Financieren van het wonen

Transcriptie

1 Financieren van het wonen Paul de Vries, Rabobank 31 oktober 212 Kennis en Economisch Onderzoek

2 Funding cap Spaargeld Eigen vermogen Kredietrisico Swaptarief Investeerders Hoe financieren banken de hypotheken? Liquiditeitsopslag Rente Pensioenfondsen Kredietcrisis Beleid van Rijk en banken Lengte hypotheek Wereldeconomie

3 Agenda: kijken als een investeerder Veel schuld en veel spaargeld Funding cap: Hoe financieren we dat? Risico s Economie

4 En ja hoor, Nederland is 2x wereldkampioen

5 Woningmarkt Wereldkampioen hypotheekschuld 14 % % Home ownership rate Source: Rabobank Residential mortgage debt to GDP ratio (21) Source: Rabobank 5% 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Variable and Fixed 1-5 yr Fixed 6-1 fixed till 1 yr yr In volumes In values Fixed > 1 yr 5% 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Aandeel woningbezit is relatief laag (55%) Nederlanders zien woningen als een consumptiegoed Fiscale ondersteuning door middel van Hypotheekrenteaftrek Gedragscode Hyoptheekverstrekking Lange rentevastperioden Source: Rabobank

6 Pensioenen Wereldkampioen Pensioensparen

7 Nederland is een rijk land Vermogen in % BBP % of GDP % of GDP 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% Financial assets Financial liabilities Net financial assets 7

8 Over hoeveel geld gaat het? Funding gap Billion EUR Loans Gap Savings Pension funds Pension funds Funding gap Funding gap voor banken is ongeveer 5 miljard. Huishoudens lenen voor hypotheken 64 miljard en sparen 34 miljard: er is dus een gat van 3 miljard Households via external securitisations Business direct Households via subsidiary banks Households direct In de pensioenpot zit 89 miljard

9 Hoe financieren we dat?

10 Verpakken van hypotheken, kenmerken Securitisatie EUR billion Breakdown by interest rate type 1% 8% 6% 4% 2% % Dutch RMBS mortgage mix 2 11Q2 11Q3 11Q2 11Q3 11Q2 11Q3 11Q2 11Q3 Netherlands Germany UK Spain Variable Fixed Annuity Linear Savings total Interest-only Investment Life/Ins Other total 3 RMBS arrears comparison, 9+ days, Spain 6-9 days (S&P) 12 1 LTV first time buyers 85-1% Percent 2 1 Percent % 7% 56% 7% 2 Netherlands UK Italy Portugal Spain 1

11 Risico s Macro-economisch, politiek, funding

12 Betalingsachterstanden Nederlanders betalen braaf % % Nederlandse Nederlandse Prime VK Prime Griekse Prime Ierse Prime Italiaanse Prime Portugese Prime Spaanse Prime hypotheekportefeuilles nog steeds goed verhandelbaar Politieke onzekerheid speelt belangrijke rol Garantiestelsel (NHG) wordt gezien als voordeel maar roept ook vragen op. 12

13 Betalingachterstanden maar de problemen nemen toe

14 Gedwongen verkopen Weinig, maar stijgt %.15%.1%.5% ±2.5 gedwongen verkopen,7% van de koopwoningen % Aantal gedwongen verkopen (l-as) Gedwongen verkopen als % aantal koopwoningen (r-as) 14

15 Mispercepties Rabobank: The strength of the portfolio Economic Research Department

16 Risico s woningmarkt Politiek, economie en funding Economie: parallel met eind jaren zeventig: Hoge werkloosheid en rente groot risico voor woningmarkt Politiek: Aanscherpen verstrekkingsvoorwaarden heeft neerwaarts effect op woningprijzen HRA hervormen ok, maar niet als melkkoe Politiek is ook een risico voor financieren hypotheekmarkt Funding: Door het financieringsgat is de woningmarkt gevoelig voor zowel economische als politieke schokken 16

17 Risico s woningmarkt Dus wanneer gaat het echt mis? 1) Als investeerders vertrouwen verliezen in Nederland(-se woningmarkt) 2) Als rente en werkloosheid stijgen waardoor betalingsproblemen ontstaan 3) Banken moeten hun reserves vergroten 17

18 Flooding risk River flooding and storm surges Centuries-long struggle against water is engrained in Dutch culture 7% of properties in the Netherlands lie below the sea level or below river water level Insurance: No private insurance (like in the UK) No public-private insurance (like in France) Historically government has provided damage relief (1993, 1998) Calamities and Compensation Act (WTS) since 1998 When flood results in a considerable disruption of public safety Jun-1: Abandonment of the government plans to replace WTS by mandatory clause in fire insurance 18

19 Wereldeconomie De ogen van investeerders

20 Wereldeconomie Ongelijk herstel van productieniveau index index Industriële productie, index, 2=1 en exponentiële trendlijn voor 1991-heden Opkomende wereld Wereld Ontwikkelde wereld 2

21 Europese schuldencrisis Munteenheid van grote verschillen 3 oktober 212

22 Overheidsfinanciën in 212 Wereld Tekort Schuld VK EMU VS Begrotingstekort en schuld overheid, %-BBP, 212 raming Europese Commissie/IMF (VS, JP) JP

23 Overheidsfinanciën in 212 Eurozone Tekort LU Schuld FI NL ES AT FR EMU DE VK BE VS PT IT IE GR Begrotingstekort en schuld overheid, %-BBP, 212 raming Europese Commissie/IMF (VS, JP) JP

24 Verkiezingsprogramma s EMU-saldo verbetert in alle programma s 24

25 Nederlandse economie Uit de recessie? 25

26 Europese economie 213 voorzichtige groei verwacht index K15K16K17K18K19K11K111K112K113K1 % BBP-volume, k-o-k groei BBP-volume, 24K1=1

27 Nederland Somberheid troef Seizoensgecorrigeerd, 3-maands gemiddelde Consumentenvertrouwen Koopbereidheid Economisch klimaat 27

28 Economische ontwikkeling Huishoudens besteden minder 65, 64,5 64, 63,5 63, 62,5 62, 61,5 61, 6,5 6, In miljarden euro's De koopkracht daalt Werkloosheid stijgt Aanhoudende onzekerheid Consumptie van huishoudens Spaarquote rond de nul 28

29 Nederland hoeft relatief weinig te bezuinigen Bezuinigingsinspanning %-punt Verlaging begrotingstekort door actief begrotingsbeleid gemeten als de verandering van het structurele begrotingssaldo in de aangegeven perioden zoals gerapporteerd in de IMF World Economic Outlook van april 212 %-punt

30 Constatering Relatief staan we er goed voor We zijn wereldwijd één van de rijkste landen, gemeten per hoofd van de bevolking Maar we zijn wel erg pessimistisch op dit moment en De overheid heeft een tekort in 213 van 2,9% maar..de overheidsfinanciën staan er relatief gunstig voor De werkloosheid in Nederland is de laagste in de eurozone De concurrentiepositie is sterk maar wel lagere groei dan in het verleden Waarbij komende jaren de koopkracht onder druk staat 3 Economic Research Department

31 Na de grote recessie Komt alles weer goed!? 31

32 Rabo Economie Volg ons op Twitter Meer weten? Ontvang de Kennismail! 32