Turbulentie op de Kantorenmarkt: Kansen & Bedreigingen voor Huurders

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Turbulentie op de Kantorenmarkt: Kansen & Bedreigingen voor Huurders"

Transcriptie

1 Turbulentie op de Kantorenmarkt: Kansen & Bedreigingen voor Huurders WHITE PAPER OVER ZAKELIJKE HUURCONTRACTEN

2 1. Executive Summary Sinds 2008 is de Nederlandse kantorenmarkt dramatisch gekanteld. De huurders hebben het voor het zeggen. Nooit eerder was hun (her)onderhandelingspositie zo sterk als nu. Maar de huidige kantorenmarkt heeft ook een risicovolle keerzijde, waarvan de meeste huurders zich niet bewust zijn. Als gevolg van de financiële crisis en de afwaardering van commercieel vastgoed staat de meeste beleggers en ontwikkelaars het water tot aan de lippen. Anderen worden kunstmatig in leven gehouden door de banken. Bovendien kent het huidige tijdsgewricht ook een aantal macro-economische systeemrisico s die moeilijk in te schatten zijn, maar waarvan de gevolgen desastreus kunnen uitpakken voor huurders. De meeste huurders hebben een kennisachterstand aan de onderhandelingstafel. Hierdoor blijven de risico s van een huurcontract meestal volledig onderbelicht. De gevolgen van die onwetendheid kunnen ingrijpend zijn. Deze White Paper is specifiek geschreven om huurders inzicht te geven in de achterkant van de kantorenmarkt. Het geeft uitleg bij de oorzaken en consequenties van de huidige kantorenleegstand. Het gaat in op de aard en omvang van te behalen resultaten bij contract(her)onderhandelingen. Maar minstens zo belangrijk: dit document gaat nadrukkelijk in op de risico s die kantoorgebruikers kunnen lopen bij het aangaan van een huurovereenkomst. Deze White Paper benoemt een zestal actuele en specifieke risico s voor huurders: Counterparty Risk Inflatie-risico Deflatie-risico Contractduur Servicekosten Omgevingsrisico s Het document sluit af met een aantal praktische aanbevelingen om deze risico s het hoofd te bieden. De conclusie is dat een afgewogen en succesvolle (her)onderhandeling meer om het lijf heeft dan het uitonderhandelen een eenmalige korting op de huur. 2

3 Inhoudsopgave Pagina 1. Executive Summary 2 2. Inleiding 4 3. Kantorenleegstand, waar het misging 4 4. Kantorenleegstand, van kwaad tot erger Veranderende regelgeving Structurele veranderingen Conjuncturele veranderingen 7 5. Kantorenleegstand, gevolgen voor economie, banken en verhuurders 8 6. De kantorenmarkt, de vooruitzichten 8 7. Kansen voor huurders 9 8. Risico s voor huurders Counterparty Risk Inflatie Risico Deflatie Risico Contractduur Servicekosten Omgevingsrisico s Conclusies & Aanbevelingen 13 3

4 2. Inleiding De Nederlandse kantorenmarkt bevindt zich in zwaar weer. Landelijk staat inmiddels een op de vijf kantoorgebouwen leeg. Verschillende rapporten gaan er zelfs van uit dat het leegstandspercentage in de aankomende jaren nog beduidend zal oplopen. De gevolgen zijn enorm. Geen enkele stad of regio kan zich aan de malaise onttrekken. Elk bedrijventerrein wordt momenteel ontsierd door een enorm woud aan Te Huur - borden. In een paar jaar tijd is de markt compleet omgeslagen. De huurders hebben het nu voor het zeggen. Nooit eerder was hun onderhandelingspositie sterker. Maar de huidige markt kent wel degelijk ook risico s. Ook voor huurders. Dit is een aspect dat tot nu toe nauwelijks is belicht. Toch verdient het alle aandacht, want zelfs de meest aantrekkelijke huuraanbieding kan, onder omstandigheden, uitlopen op een financieel debacle. Het overgrote deel van de zakelijke huurders beschikt hooguit over een summiere kennis van zaken van de kantorenmarkt. Dit in tegenstelling tot hun professionele wederpartij: de belegger en zijn makelaar. De kennisachterstand van de huurder zorgt vaak voor asymmetrische onderhandelingen. En dat terwijl de belangen groot zijn. Een kleine inschattingsfout in een huurcontract kan immers tot jarenlange consequenties leiden. Dat geldt eens temeer in het huidige tijdsgewricht, dat gekenmerkt wordt door onvoorspelbare (systeem)onzekerheden. Deze White Paper is bedoeld als spoedcursus vastgoed voor huurders. Het verschaft relevante achtergrondinformatie over het ontstaan en de gevolgen van de kantorenleegstand. Dit document wijst huurders niet alleen op kansen maar ook op de valkuilen van de (op het eerste gezicht) verleidelijke huuraanbiedingen. 3. Kantorenleegstand, waar het misging Kantorenleegstand is van alle tijden. De economische conjunctuur heeft altijd gezorgd voor pieken en dalen in de vraag naar kantoorruimte. En de bouwproductie ijlde daar altijd 2-3 jaar achteraan, met als gevolg dat krapte en overaanbod op de kantorenmarkt elkaar afwisselden. Bij een tijdelijk overschot aan kantoren stopte de bouwproductie, totdat de economische groei de leegstand weer had weggewerkt. Enzovoort. Het marktmechanisme deed zijn werk. 4

