De starter op de Amsterdamse woningmarkt

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De starter op de Amsterdamse woningmarkt"

Transcriptie

1 De starter op de Amsterdamse woningmarkt

2 Uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van BZK, Directoraat Generaal Wonen, Wijken en Integratie; Directie Kennis en Verkenningen prof. dr. Wolter Hassink, dr. Martijn Dröes, dr. Walter Manshanden, drs. Joep Steegmans Juli 2012 Utrecht University School of Economics Kriekenpitplein EC Utrecht tel: TNO Van Mourik Broekmanweg XE Delft tel:

3 Inhoudsopgave 1. Inleiding Achtergrond Het doel van deze studie Aanpak Problemen op de Nederlandse woningmarkt Marktfalen Het gelijkheidsprincipe Overheidsfalen Problemen op de woningmarkt De starter op de Amsterdamse woningmarkt als metafoor Starten in een agglomeratie: Amsterdam als terp De starter Hoeveel starters: De bevolkingsontwikkeling en migratie naar Amsterdam Huren als vluchtheuvel Grote huurmarkt in Amsterdam Goedkoop Genieten Lange wachtrijen, weinig doorstroming De spons Amsterdam: De informele en illegale sector Verkoop van corporatiewoningen en de sociale doelstelling van woningcorporaties Kopen als investering? Weinig koopwoningen Prijsontwikkeling en transacties Hypotheken en schulden Speculatie, overwaardering en leegstand Winnaars en verliezers Onzekerheid Verdere beleidsdiscussie Woningmarkt versus arbeidsmarkt Arbeidsmarkt Arbeidsmarkt versus woningmarkt Agglomeratievoordelen van de stad Amsterdam Invloed van de woningmarkt op de arbeidsmarkt De starter op de Amsterdamse woningmarkt als metafoor Interview Rabobank (Jan Willem Aarts), 30 maart Interview OGA (Laura Uittenbogaard, Bob van der Zande), 4 april Interview Amvest (Erwin Evers), 12 april Interview Eigen Haard (Diane van Herpen, Jeroen Ohlenbusch), 13 april Interview MVA (Fris Groep, Hans Peter Fris), 19 april Conclusie en discussie Literatuur... 55

4 1. Inleiding 1.1 Achtergrond Het lijkt dat er in de afgelopen decennia alleen maar winnaars waren in de koopwoningmarkt. Vanaf de laatste crisis in de woningmarkt begin jaren tachtig tot aan 2008 was er een voortdurende stijging van de gemiddelde prijs van een koopwoning. De prijsstijging was sterker dan de inflatie, zodat een woning als een aantrekkelijke belegging kon worden beschouwd voor huiseigenaren. Bovendien waren veel woningen liquide, dat wil zeggen dat al in een korte tijd na aanschaf de woning tegen winst kon worden herverkocht. Het is opmerkelijk dat de milde economische recessies van 1993 en 2002/2003 nauwelijks effect hadden op de prijsontwikkeling in de koopmarkt. Er was een voortdurende aanwas van nieuwe woningen nodig vanwege de groei van de bevolking en de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Hiervan profiteerde de lokale overheid van de woningbouwprojecten vanwege de uitgifte van grond voor nieuwbouwprojecten. Voor de grondeigenaren leverde dit extra inkomsten op. Verder profiteerde de rijksoverheid via de overdrachtsbelasting op transacties van woningen. Al met al was de koopwoningmarkt lucratief voor alle deelnemende partijen: huiseigenaren, overheid, banken, hypotheekverstrekkers en verzekeraars, notarissen, makelaars, projectontwikkelaars en pensioenfondsen. De prijsstijgingen deden zich in de meeste regio s voor, zodat de meeste regio s winnaar waren. De verliezende regio s waren de perifeer gelegen krimpregio s, waar een terugvallende vraag was door een demografische krimp. Een andere verliezende partij betrof in deze periode de starters in de koopwoningmarkt. Hun inkomensontwikkeling bleef achter bij de prijsstijging in veel gebieden. Met name in gebieden met een hoge vraag werd het lastiger voor starters om een koopwoning te vinden. Het gevolg daarvan was dat er relatief veel uitstroom was naar de vinexlocaties. In een situatie met vrijwel alleen maar winnaars lijkt er weinig aanleiding te zijn om de instituties aan te passen. Economen gaven echter al in 2006 aan dat deze situatie op termijn onhoudbaar zou zijn, omdat er te hoge inkomensoverdrachten in de woningmarkt waren die verstorend werkten. Ze beargumenteerden dat de regulering leidde tot prijsverstoringen in de woningmarkt, zodat de prijzen onvoldoende de relatieve schaarste weerspiegelden. Daarnaast waren de voordelen voor de insiders sterker dan voor de outsiders. Bovendien werd er gepleit voor een integrale hervorming van de woningmarkt, dus niet alleen voor ingrepen in de koopmarkt, maar ook in de huurmarkt. Door de crisis vanaf medio 2008 is er echter een neergang geweest. In eerste instantie was dit vanwege een achterblijvende vraag. De overheid ving dit op door een tijdelijke verhoging van de NHG-grens en lagere overdrachtsbelasting, maar dit alles leidde niet tot een (extra) toename van de vraag. 1

5 Het is nu de vraag of de argumenten van deze economen uit 2006 steekhoudender zijn geworden. Het feit dat bovenstaande problemen op de woningmarkt er al geruime tijd zijn geeft aan dat deze problemen structureel van aard zijn. Een gedeelte van de problemen op deze markt is terug te voeren op het overheidsbeleid dat gevoerd is (zie CSED, 2010). Er is behoefte om het woningmarktbeleid te bezien op zijn merites. Het huidige economisch tij maakt deze vraag des te urgenter. Gegeven de situatie op de woningmarkt heeft het ministerie van BZK het verzoek gedaan om de recente ontwikkelingen in de woningmarkt vanuit economisch, wetenschappelijk perspectief te bezien en dit middels interviews met stakeholders te verrijken. 1.2 Het doel van deze studie Het doel van deze studie is om eens vanuit een ander perspectief het perspectief van de starter op de Amsterdamse woningmarkt te kijken naar de problemen op de Nederlandse woningmarkt. Deze studie gebruikt dus de starter op de Amsterdamse woningmarkt als metafoor om de problemen op, en functioneren van, de woningmarkt uitvergroot in beeld te brengen. Het is de bedoeling om vanuit dit startpunt enkele beleidsrelevante onderzoeksvragen te formuleren. Om deze vragen in te kaderen gebruiken we vooral secundair empirisch materiaal en enkele interviews. Deze studie is dus een agenderend (economisch) onderzoek en dient als discussiestuk. Het is niet bedoeld als een volledig uitgewerkte wetenschappelijke analyse, maar eerder als prelude daarop. 1.3 Aanpak Het onderwerp is als geheel te groot om in een enkel project te willen omvatten. Focus en beperking is hierom noodzakelijk. BZK heeft daarom aangegeven om alleen te kijken naar de Amsterdamse woningmarkt. De positie van starters op de woningmarkt in Amsterdam zou hierbij centraal moeten staan. Het vervolg van deze studie bestaat uit 4 secties. Als eerste worden in sectie 2 kort de problemen op de Nederlandse woningmarkt (woningmarktbeleid) besproken. Dit wordt gedaan op basis van de bestaande Nederlandse literatuur hierover. Tevens geven we een algemene inleidende schets van de woningmarkt in relatie met de arbeidsmarkt en de mobiliteit (woon-werkverkeer). Hier hebben we ook aandacht voor marktwerking en de voor- en nadelen ervan, en de rol van de overheid in een dergelijke woningmarkt. In sectie 3 geven we een cijfermatig beeld van (de potentiële starter op) de Amsterdamse woningmarkt. Op basis van vier essays worden enkele van de problemen (belemmeringen, kansen) op de woningmarkt vanuit het perspectief van de starter op de Amsterdamse woningmarkt weergegeven. De vier essays zijn: Starten in een agglomeratie: Amsterdam als terp Huren als vluchtheuvel Kopen als investering? Woningmarkt versus arbeidsmarkt. 2

