Ondernemingsplan

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Ondernemingsplan 2012-2016"

Transcriptie

1 Ondernemingsplan september 2012

2 Inhoudsopgave Leeswijzer... 3 Missie, Ontwikkelingen en Visie... 4 Ontwikkelingen... 4 Missie Visie Bedienen primaire doelgroep Betaalbaarheid woningvoorraad Beschikbaarheid woningvoorraad Kwaliteit woningvoorraad Invloed van bewoners Financiële continuïteit Organisatie Financieel Perspectief

3 Leeswijzer Het Ondernemingsplan heeft de volgende structuur: We starten met ontwikkelingen, missie en visie (hoofdstuk 1): wat voor een onderneming is Bo-Ex, hoe staan we in de wereld en hoe kijken we aan tegen recente ontwikkelingen en de nabije toekomst? Op basis hiervan hebben we 4 inhoudelijke thema s benoemd: Het bedienen van de primaire doelgroep (hoofdstuk 2), het instandhouden en verbeteren van de kwaliteit van ons woningbezit (hoofdstuk 3), invloed van bewoners (hoofdstuk 4) en het waarborgen van onze financiële continuïteit (hoofdstuk 5). In de hoofdstukken 6 (Organisatie) en 7 (Financieel Perspectief) geven we inzicht in de inzet mensen, Euro s - die we plegen om de vier hoofddoelen te realiseren. De volgende bijlagen behoren bij dit Ondernemingsplan: Financiële scenario s voor de periode ; Het strategisch voorraadbeleid In deze notitie geven we ons vastgoedbeleid in hoofdlijnen weer; Een notitie huurbeleid, met daarin de toelichting op de keuzes t.a.v. het huurbeleid; Een notitie verkoopbeleid, met daarin de toelichting op de keuzes t.a.v. het verkoopbeleid; Een analyse van de woningmarkt en het bezit van Bo-Ex. Deze analyse vormt een belangrijke basis voor de uitwerking van ons beleid in het Ondernemingsplan en het Strategisch Voorraadbeleid; Een activiteitenplan voor de periode In dit plan laten we zien hoe we onze doelstellingen uit het Ondernemingsplan willen bereiken. 3

4 1. Ontwikkelingen, Missie en Visie We leven momenteel in een snel veranderende wereld: veranderingen die forse impact hebben op de activiteiten die Bo-Ex verricht op de Utrechtse woningmarkt. Desalniettemin blijven we ook de komende jaren de vertrouwde Utrechtse sociale verhuurder die gaat voor goed wonen. Weliswaar zijn we door omstandigheden gedwongen scherpere keuzes te maken c.q. prioriteiten te stellen: onze focus is echter niet veranderd. Hoe we dit mogelijk maken, valt in dit en de volgende hoofdstukken te lezen. Inleiding Het ondernemingsplan voor de periode is in een onzekere politiek-economische tijd tot stand gekomen. De onzekerheid heeft voor dit plan met name betrekking op de financieel-economische mogelijkheden van Bo-Ex. Uit de gepubliceerde onderhandelingsteksten van het demissionaire Kabinet blijkt dat er een aanzienlijke bezuinigingstaakstelling bij de woningcorporaties wordt neergelegd in de vorm van een vervroegde verhuurdersheffing. Inmiddels is duidelijk dat een meerderheid in de Tweede Kamer dit voorstel doorzet, overigens wel met een extra huurverhogingsmogelijkheid (+1%) voor lagere middeninkomens. Eventuele negatieve omstandigheden hebben als eerste effect op het investeringsprogramma, en niet op het dagelijks beheer. Dit ondernemingsplan begint met een verkenning van de onzekere factoren en de bespreking van hoe Bo-Ex hier mee om gaat. Ontwikkelingen Algemeen Nederland verkeert in een economische crisis. Het Centraal Planbureau verwacht voor 2012 een krimp van de economie van 0,75%. Tegelijk loopt het financieringstekort op tot ruim boven de Europese verdragsnorm van 3% van het Bruto Binnenlands Product. De meerderheid in de Tweede Kamer wil inspanningen leveren om het tekort terug te brengen tot binnen deze 3% norm: na de val van het kabinet Rutte hebben een aantal partijen een akkoord gesloten om het financieringstekort binnen de 3% norm te houden. Het al dan niet willen voldoen aan de 3% norm is hét politieke ijkpunt in de huidige politiek, niet alleen in Nederland. Voor veel partijen is het de bepalende factor voor beleid. Het Kabinet heeft in haar zittingstermijn de verhuurdersheffing al voorzien en corporaties extra huurruimte geboden door twee maatregelen: Woningen in schaarste gebieden krijgen extra punten in het Woningwaarderingsstelsel; Huishoudens met een inkomen boven ,- kunnen een huurverhoging van 5% boven de wettelijke huurverhoging krijgen. De eerste maatregel is inmiddels geïmplementeerd. Een aantal schaarsteregio s, waaronder Utrecht, valt onder een maatregel waarbij woningen 15 of 25 extra WWS punten krijgen. Woningen met een WOZ-waarde per vierkante meter lager dan 2900,- krijgen er 15 WWS-punten bij. Woningen met een WOZ-waarde hoger dan 2900,- per vierkante meter krijgen er 25 WWS- punten bij. 4

