Tijdelijke woonlocatie De Fuik fase 2. Ruimtelijke motivering

Transcriptie

1 Tijdelijke woonlocatie De Fuik fase 2 Ruimtelijke motivering Aanleiding en doel De druk op de sociale woningmarkt in de gemeente 's-hertogenbosch blijft bijzonder hoog: er zoeken meer mensen een sociale huurwoning dan dat er woningen zijn. De doelgroep van kleine huishoudens met lage inkomens groeit, onder meer door de uitstroom van mensen uit beschermd wonen of uit een maatschappelijke opvang en door meer ouderen die langer thuis blijven wonen en vaak minder snel naar een zorgwoning kunnen. Eerste tranche In 2016 hebben gemeente en woningcorporaties al woningen op drie tijdelijke locaties geplaatst om snel in de behoefte aan sociale huurwoningen te voorzien: bedrijventerrein Empel-Zuid bij Empel, bedrijventerrein De Groote Vliet bij Rosmalen en Bruistensingel bij station 's-hertogenbosch-oost. In 2018 is ook het aantal woningen verhoogd dat via loting wordt verhuurd. Dat heeft weliswaar geleid tot meer toewijzingen aan woningzoekenden met een korte inschrijftijd, maar het heeft ook duidelijk gemaakt dat nog steeds heel veel mensen op zoek zijn naar een woning in de gemeente s- Hertogenbosch. Tweede tranche Vanwege deze aanhoudende druk op de woningmarkt, zeker voor mensen met een lager inkomen, is de toevoeging van sociale huurwoningen één van de speerpunten uit het Sociaal Woonakkoord Daarnaast willen de gemeente 's-hertogenbosch en de woningcorporaties Zayaz en BrabantWonen nu op korte termijn extra aanbod realiseren en een flexibele schil in de woningvoorraad door middel van woningen op tijdelijke woonlocaties. De woningen op deze tijdelijke locaties voorzien niet alleen in de vraag van huishoudens die snel op zoek zijn naar een woning maar dragen indirect ook bij aan de slaagkansen van alle woningzoekenden. In de Prestatieafspraken 2019 is afgesproken 100 tot 150 en zo mogelijk 150 tot 200 tijdelijke woningen te realiseren in de periode Om aan deze afspraak te voldoen hebben de gemeente en de woningcorporaties naar geschikte tijdelijke woonlocaties gezocht voor actief woningzoekenden en studenten. Hieruit zijn de volgende locaties voor tijdelijke woningen en studentenhuisvesting naar voren gekomen: het parkeerterrein naast Minitopia in de Meerendonk, het grasveld aan de Aartshertogenlaan, de locatie ten zuiden van stadion De Vliert en een deel van de velden van de voormalige voetbalvereniging RKJVV. Over deze locatiekeuze hebben burgemeester en wethouders op 19 februari 2019 een besluit genomen. De tijdelijke woonlocaties op het grasveld aan de Aartshertogenlaan en op de velden van de voormalige voetbalvereniging RKJVV zijn inmiddels gerealiseerd (De Fuik fase 1). Voor de eerste negen woningen op de tijdelijke woonlocatie bij stadion De Vliert is inmiddels een omgevingsvergunning verleend. Daarna volgt een omgevingsvergunning voor de overige 45 woningen. Met de realisatie van de tijdelijke woonlocatie De Meerendonk wordt de tweede tranche afgerond. Derde en vierde tranche In februari 2020 heeft het college een pakket van maatregelen gepresenteerd om de woningproductie te stimuleren. Doel is om jaarlijks nieuwe woningen te realiseren. Om dit te bereiken wordt onder meer ingezet op de realisatie van 500 tijdelijke woningen in drie jaar. Onderdeel van deze 500 woningen zijn de nog te realiseren woningen van de tweede tranche (De Vliert en De Meerendonk). Om het doel van 500 woningen te realiseren is echter meer nodig: een derde en een vierde tranche. Voor de derde tranche zijn twee locaties in beeld: Belgeren in de Maaspoort en De Fuik fase 2, aan de oostkant van de woningen die in 2019 zijn gerealiseerd. Deze ruimtelijke motivering heeft betrekking op de laatste locatie. De planning is om de tijdelijke woonlocatie De Fuik fase 2 in 2020 op te leveren en de tijdelijke woonlocatie Belgeren in