6 We bespreken de starter vanuit de driehoek woningmarkt, arbeidsmarkt, mobiliteit (verhuismobiliteit, pendel). Dit gedeelte van het onderzoek is gebaseerd op secundair empirisch materiaal. In die zin nemen we meer ruimte dan we strikt empirisch kunnen verantwoorden. Het voordeel hiervan is dat we een breder beeld kunnen neerzetten van de woningmarkt en de afwegingen die vanuit een beleidsperspectief een belangrijke rol zouden kunnen spelen. Het grootste gedeelte van de onderliggende cijfers zijn afkomstig uit Amsterdam in cijfers 2011 die door de Dienst Onderzoek en Statistiek (DOS) in de gemeente Amsterdam wordt gepubliceerd. De vraag van het ministerie van BZK voor dit project spitst zich toe op een ruimtelijkeconomische benadering van de woningmarkt. De ruimtelijke benadering is een relevante invalshoek; de hoeveelheid toetreders op de woningmarkt is immers afhankelijk van demografische ontwikkelingen, de vraag naar arbeid en migratie. Deze factoren zijn specifiek ruimtelijk. Daarom zijn de onderliggende cijfers gebaseerd op 4 schaalniveaus: Amsterdam stad, Amsterdam metropoolregio, breder kader Nederland, breder kader Amsterdam in Europa. In de aanpak dienen we enerzijds rekening te houden met de lopende discussies en ruimtelijke plannen in de regio Amsterdam. Anderzijds werken we een aantal effecten in hoofdzaak via theoretische lijnen uit en kunnen we geen antwoorden op lopende vraagstukken geven. Vervolgonderzoek zou daar wel geschikt voor zijn. Lopende vraagstukken in de regio Amsterdam zijn onder andere de schaalsprong Almere, de discussie over ruimteschaarste voor wonen in Amsterdam waardoor er aanspraken zijn op terreinen in het havengebied, de Zuidas en het verstevigen van de internationale concurrentiepositie van de Metropoolregio Amsterdam. Naast onze kennis over ruimtelijk economie, woningmarkt, arbeidsmarkt en mobiliteit maken we ook gebruik van een beperkt aantal interviews met stakeholders. De gespreksverslagen en meest belangrijke punten daaruit zijn weergegeven in sectie 4. De interviews helpen om naast het cijfermatig beeld een praktisch beeld van Amsterdam neer te zetten. De interviews vormen een belangrijke aanvulling op het onderzoek omdat juist in de interviews er zaken naar voren kunnen komen die misschien niet direct in cijfers terug te vinden zijn. Het uitgangspunt van elk interview de centrale vragen waren: Hoe zien jullie de positie van de starter op de Amsterdamse woningmarkt? Wat zou er volgens jullie moeten gebeuren om deze positie te verbeteren? De volgende spelers op de woningmarkt zijn geïnterviewd: Rabobank, Jan Willem Aarts (Manager Productmanagement Financieren bij Rabobank Nederland) De Rabobank Groep, met het hoofdkantoor in Utrecht, is een internationale financiële dienstverlener. Rabobank is de grootste hypotheekverstrekker in Nederland. Rabobank 3

7 voert echter meer activiteiten uit (van bankieren tot verzekeren). Internationaal focussen zij zich vooral op de food- en agribusiness. Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam (OGA), Laura Uittenbogaard (Adviseur Woningmarkt), Bob van der Zande (Woningbouwregisseur) Het Ontwikkelingsbedrijf (OGA) draagt bij aan de gebiedsontwikkeling in Amsterdam en probeert daarmee te voldoen aan de doelstellingen van de gemeente. Zij richten zich voornamelijk op de exploitatie van grond. Projectontwikkelaar Amvest, Erwin Evers (Manager Marketing & Strategie) Amvest is een fondsmanager en projectontwikkelaar die zich primair richt op woningen/woongebieden in economische sterke delen van Nederland. De portefeuille van Amvest bestaat vooral uit huurwoningen (middensegment). Woningcorporatie Eigen Haard, Diane van Herpen (adviseur Strategie), Jeroen Ohlenbusch (beleidsadviseur Voorraadstrategie) Eigen haard beheert in Amsterdam en omstreken ongeveer woningen. Het gaat dan vooral om sociale huur. Eigen Haard verkoopt (verhuurd) ook nieuwbouwwoningen. Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), makelaar Hans Peter Fris (bestuurslid) Veel makelaars (ruim 420) in de regio Groot Amsterdam zijn lid van de branchevereniging MVA. MVA is een onderdeel van NVM. MVA behartigt de belangen van de makelaar. In sectie 5 staan de conclusies. In deze sectie volgt ook een bredere discussie over de problemen op de Nederlandse woningmarkt. Tevens wordt er richting gegeven aan toekomstig onderzoek. Het uiteindelijk resultaat van dit project is een rapport dat als discussiestuk met stakeholders in de regio Amsterdam kan fungeren. Het resultaat zal verder besproken worden op een werkconferentie met stakeholders over dit onderwerp. 4

8 2. Problemen op de Nederlandse woningmarkt In deze sectie worden enkele van de hoofdproblemen op de Nederlandse woningmarkt nader besproken. Hoewel er veel manieren zijn om dit weer te geven wat wel blijkt uit de vele studies die er hierover geschreven zijn wordt de discussie in deze sectie gehouden vanuit het perspectief marktfalen, gelijkheidsprincipe, overheidsfalen. Naast het gelijkheidsprincipe is marktfalen de voornaamste reden waarom overheden ingrijpen in een markt. Overheidsfalen geeft vervolgens aan dat een overheid soms te ver kan gaan in de maatregelen die zij neemt. In deze sectie worden dus een aantal concepten besproken die als algemene achtergrond dienen voor de essays. 2.1 Marktfalen Er zijn een aantal standaardredenen terug te vinden in de economische literatuur waarom interveniëren in een markt door een overheid soms geoorloofd is. Deze redenen zijn allen gerelateerd aan het idee dat een vrije markt niet altijd leidt tot een efficiënte allocatie van goederen/diensten. Een individu doet namelijk niet altijd wat vanuit een maatschappelijk oogpunt als beste wordt beschouwd. Een overheid kan in deze omstandigheden ingrijpen via bijvoorbeeld belastingen, subsidies, regulatie, om een betere verdeling tot stand te brengen. Er zijn een aantal standaard bronnen van marktfalen: Marktmacht Markmacht is het vermogen van een aanbieder van een goed om de marktprijs van dat goed te beïnvloeden. Dit wordt normaliter gedaan door het aanbod van het goed te beperken. Dit leidt tot een welvaartsverlies omdat sommige producenten niet zullen produceren en sommige consumenten niet zullen consumeren tegen de huidige prijs. Belastingen/subsidies op producten kunnen eenzelfde probleem teweeg brengen. Via marktmacht kunnen er buitenproportionele winsten behaald worden. Voorbeeld woningmarkt: Huiseigenaren kunnen hun woning op de markt laten staan om zodoende een prijs te krijgen die boven de marktprijs ligt (monopolistische concurrentie). In economisch goede tijden kunnen ze een dergelijke prijs ook gemakkelijker krijgen. Dit wordt nog eens versterkt omdat het huis een heterogeen goed is. Externaliteiten Als de volledige maatschappelijke kosten van het produceren van een goed hoger zijn dan de kosten die een producent in zijn beslissing meeneemt kan er ook sprake zijn van marktfalen. Deze situatie kan zich voordoen omdat bepaalde externaliteiten zoals vervuiling, congestie, etc., niet in de kosten worden meegenomen. Dit wordt dan ook gereflecteerd in de, maatschappelijk gezien, te lage prijzen van dergelijke producten. 5

