Prestatieafspraken Hoeksche Waard 2016

Transcriptie

1 Prestatieafspraken Hoeksche Waard 2016 HW Wonen, Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard, Regio Hoeksche Waard Concept Versie mei

2 Inhoud Samenvatting en leeswijzer... 3 H1 Van woonvisie naar prestatieafspraken H2 Betaalbaarheid... 9 H3 Beschikbaarheid De vitale regio en haar kernen De sociale voorraad Huurprijsklassen Doelgroepen Jongeren Senioren Statushouders Urgenten Woningtypen Beheer en onderhoud Verkoop en sloop Niet-DAEB H4 Nieuwbouw Nieuwbouwstrategie Nieuwe projecten Kwaliteitseisen bij nieuwbouw H5 Energietransitie H6 Samenwerken in de wijk H7 Toewijzing H8 Organisatie van de samenwerking Tot slot Bijlage A: Begrippenlijst Bijlage B: Nieuwbouwprogramma HW Wonen Bijlage C: Prognose te verkopen bezit HW Wonen Bijlage D: Energietransitie HW Wonen Bijlage E: Uitvoeringsprogramma Bijlage F: De afspraken

3 Samenvatting en leeswijzer Met dit document presenteren HW Wonen, het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard en de gemeenten Binnenmaas, Cromstrijen, Korendijk, Oud-Beijerland en Strijen hun gezamenlijke afspraken voor de volkshuisvesting in de regio Hoeksche Waard. De afspraken worden jaarlijks geactualiseerd en het zijn de eerste prestatieafspraken die gemaakt worden sinds de invoering van de nieuwe Woningwet. Een wet die in de afgelopen jaren tot een grote hoeveelheid ingrijpende veranderingen heeft geleid. Niet alleen voor de corporaties zélf, maar ook voor de relatie tussen gemeenten en corporaties. Nieuw is de betrokkenheid van huurdersorganisaties die daarmee directe invloed op het proces krijgen. Nieuw ook zijn de ministeriële richtlijnen die strakke kaders geven voor inhoud van de afspraken, de wijze waarop deze tot stand dienen te komen en wat de rolverdeling in de samenwerking is. In de Hoeksche Waard is het bovendien voor het eerst dat deze samenwerkingsafspraken regionaal in plaats van per gemeente afzonderlijk worden gemaakt. Daarnaast vormt dit document de eerste uitwerking van de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard die in 2015 werd vastgesteld. Via de Woonvisie benoemen de gemeenten de volkshuisvestelijke opgaven van de regio en via de prestatieafspraken laten corporaties zien wat zij kunnen bijdragen aan de realisatie van die opgaven. Omdat het een eerste uitwerking van de woonvisie betreft én omdat er zoveel veranderingen hebben plaatsgevonden de afgelopen jaren, ontstond bij alle betrokken partijen de behoefte om de te maken afspraken te voorzien van tekst en uitleg. Door ze in een context te plaatsen, kan beter geduid worden waarom bepaalde afspraken nodig zijn en op welke wijze ze bijdragen aan realisatie van de ambities uit de Regionale Woonvisie. Die keuze maakt het document niet compacter, maar wel een betere onderlegger voor een nieuw soort prestatieafspraken dat in de komende jaren verder tot zijn definitieve vorm moet groeien. Naast de doelen uit de Woonvisie wordt in dit document ook een aantal Rijksprioriteiten geagendeerd. Een van die prioriteiten is de betaalbaarheid van de huurwoning voor de primaire doelgroep. De Regionale Woonvisie gaf al aan dat circa 12% van de doelgroep niet in staat is om maandelijks rond te komen. Uit hetzelfde onderliggende onderzoek blijkt dat er nog een groep van circa 30% van de doelgroep is die daar dicht tegenaan zit en goed op moet letten met zijn huishoudelijk uitgaven. Om die reden komt het onderwerp betaalbaarheid prominenter op de agenda de komende jaren. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de rol van HW Wonen, maar ook naar wat gemeenten kunnen doen vanuit hun armoedebeleid. Hoofdstuk 2 gaat uitvoerig in op dit onderwerp dat feitelijk het bestaansrecht voor de sociale woningbouw vormt. Het is een eerste aanzet en moet de komende jaren doorgroeien tot concrete afspraken die bijdragen aan het beheersbaar houden van de woonlasten. Hoofdstuk 3 beschrijft de beschikbaarheid, of liever gezegd, de gewenste sociale woningvoorraad. Het gaat daarbij niet alleen om de totale voorraad sociale huurwoningen maar ook om de geografische verdeling van die voorraad, hoe deze verdeeld is in huurprijsklassen, om wat voor typen woningen het gaat, en welke doelgroepen ermee bediend kunnen worden. Zoals in de meeste andere gemeenten was in het verleden de 3

4 informatie van de corporatie leidend voor een discussie over de gewenste voorraad. Voor een goede discussie tussen gemeenten en HW Wonen is het cruciaal dat partijen dezelfde volkshuisvestelijke opgave als vertrekpunt nemen voor een gesprek over de activiteiten van HW Wonen. Om deze reden laten de gemeenten en HW Wonen in gezamenlijkheid een woningbehoefteonderzoek uitvoeren naar de volkshuisvestelijke opgaven op regionaal en lokaal niveau die voortvloeien uit de ambities van de Regionale Woonvisie. Op basis van dit onderzoek kunnen in 2017 concretere afspraken gemaakt worden over de gewenste sociale woningvoorraad. In dit document worden al wel afspraken gemaakt over woningen waar zorg ontvangen kan worden, en er wordt een eerste stap gezet om jongeren meer te identificeren als doelgroep. De huisvesting van statushouders gaat gepaard met veel onzekerheden waardoor het moeilijk in te schatten is wat de structurele additionele vraag naar woningruimte is. Moet er extra gebouwd worden of compenseert het de demografische krimp in de regio en zijn er voldoende woningen? Ook hier is onderzoek en monitoring nodig voordat concrete afspraken over nieuwbouw gemaakt kunnen worden. Vooralsnog vermindert HW Wonen het aantal te verkopen woningen om te borgen dat er voldoende aanbod is om statushouders te kunnen huisvesten. De Woningwet dwingt corporaties zich te beperken tot huurwoningen onder de liberalisatiegrens. Woningen met een hogere huur of goedkope koopwoningen dienen in een aparte administratie of rechtspersoon opgenomen te worden. Dit zogenaamde niet- DAEB bezit is vanuit volkshuisvestelijk perspectief echter minstens zo relevant als het goedkope segment. Gemeenten en HW Wonen treden vroegtijdig in overleg over de toekomst van dit bezit en het eerder genoemde onderzoek kijkt ook naar de ontwikkeling van de vraag. Van daaruit moeten partijen onderzoeken welke rol HW Wonen in de toekomst nog kan en wil spelen in dit segment van de woningmarkt. De komende jaren verlegt HW Wonen haar aandacht naar investeringen in haar bestaande voorraad en dan vooral in verduurzaming die ook leidt tot een langere levensduur. De opgave die nog resteert in de nieuwbouw is weliswaar ingrijpend, maar is vooral het restant van het forse planaanbod van de afgelopen jaren. Daarnaast ligt er een opgave in het realiseren van verzorgd en geschikt wonen voor senioren. Vanuit gemeentelijk perspectief is er vaak behoefte aan investeringen die bijdragen aan de vitaliteit van de kernen. In het verleden was de corporatie daar veelal de aangewezen partij voor, maar met de nieuwe Woningwet is die speelruimte beperkt. Gemeenten moeten aantonen dat er een volkshuisvestelijke opgave ligt met een geëigende rol voor een corporatie voordat zij HW Wonen kunnen vragen een bod te doen op die opgave. De opgave die er ligt met betrekking tot de vitaliteit is dus niet per definitie een taak van de corporatie. Om die reden moeten gemeenten in het vervolg hun volkshuisvestelijke taken beter kwantificeren en ook vaker dan in het verleden de markt in plaats van de corporatie benaderen om bepaalde projecten gerealiseerd te krijgen. Hoofdstuk 5 beschrijft welke stappen worden gezet op het gebied van duurzaamheid. De komende jaren investeert HW Wonen jaarlijks 20 miljoen in groot onderhoud waarin de energieprestatie een grote rol speelt. In 2024 moet het bezit gemiddeld Energielabel B hebben en vooruitlopend op toekomstige ontwikkelingen en de regionale ambitie om in 2040 een energie neutrale regio te zijn, wordt onderzocht in welke mate investeringen in Nul op de Meter woningen een haalbare ontwikkeling zijn. De gemeenten richten zich via het digitale Energieloket op de particuliere woningbezitters om de energieprestatie van de koopwoningen te helpen verbeteren. 4

