WONEN EN WERKEN. Auteurs: Bilal Amajjoud & Marlot van Dijken. Jaar: De transformatie van bedrijventerreinen en kantorenparken

Transcriptie

1 WONEN EN WERKEN IN DE WESTAS Auteurs: Bilal Amajjoud & Marlot van Dijken Jaar: 2014 De transformatie van bedrijventerreinen en kantorenparken naar een stedelijk woon-werkmilieu 1

2 INHOUDSOPGAVE Inhoud 1. 1.INLEIDING FUNCTIEMENGING GESCHIEDENIS TYPES VOORDELEN TRENDS RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN DE WESTAS LOGISTIEK NETWERK ONTWIKKELING WERKLOCATIES EN WOONGEBIEDEN BUSINESS PARK AMSTERDAM OSDORP: PROEFTUIN VAN DE ARRIVAL CITY BEUKENHORST-WEST: STATIONSLOCATIE AAN HET CENTRUM SLOTERDIJK-I: HOOGSTEDELIJK WONEN AAN HET CULTUURPARK STERKTE ZWAKTE ANALYSE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN THE NEW ECONOMY CONCEPTUELE UITWERKING DOELGROEP Nieuw woon-werk milieu Generatie Young BUSINESS PARK AMSTERDAM OSDORP: PROEFTUIN VAN DE ARRIVAL CITY BEUKENHORST-WEST: STATIONSLOCATIE AAN HET CENTRUM Groene stationslocatie Voorzieningen

3 6.4 SLOTERDIJK-I: HOOGSTEDELIJK WONEN AAN HET CULTUURPARK Gemengd Stedelijk milieu Fysieke voorwaarden Voorzieningen BIBLIOGRAFIE Economische Visie Nieuw West (2012), Een agenda voor ondernemen in Nieuw-West, Stadsdeel Nieuw-West

4 1.INLEIDING Iedereen kent de Zuidas maar de Westas? Nog noot van gehoord, althans voordat we waren begonnen aan het kennislab. Inmiddels zijn de studenten van het kennislab één van de merkdragers van de Westas. Samen met de partners van het kennislab zijn de studenten op zoek gegaan naar de kansen en mogelijkheden van dit gebied zodat het een economisch een nog sterker en innovatiever gebied wordt. Want economisch sterk en innovatief is het zeker met vier ports waaronder luchthaven Schiphol, de haven van Amsterdam, greenport Aalsmeer en de nog relatief onbekende dataport. In dit onderzoek is er vooral gekeken naar de ruimtelijke en fysieke inrichting van de Westas. Specifieker gaat het in dit onderzoek om de mogelijkheden voor een nieuw type woonwerkmilieu. De woningmarkt, met name in Amsterdam zit op slot. Er is sprake van een zeer krappe markt en de vraag naar (goedkope) woningen. Tel daarbij de leegstaande werklocaties daarbij op en je zou kunnen zeggen er zijn mogelijkheden. Er zijn sprake van verloederde en leegstaande bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Het ziet er niet meer uit. Ook de monofunctionele woonwijken zijn eigenlijk niet prettig om te wonen. Neem bijvoorbeeld de VINEX wijken, geen leuke plek om te wonen. De steden breiden uit en de omliggende terreinen komen onder druk te staan. Dus waarom zouden we niet op de werklocaties kunnen wonen of beter gezegd laten we functies gaan mengen met elkaar. Dat is nog een taboe in Nederland wegens bestemmingsplannen en al dat betutteling. Gelukkig bestaat het kennislab uit vooruitstrevende mensen die denken in een nieuwe stijl. Ook zij zien hier mogelijkheden in. De Westas kan gezien worden als een fruitmand, met een divers aanbod van verschillende werklocaties waarvan er een aantal geschikt zijn voor het implementeren van het aspect wonen. 4

