Duurzame Deals. Contractvorming bij duurzame kantoorruimte

Transcriptie

1 Duurzame Deals Contractvorming bij duurzame kantoorruimte Paul van der Bijl Amsterdam School of Real Estate MRE jaargang

2 Voorwoord Duurzame Deals. Direct na het verzinnen van het onderwerp kwam deze titel in mij op. De titel heeft het gehaald tot het eindresultaat. Deze scriptie gaat over contractvorming bij duurzame kantoorruimte. Het vormt de afronding van mijn MRE-opleiding waar ik de afgelopen twee jaar veel van mijn vrije tijd in heb gestopt. En wat was het de moeite waard! Al vanaf het begin van de studie was ik geïnteresseerd in duurzaamheid. Gedurende de studie is die interesse gebleven. Na diverse gesprekken met collega s die zich dagelijks bezighouden met duurzaamheid en de link met mijn dagelijkse werkzaamheden kwam ik al snel op het onderwerp: duurzame huurovereenkomsten. Inmiddels heb ik bij Jones Lang LaSalle mijn werkgebied verruild van kantoren naar winkels. Toch heb ik dit onderzoek met veel interesse en plezier verricht en afgerond. Een groot deel van deze scriptie is afgelopen zomer in de weekenden geschreven op het kantoor van Jones Lang LaSalle in Amsterdam. In dit kantoorgebouw, het Atrium, was het in het weekend zo koud dat ik met een trui aan zat te werken. De koeling stond het hele weekend volop te draaien. Net zoals bijna alle verlichting die brandde en computers, kopieerapparaten en koffiemachines die het hele weekend aan staan. Hierdoor realiseerde ik mij hoe eenvoudig het is om de eerste stap in de richting van verduurzaming te nemen: eenvoudige maatregelen, waar geen technologische hoogstandjes of aangepaste huurovereenkomsten voor nodig zijn, maar wel direct een zichtbaar resultaat opleveren. Gewoon gezond verstand. Wat mij betreft beginnen we hier meteen mee. Mijn dank gaat als eerste uit naar mijn werkgever, Jones Lang LaSalle, die het voor mij mogelijk heeft gemaakt en mij de tijd gunde om de MRE-opleiding te volgen. Daarnaast wil ik de collega s van kantoor Utrecht en van de Retail-afdeling in Amsterdam bedanken voor hun geduld en het opvangen van werkzaamheden op de momenten dat ik er weer eens niet was. Daarnaast wil ik alle geïnterviewden bedanken voor hun medewerking en natuurlijk mijn begeleider Hans Op t Veld van PGGM en mijn collega s Eric Martens en Elsbeth Quispel voor hun waardevolle input. De grootste dank gaat natuurlijk uit naar m n meisje, die de afgelopen 2 jaar regelmatig een alleenstaande moeder was en onze zoon Daan, die tijdens de opleiding geboren is. Marlous en Daan, familie en vrienden: Ik ben er weer! Utrecht, 15 oktober 2010 Paul van der Bijl

3 Management samenvatting Duurzame Deals: Contractvorming bij duurzame kantoorruimte Vastgoed heeft een grote impact op het milieu en op haar omgeving. Een groot deel van de uitstoot van broeikasgassen als CO2 is afkomstig van vastgoed. Ruim 40% van al het energiegebruik en circa een derde van al het watergebruik vindt plaats in gebouwen. De kantorensector kan dan ook een grote bijdrage leveren aan verduurzaming door het terugdringen van de uitstoot van broeikasgassen (met name CO2), het drinkwaterverbruik en het gebruik van schaarse grondstoffen, energiebronnen en materialen. Ook overheden zijn zich hiervan bewust. Wil de overheid haar internationaal opgelegde doelstellingen in het kader van duurzame ontwikkelingen kunnen behalen, dan ontkomt zij niet aan het nemen van maatregelen om de kantorenmarkt te verduurzamen. Duurzame kantoorruimte kenmerkt zich door een vermindering van haar impact op het milieu en gezondheid van de mens. Duurzame kantoorruimte gaat efficiënt om met energie, water en materialen en is duurzaam niet alleen bij de bouw, maar ook in de exploitatie, het gebruik en bij onderhoud. Duurzame kantoorruimte wordt bij voorkeur gerealiseerd door verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen en bevat meetbare en controleerbare duurzaamheidskenmerken. De grote drivers achter verduurzaming van kantoorruimte zijn overheidsregulering in de vorm van subsidies en maatregelen en beoordelingsmethoden die het mogelijk maken de mate van duurzaamheid vast te stellen en duurzame kantoorgebouwen onderling te vergelijken. De aanwezigheid van een aantal barrières hebben tot nu toe geleid dat verduurzaming van de Nederlandse kantorenmarkt traag op gang komt. De barrières hebben voornamelijk een financiële grondslag. Zij worden veroorzaakt door een gebrek aan informatie en inzicht in kosten en opbrengsten van verduurzaming. Verduurzaming van kantoorruimte beïnvloedt de relatie tussen de huurder en de verhuurder van een kantoorgebouw door de aanwezigheid van een split incentive : de extra investeringskosten aan de kant van de verhuurder leiden tot kostenbesparingen aan de kant van de huurder als gevolg van een lager energie- en waterverbruik. Door de extra kosten en besparingen te herverdelen tussen verhuurder en huurder, ontstaat een prikkel voor de verhuurder om te investeren in verduurzaming. Voor zowel de huurder als de verhuurder ontstaat dan een prikkel dat het gebouw ook daadwerkelijk duurzaam gebruikt wordt, zodat de besparing ook werkelijk gerealiseerd wordt. Dit leidt tot een gezamenlijk belang voor de verhuurder en de huurder, dat niet aanwezig is bij een traditioneel kantoorgebouw. Het duurzaam gebruiken en exploiteren van een kantoorgebouw creëert een meer uitgebreide relatie tussen huurder en verhuurder. Het is nodig om aanvullende afspraken te maken over de herverdeling van de kosten en de opbrengsten aan de hand van de prestaties van het gebouw en het gedrag van de huurder. Deze afspraken zijn alleen wederzijds naleefbaar als ze onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. Het veelgebruikte Nederlandse model huurovereenkomst van de Raad van de Onroerende Zaken (ROZ) is niet geschikt om de impact van verduurzaming op de huurrelatie onder te brengen. Het biedt onvoldoende mogelijkheden om het gezamenlijk belang te waarborgen en bevat een aantal tekortkomingen en tegenstrijdigheden die haaks staan op het duurzaamheidsconcept. Zo sluit het systeem van afrekening van de kosten van leveringen en diensten niet aan bij de herverdeling van kosten en besparingen om de split incentive te doorbreken. Door het ROZ-model aan te vullen of aan te passen kan het beter toepasbaar worden voor het gebruik bij de huur en de verhuur van duurzame kantoorgebouwen.