2 Voor de vierde tranche is de Noordoosthoek van De Groote Wielen in beeld. Hiervoor wordt in 2020 een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd met het doel om daar eind 2021 de eerste woningen op te leveren. In de derde en de vierde tranche willen de gemeente en de woningcorporaties flexwoningen realiseren. Uitgangspunt van flexwoningen is een langere maximale instandhoudingstermijn dan bij tijdelijke woningen, namelijk 15 in plaats van 10 jaar. Woningmarktprognoses wijzen namelijk uit dat de druk op de woningmarkt langer zal aanhouden. Daarbij komt dat over een aantal jaar de tijdelijke woonlocaties uit de eerste en ook de tweede tranche moeten worden afgebouwd. Bovendien is het voor corporaties steeds moeilijker om tijdelijke woonlocaties te realiseren en exploiteren, onder meer vanwege de verhuurdersheffing. Op de website Flexwoningen op tijdelijke locaties van de gemeente s-hertogenbosch staat meer informatie over flexwoningen. afbeelding 1 Tijdelijke woonlocatie De Fuik, fase 2 Op 10 mei 2019 is omgevingsvergunning verleend voor 60 tijdelijke (studenten)woningen op de voormalige voetbalvelden van RKJVV. Deze woningen zijn in 2019 gerealiseerd: De Fuik fase 1. Op 9 juni 2020 besloot het college om in te stemmen met de realisatie van (extra) tijdelijke woningen op de locatie De Fuik. In deze tweede fase van de ontwikkeling van de tijdelijke woonlocatie De Fuik willen gemeente s-hertogenbosch en woningcorporatie BrabantWonen nog eens 78 flexwoningen realiseren. 2

3 afbeelding 2: De Fuik fase 1 Procedure De bestemming Sport staat woningen niet toe. Het college wil daarom afwijken van het bestemmingsplan Gemeente s-hertogenbosch onderzoekt de mogelijkheid om - voor de flexwoningen voor een termijn van 15 jaar - onder de vigeur van artikel 2.4 Crisis- en Herstelwet gebruik te maken van dezelfde procedureregels die van toepassing zijn bij artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Als deze mogelijkheid er niet (tijdig) is, dan past het college de uitgebreide voorbereidingsprocedure toe die van toepassing is bij artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Met deze ruimtelijke motivering voldoet het college van burgemeester en wethouders aan de motiveringsplicht voor fase 2 van de tijdelijke woonlocatie De Fuik. Hierna is gemotiveerd dat een afwijking van het bestemmingsplan voor maximaal 15 jaar voor de flexwoningen voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Omgevingsdialoog Voor de eerste fase van de tijdelijke woonlocatie De Fuik is in 2019 een inspraakprocedure gevoerd. De (concept) ruimtelijke motivering lag in dat kader ter inzage van 25 maart tot en met 8 april Op 26 maart 2019 vond in SCC Helftheuvel (Helftheuvelpassage 115) een inloopbijeenkomst plaats. Op deze bijeenkomst kwamen ongeveer 15 tot 20 omwonenden en belangstellenden informeren naar de tijdelijke woningen en de stadscamping. Voor deze tweede fase wordt opnieuw een inspraakprocedure gevoerd. Ligging en begrenzing projectgebied Nadat voetbalvereniging RKJVV is opgeheven, zijn de voetbalvelden gebleven. Aan de westkant liggen de velden van voetbalvereniging CHC. De Fuik is de toegangsweg voor deze verenigingen en komt via een parkeerplaats uit op de Kooikersweg. Aan de Kooikersweg ligt, nabij het projectgebied, het voormalige Belastingkantoor dat recent is getransformeerd in een woongebouw. In afbeelding 3 is het projectgebied van de tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan begrensd. 3

4 afbeelding 3: voorlopige begrenzing projectgebieden Geldend bestemmingsplan Het projectgebied is in het geldende bestemmingsplan Kruiskamp-Schutskamp, vastgesteld op 7 mei 2011, bestemd voor Sport (zie afbeelding 4), dat wil zeggen voor het uitoefenen van sportactiviteiten met de daarbij behorende wegen en paden, parkeervoorzieningen, waterlopen en waterpartijen en groenvoorzieningen. Tijdelijke (studenten)woningen passen niet in deze bestemming. Het projectgebied ligt in een zone met een middelhoge archeologische verwachting. Een deel van het gebied is daarom aangeduid voor archeologische waarden 5', dat wil zeggen dat een omgevingsvergunning nodig is als over een oppervlakte van 100 m² of meer of dieper dan 1 meter wordt gegraven. Gemeente s-hertogenbosch wil deze vergunning hier verlenen met de verplichting om de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties, i.c. een archeoloog van de gemeente s- Hertogenbosch zelf. Of de werken hier tot de bodemverstoring leiden (> 100 m² of dieper dan 1 m) is straks afhankelijk van de wijze van fundering van de flexwoningen. Het project ligt ook in het gebied dat in het bestemmingsplan is aangeduid als geluidzone industrie : In afwijking van het bepaalde bij de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen geldt ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie', dat een op grond van de aangewezen bestemmingen toelaatbaar gebouw, of de uitbreiding daarvan, welk aangemerkt kan worden als een geluidsgevoelig object, slechts mag worden gebouwd indien de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein De Rietvelden - Het Ertveld op de gevels van dit gebouw niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde. Hoe in dit project met de ligging in deze geluidzone is omgegaan, is beschreven onder Omgevingswaarden. 4

