ALPHA/GAMMA DUURZAAMHEID. Poptahof Delft. Nu met Special! Centraal onderwerp. Onderzoek naar levensloopbestendigheid van de wijk.

Transcriptie

1 1e jaargang nr.6 bouwkunde TU Delft BK3065 ALPHA/GAMMA Magazine Nu met Special! Poptahof Delft Onderzoek naar levensloopbestendigheid van de wijk Centraal onderwerp DUURZAAMHEID

2 I love Poptahof! Het begin van het vak Alpha Gamma op bouwkunde betekent het begin van een nieuw (duurzaam) magazine. In dit magazine komen verschillende onderwerpen aan bod die te maken hebben met het onderzoek naar de levensloopbestendigheid van de wijk Poptahof in Delft. De wijk Poptahof ondergaat een herstructurering ter verbetering van de wijk. Met behulp van verschillende ingrepen en technieken wordt getracht de herstructurering te bewerkstelligen. Ter ondersteuning van het onderzoek hebben we, naast de standaard dataverzameling, nog de voormalig wethouder zorg en wijken van de gemeente Delft - Dick Rensen - geinterviewd. Het centrale thema van dit magazine is duurzaamheid. Duurzaamheid kan vanuit verschillende perspectieven benaderd worden, bijvoorbeeld vanuit een economisch perspectief, een milieuperspectief of een sociaal perspectief. In dit magazine ligt de focus op sociale duurzaamheid binnen Poptahof. De auteurs van dit blad zullen een ingreep/ techniek die gebruikt wordt voor de herstructurering van de wijk - het creëren van een levensloopbestendige wijk - ondezoeken op succes. alpha/gamma alpha/gamma

3 Inhoud 1 Redacteuren 2 Onderzoeksvraag 3 Afbakening 4 Zoektermen 5 Actorenbeschrijving 6 Actorendebat 7 Duurzaamheidsdriehoek actoren 8 Interview 9 Centrale concept 10 Kosten en baten 11 Varianten en alternatieven 12 Criteria 13 Vergelijking 14 Casusgeschiedenis 15 Geschiedenis techniek 16 Tijdslijn 17 Effecten op de ruimte 18 Effecten in de tijd 19 Stelling en argumenten Literatuurlijst alpha/gamma alpha/gamma

4 1. Redacteuren De redacturen van dit magazine worden u voorgesteld aan de hand van de volgende vier vragen: A. Wie ben je en wat is jouw ervaring met duurzame ontwikkeling? B. Wat betekent duurzame ontwikkeling voor jou? C. Wat is jouw favoriete duurzaamheidsproject en waarom? D. Wat is of wordt jouw (professionele) bijdrage aan duurzame ontwikkeling? Koen de Veth A. Ik ben Koen de Veth en zit nu in mijn tweede jaar van de studie bouwkunde. Tot nu toe heb ik nog weinig ervaring met duurzame ontwikkeling, doordat hier buiten het tweede ontwerpproject nog weinig aandacht aan besteed is tijdens de studie. B. Duurzame ontwikkeling begin ik steeds belangrijker te vinden. Wel vind ik het belangrijk dat iets ook echt duurzaam is en blijft, dat het er niet alleen zo van de buitenkant uitziet en het bijvoorbeeld alleen om het imago gaat. C. Projecten in bijvoorbeeld Afrika, waarbij de bevolking zelfvoorzienend wordt gemaakt door ze vaardigheden te leren, spreken mij erg aan. Dit soort projecten kunnen ervoor zorgen dat er op de lange termijn minder voedseltekorten zijn. Hiermee bedoel ik dus dat voor mij de beste (woningbouw)projecten voor een blijvende verandering zorgen, die in de toekomst nuttig blijven. D. In de toekomst wil ik zeker mijn bijdrage leveren aan duurzame ontwikkeling en daarbij vooral goed onderzoeken wat echt duurzaam is en goed werkt, vooral op de lange termijn. Met dit vak wil ik dan ook meer leren over duurzame ontwikkeling, zodat ik dit kan toepassen tijdens en na mijn studie. Iris van der Wal A. Ik ben Iris van der Wal, tweedejaars student bouwkunde aan de TU Delft. Eigenlijk heb ik nog niet veel ervaring met duurzame ontwikkeling, behalve de ervaring die ik tijdens mijn studie heb opgedaan. Vooral tijdens ontwerpprojecten wordt veel aandacht besteed aan duurzaamheid. B. Duurzame ontwikkeling betekent voor mij het bewust omgaan met bronnen (energie, materiaal, afval), rekening houdend met de toekomst en de rest van de planeet. In eerste plaats gaat het voor mij dus om people en planet. Toch is ook prosperity erg belangrijk. Een project moet aantrekkelijk zijn om in te investeren, anders is er hoogstwaarschijnlijk geen geld om het te bouwen en gebeurt er dus niks. C. De Elephant & Castle Eco Tower van Hamzah en Yeang. Zij houden rekening met veel verschillende aspecten van duurzaamheid, door bijvoorbeeld planten en bomen in hun wolkenkrabbers te verwerken, maar ze letten ook op sociale duurzaamheid. De wolkenkrabber is een stad op zich en men moet zich daar prettig in voelen. Daarnaast vind ik het gebouw er mooi uit zien, voornamelijk door de combinatie van bouwmaterialen en veel groen. D. Ik ben al bijna tien jaar vegetariër. Dit zorgt voor een minder hoge CO2-uitstoot, er komt namelijk veel CO2 vrij in de bio-industrie. Een grotere bijdrage wil ik leveren na mijn studie, wanneer ik als architect aan het werk ga. Het lijkt me erg interessant om duurzame gebouwen te ontwerpen en bestaande woningen te verduurzamen. Aukje Schukken A. Ik ben Aukje Schukken, tweede jaars bouwkunde student. Mijn ervaring met duurzame ontwikkeling is nog niet zo extensief, wel ik heb een artikel geschreven en dus het bijbehorende onderzoek gedaan over het Greenpeace gebouw in Buenos Aires, die als een van de enige gebouwen in Argentinië energie neutraal gebouwd is. B. Duurzame ontwikkeling is tot nu toe nog een verzameling van verschillende ideeen en definities die samen een chaotisch geheel vormen, zonder dat ik een goede grip heb op wat het nou voor mij betekent. Wel vind ik dat duurzaamheid praktisch en toegankelijk moet zijn, wat er toe leidt dat het economisch rendabel moet zijn. Ik zit dus aan de people en prosperity kant van de driehoek. C. Mijn favoriete duurzaamheids project is het Greenpeace gebouw in Buenos Aires, eigenlijk alleen omdat dat het enige project is dat ik echt goed ken. Het is niet alleen een energie neutraal gebouw, maar ook een erg goed functionerend gebouw, dat zich als pionier opstelt in zijn omgeving. D. Tot nu toe heb ik eigenlijk nog geen echte bijdrage geleverd aan duurzame ontwikkeling, het is bij bewuste levenskeuzes gebleven. Ik hoop later of verschillende gebieden te kunnen bijdragen, met mileuvriendelijke ontwerpen maar ook ontwerpen die vooral voor iedereen toegankelijk zijn én voor een hogere levenskwailiteit zorgen. alpha/gamma alpha/gamma

5 Rienk Klaassen A. Ik ben een tweedejaars student bouwkunde. Voordat ik met bouwkunde begon heb ik een master bedrijfskunde behaald op de Universiteit van Amsterdam. Het bachelor twee project in het eerste studiejaar is eigenlijk mijn eerste kennismaking geweest met duurzame ontwikkeling. Sinds die tijd denk ik meer na over wat duurzame ontwikkeling eigenlijk betekent en kan betekenen in praktische zin. B. Ik heb pas mijn eerste kennismakingen gehad met duurzame ontwikkeling sinds ik bouwkunde ben gaan studeren. Momenteel betekent het voor mij eigenlijk alleen nog maar het nadenken over en verdiepen in wat duurzame ontwikkeling nu daadwerkelijk is en op welke wijze het gestalte kan krijgen in de praktijk. C. Een duurzaamheidsproject dat mij erg aanspreekt is Zuidpark. Dit is een kantorencomplex in Amsterdam uit de jaren 70. Het complex werd niet meer gebruikt en heeft een nieuwe bestemming gekregen. Het kantoor is volledig gerenoveerd en focust op duurzame ontwikkeling op verschillende manieren en probeert haar huurders hierbij te betrekken en te ondersteunen. 2. Onderzoeksvraag De levensloopbestendigheid van de woningen in de wijk Poptahof in Delft staat centraal in dit onderzoek. Levensloopbestendigheid wordt gezien als een onderdeel van sociale duurzaamheid. Wanneer bewoners langdurig gebruik willen maken van een woning, omdat deze toegankelijk en aanpasbaar is als bepaalde variabelen in het leven van deze mensen veranderen, wordt dit gezien als een voordeel. Levensloopbestendigheid is voor de wijk Poptahof gebruikt als een van de middelen om de wijk te herstructureren. Je kunt echter de vraag stellen of dit wel wenselijk is en of dit middel wel echt effect heeft? Hieruit wordt meteen de onderzoekvraag afgeleid: Is het wenselijk dat de gemeente Delft de woonwijk Poptahof herstructureert tot een duurzame wijk met hoge levensloopbestendigheid? D. Door mijzelf bouwkundig te ontwikkelen hoop ik een bijdrage te kunnen leveren aan het duurzaam bouwen. Met name het renoveren van woningen en kantoorcomplexen op een duurzame wijze heeft mijn interesse. Joan Wildenberg A. Als tweedejaarsstudent bouwkunde heb ik nog maar weinig met duurzame ontwikkeling. Duurzaamheid is wel voor mij het meest interessante onderwerp op bouwkunde, echter kent het voor mij nog vele onbekende gebieden. Mijn ervaring komt niet verder dan het ontwerpproject bk2000 en een bewuste houding met betrekking tot consumeren. B. Het betekent voor mij het voortbestaan van de aarde, het liefst zoals het was toen het onaangetast was. Helaas is dat niet meer mogelijk, dus voor nu betekent het alle bronnen niet verder uitputten. De omgang met duurzaamheid is nog vrij nieuw, waarbij nog steeds nieuwe creatieve uitvindingen worden gedaan. Het streven naar deze uitvindingen moet een trend blijven, niet alleen in Nederland, maar ook in de hele wereld. C. Het ombouwen van bestaande projecten/objecten naar nieuwe betere projecten, zoals bijvoorbeeld The Green Lane in NY. Verder ben ik fan van primitief-achtige bouwstijlen, die zo natuurlijk mogelijk gebouwd zijn. Met bk2000 heb ik een gebouw ontworpen die volledig met stro was geïsoleerd en met houtsoorten uit Europa was opgebouwd. Deze omgang met (natuurlijke) materialen vind ik een belangrijk punt van duurzaamheid. D. Mijn bijdrage is het steunen van natuurlijk materiaalgebruik, minder consumeren maar niet minder welzijn voor de mens. alpha/gamma alpha/gamma