5 Dit marktmechanisme werd begin deze eeuw verstoord. Om de gevolgen van het uiteenspatten van de Internetbubbel te verzachten greep Alan Greenspan begin deze eeuw naar het rentewapen. De rente werd verlaagd en de geldhoeveelheid werd verruimd. Op deze manier hoopte de FED de economie (consumptie) van nieuwe zuurstof te voorzien. Deze rente-ingreep, die tot op de dag van vandaag voortduurt, heeft een enorme impact gehad op de kantorenmarkt. Door de lage rente werden de kosten van leegstand een stuk lager. Leegstand deed gebouweigenaren minder pijn en was niet langer een belemmering voor nieuwbouw. Door de verruimde hoeveelheid (extra goedkoop) geld waren de banken bovendien graag bereid nieuwbouw te financieren, veelal zelfs voor %. De risico s werden als gering ingeschat. De kredietverlening werd verder aangejaagd door de grootschalige introductie van nieuwe financiële producten, zoals Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS). Om de omvang hiervan in perspectief te stellen: de grote zakenbanken hebben tussen 2000 en 2008 een CMBS-markt van $ miljard gecreëerd, die nu nog steeds als een zwaar overgewaardeerde wolk boven de financiële markten zweeft. De daadwerkelijk onderliggende waarde van deze securities is onduidelijk. Door de kunstmatig lage rente werd het voor beleggers steeds moeilijker om een bestemming te vinden waar nog rendement gemaakt kon worden op hun vermogen. Nieuwgebouwd vastgoed was, zo leek het, een ideale bestemming. Vastgoedbeleggers dreven de prijzen extra op. En vanaf de zijlijn werd er extra olie op het vuur gegooid: Praktisch alle gemeenten laafden zich aan de almaar verder toenemende inkomsten uit gronduitgifte. Steeds maar nieuwe bedrijfsterreinen werden bouwrijp gemaakt, ook op plekken waar dat totaal geen zin had. Veel huurders lieten zich meezuigen in de euforie en waren bereid hoge huurprijzen te betalen, of een voorschot te nemen op veronderstelde toekomstige groei. Sommige huurders profiteerden zelfs rechtsreeks van de nieuwe hausse; ze konden hun huurcontracten voor veel geld verkopen aan beleggers. Kortom: Het overgrote deel van de kantorenleegstand is tot stand gekomen in de korte periode tussen 2001 en 2008, toen de corrigerende werking van het marktmechanisme overboord werd gezet. De nieuwe werkelijkheid kende alleen maar winnaars, althans zo leek het. Slechts een enkeling doorzag wat er werkelijk aan de hand was: De ongeremde toename van de kantorenvoorraad werd niet ingegeven door groei van werkgelegenheid of productiviteit, maar door opportuniteit en goedkope financieringsmogelijkheden. De economische groei was grotendeels gebaseerd op (gefinancierde en fictieve) vermogensgroei, niet op reële groei. 5

6 Er werd dus massaal gebouwd voor de leegstand. Elk nieuw opgeleverde kantoor zorgde ergens anders voor een (even groot) leegstaand kantoor. In 2008 scheurde de vastgoedballon. De financiële crisis brak in volle omvang uit en, door gebrek aan financiering, viel onze economie, met in haar kielzog de bouwproductie, nagenoeg volledig stil. Ook de koop en verkoop van beleggingspanden droogde nagenoeg volledig op. In de afgelopen drie jaren is de beleggingsmarkt gestagneerd. Eind 2008 werd duidelijk dat er een over-voorraad van ongeveer 10 miljoen m 2 kantoor was gecreëerd. Ook is inmiddels duidelijk geworden dat een groot deel van dit kantorenoverschot in de gouden periode ( ) te duur verkocht is en, erger, nooit meer verhuurd zal worden. Er is domweg teveel gebouwd. In de afgelopen jaren is er veel aandacht geweest voor de ombouw van kantoren naar (bijvoorbeeld) studentenwoningen en hotels. Deze conversie heeft slechts een klein deel van de leegstand uit de markt gehaald. 4. Kantorenleegstand, van kwaad tot erger Inmiddels heeft de wal het schip gekeerd. Nieuwbouwprojecten zijn zeldzaam geworden en vastgoedpartijen likken hun wonden. Kan er nu gewerkt worden aan herstel? Waarschijnlijk niet. Een aantal belangrijke factoren zorgt ervoor dat de situatie alleen nog maar erger wordt: 4.1 Veranderende regelgeving Het Basel III akkoord verplicht banken tot het aanhouden van hogere reserves. De bereidheid om krediet te verlenen (of te verlengen) voor vastgoed neemt hierdoor drastisch af. Ook wordt in toenemende mate afgezien van broodnodige herfinancieringen. En dat terwijl er in de aankomende jaren voor $ 600 miljard aan leningen moet worden verlengd. Een groot aantal beleggers zal hierdoor in (acute) problemen komen. Dit leidt tot lagere vastgoedwaarden. Leegstaand vastgoed zal veelal onverkoopbaar zijn. De Solvency II richtlijnen voor verzekeraars maken beleggingen in onroerend goed voor deze categorie van institutionele investeerders minder aantrekkelijk. Minder vraag leidt tot lagere vastgoedwaarden. De nieuwe IFRS richtlijnen verplichten (vooral beursgenoteerde) ondernemingen om de huurverplichting op de balans te activeren. 6

7 Hierdoor kan de solvabiliteit van de onderneming worden aangetast. Het is de verwachting dat huurders daarom zullen kiezen voor kortere huurcontracten. Dit leidt tot lagere vastgoedwaarden Structurele veranderingen Nederland vergrijst in snel tempo, waardoor de werkzame bevolking, en dus de vraag naar kantoorruimten, structureel zal afnemen. Dit lot treft vooral de kleinere steden en perifere gebieden. Lagere vastgoedwaarden zijn het gevolg. Door de snelle ontwikkelingen op IT en ICT-gebied hebben bedrijven steeds minder kantoorruimte nodig. Inmiddels is komen vast te staan dat winstgroei van bedrijven niet langer automatisch leidt tot banengroei. Dit leidt tot grotere leegstand. De manier waarop wij werken (Het Nieuwe Werken) zal veranderen. Steeds meer mensen werken vanuit huis of vanuit een flexibele werkomgeving. De vraag naar traditionele kantoren zal hierdoor verder afnemen Conjuncturele veranderingen Bovenop alle eerder genoemde structurele veranderingen is Europa sinds 2008 in een crisis gegleden. Sindsdien wordt er alles aan gedaan om groei weer op gang te krijgen, maar zonder veel resultaat. Dit geldt eens temeer voor Nederland, waar het herstel ook 6 jaar na Lehmann nog niet zichtbaar wordt. Ook al wordt er inmiddels niet meer gebouwd: de kantorenleegstand neemt nog steeds toe. Onderstaande grafiek vat samen dat alle krachtenvelden niet alleen duiden op een verdere toename van de leegstand, maar ook op een zeer aanzienlijke afwaarderingen van onroerend goed. Over de aard en omvang van deze afwaarderingen heerst grote onzekerheid en wordt volop gespeculeerd. Stapeleffecten bij ontwikkeling op kantorenmarkt Verandering Aard Effect Regelgeving Structureel Basel III Solvency II IFRS Vergrijzing IT-ICT Het Nieuwe Werken Negatief Negatief Negatief Negatief Negatief Negatief 7

