitor B.V. niet over cijfers beschikt van steden buiten de MRA, geeft figuur 2.8 een interessant beeld van de ruimtelijke spreiding van de leegstand van kantoren in Nederland, medio Het beeld dat uit de kaart naar voren komt is dat leegstand kantoren overal in Nederland hoog is, maar dat die leegstand zich met hoge absolute aantallen én percentages concentreert in de MRA.

26 26 Figuur 2.8 Leegstandspercentages kantoren in grote steden in Nederland volgens DTZ, medio 2011* DEN HELDER > 15% 10% - 15% 5% - 10% km Gemiddeld leegstandspercentage kantoren G32: 13,8% (2011, gewogen) AMSTERDAM 17,6% 18,7% ALKMAAR HOORN DEN HAAG 8,9% 10,7% LEIDEN 11,1% 14,9% ZOETERMEER 23,1% 23,3% HAARLEM 5,2% 11,2% HOOFDDORP HAARLEMMERMEER 19,3% 20,4% SCHIPHOL 22,1% GOUDA 21,4% ZAANSTAD PURMEREND AMSTELVEEN 20,8% 20,1% AMSTERDAM 17,6% WOERDEN 19,0% 16,4% 18,7% 21,1% DIEMEN 16,4% HILVERSUM 13,1% 11,9% UTRECHT 7,7% 8,0% ALMERE 20,8% 23,9% AMERSFOORT 16,2% 18,0% LELYSTAD 10,7% 9,0% APELDOORN 12,4% 15,6% ARNHEM 14,2% 12,6% ZWOLLE 13,2% 13,2% ROTTERDAM 12,2% 12,3% NIJMEGEN 10,0% 15,6% versie 18 juli 2011 *de leegstandspercentages van steden in de MRA kunnen in deze kaart afwijken van de cijfers uit de rest van de publicatie. Dit heeft als verklaring dat onderstaande kaart is opgesteld met gegevens voor steden in heel NL (Bron: DTZ), daar waar Kantorenmonitor B.V. alleen cijfers over de MRA heeft. Bron: DTZ Zadelhoff (2011), bewerking Bureau BUITEN Figuur 2.9 Transformatie kantoren (links) en opgeleverde nieuwbouw/in aanbouw (rechts). Exclusief Lelystad. Transformatie kantoren 2005 t/m 2010 per MRA-deelregio (excl. Lelystad) Oplevering en in aanbouw genomen nieuwbouw kantoren 2005 t/m 2010 (MRA, excl. Lelystad) x m 2 bvo Gemiddeld 2005 t/m 2010 Bron: Kantorenmonitor B.V Almere Zaanstreek-Waterland Ijmond-Haarlem Gooi en Vechtstreek Amstelland-Meerlanden Amsterdam x m 2 bvo Opgeleverde nieuwbouw (in jaar ervoor) Kantoorruimte in aanbouw jan jan jan jan jan jan. 2011

27 Nieuwbouw en transformatie Stijgend aantal initiatieven tot transformatie In de periode 2005 t/m 2009 werd er in de MRA jaarlijks gemiddeld ongeveer +/ m 2 bvo kantoren aan de markt onttrokken door transformatie. In 2010 heeft er een opleving plaatsgevonden: m 2 staat voor 2010 te boek als (in potentie) aan de markt onttrokken door transformatie naar een andere bestemming. Van die m 2 kantoorruimte is een deel daadwerkelijk in 2010 getransformeerd (dus fysiek omgezet en opgeleverd) naar een andere functie dan kantoor. Een ander deel bestaat echter uit zachte initiatieven en harde(re) voornemens die zijn uitgesproken door de eigenaars van de panden over toekomstige bestemming ervan (die anders is dan een kantoorbestemming). Feitelijk moet die m 2 transformatie deels dus nog wel waargemaakt worden. Er is overigens volgens onze monitoringssystematiek geen dubbeling van cijfers: voorgenomen transformaties worden niet ook meegeteld in de hoogte van de huidige leegstand. Ze worden of als leegstand of als (initiatief tot) transformatie geregistreerd en bieden dus een vrij zuiver beeld van de stand van zaken. Daarnaast geldt bovendien: mocht de transformatie niet door blijken te gaan dan wordt de leegstand (met terugwerkende kracht) aangepast. Figuur 2.9 (links) geeft daardoor dus altijd een kloppend beeld. Teruglopende nieuwbouw Waar transformatie en sloop leidt tot een verkleining van de bestaande voorraad worden er aan de andere kant nieuwe kantorenmeters toegevoegd door (opgeleverde) nieuwbouw. Zowel in 2009 als in 2010 werd er voor ongeveer m 2 bvo aan nieuwbouw opgeleverd in de MRA (zie figuur 2.9). Deze verversing van de voorraad is belangrijk om als regio genoeg gebouwen van goede kwaliteit aan de markt te kunnen aanbieden. In totaal is er tussen 2005 en m 2 bvo kantoorruimte opgeleverd in de MRA, waarvan 62% in de belangrijkste markt: Amsterdam. De toename van transformatie-initiatieven is een belangrijke oplossing voor leegstand Het aantal kantoren dat