4 Uit de praktijkanalyse van de contractvorming bij een viertal duurzame kantoorgebouwen blijkt, dat bij geen van de vier geanalyseerde kantoorgebouwen een oplossing is gevonden voor de tekortkomingen van het standaard ROZ-contract. In drie van de vier gevallen is een specifieke maatwerkoplossing gecreëerd gedurende de onderhandelingen. In het vierde geval is zelfs een standaard ROZ-overeenkomst afgesloten zonder noemenswaardige specifieke bepalingen in relatie tot duurzaamheid. Ook de geanalyseerde buitenlandse greenlease modellen zijn niet één op één te gebruiken als Nederlands model voor een duurzame huurovereenkomst. Wel tonen greenlease modellen aan dat duurzaamheid onderdeel uit kan maken van een (standaard) huurovereenkomst. Echter, geen van de modellen biedt een concrete oplossing voor de split incentive en voor de allocatie van de kosten, baten en risico s tussen de partijen. Het is dan ook noodzakelijk tot een eigen duurzame huurovereenkomst te komen. Om tot een Nederlandse duurzame huurovereenkomst te komen kunnen we een aantal algemene aanpassingen en een aantal specifieke aanpassingen maken op het standaard ROZ-model huurovereenkomst. De algemene aanpassingen hebben betrekking op een duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van het kantoorgebouw. De specifieke aanpassingen hebben voornamelijk betrekking op energie (elektriciteit en gas) en waterbesparing. Deze aanpassingen hebben tot doel om de split incentive te herverdelen aan de hand van een flexibele opslag op de huur, gebaseerd op de gerealiseerde energie- en waterbesparing. De mate van duurzaamheid (energiezuinigheid) bepaalt de omvang van de jaarlijkse verrekeningsruimte. Hoe groter de besparing, des te sneller verdient de verhuurder zijn duurzaamheidsinvesteringen terug. Het verrekenmodel beschrijft in 5 stappen hoe de extra investeringskosten van de verhuurder ten behoeve van verduurzaming worden verrekend met de besparingen op energie- en waterkosten van de huurder. Doordat in het voorgestelde verrekenmodel het meer- en minderverbruik op 50%-50% verdeeld worden tussen de huurder en de verhuurder ontstaat een gezamenlijk belang het gebouw zo duurzaam als mogelijk te gebruiken. Het verrekenmodel en de bijbehorende aanpassingen leiden tot een meer gelijkwaardige huurovereenkomst, waarin helderheid is over de verdeling van kosten en opbrengsten tussen partijen en waar zowel de huurder als de verhuurder profiteren van verduurzaming. Het voorgestelde verrekenmodel is transparant, het kan gedrag sturen en geeft inzicht in de kosten en besparingen van verduurzaming. Het toevoegen van de voorgestelde aanpassingen leidt tot een toekomstbestendige, duurzame versie van het standaard ROZ-model voor kantoorruimte in Nederland. Deze duurzame huurovereenkomst waarborgt het gezamenlijk belang van de huurder en verhuurder voor duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van het kantoorgebouw.

5 Inhoudsopgave Voorwoord Management samenvatting 1 Inleiding Aanleiding Doel Centrale vraag en deelvragen Afbakening Onderzoeksopzet Leeswijzer Duurzaamheid in relatie tot vastgoed Inleiding Duurzaamheid in relatie tot vastgoed Rol van de overheid Beoordelingsmethoden voor duurzaamheid Duurzaamheidsmaatregelen Conclusies Impact van duurzaamheid op de huur en de verhuur van kantoorgebouwen Inleiding Impact op de verhuurder Impact op de huurder Impact op huurrelatie Conclusies De impact van duurzaamheid op de standaard ROZ-huurovereenkomst Inleiding Standaard ROZ-contract Tekortkomingen en tegenstrijdigheden ROZ-contract Vereisten / benodigde aanpassingen standaard huurovereenkomst Conclusies Huurovereenkomsten voor duurzame kantoorgebouwen in Nederland Inleiding TransPort Schiphol Hoofdkantoor TNT Hoofddorp Villa Rusthoek - Baarn NIBE Watertoren Bussum Conclusies Duurzame Deals 1

6 6 Duurzame huurovereenkomsten in het buitenland Inleiding BOMA - Green Lease (2008) National Standard Green Office Lease - Real Property Association Canada (2008) Greenlease Toolkit - Better Buildings Partnership (2009) Bruikbare elementen voor het Nederlandse model Conclusies Naar een oplossingsmodel: aanpassingen ten behoeve van duurzame huurovereenkomsten Inleiding Vereisten waaraan de aanpassingen moeten voldoen Aanpassingen om tot een duurzame huurovereenkomst te komen Feedback van geïnterviewden en eventuele bijstelling van de aanpassingen Conclusies Conclusies, aanbevelingen en reflectie Bronnen Bijlage 1: Interviews Bijlage 2: Overzicht categorieën BREEAM-NL Bijlage 3: Berekening opslag op huurprijs TransPort Bijlage 4: Berekeningsmethode energiekostenbesparing op basis van EPC Bijlage 5: Drinkwatergebruik in kantoorgebouwen Duurzame Deals 2

7 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Binnen de vastgoedwereld staan energiebesparing en duurzaamheid steeds vaker centraal. De urgentie voor het verduurzamen van de huisvesting is begrijpelijk gezien de grote impact die kantoorgebouwen wereldwijd hebben op het milieu. Ruim 40% van al het energiegebruik en circa een derde van al het watergebruik vindt plaats in kantoorgebouwen gebouwen (Kashyap, A.,J. Berry & S. McGrea, 2008 en Jones Lang LaSalle, 2008a). Uit onderzoek van Jones Lang LaSalle (2010a) blijkt, dat energie (verwarming en elektriciteit) de grootste kostencomponent is binnen de servicekosten van kantoorruimte (circa 45%). Deze kostencomponent vormt hierdoor een interessante mogelijkheid om een besparing van de huisvestingslasten te realiseren. De wens om te besparen op de energiekosten wordt gesterkt door de stijgende olie- en gasprijzen in de afgelopen jaren en de wens van kantoorgebruikers om een bijdrage te leveren aan het terugdringen van de CO2 uitstoot. Duurzaamheid gaat verder dan energiebesparing en het terugdringen van de CO2 uitstoot: de kantoorgebouwen die in Nederland aanwezig zijn drukken met het ruimtegebruik, de gebruikte bouwmaterialen en de verkeersaantrekkende werking een veel grotere stempel op het milieu en op haar omgeving. Het nemen van duurzaamheidsmaatregelen binnen de kantorensector is dan ook een van de belangrijkste elementen in de Europese en nationale klimaatstrategie. Voor nationale overheden vormt verduurzaming van de kantorenmarkt laaghangend fruit voor het behalen van haar doelstellingen in het kader van duurzame ontwikkeling. Al deze maatregelen en ontwikkelingen leiden ertoe, dat duurzaamheid binnen de vastgoedsector geen hype meer is, maar pure noodzaak: we kunnen straks niet meer anders. Tot op heden zijn er in Nederland relatief weinig duurzame nieuwbouw kantoorgebouwen gerealiseerd of bestaande kantoorgebouwen verduurzaamd. De meeste duurzame kantoorgebouwen zijn in eigendom van de gebruiker en door de gebruiker zelf verduurzaamd. Dit is onder meer het geval bij de kantoren van DHV in Amersfoort en het Wereld Natuurfonds in Zeist. In het geval van een eigenaar-gebruikers situatie is verduurzaming relatief eenvoudig: de extra investeringskosten ten behoeve van verduurzaming worden terugverdiend door een lager energieen waterverbruik. In het geval van een huursituatie is dit complexer: de verhuurder heeft vooraf extra investeringskosten, terwijl de besparingen op energie- en waterkosten voor de huurder zijn. De in de markt gepresenteerde oplossing is een vaste opslag op de (markt-) huurprijs, die de huurder via de lagere servicekosten kan terugverdienen. Maar welke garantie heeft de huurder dat de energiekosten daadwerkelijk lager uitvallen? Door de vaste opslag ontbreekt een prikkel bij de huurder om het gebouw ook duurzaam te gebruiken en bij de verhuurder om het gebouw duurzaam te exploiteren. Het ontbreekt de huurder en verhuurder aan een gezamenlijk belang. De veel gebruikte standaard ROZ-huurovereenkomst biedt geen mogelijkheid het gezamenlijk belang van verduurzaming te waarborgen. Door het ontbreken van een gezamenlijk belang verloopt verduurzaming op de Nederlandse kantorenmarkt traag. Zowel huurder als verhuurder zijn bang om met extra kosten geconfronteerd te worden. Het gebruik en de exploitatie van een duurzaam kantoorgebouw vraagt om een andere, uitgebreidere relatie tussen huurder en verhuurder, waarbij helder is wie welke kosten en risico s draagt en wie welke baten ontvangt. Duurzame Deals 3