8 5. Kantorenleegstand, gevolgen voor economie, banken en verhuurders In de periode zijn enorme bedragen verdiend met ontwikkeling en verkoop van dure, zwaar gefinancierde panden. Nu de economie in een recessie is gezakt, de kredietverlening is gestagneerd en de leegstand verder toeneemt, blijkt dat veel kantoorgebouwen voor veel te hoge bedragen in de boeken staan. Afwaarderen is onvermijdelijk. Bij een afwaardering smelt allereerst het eigen vermogen weg dat de belegger destijds op tafel heeft gelegd om de aankoop mogelijk te maken. Dat was meestal 20-30% van de aankoopsom. Als het eigen vermogen volledig is verdampt is het vreemde vermogen, het door de bank geleende geld, aan de beurt. En dat komt de banken bijzonder slecht uit. Het is nog onduidelijk hoe groot de afwaardering precies zal zijn. Beleggers en banken gaan doorgaans uit van 20%. Maar recente verkooptransacties van bestaande, lege kantoorgebouwen duiden op een waardevermindering van 40-60%, soms zelfs meer. Vooral de gebouwen buiten de stadscentra, op B-locaties lijken de grootste klappen te krijgen. Onroerend goed heeft een groot voordeel: aard en omvang van de verliezen komen pas aan het licht als een pand daadwerkelijk verkocht wordt. De banken doen er dus alles aan om (gedwongen) verkoop te voorkomen. En dus hebben veel financiers besloten om de kop in het zand te steken. Alles wordt gedaan om de lijken in de kast te houden. Banken houden beleggers en ontwikkelaars daarom veelal kunstmatig in leven: zolang er nog sprake is van enige huurinkomsten, waardoor rente op de lening nog kan worden betaald, wordt (gedwongen) verkoop uitgesteld. Ook van huurders wordt, vaak zonder dat ze dat weten, verwacht dat ze het spel meespelen. De beleggingswaarde van een kantoorpand is immers grotendeels afhankelijk van de hoogte van de huurprijs. En dus moet die contractueel vastgelegde huurprijs met alle middelen (kunstmatig) hoog gehouden worden. En dat in een markt die geteisterd wordt door overaanbod. Het gevolg is dat er in de afgelopen jaren een compleet arsenaal aan incentives is ontwikkeld om huurders te compenseren voor een te hoge huurprijs. 6. De kantorenmarkt, de vooruitzichten Anno 2015 leven we nog steeds in onzekere tijden, waarin elke voorspelling over economische ontwikkelingen een hachelijke avontuur is. Dat geldt ook voor de kantorenmarkt. 8

9 Vriend en vijand zijn het echter over een aantal zaken eens: 1. Vraag en aanbod op de kantorenmarkt zijn structureel uit evenwicht. In de aankomende 5-10 jaar is een fundamenteel evenwichtshersteluitgesloten. 2. Door stapeleffecten (deleveraging banken, regelgeving, demografie, conjunctuur) zijn de vooruitzichten negatief. Alle stoplichten staan op rood. 3. Onvoorziene externe factoren (heropleving Eurocrisis, bankencrisis) kunnen de wankele evenwichten volledig verstoren en tot enorm ingrijpende, onvoorziene implicaties leiden. Huurders kunnen dus ook in de aankomende jaren blijven rekenen op uitstekende (her)onderhandelingsmogelijkheden. Maar ook met risico s. Het is zaak om beide elementen goed in ogenschouw te nemen bij contract(her)onderhandelingen. Ervaring leert dat slechts weinig huurders zich bewust zijn van de risico s die (ook zij) lopen. 7. Kansen voor huurders Het structurele kantorenoverschot kan alleen te lijf gegaan worden met drastische maatregelen. Sloop bijvoorbeeld. Bovendien zal er een nieuw (landelijk) beleid geformuleerd moeten worden met betrekking tot bouwen en leegstand. Op dat gebied hebben de overheid en de bouwsector enkele initiatieven ontplooid, die echter aan een zachte dood zijn gestorven. Het gevolg is dat de leegstand niet aangepakt zal worden en er nog jarenlang zwaar gevochten zal worden om huurders. De inkomsten uit hun huurcontract zijn immers voor de belegger (en zijn financierende bank) van levensbelang. De Huurdersmarkt zal dus in stand blijven en nog verder verscherpen. Dat is goed nieuws voor huurders. Mits goed geïnformeerd kunnen zij het onderste uit de kan halen tijdens onderhandelingen. Hoe verlopen huurcontractonderhandelingen? Op welke resultaten, op welke incentives kan een huurder in zijn gesprek met de verhuurder aansturen? Onderstaand volgt een opsomming van de zes meest voorkomende incentives: 1. Huurvrije periodes. Huurkortingen worden veelal verpakt in huurvrije periodes. Het vervelende is dat huurvrije periodes nooit tot uitdrukking komen in de vraaghuurprijs. Evenmin worden ze aangegeven bij het aanbod op belangrijke websites zoals Funda in Business. Huurvrije periodes moeten telkens weer worden onderhandeld en verschillen van gebied tot gebied. 9

10 Vuistregel is echter dat op nieuwe 5-jarige huurcontracten een huurvrije periode kan worden weggegeven van 8-14 maanden. Bij verlengingen bedraagt de huurvrije periode doorgaans 4-8 maanden. 2. Huurkortingen. In sommige gevallen slaagt de huurder erin om de huurprijs structureel te verlagen. Hij ziet dan af van een huurvrije periode. Kortingen van 20-40% op de jaarhuur zijn dan realiseerbaar. 3. Gebouwverbeteringen. Sommige huurders prefereren de korting tot uitbetaling te laten komen in de vorm van een gebouwverbetering. Hierbij kan gedacht worden aan een investeringsbijdrage van de verhuurder voor bijvoorbeeld een kantine of een nieuwe receptie. 4. Contractaanpassingen. Heronderhandelingen kunnen ook aangegrepen worden om (bijvoorbeeld) de contractduur van de overeenkomst aan te passen, of om het gehuurde oppervlakte te vergroten of te verkleinen. 5. Uitbetalingen. Elk huurcontract is geld waard. In sommige gevallen kunnen DGA s de incentives direct ten goede laten komen aan (bijvoorbeeld) hun pensioen BV. 6. Combinaties van bovengenoemde incentives. 8. Risico s voor huurders Anno 2015 zullen weinig bedrijven of particulieren hun geld langjarig op een spaarrekening vastzetten. Of Grieks staatspapier kopen. De risico s op tussentijdse (systeem)veranderingen zijn nog steeds te groot. Toch worden huurovereenkomsten bijna altijd aangegaan (of verlengd) voor 5 of zelfs 10 jaren. En dat terwijl er reële kansen zijn op een tussentijdse default. Veel huurders zijn zich niet bewust van de grote risico s die zij aangaan bij het accepteren van (op het oog) erg aantrekkelijke, doch langjarige huuraanbiedingen. Deze risico s verdienen alle aandacht, maar worden door makelaars en beleggers doorgaans gebagatelliseerd of zelfs geheel verzwegen. 10

