VOOR WIE ONTWIKKELEN WE NOG BEDRIJVENTERREINEN?

Transcriptie

1 VOOR WIE ONTWIKKELEN WE NOG BEDRIJVENTERREINEN? Beschouwingen over de groei van de bedrijvigheid op nieuwe bedrijventerreinen En over de gevolgen hiervan de bestaande bedrijventerreinen Utrecht, november 2007 Guiselaine Capella, MSc Marieke Hottenhuis Drs. Han Olden

2 Inhoudsopgave 1 INLEIDING CONCLUSIE GROEI VAN DE VOORRAAD CONSEQUENTIES VOOR DE BESTAANDE VOORRAAD GROEI VAN DE WERKGELEGENHEID OP BEDRIJVENTERREINEN REALISTISCHE PLANNINGSOPGAVE? CONCLUSIE DE ONTWIKKELINGEN OP DE MARKT VAN BEDRIJVENTERREINEN INLEIDING GROEI VAN DE VOORRAAD VERLEENDE BOUWVERGUNNINGEN VOOR BEDRIJFSHALLEN WERKGELEGENHEID VERPLAATSING CASES INLEIDING DE WETERING DE MEERPAAL DISTRIPARK A VEREN AMBACHT LEEGSTAND OP BEDRIJVENTERREINEN LITERATUURLIJST BIJLAGE I WERKGELEGENHEID NAAR SECTOR BIJLAGE II BINDINGSPERCENTAGE WERKGELEGENHEID OP BEDRIJVENTERREINEN IN DE PROVINCIES IN BIJLAGE III LEEGSTANDSPERCENTAGE BEDRIJVENTERREINEN Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 2

3 1 Inleiding Achtergrond De omvang van de vraag naar bedrijventerrein geeft nog altijd veel aanleiding tot discussie. Een belangrijk onderdeel van de discussie is de vraag in hoeverre nieuwe bedrijventerreinen nodig zijn om de economische groei op te vangen en welk deel van de toekomstige vraag te accommoderen is door herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Eerder onderzoek in opdracht van de Vereniging Milieudefensie toonde aan, dat voor de groei van de werkgelegenheid slechts een beperkte groei van de voorraad uitgegeven bedrijventerreinen nodig is (STOGO en TU Delft, 2005; STOGO, 2007). Daarnaast toonde onderzoek van STOGO en City Beautiful (2006) aan, dat herontwikkeling van verouderd (leegstaand) vastgoed bij gericht beleid meer ruimte kan opleveren dan de tot nu gangbare schattingen in het beleid aannemen. Belangrijke conclusie in deze onderzoeken was, dat als de planningsopgave in de Nota Ruimte (2004) uitsluitend zou zijn gebaseerd op de groei van de werkgelegenheid, het huidige aanbod aan bouwrijpe terreinen (4.500 hectare) voldoende zou zijn om de noodzakelijke uitbreiding van de voorraad op te vangen. Dat de Nota Ruimte (2004) desondanks uitgaat van een veel hogere planningsopgave ( hectare in de periode ) vindt zijn oorzaak in de onderliggende ramingen die het Centraal Planbureau (1999 en 2005) heeft gemaakt met de Bedrijfslocatiemonitor (BLM). De BLM veronderstelt dat de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen in de komende decennia nog zal toenemen en dat het ruimtegebruik zal extensiveren. Beide factoren bepalen driekwart van de omvang van de planningsopgave uit de Nota Ruimte. Een nadere analyse van de achterliggende ontwikkelingen is daarom alleszins de moeite waard. Doel van het onderzoek Dit rapport concentreert zich op de binding van bedrijven aan bedrijventerreinen. Aanleiding hiervoor is, dat deze factor verreweg het grootste effect heeft op de planningsopgave. Uitgangspunt in de ramingen van het CPB is, dat zich als gevolg van veranderende vestigingsvoorkeuren steeds meer bedrijven op bedrijventerreinen zullen vestigen. Dit roept de vraag op welke bedrijven naar bedrijventerreinen zullen trekken en wat de gevolgen zijn voor het vastgoed dat deze bedrijven achterlaten op de oude locatie. De gedachte is dat nieuwbouw op nieuwe bedrijventerreinen gepaard gaat met het afstoten van verouderd incourant vastgoed naar de markt, zoals dat ook al enkele jaren gebeurt op de kantorenmarkt. Cijfermatig inzicht in deze ontwikkelingen is nog maar summier aanwezig (Pen, 2002). Doel van het onderzoek is daarom het vergroten van dit Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 3