6 3. Afbakening 4. Zoektermen Om het onderzoek een richting mee te geven en het beheersbaar te maken is het van belang dat het onderzoek afgebakend wordt. Allereerst wordt er een beknopte inhoudelijke beschrijving gegeven van het ontstaan van de casuslocatie. Vervolgens wordt er beknopt weergegeven hoe de situatie in de wijk nu is en welke plannen er gemaakt zijn voor de wijk. Als laatste wordt de onderzoeksvraag voor ons onderzoek afgebakend en toegespitst op de casus. De casuslocatie die behandeld wordt in dit onderzoek is Poptahof in Delft. Poptahof is een stadwijk die in de jaren zestig van de vorige eeuw is gebouwd. Tijdens en net na de bouw lag de wijk aan de rand van de stad Delft en was het een typisch stedenbouwkundig ontwerp met veel lucht, licht, groenvoorzieningen en ruimte. De Poptahof is een stadswijk die opgebouwd is uit acht verschillende stedenbouwkundige stempels. Het bestaat uit een aantal verschillende velden waarop steeds drie verschillende type bebouwing aanwezig was, namelijk hoogbouw, middelhoogbouw en laagbouw. Na verloop van tijd voldeed de Poptahof eigenlijk al niet meer aan de woonwensen van de bewoners. De woonwensen van de steeds meer diverse bewonerspopulatie kwamen niet meer overeen met het beperkte aanbod in woningtypes. De woningvoorraad bestond vooral uit goedkope huurwoningen. Deze woningvoorraad is eigenlijk voor een eenzijdige groep interessant waardoor er weinig diversiteit in de woonwijk ontstaat. De wijk had uiteindelijke een slecht image en in 2003 is er besloten tot herstructurering (15). Er is voor de Poptahof een masterplan ontwikkeld dat flexibiliteit moet bieden in het totale programma, maar tegelijkertijd samenhang bewerkstelligt door middel van de structuur. Er is een gefaseerde vernieuwing gaande in de Poptahof, wat inhoudt dat bepaalde velden al ontwikkeld zijn en er een leereffect kan plaatshebben met betrekking tot de andere velden. De hoogbouw in de Poptahof blijft bestaan en wordt gerenoveerd, terwijl de middelhoogbouw en laagbouw door nieuwbouwwoningen vervangen wordt. Naast het herontwikkelen van de woningen wordt de gehele stedenbouwkundige structuur ook aangepast zodat er gesloten bouwblokken ontstaan. Tevens zijn er parallel aan de bouwkundige en stedenbouwkundige hervormingen ook sociaal en economische plannen ontwikkeld voor de Poptahof. Op deze wijze wordt getracht om op diverse manieren de stadswijk te herontwikkelen. Er is een sterke focus op duurzaamheid, zowel sociaal als economisch als klimatologisch (16). Om meer inzicht te krijgen in de casus is de volgende onderzoeksvraag gesteld; Is het wenselijk dat de gemeente Delft de woonwijk Poptahof herstructureert tot een duurzame wijk met een hoge levensloopbestendigheid? Zoals hierboven beschreven staat is de woonwijk Poptahof een stedenbouwkundig gebied en bestaat het van oorsprong uit acht stempels verdeeld over een aantal velden. Om onze onderzoeksvraag te beantwoorden gaan wij onderzoek doen naar 1 veld binnen de Poptahof, waarop 1 toren hoogbouw aanwezig is en de rest van de woningen middelhoogbouw of laagbouw is, vertaalt in nieuw-bouwwoningen. Het begrip duurzame wijk, vertalen wij in dit onderzoek vooral naar sociale duur-zaamheid. Van sociale duurzaamheid is sprake wanneer de gezondheid, veiligheid, participatie, levensloopbestendigheid, het comfort en de sociale samenhang van de wijk in balans zijn. De focus binnen onze onderzoeksvraag ligt op de levensloopbestendigheid binnen de Poptahof. Met levensloopbestendigheid wordt de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van een woning voor een bewoner bedoeld onder veranderende omstandigheden. Dit begrip zullen wij breder trekken in ons onderzoek. Naast de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van een woning willen we de levensloopbestendigheid onderzoeken voor het woonveld. Is het mogelijk om een wooncarrière te maken binnen een veld, zodat bewoners voor langere tijd woonachtig zullen zijn binnen de Poptahof, ook wanneer bijvoorbeeld variabelen als gezinssamenstelling of inkomen veranderen. Bewoners samenstelling Culturele Achtergrond Economische Ahtergrond Opleidings Niveau Woningtypes Poptahof Ligging Energie verbruik Gezinssamenstelling Woning variatie Locatie Woningvoorraad Arbeiderswijken Duurzaamheid Delft Voorzieningen Sociale duurzaamheid Wooncarriere Zuid-Holland Imago/ reputatie Materiaal (her) gebruik Hoogbouw of laagbouw Ontsluiting en Bereikbaarheid Herstructureren/hergebruik Levensloopbestendigheid Actoren Woning vereniging Poptahof Wethouder Zorg en Wijk Delft Woonbron Van der Vorm vastgoed Leeftijdsgroep Koop of huur Bestemmingsplan Handicap Hoofdthema: Herstructurering Subthema: Levensloopbestendigheid alpha/gamma alpha/gamma

7 5. Actorenbeschrijving Bij de bouw en herinrichting van de wijk Poptahof zijn verschillende actoren betrokken (geweest). De actoren die specifiek van belang zijn voor de onderzoeksvraag zijn gedetailleerd uitgewerkt. De overige actoren worden alleen benoemd. De belangrijkste actoren voor dit onderzoek zijn: 1,2,3,7,9,10 en 16. Producenten: 1. Gemeente Delft; Wethouder zorg en wijken; Raimond de Prez (tot 2010 Dick Rensen).[1] Duurzame belangen en doelen: Middelen: Goed leefbare (woon)wijk ontwikkelen Wetgeving Duurzame (woon)wijk ontwikkelen - Raadsvoorstel Masterplan Ruimtelijke ingrepen stedenbouwkundig plan - Bestemmingsplan Zuidwest Sociale vernieuwingen in de wijk realiseren (Voorhof en Poptahof, deelgebied 1) Economische vernieuwingen realiseren - Bestemmingsplan Zuidwest (Hovenpassage en wereldmarkt) 2. Woningcorporatie Woonbron (voorheen genaamd Delftwonen); Raad van bestuur: Martien Kromwijk (vanaf april 2011, Bert Wijbenga), Johan over de Vest, Jan Hauwert. [1][2] Duurzame belangen en doelen: Middelen: Goed leefbare (woon)wijk) ontwikkelen Financiële; onderzoek, bouw, promotie Duurzame (woon)wijk ontwikkelen Relatie ontwikkelaar, aannemer, gemeente Ruimtelijke ingrepen stedenbouwkundig plan Kennis van grote ontwikkelprojecten Sociale vernieuwingen in de wijk realiseren Raadsvoorstel Masterplan Economische vernieuwingen in de wijk realiseren Bestemmingsplan Zuidwest GEM (grond exploitatie maatschappij) Poptahof; Publiek private samenwerken tussen de Gemeente Delft en Woningcorporatie Woonbron. Directeur, algemeen projectleider: Mireile Wiegman. Projectleider Kunst en Cultuur: Charlotte Wiering. Projectleider Sociaal: Saskia Schoolland. Projectleider buitenruimte: Richard Walet. [1][3] Duurzame belangen en doelen: Middelen Goed leefbare (woon)wijk ontwikkelen Wetgeving Duurzame (woon)wijk ontwikkelen - Raadsvoorstel Masterplan Ruimtelijke ingrepen stedenbouwkundig plan - Bestemmingsplan Zuidwest Sociale vernieuwingen in de wijk realiseren - Bestemmingsplan Zuidwest Economische vernieuwingen in de wijk realiseren Financiële: voor onderzoek, markteting & promotie Publieke acties ter promotie Poptahof Relatie gemeente, ontwikkelaar, corporatie Kennis Publieke acties ter promotie Poptahof alpha/gamma Van der Vorm vastgoed; Eigenaar van het winkelcentrum Hovenpassage en Torenhove. [1] Duurzame belangen en doelen Winkelcentrum ontwikkelen dat aansluit op de eisen van de bewoners van Poptahof en mensen van daarbuiten Middelen De hovenpassage is eigendom van Van der Vorm Financiële (ver)bouw/ ontwikkeling Relatie gemeente, ontwikkelaar, corporatie Consumentengedrag verdedigt hun belang Bestemmingsplan Zuidwest (Hovenpassage en wereldmarkt) 5. Kristal projectontwikkeling (tot ivm opheffing); De projectontwikkeling van de eerste twee gebouwen op de Poptahof komt voor rekening van Kristal (Bas van Schelven, Germain Sanders, Marco Teuns, Ewout Zuiderwijk, Pascal Sijstermans, Arne Dolle, Bob de Rooij). [1][4] (Duurzaam) doel: Ontwikkelen en uitvoeren bouwopdrachten Middelen: Kennis grote ontwikkelprojecten Relaties gemeente en woningcorporatie 6. ERA Contour, TBI bouw; Aannemer Era Controur is verantwoordelijk geweest voor de gebiedsontwikkeling Poptahof Purper (gerealiseerd). Momenteel is ERA Contour bezig met de nieuwbouw van Poptahof Amber (in uitvoering). [17][18] (Duurzaam) doel: Ontwikkelen en uitvoeren bouwopdrachten Gebruikers: Middelen: Kennis van grote bouwprojecten 7. Bewoners; vertegenwoordigd door de bewonerscommissies Poptahof Noord en Poptahof Zuid (zie pressiegroep). [1][5][6] Duurzame belangen en doelen: Middelen: Goed leefbare woonwijk Publieke acties Kindvriendelijke buurt Masterplan Poptahof Winkelcentrum Sociaal plan Poptahof Scholen Beheersplan Poptahof Prettige woning passend bij de woonwensen Relatie met GEM Poptahof Sociale vernieuwingen 8. Huurders van het winkelcentrum Hovenpassage; Huurders van de kantorentoren Torenhove; Winkeliersvereniging de Hovenpassage; Winkeliersvereniging Papsouwselaan; Duurzame belangen en doelen: Winkelcentrum aansluitend op bewoners Poptahof alpha/gamma Middelen: Relatie gemeente, ontwikkelaar, corporatie Consumentengedrag verdedigt hun belang Bestemmingsplan Zuidwest

