PACHTGRONDENBELEID VAN DE GEMEENTE SINT ANTHONIS

Transcriptie

1 PACHTGRONDENBELEID VAN DE GEMEENTE SINT ANTHONIS 0

2 Inhoudsopgave Inhoud 1 AANLEIDING HERZIENING PACHTGRONDENBELEID AGRARISCHE EIGENDOMMEN EN WETTELIJKE KADERS Reguliere pachtgronden Agrarische erfpacht Vrije gronden Recreatieve erfpacht STRATEGISCHE GRONDVOORRAAD Ruimtelijke opgaven Strategische grondvoorraad HUIDIG RENDEMENT EN RENDEMENTSVERBETERING Direct rendement Indirect rendement EVALUATIE EN HERZIENING BELEID Melkquotum Uitgifte in reguliere pacht bij einde erfpacht Geliberaliseerde pachtovereenkomsten Herziening canon bij overdracht erfpachtovereenkomst Herziening canon contracten onbepaalde tijd Verkoop gronden SAMENVATTING HERZIENE BELEID

3 1 AANLEIDING HERZIENING PACHTGRONDENBELEID De gemeente Sint Anthonis heeft op dit moment 768 hectare landbouwgrond in bezit. Deze landbouwgrond is uitgegeven aan agrariërs binnen de gemeente op basis van diverse contractvormen. Daarnaast heeft de gemeente nog een oppervlakte van 80 hectare recreatiegrond in bezit. De gemeente Sint Anthonis beschouwt haar agrarische eigendomspositie als een duurzame belegging waarbij de insteek voor het te voeren beleid het optimaliseren van het behaalde rendement is. Op dit moment is verkoop van gronden slechts onder bepaalde voorwaarden mogelijk. Vanaf 1995 is het beleid van de gemeente Sint Anthonis ten aanzien van deze gronden in diverse beleidsstukken door de gemeenteraad vastgesteld. In 2005 heeft de laatste beleidsevaluatie van het gevoerde beleid plaatsgevonden. De directe aanleiding om te komen tot een herziening van het pachtgrondenbeleid was het voornemen van het college van Burgemeester en Wethouders om het blote eigendom van de aan De Bergen BV in erfpacht gegeven gronden te verkopen aan Eldorado Parken BV. Tijdens de bespreking van dit voornemen in de raadsvergadering van 26 maart 2012 is door een meerderheid van de Raad geconstateerd dat het voornemen tot verkoop niet binnen het bestaande grondbeleid past. Doel van deze notitie is te komen tot een evaluatie van het bestaande grondbeleid en te bezien of beleidswijzigingen gewenst dan wel noodzakelijk zijn. Het pachtgrondenbeleid zal gelden voor de reguliere pachtgronden, de erfpachtgronden en gronden die in gebruik zijn gegeven op basis van geliberaliseerde pachtovereenkomsten. 2

4 2 AGRARISCHE EIGENDOMMEN EN WETTELIJKE KADERS De gemeente Sint Anthonis heeft in totaal 768 hectare landbouwgrond in eigendom en 80 hectare recreatiegrond. De agrarische gronden zijn uitgegeven op basis van diverse contractvormen, namelijk reguliere pachtovereenkomsten, erfpachtovereenkomsten en pachtovereenkomsten voor de korte duur (zogeheten geliberaliseerde pachtovereenkomsten). De recreatieve gronden zijn uitgegeven op basis van erfpachtovereenkomsten. Deze categorie gronden wordt eveneens in deze notitie betrokken vanwege de ligging in het buitengebied en de vergelijkbare gebruiksovereenkomsten die van toepassing zijn. 2.1 Reguliere pachtgronden Een oppervlakte van 397 hectare is uitgegeven op basis van reguliere pachtovereenkomsten. Deze oppervlakte is verdeeld over 106 pachters. De pachtovereenkomsten worden juridisch geregeld op grond van de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek inzake pacht. Deze bepalingen geven de pachter een sterke rechtspositie. Zo kan de pacht worden overgeschreven naar bedrijfsopvolgers en worden de pachtprijzen gereguleerd door de staatssecretaris van Economische Zaken die bepaalt wat de maximale pachtprijs is. Tot 1 september 2007 bestond er voor pacht een afzonderlijke Pachtwet. Zodra de pachter 65 jaar werd, kon de reguliere pacht door de verpachter worden opgezegd. Sinds september 2007 zijn nieuwe regels van kracht en maakt de pacht deel uit van het Burgerlijk Wetboek. Eén van de wijzigingen betreft het vervallen van de automatische opzeggingsgrond bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd van de pachter. Dit betekent dat de pachter na zijn 65 ste nog steeds pachter kan blijven van de grond. De voorwaarde om pachter te blijven is wel dat er sprake dient te zijn van een bedrijfsmatige agrarische exploitatie. De wetgever heeft helaas niet aangegeven wat hieronder wordt verstaan en wat de objectieve criteria zijn voor een opzegging wegens niet-bedrijfsmatig gebruik. Op basis van de op dit punt verschenen jurisprudentie kunnen echter een aantal criteria worden genoemd: omvang van het bedrijf; of voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden; het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement; of de pachter een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft. Genoemde punten worden door de rechter in onderlinge samenhang bekeken of sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie. Het is echter moeilijk om algemeen geldende regels te geven op grond waarvan kan worden beoordeeld of een pachter al dan niet bedrijfsmatig de pachtgrond gebruikt. De uitspraken op dit terrein worden sterk bepaald door de specifieke bedrijfskenmerken. Het blijft derhalve moeilijk om algemeen geldende regels hieruit te destilleren. Van geval tot geval zal derhalve beoordeeld moeten worden of er sprake is van bedrijfsmatig gebruik en of er voldoende redenen zijn om tot opzegging over te gaan. Resumerend worden nog de belangrijkste kenmerken van reguliere pachtovereenkomsten vermeld: Sterke rechtsbescherming van de pachter; Pacht kan worden overgeschreven op naam van de bedrijfsopvolger (indeplaatsstelling: het recht dat een pachter een verwant, partner, pleegkind of medepachter in zijn plaats kan stellen als nieuwe pachter); 3