9 Voorbeeld woningmarkt: Als een woning verpauperd door leegstand of the weinig onderhoud heeft dit effect op de prijs van aanpalende woningen. Verpaupering van een wijk kan negatieve externe effecten hebben op andere wijken. Publieke goederen Een publiek goed wordt gekenmerkt door het feit dat als één persoon gebruik maakt van het goed, een ander persoon er ook nog gebruik van kan maken (non-rival). Dit betekent dat er geen prijs aan het goed gegeven kan worden. Tevens kan iedereen van het goed gebruik maken (non-excludable). Een klassiek voorbeeld is een dijk. Het probleem met een publiek goed is dat het individu er op zichzelf niet voor wil betalen (mensen kunnen gratis meeliften, free-rider gedrag), maar dat een dergelijk goed voor het grotere geheel voordelig is. Een vrije markt leidt tot onderaanbod van een publiek goed. Een clubgoed is een subtype van een publiek goed dat uitsluitbaar is (zoals naar de film gaan). Een collectief goed daarentegen is rivaliserend (zoals kolen). Voorbeeld woningmarkt: De kwaliteit van de woonomgeving is een publiek goed. Daarnaast is het zo dat over het algemeen publieke goederen veel van de keuzes op de woningmarkt beïnvloeden. Huishoudens bepalen bijvoorbeeld hun consumptiepatroon met betrekking tot woningen onder andere op basis van de aanwezigheid van politie, scholen, etc. (lokale publieke voorzieningen). Assymetrische informatie Sommige marktpartijen hebben meer informatie over een goed of dienst dan andere. Het klassieke voorbeeld is de markt voor tweedehands auto s. De verkoper van een tweedehands auto kan tot op bepaalde hoogte de kwaliteit van de auto verborgen houden. De koper is zodoende alleen bereid om de prijs te betalen van een gemiddelde kwaliteitsauto. Auto s van hoge kwaliteit worden daarom niet aangeboden. Dit kan leiden tot een negatieve spiraal waarbij er steeds meer auto s van lage kwaliteit worden aangeboden ( adverse selectie ). Dit kan bijvoorbeeld ook voorkomen bij het aanbieden van verzekeringen (onzekerheid gezondheid klant). Een gerelateerd probleem is dat nadat een verzekering is afgesloten mensen zich risicovoller kunnen gaan gedragen ( moral hazard ). Voorbeeld woningmarkt: Een verkoper van een huis kan bepaalde gebreken van de woning niet vermelden en zo een relatief goede verkoopprijs voor de woning krijgen (daarom bestaat er de verplichting om dergelijke gebreken te vermelden aan de koper). Een voorbeeld van moral hazard: als banken weten dat de overheid bijspringt als zij vanwege bepaalde verplichtingen zullen omvallen (bijvoorbeeld door waardedaling van de hypotheekportfolio) zullen ze minder geneigd zijn om maatregelen te nemen om dit te voorkomen. 6

10 2.2 Het gelijkheidsprincipe Naast marktfalen is er nog een tweede belangrijke peiler van het overheidsbeleid: het gelijkheidsprincipe. Een ongelijke verdeling van inkomen en vermogen wordt namelijk als onwenselijk gezien vanuit een solidariteitsgedachte. Dit kan dus ook een reden zijn waarom overheden ingrijpen in een markt. Een markt voorkomt namelijk ongelijkheid niet. Hoewel het gelijkheidsprincipe als een marktfalen gezien kan worden, wordt het in de klassieke economische theorie vaak als apart concept beschreven. Een verdeling van goederen kan namelijk efficiënt zijn ik heb twee auto s, jij hebt er geen gegeven bijvoorbeeld de keuze omtrent arbeidsparticipatie, maar een dergelijke verdeling is niet per se eerlijk. Voorbeeld woningmarkt Mensen met lage inkomens moeten ook kunnen wonen. Daarom krijgen ze ter compensatie huurtoeslag en zijn er sociale huurwoningen tegen gereduceerd tarief. 2.3 Overheidsfalen Waar kan het fout gaan? Overheidsingrijpen kan soms ook leiden tot een inefficiëntere allocatie van goederen. Dit wordt overheidsfalen genoemd. Beleid kan zelfs een grotere verstoring tot gevolg hebben dan het marktfalen dat het probeert te verhelpen. Een eenduidig, algemeen geaccepteerde, classifisering van overheidfalen is er niet (zie bijvoorbeeld Grand, 1991). Vaak wordt het overheidfalen, net zoals markfalen, onderverdeeld naar de onderliggende bron. Hoewel er vele manieren zijn waardoor overheidsfalen kan optreden zijn er een aantal vanuit het perspectief van de woningmarkt interessant: Publieke monopolie Marktwerking geldt op zichzelf niet voor een overheid. Op bepaalde goederen en diensten kan een overheid het monopolie (en dus een bepaalde vorm van marktmacht) hebben. Voorbeeld grondmarkt Land voor woningbouw wordt strategisch vrijgegeven door gemeenten (zonering). Door het aanbod te beperken wordt er extra geld binnengehaald. De wet van de onbedoelde gevolgen Een overheid kan een bepaald doel voor ogen hebben en vanuit dat perspectief maatregelen treffen. De gevolgen kunnen echter breder uitpakken dan het was bedoeld. Voorbeeld woningmarkt De overheid heeft de hypotheekrenteaftrek ingevoerd ter bevordering van het eigenwoningbezit. Er wordt heftig gediscussieerd over het afschaffen van deze aftrek, omdat het de markt verstoord. Huishoudens houden vervolgens door de toegenomen 7

11 onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek de hand op de knip. Het aantal huizentransacties loopt fors terug. Conflicterende doelen Vaak probeert een overheid meerdere doelen tegelijk te bereiken. Deze doelen kunnen echter met elkaar conflicteren. Voorbeeld woningmarkt De overheid probeert het eigenwoningbezit in Nederland te stimuleren (via bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek). De overheid heeft ook als doel om het eigenwoningbezit toegankelijk te houden voor starters. Het stimuleren van het eigenwoningbezit heeft echter als gevolg dat huizenprijzen stijgen en starters moeilijker een woning kunnen kopen. Imperfecte informatie Markten zijn niet perfect, maar overheden ook niet. Een overheid weet bijvoorbeeld niet wat de behoeftes van iedereen zijn en kan ook vanwege bureaucratie vaak niet snel inspelen op de ontwikkeling van deze behoeftes (markontwikkelingen). Een markt daarentegen neemt de vraag en het aanbod van een verscheidenheid aan mensen direct met zich mee via het marktmechanisme (prijsvorming). Dat is de functie van een markt, niet van een overheid. Voorbeeld woningmarkt In het ruimtelijke ordeningsbeleid wordt gesteld hoeveel woningen er per jaar gebouwd moeten worden en waar. Dit speelt niet altijd in op de woningbehoefte van mensen. De overheid heeft maar beperkt inzicht (informatie over) de werking van de woningmarkt. Dit heeft noodzakelijkerwijs effect op de effectiviteit van het ruimtelijke ordeningsbeleid. 2.4 Problemen op de woningmarkt Er zijn een aantal problemen op de woningmarkt die terug te voeren zijn op het beleid dat gevoerd is. Overconsumptie van eigen woningen: teveel lenen De overheid wil graag het eigenwoningbezit in Nederland stimuleren mede omdat dit positieve externaliteiten tot gevolg zou hebben met betrekking tot bijvoorbeeld de kwaliteit van wijken. Dit doel wordt onder andere bewerkstelligd door de hypotheekrenteaftrek. De belangrijkste verstoring in de koopmarkt is zonder twijfel deze aftrek. Deze fiscale regeling maakt geld lenen voor de koop van een huis relatief goedkoop. De hypotheekrenteaftrek is feitelijk een subsidie aan eigen woningbezitters, die de relatieve prijs van woonconsumptie laat dalen. Hierdoor gaan mensen meer woningen consumeren relatief tot andere goederen. Gezien het sterk inelastische aanbod 8

