Voorwoord. Februari 2006, Olav Steffers

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Voorwoord. Februari 2006, Olav Steffers"

Transcriptie

1 Voorwoord Voor u ligt een Master Thesis, vervaardigd ter voltooiing van mijn opleiding Master of Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate te Amsterdam. Het uitgevoerde onderzoek omvat een literatuurstudie omtrent uitbestedingsvarianten aangaande vastgoedbeheer en facilitymanagement voor een ontwikkelende vastgoedbelegger en een toetsing van deze literatuur aan een tweetal praktijkcases. Met dit onderzoek hoop ik een bijdrage te leveren aan de oplossing van een bekend keuzevraagstuk voor ontwikkelende beleggers, namelijk het achterhalen van de wijze waarop zij hun product onderscheidend in de markt kunnen zetten, om zo het rendement te optimaliseren. Na die voor mijn studie Bedrijfskunde is dit de tweede scriptie die ik schrijf. De grootste verschillen met mijn vorige scriptie zijn dat ik inmiddels een fulltime baan en een tweeling heb. Door deze nieuwe bijkomstigheden was het soms net even iets gecompliceerder om tijd en rust te vinden om me in het onderwerp te verdiepen. Desondanks is het me gelukt, naar mijn eigen tevredenheid en binnen de door mijzelf gestelde tijd. Allereerst wil ik de organisatie BPF Bouwinvest bedanken die het mij mogelijk maakte om deze opleiding te volgen. Hiernaast wil ook de vele collega s bedanken die zich verdiept hebben in mijn scriptieonderwerp en met mij hebben meegedacht. Verder gaat mijn dank uit naar de geïnterviewden die soms in bijzonder lange gesprekken blijk gaven van interesse voor mijn onderzoek en betrokkenheid bij mijn scriptie. Mijn bijzondere dank gaat uit naar mijn scriptiebegeleider Arthur Marquard en mijn vrouw Aleida. Arthur die steeds de tijd nam om mijn stukken van kritisch commentaar te voorzien en met mij (soms zelfs in het weekend) discussies te voeren over het onderwerp. En Aleida omdat zij de teksten heeft geredigeerd en omdat ze meer dan eens de kinderen op sleeptouw nam, zodat ik mij in alle rust kon terugtrekken achter de computer. Februari 2006, Olav Steffers 1

2 Managementsamenvatting De woningmarkt bestaat uit twee concurrerende deelmarkten: de huurmarkt en de koopmarkt. Slechts een zeer beperkt deel van de woningen in de huurmarkt (ca ) is geliberaliseerd. Voor ontwikkelende vastgoedbeleggers zijn deze vrijesectorwoningen het meest interessant. Het hogere huursegment valt precies tussen de sociale huursector en de koopsector in en kan niet eenvoudig concurreren met deze twee andere sectoren door een ongunstiger prijs/kwaliteitsverhouding. Ondanks een toename van de productie van woningen blijft de vraag naar woningen (zeker op korte termijn) groot. De druk van deze vraag uit zich onder andere in de alsmaar stijgende prijzen in de koopsector. Wel geven demografische ontwikkelingen aan dat de bevolkingsomvang steeds minder hard zal gaan groeien en dat het aantal huishoudens zal verdunnen. Uiteindelijk zal (op lange termijn) de vraag naar woningen afnemen. Ondanks het huidige structurele woningtekort (zeker in het hogere huursegment) is te constateren dat het aanbod op de markt verder toeneemt en dat de positie van de klant sterker wordt. De klant kan zich kritischer opstellen, wil meer kwaliteit, service en wellicht meer extra s, zoals gemaksdiensten naast het vastgoed. Als een ontwikkelende vastgoedbelegger zich wil onderscheiden van andere vastgoedbeleggers dan zal hij een product moeten bieden dat geheel is afgestemd op de wensen van de klant. Bij additionele diensten, die niet tot de core-business behoren van de ontwikkelende vastgoedbelegger, dient er te worden nagedacht over samenwerkingsverbanden met leveranciers van deze faciliteiten en diensten. Traditioneel werden slechts operationele processen (het propertymanagement) uitbesteed, waarbij de nadruk lag op controle en efficiencybezuiniging door besparing op de fee van de externe beheerder. Nu zal meer dan ooit moeten worden gezocht naar samenwerkingsvormen waar beide partijen een meerwaarde uit kunnen halen. De focus op winstbesparing op korte termijn zal moeten veranderen in een focus op een duurzame langdurige relatie die gericht is op continuïteit. In een vraaggestuurde markt dient een organisatie een marktgerichte benadering te hanteren om uiteindelijk winst te kunnen realiseren. Wanneer een vastgoedbelegger de relatie met haar huurders optimaliseert met het oog op hogere huurinkomsten, spreekt men ook wel van servicemanagement. Dit servicemanagement bevindt zich voornamelijk op het operationele niveau maar bestrijkt ook delen van het tactisch niveau van vastgoedbeheer. Het Gap-model toont aan dat er een kloof zit tussen de uiteindelijke serviceverwachting en de perceptie van de eindconsument. Omdat bij het servicemanagement (de uiteindelijke dienstverlening) het proces ontstaat in aanwezigheid van de klant, zal de wijze waarop de dienst wordt aangeboden van doorslaggevend belang zijn. De levering van diensten komt voort uit het facilitymanagement. De laatste jaren heeft het facilitymanagement zich ontwikkeld tot een professioneel vakgebied. Hierbij verschuift de aandacht steeds meer naar het strategisch niveau om voorwaarden te scheppen voor het goed functioneren van het primaire proces van de moederorganisatie. Ondanks de verschillende opvattingen rond het outsourcen van secundaire processen is een duidelijke trend 2

3 waarneembaar, namelijk dat steeds meer organisaties overgaan tot het uitbesteden van hun facilitaire activiteiten. Er zijn verschillende organisatiemodellen voor het uitbesteden van het facilitymanagement. Voor de ontwikkelende belegger zijn drie samenwerkingsvormen het meest interessant: Partiële uitbesteding, Maincontracting en het Facility Estate Concept (FEC). In dit onderzoek zijn partiële uitbesteding en het FEC onderzocht aan de hand van praktijkvoorbeelden. Bij partiële uitbesteding organiseert de belegger zelf de faciliteiten en diensten. De belegger voert zelf de regie en kan zelf het kwaliteitsniveau bepalen maar is tevens zeer veel tijd kwijt aan zaken die niet tot zijn core-business behoren. De servicegerichte benadering die bij partiële uitbesteding hoort, wordt door de opdrachtgever als kostbaar en zeer managementintensief ervaren. Het goed monitoren van het totaal geleverde pakket betekent voor de opdrachtgever intensieve communicatie met zowel alle leveranciers van de diensten als de uiteindelijke klant, de huurder. Bij het Facility Estate Concept bestaat de mogelijkheid voor de moederorganisatie om naast het uitbesteden van de faciliteiten en diensten ook het vastgoedbeheer uit te besteden aan een FEC-houder. Op deze wijze hebben de gebruikers ongeacht hun vraag één aanspreekpunt, de FEC-houder. De FEC-houder is een juridisch zelfstandige partij die bereid is om een deel van de risico s over te nemen van de moederorganisatie. Het FEC-model gaat uit van een aanzienlijk aantal processen van vastgoedbeheer en facilitymanagement dat wordt uitbesteed. Als de opdrachtgever deze processen adequaat wil monitoren bij de FEC-houder, dient ook de opdrachtgever voldoende kennis en expertise op te bouwen over de processen die zijn uitbesteed. Daarnaast dient hij te toetsen of de eigen organisatiestructuur qua taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden voldoende is afgestemd op het te hanteren uitbestedingsmodel. Indien de taken van de FEC-houder voornamelijk tactisch of zelfs operationeel van aard zijn, dan zal ook de ruimte voor bepaalde (financiële) risicoparticipatie beperkt zijn. De FEC-houder dient te excelleren op het gebied van facilitymanagement en vastgoedbeheer. Tot op heden zijn er geen marktpartijen die beide vakgebieden uitmuntend beheersen. Hierdoor wordt de theoretische reikwijdte van het FECmodel in de praktijk een stuk beperkter. Het FEC-model gaat uit van een vergaande samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer en zal zeker in de lange pioniersfase een intensieve inspanning van beide partijen eisen. Een van de allersterkste voordelen van het FEC-concept is de grote flexibiliteit richting de huurders en de gebruikers. Met het dienstenpakket kan maatwerk worden geleverd dat eenvoudig kan wijzigen bij aangepaste wensen van de huurder of gebruiker. Bij deze uitbestedingsvariant houdt de FEC-houder zich bezig met de inkoop van faciliteiten en diensten. Op grond van schaalbesparing uit bulkinkoop kan hij diensten - met behoud van kwaliteit - tegen een lagere prijs aanbieden. Deze kostenbesparing weegt in dit onderzoek niet op tegen de managementfee van de FEC-houder en de kosten voor extra inzet van middelen van de opdrachtgever. Vooralsnog wordt geen extra rendement gegenereerd door toepassing van het FEC. 3