5 2. FUNCTIEMENGING In de Westas zal er gekeken worden naar de mogelijkheden voor functiemenging, namelijk bedrijvigheid in de combinatie met wonen. Wat is functiemenging en waarom is dit nou een goed idee? 2.1 GESCHIEDENIS Stel, u maakt een wandeling door een middeleeuwse stad, wat ziet u? Juist, functiemenging in zeer hoge dichtheid. Op straat en in de huizen wordt hard gewerkt en feitelijk was de scheiding tussen wonen en werken niet aanwezig. Zowel ruimtelijk als sociaal liepen wonen en werken in elkaar over. Ruimtelijk was wonen en werken in een zodanige mate vermengd dat Vance (1966) ooit opmerkte dat de woonwerkafstand van een middeleeuwse boer nog langer was dan de woon-werkafstand van een stadsbewoner (Louw, 2004). Dit beeld bleef in stand tot de industriële revolutie, in die tijd kwam er een eind aan wat toen huisnijverheid genoemd werd. Vele ambachtslieden verloren hun zelfstandige bestaan en werden bijeen gezet in grote woon-werkkazernes. Met de introductie van de gemechaniseerde arbeid werd een flinke scheiding tussen wonen en werken een feit. Werken werd niet langer gedaan in de woning maar in groot opgezette fabrieksgebouwen. De schaal waarop goederen en diensten vanaf de 19e eeuw werden geproduceerd werd steeds groter. De woning was daarvoor te klein en werknemers werden massaal in de buurt van de fabrieken gehuisvest. Niet snel later werd door de opkomst van de tram en trein deze afstand nog vele malen groter (Louw, 2004). Na de Tweede Wereldoorlog werd functiescheiding als vanzelfsprekend ervaren. Via bestemmingsplannen, milieuhindercategorieën en zoneringen werd de functiescheiding geïnstitutionaliseerd. Er werden monofunctionele woonwijken gebouwd om in te wonen en bedrijventerreinen aangelegd om op te werken. Zelfs bedrijven die weinig hinder voor bewoning opleverden werden uit steden verbannen (Louw, 2004). Pas in de jaren tachtig van de 20e eeuw begonnen twijfels over de functiescheiding de kop op te steken. Vooral Jane Jacobs, de grand old lady van de economische geografie, heeft in Nederland veel invloed gehad. Ze propageerde vurig de noodzaak van diversiteit, gemengd gebruik, kleine bouwblokken, het behoud en gebruik van oude gebouwen, en de noodzaak van concentratie (Gadet, 28 april 2006). In 1934 verhuist Jane Jacobs naar New York waar ze in haar eerste jaren vooral werkt als stenograaf en freelance journalist die schreef over stedelijke onderwerpen. Als journalist ontwikkelt zij haar eerste onvrede met de gebruikelijke stedelijke ontwikkeling bestaande uit grote verkeersdoorbraken en de sloop van woongebouwen ten behoeve van kantoren. In haar ogen worden hierdoor onnodig de binnenstedelijke gemeenschappen vernietigd en ontstaan geïsoleerde, onnatuurlijke stedelijke ruimten. Het wordt uiteindelijk haar leidmotief: steden zijn er voor mensen (foot people) en niet voor auto s (Jane Jacobs). Jane Jacobs werd in 1961 in een klap wereldberoemd met haar boek The Death and Life of Great American Cities. Alle bestaande planningstechnieken en strategieën voor stedelijke ontwikkelingen verloren hun waarheidsgehalte. Voorheen werd de ontwikkeling van de stad en de stadswijk van binnenuit beschreven en werd de stad vanuit de bewoners en ondernemers bezien. Het duurde niet lang voordat de ontwikkeling van de stad vanuit Jacobs perspectief bekeken werd. Tenslotte is de dynamiek van een stad niet te danken aan de ontwerpers van de straten, gebouwen en pleinen, maar juist aan degenen die daar wonen, leven en werken. 5

6 Dat maakt dat juist in deze tijd van vernieuwende inzichten van ontwikkeling het gedachtegoed van Jane Jacobs weer actueel is (Wille, 2010). De initiatieven die in veel steden opgezet worden in het kader van functiemenging of multifunctioneel ruimtegebruik zijn terug te voeren op deze tegenactie van Jacobs. 2.2 TYPES Functiemenging bestaat in verschillende vormen en intensiteiten. In dit geval zal functiemenging op stedelijk niveau iets minder de aandacht krijgen dan functiemenging op projectniveau. Projectniveau kan in dit geval vergeleken worden met wijkniveau. Functiemenging kan in formele en informele functiemenging onderscheiden worden. Onder formele functiemenging wordt werken in de woonwijk en wonen op een bedrijventerrein verstaan. Onder informele functiemenging wordt betaald thuiswerken verstaan (TU, Seinpost Adviesbureau BV en Onderzoeksinstituut OTB, 2010). Formele functiemenging is menging in een openbare ruimte. De beoogde voordelen van de menging wonen en bedrijvigheid zal zijn uitwerking dan ook moeten hebben op deze openbare ruimte. Informele functiemenging vindt vooral plaats in de persoonlijke leefomgeving en brengt het openbare leven en het privé dichter bij elkaar. 2.3 VOORDELEN Functiemenging heeft zowel voordelen als nadelen. Het belangrijkste voordeel is dat functiemenging de leefbaarheid van een buurt, wijk of gebied vergroot. Met andere woorden, het kan zorgen voor een prettiger woon- en werkklimaat. Hierbij kan gedacht worden aan een schone, nette en veilige omgeving. Daarnaast zal er een daling van de verkeersmobiliteit plaatsvinden en is er sprake van een intensiever ruimtegebruik. Er kan functionele synergie ontstaan wanneer bewoners, werknemers en bezoekers van onder andere de recreatieve functies, gebruik kunnen maken van dezelfde voorzieningen en diensten. Er is dan eerder draagvlak voor bijvoorbeeld winkels en horeca. Daarnaast versterkt de bedrijvigheid de leefbaarheid van een gebied en vice versa. In een gemengd gebied zijn er op meer tijdstippen verspreid over de dag mensen aanwezig in de openbare ruimte, waardoor het toezicht toeneemt. Voor bedrijven is de kans op continuïteit groter doordat de diversiteit van gebouwen toe neemt. Dit stimuleert de mogelijkheid om maatschappelijke, technologische en economische ontwikkelingen op te vangen. Een gevarieerd multifunctioneel gebied vermindert bijvoorbeeld de kans op leegstand omdat de bebouwing voor meerdere groepen gebruikers (functies) geschikt is (Pols, 2009). 2.4 TRENDS Het mengen van functies gebeurd steeds meer en vaker aan randen van steden. Hier zijn meerdere redenen voor. - Steden breiden uit. Als gevolg van de vroegere functiescheiding zijn werkgebieden vaak gelegen aan de randen van steden. Dit heeft als gevolg dat de beschikbare ruimte voor ontwikkeling onder druk komt en een menging op werk locaties noodzakelijk is. - In de jaren tachtig schoten de monofunctionele bedrijventerreinen uit de grond als paddenstoelen. Bereikbaarheid en mobiliteit kwamen alleen al snel onder druk te staan, zeker met de oplopende kosten van transport. De monofunctionaliteit betekende ook een weinig aantrekkelijke werkomgeving waarbij (sociale) veiligheid in het gedrang kwam. De binding van het bedrijf met de gemeenschap waaruit zij is voortgekomen verzwakte, en daarmee werd het steeds lastiger om 6