12 van huizen in Nederland heeft dit opdrijvend effect gehad op de huizenprijzen, waarbij het onduidelijk is of dit tot meer woongenot heeft geleid. Een bijkomend effect van de hypotheekrenteaftrek is de zeer hoge Nederlandse hypotheekschuld. Hoewel de vermogenspositie van de Nederlanders goed is, leidt dit tot verhoogde financiële risico s, zowel voor huishoudens als voor banken. Het nieuwe Basel III akkoord (o.a. strengere kapitaalvereisten) zal de systeemrisico s in de bankensector, die aan het licht zijn gekomen tijdens de financiële crisis, verder proberen te beperken. De hypotheekrenteaftrek wordt bovendien veelal als een kostenpost voor de overheid gezien, omdat het leidt tot miljarden aan gederfde overheidsinkomsten. In de miljoenennota 2012 werd het misgelopen belastinginkomen voor het jaar 2012 door toedoen van de hypotheekrenteaftrek (en het eigen woning forfait) geschat op 10,1 miljard euro. Betaalbaarheid van eigen woningen voor starters Met name in de jaren 90 zijn huizenprijzen veel gestegen. De economische groei, de hypotheekrenteaftrek, de lage hypotheekrente, het relatief makkelijk lenen, en de tweeverdienersregeling hebben hier natuurlijk aan bijgedragen. Dit heeft ervoor gezorgd dat er een (vermogens)gat is ontstaan tussen starters en eigenwoningbezitters. Starters hebben dit gat gedeeltelijk op kunnen vullen door te lenen. Sinds de financiële crisis zijn banken en kredietverleners echter strengere verstrekkingscriteria voor hypotheken gaan hanteren (DNB, OFS 2011: 21-22). De belangrijkste richtlijn voor de aangescherpte verstrekkingscriteria is de nieuwe Gedragscode hypothecaire financieringen, die ingegaan is op 1 augustus De aflossingsvrije hypotheek is hierin aan banden gelegd. Hoewel het al duidelijk was voor de hypotheekcrisis dat starters moeilijk aan een woning konden komen, met name in de grote steden, is dit probleem alleen maar toegenomen. Doorstroming op de koopmarkt Ook de overdrachtsbelasting wordt gezien als een verstoring in de koopmarkt. De overdrachtsbelasting van 6%, momenteel verlaagd naar 2%, leidt immers tot hogere transactiekosten voor mensen die een woning willen kopen. Het effect van de overdrachtsbelasting is dat mensen langer in een niet optimale woonsituatie blijven zitten. Dit heeft dus niet alleen gevolgen voor het woongenot van de mensen, maar ook op de doorstroom zelf. Van de andere kant levert de overdrachtsbelasting geld op voor de overheid. Een dergelijke inkomstenbron wordt niet gauw uit handen gegeven. Ook de overconsumptie van eigen woningen zorgt ervoor dat mensen langer in een woning blijven zitten. Doorstroming bij sociale huur De huurregulatie is de belangrijkste verstoring in de huurmarkt. De instrumenten die hierbij een rol spelen zijn het puntenstelsel voor huurprijzen (maximale huur) en de bepalingen voor maximale jaarlijkse huurverhogingen. De huurregulatie zorgt ervoor dat 9

13 huishoudens goedkoop aan een huis kunnen komen, d.w.z. onder de marktconforme huurprijs. De huurtoeslag zorgt ook voor een netto verlaging van de woonlasten. Dit verhoogt de vraag naar sociale-huurwoningen en dit komt dan ook terug in de prijs (opportuniteitskosten) van sociale huur: een langere wachttijd. Dit heeft ook te maken met het feit dat sociale huur voor een zeer brede groep toegankelijk is vanwege het ontbreken van een strenge, ex post, inkomenstoets. De relatief lage huurprijzen en de toegankelijkheid tot de sociale huursector zorgen voor een excessieve vraag naar sociale huurwoningen. Deze marktverstoring is regioafhankelijk, omdat het huurpuntensysteem een uniform systeem is in een heterogene markt. Omdat huishoudens lang moeten wachten op een goede woning en er vaak geen directe prikkel is om te verhuizen blijven mensen langer wonen in een sociale huurwoning. Huren in de vrije huursector is immers relatief duur (mede door beperking aanbod via sociale huursector) en kopen vereist een grote leencapaciteit (een woning bezitten is duur in termen van vermogen) en is relatief risicovol (prijsrisico, afbetalingsrisico). Doordat huishoudens niet doorstromen is het voor starters ook relatief moeilijk om een huurwoning te bemachtigen. Er zijn dus wel veel sociale huurwoningen, maar er zijn er relatief weinig beschikbaar, met name in de grote steden. In combinatie met de verslechterde betaalbaarheid van een eigen woning is ook de doorstroming van huur naar koop een probleem. Als mensen eenmaal in een sociale huurwoning zitten zijn zij vanuit de wet beschermd. Huren stijgen niet op basis van draagkracht. Zoals eerder opgemerkt zijn er zelfs negatieve prikkels om te verhuizen. Aangezien jonge mensen vaak een relatief laag inkomen hebben komen zij in aanmerking voor de sociale huursector. Het zijn echter vaak deze mensen die veel stijgen in termen van inkomen. Dit heeft scheefwonen tot gevolg. Mensen die in de loop der tijd meer zijn gaan verdienen, en daardoor niet meer in aanmerking zouden moeten komen voor een sociale huurwoning, blijven veelal in hun oude (niet-marktconforme) huurwoning zitten. De sociale doelstelling van woningcorporaties Woningcorporaties worden vanwege hun enorme woningportefeuille gekenmerkt door een vermogensovermaat. Ze bezitten meer woningen dan er strikt vanuit hun sociale doelstelling nodig is. Zo ontstaat er de mogelijkheid dat woningcorporaties zich steeds meer bezighouden met niet aan de volkshuisvesting gerelateerde zaken (investeringen). Tevens is het aanbieden van sociale huurwoningen niet echt rendabel omdat deze woningen onder de markconforme huurprijs moeten worden aangeboden (onrendabele top). Aangezien woningcorporaties financieel onafhankelijk moeten zijn (na de bruteringsoperatie van 1995) is rendabiliteit een issue geworden bij woningcorporaties. Sociale doelstellingen worden zo gemixt met marktdoelstellingen. Dit spanningsveld komt bijvoorbeeld tot uitdrukking bij het bouwen van sociale huurwoningen onder de marktprijs (REA 2006: 9-10). Vanuit een marktperspectief ontbreekt er de prikkel om deze woningen te bouwen. 10

14 Duur land De overheid voert een restrictief ruimtelijk beleid dat de schaarste van bouwgrond versterkt. Wat betreft de ruimtelijke ordening ligt de nadruk op open ruimte. De overheid bepaalt niet alleen de locatie en de hoeveelheid grond die beschikbaar wordt gesteld voor woningbouw, maar ook het type woning dat gebouwd mag worden (Don 2008: 29). Daarnaast wordt er ook veel belang gehecht aan milieuoverwegingen (Høj 2011: 12). Het gevolg is dat het aanbod van nieuwe woningen al jaren sterk achterblijft bij de groeiende vraag. Verhuismobiliteit en de arbeidsmarkt De lagere verhuismobiliteit heeft negatieve gevolgen voor onder meer de matching op de arbeidsmarkt. Een zoektocht naar een nieuwe werkgever kan bijvoorbeeld beperkt blijven tot de lokale arbeidsmarkt, wat zowel economische gevolgen voor werkgevers als werknemers kan hebben. Daarbij leidt een beperkte verhuismobiliteit tot pendel en de daartoe behorende congestie. Dit zorgt voor extra druk op het klimaat. Onzekerheid op de woningmarkt Mensen maken keuzes op basis van hun eigen toekomstvisie. Onzekerheid over de toekomst speelt hierin een belangrijke rol. In de woningmarkt zien we het effect van deze onzekerheid vooral terug bij de verhuisbeslissing. De huidige onzekerheid bij mensen omtrent het woningmarktbeleid (hypotheekrenteaftrek), baan en de ontwikkeling van de huizenprijzen hebben een negatieve impact op de verhuismobiliteit. Starters, maar ook zittende woningeigenaars, wachten af omdat zij risicoavers zijn. Een van de tijdelijke maatregelen hiertegen is de verhoogde Nationale hypotheekgarantie-grens. De NHGgrens is sinds juli 2009 verhoogd van naar euro. Het is de bedoeling de grens weer te verlagen naar euro medio 2012, naar euro medio 2013, en terug naar euro medio De NHG is een garantstelling vanuit de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen die huiseigenaren bij het afsluiten van de hypotheek middels een kleine eenmalige premie kunnen verkrijgen. Zodoende is de terugbetaling van de hypotheek gedekt en kunnen hypotheekverstrekkers lagere premies vragen. De overheid staat garant voor dit waarborgfonds. Impliciet wordt dus het risico van de NHG hypotheken afgewenteld op de Nederlandse belastingbetaler De bovenstaande discussie geeft aan dat beleid verstoringen tot gevolg kan hebben die niet altijd overeenkomen met het doel van het beleid (spanningsveld). Dit leidt tot een afweging omtrent het te voeren beleid. In de essays (sectie 3) wordt op enkele punten dit spanningsveld blootgelegd. De afwegingen (trade-offs) en verdere vragen die hieruit volgen worden hier ook nader besproken. Conclusie: Overheden grijpen in op de woningmarkt vanwege marktfalen of het gelijkheidsprincipe. In sommige gevallen is overheidsingrijpen echter het gevolg van overheidsfalen. Een combinatie van deze drie factoren heeft geleid tot het huidige woningmarktbeleid en is essentieel voor het begrijpen van de problemen op de woningmarkt. 11