5 Van oudsher leverden corporaties ook een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid in de wijk. Die mogelijkheden zijn beperkt en gebonden aan strikte voorwaarden vanuit de nieuwe Woningwet. HW Wonen staat bekend als een maatschappelijk betrokken organisatie en wil dat binnen de wettelijke kaders ook blijven. Dat uit zich in het gebiedsgericht werken dat in hoofdstuk 6 wordt beschreven, in de betrokkenheid van wijkteams en de samenwerking met de huurders. Binnen de beperkingen van de Woningwet heeft HW Wonen nog ruimte om de komende jaren extra uitgaven aan leefbaarheid te doen. Deze kunnen echter alleen plaatsvinden als zij onderdeel zijn van de prestatieafspraken. Het is dus vooral een taak van huurders en gemeenten om knelpunten te signaleren en initiatieven ter verbetering van de leefbaarheid in te brengen in het proces van de prestatieafspraken. De organisatie van de samenwerking wordt beschreven in hoofdstuk 8. De afspraken worden regionaal gemonitord, geëvalueerd en geactualiseerd. Uiteraard kan er in de realisatiefase operationeel overleg zijn op gemeentelijk niveau, maar de volkshuisvestelijke opgaven en de bijdrage van HW Wonen daaraan worden op regionaal niveau besproken. Hoewel de meeste gemaakte afspraken betrekking hebben op de periode tot 2020, worden deze toch veelal gezien als tijdelijk. Het jaar 2016 is in meerdere opzichten een overgangsjaar; ook de komende jaren zal er nog het nodige veranderen in wet- en regelgeving en zal er nog het nodige aan voortschrijdend inzicht zijn met betrekking tot de samenwerking en de te maken afspraken. Met dit document vertrouwen partijen er echter op een degelijke basis te hebben gelegd voor de komende jaren en voor een slagvaardige samenwerking die bijdraagt aan het realiseren van de ambities uit de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard. 5

6 H1 Van woonvisie naar prestatieafspraken. Prestatieafspraken zijn niet nieuw. Net als in veel andere gemeenten in Nederland, worden in de Hoeksche Waard sinds vele jaren prestatieafspraken gemaakt waarmee partijen vastleggen wie welke bijdrage zal leveren aan het realiseren van de lokale volkshuisvestelijke doelstellingen. Ook in de toekomst worden deze afspraken gemaakt in de Hoeksche Waard, maar ze komen op een andere manier tot stand en bevatten deels ook andere thema s en prioriteiten dan in het verleden. Het vertrekpunt bij het maken van afspraken is het gegeven dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor het opstellen van volkshuisvestingsbeleid (woonvisie) en dat corporaties verplicht zijn om een redelijke bijdrage te leveren aan het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven die daarin geformuleerd zijn. De afspraken die partijen daar met elkaar over maken komen met de nieuwe Woningwet tot stand in een vastgelegd cyclisch proces zoals te zien in onderstaand schema. Nieuw in dit proces is de rol van de huurdersorganisaties die dit jaar voor het eerst een formele rol als volwaardige partner in het proces van prestatieafspraken vervullen en de gemaakte afspraken ook mede ondertekenen. Daarnaast is met de nieuwe Woningwet ook de verhouding tussen gemeenten en corporatie veranderd. Gemaakte afspraken zijn nu bindend en de corporatie dient inzichtelijk te maken dat ze met haar activiteiten een redelijke bijdrage levert aan het realiseren van de woonvisie. Dit impliceert dat corporaties minder autonoom hun strategische koers kunnen uitzetten en dat de volkshuisvestelijke invalshoek (het huisvesten van de primaire doelgroep) daarbij leidend dient te zijn. Ook nieuw is het feit dat in 2016 in de Hoeksche Waard voor het eerst regionale afspraken worden gemaakt. In het verleden werden aan de regionale woonvisie vijf individuele lokale prestatieafspraken gekoppeld. De keuze voor regionale afspraken intensiveert de samenwerking tussen gemeenten, het voorkomt versnippering van 6