5 Opzeggen pacht wegens niet-bedrijfsmatig gebruik is mogelijk maar lastig; Pachtprijzen worden gereguleerd door de overheid; 2.2 Agrarische erfpacht Een groot areaal van de landbouwgronden is uitgegeven op grond van erfpachtovereenkomsten. Het Burgerlijk Wetboek geeft slechts een beperkt aantal artikelen over erfpacht. Dit betekent dat partijen een grote onderlinge contractvrijheid hebben om de erfpachtovereenkomst op een door hen gewenste wijze vorm te geven. Bij de agrarische erfpachtovereenkomsten worden twee contractvormen onderscheiden die zijn toegepast binnen de gemeente: 1. Overeenkomsten met een bepaalde looptijd. Voor een oppervlakte van 76 hectare is een dergelijke contractvorm afgesloten. Het betreft 7 overeenkomsten. Deze contracten kenmerken zich door het feit dat er een einddatum in de overeenkomst is opgenomen. In de periode tot 1 mei 2017 komt een oppervlakte van 31 hectare vrij van erfpacht. De resterende oppervlakte van 45 hectare komt vrij in de jaren 2021 (10,3 ha), 2023 (23,2 ha) en 2025 (11,7 ha). Medio 2025 zijn alle deze contracten geëindigd. 2. Overeenkomsten afgesloten voor onbepaalde tijd. Voor een oppervlakte van 136 hectare zijn overeenkomsten afgesloten voor onbepaalde tijd waarbij er dus geen formele einddatum bestaat. Het betreft 13 overeenkomsten. De rechtsverhouding bij erfpachtovereenkomsten wordt voornamelijk bepaald door datgene dat tussen partijen is afgesproken in de overeenkomst van toepassing verklaarde algemene erfpachtvoorwaarden. Er zijn twee algemene voorwaarden van toepassing verklaard, zijnde de algemene erfpachtvoorwaarden van 7 februari 1955 (van de voormalige gemeente Wanroij) en de algemene erfpachtvoorwaarden van 5 oktober 1987 (van de gemeente Sint Anthonis). De voorwaarden zijn als bijlage A aan deze notitie toegevoegd. Op grond van deze voorwaarden is opzegging van de overeenkomst in beginsel niet mogelijk tenzij de erfpachter een wanprestatie levert (bijvoorbeeld bij grove verwaarlozing of wegens het niet betalen van de canon gedurende 2 jaar ). In 1991 zijn diverse erfpachtovereenkomsten welke eerder waren aangegaan voor bepaalde tijd en welke afliepen, door de gemeente verlengd waarbij een overeenkomst voor onbepaalde tijd overeen is gekomen. Binnen de agrarische erfpachtovereenkomsten bestaat een bijzondere positie ten aanzien van de door de erfpachter gebouwde woning en bedrijfsgebouwen. In de algemene voorwaarden is opgenomen dat bij het einde van de erfpachtovereenkomst de gemeente als bloot eigenaar kan worden verplicht de gebouwen in eigendom over te nemen en de waarde van de opstallen aan de erfpachter te vergoeden. Recent heeft een erfpachter te Stevensbeek de gemeente nog verplicht om zijn opstallen in eigendom over te nemen. Van de overeenkomsten met een bepaalde looptijd heeft momenteel nog één erfpachter opstallen op het blote eigendom staan. Op termijn zou dus aan de gemeente kunnen worden verzocht tot aankoop van de opstallen over te gaan. Van de contracten aangegaan voor onbepaalde tijd zijn momenteel bij nog 11 erfpachters opstallen op de erfpachtgrond aanwezig. Aangezien deze contracten formeel niet aflopen hoeft de gemeente in deze gevallen geen opstallen van de erfpachter aan te kopen. 4

6 2.3 Vrije gronden De gemeente heeft een oppervlakte van 141 hectare landbouwgrond in eigendom die vrij van langjarig gebruik zijn. Deze gronden worden kortdurend verpacht op basis van een geliberaliseerde pachtovereenkomsten. Gronden worden in beginsel voor een periode van 3 jaar aan dezelfde gebruiker verpacht waarbij jaarlijks een contract wordt opgesteld. Op deze wijze behoudt de gemeente de mogelijkheid om tussentijds de grond weer in gebruik te nemen of in te zetten voor specifieke doeleinden. De hoogte van de te hanteren pachtprijzen kan bij deze contractvorm zelfstandig door de gemeente worden bepaald en is niet gebonden aan een maximum. Op deze wijze kan de maximale prijs worden behaald die de vrije markt bereid is te betalen voor het gebruik van landbouwgrond. 2.4 Recreatieve erfpacht Er zijn twee recreatie-objecten in erfpacht uitgegeven, te weten De Bergen BV en de Ullingse Bergen BV. De oppervlakte van De Ullingse Bergen BV bedraagt 8,47 ha en de overeenkomst loopt nog tot september De erfpachtovereenkomst van de Bergen BV betreft een oppervlakte van 71,4 hectare en is aangegaan voor onbepaalde tijd. Bij beide overeenkomsten dient de gemeente bij het einde van de erfpachtovereenkomst een vergoeding voor de opstallen aan de erfpachter te vergoeden. 5

7 3 STRATEGISCHE GRONDVOORRAAD De agrarische gronden van gemeente Sint Anthonis vertegenwoordigen een executiewaarde van circa 24,5 miljoen euro. De gronden hebben geen boekwaarde. De gemeentelijke eigendommen dragen bij aan het weerstandvermogen van de gemeente waarbij het weerstandsvermogen wordt gedefinieerd als Het vermogen om niet-structurele financiële risico s op te kunnen vangen teneinde haar taken te kunnen voortzetten. De bovengenoemde waarde wordt slechts voor 10% meegenomen in de bepaling van de hoogte van dat weerstandsvermogen. 3.1 Ruimtelijke opgaven Binnen de gemeente Sint Anthonis zijn op dit moment nauwelijks meer ruimtelijke opgaven aanwezig waarvoor de gemeente de beschikking dient te hebben over een (ruime) voorraad aan agrarische gronden. Voor zowel woningbouw als bedrijventerreinen is voor de komende periode (10-20 jaar) naar verwachting voldoende grond ter beschikking om aan alle opgaven op die terreinen te voldoen. 3.2 Strategische grondvoorraad In het verleden konden in een aantal gevallen gemeentelijke eigendommen worden ingezet voor de realisatie van ruimtelijke opgaven op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Enerzijds doordat gronden binnen de plangrenzen waren gelegen en anderzijds doordat ruilgronden konden worden ingezet om grond vrij van pacht te krijgen. Door de inzet van deze gronden viel het financiële resultaat van deze plannen voor de gemeente voordelig uit. Op dit moment heeft de gemeente voldoende locaties in bezit om ook op lange termijn te voldoen aan haar ruimtelijke opgaven. Vanwege het ontbreken van grote ruimtelijke opgaven in de nabije toekomst wordt het aanhouden van een grote voorraad ruilgrond niet noodzakelijk geacht. Gronden die in de directe nabijheid van de diverse kernen liggen zullen echter niet worden verkocht maar worden aangehouden. Hierbij moet in ieder geval gedacht worden aan gronden die binnen een afstand van 250 meter van de diverse kernen en bedrijventerreinen zijn gelegen en gronden die gelegen zijn in de nabijheid van belangrijke uitvalswegen van de gemeente. Ook op basis van andere overwegingen kunnen gronden als strategisch worden aangemerkt. Het betreft dus altijd gronden waarvan in de toekomst een andere dan landbouwkundige bestemming wordt verwacht. 6