15 Verdere onderzoeksvragen Welke marktfalen zijn er op de Nederlandse woningmarkt (ook die markfalen waar de overheid momenteel niks aan doet)? Welke van de beleidsmaatregelen zijn ter correctie van marktfalen en welke zijn het gevolg van overheidsfalen? In hoeverre is herverdeling via de woningmarkt verstandig, wat zijn de alternatieven? 3. 12

16 3. De starter op de Amsterdamse woningmarkt als metafoor Dit hoofdstuk bekijkt de problemen op de woningmarkt vanuit het perspectief van de starter op de Amsterdamse woningmarkt. Het doel is om op basis van enkele karakterschetsen (essays) de positie van de starter op de Amsterdamse woningmarkt in beeld te brengen en op basis daarvan enkele beleidsrelevante onderzoeksvragen te identificeren. Hierbij wordt gebruik gemaakt van secundair materiaal om de karakterschetsen en beleidsrelevante onderzoeksvragen in te kaderen. Elk essay leidt dus tot enkele onderzoeksvragen. Deze vragen worden in het essay vermeld. Net als de hoofdstukken in een boek zal elk essay voortbouwen op het vorige. 3.1 Starten in een agglomeratie: Amsterdam als terp De starter Aangezien er in deze studie gekeken wordt naar starters op de Amsterdamse woningmarkt, is het essentieel om eerst te bespreken wat we in deze studie beschouwen als een starter. Definitie starter: Een starter op de Amsterdamse woningmarkt is een huishouden dat voor het eerst een woning koopt of huurt op de Amsterdamse woningmarkt. Het is duidelijk dat dit een vrij brede definitie is. Hoewel er alternatieve definities mogelijk zijn hebben we voor deze definitie gekozen omdat het zowel de mensen die van binnen Amsterdam, vanwege demografische ontwikkelingen, op de woningmarkt beginnen (gezinsverlaters) als de mensen die van buiten Amsterdam in Amsterdam komen wonen (migratie) meeneemt. Amsterdam is immers niet een op zichzelf staand eiland. Dit maakt het verhaal ook ruimtelijk-economisch interessant. In dit onderzoek kijken we dus vooral naar de ontwikkeling van de volgende twee groepen: Starters op de Amsterdamse woningmarkt van buiten Amsterdam Starters op de Amsterdamse woningmarkt van binnen Amsterdam Naarmate we verder in de discussie komen wordt er ook ingegaan op andere groepen op de woningmarkt. De definitie die hierboven staat aangegeven helpt om een indruk te krijgen van de maximale grootte van de groep starters in Amsterdam. Het wordt dus gebruikt als startpunt voor het onderzoek. Hierbij kijken we vooral naar de stad Amsterdam en gebruiken we de drie andere geografische niveaus (metropoolregio Amsterdam, vier grote steden, Amsterdam in Europa) als uitbreiding. 13

17 3.1.2 Hoeveel starters: De bevolkingsontwikkeling en migratie naar Amsterdam Hoeveel starters zijn er in Amsterdam? Zijn dit alleen maar gezinnen of vooral alleenstaanden? Op basis van de bevolking, het migratiesaldo en de ontwikkeling van het aantal huishoudens kunnen we een beeld vormen van de starter op de Amsterdamse woningmarkt. Dit wordt vervolgens als basis gebruikt om te kijken waar deze mensen terechtkomen, wat hiervan de gevolgen zijn en eventuele problemen (afwegingen) die zich hieromtrent voordoen. Tabel 1: Bevolking (per 1 januari), migratie en demografie in Amsterdam Bevolking Bevolkingsgroei Migratiesaldo (externe groei) Vestiging Vertrek Natuurlijk verloop (interne groei) Geboorte Sterfte Huishoudens Groei huishoudens Starters (huishoudens) a) Vestigers Gezinsverlaters (netto) Bron: Amsterdam in cijfers 2011, Gemeente Amsterdam, Dienst Onderzoek en Statistiek. Bewerking: TNO/USE. Noot: De bevolkingsgroei is niet volledig gelijk aan het migratiesaldo plus het natuurlijk verloop. Het verschil valt in de categorie administratieve correcties. a) dit is een ruwe raming op basis van het aantal vestigers, huishoudensgroei en een huishoudensgrootte van 1.8. In tabel 1 wordt de demografische ontwikkeling in Amsterdam weergegeven. Tabel 1 laat zien dat de bevolking in Amsterdam stijgt en dat de absolute groei in bevolking in de afgelopen jaren ook steeds hoger is geworden. 1 Ongeveer 16 procent van de totale bevolkingsgroei in Nederland in 2010 komt door de bevolkingsgroei in Amsterdam. Alleen de contributie van Rotterdam is groter (22 procent). Hoewel veel van de bevolkingsgroei toe te kennen valt aan demografische ontwikkelingen van binnen Amsterdam (natuurlijk verloop), komt ook een steeds groter gedeelte van de bevolking van buiten Amsterdam. Dit heeft te maken met aan de ene kant agglomeratievoordelen (voorzieningen, goede arbeidsmarkt) en aan de ander kant met de behoefte van mensen om zekerheid op de woningmarkt/arbeidsmarkt (voorkomen prijsonzekerheid, baanonzekerheid). Hier zullen we later nog dieper op ingaan. Uit de migratiecijfers komt naar voren dat migratie naar Amsterdam (externe groei) de laatste jaren een steeds belangrijker rol is gaan spelen in de groei van de bevolking van 1 Tussen 2002 en 2006 was deze groei bijvoorbeeld een stuk lager. 14

18 Amsterdam. Tussen 2002 en 2007 was jaarlijkse migratiesaldo zelfs negatief. Een groot deel van de mensen die naar Amsterdam komen (netto migratie), zo ongeveer 58 procent in 2010, zijn westerse allochtonen (expats), 37 procent zijn autochtonen. Amsterdam wordt dus steeds meer een internationale metropool. Het positieve migratiesaldo is het grootst voor de leeftijdscategorie jaar. Ook veel personen in de leeftijdscategorie jaar en jaar komen naar Amsterdam. Veel jongeren gaan dus naar Amsterdam (universiteitsstad). Er is een negatief saldo in de leeftijdscategorieën 0-4 jaar en jaar. Het zijn dus vooral (vermogende) gezinnen die wegtrekken uit Amsterdam. Zij kunnen woningen krijgen die beter voldoen aan hun woningbehoeftes in steden als Almere. Desondanks blijft de huishoudensamenstelling in Amsterdam relatief stabiel. Er worden in Amsterdam dus ook veel nieuwe gezinnen gevormd. Het huidige demografisch profiel van Amsterdam in de vorm van een schoppenaas sluit daarbij aan. In tegenstelling tot het positieve migratiesaldo in Amsterdam is er in de provincie Noord- Holland als geheel een negatief saldo (-2996 personen) in Het lijkt dus of Amsterdam als terp fungeert. Dit staat in sterk contrast tot andere provincies waar er veelal een positief migratiesaldo is in Om dit idee nader uit te werken vanuit het perspectief woningmarkt moet er gekeken worden naar het aantal huishoudens. Immers, relevant voor de vraagdruk op de woningmarkt is het aantal huishoudens. Er zijn ongeveer huishoudens in Amsterdam in De gemiddelde huishoudensgrootte is 1,8 en is in de laatste jaren niet veel veranderd. In Amsterdam is 58 procent van het aantal particuliere huishoudens een eenpersoonshuishouden. Ter vergelijking, in Rotterdam is dit 49 procent en in Nederland als geheel 37 procent. Hoewel het aantal alleenstaanden iets is afgenomen in de laatste jaren, bestaat Amsterdam nog voor een groot deel uit alleenstaanden.het grote aantal alleenstaanden/jongeren zorgt ook voor een grotere partnermarkt (huwelijksmarkt) in Amsterdam. In 2010 waren er 7430 huwelijken in Amsterdam, waarvan 379 homohuwelijken. Ongeveer 10 procent van het totaal aantal huwelijken in Nederland bestaat uit huwende Amsterdammers. De starter op de Amsterdamse woningmarkt staat centraal in deze studie. Op basis van het aantal vestigers, het aantal gezinsverlaters (huishoudensgroei minus migratie) en de huishoudensgrootte kunnen we het aantal starterende huishoudens op de Amsterdamse woningmarkt ramen. Dit geeft een indicatie van de ordegrootte van deze groep. Tabel 1 laat zien dat er ongeveer starters zijn per jaar. 2 Een groot gedeelte hiervan kom dus van buiten Amsterdam. Het aantal starters is ongeveer 4 procent van de totale bevolking van Amsterdam. Interessant is om te zien hoe deze starter zich een weg in weet te vinden op de Amsterdamse woningmark: welke belemmeringen komt hij tegen? Conclusie: De bevolking in Amsterdam stijgt de laatste jaren hard. Het aandeel migratie hierin is ook toegenomen. Dit heeft te maken met de agglomeratievoordelen van Amsterdam, het opzoeken van een veilige haven in deze turbulente tijden. 2 We Amsterdam gaan hier uit is van vooral een gemiddelde een stad met huishoudgrootte veel alleenstaanden van 1,8 voor en zowel jongeren de vestigers (veelal als studenten) vertrekers. De gezinsverlaters zijn de sluitpost. Zodra we ervanuit gaan dat de vestigers bijvoorbeeld een en fungeert als roltrap (instroom jongeren/uitstroom gezinnen). De groep starters op huishoudgrootte van 1,5 hebben en die van de vertrekkers 2,0 is komt het aantal starters uit op ongeveer de Amsterdamse (de ordergrootte blijft woningmarkt gelijk). Het is aantal relatief gezinsverlaters tot de zittende is dan negatief. bevolking Aangezien misschien het hier gaat niet om netto groot, gezinsverlaters maar speelt is dit waarschijnlijk in overeenstemming een essentiële met het idee rol dat in er de ook verversing veel gezinsvorming van de is stad op de Amsterdamse woningmarkt. (accumuleren van kennis). 15