5 afbeelding 4: voorlopige begrenzing projectgebieden in geldend bestemmingsplan Kruiskamp-Schutskamp 5

6 Projectbeschrijving Ruimtelijke aspecten In 2019 zijn in de zuidwestelijke hoek van de voormalige velden van voetbalvereniging RKJVV - in twee gebouwen, in twee lagen en rug-aan-rug - in totaal 60 (studenten)woningen gerealiseerd. Bij de situering van deze gebouwen is rekening gehouden met ruimte voor extra tijdelijke (studenten)woningen aan de oostkant. In deze tweede fase worden in deze zuidoostelijke hoek aansluitend op de eerste woningen nu in twee gebouwen in totaal 78 flexwoningen gerealiseerd. Anders dan in fase 1 zijn de gebouwen in fase 2 drie bouwlagen hoog. De flexwoningen zijn wel van hetzelfde type als de tijdelijke woningen in fase 1. afbeelding 5: impressie De Fuik fase 1 (links) en De Fuik fase 2 (rechts) Ook de nieuwe 74 flexwoningen worden verdeeld in twee gelijke volumes die in een informele setting iets ten opzichte van elkaar zijn gedraaid. Zo ontstaat tussen beide gebouwen een beschutte verblijfsruimte, georiënteerd op het grasveld. Tussen en opzij van de gebouwen ontstaan groene gemeenschappelijke buitenruimtes waar met hagen, bomen en zitbanken een aangenaam, beschut verblijfsklimaat ontstaat, vergelijkbaar met De Fuik fase 1 (zie afbeelding 6). Tussen de nieuwe gebouwen en de Oude Vlijmenseweg komt de ontsluitingsweg die langs het gebouw van De Ouwe Stomp aansluit op De Fuik en vandaar op de Kooikersweg. Deze weg ontsluit straks ook de camperdrive (zie hierna). De ontsluitingsweg, De Fuik en de Kooikersweg hebben hiervoor voldoende capaciteit. Langs de ontsluitingsweg worden 27 parkeerplaatsen aangelegd. Tegenover de ingangen van de gebouwen komen fietsstallingen. Ook deze nieuwe gebouwen delen een gebouwde afvalberging. De opgang naar de verdiepingen bevindt zich aan de buitenkant, aan het voorplein. De voordeuren van de flexwoningen bevinden aan de binnenkant van het gebouw, aan een gemeenschappelijke gang. De eenheden zelf zijn (3,6 x 7, 2 =) circa 25 m² groot. Elke eenheid beschikt over een eigen keuken, douche en toilet. 6

7 afbeelding 6: inrichtingsplan Verkeer en parkeren Conform de gemeentelijke Nota Parkeernormering 2016 zijn voor de 54 studenteenheden (0,25 pp x 54 studenteneenheden = 13,5 parkeerplaatsen nodig. Deze parkeernorm voor een studenteneenheid is ook bij De Fuik fase 1 gehanteerd. Voor de 24 andere flexwoningen voor één- en tweepersoonshuishoudens geldt conform de gemeentelijke Nota Parkeernormering 2016 een parkeernorm voor 0,65 pp per woning (woningen < 40 m²). Echter, op de drie bestaande tijdelijke woonlocaties uit de eerste tranche en de twee recent gerealiseerde tijdelijke woonlocaties uit de tweede tranche is de werkelijke behoefte een stuk lager gebleken dan waarmee conform de Nota Parkeernormering 2016 rekening moest worden gehouden. Het woningtype op De Fuik fase 2 is in omvang vergelijkbaar met kleinere woningen op die bestaande en recent gerealiseerde tijdelijke woonlocaties. Op basis van die ervaring is de parkeernorm voor deze vergelijkbare woningen verlaagd. Er kan voor deze flexwoningen worden volstaan met een parkeernorm van 0,5 pp per woning in plaats van 0,65 pp per woning en een parkeerbehoefte van (0,5 x 24 =) 12,5 parkeerplaatsen. In totaal zijn (13,5 + 12,5 =) 26 parkeerplaatsen nodig. In het inrichtingsplan zijn 27 parkeerplaatsen voorzien. Deze parkeerplaatsen worden aan de kant van de Oude Vlijmenseweg aangelegd (zie afbeelding 5). Als in de toekomst niet studenten maar meer reguliere (één- of tweepersoons)huishoudens worden gehuisvest, dan zijn conform de gemeentelijke Nota Parkeernormering 2016 meer parkeerplaatsen nodig: ( ) x 0,25 pp = 29 pp extra. Voor deze eventuele extra parkeeropgave is dan voldoende ruimte beschikbaar op de rest van de voormalige sportvelden, naast de camperdrive 7