8 Regelgever: 9. Gemeente Delft; Vakteam ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen. Dit team zorgt voor de inrichting van de stad Delft en bewaakt de ruimtelijke structuur. Verantwoordelijk wethouder is Raimond de Prez, wethouder zorg en wijken. [20] Duurzame belangen: Op lokaal niveau de ruimtelijke ordening bewaken en plannen Middelen: Bestemmingsplan Wijzigingsplan Uitwerkingsplan Beeldkwaliteitsplan Voorbereidingsbesluit Ruimtelijke beleidsnota Gebiedsvisie Structuurvisie 10. Gemeente Delft: Vakteam natuur en milieu. Dit team zorgt het beheren en plannen van duurzame ontwikkeling in Delft met betrekking tot het bouwen, maar ook met betrekking tot natuur en water in de omgeving, de bodem en lucht en geluid. Verantwoordelijk wethouder is Saskia Bolten, wethouder participatie en duurzame ontwikkeling. [19] Duurzame belangen Middelen: Op lokaal niveau het milieu en alles wat daar CO2 monitor mee te maken heeft beheren en plannen Klimaatplan Delft Waterplan i.s.m. hoogheemraadschap 11. Ministerie van VROM: (vanaf ministerie van infrastructuur en milieu); Wet Ruimtelijke Ordening [7] Duurzame belangen en doelen: Middelen: Op hoofdlijnen de landelijke ruimtelijke Wet ruimtelijke ordening ordening plannen en bewaken Adviseurs: 15: Diverse architecten en stedenbouwkundige [1][5][11][12] - Palmboom en van den Bout, Stedenbouwkundigen B.V.; Ontwerpers, Jaap van den Bout, Jeroen van Kesteren, Claudia Gorissen, Pieter de Koning, Joecke Stoeckart - Mecanoo architecten; Architecten, Iemke Bakker, Kristof Houben - OKRA landschapsarchitecten; - Landschapsarchitect, Wim Voogd - Molenaar & van Winden architecten; Architect, Joris Molenaar, Willem Jan Paijmans - DKV Architecten; Stedenbouwkundigen (Duurzaam) doel: Het doel van de verschillende adviseurs is dat ze op hun vakgebied een advies schrijven voor de opdrachtgever. Hoewel de adviseurs ook bepaalde belangen zullen hebben, zal het belang van de opdrachtgever altijd voorgaan. Pressiegroep: 16. Bewonerscommissie Poptahof Noord; Voorzitter, J. Bezemer en Bewonerscommissie Poptahof Zuid; Voorzitter, S.E.O. Joukes Duurzame belangen en doelen: Middelen: - Goed leefbare woonwijk Publieke acties - Kindvriendelijke buurt Masterplan Poptahof - Winkelcentrum Sociaalplan Poptahof - Scholen Beheersplan Poptahof - Prettige woning passend bij de woonwensen Relatie met GEM Poptahof - Sociale vernieuwingen - Economische vernieuwing 12. Provincie Zuid-Holland; Loket provinciale regelgeving [8] Duurzame belangen en doelen: Middel: Op hoofdlijnen de provinciale ruimtelijk Waterverordeningen en dergelijke ordening plannen en bewaken 13. Stadsgewest Haaglanden; Dienst Ruimte; Ruimtelijke ontwikkelingen Haaglanden tot 2020 [9] Duurzaam belang: Middelen: Plannen en bewaken van de plannen met betrekking Regionaal structuurplan Haaglanden Hoogheemraadschap van Delfland; [10] Duurzame belangen: Op provinciaal niveau beheren van het watersysteem alpha/gamma

9 6. Actorendebat Alle betrokken actoren van de Poptahof handelen vanuit hun eigen belangen. Omdat deze belangen kunnen verschillen, kan dit als gevolg hebben dat er fricties kunnen ontstaan binnen het handelen van de actoren. Deze belangen zetten we tegen elkaar uitteen in dit debat. In dit debat staan 4 belangrijke partijen tegenover elkaar: Woonbron Delft, de gemeente Delft, de inwoners van de Poptahof en de Projectorganisatie Poptahof [21]. Stichting Woonbron heeft vooral een economische benadering voor hun betrokkenheid, voor hen is het verhuren en verkopen van de voorraad in de wijk een issue. Financiële haalbaarheid is waarschijnlijk voor hen belangrijker dan het welzijn of de leefbaarheid in de wijk, hierbij is de markt van vraag en aanbod van de woningvoorraad bepalend. Omdat deze markt mede wordt bepaald door de leefbaarheid en het welzijn van de wijk, overlapt dit deels met doelstellingen van de andere organisaties. Waar ze tegenstrijdig kunnen zijn ten opzichte van de andere actoren, is wanneer de opbrengt van een bepaald project (financieël) meer kan zijn dan een andere ingreep waarbij de ontastbare kwaliteit van de wijk verbeterd. Echter kan de ontastbare kwaliteit juist ook investering vormen wanneer dit op de lange termijn ook voordelige gevolgen heeft voor Woonbron Delft. De gemeente Delft staat als actoor vrij centraal. Voor de gemeente bestaat de taak om de wijk en geheeld Delft te onderhouden, te verbeteren en haar inwoners tevreden houden. Opdrachten worden deels uitbesteedt aan de andere actoren, zoals bijvoorbeeld de projectorganisatie plannen uitvoert voor de gemeente. Er kunnen ook botsingen ontstaan, bijvoorbeeld wanneer de gemeente een herstructureringsplan wil doorzetten wat ten koste gaat van bepaalde actoren. De macht van de gemeente is vooral bepalend, omdat de andere actoren van de gemeente afhankelijk zijn. De Projectorganisatie Poptahof is opgericht vanuit woonbron Delft en de gemeente Delft, zij zetten zich in voor de herstructurering van de wijk. De organisatie vormt voor alle actoren een aanspreekpunt. Een voorstel van deze organisatie aan de andere actoren kan het begin zijn van vele issues die naar voren komen uit tegengestelde belangen. Een goede onderbouwing van argumenten of beoordeling van de andere actoren kan issues eventueel voorkomen. We weten echter nog niet welke partij hierbij de dominante aanhang vormt waarop de keuzes worden gebaseerd. De inwoners van de Poptahof vormen de laatste belangrijke partij voor mogelijke issues. Hun genoegen of ongenoegen kunnen worden geuit in het buurtplatvorm, waarbij rekening wordt gehouden met de meningen van de bewoners bij het maken van keuzes [22]. Echter blijft dit bij een adviesfunctie. Het meedenken van de bewoners zal waarschijnlijk wel de tevredenheid bij keuzes vergroten. De issues zullen vooral ontstaan vanuit de Projectorganisatie Poptahof. Als tussenorganisatie hebben zij de verantwoordelijk deze tussen de actoren op te lossen. Echter hebben zij waarschijnlijk niet de macht om hun eigen belangen te laten domineren in het maken van keuzes voor de wijk. In het vervolg zullen we meer moeten onderzoeken wie dominant is in het maken van de beslissingen, eventueel kunnen we dit onderwerp aan het interview toevoegen. 7. Duurzaamheidsdriehoek actoren De voorbesproken actoren geven wij een plaats in de duurzaamheiddriehoek. Hierin kunnen wij eenvoudig weergeven waar de voorkeur van hun keuzes ligt en waar er issues kunnen ontstaan. De verdeling naar hun duurzaamheidbelangen verschilt ongeveer per actor. Sommigen actoren hebben meer belang voor economische duurzaamheid vanwege hun private karakter. Andere actoren zetten zich meer in voor duurzaamheid op het gebied van Planet of People. alpha/gamma alpha/gamma