11 In deze White Paper zetten wij er een aantal op een rij: 8.1 Counterparty Risk Ofwel: het risico dat de verhuurder zijn (onderhouds)verplichtingen niet meer nakomt. Huurders moeten zich bewust zijn dat in de aankomende jaren steeds meer verhuurders in de problemen komen. Veel beleggers en ontwikkelaars zullen door hun bankconvenanten zakken of met hun financiering onder water komen te staan. De gevolgen van zo n default zijn vooral merkbaar voor de huurder want in dergelijke gevallen moeten alle huurinkomsten en alle opgebouwde financiële reserves linea recta naar de bank worden overgemaakt. Voor het noodzakelijke gebouwbeheer, vervangingsinvesteringen, tuinonderhoud etc. blijft dan dus weinig of niets meer over. Een snel toenemend aantal huurders wordt momenteel met deze vervelende situatie geconfronteerd. Gebouwen verslonzen en het huurgenot wordt duurzaam aangetast. Het vervelende is dat er weinig aan te doen is: huurcontracten bieden geen deugdelijk juridisch handvat om de eigenaar tot fatsoenlijk onderhoud te dwingen. Huurders doen er verstandig aan om de financiële gegoedheid van hun verhuurder te verifiëren alvorens een huurcontract aan te gaan/ te verlengen. Ingeval van twijfel kan er eventueel op aangedrongen worden om een deel van de huurbetalingen op een derdenrekening te storten, van waaruit het onderhoud geregeld wordt. 8.2 Inflatie Risico Alhoewel de Centrale Banken ons verzekeren dat de rente in de aankomende tijd extreem laag zal blijven, kan deze situatie door onvoorziene omstandigheden snel veranderen. Veel economen stellen zich op het standpunt dat de opgebouwde staatsschulden uiteindelijk alleen monetair gefinancierd kunnen worden. Als hiertoe besloten wordt, kan de inflatie onverwacht en snel oplopen. De meeste huurcontracten zijn hierop niet ingericht. Ze kennen een volledige, jaarlijkse inflatieaanpassing. Huurders lopen dus het risico dat de huurprijzen gedurende de rit explosief stijgen. Huurders doen er verstandig aan om, als een huurcontract voor langer dan 3 jaar wordt aangegaan, contractueel overeen te komen dat de inflatiecorrectie gemaximaliseerd wordt op ca. 3%. 11

12 8.3 Deflatie Risico Het tegenovergestelde risico, namelijk dat een volgende financiële crisis zal leiden tot een definitieve implosie van de vastgoedprijzen, kan eveneens niet worden uitgesloten. Om dit in perspectief te zetten: In Ierland zijn de huurprijzen na 2008 met 40-60% omlaag gegaan. Een langjarig huurcontract kan dus extreem kostbaar worden als, ergens in de komende jaren, de markthuurprijzen halveren. Huurders doen er verstandig aan om, als een huurcontract voor langer dan 3 jaar wordt aangegaan, contractueel overeen te komen dat de huurprijs tussentijds herzien kan worden, en aangepast aan marktniveau. 8.4 Contractduur Elke verhuurder zal proberen een zo lang mogelijke contractduur overeen te komen. Een lang huurcontract maakt zijn beleggingspand immers meer waard en houdt zijn bank op afstand. Over het algemeen geldt daarom: hoe langer het contract, des te meer incentives er te vergeven zijn. Maar let op: een lang contract legt de risico s echter eenzijdig en langdurig bij de huurder. Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst kan ook de bedrijfsvoering van de huurder ingrijpend veranderen. Markten kunnen opdrogen of juist verruimen. Huurders doen er dan ook verstandig aan om een lange huurovereenkomst te voorzien van een of meerdere breakopties. Vaak wordt overeengekomen dat, ingeval zo n tussentijdse breakoptie door de huurder geëffectueerd wordt, reeds verstrekte incentives gerestitueerd worden. 8.5 Servicekosten Veel gemeenschappelijke ge- en verbruikskosten worden aan de huurders doorbelast als servicekosten. Meestal gebeurt dit in de vorm van een voorschot. De daadwerkelijk gemaakte kosten worden achteraf verrekend. Ervaring leert dat het hier vaak fout gaat. Veel verhuurders, vooral de zwakke broeders, hebben een gebrekkige administratie en confronteren hun huurders, soms jaren later, met vaak peperdure eindafrekeningen en moeilijk te controleren naheffingen. In tegenstelling tot woninghuurders hebben kantoorhuurders meestal geen (juridische) poot om op te staan. Alhoewel apart gepresenteerd, maken servicekosten integraal deel uit van de huisvestingslasten. Huurders doen er verstandig aan om, voordat ze een nieuwe huurovereenkomst aangaan, een daadwerkelijke servicekostennota op te vragen van een vergelijkbare ruimte en deze nauwkeurig op zijn merites te bestuderen. Op deze manier kunnen onaangename verrassingen grotendeels worden voorkomen. 12

13 Als alternatief kan contractueel overeengekomen worden dat de servicekosten worden gemaximaliseerd. 8.6 Omgevingsrisico s In de aankomende jaren zal de kantorenleegstand in de meeste gebieden verder toenemen. Dit kan leiden tot verloedering van gebieden of wijken. Ervaring leert dat als de leegstand de 30% passeert, er een spiraal naar beneden ingezet wordt die moeilijk omkeerbaar is. Huurders doen er verstandig aan om de omgevingsrisico s te evalueren. Een huurcontract wordt meestal aangegaan voor een periode van 5-10 jaar. Gedurende die tijd kan de omgeving ingrijpend veranderen. Deze risico s zijn doorgaans goed in te schatten. 9. Conclusies & Aanbevelingen De kantorenmarkt is sinds 2008 van een hoge top in een diep dal gezakt. In 6 jaar tijd is de markt volledig gekanteld. Deze situatie zal voorlopig niet veranderen. In de aankomende jaren hebben de huurders het dus voor het zeggen. Goed geïnformeerde huurders kunnen daarom optimaal gebruik maken van die situatie en hun huurcontract op belangrijke punten verbeteren. Buiten het gezichtsveld van de meeste huurders zijn de gevaren echter ook enorm toegenomen. Het zijn vooral counterparty risk en de gevolgen van onvoorziene (systeem)risico s die op onwetende huurders afgewenteld dreigen te worden. Ondoordachte en inflexibele huurcontracten kunnen ineens wurgcontracten blijken te zijn. Huurders doen er daarom verstandig aan om verder te kijken dan de huurprijs alleen, of de aangeboden incentives. Een afgewogen (her)onderhandeling van een huurcontract beslaat daarom een zestal factoren: 1. Huurprijs/ Incentives: Welke huurcondities zijn haalbaar in de beoogde omgeving. Toetsing aan recente huurtransacties. 2. Risico-analyse verhuurder: Hoe financieel solide is de verhuurder. Hoe kan veilig gesteld worden dat hij gedurende de huurovereenkomst zijn contractueel aangegane (onderhouds)verplichtingen daadwerkelijk nakomt. 13