5 De extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven ,- mag 5% extra boven inflatie bedragen. Deze extra opbrengsten tellen niet mee in de gemaximeerde toename van de huursom. Deze maatregel kon niet voor 1 juli 2012 worden geïmplementeerd, in verband met problemen rond de privacy wetgeving. Het wetsvoorstel ligt momenteel nog bij de Eerste Kamer. Door gebruik te maken van de hierdoor ontstane huurruimte, zouden woningcorporaties de heffing kunnen compenseren. Op korte termijn geldt dit overigens maar beperkt: de verhuurdersheffing leidt op korte termijn tot een forse verlaging van de kasstromen, terwijl de compensatieruimte pas op termijn meer inkomsten biedt. Het verhogen van de huursom geschiedt door de lage mutatiegraad langzaam. De komende verhuurdersheffing, de toekenning van extra punten en de scherpe scheiding DAEB / niet-daeb zijn aanleiding om het huurbeleid van Bo-Ex fundamenteel tegen het licht te houden. Bijlage bij dit ondernemingsplan is een notitie Huurbeleid. Door de gang van zaken kan de indruk ontstaan, dat de huurruimte een begeleidende maatregel is om de heffing te kunnen betalen. Maar dat is maar een deel van de waarheid. De laatste jaren zijn diverse studies en rapporten verschenen over de woningmarkt. Hieruit komen enkele zaken naar voren: Er is overeenstemming dat er een kloof is tussen kopen en huren; Bij sociale verhuur is sprake van impliciete subsidies, het gat tussen markthuur en feitelijk gevraagde huur; Deze impliciete subsidies komen deels terecht bij huishoudens die het niet nodig hebben; Bij marktconforme huren bestaan deze impliciete subsidies niet meer, het gat tussen kopen en huren wordt daardoor aanmerkelijk kleiner en er is ruimte voor de rijksoverheid om het extra rendement van corporaties af te romen. De extra WWS punten en de 5% maatregel passen heel goed in het eerder door diverse commissies geschetste gewenste ontwikkelingsbeeld voor een beter functionerende woningmarkt. Het maatschappelijk gevolg van de implementatie van deze maatregelen zal zijn, dat de huurvoorraad op termijn duurder wordt. Dit levert op het eerste gezicht een spanningsveld op met de koopkracht van de burger. Het effect drukt echter niet op alle zittende huurders. De extra WWS punten en het bijbehorende huurbeleid worden pas in rekening gebracht bij nieuwe huurders. De huidige huurder merkt daar niets van in zijn huur. De huidige huurder ervaart wel de positieve effecten van onze energiebesparende maatregelen. Die zullen een drukkende werking op de stijging van de woonlasten hebben. Meer hierover valt te lezen in de hoofdstukken 2 en 3. Ontwikkelingen Wonen Wetgeving: Europa Op 1 januari 2011 is een Europese richtlijn in werking getreden, die het bereik van staatssteun voor woningcorporaties beperkt. Staatssteun is volgens Europese verdragen alleen toegestaan voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). In die richtlijn wordt op hoofdlijnen aangegeven welke activiteiten van woningcorporaties als DAEB mogen worden gezien en welke niet. Ook geeft de richtlijn aan wat als staatssteun moet worden aangemerkt en wat niet. De overheids-contragarantie op leningen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt als staatssteun aangemerkt en het WSW mag alleen garantie verlenen voor DAEB activiteiten. Woningcorporaties voeren ook niet-daeb activiteiten uit. Uit de richtlijn vloeit voort, dat commercieel vastgoed een niet- DAEB activiteit vormt. Dus alle bedrijfspanden, los verhuurde bergingen, los verhuurde parkeergarages en plekken e.d. zijn in beginsel niet-daeb activiteiten, waarvan de (her)financiering in de toekomst niet door het WSW geborgd kan worden. 5

6 Woningen zijn in principe wel DAEB, maar uitsluitend wanneer ze een huur hebben beneden 664,66 (prijspeil ) en wanneer van de woningen beneden die prijs, tenminste 90% wordt toegewezen aan huurders met een inkomen beneden of huurders die anderszins aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Ook maatschappelijk vastgoed - doorgaans gedefinieerd als een gebouw met een publieke functie op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn, maatschappelijke opvang en/of zorg-medisch -.wordt gezien als DAEB. Wat onder maatschappelijk vastgoed wordt verstaan, wordt bij een herziening van de Woningwet scherper gedefinieerd. Duidelijk is wel, dat de in een gebouw uitgeoefende functie grotendeels bepaalt of het gebouw DAEB is, of niet. De woningvoorraad van Bo-Ex bestaat deels uit woningen die tot het niet-daeb deel behoren, samen met ander vastgoed. De overheid zal geen alternatief bieden voor de financiering van niet-daeb activiteiten. Het gaat immers om activiteiten waar geen staatssteun voor gegeven mag worden. Het wetsvoorstel Herziening Wetgeving Toegelaten Instellingen dat in behandeling is, geeft aan dat tenminste een administratieve scheiding moet worden aangebracht tussen DAEB en niet-daeb activiteiten. In de Herzieningswet wordt de tijdelijke wet - waarin de Europese richtlijn is neergelegd - opgenomen en waar nodig verder uitgewerkt. Rijksbeleid Het Rijk heeft de afgelopen jaren diverse fiscale maatregelen genomen die de woningcorporatiesector raken. Daartoe behoren de invoering van Vennootschapsbelasting, het aanscherpen van het fiscale regime daarbinnen en in de laatste helft van 2011 het bij wet uitsluiten van woningcorporaties als Algemeen Nut Beogende Instellingen. Het Rijk is al ruim een decennium bezig alle voordelen die woningcorporaties voorheen genoten, systematisch op te ruimen: 2003 vrijstelling overdrachtsbelasting geschrapt; 2004 vrijstelling vennootschapsbelasting geschrapt, effectuering voor commerciële activiteiten, vanaf 2008 voor alle activiteiten; 2005 vrijstellingsmogelijkheid bouwleges geschrapt; 2010 vrijstelling integratieheffing omzetbelasting (btw) geschrapt. Het Rijk is dus al langere tijd bezig geweest om woningcorporaties stapsgewijs om te vormen van een onderdeel van de verzorgingsstaat, naar gewone ondernemingen, zij het met maatschappelijk gebonden kapitaal. Herzieningswet Tot op heden zijn de taakvelden van woningcorporaties vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh). Het Bbsh biedt behoorlijk wat ruimte voor interpretatie van het werkveld van woningcorporaties. Het Bbsh wordt in de nabije toekomst geïntegreerd in de nieuwe Woningwet. In de toelichting op de Herzieningswet hiertoe valt te lezen dat de werkdomeinen van woningcorporaties comform de nieuwe wet- en regelgeving zijn onder te verdelen in: Het Wonen. Het gaat om het voorzien in de woonbehoefte van de traditionele doelgroep middels bouw, beheer en verhuur van woningen. Woningcorporaties hebben hier een autonome taak in. 6