4 Master Thesis Olav Steffers 28 februari 2007 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1. Inleiding Op dit moment is de vraag naar woningen nog altijd groter dan het aanbod dat jaarlijks wordt gerealiseerd. Zeker op korte termijn zal deze situatie niet veranderen en is de positie van aanbieders nog altijd sterk te noemen. Wel geven demografische ontwikkelingen aan dat de bevolkingsomvang steeds minder hard zal gaan groeien en dat het aantal huishoudens zal verdunnen. Uiteindelijk zal (op lange termijn) de vraag naar woningen afnemen. Ondanks het huidige structurele woningtekort (zeker in bijvoorbeeld het hogere huursegment) is te constateren dat het aanbod op de markt verder toeneemt en dat de positie van de klant sterker wordt. De klant kan zich kritischer opstellen, wil meer kwaliteit, service en wellicht meer extra s naast het vastgoed, zoals gemaksdiensten. Door het grotere gelijkwaardige aanbod van kwalitatief goede (huur)woningen, maar ook ander vastgoed zoals kantoren, gaat de marketing rond (nieuwe) projecten een steeds belangrijker rol spelen. Aanbieders van vastgoed zorgen dat zij naast het woon- of werkproduct een uitgebreid pakket van faciliteiten en diensten bieden aan de huurder of koper. Dit om zich te onderscheiden van andere aanbieders in de markt. De koper of huurder stelt zich kritisch op en alle activiteiten (de woning of kantoorruimte en het servicepakket) dienen op elkaar te zijn afgestemd voor een optimaal resultaat. Het gevolg van deze ontwikkeling voor (nieuwe) vastgoedprojecten is dat er steeds meer wordt uitgegaan van een totaalconcept dat volledig afgestemd dient te worden op de wensen van de klant. Met deze nieuwe meer servicegerichte benadering is het de vraag voor een ontwikkelende vastgoedbelegger of de huidige wijze van organiseren van processen van zowel ontwikkeling als exploitatie van vastgoed volstaat om te komen tot een optimaal servicegericht product. De (ontwikkelende) vastgoedbelegger krijgt te maken met een vastgoedmarkt die zich beweegt van de aanbodzijde naar de vraagzijde. Dit betekent dat het voor de belegger essentieel wordt om zich te verdiepen in de wensen van haar klanten. Als deze wensen de core business van de vastgoedbelegger overstijgen dient de belegger samenwerkingsvormen te overwegen met externe leveranciers van producten die extra waarde kunnen creëren voor de klant. In deze thesis worden twee samenwerkingsvormen getoetst in de praktijk. Het zijn samenwerkingvormen die zijn toegepast bij twee vastgoedprojecten die ontwikkeld zijn door de ontwikkelende vastgoedbelegger BPF Bouwinvest. BPF Bouwinvest is een ontwikkelende belegger met een vastgoedportefeuille van circa 5,4 miljard. De vastgoedprojecten die BPF Bouwinvest ontwikkelt, worden vervolgens in exploitatie genomen voor een periode van ongeveer 20 jaar. Om goed in te spelen op de trends van de vragersmarkt heroverweegt BPF Bouwinvest zijn wijze van beheer van een aantal grote projecten. Momenteel loopt er een pilot van een groot mixed-use-project waarbij een zogenaamde maincontractor is geselecteerd die resultaatverantwoordelijk is voor het aanbieden van een uitgebreid servicepakket. De term maincontracting staat hier 4

5 voor de constructie waarbij BPF Bouwinvest slechts één aanspreekpunt heeft en waarbij deze maincontractor zelfstandig subcontracten afsluit met onderleveranciers van faciliteiten en diensten. Indien de maincontractor naast de verantwoordelijkheid voor het servicepakket verantwoordelijkheid draagt voor (delen van) het vastgoedbeheer, spreekt men van het Facility Estate Concept (FEC). Deze thesis zal zich met name richten op de mogelijkheden van FEC voor een ontwikkelende belegger. Uiteindelijk wordt o.a. aan de hand van een businesscase onderzocht of FEC het vastgoedproduct optimaal kan laten renderen. Probleemstelling: Een probleemstelling is een doelstelling en daaruit afgeleide vraagstelling. Doelstelling: De doelstelling van het onderzoek is het achterhalen of, en zo ja op welke wijze het Facility Estate Concept (FEC) kan bijdragen aan het optimaal laten renderen van een vastgoedproduct. Vraagstelling: In hoeverre kan het Facility Estate Concept (FEC) het vastgoedproduct optimaal laten renderen, gezien vanuit het perspectief van een ontwikkelende belegger? Daarnaast hoop ik tijdens mijn onderzoek antwoord te vinden op de volgende deelvragen: 1. Welke ontwikkelingen en trends zijn waar te nemen op de woningmarkt? 2. Op welke wijze kan het aanbod van vastgoed beter worden afgestemd op de vraag? 3. Wat is servicemanagement? 4. Welke plaats heeft servicemanagement binnen het vastgoedmanagement? 5. Wat is facilitymanagement? 6. Wat is het verband tussen servicemanagement en facilitymanagement? 7. Op welke wijze kunnen processen worden uitbesteed? 8. Wat wordt onder (facilitaire) maincontracting verstaan? 9. Wat houdt het Facility Estate Concept (FEC) in? 10.Welke risico s (kunnen) worden uitbesteed bij het FEC? 11.Welke organisatorische gevolgen heeft FEC voor de opdrachtgever? 12.Wat is de financiële meerwaarde van FEC? 1.2. Onderzoeksmethode Het onderzoek bestaat uit deskresearch en fieldresearch. Na een uitgebreide literatuurstudie waar de theorieën en modellen rond het onderwerp worden onderzocht (voornamelijk hoofdstuk 3, 4 en 5) worden vervolgens de theorieën getoetst in de praktijk aan de hand van twee businesscases (hoofdstuk 6 en 7). Voor het fieldresearch wordt de keuze gemaakt voor kwalitatief onderzoek. Bij een aantal deskundigen vanuit verschillende disciplines worden diepte-interviews afgenomen (zie bijlage 2) en de resultaten van dit onderzoek worden net als het literatuuronderzoek gebruikt voor de analyse van de businesscases (hoofdstuk 6 5

6 en 7). In het laatste hoofdstuk (8) worden de verschillende samenwerkingsvormen onderling vergeleken en worden de belangrijkste conclusies samengevat. Ook zal de probleemstelling worden beantwoord na een systematische beantwoording van alle deelvragen. Schematische weergave onderzoeksopzet onderzoeksvraag Omgeving BPF Bouwinvest Organisatie BPF Bouwinvest beschrijvend H2 wenselijk product beschrijvend H3 en H4 Wijze van organiseren Zelf Maincontractor + Zelf Facility Estate Management literatuuronderzoek H5 toesting theorie in praktijkcases toepassing literatuuronderzoek H6 en H7 kwalitatief onderzoek analyse en discussie bevindingen beoordelend onderzoek H8 Figuur 1 onderzoeksopzet 6

