NAAR EEN STERKE KANTORENSTRATEGIE IN OSS Stec Groep aan Gemeente Oss. Vastgesteld door de gemeenteraad op 26 maart 2009

Transcriptie

1 NAAR EEN STERKE KANTORENSTRATEGIE IN OSS Stec Groep aan Gemeente Oss Vastgesteld door de gemeenteraad op 26 maart 2009

2 Carien Arendz en Esther Geuting mei 2008

3 INHOUDSOPGAVE MANAGEMENT SUMMARY 1 INLEIDING 8 1. HUIDIGE KANTORENMARKT OSS Schets lokale markt Kansen en bedreigingen van de Osse Kantorenmarkt Kantoorlocaties Oss STRATEGIE KANTORENMARKT OSS Advies 1: ontwikkel binnen Oss nieuwe locaties voor kantoren Advies 2: bied onderscheidende en goed gesegmenteerde kantorenmilieus aan Oss Advies 3: zet in op verschillende doelgroepen en hun huisvestingskenmerken Advies 4: richt u op aantrekkelijke doelgroepen Advies 5: let bij nieuwe locaties op de volgende markttechnische aspecten Randvoorwaarden strategisch kantorenbeleid Tot slot: beperk uw ontwikkelingsrisico s door Oss sterk op de kaart te zetten 53

4 BIJLAGE A: VRAAG-AANBOD CONFRONTATIE 55 A1: De autonome vraag naar kantoorruimte 55 A2: Aanbod van kantoorruimte in Oss 68 BIJLAGE B: TRENDS OP DE KANTORENMARKT 70 BIJLAGE C: ANALYSE HUISVESTINGSWENSEN EN EISEN DOELGROEPEN 74 C1: Analyse doelgroepen 74 C2: Conclusies 83 BIJLAGE D: CONCURRERENDE LOCATIES 84

5 MANAGEMENT SUMMARY In deze management summary schetsen we de hoofdlijnen van dit rapport om te komen tot een kantorenstrategie voor de gemeente Oss. Kenschets van de Osse kantorenmarkt Van nature is Oss een stad met veel bedrijfsruimte op bedrijventerreinen voor een aantal grote beeldbepalende bedrijven, zoals Schering-Plough (Organon) BioSciences, Vos Logistics en Unilever. Op de kantorenmarkt is de marktpositie relatief beperkt: de kritische massa is relatief beperkt, en andere steden van vergelijkbare omvang hebben gemiddeld genomen een groter aantal meters kantoorvloer per inwoner. Gebruikers van kantoren zijn vooral lokaal verzorgend zoals banken, overheid, non-profit, zakelijke en financiële dienstverlening. De regionale omvangfunctie staat enigszins onder druk en de bovenregionale aantrekkingskracht van Oss is zeer beperkt. Daarnaast gaat het binnen Oss meer dan in andere steden van vergelijkbare omvang - om kantoorachtige bedrijfsruimtegebruikers 1. Dit in combinatie met de sterke positie van productie en logistiek maakt dat er een relatieve ondervertegenwoordiging zichtbaar is van traditionele kantoorgebruikers als accountants, ICTbedrijven, zakelijke en financiële dienstverleners, verzekeraars en dergelijke. De Osse kantorenmarkt kent met 4% aanbod in de voorraad zeer weinig leegstand wanneer we dat vergelijken met het Nederlandse gemiddeld (leegstandspercentage van 12% in 2006). De leegstand is zelfs zo laag, dat we verwachten dat er een tekort aan kantoorruimte in Oss is. Profiel van kantoorlocaties is zwak ontwikkeld en versnipperd, ook zijn er maar beperkt plannen voor nieuwe kantoorlocaties in Oss. 1 Kantoor is een gebouw dat geheel of voor meer dan 70% in gebruik is, dan wel te gebruiken is, voor bureaugebonden activiteiten (administratieve, geestelijke en adviserende arbeid) en niet voor vervaardiging, bewerking en/of opslag van goederen, een kantoorachtig gebouw is een gebouw dat voor minimaal 50% in gebruik is, dan wel te gebruiken is voor bureaugebonden activiteiten (administratieve, geestelijke en adviserende arbeid). Het overige deel van het pand kan in gebruik zijn voor productie, opslag, et cetera. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 1

6 De belangrijkste kantoorlocaties zijn de Raadhuislaan, Kruisstraat, Lievekamplaan. Daarnaast zijn er, verspreid in en rond het centrum, een aantal kleinschalige kantoorlocaties, soms bestaand uit één of twee solitaire panden, soms uit kleinere concentraties van circa m² bvo, zoals het kantoorvillamilieu van de Molenstraat en de Wethouder van Eschstraat (plus omgeving) waar een flink aantal zakelijke kantoorruimtegebruikers gevestigd zijn. Ruwaardsingel-Julianasingel-Hartog voorzien in de behoefte aan stadsrandlocaties, maar de vraag- aanbodverhouding in dit segment is krap. Een snelweglocatie ontbreekt op dit moment, terwijl we wel behoefte in dit segment signaleren. Het imago van Oss op de kantorenmarkt is matig, omdat Oss met name met productie en logistiek geassocieerd wordt. We zien echter belangrijke kansen voor versterking van de Osse kantorenmarkt. Dit zijn belangrijke aanknopingspunten voor de kantorenstrategie. Oss heeft een aantal grote beeldbepalende bedrijven binnen de gemeente. Vos Logistics, Schering-Plough (Organon) BioSciences, Diosynth en Unilever zijn al jaren aan Oss verbonden. Deze bedrijven hebben een aanzienlijke ruimtevraag op de werklocaties in de gemeente. We zien kansen voor verdere versterking en clustervorming rond sterke sectoren in Oss. De relatieve bereikbaarheid van Oss binnen het OV-netwerk en het snelwegennetwerk is prima. Oss heeft veel potentiële verdichtingslocaties binnen de gemeente, en de ligging aan de A50/A59 biedt uitstekende kansen voor een potentiële snelweglocatie. Er is een tekort aan kantoorruimte en aantrekkelijke kantoorlocaties in Oss. Ondernemers vragen om nieuwe kantoorruimten en aantrekkelijke locaties, zowel in het koop-, als in het huursegment. Nu de gemeente de komende jaren meer integrale beleidsmatige aandacht aan de kantorenmarkt gaat schenken biedt dit mogelijkheden om een strategische visie op de kantorenmarkt te ontwikkelen. Dit rapport biedt daartoe de eerste aanzet. Hieronder leest u onze adviezen: Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 2

