Workshop Woningwet Deloitte: de eerste praktijkervaring. April 2015 Aedes, 21 Maart 2016

Transcriptie

1 Workshop Woningwet Deloitte: de eerste praktijkervaring April 2015 Aedes, 21 Maart 2016

2 Inhoud workshop Kennismaking: wie zijn wij? 1 Onderzoeken en Handboek Deloitte 2 Financiële gevolgen scheiden versus splitsen Hybride model vs juridisch splitsing 4 Planning 5 Sluiting 6 3 Expert Real Estate Joop is een ervaren adviseur die zich bezig houdt met bedrijfsvoerings- en vastgoedontwikkelingsvraagstukken bij corporaties en het ontwerpen van samenwerkingsverbanden van corporaties (w.o fusie), publieke en private organisaties. Expert Real Estate Joop Hooghiemstra Director jhooghiemstra@deloitte.nl Hinse Boonen Manager hboonen@deloitte.nl Hinse houdt zich bezig met de financiële kant corporaties en adviseert bij financiële analyses, due diligence, transacties, financieringen, verbeter/herstelplannen en de woningwet. Daarnaast is Hinse actief bij beleggers en financials. 1

3 Onderzoeken Deloitte BZK: WSW beoordelingsmethodiek Risicobeoordelingskader 24 Business Risks, 5 Financial Risks Kwaliteit gegevens Risicoscoremodel: uitgebreid, alle bank indicatoren Proces: model ondersteunend bij beoordeling 2

4 Onderzoeken Deloitte Aedes: toegevoegde waarde WSW borgingsstelsel Toegevoegde waarde WSW borgingsstelsel Financiering sociale huisvesting: Beschikbaarheid, prijs en doorlooptijd Voorstellen Blok risico voor systeem Risicovergoeding voor de achtervang Mogelijkheid tot faillissement Eigen risico voor geldverstrekkers Instemmingsbevoegdheid voor achtervang Premiedifferentiatie op basis van risico Alternatieven 3

5 Handboek Daeb niet Daeb Stand van zaken In april wordt een update uitgebracht: - Veegwet Wonen en veegwet BTIV - Reactie BZK - Reacties corporaties 4

6 Handboek: Indeling Daeb en niet Daeb bezit en diensten Bestaand bezit Woongelegenheden Zelfstandige woongelegenheid Intramurale woongelegenheid Onzelfstandige woning, woonwagen, short stay (studenten, 4 expats) MOG BOG Parkeren, berging Maatschappelijk vastgoed, toegestaan (bijlage 3 van BTIV) Individueel of Bedrijfsverzamelgebouw Parkeren, berging bij een niet DAEB woongelegenheid Maatschappelijk vastgoed, toegestaan (bijlage 4 van BTIV) 6 7 Bestemd voor kantoorhuisvesting TI 8 9 Parkeren, berging bij een DAEB woongelegenheid 5 Collectieve (semi openbare parkeervoorziening) Vastgoed kent meerdere functies Combinaties van woongelegenheden, MVG, BOG 11 Woongelegenheden in complexen Zuivere complexen 12a Gemengde complexen 12b Ontwikkeling (Te) ontwikkelen grondpositie (eventueel met opstallen) Positie en/of ontwikkeling in de TI Positie en/of ontwikkeling in een verbinding (dochter) Positie en/of ontwikkeling in een verbinding (deelneming) 15 Diensten Onderhoudsdiensten en serviceverlening (VVE beheer) Onderhoud en service voor individuele huurder 16 Onderhoud en service i.o.v derden (vanuit T.I.) 17 Onderhoud en service i.o.v. derden (vanuit dochter) 18 xx Verwijzing naar uitwerking in schemanummer 5