7 Hoofdstuk 2 Institutionele context; de omgeving van BPF Bouwinvest 2.1. Inleiding In hoofdstuk 6 en 7 worden businesscases behandeld die betrekking hebben op de ontwikkelende belegger BPF Bouwinvest. In dit hoofdstuk staat de omgeving van deze organisatie centraal. In paragraaf 2.2. wordt de woningmarkt beschreven die bestaat uit een huurmarkt en een koopmarkt. In paragraaf 2.3. wordt van deze woningmarkt verder ingezoomd op de duurdere huurmarkt omdat dit de markt is waarin BPF Bouwinvest opereert. Kenmerkend voor de duurdere huurmarkt is een sterke overheidsregulering. De actuele politieke ontwikkelingen worden in paragraaf 2.4. weergegeven. Paragraaf 2.5. gaat over de ontwikkelingen en trends op de woningmarkt voor zowel de aanbodzijde als de vraagzijde. In paragraaf 2.6. worden de kerngegevens en doelstellingen van de ontwikkelende belegger BPF Bouwinvest beschreven. Paragraaf 2.7. geeft de omgeving van BPF Bouwinvest weer met haar belangrijkste concurrenten. Tot slot worden de conclusies uit dit hoofdstuk in paragraaf 2.8. weergegeven woningmarkt: huurmarkt versus koopmarkt BPF Bouwinvest heeft in haar beleggingsvastgoedportefeuille ongeveer woningen. In de totale vastgoedportefeuille van BPF Bouwinvest zijn de woningen oververtegenwoordigd ten opzichte van de overige onroerendgoedbeleggingen. Om deze reden zal hier als omgeving van BPF Bouwinvest worden ingezoomd op de woonmarkt en niet op bijvoorbeeld de winkel- of kantorenmarkt. Op landelijk niveau kan op de woningmarkt onderscheid worden gemaakt tussen koop- en huurwoningen en tussen één- en meergezinswoningen. De koopsector vormt sinds eind jaren negentig van de vorige eeuw meer dan de helft van de bestaande woningvoorraad. Het eigendom van de woningen in de huursector behoort vooral toe aan de woningcorporaties, beleggers en particuliere verhuurders. De woningcorporaties hebben een dominante positie in deze markt. Na de Tweede Wereldoorlog met haar vele bombardementen achtte de overheid het noodzakelijk om de woningbouwprogramma s sterk centraal te reguleren. Deze nieuwbouw van woningen werd gesubsidieerd en voornamelijk door woningcorporaties uitgevoerd. Per eind 2000 bedroeg de woningvoorraad ongeveer woningen (Van Gool e.a., 2001, p. 133). De huurmarkt en de koopmarkt zijn continu met elkaar in concurrentie. Vanuit historisch perspectief was eigen woningbezit vroeger alleen mogelijk voor de hogere inkomens. Lagere inkomensgroepen waren aangewezen op gesubsidieerde huurwoningen. 7

8 Figuur 2 Demonstratie voor betaalbare huisvesting In 1967 had 19% van de bevolking een eigen woning, in % en in % (Van Gool e.a., 2001, p. 133). Deze 54% lijkt enigszins stabiel want 12 jaar later bestaat de woningmarkt voor 47% uit huurwoningen en 53% uit koopwoningen (Assetplan BPF Bouwinvest 2007). In de huursector nemen woningcorporaties 79% van de markt in beslag en de institutionele beleggers hebben slechts een aandeel van 6%. De prijsverschillen in het huursegment zijn groot. De (ontwikkelende) beleggers proberen zich te positioneren in het duurdere huursegment, de geliberaliseerde huursector. Deze liberalisatiegrens (het maximum huurbedrag tot waar huursubsidie voor een woning aangevraagd kan worden) ligt per 1 juli 2006 op 615,- huur.) Als de woningvoorraad uit circa woningen bestaat en hiervan is 47% huurwoning dan zijn er ruim huurwoningen. Van deze zijn er circa in bezit bij de woningcorporaties (79%) en (6%) woningen bevinden zich in de portefeuille van institutionele beleggers. 95% van de totale huurmarkt is gereguleerd en dus bevinden zich slechts woningen in de vrije huursector (Brouwer e.a., p. 7) Kenmerken duurdere huur(nieuwbouw)markt De duurdere huurwoningen vormen, zoals in de vorige paragraaf getoond, maar een klein segment in de totale woningmarkt. De huurprijs ligt boven de liberalisatiegrens en men kan geen gebruik maken van subsidies of lage grondprijzen. Het segment richt zich op een groep bewoners die veel van woning wisselt en in de korte tijd dat men er woont graag van goede kwaliteit geniet. Het is niet eenvoudig om te concurreren met de sociale huursector door de gunstiger prijs/kwaliteitverhouding of de koopsector die ook een gunstiger prijs/kwaliteitverhouding heeft (onder andere door de hypotheekrenteaftrek en de huidige lage rente). In de tijden waarin kopers geen grote investering aandurven voor een koopwoning (laagconjunctuur) is er meer afzetkans voor de duurdere huurwoning. Onderstaand figuur geeft de kenmerken weer van de duurdere huur(nieuwbouw)markt. 8

9 Figuur 3 Kenmerken duurdere huur(nieuwbouw)markt (Wild e.a., p. 31) De figuur toont onder andere dat zowel beleggers als woningcorporaties zich op deze markt bevinden en dat de gemeenten voor een groot deel de programmering bepalen. De voorkeur van gemeenten voor woningbouw gaat uit naar grote clusters in toegewezen VINEX-locaties (VINEX-maximering). De overheid reguleert de markt onder andere door strenge bouwbesluiteisen hetgeen de kwaliteit bevordert. Deze markt bevindt zich tussen de goedkope huurmarkt en de koopmarkt in. De overheidsregulering leidt ook tot marktimperfecties. Met nieuwe maatregelen, die in de volgende paragraaf besproken worden, poogt de overheid deze imperfecties af te zwakken Politieke ontwikkelingen Het nieuwe huurbeleid 2007 Het nieuwe huurbeleid van Dekker (oud-minister van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)) dat er onder andere op gericht was om een groter deel van de huursector vrij te laten in de huurprijs, had per 1 januari 2007 van kracht moeten worden maar is geannuleerd. Als gevolg van de uitslag van de verkiezingen in november 2006 is 9

10 in de Eerste Kamer besloten het wetsvoorstel voor de modernisering van het huurbeleid niet te behandelen. Het voorstel is controversieel verklaard. Kenmerken van de huidige huurmarkt voor woningen zijn een stagnerende bouwproductie, gebrek aan doorstroming, oplopende wachtlijsten voor huurwoningen en een geringe investeringsbereidheid door beleggers in vastgoed. Met de verruiming van de huurmarkt (de verdere liberalisering) zou marktwerking kunnen worden bevorderd en zou er voor de uiteindelijke huurder een betere prijs/kwaliteitverhouding moeten ontstaan. Door stimulering van de marktwerking verwachtte de overheid dat huurders eerder zouden doorstromen en dat het gereguleerde gebied teruggedrongen kon worden. Pro s en contra s van nieuwe huurbeleid Er bestaat veel ophef over het nieuwe huurbeleid, zowel aan de zijde van huurders als van verhuurders. Huurders verwachten een huurprijsexplosie, waardoor veel huurders de huur uiteindelijk niet meer kunnen betalen en gedwongen worden te verhuizen naar goedkopere woningen, die momenteel bijna niet beschikbaar zijn. Dit kan eventueel worden ondervangen door minimale bouwproducties te garanderen, waarvan zich een deel in de sociale (gereguleerde) sector zal moeten bevinden. De kritiek van de verhuurders richt zich met name op de invoering van de Wet Betaalbaarheidheffing Huurwoningen die hen verplicht een verkapte belasting te betalen per huurwoning, indien zij meer dan 25 woningen bezitten. Deze heffing dient als bijdrage voor de huurtoeslaguitgaven van de overheid. De verhuurders vinden het verstrekken van huursubsidie enkel en alleen een taak van de overheid. Als deze wet wordt ingevoerd valt te verwachten dat verhuurders deze extra kosten op de huurders zullen afwentelen. Bovendien kan deze heffing één van de belangrijkste doelstellingen van het nieuwe huurbeleid doorkruisen, namelijk de stimulering van investeringen in nieuwbouw. Als de extra heffing moet worden betaald zal er uiteindelijk minder over blijven om te investeren (Osinga, november 2006). Het lag in de verwachting dat het aankomende kabinet (CDA, PvdA en CU) zich zou buigen over een eventueel ruimer huurbeleid. Uit het regeerakkoord van 2007 blijkt echter dat de liberalisering van huursector van de baan is. Afschaffing Hypotheekrenteaftrek Een andere actueel verwacht overheidsingrijpen is de afschaf van de hypotheekrenteaftrek. Nederland is in Europa het enige land waar een volledige aftrekbaarheid wordt geboden en velen vrezen dat het systeem op termijn in internationale context onhoudbaar zal worden. Het zou de woningprijzen opdrijven, het kost de overheid jaarlijks vele miljarden en het zou een onrechtvaardig systeem zijn omdat de rijksten de meeste aftrek hebben omdat zij de duurste woningen kopen. Uiteindelijk is de hypotheekrenteaftrek een verkapte subsidie die het kopen van een woning bevordert en dus de balans tussen de koopmarkt en de huurmarkt (die overigens een huursubsidie kent) verstoort. Een wijziging van het systeem zal zeer zorgvuldig door de overheid moet worden voorbereid omdat het verstrekkende gevolgen kan hebben. Ongeveer veertien jaar gelden werd in Zweden de hypotheekrenteaftrek drastisch beperkt. Het gevolg hiervan was dat de prijzen op woningmarkt bijzonder ver zijn gedaald. Uit het nieuwe regeerakkoord van 2007 blijkt dat het 10