7 zowel werknemers als klanten te boeien. Met als gevolg dat men snel uit gekeken is op een bedrijventerrein, de houdbaarheid is dus kort waardoor er naar een meer gemengd milieu gezocht wordt. - Zoals ons van alle kanten toegeroepen wordt loopt de leegstand in Nederland de spuigaten uit. Landelijk staat meer dan 7,5 miljoen vierkante meter aan kantooroppervlak leeg. Ongeveer de helft hiervan staat zelfs structureel leeg wat mogelijkheden biedt voor het transformeren naar woonruimte waardoor een gemengd milieu ontstaat. Toch wordt het in Nederland nog niet heel vaak gedaan en is er maar een handvol aan voorbeelden van geslaagde transformatieprojecten. Dat het niet altijd mogelijk is wordt vooral veroorzaakt door het feit dat veel panden niet geschikt zijn voor transformatie. 7

8 3.RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN Om een woon-werkmilieu op te zetten zal voldaan moeten worden aan een aantal randvoorwaarden om het tot een succes te brengen. Het Planbureau voor de leefomgeving heeft een onderzoek uitgevoerd naar de realiseerbaarheid van functiemenging. Aan de hand van zes referentieprojecten is er gekeken naar het ontstaan, de voorwaarden en de realisering van de menging. - Evenwicht wonen en werken: Een FMI van 0 betekent dat er alleen woningen aanwezig zijn en een FMI van 100 betekent een aanwezigheid van alleen bedrijvigheid. Een gemengd woonwerkmilieu is een gebied groter dan 50 x 50 meter waarbij de functiemengingsindex tussen de 25 en 75 ligt. - Combineerbaarheid wonen en werken: In evenwicht zijnde functies moeten combineerbaar zijn. Bedrijvigheid in categorie A kan aanpandig gemengd worden met wonen (milieucategorie 1). Categorie B ondernemingen zijn fysiek gescheiden van wonen, maar kunnen zich wel in dezelfde straat bevinden (milieucategorie 1-3,1). Bedrijven in de categorie C trekken meer verkeer en bevinden zich vaak langs ontsluitingswegen (milieucategorie 1 3,1). - De bedrijvigheid in categorie A, B en C moet aan de volgende randvoorwaarden voldoen: Het moet gaan om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid, de productie en laad- en loswerkzaamheden vinden alleen overdag plaats, de activiteiten (inclusief opslag) gebeuren in hoofdzaak inpandig, en activiteiten uit categorie C beschikken over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur. Wanneer een bedrijf niet in een van deze functiemengingscategorieën valt, moet volgens de VNG afgezien worden van menging. - Locatie: Een gebied is in eerste instantie ideaal wanneer de ligging gunstig is ten opzichte van het centrum, er verschillende voorzieningen (winkels, afhaalrestaurants, crèches, stomerijen, cafés, speelplekken) aanwezig zijn en er een goede infrastructurele verbinding aanwezig is. Een gebied langs het water of aan de rand van de bebouwde kom vergroot de kans van slagen. - Inrichting: Groen, water, lanen en pleinen dienen aanwezig te zijn, net als karakteristieke panden in het gebied. Zo is het niet wenselijk wanneer blinde muren of betonnen wallen met garageboxen naar de openbare ruimte gekeerd zijn. - Voldoende faciliterende parkeergelegenheid. Hierbij moet wel gelet worden op de capaciteit. Bewoners willen in geen geval hinder ondervinden van de bezoekers van de bedrijven die voor lange tijd parkeren. - Stedenbouwkundige structuur: Op een gemengd terrein wordt gestreefd naar een hoogwaardigere inrichting dan de inrichting van een monofunctioneel bedrijventerrein. Om te voorzien in deze sterke stedenbouwkundige kwaliteit en uitstraling moet er worden gekozen om oude elementen in een gebied mee te nemen in de herstructurering of ontwikkeling en deze herbestemmen. - Het is van belang dat er een duidelijke ruimtelijke hiërarchie zichtbaar is in de bebouwingsstructuur. Dit houdt in dat de infrastructuur zo vormgegeven is dat er sprake is van 8

9 hoofdverkeerswegen, lanen en zijstraten. De hoofdverkeerswegen dienen er representatief uit te zien ten behoeve van de bedrijvigheid. - Infrastructuur: De aanwezigheid van een intercitystation. Een aanwezige ontsluiting door middel van een ringweg. Daar waar ondernemingen een goede ontsluiting op prijs stellen, stellen bewoners hele andere eisen aan de bereikbaarheid. Zij stellen verkeersluwte erg op prijs. - Bebouwing: Het verwerven van gronden is een stuk lastiger als er meerdere eigenaren zijn. Een niet al te complexe eigendomssituatie verdient de voorkeur. - De Hollandse bouwblokmaat is meestal een lang en smal bouwblok en deze vorm lijkt goed te faciliteren bij een functiemenging. - Verkaveling: Een belangrijke vestigingsfactor voor ondernemers is de mogelijkheid voor uitbreiden van de ruimte. Een locatie is flexibel wanneer er kavels zijn van verschillende formaten, met flexibele mogelijkheden om de kavels aan elkaar te schakelen. - Kavels met een woonfunctie zijn ongeveer 6 à 7 meter breed en 25 à 30 meter lang. Vrijstaande woningen staan op een iets bredere kavel. Kavels met een gemengde functie zijn gemiddeld dubbel breed (15x30 meter). - Proces: Afstemming tussen de verschillende betrokken gemeentelijke afdelingen voor wonen, economische zaken en grondzaken is noodzakelijk. Vervolgens moet een globaal of juist heel specifiek bestemmingsplan de menging van de functies ondersteunen. Ook een goede samenwerking met een projectontwikkelaar is van belang (Pols, 2009). 9