4 inzicht om een bijdrage te kunnen leveren aan de discussies over de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen en de gewenste omvang van de planningsopgave. De belangrijkste onderzoeksvragen die in dit rapport zullen worden beantwoord zijn: welke bedrijven zullen zich in de komende periode op bedrijventerreinen vestigen; is de veronderstelling in de ramingen realistisch dat het bindingspercentage verder zal toenemen 1 ; in hoeverre leidt het op de markt brengen van bouwrijpe kavels op nieuwe bedrijventerreinen tot leegstand in de bestaande bouw op bedrijventerreinen. Onderzoeksopzet Gegevens over de instroom op nieuwe bedrijventerreinen en de gevolgen van deze instroom voor het vastgoed op bestaande bedrijventerreinen zijn niet rechtstreeks voorhanden. Om toch meer zicht te krijgen op de ontwikkelingen op nieuwe bedrijventerreinen is in dit onderzoek gebruik gemaakt van een aantal bronnen: gegevens die het CPB (2005) heeft gebruikt bij de onderbouwing van haar veronderstellingen in de BLM; gegevens uit provinciale bedrijvenregisters over de ontwikkeling van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen; gegevens van Dynamis over de leegstand van kantoren en bedrijfsruimten voor postcode-4 gebieden; gegevens uit de jaarlijkse thermometer bedrijfsruimten die STOGO onderzoek + advies opstelt in samenwerking met de NVB; gegevens uit het nationale informatiesysteem bedrijventerreinen IBIS over de ontwikkeling van vraag en aanbod op bedrijventerreinen. De conclusies zijn uitgediept aan de hand van de ontwikkelingen op vier relatief nieuwe bedrijventerreinen: De Wetering in Utrecht, De Meerpaal in Houten, Distripark A12 in Waddinxveen en Veren Ambacht in Ridderkerk. Hierbij zijn gegevens uit de IBISbestanden van de provincies Utrecht en Zuid-Holland, het bedrijvenregister van deze provincies en een schouw ter plaatse gecombineerd. Leeswijzer De opbouw van het rapport is als volgt. Hoofdstuk 2 geeft de belangrijkste conclusies van het uitgevoerde onderzoek. Hoofdstuk 1 en 2 vormen daarmee de samenvatting van dit rapport. Hoofdstuk 3 behandelt de ontwikkelingen op de markt voor bedrijventerreinen. In hoofdstuk 4 komen de ontwikkelingen op de bedrijventerreinen De Wetering, De Meerpaal, Distripark A12 en Veren Ambacht aan de orde. 1 Het bindingspercentage geeft aan welk deel van de werkgelegenheid in een bedrijfstak is gevestigd op bedrijventerreinen. De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het CPB spreekt in dit verband over de locatietypevoorkeur. Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 4

5 2 CONCLUSIE 2.1 Groei van de voorraad Als gevolg van de grote vraag naar bedrijventerreinen in de tweede helft van de jaren negentig is de groei van de voorraad uitgegeven bedrijventerreinen in de afgelopen jaren fors geweest. Tussen 1 januari 1996 en 1 januari 2006 groeide de voorraad met 20 procent. Dit is vergelijkbaar met de groei van de voorraad kantoren in gebruik die volgens berekeningen van DTZ Zadelhoff in dezelfde periode optrad. Dit is opmerkelijk, omdat de werkgelegenheid in de bedrijventerreinbehoevende sector nijverheid en logistiek veel lager was dan in de kantoorhoudende sectoren (financiële en zakelijke dienstverlening). De groei van de voorraad uitgegeven bedrijventerreinen was het gevolg van de grote vraag naar nieuwbouw voor bedrijfsruimten. Sinds 1997 hebben de Nederlandse gemeenten bouwvergunningen afgegeven voor de realisatie van ruim 50 miljoen vierkante meter nieuwbouw. Bij een gemiddelde floorspace index (f.s.i.) van 0,6 zou dit een ruimtebeslag betekenen van ongeveer hectare. 2 De grote vraag naar nieuwbouw is het gevolg van veranderende eisen die ondernemers stellen aan de huisvesting van hun bedrijf. Een groot gedeelte van de bestaande voorraad bedrijfsgebouwen voldoet wat betreft grootte, indeling en uitstraling niet meer aan de eisen. Op de markt voor bedrijfsruimten ligt hierdoor een sterk accent op nieuwbouw. Tussen 1996 en 2006 vond meer dan driekwart van de opname van bedrijfsruimte plaats in nieuwbouw. Op de markt voor bedrijfsruimten ligt het aandeel van nieuwbouw nog twintig procentpunten hoger dan op de kantorenmarkt, waar ook al sprake is van een sterk accent op nieuwbouw. De nieuwbouw van bedrijfsruimte vond vooral plaats op nieuwe bedrijventerreinen. De herstructurering van verouderde bedrijventerreinen levert tot nu toe nauwelijks bouwrijpe grond op. Het accent bij herstructurering ligt op revitalisering van de openbare ruimte. Als gevolg van het nog altijd ruime aanbod aan goedkope bouwkavels op nieuwe bedrijventerreinen, stromen bedrijven door vanuit de bestaande voorraad bedrijfsruimten naar nieuwe bedrijventerreinen. Ruim de helft (54 procent) van de doorstromers op de vier onderzochte bedrijventerreinen (De Wetering, De Meerpaal, Distripark A12 en Veren Ambacht) is afkomstig van een bedrijventerrein. De rest van de bedrijven is afkomstig van een locatie buiten de bedrijventerreinen. 2 De floorspace index geeft de verhouding tussen grondoppervlak en bedrijfsvloeroppervlak. Een floorspace index van 0,6 betekent dat zich op vierkante meter grond vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak bevindt. Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 5