momenteel in aanbouw is slinkt in rap tempo, zo blijkt uit figuur De krediet- en bankencrisis heeft nadrukkelijk zijn sporen achtergelaten in de vastgoedsector en de wereld van de bouw. Waar in 2009 nog m 2 kantoren in aanbouw waren is dat aantal m 2 nu geslonken naar m 2. In welke mate dit aan het Plabeka-beleid is te danken, is moeilijk vast te stellen. Het blad Vastgoedmarkt stelde in juni 2011 dat de kantorenmarkt nergens in Europa zo is teruggevallen als in Nederland. De productiewaarde voor de bouwers zou in 2011 met 31% dalen tot amper nog een miljard euro. Vastgoedmarkt gaf aan dat terwijl de Nederlandse kantorenbouw verder inzakt, nemen elders in Europa de investeringen fors toe. In Groot-Brittannië, dat gedurende de crisis 45,9 procent van zijn volume inleverde, groeit de kantorenbouw 5,4 procent. De vooruitzichten zijn erg gunstig. Voor 2012 rekent Euroconstruct, de koepel van Europese bouwinstituten zoals het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), op 6,5 procent extra. In 2013 stijgen de investeringen met 17,9 procent tot 12,9 miljard euro. Ter vergelijking: in 2008 bouwden de Britten nog voor een bedrag van 16,8 miljard euro aan kantoren. De Britse kantorenmarkt is op afstand de grootste van Europa. Saldo van transformatie en nieuwbouw In 2006 en 2007 veranderde de totale omvang van de voorraad in de MRA vrijwel niet (hij daalde zelfs licht in 2006). In de jaren 2005, 2008 en 2010 lag de nieuwbouw echter op een hoger niveau dan de transformatie. In die jaren werd de kantorenvoorraad per saldo jaarlijks met tot m 2 bvo uitgebreid. In 2009 was de uitbreiding zelfs eenmalig met m 2, vanwege de hoge oplevering van nieuwbouw en de veel lagere omvang van transformatie. In een niet groeiende markt van kantoorgebruik(ers) zorgt een uitbreiding van de kantorenvoorraad (door nieuwbouw) tot meer leegstand. 3 De definitie van In aanbouw luidt overigens dat er zichtbare bouwactiviteiten plaatsvinden op de locatie waar het nieuwe kantoor zal verrijzen. Afhankelijk van de maand waarin de bouw is gestart zal de oplevering 1 of 2 jaar later geregistreerd worden door Kantorenmonitor B.V. als opgeleverd.

28 28 Tabel 2.1 Uitvoeringsstrategie 2007: afspraken plancapaciteit kantoren 2006 t/m 2030 (in m 2 bvo, peildatum ) Exclusief Lelystad Plabeka deelregio In aanbouw jan Plafond plancapaciteit Plafond plancapaciteit Plafond plancapaciteit Plafond plancapaciteit Totale plancapaciteit Totale plancapaciteit (incl. in aanbouw in januari 2006 Almere nvt Amstelland-Meerlanden nvt Amsterdam nvt Gooi en Vechtstreek nvt IJmond-Haarlem nvt Zaanstreek-Waterland nvt Metropoolregio (excl. Lelystad) nb nvt Bron: Uitvoeringsstrategie Plabeka (2007, bijlage 3) en Kantorenmonitor B.V Tabel 2.2 Monitor Uitvoeringsstrategie: plancapaciteit kantoren 2011 t/m 2030 (in m 2 bvo, peildatum , harde en zachte plannen) Plabeka deelregio Opgeleverde nieuwbouw 2006 t/m 2010 In aanbouw jan Resterende plancapaciteit Resterende plancapaciteit Resterende plancapaciteit Totaal 2006 t/m 2039 (stand , incl. in aanbouw in januari 2011) Almere Amstelland-Meerlanden * Amsterdam ** Gooi en Vechtstreek *** IJmond-Haarlem Zaanstreek-Waterland **** Metropoolregio (excl. Lelystad) Lelystad Metropoolregio (incl. Lelystad) Bron: Kantorenmonitor B.V en Monitor Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties Provincie Noord-Holland 2011, bewerking door Plabeka De volgende locaties zijn niet meegenomen in nieuwste plancapaciteit-cijfers per deelregio, aangezien ze niet in de monitorpublicatie van vorig jaar stonden geregistreerd. De locaties komen wél terug in de nieuwe Uitvoeringsstrategie, vandaar dat ze hier vermeld worden: *excl de Hoek Noord Haarlemmermeer ( m 2 ), **excl Bijmerdreef Amsterdam (500 m 2 ), ***Excl Crailo Laren ( m 2 ), ****Excl Kop van West Purmerend (5.000 m 2 ) Ook de volgende locaties zijn niet meegenomen. Ze zijn niet geregistreerd in de zowel de monitorpublicatie van vorig jaar als in de nieuwe Uitvoeringsstrategie: Gemeente Haarlemmermeer: Station Beukenhorst Zuid ( m 2, direct ontwikkelbaar) Gemeente Haarlem: Schipholweg / Prins Bernhardlaan ( m 2 >2016), Waarderpolder Zuid ( m 2 >2016)