7 Reflectie op eigen beleid t.i. op basis van zienswijze van gemeente(n) en informatie van huurdersorganisatie(s) Foto Visie op Schema juridisch of administratief scheiden Waar staat u? 1. Verkennen 2. Scenario s doorrekenen 3. Beslissen 4. Implementeren Ontwikkeling volkshuisvesting - zienswijze gemeenten - prestatieafspraken - wonen en zorg Positionering en taakstelling corporatie Ontwikkeling portefeuille en SVB - groei, behoud, krimp, verkopen Huurbeleid Financieel beleid Governance Organisatie Gewenst risicoprofiel Samenstelling portefeuille - DAEB - Niet-DAEB Financiële positie Meerjaren prognose Financieringsstructuur (Des)investeringsprogramma Fiscale positie Waardeontwikkeling gebied Nevenstructuur Strategie Financieel Fiscaal Verbindingen Organisatie Uitvoeringskosten Voorkeurscenario vaststellen Bevindingen delen met lijnorganisatie, RvB, RvC Informeren OR Consultatie huurdersorganisatie en gemeenten Baten- /Lastenscheiding Administratief scheiden Juridisch scheiden Hybride model Uitwerking gekozen model (fundament splitsingsplan) Verkrijgen zienswijze gemeenten, huurdersorganisatie Toetsing splitsingsplan WSW Finaal splitsingsplan Implementatie 6

8 Financiële gevolgen scheiden versus splitsen Interne lening en externe financiering, levensvatbaarheid Onderverdeling vastgoed Interne lening Levensvatbaar? Financierbaar? Uitgangspunt meerjarenprognose Vormgeving interne lening Beiden levensvatbaar? Financierbaar en herfinanciering niet- DAEB mogelijk? Splitsing DAEB, niet- DAEB of hybride variant Omvang evenwichtige solvabiliteit Aflossing/looptijd Dividend Bepalen levensvatbaarheid op basis van ratio s (Daeb) en (niet-daeb) LTV bepalend voor ruimte kasstroomratio s bij gelijke solvabiliteit Omvang en risicoprofiel portefeuille Rente Bestaande afspraken en garanties WSW en banken Heroverweging onderverdeling vastgoed 7 Overhevelen niet-daeb, te liberaliseren bezit Niet-DAEB bezit terugbrengen naar DAEB -> passendheid Aflossingstermijn interne lening

9 Hybride model of juridisch splitsen Welke varianten? 1. Administratief of juridisch scheiden 2. Juridisch scheiden is een woningvennootschap oprichten Wie kiest voor administratief scheiden? Wie kiest voor de hybride variant? Wie kiest voor de juridische scheiding? 8 3. Hybride model is variant binnen administratief scheiden (en niet een combinatie van administratief en juridisch!) 4. In het hybride model blijven huidige dochters bestaan 5. Vermogensverstrekking is mogelijk op basis van ontheffing ten tijde van de juridische of administratieve scheiding (waaronder de hybride scheiding) 6. Verschaffen van het vermogen voor maximaal 60% in de vorm van aandelen (aan de minister voorleggen). De aflossingsperiode en hoogte van de rente zijn ook vastgelegd.

10 Administratief scheiden, Hybride variant Voordelen 1. Geen toestemming minister vereist voor niet Daeb in dochtervennootschap 2. Niet alle niet Daeb behoeft te worden overgedragen aan de dochtervennootschap (bij juridische splitsing wel) 3. Aanvullende financiering is mogelijk (onder voorwaarden), ook bij herstructurering 4. Is geen woningvennootschap (minister kan niet verplichten tot aankoop) 5. Daarna is overstap naar zuivere administratieve scheiding of juridische scheiding nog mogelijk 9

11 Interne lening bij administratief en hybride Rente & aflossing Administratief DAEB Niet-DAEB Niet-DAEB vastgoed Interne lening Hybride DAEB Niet-DAEB Niet-DAEB Niet-DAEB vastgoed Vastgoed reeds in BV Commercieel vastgoed Energie BV Interne lening Interne lening 10 Rente & aflossing Rente & aflossing

12 Levensvatbaarheid Is de corporatie gestart met een analyse van de levensvatbaarheid van zowel DAEB als niet-daeb? Heeft de corporatie inzicht in haar DAEB en niet-daeb vastgoed? Heeft de corporatie aparte financiële meerjarenprognoses voor haar DAEB en niet-daeb vastgoed? Heeft de corporatie zicht op de ontwikkeling van haar financiële ratio s? Kan een corporatie haar toekomstige gewenste investeringen verwezenlijken? Is binnen de ratio s voldoende ruimte om aanvullende financiering aan te trekken? Heeft de corporatie scenario s doorgerekend om te bepalen welke deel van het te liberaliseren bezit overgeheveld dient te worden om de wensportefeuille te realiseren? Hoe is de interne lening in de meerjarenprognose verwerkt? 11