7 uitvoeringsbeleid en het voorkomt dat een huurder in verschillende gemeenten met verschillende condities te maken krijgt. HW Wonen is in die zin per definitie al een regionale organisatie en het is wel zo effectief dat gemeenten en huurders zich ook als zodanig opstellen in het samenwerkingsproces. Inhoud De Regionale Woonvisie die in 2015 vastgesteld werd in de gemeenten Binnenmaas, Korendijk, Cromstrijen, Strijen en Oud-Beijerland is leidend voor de inhoud van de prestatieafspraken met corporatie en huurdersorganisaties. Vanuit de Woonvisie staan de komende periode vijf doelen centraal: 1. Zorgen voor voldoende geschikte woningen voor mensen die zorg ontvangen. Dit kan door nieuwbouw en door het aanpassen van bestaande woningen; 2. Beperken van het risico van een te grote voorraad eengezinswoningen; 3. Op peil houden van voorzieningen; 4. Het bieden van aantrekkelijke huisvestingsmogelijkheden voor starters; 5. Zorgen dat er genoeg betaalbare (huur)woningen beschikbaar zijn. Daarnaast heeft de minister van BZK een aantal Rijksprioriteiten benoemd waarover gemeenten en corporaties met elkaar afspraken moeten maken: 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep; 2. Realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector; 3. Huisvesten van urgente doelgroepen; 4. Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting i.v.m. langer zelfstandig wonen. Kwaliteit Naast deze thema s willen partijen met de prestatieafspraken 2016 ook een eerste stap zetten naar het gezamenlijk sturen op de kwaliteit van wonen. De samenstelling van de bevolking in de Hoeksche Waard gaat de komende jaren veranderen. Daarom wordt in de Regionale Woonvisie het accent verlegd van nieuwbouw naar de bestaande woningvoorraad en van groei naar het behoud van kwaliteit. In deze afspraken is dat te zien aan de toegenomen aandacht voor thema s als betaalbaarheid, leefbaarheid en duurzaamheid. In de afspraken van 2017 (en verder) zal deze aandacht voor de kwaliteit van wonen verder toenemen door ook te kijken naar het raakvlak tussen wonen, welzijn en zorg. Vanwege de toenemende vergrijzing raken de thema s wonen, zorg en welzijn zowel strategisch als operationeel steeds meer vervlochten met elkaar. Met het Pact van mijn Hart werd daar in 2010 al voortvarend op voorgesorteerd. De tijd lijkt rijp om deze samenwerking verder te formaliseren en concrete afspraken te maken over te leveren inspanningen en waar relevant en mogelijk deze op te nemen in de prestatieafspraken nieuwe stijl zodat het raakvlak tussen wonen, welzijn en zorg een volwaardige positie krijgt binnen het uitvoeringsprogramma van de regionale woonvisie. 7

8 Van visie naar realisatie Prestatieafspraken vormen de schakel tussen woonvisie (strategisch) en realisatie (operationeel). In die zin is het proces waarin de prestatieafspraken tot stand komen een proces van gezamenlijk uitwerken en detailleren van de opgaven die in de Regionale Woonvisie meer op hoofdlijnen zijn beschreven. Om vervolgens aan die uitgewerkte opgaven concrete afspraken te kunnen koppelen. In deze afspraken is dat grotendeels gelukt, maar voor sommige opgaven is aanvullend onderzoek noodzakelijk. Om de stap van Woonvisie en prestatieafspraken niet te groot te maken is er in dit document bewust voor gekozen de afspraken te plaatsen in een context die inzichtelijk maakt waarom betreffende afspraken gemaakt worden en hoe ze zich verhouden tot de opgaven uit de Woonvisie. Looptijd Onderliggende afspraken hebben betrekking op de periode en op het jaar 2016 in het bijzonder. Vanwege de vele veranderingen in wet- en regelgeving is in 2015 in overleg besloten om het maken van prestatieafspraken nog uit te stellen. Aangezien onderliggende afspraken betrekking hebben op het lopende kalenderjaar is de speelruimte om te onderhandelen over investeringen zeer beperkt. Feitelijk correspondeert het bod van HW Wonen dit jaar één op één met haar vastgestelde jaarplan 2016 en meerjarenbegroting. In de komende jaren verandert dat; in het vervolg is de volkshuisvestelijke opgave en niet de begroting van de corporatie leidend voor te maken afspraken. In de cyclus zoals voorgeschreven door de minister wordt het bod voor het komende jaar al op 1 juli aangeboden. Dit betekent dat er tijdens het onderhandelingsproces voor de prestatieafspraken 2017 gelegenheid is om met elkaar in gesprek te gaan over gewenste investeringen zodat HW Wonen die kan meenemen in haar conceptbegroting voor In tegensteling tot het verleden waar prestatieafspraken een looptijd van 4-5 jaar hadden, worden de prestatieafspraken met ingang van de nieuwe Woningwet dus jaarlijks geactualiseerd. De Regionale Woonvisie en eventueel haar (vastgestelde) uitwerkingen of actualisaties blijven daarbij leidend tot Afspraken 1.1 Gemeenten, Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard en HW Wonen onderschrijven de doelstellingen van het woonbeleid zoals verwoord in de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard 2015 en dragen actief bij aan het realiseren ervan. 8

9 H2 Betaalbaarheid Betaalbaar wonen voor iedereen Met het invoeren van de eerste Woningwet in 1901 nam de overheid haar noodzakelijke verantwoordelijkheid voor de huisvesting van haar burgers in een samenleving die in hoog tempo verder verstedelijkte. Sindsdien spelen woningcorporaties een cruciale rol in het leveren van een bijdrage aan het beleidsvoornemen om voor iedere inwoner die daar niet geheel zelf in kan voorzien geschikte en betaalbare woonruimte beschikbaar te hebben. Betaalbaarheid onder druk Net als in andere delen van het land is de betaalbaarheid in toenemende mate een aandachtspunt in deze regio. De huurprijzen in de Hoeksche Waard zijn de afgelopen jaren gestegen, door harmonisatie van de huurprijs bij verandering van woningen en door inkomensafhankelijke huurverhogingen. De liberalisatiegrens is bovendien opgelopen tot 710,68. Tegelijk ervaren steeds meer inwoners een daling van hun besteedbare inkomen als gevolg van economische ontwikkelingen, bezuinigingen in de sociale zekerheid, pensionering, of stijgende zorgkosten. Uit het Woonlastenonderzoek voor de regio Zuid-Holland Zuid 1 blijkt dat een doorsnee huurder uit de primaire doelgroep 2 in de Hoeksche Waard 33% van zijn inkomen kwijt is aan wonen. Voor 12% van de huishoudens in de sociale huursector in de Hoeksche Waard zijn de woonlasten te hoog in verhouding tot het inkomen. Hoewel de overige huishoudens hun huur kunnen betalen, zal een deel van hen goed op de uitgaven van het huishouden moeten letten om daadwerkelijk rond te kunnen komen. Uitgaande van de in dit onderzoek gehanteerde normen gaat het om circa 30% van de primaire doelgroep. Met iedere stijging van huur of andere woonlasten met meer dan de prijsinflatie komt deze groep huurders in toenemende mate in financiële problemen. De opgave met betrekking tot betaalbaarheid betreft de komende jaren dus ergens tussen 12-42% van de primaire doelgroep. Passend toewijzen helpt Gemeenten en HW Wonen willen de invloed die zij hebben om woonlasten beheersbaar te houden, zo goed mogelijk benutten. De betaalbaarheid wordt tot op bepaalde hoogte door de corporatie bewaakt door het passend toewijzen van woningen. Corporaties zijn per 2016 verplicht om huurders een woning toe te wijzen met een huur die aansluit bij hun inkomen. Het moet voorkomen dat huurders snel in betalingsproblemen komen en er voor zorgen dat het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag gereduceerd wordt. HW Wonen voldoet per 1 januari 2016 aan de regels voor het passend toewijzen. Het passend toewijzen stuurt weliswaar op betaalbaarheid, maar doet dat door middel van een bovengrens: de huur die maximaal passend is gezien het inkomen van het huishouden. Dat wil niet altijd zeggen dat daarmee de betaalbaarheid voor een gemiddelde huurder geborgd is. Als de maximaal passende huur voor een huurder 586,68 bedraagt, zou een woning van bijvoorbeeld 575,00 passend zijn, maar een woning van 425,00 ook. Aangezien het verschil in huur niet volledig wordt 1 Vlugt, M. van der, Giesbers, I., & Kromhout, S. (2014). Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid. Amsterdam, Nederland: RIGO Research en Advies. 2 Primaire doelgroep: huishoudens met een inkomen onder (prijspeil 2016). 9