7 Advies 1: ontwikkel binnen Oss nieuwe locaties voor kantoren De belangrijkste argumenten voor dit advies zijn: er zijn al enkele jaren geen nieuwe kantoorlocaties op de markt gebracht (uitgezonderd individuele kavels voor individuele gebruikers, zoals Schering-Plough (Organon)); de marktleegstand is lager dan gezond is voor een kantorenmarkt; de prognoses van de toekomstige behoefte aan kantoren wijzen op een uitbreidingsvraag van bestaande kantoorgebruikers en een natuurlijke vervangingsvraag van bestaand vastgoed. De omvang van de kantoorbehoefte bestaat uit een nieuwbouwvraag en een vervangingsvraag en beslaat minimaal m² bvo tot 2020 en maximaal circa m² bvo; er zijn op dit moment maar beperkt plannen voor uitbreidingslocaties in Oss; de plannen die er zijn worden door eindgebruikers en makelaars als matig tot redelijk aantrekkelijk ervaren. We raden u daarom aan als gemeente serieus aan de slag te gaan met het aanwijzen van nieuwe, aantrekkelijke, kantoorlocaties in Oss. Tabel: vraag kantoren Oss tot 2020 kantoorruimte (m²) Vraag minimaal scenario maximaal scenario Leegstand minus frictieleegstand =(tekort) Plancapaciteit hard (< 2 jaar te ontwikkelen) SALDO MINIMAAL MAXIMAAL Bron: Stec Groep (2008). Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 3

8 Advies 2: bied onderscheidende en goed gesegmenteerde kantorenmilieus aan in Oss We raden u aan te starten met het voorbereiden van het opnemen van enkele nieuwe kantorenlocaties in het bestemmingsplan. Het is belangrijk om complementaire vestigingsmilieus aan te bieden. Dit betekent concreet: dat u het binnenstedelijke centrummilieu in Oss verder dient te versterken, door de Raadhuislaan te versterken en de achterterreinen - die nu gebruikt worden als parkeerstrook te herontwikkelen. dat u een nieuwe snelweglocatie zou kunnen ontwikkelen op de Vorstengrafdonk. dat u een nieuwe stadsrandlocatie kunt aanwijzen. dat u kantoorachtige vestigingen overwegend op bedrijventerreinen zou kunnen faciliteren, en 100% kantoorruimtegebruikers op speciaal hiervoor aangewezen stroken. dat u beperkt kleinschalige kantoorruimten tot 250 m² bvo ook kunt combineren in woonwerkpanden. De meest aantrekkelijk locaties voor uitbreiding van kantoorruimte zijn in onze optiek: Raadhuislaan: op deze locatie kunt u tegemoetkomen aan de behoefte aan moderne kantoorruimte op de belangrijkste kantorenlocatie van Oss. Verdichting van de parkeerstroken grenzend aan het station kan de kritische massa van de Raadhuislaan vergroten. Julianasingel/Hartog Hartogsingel: de stadsrandlocatie biedt in onze optiek uitstekende kansen voor een aanvullend kantorenmilieu in Oss. Het is de belangrijkste stadsentree binnen Oss, en heeft een goede ligging ten opzichte van de rest van de regio. Wethouder van Eschstraat: een stadsrandmilieu met een goed imago, en al enige kritische massa van kantoorbedrijvigheid. Vorstengrafdonk: omdat Oss op dit moment nog niet over een snelweglocatie voor kantoren beschikt, en de uitstraling van de Vorstengrafdonk kwalitatief hoogwaardig is voor een bedrijventerrein, zien we goede kansen voor de ontwikkeling van een kantoor- en kantoorachtige strook langs de snelweg. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 4

9 Advies 3: zet in op verschillende doelgroepen en hun huisvestingskenmerken We raden u aan om binnen Oss de verschillende typen kantorenmilieus met duidelijk onderscheidend profiel in de markt te zetten. zet in het centrummilieu vooral in op kantoorvilla s en middelgrote kantoren. Het accent in de gebouwtypologie voor dit milieu kan dan voor een fors deel liggen op kantoorgebruikers kleiner dan 500 m² vvo, naast kantoorruimtegebruikers tot m² vvo en m² vvo. Deze gebruikers willen liever niet met een andere gebruiker in een gebouw en hechten aan uitstraling, en hebben een voorkeur voor een eigendomssituatie in de vorm van eigenaargebruiker. Denk in het bijzonder aan moderne kantoorvilla s: binnen Oss is dit milieu relatief schaars, maar het sluit goed aan bij de huisvestingswensen en eisen van ondernemers. we zien in het centrum daarnaast ook marktruimte voor een bedrijfsverzamelgebouw waarin starters en doorstarters kleinschalige kantoorruimte kunnen huren. Het gaat dan om een kantoorverzamelgebouw van enkele duizenden meter vloer (bijvoorbeeld m² vvo), waarbinnen enkele tientallen bedrijven zich kunnen vestigen, door één of twee kamers te huren (of zelfs individuele werkplekken voor de verhuur aan te bieden) en faciliteiten te delen. richt u op de ontwikkeling van een stadsrandmilieu op het knooppunt Julianasingel/Hartog Hartogsingel. Dit is een aantrekkelijke locatie voor kantoorvilla s in het middelgrote segment (1.500 tot m2 bvo), wanneer de ruimtelijke kwaliteit van de locatie omhoog gaat. De ligging binnen Oss is zeer aantrekkelijk we zien op de Vorstengrafdonk mogelijkheden om binnen Oss een nieuw kantorenmilieu aan te bieden met kantoorachtige en 100% kantoorgebruikers langs de snelweg. Het gaat overwegend om panden van tot m² bvo, gericht op zakelijke dienstverlening, zoals adviesbureaus. we raden daarnaast aan rond het centrum en in woonwijken in te zetten op het realiseren van meer woonwerkeenheden op kleinschalige locaties verspreid over Oss, bijvoorbeeld om de overgangen tussen woongebieden en werkgebieden te realiseren. Advies 4: richt u op aantrekkelijke doelgroepen leeuwendeel van de marktvraag is lokaal. Lokale kantoorruimtegebruikers in een breed scala van sectoren zijn de primaire doelgroep voor kantoorruimte in Oss. de nieuwe kantorenlocaties in Oss kunnen meer dan tot nu inzetten op nog niet gevestigde regionale spelers. Wanneer we kijken naar de aantrekkelijkheid van Oss en naar sectoren met een bovengemiddelde vestigingsdynamiek, dan schatten we in dat met name logistiek en distributie (met bijbehorende kantoorruimte), en R&D gericht op voeding en pharma van buiten de regio zich in Oss willen vestigen. Daarnaast zien we beperkt kansen voor de toestroom van call centers en shared services centers. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 5