14 3. Verificatie van de servicekosten: Voert de verhuurder inderdaad al zijn onderhoud uit, tegen een redelijke vergoeding en voert hij daarvan een deugdelijke administratie. 4. Risico-analyse intern: Hoe groot is het risico dat de organisatie gedurende de huurperiode uit de gehuurde ruimte groeit/ krimpt. Voorziet de huurovereenkomst hierin. 5. Risico-analyse extern: Welke escapes biedt het huurcontract gedurende de huurovereenkomst ingeval van een onvoorziene, externe systeem-crisis. 6. Risico-analyse omgeving: Bestaat de kans dat de kantooromgeving gedurende de huurperiode verloedert. Huurders doen er, tot slot, verstandig aan zich bewust te zijn van de verschillende belangen van de partijen aan de onderhandelingstafel. Makelaars en beleggers hebben er alle belang bij dat hun gebouwen snel en, waar mogelijk, risicoloos en langdurig worden verhuurd. De belangen van de huurder kunnen daar soms diametraal tegenover staan. Cresa Nederland Werkt voor huurders +31 (0)

Meer kosten dan service? WHITE PAPER OVER SERVICEKOSTEN

Meer kosten dan service? WHITE PAPER OVER SERVICEKOSTEN Meer kosten dan service? WHITE PAPER OVER SERVICEKOSTEN 1. Inleiding Servicekosten zijn een raar fenomeen. Ze maken integraal deel uit van de huisvestingslasten, maar ze worden tijdens huurcontractonderhandelingen

Nadere informatie

BTW en uw huurovereenkomst Aandachtspunten voor huurders die vrij van BTW huren.

BTW en uw huurovereenkomst Aandachtspunten voor huurders die vrij van BTW huren. BTW en uw huurovereenkomst Aandachtspunten voor huurders die vrij van BTW huren. WHITE PAPER OVER BTW EN COMPENSATIE VOOR NIET AFTREKBARE BTW IN HUUROVEREENKOMSTEN. 1. Executive Summary De afgelopen jaren

Nadere informatie

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

SAMENVATTING RAADSVOORSTEL 11G200479 420138 / 420138. J.W. Hofman T.H. Timmers. Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor). 08 Inwoners en bestuur

SAMENVATTING RAADSVOORSTEL 11G200479 420138 / 420138. J.W. Hofman T.H. Timmers. Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor). 08 Inwoners en bestuur SAMENVATTING RAADSVOORSTEL CASENUMMER BEHANDELEND AMBTENAAR SECTOR PORT. HOUDER 11G200479 420138 / 420138 J.W. Hofman T.H. Timmers PF Mu ONDERWERP AGENDANUMMER Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor).

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

Marylane. Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt

Marylane. Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt Door: Bart Douw Datum: 24 januari 2013 MARYLANE: Bart Douw (1966), bedrijfseconoom 10 jaar bankier 8 jaar directeur investeringsholding Sinds begin 2012 zelfstandig

Nadere informatie

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming

Nadere informatie

Commerciële vastgoedmarkt in zwaar weer

Commerciële vastgoedmarkt in zwaar weer Commerciële markt in zwaar weer Wereldwijd is dit jaar een omslag opgetreden op de markt voor commercieel. Het aantal transacties is sterk gekrompen en in veel landen zijn de prijzen gedaald, in de meeste

Nadere informatie

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013 gemeentebestuur,..,.. r^fw Postbus 15 PURMEREND JSj 1440 AA Purmerend V telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Economie Aan de gemeenteraad van Purmerend VERZONDEN

Nadere informatie

Uitvoeringsinstructie 12

Uitvoeringsinstructie 12 Uitvoeringsinstructie 12 Tijdelijke Verhuur Datum van ingang: Relatie met Leegstandwet Artikel 1 Algemene bepalingen Artikel 15 Bepalingen m.b.t. vergunningverlening Artikel 16 Bepalingen m.b.t. huur en

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

Het huurrecht van een winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW nader bekeken

Het huurrecht van een winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW nader bekeken Het huurrecht van een winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW nader bekeken In de dagelijkse praktijk komen wij van Stad&Co ondernemers tegen die vragen hebben over hun juridische

Nadere informatie

Kantorenmarkt Amsterdam

Kantorenmarkt Amsterdam Kantorenmarkt Amsterdam 2014 Kantorenmarkt Amsterdam De gemeente Amsterdam telt circa 810.000 inwoners en 554.730 banen, verdeeld over 112.800 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad heeft een omvang

Nadere informatie

De Nederlandse kantorenmarkt is in 2011. Maart 2012. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren

De Nederlandse kantorenmarkt is in 2011. Maart 2012. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren Maart 212 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

INDUSTRIEWEG 41 8263 AC KAMPEN

INDUSTRIEWEG 41 8263 AC KAMPEN INDUSTRIEWEG 41 8263 AC KAMPEN Algemene gegevens Adres gegevens Industrieweg 41 8263 AC Kampen Oppervlakte Totaal beschikbare oppervlakte ca 7183 m Kantoor en nader in te delen ruimtes te huur vanaf 600m²

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN

DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DECEMBER 2014 1. Economie VS blijg anker Het IMF verwacht een wereldwijde economische groei van 3,8% in 2015 Met een verwachte economische

Nadere informatie

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt Analyse Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt DO Research 1 Structureel aanbod op de kantorenmarkt Het aanbod van kantoorruimte in Nederland loopt nog altijd op. In totaal wordt momenteel

Nadere informatie

Succesvol ondernemen in het nieuwe centrum van Amsterdam!

Succesvol ondernemen in het nieuwe centrum van Amsterdam! Succesvol ondernemen in het nieuwe centrum van Amsterdam! Jan Luijkenstraat 2-begane grond In Amsterdam Jan Luijkenstraat 2-begane grond Ruimte, volop mogelijkheden, gelegen in een indrukwekkend pand,

Nadere informatie

De Nederlandse kantorenmarkt werd in 2012. Maart 2013. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren

De Nederlandse kantorenmarkt werd in 2012. Maart 2013. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren Maart 213 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek

Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek Het crowdfunding platform voor professionals Hypotheek Index De lening balie is geopend 03 Meer mogelijkheden met een lening via Purple24 04 Kom ik in aanmerking voor een lening 05 Hoe kan ik mijn pand

Nadere informatie

Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen

Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen 1. De kwartaalcijfers van de pensioenfondsen zijn negatief. Hoe komt dat? Het algemene beeld is dat het derde kwartaal, en dan in het bijzonder de maand

Nadere informatie

NEDERLANDSE KANTORENMARKT

NEDERLANDSE KANTORENMARKT Maart 212 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT Aanbod van kantoren 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren D Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

Wederom onrust op de beurs: hoe nu verder?