10 gecompenseerd door de huurtoeslag, maakt het netto wel degelijk verschil voor de huurder welke huur hij in rekening gebracht krijgt. Hoewel het passend toewijzen voorkomt dat huurders al te veel boven hun budget huren, blijft het voor de meest kwetsbare groepen dus van belang het aanbod en de differentiatie in huurprijzen van het goedkoopste segment te borgen door hierover afspraken te maken. Het in 3.2 beschreven onderzoek zal inzicht verschaffen in het gewenste aantal woningen per huurprijssegment en in de volgende ronde prestatieafspraken de onderlegger vormen voor een discussie over het huurbeleid. Huurbeleid Het passend toewijzen geeft dus vooral de bovengrenzen van de huurprijs aan. Het blijft belangrijk om de totale woonlasten goed te bewaken. Wat een verhuurder voor een sociale huurwoning maximaal mag vragen, wordt bepaald door middel van het woningwaarderingsstelsel. Iedere woning krijgt punten voor bijvoorbeeld WOZ-waarde, oppervlakte, energielabel en voorzieningen. Het aantal punten bepaalt de maximaal toegestane huurprijs. Woningcorporaties vragen echter lang niet altijd de maximale huur. Het landelijke gemiddelde van de huur die corporaties vragen (het zogenaamde streefhuurpercentage) is ongeveer 70% procent van het maximum 3. HW Wonen zorgt voor spreiding binnen de huurprijscategorieën, zodat niet elke woning tegen de huurprijsgrens geprijsd wordt. Het gemiddelde streefhuurpercentage ligt bij HW Wonen op 80% en de gemiddelde streefhuur ligt op 580. Dit komt mede doordat HW Wonen relatief veel eengezinswoningen in bezit heeft. In haar huurbeleid hanteert HW Wonen het principe dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moeten dragen. Sinds 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen. Met deze maatregel wil het kabinet het zogenaamde scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Woningcorporaties mogen zelf bepalen of en in hoeverre ze de toegestane huurverhoging benutten, als de huurprijs maar niet boven de maximale huur volgens het WWS (woningwaarderingsstelsel) uitkomt. Inkomensafhankelijke huurverhoging 2016 Inkomen Inflatie 0,6% huurverhoging max. toegestaan huurverhoging HW Wonen 1 < Inflatie + 1,5% 2,1% 0,9% Inflatie + 2,0% 2,6% 1,5% 3 > Inflatie + 4,0% 4,6% 4,6% HW Wonen past de inkomensafhankelijke huurverhoging in ieder geval toe op de hoogste inkomensgroep (> ) om daarmee te kunnen sturen op een daling van het percentage scheefhuurders. Scheefhuurders zijn mensen die een sociale huurwoning huren maar niet tot de primaire doelgroep behoren. Het aandeel scheefhuurders in het bezit van HW Wonen bedroeg 29% in 2014 en moet de komende jaren dalen naar 20% van het huurdersbestand. 3 Bron: Aedes 10

11 Er is geen vastgestelde definitie of grens van scheefwonen. Meestal wordt de grens dus gelegd bij Gezinnen met een inkomen tussen hebben vrij weinig alternatieven op de woningmarkt (huur of koop) en blijven toch aangewezen op de sociale sector. Ook voor deze groep voert HW Wonen de huurverhoging beperkt door. Energielasten Een andere manier om de betaalbaarheid te borgen is het beheersbaar houden van de energielasten. Dat kan door bij nieuwbouw en renovatie hoge eisen te stellen aan de energieprestatie van de woning. Bij grootschalige investeringen in de bestaande woningvoorraad vindt er een doorbelasting aan de huurder plaats in de vorm van een huurverhoging na oplevering. HW Wonen hanteert hierbij het beleid huurverhoging na woningverbetering van de Huurcommissie. In de praktijk streeft HW Wonen een directe huurverhoging na die lager is dan te verwachten energielasten. Om de minimaal vereiste 70% van de huurders te laten instemmen met aanpassingen aan de woning, hanteert HW Wonen als één van haar instrumenten de woonlastenwaarborg die de huurders van een wooncomplex de zekerheid geeft dat de woonlasten gemiddeld over het complex gelijk blijven of zullen dalen na de ingreep. Uitgangspunt van het woonlastenwaarborg is dat het treffen van energiebesparende maatregelen in de woning mag leiden tot een redelijke huurverhoging, maar dat deze huurverhoging gelijk is of lager dan de gemiddelde daling op de energierekening in het gehele wooncomplex. De systematiek gaat uit van gelijkblijvende energieprijzen, buitentemperatuur en stookgedrag. HW Wonen investeert de komende jaren circa 20 miljoen per jaar in het verbeteren van de kwaliteit en de energieprestatie van haar bezit. Dit wordt verder besproken in hoofdstuk 5. Wat kunnen gemeenten doen? In alle gemeenten van de Hoeksche Waard kunnen huurders met een beperkt inkomen in aanmerking komen voor kwijtschelding van de afvalstoffenheffing en het gebruikersdeel 11

12 van de rioolheffing. De kwijtscheldingsregeling gaat uit van normen die zijn vastgelegd in de Participatiewet. 4 Door het voeren van armoedebeleid wordt geborgd dat mensen zoveel mogelijk in staat blijven om te voorzien in hun primaire levensbehoeften. Het armoedebeleid van de vijf gemeenten is regionaal geregeld binnen het WIHW dat staat voor 'Werk & Inkomen Hoeksche Waard'. Dit is een nieuwe organisatie die per 1 januari 2016 is gevormd uit de Regionale Sociale Dienst Hoeksche Waard (RSDHW) en WHW-bedrijven. In onderstaand figuur is weergegeven op basis van welke regelingen inwoners worden ondersteund. Voor de uitvoering van het inkomensondersteuningsbeleid stellen de vijf gemeenten jaarlijks een structureel budget beschikbaar van ,-. Om te voorkomen dat mensen in (grote) financiële problemen komen door bijvoorbeeld ziekte, arbeidsongeschiktheid of ontslag kunnen belanghebbenden bij het WIHW terecht voor individuele en categoriale bijzondere bijstand. Mensen met een inkomen tot 110% van de bijstandsnorm kunnen in aanmerking komen voor bijzondere bijstand. Wanneer een huurder geen recht op huurtoeslag heeft kan in bepaalde situaties tijdelijk Woonkostentoeslag worden aangevraagd. Dit kan wanneer iemand een huur heeft boven de huurgrens of een eigen woning heeft en in betalingsproblemen komt. Daarnaast kent het WIHW een goed ingerichte afdeling schuldhulpverlening waar alle vormen van schuldhulp-verlening worden aangeboden, inclusief budgetbeheer. In 2015 sloten HW Wonen en de vijf gemeenten het convenant preventie huisuitzettingen Hoeksche Waard. Het convenant heeft primair als doel het tegengaan van woningontruimingen vanwege huurachterstand en niet minder belangrijk om de noodzakelijke hulpverlening achter de voordeur te regelen. Afspraken 2.1 Bij het doorbelasten van investeringen in energieprestatie hanteert HW Wonen het beleid huurverhoging na woningverbetering van de Huurcommissie. Daarbij hanteert HW Wonen als één van haar instrumenten (om 70% van de huurders te laten instemmen) de woonlastenwaarborg die de huurders van een wooncomplex de zekerheid geeft dat de woonlasten gemiddeld over het complex gelijk blijven of zullen dalen na de ingreep. Deze systematiek gaat uit van gelijkblijvende energiekosten, buitentempratuur en stookgedrag. 4 Zie3 ook: 12