11 nieuwe kabinet vooralsnog de hypotheekrenteaftrek handhaaft en dat er geen onderzoek komt naar alternatieven Algemene ontwikkelingen en trends woningmarkt AANBODZIJDE Woningvoorraad groeit sneller Het aantal woningen in Nederland is in 2005 met 55 duizend toegenomen. Daarmee groeide de woningvoorraad in 2005 sterker dan in de twee voorgaande jaren. In 2005 kwamen er 74 duizend woningen bij en verdwenen er 19 duizend. De groei van de woningvoorraad met 55 duizend was echter nog niet zo hoog als in de tweede helft van de jaren negentig. In de periode lag de groei boven de 80 duizend woningen per jaar. Daarna volgden jaren van geleidelijke afname, tot in 2003 met een groei van 47 duizend het laagste punt bereikt werd. Uit cijfers over het eerste kwartaal van 2006 blijkt dat de woningbouw begin dit jaar sterk gestegen is (CBS, Webmagazine, november 2006). Figuur 4 Groei woningvoorraad Nederland (CBS Webmagazine 2006) Het Ministerie van VROM heeft met twintig regio s in Nederland afspraken gemaakt voor de bouw van woningen in de periode van 2005 tot en met Hiervan is inmiddels na zeven kwartalen (eind 2006) 25,2% gerealiseerd oftewel woningen. In bijlage 3 is de bouwproductie tot en met het derde kwartaal 2006 opgenomen. Stijgende prijzen koopwoningen Ondanks een gematigde inflatiegroei de inflatie is in november 2006 uitgekomen op 1,0 procent, het laagste sinds 1989 blijven de prijzen van koopwoningen stijgen. 11

12 Figuur 5 Prijsontwikkelingen van koopwoningen (NVM 4 e kwartaalcijfers 2006) Door deze prijsstijgingen in de koopsector, hebben duurdere huurwoningen de afgelopen jaren aan populariteit gewonnen. Ook is de huurwoning in opmars vanwege de flexibiliteit voor de huurder, het gemak van geen (groot)onderhoud, de zekerheid van geen onverwachte kosten en een goede prijs/kwaliteitverhouding. De prijsstijging in de koopwoningmarkt blijkt met name starters te duperen, wellicht een interessante doelgroep voor de huurwoning. VRAAGZIJDE De vraag naar woningen blijft op korte termijn groot. Ondanks de toename van de productie van woningen (zie aanbodzijde) blijft het woningtekort flink oplopen: van in 1998 tot in (VROM, website november 2006). Dat is ongeveer 2,5% van het aantal bestaande woningen in Nederland. Demografische ontwikkelingen Nederland Het aanbod op de woningmarkt, de bestaande woningen, zal niet snel veranderen. Het duurt nu eenmaal lang voordat een woning is gerealiseerd en er kan maar een beperkt aantal per jaar worden gebouwd. De vraag naar huur- en koopwoningen kan wel snel veranderen. Die hangt sterk samen met de economie. Als die groeit, is er veel vraag naar koopwoningen. De vraag verandert ook door andere behoeften en eisen van huurders en kopers, en door demografische ontwikkelingen waarvan de belangrijkste ontwikkelingen hieronder worden beschreven. Het inwonertal van Nederland is in de afgelopen eeuw ruim verdrievoudigd, van ruim 5 miljoen in 1900 naar ruim 16 miljoen op dit moment (CBS, website februari 2007). Tot ongeveer veertig jaar geleden was de bevolkingstoename vooral een gevolg van natuurlijke groei (aantal geboorten minus aantal sterfgevallen). Sindsdien is ook migratie een belangrijke factor voor 12

13 de bevolkingsgroei. De huidige bevolkingsgroei wordt voor ongeveer de helft bepaald door het migratiesaldo. Sterke vergrijzing en ontgroening De leeftijdssamenstelling van de Nederlandse bevolking verandert geleidelijk door een afnemend aantal jongeren en een toenemend aantal ouderen. Rond 1950 waren er op elke tien jarigen ongeveer zeven jongeren van 0-19 jaar; inmiddels zijn het er nog vier. Dit komt vooral door de sterke afname van het aantal geboorten sinds de jaren zeventig (CBS, website februari 2007). De bevolking vergrijst hierdoor sterk. Het effect van deze vergrijzing zal in de komende decennia, als de babyboomgeneratie op leeftijd komt, nog aanzienlijk toenemen. Inmiddels is 13,6 procent van de bevolking 65-plusser, tegen 7,7 procent een halve eeuw geleden. De grote steden zullen het minst snel vergrijzen. Dit heeft te maken met het feit dat veel jeugd van omliggende kleinere steden naar grotere steden trekt, onder andere om er te werken. Als deze jeugd ouder wordt en een gezin krijgt zal een groot deel van deze groep de grote stad weer verlaten en zich vestigen in omliggende randgemeenten. Dit verschijnsel wordt ook wel ontgroening van steden genoemd. Prognose bevolkingsomvang De prognose over de omvang van de bevolking is gebaseerd op veronderstellingen over de ontwikkeling van het gemiddeld aantal kinderen dat een vrouw krijgt, de levensverwachting en het migratiesaldo in de toekomst. Verwacht wordt dat de bevolkingsomvang van Nederland blijft groeien, maar het tempo van de groei af zal nemen. Rond 2035 zal de maximale omvang van ongeveer 17,7 miljoen worden bereikt (Ekamper en Henkens, 2006, p. 58). In de tweede helft van deze eeuw zal de omvang van de bevolking naar verwachting licht afnemen. Vrouwen zullen ook op de lange termijn namelijk gemiddeld minder dan twee kinderen krijgen, het aantal dat nodig is om een bevolking in stand te houden. Hoewel er waarschijnlijk meer mensen naar Nederland zullen komen dan er vertrekken, zal dit onvoldoende zijn om de afname van de bevolking te compenseren. Groeitempo huishoudens neemt af De belangrijkste variabele voor het aantal huishoudens is de demografische ontwikkeling. De bevolking groeide het afgelopen decennium met gemiddeld 0,7 procent, maar door de huishoudverdunning zette de groei van het aantal huishoudens met gemiddeld 2 procent per jaar fors door (Verkade e.a., 2006, p. 71). Er zijn dus meer huishoudens bijgekomen maar die bestaan uit minder personen. Dat komt voor een belangrijk deel door de veroudering van de bevolking: oudere personen vormen relatief meer eenpersoonshuishoudens dan jongere. Ook de individualisering als gevolg van de economische en sociaalculturele invloeden is een oorzaak van de verdunning van het aantal huishoudens. De toename van het aantal kleinere huishoudens zal zich uiteindelijk vertalen in een toenemende vraag naar (kwalitatief goede) kleinere woningen. Positie afnemer wordt sterker Op de woningmarkt zijn vraag en aanbod nog steeds niet in balans. Ondanks een structureel woningtekort (zeker in het duurdere huursegment) is te constateren dat het aanbod op de markt verder toeneemt en in bepaalde gebieden zelfs al leidt tot een overschot. Door de toenemende concurrentie wordt de positie van 13