Wederom onrust op de beurs: hoe nu verder? Wederom onrust op de beurs: hoe nu verder? Net als we vorig jaar meerdere keren hebben gezien, zijn de beurzen wederom bijzonder nerveus en vooral negatief. Op het moment van schrijven noteert de AEX 393

Nadere informatie

Toenemende concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt

Toenemende concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt Toenemende concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt FEBRUARI 2016 www.dmfco.nl Met de toenemende beleggingen van Nederlandse pensioenfondsen in Nederlandse hypotheken kent de hypotheekmarkt nu drie

Nadere informatie

De Wet Werk en Zekerheid in economisch grillige tijden

De Wet Werk en Zekerheid in economisch grillige tijden WHITEPAPER SEPTEMBER 2014 De Wet Werk en Zekerheid in economisch grillige tijden Goed nieuws: de economische crisis lijkt voorbij te zijn. Het Centraal Planbureau 1 meldde in maart van dit jaar dat de

Nadere informatie

ROZ model kantoorruimte

ROZ model kantoorruimte nieuwsbrief Commercieel Vastgoed april 2015 In dit nummer: ROZ model kantoorruimte 2015 klachtplicht na koop opschorting in de bouw courtage verhuurmakelaars algemene bepalingen ROZ 2015 Huurrecht ROZ

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds BV investeert in kleinschalig commercieel vastgoed, voornamelijk in kantooren bedrijfspanden. Het

Nadere informatie

INDUSTRIEWEG 3 O 8263 AA KAMPEN

INDUSTRIEWEG 3 O 8263 AA KAMPEN INDUSTRIEWEG 3 O 8263 AA KAMPEN Algemene gegevens Adres gegevens Industrieweg 3 O 8263 AA Kampen Oppervlakte 200 m 2 Kadastrale gegevens Gemeente Kampen Sectie I Nummers 1321 A23 Omschrijving object Object/locatie

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Aanpak kantoren leegstand in Barneveld

Aanpak kantoren leegstand in Barneveld Aanpak kantoren leegstand in Barneveld Aanleiding Bij de behandeling van de kadernota in mei 2011 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen waarin het college wordt verzocht om beleid te ontwikkelen voor

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

De macht van de huurder

De macht van de huurder De macht van de huurder Het team Hans-Mark Giezen Rutger Oranje Monique Laenen Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 3 De macht van de huurder De huurder staat steeds centraler bij

Nadere informatie

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie

Nadere informatie

P R O J E C T I N F O R M A T I E. Hogehilweg 4 te Amsterdam

P R O J E C T I N F O R M A T I E. Hogehilweg 4 te Amsterdam P R O J E C T I N F O R M A T I E Hogehilweg 4 te Amsterdam 2 P R O J E C T I N F O R M A T I E Adres Hogehilweg 4 (1101 CC) in Amsterdam Algemeen Het vrijstaande kantoorgebouw Friedman heeft is in het

Nadere informatie

Huurverlaging op no cure no pay basis

Huurverlaging op no cure no pay basis Huurverlaging op no cure no pay basis Uniek adviesproduct voor Vakcentrumleden Voor zelfstandige ondernemers in de detailhandel Waarom zou u teveel huur betalen? Met de dienst Verlaag de huur richt Vakcentrum

Nadere informatie

NEDERLANDSE KANTORENMARKT

NEDERLANDSE KANTORENMARKT Maart 216 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

Woning tijdelijk verhuren onder de leegstandswet. Verhuur uw te koop staande woning, tijdelijk zonder huurbescherming.

Woning tijdelijk verhuren onder de leegstandswet. Verhuur uw te koop staande woning, tijdelijk zonder huurbescherming. Woning tijdelijk verhuren onder de leegstandswet. Verhuur uw te koop staande woning, tijdelijk zonder huurbescherming. Tijdelijk uw koopwoning verhuren zonder risico s Verhuren is een vak apart De verkoop

Nadere informatie

DTZ Zadelhoff Research. Incentives horen in het huurcontract. Incentives horen in het huurcontract

DTZ Zadelhoff Research. Incentives horen in het huurcontract. Incentives horen in het huurcontract Incentives horen in het huurcontract 30 mei 2013 Contact Frank van der Sluys Hoofd Research + 31 (0)20 8 407 201 fsluys@dtz.nl Contact Jos Hesselink Research + 31 (0)20 8 407 266 jhesselink@dtz.nl Incentives

Nadere informatie

Tijdelijk verhuren onder de leegstandwet zonder huurbescherming

Tijdelijk verhuren onder de leegstandwet zonder huurbescherming Tijdelijk verhuren onder de leegstandwet zonder huurbescherming Verhuur uw te koop staande woning, tijdelijk zonder huurbescherming D u m la v Ne l n! Tijdelijk uw koopwoning verhuren zonder risico s De

Nadere informatie

WONINGFONDS APELDOORN CV

WONINGFONDS APELDOORN CV ANNEXUM WONINGFONDS APELDOORN CV HALFJAARBERICHT 2014 Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn Claude Debussylaan

Nadere informatie

Borower Dutch brochure editable v3_1.pdf CMY. Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek

Borower Dutch brochure editable v3_1.pdf CMY. Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek 1 Het crowdfunding platform voor professionals Hypotheek 2 Index De lening balie is geopend 03 Verbreedt uw horizon met Purple24 leningen 04 om ik in aanmerking voor een lening 05 Hoe kan ik mijn pand

Nadere informatie

NEDERLANDSE KANTORENMARKT

NEDERLANDSE KANTORENMARKT Augustus 211 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

Lesbrief Verdienen en uitgeven 2 e druk

Lesbrief Verdienen en uitgeven 2 e druk Hoofdstuk 1. Inkomen verdienen 1.22 1.23 1.24 1.25 1.26 1.27 1.28 1.29 1.30 1.31 1.32 1.33 1.34 D A C C A D B A D D B C D 1.35 a. 1.000.000 425.000 350.000 40.000 10.000 30.000 = 145.000. b. 1.000.000

Nadere informatie

Laag, lager, negatief: de onstuitbare val van de rentevoeten

Laag, lager, negatief: de onstuitbare val van de rentevoeten Laag, lager, negatief: de onstuitbare val van de rentevoeten Thema-analyse Belfius Research Februari 2016 Inleiding De rente staat op een historisch laag niveau. Voor een 10-jarig krediet betaalt de Belgische

Nadere informatie

Curieweg 5 Spijkenisse

Curieweg 5 Spijkenisse Multifunctionele kantoor-/ showroomruimte + P Bedrijventerrein Halfweg II Contact +31 (0)88-796 24 76 info@synchrobedrijfshuisvesting.nl Badhuisstraat 56 4381 LT Vlissingen Te Koop / Te Huur Bereikbaarheid