7 De primaire taak van toegelaten instellingen, het eerste deeldomein, is gelegen in de huisvesting van huishoudens die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Maatschappelijk vastgoed. Het gaat om het bouwen tot en met het exploiteren van het maatschappelijk vastgoed, niet het verrichten van de activiteiten/werkzaamheden daarbinnen. De wijk is voor dit vastgoed het hoogst denkbare schaalniveau. Gezien de aard van deze activiteit zal altijd afstemming met gemeente en/of maatschappelijke partners plaatsvinden. Het tweede deeldomein van de toegelaten instelling omvat de ontwikkeling, de verwerving, het beheer, de exploitatie en de instandhouding van maatschappelijk vastgoed met een functie in de wijk (zoals welzijns- of sportvoorzieningen in de wijk, brede scholen, basis- of MBO-onderwijs). Toegelaten instellingen kunnen hiermee een grote bijdrage leveren aan het zorgen voor basisvoorzieningen in een woonwijk, waar zij zelf en hun huurders ook een direct belang bij hebben. Bedrijfsmatige wijkvoorzieningen en leefbaarheid in wijken en buurten. Voor de eerste geldt hetzelfde als hierboven geschetst. Voor leefbaarheid geldt dat er sprake dient te zijn van problemen en achterstanden die de leefbaarheid en daarmee het woongenot bedreigen. Ook hier geldt dat woningcorporaties niet de werkelijke activiteiten/werkzaamheden mogen verrichten. Woningcorporaties hebben een uitvoerende taak onder regie van de gemeente. Het derde deelwerkdomein is te betitelen als de bedrijfsmatige wijkvoorzieningen en de leefbaarheid in wijken en buurten. Het gaat daarbij om het mede ervoor zorgen dat er een basisvoorzieningenstructuur in de wijk aanwezig is, om het investeren in de sociale en economische ontwikkeling van mensen in de wijk en om het zorgen dat mensen daar veilig kunnen wonen. Op dit deelterrein ligt het voortouw in veel gevallen bij de gemeenten en andere maatschappelijke partners en bedrijven, maar van de toegelaten instellingen wordt wel verwacht dat zij als ondernemingen met een maatschappelijke taak hier in redelijkheid en naar kunnen aanvullende bijdragen aan leveren, omdat dit terrein in belangrijke mate het woongenot en de woonontwikkeling van de bewoners in een wijk bepaalt. Daarnaast wordt in de Herzieningswet behoorlijk wat aandacht besteed aan de relatie met het woonbeleid van de overheid. Het werkveld voor woningcorporaties is met de introductie van de Herzieningswet niet wezenlijk is veranderd. De Minister geeft aan nog steeds onverminderd vertrouwen in de verdiensten en werking van het stelsel te hebben. De Herzieningswet scherpt duidelijk een aantal zaken aan, zoals bijvoorbeeld de schaalgrootte van projecten (woningcorporaties investeren in buurten en wijken!) en de aard van de activiteiten (wel gebouwen ontwikkelen en beheren, geen diensten leveren!). Geconcludeerd kan worden dat de Herzieningswet in feite kan worden gezien als een bevestiging van de koers die Bo-Ex al jaren in de praktijk brengt. Woningmarkt De woningmarkt is uit het lood geslagen, in het bijzonder de koopsector. Dit blijkt o.a. uit aanhoudende dalingen van verkoopsommen en een zeer lage mutatiegraad bij woningcorporaties. Op de vrije sector huurmarkt lopen de huren daarentegen op. Dat heeft voor Bo-Ex directe gevolgen: Op de eerste plaats is het verkopen van nieuwbouwwoningen moeilijker geworden. Nieuwbouw projecten die vroeger haalbaar waren door verliezen op de sociale huur te compenseren met winst op koop, zijn nu niet meer 7