8 1.2 Doel Het doel van dit onderzoek is het leveren van een bijdrage aan het stimuleren van verduurzaming van de kantorenmarkt, door te onderzoeken hoe in de contractvorming tussen partijen een gezamenlijk belang met betrekking tot verduurzaming en energiebesparing tot stand kan komen en het eenvoudiger maken om afspraken over verduurzaming contractueel vast te leggen. Door meer inzicht te krijgen in methoden om de verdeling van risico s, kosten en baten tussen verhuurder en huurder vast te leggen, hoop ik bij te dragen aan het verkleinen van de hobbels de betrokken partijen nu nog zien. Dit onderzoek moet uiteindelijk leiden tot een aantal aanpassingen aan de standaard ROZhuurovereenkomst, die het spanningsveld tussen de verhuurder en de huurder verkleint of zelfs wegneemt. Het resultaat is een toekomstbestendig ROZ-model dat beter toepasbaar is bij duurzame kantoorruimte. Het onderzoek sluit aan bij het doel van mijn werkgever Jones Lang LaSalle om in Nederland een toonaangevend adviseur op het gebied van duurzaamheid te zijn. Jones Lang LaSalle adviseert zowel beleggers, ontwikkelaars als gebruikers en publieke partijen bij hun duurzaamheidsinitiatieven en activiteiten. Jones Lang LaSalle wil haar klanten helpen om de doelstellingen op het gebied van duurzame huisvesting te bewerkstelligen. Het kunnen opstellen van een duurzame huurovereenkomst maakt hier onderdeel van uit. 1.3 Centrale vraag en deelvragen De centrale vraag van dit onderzoek luidt: Hoe kan de standaard ROZ-huurovereenkomst worden aangepast om het gezamenlijk belang van huurder en verhuurder voor duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van het kantoorgebouw te waarborgen? Om deze vraag te kunnen beantwoorden is het nodig meer inzicht te krijgen in wat het begrip duurzaamheid inhoudt en wat de relatie van duurzaamheid tot vastgoed is. Ook is het belangrijk te weten wat een kantoorgebouw duurzaam maakt en welke impact deze aspecten hebben op de huur en de verhuur van een duurzaam kantoorgebouw. Tenslotte is het van belang te weten hoe afspraken met betrekking tot duurzaamheid tot op heden zijn vastgelegd en wat we kunnen leren van buitenlandse ervaringen. Het te doorlopen onderzoekstraject is onderverdeeld in de volgende deelvragen: - Wat is de relatie tussen duurzaamheid en vastgoed? (Hoofdstuk 2) - Welke impact heeft duurzaamheid op de huur en verhuur van een kantoorgebouw? (Hoofdstuk 3) - Wat is de impact van duurzaamheid op de ROZ-huurovereenkomst? (Hoofdstuk 4) - Op welke wijze is de impact van verduurzaming tot op heden vastgelegd bij duurzame kantoorgebouwen in Nederland? (Hoofdstuk 5) - Hoe is verduurzaming verankerd in buitenlandse greenlease-modellen? (Hoofdstuk 6) - Welke aanpassingen kunnen we toevoegen aan standaard ROZ-huurovereenkomst om tot een duurzame ROZ-huurovereenkomst te komen? (Hoofdstuk 7) Iedere deelvraag staat centraal in een apart hoofdstuk. De beantwoording van deze deelvragen zal uiteindelijk leiden tot beantwoording van de centrale vraag van dit onderzoek. Duurzame Deals 4

9 1.4 Afbakening Ik heb in dit onderzoek de volgende afbakening toegepast: 1. Toepassing in Nederland. Wel onderzoek ik duurzame contractvormen uit het Verenigd Koninkrijk, Canada en de Verenigde Staten om inzicht te krijgen hoe verduurzaming onderdeel is van buitenlandse model-huurovereenkomsten. 2. Ik richt mij op het huursegment van de kantorenmarkt. De eigenaar / gebruikersmarkt laat ik buiten beschouwing: verduurzaming lijkt zichzelf redelijk goed te regelen in dit segment. 3. Onderzoek van zowel de bestaande kantorenmarkt als nieuwbouwontwikkelingen. Beide markten op zich bieden nog onvoldoende omvang om hier een keuze te maken. 4. Het uitgangspunt is het aanpassen van de standaard model-huurovereenkomst van de Raad van de Onroerende zaken (ROZ). Dit model heeft een grote reikwijdte en kent een grote mate van acceptatie. Het zou zonde zijn dit overboord te zetten en te proberen een nieuw model te maken. 5. Ik zal geen nieuwe juridische bepalingen opstellen, ik ben immers geen jurist. Het eventueel omzetten van de door mij voorgestelde aanpassingen tot bruikbare en juridisch getoetste contractsbepalingen is de taak van juristen. 6. Ik richt mij alleen op de gebouwgebonden kenmerken van duurzaamheid. Alhoewel kantoorgebouwen een grote stempel drukken op de directe omgeving en een verkeersaantrekkende werking hebben, laat ik deze elementen buiten beschouwing omdat zij geen onderdeel uit hoeven te maken van de duurzame huurovereenkomst. 7. Onderzoek vanuit het oogpunt van een intermediair: hoe kunnen we de verschillende partijen zo veel mogelijk op basis van gelijkwaardigheid naar elkaar toe krijgen? Dit sluit ook aan op mijn functie bij Jones Lang LaSalle en de rol van Jones Lang LaSalle binnen de vastgoedmarkt op dit gebied. 1.5 Onderzoeksopzet Onderzoeksopzet Dit onderzoek bestaat uit twee delen, een literatuurstudie en praktijkanalyse. De literatuurstudie is opgedeeld in een aantal fasen. De eerste fase bestaat uit de bestudering van algemene literatuur rondom het thema duurzaamheid en duurzame ontwikkeling. De volgende fase is het bestuderen van literatuur met betrekking tot duurzaamheid in relatie tot vastgoed en de rol van de overheid. Vervolgens zijn de voor dit onderzoek belangrijkste beoordelingsmethoden en duurzaamheidsmaatregelen in kaart gebracht. Hierna heb ik literatuur over huurovereenkomsten en het ROZ-model huurovereenkomst zelf bestudeerd om de impact van duurzaamheid op de huurovereenkomst weer te geven. Hieruit komen de benodigde aanpassingen aan de standaard ROZ-huurovereenkomst naar voren. Op basis van de uitkomsten van deze fasen van het literatuuronderzoek is de praktijkanalyse uitgevoerd. Deze praktijkanalyse bestaat uit een viertal cases waarin huurovereenkomsten voor duurzame kantoorruimte zijn afgesloten. Op basis van interviews met ontwikkelaars, beleggers en gebruikers is onderzocht hoe deze partijen omgaan met de tekortkomingen van het standaard ROZmodel. Ook komt uit deze praktijkanalyse een aantal leerpunten naar voren die bijdragen aan het uiteindelijke oplossingsmodel. Na de praktijkanalyse heb ik de laatste fase van de literatuurstudie uitgevoerd: een analyse van modellen van duurzame huurovereenkomsten (greenleases) uit de Verenigde Staten, Canada en het Verenigd Koninkrijk. De uitkomsten van het literatuuronderzoek en de praktijkanalyse vormen de basis voor het oplossingsmodel: het opstellen van aanpassingen om het standaard ROZ-model huurovereenkomst te verduurzamen. Duurzame Deals 5

10 Beschouwing en verantwoording onderzoeksopzet De afgelopen jaren is er vooral in het buitenland veel geschreven over duurzaamheid. De meeste literatuur is vanuit het oogpunt van de ontwikkelaar c.q. verhuurder geschreven. Relatief weinig literatuur richt zich op de effecten voor de huurder en op de huurovereenkomst. Tot op heden is er relatief weinig Nederlandse literatuur voor handen. Het geringe aantal praktijkervaringen met duurzaamheid op de Nederlandse kantorenmarkt zal hier mede debet aan zijn. De ervaringen die tot nu toe wel zijn opgedaan, zijn aanwezig bij de betrokkenen zelf en (nog) niet openbaar gemaakt, laat staan aan het papier toevertrouwd. Voor de uitvoering van de praktijkanalyse is gekozen voor het afnemen van interviews met ervaringsdeskundigen in Nederland. Zij hebben allen praktijkervaring bij het verduurzamen van bestaande kantoren of de nieuwbouw ontwikkeling van de meest duurzame kantoorgebouwen op de huurmarkt in Nederland. Om een zo breed mogelijk beeld te krijgen van de praktijksituatie, is bewust gekozen voor gesprekspersonen afkomstig uit de segmenten die een hoofdrol spelen, te weten gebruiker, belegger en ontwikkelaar. Dit sluit tevens aan bij de uitvoering van dit onderzoek vanuit het oogpunt als intermediair en niet alleen vanuit huurders- of verhuurdersperspectief. Qua onderzoeksmethode is gekozen voor het afnemen van enquêtes, omdat dit de mogelijkheid biedt specifiek op cases en de bijbehorende huurovereenkomsten in te gaan. Het afnemen van interviews biedt de mogelijkheid om open vragen te stellen en door te vragen. Dit geeft een beter inzicht in het hoe en waarom de geïnterviewden voor bepaalde specifieke oplossingen hebben gekozen en in de wijze waarop men in de praktijk omgaat met de huurovereenkomsten van duurzame kantoorgebouwen. Daarnaast is de beschikbare dataset niet geschikt voor het uitvoeren van een statistisch betrouwbare steekproef. Het aantal ervaringsdeskundigen is niet omvangrijk genoeg. Tevens zijn de ervaringsdeskundigen werkzaam in verschillende vakgebieden (ontwikkelaar, belegger en gebruiker) en is het niet mogelijk één vragenlijst voor alle ervaringsdeskundigen te gebruiken. In de interviews is een structuur gehanteerd die bestaat uit drie delen: 1. Achtergrond en totstandkoming huurovereenkomst 2. Type en inhoud huurovereenkomst 3. Resultaten en leerpunten Bijlage 1 bevat een overzicht van de geïnterviewde personen en de gehanteerde leidraad / vragenlijst. 1.6 Leeswijzer In hoofdstuk 2 staat de relatie tussen duurzaamheid en vastgoed centraal. Aan de orde komen onder andere de rol van de overheid, de belangrijkste beoordelingsmethoden en de belangrijkste duurzaamheidsmaatregelen. Hoofdstuk 3 geeft de impact van duurzaamheid op de huur en verhuur van kantoorruimte weer. Ik ga in op de kosten, baten en risico s die ontstaan bij verduurzaming en op de impact op de huurrelatie. Hoofdstuk 4 bevat een analyse van de impact van duurzaamheid op de standaard ROZ-huurovereenkomst. De praktijkanalyse treft u aan in hoofdstuk 5: bij vier duurzame kantoorgebouwen onderzoek ik of er sprake is van een duurzame huurovereenkomst op basis van de opgestelde vereisten uit hoofdstuk 4. Hoofdstuk 6 bevat de analyse van drie modellen van duurzame huurovereenkomsten uit het buitenland, zogenaamde greenleases. In hoofdstuk 7 presenteer ik het oplossingsmodel dat bestaat uit een aantal aanpassingen die aan een standaard ROZ-model toegevoegd kunnen worden. Tenslotte leest u in hoofdstuk 8 de conclusies, aanbevelingen en mijn reflectie naar aanleiding van dit onderzoek. Duurzame Deals 6

11 2 Duurzaamheid in relatie tot vastgoed 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk staat de relatie tussen duurzaamheid en vastgoed centraal. Als eerste ga ik in paragraaf 2.2 in op duurzaamheid in het algemeen en leg ik de link naar de vastgoedsector. Vervolgens behandel ik in paragraaf 2.3 de rol van overheid met betrekking tot verduurzaming bij kantoorgebouwen. De methoden om duurzaamheid te beoordelen en duurzame gebouwen onderling te kunnen vergelijken komen aan de orde in paragraaf 2.4. In paragraaf 2.5 vertaal ik de key-issues van duurzaamheid naar concreet te nemen maatregelen in kantoorgebouwen. Tenslotte beantwoord ik in paragraaf 2.6 de eerste deelvraag van dit onderzoek. 2.2 Duurzaamheid in relatie tot vastgoed Wat is duurzaamheid? De basis voor het begrip duurzaamheid is gelegd in eind jaren 60 door de Club van Rome. Deze groep Europese wetenschappers publiceerde in 1972 het rapport grenzen aan de groei. Zij legden een verband tussen de economische groei en de gevolgen van deze groei voor het milieu. Het rapport gaf een prognose van het grondstof- en voedselgebruik in de wereld voor de komende jaren. Een aantal grondstoffen zou in de daarop volgende decennia op raken. De ongecontroleerde economische groei zou verder leiden tot een afname van de biodiversiteit, de menselijke gezondheid en welzijn, een klimaatverandering en een ruimtegebrek. De oliecrisis van 1973 versterkte de impact van het rapport ( In 1987 verscheen het rapport Our Common Future van de VN-Commissie Brundtland. Kernbegrip is duurzaamheid: een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder het vermogen van de toekomstige generaties in gevaar te brengen om in hun eigen behoeften te voorzien. De belangrijkste conclusie is dat de grootste milieuproblemen op aarde het gevolg zijn van armoede in een deel van de wereld en de niet-duurzame consumptie en productie in een ander deel van de wereld. Het rapport roept voor het eerst op tot duurzame ontwikkeling (WCED,1987). De definitie van Brundtland wordt gezien als de belangrijkste definitie van duurzaamheid. De gehanteerde definitie is echter vrij vaag en maakt van duurzaamheid een containerbegrip. Duurzame ontwikkeling hoeft volgens deze definitie alleen het vermogen van de volgende generaties om in hun eigen behoefte te voorzien niet in gevaar te brengen. Het zegt niets over de wijze waarop en over wat deze behoefte is. De kern is de bewustwording van de eindigheid van grondstoffen, fossiele energie en opnamecapaciteit van de aarde en atmosfeer qua vervuiling en uitstoot van broeikasgassen. Concreet gaat het om een efficiënt, verantwoord gebruik van eindige grondstoffen en zuiniger omgaan met energie, maar ook om investeren in het ontwikkelen van technologieën die latere generaties in staat kunnen stellen om met een minimale inzet van schaarse grondstoffen en fossiele energie een aanvaardbaar welvaartsniveau te creëren (CBS, 2009, p.7). De key-issues van verduurzaming die relevant zijn voor dit onderzoek zijn: - Energiebesparing en het toepassen van alternatieve energiebronnen. Dit levert een bijdrage aan het tegengaan van klimaatverandering door een reductie van de uitstoot van broeikasgassen zoals koolstofdioxide (CO2). Ook draagt het bij aan het tegengaan van uitputting van fossiele energiebronnen als olie en gas. - Het reduceren van vervuiling van grond, water, omgeving en atmosfeer. Duurzame Deals 7

12 - Het voorkomen van uitputting van schaarse grondstoffen, zoals ruimte, hardhout en zoet water. - Het verbeteren van de menselijke gezondheid en welzijn. Het Brundtland-rapport diende als basis voor de VN-conferentie over milieu en ontwikkeling in 1992 in Rio de Janeiro. Op deze top zijn een aantal belangrijke verdragen in het kader van duurzame ontwikkeling opgesteld, waaronder het Klimaatverdrag. Het doel van het Klimaatverdrag is het reduceren van emissies van broeikasgassen en daarmee ook de ongewenste gevolgen van klimaatverandering te voorkomen. Op een vervolgtop in 2002 in Johannesburg is onder meer besloten dat nationale overheden een actieprogramma duurzame ontwikkeling opstellen. In paragraaf 2.3 ga ik nader in op de overheidsmaatregelen met betrekking tot duurzaamheid. De afgelopen 40 jaar heeft het begrip duurzaamheid weinig ontwikkeling meegemaakt. Wel is het aantal definities inmiddels uitgegroeid tot boven de 500. Een interessante aanvulling is afkomstig van McDonough en Braungart: in het boek Cradle to Cradle: Remaking the Way We Make Things (2002) gaan zij een stap verder: Cradle to cradle (C2C) voorziet in de behoeften van de huidige generatie, maar wil ook de toekomstige generaties in meer mogelijkheden voorzien. C2C is een kringloopgedachte, waarbij alle materialen na het leven in het ene product, nuttig kunnen worden ingezet in een ander product. ( C2C maakt momenteel ook een ontwikkeling door binnen de vastgoedwereld. C2C is bij vastgoed alleen mogelijk bij de ontwikkeling van een nieuw gebouw en niet toe te passen bij de verduurzaming van een bestaand gebouw. In dit onderzoek ga ik niet dieper in op deze visie, omdat het buiten mijn afbakening valt Duurzaamheid bij vastgoed: duurzame kantoorgebouwen Gebouwen hebben een grote impact op het milieu en haar omgeving. Een groot deel van de uitstoot van broeikasgassen is afkomstig van vastgoed. Ruim 40% van al het energiegebruik en circa een derde van al het watergebruik vindt plaats in gebouwen (Kashyap, A.,J. Berry & S. McGrea, 2008 en Jones Lang LaSalle, 2008a). Het nemen van duurzaamheidsmaatregelen binnen de kantorensector is dan ook een van de belangrijkste elementen in de Europese en nationale klimaatstrategie. Wil de overheid haar doelstellingen in het kader van duurzame ontwikkelingen kunnen behalen, dan ontkomt ontkomt zij niet aan het nemen van maatregelen om de kantorenmarkt te verduurzamen. In paragraaf 2.3 ga ik hier nader op in. Kantoorgebouwen nemen veel ruimte in beslag en beïnvloeden de omgeving. Naar schatting bevat Nederland zo n kantoorgebouwen, goed voor zo n 47 miljoen m² kantoorruimte. De bouwmaterialen van kantoorgebouwen, het ruimtegebruik en het gebruik van het kantoorgebouw zelf drukken een grote stempel op het milieu en op haar omgeving. Ook trekt een kantoorgebouw veel verkeer aan: een groot deel van de gebruikers reist van en naar het kantoorgebouw per auto. In dit onderzoek kijk ik alleen naar duurzame kantoorgebouwen en laat ik externe elementen buiten beschouwing. De in subparagraaf genoemde key-issues met betrekking tot verduurzaming zijn voor kantoorgebouwen te vertalen in de volgende kernelementen van duurzame kantoorruimte: 1. Energiebesparing en het toepassen van alternatieve energiebronnen. 2. Waterbesparing en terugdringen watervervuiling. 3. (bouw-) Materiaalkeuze gericht op gerecyclede en recyclebare materialen, zo min mogelijk gebruik van schaarse grondstoffen en zo min mogelijk vervuilende materialen. 4. Zo min mogelijk (bouw-) afval en vervuiling genereren en de mogelijkheid bieden om afval te scheiden. 5. Effectief omgaan met ruimte en grondgebruik. 6. Een prettig, gezond werkklimaat bieden voor de werknemers. Duurzame Deals 8

13 De definitie die Yudelson (2008, p. 13) hanteert sluit hier goed bij aan. Hij omschrijft een duurzaam gebouw (green building) als: a green building is a high-performance property that considers and reduces its impact on the environment and human health. A green building is designed to use less energy and water and to reduce the life-cycle environmental impacts of the materials used. This is achieved through better siting, design, material selection, construction, operation, maintenance, removal and possible re-use. In deze en in andere definities ontbreekt het benadrukken van een bewust en verantwoord gebruik van het gebouw voor een langere termijn. Immers, een gebouw is alleen duurzaam als het ook duurzaam wordt gebruikt. In de literatuur ligt de nadruk op de ontwikkeling en bouw van (nieuwe) duurzame kantoorgebouwen. Dit is de eenvoudigste methode, die nauwelijks belemmeringen in de keuze van materialen en technieken met zich meebrengt. Een stuk ingewikkelder is de verduurzaming van bestaande kantoorruimte door middel van een verbouwing of renovatie. De bestaande kenmerken van het gebouw (bijvoorbeeld gekozen bouwmaterialen, ligging ten opzichte van de zon) maken verduurzaming een stuk ingewikkelder. Hier is echter wel het meeste te winnen, om de volgende redenen: - Vanuit milieuoptiek is verduurzaming van bestaande bouw altijd beter dan nieuwbouw (Berkhout, 2008, p.45). - Uit onderzoek van Jones Lang LaSalle (2008, p. 9) bleek dat de vraag naar duurzame kantoorruimte zo groot zal worden terwijl er onvoldoende aanbod duurzame kantoorruimte is, dat het verduurzamen van de huisvesting vooral door aanpassingen in de bestaande bouw plaats zal moeten vinden. - Indien een gebruiker kiest voor verduurzaming van zijn huisvesting in een nieuwbouw kantoorgebouw, laat hij vaak een verouderd, niet-duurzaam kantoorgebouw achter. Het aanbod van verouderde, niet duurzame kantoren neemt hierdoor toe. Bij verduurzaming van bestaande kantoorruimte gebeurt dit niet. Nederlandse institutionele beleggers, verenigd in de IVBN, hebben van verduurzaming van de bestaande kantorenvoorraad hun speerpunt gemaakt. De IVBN verkiest het verduurzamen van de bestaande voorraad en het terugdringen van de bestaande leegstand boven nieuwbouw van duurzame kantoorgebouwen: echt duurzaam is het verduurzamen van de voorraad (IVBN, 2009). Yudelson (2008, p. 13) voegt nog een tweede belangrijk aspect toe aan de kenmerken van duurzame kantoorgebouwen: wil een kantoorgebouw duurzaam genoemd kunnen worden, dan dient de duurzaamheid controleerbaar en meetbaar te zijn door een derde onafhankelijke partij. Concluderend betekent dit dat duurzame kantoorruimte: - haar impact op het milieu en gezondheid van de mens vermindert; - efficiënt omgaat met energie, water en materialen; - niet alleen duurzaam is bij de bouw, maar ook in de exploitatie, het gebruik en bij onderhoud; - bij voorkeur wordt gerealiseerd door verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen; - meetbare en controleerbare duurzaamheidskenmerken bevat. In de volgende subparagraaf ga ik in op de belangrijkste drivers achter verduurzaming van kantoren. Duurzame Deals 9

14 2.2.3 Waarom duurzame kantoorgebouwen? Uit het literatuuronderzoek komen een aantal belangrijke drivers voor verduurzaming van kantoorruimte naar voren: Financieel voordeel en kostenbesparing Het realiseren van kostenbesparingen is dan ook de belangrijkste drijfveer voor verduurzaming. Doordat duurzame kantoorgebouwen ontworpen zijn om efficiënt om te gaan met grondstoffen als energie en water, zullen de servicekosten van duurzame gebouwen lager uitvallen in vergelijking tot traditionele kantoorgebouwen. Uit onderzoek van Jones Lang LaSalle (2010a) blijkt dat de kosten voor energie (verwarming en elektriciteit) de grootste component is binnen de servicekosten (circa 45%). Qua energieverbruik zijn de klimaatinstallaties goed voor een aandeel van zo n 43%. De verlichting verbruikt ongeveer 22% van de energie. Dit betekent dat verduurzaming een relatief groot financieel voordeel voor de gebruiker van de kantoorruimte kan opleveren. De wens om te besparen op de energiekosten wordt gesterkt door de stijgende olie en gasprijzen in de afgelopen jaren en de wens van kantoorgebruikers om een bijdrage te leveren aan het terugdringen van de CO2-uitstoot. Energiebesparing vormt dan ook de belangrijkste reden om te verduurzamen. Huidige en toekomstige overheidsmaatregelen vergroten noodzaak Het beleid van de overheid met betrekking tot verduurzaming is gericht op regulering en het bieden van financiële voordelen door het beschikbaar stellen van subsidies en de mogelijkheid investeringen in duurzaamheid van de fiscale winst af te trekken. Qua regulering worden de (inter-) nationale eisen aan de energieprestatie van nieuwbouwkantoren steeds verder aangescherpt. Deze overheidsmaatregelen maken het noodzakelijk voor ontwikkelaars en beleggers om te kiezen voor verduurzaming: zij kunnen straks niet anders. In paragraaf 2.3 ga ik nader in op de overheidsmaatregelen. Toenemende vraag van gebruikers Uit onderzoek van Jones Lang LaSalle blijkt dat de vraag naar duurzame kantoorruimte stijgt: het aantal organisaties voor wie duurzaamheid een belangrijk onderwerp op de agenda is, is gestegen van 38% in 2008 naar 73% in Het aantal bedrijven dat de ambitie heeft binnen 2 tot 5 jaar duurzaam gehuisvest te zijn is gestegen van 31% in 2008 naar 41% in 2010 (Jones Lang LaSalle, 2010b, p. 1-2). Een belangrijke verklaring voor de toenemende vraag naar duurzaam vastgoed is future proofing (Better Buildings Partnership, 2007, p. 4). Dit is de wens van gebruikers om klaar te zijn voor de toekomst en makkelijker te kunnen voldoen aan het strenger wordende overheidsbeleid: er zijn plannen om in de nabije toekomst niet-duurzaam gebruik van vastgoed extra te belasten door middel van heffingen voor energieverbruik en CO2-uitstoot. Ook maken steeds meer bedrijven duurzame huisvesting onderdeel van de bedrijfsstrategie, om zo een aandeel te leveren aan het reduceren van hun carbon footprint. Duurzaamheid als onderdeel van de bedrijfsstrategie heeft als bijkomstig voordeel dat het een positieve bijdrage levert aan het corporate-imago (Sharp, 2009, p. 3). Uit het onderzoek van Jones Lang LaSalle (2010b, p. 1-2) blijkt dat in Nederland circa 62% van de bedrijven inmiddels een MVO-beleid heeft opgesteld (Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen). Versnelde veroudering niet-duurzame kantoren Als gevolg van de bovenstaande drivers zullen niet-duurzame kantoorgebouwen sneller verouderen en zal het leegstandsrisico van deze gebouwen toenemen. Miller et al (2008, p. 27) bevestigt dit: Uit onderzoek blijkt dat huurders niet zozeer bereid zijn meer te betalen voor een duurzaam gebouw, ze zijn vooral niet bereid hetzelfde bedrag te betalen voor een niet-duurzaam gebouw. Het gevolg van de snellere veroudering is dat het leegstandsrisico toeneemt en de markthuur daalt. Hierdoor daalt de beleggingswaarde van deze gebouwen. Het tijdig nemen van verduurzamingsmaatregelen door de Duurzame Deals 10

15 gebouweigenaren kan dus de beleggingswaarde op peil houden of zelfs verhogen. Het in overleg treden met de zittende huurder biedt kansen voor de belegger: uit het onderzoek van Jones Lang LaSalle (2010b, p. 2) blijkt dat de helft van de organisaties (51%) voor het realiseren van de duurzame huisvesting niet wil verhuizen, maar de bestaande huisvesting wil verduurzamen Barrières voor verduurzaming Verduurzaming van kantoorruimte komt -met name in Nederland- tot op heden traag van de grond. De oorzaak hiervan is de aanwezigheid van een aantal barrières. De belangrijkste zijn de Circle of Blame, de korte termijnvisie van beleggers en gebrek aan inzicht in kosten en opbrengsten. Circle of blame Een van de belangrijkste verklaringen voor de trage ontwikkeling van duurzame gebouwen is de vicieuze circle of blame van de Britse milieuactivist Jonathan Porrit (Bijsterfeld, 2007, p. 4). Binnen de circle of blame geven de betrokken vastgoedpartijen elkaar de schuld van het niet van de grond komen van duurzaam bouwen: Bron: SCFG (2000) in: Kashyap, A.,J. Berry & S. McGrea (2008) De achterliggende oorzaak van het ontstaan van de circle of blame is het verschil in belangen van ontwikkelaars, beleggers en gebruikers (Kashyap, A.,J. Berry & S. McGrea, 2008): - Ontwikkelaars willen een gebouw ontwikkelen dat snel te verhuren is en eenvoudig te verkopen is aan beleggers tegen een gunstig rendement. - Beleggers willen een kantoorgebouw dat aantrekkelijk is en blijft voor gebruikers zodat ze verzekerd zijn van een goed rendement op hun belegging. - Gebruikers willen een kantoorgebouw met zo laag mogelijke huisvestingslasten. Volgens Warren (2009, p. 2) is een belangrijke achterliggende reden het ontbreken van een duidelijk financieel voordeel van verduurzaming als gevolg van het ontbreken aan market evidence. De volgende ontwikkelingen doorbreken de circle of blame: - De vraag van gebruikers neemt snel toe; 41% van de bedrijven wil binnen 2 tot 5 jaar duurzaam gehuisvest zijn (zie subparagraaf 2.2.3). - De vraag naar duurzame kantoorgebouwen van beleggers neemt snel toe: Uit het duurzaamheidsonderzoek van Vastgoedmarkt komt naar voren dat 62% van de geënquêteerde beleggers de portefeuille wil verduurzamen. Binnen 6 jaar willen zij dat driekwart van hun portefeuille duurzaam is (Hanff, 2010, p. 31). - Deze toenemende vraag van beleggers en gebruikers in combinatie met de aanscherpende overheidsmaatregelen leiden ertoe dat bouwers en ontwikkelaars vanzelf zullen volgen. Duurzame Deals 11

16 Korte termijn visie beleggers De beleggingsmarkt kent een vrij hoge dynamiek: een belegger houdt zelden een beleggingsobject voor de volledige levensduur in zijn portefeuille. Hier zijn legio redenen voor, zoals het up to date willen houden van de portefeuille, middelen vrij te maken om nieuwe investeringen te plegen of een gunstig verkoopmoment (nieuwe huurovereenkomst, verwachte leegstand et cetera). De korte termijnvisie van beleggers staat haaks op de lange termijn scope van duurzaamheid. Het gevolg is dat de initiële eigenaar de upfront investeringskosten niet volledig kan afschrijven en geen zekerheid heeft of de nieuwe koper of opvolgend huurder de waarde van deze extra investeringen ook ziet en bereid is extra te betalen (Power, Campell & Jessup, 2004, p. 31). Gebrek aan informatie en inzicht in kosten en opbrengsten Zowel de gebruikers als de ontwikkelaars en beleggers vrezen dat verduurzaming gepaard gaat met extra kosten, zonder dat hier (direct) opbrengsten tegenover staan: voor de ontwikkelaar en belegger is dit de vrees dat verduurzaming vraagt om extra gebouwinvesteringen waarvan de terugverdientijd onzeker is, voor de gebruiker is dit de vrees dat de totale huisvestingskosten van duurzame kantoorruimte hoger is en de besparingen op onder andere energieverbruik onzeker zijn. Door het toenemende aantal duurzame kantoorgebouwen neemt de ervaring met duurzaamheidsinvesteringen toe en ontstaat er meer inzicht in de werkelijke besparingen en kosten. Daarnaast worden de terugverdientijden van duurzaamheidsinvesteringen steeds korter (Yudelson, 2008, p. 29). Ook het huidige beleid van de overheid draagt bij aan het niet goed kunnen overzien van de kosten en baten van duurzaamheid. Voor zowel de huurder als de verhuurder is het lastig in te schatten welke maatregelen en heffingen hen de komende jaren te wachten staat. In de volgende paragraaf ga ik in op de rol van de overheid in relatie tot verduurzaming. 2.3 Rol van de overheid Overheidsbeleid en -maatregelen Werkprogramma Schoon en Zuinig De belangrijkste basis voor het Nederlandse overheidsbeleid met betrekking tot duurzaamheid ligt in het Kyoto-verdrag uit De Europese Unie heeft dit verdrag in 2002 bekrachtigd. Het EU-beleid richt zich in eerste instantie op het beperken van klimaatverandering door de uitstoot van broeikasgassen te verminderen. De doelstellingen uit het Kyoto-verdrag zijn in Nederland opgenomen in het Werkprogramma schoon en zuinig. De doelstellingen van dit werkprogramma in relatie tot vastgoed zijn (Van Dril, 2009, p.15): - De uitstoot van broeikasgassen zijn in 2020 met 30% verminderd ten opzichte van Het tempo van energiebesparing wordt verhoogd van 1% naar 2% per jaar. - Het aandeel duurzame energie neemt toe naar 20% in De overheid wil deze doelstellingen bereiken met de volgende maatregelen: - Een uitbreiding van de subsidieregelingen (onder andere duurzame warmte en duurzame energieproductie). - Een verdere aanscherping van de EPC-normen voor gebouwen. Zie ook subparagraaf De verplichting over een Energielabel te beschikken bij een transactie. Zie subparagraaf Het Activiteitenbesluit: dit is een wettelijke maatregel die grote energieverbruikers 1 kan verplichten een energiebesparingsplan op te stellen en energiebesparende maatregelen te nemen die binnen vijf jaar zijn terugverdiend ( 1 Bedrijven die jaarlijks meer dan kwh of m³ aardgas gebruiken. Duurzame Deals 12

17 - Uitbreiding van de Groenregeling 2. - Daarnaast zijn er enkele gemeenten met een aparte Verordening Duurzaam Bouwen die eisen met betrekking tot duurzaamheid bevat. Dit zijn onder andere Den Haag en Delft. Overheidsbeleid in relatie tot key-issues van duurzame ontwikkeling Het overheidsbeleid richt zich voornamelijk op energiebesparing en het stimuleren van het gebruik van alternatieve energiebronnen. Op zich is dit niet heel gek, omdat voor de overheid op dit gebied het meeste te winnen valt qua terugdringing van de CO2-uitstoot. De maatregelen zien we terug in onder meer subsidies, de Groenregeling, het aanscherpen van de EPC-norm, het energielabel en het activiteitenbesluit. Het terugdringen van watergebruik en watervervuiling wordt gestimuleerd middels subsidies en de Groenregeling. Duurzame (bouw-) materialenkeuze en het beperken van (bouw-) afval worden voornamelijk gestimuleerd via de Groenregeling (MIA; Milieu Investerings Aftrek). Overheidsbeleid als financieel- economisch belang van duurzaamheid De maatregelen uit het overheidsbeleid geven ontwikkelaars en beleggers ook een economisch, financieel belang voor verduurzaming. Indien zij niet kiezen voor verduurzaming, loopt hij enerzijds subsidies mis bij de ontwikkeling van een nieuw gebouw of renovatie van een bestaand gebouw. Het gebouw zal minder in trek zijn bij gebruikers. Ook de overheid als potentiële huurder valt af (zie subparagraaf 2.3.2). Het gebouw zal sneller verouderen, een groter leegstandsrisico hebben en daardoor in waarde dalen. Subsidieverstrekking: op Ad Hoc basis en niet transparant De door de overheid beschikbaar gestelde subsidies hebben meestal een beperkte omvang en beperkte duur. Dit leidt tot onduidelijkheid voor gebouweigenaren. Het heeft als gevolg dat zij in renovatie- en nieuwbouwplannen nauwelijks rekening kunnen houden met deze subsidies. De beschikbaarheid van subsidies is afhankelijk van de timing van de renovatie of nieuwbouw. Ook worden de subsidiemogelijkheden nog wel eens vergeten : in juli 2009 is 45 miljoen beschikbaar gesteld voor dubbel glas. Bijna een jaar later, half mei 2010, is daar nog geen 19 miljoen van opgemaakt. De subsidieregeling is tot eind 2010 van toepassing (Financieel Dagblad, 17 mei 2010). Onvoldoende focus op bestaande bouw en de gebruikers Opvallend is, dat het overheidsbeleid zich vooral richt op verduurzaming via nieuwbouw. Het beleid richt zich nauwelijks op bestaande kantoorgebouwen. Dit is een gemiste kans, omdat een bestaand kantoorgebouw altijd duurzamer is dan een nieuw te bouwen kantoor. Ook stimuleert de overheid met haar huidige beleid voornamelijk de eigenaar van het gebouw, maar niet de gebruiker. Wil de overheid duurzame ontwikkeling in Nederland verder op gang brengen, zou zij ook de gebruiker moeten stimuleren. Op deze manier wordt verduurzaming zowel voor de eigenaarzijde als uit de gebruikerzijde gestimuleerd. 2 Groenregeling: Projecten met een Groenverklaring komen in aanmerking voor financiering door een groenbank tegen een rente die gemiddeld één procent lager ligt dan gewone financieringen. Projecten met een groenverklaring komen tevens in aanmerking voor de milieu-investering aftrekregeling (MIA). Dit houdt in dat investeringen in nieuwbouw en renovatie voor een deel afgetrokken mogen worden van de fiscale winst. De groenverklaring wordt afgegeven indien een project aan een aantal eisen met betrekking tot duurzaamheid voldoet, waaronder het gebruik van duurzaam hout, water- en energiebesparing en het gebruik van alternatieve energiebronnen ( Duurzame Deals 13

18 2.3.2 Duurzaam inkoopbeleid kantoorgebouwen In april 2009 heeft het Ministerie van VROM in april 2009 besloten dat voor kantoorruimte ten behoeve van overheden alleen gebouwen aangekocht of gehuurd worden met een energielabel C of hoger. Indien het kantoorgebouw hier niet aan voldoet, moeten duurzaamheidsmaatregelen getroffen worden zodat het energielabel met ten minste twee stappen verbetert of dat het aan energielabel C voldoet (SenterNovem, 2008, p. 8). Naast het geven van het goede voorbeeld voor de markt zorgt de overheid als grootgebruiker van kantoorruimte voor een stimulans van de vraag naar duurzame kantoorruimte: De Rijksoverheid is de grootste kantoorgebruiker van Nederland. Zij huurt zo n 2 miljoen vierkante meter kantoorruimte in Nederland (SenterNovem, 2008, p. 5). Om deze huurder in de toekomst ook te kunnen faciliteren zullen veel grote beleggers inspelen op dit beleid en de kantoorgebouwen in hun portefeuille gaan labelen en verduurzamen. Kleinere beleggers en vastgoedeigenaren volgen dan vanuit concurrentieoogpunt vanzelf Toekomstige maatregelen 'nearly zero energy buildings' In mei 2010 heeft het Europees Parlement een hervorming van een richtlijn van de Energy Performance Building Directive (EPBD) aangenomen, die de energieprestatie-eisen van nieuw te realiseren gebouwen in de Europese Unie verder verzwaard. Alle gebouwen die na 31 december 2020 in de Europese Unie worden gebouwd moeten 'nearly zero energy buildings' zijn. De energie dient voor een zeer groot deel afkomstig te zijn van hernieuwbare bronnen. Op het moment van schrijven van dit onderzoek, juni - augustus 2010, is deze nieuwe richtlijn nog niet vertaald naar Nederlands beleid. De termen nearly zero en zeer groot deel lijken in ieder geval ruimte open te laten voor vrije interpretatie en discussie. CO2-belasting: gezamenlijk belang van huurder en verhuurder Het huidige beleid van de overheid is gericht op enerzijds uit regulering (eisen bouwbesluit, EPCnorm et cetera) en anderzijds uit het financieel stimuleren met subsidies. Omdat subsidies de overheid geld kosten, wordt al enkele jaren gesproken over het invoeren van een belasting op CO2 uitstoot. Binnen de autowereld is een vergelijkbaar belastingsysteem al geïntroduceerd. De hoogte van de fiscale bijtelling is bij leaseauto s gekoppeld aan de CO2 uitstoot van de auto. Voor particulieren zijn auto s met een lage CO2 uitstoot vrijgesteld van wegenbelasting. De verwachting is dat een dergelijk belastingsysteem ook binnen de vastgoedwereld zal worden ingevoerd. Op dit moment roept een CO2 heffing voor vastgoed nog veel vragen op. De belangrijkste vragen in het kader van dit onderzoek zijn: - Wie gaat deze belasting betalen, de eigenaar of de gebruiker (of beide een deel?). - Hoe wordt de CO2 uitstoot waarop de belasting wordt geheven bepaald? Is dit op basis van de theoretische energieprestatie van het gebouw of op basis van het daadwerkelijke uitstoot van de gebruiker, al dan niet in relatie tot de energetische kwaliteit van het gebouw? Indien de CO2 belasting voor rekening van de gebouweigenaar komt, zal deze sowieso de CO2 belasting voor een zo groot mogelijk deel doorbelasten aan de gebruiker. Dit leidt tot een gezamenlijk belang van huurder en verhuurder dat het gebouw een zo laag mogelijke CO2 uitstoot genereert. Dit bereikt men door het gebouw zo duurzaam mogelijk te maken. Ook zal deze belasting het belang van het duurzaam gebruiken en exploiteren van het gebouw versterken: de belasting komt jaarlijks terug. Wil de overheid daadwerkelijk de CO2 uitstoot van kantoorgebouwen en haar gebruikers kunnen reguleren, is het kunnen meten en beoordelen van het werkelijke energieverbruik van de gebruikers noodzakelijk. In paragraaf 2.4 ga ik in op de belangrijkste beoordelingsmethoden die op dit moment voor handen zijn. Duurzame Deals 14

19 2.4 Beoordelingsmethoden voor duurzaamheid De afgelopen jaren zijn er in het binnen en buitenland diverse meet- en beoordelingsmethoden ontwikkeld die de mate van duurzaamheid van een kantoorgebouw kunnen meten. De belangrijkste redenen om duurzaamheid te willen meten en beoordelen zijn: - De mate van duurzaamheid van een kantoorgebouw vaststellen op basis van vergelijking met andere kantoorgebouwen. - Het onderling vergelijkbaar maken van duurzame gebouwen. - Het controleerbaar maken van duurzaamheid: Yudelson (2008, p. 13) stelt tevens dat indien een gebouw geen score en certificering heeft opgesteld door een onafhankelijke derde partij, het eigenlijk geen duurzaam gebouw genoemd kan worden. - Als kapstok voor regulering (overheidsbeleid en overheidsmaatregelen). In deze paragraaf ga ik kort in op de voor Nederland belangrijkste beoordelingsmethoden. Dit zijn instrumenten die of een groot draagvlak kennen en / of een belangrijke bijdrage hebben geleverd aan de bewustwording en ontwikkeling van duurzame huisvesting. De beoordelingsmethoden zijn onderverdeeld in rekenprogramma s, certificeringsmethoden en overige beoordelingsmethoden. Ik eindig deze paragraaf met een beschouwing van de beoordelingsmethoden Rekenprogramma s GreenCalc+ en EPC GreenCalc+ en EPC zijn beide rekenprogramma s. GreenCalc+ rekent de duurzaamheid van een gebouw uitgedrukt in één getal: de milieu-index. Het berekent de milieubelasting van een gebouw gedurende de gehele levenscyclus aan de hand van vier modules: materialen, energie, water en mobiliteit (Sureac, 2009, p. 9). Het Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van een gebouw is het theoretisch berekend energieverbruik voor warmte en koeling, ventilatoren, warm water en verlichting bij een bepaald gebruikersgedrag. Hoe lager het getal, des te energiezuiniger is het ontwerp van het gebouw. Voor nieuwbouw kantoorgebouwen is de eis van 1,9 in 1996 naar 1,1 vanaf 1 januari 2009 gegaan. ( Het EPC maakt onderdeel uit van het bouwbesluit en de bouwvergunningsaanvraag. Zowel GreenCalc+ als het EPC zijn beide theoretische en berekende verhoudingsgetallen. Ze zeggen niets over het daadwerkelijk verbruik van energie en water. Het EPC kijkt zelfs alleen naar energieverbruik en gaat uit van normaal kantoorgebruik. Bij GreenCalc+ kan wel rekening gehouden worden met bijzonder gebruik (bijvoorbeeld langere openingstijden). Uit een onderzoek van Search (Baars, congres evolutionair bouwen, ) blijkt dat bij circa 70% van nieuw ontwikkelde gebouwen de EPC hoger uitvalt dan berekend op de tekentafel. Het is niet verplicht om na realisatie van het gebouw het werkelijke EPC vast stellen Certificeringsmethoden: Energielabel, BREEAM-NL en LEED Energielabel Sinds 1 januari 2009 is de aanwezigheid van een energielabel verplicht bij de bouw, verkoop of verhuur van een gebouw. Deze verplichting vloeit voort uit de Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD). Voor het bepalen van het energielabel wordt de energie-index vastgesteld aan de hand van de hoeveelheid energie die bij gestandaardiseerd gebruik van verwarming, koeling, ventilatie, verlichting en warmwatervoorziening nodig is (SenterNovem, 2007, p. 3). Het energielabel geeft de energieprestatie in klassen weer, Duurzame Deals 15

20 variërend van energiezuinig (donkergroen label A) tot zeer onzuinig (rood label G). Het label geeft ook aan hoe het energieverbruik verder kan worden teruggebracht. De grootste bezwaren van het energielabel zijn dat het label niets zegt over het daadwerkelijke energiegebruik door de verhuurder en door de huurder. Het label zegt niets over andere duurzaamheidsaspecten dan energie. De toegevoegde waarde van het label voor de vastgoedmarkt is vooral dat het label snel inzicht geeft in het energieverbruik van gebouwen ten opzichte van andere gebouwen. Het is herkenbaar, doordat eenzelfde labeling wordt toegepast bij huishoudelijke apparaten en auto s. Het vaststellen van het label is relatief goedkoop. BREEAM-NL BREEAM, Building Research Establishment s Environmental Assessment Method, is een instrument om de milieuprestatie van kantoorgebouwen te analyseren en te verbeteren, van ontwerp tot management. BREEAM kijkt onder andere naar materiaalgebruik, afval, management en waterverbruik. De stichting Dutch Green Building Council (DGBC) heeft in september 2009 BREEAM- NL, de Nederlandse versie van BREEAM, geïntroduceerd. BREEAM-NL is een vertaling c.q. aanpassing van BREEAM aan de Nederlandse wet- en regelgeving, de praktijkrichtlijnen en de bouwpraktijk. Het richt zich op nieuw te bouwen vastgoed. Het bestaat uit 9 categorieën, die onderverdeeld zijn in credits (zie bijlage 2). Op elke van deze credits kan een score worden behaal door voor de verschillende categorieën punten te behalen. Op basis van de eindscore krijgt een project de beoordeling Pass, Good, Very good, Excellent of Outstanding ( en Op dit moment, juli 2010, heeft Nederland één kantoorgebouw ouw met de beoordeling very good. Dit is het kantoorgebouw TransPort, dat verderop uitgebreid aan de orde komt. Op dit moment is BREEAM-NL bestaande bouw en gebruik in ontwikkeling. Deze versie berekent de duurzaamheidprestatie voor het gebouw zelf, het beheer en het gebruik ( LEED LEED, Leadership in Energy and Environmental Design, is in 1998 ontwikkeld in de Verenigde Staten als Amerikaanse versie van BREEAM. LEED beoordeelt zes duurzaamheidsaspecten. Per aspect zijn er verschillende criteria waarop punten behaald kunnen worden. De verdeling van de punten is gebaseerd op prioriteiten op het gebied van duurzaamheid in de Verenigde Staten. Op basis van de eindscore krijgt het gebouw de beoordeling Certified, Silver, Gold of Platinum ( Op dit moment zijn er 2 gebouwen in Nederland in de race voor de titel eerste LEED-Platinum gebouw van Nederland : Kantoorgebouw TransPort op Schiphol-Oost en het nieuwbouw hoofdkantoor van TNT T in Hoofddorp. Aangezien TransPort inmiddels opgeleverd is, verwacht ik dat dit gebouw deze titel in de wacht zal slepen. Naast LEED voor nieuwbouw zijn er beoordelingsnormen voor het casco van een gebouw, voor het inbouwpakket en voor bestaande gebouwen beschikbaar Overige beoordelingsmethoden Energy Star Energy Star is in de Verenigde Staten in 1999 geïntroduceerd voor commercieel vastgoed. Energy Star is oorspronkelijk niet ontwikkeld voor vastgoed. Deze meetmethode geeft een score aan de energieprestatie van een gebouw op een schaal van 1 tot 100. Een gebouw met een score hoger dan 75 kan het Energy Star label krijgen. Deze score geeft aan dat de energieprestatie van het gebouw tot de beste 25% gebouwen in de Verenigde Staten behoort (Kaplow, 2009, p. 386). Het Energy Star label zegt alleen iets over de energieprestatie van een gebouw ten opzichte van andere gebouwen. Het geeft geen goed beeld van de totale impact van het gebouw op het milieu (Yudelson, Duurzame Deals 16