10 8. Interview Om meer te weten te komen over de wijk Poptahof en de levensloopbestendigheid in het bijzonder, hebben we Dick Rensen geïnterviewd. Tegenwoordig werkt hij bij Stichting Jeugdformaat, maar is hiervoor twaalf jaar wethouder (PvdA) geweest. Naast zorg en welzijn, sport, jeugd en onderwijs, volksgezondheid, integratie en inburgering, onderzoek en statistiek had hij ook wonen en stedelijke vernieuwing en daarmee project Poptahof in zijn portefeuille [23]. Hieronder staat de vragenlijst weergegeven voor ons interview met dhr Rensen. Gedurende het interview zullen er waarschijnlijk aanvullende vragen gesteld worden, aansluitend bij de vraagstelling van het onderzoek. 1. Wat houdt uw huidige baan in? 2. Wat voor banen heeft u hiervoor gehad? (Achtergrond) 3. Wat is uw functie voor de herstructurering van het Poptahof? 4. Wilde u zich vanaf het begin graag bezighouden met Poptahof of is het slechts onderdeel van uw functie? 5. Wat waren volgens u de voornaamste redenen voor de herstructurering? 6. Op welke manier wilde u de wijk duurzamer maken? Ligt de nadruk op mensen, milieu of winst? 7. Waarom wilde u de wijk levensloopbestendig maken? 8. Waarom zouden mensen, volgens u, langere tijd in het Poptahof willen blijven wonen? 9. Verwacht u veel nieuwe mensen in de wijk aan te trekken of zullen deze gezinnen weer allemaal terugkomen? 10. Zijn volgens u alle bewoners tevreden met de herstructurering? 11. Bent u zelf tevreden met de huidige resultaten? 12. Heeft u ook rekening gehouden met de veranderende eisen in de toekomst? Achtergrond Dick Rensen heeft geschiedenis gestudeerd. Toen hij was afgestudeerd ging hij lesgeven in Rotterdam en Schiedam, zowel in geschiedenis als economie. Na tien jaar lesgeven is hij raadslid geworden. Dit heeft hij vier jaar gedaan voordat hij wethouder werd in Herstructurering van de wijk Poptahof Als wethouder stedelijke vernieuwing ging Dick Rensen over het project Poptahof. Hij hield zich er vooral mee bezig om de voortgang in het project houden. De Poptahof had voor hem een hoge prioriteit en stond zelfs in zijn persoonlijke topje. In de periode dat hij met het project bezig was, kreeg de bouw te maken met het afnemen van optimisme. In 2006 veranderde de economische situatie, er was sprake van de crisis. Ontwikkelaars en projectorganisaties kregen het moeilijk. Door veel met de betrokken partijen te praten probeerde hij de gang er in te houden. Het project was belangrijk voor de gemeente, om de woningvoorraad aan te vullen, maar ook financieel gezien. In diezelfde tijd werden het park (met Europese subsidie) en één bouwveld opgeleverd. Ook kwam de vraag aan de orde of het goed was om de oude gebouw opnieuw aan te kleden of dat ze beter gesloopt konden worden. De gebouwen waren namelijk constructief slecht en het kostte veel tijd om alles aan te passen. Zelfs vanuit duurzaamheidoptiek was sloop beter. Duurzaamheid Het was een wild project, er werd veel gebrainstormd, zelfs tot het allerlaatste moment van de bouw. Wat willen we hebben? Zijn er slimme combinaties of oplossingen te verzinnen? Dit werd bedacht, voordat er gedacht werd wat er wel en niet betaalbaar was. Zo werd er voorkomen dat er voor zo min mogelijk geld iets neer werd gezet, waar bijna niemand tevreden mee zou zijn. Sommige dingen zijn niet gerealiseerd, maar veel andere wel. Dit komt door de mega ambitie. Iedereen wilde een duurzame, fijne wijk creëren. Als voorbeeld noemde Dick Rensen de bredere gallerij op een lage verdieping, zodat het ook begaanbaar was voor oudere mensen met bijvoorbeeld een scootmobiel. Bovenin de flat zouden juist de gezinnen met kinderen komen te wonen. Dit vond hij raar, de ouderen moeten toch al met een lift, het maakt niet uit naar welke verdieping ze gaan. Terwijl de kinderen een bredere galerij erg mooi vinden, ze kunnen er spelen. Verandering Poptahof [24] Poptahof is een wijk uit de jaren 60. Toen de buurt opgeleverd werd, waren de kranten dol enthousiast. De flats waren ruim en zeer modern en ook het stedenbouwkundig plan was erg ruim opgezet, het zat goed in elkaar. Eind jaren 80, begin jaren 90 was de witte vlucht en bleven mensen uit de laagste sociaaleconomische klasse (om het politiek correct te zetten) over in de Poptahof. De draagkracht van de buurt ging omlaag en zo ook het maatschappelijk verband. Dit was aan de hele buurt te zien. Dit kostte veel nadenkwerk; hoe kon de buurt behouden blijven (voornamelijk op stedenbouwkundig niveau), maar toch ook worden veranderd? Er diende ook rekening gehouden te worden met de vele bouwkundigen die in Delft wonen, die wilden het stedenbouwkundig plan behouden. Uiteindelijk moet de herstructurering de mensen die er al woonden aanspreken, maar ook voor nieuwe mensen zorgen. Deze mensen komen af op het stedelijk wonen in een gevarieerde omgeving met een diverse bevolkingskleur (zowel huidskleur als de geel-rood-blauw-groen -indeling). Zij zorgen voor fleur en frisheid en daarmee voor een andere sfeer. De wijk werd zelfs een beetje hip, dus de verandering is goed gelukt. alpha/gamma alpha/gamma

11 Levensloopbestendigheid Levensloopbestendigheid is zonder meer het geval. Er is nagedacht over de jeugd en over mensen op leeftijd die zorgvoorziening nodig hebben. Tijdens de bouw is hier rekening mee gehouden. Zo werd er aan het woonkeurlabel gehouden, een pakket van eisen bovenop het bouwbesluit. Daarin staan eisen zoals bijvoorbeeld drempelloze woningen. Zoveel mogelijk eisen zijn gerealiseerd, maar niet alle details zijn doorgevoerd. Dit had te maken met de kosten en het relatief lage rendement. De woonomgeving en voorzieningen in de buurt zorgen ervoor dat de wijk Poptahof levensloopbestendig is. In de Poptahof zijn economische prikkels zoals het winkelcentrum, winkelstrips en woon-werkpanden. Toch is de wijk niet helemaal levensloopbestendig. Voor gezinnen die meer te besteden hebben en graag een tuin willen is geen plek. Maar dat is ook nooit de bedoeling geweest van de Poptahof, een buurt waar gefocust wordt op appartementen. De noordkant van de Poptahof is nog in ontwikkeling, dus het zou nog kunnen zijn dat er daar ruimte voor deze doelgroep komt. Het idee om de wijk levensloopbestendig te maken kwam van de gemeente Delft en Woonbron. De wens kwam voort uit de politiek, maar ook uit de zorgwereld. In Delft zijn namelijk veel traditionele verzorgingshuizen. In de Poptahof zouden andere ouderenwoningen ontwikkeld worden. Dick Rensens voorganger heeft de verschillende partijen bijeen gebracht en daarmee dus ook een aanzet tot de ontwikkeling van de levensloopbestendigheid van de wijk gegeven. Hybride Woonbron, van der Vorm (commercieel ontwikkeling, houdt zich voornamelijk bezig met het winkelcentrum) en de gemeente Delft vormen samen een hybride organisatie. Ze maken afspraken over financiën en tijd en deelden daarin ook hun verantwoordelijkheden. Er waren geen knelpunten in deze samenwerking, iedereen was namelijk erg gemotiveerd. Toch was het economische ingewikkeld, daardoor ging de snelheid in het project ook naar beneden en werd het moeilijker besluiten te nemen. Door de hybride manier waren alle partijen juridische verweven tot één organisatie met contractuele verplichtingen. Dit is gecompliceerd, dus de samenwerking in deze hybridevorm werd verminderd. Veranderende eisen Tijdens het proces is er rekening gehouden met de veranderende eisen in de toekomst. Dit is voornamelijk gedaan door rekening te houden met de steeds groter wordende groep ouderen. Zij kunnen in de Poptahof gaan wonen. Delft is van oudsher een binnenstad en wijkenstad. Wanneer het spoor ondergronds ligt, is de Poptahof verbonden met het nieuwe park (bij het station), de sporthal en het ziekenhuis. Deze grote verandering zorgt voor een groter hoogstedelijk gebied. Dit is leuk voor mensen die stedelijk willen wonen. Resultaten Dick Rensen is zeer tevreden met de herstructurering van de Poptahof. Hij noemt het een succes. Voor de mensen is het een prachtig project, het is vernieuwend en hartstikke leuk. Zelf woont hij in Tanthof en fietst elke dag langs de Poptahof naar zijn werk. Hij kijkt vaak even hoe het met de Poptahof staat. Voor de mensen die er wonen vindt hij het jammer dat de snelheid eruit is. Toch is onlangs de nieuwe parkeergarage gerealiseerd en er zijn veel plannen voor het winkelcentrum. Die impuls is hard nodig, want anders zit de rem op het project. 9. Centrale concept Het centrale concept van deze casus is het levensloopbestendig maken van de wijk Poptahof door middel van herstructurering. Het doel is dus het creëren van een wijk waarin de bewoners wooncarrière kunnen maken. De methode die daarvoor gebruikt wordt is herstructurering. In de wijk worden oude woningen vervangen door nieuwe woningen, waardoor er een gevarieerd woningaanbod komt [13]. De gemeente Delft heeft belang bij een leefbare wijk, waarin de mensen prettig met elkaar kunnen samenleven. Ze zochten een manier om mensen voor een langere tijd in de wijk te laten wonen, omdat ze nu vaak na een aantal jaar weer doorverhuisden naar een andere wijk. Wanneer ze langer in de Poptahof kunnen wonen, zullen buren wellicht meer contact hebben onderling en de wijk beter onderhouden. Woonbron wil juist verschillende mensen aantrekken met het gevarieerde woningaanbod, ook met een onderscheid in (huur)prijs. Of de huidige bewoners überhaupt langere tijd in de wijk willen wonen, is ons nog niet duidelijk. Waarschijnlijk zullen ze de nieuwbouw wel mooi vinden, maar of het voor iedereen betaalbaar blijft, is de vraag. 10. Kosten en baten De herstructurering van de wijk Poptahof zal verschillende voordelen met zich meebrengen, in het bijzonder op het gebied van duurzaamheid. Deze voordelen, die ook in het centrale concept al genoemd zijn, hebben echter wel een nadeel. Er moeten namelijk relatief veel kosten gemaakt worden om tot het gewenste resultaat te komen. In de grafieken op de volgende pagina is te zien hoe hoog de kosten zijn ten opzichte van de baten en de posten waaruit deze bestaan. In 2003 wordt er een verschil tussen de kosten en baten verwacht van 25 miljoen, een overschrijding van de geplande meerkosten van tien procent.[38] Deze meerkosten kunnen dus gezien worden als de investering die wordt terugverdiend in de vorm van onderandere sociale duurzaamheid en daarmee een levensloopbestendige wijk. In de eerste van de in totaal acht velden die opnieuw ontwikkeld worden, is ervoor gekozen het casco van het hoogste gebouw te behouden. Door aanpassingen aan de binnen- en buiten kant van het gebouw, zou het aan de nieuw gestelde eisen moeten voldoen. Omdat het gebouw niet gesloopt werd, heeft dit ervoor gezorgd dat een grote hoeveelheid betonafval bespaard werd. Het zoveel mogelijk hergebruiken van gebouwen en de bestaande bouwconstructie is meestal vrij duurzaam en kan ook kostenbesparend werken, toch heeft het in dit project niet zo uitgepakt. De kosten die gemaakt moesten worden om alle doelstellingen voor het gebouw te halen, bleken veel hoger dan van tevoren geraamd[a]. De bestaande draagconstructie bleek bijvoorbeeld niet geschikt voor de transformatie, dus moest heel het gebouw verstevigd worden. Uiteindelijk werden de kos tenbesparingen tenietgedaan en bleef vooral het voordeel van een afvalbesparing overeind. Door de verschillende financiële tegenvallers tijdens het ombouwen van het bestaande ge bouw in het eerste veld, werd besloten om het gehele tweede veld te slopen en opnieuw op te bouwen.[38] Hoewel dit ten opzichte van het eerste veld weinig in kosten scheelde, is het geheel alpha/gamma alpha/gamma