13 2.2 Jaarlijks in het eerste kwartaal monitoren de gemeenten, HW Wonen en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard in het Bestuurlijk Overleg de ontwikkeling van de woonlasten. Per element wordt besproken welke wijzigingen voorzien worden, wat de effecten hiervan zijn en op welke wijze hierin eventueel bijgestuurd kan worden. Partijen maken hiertoe nadere afspraken over de wijze van monitoring en de nulmeting. 2.3 HW Wonen en de gemeenten geven invulling aan het convenant preventie huisuitzettingen Hoeksche Waard en stemmen vroegtijdig af waar maatregelen noodzakelijk lijken. De aanpak wordt jaarlijks geëvalueerd. 2.4 HW Wonen en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard voeren overleg gericht op het zoveel mogelijk verlagen van de servicekosten. Zo kan de corporatie de wensen van de huurders meenemen bij contractvorming over onderhoud, schoonmaak, en dergelijke. H3 Beschikbaarheid 3.1 De vitale regio en haar kernen De Hoeksche Waard is één van de zogenaamde anticipeerregio s in Nederland. Dat zijn regio s die zich erop moeten voorbereiden dat ze in de toekomst te maken krijgen met relatief veel ouderen en minder jongeren. Daarnaast worden de gezinnen steeds kleiner en zal de bevolking in de Hoeksche Waard naar verwachting als geheel ook krimpen. Zowel HW Wonen, het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard, als de vijf gemeenten onderkennen het belang van een vitale regio. Sociale woningbouw kan een bijdrage leveren aan de vitaliteit van een anticipeerregio, maar het is hooguit een noodzakelijke- en zeker geen voldoende voorwaarde voor een effectieve aanpak. De uitdaging ligt evengoed in het proberen aan te jagen van de vraag door nieuwe woonconsumenten (huur en koop) en bedrijvigheid aan te trekken. Pact van de Waard Werken aan een vitale regio vraagt om een integrale aanpak waarin gekeken wordt naar het vestigingsklimaat in brede zin. Woningaanbod speelt hier een rol, maar het gaat evenzeer over voorzieningen op het gebied van onderwijs, mobiliteit en OV, bedrijfslocaties, detailhandel, zorg- en welzijn en toerisme en recreatie. Het Pact van de Waard is een samenwerking tussen Gemeenten, Provincie, Rijk, ondernemers uit de Hoeksche Waard, organisaties uit het maatschappelijk middenveld en organisaties op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg, die voorziet in een dergelijke aanpak. Rol corporatie De primaire taak van HW Wonen beperkt zich tot het aanbieden van sociale huurwoningen. Het ontwikkelen van koop- of duurdere huurwoningen behoort niet langer tot de kerntaak van corporaties, maar nog wel tot de mogelijkheden. Onder bepaalde voorwaarden kan voor de ontwikkeling van deze categorie woningen nog steeds een beroep gedaan worden op de corporatie, maar dan moet uit een marktconsultatie gebleken zijn dat de markt niet bereid is de ontwikkeling op zich te nemen. De mogelijkheden om maatschappelijk en commercieel vastgoed te ontwikkelen zijn ingeperkt, echter bestaand maatschappelijk en commercieel vastgoed mag zolang de exploitatiecontracten lopen in eigendom en beheer van de corporatie blijven. Het op peil houden van voorzieningen als winkels, zorg- en welzijn, openbaar vervoer of recreatie 13

14 ligt in principe buiten de directe invloedssfeer. In de wijk kan de corporatie onder strikte voorwaarden jaarlijks nog wel 125 per woning besteden aan activiteiten die bijdragen aan de leefbaarheid (zie ook H6). De rol van de corporatie is dus veranderd, maar bepaald niet onbelangrijk. De grote dorpen zijn door hun voorzieningen belangrijk voor de vitaliteit en de aantrekkelijkheid van het eiland. De buurtschappen en kleinere dorpen zijn juist voor een deel weer afhankelijk van deze voorzieningen. De kleinere dorpen en buurtschappen voorzien met hun specifieke woonkwaliteit in een belangrijke woonbehoefte en vullen daarmee de grote dorpen aan. Uiteindelijk draait het bij de vitaliteit van de regio om de som der delen. HW Wonen is een aantal jaren geleden begonnen met het afstoten van het woningbezit in de buurtschappen. Vanwege dalende vraag naar sociale huurwoningen in de buurtschappen werd het steeds lastiger om deze goed te verhuren. Er is wel behoefte aan goedkope koopwoningen. De vitaliteit van een buurtschap is bovendien meer gebaat bij inwoners die bewust kiezen voor wonen in een buurtschap omdat deze een hechtere binding met het buurtschap hebben dan huurders die alleen kiezen voor het buurtschap omdat zij daar snel een sociale huurwoning kunnen krijgen. En vervolgens ook snel weer vertrekken als de mogelijkheid zich voordoet. Hoeksche Waard op de kaart! De vitaliteit van de regio en haar kernen is gebaat bij nieuwe inwoners. De inwoners van de Hoeksche Waard zien de Hoeksche Waard als een prettige woon- en leefomgeving, maar hoe zien mensen van buiten de Hoeksche Waard? Om te laten zien hoe prettig het is om in de Hoeksche Waard te wonen, leven en werken, zijn HW Wonen en SOHW samen met andere stakeholders het project regioprofilering gestart. Vanuit dit project wordt onder andere deelgenomen aan de jaarlijkse woonbeurs in Rotterdam. 3.2 De sociale voorraad In haar Strategisch Voorraadbeleid 2014 heeft HW Wonen geraamd wat in 2025 de benodigde sociale voorraad is 5. Per dorp wordt op basis van demografische- en inkomensontwikkelingen een inschatting gemaakt van de vraag en de daaruit voortvloeiende behoefte aan appartementen, eengezinswoningen en seniorenwoningen in de sociale sector 6. Feitelijk gaat het bij dergelijke ramingen om extrapolatie van de bestaande situatie met verschillende scenario s voor de afname van het aantal scheefhuurders en een behoefte verschuiving van koop naar huur 7. Het aandeel scheefhuurders in het bezit van HW Wonen bedroeg 29% in 2014 en moet de komende jaren dalen naar 20% van het huurdersbestand. In deze ramingen is nog geen rekening gehouden met nieuwe ontwikkelingen zoals de woningbehoeften van statushouders of mogelijke effecten van woonpromotie die beide kunnen leiden tot additionele woningvraag. De confrontatie van het bezit met de in 2025 verwachte vraag levert nauwelijks veranderingen op in het beeld over de gewenste totale omvang van het bezit. De 5 Eindrapportage Strategische Voorraadbeleid HW Wonen deel 1& 2, Het SVB is opgesteld op het schaalniveau van de dorpen: s Gravendeel, Puttershoek, Heinenoord, Mijnsheerenland, Maasdam, Westmaas, Oud-Beijerland, Nieuw-Beijerland, Piershil, Goudswaard, Zuid- Beijerland, Klaaswaal, Numansdorp, en Strijen. 7 Scheefhuurders zijn mensen die een sociale huurwoning huren maar niet tot de primaire doelgroep behoren. 14