8 haalbaar. Weliswaar is het mogelijk om koopwoningen om te zetten naar vrije sector huur, maar dat betekent een kostenpost en een extra financieringsprobleem voor de korte, mogelijk middellange termijn; Ook de verkoop van woningen uit bestaand bezit is moeilijker geworden. In Utrecht is het verkoopvolume sterk gedaald en zijn de doorlooptijden bij verkoop fors langer geworden; Woningen uit bestaand bezit worden pas bij leegkomen van de woning verkocht. Om per jaar dan toch de financiële doelstelling te halen, moeten gegeven de lage mutatiegraad - aanmerkelijk meer woningen voor verkoop worden aangemerkt. Een van de oorzaken voor de lagere verkopen is het stapsgewijs aanscherpen van de hypotheekvoorwaarden door de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Hypotheekproducten die enkele jaren geleden nog werden afgezet, worden nu door de AFM verboden. Daarbij gaat het met name om de verhouding van de hypotheeksom t.o.v. de marktwaarde van de woning. Kon men vroeger 30% tot 40% bovenop de kale aankoopsom bijlenen, nu is dat beperkt tot 6%. In de nabije toekomst wordt dit percentage mogelijk verlaagd tot 0. Daardoor kunnen vooral starters minder lenen dan kort geleden. Dit heeft een prijsdrukkende werking. Ook de onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek draagt bij tot de prijsdalingen. De dalende koopsommen leiden vervolgens tot uitstel van koop bij geïnteresseerden, vanuit de verwachting dat prijzen mogelijk nog verder dalen. De toegang van starters tot de markt voor koopwoningen is sterk afgenomen, waardoor zij vaak een beroep moeten blijven doen op een sociale huurwoning. De starters op de huurwoningenmarkt hebben het daardoor nog moeilijker gekregen. De roep om direct voor deze groep te bouwen is daardoor sterker geworden. Op moment van schrijven van dit stuk was er geen helderheid met betrekking tot de eventuele verplichting van woningcorporaties grote delen (75%) van hun bezit te koop aan te bieden. Indien dit voornemen van het demissionaire Kabinet werkelijkheid wordt, heeft dit een grote invloed op het beleid van woningcorporaties. Het voeren van een strategisch voorraadbeleid wordt dan nagenoeg onmogelijk. In dit ondernemingsplan en de aanpalende notities is geen rekening gehouden met een eventuele aanbiedingsplicht. Financiering Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het WSW stellen hogere eisen aan de solvabiliteit en geprognosticeerde kasstroom positie dan in het verleden. Deels in samenhang met bovenstaande factoren, omdat men de bedrijfsrisico s hoger inschat dan in het verleden. Het WSW stelt liquiditeitseisen en kredietwaardigheidseisen. Een positieve beoordeling van het WSW op kredietwaardigheid is een absolute voorwaarde voor toegang tot de kapitaalmarkt. Gegeven de aangescherpte eisen enerzijds en de grotere druk op kasstromen anderzijds, zal Bo-Ex scherper moeten sturen op haar financiële positie. Dit drukt zich onder andere uit in meer criteria waaraan die financiële positie wordt getoetst. Deze criteria zijn als doelstellingen in het ondernemingsplan opgenomen. In de woningmarkt is een aanzienlijke en toenemende markt voor vrije sectorwoningen. Bo-Ex bezit een fors aantal woningen met een vrije sector potentie. De huidige wet- en regelgeving zorgt er echter voor dat vrije sector bezit moeilijker financierbaar is. De demissionair Minister heeft aangekondigd deze wet- en regelgeving onder de loep te nemen. We gaan ervan uit dat in 2013 een eenmalige heffing van het CFV zal plaatsvinden, ten behoeve van de ondersteuning van woningcorporaties in moeilijkheden. Ingerekend is een bedrag van 1,8 miljoen Euro. 8

9 De Stad Utrecht In 2011 heeft Bo-Ex afspraken gemaakt met de gemeente Utrecht, vastgelegd in het document Bouwen aan de Stad. De grote stagnatie op de woningmarkt is een fors probleem. Er is nog steeds sprake van kwaliteitsachterstanden in de woningvoorraad, ook bij Bo-Ex. Ook daar waar niet direct van achterstanden gesproken kan worden, is de woningvoorraad niet altijd voldoende toekomstbestendig. Daarbij gaat het met name om de isolatie van woningen tegen warmteverlies. De productie van woningen stagneert. De Woonvisie van de gemeente legt een ambitie neer van 2600 woningen per jaar, tot Het zal erg moeilijk worden deze ambitie waar te maken. Onder invloed van de Woonvisie is de focus in de nieuwbouw verschoven naar de bouw van meer woningen in de categorie met een huur tussen 561,98 en 664,66, de zogenaamde categorie H3. In de Woonvisie werd geconstateerd dat er voldoende woningen zijn voor de primaire doelgroep (lage inkomens met recht op huurtoeslag), maar dat er een groot tekort is aan woningen voor de lage middeninkomens. In de samenwerkingsafspraken zijn op grond van deze analyse andere accenten in de productie neergelegd. De onzekerheid over de economische ontwikkelingen leidt er toe, dat mensen langer in hun woning blijven wonen. De mutatiegraad in de woningvoorraad is tot een niveau gezakt van rond de 5%. Dit verlaagt de slaagkansen voor alle woningzoekenden. Afgesproken is op zoek te gaan naar mogelijkheden om de doorstroming te bevorderen. Aanpassingen in het systeem van woonruimteverdeling zou daar deel van kunnen uitmaken. Inmiddels zijn de eerste verkenningen uitgevoerd. Recent demografisch onderzoek laat zien, dat de Randstad de komende jaren nog een forse groei in het aantal huishoudens laat zien. Deze huishoudens zullen voor het overgrote deel éénpersoonshuishoudens zijn. In Utrecht ligt het aandeel éénpersoonshuishoudens al op een hoog niveau (53% van alle huishoudens) en dat zal naar verwachting verder toenemen. Ontwikkelingen Lange termijn perspectief Naar een andere huursector? Recent zijn er enkele rapporten verschenen, die een doorkijk geven op de lange termijn ontwikkeling van de huursector in de Nederland. In deze studies worden de huur- en koopmarkt doorgaans in onderling verband bezien. De financieeleconomische invalshoek is dominant. Een recent voorbeeld is het 6 stappen plan van een groep economen en woningmarktdeskundigen. In deze analyses lijkt zich op enkele punten consensus af te tekenen. Deze punten zijn: De hypotheekrente aftrek moet worden beperkt De huren moeten naar een marktconform niveau Scheefwonen en verstrekken van impliciete subsidies moet worden bestreden De extra middelen die hierdoor vrijkomen, kunnen naar het Rijk, deels om de huurtoeslag uit te betalen Kleinere sociale huursector Betaalbaarheidsondersteuning uitsluitend via subjectsubsidies (dus niet middels lage huren) Strengere aansturing van de inzet van de surplus middelen van woningcorporaties op publieke doelen Achter deze punten liggen drie doelstellingen, die elkaar deels in het Rijksbeleid versterken. De eerste doelstelling is de integrale hervorming van de woningmarkt. Daarvoor is het nodig dat de prijzen in de koopwoningmarkt op een 9