6 2.2 Consequenties voor de bestaande voorraad Op dezelfde manier als op de kantorenmarkt gebeurt, gaat de opname van nieuwbouw op de markt voor bedrijfsruimten gepaard met het afstoten van bestaande panden naar de markt. Het aanbod in de bestaande bouw is sinds het jaar 2000 bijna verviervoudigd tot ruim 7 miljoen vierkante meter op 1 januari Het beschikbare aanbod op die datum kan nog ongeveer vier jaar in de vraag voorzien. De verhouding tussen vraag en aanbod is vergelijkbaar met die op de kantorenmarkt, waar ontwikkelaars de huidige verhouding als zeer ongunstig beschouwen (NEPROM en PropertyNL, 2007). Doordat er op de markt voor bedrijfsruimten nog veel minder vraag is naar de bestaande bouw dan op de kantorenmarkt, is de structurele component in de leegstand waarschijnlijk veel hoger dan op de kantorenmarkt. Dit is op zijn minst zorgwekkend Desondanks ligt de geregistreerde leegstand op de markt voor bedrijfsruimten nog op een lager niveau dan op de kantorenmarkt. Op de kantorenmarkt is de leegstand opgelopen tot ruim 10 procent, terwijl op de markt voor bedrijfsruimten deze nog onder de frictieleegstand van 5 procent ligt. De leegstand in de bestaande voorraad wordt waarschijnlijk gedrukt door een aantal, deels tijdelijke en aflopende, ontwikkelingen: een deel van de vrijkomende panden is zodanig verouderd dat de eigenaren deze niet meer actief aanbieden op de markt; in de bestaande voorraad bedrijfspanden stromen activiteiten in die niet behoren tot de oorspronkelijke doelgroep van bedrijventerreinen; in een aantal panden vindt voortgezet gebruik plaats door verplaatste bedrijven gedurende de periode dat het pand niet is verhuurd of verkocht; er is sprake van tijdelijk gebruik van (delen van) panden voor functies, waarvoor ze feitelijk niet zijn bedoeld (marginaal gebruik). In hoeverre de leegstand in bedrijfsruimten in kantoren een direct gevolg is van de uitgifte van bouwrijpe kavels op nieuwe bedrijventerreinen, is op basis van het beschikbare materiaal niet goed vast te stellen. Wel blijkt uit een nadere analyse van de leegstand op een aantal grotere bedrijventerreinen, dat het beschikbare aanbod aan bedrijfsruimten sterk varieert. Een aantal bedrijventerreinen kampt met een omvangrijk aanbod, terwijl het aanbod op andere bedrijventerreinen laag is. Een goede verklaring voor deze verschillen is niet te geven. Wel blijkt, dat het aanbod hoog is in de belangrijke donorgebieden van de nieuwe bedrijventerreinen De Wetering in Utrecht en De Meerpaal in Houten. Bij De Wetering zijn de belangrijkste donorgebieden, waarvan de gevestigde bedrijven afkomstig zijn, de bedrijventerreinen Lage Weide en Overvecht. Bij De Meerpaal gaat het om de bedrijventerreinen Laagraven en Plettenburg-de Wiers. Alleen bij doorstromers naar De Wetering is sprake van directe relatie met de uitgifte van bouwrijpe kavels. Zestig procent van het door de bedrijven die zich vestigen op De Wetering achtergelaten vastgoed staat leeg. Uitgifte op De Meerpaal heeft nauwelijks geleid tot leegstand. Hetzelfde geldt voor de uitgifte op Distripark A12 in Waddinxveen en op Veren Ambacht in Barendrecht. Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 6

7 Leegstand op bedrijventerreinen komt overigens in verschillende vormen voor. Naast leegstand in achtergelaten bedrijfsgebouwen kan het gaan om: nog te realiseren bouwplannen van projectontwikkelaars die bouwrijpe kavels hebben gekocht, maar nog gebruikers voor het geplande vastgoed hebben gevonden; leegstand in oudere kantoorgebouwen die al in een eerder stadium een deel verouderde bedrijfsgebouwen hebben vervangen; braakliggende delen van kavels die ondernemers ooit hebben gekocht voor uitbreidingen die zij nooit hebben gerealiseerd. 2.3 Groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen Op bedrijventerreinen groeide de werkgelegenheid in de sectoren die behoren tot de oorspronkelijke doelgroep voor bedrijventerreinen (nijverheid en logistiek) in de afgelopen jaren met circa achttien procent. Deze groei kwam in belangrijke mate tot stand door de verplaatsing van bedrijven vanuit de bebouwde kom naar bedrijventerreinen. De werkgelegenheid in de bedrijventerreinbehoevende sectoren groeide nauwelijks. Het verplaatsingsproces, de belangrijkste determinant achter de vraag naar bedrijventerreinen in de in nijverheid en logistiek, is grotendeels afgerond. Volgens schattingen van het CPB (2005) naderen de bindingspercentages in deze sectoren hun maximumwaarden. Voor zover bedrijven in deze sectoren nog niet op bedrijventerreinen zitten, gaat het om kleine bedrijven of om bedrijven die van oudsher in de bebouwde kom zijn gevestigd en moeilijk verplaatsbaar zijn. Het grootste gedeelte van de groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen kwam voor rekening van de zakelijke dienstverlening en van de consumentendienstverlening. Deze sectoren zorgden voor meer dan de helft van de groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Als gevolg hiervan verschieten bedrijventerreinen van kleur. Het aandeel van de diensten was in 2003 al opgelopen tot 33 procent. Dienstverlenende activiteiten vestigen zich zowel op bouwrijpe kavels op nieuwe bedrijventerreinen als op vrijkomende kavels op bestaande bedrijventerreinen. 2.4 Realistische planningsopgave? De planningsopgave uit de Nota Ruimte is gebaseerd op de veronderstelling dat het van kleur verschieten door zal gaan. Volgens de aan de planningsopgave ten grondslag liggende veronderstellingen in de BLM zullen de bindingspercentages in de sectoren zakelijke dienstverlening en consumentendienstverlening in de periode tot 2020 nog groeien tot respectievelijk 40 procent en 30 procent (CPB, 2005). Dit zou betekenen dat in 2020 circa 40 procent van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen behoort tot sectoren voor wie bedrijventerreinen in het vigerende beleid niet zijn bestemd. Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 7