10 mogelijk kunnen de komende jaren meer nieuwe kantoorvestigers belangstelling tonen voor Oss. Gemiddeld genomen gaat het hierbij niet om grote metrages. Evenwel incidenteel kan Oss de komende jaren wel degelijk grote kantoorvestigers metrages van rond de tot m² - op de markt verwachten die bij eventuele vestiging een enorme impuls kunnen geven aan de ontwikkeling van een kantoorlocatie. Denk aan grote nonprofit-instellingen die op regionale schaal vestigingen gaan samenvoegen of een incidentele grote landelijke of internationale partij die Oss - in de slipstream van bedrijfsactiviteiten in productie en distributie op het netvlies krijgt voor bijvoorbeeld callcenters of shared services centers. Advies 5: let bij nieuwe locaties op de volgende markttechnische aspecten belangrijk bij de nadere invulling van de plannen voor nieuwe kantoorlocaties is te streven naar de ontwikkeling van enkele kantoorconcentraties die in Oss en omgeving echt state-of-the-art zijn, zowel wat betreft uitstraling van het gebied, als de stedenbouwkundige en architectonische samenhang binnen het gebied. net als in de bedrijventerreinenmarkt is het belangrijk dat u in de regionale kantorenmarkt een zeer actief accountmanagement voert. de behoefte aan parkeerruimte neemt onder alle typen kantoorgebruikers toe. Het is daarom voor de gemeente Oss belangrijk alert te zijn op de huidige mogelijkheden voor ruimere parkeernormen. Met de decentralisatie van het ABC-locatiebeleid heeft de gemeente de mogelijkheid om parkeernormen voor kantoorlocaties af te schaffen. Hiermee worden binnenstedelijke locaties in Oss aantrekkelijker dan locaties aan de stadsrand of langs de snelweg. uit de analyse van de regionale vraag blijkt dat het Osse vestigingsklimaat in principe relatief aantrekkelijk zou kunnen zijn voor een aantal doelgroepen binnen de kantorenmarkt: de back-offices, de regionale ICT-kantoren en de regiokantoren in de zakelijke dienstverlening, de verkoop- en marketingkantoren en de non-profit instellingen. we zien daarnaast ook mogelijkheden voor het ontwikkelen van locaties met een meer multifunctioneel profiel, bestaand uit kantoren, bedrijfsruimtegebruikers, winkels en leisure in een bepaald thema. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 6

11 Randvoorwaarden strategisch kantorenbeleid Op basis van de vraag- en aanbod analyse en de inventarisatie van aantrekkelijke potentiële kantorenlocaties is het zaak als gemeente Oss de kantorenstrategie op korte termijn verder te brengen: in het nieuwbouwprogramma in uw gemeente zien we per direct ruimte voor het toevoegen van nieuwe locaties. Op dit moment is de kantorenmarkt in Oss te krap, en kunt u onvoldoende voorzien in de wensen en eisen van kantoorruimtegebruikers. Dit betekent dat u op een zo kort mogelijke termijn moet overgaan tot het aanwijzen van nieuwe locaties. De eerste stap die u daar in moet zetten is het planologisch voorbereiden van nieuwe kantoorlocaties binnen Oss. wanneer u op locaties binnen het stedelijk weefsel gaat verdichten met kantoorruimtegebruik, betekent dit in de praktijk ook een toename van de verkeersaanzuigende werking van deze locaties. Het is daarom belangrijk binnen Oss op de verdichtinglocaties verkeerskundige analyses te verrichten. op middellange termijn is er behoefte aan meer inzicht in het functioneren van de Osse kantorenmarkt. Dit is dé basis voor doelgericht en verantwoord gemeentelijk kantorenbeleid. op lange termijn ontstaat een noodzaak om verouderde kantoren te herstructureren of transformeren. Naast deze stappen gelden de volgende algemene randvoorwaarden voor uw kantorenbeleid: zorgvuldige fasering en afstemming van programma s. markt goed monitoren. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 7

12 INLEIDING In dit hoofdstuk schetsen we eerst de achtergrond van deze studie, vervolgens leest u over onze aanpak en ten slotte vindt u de leeswijzer bij dit rapport. Uw situatie De gemeente Oss wil in haar economische en ruimtelijke strategie meer visie op de kantorenmarkt. Van nature is Oss een stad met veel bedrijfsruimte op bedrijventerreinen voor een aantal grote beeldbepalende bedrijven, zoals Schering-Plough (Organon) BioSciences, Vos Logistics en Unilever. Op de kantorenmarkt is uw positie echter nog relatief beperkt. Gebruikers van kantoren zijn vooral lokaal verzorgend zoals banken, overheid, non-profit en zakelijke en financiële dienstverlening. Daarnaast heeft u het gevoel dat er binnen Oss meer kantoorachtige bedrijfsruimtegebruikers gevestigd zitten dan in veel andere steden. Nu wilt u met deze studie aanknopingspunten vinden voor strategie en beleid om uw positie op de kantorenmarkt te behouden en te versterken. Accent in dit rapport ligt niet alleen op de markt voor 100% kantoorruimtegebruikers, maar ook op kantoorachtige bedrijfsruimte. Kantoor Schering-Plough (Organon), Gasstraat Oss Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 8

13 Afbakening van gebruikte begrippen in dit rapport kantoor is een gebouw dat geheel of voor meer dan 70% in gebruik is voor bureaugebonden activiteiten (administratieve, geestelijke en adviserende arbeid) en niet voor vervaardiging, bewerking en/of opslag van goederen; kantoorachtig gebouw is een gebouw dat voor minimaal 50% in gebruik is voor bureaugebonden activiteiten (administratieve, geestelijke en adviserende arbeid). Het overige deel van het pand kan in gebruik zijn voor productie, opslag, et cetera; kantoorlocatie is een perceel of een aaneengesloten groep van percelen, waarop gebouwen zijn en/of kunnen worden gerealiseerd, die uitsluitend of hoofdzakelijk een kantoorfunctie of een kantoorachtige functie hebben. In de definitie van kantoorlocaties zitten enkele impliciete keuzes verborgen: een kantoorgebied is geen kantoorlocatie: aaneengeslotenheid van percelen is volgens ons van wezenlijk belang. Verspreid liggende kantoorpercelen in een buurt gelden dus als verschillende locaties; een kantoorlocatie kan in principe bestaan uit één kantoorgebouw: in de definitie wordt namelijk gesproken over een perceel of een groep van percelen ; De voornaamste vragen die u heeft gaan over de huidige situatie van de kantorenmarkt in Oss (inzicht) en hoe deze te versterken in de toekomst (strategisch beleid), bijvoorbeeld: hoe groot is de markt voor kantoren- en kantoorachtige (voortaan: de kantorenmarkt) in Oss nu? welke potentie heeft de kantorenmarkt in Oss? aan welke typen locaties is behoefte? welke locaties in Oss zijn geschikt voor kantoren? Met andere woorden: Hoe kan Oss via betere kantoorlocaties haar economie versterken? Onder onze aanpak leest u hoe wij bovenstaande vragen voor u hebben beantwoord. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 9