8 4 HUIDIG RENDEMENT EN RENDEMENTSVERBETERING Ten aanzien van haar agrarische eigendommen is het uitgangspunt voor de gemeente Sint Anthonis het behalen van een zo hoog mogelijk rendement. Speelde in de vorige eeuw nog andere overwegingen een rol zoals het stimuleren van de landbouw binnen de gemeentegrenzen, thans beschouwt de gemeente het agrarische vastgoed primair als een belegging waarbij het behalen van een zo hoog mogelijk rendement voorop staat. De reden om naar het behaalde rendement van de agrarische gronden te kijken is om te bezien of er wellicht alternatieve aanwendingsmogelijkheden voor de gemeente zouden kunnen zijn ten aanzien van de waarde welke het landbouwareaal vertegenwoordigt. Eén van de mogelijkheden is om van de verkoopopbrengst van landbouwgronden de gemeentelijke schuld af te lossen. Het huidige behaalde rendement op de agrarische gronden dient dan te worden vergeleken met de kosten die de gemeente betaalt voor haar leningen. Momenteel werkt de gemeente met een rekenrente van 4,0% als zijnde de rente waarvoor de gemeente verwacht ook op langere termijn leningen te kunnen afsluiten. Opgemerkt wordt dat de werkelijke marktrente momenteel lager ligt. Ten aanzien van het rendement kan een onderscheid worden gemaakt in het directe rendement en het indirecte rendement. 4.1 Direct rendement Het directe rendement bestaat uit de pachtopbrengsten van de pachtovereenkomsten en de canons van de erfpachtovereenkomsten. Naast deze opbrengsten zijn er tevens opbrengsten behaald inzake het verpachtersaandeel van het melkquotum en de herbestemming van landbouwgrond die gelegen was binnen uitbreidingslocaties. Naar de exacte opbrengsten van deze twee onderdelen is in het kader van deze notitie geen nader onderzoek gedaan maar wel wordt opgemerkt dat de opbrengst van het verpachtersaandeel melkquotum gedurende de afgelopen 10 jaar een opbrengst meer dan één miljoen euro heeft opgeleverd. In deze notitie zal echter alleen aandacht worden besteed aan de directe pachtopbrengsten en canons. Reguliere pacht: Van de 397 hectare die is uitgegeven op basis van reguliere pachtovereenkomsten bedroeg de totale pachtopbrengst in 2012 het bedrag van ,00. Dit resulteert in een gemiddelde pachtprijs van 664 per hectare. Op basis van een gemiddelde waarde in verpachte staat van circa per hectare, resulteert dat in een rendement van circa 2,2%. Gerelateerd aan de vrije marktwaarde is het rendement circa 1% van de vrije marktwaarde. Er bestaan in beginsel geen mogelijkheden om het rendement van de reguliere pachtovereenkomsten te verhogen. De door de gemeente in rekening gebrachte prijzen volgen de jaarlijks de door de rijksoverheid afgekondigde Pachtprijzenbesluiten. Van deze besluiten kan door verpachters niet worden afgeweken. In 2007 is een nieuwe berekeningssystematiek ingevoerd voor het bepalen van de hoogte van de pachtprijzen. Sindsdien wordt de stijging van de pachtprijzen niet meer bepaald naar de grondkwaliteit maar is de prijs gebaseerd op de bedrijfseconomische opbrengsten binnen een regio. Elke regio heeft zijn eigen maximale pachtprijs en een maximaal percentage waarmee de pachtprijs mag worden verhoogd. De pachtprijs mag daarbij niet hoger zijn dan 2% van de vrije marktwaarde en niet hoger zijn dan 7

9 110% van de regionorm van de betreffende regio waar de pachtgrond is gelegen. Elk jaar treedt per 1 juli een nieuw pachtprijzenbesluit in werking. De hoogte van de pachtprijs wordt gerelateerd aan de gemiddelde bedrijfsresultaten over een periode van 5 jaar binnen de agrarische sector binnen een specifieke regio. Door het gemiddelde over een reeks van 5 jaar te nemen beoogt de rijksoverheid grote schommelingen van de pachtprijzen te voorkomen. Op basis van de pachtprijsbesluiten van de laatste jaren kan echter worden geconcludeerd dat dat streven in de praktijk niet altijd is gehaald. Indien de bedrijfsresultaten in de betreffende jaren laag zijn geweest heeft dat gevolgen voor de hoogte van de pachtprijzen die daardoor lager zullen uitvallen. Het kan dus gebeuren dat ondanks het feit dat de grondprijzen in een bepaalde periode stijgen, de pachtprijzen dalen. Zo hebben we gezien dat in de laatste 2 jaar de pachtprijzen neerwaarts zijn bijgesteld met respectievelijk 8% in 2011 en 7% in In het komende pachtprijzenbesluit van 1 juli 2013 zal echter weer een pachtprijsverhoging van 6% mogelijk zijn voor de gemeentelijke pachtgronden. Ten aanzien van pachtgronden die voor tuinbouw worden gebruikt (bijvoorbeeld asperges, bloembollen of boomteelt) gelden hogere pachtnormen. Indien gronden voor tuinbouwdoeleinden worden gebruikt kan een maximale pachtprijs van 944 per hectare in rekening worden gebracht. De verwachting is niet dat op de gemeentelijke pachtgronden een grote oppervlakte als tuinland in gebruik is, maar een jaarlijkse inspectieronde op dat punt lijkt gewenst om de mogelijkheden voor pachtprijsverhoging te kunnen benutten. Vrije gronden en geliberaliseerde pacht: De vrije gronden worden voor een korte periode uitgegeven op basis van geliberaliseerde pachtovereenkomsten. Van de 141 hectare die op basis van deze contractvorm is uitgegeven bedroeg in 2012 de totale opbrengst ,00 Dit resulteert in een gemiddelde opbrengst per hectare van 900,00. Vanaf het pachtjaar 2013 wordt voor deze pachtovereenkomsten een pachtprijs van 1.250,00 per hectare gehanteerd voor goede courante kavels met een redelijke oppervlakte. Dit betekent dat de pachtprijzen van deze contractvorm de komende jaren zal stijgen met circa per jaar. Agrarische erfpachtgronden: De opbrengst van de 230 hectare in erfpacht uitgegeven gronden in 2012 bedroeg Dit resulteert in een gemiddelde opbrengst per hectare van 341,00. Geconcludeerd wordt dat de canonopbrengsten zeer laag zijn. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door het feit dat de algemene voorwaarden wel aangegeven wanneer een canon kan worden verhoogd, maar niet aangeven op basis van welke methodiek de verhoging dient plaats te vinden. In de algemene voorwaarden wordt aangegeven dat de verhoging in overleg tussen partijen zal plaatsvinden en indien tussen partijen geen overeenstemming wordt bereikt, het geschil zal worden voorgelegd aan drie deskundigen die de canon bindend zullen vaststellen (bij contracten voor onbepaalde tijd) of het geschil zal worden voorgelegd aan de Grondkamer of daarvoor in de plaats tredende instantie (bij contracten voor bepaalde tijd). In de praktijk zal dit echter betekenen dat een dergelijk geschil voorgelegd zal moeten worden aan de rechter. Contracten voor bepaalde tijd: 8