19 Verdere onderzoeksvragen Wat is het nut van de starter op de (Amsterdamse) woningmarkt? Hoe kan de starter doorgroeien (behouden blijven) voor Amsterdam? In hoeverre genereert Amsterdam economische groei door de aanwas van starters in de woningmarkt? Veel alleenstaanden en jongeren komen naar Amsterdam. Wat zijn hier de economische consequenties van? Alleenstaanden en jongeren hebben bepaalde preferenties omtrent woonruimte (tijdelijke woonruimte, huur), wat ook nog verschilt tussen autochtonen/allochtonen. Dit heeft consequenties voor de gevraagde woonvoorraad, wachttijden en prijzen op de woningmarkt. Hoe kan daar op een goede manier mee omgegaan worden? Migranten nemen mogelijk ook veel (potentiële) kennis met zich mee. Dit is essentieel voor de bedrijvigheid in Amsterdam. Het ververst de stad. Amsterdam fungeert als roltrap (instroom jongeren, uitstroom gezinnen). Dit heeft positieve effecten op Amsterdam-regio, maar zorgt wel voor meer pendel en congestie. Hoe groot zijn deze effecten? 3.2 Huren als vluchtheuvel Grote huurmarkt in Amsterdam Om een indruk te krijgen waar de starter terecht komt en wat hierin de belemmeringen zijn is het essentieel om de woningvoorraad in Amsterdam duidelijk in beeld te hebben. In tabel 2 is de woningvoorraad in Amsterdam uitgesplitst naar huur/koop. Tabel 2: Woningvoorraad Amsterdam, 2010/2011 Eigenaar/bewoner Sociale Particuliere Totaal verhuur verhuur Bron: Amsterdam in cijfers 2011, Gemeente Amsterdam, Dienst Onderzoek en Statistiek. Bewerking: TNO/USE. De Amsterdamse woningmarkt is een typische huurmarkt. Maar 27 procent van de woningvoorraad in 2011 is in handen van een eigenaar/bewoner. De resterende 73 procent is huur waarvan er 65 procent sociale huur is. Het aandeel sociale huur is aan het afnemen onder andere door de verkoop van coöperatie woningen (12540 tussen ), maar ook door sloop vanwege stedelijke vernieuwing. Toch bedraagt het aandeel sociale verhuur nog steeds 47 procent van de totale woningvoorraad in De woningvoorraad met betrekking tot de particuliere huursector is daarentegen flink gestegen. Hoewel er in 2009 nog 3428 woningen werden bijgebouwd zijn er in 2010 maar 1810 woningen bijgekomen (netto). Gedeeltelijk komt dit door een terugval van de (koop)woningbouw de malaise in de bouw raakt ook Amsterdam, aan de andere kant heeft er veel sloop en verbouwingen plaatsgevonden. Er zijn ongeveer 4044 nieuwe 16

20 woningen gebouwd in Het grootste deel hiervan is sociale huur (1821 woningen). Nieuwbouw voor particuliere verhuur en eigenaar/bewoners is beduidend minder (respektievelijk 1128 en 1095 woningen). Dit geeft aan dat de grote stijging in de particuliere huursector (2550 woningen) vooral komt door het relabelen van woningen. Verder is de totale woonvoorraad door verbouwingen nog 2554 woningen toegenomen. In het totaal (inclusief correcties etc.) is de vermeerdering in woningvoorraad 7165 woningen. Daarnaast is de woonvoorraad in 2010 met 5355 woningen afgenomen met name door verbouwingen (2056) en sloop (1551). Het totaal aantal woningen dat er netto is bijgekomen is maar een fractie van het aantal starters. De starter moet het dus vooral hebben van de doorstroming op de woningmarkt Goedkoop genieten Een van de belangrijkste redenen dat mensen in Amsterdam willen wonen (starten) is vanwege de agglomeratievoordelen die Amsterdam te bieden heeft. Hierbij moet gedacht worden aan voorzieningen zoals scholen, universiteiten, musea, als wel de grote hoeveelheid banen die in Amsterdam aanwezig is. Duidelijke nadelen zijn bijvoorbeeld kleinere woningen en congestie. De combinatie van agglomeratievoordelen en nadelen zorgt voor ruimtelijk spreiding van economische activiteit en de bevolking: sommige mensen willen absoluut niet in Amsterdam wonen, anderen wel, en sommige mensen gaan in de buurt van Amsterdam wonen. Duidelijk is dat er voor veel mensen zich een netto agglomeratievoordeel voordoet. Hoewel er vele manieren zijn om de netto agglomeratievoordelen te meten, komt het voordeel van een agglomeratie misschien wel het duidelijkst terug in het verschil tussen gereguleerde huur en de potentiële marktconforme huur. Bij de sociale huur wordt geen rekening gehouden met lokale amenities. Immers, de gereguleerde huur was, voor de invoering van de schaarstepremie, niet afhankelijk van locatie. Enig verschil met de potentiële marktconforme huur kan dus geïnterpreteerd worden als een locatievoordeel (mensen zijn bereid om meer te betalen dan de sociale huurprijs, onderliggend kan dit komen door bijvoorbeeld grondrestricties). In tabel 3 wordt dit verschil, als ruwe maatstaf, voor de vier grote steden weergegeven. Hierbij is de individuele markthuur gebaseerd op de WOZ-waarde omgezet naar de maandelijkse kale huurwaarde. Tabel 3: Verschil maandelijkse sociale huur en potentiële marktconforme huur, vier grote steden, in euro s Verschil Amsterdam 450 Utrecht 450 Den Haag 205 Rotterdam 175 Bron: Kattenberg, 2012 Tabel 3 laat zien dat er substantiële agglomeratievoordelen zijn in Amsterdam, omdat de sociale huur aanmerkelijk lager ligt dan de marktconforme huur. Deze is vergelijkbaar met Utrecht en stukken hoger dan bijvoorbeeld in Den Haag of Rotterdam. In sommige 17

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek 7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek Auteur Remco Kaashoek De dynamiek op de koopwoningmarkt is tussen 2007 en 2011 afgenomen, terwijl die op de markt voor huurwoningen licht is gestegen. Het aantal

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Krimp in Fryslân. Inwonertal

Krimp in Fryslân. Inwonertal Krimp in Fryslân Bevolkingsdaling, lokaal en regionaal, is een vraagstuk van nu én de komende jaren. Hoewel pas over enkele decennia de bevolking van Fryslân als geheel niet meer zal groeien, is in sommige

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013 Oktober 2012 Nieuws hypotheekrenteaftrek Zoals het er nu voorstaat zal er vanaf 2013 alleen aftrek worden genoten voor hypotheekrente bij minimaal een annuïtaire aflossing. Op dit moment mag je nog de

Nadere informatie

Dienst Ruimtelijke Ordening Fact sheet Demografische ontwikkelingen in 2005: emigratie stopt groei Amsterdamse bevolking

Dienst Ruimtelijke Ordening Fact sheet Demografische ontwikkelingen in 2005: emigratie stopt groei Amsterdamse bevolking Dienst Ruimtelijke Ordening Fact sheet nummer 7 november 2006 Demografische ontwikkelingen in 2005: emigratie stopt groei Amsterdamse bevolking Na een aantal jaren van groei is door een toenemend vertrek

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning

Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning Regelingen en voorzieningen CODE 3.2.3.30 verwachte wijzigingen Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning bronnen Informatieblad Woningmarkt 18.9.2012 Vragen en antwoorden over

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Datum 27 september 2011 Bericht FD vandaag Hypothekenmarkt in nog dieper dal Het effect van de tijdelijk verlaagde

Nadere informatie

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen?