14 de uiteindelijke klant sterker. Hij kan zich kritischer opstellen en heeft de keuze uit meerdere alternatieven. Omdat veel aanbieders een soortgelijk product aanbieden, is het niet eenvoudig om zich te onderscheiden van concurrenten. Op de huurmarkt zien we dan ook dat steeds meer aanbieders van vastgoed extra (gemaks)diensten en faciliteiten aanbieden om zich te onderscheiden van concurrenten. Ook op de koopmarkt worden dergelijke diensten inmiddels vaker aangeboden en wordt bijvoorbeeld onderhoud van de woning voor een bepaalde periode verdisconteerd in de vrij-op-naam-prijs. Woonmarkt wordt vervangingsmarkt Er is geconstateerd dat op lange termijn op basis van de demografische ontwikkelingen de vraag naar woningen zal afnemen. Voorlopig zal de productie van woningen (bouwvolume) nog stijgen om aan de vraag te kunnen voldoen maar gezien vanuit een langere horizon zal de productie uiteindelijk worden aangepast op de afnemende vraag naar woningen. Aan de andere kant blijkt dat de positie van de afnemer sterker wordt. De uiteindelijke consument hoeft niet meer iedere woning te accepteren maar kan zich kritisch opstellen en zal dit ook doen. Dit heeft tot gevolg dat er een kwaliteitsslag gemaakt gaat worden en dat veel woningen (bijvoorbeeld de naoorlogse massaproductie) niet meer voldoen aan de eisen van de consument. Uiteindelijk zullen deze woningen worden ontrokken aan de woningvoorraad en worden vervangen door woningen met een betere prijs/kwaliteitverhouding Organisatie BPF Bouwinvest Organisatie BPF BPF Bouwinvest is verantwoordelijk voor de vastgoedbeleggingen van de Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid (BPF Bouw). Ruim 25% van het vermogen van het pensioenfonds is belegd in vastgoed. BPF Bouwinvest is opgericht op 1 januari De stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid heeft tot deze datum de pensioengelden die werden belegd in vastgoed ondergebracht bij SFB Vastgoed. SFB Vastgoed was onderdeel van de SFB Groep die tegenwoordig Cordares heet. Vanaf 2003 heeft BPF Bouw dus haar eigen vastgoedpoot, BPF Bouwinvest, die de gehele vastgoedportefeuille ontwikkelt en exploiteert. De kerncompetentie van BPF Bouwinvest is beleggen in vastgoed; vastgoedontwikkeling, portefeuille en assetmanagement en dispositie. Het doel van de organisatie is erop gericht om de vastgoedportefeuille permanent te optimaliseren. De markt en de klant zijn richtinggevend voor de producten in de portefeuille. De vastgoedportefeuille van BPF Bouwinvest bestaat (november 2006) uit zo n woningen, m² kantoorruimte/overig commercieel onroerend goed en m² winkelruimte. Daarnaast heeft BPF Bouwinvest 442 miljoen belegd in buitenlandse vastgoedfondsen, zowel in Europa als in de Verenigde Staten. Het totale belegde vermogen van BPF Bouwinvest bedraagt ruim 5,4 miljard. 14

15 Focus Om een optimaal rendement te kunnen realiseren is de portefeuille continu in beweging. De strategie voor de komende jaren behelst een grote focus op mixed-use-projecten waarbij BPF Bouwinvest een sterke controle op de totale leefomgeving kan uitoefenen. Daarbij concentreert BPF Bouwinvest zich op economische krachtige regio s. Visie, missie en doel Visie Voor de organisatie staat het behalen van een optimaal rendement op vastgoedbeleggingen voor opdrachtgevers voorop. Uitgangspunt voor de visie vormt het streven te beleggen in vastgoed waarbij BPF Bouwinvest direct invloed kan uitoefenen op het te behalen rendement (BPF Bouwinvest, marktvisie 2007). Missie Het ontwikkelen, aanbieden en managen van hoogwaardige ruimte en omgeving voor wonen, werken en winkelen. Daarbij onderscheidt de organisatie zich door het creëren en aanbieden van klantgerichte diensten en faciliteiten. Centraal staat de klantwaarde, zodat individuele wensen van de klant optimaal worden vervuld. Door de risico/rendementskarakteristieken die aan de vastgoedsector verbonden zijn, formuleert BPF Bouwinvest het als haar missie om te beleggen in vastgoed met een direct karakter. Met direct vastgoed wordt hier een hoge mate van zeggenschap bedoeld en een substantieel belang. Vanwege de lange looptijden, de rendementsrisicoverhouding en de beschikbaarheid van direct vastgoed zal ter aanvulling ook in indirect vastgoed worden belegd (BPF Bouwinvest, marktvisie 2007). Doelstelling Het doel van beleggen in onroerend goed lijkt helder. Voor particuliere beleggers kunnen doelstellingen zijn: Het zekerstellen van een toekomstig inkomen, de koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximaliseren van de opbrengsten van een belegging of een combinatie ervan. De doelstelling van een institutionele belegger zoals BPF Bouw is het beheren van vermogen voor de deelnemers, de pensioengerechtigden, om in de toekomst uitkeringen te kunnen verrichten. Pensioenfondsen zijn verplicht dit op een solide manier te doen om zo het toekomstige inkomen van de deelnemers veilig te stellen. Beperking van het risico is dus een belangrijke doelstelling. Ook zijn stabiele beleggingsopbrengsten belangrijk om sterk wisselende premies te voorkomen. Voor pensioenfondsen die zich tot een waarde- of welvaartsvast pensioen verplichten zoals BPF Bouw is bescherming tegen inflatie een belangrijk criterium in het beleggingsbeleid (Van Gool e.a., 2001, p. 31). BPF Bouwinvest heeft als hoofddoelstelling een meer dan tevreden klant. De klant kan hier dan worden opgevat als zowel de huurder of gebruiker van onroerend goed als de uiteindelijke pensioensgerechtigde van BPF Bouw Omgeving BPF Bouwinvest Omvang doelgroep huurders BPF Bouwinvest Voor de verhuur van een woning hanteert BPF Bouwinvest een inkomenseis. Deze inkomenseis houdt in dat de huurder een bruto jaarsalaris dient te ontvangen van minimaal 55 keer de maandhuur van de woning die hij of zij 15

16 wenst. Bij een gemiddelde huurprijs van 1000,- betekent dit een inkomen van ,- dat gelijk staat aan 1,5 modaal inkomen. De groep potentiële huurders die financieel draagkrachtig genoeg is om zich een woning van BPF Bouwinvest te veroorloven, is zeer gering. Van 16 miljoen Nederlands heeft maar 20% een inkomen van 1,5 keer modaal. Dit is een groep van personen. Bij deze groep is de koopbereidheid groter dan de huurbereidheid; 80% is koopgezind, 20% huurgezind. Uiteindelijk bestaat de doelgroep dus maar uit personen die eventueel een woning willen huren en ook de gewenste huurprijs kunnen betalen (BPF Bouwinvest, Assetplan 2006). Aanbieders in de markt Van de huurwoningen in Nederland bevinden zich er in de vrije huursector. (VROM, webiste januari 2007) Hieronder worden de grootste aanbieders van huurwoningen weergegeven die zich tezamen met BPF Bouwinvest richten op de huurders in de vrije huursector. AANBIEDERS HUURWONINGEN Vesteda Groep AMVEST ING Real Estate woningen woningen woningen ( in beheer) 4 miljard 1,5 miljard 42,5 miljard (alle segmenten) hogere huursegment midden- en hogere huursegment midden- en hogere huursegment AANBIEDERS HUURWONINGEN Fortis Achmea Vastgoed BPF Bouwinvest woningen woningen woningen 3,3 miljard 1,5 miljard 2,9 miljard midden- en hogere huursegment midden- en hogere huursegment midden- en hogere huursegment Figuur 6 Aanbieders van huurwoningen 16