14 Onze aanpak Wij hebben tijdens het onderzoek de volgende stappen gezet. Stap 1: Kantorenprofiel Oss en analyse locaties Start van het onderzoek was een schets van de huidige situatie op de kantorenmarkt in Oss. Naast gegevens van u, zoals bestemmingplannen, kaartmateriaal, de structuurvisie en de WOZ-database gebruikten we bronnen van onder andere NVM, Dynamis, DTZ, CBRE (Bak) en IBIS. Hierdoor kregen we een beeld van wat nu typisch Oss is op de kantorenmarkt. Om de Osse markt in perspectief te plaatsen maakten we vervolgens een benchmark en zetten Oss daarin af tegen steden van gelijke omvang. Bovendien zetten we enkele trends op de kantorenmarkt op een rij. Samen met u brachten we tot slot de kantoorlocaties in de gemeente in beeld. We bezochten de locaties, brachten de op handen zijnde plannen in kaart en bekeken alle potentiële locaties voor kantoren in Oss. Stap 2: Vraag, doelgroepen en huisvestingseisen We brachten de vraag naar kantoormetrage in Oss in beeld. Dit deden we aan de hand van een door ons gebruikt model, met als basis de werkgelegenheidsgroei in de kantoorgebonden sectoren. In de prognose brachten we segmentering naar type locaties aan. Naast web- en deskresearch interviewden we enkele insiders op de Osse kantorenmarkt zoals bedrijfsmakelaars van Ron Cheizo (Berghem), RSP, Blommers en Greve en Van der Krabben. Bovendien interviewden we enkele vragers op de Osse kantorenmarkt. Zo kregen we een nog sterker beeld van de wensen en eisen die gebruikers op de markt stellen, specifiek in Oss. Stap 3: Match vraag en aanbod De becijferde vraag uit de vorige stap confronteerden we vervolgens met het aanbod van kantoorruimte op de Osse markt. Zo ontstond een beeld van de behoefte naar kantoren op korte termijn tot 2012 en voor een langere periode tot Deze vraag-aanbodconfrontatie segmenteerden we vervolgens naar locatietypen. Het resultaat was een prognose van de vraag per locatietype, dit gaf inzicht in de toekomstige behoefte. Stap 4: Advisering kantorenprogramma Oss Tot slot brachten we dit alles samen en adviseerden wij u over de te volgen strategie op de kantorenmarkt in Oss. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 10

15 Leeswijzer Na deze inleiding volgt in hoofdstuk twee een globale beschrijving van de Osse kantorenmarkt. Het gaat om de bijzondere kenmerken, en de kansen en bedreigingen op de kantorenmarkt in Oss. In hoofdstuk drie beschrijven we de kernpunten van uw kantorenstrategie. Onderbouwing voor deze adviezen treft u aan in de bijlagen bij dit rapport: Bijlage a: vraag-aanbodconfrontatie Bijlage b: trends op de kantorenmarkt Bijlage c: analyse huisvestingswensen en eisen doelgroepen Bijlage d: concurrerende locaties Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 11

16 1. HUIDIGE KANTORENMARKT OSS In dit hoofdstuk komt de huidige kantorenmarkt in Oss aan bod. We starten dit hoofdstuk met een schets van de basiskenmerken van de kantorenmarkt in vergelijking tot andere gemeenten. Vervolgens gaan we in op sterke en zwakke kanten van de Osse kantorenmarkt. Hierna volgt een overzicht van de bestaande kantoorlocaties. Bovendien brengen we plannen en potentiële ontwikkellocaties in beeld. 1.1 Schets lokale markt Oss: moderne industriestad met een aantal krachtige sectoren Binnen Nederland heeft Oss een zeer krachtige positie als industriestad, en een minder sterk imago als kantorenstad. Vooral de voedingsindustrie en de farmaceutische industrie zijn sterk vertegenwoordigd. Binnen deze sectoren is steeds meer behoefte aan kantoor- en kantoorachtige bedrijfsruimte. De omvang van de kantorenvoorraad in Oss bedraagt circa m² bvo 2 3. Dit is relatief laag ten opzichte van het inwonertal Oss. Het gaat dan om panden met een 100% kantoorgebruik. Naast kantoorpanden met alleen kantoorgebruik, is in Oss meer dan in andere steden- sprake van kantoorachtige bedrijfsruimten, met een relatief hoog aandeel kantoorvloer. Dit hangt samen met de bijzondere structuur van de Osse economie, waar traditioneel veel sterke industriële sectoren zich steeds meer en meer ontwikkelden als belangrijke kantoorgebruikers. Met kantoorachtige ruimte gaat het om bedrijfspanden waarin het aandeel kantoorvloer van circa 50% of meer van het totale vloeroppervlak beslaat. Denk aan functies als logistieke ruimten met een hoofdkantoorfunctie binnen het pand, laboratoriumruimte die gevestigd is in kantoren, et cetera. Andere belangrijke kantoorachtige bedrijfsruimtegebruikers zijn sociaal-maatschappelijke voorzieningen, zoals wijkcentra, muziekscholen, gezondheidscentra, e.d. 2 Bruto vloeroppervlakte (bvo): de totale kantoorruimte exclusief vides, parkeerterreinen en buitenruimten. 3 De omvang van de kantorenmarkt is ingeschat op basis van de volgende bronnen: allereerst keken we naar de kantorendatabase van Rudolf Bak, die de kantorenvoorraad inschat op m² vvo. Wanneer we deze voorraad omrekenen naar de bruto vloeroppervlak heeft Oss een aandeel kantoorvloer van m². Dit komt ongeveer overeen met de WOZ-database waaruit we constateren dat de totale omvang van de kantorenmarkt circa m² bedraagt. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 12

17 Wanneer het aandeel kantoorvloer minder dan 50% van het totale aantal meters vloer op de betreffende locatie bedraagt, is het pand in lijn met gangbare definities voor kantoor- en bedrijfsruimte een bedrijfspand. Op grond van analyses van de WOZ-data constateren we dat in Oss naast circa m² bvo kantoorruimte, nog eens m² bvo kantoorruimte in kantoorachtige panden bevindt. De totale kantorenvoorraad van Oss komt hiermee op circa m² bvo. Oss heeft een kantorenmarkt met relatief weinig kritische massa In vergelijking met andere steden van een vergelijkbare omvang heeft Oss een relatief kleine omvang van de kantorenmarkt. In de benchmark zijn enkele - in omvang vergelijkbare steden met Oss vergeleken. De geringe omvang van de kantorenmarkt is te verklaren door de beperkte regionale aantrekkingskracht, maar ook door een zeer beperkte bovenregionale aantrekkingskracht op kantoorgebruikers. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 13

18 Tabel 1: benchmark Oss Oss Roosendaal Helmond Venlo Alkmaar (benchmark) Bevolkingsomvang Provincie N-B N-B N-B L N-H Kantorenvoorraad in m² vvo Kantooroppervlak per inwoner in de 1,5 1,2 2,1 2,2 3,7 gemeente in m² vvo Concentratie dienstensector 4 12% 14% 16% 13% 16% Opname 2006 in m² 5 bvo Aanbod 2006 in m² bvo Planvoorraad 6 in m² bvo Geen Tophuur per m² vvo per jaar Totaaloordeel Bron: Stec Groep, 2008 Tabel 2: kantoorruimte Oss in vergelijking met omliggende plaatsen Voorraad kantoorruimte m² vvo Inwoners Kantoorruimte in m² per inwoner Aandeel huursector % Relatieve omvang kantoorruimte t.o.v. Oss Wijchen , Veghel , Uden , Oss , Nijmegen , Den Bosch , Arnhem , Bron: R. Bak, kantoren in cijfers Bron: Atlas voor gemeenten, Bron: NVM, top 70 kantoorsteden van Nederland Bron: PropertyNL database Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 14

