Community Land Trust Gent

Transcriptie

1 Community Land Trust Gent Hoe kan iemand de lucht of het land kopen? Het idee is vreemd voor ons. Als wij de frisheid van de lucht en de sprankeling van het water niet bezitten, hoe kan iemand ze dan van ons kopen? Chief Seattle

2 1. Basisprincipes: - Een CLT is en blijft eigenaar van de grond. - Een CLT scheidt de eigendom van de grond en de eigendom van de woning die op de grond staat. Toekomstige eigenaars krijgen een zakelijk recht: erfpacht met accessoir opstalrecht - Een CLT wordt democratisch beheerd door drie partijen - Een CLT neemt langdurig verantwoordelijkheid op voor het land in eigendom, de gemeenschap en haar bewoners. De CLT bouwt mee aan een woon-gemeenschap in de wijk. - De overheid investeert geld om de woning betaalbaar te maken voor kansengroepen.

3 2. CLT Missie: CLT Gent wil een vernieuwend en democratisch model uitwerken om op gemeenschapsgrond woningen te realiseren tegen betaalbare prijzen en om bestaande eigendommen kwalitatief en duurzaam te renoveren met de focus op kwetsbare groepen.

4 2. Basiswaarden: - Financieel leefbaar (max 1/3 van inkomen aan wonen besteden) - Volhoudbaar (sociale, ecologische, economische en participatieve duurzame ontwikkeling) - Wederkerig (samen verantwoordelijkheid opnemen)

5 De aarde is als een gemeenschapsgoed aan de mens gegeven om ze te bewerken en te bewonen. Thomas Jefferson ( )

6 3. Betekenis: - CLT s combineren de voordelen van sociale huurwoningen met de voordelen van klassieke aankoopsteun - CLT s zijn een hefboom om uit armoede te geraken - CLT s kunnen de sociale cohesie in de buurten bevorderen en de participatie van bewoners verhogen - CLT s kunnen helpen om het draagvlak voor de bouw van betaalbare woningen in een buurt te vergroten - CLT als schakel in een lokale, sociale economie

7 3. Producten, diensten - Het juiste product kwalitatieve, duurzame en betaalbare woningen - Op de juist manier via systemen van erfpacht en (overheids)tussenkomst - Aan de klanten die je bewust kiest kwetsbare maatschappelijk groepen - Tegen een prijs die redelijk is maximun 1/3 van gezinsinkomen - Gebaseerd op hun waardeperceptie kwalitatief, duurzaam wonen, woonzekerheid, kapitaalopbouw, empoweren - Tegen de laagste kosten zie financieel plan

8 4. Doelgroep Territoriaal: Dampoortwijk stadsvernieuwing Financieel: inkomensgrenzen beneden (+1659 per kind ten laste) sociale huur Mix van kopers, huurders en bestaande eigenaars (noodkopers)

9 : veel of weinig? - Belastbaar inkomen is objectief waarneembaar - Mediaaninkomen in Dampoort (2011), 80 % (CLT VS): Inkomensgrenzen sociale huur algemeen aanvaarde standaard - Bewust dat grote groep er ferm onder zit - Financiele nuances aangebracht in het financieel plan

10 4. 1/3 inkomen besteden aan wonen (de woonquote)? In Ndl bvb 25% of 20% bij lage inkomens

11

12 5. Mogelijkse operaties - collectieve nieuwbouw of renovatieproject - individuele aankoop via premie, begeleid door spaargroep - noodkopers - huurders

13 5. Bijkomende mogelijkheden - gemeenschapswonen - senioren ikv onderbezette woningen - nieuwe duurzame wijken - invoegen andere activiteiten:commerciële ruimtes, ontmoetingsruimtes, volkstuintjes, stadslandbouw en parkenonderhoud, dienstverlening, buurtdiensten en sociale economie

14 5. Mogelijkheden tot samenwerking - CLT is een netwerkorganisatie - bouwheer nieuwbouw/renovatie: SHM, AgSOB - begeleiding bewoners: oa via spaargroepen: SIVI, CAW, OCMW, ) - begeleiding renovatie: dienst Wonen, Domus Mundi, REGent,.. - leningen via sociale kredietverleners - verhuur via SVK - lokale diensteneconomie: buurtdiensten (buurtwasserette, sociaal restaurant, kinderoppas, buurtparkonderhoud, )

15 6. Bestuursvorm: - Onderzoek naar vzw, coöperatieve en stichting - Elke rechtsvorm biedt mogelijkheden én beperkingen - Elke nadeel kan ook opgelost - Zo eenvoudig mogelijk houden - Scheiding tussen operationele structuur en vastgoed - Zeker een vzw - Stichting of coöperatie voor vastgoed