15 gewenste voorraad bedraagt 8700 sociale huurwoningen 8. Wel zien we in veel dorpen voor de toekomst tekorten en overschotten ontstaan voor de verschillende typen woningen. Dat levert in die dorpen een transformatieopgave op (meer van het ene type en minder van het andere). Dat heeft veelal geen consequenties voor het totale volume, maar levert wel ingrepen op in de samenstelling van die voorraad. In sommige dorpen zal de vraag mogelijk nog iets kunnen toenemen en behoefte zijn aan nieuwbouw. In andere dorpen zal sprake zijn van daling van de vraag en is nieuwbouw alleen aan de orde ter vervanging van bestaande voorraad. In alle dorpen draagt HW Wonen zorg voor voldoende, geschikte en betaalbare huurwoningen in de sociale sector onder voorwaarde dat er sprake is van marktvraag. Om het bestaande bezit aantrekkelijk te houden wordt in alle dorpen behalve in de buurtschappen) geïnvesteerd in duurzaamheid, levensloopbestendigheid en regulier onderhoud. De volkshuisvestelijke opgave De primaire reden dat gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties prestatieafspraken maken is het willen borgen van de beschikbaarheid van voldoende, geschikte en betaalbare huurwoningen. Dit vereist wel dat partijen het eens zijn over de vraag wat de volkshuisvestelijke opgave op regionaal- en gemeentelijk niveau precies omvat. Het gaat daarbij niet alleen om de totale voorraad sociale huurwoningen, maar ook om de geografische verdeling van die voorraad, hoe deze verdeeld is in huurprijsklassen, om wat voor typen woningen het gaat, en welke doelgroepen ermee bediend kunnen worden. Het is een taak van de gemeenten om het volkshuisvestelijk beleid en haar opgaven te formuleren. En om aan te geven dat er binnen die lokale volkshuisvestelijke opgaven een geëigende rol ligt voor een corporatie die past binnen de kaders van de Woningwet. Met de Regionale Woonvisie is op hoofdlijnen aangegeven wat de ambities van het regionale volkshuisvestelijke beleid zijn. Dit betekent dat de regionale opgaven niet allemaal even gedetailleerd zijn geformuleerd. Verder zijn de regionale opgaven nog niet vertaald naar lokale opgaven op gemeente- of dorpsniveau. Deze informatie is nodig om prestatieafspraken te kunnen maken die afrekenaar en te monitoren zijn. Voor een goede discussie tussen gemeenten en HW Wonen is het cruciaal dat partijen dezelfde volkshuisvestelijke opgave als vertrekpunt nemen voor een gesprek over de activiteiten van HW Wonen. Om de discussie voor de volgende ronde prestatieafspraken te voorzien van de juiste onderlegger, wordt een onderzoek uitgevoerd naar de volkshuisvestelijke opgaven op regionaal en lokaal niveau die voortvloeien uit de ambities van de Regionale Woonvisie. Ook HW Wonen heeft behoefte aan een update van haar onderliggende cijfermateriaal en gebruikt het onderzoek als onderlegger voor haar wensportefeuille. Om te borgen dat er straks een set cijfers ligt die door beide partijen beschouwd wordt als de volkshuisvestelijke opgave van de Hoeksche Waard zullen partijen in 2016 gezamenlijk opdracht geven tot een onderzoek dat moet voorzien in deze informatiebehoefte. 8 Woningen met een huur tot de liberalisatiegrens van 710,68. 15

16 Afspraken 3.1 HW Wonen en de vijf gemeenten laten gezamenlijk een onderzoek uitvoeren naar de benodigde voorraad sociale huurwoningen zodat de ambities uit de Regionale Woonvisie vertaald kunnen worden naar concrete, meetbare regionale en lokale volkshuisvestelijke opgaven. Het gaat hierbij niet alleen om de totaal benodigde voorraad sociale huurwoningen, maar ook om de gewenste geografische verdeling van die voorraad, hoe deze verdeeld is in huurprijsklassen, om wat voor typen woningen het gaat, en welke doelgroepen ermee bediend kunnen worden. Gemeenten en HW Wonen treden in gezamenlijkheid op als opdrachtgever. Het onderzoek wordt in de zomer van 2016 opgeleverd en de uitkomsten vormen samen met de Regionale Woonvisie de basis voor de prestatieafspraken voor 2017 en verder. 3.2 Om de discussie in het proces van de volgende prestatieafspraken aan te kunnen scherpen wordt door de vijf gemeenten in gezamenlijkheid een uitwerking van de Regionale Woonvisie opgesteld, waarin de ambities en opgaven nader geconcretiseerd worden naar aanleiding van bovengenoemd onderzoek. Na vaststelling in de vijf gemeenten zal deze notitie deel uit maken van het Volkshuisvestelijk beleid van de regio Hoeksche Waard en daarmee een onderlegger vormen voor het maken van de prestatieafspraken Om de ontwikkelingen op de sociale woningmarkt in de Hoeksche Waard goed te kunnen blijven volgen, rapporteert HW Wonen ieder kwartaal aan gemeenten en Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard over het vrijgekomen aanbod, de toewijzingen en de wachttijden. Wachttijd wordt zowel op regionaal als op gemeentelijk niveau gemeten door registratie van het aantal woonbonnen dat nodig is voor het toegewezen krijgen van een woning. De wachttijd wordt gerelateerd aan leeftijd van de huurder en de vier sociale huurprijscategorieën zoals gedefinieerd in Bijlage A. Als nulmeting worden de gegevens van 1 juli 2016 gehanteerd. 3.4 Aanvullend op bovengenoemde monitor, rapporteert HW Wonen maandelijks aan de gemeenten over het aantal woningen dat toegewezen wordt aan statushouders. 3.3 Huurprijsklassen Opgave Zowel de Regionale Woonvisie als het Ministerie van BZK noemen het aanbod van voldoende betaalbare huurwoningen voor de doelgroep als prioriteit. Welke verdeling in huurprijsklassen we moeten nastreven, nu en in de toekomst, om te kunnen voldoen aan de vraag is afhankelijk van diverse factoren. Demografische ontwikkelingen en de ontwikkeling van inkomens zijn belangrijk, maar ook regelgeving (zoals passend toewijzen) en onverwachte, al dan niet incidentele, toename van de vraag (zoals plaatsing statushouders) hebben invloed op de ideale verdeling van goedkope tot dure huur. De wensportefeuille die hieruit voortvloeit is dus geen statisch gegeven, maar verandert als genoemde factoren veranderen. In haar Ondernemingsplan gaf HW Wonen aan dat zij relatief veel goedkope woningen in bezit had en dat een verschuiving in de verhouding goedkoop, bereikbaar en 16