19 Regionale opvangfunctie staat onder druk Oss heeft een regionale opvangfunctie voor kantoorgebruikers uit de directe regio. Dit blijkt onder meer uit de hogere kantoorwerkgelegenheid in Oss in vergelijking tot Uden, Veghel en Wijchen. Deze randgemeenten van Oss hebben een veel kleiner aandeel kantoorvloer, zie tabel 1. Wel zien we dat de dienstverleners in Oss vooral lokaalverzorgend zijn. Met name die regionale functie staat onder druk. Bedrijven in zowel de profit, als non-profit zijn in transitie en met tussenpozen op zoek naar nieuwe huisvesting. Onder dienstverleners, de zorg en welzijnssector zien we een sterke centralisatietendens, die met zich meebrengt dat kantoren worden samengevoegd en dat nieuwe regionale en landsdelige kantoorconcentraties ontstaan. Ook kiezen kantoorruimtegebruikers soms voor andere gemeenten in uw regio, waar meer aanbod van kantoorruimte is. In de afgelopen jaren verplaatste het Waterschap haar kantoor uit Oss. Enkele organisaties overwegen andere vestigingsplaatsen als gevolg van het ontbreken van aanbod in Oss. Dit biedt belangrijke aanknopingspunten voor uw kantorenstrategie. Ondervertegenwoordiging traditionele kantorensectoren Door het beperkte regionale en bovenregionale karakter van de kantorenmarkt, in combinatie met de sterke positie van productie en logistiek, zien we een ondervertegenwoordiging van traditionele kantoorgebruikers. Onder traditionele kantoorgebruikers verstaan we accountants, ICT-bedrijven, zakelijke en financiële dienstverleners, verzekeraars en dergelijke. Dit type gebruikers heeft een sterke invloed op zowel de uitstraling van de kantoren, het vestigingspatroon binnen een stad en de omvang van de kantorenmarkt. In andere steden is de vertegenwoordiging van deze sectoren sterker, in Oss is de vertegenwoordiging van productie- en logistiek gerelateerde kantoorruimte relatief hoger. Dit hangt samen met de specifieke samenstelling van de Osse kantorenmarkt (NVM, 2006). Zeer lage leegstand in de kantorenmarkt De Osse kantorenmarkt kent met 4% (2006 en 2007) aanbod in de voorraad zeer weinig leegstand in vergelijking met Nederlands gemiddelde (leegstandspercentage van 12% in 2006). De normale frictieleegstand van circa 6%, nodig om verhuisbewegingen mogelijk te maken, wordt niet gehaald. Dit betekent dat er wellicht een tekort aan kantoorruimte in Oss is: volgens makelaars hebben kantoorgebruikers juist een voorkeur voor een eigendomssituatie en willen ze niet graag huren. Leegstand in Oss is echter voor het leeuwendeel te vinden in de huursector. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 15

20 De Osse kantorenmarkt is een markt van kopers en eigenaargebruikers In de Osse markt bestaat veel vraag naar zelfrealisatie van kantoorpanden. De Osse ondernemer wil zelf bouwen (particulier opdrachtgeverschap) en ziet zijn bedrijfsobjecten als een aantrekkelijke investering voor de toekomst. Op grond van de economische structuur van Oss heeft de markt voor kantoren en kantoorachtigen ook een paar bijzondere kenmerken. In de eerste plaats is de Osse kantorenmarkt bij uitstek een markt voor eigenaargebruikers. Zelfstandige realisatie van kantoorruimte door ondernemers komt in Oss meer voor dan in veel andere gemeenten. de omvang van de huursector in de kantorenmarkt bedraagt ruim een derde deel in Oss 7. Profiel van kantoorlocaties is zwak ontwikkeld en versnipperd Het profiel van de verschillende kantorenconcentraties in Oss is vlak. Er ontbreken locaties met enige kritische massa en de ruimtelijke samenhang binnen één kantoorconcentratie is soms zwak ontwikkeld. Dit hangt samen met het feit dat kantoren vaak gevestigd zijn in gemengde woonwerkmilieus en op bedrijventerreinen. En omgekeerd; op de belangrijkste kantoorconcentraties zijn veel andere functies gevestigd. Hierdoor heeft Oss een fors aantal kantoorlocaties 8, maar van geringe omvang. 7 Gemiddeld genomen is dit in steden van een vergelijkbare omvang zo n tweederde deel. 8 Kantoorlocaties, locaties waar kantoren gevestigd zijn ook solitaire kantoren. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 16

21 1.2 Kansen en bedreigingen van de Osse Kantorenmarkt Hieronder inventariseren we kansen en bedreigingen voor de Osse kantorenmarkt. Kans: sterke beeldbepalende bedrijven, die stevig zijn verankerd in het Osse Oss heeft een aantal grote beeldbepalende bedrijven binnen de gemeente: Vos logistics, Schering-Plough (Organon) BioSciences, Diosynth en Unilever zijn al jaren aan Oss verbonden. Deze bedrijven hebben een aanzienlijke ruimtevraag op de werklocaties in de gemeente. Zij hebben in Oss hoofdkantoren, gecombineerd met bedrijfsruimtevestiging, zoals productieruimten, op- en overslagfaciliteiten of laboratoria, en kantoorachtige bedrijfsruimten. De beeldbepalende bedrijven staan aan de basis van omvangrijke clusters in Oss. Denk aan logistiek, medische groothandels, productie en R&D in de farmaceutische industrie. Schering- Plough (Organon), Diosynth en Vos logistics zijn op meerdere locaties in Oss gevestigd. Ze hebben een sterke binding met de stad. Bovendien scheppen deze bedrijven samen duizenden banen in Oss. U bent als gemeente dan ook sterk ingesteld op het faciliteren van deze bedrijven en hun behoeften. Omdat de bedrijven sterk groeien, biedt uitbreiding van deze bedrijven belangrijke kansen voor de versterking van de Osse kantorenmarkt Kans: in potentie sterke clustervorming /spin-off We zien kansen voor verdere versterking en clustervorming rond sterke sectoren in Oss. Denk aan spin-offs van de huidige bedrijven in Oss. Belangrijke clusters in Oss zijn gelieerd aan de medische sector (pharma), de voedingsmiddelenindustrie, en aan transport en logistiek. De clustervorming zal zich overigens vooral in de bedrijfsruimtemarkt voordoen. We zien echter ook beperkt kansen voor extra kantoorruimten. Raadhuislaan Zo was Schering-Plough (Organon) de afgelopen jaren één van de belangrijkste afnemers van de kantoren. Ook voor de komende jaren schatten we in dat, de van oorsprong, industriële sectoren een belangrijk deel van de kantorenvraag met zich mee zullen brengen: groeisectoren, zoals de ontwikkeling van de life science, kennisontwikkeling en pharma, industrie en logistiek, zijn sterk ontwikkeld in Oss. Dit betekent dat er behoefte is aan nieuwe bedrijventerreinen, maar ook aan ruimten voor kantoorachtige en 100% kantoorgebruikers. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 17