10 vergelijkbaar niveau komen te liggen als die in de huurwoningenmarkt. De prijzen in de koopwoningenmarkt zijn kunstmatig hoog, als gevolg van de hypotheekrente aftrek. Door die geleidelijk aan te beperken, wordt het prijsniveau reëler. Door tegelijkertijd de prijzen in de sociale huurwoningenmarkt naar marktconform niveau te laten stijgen, komen de prijzen bij gelijke kwaliteit geleidelijk aan bij elkaar te liggen. Elke hervorming van de woningmarkt zal vermoedelijk op één of andere manier langs deze weg verlopen. Op termijn betekent dit dat er geen verschil meer is tussen de wijze van vaststellen van sociale- en markthuren. Het verschil tussen een corporatie en een commerciële marktpartij bestaat dan vooral uit hoe omgegaan wordt met bewoners. De tweede doelstelling is het afromen van surplus middelen die de stijging naar marktconforme huren zal opleveren. De derde doelstelling betreft het vergroten van de democratische legitimiteit van de besteding van corporatie middelen aan publieke doelen. Dat zal betekenen dat op één of andere wijze de positie van de gemeente ten opzichte van de corporaties wordt versterkt. In de Herzieningswet wordt dit streven van een wettelijke grondslag voorzien. Het komt er op neer, dat de positie van de gemeente en het gemeentelijk woonbeleid een belangrijkere plek krijgt. Corporaties moeten naar redelijkheid bijdragen aan het gemeentelijk woonbeleid. Het wetsvoorstel geeft de gemeente een belangrijkere plaats dan huurders en stelt dat de gemeente meer is dan een stakeholder. De verwachting is dat het beleid van achtereenvolgende kabinetten op deze punten zal koersen. Verschillen zullen eerder betrekking hebben op het tempo en de mate waarin één en ander zal worden nagestreefd. Maar de richting is duidelijk. Woningcorporaties moeten efficiënter werken, is een veel gehoorde stelling. Soms wordt gesteld, bijvoorbeeld in de vastgoedlezing van Johan Conijn, dat woningcorporaties een marktconform rendement zouden moeten halen. Bo-Ex acht het wezenlijk voor haar karakter als maatschappelijke onderneming, dat haar huurders als burgers en niet als louter klant worden benaderd. Zaken als een tweedekans-beleid, het huisvesten van bijzondere, soms ook moeilijke doelgroepen, horen bij het wezen van de corporatie en Bo-Ex wil dat voorzetten. Ook als dat tot extra lasten leidt. 10

11 Missie In onderstaande missie beschrijven we het motief van Bo-Ex, het antwoord op de vraag waarom we onze activiteiten verrichten, waarom we op aard zijn. Bo-Ex biedt als Utrechtse woningcorporatie betaalbaar en goed wonen in een leefbare en prettige woonomgeving. Dit doen we vooral voor huishoudens met een bescheiden inkomen en huishoudens die om andere redenen aangewezen zijn op de sociale huursector. Dat doen we in nauwe samenwerking met onze huurders en de gemeente. Bo-Ex vindt haar bestaansrecht in het verhuren van betaalbare woningen aan mensen die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen redden. Vaak zijn dit huishoudens met een laag inkomen, soms ook huishoudens met een zorg gerelateerde vraag. Dat doen we in een geografisch afgebakend gebied: de stad Utrecht. En dat doen we niet alleen: we betrekken onze belangrijkste belanghouders, onze huurders en de gemeente, nadrukkelijk bij ons beleid en onze activiteiten. 11