12 slopen van deze gebouwen een stuk slechter voor het milieu. De gebouwen zijn voor een periode van ongeveer vijftig jaar overeind gebleven. In vergelijking met andere woningen in Nederland, die ongeveer 120 jaar [14] overeind blijven, is de levensduur van deze gebouwen relatief kort. Veel onderdelen van het gebouw zullen niet hergebruikt kunnen worden, waardoor het gebouw op dit punt niet erg duurzaam is gebleken. Toch zal het opnieuw bouwen van de woningen wel veel voordelen met zich meenemen en kan het op de lange termijn, door bijvoorbeeld betere isolatie, toch duurzamer uitvallen. Daarnaast is er veel meer vrijheid in wat voor woningen er gebouwd kunnen worden en zal het doel van een gevarieerder woningaanbod en daarmee grotere levensloopbestendigheid dus gemakkelijker be-haald kunnen worden. Hoewel er in vergelijking met het eerste veld geen groot kostenverschil zal zijn, is het over het hele project gezien relatief wel erg kostbaar. Deze mogelijkheid van het geheel opnieuw bouwen zal dus nooit haalbaar zijn voor alle velden, waardoor er in overige velden waarschijnlijk alleen cosmetische ingrepen gedaan zullen worden. Omdat hiermee de variëteit in woningaanbod niet veranderd zal worden, zal ook het doel van het levensloopbes tendig maken van de woningen verloren gaan. Hoewel de herstructurering van de wijk Poptahof dus voor allerlei baten zorgt, blijken de beschikbare financiële middelen een grote factor om deze te bereiken. Het ontbreken hiervan kan in de verdere ontwikkeling van de wijk dan ook de oorspronkelijke doelstelling teniet doen. bron: [1] 11. Varianten en alternatieven Het herstructureren van een (woon)wijk kan op diverse manieren gebeuren. In dit onderzoek ligt de focus op de effect van levenloopbestendigheid van een wijk. Er zijn echter diverse varianten en alternatieven. Hieronder een overzicht van enige mogelijkheden. - Het creeëren van aanpasbare woningen. Mogelijkheid voor gezinsuitbreiding of economische verandering in dezelfde woning. - Variatie binnen woninggrootte, maar ook binnen huur- en koopwoningen. In hetzelfde appartementen complex twee-, drie-, vier- en vijfkamer appartementen maken, en een variatie van huur- en koopwoningen. Zo kunnen mensen die beginnen met huren, hun woning later kopen. Of een woning in hetzelfde complex kopen en zo hun wooncarrière opbouwen. - Speciale (technische) voorzieningen. Woning met speciale voorzieningen maken, zoals invalide toegankelijke en traploze woningen. Zo kunnen mensen in dezelfde omgeving blijven wonen wanneer hun fysieke omstandigheden veranderen. - Oude gebouwen laten staan, met minimale aanpassing. Zo wordt er een variatie van nieuw en oud gecreërd en daarmee een mix van nieuwe en bestaande bewoners, maar ook een groter scala aan prijzen en woonopties. - Herstructurering op persoonlijke of kleinere schaal. Oude woningen met hoge korting te koop stellen, met een minimale inves-teringseis en duurzaamheidscriteria. Mensen kunnen zo in hun eigen woning investeren, op een manier die zij zelf belangrijk en mooi vinden. Er wordt een duurzaamheidseis behaald en tegelijkertijd zullen de bewoners zich meer hechten aan hun woning, waardoor de woontermijn verlengd zal worden. Ook is het mogelijk om de levensloopbestendigheid van de wijk op een hele andere manier te bereiken. De volgende alternatieven zijn te bedenken: - Verschillende schaal. Woningvariatie op een hele andere schaal: in de hele buurt, in de wijk, in een gebouw, in een woning zelf, op de schaal van een stadsdeel of zelfs op de schaal van heel Delft. - Aandacht voor wijkvoorzieningen. Door ervoor te zorgen dat er meer of betere voorzieningen in de wijk zijn, zoals scholen, winkels, speeltuinen, buurtcentra, buurtorganisaties, openbaar vervoer, zullen de bewoners langer in de wijk blijven wonen. - Mogelijkheid tot werken en wonen. Woningen met office/studio voorzieningen, subsidies voor ondernemers en ruimte voor winkels kan ervoor zorgen dat bewoners hun eigen bedrijf oprichten in of in de buurt van hun eigen huis. Deze ondernemers zullen geneigd zijn langer in de wijk te blijven wonen. - Sloop en nieuwbouw De hele bestaande wijk slopen en nieuwe gebouwen neerzetten met toepas-sing van duurzame en moderne techniek - Toelatingseisen voor bewoners opstellen Een specifieke target group bedenken en toetsen of belangstellenden daaraan voldoen. Bijvoorbeeld de groen/geel/blauw/rood criteria toepassen. alpha/gamma alpha/gamma