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? 1 Met de vraag 'Een huis kopen of een huis huren?' kunt u op verschillende momenten in uw leven te maken krijgen. Bijvoorbeeld

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Fact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft

Fact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Fact sheet nummer 1 januari 211 Eigen woningbezit 1e en Aandeel stijgt, maar afstand blijft Het eigen woningbezit in Amsterdam is de laatste jaren sterk toegenomen. De

Nadere informatie

Wat moeten we met de hypotheekrente-aftrek? Miljoenennota 2013

Wat moeten we met de hypotheekrente-aftrek? Miljoenennota 2013 Wat moeten we met de hypotheekrente-aftrek? - Een economisch perspectief - Miljoenennota 213 Scheveningen, 2 oktober 212 Prof. dr. Barbara Baarsma Vanaf 213: voor nieuwe hypotheken alleen recht op renteaftrek

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012 7 januari 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-3 (t.o.v.) 2011-4 Opmerking Aantal transacties 25.031 + 31,8% +13,9% Gemiddelde verandering t.o.v. 3 e kwartaal: +3,1%. Totale markt naar schatting

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 De Hypotheek Index geeft ieder kwartaal inzicht in het consumentengedrag op het gebied van hypotheken. De kerncijfers zijn afkomstig van De Hypotheker die met ruim 10 procent

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN 40 KWETSBAARHEID VAN WONI HERVORMINGEN Het aantal huishoudens met aan het wonen gerelateerde financiële risico s is toegenomen in de periode 2002 2012. Een concentratie van huishoudens met zulke risico

Nadere informatie

Voordracht voor de raadsvergadering van

Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Voordracht voor de raadsvergadering van Jaar 2011 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening 30 juni 2011 Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadleden

Nadere informatie

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Koopgarant Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Een koopwoning binnen handbereik Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen flink gedaald. Daardoor is ook voor starters een koopwoning binnen

Nadere informatie

Dienst Ruimtelijke Ordening Fact sheet Demografische ontwikkelingen: blijvende groei Amsterdamse bevolking

Dienst Ruimtelijke Ordening Fact sheet Demografische ontwikkelingen: blijvende groei Amsterdamse bevolking Dienst Ruimtelijke Ordening Fact sheet nummer 7 november 2005 Demografische ontwikkelingen: blijvende groei Amsterdamse bevolking Het inwonertal van Amsterdam is in 2004 met ruim 4.000 personen tot 742.951

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

Een eigen huis. mogelijkheden voor kopen of huren

Een eigen huis. mogelijkheden voor kopen of huren Een eigen huis mogelijkheden voor kopen of huren Een woning kopen of huren? Verschillende verantwoordelijkheden Wilt u een woning kopen of een woning huren? Dat is een afweging die u maakt. Een van de

Nadere informatie

Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2015

Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2015 DATUM 30 oktober 2015 PROJECTNUMMER 3400.106/G OPDRACHTGEVER Woningmarktmonitor provincie : de staat van de woningmarkt medio 2015 Inleiding De woningmarkt is, na jaren van crisis, weer flink in beweging.

Nadere informatie

Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw De huizenprijzen zijn tot 2008 enorm gestegen. Daardoor lijkt een koopwoning vooral voor starters onbereikbaar. Om u als kandidaat-koper te helpen,

Nadere informatie

Woningmarkt blijft aantrekken in tweede kwartaal

Woningmarkt blijft aantrekken in tweede kwartaal STRIKT EMBARGO tot dinsdag 15 juli 2014 10.00 uur! PERSBERICHT Aan Van : de financieel-economische redacties en vakpers : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen Betreft : NVM

Nadere informatie

Keuzes in kaart CPB (mei 2010)

Keuzes in kaart CPB (mei 2010) Keuzes in kaart CPB (mei 2010) Samenvatting woonbeleid politieke partijen CDA Het woningmarktprogramma van het CDA laat de fiscale subsidiëring van koopwoningen ongemoeid. Wel voorziet het in een aanpassing

Nadere informatie

Kopers komen te kort. Colloquium Expertisecentrum Woningwaarde 17 februari 2016. Naar een evenwichtige toepassing van de LTV-normen

Kopers komen te kort. Colloquium Expertisecentrum Woningwaarde 17 februari 2016. Naar een evenwichtige toepassing van de LTV-normen Colloquium Expertisecentrum Woningwaarde 17 februari 2016 Kopers komen te kort Naar een evenwichtige toepassing van de LTV-normen Auteurs: Peter Boelhouwer; TU-Delft Karel Schiffer; zelfstandig adviseur

Nadere informatie

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt gemeente Rotterdam

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers 20102 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt pagina 1 van 7 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam Juli 2010 Inleiding U leest thans alweer de

Nadere informatie

Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst. Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort

Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst. Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort Onze diensten Van Santvoort Makelaars helpt al sinds 1976 bij transacties van: Bestaande

Nadere informatie

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar 1 Aanleiding Bij behandeling van het beleidsvoorstel Actualisatie Woonruimteverdeling op 16 oktober

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

RESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015

RESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015 Inhoud 1. Woningvoorraad 2 2. Huishoudens 4 3. Huishoudens in woningen 5 4. Verhuizingen 8 5. Verhuiswensen doorstromers 10 6. Verhuiswensen starters 14 7. Woonruimteverdeling 15 Inleiding Er is heel veel

Nadere informatie

Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het!

Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het! Starters Renteregeling van Mitros Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het! De Starters Renteregeling is ontwikkeld door woning corporaties, de hypotheek service

Nadere informatie

argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt

argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt 10 argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt Woningmarkt heeft behoefte aan hervorming De fiscale hypotheekrenteaftrek is de afgelopen

Nadere informatie

Vind uw weg naar een koopwoning

Vind uw weg naar een koopwoning Vind uw weg naar een koopwoning Inhoud 1 Inleiding 4 2 Verkoop van huurwoningen 5 3 Kopen met Koopgarant 7 4 Liever kopen of huren? 9 5 Het koopproces 11 6 Het verkoopprogramma 13 Pagina 3 Verkoopbrochure

Nadere informatie

[pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012]

[pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012] [pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012] X. Woningmarkt De woningmarkt zit op slot. Dat is slecht voor onze economie en buitengewoon belemmerend voor mensen die willen kopen,

Nadere informatie

Beweging op de woningmarkt:

Beweging op de woningmarkt: Beweging op de woningmarkt: de rol van overheidbeleid Taco van Hoek Directeur EIB Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 1 Inhoud Drie vragen Wat zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt? Wat is het beeld

Nadere informatie

Versteend (on)vermogen

Versteend (on)vermogen Versteend (on)vermogen - Economisch perspectief op woningcorporaties - IPD/aeDex Marktpresentatie, Ermelo, 12 mei 2011 Prof. dr. Barbara Baarsma Economisch perspectief Rol van de woningcorporaties bestaat

Nadere informatie

Steeds meer vijftigers financieel kwetsbaar

Steeds meer vijftigers financieel kwetsbaar Maart 215 stijgt naar 91 punten Steeds meer vijftigers financieel kwetsbaar De is in het eerste kwartaal van 215 gestegen van 88 naar 91 punten. Veel huishoudens kijken positiever vooruit en verwachten

Nadere informatie

SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning

SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning CPB Notitie Datum : 27 augustus 2004 Aan : de SP, de heer E. Irrgang SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning 1 Inleiding De SP-fractie heeft het CPB gevraagd de budgettaire en koopkrachteffecten te

Nadere informatie

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2008 2009 31 700 XI Vaststelling van de begrotingsstaten van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) en van de begrotingsstaat

Nadere informatie

Hypotheekschuld in Nederland:

Hypotheekschuld in Nederland: Hypotheekschuld in Nederland: Loan to value / loan to income Ruimteconferentie, 21 mei 2013 Marcel van Wijk Vastgoed en Woningmarkt ac.vanwijk@cbs.nl Agenda Recente ontwikkelingen Onderzoeksopzet Hypotheekschuld

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/ Aanleiding UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding woningprijs verhouding Amsterdam/Nederland Bron: UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding percentage

Nadere informatie

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein Samenvatting In 2015 leverden wij 39 appartementen op aan het Schauwplein te Putten. De belangstelling voor de woningen was groot en leidde tot doorstroming. Wij sloten in 2015 inclusief deze nieuwbouw

Nadere informatie

Wonen in Gouda. Hoe vind je in Gouda een huis?