17 Eerder werd de markt voor woningen beschreven als twee naast elkaar bestaande markten, namelijk die van koop en van huur. Omdat de twee markten substituten van elkaar zijn, kunnen de landelijke aanbieders van koopwoningen ook beschouwd worden als concurrenten. Zeker met de huidige stand van de hypotheekrente en de angst onder consumenten voor een afschaffing in de toekomst van de hypotheekrenteaftrek is de koopwoning een serieus alternatief voor een huurwoning. De grootste aanbieders, in volgorde van beleggingswaarde opgeleverd werk 2004/2005 van koopwoningen op de Nederlandse markt zijn: (Van Enk, 2005, p. 42). Realiseert ca koopwoningen per jaar Realiseert ca koopwoningen per jaar Realiseert ca koopwoningen per jaar Realiseert onbekend aantal koopwoningen per jaar Figuur 7 Aanbieders van koopwoningen 2.8. Conclusie De woningmarkt bestaat uit twee concurrerende deelmarkten: de huurmarkt en de koopmarkt. Slechts een zeer beperkt deel van de woningen in de huurmarkt ( ) bevindt zich in de portefeuille van institutionele beleggers. In totaal zijn circa huurwoningen geliberaliseerd. Voor de ontwikkelende beleggers zijn deze vrijesectorwoningen het meest interessant. Het hogere huursegment valt precies tussen de sociale huursector en de koopsector in en kan niet eenvoudig concurreren met deze twee sectoren door een ongunstiger prijs/kwaliteitsverhouding. Kenmerkend voor het hogere huursegment is dat de gemeenten voor een groot deel de programmering bepalen en dat bij laagconjunctuur de vraag toeneemt. Ook op overheidsniveau heeft deze sector met een sterke regulering te maken, bijvoorbeeld de strenge bouwbesluitseisen, om uiteindelijk de kwaliteit gunstig te beïnvloeden. Ondanks een toename van de productie van woningen blijft de vraag naar woningen (zeker op korte termijn) groot. De druk van deze vraag uit zich onder andere in de alsmaar stijgende prijzen in de koopsector. Wel geven demografische ontwikkelingen aan dat de bevolkingsomvang steeds minder hard zal gaan groeien en dat het aantal huishoudens zal verdunnen. Uiteindelijk zal (op lange termijn) de vraag naar woningen afnemen. Ondanks het huidige structurele woningtekort (zeker in het hogere huursegment) is te constateren dat het aanbod op de markt verder toeneemt en dat de positie van de klant sterker wordt. De klant kan zich kritischer opstellen, wil meer kwaliteit, service en wellicht meer extra s zoals gemaksdiensten naast het vastgoed. In de volgende hoofdstukken wordt onder andere onderzocht op welke wijze een ontwikkelende vastgoedbelegger de klant meer servicegericht kan bedienen. Het servicemanagement dient uiteindelijk 17

18 voor de ontwikkelende vastgoedbelegger verankerd te worden in het vastgoedmanagement. Om deze reden zal het volgende hoofdstuk allereerst inzoomen op dit vastgoedmanagement. 18

19 Hoofdstuk 3 Vastgoedmanagement 3.1 Inleiding Dit onderzoek richt zich op servicemanagement voor de ontwikkelende belegger en dan met name op facilitymanagement-concepten. Omdat het facilitymanagement voor de vastgoedbelegger wordt georganiseerd als onderdeel van het vastgoedmanagement, zal dit hoofdstuk stilstaan bij de literatuur over het vastgoedmanagement. Allereerst zal in paragraaf 3.2. het vastgoedmanagement in algemene zin worden beschreven waarna in paragraaf 3.3. de verschillende beleggingsstrategieën centraal staan. Dan zal in paragraaf 3.4. de verschuiving op de vastgoedmarkt van aanbodgericht ondernemen naar vraaggericht ondernemen uitgebreid worden omschreven om daarna aan te geven dat alleen een klantgerichte onderneming kan overleven in deze nieuwe markt. In paragraaf 3.5. wordt bezien of het voor een klantgerichte vastgoedorganisatie wenselijk is om delen van de exploitatieprocessen uit te besteden of juist niet. In paragraaf 3.6. worden de belangrijkste conclusies van het hoofdstuk weergegeven. 3.2 Vastgoedmanagement Binnen vastgoedmanagement kan onderscheid worden gemaakt in drie niveaus namelijk het strategische, het tactische en het operationele niveau (Remmers, 2005, p. 5). Strategisch Tactisch Operationeel Figuur 8 Niveaus Vastgoedmanagement (Ruwiel, 2005) Op strategisch niveau wordt (jaarlijks) de beleggingsstrategie vastgesteld. Hieruit zal moeten blijken welke regio s interessant zijn om te beleggen en in welk soort vastgoed deze belegging voor een optimaal rendement zorgt, Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld woningen of winkels maar ook aan grond, 19

20 bedrijventerreinen of hotels. Overigens vindt op strategisch niveau ook het keuzevraagstuk voor beleggen in direct vastgoed of indirect vastgoed plaats, beursgenoteerd of niet. Het beleggen in indirect vastgoed komt hier nauwelijks aan de orde. Het accent ligt hier op de directe beleggingen in Nederland. Op tactisch niveau, ook wel assetmanagement genoemd, wordt gekeken naar het object en wordt invulling gegeven aan de strategie. Het derde niveau is het operationele niveau. Hier vindt het propertymanagement plaats. Het gaat hier om de dagelijkse werkzaamheden op technisch, administratief en commercieel gebied. Ook het servicemanagement waar het volgend hoofdstuk over gaat vindt voornamelijk plaats op het operationele niveau. BPF Bouwinvest heeft de verhuur van haar woningen en commerciële ruimten, het operationele beheer, uitbesteed aan plaatselijke makelaars/beheerders. BPF Bouwinvest heeft dus de keuze gemaakt om het propertymanagement te verplaatsen naar meerdere externe partijen. Uitzondering hierop is het gehele incassotraject dat door de organisatie zelf wordt uitgevoerd. Huurincasso en huurafrekeningen vormen onderdelen van het propertymanagement maar zijn door BPF Bouwinvest buiten de uitbesteding gehouden. In paragraaf 3.5. komen de voor- en nadelen van het uitbesteden van bepaalde onderdelen van een vastgoedorganisatie uitgebreid aan de orde. 3.3 Beleggingsstrategie De organisatie BPF Bouwinvest wordt hier gebruikt als voorbeeld om verschillende keuzes waar een (ontwikkelende) belegger voor staat te beschrijven en te verduidelijken. Naast de eerder genoemde keuze in direct en indirect vastgoed zal er op strategisch niveau een keuze gemaakt moeten worden met betrekking tot de te volgen strategie. Voor deze strategie onderscheidt men grofweg drie beleggingsstijlen. De core, de value added en de opportunistische strategie (Bol, 2005). Bij core kan gedacht worden aan de traditionele sectoren waarbij het vastgoed aan weinig bijzondere exploitatiekosten onderhevig is. Daarnaast is er sprake van een normaal verhuurpatroon met een marktconforme leegstand. De liquiditeit is goed maar omdat het risicoprofiel van core vastgoed laag is, is het daarbij behorende rendement ook laag. Bij value added gaat het om een actievere verhuurstrategie. Er zijn bijzondere kosten zoals renovatiekosten en mutatiekosten. Er is enige concentratie op aflopende huurcontracten en er is een hogere leegstand dan bij core. De liquiditeit is redelijk tot goed. Bij de derde strategie, opportunistisch, hoort een hoog risicoprofiel. Er is een grote concentratie op aflopende huurcontracten en een behoorlijke leegstand. De liquiditeit is matig tot slecht. Door het hoge risicoprofiel is echter ook een hoog rendement mogelijk. BPF Bouwinvest belegt de pensioenpremies uit de bouwnijverheid. Om ook aan haar verplichtingen op lange termijn met zekerheid te kunnen voldoen, belegt zij haar deel in vastgoed redelijk risicomijdend. Zij heeft dus gekozen voor de corestrategie waarbij er voornamelijk generiek en dus courant vastgoed wordt ontwikkeld en verhuurd. Juist omdat is gekozen voor een strategie waarbij de exploitatiefase relatief weinig bijzonderheden oplevert (de overige strategieën vergen veel intensievere exploitatie-inspanningen) is het de keuze van BPF Bouwinvest geweest om het propertymanagement uit te besteden. Indien de beleggingsstrategie gericht was 20