8 Bedrijventerreinen richten zich traditioneel immers op bedrijven die wat betreft aard en schaal niet in de woonomgeving gevestigd kunnen zijn (functiescheiding). De sterke groei van de dienstverlening op bedrijventerreinen is niet erg waarschijnlijk tegen de achtergrond van de omvangrijke planvoorraad voor kantoren en perifere detailhandel. Volgens het nationale informatiesysteem bedrijvenlocaties (IBIS) bedraagt de in bestemmingsplannen vastgelegde planvoorraad voor kantoren 16,8 miljoen vierkante meter. Hiervan hebben projectontwikkelaars ongeveer 10 miljoen vierkante meter vertaald in min of meer concrete plannen (NEPROM en PropertyNL 2007). De planvoorraad voor kantoorontwikkeling op nieuwe bedrijventerrein is uiterst beperkt. Voor zover ontwikkeling van kantoren op bedrijventerreinen is gepland, gaat het om oudere bedrijventerreinen, die mogelijk worden getransformeerd tot multifunctionele centrumgebieden. Voor de detailhandel geldt, dat een sterk accent ligt op het versterken van stadscentra en van wijk- en buurtcentra. Voor bedrijventerreinen komt vooral de perifere detailhandel in aanmerking. Voor dit type winkelen is echter sprake is van een forse overmaat aan plannen (NEPROM en PropertyNL 2007). Hierdoor zal een deel van deze plannen niet worden gerealiseerd. Beleidsmatig is een sterke groei van de dienstensector op bedrijventerreinen niet erg wenselijk. Het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen is gericht op de vestiging van kantoren en perifere detailhandel bij haltes van openbaar vervoer. De meeste nieuwe bedrijventerreinen liggen op goed per auto bereikbare snelweglocaties en zijn matig tot slecht ontsloten per openbaar vervoer. 2.5 Conclusie Uit het onderzoek kunnen twee belangrijke conclusies worden getrokken: Voor de traditioneel aan bedrijventerreinen gebonden sectoren nijverheid en logistiek is weinig extra ruimte nodig. De werkgelegenheid in deze sectoren zal nauwelijks groeien. Het verplaatsingsproces naar bedrijventerreinen in de nijverheid en logistiek is bovendien grotendeels afgrond. Een sterke groei van de werkgelegenheid in dienstverlenende activiteiten op bedrijventerreinen, zoals de ramingen veronderstellen, is niet erg waarschijnlijk tegen de achtergrond van de plannen van de marktsector. Beleidsmatig is dit ook niet wenselijk, gezien de matig tot slechte ontsluiting van bedrijventerreinen per openbaar vervoer. Realisatie van de planningsopgave uit de Nota Ruimte zal daarom leiden tot een toename van de doorstroming tussen bedrijventerreinen. De bouwrijpe grond die beschikbaar zal komen biedt ruimte voor de ontwikkeling van 70 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte. Dit is aanzienlijk meer dan de markt kan opnemen. De nieuwbouw zal zijn Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 8

9 weg naar de markt wel vinden. De bestaande bouw op de oudere bedrijventerreinen zal hierdoor in toenemende mate het slachtoffer worden van de gerealiseerde nieuwbouw. Een forse groei van de leegstand op oudere bedrijventerreinen zal onvermijdelijk zijn. Een forse groei van de leegstand is alleen te voorkomen door een substantiële verlaging van de huidige planningsopgave of door het op grote schaal transformeren van oude bedrijventerreinen. Het is noodzakelijk dat het Rijk zich hierover duidelijk uitspreekt bij het schetsen van de contouren voor een nieuw beleid voor bedrijventerreinen. Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 9