Nadere informatie

Projectinformatie. Hoofdweg 667. Hoofddorp

Projectinformatie. Hoofdweg 667. Hoofddorp Projectinformatie Hoofdweg 667 Hoofddorp VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE Object Te huur, diverse recent vernieuwde kantoorunits gelegen aan de Hoofdweg 667 te Hoofddorp. Locatie Het object ligt aan de

Nadere informatie

Beleggingrisico s. Rendement en risico

Beleggingrisico s. Rendement en risico Beleggingsrisico s Beleggingrisico s Onderstaand tref je de omschrijving aan van de belangrijkste beleggingsrisico s die samenhangen met jouw keuze voor een portefeuilleprofiel. Je neemt een belangrijke

Nadere informatie

Beleidsnotitie tijdelijke verhuur van te koop staande woningen. definitief

Beleidsnotitie tijdelijke verhuur van te koop staande woningen. definitief Beleidsnotitie tijdelijke verhuur van te koop staande woningen definitief 25-09-2009 1 Inleiding De Leegstandwet voorziet in de mogelijkheid voor eigenaren om bepaalde leegstaande woningen tijdelijk te

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Kredietverlening aan Nederlandse bedrijven loopt terug

Kredietverlening aan Nederlandse bedrijven loopt terug Het Nederlandse bedrijfsleven is in sterke mate afhankelijk van bancaire kredietverlening. De groei van de zakelijke kredietverlening is in de tweede helft van 28 vertraagd. Dit hangt grotendeels samen

Nadere informatie

VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG

VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG PIM DIEPSTRATEN Doorn, 1 december 2015 AGENDA 1 Financieringsstrategie zorginstelling 2 Huidige financiers en het WFZ 3 Perspectief investeerder op de zorgmarkt 4 Alternatieve

Nadere informatie

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven 23 juni 2015 Managementsamenvatting Status: Managementsamenvatting Datum: 23 juni 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

Kantorenmarkt Rotterdam

Kantorenmarkt Rotterdam Kantorenmarkt Rotterdam 1 e halfjaar 2015 Kantorenmarkt Rotterdam De gemeente Rotterdam telt circa 625.000 inwoners en 314.120 banen, verdeeld over 25.220 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Meer Investplan. Meer Rendement. Meer Zekerheid. Meer Invest B.V. Boeingavenue 215 1119 PD Schiphol-Rijk E-mail: Info@meerinvest.

Meer Investplan. Meer Rendement. Meer Zekerheid. Meer Invest B.V. Boeingavenue 215 1119 PD Schiphol-Rijk E-mail: Info@meerinvest. Meer Rendement Meer Zekerheid Meer Invest B.V. Boeingavenue 215 1119 PD Schiphol-Rijk E-mail: Info@meerinvest.nl Kvk: 61887331 2 Onze Visie Uw opgebouwde kapitaal op de bank zetten loont tegenwoordig niet

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds III BV

ER Capital Vastgoedfonds III BV ER Capital Vastgoedfonds III BV Halfjaarverslag 2010 September 2010 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds III BV heeft een pand met drie huurders te Veenendaal in haar bezit. Alle drie de huurders

Nadere informatie

Programma. 9.30-10.00 uur Inloop met koffie en thee.

Programma. 9.30-10.00 uur Inloop met koffie en thee. Programma 9.30-10.00 uur Inloop met koffie en thee. 10.00-10.15 uur Welkom en introductie op de dag door Gerdo van Grootheest, Frank Strolenberg en Frans Pollux 10.15-10.45 uur Introductie Maastrichtse

Nadere informatie

HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ

HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ Om inzicht te krijgen in de wijze waarop makelaars omgaan met (standaard) huurovereenkomsten is onderzoek gedaan naar het contracteren binnen

Nadere informatie

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag > Retouradres Postbus 20201 2500 EE Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Directie Algemene Fiscale Politiek Korte Voorhout 7 2511 CW Den Haag Postbus

Nadere informatie

Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen

Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen 02 december 2008 Ger Hukker, voorzitter NVM: Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen Dagelijks staan de kranten bol van zorgwekkende berichten over de gevolgen van de kredietcrisis

Nadere informatie

Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk

Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk Agenda 1. Opening 2. Leegstand in Nederland 3. Leegstand in Amsterdam 4. Stellingen 5. Einde presentatie 2 CV Gregor Heemskerk Management

Nadere informatie

Allround in vastgoedmanagement en -advies

Allround in vastgoedmanagement en -advies Allround in vastgoedmanagement en -advies Samen waardegroei creëren en stimuleren. Daar gaan wij voor Amstelius Vastgoed Amstelius is een onafhankelijk allround kantoor voor vastgoedmanagement en -advies.

Nadere informatie

BEGRIPPENLIJST BIERCONTRACTEN

BEGRIPPENLIJST BIERCONTRACTEN BEGRIPPENLIJST BIERCONTRACTEN Dit document bevat een lijst van begrippen zoals u die kunt tegenkomen in de verschillende contracten en uitingen van de brouwerijen richting horecaondernemers. Omwille van

Nadere informatie

Wijziging Uitvoeringsinstructie 12 Tijdelijke Verhuur naar aanleiding van de wijzigingen in de Leegstandwet d.d. 1 juli 2013(3B, 2014, 179)

Wijziging Uitvoeringsinstructie 12 Tijdelijke Verhuur naar aanleiding van de wijzigingen in de Leegstandwet d.d. 1 juli 2013(3B, 2014, 179) GEMEENTEBLAD Nr. 65220 17 november Officiële uitgave van gemeente Amsterdam. 2014 Wijziging Uitvoeringsinstructie 12 Tijdelijke Verhuur naar aanleiding van de wijzigingen in de Leegstandwet d.d. 1 juli

Nadere informatie

Demmersweg 66, 7556 BN Hengelo

Demmersweg 66, 7556 BN Hengelo Demmersweg 66, 7556 BN Hengelo Omschrijving Demmersweg 66, 7556 BN Hengelo Omschrijving: Op het bedrijventerrein Westermaat Zuidoost in Hengelo (Ov.) is gelegen een modern en representatief kantoorpand.