17 duur van 90%-7%-3% naar 75%-15%-10% wenselijk was 9. Inmiddels blijkt de druk op het goedkope segment (tot eerste aftoppingsgrens) toe te nemen. Uit onderzoek van HW Wonen uit 2014 in het kader van de aanpassing van de huisvestingsverordening, komt naar voren dat woningen met een huur tot de eerste aftoppingsgrens driemaal zoveel reacties ontvangen als woningen met een hogere huur. Onder de eerste aftoppingsgrens is er op dit moment dus ruim meer vraag dan aanbod. Boven die grens is er sprake van ontspanning. De druk op dat goedkope segment zal verder toenemen vanwege de verplichting om huurders per 1 januari 2016 een woning toe te wijzen met een huur die aansluit bij hun inkomen (passend toewijzen). Dit moet voorkomen dat huurders snel in betalingsproblemen komen en dat het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag te hoog oploopt (zie verder passend toewijzen in H2). Het aantal te plaatsen statushouders leidt eveneens tot een toenemende druk op het goedkope segment. Deze opgave wordt verder besproken in Tot slot dreigt de groep huurders die moeite heeft met het betalen van de huur (zie ook H2) verder toe te nemen als gevolg van economische ontwikkelingen en het niet indexeren van pensioenen. Of dit conjuncturele of structurele effecten zijn is lastig in te schatten, maar verwacht mag worden dat het voor de komende jaren leidt tot een toenemende vraag naar de goedkopere huurwoningen. Wensportefeuille Al deze factoren samen maken dat HW Wonen haar wensportefeuille opnieuw wil definiëren om die vervolgens te kunnen vertalen naar een aangepaste verdeling in huurprijsklassen. Uitgangspunt daarbij is dat HW Wonen borgt dat zij voldoende woningen onder de eerste aftoppingsgrens kan aanbieden door te zorgen dat zij de juiste woningen met de juiste streefhuur in de categorie onder de aftoppingsgrens plaatst. Het onderzoek zoals beschreven in 3.2 zal de benodigde input verschaffen voor deze herziening. Tot die tijd is het SVB 2014 leidend. Afspraken 3.5 In 2016 past HW Wonen op basis van aanvullend onderzoek haar wensportefeuille met betrekking tot huurprijsklassen aan en treedt in overleg met de gemeenten en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard over de consequenties van deze aanpassing voor het huurbeleid. 3.4 Doelgroepen De wensportefeuille uit het bod gaat vooral over kwantiteit en prijsklassen, maar zegt nog niets over de kwaliteit, over het onderscheid tussen appartementen of grondgebonden woningen, of over doelgroepen. Hoe zit het met verdeling tussen starters - senioren - gezinnen? En met statushouders of speciale doelgroepen zoals mensen met een beperking die een aangepaste woning nodig hebben? 9 Definities van huurprijsklassen waren toen: goedkoop tot eerste aftoppingsgrens, bereikbaar tussen eerste aftoppingsgrens en liberalisatiegrens, duur boven liberalisatiegrens. 17

18 3.4.1 Jongeren Een van de ambities uit de Regionale Woonvisie HW is het bieden van aantrekkelijke huisvestingsmogelijkheden voor starters. Onder starters wordt in de Woonvisie verstaan een woningzoekende uit de regio Hoeksche Waard of daar buiten van 35 jaar of jonger; een doelgroep die van grote betekenis kan zijn in een anticipeerregio. De term starters kan wat verwarrend werken, want het gaat niet per definitie om mensen die voor de eerste keer de woningmarkt betreden. Om die reden is er voor gekozen om deze (gemêleerde) doelgroep voortaan aan te duiden als jongeren. De krimp van het aantal jongeren, vaak aangeduid met ontgroening, gaat in de Hoeksche Waard harder dan in de rest van Nederland. In 2030 worden er zo n 20% minder bewoners onder de twintig jaar in de Hoeksche Waard verwacht dan in Daarnaast neemt het aantal gezinnen met kinderen in de Hoeksche Waard naar verwachting af met circa 1250 tussen 2015 en Dit wordt overigens weer (in meer of mindere mate) gecompenseerd door de komst van statushouders met gezinnen. Per 1 juli 2015 hebben de vijf gemeenteraden besloten, in overeenstemming met de Huisvestingswet, om mensen zonder directe binding met de Hoeksche Waard dezelfde kansen te bieden op een woning op het eiland als mensen die hier al wonen of werken. Dit neemt in ieder geval een mogelijke drempel weg, met name voor jonge gezinnen met werk in de Randstad die zich hier willen vestigen. Het boeien en binden van jongeren biedt een tegenwicht voor ontgroening, maar het is een doel dat met realisme moet worden nagestreefd. Het is niet zo dat ieder aanbod in ieder willekeurige kern zijn eigen vraag schept. Sommige jongeren kiezen bewust voor nabijheid van familie en vrienden, terwijl andere de nabijheid van voorzieningen het belangrijkst vinden. Vanuit de ambitie om aantrekkelijke huisvestingsmogelijkheden te bieden is het wellicht interessant om te experimenteren met nieuwe initiatieven. Onder jongeren is er namelijk meer dan gemiddeld belangstelling voor nieuwe initiatieven zoals een kluswoning, tiny housing en de rug-aan-rugwoning. Naast huren is er onder jongeren ook veel belangstelling voor het kopen van een (betaalbare) woning. HW Wonen speelt hier op in door zich bij het verkopen van eengezinswoningen voornamelijk te richten op deze doelgroep. Jongeren die een woning willen kopen kunnen in de gemeenten Oud-Beijerland, Korendijk en Binnenmaas onder bepaalde voorwaarden beroep doen op een starterslening. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis (inclusief bijkomende kosten) en de eerste hypotheek bij de bank. De lening wordt aangeboden door de gemeente in samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Afspraken 3.6 HW Wonen en de gemeenten onderzoeken samen de mogelijkheid tot het realiseren van een pilot met een nieuwe woonvorm gericht op jongeren. 3.7 HW Wonen en gemeenten onderzoeken hoe in de woonpromotie (als onderdeel van de regioprofilering) gerichte aandacht kan komen voor jongeren, en nemen het initiatief tot het organiseren van een informatiebijeenkomst over wonen in de Hoeksche Waard die zich specifiek richt op jongeren uit de regio. 18