22 Kans: veel potentiële verdichtingslocaties Uit een eerste inventarisatie binnen de gemeente blijkt dat er in potentie, verspreid over Oss, ruim voldoende locaties zijn om nieuwe kantoren te ontwikkelen. U heeft op diverse locaties vlekken die kunnen worden ingevuld met al dan niet aan gerelateerde kantoor- en kantoorachtige functies. Herontwikkeling van terreinen op aantrekkelijke locaties, en de ontwikkeling van inbreidingslocaties 9 behoren tot de mogelijkheden. Kans: potentiële snelweglocatie U heeft de snelwegzones in Oss tot op heden nog niet uitgenut voor de vestiging van kantoren en kantoorachtige. Aan de snelweg A50 zien we in potentie mogelijkheid voor vestiging van kantoren en kantoorachtige. Ook een deel van bedrijventerrein Vorstengrafdonk aan de knoop A59/A50 kan aantrekkelijk zijn voor dit segment, gezien het belang van de corridor naar het Zuiden. Op dit moment ontbreekt een snelweglocatie voor kantoren in Oss, terwijl naar schatting zo n 10 tot 15% 10 van de kantoorruimtegebruikers bij voorkeur op een snelweglocatie gevestigd zijn. Met name in de zakelijke dienstverlening is dit een belangrijke component van de vraag. Als u dit kan huisvesten in de toekomst is dit een grote pré voor de verdere ontwikkeling van de kantorenmarkt in uw gemeente. Kans en bedreiging: sterk multifunctioneel ontwikkeld Aantrekkelijke kantoorlocaties zijn multifunctioneel. Dit betekent dat er een mix van werken, wonen en overige functies te vinden is. In Oss zien we dit sterk ontwikkeld op diverse locaties, met name in het centrum aan de noordzijde van het station. Langs enkele entrees naar de binnenstad zien we dit ook. Het sterke aspect hiervan schuilt in de prettige verblijfsomgeving voor werknemers en andere bezoekers. De omgeving is niet verlaten als er niet meer wordt gewerkt. De zwakte van sterke multifunctionele locaties is dat functies elkaar kunnen gaan bijten. Zo ontstaan er bijvoorbeeld parkeerproblemen door de toestroom van bezoekers. En kantoorlocaties verliezen daarnaast hun eigen profiel. Het lijkt alsof de ruimtelijke identiteit en de samenhang op dergelijke locaties ontbreekt. 9 Zoals parkeerterreinen, parkrandjes, en grootschalige kavels extensief in gebruik. 10 Stec Groep op basis van diverse marktstudies in heel Nederland, en gesprekken met eindgebruikers en beleggers in de kantorenmarkt Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 18

23 Bedreiging: imago op de kantorenmarkt In de beeldvorming staat Oss bekend als industriestad, met een sterke regionale werkgelegenheidsfunctie in productie en logistiek. Ook R&D in pharma en food is sterk ontwikkeld en draagt bij aan het imago van Oss. Waar het gaat om de zakelijke dienstverlening is de werkgelegenheid in Oss minder sterk ontwikkeld. Dit heeft een belangrijke weerslag op het imago van Oss als kantorenstad, dat voornamelijk met deze sectoren geassocieerd wordt. De omvang van de kantorenmarkt zit in Oss sterk verweven met productie en logistiek en is daarom minder zichtbaar aanwezig in Oss. Kans: meer (integrale) beleidsmatige aandacht voor de kantorenmarkt Gezien de bijzondere economische structuur van Oss, heeft de gemeente de afgelopen jaren weliswaar aandacht gegeven aan de ontwikkeling van individuele kantoorlocaties, maar er was relatief weinig integrale beleidsmatige aandacht voor de kantorenmarkt. Dit heeft tot gevolg dat er, op dit moment, maar beperkt uitbreidingsruimte is voor kantoorruimtegebruikers, en dat er geen ruimtelijke visie is op de vorming van nieuwe kantorenmilieus met onderscheidende kwaliteiten en identiteit. Deze studie draagt bij aan de visievorming en het gemeentelijke kantorenbeleid. We zien in Oss veel marktruimte voor nieuwe kantoorontwikkelingen en mogelijkheden om de kwaliteit van de kantorenmilieus te verbeteren. Kans: multimodale aantrekkelijkheid Oss heeft binnen Zuid Nederland een goede ligging in, zowel het snelwegennetwerk, als het OV-netwerk. Daar komt bij dat de bereikbaarheid vanuit met name het zuidelijke deel van de regio is verbeterd als gevolg van de aanleg van de A59 (oost-westverbinding), en de A50 (oost-zuidverbinding). Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 19

24 1.3 Kantoorlocaties Oss Figuur 1: kantoorlocaties Oss Een sterke kantorenmarkt heeft een diversiteit aan locaties voor verschillende typen gebruikers. In de huidige Osse kantorenmarkt zien we veel verschillende locaties waar kantoren gevestigd zijn, de planvoorraad is daarnaast beperkt. In potentie zijn er diverse locaties die in aanmerking komen voor kantoren in de toekomst. Deze locaties verschillen van elkaar op grond van bereikbaarheid, ligging, uitstraling en aan te trekken doelgroepen. In de volgende paragrafen typeren we deze locaties en geven per locatie de sterke en zwakke punten. Figuur 1 geeft een overzicht van Oss, de cijfers in het rood geven de huidige kantoorlocaties en matchen met tabel 3. De groene cijfers geven de plannen (hard en zacht) en de blauwe cijfers corresponderen met de mogelijke ontwikkellocaties (rijp en groen 11 ) De lijst van potentiële locaties is in dit onderzoek benoemd op basis van een globale inventarisatie van locaties die geschikt zijn voor kantoorontwikkeling. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 20

25 Een sterke kantorenmarkt heeft een diversiteit aan locaties voor verschillende typen gebruikers. In de huidige Osse kantorenmarkt zien we veel verschillende locaties waar kantoren gevestigd zijn, de planvoorraad is daarnaast beperkt. In potentie zijn er diverse locaties die in aanmerking komen voor kantoren in de toekomst. Deze locaties verschillen van elkaar op grond van bereikbaarheid, ligging, uitstraling en aan te trekken doelgroepen. In de volgende paragrafen typeren we deze locaties en geven per locatie de sterke en zwakke punten. Tabel 3: kantoorlocaties Oss Nr. Locatie Locatietype 1 Station en omgeving (Raadhuislaan-Lievekamplaan-Kruisstraat, Molenstraat, Centrumlocatie/OV-locatie Gasstraat, Spoorzone, Wethouder van Eschstraat) 2 De Koepel (Rossinistraat / Correlli/ Gerbrandystraat/Golfbad/Obrechtstraat) Stadsrandlocatie 3 Vlinderstraat Gemengd woon-werk Plannen (van hard naar zacht) 4 TPG locatie Centrumlocatie 5 Herontwikkeling station OV-locatie 6 Talentencampus Stadsrandlocatie 7 Spoorzone zuid OV-locatie Potentiële locaties 8 Verdichtingslocaties Raadhuislaan Binnenstedelijk milieu 9 Herontwikkeling Koornstraat Binnenstedelijk milieu 10 Bedrijventerrein Moleneind Molada gebiedsvisie OV-locatie/bedrijventerrein 11 Verdichtingslocaties John F. Kennedy (Formido) Stadsrandlocatie 12 Entree Julianasingel/Kantsingel Stadsrandlocatie 13 de Geer-zuid langs N329 Stadsrandlocatie 14 Julianasingel/Hartog Hartogsingel Stadsrandlocatie 15 Entree A59/Cereslaan Snelweg/stadsrandlocatie 16 Zuidelijke strook Vorstengrafdonk Snelweglocatie/bedrijventerrein 17 Zone Oss/Berghem Snelweg/stadsrandlocatie Bron: Gemeente Oss, bewerking Stec groep. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 21

