financiële tool Lage Weg

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "financiële tool Lage Weg"

Simon Claes
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 financiële tool Lage Weg REBELGROUP ADVISORY 2015 Voorstel financiële tool voor project Lage Weg Jan Verheyen 1

2 Page 2 VRAAG Maak een financieel model MAAR Er is nog geen plan We weten nog niet wie er mee zal doen Er is nog geen operationele structuur 2

3 Page 3 VISIE van een ogenschijnlijk complex kluwen een eenvoudig operationeel model eenvoud creëren in complexiteit basisscenario s vanuit operationeel standpunt Reken-eenheid: kavel/eigendom Doelstelling van model: tekenen & rekenen ondersteuning van ontwerpproces Premisse: de som der delen is meer dan de delen afzonderlijk! 3

4 Page 4 eigenaars coalitie eigenaars overig Inbreng terreinen als EV GRONDENBANK LAGEWEG Aankoop terreinen Aanstelling gedelegeerd ontwikkelaar Inbreng terreinen als EV

5 Page 5 Veiling Zuid Bedrijventerrein, aangelegd door POM Antwerpen Modellering grondenbank SPV vennootschap Gronden/vastgoed als inbreng in natura Vennootschapsvorm Deelname in winst & risico volgens waardering inbreng 2 types van inbreng Geen inbreng onmiddellijke uitbetaling ev. vruchtgebruik Inbreng in grondenbank gegarandeerd rendement door ontwikkelaar (i.c. POM Antwerpen) variabel rendement i.f.v. Resultaten 5

6 Page 6 Lage Weg Verdeling waardecreatie volgens inbreng 6

7 Page 7 VISIE Concentreer op de verschilanalyse: meerwaarde van TO BE ten opzichte van de AS IS Op het niveau van het project Op het niveau van perceel/eigenaar Waardeverdeling Op basis van venale waarde AS IS (schattingssysteem uit te werken) Minwaarde voor bodemsanering (i.f.v. nabestemming en toewijsbaarheid) Op basis van perceeloppervlakte Eventueel correctie volgens risico in project ,00 vastgoedwaarde (waarde opstallen VOOR projectontwikkeling) ,00 kostprijs bodemsanering (op basis van PROJECT - "schuld" t.o.v. SPV) ,00 waarde AS IS Opletten voor omgang met verwachtingswaarde in dergelijke projecten! 7

8 Page 8 VISIE Wat is dan die residuele grondwaarde voor de eigenaars? Cash-flow van de grondenbank beschikbaar voor de aandeelhouders Toekomstige cash-flow -> rekening houden met de tijdswaarde van geld Onzekere cash-flow -> rekening houden met een minimaal rendement Residuele waarde = potentiële opbrengsten - kosten te maken om potentiële opbrengsten te realiseren - marge om onzekerheid op potentiële opbrengsten en noodzakelijke kosten te dekken meer onzekerheid -> hogere marge -> minder grondwaarde 8

9 Page 9 VISIE 9

10 Page 10 VISIE Koppel het model meteen aan het proces, en hou rekening met potentieel tijdelijk gebruik winstmarges/risico s vs. milestones Masterplan / pilootproject / afsprakenkader (intentie-overeenkomst / GO- NOGO) Beperkte kosten Hoog risico -> verrekening toekomstwaarde aan hoge risicovergoeding Bestemmingswijziging Beperkte kosten Belangrijke risicobeperking -> oprichting grondenbank(en) Project Veel kosten Risico s op sanering, bouwkosten, opbrengsten,... Benefit sharing mogelijk 10

11 Page 11 STRUCTUUR MODEL Gebruik volgens beslissingslogica per eigendom STAP 1: welke (delen van) kavel in welke stedenbouwkundige cluster? STAP 2: welke (delen van) kavel in welke operationele cluster? STAP 3: op welke manier in het proces? 11

12 Page 12 STRUCTUUR MODEL Gebruik volgens beslissingslogica per eigendom 12

13 Page 13 STRUCTUUR MODEL Gebruik volgens beslissingslogica per eigendom 13

14 Page 14 Scenario s

15 Scenario s Page 15 Voorbeeld 1: Dépannage 2000 (deels)

16 Aanbevelingen Page 16 Meerwaarde van samenwerking aangetoond MAAR: Elke parameter is een onderzoek of een discussie op zich! Markt: is voor alles wat er getekend staat wel vraag? (nu is er gerekend met redelijk aannemelijke parameters, maar dit moet absoluut verder onderzocht worden) Juridische en fiscale optimalisatie noodzakelijk Wet van de grote getallen -> kleine verschillen op gemiddelde parameters tellen sterk door in het resultaat! Ligging/Ligging/Ligging: verschillen tussen individuele ontwikkeling en geïntegreerde ontwikkeling! Optimalisatie mobiliteit & parkeren wenselijk: er zijn meer dan 1000 ondergrondse parkeerplaatsen nu, dit kan wellicht geoptimaliseerd worden. Impact tijd: wat zal de markt doen in het algemeen? -> dit is ook een meerwaarde van samenwerking: meer controle op de (lokale) markt

Vergelijkbare documenten

Leidsman. streven naar kwaliteit in vastgoed. positieve ruimtelijke ontwikkelingen beleid - markt - maatschappij

Leidsman. streven naar kwaliteit in vastgoed positieve ruimtelijke ontwikkelingen beleid - markt - maatschappij overheden - kennisbedrijven - projectontwikkelaars ontwerp - proces - opbrengst Hoe onderhandelen