13 12. Criteria Nu duidelijk is wat het centrale concept is en verschillende varianten en alternatieven zijn benoemd, kunnen deze getest worden aan duurzaamheidscriteria. Deze criteria zijn opgesplitst in drie groepen, die elk in een andere context te plaaten zijn: maatschappij, economie en milieu. Per criiterium is er een vraag die doormiddel van meetbare eisen beantwoord kan worden. Maatschappelijke context: 13. Vergelijking varianten en alternatieven De varianten en alternatieven die genoemd zijn, kunnen getoetst worden aan de criteria met betrekking tot de maatschappij, de economie en het milieu. Als nulvariant wordt de methode herstructurering genomen, ofte-wel de methode die nu wordt toegepast om de levensloopbestendigheid van de wijk Poptahof te realiseren. In de matrix hieronder is te vinden of de varianten en alternatieven veel beter (++), beter (+), hetzelde (0), slechter (-) of veel slechter (- -) zullen werken dan deze nulvariant. 1. Leverd de herstructurering van de Poptahof het soort imago op die Delft als stad graag wil zien? Word het dus een populaire wijk, waar mensen graag willen wonen, en die de stad minder hoodpijn bezorgt? -- Percentage leegstand in de wijk, en de tijd dat wooneenheden leegstaan ( turnover ). 2. Worden er wooncarrieres gemaakt? Wonen mensen er nu langer dan de gemiddelde 5 jaar? --Aantal jaren dat er gemiddeld gewoont word op de Poptahof. 3. Is er een hogere participatie in buurtorganizatie en evenementen? -- Aantal bewoners die naar buurt-gerichte evenementen komen. 4. Tijdens de herstructurering moesten de gebouwen natuurlijk leeg zijn, dus vele bewoners moesten tijdelijk uit hun woning. Dit betekende voor hun een kans om ergens anders te gaan wonen. -- Percentage van de bewoners die zijn teruggekeerd na herstructuratie. 5. Word er een sociale samenhang gecreeerd door de herstructurering? Aantal verschillende woningen in een veld, aantal mensen die gebruik maakt van openbare ruimtes. Economische context: 6.Leverd de herstructurering de benodigde verandering in de vraag en aanbod voorraad in de woningmarkt? Lengte van wachtlijsten voor bepaalde woningen, aantal leegstaande woningen. 7.Is de herstructurering economische gezien rendable voor de organizatie woonbron en voor de Gemeente Delft? Cijfers vergelijken: investerings kapitaal en resulteerend kapitaal. 8.Zijn de geherstructureerde woningen betaalbaar gebleven voor de zelfde (groep) bewoners? Prijzen van wooneenheden voor en na herstructureren. 9.Is er werkgelegenheid voor bewoners van het Poptahof? Is er stimulatie om aan huis te werken en ruimte gepland voor ondernemers? Aantal nieuwe (kleine) bedrijven in de buurt, aantal woningen met aparte studio/werk ruimtes. Mileu context: 10.Is de manier waarop er geherstructureerd word een duurzame manier? Word er voldoen aan energie eisen en worden er bepaalde technieken toegepast die speciaal op het milieu gericht zijn? -- Grootte van CO2 footprint van de Poptahof. Met oog op onze onderzoeks vraag zijn de variaties en alternatieven gericht op sociale duurzaamheid en levensbestendigheid. Dit is duidelijk te zien in de vergelijking: de eerste 5 criteria hebben allemaal te maken met maatschappelijke themas, en zijn ook bijna allemaal positief beinvloed door (onze voorstellen van) herstructureren. De negatieve uitkomsten zijn te zien bij vooral de economische criteria: het betaalbaar houden van woningen blijkt erg moeilijk, en de profijtmarge die woonbron ziet is ook niet erg positief. Ook is sloop en nieuwbouw bijna volgens geen enkel criterium een goed alternatief: het is duurder, minder mileuvriendelijk, en zou alleen positieve invloed hebben als het ook écht goed gedaan word. Er komt ook naar voren dat alternatief 2, aandacht voor wijkvoorzieningen, eigenlijk geen nadelen heeft. Dit is een belangrijk punt om te onthouden: levensbestendigheid ligt dus net zo veel bij wat er is te doen in een buurt als de woningen die er staan. Vanaf de andere kant gezien lijkt criterium 1 nooit negatief te worden beinvloed door een variant of alternatief herstructurering op welke manier dan ook heeft altijd een positieve invloed op de actuele woningmarkt. Ook het aantal mensen dat terug zou keren lijkt zeer positief te kunnen worden beinvloed, alleen door sloop en nieuwbouw word het zo duur dat ze niet terug kunnen komen. alpha/gamma alpha/gamma

14 14. Casusgeschiedenis 1961: Start bouw Poptahof: Stroming van de functionele stad : Schaalvergroting: Circa 1000 woningen, waarvan 800 in hoogbouwflats van 11 verdiepingen. Daarnaast zijn er nog zes etageflats van vier woonlagen. Centrale verwarming. Actoren: Algemene Woningbouwvereniging Volkshuisvesting Delft (tegenwoordig Woonbron): S.J. van Emden, Groosman E.F. ( 1962: Eerste bewoners betrekken hun woning en de Poptahof ( 1985: Eerste opknapbeurt woningen Poptahof 1999: Eerste onderzoek afgerond naar herinrichting van het watersysteem in Poptahof 2001 (Januari): Raadsvoorstel voor vervolg onderzoek naar duurzame modernisering van het watersysteem in de Poptahof 2001: (December): Concept masterplan herstructurering Poptahof. Actoren: Gemeente Delft, Woningcorporatie Delft wonen en van der Vorm vastgoed 2006: Stedenbouwkundig programma van eisen wordt vastgesteld voor de velden 5,6, en 7. (Dit is de uitwerking van het stedenbouwkundig plan 2004) Actoren: Vakteam ruimtelijke ordening gemeente Delft, Kristal projectontwikkeling, Mecanoo architecten, Molenaar en van Winden architecten, OKRA landschapsarchitecten, grondexploitatiemaatschappij Poptahof 2006 (november): Raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan zuidwest 1 (Voorhof (inclusief Poptahof)). Dit maakt het mogelijk om grootschalige stedenbouwkundige wijzigingen door te voeren in de Poptahof. Actoren: Gemeente Delft 2007: (november): Start bouw Poptahof Purper (Tegenwoordig Akropolishof). Er worden 142 woningen gerealiseerd. Actoren: Gemeente Delft, Projectorganisatie Poptahof, Kristal projectontwikkeling, Molenaar en van Winden architecten ( 2009: (November) Opleveringen Poptahof Purper 2010: Zwaluwflat wordt gesloopt en er wordt gestart met nieuwbouw van het tweede woonplan in Poptahof genaamd Poptahof Amber. Er worden 151 woningen gerealiseerd. (vrije sector, te woon (koop of huur) en 8 bedrijfsunits. Actoren: GEM Poptahof, ERA contour, Mecanoo architecten 2003: Definitieve masterplan Poptahof. Wijziging van het woonbeleid. In grote lijnen wordt hier de basis gelegd voor de nieuwe meer gevarieerde bewonerspopulatie. Actoren: Gemeente Delft, woningcorporatie Woonbron, van der Vorm vastgoed 2004: Samenwerkingsovereenkomst tussen de Gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron wordt goedgekeurd 2004: Stedenbouwkundig plan voor Poptahof wordt goedgekeurd Actoren: Palmboom en van den Bout stedenbouwkundigen, Gemeente Delft Ingenieursbureau Ruimtelijke ordening en mobiliteit, stuurgroep Poptahof, Kristal projectontwikkelaar 2005: Oprichting van de stichting Grondexploitatiemaatschappij (GEM) Actoren: Gemeente Delft, Woonbron 2006: Beeldkwaliteitsplan Poptahof velden 5,6, en 7 wordt vastgesteld Actoren: Vakteam ruimtelijke ordening gemeente Delft, Mecanoo architecten, Grondexploitatiemaatschappij Poptahof alpha/gamma alpha/gamma

15 15. Geschiedenis van de techniek 1945: Na de oorlog ontstaat er in Nederland een hoge woningnood. Door de geringe bouw van woningen in de Tweede Wereldoorlog en de grote bevolkingsgroei (babyboom) worden er in korte tijd veel woningen bijgebouwd [25] 1985: Wet op de stads- en dorpsvernieuwing (Wsdv) [26] 1990: Duurzaam Delft, de eerste nota voor een duurzamer Delft [27] 1992: Nota BELSTATO (BELeid voor STAdsvernieuwing in de TOekomst) Niet voor naoorlogse wijken maar voor de thans aanwezige achterstand (RMO, 1997) [28] 1995: Duurzaam Delft Dichterbij, het tweede duurzaamheidsplan voor Delft [27] 1997:: Nota stedelijke vernieuwing uit 1997, herijking van de Nota BELSTATO. Ook voor naoorlogse wijken wordt er beleid gemaakt op het gebied van herstructurering (RMO, 1997) [28] 1999: Duurzaamheidsplan Delft , het Derde Delftse Duurzaamheidsplan (3D) [29] 2000: Delftse Duurzaamheidsmonitor 2000, onderdeel van het Duurzaamheidsplan Delft. Hierin worden rapportages met betrekking tot duurzaamheid en milieu in ondergebracht [30] 2000: Nota - Waterplan Delft Een blauw netwerk, onderdeel van het duurzaamheidsplan Delft met als thema water en ecologie [31] 2000: Wet stedelijke vernieuwing (tot 2011) [32] 2001: InnovatieProgramma Stedelijke Vernieuwing (tot 2004), onderdeel van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Hiermee wordt subsidie gegeven aan creatieve ideeën voor stedelijke vernieuwing [33] 2008: De wereldwijde kredietcrisis heeft ook in Nederland veel invloed op de woningmarkt, er worden bijvoorbeeld minder woningen verkocht en de huizenprijzen dalen. [34] 2008: Duurzaam Delft op de kaart, duurzaamheidsplan voor de gemeente Delft [27] 2010: Verordening investeringsbudget stedelijke vernieuwing Zuid-Holland [35] 2011: Toetreding Delft Grotestedenbeleid G32 (GSB) [36][37] alpha/gamma alpha/gamma