12 Visie Bo-Ex: een woningcorporatie Woningmarktdeskundigen zien een aantal punten waarop de woningmarkt tekort zou schieten, als er geen ingrijpen in de woningmarkt zou zijn. Woningcorporaties zijn heel goed in staat om de tekortkomingen van een vrije woningmarkt op te heffen. De tekortkomingen komen neer op de volgende punten. Voorzien in betaalbare woningen voor lage inkomens. Daarbij geldt, dat die woningen wel van goede kwaliteit moeten zijn. Door sterke doorwerking van de markt, kan het zijn dat goedkoop steeds meer zal tenderen naar klein. Goed hoeft ook niet per se het allerbeste te zijn. Maar wél, dat er geen belangrijke tekortkomingen zijn ten aanzien van gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. Toegankelijkheid verzekeren van die betaalbare woningen. Voor woningcorporaties zoals Bo-Ex moet het een wezenskenmerk zijn, niet aan risicoselectie te doen: iedereen is in principe welkom. Het kan wel heel verstandig zijn, om niet veel mensen met grote psychische problemen zonder begeleiding bij elkaar te zetten in gewone woningen. Ook kan het verstandig zijn, om mensen te adviseren een voor hen te dure woning niet te accepteren. Maar de basis moet zijn, dat corporaties bereid zijn iedereen die door omstandigheden een beroep moet doen op sociale huur, te huisvesten. Dat betekent dus ook, dat corporaties er goed in zouden moeten zijn, met mensen om te gaan, die extra aandacht vragen. Bereidheid tot investeren in zwakke wijken. Op winst gerichte ondernemingen investeren vooral daar, waar winst verwacht wordt. Niet waar problemen op hun staan te wachten. Zij vermijden daarom investeringen in achterstandswijken en dorpen die met krimp te maken krijgen. Woningcorporaties laten zich niet door winst leiden en investeren ook in zwakke wijken, om de kwaliteit van het wonen op (middel)lange termijn weer omhoog te krijgen. En daarbij hoeft het niet alleen te gaan om woningen, het kan ook gaan om maatschappelijk vastgoed of andere wijkgerichte voorzieningen. Er wordt wel eens geopperd, dat deze drie punten ook via aanbesteding door de bijvoorbeeld de gemeente geregeld zouden kunnen worden. Corporaties - en zeker Bo-Ex doen deze dingen echter vanuit een interne gedrevenheid. Het zit in onze missie om deze dingen te doen. Daarom hoeven we ons ook niet af te vragen of iets in het aanbestedingscontract past en het laten wanneer het niet past. Wanneer het aanpakken van problemen in onze missie past, dan doen we ze. Uit onszelf. En dat werkt beter voor de maatschappij. Ambities en prioriteiten De wereld brengt ook voor Bo-Ex veel onzekerheden met zich mee. Maar we blijven ons ten volste inzetten om onze missie te volbrengen: we halen daarvoor alles uit de kast. De situatie van nu en straks vraagt er wel om scherpere prioriteiten te stellen. In principe willen we binnen de wettelijke kaders al onze ambities waarmaken, maar als we voor keuzes komen te staan, zal de prioritering zijn: 1. Bo-Ex stelt haar verantwoordelijkheid voor de huidige huurders, met wie ze een contract heeft, voorop. Bo-Ex houdt de kwaliteit van het onderhoud en het sociaal beheer op peil. Het woongenot van de huurders of de kwaliteit van de dienstverlening houden de hoogste prioriteit, samen met het onderhoud. 2. Op de tweede plaats komt het op peil brengen van onze woningvoorraad, daar waar deze aanwijsbare tekortkomingen vertoont. 12

13 3. Op de derde plaats volgt het investeren in de duurzaamheid van onze woningvoorraad. Om maatschappelijke redenen, maar ook als preventieve maatregel tegen al te grote stijgingen van de woonlasten in de toekomst. 4. Op de vierde plaats de uitbreiding van de woningvoorraad. Er ligt nog steeds een flinke opgave om het woningtekort in Utrecht terug te dringen. Aan deze opgave kunnen wij pas werken, wanneer aan de andere drie geen afbreuk wordt gedaan. De mogelijkheden daartoe worden meebepaald door de mogelijkheid te kunnen verkopen. Om onze ambities waar te kunnen maken, zal het noodzakelijk zijn om goed te sturen op inkomsten en kosten. Dat kan o.a. door de huren te verhogen, het verkoopvolume te vergroten en de beheer- en onderhoudslasten te verlagen. Daarmee kan op termijn de verhuurdersheffing worden betaald, en hoeft niet van de huidige ambities af worden gezien. De uitwerking van deze maatregelen zijn te vinden in de separate notities huur- en verkoopbeleid. Tot slot De nu volgende hoofdstukken sluiten uiteraard aan op de werkdomeinen uit de Herzieningswet. De hoofdstukken 'Bedienen primaire doelgroep en Kwaliteit van de woningvoorraad bestrijken het domein Wonen. Het hoofdstuk Invloed van bewoners bestrijkt de andere twee werkdomeinen. In het hoofdstuk Waarborgen financiële continuïteit geven we invulling aan het voortbestaan van onze organisatie. 13