26 Meeste kantoren op station/centrumgebied Oss Zowel aan de noord-, als aan de zuidzijde van het station Oss zijn aanzienlijke hoeveelheden kantoren op vier kantoorlocaties. De eerste locatie bevindt zich aan de noordzijde van het station, richting centrum Oss. De kantoren op de Raadhuislaan, Lievekamplaan en Kruisstraat hebben grote gebruikers zoals gemeente Oss, Rabobank, Politie, Thuiszorg en GGD. Deze locatie is in de loop van de tijd ontstaan op basis van het (vigerende) beleid ten aanzien van kantoren. De locatie is goed bereikbaar met het OV, op loopafstand van het station en er is parkeerruimte aan het spoor, Raadhuishof en Ridderhof. Parkeren wordt echter steeds lastiger door een grote druk vanuit het centrum. De multitenant kantoorgebouwen worden afgewisseld met kantoren in de plint van appartementencomplexen. Hierin zijn baliefuncties gevestigd van dienstverleners, uitzend- en adviesbureaus, etc. Raadhuislaan Nieuwbouw gemeentehuis Wanneer we vanaf de centrumzijde van het station naar de zuidzijde van het station gaan via de Molenstraat zien we hier een statig kantoorvillamilieu. Het aantal gebruikers is niet erg groot. We zien wederom sterke menging met wonen en er is bijvoorbeeld ook een museum gevestigd. In potentie is dit een aantrekkelijke locatie voor adviseurs, notarissen en financiële diensten. Molenstraat De derde kantoorlocatie rondom het station is gevestigd aan de zuidzijde (aangeduid als de Spoorzone). Hier is het nieuwe kantoor van Schering-Plough (Organon) inmiddels klaar, maar in potentie is hier ruimte voor nog twee van dezelfde soort gebouwen, mits voldaan wordt aan eisen voor externe veiligheid. Deze locatie ligt aan een groot bedrijventerrein met een herstructureringsopgave, het terrein Moleneind. Met name de locatie grenzend aan het nieuwe Organon-kantoor is in potentie een aantrekkelijke locatie voor vestiging van kantoren, want goed bereikbaar met OV. Ook met de auto is de locatie goed benaderbaar. Een ruime parkeernorm is hierbij wel van belang. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 22 Hoofdkantoor Schering-Plough (Organon) Gasstraat

27 De vierde locatie is ook gevestigd aan de zuidzijde van het station en bestaat uit kantoren aan de Wethouder van Eschstraat en omliggende straten. Hier zijn vooral functionele kantoren gevestigd, ze zijn niet bijzonder representatief. We zien hier kantoren die multitenant in gebruik zijn, zoals het bedrijfsverzamelgebouw Klaverhof. Ook hier zien we kantoren van Schering-Plough (Organon). Wederom wordt er op deze locatie gemengd met wonen. Wethouder van Eschstraat Stadsrandlocaties/snelweglocaties beperkt vertegenwoordigd in Oss Echte perifere locaties met directe snelwegbinding heeft Oss niet. Wel heeft Oss een stadsrandlocatie met kantoren rond de Koepel. Op deze locatie zien we weer menging optreden met onder andere detailhandelsfuncties en een dierartsenpraktijk. Ook locaties aan de stadsrand (Ruwaardsingel-Julianasingel-Hartog Hartogsingel) voorzien in de behoefte aan stadsrandlocaties, maar de vraag-aanbodverhouding in dit segment is krap. Aanvullend woon-werk milieu Oss: aantrekkelijk en onderscheidend Aan de Vlinderstraat in Oss zijn een tiental woon-werk woningen gerealiseerd. Dit milieu is belangrijk onderscheidend voor het bestaande kantoormilieu in Oss. Wat erg goed is aan de woningen is dat de werkfuncties gericht zijn op de doorgaande weg en ook eigen zichtbaarheid hebben met mogelijkheden voor reclame. De voorkant van de woningen grenst aan een woonwijk, met een rustig woonmilieu. Hier is goed rekening gehouden met juist scheiden van functie en de zichtbaarheid van bedrijfsactiviteiten. Ook de omvang van de woon-werkeenheden komen tegemoet aan de heersende behoefte in Oss. Rossinistraat/Euterpelaan Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 23 Vlinderstraat

28 Hieronder staat een indicatieve vergelijking van de aantrekkelijkheid van kantoorlocaties in Oss. In deze vergelijking namen we de volgende criteria mee: bereikbaarheid: dit betreft alle vormen van fysieke bereikbaarheid (per auto, OV en langzaam verkeer) in de mate waarin deze gemiddeld genomen van belang zijn voor Osse kantoorgebruikers. Concreet: autobereikbaarheid voor eindgebruikers wordt zwaarder gewogen dan bereikbaarheid per openbaar vervoer en met de trein. Voor non-profitorganisaties en sterk lokaal georiënteerde bedrijven speelt de bereikbaarheid met de trein ook een belangrijke rol; uitstraling van de locatie: dit gaat om de aantrekkelijkheid van de openbare ruimte en de gebouwde omgeving. Beoordelingen zijn gemaakt vanuit het perspectief van eindgebruikers. Belangrijke aandachtspunten zijn de samenhang tussen gebouwen, of de gebouwen allure uitstralen en dat de openbare ruimte verzorgd en in samenhang met de bebouwing is. Het betreft een expertmatige inschatting; kritische massa: dit betreft de omvang van de kantoorconcentratie. Hoe groter de concentratie, hoe aantrekkelijker de kantoorlocatie is voor de gemiddelde kantoorruimtegebruiker. Solitaire kantoren of kleinschalige kantoorlocaties worden door kantoorruimtegebruikers, gemiddeld genomen, als minder aantrekkelijk ervaren dan kantoorlocaties met een minimale kritische massa van circa m² bvo. Dit vergroot immers de herkenbaarheid en het imago van de locatie. De indicatieve beoordeling van de aantrekkelijkheid is tot stand gekomen op basis van locatiebezoek. Op basis van het bezoek is de relatieve positie van de locaties in kaart gebracht op basis van een vijfpuntsschaal, variërend van ++ (zeer goed) tot (slecht) Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 24

29 Tabel 4: aantrekkelijkheid Osse kantorenlocaties Naam Bereikbaarheid auto, Uitstraling Kritische massa Concurrentiepositie OV en langzaam verkeer Station en Omgeving Molenstraat-Oostwal Wethouder van Eschstraat Terrein de Koepel Vlinderstraat Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 25