10 In de notitie erfpacht 1995 is voor de erfpachtovereenkomsten aangegeven op welke wijze de gemeente de verhoging van de canons in de toekomst zal vormgeven. Voor de overeenkomsten voor bepaalde tijd is aangegeven dat elke 3 jaar de canon zal worden verhoogd met 15% totdat het maximum van 2% van de vrije marktwaarde is bereikt. Geconstateerd kan worden dat vanaf 1995 de doorvoering van de canonverhogingen niet in alle gevallen consequent door de gemeente is doorgevoerd. Een aantal erfpachtcontracten voor bepaalde tijd zijn voor het laatst in 2003 verhoogd. Tot op heden zijn er geen geschillen over de canon voorgelegd aan deskundigen of de rechtbank. De bestaande mogelijkheden voor het aanzeggen van een canonverhoging zal voor deze contracten tot het einde van de looptijd van deze contracten moeten worden doorgevoerd. Dit zal voor 24 hectare betekenen dat nog éénmaal een verhoging kan worden aangezegd voor het einde van het contract. Voor 30 hectare zal nog twee of driemaal een verhoging kunnen worden aangezegd. Dit wil dus niet zeggen dat de verhoging ook daadwerkelijk door de erfpachters zal worden geaccepteerd. Echter gezien de beperkte hoogte van de canon wordt verwacht dat de meerderheid van deze erfpachters de verhoging wel zal accepteren. Ook indien er in de toekomst wel discussie met de erfpachters zou ontstaan over de voorgestane verhogingen, dan is dit een probleem met een eindige horizon. Zoals eerder aangegeven zal deze contractvorm langzaam uitsterven. Contracten voor onbepaalde tijd: De Algemene voorwaarden uit 1955 geven de mogelijkheid om elke 6 jaar de canon te verhogen. In de notitie erfpacht 1995 is voor de erfpachtcontracten aangegeven op welke wijze de gemeente de verhoging van de canons zal vormgeven. Voor de contracten voor onbepaalde tijd is aangegeven dat elke 6 jaar de canon zal worden verhoogd met 25% totdat het maximum van 4% van de vrije marktwaarde is bereikt. Geconstateerd kan worden dat vanaf 1997 geen canonverhogingen van deze contractvormen heeft plaatsgevonden. De laatste aanpassing dateert uit 1997 waar aangesloten is bij het Pachtprijzenbesluit uit Uit de algemene voorwaarden uit 1955 wordt hier nog artikel 17 vermeld. In dit artikel wordt bepaald dat de erfpachter toestemming van de Burgemeester en Wethouders nodig heeft om het erfpachtrecht te vervreemden of het erfpachtrecht te bezwaren met een hypotheek. Dit betekent dat bij een bedrijfsoverdracht toestemming aan de gemeente gevraagd moet worden om het erfpachtrecht over te dragen aan de bedrijfsopvolger. De laatste zin van dit artikel luidt: Verleenen Burgemeester en Wethouders hun goedkeuring tot splitsing of overdracht, dan worden de rechten en verplichtingen zoo van de oude als de nieuwe erfpachter van de gesplitste of overgedragen grond tegenover de gemeente opnieuw geregeld.. Op basis van dit artikel heeft de gemeente in het verleden bij twee verzoeken tot erfpachtoverschrijving (bij bedrijfsoverdracht) de voorwaarde gesteld dat de canon aangepast werd naar een hoger niveau. De canon is daarbij gewijzigd naar 600 per hectare. Aangezien er echter geen aanvullende contractaanpassingen zijn doorgevoerd ten aanzien van de wijze waarop de canon in de toekomst zal worden aangepast, blijft de discussie over de canonherziening bestaan. Van de 11 erfpachters met een contract voor onbepaalde tijd zijn er 3 met een leeftijd boven de 58 jaar. Van deze contracten kan worden verwacht dat binnen een termijn van 10 jaar een verzoek tot overschrijving van het erfpachtrecht aan de gemeente wordt gedaan. De overige erfpachters hebben een jongere leeftijd. 9

11 Recreatieve erfpacht: De twee recreatie-objecten die op basis van een erfpachtovereenkomst zijn uitgegeven betalen ieder een canon van 864,45 per hectare. De canon is beide gevallen gebaseerd op de agrarische pachtprijzen en is op dit moment de maximaal haalbare canon. 4.2 Indirect rendement De agrarische gronden van de gemeente Sint Anthonis zijn al geruime tijd in bezit en in veel gevallen al vanaf de ontginning van woeste grond tot landbouwgebied. In die periode heeft er een sterke stijging van de grondprijzen plaatsgevonden. De prijs van landbouwgronden fluctueert sterk in de tijd. Op grond van een onderzoek van het Landbouw Economisch Instituut zien we dat tussen 1952 en 2009 de nominale prijs van landbouwgrond gemiddeld met 6,8% per jaar is gestegen. De gemiddelde jaarlijkse inflatie bedroeg in deze periode 3,6%. Dit betekent dat de gemiddelde reële stijging van de agrarische grondprijs in Nederland ruim 3% per jaar bedraagt (Bron: Lange termijnontwikkeling van de agrarische grondprijs, LEI maart 2009). Dit betekent dus dat het indirecte rendement van de agrarische gronden door grondprijsstijging 3,2% per jaar bedraagt. Ook in de jaren vanaf 2009 tot heden is de agrarische grondprijs verder doorgestegen. Zo is in het Zuidelijk Veehouderijgebied (binnen welke regio de gemeente is gelegen) de gemiddelde grondprijs gestegen van ,- per hectare in 2009 tot bijna ,- per hectare in In de afgelopen periode zijn er geregeld gronden vrijgekomen van pacht of erfpacht vanwege bedrijfsbeëindiging of het eindigen van een erfpachtovereenkomst. Het indirecte rendement van de grondprijsstijging kan door de gemeente worden gerealiseerd zodra er gronden worden verkocht. 10

12 5 EVALUATIE EN HERZIENING BELEID In de afgelopen jaren zijn diverse beleidsdocumenten ten aanzien van het grondbeleid voor de agrarische eigendommen opgesteld: 1. Notitie inzake erfpacht, vastgesteld door de Raad op 19 december 1995; 1. Notitie melkquotum, vastgesteld door de Raad op 3 februari 1997; 2. Beleidsnota betreffende landbouwgronden vrij van (erf)pacht, vastgesteld door de Raad op 17 december 2001; 3. Evaluatie notities melkquotum, erfpacht en beleidsnota betreffende landbouwgronden vrij van (erf)pacht,vastgesteld door de Raad op 21 maart Naast bovengenoemde beleidsstukken heeft de Raad in 2010 besloten om in de jaren 2011, 2012 en 2013 jaarlijks voor euro aan vrije landbouwgrond te verkopen. Bovengenoemde beleidsdocumenten en besluiten zijn op dit moment van kracht bij de besluitvorming inzake agrarische gronden. Op een aantal onderdelen is aanpassing van het huidige beleid gewenst aangezien deze niet meer is toegesneden op de huidige situatie. Hieronder zal voor de belangrijkste thema s het huidige beleid voor dat thema worden weergegeven, een evaluatie van het gevoerde beleid worden beschreven en eventuele voorstellen tot aanpassing van het beleid worden gedaan. 5.1 Melkquotum Huidig beleid: De gemeente maakt in haar rol als eigenaar aanspraak op het aan de grond verbonden melkquotum bij zowel pachters als erfpachters. De aanspraak bedraagt 50% van de waarde van het aan de grond verbonden quotum. Indien pachters of erfpachters vooraf een voorgenomen verkoop van melkquotum melden wordt slechts aanspraak gemaakt op 42,5% van de waarde. Bij verkoop zonder toestemming wordt aanspraak gemaakt op 50% en zal ontbinding van de overeenkomst worden gevorderd. Evaluatie beleid: In de afgelopen jaren is er op basis van het vastgestelde beleid met veel pachters tot een afrekening gekomen. Advies wijziging beleid: Ongewijzigd vasthouden aan het bestaande beleid. Ten aanzien van de notitie melkquotum wordt het volgende opgemerkt. Met ingang van 1 april 2015 zal de Europese Unie de melkquotering afschaffen. Dit betekent dat na 2015 er geen verkoop melkquotum meer zal plaatsvinden. De werkingskracht van de notitie melkquotum zal hiermee op termijn overbodig worden. 5.2 Uitgifte in reguliere pacht bij einde erfpacht Huidige beleid: Op dit moment is het formele beleid ten aanzien van erfpachtovereenkomsten die aflopen en waarvan een bedrijfsopvolger het bedrijf voortzet, dat deze de betreffende grond in reguliere 11