16 16. Tijdlijn alpha/gamma alpha/gamma

17 Variaties 17. Effecten op de ruimte - Aanpasbare woningen creëren: mogelijkheid voor gezinsuitbreiding of economische verandering in dezelfde woning. Door op voorhand woningen aanpasbaar te maken, worden elementen toegevoegd die eerst nog niet nodig zijn. Wanneer er door de bewoners voor gekozen wordt om uiteindelijk toch niet hun hele leven in dezelfde woning te blijven, zijn deze elementen dus overbodig. Het kan dus verspilling zijn van materialen. - Variatie binnen woninggrootte, maar ook huur en koop: in hetzelfde appartementen complex 2,3,4, en 5 kamer woningen maken, en een variatie van huur en koop woningen. Zo kunnen mensen die beginnen met huren, hun woning later kopen. Of een woning in hetzelfde complex kopen, en zo hun wooncarrière opbouwen. De woningen die te vinden waren in de wijk Poptahof, waren vrijwel hetzelfde. Er moet dus veel veranderd worden wil er een variatie aan woninggrootte ontstaan. Om veel te verbouwen is er energie nodig voor het bouwproces (voor bijvoorbeeld kranen). Ook moeten de machines, bouwvakkers, materialen etc. ergens vandaan komen, dus dat betekent dat er ook tijdens het transport CO₂ uitgestoten wordt. Tijdens de verbouwingen moet de bewoners andere woonruimte vinden, dit is dus een (ruimte)probleem voor bijvoorbeeld andere flats in Delft. - Speciale (technische) voorzieningen: woning met speciale voorzieningen maken, zoals invalide toegankelijke en traploze woningen. Zo kunnen mensen in dezelfde omgeving blijven wonen ook als hun fysieke omstandigheden veranderen. Door technische voorzieningen te plaatsen zoals een lift wanneer dit nog niet nodig is, zal er meer energie gebruikt worden. Wanneer deze energie niet duurzaam wordt opgewekt, komt er veel CO₂ tijdens het winningproces. Deze CO₂ uitstoot heeft gevolgen voor de klimaatverandering wereldwijd. - Oude gebouwen laten staan, met minimale aanpassing: zo word er een variatie van nieuw en oud gecreëerd, en daarmee een mix van nieuwe en bestaande bewoners, maar ook een groter scala van prijzen en woonopties. Door oude gebouwen te laten staan wordt er veel afval bespaard gebleven. Wel is het zo dat deze oude gebouwen vaak een slechter energielabel hebben. Het kan dus zo zijn dat deze gebouwen veel meer energie verbruiken, met een hoge CO₂ uitstoot tot gevolg. Alternatieven - Verschillende schaal: woningvariatie op een hele andere schaal: in de hele buurt, in de wijk, in een gebouw, of in een woning zelf. Om woningvariatie op wijkniveau toe te passen, moeten de woningen in de gehele wijk aangepast worden. Dit zorgt voor veel afval van materialen en energieverbruik tijdens de bouw. Ook om één woning levensloopbestendig te maken spelen deze factoren een rol. Er kan beter op nog grotere schaal gekeken worden, vaak bestaat er in een stad al een grote variatie in woningen en hoeft er dus niet veel aan veranderd te worden. - Aandacht voor wijkvoorzieningen: scholen, winkels, speeltuinen, buurtcentra, buurtorganisaties, openbaar vervoer Dit kan ervoor zorgen dat de bewoners minder snel geneigd zijn om (met hun eigen auto) te gaan reizen naar een andere plek waar deze voorzieningen wel zijn. Dus wordt er minder CO₂ uitgestoten. Maar wanneer deze scholen, winkels etc. allemaal nog nieuwe gebouwd moeten worden, zijn daar materialen voor nodig (die weer vanuit de hele wereld naar de Poptahof vervoerd moeten worden) en kost de bouw weer energie. - Mogelijkheid tot werken en wonen: woningen met office/studio voorzieningen, subsidies voor ondernemers, ruimte voor winkels Door woningen met een werkplek te leveren, kunnen meer mensen aan huis werken. Dit zorgt ervoor dat ze niet naar hun werk hoeven te reizen. Ook zijn er voor de bewoners wellicht weer meer voorzieningen (winkels). - Sloop en nieuwbouw: hele bestaande wijk plat leggen, nieuwe gebouwen neerzetten met toepassing van duurzame en moderne techniek Door de hele wijk te slopen, ontstaat er veel afval. Dit afval wordt in Delft verzameld en vervolgens naar Afval Verwerking Rijnmond in Rozendaal vervoerd met een boot. Zowel het transport van het afval als de verwerking hiervan dragen niet bij het milieu. - Bewoners toelatingseisen opstellen: een specifieke target group hebben, daarop belangstellende bewoners toetsen. Bijvoorbeeld de groen/geel/blauw/rood criteria toepassen. Door mensen te zoeken op grond van karaktereigenschappen zullen er andere mensen in de wijk gaan wonen dan wanneer er slechts mensen komen wonen omdat ze in de buurt werken. Hierdoor kan het voorkomen dat de mensen speciaal in de wijk Poptahof komen wonen, omdat ze zich daar thuis voelen, maar dat ze redelijk ver weg werken. Vervolgens moeten ze dagelijks verder reizen, wat weer voor een hogere CO₂ uitstoot zorgt. - Herstructurering op persoonlijke of kleinere schaal: oude woningen met hoge korting te koop stellen, met een minimale investeringseis en duurzaamheids criteria. Mensen kunnen zo in hun eigen woning investeren, op een manier die zij zelf belangrijk en mooi vinden. Er word tegelijkertijd een duurzaamheideis behaald en ook een houvast gecreëerd die de woontermijn zal verlengen. Op deze manier wordt er voldaan aan de duurzaamheideis, dat is een pluspunt. Omdat de bewoners dit op verschillende manieren kunnen doen, zal niet iedereen hetzelfde kiezen. Hierdoor moeten de verschillende benodigdheden van wellicht verschillende plaatsen in de wereld vervoerd worden naar de wijk Poptahof. De transportsector levert een groot aandeel (23%) van de CO₂ uitstoot. alpha/gamma alpha/gamma

18 18. Effecten in de tijd De varianten vormen niet alleen een ruimteprobleem, maar hebben ook een effect op een langere tijdsperiode. We beschrijven elke variant in hun gevolgen op een langere tijdsperiode. Deze gevolgen spelen een grote rol bij het bepalen van de duurzaamheidaspecten van het herstructureringsproject van de Poptahof. - Het creeëren van aanpasbare woningen. Het maken van aanpasbare woningen zijn op de lange termijn gericht alternatief. De gevolgen zijn dat woningen in de toekomst geschikt zijn om aan te passen voor andere doelgroepen, woningen zijn niet enkelzijdig voor 1 doelgroep geschikt. Het creeëren hiervan begint met het aanpassen van de huidige woningen, wat een investering in materiaal en kosten met zich meebrengt, wat op de lange termijn minder investering zal vereisen. Het is een investering in de levensloopbestendigheid van de wijk omdat er binnen de wijk op deze manier een mogelijkheid is tot doorgroeien in de bestaande woningvoorraad. - Variatie binnen woninggrootte, en binnen huur- en koopwoningen. Deze variatie maakt met een investering in de woningvoorraad ook woningen mogelijk voor verschillende doelgroepen. Het is een gelijksoortig alternatief als de voorbeschreven variatie. Andere inkomens en gezinssamenstellingen kunnen met hun eigen wensen terecht. Deze variatie zijn niet definitief en kan op de lange termijn eventueel aangepast worden. De gevolgen van koopwoningen zijn echter dat ze buiten het bezit van woonbron vallen en zo ontstaat er minder mogelijkheid tot het aanpassen van deze voorraad. Indien er nieuwe plannen ontstaan voor het aanpassen van een woningblok zullen er bij koopwoningen meer complicaties ontstaan met betrekking tot de macht om het huishouden te verplaatsen. - Speciale (technische) voorzieningen. Een investering nu maken in de technische voorzieningen maakt woningen geschikt voor mensen met speciale behoeften hiervoor, eventueel op de langere termijn. Deze investering wordt overbodig wanneer er geen geschikte doelgroepen in deze woningen terecht komen. Deze investering dus zal pas rendabel zijn indien er een doordachte regeling is bij welke woningen deze nodig zullen zijn. Niet elke woning zal speciale technische voorzieningen moeten hebben. Voor de doelgroepen die deze behoeften hebben zal het een waardige investering zijn, vanwege de (geringe) aanpassingen die verhuizen overbodig zullen maken. - Oude gebouwen laten staan, met minimale aanpassing. Een minimale aanpassing van oude gebouwen is beter duurzaam alternatief dan nieuwbouw. Het gebruiken van de bestaande woningvoorraad is een belangrijke mogelijkheid tot een duurzame ontwikkeling van een wijk. Op de lange termijn betekend dit uiteraard minder uitputting van materialen, echter moet er rekening worden gehouden op welke manier dit gebeurt. Indien de aanpassing van de bestaande bouw een te grote investering wordt, is het bouwen van een nieuw gebouw wellicht een beter alternatief. De omgang met de sloop van het oude gebouw kan duurzaam verlopen door middel van hergebruik van deze sloopmaterialen die vrij komen na de sloop. De gevolgen op lange termijn zijn bij deze optie verschillend, een goede overweging moet duidelijk maken welke optie de beste duurzame gevolgen hebben. - Herstructurering op persoonlijke of kleinere schaal. Bij koopwoningen krijgen mensen zelf de mogelijkheid om hun woningen aan te passen. Deze aanpassingen zijn persoonlijk en kunnen uitteen lopen. Op de lange termijn kunnen deze aanpassingen nadelig zijn indien er nieuwe bewoners in het huis zullen vestigen. Zij hebben nieuwe persoonlijke voorkeuren en doen wellicht weer een nieuwe aanpassing. Deze aanpassingen per gezin hebben minder positieve gevolgen dan niet aanpasbare huurwoningen op de duurzaamheid van de wijk. - Verschillende schalen De woningvoorraad laten verschillen op een andere schaal is een goede investering voor de toekomst in verband met de levensloopbestendigheid van de wijk. Een juiste en weloverwogen investering nu kan op de lange termijn minder aanpassingen vergen, wat een positief effect heeft op de duurzaamheid van de Poptahof. - Aandacht voor wijkvoorzieningen Het aanpassen van de voorzieningen in de wijk steunt de mogelijkheid om meerdere doelgroepen te vestigen in de wijk. De locatie hierbij bepaalt ook de plaatsing van bepaalde doelgroepen, zoals bijvoorbeeld ouderen zich dichtbij bepaalde voorzieningen willen vestigen. Het aanpassen hiervan kan wellicht nodig zijn, maar kan misschien met de huidige samenstelling al voldoende zijn. Indien deze aangepast worden, moet er gekeken worden op welke manier dit gebeurt. Een onderzoek naar de marktbehoeften maakt nieuwe voorzieningen wellicht rendabel. De werking van een vrije markt voor bepaalde voorzieningen is echter ook bepalend voor de minimale behoefte aan bepaalde een vraag. - Mogelijkheid tot werken en wonen. Het maken van woningen met werkvoorzieningen kan een mogelijkheid vormen voor kleine ondernemingen om te groeien binnen de Poptahof. Op de lange termijn steunt dit de welvaart binnen de wijk. Uitbreidingsmogelijkheden moeten hierbij ook overwogen worden, maar omdat de vraag naar (grotere) ondernemingsruimte binnen de Poptahof nogal een onbekend terrein is, iis het investeren hierin nu waarschijnlijk nog niet rendabel. - Sloop en nieuwbouw Dit alternatief is reeds behandeld bij Oude gebouwen laten staan, met minimale aanpassing. Een rendabele investering in nieuwbouw is een overweging van het beste alternatief. De bestaande voorraad speelt hierbij een bepalende rol indien het geschikt is tot herstructurering. Nieuwbouw brengt echter wel de mogelijk om volledig te bouwen naar de huidige duurzaamheidvoorwaarden. Nieuwe technieken en inzichten geven met nieuwbouw veel meer vrijheid. Zo kan er op lange termijn rekening worden gehouden met het materiaalgebruik, het energiegebruik en de vrijheid voor doelgroepen. Het omvat mogelijk duurzaamheid beter dan herstructurering van gebouwen. - Toelatingseisen voor bewoners opstellen Het kiezen van bepaalde doelgroepen kan zorgen voor een toewijzing van doelgroepen in bepaalde gebieden. Dit geeft de mogelijkheid om ze optimaal te verdelen in de wijk waarbij minder aanpassing nu nodig is, echter op de lange termijn worden de doelgroepen ouder en krijgen ze andere wensen. Op deze manier worden de levensloopbestendigheid van een woning niet ondersteund, waardoor het een minder duurzaam alternatief is. Binnen de wijk kunnen de doelgroepen echter wel naar gebieden gaan die geschikter zijn. Deze verdelingen in de wijk kunnen met betrekking tot de plaatsing van voorzieningen minder investeringen en aanpassingen in de toekomst leiden. alpha/gamma alpha/gamma