14 2. Bedienen primaire doelgroep Woningcorporaties zijn ooit overigens als private organisaties opgericht om mensen met een bescheiden portemonnee aan een fatsoenlijke, betaalbare woning te helpen. Ruim honderd jaar later is dat nog steeds de essentie van een woningcorporatie. Dit hoofdstuk over het bedienen van de primaire doelgroep en ook het volgende hoofdstuk over kwaliteit van de woningvoorraad gaan over deze kerntaken van Bo-Ex. Waar 100 jaar geleden de bedroevende kwaliteit van de stedelijke woningvoorraad de belangrijkste drijfveer was voor het corporatiewerk, staat nu met name de enorme vraag naar huurwoningen centraal. Utrecht heeft zich door de jaren heen ontwikkeld tot één van de populairste woon- en werkgebieden van Nederland: dit uit zich o.a. in hoge prijzen op de particuliere huur- en koopmarkt en in lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Het hoge voorzieningenniveau, de grootste onderwijsinstelling van Nederland: dit alles draagt bij aan de grote vraag naar betaalbare huurwoningen in de stad en de omliggende regio. Bo-Ex alleen kan aan deze vraag onmogelijk tegemoetkomen. Bo-Ex wil echter wel een bijdrage blijven leveren aan het leveren van betaalbare, kwalitatief goede huurwoningen, ook in moeilijkere economische tijden. Doelgroep Onder doelgroepen verstaan we die groepen in de samenleving waar we onze activiteiten direct voor verrichten. Onder klantgroepen verstaan we die groepen in de samenleving waar we activiteiten voor verrichten, maar die niet expliciet doelgroep zijn. Bo-Ex is er in eerste instantie voor mensen met een inkomen tot ongeveer : dit is de primaire doel- en klantgroep, de groep die gezien het inkomen aanspraak kan maken op huurtoeslag; Bo-Ex bedient daarnaast ook de secundaire doel- en klantgroep de inkomensgroep tussen pakweg en , de groep die volgens Europa recht heeft op een sociale huurwoning; Ook de tertiaire doel- en klantgroep ( ) wordt door Bo-Ex bediend, hetzij in de sociale huur (maximaal 10% van het totale aanbod als gevolg van de 90% regeling), hetzij in de vrije sector huur. De motivatie voor het bedienen van deze groep zit in het grote gebrek aan betaalbare alternatieven op de Utrechtse woningmarkt (nagenoeg ontbreken middensegment); Tenslotte bedient Bo-Ex ook nog (beperkt) de quartaire klantgroep, inkomens boven Bo-Ex bedient deze groep echter alleen in de niet-sociale sfeer (vrije sector huur of koop). Deze groep is geen doelgroep, omdat Bo-Ex geen direct belang heeft bij het bedienen van deze groep. Indirect (vrijkomend aanbod voor onze doelgroepen, functioneren woningmarkt) is dit wel het geval. Bijzondere doelgroep tenslotte zijn die doelgroepen die om andere redenen dan alleen inkomen afhankelijk zijn van een sociale huurwoning, in het bijzondere doelgroepen met een bijzondere zorgvraag. 14

15 Groep (naar inkomen) Toelichting Doelgroep of klant? Woonproduct (naar prijscategorie) < Huurtoeslaggroep Beide < 664, Europa-norm, geen huurtoeslag Lage middeninkomens > Midden- en hoge inkomens Beide > 366,37, < 664,66 Beide > 561,98 Alleen klant > 664,66 N.B. Bij woonproducten worden onderscheiden woningen tot de kwaliteitskortingsgrens ( 366,37, de grens waarboven jongeren <23 jaar geen huurtoeslag kunnen ontvangen), de tweede aftoppingsgrens ( 561,98, de voorraad waarbij huurtoeslag van toepassing is in geval van een laag inkomen) en de liberalisatiegrens (sociale huur, boven deze grens is over de gehele huur geen huurtoeslag te verkrijgen). Doelen Om onze doelgroepen te kunnen bedienen, hebben we ons een tweetal doelen gesteld: 1. Bo-Ex zorgt voor een betaalbaar woningbezit voor onze doelgroepen. 2. Bo-Ex levert een bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroepen; Er zit een natuurlijke spanning tussen de doelen t.a.v. beschikbaarheid en betaalbaarheid. Het verruimen van de beschikbaarheid vergt immers vaak investeringen (bijvoorbeeld nieuwbouw), terwijl bijdragen aan betaalbaarheid vaak juist betekent dat we afzien van potentiele inkomsten (en dus verenging van diezelfde investeringsruimte). Een hogere bijdrage aan betaalbaarheid kan dus gevolgen hebben voor de investeringscapaciteit voor beschikbaarheid en andersom. Uitgangspunten zijn: Bo-Ex blijft garant staan voor een betaalbare voorraad, zoals vastgelegd in de prestatieafspraken met de gemeente Utrecht. Bo-Ex blijft werken aan uitbreiding van de woningvoorraad. We kunnen de huidige spanning op de woningmarkt, inclusief de gebrekkige doorstroming, niet negeren. Om dit te kunnen doen zullen we onze inkomsten moeten verhogen en onze lasten moeten verlagen. Daar verkoop van bezit in de huidige woningmarktomstandigheden weinig zekerheid biedt, zullen de inkomsten o.a. moeten komen uit ons huurbeleid. Binnen de grenzen van betaalbaarheid en zonder concessies te doen aan kwaliteit en sociaal beheer, blijven we dus werken aan de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen op de Utrechtse woningmarkt. 15