13 pacht krijgt indien hij 100% werkzaam is op het bedrijf en voldoende opleiding en ervaring heeft. Evaluatie: Aangezien door de uitgifte van in beginsel vrije landbouwgrond in reguliere pacht sprake is van het aangaan van een zeer lange rechtsverhouding tussen partijen waarbij tevens een forse waardedaling van de grond plaatsvindt (waardedaling van vrije marktwaarde naar waarde in verpachte staat) is het onverstandig dergelijke gronden in reguliere pacht uit te geven. Er bestaan tegenwoordig pachtovereenkomsten waarbij voor een bepaalde tijd de grond in gebruik kan worden gegeven en de grond na afloop van de overeengekomen termijn gewoon weer te vrije beschikking van de gemeente komt zonder dat er een risico bestaat op langjarige verplichtingen. Advies wijziging beleid: Voorgesteld wordt om voor erfpachtovereenkomsten voor bepaalde tijd het volgende op te nemen: Erfpachters met overeenkomsten voor bepaalde tijd moeten ook in de toekomst de grond duurzaam in gebruik kunnen houden. De erfpachtovereenkomsten voor bepaalde tijd lopen binnen afzienbare termijn af (te weten in de jaren 2015, 2016, 2017, 2021, 2023 en 2025). De huidige canonopbrengsten van deze erfpachtovereenkomsten bevinden zich momenteel op een zeer laag niveau (rond de 350,--/ha). Door uitgifte in reguliere pacht zouden de opbrengsten wel stijgen maar de uitgifte in reguliere pacht is voor de vermogenspositie van de gemeente niet wenselijk. Gezien de korte termijn waarop de gronden ter vrije beschikking van de gemeente komen, zou uitgifte van vrije grond in reguliere pacht in een grote waardedaling voor de gemeente resulteren (waardedaling van circa per hectare). Tevens zou de uitgifte in reguliere pacht geen recht doen aan de opdracht van de Raad tot maximalisatie van de opbrengsten. Uitgifte van vrije grond in reguliere pacht is derhalve niet gewenst. Aanpassing: Om de positie van deze erfpachters op dit punt te verbeteren en hen meer tijd te geven zich voor te bereiden op het einde van de erfpachtovereenkomst zal het beleid als volgt worden aangepast. De erfpachters krijgen gedurende de resterende looptijd van de overeenkomst het voorkeursrecht om de grond aan te kopen op grond van de vrije marktwaarde. Op deze marktwaarde zal door de gemeente Sint Anthonis een verrekening worden toegepast van 1.000,00 per hectare per jaar voor de periode dat de overeenkomst nog voortduurt. Dit verschil is gebaseerd op het verschil tussen de (gemiddelde) canonopbrengst van erfpachtovereenkomsten voor bepaalde tijd en de pachtopbrengsten zoals die momenteel worden verkregen op basis van geliberaliseerde pachtovereenkomsten. Dit betekent dat naarmate de aankoop door erfpachter dichter bij de einddatum van de erfpachtovereenkomst ligt, de verrekening met de koopprijs lager zal uitvallen. Teneinde erfpachters die reeds op korte termijn te maken krijgen met het einde van de erfpachtovereenkomst tegemoet te komen en hen meer tijd te gunnen om zich voor te bereiden om tot aankoop van de grond over te gaan, zal een overgangsperiode van 4 jaar worden gehanteerd. Dit houdt in dat tot een periode van 4 jaar na het raadsbesluit inzake het Pachtgrondenbeleid, de erfpachter een voorkeursrecht heeft tot aankoop. Daarbij wordt opgemerkt dat indien erfpachter na afloop van de oorspronkelijke einddatum van de overeenkomst tot aankoop overgaat, er 12

14 geen geldelijke verrekening op de waarde meer wordt toegepast en de grond dus voor de marktwaarde aangekocht dient te worden. De marktwaarde zal door een door de gemeente ingeschakelde onafhankelijke taxateur worden bepaald. Indien de erfpachter binnen de overgangsperiode van 4 jaar geen gebruik heeft gemaakt van zijn voorkeursrecht tot koop, dan heeft de gemeente het recht de grond aan een derde te verkopen. 5.3 Geliberaliseerde pachtovereenkomsten Huidige beleid: Vrije landbouwgronden worden niet verkocht maar uitgegeven voor korte duur op basis van geliberaliseerde pachtovereenkomsten van 3 jaar. De vrije gronden worden gedurende een periode van 3 jaar jaarlijks uitgegeven voor een periode van één jaar. Op deze wijze behoudt de gemeente tussentijds het recht om de grond weer in gebruiken te nemen dan wel te gebruiken voor ruilingen. Eerder is vastgesteld dat de pachtprijs niet hoger zal zijn dan 907,00 per hectare. De vrije gronden worden daarbij geclusterd aangeboden waarbij door middel van een openbare inschrijving kan worden ingetekend op de grond. Evaluatie: Gezien de grote vraag naar landbouwgrond is in de praktijk de ondergrens van 907,00 per hectare al losgelaten. In 2013 zijn de gronden verpacht voor 1.250,00 per hectare. Advies wijziging beleid: Voorgesteld wordt om de bestaande praktijk van de uitgifte van vrije grond te handhaven. Dit betekent dat de gronden middels een openbare inschrijving worden aangeboden waarbij er in beginsel geen maximumprijs wordt gehanteerd. De insteek voor deze verpachtingen is het behalen van het maximale rendement waarbij de pachtprijzen zullen worden bepaald door de vraag naar landbouwgronden. 5.4 Herziening canon bij overdracht erfpachtovereenkomst Huidige beleid: Voor erfpachtovereenkomsten voor bepaalde tijd wordt gestreefd naar een canon van maximaal 2% van de vrije waarde. Voor erfpachtovereenkomsten voor onbepaalde tijd wordt gestreefd naar een canon van maximaal 4% van de vrije waarde. Bij contractwijzigingen van erfpachtovereenkomsten bestaat de mogelijkheid om bij overdracht van het erfpachtrecht eisen te stellen aan de erfpachtvoorwaarden, waaronder de te hanteren canon. Evaluatie: De algemene voorwaarden zoals die worden gehanteerd voor de diverse erfpachtovereenkomsten zijn afkomstig uit 1955 en Voor de overeenkomsten voor onbepaalde tijd zijn de voorwaarden uit 1955 van toepassing. Deze voorwaarden - maar ook die uit 1987 voldoen 13