19 19. Stellingen en argumenten Iris: Gemeente Delft had voorafgaand aan de herstructurering van de wijk Poptahof beter moeten onderzoeken op welke manier ze een sociaal duurzame wijk wilden bereiken. Levensloopbestendigheid is niet de beste oplossing Pro-aurgumenten Er is niet aangetoond dat mensen na gemiddeld vijf jaar uit de Poptahof verhuizen omdat de woningen niet meer aan hun eisen voldoen. Volgens mij is de sfeer in de wijk of zelfs de sfeer binnen een flat veel belangrijker. Wanneer je je niet prettig voelt in je eigen straat, verhuis je liever niet naar een andere woning in dezelfde buurt. Er had dus meer gefocust moeten worden op het veranderen van de sfeer binnen de wijk, door middel van wijkvoorzieningen. Het aantrekken van verschillende gezinnen (oud-jong, arm-rijk etcetera) zorgt niet per se voor een leefbare wijk, maar slechts voor een gevarieerdere wijk. De wijk kan dan wel levensloopbestendig zijn, maar als de bewoners zich niet fijn voelen in de wijk wellicht zelfs door al deze verschillende mensen- zullen ze alsnog niet binnen de wijk verhuizen. Een nadruk op een bepaald karakter van de mensen, de rood/gele mensen, is daarbij belangrijker dan het verschil tussen de mensen. Levensloopbestendigheid op schaal van de wijk Poptahof is niet relevant. Deze wijk is erg klein. Wanneer mensen willen verhuizen omdat ze bijvoorbeeld kinderen krijgen, zullen ze ook buiten de wijk naar woningen zoeken. Veel interessanter is om op grotere schaal te kijken, naar omliggende wijken of misschien naar heel Delft. Contra-aurgumenten Eerste verhuisden de bewoners van de Poptahof na gemiddeld vijf jaar. Dit was omdat de woningen niet meer aan de eisen van de bewoners voldeden en er was geen mogelijkheid om een andere woning in dezelfde buurt te krijgen. Wanneer er een gevarieerd woningaanbod in de Poptahof is, zullen ze eerder geneigd zijn binnen de wijk te verhuizen. In de wijk Poptahof is een grote diversiteit aan woningen gerealiseerd, variërend in grootte en in prijs (ook koop en huur). Op deze manier kunnen mensen doorverhuizen binnen de wijk en omdat ze dus langere tijd in de Poptahof wonen (en vooraf al het gevoel hebben dat ze er lang zullen blijven), zullen ze zich aan de wijk gaan hechten en zich ervoor willen inspannen. Dit maakt de wijk sociaal duurzaam. Verschillende woningen trekken verschillende gezinnen aan. Juist door deze in bijvoorbeeld leeftijd verschillende mensen dichtbij elkaar te laten wonen, zullen ze elkaar eerder accepteren en ze kunnen elkaar helpen met bijvoorbeeld boodschappen doen of op kinderen passen. Hierdoor worden de bewoners bevriend met elkaar en zal de sociale duurzaamheid versterken. alpha/gamma alpha/gamma

20 Koen: De gemeente Delft en wooncorporatie Woonbron moeten na de eerste twee velden in de wijk Poptahof, niet op dezelfde wijze de gebouwen in de overige velden herstructureren. De oorspronkelijke doelstelling voor een levensloopbestendige wijk moet dan ook heroverwogen worden Pro-aurgumenten Hoge kosten voor de gemeente Delft en Woonbron Uit de herstructurering van de eerste twee velden is gebleken dat het volledig vernieuwen van de gebouwen te hoge kosten met zich meebrengt. De vraag is of deze kosten voldoende opwegen tegen het resultaat. De gemeente Delft heeft buiten de Poptahof nog tal van andere kostenposten die belangrijk zijn voor de stad. Ook Woonbron moet ervoor zorgen niet in de rode cijfers te komen. Bovendien zorgt de financiële crisis voor een daling in de vraagprijs voor koopwoningen, waardoor er hierop minder winst gemaakt kan worden het budget nog kleiner wordt. Hogere huurprijzen voor bewoners De verbeterde woningen kunnen niet voor dezelfde huurprijs aangeboden worden als voor de herstructurering. Hierdoor kunnen afhankelijk van de oorspronkelijke huurprijs de woonlasten aanzienlijk stijgen. Voor veel mensen zal dat misschien geen groot probleem zijn omdat de huur samen met huursubsidie toch betaalbaar blijft. Het kan echter voor bijvoorbeeld alleenstaande moeders met een uitkering zorgen voor een onbetaalbare huurprijs, waardoor er voor hen geen mogelijkheid is om in de woning te blijven wonen. Ook moeten toekomstige bewoners die deze huurwoningen eerst wel konden betalen elders op zoek naar huisvesting. Verder kan afgevraagd worden of alle bewoners de hogere huurprijs willen betalen voor de extra kwaliteit die nu geboden wordt. Woningen voldoen aan vraag huidige markt In Nederland bestaan in veel steden lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Voor veel mensen is dit de enige mogelijkheid betaalbaar te kunnen wonen, waardoor een tekort aan huurwoningen onwenselijk is. Als men het aanbod aan sociale huurwoningen in de Poptahof gaat verminderen wordt het nog moeilijker om aan een woning te komen en zal de wachttijd toenemen. Omdat de wachttijd voor veel sociale huurwoningen meerdere jaren bedraagt kan het voor mensen zoals afgestudeerden extra moeilijk zijn een woning te bemachtigen. De verandering in het woningaanbod kan dus ook nadelige gevolgen voor diverse mensen met zich meebrengen. Contra-aurgumenten Wooncarrière binnen wijk mogelijk Het bestaande woningaanbod is redelijk eenzijdig. Het is gebleken dat de doorstroom vanuit sociale huurwoningen naar koopwoning of duurdere huurwoningen vastloopt. Hierdoor komen er veel scheefwoners op de woningmarkt en blijft er een wachtlijst voor deze woningen. Als de mogelijkheid wordt geboden binnen de wijk te kunnen verhuizen zou dit probleem verminderd kunnen worden. Bovendien kunnen mensen die door bijvoorbeeld gezinsuitbreiding willen verhuizen naar een grotere woning verhuizen en toch binnen de wijk blijven waar ze aan verbonden zijn. Kwaliteit van het gebouw gaat vooruit Tijdens de bouw van de eerste flat is gebleken dat de kwaliteit van de constructie niet voldoet aan de huidige eisen. Omdat de meeste woningen huurwoningen zijn, is het onderhoud van het gebouw belangrijk. Door de woningen te renoveren gaat de kwaliteit vooruit en kan ervoor gezorgd worden het onderhoud makkelijker te maken. Ook kan op deze manier het gebouw weer vele jaren vooruit, waardoor het gebouw niet over enkele jaren door de gebrekkige binnenkant alsnog gesloopt moet worden. Meer koopwoningen zorgt voor betere leefbaarheid Een wijk met veel goedkope huurwoningen gaat vaak gepaard met problemen op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. Bij de herstructurering van andere wijken in Nederland is gebleken dat het verminderen van het huuraanbod en vergroten van het koopaanbod bijdraagt aan de sociale kwaliteit van de wijk. Wanneer er dus meer koopwoningen gemaakt worden kan de doelstelling voor een meer leefbare wijk beter behaald worden. Tevens is het wenselijk dat deze koopwoning van voldoende kwaliteit zijn waardoor de woningen dus voldoende gerenoveerd moeten worden. alpha/gamma alpha/gamma