13 Financiële gevolgen scheiden versus splitsen Interne lening en externe financiering, levensvatbaarheid Levensvatbaarheid DAEB en niet-daeb Welk deel van de portefeuille is levensvatbaar: DAEB of niet-daeb Kleine corporaties issues met levensvatbaarheid niet-daeb -> niet-daeb pareltjes of rommelportefeuille? Hoe om te gaan met niet-daeb investeringen op lange termijn: Interne lening zo beperkt of zo hoog mogelijk? Aandachtspunten bij het vaststellen van de interne lening kasstromen vs vermogen -> ICR vs solvabiliteit; Dividend of rekening courant? Andere corporaties issues met levensvatbaarheid DAEB Niet-DAEB terugbrengen naar DAEB Heeft het volume woningen in impact op passend toewijzen? Issues verhuurbaarheid: Huur naar beneden of overbrengen naar niet-daeb Valse start betekent blijvende issues 12

14 Financiële gevolgen scheiden versus splitsen Interne lening en externe financiering, levensvatbaarheid Praktijkvoorbeelden - issues Eisen WSW / AW nog niet bekend belangen verschillen Financiering niet-daeb -> banken willen tegen juiste voorwaarden, WSW zet in op geborgde financiering Kosten verdelen: op vhe-niveau of pragmatisch (verdeelsleutel) Berekening ratio s zowel op basis bedrijfswaarde als marktwaarde Zorg dragen voor lange termijn perspectief: 25 jaar Rekening houden met mogelijke macro economische ontwikkelingen: rente schommelingen. De mogelijkheden van corporaties om zelfstandig ratio s te hanteren die afwijken van de WSW/AW ratio s Te liberaliseren bezit overbrengen om buffer te creëren Mogelijkheden toekomstige fusie 13

15 Financiële gevolgen scheiden versus splitsen Stakeholders Autoriteit woningcorporaties Update normen en toetsingskaders mrt/apr: - Financiële ratio s - LTV obv marktwaarde Toetsing AW op basis van kern Overig passend binnen strategie WSW Mogelijk beperkingen ten aanzien van juridische scheiden Voorwaarden aantrekken ongeborgde financiering en niet-daeb investeringen Gemeentes en huurdersverenigingen Samenstelling vastgoed per gemeente/wijk Investeringsopgave per wijk/gemeente Mogelijkheid/wens niet-daeb Uitvoeren markttoets Huurverhogingsbeleid? Ministerie Huurverhogingsregels niet bekend Mogelijke stijging verhuurderheffing Vaststellen woningmarktgebieden 14

16 Planning implementatie nieuwe woningwet voorbereidingstijd beperkt Inwerkingtreding ( ) Vaststelling woningmarktgebieden en bod richting gemeenten ( ) Statuten, reglementen, organisatie en werkzaamheden in lijn met de wet ( ) Verbindingen in overeenstemming met de wet ( ) Keuze scheiding Governance Uitwerking keuze Inventarisatie nevenstructuur Splitsingsplan opstellen en indienen Aanpassen/opschonen nevenstructuur Aanpassen governance structuur, statuten en reglementen Implementatie Verlenging aanpassing nevenstructuur na verzoek aan minister Processen en systemen Aanpassen processen, systemen en AO/IC Implementatie waardering bezit op Marktwaarde Aanpassen planning & control cyclus Verslaglegging, incl. passend toewijzen Herfinanciering niet-daeb Overleg en besluitvorming stakeholders Zienswijzen gemeenten, huurdersorganisatie Besluit RvB / RvC WSW en BZK 15

17 Conclusie De nieuwe Woningwet is complex, onderschat de impact niet Schakel vroegtijdig met stakeholders Wees creatief met invulling mogelijk toekomstscenario s Beschouw meerdere varianten en denk na over terugvaloptie Kom tot een optimaal scenario dat rekening houdt met volkshuisvestelijke, financiële, fiscale, administratieve en organisatorische randvoorwaarden Een zorgvuldige multi-disciplinaire aanpak is nodig om tot een optimaal scenario te komen; reken scenario s tijdig door Gebruik het momentum als kans om strategie en visie te (her)ijken 16

18 Vragen & discussie 17

19 Bijlage 18

20 Positie en/of ontwikkeling in 100% dochter TI Positie en/of ontwikkeling in een dochter DAEB woongelegenheden (en bijbehorend) parkeren Vindt ontwikkeling plaats in regio waarin corporatie feitelijk werkzaam is? ja neen Afzien van ontwikkeling Daeb portefeuille 14 neen Is ontheffing verkregen van BZK (op verzoek van de betreffende gemeente)? ja neen Ontwikkeling MOG bijlage 3 en 4 Ontwikkeling in het gebied waarin de TI feitelijk werkzaam is? ja Heeft de TI bezit in de betreffende wijk? ja Heeft MOG op de wijk, buurt of buurtschap gerichte functie? ja neen neen neen Afzien van ontwikkeling BOG Betreft het BOG op bebouwde of onbebouwde grond? ja Is het aantal BVO minder dan 25% en de investering kleiner dan 10 mln? ja Is het een ontwikkeling op bebouwde grond? ja ja neen neen neen Dragen de werkzaamheden bij aan andere activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting? Relevante artikelen: Art. 49 BTIV voor rendementstoets en akkoord WSW Art. 47, lid 1 Ww Art. 48, lid 6 Ww Art 45, lid 2 en 3 Ww Art. 66 BTIV Art. 81 BTIV neen Afzien van ontwikkelin g Niet Daeb portefeuille versie 1 oktober , printed 17 november

21 Nieuwe Woningwet Maatschappelijk vastgoed: sociaal (bijlage 3 of 4) of commercieel? Locatie Onderdelen C B3 B4 Kelder Begane grond particuliere muziekschool: Wereldwinkel Bibliotheek: indien dorps- of wijkbibliotheek Sportvoorziening voor tafeltennis (wijk) Projectteam ter ondersteuning van sportactiviteiten voor kinderen en cursussen voor volwassenen Stichting ter ondersteuning van mensen met een verstandelijke beperking (regionaal) 1 e etage Kantoorruimte voor flexwerkers (bevordering bedrijvigheid in de wijk?) Vluchtelingenwerk Nederland Humanitas Landelijke vereniging voor maatschappelijke dienstverlening en samenlevingsopbouw Stichting hulpdienst van de gemeente Stichting Pecunia ondersteuning schoolgaande kinderen van ouders met lage inkomens om mee te kunnen doen met sport Centrum voor jeugd en gezin (voldoende rendement?) 2 e etage Jeugdbescherming Provincie Provinciale Bond gericht op welzijn van senioren Buurtzorg als alternatief voor thuiszorg Maatschappelijk werkers en sociaal raadslieden, onderdeel van stichting die geestelijke gezondheidszorg welzijn en maatschappelijke dienstverlening biedt Eigen kantoorruimte van corporatie (t.i.) 20

22 Dit document, dat is opgesteld door Deloitte Financial Advisory Services B.V. ( Deloitte FAS ), is uitsluitend vervaardigd met als doel een presentatie te geven tijdens de Aedes Treasury meeting 21 maart De informatie opgenomen in dit document is samengesteld door Deloitte FAS en bevat materiaal dat is verkregen uit gepubliceerd materiaal waarvan Deloitte FAS regelmatig gebruik maakt, die niet geverifieerd is. Dit document bevat tevens vertrouwelijk materiaal van Deloitte FAS. Deloitte is niet aansprakelijk voor eventuele fouten opgenomen in deze presentatie. Dit document en de inhoud ervan zijn vertrouwelijk en mogen niet worden gereproduceerd, verspreid of doorgegeven, direct of indirect, aan een andere persoon in zijn geheel of gedeeltelijk zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Deloitte FAS. Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee ( DTTL ), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as Deloitte Global ) does not provide services to clients. Please see for a more detailed description of DTTL and its member firms. Deloitte provides audit, consulting, financial advisory, risk management, tax and related services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries and territories, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte s more than 210,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the Deloitte network ) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. No entity in the Deloitte network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication.