Het vak leegstandbeheer is in een stroomversnelling

Transcriptie

1 Opdrachtgevers willen waar voor hun geld Kwaliteit moet voorop staan De leegstandmarkt is in beweging. Beheerders verbreden zich of concentreren zich op kerntaken door Gabriëlle Klaver In t kort Groeiend aantal leegstandbeheerders Langere verhuur vergroot mogelijkheden Leegstandbeheerders denken na over eigen rol Het vak leegstandbeheer is in een stroomversnelling gekomen. Nog nooit hebben er zoveel vierkante meters kantoorruimte leeggestaan, nog nooit hebben transformaties van bijvoorbeeld ziekenhuizen, bejaardentehuizen en te herstructureren wijken zo lang op zich laten wachten. Het kost ontwikkelaars en eigenaren tegenwoordig nu eenmaal meer tijd hun herontwikkelde producten af te zetten. Voor de leegstandbeheerder betekent al deze ruimte meer business. Met de Wet kraken en leegstand uit 2010 leek het er even op dat leegstandbeheerders juist minder te doen zouden krijgen. Kraken werd immers een strafbaar feit. Inmiddels blijkt echter dat de wet op dit punt een wassen neus is: gemeenten handhaven niet, want ze willen niet ontruimen voor leegstand. De markt voor leegstandbeheer bloeit dus als nooit te voren. Met de wijzigingen in de Leestandwet die per 1 juli 2013 in werking is getreden, zijn er bovendien mogelijkheden bij gekomen. Tijdelijke verhuur voor een periode van 10 jaar is nu mogelijk. Bovendien kan er een echte huurprijs voor gevraagd worden, in plaats van de veel lagere bruikleenvergoeding. Dat betekent dat investeringen om gebouwen meer geschikt te maken voor tijdelijke bewoning of werken, rendabel worden. Vaak zijn forse investeringen noodzakelijk om ruimtes geschikt te maken voor hun tijdelijke gebruik. De huurprijs die voor bewoning gevraagd kan worden, is afhankelijk van het puntenstelsel. Maar vaak moeten zelfs kantoren aangepast worden: in de kantoortuinen die in het kader van het nieuwe werken zo geliefd zijn, worden allemaal wandjes geplaatst. Iedere startende onderneming, zzp er en kunstenaar wil toch zijn eigen plekje hebben. De langere termijn van tijdelijke verhuur geeft ook mogelijkheden voor creatieve invullingen. Er kunnen broedplaatsen ontstaan waarvan sommige ondernemingen echt levensvatbaar kunnen zijn. Deze kunnen op termijn doorgroeien naar permanente huursituaties. Het is echter een illusie dat ieder leeg kantoor een broedplaats kan worden: daarvoor zijn er simpelweg niet genoeg starters, zzp ers of creatievelingen met een goed idee. In het gros van de leegstand blijft rechttoe rechtaan leegstandbeheer het motto. De bloeiende leegstandmarkt zorgt ervoor dat er veel nieuwe toetreders zijn. Iedereen met een telefoon en een auto kan zich immers leegstandbeheerder noemen. Maar na 30 jaar is leegstandbeheer inmiddels een vak geworden waarvoor juridische kennis, belastingtechnische discussies en databases gevuld met tijdelijke huurders onontbeerlijk zijn. Zelfs woningcorporaties ontdekken dat tijdelijke verhuur een vak apart is. Leegstandbeheerders verwachten uit die hoek dan ook nog de nodige opdrachten. Inmiddels hebben zo n 20 partijen het Keurmerk Leegstandbeheer gekregen, een initiatief van de Vereniging Leegstandbeheerders Nederland (VLBN). Bij de VBLN zelf zijn zeven partijen aangesloten, die zo n 70% van de markt dekken. Kwaliteit wordt steeds belangrijker, merken zij: opdrachtgevers voelen de leegstand in hun portemonnee en eisen waar voor hun geld. Van leegstandbeheerders wordt steeds meer gevraagd, van meedenken over financiële kostenplaatjes tot het bedenken van transformatierichtingen. Die marktbewegingen laten leegstandbeheerders nadenken over hun eigen rol. Sommigen kiezen voor de verbreding, anderen worden overgenomen of kiezen er juist voor zich te concentreren op hun kerntaak. 20 nr oktober 2013 propertynl magazine

2 leegstand Eyk Bakker (voorgrond) en Patrick Jansen, Zwerfkei Tijdelijk Beheer Leegstandbeheer veeleisender geworden Zwerfkei Bewaring werd in 1980 opgericht als eerste leegstandbeheerder. Inmiddels opererend onder de naam Zwerfkei Tijdelijk Beheer is dit een belangrijke speler in Amsterdam en andere steden in de Randstad. De laatste jaren hebben oprichter en algemeen directeur Eyk Backer en commercieel directeur Patrick Jansen het beduidend drukker gekregen. Het aantal opdrachten is gegroeid en het werk is veeleisender geworden, zegt Backer. Dit komt onder andere doordat wij samen met onze opdrachtgevers scherper op de kosten letten. Ook spreekt onze flexibiliteit en oplossend vermogen partijen aan. Zwerfkei Tijdelijk Beheer heeft uiteenlopende panden onder zijn hoede, waarvan het voormalige Paleis van Justitie aan de Prinsengracht het meest tot de verbeelding spreekt. Dit gebouw kwam vrij door de verhuizing naar de nieuwbouw op het IJdock en biedt nu tijdelijk onderdak aan startende ondernemers, kantoren en ateliers. Zwerfkei beheert het in opdracht van de RVOB. Backer was in 2009 medeoprichter van de Vereniging Leegstand Beheer Nederland (VLBN) en hij is nog steeds bestuurslid. Acht bedrijven zijn hier nu bij aangesloten, terwijl de Nederlandse markt volgens Backer inmiddels 40 partijen telt. Ze zijn nog niet allemaal doordrongen van de meerwaarde die het kan opleveren doordat gelijkgestemden met elkaar sparren. Jeroen van de Coolwijk, directeur Dé Vastgoedbeschermer We blijven bij onze kerntaak Als het misgaat, zie je het verschil tussen een professioneel bedrijf en een leegstandbeheerder die op het randje opereert. Professionele partijen onderscheiden zich doordat ze problemen op een nette manier oplossen. Ook Jeroen van de Coolwijk, directeur en eigenaar van Dé Vastgoedbeschermer, ziet dat in de huidige markt veel nieuwe toetreders zijn, maar hij voelt zich niet bedreigd. Het houdt ons scherp. Wij laten onze opdrachtgevers echter al 10 jaar zien dat we erbovenop zitten, onder meer door maandelijkse rapportages. Kwaliteit is een continu proces. Onze toegevoegde waarde zit onder meer in de korte lijnen die we hebben en onze kennis; niet alleen van de wet, maar ook van de objecten en opdrachtgevers. We weten wat zij willen. In de huidige markt, waar tijdelijk inmiddels een rekbaar begrip is geworden, denkt Dé Vastgoedbeschermer mee met de opdrachtgever. Van de Coolwijk gaat echter niet zo ver dat hij op diens stoel gaat zitten. Natuurlijk hebben we verstand van tijdelijke bewoning tijdens transformatieprocessen en hebben we huurders die op zoek zijn naar iets permanenters. Maar dat delen we dan met onze opdrachtgevers, we blijven bij onze kerntaak. Maar omdat tijdelijk tegenwoordig vaak niet meer zo tijdelijk is, heeft ook Dé Vastgoedbeschermer zijn creatieve invullingen, bijvoorbeeld in Ziekenhuis Oudenrijn in Utrecht. Joost van Gestel, ceo Camelot Europe Uitbreiden aan de voor- en achterkant Dat het vak van leegstandbeheer evolueert van tijdelijke anti-kraak naar meer langdurige oplossingen, bewijzen de activiteiten van Camelot. In het afgelopen jaar heeft Camelot 5 10 jarige contracten gesloten voor de huisvesting van MOE-landers (arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa) in zeven kloosters en scholen, introduceerde Camelot een WA-inboedelverzekering voor niet-woningen voor bruikleners en huurders, herontwikkelde Camelot voor eigen rekening leegstaande panden en worden de mogelijkheden van een reguliere beheerder op de woningmarkt onderzocht. Van Gestel: Wij breiden onze business zowel aan de voor- als aan de achterkant uit. Aan de voorkant pakken we de herontwikkeling op. We concentreren ons daarbij op waar we goed in zijn: contracten met een snelle doorlooptijd. Snelle doorlooptijden staan ook aan de basis van de uitbreiding aan de achterkant richting het reguliere beheer. Er zal een consolidatieslag plaatsvinden bij de woningbeheerders. Er worden nu software-eisen aan ze gesteld die forse investeringen vergen en die sommigen alleen door middel van schaalvergroting kunnen dragen. Wij zijn daar echter al lang klaar voor. Hier zal Camelot zich echter concentreren op woningbeheer. propertynl magazine nr oktober

3 Mattijs Manders, FMT en AK Beheer Door fusie nog dichter bij de klant Sinds eind september opereren FMT en AK Beheer onder de vlag van de Britse VPS Group. Mattijs Manders, algemeen directeur FMT, gaat leidinggeven aan de vernieuwde organisatie met 10 vestigingen en circa 70 medewerkers. De komende maanden gebruiken we om de bedrijven te integreren. Door de fusie kunnen we nog dichter bij de klant staan met een flexibele organisatie. Dat is ook een voordeel in het geval van calamiteiten: zo kunnen we snel ter plaatse zijn. Volgens Manders zijn de twee leegstandbeheerders in hun activiteiten en werkterrein complementair en is het doel van het samengaan niet de grootste te zijn, maar de beste. Doordat wij nu onder moederorganisatie VPS Group vallen, kunnen wij onze opdrachtgevers een complete service aanbieden gedurende de gehele lifecycle van vastgoed. De werkzaamheden van FMT zijn ook door de markt met structurele leegstand en de anti-kraakwet veranderd. Het bedrijf biedt diensten uiteenlopend van rechttoe rechtaan anti-kraak maatregelen tot de tijdelijke invulling van herontwikkelgebieden en advies, regie en uitvoering bij transformatie. Ook helpt FMT de eigenaar met het zoeken naar het beste exploitatiemodel. Zo is voor het Brouwershuys in het Oude Noorden in Rotterdam een alternatieve invulling gevonden met flexibele kantoorunits, loungehoek en vergaderplekken. Freek Ossendrijver, directeur HOD Leegstandbeheer Markt is dynamischer geworden Nu de leegstand structureel is geworden, is de markt voor leegstandbeheerders dynamischer geworden. Dat constateert Freek Ossendrijver, directeur HOD Leegstandbeheer. Door de langere leegstandduur ontstaan er nieuwe mogelijkheden met bijpassende producten, naast de traditionele bewoning op basis van bruikleenovereenkomsten. Doordat de leegstandwet tijdelijke verhuur mogelijk maakt voor een periode van 10 jaar, wordt meer en meer op die wijze verhuurd. Het aantal gebruikers dat zich bij HOD voor tijdelijke verhuur heeft gemeld is dan ook navenant toegenomen. Ook hier ontzorgen wij de opdrachtgever door het hele proces van tijdelijke verhuur op ons te nemen. Een tijdelijke verhuurovereenkomst is een stuk minder flexibel, maar genereert voor een eigenaar wel opbrengsten. HOD heeft vooral bewoners als klant, maar ook werkruimten, ateliers en startende ondernemers vinden onderdak in leegstaande panden. HOD bestaat ruim 30 jaar en werkt vanuit Utrecht. Ossendrijver: Dit biedt onze vaste klanten de meeste flexibiliteit en de beste bereikbaarheid. Onze bedrijfsfilosofie is om te investeren in onze gebruikers, duidelijk te zijn in wat wij van hen verwachten en wat ze van ons krijgen. Hans Spanjersberg, directeur Ad Hoc De diepte in in plaats van de breedte Bijna 25 jaar bestaat Ad Hoc nu en in die tijd heeft directeur Hans Spanjersberg leegstandbeheer zien veranderen naar een echt vak, waar professionele partijen de boventoon voeren. Ad Hoc kiest ervoor om in deze tijden van groei in plaats van de breedte de diepte in te gaan. Het gaat dan om drie activiteiten: beheer (in de volksmond anti-kraak genoemd), tijdelijke verhuur en toezicht. Spanjersberg: We willen niet in de breedte in, omdat we dan in het vaarwater komen van de vastgoedpartijen waarmee we zaken doen. Als we bijvoorbeeld zouden herontwikkelen, dan komen we de ontwikkelaars tegen. Als we bewoners die voor langere tijd willen huren zelf bij de eigenaren zouden aanmelden, gaan we op de stoel van de makelaar zitten. Ad Hoc specialiseert zich liever in het eigen vakgebied. Goed zijn in beheer vergt niet alleen goede wachtlijsten met representatieve bewoners en gebruikers, maar ook gedegen belastingtechnische en juridische kennis. Goed beheer betekent echter ook dat risico s en financiën in balans zijn: Een pand helemaal vol plaatsen met bewoners, is niet slim. De kosten lopen te snel op en de bewoners voelen zich bovendien niet verantwoordelijk. Met het strategisch plaatsen van enkele bewoners worden de kosten in de hand gehouden en gedragen de bewoners zelf zich als goed huisvader. 22 nr oktober 2013 propertynl magazine

4 leegstand GZG wint LEEGaward 2013 Op 20 oktober werd de LEEGaward uitgereikt. De trotse winnaar was het GZG-terrein in Den Bosch. A Lab in Amsterdam kreeg een eervolle vermelding, evenals Uit je eigen stad in Rotterdam. Een presentatie van deze projecten staat op de volgende pagina s. De jury heeft gekozen voor het GZG-terrein op basis van diverse gronden. Op het terrein is adequaat aan risicobeperking gedaan. Tegelijkertijd is er een goed lopend en representatief ondernemerscentrum gevestigd, samen met huisvesting voor kunstenaars. Wat het terrein echt onderscheidend maakt, vond de jury, is de creativiteit waarmee nieuwe investeringen zijn gedaan om de kosten voor energielevering terug te kunnen brengen tot aanvaardbare proporties en de dekking van die kosten door de inkomsten uit het tijdelijk gebruik. Bovendien vinden er regelmatig activiteiten op het terrein plaats die publiekstoegankelijk zijn. Daardoor wordt de sociale integratie van het complex bij de bevolking op creatieve wijze bevorderd. Activiteiten zijn bijvoorbeeld een open lucht filmvoorstelling, muziekuitvoeringen en de ontwikkeling van een stadstuin. A Lab in Amsterdam krijgt een eervolle vermelding vanwege het durf -ondernemerschap dat eraan ten grondslag ligt. De concept- en marketingstrategie is origineel. Uit je eigen stad, aan de Marconistraat in Rotterdam, krijgt een eervolle vermelding omdat deze stadslandbouw in Rotterdam zeer atypisch is en creatief. De jury vindt het een moedig voorbeeld van ondernemerschap. De jury van de LEEGaward bestaat uit Farid Azarkan (Rijksgebouwendienst), Friso de Zeeuw (TU Delft), Frank van Blokland (IVBN), Fons Schrader (VLBN) en Wabe van Enk (PropertyNL). Samen met de Vereniging Leegstandbeheerders Nederland (VLBN) introduceert PropertyNL de LEEGaward om het hergebruik van leegstaand vastgoed te stimuleren. Het is een prijs voor de beste tijdelijke bestemming van een leegstaand gebouw voor een duur van maximaal 10 jaar. Het is een initiatief van PropertyNL, prof. Friso de Zeeuw en de VLBN en de aangesloten bedrijven Ad Hoc, Camelot, Zwerfkei, FMT, HOD, AK en Dé Vastgoedbeschermer. ADVERTENTIE propertynl magazine nr oktober

5 GZG-terrein Den Bosch AM en Heijmans tekenen voor de ontwikkeling van het GZG-terrein in Den Bosch. Het Jeroen Bosch Ziekenhuis heeft per juli 2011 het terrein verlaten en is verhuisd naar elders in de stad. Hier moet met wonen, winkelen en werken een nieuw stuk binnenstad ontstaan. Het gebied kan ook zonder crisis niet in een keer ontwikkeld worden. Het is 5 ha groot en omvat m² verspreid over 25 gebouwen. 8 daarvan zijn rijksmonumenten. FMT tekent voor het leegstandbeheer. Het merendeel van de monumentale gebouwen ( m²) kent nu gebruikers: 160 bedrijfjes, 90 studentenwoningen, parkeren, er vinden filmopnamen en exposities plaats en de kapel wordt verhuurd. De bekendste gebruiker is restaurant Mariapaviljoen. Doel van het leegstandbeheer is het gebied toegankelijk te maken voor publiek, maar wel een veilige situatie te scheppen. De monumentale gebouwen worden in stand gehouden door ze te gebruiken. Nietsdoen zou uiteindelijk tot zeer hoge onderhoudskosten leiden. Op een gegeven moment zal er een overgangssituatie tussen nieuwbouw en tijdelijk gebruik ontstaan. De verwachting is dat de ontwikkeling van het terrein tot tenminste 2020 zal duren.

6 Uit je eigen stad Marconistraat Rotterdam Het Merwe-Vierhavens-gebied maakt deel uit van Stadshavens Rotterdam, een groot gebied dat de komende decennia moet transformeren van industrieel gebied tot ja tot wat? Alles is mogelijk en tijdelijk beheer is een middel om innovaties uit te proberen. Uit je eigen stad is een stadslandbouwbedrijf gesitueerd op een voormalig rangeerterrein van 2 ha. Het leegstandbeheer gaat om placemaking het gebied op de kaart zetten. Hier wordt voedsel als groenten, kippen en vissen ter plaatse gekweekt en op dezelfde locatie verkocht in restaurant of winkel. Het ideële doel is de stadsbewoner te verbinden met de productie van zijn eten. Initiatiefnemers zijn Bas de Groot, Johan Bosman en Huibert de Leede, die in 2012 zijn begonnen. Er is ongeveer 1 mln in het terrein geïnvesteerd in bijvoorbeeld kassen en grondwerk. Grondeigenaar is de gemeente Rotterdam. Uit je eigen stad heeft een 10-jarig huurcontract. Het leegstandbeheer heeft ervoor gezorgd dat een no go area een aantrekkelijk gebied werd. Het gebied had vanaf 1992 geen legale functie meer. Het gekraakte pand heeft een andere functie gekregen, afval wordt er niet meer gedumpt en de veiligheid van het gebied is verhoogd.

7 foto: souad mehhel A Lab amsterdam A Lab is gesitueerd naast de bekende Shelltoren in Overhoeks in Amsterdam-Noord. Het gebouw staat sinds 2008 leeg, heeft de nodige last gehad van koperdieven en werd in 2011 gekraakt door de Occupy-beweging. Eigenaar is de gemeente, die het op termijn wil verkopen. Het gehele gebied wordt herontwikkeld. Codum is de leegstandbeheerder, de gemeente is de verhuurder. Codum huurt voor zes jaar en investeerde 1,3 mln om het gebouw weer toonbaar te maken. 30% (4800 m²) van het gebouw is in gebruik. A Lab biedt huisvesting voor 350 personen. Met publiek dat op bijeenkomsten afkomt, verwacht Codum mensen per jaar te ontvangen. Daarmee biedt het gebied sociale veiligheid en werkgelegenheid en stimuleert het de economie. A Lab wil een plek zijn voor huurders op het gebied van media-technologie. De bedrijven moeten elkaar versterken, zodat er innovaties in hun vakgebied tot stand komen. De beste ondernemers en instellingen vinden hun weg naar deze plek, doordat Codum samenwerkt met diverse overkoepelende instanties, waaronder bureau Broedplaatsen van de gemeente.