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Professioneel beheer voor beter rendement Een veranderende financiële omgeving vraagt om ander vastgoedbeheer Het onderwijsvastgoed, het zorgvastgoed, het gemeentelijk

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Whitepaper. www.facto.nl. De regiepiramide ontsluierd

Whitepaper. www.facto.nl. De regiepiramide ontsluierd De regiepiramide ontsluierd Inleiding Regie is een veelgebruikte term voor een vorm van organiseren in het facilitaire werkveld. Toch is het lang niet altijd duidelijk wat er precies onder moet worden

Nadere informatie

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek 7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek Auteur Remco Kaashoek De dynamiek op de koopwoningmarkt is tussen 2007 en 2011 afgenomen, terwijl die op de markt voor huurwoningen licht is gestegen. Het aantal

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven!

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Postbus 711 3900 AS Veenendaal Kerkewijk 26 3901 EG Veendaal (T) 0318-55 19 60 (F) 0318-55 19 61 (M) info@ingeniousvastgoed.nl (I) www.ingeniousvastgoed.nl Haar

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Wonen.nl. 3 redenen om te verhuren via 123Wonen

Wonen.nl. 3 redenen om te verhuren via 123Wonen Wonen.nl 3 redenen om te verhuren via 123Wonen Ervaring en expertise scheelt u heel wat zorgen Uw Verhuurmakelaar Bij de keuze voor een goede vastgoedpartner gaat u weloverwogen te werk. U kiest voor

Nadere informatie

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Wilt u continu verbeteren én besparen?

Wilt u continu verbeteren én besparen? Wilt u continu verbeteren én besparen? RORE staat voor Return on Real Estate; continu verbeteren en besparen mét uw vastgoedportefeuille. Middels de RORE-raamovereenkomst wordt afgesproken dat wij risicodragend,

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Vergrijzing, verkleuring en individualisering. Voor wie verstandig handelt!

Vergrijzing, verkleuring en individualisering. Voor wie verstandig handelt! Vergrijzing, verkleuring en individualisering Trendsamenvatting Naam Definitie Scope Conclusies Invloed Impact Bronnen Vergrijzing, verkleuring en individualisering De wereldbevolking neemt toe, waarbij

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

3 redenen om te verhuren via 123Wonen Verhuur & Vastgoedmanagement onder één dak

3 redenen om te verhuren via 123Wonen Verhuur & Vastgoedmanagement onder één dak 3 redenen om te verhuren via 123Wonen Verhuur & Vastgoedmanagement onder één dak Een eerste kennismaking met uw vastgoedpartner 123Wonen D u m la v Ne l n! Ervaring en expertise scheelt u heel wat zorgen

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd

In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd Een overzicht van de spreiding van huursegmenten per provincie en voor een aantal steden Staf Depla, Lid Tweede Kamer

Nadere informatie

Demografische ontwikkeling Gemeente Hoorn 2011-2025

Demografische ontwikkeling Gemeente Hoorn 2011-2025 Demografische ontwikkeling Gemeente Hoorn 211-225 Inhoud blz. Colofon 1. Bevolkingsontwikkeling 1 1.1 Aantal inwoners 1 1.2 Componenten van de groei 3 2. Jong en oud 6 3. Huishoudens 8 Uitgave I&O Research

Nadere informatie

advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling SAMEN MEER WAARDE

advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling SAMEN MEER WAARDE advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling SAMEN MEER WAARDE SAMENMEERWAARDE WPM Groep staat voor ruim 20 jaar visie, kennis en ervaring op het gebied van advies, ontwikkeling

Nadere informatie

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID GARANTIEFONDS 4 % RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN MEERDERVOORT GARANTIEFONDS Investeren met unieke zekerheid U wilt uw vermogen op een goede maar vooral veilige

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Door de centralisering van het gemeentelijk vastgoed neemt de behoefte aan transparantie en professionalisering sterk toe. Een van de concrete initiatieven om de transparantie

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Kappers In de kappersbranche kunnen de volgende bedrijfstypen worden onderscheiden: zelfstandigen zonder personeel, zzp ers (ondernemers die minder dan 32 uur per week in het kappersbedrijf werkzaam zijn)

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Woonwensen en Woningbehoefte Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Opbouw presentatie I. Waar komen we vandaan? Relevante ontwikkelingen in het recente verleden II. Waar gaan we naar toe? Blik

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Allround in vastgoedmanagement en -advies

Allround in vastgoedmanagement en -advies Allround in vastgoedmanagement en -advies Samen waardegroei creëren en stimuleren. Daar gaan wij voor Amstelius Vastgoed Amstelius is een onafhankelijk allround kantoor voor vastgoedmanagement en -advies.

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/ Aanleiding UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding woningprijs verhouding Amsterdam/Nederland Bron: UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding percentage

Nadere informatie

3 redenen om te verhuren via 123wonen. Verhuur & Vastgoedmanagement onder één dak

3 redenen om te verhuren via 123wonen. Verhuur & Vastgoedmanagement onder één dak 3 redenen om te verhuren via 123wonen Verhuur & Vastgoedmanagement onder één dak Ervaring en expertise scheelt u heel 123Vastgoedmanagement wat zorgen zorgeloze ver Uw Verhuurmakelaar Bij de keuze voor

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Dienst Ruimtelijke Ordening Fact sheet Demografische ontwikkelingen: blijvende groei Amsterdamse bevolking

Dienst Ruimtelijke Ordening Fact sheet Demografische ontwikkelingen: blijvende groei Amsterdamse bevolking Dienst Ruimtelijke Ordening Fact sheet nummer 7 november 2005 Demografische ontwikkelingen: blijvende groei Amsterdamse bevolking Het inwonertal van Amsterdam is in 2004 met ruim 4.000 personen tot 742.951

Nadere informatie

Inhoud. Aandeel 65+, 2011-2060. Huishoudensontwikkeling 2011-2040. Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010-2025

Inhoud. Aandeel 65+, 2011-2060. Huishoudensontwikkeling 2011-2040. Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010-2025 Delft University of Technology Inhoud Trends op de woningmarkt Peter Boelhouwer 29-10-2013 Demografische ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Sociaal-culturele ontwikkelingen Was de crisis op de Nederlandse

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Kappers In de kappersbranche kunnen de volgende bedrijfstypen worden onderscheiden: zelfstandigen zonder personeel, zzp ers (ondernemers die minder dan 32 uur per week in het kappersbedrijf werkzaam zijn)

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Versterk uw focus op vastgoed met ICT

Versterk uw focus op vastgoed met ICT Versterk uw focus op vastgoed met ICT Johan André de la Porte Real Estate IT September 2012 Voorwoord De wereld van het vastgoed staat onder druk en verandert in hoog tempo. Uit onderzoek dat in samenwerking

Nadere informatie

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen?