19 3.4.2 Senioren De belangrijkste taak voor de periode is om, vooruitlopend op het grotere aantal ouderen, te zorgen voor geschikte woningen en zorgvoorzieningen. De uitvoering van deze taak moet zowel in nieuwbouw gezocht worden als in aanpassing van bestaande bouw. De woonwensen van ouderen boven de 65 jaar zijn voor een belangrijk deel gericht op de huursector. Er is een duidelijke behoefte aan nultredewoningen: woningen zonder trap. Dat kunnen appartementen met lift zijn, maar ook woningen op de begane grond 10. In 2014 heeft het Kabinet het plan Langer thuis wonen uitgebracht. Eén van de onderleggers hiervoor is de Herziening Monitor Investeren voor de Toekomst (ABF Research). Deze Monitor geeft per Wmo-regio, de opgave geschikte huisvesting tussen 2013 en Deze opgave is voor de Hoeksche Waard eenheden geschikte huisvesting, bestaande uit 400 eenheden verzorgd wonen en 800 eenheden overig geschikt wonen. Deze opgave komt voort uit de bevolkingsontwikkeling en extramuralisering (het verminderen van intramurale plaatsen). Nieuwbouw Aangezien dit een relatief grote opgave is, wordt in de Regionale Woonvisie voor de periode uitgegaan van een iets gematigder nieuwbouwopgave van 900 woningen die voor senioren geschikt zijn: 200 keer verzorgd wonen en 700 keer overig geschikt wonen voor ouderen. Waarvan ongeveer twee derde huur en een derde in de koopsector. Van die 600 huurwoningen zouden er zo n gerealiseerd moeten worden in de sociale sector. HW Wonen speelt via haar Strategisch Voorraadbeleid 2014 in op deze behoefte. Een deel van deze opgave (geformuleerd in 2014) is reeds gerealiseerd. In 2020 zullen in totaal 555 woningen geschikt voor senioren gerealiseerd zijn: 208 appartementen, 165 zorgplaatsen, 57 zorgappartementen en 125 grondgebonden seniorenwoningen. De overige (duurdere) huurwoningen en de 300 koopwoningen dienen gerealiseerd te worden in de particuliere sector. De vijf gemeenten sturen via hun nieuwbouwprogramma de komende jaren op deze gewenste ontwikkeling. Bestaande voorraad Tegelijkertijd zal fors geïnvesteerd moeten worden in de bestaande voorraad om langer zelfstandig blijven wonen mogelijk te maken. HW Wonen heeft de afgelopen jaren een opplusprogramma uitgevoerd gericht op haar seniorencomplexen. In totaal gaat het om circa 600 woningen. Uitgangspunten van het opplustraject is om oudere seniorencomplexen rollator door- en toegankelijk maken. Dat houdt in dat een aantal werkzaamheden is uitgevoerd: automatische deuropeners t.b.v. algemene deuren; automatische deuropeners t.b.v. de liftdeuren; drempelverlagingen (DTS) bij voor- en achterdeuren; postzakken aan de voordeur; rookmelders. 10 Onderzoekscentrum Drechtsteden, Woonkwaliteit Hoeksche Waard,

20 Badkamer aanpassingen zijn in het verleden bij mutatie uitgevoerd, waarbij rekening is gehouden met rollator- door en toegankelijkheid en het kunnen verrichten van ergotherapeutische handelingen. Voorbeelden hierbij zijn aangepaste wastafel, verstelbare spiegels, aangepaste (thermostatische) mengkranen en verstelbare toiletten. Indien een badkamer nog in oude staat is wordt bij mutatie of groot onderhoud de badkamer aangepast. De overige aanpassingen zijn bij deze complexen reeds uitgevoerd. Particuliere voorraad Twee derde van de huidige woningvoorraad in de Hoeksche Waard is in particulier eigendom. Een deel van deze eigenaren moet gaan nadenken over toekomstige zorgbehoeften en daarmee samenhangende woningaanpassingen. Hoewel de overheid geen directe invloed kan uitoefenen op die investeringsbereidheid, kunnen de gemeenten wel een belangrijke rol spelen in de bewustwording van de ontwikkelingen die er aan komen. In 2016 ontwikkelen de gemeenten in samenwerking met stakeholders een plan van aanpak voor een campagne gericht op bewustwording en het aanjagen van investeringen in levensloopbestendigheid. Blijverslening Een maatregel die onderdeel zou kunnen uitmaken van een dergelijk plan van aanpak is de zogenaamde Blijverslening. Een gemeente kan via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting SVn een lening aanbieden die dient ter financiering van een verbouwing om de woning levensloopbestendig te maken. In 2016 onderzoeken de vijf gemeenten in de Hoeksche Waard of zij het systeem van de blijverslening regionaal willen doorvoeren. Afspraken 3.8 Conform het overzicht in Bijlage B, realiseert HW Wonen de komende jaren nieuwe sociale huurwoningen van het type verzorgd en/of geschikt wonen en speelt daarmee in op de groeiende vraag vanuit de doelgroep senioren. 3.9 De gemeenten sturen via het Regionale Woningbouwprogramma de komende jaren op realisatie van 300 voor senioren geschikte koopwoningen De kosten voor het rollator toegankelijk maken en eventueel aanpassen van badkamer en keuken van het woningbezit van HW Wonen, worden gedragen door HW Wonen. Het gaat hierbij om een complexmatige aanpak van gelijkvloerse woningen Gemeenten en HW Wonen hebben met in de Hoeksche Waard werkzame zorgpartijen de overeenkomst Pact van mijn Hart ondertekend. Gemeenten en HW Wonen spannen zich in om de daarin gemaakte afspraken om aan de sterk toenemende vraag van senioren naar wonen en zorg tegemoet te komen. HW Wonen richt zich daarbij primair op het bouwen en/of aanpassen van woningen voor senioren en mensen met een beperking. De gemeenten richten zich vooral op het faciliteren van de totstandkoming van woonvoorzieningen en zorg/welzijnskruispunten in de gemeente HW Wonen en de gemeenten onderzoeken in samenspraak met de thuiszorgorganisaties de behoefte naar meergeneratie- en mantelzorgwoningen in de Hoeksche Waard Gemeenten zullen bij de realisatie van nieuwe seniorenwoningen steeds bezien of het mogelijk is om in het bestemmingsplan de mogelijkheid op te nemen een achter aanbouw ten behoeve van mantelzorg te faciliteren. Gemeenten houden bij herziening van bestaande bestemmingsplannen zoveel mogelijk rekening met het 20