10 3 De ontwikkelingen op de markt van bedrijventerreinen 3.1 Inleiding De ontwikkelingen op de markt voor bedrijventerrein hebben vooral te maken met de uitgifte en voorraad bedrijventerreinen en de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen. Daarom wordt in dit hoofdstuk eerst de ontwikkeling van de voorraad bedrijventerreinen besproken en daarna de werkgelegenheid en het verband tussen deze twee. 3.2 Groei van de voorraad Het areaal uitgegeven bedrijventerreinen is in de afgelopen periode fors gegroeid (Tabel 1). Tussen 1 januari 1996 en 1 januari 2006 is de voorraad met ruim hectare toegenomen, een groei van 20 procent. Dit is vergelijkbaar met de groei van de kantoorruimte in gebruik, zoals die is berekend in DTZ-Zaddelhoff (Nepron en PropertyNl, 2007). Dat is opmerkelijk in die periode, aangezien de groei van de werkgelegenheid vooral in de kantoorhoudende en financiële dienstverlening plaatsvond. De groei in de traditionele aan bedrijventerreinen gebonden sectoren (nijverheid en logistiek) was maar beperkt. Blijkbaar waren andere factoren dan de groei van de werkgelegenheid van belang bij de groei van de voorraad. Tijdens de economische hoogconjunctuur rond de eeuwwisseling was er veel vraag naar bedrijventerreinen. De uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen lag in de periode boven de hectare. Vanaf 2002 daalde de uitgifte als gevolg van de economische teruggang vrij snel. In de periode werd gemiddeld 600 hectare grond uitgegeven. Vanaf 2005 is weer een lichte stijging te zien in de groei van totaal uitgegeven bedrijventerreinen. Voor ondernemers is het nog altijd gemakkelijk om grond op bedrijventerreinen te kopen voor het realiseren van nieuwbouw. Het aanbod is ruim. Globaal hebben gemeenten voor iedere hectare die is uitgegeven één nieuwe bouwrijp gemaakt. Er wordt meer terrein bouwrijp gemaakt dan er geherstructureerd wordt. Uitvoering van de herstructureringsopgave verloopt traag. Herstructurering is lastig, kost veel geld en kan bovendien niet opboksen tegen de scherpe concurrentie van de nieuwe terreinen, die vaak ook nog eens aantrekkelijk laag geprijsd zijn. Een gemiddelde grondprijs van 100,- per vierkante meter kan de kosten van herstructurering niet dragen (Stogo, 2007). Sinds 1990 is de herstructurering van bijna hectare bruto daadwerkelijk afgerond. Dit is een gemiddelde van 175 hectare per jaar. Hiertegenover stond dat op nieuwe bedrijventerreinen bijna hectare bruto grond bouwrijp is gemaakt (Figuur 1). Met Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 10

11 andere woorden, er is sinds 1990 ruim zeven keer zoveel nieuw bedrijventerrein aangelegd dan er is geherstructureerd. De herstructurering was bovendien sterk gericht op revitalisering van het openbare gebied, waardoor weinig nieuwe ruimte beschikbaar kwam. Tabel 1: Ontwikkeling van het aantal ha. netto uitgegeven bedrijventerrein, Nederland, Per 1 januari Totaal uitgegeven bedrijventerrein in hectare * Groei t.o.v jaar ervoor Alle cijfers zijn exclusief zeehavens * in de berekening is uitgegaan dat er ieder jaar 100 ha aan de voorraad wordt onttrokken; gecorrigeerd voor administratieve wijzigingen. Bron: IBIS, 2006 Veel sterker nog dan de kantorenmarkt, waar al een zeer groot accent op nieuwbouw ligt, is de markt voor bedrijventerreinen een nieuwbouwmarkt. Ruim 70 procent van de opname vindt plaats in nieuwbouw. Gemiddeld over de periode 1998 t/m 2005 ligt het aandeel van de opname in de nieuwbouw bij bedrijfspanden 20 procentpunten hoger dan bij kantoren, waar de omvangrijke nieuwbouwstromen een steeds groter probleem vormen. Nieuwbouw op de markt voor bedrijventerrein komt tot stand, doordat veel kavels worden verkocht waarop nieuwe bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd. Deze opname is niet verwerkt in de opnamecijfers van de vrije markt. Om toch een vergelijking te kunnen maken is aangenomen dat op deze kavels het vloeroppervlak gemiddeld de helft van het grondoppervlak bedraagt (Floor Space Index (FSI) van 0,5) 3. Figuur 2 geeft de opname van bestaande en van nieuwe bedrijventerreinen aan. Duidelijk te zien is dat de markt voor bedrijfsruimte vooral een nieuwbouwmarkt is. In de economische hoogconjunctuur eind jaren negentig van de vorige eeuw lag de opname van nieuwbouw beduidend hoger dan momenteel het geval is, al is er sinds 2003 weer een stijgende lijn te ontdekken. 3 Waarschijnlijk is dit onderschatting. Volgens de Ruimtemeter 2006 van de provincie Utrecht is het gemiddelde fsi voor Nederland 0,63. Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 11

12 Figuur 1: Bouwrijp gemaakt op nieuwe bedrijventerreinen versus geherstructureerd in bruto hectare( ) (x1.000) hectare X bouw rijp gemaakt geherstructureerd Bron: IBIS, 2006 Figuur 2: Ontwikkeling van opname nieuwe bedrijfspanden bij de veronderstelling dat elke uitgegeven hectare een FSI heeft van 50%, Nederland, Ha Jaar opname bestaand opname op nieuwe terreinen bij FSI =0,5 Bron: IBIS en DTZ, 2007 Ieder jaar ligt de opname van nieuwe bedrijfspanden boven die van bestaande panden, al is het verschil de laatste jaren geringer geworden. In tijden van economische recessie daalt de opname in de bestaande bouw minder snel dan in de nieuwbouw. De nadruk op nieuwbouw wordt in de hand gewerkt doordat er een groot aanbod is aan nieuwe locaties en het zeer specifieke karakter van bedrijfsmatig vastgoed, dat vaak op maat is Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 12