10 4. DE WESTAS Met De Westas wordt het gebied aangeduid dat grofweg ligt tussen Zaanstad, Amsterdam, Aalsmeer en Haarlem (figuur 1).Het ligt dus in de Amsterdamse metropoolregio. Metropoolregio Amsterdam (MRA) is een samenwerkingsverband van lokale en provinciale overheden in de noordvleugel van de Randstad. De partners maken afspraken op het gebied van verkeer en vervoer, economie, verstedelijking, landschap en duurzaamheid. Voor de Amsterdamse metropoolregio is de Westas een belangrijk gebied. Niet alleen omdat Schiphol, de Amsterdamse Haven en Bloemenveiling Aalsmeer er liggen, maar ook omdat er honderden bedrijven zijn gevestigd en omdat er duizenden mensen werken. De Westas is daardoor een belangrijke economische motor voor de hele metropoolregio en de rest van Nederland. Een belangrijk kenmerk van het gebied zijn de belangrijke logistieke functies. 4.1 LOGISTIEK NETWERK GREENPORT Greenport Aalsmeer ligt in het zuiden van het Westasgebied. De greenport is onderdeel van Greenport Holland en binnen stichting Greenport Aalsmeer werken bedrijfsleven, onderwijs en overheden samen aan een vitale toekomst voor de bloemen- en plantensector. Binnen de Greenport werken dagelijks mensen fulltime bij teeltondernemers, de veiling, handelsondernemingen, exporteurs, tuinbouwleveranciers en veredelaars in bloemen en planten. De totale omzet van alle bedrijvigheid bedraagt drie miljoen euro per jaar SEAPORT Port of Amsterdam is de haven van Amsterdam. De haven ligt in het noordoosten van de Westas. Deze haven is de tweede grootste haven van Nederland. Er wordt voornamelijk natte en droge bulk overgeslagen in deze haven. Ook het faciliteren van cruiseschepen valt onder de taak van de Amsterdamse Haven. Het havenbedrijf ontwikkelt, exploiteert en beheert de Amsterdamse haven en de achterliggende haventerreinen. Hiernaast heeft het bedrijf als doel om economische bedrijvigheid en werkgelegenheid te stimuleren. De haven zorgt nu voor een werkgelegenheid van mensen. AIRPORT Schiphol Airport ligt in het zuidoosten van de Westas en is de vierde luchthaven van de wereld. De luchthaven heeft een bereik van 317 directe bestemmingen. Er worden niet alleen 51 miljoen passagiers per jaar vervoerd, maar er wordt ook nog eens 1,5 miljoen ton aan luchtcargo vervoerd vanaf Schiphol. Daarnaast beschikt Schiphol over tal van winkels en eetgelegenheden om wachtende bezoekers te vermaken. 10 Figuur 1: Het Westasgebied in de Metropoolregio Amsterdam

11 4.2 ONTWIKKELING WERKLOCATIES EN WOONGEBIEDEN Sinds de tweede wereldoorlog is functiescheiding in stedelijke gebieden vanzelfsprekend geworden. Via bestemmingsplannen, milieuhindercategorieën en zoneringen werd de functiescheiding geïnstitutionaliseerd. Er werden monofunctionele woonwijken gebouwd om in te wonen en bedrijventerreinen aangelegd aan de randen van de steden om op te werken. Zelfs bedrijven die weinig hinder voor bewoning opleverden werden uit steden verbannen (Louw, 2004). Ook in de steden rondom de Westas is deze ontwikkeling gaande geweest. Aan de westkant van Amsterdam (grensgebied Nieuw-West en Haarlemmermeer) zijn veel bedrijventerreinen te vinden. Ook steden als Hoofddorp hebben veel bedrijventerreinen ontwikkeld aan de rand van het centrum. Een nog belangrijker voorbeeld is de haven van Amsterdam met haar groots opgezette bedrijvengebied Westpoort. Door de grootstedelijke groei van steden in de Randstad en met name Amsterdam hangt er een enorme woningbouwopgave boven de Randstad. Tot 2040 zijn er ten minste circa nieuwe woningen nodig in de Randstad en er is kans dat de groei nog hoger uitvalt. Al met al moet voor tien tot twintig keer de omvang van Amersfoort ruimte worden gevonden binnen en buiten de bestaande bebouwingscontouren. aldus het kabinet (Ministerie van VROM, 2008). Er wordt gedacht dat deze kwalitatieve en kwantitatieve opgave op diverse manieren kan worden aangepakt en beantwoord. Allereerst door sterke verdichting en herstructurering van verouderde woon- 11

12 werklocaties in de steden en transformatie van in onbruik geraakte terreinen tot nieuwe stedelijke gebieden met een woon-/werkfunctie. Dit geldt ook voor de werklocaties aan de randen van de steden. Voor de Westas betekent deze ontwikkeling dat deze uitbreiding steeds meer neigt naar het hart van de Westas. Maar op welke locaties kan nu gemengd worden in de Westas? Gekeken naar de randvoorwaarden die gelden voor menging, kan hier wat over gezegd worden voor het Westasgebied. Een gebied is geschikt voor menging wanneer de locatie gelegen is nabij een stedelijk milieu en nabij de bijbehorende voorzieningen. Voor de Westas betekent dit dat er veel mogelijkheden zijn gezien het aantal aangrenzende steden. Voor Amsterdam en Haarlem geldt dat de werklocaties gelegen moeten zijn binnen de gemeente grenzen omdat hier de zachte factoren als imago en branding een grote rol spelen. Het liefst ligt de locatie binnen de ring waar mogelijk. Voor plekken als Hoofddorp, Zaandam en Aalsmeer spelen deze factoren geen tot een mindere rol, hier is het belangrijker om te mengen op een locatie op korte afstand van het centrum. Locaties grenzend aan de bebouwde kom of aan water hebben een nog grotere kans van slagen. Ook is een infrastructurele verbinding (station, ringwegen) een belangrijke factor. Locaties midden in de Haarlemmermeer die slecht ontsloten zijn zullen onaantrekkelijk zijn. Op de werklocaties zelf is het belangrijk dat de te mengen functies in evenwicht zijn en combineerbaar zijn. Werklocaties met bedrijvigheid buiten VNG-functiemengingsindex categorieën A, B of C (milieucategorieën tot en met 3.1) zullen niet geschikt zijn voor menging. Drie voorbeeld locaties grenzend aan stedelijke milieus en infrastructureel goed ontsloten zijn het Business Park Amsterdam Osdorp in Amsterdam, Beukenhorst-West in Hoofddorp en Sloterdijk-I in Amsterdam. Figuur 2: Stedelijke randlocaties in de Westas (bron: google maps) 12

13 4.3 BUSINESS PARK AMSTERDAM OSDORP: PROEFTUIN VAN DE ARRIVAL CITY Het Business Park Amsterdam Osdorp (BPAO) is een bedrijventerrein van 20 ha. in Amsterdam Nieuw-West. Het BPAO verbindt stadsdeel Nieuw-West met de rest van de Westas. Het terrein ligt in een inspirerende groene omgeving aan de rand van de stad Amsterdam, ook wel het Lutkemeerpolder genoemd. Dit gebied wordt ook getypeerd door mooie uitzichten, sloten, uitgestrekte weiden en veel rust en ruimte. De oorspronkelijke doelstelling was om het terrein puur voor luchthaven gebonden bedrijven te ontwikkelen. BPAO is een bedrijventerrein dat vanuit de toren van Schiphol is ontwikkeld (A. Hereijgers, Transforte). Maar de crisis heeft zijn weerslag gehad op de ontwikkeling van het terrein. De afzet van de kavels en gebouwen stagneerden met als gevolg lege panden en kavels. Vanwege de combinatie van de landelijke omgeving en de nabijheid van het centrum van Amsterdam, luchthaven Schiphol en de optimale bereikbaarheid van het park, is het gebied zeer aantrekkelijk. Het park is met de auto uitstekend bereikbaar door de nabijheid van de snelwegen A5, A9, A10 en A4. Ook met het openbaar vervoer is het park prima bereikbaar. De eindhalte van tram 1 ligt vlakbij het park en rijdt via station Lelylaan naar Amsterdam Centraal. Het gebied rondom het Business Park is op cultureel gebied weinig aantrekkelijk. Voor de gezellige horeca, grote theaters, musea, bioscopen en evenementen is de binnenstad van Amsterdam het meest aantrekkelijk. De binnenstad ligt op 45 minuten fietsen, 30 minuten met de auto of 35 minuten reisafstand met het openbaar vervoer Vanwege de groene omgeving streeft het BPAO om een duurzaam gebied te worden. Zo is het park voorzien van een collectief warmte-/koud opslagsysteem dat zorgt voor verwarming en koeling van de bedrijfspanden en warm water uit de kraan. 13

14 4.4 BEUKENHORST-WEST: STATIONSLOCATIE AAN HET CENTRUM Het terrein heeft een totale omvang van ca. 20 hectare en is grotendeels ontwikkeld tussen 1984 en Beukenhorst- West is een monofunctionele kantorenlocatie en is tegelijk met Beukenhorst-Noord ontwikkeld. In de jaren 80 is begonnen met bouwen en het laatste pand (de NS-toren) is opgeleverd in Vanaf toen is er niets meer nieuw gebouwd. De locatie kent ongeveer 40 relatief kleine kantoorpanden gekenmerkt door verschillende bouwstijlen. De leegstand is enorm, op dit moment staan 21 van de 40 panden leeg. De economische problemen in het gebied worden vooral veroorzaakt door de diversiteit aan architectuur, de onzichtbare locatie, de verwaarloosde openbare ruimte en de panden zijn niet meer van nu. De locatie kent een unieke bereikbaarheid zowel met het openbaar vervoer als met de auto. Beukenhorst- West is een stationslocatie. Vanaf het NS station Hoofddorp sta je binnen een minuut in Beukenhorst. Het NS station kent directe verbindingen met Schiphol, Amsterdam Centraal en Leiden. Ook heeft Beukenhorst directe verbindingen met de snelwegen A5, A9, A10 en A4. Stedenbouwkundig zijn er een aantal problemen op te merken in het centrumgebied tussen het centrum en het station in Hoofddorp. De route van het station naar het centrum is slecht gecoördineerd. Vanaf het station dien je via het kantorenpark Beukenhorst-West, via het wandelbos, langs de fruittuinen het stadscentrum te vinden. Ja, vooral op zondagochtend moet je eens proberen om vanaf het station naar het centrum te lopen. Grote kans dat je het niet gaat vinden of een paar kilometers te veel loopt. (Hoop, 2014). Ondanks de barrière die nu gevormd wordt door het wandelbos en de fruittuinen is het centrum van Hoofddorp op een steenworp afstand. Er is een enorm aanbod aan winkels (grotere ketens als Primark, H&M en V&D zijn hier gevestigd) en supermarkten. 14

15 4.5 SLOTERDIJK-I: HOOGSTEDELIJK WONEN AAN HET CULTUURPARK Sloterdijk I is van oudsher een standaard bedrijventerrein van 50 ha groot met een focus op kantoren. Het is opgezet in de jaren tachtig Invalid source specified.. Onlangs is de dynamiek van de afgelopen jaren op Sloterdijk-I geïnventariseerd. Want op valt is dat er steeds meer verschillende soorten bedrijvigheid vestigen. Er zit bijvoorbeeld een school, een college, onlangs zijn er hotels gekomen, horeca, fastfood, een moskee, kringloopwinkel, een uitvaartcentrum, kantoren langs de ring (A10), maar ook gewone kleine bedrijfjes, dus een hele bonte mix. Waar op Beukenhorst-West een grote sprake is van leegstand is dit op Sloterdijk-I nauwelijks het geval. De leegstand die er is zit in de kantoren langs de A10, er zijn geen lege kavels. Er is een grote dynamiek en leegstaande locaties worden snel opgevuld. De locatie kent een goede bereikbaarheid zowel met het openbaar vervoer als met de auto. Sloterdijk-I is een stationslocatie. Binnen 5 minuten ben je op intercitystation Sloterdijk. Het NS station kent directe verbindingen met Schiphol, Amsterdam Centraal, Zandvoort en Leiden. Vanaf station Sloterdijk rijden ook trams en metro s. Metro 51 rijdt van Gein naar de Isolatorweg (gelegen in Sloterdijk-I) en terug. De naam zegt het al: Isolatorweg. Het ligt vrij geïsoleerd en deze metro rijdt nu nog niet naar het stadscentrum. Het is een rare - aan het eind van de wereld- plek en het is totaal niet aangenaam om daar uit of in te stappen. (Vlaanderen, 2014). Naast deze metroverbinding zijn er een tal aan bus- en tramverbindingen in de omgeving, maar geen loopt door Sloterdijk-I. Wel gaan deze verbindingen naar het stadscentrum van Amsterdam vanaf Sloterdijk station. Sloterdijk-I heeft directe verbindingen met de A10, A5 en N200.De fysieke bereikbaarheid voor fiets en voet kan verbeterd worden. De verbinding naar de Spaarndammerbuurt via de Transformatorweg is zwak met een onaangename doorgang onder een viaduct. Tevens geldt ook voor de verbinding naar het zuidelijke deel dat de volkstuinen een vrij onneembare vesting is waar omheen gereden moet worden. Ook de kwaliteit van de routes laat te wensen over. Het gebied ligt verscholen achter het Westerpark en de volkstuinen. Het cultuurpark Westerpark gaat bijna aan zijn eigen succes ten onder mede door de organisatie van de vele evenementen en het intensieve gebruik. Er komen 5 miljoen bezoekers per jaar. Waarvan aan de Westergasfabriek. Dit houdt in dat er bezoekers per week komen (Hartog, 2014). Op dit moment wordt alleen de oostkant van het park zo intensief gebruikt en wordt er gekeken naar de mogelijkheden hoe dit succes verder uit te rollen is over de rest van het park. Het is echt een groen gebied, iedereen die eraan woont, maakt er gebruik van en daardoor is het fijn om er te wonen. (Vlaanderen, 2014). Daarnaast ligt Sloterdijk-I dicht bij het centrumstedelijk milieu, binnen een aantal minuten ben je midden in de bruisende Jordaan. 15

16 4.6 STERKTE ZWAKTE ANALYSE BUSINESS PARK AMSTERDAM OSDORP STERKTES Groene omgeving In Amsterdam Lege kavels, hogere flexibiliteit Goede bereikbaarheid per auto ZWAKTES Stedenbouwkundige barrière Onzichtbaar Voorzieningen niet in de directe omgeving BEUKENHORST-WEST SLOTERDIJK-I Op 1 kilometer afstand van het centrum Unieke stationslocatie Uitstekende bereikbaarheid, zowel auto als openbaar vervoer Wandelbos en fruittuinen In Amsterdam binnen de ring Veel recreatie mogelijkheden Hoog stedelijk milieu mogelijk Nabij intercitystation Geen verbinding met het centrum Verouderde panden Onzichtbaar Geen identiteit, slecht imago Infrastructurele barrière Onzichtbaar Slechte fysieke bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers 16

17 5. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Trends Gevolg voor werklocaties Oplossing: functiemenging Gebieds analyse CONCEPT De mogelijkheden voor een nieuw type woonwerkmilieu worden in dit onderzoek uitgewerkt aan de hand van casussen. Hoe zijn we hierop gekomen? En wat is onze werkmethode? We hebben eerst gekeken naar de trends die van invloed kunnen zijn op het ruimtelijk gedrag van mensen en bedrijven. We noemen dit de new economy. Er is sprake van leegstand en verloedering van werklocaties. De oplossing hiervoor is functiemenging. Elk gebied heeft natuurlijk haar eigen DNA. Daarom voeren we bij elk gebied een gebiedsanalyse uit en hieruit komt het concept wat we kunnen implementeren. De drie locaties die als case gebruikt zullen worden zijn Business Park Amsterdam Osdorp nabij Amsterdam Nieuw-West, Beukenhorst West in Hoofddorp en Sloterdijk-I nabij station Sloterdijk in Amsterdam. Dit onderzoek vraagt niet om een stedenbouwkundige en architectonische benadering of haalbaarheidsstudie maar is meer een verkennende benadering van drie kleinschalige gebiedsontwikkelingsprojecten waarbij de focus ligt op het ideale woonwerkmilieu. We hebben te maken gehad met verschillende partners en dus ook verschillende belangen. Transforte, SADC, IMOSS en Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam zijn de partners die ons hebben geholpen met het onderzoek. Dit rapport is dan ook specifiek geschreven aan de eerder genoemde partners en geïnteresseerden in het creëren van een nieuw type woonwerkmilieu. 5.1 THE NEW ECONOMY Het mooie aan gebiedsontwikkeling is dat de denkbeelden over gebiedsontwikkeling en de inrichting van ons land met de tijd mee verandert. Ruimtelijke ontwikkelingen vormen vaak een afspiegeling van de trends en ontwikkelingen in de samenleving. Tijdens de Industriële Revolutie had je de trek naar de stad en werden er bijvoorbeeld arbeiderswoningen ontwikkeld dichtbij de fabriek waar ze werkten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen, van de grachtengordel tot aan de VINEX-wijken, worden gekenmerkt door economische, sociale, demografische en ook digitale ontwikkelingen. 17

18 Nieuwe tijden vragen om nieuwe stijlen en strategieën op het gebied van gebiedsontwikkeling. Voordat er naar de nieuwe stijlen en strategieën wordt gekeken zullen eerst de trends en ontwikkelingen in kaart moeten worden gebracht. Het gaat om de huidige trends met oog op de toekomst. Met gebiedsontwikkeling wordt er ook geprobeerd om beetje in de toekomst te kijken. Deze trends hebben hun invloed op de ruimtelijke ontwikkelingen omdat het gedrag van mensen verandert. We leven in een tijdperk waarin de economie en het gedrag van mensen verandert. Deze tijd vraagt dan ook om anders te kunnen denken over ontwikkelingen in een gebied. Neem bijvoorbeeld de monofunctionele naoorlogse woonwijken of de leegstaande kantoorlocaties en bedrijventerreinen. Bedrijven en mensen stellen tegenwoordig andere ruimtelijke eisen aan hun omgeving. Men spreekt van een overgang van the old economy naar the new economy. Onder deze overkoepelende term zijn er meerdere trends te plaatsen die invloed heeft op de stedelijke economie. Een van de belangrijkste ontwikkelingen die invloed hebben op gebiedsontwikkeling is de verdere digitalisering, e-commerce en the new way of working. Door nieuwe technologische ontwikkelingen wordt het mogelijk om praktisch bijna achter je PC te leven. Thuis werken of werken in een verzamelgebouw is niet meer vreemd en bedrijven werken tegenwoordig samen met de overheid en kennisinstellingen aan smart cities. Deze trends hebben een impact op ons dagelijks leven en hoe we met ruimte dus omgaan. Door nieuwe technologische ontwikkelingen wordt de mensen flexibeler en mobieler. Men spreekt zelfs over slimme verstedelijking. Alleen de vraag is hoe gaan bij gebiedsontwikkeling hiermee om. Er moet nog meer ingezet worden op slimme toepassingen om de stad nog innovatiever en meer leefbaar te maken. Hoe gaan we bijvoorbeeld om met E-commerce? Men koopt steeds meer spullen via het internet wat een bedreiging is voor onze mooie centra met veel retail in Nederland. Maar het kan ook gelijk een oplossing te zijn door de kansen te benutten. De bedrijven in E- commerce hebben ook ruimte nodig. Alleen moet de retail niet ten onder gaan. 18

19 Tegenwoordig werken ICT bedrijven en energiebedrijven samen aan slimme en duurzame oplossingen. Duurzaamheid en sustainability zijn termen die momenteel erg in trek zijn. Het streven ernaar zorgt voor veel dynamiek. De invalshoek van duurzaamheid brengt vanzelf een lange termijn perspectief met zich mee. En dit kan zorgen voor waardecreatie. Duurzaamheid zal de komende periode, nog meer dan nu, een stuwende kracht zijn voor innovatie. Duurzaamheid is een wereldwijde uitdaging en bestaat uit een brede waaier van onderwerpen. Zo zijn steeds ondernemers en bedrijven bezig met duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen. In de Westas spreken we over de circulaire economie. De circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. Dit is anders dan in het huidige lineaire systeem, waarin grondstoffen worden omgezet in producten die na verbruik worden vernietigd. Een populaire trend wat hierbij ook komt komen is sharing. Bezit wordt minder belangrijk en delen wordt steeds meer gebruik als een belangrijke factor voor the New Economy. Mede door de crisis is sharing in een versneld proces geraakt. Nieuwe concepten en bedrijven op basis van sharing schieten als paddenstoelen uit de grond. Woningen die worden omgetoverd tot hotel, auto s die je via een site kunt delen en ga zo maar door. Allerlei ontwikkelingen die ook kansen kunnen worden gezien bij het plannen van een gebied. De sharing economy is nu vooral C2C (consumers 2 concsumers) maar dit kan ook geïmplementeerd worden in b2b (business 2 business). Deze ontwikkeling is een kans waarmee in de Westas exclusief mee geëxperimenteerd kan worden. De technologische is er om dit te kunnen bereiken. Ook op het gebied van mobiliteit en bereikbaarheid is er sprake van verduurzaming. Zo heb je bijvoorbeeld de car2go s en de gogo-taxi in Amsterdam Nieuw-West. Dit zijn concepten waarbij duurzaamheid en flexibiliteit de uitgangspunten zijn. Men wordt steeds meer mobieler en flexibeler en ook de mobiliteit moet met de tijd meegaan. De globale trends hebben invloed op gebiedsontwikkeling en ook de manier waarop we naar gebiedsontwikkeling kijken. Er wordt zelfs gesproken over gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl. Een hele belangrijke trend hierin is, wat het kabinet Rutte 2 al heeft aangekondigd, dat onze samenleving steeds meer zal veranderen in een participatiemaatschappij. De rollen binnen gebiedsontwikkeling verandert. Van top-down verandert de samenleving steeds meer in een netwerksamenleving. Zo verandert ook de rol van de overheid. Bij de gemeenten spreekt men over faciliteren en loslaten. Zo was de gemeenten voorheen de belangrijkste stakeholder. Nu en in de toekomst zal de gemeente minder bepalend zijn en zich meer gedragen als één van de stakeholders in het netwerk. Hiermee verandert ook de rol van de private partijen. Zo verbreden projectontwikkelaars hun activiteiten en versterken zij de samenwerking met andere sectoren zoals data, telecom, energie, water en afval. Deze nieuwe partijen zien kansen in deze moderne tijd van gebiedsontwikkeling. Daarnaast is de focus steeds meer op bestaand vastgoed en minder op sloop en nieuwbouw projecten. In deze tijd zijn partners de drijvende kracht in gebiedsontwikkeling geworden. Die partners zijn allang niet meer alleen de grotere ontwikkelende partijen, maar het zijn ook particulieren, collectieven, (lokale) ondernemers en organisaties. Dit betekent dat overheden (bestuurders en ambtenaren) op andere netwerken dan voorheen moeten inspelen. Het maatschappelijk middenveld of coöperaties (burgers, ondernemers en instellingen) nemen steeds een grotere rol op zich in gebiedsontwikkeling. Er ontstaan communitys die bepaalde idealen delen en zich gaan verenigen. Deze coöperaties ontplooien initiatieven en verlenen diensten en denken mee over 19

20 gebiedsontwikkeling. Daarnaast zijn het potentiële gebruikers en het gebruik en de gebruikers van de grond of vastgoed staan voorop in gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl. Dit maatschappelijk middenveld kan zich ontwikkelen tot een belangrijk initiatiefnemer in gebiedsontwikkeling. Flexibelere en globalere regelgeving is van groot belang vanwege de snelheid en onvoorspelbaarheid van veranderingen. Deze coöperaties nemen sinds 2011 in rap tempo toe en ontplooien tijdelijke initiatieven, verlenen diensten en denken mee over gebiedsontwikkeling. De burgercoöperatie is één van de uitingsvormen van maatschappelijk initiatief. Ook crowdfunding, crowdsourcing en buurtondernemingen of wijkbedrijven zijn vormen van burgerinitiatieven met relevantie voor gebiedsontwikkeling (GONS, 2014). TRENDS We leven in een tijdperk waarin de economie waarin ondernemers maar ook bewoners opereren verandert. The new economy wordt het ook wel genoemd. Onder deze overkoepelende term kunnen meerdere trends geplaatst worden. Trend Circulaire economie -> Duurzaamheid / sharing Trend: Digitalisering -> e-commerce, new way of working Trend: deinstitutionalisering -> Verandering rollen publiek-privaat Trend: Stedelijke ontwikkeling Randstad -> Steden groeien, woningbouwopgave 6. CONCEPTUELE UITWERKING 6.1 DOELGROEP Nu de randvoorwaarden voor functiemenging zijn onderzocht en opgesteld en de trends en ontwikkelingen die invloed hebben op het ruimtelijk gedrag van mensen en bedrijven in kaart gebracht, kunnen we gaan kijken naar de doelgroep. Een grote waarneembare trend is de aantrekkingskracht van de Randstad, en met name Amsterdam, op de bevolking van Nederland. Deze magneetwerking zal ook betekenen dat de achtertuinen en voortuinen van Amsterdam in ontwikkeling moeten komen. De woningnood in Amsterdam is nu al een groot probleem. Steden breiden zich steeds verder uit naar de randen. De nieuwe generatie starters op zowel de woningmarkt als arbeidsmarkt willen graag in de stad wonen (Generatie Y). Inmiddels is de stad en vooral Amsterdam, the place to be. De plek waar alles gebeurt Nieuw woon-werk milieu Om een nieuw type woon-werkmilieu op een bedrijventerrein in de Westas te verwezenlijken zal eerst ingespeeld moeten worden op pioniers. Op een bedrijventerrein heb je nog weinig voorzieningen. Maar wat nog niet is, kan nog komen. Er zal geappelleerd moeten worden aan 20