16 6. Relatie met coöperatieve ondernemen: - Vrijwillig en open lidmaatschap - Democratische controle door de leden - Economische participatie door de leden - Autonoom en onafhankelijk - Onderwijs, vorming en informatieverstrekking

17 7. Het financiële plaatje Hefboom Adviesbureau Sociale Economie Herman Verhoeven Consulent

18 7. Het financiële plaatje - Van wie? de 2 belangrijkste stakeholders nl. bewoners en CLT-organisatie - Wat? Liquiditeitsplan over 31 jaar nl. hoeveel euro s gaan er buiten en binnen? met voor CLT jaarlijkse RR en balansen

19 7. Het financiële plaatje Kader: - in 3 mogelijkheden: koop (nieuwbouw), huur, noodkoop - op 5 jaar realisatie van 99 woningen: met verkoop 20 jaar na realisatie

20 7. Het financiële plaatje Aannames (1): - doelgroep: #16 in 4 sectoren Gent-Dampoort mediaan inkomen (*) > euro/j #17 met inkomen euro/jaar - investeringen: woningen van 50,80,100 & 120 m2 - stijging prijzen à 2% per jaar (*) mediaan inkomen = 80 % fiskaal inkomen 2012

21 7. Het financiële plaatje Aannames (2): - afbetalingscapacitiet = 1/3 inkomen - leningen aan 2.28 % ( gemiddeld sociale lening) laagste ink à 2 % - hoogste à 3 % op 25 jaar - steun: als afbetalingscapaciteit lager investering

22 7. Het financiële plaatje toewijzing woningen aan inkomens Toewijzing van aantal woningen per combinatie (afbetalingscapacteit/investering woning) Scheldeoord Dampoort Groot Begijnhof Scheldestraat Afbetalingscapatiteiten Woning A 1 slpkamer Woning B 2 slpkamers Woning C 3 slpkamers Woning D 4 slpkamers

23 7. Het financiële plaatje afbetalingscapaciteit van de bewoners tegenover de investering in de woning Woning A Woning B Woning C Woning D Verhouding tussen cap en behoefte 4 laagste inkomensklassen 1 slaapkamer 107,2% 231,6% 2 slaapkamers 92,5% 175,2% 3 slaapkamers 87,0% 140,1% 4 slaapkamers 87,4% 129,8% Verhouding tussen capaciteit en behoefte inkomensklasse

24 7. Het financiële plaatje Aannames (3): - Waarde grond m2 adhv schattingstool KAHO St Lieven m2 (3) grond bouw woning factor opp grond/ bebouwde opp euro euro/m2 (5) euro differentia tie naar de grootte in m2 euro/m2 (4) Woning A 1 slpkamer , , ,00 110% Woning B 2 slpkamers , , ,00 100% Woning C 3 slpkamers , , ,00 100% Woning D 4 slpkamers , , ,00 90% - Constructie /m²: kleine /m2 en /m2 voor grote woningen

25 7. Het financiële plaatje Subsidiebehoefte Subsidiebehoefte Scheldeoord Dampoort Groot Begijnhof Scheldestraat Afbetalingscapatiteiten totaal Woning A 1 slpkamer Woning B 2 slpkamers Woning C 3 slpkamers Woning D 4 slpkamers totaal

26 7. Het financiële plaatje subsidiebehoefte grond totaal woningen totaal Aankoop grond A SO aantal cat Aankoop grond B EP aantal cat Aankoop grond C GB aantal cat Aankoop grond E SS aantal cat

27 7. Het financiële plaatje samenvattende tabel keuro Nieuw Huur Noodkopers CLT maximum keuro in kapitaalbehoefte een jaar liquiditeit na 31 j keuro Bewoners minimum over boven referentie inkomen keuro in een jaar per bewoner keuro/ bewoner -2,986-1,942 17,60 liquiditeit na 31 j: gecumuleerd verschil tussen inkomen en woonuitgaven Subsidies over 31 jaar grond keuro (*) renovatiepremies woningen keuro (*) personeel keuro stadsvernieuwing personeel decretaal keuro

28 Een zesde deel afstaan aan de koning is een oud Indisch gebruik. Welnu: de allerarmsten zijn de koning. Ik vraag om hectares grond voor de koning, en dat zal een unieke revolutie betekenen in de Indische cultuur. Vinoba Bhave ( ) volgeling Ghandi en founding father van de Bhoodan Land Gift movement die erin slaagde privé eigendom over te dragen naar gemeenschappen.