Wonen in Gouda. Hoe vind je in Gouda een huis? Hoe vind je in Gouda een huis? In deze brochure beantwoorden we de meest gestelde vragen over het kopen of huren van een huis in Gouda. Staat uw vraag er niet bij? Neem voor een sociale huurwoning contact

Nadere informatie

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Persbericht PB13 062 1 oktober 2013 9:30 uur Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Tussen 2012 en 2025 groeit de bevolking van Nederland met rond 650 duizend tot 17,4 miljoen

Nadere informatie

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Waar heeft u als woningzoekende met een inkomen tot 35.739 recht op? Voorbeeld 1 Kees is 28 jaar en wil gaan samenwonen met zijn vriendin. Samen verdienen ze

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 32 847 Integrale visie op de woningmarkt Nr. 118 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Notitie 2012-04 > Verhuringen 2007-2012 > via Woonnet Rijnmond

Notitie 2012-04 > Verhuringen 2007-2012 > via Woonnet Rijnmond Notitie -04 > Verhuringen - > via Woonnet Rijnmond Datum 4 juli 2013 Voor Maaskoepel Door Explica Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e. info@explica.nl > t. 010 2236820 01

Nadere informatie

een eigen huis De sleutel naar uw 20% korting op uw hypotheekrente

een eigen huis De sleutel naar uw 20% korting op uw hypotheekrente een eigen huis De sleutel naar uw eigen huis 20% korting op uw hypotheekrente Koopwoning dichterbij U droomt ervan. Een eigen huis, een plek onder de zon... Wat is er mooier dan uw eigen woning? Deze kunt

Nadere informatie

Frank Kalshoven, Vrij naar Bob Evers Hommeles op de huizenmarkt

Frank Kalshoven, Vrij naar Bob Evers Hommeles op de huizenmarkt Vrij naar Bob Evers Hommeles op de huizenmarkt Frank Kalshoven, directeur van De Argumentenfabriek, columnist de Volkskrant en Vrij Nederland frank@argumentenfabriek.nl Inhoud Het vergeten dossier Vrije

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht Woningmarktrapport - 4e kwartaal 213 Gemeente Dordrecht Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 1 aantal verkocht 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse

Nadere informatie

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013 Persbericht Woningmarktcijfers.nl, Heerlen 21-01-2014 Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013 De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december

Nadere informatie

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd belastingsderving (saldo HRA en EWF) tot 13,8 miljard doen toenemen in 2011. Daarbij is geen rekening gehouden met het drukkende effect van de rentestijging op de prijs van de woningen. 3 Effect van varianten

Nadere informatie

VEELGESTELDE VRAGEN Algemeen

VEELGESTELDE VRAGEN Algemeen VEELGESTELDE VRAGEN Algemeen 1. Waarom verkoopt Casade een aantal van haar huurwoningen? Casade biedt haar klanten graag een breed keuzepakket van woonmogelijkheden en wil hen de kans bieden een woning

Nadere informatie

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Woonwensen en Woningbehoefte Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Opbouw presentatie I. Waar komen we vandaan? Relevante ontwikkelingen in het recente verleden II. Waar gaan we naar toe? Blik

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Bijlage III Het risico op financiële armoede

Bijlage III Het risico op financiële armoede Bijlage III Het risico op financiële armoede Zoals aangegeven in hoofdstuk 1 is armoede een veelzijdig begrip. Armoede heeft behalve met inkomen te maken met maatschappelijke participatie, onderwijs, gezondheid,

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Deze Beraadsgroep kent negentien deelnemers. Voor de pauze zal John van der Pauw de deelnemers aan deze Beraadsgroep informeren over de diverse overheidsbijdragen die het wonen betaalbaar houden. Na de

Nadere informatie

Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting

Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting Koopgarant, dat is kopen met korting De stap van een woning huren naar een woning kopen is voor veel mensen helaas moeilijk te maken. De

Nadere informatie

Betreft: Verzoek tot behandeling en/of advisering van Huisvesting/Wonen/Woonlastenbehandeling van allen in onze samenleving.

Betreft: Verzoek tot behandeling en/of advisering van Huisvesting/Wonen/Woonlastenbehandeling van allen in onze samenleving. Amstelveen, zaterdag 9 september 2006 Aan: Commissie Gelijke Behandeling Kleinesingel 1-3 Utrecht Email-adres: info@cgb.nl Betreft: Verzoek tot behandeling en/of advisering van Huisvesting/Wonen/Woonlastenbehandeling

Nadere informatie

Voorwaarden voor de verhuur van uw woning.

Voorwaarden voor de verhuur van uw woning. Voorwaarden voor de verhuur van uw woning. In dit document vind u informatie en voorwaarden waar u aan moet voldoen bij de verhuur van uw woning. * Wanneer mag u uw woning verhuren? * Vergunning Gemeente

Nadere informatie

ONTWIKKELING. Visie op sociaal wonen in Smallingerland

ONTWIKKELING. Visie op sociaal wonen in Smallingerland ONTWIKKELING Visie op sociaal wonen in Smallingerland Vastgesteld door college Maart 2015 Visie op sociaal wonen in Smallingerland Vastgesteld door college B&W gemeente Smallingerland Maart 2015 Visie

Nadere informatie

Het kopen van uw huurwoning

Het kopen van uw huurwoning Het kopen van uw huurwoning Een woning kopen van Wonen Wateringen Aan wie Wonen Wateringen verkoopt Alle voor verkoop aangewezen woningen worden aangeboden aan de zittende huurder. Als deze huurder de

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Turfmarkt

Nadere informatie

Financiering en toegankelijkheid van de koopsector

Financiering en toegankelijkheid van de koopsector Financiering en toegankelijkheid van de koopsector Peter Boelhouwer 03-11-2015 Delft University of Technology Challenge the future Inhoud Invloed overheidsregulering: lange en korte termijn LTI: Nibud-methodiek

Nadere informatie

D66: Help Starters de Woningmarkt op Tien concrete maatregelen die nieuwe huurders en kopers een kans geven

D66: Help Starters de Woningmarkt op Tien concrete maatregelen die nieuwe huurders en kopers een kans geven D66: Help Starters de Woningmarkt op Tien concrete maatregelen die nieuwe huurders en kopers een kans geven Samenvatting De woningmarkt zit op slot. Vooral starters komen momenteel moeilijk aan een passend

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM Data & Research 9 oktober 2014 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het derde kwartaal van 2014 een zeer sterke opwaartse

Nadere informatie

Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015

Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Datum: 10 juni 2015 Uitgangspunten voor de huur-inkomens tabellen a. De 95% toewijzingseis voor huishoudens met recht op huurtoeslag moet gehaald kunnen

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 2 e KWARTAAL 2013 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode en respons... 3 2 Staat van de woningmarkt... 3 3

Nadere informatie

Geachte Voorzitter, Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

Geachte Voorzitter, Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag VROM verandert! Kijk voor meer informatie op www.vrom.nl Directoraat-Generaal Wonen, Wijken en Integratie Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid & Corporaties Cluster Huurbeleid en Aandachtsgroepen

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport - 4e kwartaal 212 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 18 aantal verkocht 16 14 12 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen

Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen 02 december 2008 Ger Hukker, voorzitter NVM: Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen Dagelijks staan de kranten bol van zorgwekkende berichten over de gevolgen van de kredietcrisis

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2009

COELO Woonlastenmonitor 2009 COELO Woonlastenmonitor 2009 Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden coelo, Groningen 2009 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen

Nadere informatie