15 momenteel niet meer aan de huidige wetgeving. Het is gewenst om bij erfpachtoverdrachten de voorwaarden te actualiseren in overeenstemming met de huidige wetgeving. Ten aanzien van de erfpachtcontracten die zijn aangegaan voor onbepaalde tijd zijn meestal de algemene voorwaarden van 1955 van toepassing. De tweede zin van Artikel 17 van deze voorwaarden luidt als volgt: Verleenen Burgemeester en Wethouders hun goedkeuring tot splitsing of overdracht, dan worden de rechten en verplichtingen zoo van de oude als de nieuwe erfpachter van de gesplitste of overgedragen grond tegenover de gemeente opnieuw geregeld. Afgezien van het feit dat bovengenoemd artikel feitelijk geen juridische ruimte biedt voor het stellen van nieuwe voorwaarden, is aanpassing van de canon naar een reëler niveau wel gerechtvaardigd aangezien dit past binnen de bepalingen van de algemene voorwaarden en het door de gemeente vastgestelde beleid uit 1995 inzake aanpassing van de canons. De laatste maal is dit gebeurd bij een overschrijving in 2008 waarbij een erfpachtrecht is overgeschreven op naam van de bedrijfsopvolger. De canon is toen aangepast naar 600 per hectare. Niet is aangegeven op welke wijze de herziening van de canon in de toekomst zou worden vormgegeven. Hierdoor blijft de discussie over de toekomstige canonverhogingen bestaan. Advies wijziging beleid: Voorgesteld wordt om voortaan bij erfpachtoverdrachten zowel de canon aan te passen naar een reëel niveau en indien mogelijk ook een nieuwe bepaling op te nemen hoe de canon in de toekomst zal worden aangepast. Voor het opnemen van een dergelijk nieuwe bepaling is echter de medewerking van de erfpachter nodig. Gezien de huidige hoogte van de canon is het niet reëel de nieuwe canon vast te stellen op de 2% van de vrije marktwaarde aangezien de canon dan op een niveau van circa per hectare zou komen (in vergelijking met een canon die zich momenteel tussen de 300 en 350 per hectare bevindt). Voorgesteld wordt derhalve om de nieuwe canon vast te stellen op de regionorm (in het Pachtprijzenbesluit 2013 bedraagt deze 671,00 per hectare) Voorgesteld wordt om voor de komende canonherziening de volgende bepaling te gebruiken: 1. De door de erfpachter aan de grondeigenaar verschuldigde canon bedraagt (in beginsel vast te stellen op de regionorm volgens het laatste Pachtprijzenbesluit) per kalenderjaar. 2. De canon zal elke zes jaar worden aangepast, voor het eerst op ( ), overeenkomstig het Pachtprijzenbesluit dat op dat moment geldend is en de canon voor de komende periode van 6 jaar zal worden vastgesteld op de nieuwe regionorm. De nieuwe canon zal nimmer minder bedragen dan de canon van het hieraan voorafgaande jaar. 3. Indien tengevolge van de herziening berekend op de wijze als hiervoor vermeld de canon is gedaald beneden het bedrag zoals vermeld in lid 1 bij de aanvang van het erfpachtrecht, zal verhoging pas plaats kunnen vinden nadat dit bedrag wederom is bereikt door berekening als ware het een aangesloten reeks. 14

16 5.5 Herziening canon contracten onbepaalde tijd Huidige beleid: Momenteel is het beleid ten aanzien van herziening van de canons voor onbepaalde tijd dat deze elke 6 jaar stapsgewijs verhoogd moeten worden met 25% tot een maximum van 4% van de marktwaarde. Evaluatie: Zoals eerder is aangegeven zijn vanaf 1995 in een beperkt aantal gevallen canonverhogingen voor deze contracten aangezegd. Vorig jaar heeft de gemeente met een groot aantal erfpachters gesproken over een mogelijke aanpassing van de erfpachtvoorwaarden waaronder de hoogte van de canon. Deze meestal oude ontginningscontracten zijn in de meeste gevallen steeds overgaan van vader op zoon. Aanpassing van de canon ligt hier gevoelig waarbij de mening van de erfpachters is dat de waardetoename van de agrarische gronden voornamelijk te danken is aan de inspanningen van hun voorvaders die de gronden hebben ontgonnen. Aanpassing van de canon tot 4% van de vrije marktwaarde lijkt vrij hoog gezien de huidige hoogte van de canons. De verwachting is dat de erfpachters niet akkoord zullen gaan met een aanpassing tot dit niveau. De algemene voorwaarden geven in artikel 3a sub 3 aan dat de herziening van de canon in overleg moet worden bepaald. Verder wordt aangegeven dat indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken, de canon bindend door 3 deskundigen wordt vastgesteld. Uit jurisprudentie blijkt echter dat indien de erfpachter hierop een beroep doet deze bepaling als onredelijk bezwarend kan worden aangemerkt. De canonbepaling wordt daarbij niet zozeer als een technische aangelegenheid beschouwd, maar als een geschil tussen partijen. Een dergelijk geschil dient door de bevoegde rechter te worden beslist. Er zijn een aantal rechterlijke uitspraken bekend waarbij een geschil tussen partijen over de herziening van de canon aan de orde was. Zo heeft de gemeente Bergeijk recent een procedure gevoerd met een erfpachter inzake aanpassing van de canon. In de algemene bepalingen van de gemeente Bergeijk was opgenomen dat de aanpassing van de canon in overleg tussen partijen zou plaatsvinden en dat bij het niet kunnen komen tot overeenstemming hierover, de Grondkamer voor Noord-Brabant ofwel de daarvoor in de plaats tredende instantie, omtrent de hoogte van de canon beslissen. Aangezien hier de Grondkamer wordt genoemd en deze instantie bevoegd is geschillen over pachtzaken te behandelen, is bij de aanpassing van de canon aansluiting gezocht bij maximaal toegestane pachtprijzen. In een andere uitspraak wordt de stijging van de grondprijs als een bruikbaar criterium gehanteerd. In de praktijk betekent dat de canon wordt herzien met de grondprijsstijging die heeft plaatsgevonden tussen het jaar waarin de (begin)canon is vastgesteld en het moment van voorgenomen herziening. Aangezien in de algemene erfpachtvoorwaarden van de gemeente Sint Anthonis van 15 februari 1955 geen directe link wordt gelegd met een prijsbepaling door de Grondkamer, zou de rechter ervoor kunnen kiezen om de herziening van de canon te koppelen aan de opgetreden grondprijsstijging. Probleem dat hierbij echter optreedt is dat de gemeente Sint Anthonis in 1996 de erfpachters voor onbepaalde tijd een verhogingsbrief heeft gezonden waarin is aangekondigd dat elke 6 jaar de canon zal worden verhoogd waarbij de hoogte van de canon gelijke tred dient te houden met de ontwikkeling van de pachtprijs. In een eventuele procedure bij de rechtbank zou dit waarschijnlijk leiden tot een uitspraak waarbij een koppeling met de pachtprijzensystematiek wordt gemaakt. Dit aangezien door de rechter een grote waarde 15