8 Afbeelding 7: globale situering camperdrive (blauwe arcering) Doelgroep / tijdelijkheid flexwoningen De woningen op de tijdelijke woonlocatie De Fuik zijn grotendeels bestemd voor studenten. Van de 78 flexwoningen zijn 54 woningen bedoeld voor studenten. De overige 24 flexwoningen zijn iets groter en bedoeld voor andere één- en tweepersoonshuishoudens, bijvoorbeeld jongeren en starters. De druk op de kamermarkt in s-hertogenbosch is groot. Voor inzicht in het benodigd aantal extra kamers worden vraag en aanbod periodiek geïnventariseerd, onder andere op basis van de landelijke monitor studentenhuisvesting. De monitor laat zien dat de Bossche kamermarkt - net als de reguliere woningmarkt - relatief duur is. Verder laat de monitor op termijn een daling zien van het aantal uitwonende studenten. Daartegenover staat dat het goed gaat met de Bossche opleidingen en dat naar verwachting de instroom van (internationale) studenten groeit. Dit soms tegenstrijdig beeld vraagt om een flexibele oplossing van het (studenten)huisvestingsvraagstuk. Richting de toekomst zal gebouwd moeten worden voor een (in potentie) mix aan doelgroepen. Bij een teruglopende vraag naar studentenwoningen kan dat vastgoed ook aan andere groepen worden verhuurd. De gemeente wil nu echter vooral studenten aan de stad binden en daarvoor is voldoende (betaalbaar) aanbod zeer belangrijk. Naast voldoende permanent aanbod willen gemeente en corporaties ook een flexibele schil houden om bepaalde piekmomenten te kunnen opvangen. Vanwege de urgentie van het (studenten)huisvestingsvraagstuk wordt gewerkt aan zowel permanente als tijdelijke oplossingen. Er zijn diverse projecten in voorbereiding die zich richten op kleinere (betaalbare) eenheden voor studenten, jongeren en starters. Omdat de realisatie van de permanente eenheden langer op zich laat wachten, is een tijdelijke flexibele schil noodzakelijk. Naast de oplossing van een acute behoefte kan hiermee flexibel worden ingespeeld op een veranderende vraag in de toekomst, gelet op de onzekerheden ten aanzien van die vraag en de aanbodontwikkeling. Was de verwachting tot voor kort dat de tijdelijke woonlocaties na maximaal 10 jaar niet meer nodig zouden zijn, nu houden gemeente en corporaties voor de locaties in de derde en de vierde tranche rekening met een termijn van 15 jaar (zie pagina 2). Dat de behoefte toch tijdelijk is, is ingegeven door de doelstelling om in de periode nieuwe woningen te realiseren en om in deze nieuwbouw specifieke projecten voor studenten en jongeren te realiseren. Daarmee zou de behoefte aan studentenwoningen op termijn moeten afnemen. Houdt de behoefte echter aan, dan moeten gemeente en woningcorporatie tijdig omzien naar een andere locatie: de omgevingsvergunning staat het afwijkend gebruik van de sportvelden voor tijdelijke bewoning slechts toe voor maximaal 10 jaar (fase 1) respectievelijk 15 jaar (fase 2). De gemeente heeft ook met BrabantWonen in een overeenkomst afspraken gemaakt over de tijdelijkheid van het gebruik. Op basis van deze afspraken 8

9 en op basis van de vergunning die nu in voorbereiding is, moet BrabantWonen 10 respectievelijk 15 jaar na vergunningverlening de grond teruggeven aan de gemeente zonder woningen en toeritten. De woningen zijn verplaatsbaar en kunnen na deze periode dan ook elders worden geplaatst. Beleid De ontwikkeling van de tijdelijke woningen past binnen rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. De ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking: het project voorziet in een actuele regionale woningbehoefte in bestaand stedelijk gebied. Op 3 april 2017 heeft de gemeenteraad van 's-hertogenbosch de Woonagenda 2017/2018 vastgesteld. Dit is een actualisatie van de Nota Wonen In deze nota is het woonbeleid van de gemeente vastgelegd. De vier hoofdopgaven van het gemeentelijk woonbeleid zijn: 1. versnellen van de woningproductie en slim programmeren van nieuwe woonmilieus; 2. betaalbaar en bereikbaar wonen: balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad; 3. bestaande woningen verduurzamen en wijken vitaal houden; 4. samen zorgen: passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving. Op 2 april 2019 heeft de gemeenteraad van s-hertogenbosch besloten om de bestaande opgaven uit de Woonagenda 2017/2018 (ten aanzien van de woningproductie, de woningdifferentiatie, de betaalbaarheid en beschikbaarheid, de vitaliteit en verduurzaming van buurten en wijken en een passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving) te handhaven en heeft ze een aantal aanvullende speerpunten voor 2019/2020 vastgesteld: 1. bestaande woningbouwplannen en nieuwe initiatieven maximaal te ondersteunen en stimuleren om een zo hoog mogelijke woningproductie te verkrijgen; 2. versnellen van projecten voor sociale woningbouw; 3. op korte termijn realisatie van 150 tot 200 tijdelijke woningen voor sociale huisvesting; 4. extra inzetten op tijdelijke en permanente huisvesting van studenten en jongeren; 5. maatregelen nemen om te komen tot een betere benutting van de bestaande voorraad (betreft o.a. doorstroming, woningsplitsing en kamerverhuur); 6. het verbeteren van de betaalbaarheid en bereikbaarheid voor starters en middeninkomensgroepen; 7. het ontwikkelen van nieuwe beleidskaders voor woonwagens en voor de huisvesting van arbeidsmigranten; 8. stimuleren dat kwetsbare bewoners zo goed mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen door het combineren van wonen, zorg en ondersteuning. Op 9 juni 2020 heeft de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie vastgesteld. Daarin is de ambitie opgenomen om nieuwe woningen in de periode te realiseren, waarvan tenminste 25% sociale huur. Met deze ambitie wordt niet alleen voorzien in geprognosticeerde groei van de bevolking, maar wordt ook een bijdrage geleverd aan het verlagen aan de hoge druk op de woningmarkt. Omgevingswaarden Bedrijven en milieuzonering Het projectgebied ligt dichtbij industrieterrein De Rietvelden en sportpark De Schutskamp. Daarom moet rekening worden gehouden met de milieuzonering van bestaande en toekomstige bedrijven. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) die per bedrijfssoort aangeeft welke afstand tot woningen of gemengd gebied moet worden aangehouden om buiten de invloedsfeer van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar te blijven. Met het aanhouden van de juiste afstanden is hinder niet aannemelijk en worden bedrijfsbelangen niet geschaad. De locatie van de tijdelijke wooneenheden voldoet aan de richtafstanden conform de VNG-brochure. Voor bedrijven met milieucategorie 3.2 op bedrijventerrein De Rietvelden wordt de richtafstand van 100 meter gerespecteerd, voor bedrijven in milieucategorie 4.1 de richtafstand van 200 meter. Het aspect geluid meestal maatgevend voor de milieuzonering - en het aspect gevaar (externe veiligheid) worden hierna meer uitgebreid beschouwd. Wat betreft de aspecten geur en stof is hinder 9

10 van de industrie niet aannemelijk, aangezien aan de richtafstanden wordt voldaan: bedrijfsbelangen zullen niet worden geschaad. Ook het aangrenzend sportcomplex heeft een richtafstand: 50 meter tot een rustige woonwijk, 30 voor een gemengd gebied. De situering van de fase 2 van tijdelijke woonlocatie De Fuik houdt voldoende afstand tot het dichtstbijzijnde sportveld (circa 100 meter); fase 1 ligt dichterbij. Geluid- en lichthinder zijn niet aannemelijk, in elk geval niet in onevenredige mate. Geluid Als tijdelijke woningen maximaal 10 jaar in gebruik blijven, is de Wet geluidhinder formeel niet van toepassing. Dit, omdat uit de Wet geluidhinder volgt dat de grenswaarden voor industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorlawaai alleen in acht moeten worden genomen als sprake is van een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan langer dan 10 jaar. Omdat het uitgangspunt is dat de flexwoningen voor 15 jaar worden toegestaan, is in principe wel een toetsing aan de Wet geluidhinder noodzakelijk. In dat kader moet de geluidbelasting en de toelaatbaarheid worden onderzocht. Er is akoestisch onderzoek noodzakelijk vanwege de (dan formeel conform de Wet geluidhinder geldende) geluidzones van een weg (i.c. de Oude Vlijmenseweg en de Kooikersweg) en het nabije geluidsgezoneerde industrieterrein (De Rietvelden). Zo nodig - bij een overschrijding van de voorkeursgrenswaarden moet ook een afweging plaatsvinden in het kader van het gemeentelijk geluidbeleid. Daarbij worden ook de belangen betrokken van omliggende bedrijven of instellingen die vallen onder de bepalingen van het Activiteitenbesluit: met de komst van geluidgevoelige objecten op deze locatie mogen bedrijven, voorzieningen of instellingen niet worden belemmerd in hun gangbare activiteiten en moeten zij kunnen blijven voldoen aan de geldende geluidnormen. Gemeente s-hertogenbosch gaat er vooralsnog van uit dat bij de aanvraag om omgevingsvergunning akoestisch onderzoek plaatsvindt. De resultaten ervan worden opgenomen in deze ruimtelijke motivering. Daarnaast worden ook nog de mogelijkheden onderzocht om onder de vigeur van artikel 2.4 van de Crisis- en Herstelwet af te wijken van de in de Wet geluidhinder opgenomen termijn van maximaal 10 jaar. De geluidbelasting vanwege de omliggende wegen, het sportcomplex en het industrieterrein moet sowieso worden beschouwd met het oog op een goede ruimtelijke ordening: Wegverkeer. Vanwege de drukke Oude Vlijmenseweg en Kooikersweg is de beoogde locatie met verkeerslawaai belast tot circa 55 db. Woningen zouden met deze geluidbelasting aan de wettelijke eisen en het gemeentelijk geluidbeleid kunnen voldoen, na ontheffing voor een hogere geluidswaarde, met een te realiseren geluidluwe gevel en voldoende gevelisolatie om een rustig binnenniveau van maximaal 33 db te halen. Hier bevinden de nieuwe flexwoningen zich aan de zuidoostzijde van het terrein, nabij de drukke Oude Vlijmenseweg, net buiten de indicatieve 55 dbgeluidscontour van onderhavige wegen. Gezien de optredende geluidbelastingen vanwege de weg is een hogere geluidbelasting op de gevel niet uitgesloten. Hiervoor vindt - afhankelijk van de wettelijke eisen in geval van een termijn van 15 jaar - nader akoestisch onderzoek plaats. In de flexwoningen wordt met een vereiste gevelisolatie van minimaal 20 db een acceptabel binnenniveau verwacht. afbeelding 8: indicatie geluidcontouren; geel: 55 db(a)-contour vanwege de Oude Vlijmenseweg 10

11 Industrie. Het projectgebied ligt ook binnen de wettelijke geluidzone van bedrijventerrein De Rietvelden-Het Ertveld. Een geluidzone is bedoeld om lawaaimakende bedrijven ruimtelijk te scheiden van gevoelige objecten als woningen. Met nieuwe woningen in de geluidzone, al dan niet tijdelijk, is de gemeente doorgaans bijzonder terughoudend, enerzijds vanwege de belangen van de bedrijven, anderzijds vanwege de verhoogde geluidbelasting binnen de zone. Gezien de optredende geluidbelastingen vanwege het bedrijventerrein is een hogere geluidbelasting op de gevel niet uitgesloten. Hiervoor vindt - afhankelijk van de wettelijke eisen in geval van een termijn van 15 jaar - nader akoestisch onderzoek plaats. Ook in het kader van een goede ruimtelijke ordening wil de gemeente voorkomen dat de flexwoningen worden toegevoegd in een gebied met een langtijdgemiddelde geluidbelasting door de industrie hoger dan 55 db(a). De flexwoningen liggen echter buiten deze 55 db(a)-contour. Sportcomplex. Geluid vanwege het sportcomplex wordt beschouwd in het kader van de milieuzonering (zie hiervoor onder Bedrijven en milieuzonering). De studenteneenheden in fase 2 liggen op voldoende afstand van de sportvelden (circa 100 meter), de woningen van fase 1 liggen ertussenin. Het clubgebouw ligt dichterbij, maar rumoer van het clubhuis zal zich niet aan de kant van de tijdelijke wooneenheden voordoen, maar op een grotere afstand, aan de kant van het gebouw waar zich de kantine en de entrees bevinden. Hinder als gevolg van de sportvereniging en het clubhuis wordt niet verwacht. Externe Veiligheid Met regels voor externe veiligheid wordt beoogd een veilige woon- en leefomgeving te creëren door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (gebruik, opslag, productie en transport). Het beleid is gericht op het voorkomen van activiteiten met gevaarlijke stoffen dichtbij gevoelige bestemmingen. De normering van risico's is tweeledig, namelijk een grenswaarde (strikt wettelijke norm) voor het Plaatsgebonden Risico (PR) en een oriëntatiewaarde voor het Groepsrisico (GR). Zowel het PR als GR zijn een maat voor de veiligheidsrisico's voor de leefomgeving. Woningen - al dan niet tijdelijk - zijn kwetsbare (te beschermen) objecten. Op circa 190 meter afstand bevindt zich een LPG-tankstation (Rietveldenweg 2). Het plangebied bevindt zich ver buiten de PR-contouren van dit tankstation alsook buiten het invloedsgebied (van 150 meter) dat relevant is voor het GR. Er bevinden zich in de nabijheid van het projectgebied geen andere bedrijven die werken met gevaarlijke stoffen en die een externe-veiligheidsrisico kunnen zijn. Wel kunnen zich op industrieterrein De Rietvelden nieuwe risicobedrijven vestigen. Echter, het bestemmingsplan staat niet toe dat risicocontouren (voor zowel PR als GR) buiten het industrieterrein komen. Hiermee wordt ter plaatse van de flexwoningen een acceptabel veiligheidsniveau gewaarborgd en worden bedrijfsbelangen door de komst van de flexwoningen niet geschaad. afbeelding 8: risicocontouren LPG-tankstation (zwarte contouren = PR, blauwe contouren = GR) 11

12 Bodem Volgens de Wet bodemkwaliteit gelden de flexwoningen als nieuwe gevoelige functies en moet de geschiktheid van de bodem hiervoor worden onderzocht. Naar verwachting is de bodem geschikt voor de flexwoningen: er zijn uit het verleden geen activiteiten bekend die uit het oogpunt van bodemkwaliteit verdacht zijn. Wel is (voor de aanvraag om omgevingsvergunning) een bodemonderzoek nodig. Een verkennend bodemonderzoek zal deel uitmaken van de aanvraag om omgevingsvergunning. Luchtkwaliteit Uit de cijfers van de Monitoringstool - de landelijke site voor luchtkwaliteit in Nederland - blijkt dat de luchtkwaliteit hier ruim onder de geldende grenswaarden voor NO2, PM10 en PM2,5 (stikstofdioxide, fijnstof en zeer fijnstof) blijft. Verder draagt dit project - vanwege een geringe hoeveelheid optredende wegverkeer vanwege de woningen - Niet In Betekenende Mate (NIBM) bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Een luchtkwaliteitsonderzoek is daarom niet aan de orde: luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het project. Stikstof Tijdens de realisatiefase (bouw of aanleg) van een project kunnen emissies van stikstof optreden. Dit, als gevolg van het vrijkomen van uitlaatgassen van verbrandingsmotoren van bouwmaterieel en bouwverkeer dat van en naar de bouwlocatie rijdt. Ook het gebruik van de wooneenheden leidt tot enige mate van stikstof als gevolg van het gebruik van vervoersmiddelen. Dit alles kan tot vermesting en verzuring leiden ter plaatse van hiervoor gevoelige habitats in omliggende Natura 2000-gebieden. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied betreft Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek. Deze ligt op meer dan 1 kilometer ten zuiden van het projectgebied. Gezien deze afstand in combinatie met de beperkte bouwwerkzaamheden wordt een stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden niet verwacht. Een stikstofonderzoek zal deel uitmaken van de aanvraag om omgevingsvergunning. Hemelwater Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet nieuwe verharding worden gecompenseerd door voldoende hemelwaterberging conform de gemeentelijke Hemelwaterverordening. Hiertoe moet per m 2 verhard oppervlak berging worden gerealiseerd voor het tijdelijk vasthouden van 60 mm hemelwater. De totale oppervlakte aan nieuwe verharding (de daken en de bestrating) zal - gezien de opzet - van vergelijkbare grootte zijn als die van de bestaande tijdelijke wooneenheden aan de westzijde (De Fuik fase 1). Met een verharding van verwacht circa m 2 zal de hemelwaterbergingsopgave dan circa 70 m 3 bedragen. Als de tijdelijke wooneenheden met groene daken worden gebouwd, dan vervalt de bergingsopgave voor de hoeveelheid m 2 aan groen dakoppervlak. Groene daken hebben de voorkeur vanwege verkoeling van de woningen (in de warme zomers) alsook vanwege een positieve bijdrage aan de biodiversiteit en luchtkwaliteit. In de aanvraag om omgevingsvergunning zal de exacte hoeveelheid verharding (en eventueel groene daken) moeten blijken, het benodigde aantal m³ hemelwaterberging en de wijze van berging. Binnen het beoogde gebied, c.q. de locatie voor de flexwoningen is voldoende ruimte om deze bergingsopgave op te lossen. Duurzaamheid Op 2 juli 2019 heeft de gemeenteraad van s-hertogenbosch de Visie Duurzaam s-hertogenbosch vastgesteld die de koers zet richting een duurzame gemeente in De visie telt vier ambities: een gezonde, groene en klimaatbestendige leefomgeving; een CO2-neutrale gemeente; maximale inzet op waarde behoud van grondstoffen; een duurzame mobiliteit. Zonder aansluiting op het aardgas dragen de tijdelijke woningen bij aan een CO2-neutrale gemeente. Bovendien behouden de tijdelijke woningen na tien (of vijftien) jaar hun waarde: ze zijn dan herplaatsbaar op een andere locatie. Financiële haalbaarheid De realisatie van de tijdelijke woonlocatie De Fuik fase 2 met 78 woningen is onderdeel van de opgave om de komende 3 jaar 500 tijdelijke woningen te realiseren. Deze opgave gaat gemoeid met de volgende kostenposten: bouwrijp maken (het egaliseren en ontsluiten van het terrein en het realiseren van ondergrondse infrastructuur (kabels, leidingen, riool); 12