30 2. STRATEGIE KANTORENMARKT OSS 2020 In het volgende hoofdstuk staan onze belangrijkste adviezen voor uw kantorenstrategie op basis van de analyse van de Osse kantorenmarkt. 2.1 Advies 1: ontwikkel binnen Oss nieuwe locaties voor kantoren Tekort aan kantoorruimte in Oss In Oss bestaat een landelijk unieke situatie van schaarste aan kantoorruimte: er zijn al enkele jaren geen nieuwe kantoorlocaties op de markt gebracht (uitgezonderd individuele kavels voor individuele gebruikers, zoals Schering-Plough, Organon); de marktleegstand is lager dan gezond is voor de kantorenmarkt; de prognoses van de toekomstige behoefte aan kantoren wijzen op een uitbreidingsvraag van bestaande kantoorgebruikers en een natuurlijke vervangingsvraag van bestaand vastgoed; er zijn op dit moment maar beperkt plannen voor uitbreidingslocaties in Oss; We raden u daarom aan als gemeente serieus aan de slag te gaan met het aanwijzen van nieuwe kantoorlocaties in Oss. Hieronder werken we deze argumenten uit. De prognoses wijzen op een uitbreidingsbehoefte Op basis van prognoses voor de behoefte aan nieuwe kantoorruimte constateren we dat er binnen Oss behoefte is aan een uitbreidingsvraag van m² bvo tot Per jaar gaat het om gemiddeld zo n m² bvo. Deze vraag komt voort uit de natuurlijke verwachte groei van kantoorgebruikers in belangrijke kantorensectoren. Daarnaast is ook sprake van een verkantorisering van productie-activiteiten en logistiek. Dit zorgt ook voor een lichte uitbreidingsvraag naar kantoor- en kantoorachtige bedrijfsruimten. De komende jaren signaleren we daarnaast in Oss een verschuiving van uitbreidingsvraag naar vervangingsvraag in de vraagprognose. Deze vervangingsvraag doet zich landelijk voor, en hangt samen met het feit dat een fors deel van de bestaande kantorenvoorraad niet meer voldoet aan de wensen en eisen van kantoorruimtegebruikers. Onder normale marktomstandigheden zullen de minst aantrekkelijke kantoren op minder aantrekkelijke locaties daardoor een doorschuifproces doormaken, en deels leeg komen te staan. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 26

31 U kunt er daarom voor kiezen de Osse kantorenmarkt bewust wat krapper te houden dan, op grond van normale prognoses, verwacht mag worden. Dit kan bijvoorbeeld door te voorzien in slechts een beperkt deel van de normale vervangingsvraag, bijvoorbeeld 50%. We raden echter af niet te voorzien in nieuwe kantoren voor doorschuivende bedrijven. Immers de bedrijven hebben ook daadwerkelijk behoefte aan state-of-the-art huisvesting, met een moderne uitstraling. Dit is niet altijd in de bestaande bouw op te vangen. Wanneer in Oss aantrekkelijkere kantoorlocaties op de markt komen dan er op dit moment zijn, is onder invloed van verdergaande verkantorisering van de werkgelegenheid een inhaalslag op de kantorenmarkt mogelijk. De vraagprognose is relatief fors wanneer we deze vergelijken met de kantorenvoorraad en de jaarlijkse uitgifte aan nieuwe kantoorruimte in Oss in de zakelijke dienstverlening 12. Dit heeft twee oorzaken: 1) de Osse kantorenmarkt heeft een relatief hoge opname in sectoren buiten de zakelijke en financiële dienstverlening, bijvoorbeeld kantoren gebruikt door farmaceutische productiebedrijven of logistiek, en overheidskantoren. Dit komt niet altijd expliciet naar voren als reguliere kantorenvraag in de opnamecijfers in landelijke vastgoedmarktrapportages. Dit verklaart de lage aantrekkelijkheid van Oss in kantorenranglijsten van beleggers en makelaars 13. 2) er was de afgelopen jaren praktisch geen nieuwbouwaanbod dat aantrekkelijk was voor kantoorruimtegebruikers in Oss. Tabel 5 geeft een overzicht van vraag tot Het aanbod bestaat uit het totaal aan harde en zachte plannen in Oss tot Op basis van de analyse van vraag en aanbod, zoals nader uitgewerkt in bijlage A, is de verwachting dat uitgaande van het meest reële scenario - het basisscenario - de vraag naar kantoorruimte in Oss minimaal tot m² bvo kantoorvloer is tot Uitgaande van een bestaande voorraad van circa m² bvo kantoorruimte. 13 ste Oss neemt bijvoorbeeld in het jaarlijkse kantorenonderzoek van de NVM naar de 70 belangrijkste kantorensteden een 67 plaats in. Ook in ROZ/IPD-index waarin het eigendom van institutionele beleggers wordt gebenchmarkt, komt Oss maar zeer beperkt voor. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 27

32 Tabel 5: vraag kantoren Oss en Vraag totale vraag (m² bvo) totale vraag (m² bvo) Uitbreiding Vervanging Minimaal Gemiddeld Minimaal Gemiddeld totaal Minimaal circa Minimaal circa Bron: Stec Groep (2008). De verwachte vraag naar kantoren tot en met 2020 bedraagt uitgaande van een normale uitbreidings- en vervangingsvraag zo n tot m² bvo. Wanneer u rekent met een vervangingsvraag van circa tot m² bvo tot 2020, is in Oss behoefte aan nieuwe kantoorlocaties met een omvang van tot m² bvo. Dit is de minimale vraag uitgaande van uitbreidingsvraag en een vervangingspercentage van 0,75% van de voorraad 14. Betrekken we daarnaast ook de actuele leegstand mee in deze vraagprognose, dan leidt dat tot een verhoging van de vraag van circa m² bvo. Deze vraag komt van kantoorruimtegebruikers die op dit moment geen geschikte huisvesting kunnen vinden in Oss 15. De harde plancapaciteit is, afgaand op een eerste inventarisatie van de gemeente, circa m² bvo 16. Let wel, het aanbod uit de bestaande voorraad is hier niet meegenomen. Hieronder confronteren we vraag en aanbod. 14 Dit vervangingspercentage gaat uit van een natuurlijke vervanging van kantoorruimte op basis van de productlevensduur van kantoorruimte. We zijn in de Osse situatie uitgegaan van een vervangingspercentage van 0,75% tot 1,5% per jaar. In Nederland is 1,5% tot 2% vervangingsvraag per jaar normaal, uitgaande van een afschrijving van een kantoorpand van circa 65 jaar. In een kantorenmarkt met veel eigenaargebruikers zal de levensduur van kantoorruimten gemiddeld genomen wat langer zijn. Een minimale vervangingsvraag van 0,75% is echter beslist nodig om te voorkomen dat de bestaande voorraad te veel veroudert. 15 De inschatting van m² bvo extra vraag bovenop uitbreiding- en vervangingsvraag komt voort uit het feit dat de leegstand in de Osse kantorenmarkt te laag is. Hierdoor kunnen kantoorruimtegebruikers niet op zoek naar nieuwe kantoorhuisvesting omdat die onvoldoende tegen een aantrekkelijke kwaliteit op aantrekkelijke locaties wordt aangeboden. Deze situatie wordt ook herkend door makelaars in Oss. 16 Het gaat hier om de TPG-locatie in het centrum van Oss aan de Lievekamplaan, herontwikkeling van het stationsgebouwtje en renovatie van het Bergoss gebouw. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss 28