17 wordt gehecht aan de gedragslijn van partijen over de afgelopen periode en de gemeente gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Advies wijziging beleid: - Voorgesteld wordt om vast te houden aan de canonherziening waarbij elke 6 jaar de canon met 25% wordt verhoogd. Het vastleggen van de doelstelling voor het bereiken van 4% van de vrije marktwaarde is daarbij niet relevant aangezien dat niveau niet zal worden bereikt op basis van de huidige canons en de algemene grondprijsontwikkeling. De maximum canon zal derhalve worden vastgesteld op 2% van de vrije marktwaarde. - De canonherzieningsmogelijkheden van de contracten zullen voortaan consequent worden toegepast; - Indien erfpachters niet instemmen met de voorgestelde canonherziening dient een drie-deskundigencommissie te worden ingesteld die de canon bindend zullen vaststellen dan wel dient het geschil te worden voorgelegd aan de rechtbank. 5.6 Verkoop gronden Huidige beleid: Momenteel is het beleid dat geen verkoop plaatsvindt van reguliere pachtgronden en erfpachtgronden. Een uitzondering hierop is de verkoop van erfpachtgronden waarop de woning en bedrijfsgebouwen zijn gesticht (het agrarisch bouwblok). Op verzoek van erfpachter kan hij het bouwblok aankopen voor de vrije marktwaarde (dus bij de waardering wordt uitgegaan van de fictie dat er geen erfpachtovereenkomst aanwezig is). Tevens heeft de Raad in 2010 besloten om gedurende een periode van 3 jaar jaarlijks voor euro aan vrije landbouwgrond te verkopen. Evaluatie: In de afgelopen jaren is van diverse erfpachters het blote eigendom van het agrarisch bouwblok verkocht aan de erfpachters. Verkoop van reguliere pachtgrond en erfpachtgronden heeft niet plaatsgevonden, uitgezonderd enkele ruilingen waarbij de vermogenspositie voor de gemeente is verbeterd. Reguliere pachtgrond: Verkoop van reguliere pachtgrond lijkt vooralsnog niet wenselijk. De circa 400 hectare reguliere pachtgrond kan worden aangemerkt als de kern van de beleggingsportefeuille van de gemeente. In de afgelopen jaren heeft er binnen de landbouw een grote verschuiving plaatsgevonden naar een sterke afname van het aantal agrarische bedrijven met daaraan gekoppeld een schaalvergroting. Veel agrarische bedrijven hebben geen bedrijfsopvolger. Dit betekent dat op termijn de gronden vrij van pacht kunnen komen. Nadeel van de laatste wetswijziging op het gebied van Pacht is dat de 65-jarige leeftijd geen automatische opzeggingsgrond meer is. Dit betekent dat pachters nu langer kunnen doorgaan met de agrarische bedrijfsvoering. Mede gezien het feit dat er momenteel wel strengere eisen worden gesteld aan het bedrijfsmatige karakter van de bedrijfsvoering zal dit echter naar verwachting tot een beperkt langere looptijd van de pachtovereenkomsten resulteren. Op dit moment zijn er 13 pachters die de leeftijd van 60 jaar of ouder hebben. In die gevallen waar een bedrijfsopvolger aanwezig is zal binnen afzienbare termijn een verzoek tot indeplaatsstelling kunnen worden verwacht. Degenen zonder 16

18 bedrijfsopvolger zullen naar verwachting het gebruik van de grond zo lang als mogelijk is willen voortzetten. Een periodiek bedrijfsbezoek van de bedrijven is daarom gewenst om na te gaan of nog steeds sprake is van een bedrijfsmatige agrarische exploitatie. Het areaal regulier verpachte landbouwgrond is in de periode met 40 hectare afgenomen. De werkelijke oppervlakte ligt echter hoger aangezien ook nog in een enkel geval een beëindigde erfpachtovereenkomst is omgezet in een reguliere pachtovereenkomst. Incidenteel worden er verzoeken gedaan om de aankoop van pachtgrond indien deze onderdeel uitmaken van het agrarisch bouwblok. Om uitbreiding van het agrarische bedrijf mogelijk te maken is het gewenst om aan verkoop van pachtgrond voor deze doeleinden toestemming te verlenen. Agrarische erfpachtgrond uitgegeven voor bepaalde tijd: De overeenkomsten aangegaan voor bepaalde tijd lopen op enig moment af waardoor de grond ter vrije beschikking van de gemeente komt. Dit betekent dat tussentijdse verkoop van deze gronden gedurende de looptijd niet aan de orde is. Deze beleidslijn zal worden gehandhaafd. Agrarische erfpachtgrond uitgegeven voor onbepaalde tijd: De overeenkomsten aangegaan voor onbepaalde tijd hebben in beginsel geen eindtermijn. De kans dat de gronden vrij van erfpacht komen is praktisch nihil. Verder is het rendement dat de gemeente behaalt op deze gronden zeer gering. Verkoop aan de zittende erfpachters zou derhalve mogelijk moeten zijn waarbij het bij de verkoop gewenst is een minimum percentage van de vrije waarde te hanteren. In dit percentage moet zijn verdisconteerd de bestaande mogelijkheden voor de gemeente om tot verhoging van de canon over te gaan en de wens van erfpachters om volledig eigenaar van de grond te worden. Recreatieve erfpacht: Zoals vermeld heeft de gemeente een tweetal objecten in eigendom waarop een recreatieondernemer is gevestigd die de gronden gebruiken op grond van een erfpachtovereenkomst. De oppervlakte van De Ullingse Bergen BV bedraagt 8,47 ha en de overeenkomst loopt nog tot september De erfpachtovereenkomst van de Bergen BV betreft een oppervlakte van 71,4 hectare en is aangegaan voor onbepaalde tijd. Recent heeft de erfpachter van De Bergen BV aan de gemeente verzocht tot verkoop van het blote eigendom aan hem over te gaan. In afwachting van het te formuleren beleid ten aanzien van agrarische gronden heeft de gemeenteraad voorlopig afwijzend hierop gereageerd. Bij beide contracten kan de erfpachter het contract opzeggen met een opzegtermijn van één jaar terwijl de gemeente alleen kan opzeggen in het kader van het algemeen belang ofwel indien de erfpachter zijn verplichtingen niet nakomt of zijn canon twee jaar niet heeft betaald. Bij opzegging in het kader van het algemeen belang zou gedacht kunnen worden aan de (theoretische) mogelijkheid dat het terrein wordt bestemd voor andere doeleinden. De gemeente is bij een dergelijke opzegging wel verplicht de erfpachter schadeloos te stellen. Tevens dient door de gemeente bij het einde van de erfpachtovereenkomst een vergoeding voor de opstallen aan de erfpachter te vergoeden. Het is onwaarschijnlijk dat de gronden van De Bergen ooit ter vrije beschikking van de gemeente komen aangezien er sprake is van een contract voor onbepaalde tijd. Het aan de ge- 17