13 woonrijp maken (onder meer het aanbrengen van verharding rondom de woningen) aanschaf, plaatsing en aansluiting van de tijdelijke woningen; kosten die verband houden met communicatie en vergunningverlening (de plankosten); beheer- en onderhoudskosten voor een periode van 15 jaar. Een doorrekening van de kosten en opbrengsten leert dat tijdelijke woningen niet in 15 jaar rendabel te exploiteren zijn. Vanwege het brede maatschappelijke belang om snel extra woningen te realiseren zijn de woningcorporaties bereidt de onrendabele investering voor hun rekening te nemen. Ook nemen zij de risico s van eventuele (frictie)leegstand voor hun rekening. De gemeente op haar beurt stelt de gronden voor een periode van 15 jaar aan de woningcorporaties ter beschikking en houdt rekening met eigen kosten. De gemeenteraad heeft voor de dekking van deze kosten ter beschikking gesteld. Camperdrive In 2019 ging gemeente s-hertogenbosch ervan uit dat aangrenzend aan de tijdelijke woonlocatie een stadscamping zou worden gerealiseerd: op 19 februari 2019 besloten burgemeester en wethouders om op basis van een locatiestudie de velden van de voormalige voetbalvereniging RKJVV aan te wijzen als potentiële locatie voor de ontwikkeling van een stadscamping en een camperplaats. Bij dat besluit - dat tegelijk is genomen met de keuze voor de tijdelijke woonlocaties (tweede tranche) - heeft het college aangegeven dat de realisatie van de stadscamping op het RKJVV-terrein wordt gecombineerd met tijdelijk wonen en dat wordt bekeken op welke wijze deze functies gecombineerd kunnen worden binnen de beschikbare ruimte. Een stadscamping is een relatief kleinschalige verblijfsvoorziening, voor vooral kort verblijf, in de directe nabijheid van het stadscentrum (in een straal van maximaal 3 km) die circa 1 tot 3 ha groot is. Een camperplaats is een verblijfsvoorziening, ook voor vooral kort verblijf, met ruime staplekken en beperkte faciliteiten, zoals water, stroom en afval. Om tot een geschikte locatie voor een stadscamping in combinatie met camperplaatsen te komen heeft een locatiestudie plaatsgevonden. Bij de beoordeling en afweging van de verschillende locaties zijn de volgende criteria en voorwaarden leidend geweest: afstand tot het stadscentrum (maximaal 3 km) planologische haalbaarheid eigendomssituatie (zekerheid/beschikbaarheid op korte termijn) impact op de omgeving bereikbaarheid van de locatie aantrekkelijke plek voor campinggasten minimaal 10 jaar te exploiteren (i.v.m. financiële haalbaarheid) Op basis van deze criteria en voorwaarden is het sportpark De Schutskamp aangewezen voor een stadscamping en een camperplaats, in het bijzonder de velden van de voormalige voetbalvereniging RKJVV. Het gebied vormt een groene buffer tussen bedrijfsterrein de Rietvelden en de wijk Kruiskamp-Schutskamp. Het maakt deel uit van een sportvoorzieningenstrook met voetbalvelden en een atletiekbaan. Door de hoge bomen in combinatie met een struiklaag is er geen zicht op de Vlijmenseweg en bedrijventerrein De Rietvelden en ligt het terrein beschut en in het groen. Begin 2020 is voor de realisatie en exploitatie van een stadscamping een marktconsultatie uitgeschreven. Het doel van deze marktconsultatie is het verkrijgen van kennis, expertise en ervaring uit de markt ten aanzien van de mogelijkheden voor de realisatie en exploitatie van een stadscamping. Mede op basis van de antwoorden uit de marktconsultatie wordt bepaald of en op welke wijze, in welke vorm en in welke omvang de stadscamping op deze locatie het beste gerealiseerd kan worden. In de eerste helft van 2020 hebben de aanhoudende druk op de woningmarkt en de huisvesting van de veteranenvereniging De Ouwe Stomp ertoe aanleiding gegeven om deze invulling te beperken tot een camperdrive, gecombineerd met de nieuwe flexwoningen en de huisvesting van De Ouwe Stomp in de oude voetbalkantine (zie pagina 3). Na de marktconsultatie kan de gemeente starten met de werving van geschikte markpartij. Voor de camperdrive zal te zijner tijd een eigen juridischplanologische procedure worden gevoerd, met een eigen ruimtelijke onderbouwing van het project. 13