29 8. Lessons learned - Gelijktijdig werken met doelgroep en conceptontwikkeling - Voor sommige groepen nog te hoogdrempelig - Vorming van bewonersgroep, timing - Noodkopers moeten iets afstaan - Perceptie over verdeling van de meerwaarde - Complexiteit van project - Problemen regelgeving sociale huisvesting - Goede expertise inhalen - Geen concrete site of financiering

30 8. Tips - Tijd - Respect tempo doelgroep - Samenwerken - Uitgebreide en diverse stuurgroep

31 8. Successen - Draagvlak en sociaal kapitaal doelgroep - Afsprakennota Brussel en Wallonië - Ondertekening Charter door 42 organisaties, besturen - Persbelangstelling - Idee is overtuigend

32 8. Aanbevelingen - fiscaal voordeel voor giften niet mogelijk voor cooperatie - CLT een sociale woonactor? - Beperkingen van schuldsaldoverzerkingen (ouderen/mindervaliden) - Erfpachtformulers soepel hanteren binnen OCMW kader - Rol in Grond en Pandendecreet - Toewijsreglement SVK voor operatie huur

33 5. Dromen

34 9. Het kàn - site waar een groep woningen gerealiseerd worden, uitstraling, differentiatie bewoningsstatuut - ruimte om in relatie te treden tot de wijk - in combinatie met een sociaal economieproject: wonen, werken en welzijn gaan samen - in relatie tot buurtnetwerk buurtwerk, ldc Wibier, clubhuis, wijkgezondheid, scholen,

35 9. Zoals bij wijze van voorbeeld - 5 kavels binnen nieuwe sociale woningbouwprojecten - sites waar combinatie van co-housing en seniorenwoningen mogelijkheden schept naar het ontwikkelen van buurtdiensten (wijkresto, ) of andere dienstverlening, waar bestaande seniorenwoningen kunnen vrijkomen voor jonge gezinnen - sites rondom bestaande voorzieningen (buurtcentrum, Wibier, ) kunnen een duidelijke optie zijn mbt sociale buurteconomie

36 Dat waren de mooiste momenten in mijn leven: de vooravonden. Magisch vind ik ze. Nét voor je vertrekt. Nét voor het staat te gebeuren. De avond voor Sinterklaas: daar en dan is het leven op zijn mooist. Jan Leyers

37 Bijlage 1: CLT Koop RR en balans Balans (in keuro) Resultatenrekening (in keuro) ACTIVA Vast - grond ,12 RR Omzet 0 1 grond exp,not,reg 25 0 Subsidies gr grond infrastr Subsidies geb 0 0 gebouwen 0 0 Subsidies pers Vorderingen 0 0 Totaal Liquide middelen Afschrijvingen not,reg 0 0 Totaal ,1 Afschrijvingen infra 0 0 PASSIVA Kapitaal/Reserves Afschrijvingen 0 0 Overgedragen res Provisies 0 0 Provisies 0 0 Kosten personeel Schulden LT 0 0 Kosten werking 8 7 Schulden KT 0 20 Kosten Totaal ,9 Totaal Check 0 0 Financieel opbrengst 1 0 kosten KI 0 0 kosten interest 0 0 resultaat 1 0 Resultaat Cash-flow = resultaat +afschrijvingen+provisies Cash-flow cumulatief

38 Bijlage 2: CLT Huur - RR en balans Balans (in keuro) Resultatenrekening (in keuro) ACTIVA Vast - grond RR Omzet - huur grond exp,not,reg Subsidies gr grond infra Subsidies geb 0 0 woningen A,B,C,D Subsidies pers Vorderingen (1 md huur) Liquide middelen Afschrijvingen not,reg 0 0 Totaal Afschrijvingen infrastr 0 0 Kapitaal/Reserves Kapitaal/Reserves Afschr wo a,b,c,d 0 98 Overgedragen resultaat Provisies: 1 maand huur 0 19 Provisies Kosten Personeel Schulden LT Kosten Werking 4 3 Schulden KT 0 0 Kosten groot onderhoud 0 32 Totaal totaal Check 0 0 Financieel opbrengst 1 0 kosten KI 0 0 kosten interes Resultaat Cash-flow = resultaat +afschrijvingen+provisie Cash-flow cumulatief

39 Bijlage 3: CLT Noodkopers - RR en balans Balans (in keuro) Resultatenrekening (in keuro) ACTIVA Vast - grond RR Omzet 0 2 grond exp,not,reg 25 0 Subsidies gr grond infra 0 0 Subsidies geb 0 0 gebouwen 0 0 Subsidies personeel Vorderingen 0 0 Totaal Liquide middelen Afschrijvingen not,reg 0 0 Totaal Afschrijvingen 0 0 PASSIVA Kapitaal/Reserves Afschrijvingen 0 0 Overgedragen res Provisies 0 0 Provisies 0 0 Kosten Personeel Schulden LT 0 0 Kosten Werking 4 3 Schulden KT 0 0 Kosten Totaal Totaal Check 0 0 Financieel opbrengst 1 0 kosten KI 0 0 kosten interest 0 0 resultaat 1 0 Resultaat Cash-flow = resultaat Cash-flow cumulatief