13 toegesneden op de eisen van het productieproces van de eerste gebruiker. Ruim 90 procent van alle nieuwe bedrijfsruimten betreft panden in eigendom of panden die direct in opdracht van de eindgebruiker worden gebouwd. 3.3 Verleende bouwvergunningen voor bedrijfshallen In tijden van hoogconjunctuur, eind jaren negentig van de vorige eeuw, werd er gemiddeld per jaar voor meer dan 7 miljoen vierkante meter bvo een bouwvergunning verleend. Daarna zakte het aantal verleende vergunningen vrij snel in, om vanaf 2004 weer te gaan stijgen. De uitgifte van vergunningen beweegt dus duidelijk mee met de schommelingen in de economische groei. Het totaal aantal afgegeven vergunningen voor hallen, loodsen en fabrieken, zoals geregistreerd door het CBS bood ruimte voor de ontwikkeling voor ruim 50 miljoen vierkante meter nieuwbouw (Tabel 2). Niet elke afgegeven vergunning resulteert daadwerkelijk in een bouwplan. Tabel 2: Afgegeven bouwvergunningen, Nederland, Jaartal Bedrijfspanden (x m 2 bvo) Bron: CBS, 2007 In Figuur 3 wordt de verhouding tussen de vraag en het aanbod op de markt voor bedrijfsruimte weergeven. Op 1 januari 2007 was er een aanbod aan bedrijfsruimte dat groot genoeg was om in de behoefte van bijna vier jaar te voorzien. De verhouding tussen het aanbod en de opname wordt berekend, door de opname in één jaar te delen door het aanbod aan het einde van dat jaar. Doordat de omvang van het aanbod op 1 januari van het volgende jaar wordt de opname in 2006 (2,120 miljoen m 2 bvo) gedeeld door het aanbod per 1 januari 2007 (7,965 miljoen m 2 bvo). Verhouding = Totale opname in jaar x Totaal aanbod jaar x Vanaf 2000 is de verhouding tussen aanbod en opname steeds verder opgelopen. Er is dus steeds meer aanbod beschikbaar voor de markt. Ondanks de sterke economie is de Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 13

14 situatie op de bedrijfsruimtemarkt niet hersteld in 2006, maar verder verslechterd. In structurele zin is er sprake van te veel aanbod. Bij een evenwichtige markt zou de verhouding rond de 1,5 moeten liggen. De hoge verhouding wordt vooral beïnvloed door het grote aanbod bestaande bouw en de geringe opname van bestaande bouw (Figuur 4). Dit duidt op structurele leegstand, die waarschijnlijk problematischer is dan de structurele leegstand op de kantorenmarkt. Figuur 3: Verhouding vraag aanbod op de markt voor bedrijfsruimte 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, Jaar Bron: DTZ, 2007 In Figuur 4 is het aanbod van bedrijfsruimte weergegeven, opgesplitst naar nieuwbouw en bestaande bouw. De marge tussen het aanbod nieuw en bestaand is ruim. In 2006 is voor het eerst sinds 2000 het aanbod niet verder gestegen. Dit komt waarschijnlijk door de groei van de werkgelegenheid. Desondanks blijft de bestaande markt extreem ruim. Er blijft sprake van een ongezonde marktsituatie, waarin sprake is van een tweedeling tussen kwalitatief goede ruimte (nieuwbouw) die snel wordt opgenomen en bestaande bouw die relatief langzaam wordt opgenomen. Deze tweedeling geeft goed de verplaatsingsmarkt weer die de bedrijfsruimtemarkt is. Meer dan in andere segmenten van het vastgoed is een verhuiscarrousel op gang gekomen, die ten koste gaat van de verouderde gebouwen en terreinen. Veel bedrijven zijn in de afgelopen jaren naar nieuwbouw verhuisd of hebben de intentie daar naar toe te verhuizen, waardoor de aan het eind van de waarschijnlijk relatief korte verhuisketen gelegen voorraad verouderde objecten extreem groot geworden is. Dit betekent, dat als de vraag naar nieuwe bedrijfsruimten blijft groeien, er steeds meer oude ruimten worden aangeboden. Het aanbod van bestaand vastgoed is hierdoor in korte tijd opgelopen tot bijna 8 miljoen vierkante meter. Dit is ruim vier keer zoveel als de jaarlijkse opname. Het hangt van de kwaliteit van deze oudere gebouwen en terreinen af of zij geschikt zijn voor de hedendaagse wensen. In veel gevallen is dat vanwege het traditionele op maat karakter Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 14