Nadere informatie

Wat u moet weten over beleggen

Wat u moet weten over beleggen Rabo BedrijvenPensioen Wat u moet weten over beleggen Beleggen voor het Rabo BedrijvenPensioen Uw werkgever betaalt pensioenpremies voor het Rabo BedrijvenPensioen. In deze brochure leest u hoe we deze

Nadere informatie

TARIEFKAART ANNEXUM BEHEER BV

TARIEFKAART ANNEXUM BEHEER BV TARIEFKAART ANNEXUM BEHEER BV Ten behoeve van het portfolio, property management in opdracht van diverse beleggingsinstellingen, wordt door Annexum Beheer BV een standaard tariefkaart gehanteerd voor te

Nadere informatie

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper Leegstand Kantoren Jobinside 5 november 2010 Sacha Klinkhamer Floor Schipper Presentatie Jobinside Inleiding door Sacha Klinkhamer (Infrastructuur & Milieu) Aanleiding, cijfers, probleemanalyse, oorzaken,

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be)

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be) HET RENDEMENT 20-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Bidderstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed

Nadere informatie

2. Wat is de duur van een handelshuurovereenkomst?

2. Wat is de duur van een handelshuurovereenkomst? A C C O U N T A N T S B E L A S T I N G C O N S U L E N T E N De handelshuurovereenkomst Wie een pand huurt om er handel te drijven, heeft behoefte aan een zekere duurzaamheid, zekerheid, stabiliteit.

Nadere informatie

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE JAN VAN DE LAARWEG 30 DE LIER BEDRIJVENTERREIN LEEHOVE

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE JAN VAN DE LAARWEG 30 DE LIER BEDRIJVENTERREIN LEEHOVE VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE JAN VAN DE LAARWEG 30 DE LIER BEDRIJVENTERREIN LEEHOVE TE HUUR / TE KOOP BETREFT Het betreft hier een multifunctioneel solitair bedrijfspand op het moderne bedrijventerrein

Nadere informatie

Persbijeenkomst jaarverslag ABP 2008. Amsterdam, 11 mei 2009

Persbijeenkomst jaarverslag ABP 2008. Amsterdam, 11 mei 2009 Persbijeenkomst jaarverslag ABP 20 Amsterdam, 11 mei 2009 20: een bijzonder jaar Sterke positie begin 20 met dgr van 140% Volledige indexatie en volledige na-indexatie Halfjaarcijfers al minder rooskleurig

Nadere informatie

AMBACHTSSTRAAT 3 A 8263 AJ KAMPEN

AMBACHTSSTRAAT 3 A 8263 AJ KAMPEN AMBACHTSSTRAAT 3 A 8263 AJ KAMPEN Algemene gegevens Adres gegevens Ambachtsstraat 3-A 8263 AJ Kampen Oppervlakte BVO ca. 120 m² Omschrijving object Object/locatie Functionele bedrijfsruimte op een goede,

Nadere informatie

Voorwaarden voor de verhuur van uw woning.

Voorwaarden voor de verhuur van uw woning. Voorwaarden voor de verhuur van uw woning. In dit document vind u informatie en voorwaarden waar u aan moet voldoen bij de verhuur van uw woning. * Wanneer mag u uw woning verhuren? * Vergunning Gemeente

Nadere informatie

Huurrecht - woonruimte

Huurrecht - woonruimte Huurrecht - woonruimte Bij huurrecht en huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw, en de meeste huurvragen hebben hier ook betrekking op. De wet

Nadere informatie

PROJECT HUURINFORMATIE. Parkstraat 83 te Den Haag

PROJECT HUURINFORMATIE. Parkstraat 83 te Den Haag PROJECT HUURINFORMATIE Parkstraat 83 te Den Haag Object : Dit object betreft kantoorruimte in een business center. Het business center is gevestigd in het gebouw van het Haagsche Hof, een bekend groot

Nadere informatie

INVINCO BENELUX. Goudprijs is alweer op zijn retour. Een crash blijft mogelijk

INVINCO BENELUX. Goudprijs is alweer op zijn retour. Een crash blijft mogelijk Goudprijs is alweer op zijn retour. Een crash blijft mogelijk 2 Wat is het geheim en de essentie van goed beleggen? Je moet anticiperen op de werkelijkheid van morgen en wat die voor gevolgen heeft voor

Nadere informatie

Vastgoed-nieuws. 21 november 2013. Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur

Vastgoed-nieuws. 21 november 2013. Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur Vastgoed-nieuws 21 november 2013 Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur Essentie Verhuurders proberen vaak op creatieve manier onder dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen uit te

Nadere informatie

Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is.

Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is. Huurrecht - kantoorruimte en overige bedrijfsruimte De meeste huurvragen hebben betrekking op het huurrecht en een huurovereenkomst betreffende het (ver)huren van een onroerende zaak. De wet maakt onderscheid

Nadere informatie

TE HUUR. Willem van Konijnenburglaan 1B Eindhoven

TE HUUR. Willem van Konijnenburglaan 1B Eindhoven TE HUUR Willem van Konijnenburglaan 1B Eindhoven 1 Object : Voor huur is beschikbaar een winkelruimte, prominent gelegen aan de Willem van Konijnenburglaan 1 B te Eindhoven. De ruimte maakt deel uit van

Nadere informatie

Vrijblijvende Projectinformatie Jan Ligthartstraat 1 te Alkmaar

Vrijblijvende Projectinformatie Jan Ligthartstraat 1 te Alkmaar Vrijblijvende Projectinformatie Jan Ligthartstraat 1 te Alkmaar Object : RTC Offices verhuurt full service kantoorruimte voor midden en kleinbedrijf. Onze kantoren zijn net gerenoveerd en bieden een prettige

Nadere informatie

Blijvende onrust op de beurs: hoe nu verder?

Blijvende onrust op de beurs: hoe nu verder? Blijvende onrust op de beurs: hoe nu verder? Zoals u waarschijnlijk weet, is de beurs nog steeds bijzonder nerveus en vooral negatief. De directe aanleiding is de tegenvallende groei in China waar wij

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

Afronding project nieuwbouw en verbouwing Drents Museum en positie Huize Tetrode

Afronding project nieuwbouw en verbouwing Drents Museum en positie Huize Tetrode 2012-538 Afronding project nieuwbouw en verbouwing Drents Museum en positie Huize Tetrode Voorgestelde behandeling: - Statencommissie Bestuur en Financiën op 26 september 2012 - provinciale staten op 10

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Een huis vinden of verkopen was nog nooit zo eenvoudig.

Een huis vinden of verkopen was nog nooit zo eenvoudig. Een huis vinden of verkopen was nog nooit zo eenvoudig. De Hypotheek Als je een huis koopt moet je de koopsom ook kunnen financieren. Daarbij is het afsluiten van een hypotheek meestal onvermijdelijk.

Nadere informatie

NEDERLANDSE KANTORENMARKT

NEDERLANDSE KANTORENMARKT Maart 215 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

Kwaliteitsimpuls kantoren

Kwaliteitsimpuls kantoren 10 maart 2014, Festival Leegstaand Vastgoed Kwaliteitsimpuls kantoren Sjef de Pont, hoofd afdeling Economische Zaken, sector Stadsontwikkeling Opzet workshop Situatie s-hertogenbosch Onze aanpak: Impuls

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Maart 214 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie