STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Transcriptie

1 PROVINCIE GEMEENTE OOST-VLAANDEREN DESTELBERGEN ONTWERP BPA TAE - TERREIN Opdrachtgevend bestuur HET GEMEENTEBESTUUR STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN GOEDKEURING /10/ DOSS.: BPA TAE-TERREIN: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

2 DOSS.: BPA TAE-TERREIN: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

3 GEMEENTE DESTELBERGEN BPA TAE - TERREIN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN INHOUD DEEL I: Algemene bepalingen DEEL II: Bijzondere stedenbouwkundige voorschriften Zone 1 - Zone voor open bebouwing Zone 2 - Zone voor geschakelde bebouwing Zone 3 - Zone voor gesloten bebouwing Zone 4 - Zone voor groepsbouw Zone 5 - Projectzone Zone 6 - Ambachtelijke zone Zone 7 - Groenzone Zone 8 - Bufferzone Zone 9 - Wegenis DOSS.: BPA TAE-TERREIN: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

4 GEMEENTE DESTELBERGEN BPA TAE-TERREIN DEEL I : ALGEMENE BEPALINGEN 1. Opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het BPA en die opgeheven worden. De voorschriften en bepalingen van het gewestplan (ambachtelijke zone) worden opgeheven bij goedkeuring van het onderhavig BPA. 2. e kracht De grafische plannen en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften hebben een verordende kracht. Art. 1. Hoofd- en nevenbestemmingen Alle hoofdbestemmingen van de zones zijn voorgesteld op het plan. Nevenbestemmingen zijn alleen toegestaan wanneer de hoofdbestemming reeds gerealiseerd is of indien ze samen met de hoofdbestemmingen gerealiseerd worden. Art. 2. Inplanting van de gebouwen De verschillende zoneringen zijn op het bestemmingsplan als één zone weergegeven. De specifieke voorschriften worden in het hoofdstuk bijzondere stedenbouwkundige voorschriften bepaald. Constructies: de constructies moeten in harmonie zijn met het straatbeeld. Bij het aanbouwen aan een bestaand gebouw dient de aansluiting harmonisch te gebeuren. Dit betreft o.a. de dakhelling, de materialen, de afwerking van de scheidingsmuren, het gebouwenvolume, de verhoudingen Art. 3. Terreinbezetting De terreinbezetting wordt uitgedrukt in het procent (%) of in m² van het perceel gelegen binnen de betreffende zone. Art. 4. Bouwhoogte De maximale bouwhoogte wordt bepaald voor de kroonlijsthoogte en de nokhoogte met uitzondering van de uitbouwen zoals voor technische ruimten en voor schouwkanalen. De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil van de inkomdorpel tot aan de bovenkant van de kroonlijst. Dit aanzetpeil kan maximum 0.35m hoger liggen dan de as van de voorliggende straat of het peil van het maaiveld indien dit hoger ligt dan de as van de weg ter hoogte van de voordeur. Het referentiepeil voor de bepaling van de bouwhoogte is het straatniveau van de Dendermondesteenweg en/of de Nijverheidsstraat. DOSS.: BPA TAE-TERREIN: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

5 Art. 5. Uitbouwen. Een uitbouw is een gedeelte van een gebouw dat uitspringt t.o.v. de gevel of het dakvlak van dit gebouw en kan zowel open als gesloten zijn. - Maximale uitsprong t.o.v. de voorgevelbouwlijn: 60 cm. - Minimale hoogte vanwaar de uitsprong begint: 2.50 m vanaf het maaiveld. - De uitsprong mag pas beginnen op 60 cm van de erfscheiding of van de hoek van een gevel. - Boven de vlakken van de hellende daken zijn verticale wanden evenwijdig aan de gevel met een maximum van 1.80m hoogte en op 60cm van de erfscheiding toegelaten. - Het totaal der uitsprongen mag de helft van de gevelbreedte niet overschrijden. Art. 6. Uitzicht en materialen - De gebouwen moeten worden opgetrokken in degelijke duurzame gevelmaterialen. Die esthetisch en harmonieus moeten passen in het straatbeeld. - Definitief zichtbaar blijvende, vrijstaande zijgevels van gebouwen moeten afgewerkt worden. Art. 7. Afsluitingen 1. Materialen: De keuze van de afsluitingen van de percelen is vrij. In de tuinen of niet bebouwde zones zijn eveneens levende hagen of een combinatie van levende hagen en materialen toegelaten. Betonplaten zijn niet toegelaten, tenzij over een hoogte van 0.40 m, gemeten vanaf het maaiveld en gecombineerd met palen / draad van maximum 1.50 m hoogte. 2. Hoogte: Maximumhoogte van 2.00 m voor levende hagen en struiken en voor een draadafsluiting / houten panelen is dit 1.50 m. Indien specifieke eisen, ten aanzien van de zichtbaarheid in het openbaar domein, noodzakelijk zijn, kunnen beperkende verplichtingen opgelegd worden. 3. Opmerking: Omwille van de veiligheid wordt voor de hoekpercelen de maximale hoogte van de groenaanplant aan de rooilijn op 0.80m vastgelegd over een afstand van minimum 4.00 m. 4. Bij halfopen en gesloten woningbouw mag de scheidingsmuur op de perceelsgrens in metselwerk met een maximum hoogte van 2.00m verlengd worden tot 4.00m achter de achtergevel. Art. 8. Nuts- en gemeenschapsvoorzieningen Gebouwen /constructies specifiek voor openbaar nut kunnen in elke zonering worden toegelaten met uitzondering in de bufferzone (met uitzondering van de bestaande) en indien zij geen fundamentele afbreuk doen aan of hinderend zijn voor de omgeving, zonder rekening te houden met de van kracht zijnde voorschriften van de zonering. De noodzakelijke voorwaarde om sociale of technische redenen dienen aangetoond te worden d.m.v. een verklarende nota. Art. 9. Waterhuishouding Door de mogelijke toename van de verharde oppervlakten wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit zal moeten gecompenseerd worden door de plaatsing van hemelwaterputten of andere efficiënte oplossingen. In alle bestemmingszones is het, naast de hoofdbestemming, toegelaten waterpartijen en afwateringsgrachten te voorzien ten behoeve van de waterhuishouding in het gebied, indien dit niet gepaard gaat met het voorzien van constructies. Bij de aanleg van verhardingen dient ermee rekening gehouden te worden dat het niet-verontreinigd regenwater de mogelijkheid moet krijgen om maximaal door te dringen in de ondergrond door middel van waterdoorlatende materialen te gebruiken en/of door afleiding naar niet verharde delen. Het regenwater afkomstig van verharde delen dient op een gepaste manier afgevoerd te worden zonder de aanpalende percelen te bezwaren. DOSS.: BPA TAE-TERREIN: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

6 Bij elke oprichting van een constructie waarvoor een stedenbouwkundige aanvraag noodzakelijk is, dient de aanvrager uitvoerig en gemotiveerd aan te tonen op welke plaatsen water-infiltrerende maatregelen kunnen worden genomen. Vanuit een duurzaam ontwikkelingsperspectief dient het hergebruik van hemelwater steeds te worden nagestreefd. In geval de aanvrager opteert om het hemelwater niet te herbruiken, dan dienen deze redenen uitdrukkelijk gemotiveerd te worden. De overheid kan extra bepalingen opleggen omtrent duurzaam waterbeheer (gescheiden rioleringsstelsel opvangen en herbruik van hemelwater, aanleggen van waterbuffers ). Art. 10. Fasen Het totale gebied wordt gerealiseerd door middel van fasen, waarin fase 1 ontwikkeld kan worden in de planperiode tot De volgende faseringen kunnen pas aangesneden worden na deze planperiode en nadat minimum 70% van de wooneenheden van de vorige fase is gerealiseerd. Per fase mogen er maximum 30 wo/ha gerealiseerd worden. DOSS.: BPA TAE-TERREIN: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

7 DEEL II : BIJZONDERE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN DOSS.: BPA TAE-TERREIN: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

8 Zone 1 - Zone voor open bebouwing Bestemming De zone bevindt zich ten noorden van de centrale as 3. Ontwikkeling van hoofdzakelijk woningen. De ontwikkeling kan gebeuren per kavel. Ontwikkeling enkel mogelijk in de derde fase en nadat fase twee voor 70% gerealiseerd is. Deze zone is bestemd voor eengezinswoningen in een vrijstaand bebouwingspatroon. De woonfunctie kan enkel worden aangevuld met een ruimte voor het uitoefenen van vrije beroepen en diensten voor zover de oppervlakte van de nevenbestemmingen niet meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte bedraagt. De oprichting van maximaal één carport en één losstaand bijgebouw per woning in functie van het wonen zoals o.a. een autobergplaats berging, tuinaccommodatie, hobby-atelier of private sportinfrastructuur kan in deze zone worden voorzien. Inrichtingsvoorschriften - Plaatsing Hoofdgebouw: - Plaatsing op minimum 5.00m en maximum 8.00m van de rooilijn; - De maximale bouwdiepte bedraagt 20.00m, minimum diepte 10.00m; - T.o.v. de zijperceelsgrens: minimum 3.00m, t.o.v. de achterkavelgrens minimum 15.00m. - Maximaal 2 bouwlagen. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 8

9 Zone 1 - Zone voor open bebouwing Bijgebouw - Oprichting op minimum 5.00m afstand vanaf de achtergevelbouwlijn van het hoofdgebouw. - Plaatsing t.o.v. de zij- en achterkavelgrens: op minimum 2.00m of op de perceelgrens mits toelating van en mits koppeling met het bijgebouw van de aanpalende buur (buren). Carport: - De carport wordt op minimum 3.00m van de voorbouwlijn van het hoofdgebouw opgericht. - Plaatsing t.o.v. de zij- en achterkavelgrens: op minimum 1.00m of op de perceelgrens mits toelating van en mits koppeling met de carport of het bijgebouw van de aanpalende buur (buren). - Dimensionering Hoofdgebouw: - Maximum twee bouwlagen. - De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 6.00m en de nokhoogte bedraagt maximaal 15.00m. - De dakvorm is vrij. De maximum dakhelling bedraagt Bij gebogen daken dienen deze vervat te zitten binnen het maximum omschreven volume. Bijgebouw: - De maximale grondoppervlakte van het bijgebouw bedraagt 15 m². De maximale nokhoogte bedraagt 4.50m en de maximale kroonlijsthoogte 3.50m. - De materiaalkeuze dient de architectuur van het hoofdgebouw te ondersteunen en aan te vullen DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 9

10 Zone 1 - Zone voor open bebouwing Carport: - De maximale grondoppervlakte bedraagt 30m² en de kroonlijsthoogte 3.50m. - Dakvorm De dakvorm is vrij. Bij hellende daken is de dakhelling maximum 55. Bij gebogen daken dienen deze vervat te zitten binnen het maximum omschreven bouwvolume. - Terreinbezetting Maximaal 40% van elk perceel kan door gebouwen en verhardingen (terras, paden, toegangen etc.) ingenomen worden. Minstens 60% van de perceelsoppervlakte dient ingericht te worden als tuin. Tussen de voorbouwlijn en de rooilijn dient minimaal 50% onverharde groenzone aangelegd te worden. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 10

11 Zone 2 - Zone voor geschakelde woningbouw Bestemming De zone bevindt zich ten noorden en ten oosten van de centrale as.. Ontwikkeling is mogelijk in fase 1 en 2. Deze zone is bestemd voor eengezinswoningen met een geschakeld bebouwingspatroon. De woonfunctie kan enkel worden aangevuld met een ruimte voor het uitoefenen van vrije beroepen en diensten voor zover de oppervlakte van de nevenbestemmingen niet meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte bedraagt. De oprichting van maximaal één carport en één losstaand bijgebouw per woning in functie van het wonen zoals o.a. een autobergplaats, berging, tuinaccommodatie, hobby-atelier of private sportinfrastructuur kan in deze zone worden voorzien. Inrichtingsvoorschriften - Plaatsing Hoofdgebouw: - Minimum 5.00m en maximum 8.00m van de rooilijn. - De maximale bouwdiepte vanaf de bouwlijn bedraagt 15.00m. - T.o.v. de zijperceelsgrens: minimum 3.00m voor de driegevelwoningen. - T.o.v. de achterkavelgrens minimum 15.00m. - De geschakelde woningbouw bestaat uit maximum 3 wooneenheden. Bijgebouw - Oprichting op minimum 5.00m afstand vanaf de achtergevelbouwlijn van het hoofdgebouw. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 11

12 Zone 2 - Zone voor geschakelde woningbouw - Plaatsing t.o.v. de zij- en achterkavelgrens: op minimum 1.00m of op de perceelgrens mits toelating van en mits koppeling met het bijgebouw van de aanpalende buur (buren). - De maximale oppervlakte bedraagt 15m². Maximaal 50% van elk perceel kan door gebouwen en verhardingen (terras, paden, toegangen etc.) ingenomen worden. Minstens 50% van de perceelsoppervlakte dient ingericht te worden als tuin. Tussen de voorbouwlijn en de rooilijn dient minimaal 40% onverharde groenzone aangelegd te worden. - Dimensionering Hoofdgebouw: - Maximum twee bouwlagen. - De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 6.00m en de nokhoogte bedraagt maximaal 12.00m. - De bouwdiepte op de verdieping: maximum 12.00m. Bijgebouw: - De maximale grondoppervlakte van het bijgebouw bedraagt 10m². De maximale nokhoogte bedraagt 4.50m en de maximale kroonlijsthoogte 3.50m. - De materiaalkeuze dient de architectuur van het hoofdgebouw te ondersteunen en aan te vullen. - Dakvorm De dakvorm is vrij. Bij hellende daken is de dakhelling maximum 55. Bij gebogen daken dienen deze vervat te zitten binnen het maximum omschreven DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 12

13 Zone 2 - Zone voor geschakelde woningbouw bouwvolume. - Terreinbezetting Maximaal 50% van elk perceel kan door gebouwen en verhardingen (terras, paden, toegangen etc.) ingenomen worden. Minstens 50% van de perceelsoppervlakte dient ingericht te worden als tuin. Tussen de voorbouwlijn en de rooilijn dient minimaal 40% onverharde groenzone aangelegd te worden. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 13

14 Zone 3 - Zone voor gesloten bebouwing Algemeen De zone paalt aan de Dendermondesteenweg en ligt ten oosten van de centrale as. De zone kan ontwikkeld worden in fase 1. Bestemming Een gemengde functie van handel, horeca, kantoren, diensten en in hoofdzaak wonen. Deze zone wordt voorzien als één projectzone. Een aanvraag tot een stedenbouwkundige vergunning kan, niettegenstaande wordt voldaan aan de stedenbouwkundige voorschriften, geweigerd worden door het College van Burgemeester en Schepenen omwille van het feit dat de aanvraag geen kwalitatieve invulling garandeert. Hoofdbestemming - Deze zone is bestemd voor appartementsbebouwing, waar enkel op de begane grond lokale buurtgebonden handel en kleinschalige horeca kunnen plaatsgrijpen. - Vrije beroepen en diensten mogen maximum twee bouwlagen in beslag nemen. - Minimum 50% van het totale volume dient als woonfunctie benut te worden. - Binnen deze zone dienen aan de hand van de ontwikkelde functies voldoende parkings voorzien te worden. - Er worden geen aparte bergingen of tuinhuisjes toegelaten. Nevenbestemming: parkings Inrichtingsvoorschriften Om een totaalproject te kunnen realiseren dient een inrichtingsstudie opgemaakt te worden. Deze studie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundig attest of een stedenbouwkundige vergunning waarvoor een De ontwikkeling dient te gebeuren d.m.v. een totaalproject. Verplicht opmaken van een totaal inrichtingsplan van de zone. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 14

15 Zone 3 - Zone voor gesloten bebouwing uitgebreide dossiersamenstelling vereist is en wordt aldus meegestuurd naar de adviesverlenende instantie(s) te samen met de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvraag. De inrichtingsstudie omvat minstens de volgende aspecten met betrekking tot de gehele betreffende zone: - Plan met de gehele ordening van de zone; - Bebouwing en functies - Parkeerruimtes en verhardingen - Groene ruimten: openbaar en privaat - Waterhuishouding en opvang hemelwater Dit inrichtingsplan is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen of de vergunningsaanvraag voldoet aan de vereiste van een goede ruimtelijke ordening - Plaatsing De constructies van de gebouwen kunnen zowel vooraan als meer naar achter ingepland worden. De voorkeur gaat uit naar een bebouwing loodrecht op de nieuw te ontwikkelen straat. - Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de Dendermondesteenweg en de nieuw te ontwikkelen straat op minstens 8.00m en vrij binnen de zonering. - Plaatsing van de gebouwen t.o.v. zone 2: minimum 12.00m. - Plaatsen van parkings op minimum 5.00m van de voorliggende gewestweg. - Maximale bouwdiepte 20.00m. Op de verdieping maximum 15.00m. de minimum bouwdieptes bedragen 10.00m. - Maximum twee afzonderlijke volumes toegelaten. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 15

16 Zone 3 - Zone voor gesloten bebouwing - Dimensionering - Dakvorm - Terreinbezetting - Verhardingen - Publiciteit 45 regel: hoogte van de bouwlaag is kleiner of gelijk aan de afstand tussen de rand van de bouwlaag en de rand van het gebouw. De garages van de bewoners dienen ondergronds voorzien te worden a rato van 1,5 wagen/wooneenheid - Minimum 2 en maximum 3 bouwlagen. Bijkomend kan voorzien worden in een verdieping volgens de 45 regel bij een vlak dak of in een bouwlaag binnen het omschreven dakprofiel. - De kroonlijsthoogte bedraagt maximum 10.00m - De maximale nokhoogte: 15.00m - Ondergrondse garages worden toegelaten. De dakvorm is vrij. Bij hellende daken is de dakhelling maximum 55. Bij gebruik van gebogen daken dienen deze vervat te zitten binnen het maximum omschreven bouwvolume. Maximum grondbezetting: - gebouwen: 40% - parkings, circulatieruimte: 30% De verhardingen voor parkings, terrassen en circulatieruimte mag gebeuren met waterdoorlatende of niet-waterdoorlatende materialen. 5% van de parkings dient met groen, zowel laag als hoogstammen beplant te worden. Per volume mag slechts één permanent uithangbord worden voorzien, met een maximale oppervlakte van 2m². het uithangbord kan enkel worden aangebracht op de gevelvlakken en staat enkel in functie van de bestemming van de aanpalende functies. Per volume en binnen de zonering mogen 2 vlaggenmasten worden opgericht met een maximale hoogte van 6.00m DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 16

17 Zone 4 - Zone voor groepsbouw Deze zones (fase 2 en 3) zijn gelegen enerzijds tussen de zonering van de geschakelde bebouwing en de Nijverheidsstraat en anderzijds tussen de zonering voor open bebouwing en de Nijverheidsstraat. In iedere fase dient de zone ontworpen te worden als één geheel en van het type woonerf. De zone kan eveneens aangewend worden voor sociale woningbouw. De ontwikkeling kan enkel gebeuren in de fase 2 en 3. Bestemming Per fase wordt deze zone voorzien als één projectzone. - De zone is bestemd voor het oprichten van geclusterde eengezinswoningen onder de vorm van een woonerf met pleintjes - De woonfunctie kan enkel worden aangevuld met een ruimte voor het uitoefenen van vrije beroepen en diensten voor zover de oppervlakte van de nevenbestemmingen niet meer dan 40m² bedraagt. - Gemeenschappelijke en gebundelde garages als nevenfunctie. Geen individuele garages. Inrichtingsvoorschriften Om een totaalproject te kunnen realiseren dient een inrichtingsstudie opgemaakt te worden. Deze studie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundig attest of een stedenbouwkundige vergunning waarvoor een De ontwikkeling dient te gebeuren d.m.v. een totaalproject en dient een samenhangend geheel te vormen van verschillende bouwvolumes. Het totaalproject dient voorgesteld te worden via o.a. een inrichtingsplan van de zonering. In iedere fase mogen de clusters uit maximum 12 wooneenheden bestaan. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 17

18 Zone 4 - Zone voor groepsbouw uitgebreide dossiersamenstelling vereist is en wordt aldus meegestuurd naar de adviesverlenende instantie(s) te samen met de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvraag. De inrichtingsstudie omvat minstens de volgende aspecten met betrekking tot de gehele betreffende zone: - Plan met de gehele ordening van de zone; - Bebouwing en functies - Parkeerruimtes en verhardingen - Groene ruimten: openbaar en privaat - Waterhuishouding - Opvang hemelwater Dit inrichtingsplan is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen of de vergunningsaanvraag voldoet aan de vereiste van een goede ruimtelijke ordening - Plaatsing - Binnen de voorziene zonering. Er wordt geen vaste bouwlijn opgelegd. - Afstand t.o.v. de achterkavelgrens aan de aanpalende woonzone: minimum 10.00m. - Er dient rekening gehouden te worden met de fiets- en voetgangersverbinding tussen de Nijverheidsstraat en de Trekweg DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 18

19 Zone 4 - Zone voor groepsbouw - Dimensionering - De maximale oppervlakte per wooneenheid bedraagt 150m². - Maximum 2 bouwlagen. - De kroonlijsthoogte bedraagt maximum 6.00m en het hoogste punt van het bouwvolume (nokhoogte) bedraagt maximum 12.00m. - De kroonlijsthoogte van de gebundelde garages bedraagt maximum 3.50m - Dakvorm De dakvorm is vrij. Bij hellende daken is de dakhelling maximum 55. Bij gebruik van gebogen daken dienen deze vervat te zitten binnen het maximum omschreven bouwvolume. - Terreinbezetting - Beleidsmaatregelen De bezette grondoppervlakte van de totale zonering met inbegrip van de woningen, verhardingen en garages bedraagt 60%. De niet bebouwde delen moeten worden aangelegd als groengebieden onder de vorm van pleintjes en groenaanleg. Deze groengebieden kunnen zowel een privaat als een openbaar karakter hebben. Bij de beoordeling van de vergunningsaanvragen is het belangrijk dat de aanvraag aantoont dat de impact van de gebouwen de draagkracht van de omgeving niet overschrijdt en dat de morfologie en de relatie met de omgeving gehandhaafd blijft. Er dient voldoende aandacht besteed te worden aan de privacy van de omwonenden. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 19

20 Zone 5 - Projectzone De zones liggen tussen de centrale as en de Trekweg langs de Schelde. De zones worden in fase 1, 2 en 3 aangesneden. Bestemming - De projectzones zijn bestemd voor woongelegenheden in een beperkt aantal volumes (urban-villa s) die gelegen zijn in een uitgesproken en grotendeels publiek toegankelijk parkomgeving. - De ontwikkeling dient te gebeuren d.m.v. één globale en allesomvattende vergunningsaanvraag voor de hele zone en per fase, inclusief een gedetailleerd groenaanlegplan. - De woonfunctie kan enkel worden aangevuld met een ruimte voor het uitoefenen van vrije beroepen of lokale diensten voor zover de oppervlakte voor deze nevenbestemmingen niet meer dan 40m² per woongelegenheid bedraagt. - Binnen deze zone kan geen losstaande publiciteit gevoerd worden. Enkel naamplaatjes en aankondigingen van vrije beroepen en diensten kunnen beperkt tegen de gevel worden aangebracht. Inrichtingsvoorschriften Om een totaalproject te kunnen realiseren dient een inrichtingsstudie opgemaakt te worden. Deze studie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundig attest of - De ontwikkeling dient te gebeuren d.m.v. een totaalproject per fase, maar kan per unit uitgevoerd worden. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 20

21 Zone 5 - Projectzone een stedenbouwkundige vergunning waarvoor een uitgebreide dossiersamenstelling vereist is en wordt aldus meegestuurd naar de adviesverlenende instantie(s) te samen met de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvraag. De inrichtingsstudie omvat minstens de volgende aspecten met betrekking tot de gehele betreffende zone: - Plan met de gehele ordening van de zone; - Bebouwing en functies - Parkeerruimtes en verhardingen - Groene ruimten: openbaar en privaat - Globale waterhuishouding - Opvang hemelwater Dit inrichtingsplan is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen of de vergunningsaanvraag voldoet aan de vereiste van een goede ruimtelijke ordening - Plaatsing - Minimum 15.00m van de rooilijn van de centrale as. - De uiterste bouwgrens is maximaal 60.00m van de rooilijn. - Maximum twee afzonderlijke volumes toegelaten per zonering. Parkeerbeleid: - De parkeergelegenheden van de bewoners dienen volledig of gedeeltelijk ondergronds te gebeuren waarbij per wooneenheid minstens 1,5 DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 21

22 Zone 5 - Projectzone - Dimensionering 45 regel: hoogte van de bouwlaag is kleiner of gelijk aan de afstand tussen de rand van de bouwlaag en de rand van het gebouw. Als een buitenruimte kan hier o.a. beschouwd worden: tuin, terras, patio s parkeergelegenheid voorzien moet worden. - Bij elk losstaand bouwvolume kunnen nog ondergrondse of bovengronds bijkomende parkeerplaatsen voor bezoekers te worden voorzien. Deze parkeerplaatsen voor bezoekers dienen gegroepeerd en groengeïntegreerd te worden. - Grootschalige parkeerplaatsen of gesloten garagebergplaatsen zijn niet toegelaten. - De parkeerplaatsen dienen ontsloten te worden via de meest gunstige weg op de voorliggende centrale as. - Elk losstaand volume kan minimum 2 en maximum 4 bouwlagen bevatten. Per bouwlaag mogen maximum 4 woongelegenheden ontworpen worden. - Het aanzetpeil is maximum 1.00m boven het omliggende maaiveld - Bijkomend kan voorzien worden in een verdieping volgens de 45 regel bij een vlak dak of in een bouwlaag binnen het omschreven dakprofiel. - De kroonlijsthoogte bedraagt maximum 12.00m - De maximale nokhoogte: 18.00m - De maximale grondoppervlakte per volume op bedraagt 700m². - Elke woongelegenheid dient over een kwalitatieve buitenruimte te beschikken van minimum 15m² die zowel binnen als buiten het volume kan voorzien worden. - Dakvorm De dakvorm is vrij. Bij hellende daken is de dakhelling boven de kroonlijst maximum 50. Bij gebogen daken dienen deze vervat te zitten binnen het maximum omschreven bouwvolume. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 22

23 Zone 5 - Projectzone - Terreinbezetting Binnen deze zonering kunnen minstens 16 en maximaal 35 wooneenheden worden voorzien binnen de voorgeschreven volumes. - Verhardingen - Maximaal 10% van de projectzone en per fase kan worden verhard met waterdoorlatende of niet-waterdoorlatende materialen, en dit in functie van de woonvolumes, parkeergelegenheden voor niet-bewoners, toeritten, wandelpaden - Maximaal 6.00m rondom elk bouwvolume, te rekenen vanaf de buitengevels, kan voorzien worden met een private strook in functie van o.a. terrassen, uitbouw ondergrondse garages, verhoogde sokkel, groen. - Groenvoorzieningen - Naast de toegelaten bebouwingen en verhardingen dient de zone met de nodige groenvoorzieningen te worden voorzien waarbij wat betreft de keuze inzake bomen en struiken, streekeigen, standplaatsgeschikte soorten moeten worden voorzien. - Ten zuiden van de bebouwbare zone dienen de groenvoorzieningen de landschappelijke overgang naar het omliggende landschap te verbeteren. Hierbij dient over de volledige lengte van de trekweg over een strook met breedte van minimum m, een extensieve groenzone te worden aangelegd en te worden onderhouden. Deze strook mag enkel voor de aanleg van toegangspaden en andere wegenis onderbroken worden. Enkel streekeigen, DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 23

24 Zone 5 - Projectzone Beheer: Het beheer richt zich via het gebruik van milieuvriendelijke technieken op het realiseren of behouden van vooraf vastgestelde soortensamenstellingen en eindbeelden van een natuurlijke vegetatie. In een natuurvriendelijk groenbeheer staat de spontane ontwikkeling van flora en fauna, uitgaande van de natuurlijke mogelijkheden van het terrein, voorop. standplaatsgeschikte bomen en struiken kunnen worden aangeplant. De aangeduide breedte van de zone is een strikt minimum. Het onderhoud van deze zone dient zoveel mogelijk volgens de bepalingen van een milieuvriendelijk beheer te gebeuren. - Toegelaten afsluitingen: enkel gaasafsluitingen met een max. hoogte van 2.5 m en/of struwelen en houtkanten. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 24

25 Zone 6 - Ambachtelijke zone Bestemming De zone is bestemd voor ambachtelijke bedrijvigheid. Als nevenbestemming kan een kleine toonzaal (max. 200m²) worden ingericht. Deze functie moet steeds verbonden zijn met de hoofdactiviteit en er duidelijk ondergeschikt aan zijn. Een zuivere commerciële functie wordt niet toegelaten. Eén woning kan voorzien worden en dient deel uit te maken van het hoofdvolume van het bedrijf. Bij stopzetten van de bedrijvigheid en indien er geen nieuwe bedrijvigheid meer voorzien wordt, krijgt de zone een nabestemming als woonfunctie (zone 5 projectzone en/of zone voor geschakelde bebouwing en met een maximum van 30 woningen per ha). Inrichtingsvoorschriften - Plaatsing - Minimum 10.00m van de rooilijn - Minimum 6.00m van de zijkavel- en achterkavelgrens. - Dimensionering Maximum kroonlijsthoogte van 8.00m en een nokhoogte van maximum 10.00m. Van deze hoogte kan enkel afgeweken worden voor technische aspecten zoals schouwen, technische ruimten. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 25

26 Zone 6 - Ambachtelijke zone - Dakvorm Dakhelling tussen de 0 en Terreinbezetting Rekening houdend met de bouwvrije zones mag de resterende zone volledig bebouwd en verhard worden en gebruikt worden als bedrijfsruimte, circulatieruimte en parkings. Maximum 50% van de bouwvrije zone tussen het gebouw en de rooilijn mag bijkomend verhard worden in functie van het bedrijf. De niet verharde oppervlakten dienen als groenzone (struiken, laag en hoogstammen) aangelegd te worden. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 26

27 Zone 7 - Groenzone Bestemming De groenzones komen in iedere fase voor. - Groenaanleg - Bijkomend toegelaten fietspaden (schematische weergave op het bestemmingsplan) Inrichtingsvoorschriften - Deze zones dienen aangelegd met zowel graspartijen, als met laag- en hoogstammig streekeigen beplanting en struiken. - De fietspaden dienen geaccentueerd te worden met hoogstammen. - De aanleg dient te gebeuren samen met de verwezenlijking van het aanpalende woongebied. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 27

28 Zone 8 - Bufferzone Bestemming De groenzones komen in iedere fase voor. - Groenaanleg Inrichtingsvoorschriften - Deze zones dienen aangelegd met een mengeling van laag- en hoogstammig streekeigen beplanting en struiken. - De aanleg dient te gebeuren samen met de verwezenlijking van het aanpalende woongebied en aanpalende wegenis. - De bufferzones mogen plaatselijk doorbroken worden (schematische aanduiding op bestemmingsplan) omwille van de bereikbaarheid van het perceel 86 y, gelegen in de ambachtelijke zone, en voor de ontsluiting van het deelproject stedelijk woongebied Nijverheidskaai (RUP afbakening grootstedelijk gebied Gent) DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 28

29 Zone voor wegenis Deze zoneringen komen in elke fase voor en kunnen per fase aangelegd worden. Er dient wel gezorgd worden dat de huidige activiteit en haar werking in een nog niet aangesneden fase gegarandeerd blijven. Bestemming Onder openbaar domein worden de wegenis en de fietspaden begrepen. De wegenis wordt beschouwd als een hoofdas waarop enkele zijarmen van plaatselijk verkeer en de fiets- en voetgangersverbindingen geënt zijn. Wegenis - De hoofdfunctie blijft verkeer en een lokale ontsluiting binnen de leefbaarheid en de verblijfskwaliteit van de bebouwde woonomgeving. - Bijkomende noodzakelijke infrastructuur, nutsvoorzieningen, groenaanleg en straatmeubilair. - De zijarmen van de hoofdas dienen zo ingericht te worden dat zij het autoluw karakter versterken. De fietspaden zijn verbindingen tussen de Dendermondesteenweg, Nijverheidsstraat en de Trekweg langs de Schelde. Indicatieve Fiets- en voetgangersverbindingen - Enkel voorbehouden voor fietsers en voetgangers DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 29

30 Zone voor wegenis Inrichtingsvoorschriften Als wegenis wordt beschouwd de hoofdas die als lokale ontsluiting dienst doet. Aan weerszijde van de wegenis worden hoogstammen aangeplant om een laaneffect te creëren. Wegenis - Dient aangelegd te worden als een laan en kan slechts op één enkel punt op de Dendermondesteenweg aansluiten. Langs weerszijde dient de laan versterkt te worden dmv. Een bomenrij bestaande uit streekeigen hoogstammen. - Verschuivingen van de rooilijn in functie van de aanleg zijn beperkt mogelijk. Fiets- en voetpaden - De fiets- en voetpaden hebben een minimale breedte van 2.50m - De overgang naar de wegenis dient duidelijk afgeschermd te worden voor het mechanisch verkeer: paaltjes, versmalling - Verhardingen enkel met waterdoorlatende materialen worden toegelaten. - De fietsassen dienen versterkt worden door de aanplant van hoogstammen langs één of twee zijden van het pad. DOSS.: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 30