CV Utrechtse Heuvelrug 2 A M E R S F O O R T. De jaarrekening per 31 december 2012

Transcriptie

1 De jaarrekening per 31 december 2012 I N H O U D S O P G A V E : FINANCIEEL VERSLAG Pagina: 1. Jaarverslag directie 1 2. Balans per 31 december 2012 (na winstverdeling) 2 3. Winst- en verliesrekening over het boekjaar Toelichting op de jaarrekening OVERIGE GEGEVENS I. Statutaire regeling winstbestemming 10 II.Voorgestelde winstverdeling 10

2 1. JAARVERSLAG DIRECTIE In 2012 heeft de vennootschap een verlies geleden van ten opzichte van een verlies van in Door de beperkte activiteiten van de vennootschap wordt gebruik gemaakt van de diensten van derden en zal geen personeel worden aangenomen. Beheer van de vennootschap Regge Vastgoed B.V. was bij de aanvang van het boekjaar 2012 beherend vennoot van de vennootschap. Het vastgoedbeheer en de financiële administratie is gedurende het boekjaar in handen geweest van Intercity Management te Hoofddorp. Op 27 november 2012 is Regge Vastgoed B.V. in staat van faillissement verklaard met aanstelling van mr R. Smink te Amersfoort tot curator. Op grond van de betreffende bepalingen van de vennootschapsovereenkomst hebben de vennoten bij besluit van 19 december 2012 Stichting Regtvast te Baarn aangewezen als opvolgend beherend vennoot van de vennootschap. De werkzaamheden van Stichting Regtvast gedurende het verslagjaar hebben bestaan uit voorbereiden van de overname van de administratie en het vastgoedbeheer. Dit jaarverslag is opgemaakt door Intercity Management aan de hand van de door haar gevoerde administratie en de van Regge Vastgoed B.V. verkregen informatie. Door gebrekkig functioneren van de voormalige beherend vennoot bestaat geen zekerheid omtrent de juistheid en volledigheid van de door haar aangeleverde gegevens. Dit betekent dat het op zijn minst onzeker is of dit jaarverslag een volledig en geheel getrouw beeld geeft van de financiële positie van de vennootschap. Niettemin hebben wij om redenen van praktische aard en wegens de daarmee gepaard gaande kosten geen uitvoerig onderzoek kunnen doen naar ontbrekende of onjuiste gegevens. Waardering vastgoed Het vastgoed is ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2011 ongewijzigd gewaardeerd conform het taxatierapport van Jones Lang LaSalle van november Eind 2013 zal een nieuwe taxatie plaatsvinden, zodat de verslaggeving over 2013 op de dan courante waarde kan worden gebaseerd. Voorfinanciering De betalingen aan de vennoten ten gevolge van de zogenaamde voorfinancieringsregeling werden reeds in 2010/2011 door de toenmalige beherend vennoot gestaakt wegens gebrek aan middelen. De rente die in het kader van deze regeling aan de vennootschap verschuldigd wordt is in 2011 ten gunste van het resultaat geboekt. In 2012 is ter zake geen rente opgenomen. Bij een eventuele uitkering aan de vennoten zal met de onder de voorfinanciering reeds betaalde bedragen en verschuldigde rente rekening gehouden worden. De vennootschap heeft een vordering in rekening-courant op Regge Vastgoed B.V. ter hoogte van , die wegens het faillissement van de debiteur in 2013 volledig voorzien zal worden. Ontwikkelingen na afloop van het verslagjaar De overeenkomst van beheer met Intercity Management werd in goed overleg beëindigd per 1 april Gezien de financiële positie en hoge financieringslasten is het de vraag of de vennootschap zonder ingrijpende maatregelen voortgezet kan worden. De vennootschap is echter betrokken bij een reorganisatievoorstel, dat samenvoeging van de vennootschap met 4 andere vastgoedvennootschappen en herfinanciering van de schulden inhoudt. Deze reorganisatie heeft ten doel de continuïteit van de vennootschap te waarborgen en de slotuitkering aan de vennoten te maximaliseren. Om die reden is dit jaarverslag opgesteld op basis van continuïteit van de vennootschap. De beherend vennoot verwacht over boekjaar 2013 een lager resultaat dan in 2012, vooral door slechtere verhuuromstandigheden en buitengewone lasten ten gevolge van de reorganisatie. Baarn, 10 oktober 2013 Stichting Regtvast Beherend vennoot 1

3 2. BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (na winstverdeling) ACTIVA VASTE ACTIVA Noot 31 december december 2011 Materiële vaste activa Gebouwen en terreinen VLOTTENDE ACTIVA Debiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overlopende activa Liquide middelen PASSIVA EIGEN VERMOGEN Kapitaal vennoten Voorfinanciering 6 ( ) ( ) Overige reserves 7 ( ) ( ) (87.386) LANGLOPENDE SCHULDEN KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstelligen Belasting en premies sociale verzekeringen Crediteuren Overlopende passiva

4 3. WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2012 OPBRENGSTEN Noot Netto-omzet LASTEN Kostprijs van de omzet 13 (16.800) (13.624) Overige bedrijfskosten 14 (5.504) (15.306) (22.304) (28.930) Bedrijfsresultaat FINANCIELE BATEN EN LASTEN Rente baten Rente lasten 16 (84.248) (86.159) (62.839) (52.277) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (26.903) (26.875) voor belastingen BUITENGEWONE LASTEN Vrijval rekening courant Regge Vastgoed B.V. ( ) Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen - ( ) ( ) ( ) BELASTINGEN - - Resultaat na belastingen ( ) ( ) 3

5 4. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 2012 ALGEMEEN C.V. Utrechtse Heuvelrug 2 is een commanditaire vennootschap statutair gevestigd te Amersfoort. De vennootschap is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAAT BEPALING Algemeen. De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn in overeenstemming met titel 9 BW 2. Activa en passiva. Activa en passiva worden opgenomen tegen nominale waarden, tenzij anders vermeld. Baten en lasten worden toegekend aan het jaar waar ze betrekking op hebben. Winsten worden opgenomen als deze gerealiseerd zijn. Verliezen welke betrekking hebben op het boekjaar, worden opgenomen indien zij voor het opmaken van de cijfers bekend worden. Materiële vaste activa De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Vorderingen. Vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor oninbaarheid. Schulden Schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde tenzij anders is bepaald. Exploitatiekosten Als exploitatiekosten worden opgenomen de aan het boekjaar tot te rekenen exploitatiekosten, welke niet kunnen worden doorbelast aan de huurders. BALANS PER 31 DECEMBER VASTE ACTIVA 31 december 31 december 1. Materiële vaste activa Het Tolhuis, Den Dolder Balans per 1 januari Herwaarderingen - ( ) Balans per 31 december

6 4. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 2012 (vervolg 1) Stichting Vastgoedbelang Economische Eigenaren Regge (VER) te Amersfoort heeft in 2007 de appartementsrechten van appartementencomplex het Tolhuis te Den Dolder gekocht. De Vennootschap heeft vervolgens de economische eingendom hiervan verworven, hetgeen geregeld is via notariële acte d.d. 29 december 2008, terwijl het juridische eigendom van de grond achterblijft bij de Stichting VER. De WOZ waarde (peildatum 1 januari 2012) bedraagt Stelselwijziging Met ingang van het boekjaar 2011 wordt de materiële vaste activa gewaardeerd op taxatiewaarde. Deze taxatie waarde is gebaseerd op het taxatierapport van Jones Lang LaSalle d.d. 9 november Vanwege het ontbreken van informatie over het verleden wordt de stelselwijziging niet retrospectief verwerkt. Derhalve is de invloed van de stelselwijziging negatief op het resultaat over VLOTTENDE ACTIVA 31 december 31 december 2. Vorderingen op groepsmaatschappijen Regge Vastgoed B.V., rekening-courant Over de rekening-courantvorderingen wordt 5% rente berekend. 3. Overige overlopende activa Stg. Derdengelden 'Beekstaete' Vooruitbetaalde kosten Voorschot exploitatieafrekening Liquide middelen ING Bank, zakelijke rekening EIGEN VERMOGEN 5. Inleg kapitaal vennoten Stand per ultimo boekjaar

7 4. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 2012 (vervolg 2) 6. Voorfinanciering Stand per 1 januari ( ) ( ) Rente (2011; inclusief voorgaande jaren) - (13.087) Stand per 31 december 2011 ( ) ( ) 7. Overige reserves Stand per 1 januari ( ) (53.852) Resultaat boekjaar ( ) ( ) Stand per 31 december ( ) ( ) LANGLOPENDE SCHULDEN 31 december 31 december 8. Langlopende schulden HVI Hypothecaire Vastgoed Obligaties 2 B.V HVI Stand per 1 januari Opgenomen gelden - - Stand per 31 december Op 29 december 2008, alsmede 13 maart 2009, is met een zestiental particuliere hypotheekverstrekkers, door middel van het product 'Hypothecaire Vastgoed Investering-1', een overeenkomst gesloten tot het vestigen van hypotheek- en pandrechten ten behoeve van de financiering van de afbouw van het appartementencomplex het Tolhuis te Den Dolder. De rentevoet van de langlopende schulden bedraagt 7% per jaar over het restant van de hoofdsom. Er vinden geen aflossingen plaats. Het totaalbedrag aan langlopende schulden heeft een resterende looptijd van 3 jaren. Als zekerheid voor de langlopende schulden zijn de volgende zekerheden gesteld: - voor de lening per balansdatum groot is een deel (i.c ) van de roerende zaken met een boekwaarde van hypothecair verbonden; - op alle roerende zaken die volgens verkeersopvattingen bestemd zijn of bestemd zullen worden om het onderpand duurzaam te dienen en door hun vorm als zodanig zijn te herkennen; - op alle roerende zaken die van het onderpand worden afgescheiden; - op de overige rechten als bedoeld in de Algemene Voorwaarden in de hypotheekakte. Per balansdatum dient nog een bedrag ad ,- aan achterstallige rente te worden betaald over 2011 en Dit bedrag is opgenomen onder de overige schulden en overlopende passiva. 6

8 4. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 2012 (vervolg 3) Hypothecaire Vastgoed Obligaties 2 B.V. Op 29 oktober 2009 is met Hypothecaire Vastgoed Obligatie 2 B.V. (HVO2 BV) te Amersfoort een hypotheekovereenkomst afgesloten ten behoeve van de voorfinanciering van de rentebetalingen. De rentevoet van de langlopende schuld bedraagt 8% per jaar. Aflossing van de hoofdsom geschiedt in één keer uiterlijk op 1 november Als zekerheid is een eerste hypotheek gevestig op het onroerende goed met een boekwaarde van , tot een bedrag van , te vermeerderen met 40% voor rente en kosten, daarvan derhalve tot een totaalbedrag van De geldigheid van de leningen en hypotheekdocumentatie wordt door de vennootschap betwist.de looptijd van de door Hypothecaire Vastgoed Obligaties 2 B.V. verstrekte lening van in hoofdsom is geëindigd op 1 november De geldigheid van de lening- en hypotheekdocumentatie wordt door de vennootschap betwist en is onderwerp van een juridische procedure. In afwachting van de uitkomst van die procedure (of een schikking) heeft HVO 2 geen mogelijkheid de door haar gestelde vordering te incasseren KORTLOPENDE SCHULDEN 31 december 31 december 9. Schulden aan kredietinstellingen ING Bank, zakelijke rekening De vennootschap heeft geen kredietfacaliteit 10. Belastingenen premies sociale verzekeringen Omzetbelasting De latente belastingverplichting betreft op de inkoopfacturen terugontvangen omzetbelasting, die aan de belastingdienst dient te worden terugbetaald op het moment dat de appartementen zijn verhuurd. 11. Overlopende passiva Accountantskosten Administratiekosten Rente- en bankkosten - 11 Vooruitontvangen huren Servicekosten Waarborgsommen Rente hypothecaire geldlening HVO Rente hypothecaire geldlening HVI WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR OPBRENGSTEN 12. Netto-omzet Huuropbrengsten

9 4. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 2012 (vervolg 4) LASTEN 13. Kostprijs van de omzet Beheerprovisie (2.950) (1.875) Courtage kosten - (750) Taxatiekosten (2.380) - Gemeentelijke belastingen (3.625) (2.716) Energiekosten (326) (280) Vereniging van Eigenaren: Service (4.457) (7.591) Onderhoud onroerend goed (184) (412) Verhuurkosten (2.878) - (16.800) (13.624) 14. Algemene kosten Accountantskosten (2.007) (7.372) Administratiekosten (3.286) (1.091) Notariskosten - (6.648) Contributies en abonnementen (147) (157) Overige algemene kosten (64) (38) (5.504) (15.306) FINANCIELE BATEN EN LASTEN 15. Rente baten Rente op voorfinanciering (2011; inclusief voorgaande jaren) Regge Vastgoed B.V., rekening-courant Rente lasten Bankrente- en kosten (48) (59) Hypothecaire geldlening HVI (51.800) (53.700) Hypothecaire Vastgoed Obligatie 2 B.V. (32.400) (32.400) (84.248) (86.159) 8

10 4. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 2012 (vervolg 5) WERKNEMERS Er zijn geen werknemers in dienst van de vennootschap. BEZOLDIGING BESTUURDERS Er is één bestuurder (2011: één) in dienst van de vennootschap, welke geen beloning is toegekend. Baarn, 10 oktober 2013 Stichting Regtvast Beherend vennootschap 9

11 OVERIGE GEGEVENS I. Statutaire regeling winstbestemming In artikel 10 van de statuten van de vennootschap staat het volgende opgenomen betreffende de resultaatbestemming: 1. De winst van het positieve saldo van het exploitatieresultaat wordt per boekjaar berekend en aan de inversteerders naar rato van deelneming uitbetaald zoals is bepaald in artikel 6 van de beheerovereenkomst. 2. Verliezen worden door de investeerders gedragen naar rato van hun deelneming. 3. Bij verkoop van onroerende zaken is iedere investeerder gerechtigd in de winst naar rato van zijn deelneming. Artikel 6 van Overeenkomst van Beheer en Bewaring luidt als volgt: Huuropbrengsten en nettoresultaat 1. De huuropbrengsten van het registergoed worden gereserveerd ten behoeve van de vennootschap met ingang van de eerste maand dat de vennootschap het economische eigendam heeft verkgrengen en de koopprijs volledig heeft voldaan. 2. Het netto resultaat per jaar bestaat uit de huuropbrengsten per jaar verminderd met alle kosten per jaar, die samenhangen met de vennootschap, waaronder begrepen verliezen, bedrijfskosten en rente- en aflossingsverplichtignen uit hoofde van de hypothcaire geldlening. 3. Het netto resultaat wordt per boekjaar vastgesteld en uiterlijk op een en dertig januari van het jaar, dat daarop volgt, voldaan aan de vennootschap en aan de deelnemer uitgekeerd naar rato van zijn inbreng. 4. Het is toegestaan de in enig boekjaar door de vennootschap geleden verliezen te verrekenen met een nadien gerealiseerd positief netoot resultaat, dat toekomt aan de vennootschap. II. Voorgestelde resultaatverdeling Overeenkomstig de statuten is het verlies ad over 2012 in mindering gebracht op het kapitaal. Dit is reeds in de jaarrekening verwerkt. 10