29 Plancapaciteit tot 2030 Plancapaciteit zoals opgenomen in Uitvoeringsstrategie 2007 ( ) In de Uitvoeringsstrategie 2007 hebben de Plabeka-partijen de omvang en fasering van de plancapaciteit van kantoren van 2006 tot 2030 per deelregio vastgelegd. Inmiddels zijn er op 23 juni 2011 nieuwe afspraken omtrent de plancapaciteit gemaakt. In voorliggende monitor staan zoals toegelicht in de inleiding nog de oude plancapaciteit afspraken centraal. Resterende plancapaciteit ( ) op MRA-niveau Op hadden de gemeenten in de MRA samen ongeveer 4,8 miljoen m2 aan plannen voor nieuwe kantoorruimte (zie tabel 2.1, (exclusief m2 bvo Dokzone ontwikkeling Zuidas, gepland na 2030). Er was op dat moment ca m 2 in aanbouw in de MRA. In totaal is er exclusief Lelystad - tussen en ongeveer 1,1 mln m 2 nieuwe kantoorruimte opgeleverd (zie tabel 2.2). Daarnaast staat er momenteel (peildatum ) nog m 2 in de steigers. De resterende plancapaciteit van de gemeenten tot 2030 is zo blijkt uit deze Plabeka Monitor nog ongeveer 3 mln m2. Van de 2 mln m 2 die de gemeenten volgens de Uitvoeringsstrategie tussen 2006 en 2010 aan ontwikkelingsmogelijkheden mochten hebben, is ongeveer 70% daadwerkelijk gerealiseerd (1,1 mln m2 + 0,3 mln m 2 ). De kantoren die immers in januari 2011 in aanbouw zijn zijn als plan hoogstwaarschijnlijk in het tijdvak (of ervoor) op papier gezet. De ca. half miljoen m 2 aan plannen die niet tot ontwikkeling zijn gebracht in het tijdvak lijken niet automatisch te zijn doorgeschoven naar het volgende tijdvak. Daar waar de Uitvoeringsstrategie een plafond stelde van 2 mln m 2 nieuw kantorenaanbod tussen 2010 en 2020, blijken er nagenoeg nog steeds voor ongeveer die omvang aan plannen te zijn in dat tijdvak. De resterende plancapaciteit voor de periode ( m 2 ) blijkt echter hoger te zijn dan in 2007 is afgesproken ( m 2 ). Er zijn dus hoogstwaarschijnlijk plannen in de eerste tijdvakken naar achteren geschoven in de tijd, maar er zijn zeker ook plannen geschrapt. Overall kan toch gesteld worden dat de kantoorontwikkelingen in de MRA de laatste jaren redelijk binnen de bandbreedtes van de UItvoeringsstrategie 2007 zijn gebleven. Het totale kantoorgebruik in de MRA is echter niet in dezelfde mate gegroeid, zo blijkt uit de cijfers van Kantorenmonitor BV. De leegstand is met 2,5 mln m2 nog steeds hoog en de overheden hebben op een bestaande voorraad van bijna 14 mln m 2 een resterende plancapaciteit van bijna 3 mln m 2 voor nieuwe kantoren. Resterende plancapaciteit ( ) per deelregio Op hadden de gemeenten in de MRA samen ongeveer 4,8 miljoen m 2 aan plannen voor nieuwe kantoorruimte (zie tabel 2.1, (exclusief m 2 bvo Dokzone ontwikkeling Zuidas, gepland na 2030). Er was op dat moment ca m 2 in aanbouw in de MRA. In totaal kon er dus voor ongeveer 5 mln m 2 aan nieuwe kantoren bijkomen. De nieuwste monitor laat zien dat bijna 0,5 mln m 2 van die plannen zijn geschrapt. In totaal is er namelijk exclusief Lelystad tussen en ongeveer 1,1 mln m 2 nieuwe kantoorruimte opgeleverd (zie tabel 2.2). Daarnaast staat er momenteel (peildatum ) nog m 2 in de steigers en is de resterende plancapaciteit van de gemeenten tot 2030 is nog ongeveer 3 mln m 2. Samen telt dat op tot ongeveer 4,5 mln m 2 : een half miljoen m 2 minder dan in Van de 2 mln m 2 die de gemeenten volgens de Uitvoeringsstrategie tussen 2006 en 2010 aan ontwikkelingsmogelijkheden mochten hebben, is ongeveer 70% daadwerkelijk gerealiseerd (1,1 mln m 2 + 0,3 mln m 2 ). De kantoren die immers in januari 2011 in aanbouw zijn, zijn als plan hoogstwaarschijnlijk in het tijdvak (of ervoor) op papier gezet. De ca. half miljoen m 2 aan plannen die niet tot ontwikkeling zijn gebracht in het tijdvak lijken niet automatisch te zijn doorgeschoven naar het volgende