19 meente op termijn toekomen van de waardestijging van de grond is dus niet aan de orde. Verder zit de canon momenteel op het maximaal haalbare niveau. Het belang voor de gemeente om De Bergen in bezit te houden lijkt gering. De gemeente kan door middel van het bestemmingsplan invloed uitoefenen op het gebruik van het terrein. Een privaatrechtelijke verhouding tot de exploitant is daartoe niet noodzakelijk. De exploitant heeft gevraagd om het blote eigendom aan te kopen vanwege het feit dat hij investeringen op het park wil doen, zoals mogelijk de aanleg van een zwembad en andere voorzieningen. Feit is dat er op dit moment ook al opstallen op de erfpachtgrond staan. Vanuit financieringsoogpunt is het juist dat de financiering van opstallen op eigen grond gemakkelijker zal zijn dan een financiering voor erfpachtgrond. Vrije gronden: In de afgelopen jaren is er uitvoering gegeven aan het door de Raad vastgesteld beleid om in de jaren 2011, 2012 en 2013 jaarlijks voor aan vrije gronden te verkopen. Dit betekent dat afhankelijk van de grondprijs er jaarlijks tussen de 8 en 10 hectare wordt verkocht. De keuze om voor een periode van drie jaar tot verkoop van gronden over te gaan is destijds gemaakt op basis van de financiële positie van de gemeente en de noodzaak tot het doorvoeren van bezuinigingen. Ondanks het feit dat het directe en indirecte rendement van de vrije gronden op dit moment boven de door de gemeente gehanteerde rekenrente inzake leningen is gelegen (waarbij geen rekening is gehouden met de gemeentelijke beheerkosten) is het gezien de huidige hoge marktwaarde van agrarische gronden een goed moment om een deel van de vrije grond te verkopen en hiermee de grondprijsstijgingen van de afgelopen jaren te verzilveren. De kans is namelijk aanwezig dat de grondprijs in de komende periode een daling zal laten zien. Ook bezien vanuit de gemeentelijke financiën en de noodzaak tot het doen van bezuinigingen, lijkt verkoop van een deel van de grond wenselijk. To slot geeft ook de beperkte noodzaak tot het aanhouden van een grote oppervlakte vrije grond om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken (door de grond in te zetten voor ruilingen) aanleiding om tot verkoop van een deel van deze portefeuille over te gaan. Advies wijziging beleid: Reguliere pachtgronden: De hoofdregel dat er geen pachtgrond wordt verkocht blijft gehandhaafd. In afwijking van het huidige beleid wordt verkoop van reguliere pachtgrond echter mogelijk gemaakt indien de te verkopen pachtgrond onderdeel uitmaakt van het agrarische bouwblok. Verkoop kan dan plaatsvinden voor de vrije marktwaarde van de grond waarbij dus geen rekening wordt gehouden met de bestaande pachtovereenkomst. Agrarische erfpachtovereenkomsten voor onbepaalde tijd: Voor deze contracten wordt de volgende beleidswijziging voorgesteld. Verkoop van het agrarische bouwblok blijft mogelijk voor de vrije marktwaarde. Verkoop van het blote eigendom van onbebouwde erfpachtgronden gedurende de looptijd van de overeenkomst wordt eveneens mogelijk indien de erfpachter bereid is de gronden aan te kopen voor de getaxeerde marktwaarde van het blote eigendom doch minimaal voor 45% van de vrije marktwaarde. 18

20 De waarde van de blote eigendom ligt bij de overeenkomsten welke zijn aangegaan voor onbepaalde tijd op dit moment grofweg tussen de 30 en 40% van de vrije waarde. De gemeente dient niet perse tot verkoop van de erfpachtgronden over te gaan aangezien de gemeente voldoende oppervlakte vrije grond in portefeuille heeft om aan haar verkoopdoelstellingen te voldoen. Verkoop van erfpachtgronden aangegaan voor onbepaalde tijd zal dus alleen plaatsvinden indien daarbij voor de gemeente een redelijke verkoopopbrengst wordt gegenereerd. Op basis van voorgaande overwegingen is voorgesteld om bij de verkoop van erfpachtgronden voor onbepaalde tijd een verkoopwaarde van 45% van de vrije verkoopwaarde te hanteren indien de waarde van de blote eigendom lager ligt dan 45% van de vrije waarde. Recreatieve erfpacht voor onbepaalde tijd: Verkoop van het blote eigendom voor deze overeenkomst wordt mogelijk. De verkoop kan plaatsvinden op basis van de getaxeerde marktwaarde van het blote eigendom doch minimaal voor 45% van de vrije marktwaarde.. Recreatieve erfpacht voor bepaalde tijd: Recreatieve gronden met een erfpachtovereenkomst, aangegaan voor bepaalde tijd kunnen bij afloop van de overeenkomst worden verkocht. De betreffende erfpachter heeft het eerste recht tot koop onder de genoemde voorwaarden in paragraaf 5.2. Indien niet tot koop wordt overgegaan bestaat voor deze gronden, bij afloop van de overeenkomst, de mogelijkheid tot verhuur. Vrije gronden: Voorgesteld wordt om het recent ingezette beleid om jaarlijks een deel van de vrije grond (welke niet is aangemerkt als strategische grond) te verkopen, de komende jaren te handhaven. Momenteel is het beleid om jaarlijks voor aan grond te verkopen. Voorgesteld wordt om in de komende periode van 4 jaar - ingaande 2013 de oppervlakte vrije gronden terug te brengen van 141 hectare tot een ondergrens van 100 hectare. De voor verkoop in aanmerking komende gronden dienen daarbij niet als strategische grond te zijn aangemerkt. In 2017 zal opnieuw worden bezien of het beleid ten aanzien van de verkoop van vrije gronden zal worden voortgezet. Procedure voor de uitgifte van de vrije grond. Voor de uitgifte van de vrije grond in geliberaliseerde pacht wordt de volgende procedure gehanteerd: Het aanbieden van kavels geschiedt door middel van openbare inschrijving: Alleen personen met een volwaardig agrarisch bedrijf komen in aanmerking voor geliberaliseerde pacht. De gemeente bepaalt of sprake is van een volwaardig agrarisch bedrijf. De hoogste inschrijver krijgt de kavel toegewezen; Bij gelijke inschrijvingsbedragen krijgt de agrariër die niet eerder grond toegewezen heeft gekregen (of langer geleden) de grond toegewezen; Een inschrijver kan maximaal 10 hectare in pacht toegewezen krijgen; De uitgifte geschiedt in beginsel voor de duur van 4 jaar (op basis van twee overeenkomsten van elk twee jaar) waarbij de gemeente zich het recht voorbehoudt een perceel na ommekomst van de twee jaar niet te verlengen indien het perceel benodigd is. 19