15 (grote hallen, weinig kantoorruimte) niet het geval en resteert slechts één remedie: herstructurering, transformatie of sloop. Het probleem is nog groter dan de officiële cijfers doen vermoeden, want het aller-oudste, vaak vervallen deel van de voorraad is zo kansloos, dat dit niet meer formeel op de markt komt. Ook wordt een deel niet aangeboden, maar vanwege de lage huren slechts zeer marginaal gebruikt. Figuur 4: Aanbod van bedrijfsruimten op de vrije markt (*),naar bouwstatus: nieuwbouw en bestaand (oppervlak x m²)(*) Vanaf 750 m 2 per object Jaar nieuw bestaand Bron: DTZ Zadelhoff bewerkingen Stogo, Werkgelegenheid De gemeenten geven bedrijventerreinen uit omdat ze denken hierdoor de werkgelegenheid in hun gemeente te kunnen bevorderen. Deze veronderstelling gaat echter niet op. Er bestaat in de afgelopen jaren geen relatie tussen de uitgifte van bedrijventerreinen en de groei van het aantal arbeidsplaatsen in de aan bedrijventerreinen gebonden bedrijfsklassen (industrie, bouw, groothandel en transport). De uitgifte van hectare bedrijventerrein ging gepaard met slechts additionele arbeidsplaatsen in deze bedrijfsklassen. Dat is een gemiddelde van 8 additionele arbeidsplaatsen en geeft aan dat uitsluitend voor de groei van de werkgelegenheid veel minder ruimte nodig geweest zou zijn. Bij een gemiddelde van 40 arbeidsplaatsen per hectare zou slechts hectare nodig geweest zijn. De belangrijkste groei zat in de logistiek (groothandel en transport). In de nijverheid (industrie en bouw) bleef het aantal arbeidsplaatsen stabiel. Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 15

16 Figuur 5: Uitgifte bedrijventerreinen versus groei van de werkgelegenheid 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% ,0% -3,0% -4,0% Werkgelegenheid bedrijventerrein gebonden sectoren Uitgifte bedrijventerrein Bron: Stogo, 2007 Uit gegevens van het CPB (2005) blijkt dat de werkgelegenheid op bedrijventerreinen ondanks de beperkte groei van de werkgelegenheid in de aan bedrijventerreinen gebonden bedrijfsklassen toch nog fors is gegroeid. Tussen 1996 en 2003 is deze toegenomen met arbeidsplaatsen. De sector diensten, die niet tot de primaire doelgroep van bedrijventerreinen behoort, zorgde voor 57 procent van de groei van de werkgelegenheid. De primaire groep (industrie, bouw, groothandel en logistiek) is verantwoordelijk voor 43 procent van de groei. Volgens het CPB (2005) is de groei van de werkgelegenheid in de industrie op bedrijventerreinen vrijwel geheel toe te schrijven aan het toegenomen bindingspercentage. Tussen 1996 en 2003 nam het bindingspercentage toe van 58 procent naar 65 procent. Dit betekent dat een steeds groter aandeel van de werkgelegenheid in de industrie is verhuisd vanuit de bebouwde kom naar bedrijventerreinen (verplaatsingsmarkt). In de logistiek is deze trend ook zichtbaar. In deze sector is het bindingspercentage gegroeid van 50 procent naar 57 procent. Daarnaast profiteert de logistiek ook nog van de groei van de werkgelegenheid, die in de afgelopen periode nog plaatsvond in deze sector. De groei van het bindingspercentage voor de industrie en logistiek is zo goed als afgerond. Er zijn niet veel industriële en logistieke bedrijven te vinden buiten bedrijventerreinen. Het gaat nog om kleine bedrijven, die van oudsher gevestigd zijn en moeilijk verplaatsbaar zijn. Door de geschetste ontwikkeling is de aard van de bedrijvigheid op bedrijventerreinen qua structuur aanzienlijk veranderd. Zo nam het aandeel van industrie tussen 1996 en 2003 met ruim zeven procentpunten af, terwijl het aandeel van dienstverlening met zeven procentpunten toenam (Figuur 6). Hierin wordt de overgang van Nederland naar een diensteneconomie zichtbaar. Dat de overgang naar de dienstensector niet in iedere Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 16

17 provincie even snel verloopt is te zien in bijlage I. Groot deel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de provincie Utrecht vindt al plaats in de dienstensector. Bij de andere provincies is dat veel minder. Er vestigen zich steeds meer bedrijven op bedrijventerreinen die steeds minder met de oorspronkelijke opzet van de zogeheten industrieterreinen te maken hebben. Voorbeelden zijn: grootschalige detailhandelsvestigingen (discount meubelzaken, perifere detailhandel, enz.), gevangenissen, sportscholen, maar ook bedrijven met een grote kantoorcomponent. De vraag is of het oorspronkelijke concept van bedrijventerreinen nog wel strookt met de veranderende eisen van de bedrijven die zich er willen vestigen. Ook binnen het bedrijventerrein behoevende bedrijfsklasse is sprake van een verbreding van activiteiten door de toename van het aantal dienstverlenende activiteiten en de opkomst van de kennisindustrie op bedrijventerreinen. In bijlage II is het bindingspercentage voor een aantal provincies weergeven. In alle provincies is het bindingspercentage in de industrie, bouw en vervoer hoog. Figuur 6: Ontwikkeling van het werkgelegenheidsaandeel per sector op bedrijventerreinen, Nederland, % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 26% 33% 22% 22% 52% 45% Diensten Logistiek Nijverheid Bron: Bedrijfslocatiemonitor, 2003 Naast het feit dat het bindingspercentage van de industrie en logistiek op bedrijventerreinen niet zal toenemen, zal ook het aandeel van deze sectoren in de werkgelegenheid op bedrijventerrein nauwelijks groeien en in het geval van de sector industrie zelfs dalen. De verwachting is dat het aandeel van de sector nijverheid zal afnemen van 51 tot 40 procent. Het aandeel van de sector logistiek zal nog marginaal groeien van 20 naar 23 procent in De afname van de werkgelegenheid in de sector nijverheid zal voor een groot gedeelte worden opgevangen door de sector diensten, die volgens de BML modellen zal groeien van een aandeel van 29 in 2001 naar 47 procent in In de provincie Utrecht is het bindingspercentage voor de sector diensten al 39 procent, terwijl het bij de andere provincies onder de 20 procent blijft steken. Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 17