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? 1 Met de vraag 'Een huis kopen of een huis huren?' kunt u op verschillende momenten in uw leven te maken krijgen. Bijvoorbeeld

Nadere informatie

Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam. Combinatie van Realisatie en Exploitatie onder eigen regie

Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam. Combinatie van Realisatie en Exploitatie onder eigen regie Wonenamsterdam Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam Directie: Carolyn van Duijvendijk-Koster en Robert Kohsiek Nieuwe huurwoningen voor het middensegment Combinatie van Realisatie en Exploitatie

Nadere informatie

Asset management Business case: Ipse de Bruggen Roeland Brouns Ipse de Bruggen Bastiaan Roon - Fakton. 22 maart 2012

Asset management Business case: Ipse de Bruggen Roeland Brouns Ipse de Bruggen Bastiaan Roon - Fakton. 22 maart 2012 Asset management Business case: Ipse de Bruggen Roeland Brouns Ipse de Bruggen Bastiaan Roon - Fakton 22 maart 2012 Inhoud Inleiding Ipse de Bruggen en Fakton De noodzaak van professioneel assetmanagement

Nadere informatie

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt Wilfred van der Neut, directeur Dynamis Beleggingsklimaat op de woningmarkt Wilfred van der Neut - Directeur sinds 1 mei 2015 - HBG Vastgoed - ING Vastgoedontwikkeling - Propertize, boegbeeld o.a. The

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM Data & Research 2 april 2012 Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 3 2 Inleiding: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken...

Nadere informatie

Barometer Vastgoedmanagement Nederland 2014

Barometer Vastgoedmanagement Nederland 2014 IX LAST BUT NOT LEAST Barometer Vastgoedmanagement Nederland 2014 Meer vastgoedmanagement uitbesteden Annette Tjeerdsma en Jan Veuger In het voorjaar (mei/juni) van 2014 is voor het eerst een vragenlijst

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

igg bouweconomie marktanalyse

igg bouweconomie marktanalyse igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu

Nadere informatie

Primos-model. Basisuitkomsten Primos 2013 Kleidum

Primos-model. Basisuitkomsten Primos 2013 Kleidum Primos-model Basisuitkomsten Primos 2013 Kleidum 2 Het Primos-model Werking Primos-model Het Primos-model voorspelt de bevolkingsontwikkeling als gevolg van geboorte, sterfte, buitenlandse en binnenlandse

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed. 19 april 2012 pagina 1

Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed. 19 april 2012 pagina 1 Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed 19 april 2012 pagina 1 Strategie van Ymere Missie Ymere werkt als maatschappelijke onderneming aan wijken met perspectief, waar bewoners willen

Nadere informatie

BIJLAGE. Samenvatting trends kantorenmarkt 2012

BIJLAGE. Samenvatting trends kantorenmarkt 2012 BIJLAGE Samenvatting trends kantorenmarkt 2012 Opname en aanbod redelijk stabiel De opname van kantoren in 2011 is redelijk vergelijkbaar met de twee jaren daarvoor. In totaal werd 1,25 miljoen m² opgenomen;

Nadere informatie

De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland

De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland 28 Profiel IVBN Missie van IVBN De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE Stad maken donderdag 19 maart 2015 Stad maken Duiding en context De traditionele rollen binnen het ontwikkeltraject veranderen. De corporaties,

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

Strategische inkoop. a. De behoefte en vraag van gebruikers is leidend bij de levering van. Door Henk Rietveld en Leon-Paul de Rouw Augustus 2004

Strategische inkoop. a. De behoefte en vraag van gebruikers is leidend bij de levering van. Door Henk Rietveld en Leon-Paul de Rouw Augustus 2004 Strategische inkoop Door Henk Rietveld en Leon-Paul de Rouw Augustus 2004 1. Inleiding Vanuit vraaggericht facility management streeft de facilitaire organisatie naar een optimale aansluiting tussen facilitaire

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht Woningmarktrapport - 4e kwartaal 213 Gemeente Dordrecht Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 1 aantal verkocht 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Woningbezit per gemeente 140

Woningbezit per gemeente 140 Betaalbaarheid en in Fryslân 2016 HUURKLASSE Aantal 403,06 403,07 en 576,87 576,88 en 618,24 8,7 65 HUURPRIJS IN NIEUWBOUW Investering (x miljoen ) Woningbezit per gemeente 140 Schiermonnikoog WONINGVERBETERINGEN

Nadere informatie

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Bijlage 4 Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Koopmarkt De koopmarkt zit op slot. Het aantal transacties is laag. Deels durven mensen niet te verhuizen vanwege de

Nadere informatie

Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers

Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling, met medewerking van Rink Drost,

Nadere informatie

Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management. OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille. Delft, 17 maart 2010

Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management. OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille. Delft, 17 maart 2010 Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille Delft, 17 maart 2010 ING Real Estate Investment Management ING REIM verzorgt asset management

Nadere informatie

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur.

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij N.V. 2 Opgericht in 1915 Missie: Leading Europa 350 kantoren 4 business lines Planning

Nadere informatie

Whitepaper. Outsourcing. Uitbesteden ICT: Wat, waarom, aan wie en hoe? 1/6. www.nobeloutsourcing.nl

Whitepaper. Outsourcing. Uitbesteden ICT: Wat, waarom, aan wie en hoe? 1/6. www.nobeloutsourcing.nl Uitbesteden ICT: Wat, waarom, aan wie en hoe? 1/6 Inhoud Uitbesteden ICT: Wat, waarom, aan wie en hoe? 3 Relatie tussen ICT en 3 Outsourcen ICT: Wat? 3 Cloud Services 3 Service Level Agreement 3 Software

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 1 Toelichting op het jaarverslag In het Jaarverslag 2013 legt het pensioenfonds uitgebreid verantwoording af over de ontwikkelingen, besluiten en gebeurtenissen

Nadere informatie

Fact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft

Fact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Fact sheet nummer 1 januari 211 Eigen woningbezit 1e en Aandeel stijgt, maar afstand blijft Het eigen woningbezit in Amsterdam is de laatste jaren sterk toegenomen. De

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie

Nadere informatie

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

De Duitse woningmarkt

De Duitse woningmarkt De Duitse woningmarkt Outlook Duitse woningmarkt De urbanisatie zorgt voor een druk op de markt in de grote steden 15 16 17 18 Waardegroei Woningen top 5 steden + + + + Overige grote steden =/+ =/+ =/+

Nadere informatie

NVTG bijeenkomst 17 september 2015. Uitbesteden van (technische) diensten bij Carinova. ing G.T. Ligtenberg RVGM Regisseur Vastgoed & Huisvesting

NVTG bijeenkomst 17 september 2015. Uitbesteden van (technische) diensten bij Carinova. ing G.T. Ligtenberg RVGM Regisseur Vastgoed & Huisvesting NVTG bijeenkomst 17 september 2015 Uitbesteden van (technische) diensten bij Carinova ing G.T. Ligtenberg RVGM Regisseur Vastgoed & Huisvesting Carinova zorgvisie De Context Politieke ontwikkeling en zorg

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer Woningmarktrapport - 3e kwartaal 213 Gemeente Haarlemmermeer Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 12 aantal verkocht 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 1 Agenda 1. De woningbeleggingsmarkt 2015 2. Verkoop corporatiebezit aan beleggers a. Regelgeving b. Kopersdoelgroepen c. Verkoopproces

Nadere informatie

Samenvatting hypothekenonderzoek

Samenvatting hypothekenonderzoek Samenvatting hypothekenonderzoek De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) heeft in 2011 onderzoek uitgevoerd naar de manier waarop hypotheekverstrekkers met elkaar concurreren op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Nadere informatie

DE CONSUMENT AAN HET STUUR. Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl. www.sir-55.nl. www.sir-55.nl

DE CONSUMENT AAN HET STUUR. Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl. www.sir-55.nl. www.sir-55.nl DE CONSUMENT AAN HET STUUR Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl www.sir-55.nl www.sir-55.nl SIR-55 CREËERT BETROKKEN BEWONERS Wie zijn medioren? Medioren zijn actieve, vitale en maatschappelijk

Nadere informatie

Voordracht voor de raadsvergadering van

Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Voordracht voor de raadsvergadering van Jaar 2011 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening 30 juni 2011 Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadleden

Nadere informatie