18 Figuur 7: De verdeling van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de sectoren Nijverheid, logistiek en overige voor 2001 en de voorspelling voor Nijverheid Logistiek Overig 2001 Nijverheid Logistiek Overig 0% 20% 40% 60% 80% 100% Bron: CBS bewerkt door Stogo, 2005 Steeds meer bedrijven die zich vestigen op bedrijventerreinen, zijn actief in de dienstensector. Dit betekent, dat bedrijventerreinen gaan concurreren met kantorenlocaties en winkelcentra. Beide markten zijn nu nog gescheiden. Uit IBIS blijkt dat gemeenten in bestemmingsplannen ruimte hebben opgenomen voor de ontwikkeling van circa 16 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Hiervan is al 11 miljoen vierkante meter ingevuld met plannen in verschillende stadia van hardheid (Neprom en PropertyNl, 2007). Van de planvoorraad ligt ongeveer een kwart op bedrijventerreinen. Hierbij gaat het overwegend om oudere bedrijventerreinen, waarbij de kantoorontwikkeling deel uitmaakt van de mogelijke transformatie. Op slechts tien nieuwe bedrijventerreinen is ontwikkeling van kantoren gepland. Hier is slechts capaciteit voor de ontwikkeling van vierkante mter. In hoeverre de kantoren op bedrijventerreinen ontwikkeld worden is onzeker. Er is ten opzichte van de vraag een forse overcapaciteit van plannen voor nieuwbouw. Bij de noodzakelijke sanering zal het accent liggen op stadsrandlocaties, zoals bedrijventerreinen. Dit soort locaties zijn minder geschikt als kantoorlocaties. De sector pleit zelf ook voor sanering ten gunste van binnenstedelijke locaties (Neprom en PropertyNl, 2007). Vooral de grootschalige detailhandel, onder meer de Leen Bakkers, Kwantumhallen en tuincentra, oefenen een substantiële ruimtevraag uit en verhuizen naar bedrijventerreinen. Ook in deze markt is de groei voorbij. Het is daarom niet erg waarschijnlijk dat alle plannen op bedrijventerreinen daadwerkelijk worden gerealiseerd. Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 18

19 Figuur 8: Kantoorverzamelgebouwen op bedrijventerrein Bron: Stogo, Verplaatsing Van de terreinen is 80 procent in handen van de gemeenten. Zij gaan over het uitgeven van de nieuwe terreinen en concurreren daarbij met elkaar om zoveel mogelijk werkgelegenheid binnen te halen. De gemeenten leggen bedrijventerreinen niet alleen aan voor lokale ondernemers, maar zij hopen ook bedrijven van elders aan te trekken. Het aantal aan te trekken bedrijven is uiterst beperkt. Over de afgelopen drie jaar hebben in totaal 110 buitenlandse bedrijven uit bedrijventerreingebonden sectoren zich in Nederland gevestigd. De invloed van vestiging van buitenlandse bedrijven op de vraag naar bedrijventerrein is dan ook erg klein. Bedrijfsverplaatsingen over lange afstand binnen Nederland komen weinig voor. De markt voor bedrijventerreinen is vooral een regionale markt. De winst in de gemeente gaat bijna altijd ten koste van de buurgemeente. De ervaring leert dat 80 à 90 procent van de uitgifte op bedrijventerreinen uit de eigen gemeente of uit de direct aangrenzende gemeenten komt. De bedrijventerreinen aan de rand van de stad worden goed gewaardeerd en zijn in trek bij bedrijven uit andere delen van de stad. Dit zorgt voor het leegzuigen van bedrijfsomgevingen in de stad zelf. Dit proces wordt in het volgende hoofdstuk aan de hand van de cases besproken. Dit kan tot gevolg hebben dat de werkgelegenheid binnen de stad daalt ten koste van werkgelegenheid aan de rand van de stad (bedrijventerreinen). Dus het aanleggen van bedrijventerreinen aan de rand van de stad (of in de regio) creëert geen nieuwe werkgelegenheid, maar is een uitweg voor bestaande bedrijven om de stad te verlaten. Dit is in strijd met de door de overheid gewenste functiemenging. Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 19

20 Figuur 9: Verplaatsingen in bedrijventerrein gebonden sectoren, gemiddeld over 2001 en aantal bedrijven lange afstand korte afstand groothandel industrie vervoer bouw *Korte afstand verplaatsingen zijn verplaatsingen binnen het rayon van de Kamer van Koophandel. *Lange afstand verplaatsingen zijn die naar een ander rayon van de Kamer van Koophandel. Bron: Pellenbarg, 2004 Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen? 20