16 Betaalbaarheid woningvoorraad Van oudsher verhuren woningcorporaties woningen tegen een niet-marktconforme huur. Hierdoor blijven zeker in relatief dure woningmarktgebieden als de regio Utrecht de huren voor onze doelgroepen betaalbaar. We laten dus bewust geld liggen om aan onze taak als sociale huisvester invulling te kunnen geven. De betaalbaarheid van onze woningvoorraad wordt echter niet alleen bepaald door de prijs van onze woningen, maar ook door het inkomen van onze klanten. Dit laatste kunnen en willen we niet beïnvloeden, maar we realiseren ons ook dat een mismatch tussen woningprijs en huishoudinkomen kan leiden tot betaalbaarheidsproblemen bij onze klanten. Wij willen klanten dan ook begeleiden in het vinden van een passende woning. Middels het woonruimteverdelingssysteem kunnen we sturen op passende toewijzing. Het aantal woningen dat in de sociale huur kan worden aangeboden is niet alleen afhankelijk van de doorstroming, maar ook van de omvang van de sociale huurwoningvoorraad. Gemeente en Utrechtse corporaties vinden het belangrijk dat een sociale huurwoningvoorraad van voldoende omvang wordt zeker gesteld. Daarom hebben gemeente en Utrechtse corporaties in Bouwen aan de Stad afgesproken, dat de Utrechtse woningcorporaties garanderen dat zijn tot en met 31 december 2015 minimaal zelfstandige woningen in bezit zullen hebben met een sociale huurprijs (op bedroeg deze 664,66). Het aandeel van Bo-Ex in deze woningen bedraagt In onze beleidsvoorstellen speelt deze garantie een belangrijke rol: ze is keihard. Betaalbaarheid woningvoorraad Doel 1: Bo-Ex zorgt voor de betaalbaarheid van haar woningbezit voor onze doelgroepen. Doelstelling 1: Doelstelling 2: Doelstelling 3: Doelstelling 4: Doelstelling 5: Doelstelling 6: Op 31 december 2015 heeft Bo-Ex zelfstandige woningen beschikbaar met een prijs beneden 664,66 (prijspeil 2012) Op 31 december 2015 heeft minimaal 70 % van de voorraad zelfstandige woningen van Bo- Ex een huur onder de 2e aftoppingsgrens. Deze woningen zijn als het inkomen van de bewoner zich daarvoor leent volledig huurtoeslagtoegankelijk. Bo-Ex zet zich in om op 31 december 2013 in het regionale woonruimteverdelingssysteem een verantwoorde verhouding te hebben tussen inkomen en huurprijs. Vanaf 1 juli 2013 geven wij kandidaat-huurders inzicht in de relatie tussen hun woonlasten en hun huishoudinkomen. Wij ondersteunen hen bij hun beslissing de aangeboden woning eventueel te accepteren. Bo-Ex helpt huurders in hun afweging de woonlasten in overeenstemming te brengen met hun inkomen. Bo-Ex stimuleert en adviseert bewoners tot energiezuiniger- en besparend woongedrag om het energieverbruik, en daarmee de woonlasten, te beperken. 16

17 Beschikbaarheid woningvoorraad Om onze doelgroepen te kunnen bedienen, zijn er natuurlijk wel woningen nodig die kunnen worden verhuurd aan deze doelgroepen. Nieuwbouw is een zeer voor de hand liggend instrument hiertoe. Niet alleen omdat daardoor (te verhuren) woningen aan de Utrechtse woningvoorraad worden toegevoegd, maar ook omdat we weten dat nieuwbouw verhuisketens op gang brengen die zorgen voor doorstroming in de bestaande voorraad. De Woonvisie van de gemeente laat zien, dat er een overmaat aan woningen is met een huurprijs gericht op lage inkomens, dus lager dan de zogenaamde tweede aftoppingsgrens voor de huurtoeslag, die momenteel 561,98 bedraagt. Tegelijk is er een tekort aan woningen voor lage middeninkomens, met een huur tussen 561,98 en 664,66. Ook ten behoeve van de doorstroming binnen de sociale huursector is het daarom van groot belang dat Bo-Ex blijft bouwen. Voor het functioneren van de Utrechtse woningmarkt is het goed wanneer dat vooral in de categorie voor lage middeninkomens zal zijn, dus met een huur tussen 561,98 en 664,66. Bo-Ex zal in overeenstemming met het gemeentelijk beleid haar productie daarop richten. Omdat het nieuwbouwvolume t.o.v. enkele jaren geleden fors is gedaald, zoekt Bo-Ex nadrukkelijk ook naar andere instrumenten om de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen te vergroten. Bijvoorbeeld door in te zetten op een woonruimteverdelingssysteem dat gericht is op bevordering van doorstroming. Meer doorstroming levert een hoger aantal verhuisbewegingen op, en dus meer beschikbare woningen. Ook door de prijzen van onze woningen meer aan te laten sluiten bij de waarde van deze woningen kunnen we doorstroming stimuleen. Of door verkoop van woningen aan middeninkomens, zodat sociale huurwoningen vrijkomen voor de eigenlijke doelgroep. 40% van de kopers van goedkope koopwoningen in Utrecht laat immers een sociale huurwoning achter. Beschikbaarheid voorraad Doel 2: Bo-Ex levert een bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroepen. Doelstelling 1: Doelstelling 2: Doelstelling 3: Bo-Ex streeft er naar op 31 december nieuwbouw woningen te hebben gebouwd. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 plannen voor 129 woningen in de uitwerkingsfase te hebben gebracht. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2013 in samenwerking met de regionale partners tot een nieuw woonruimteverdelingssysteem te zijn gekomen, gericht op het bevorderen van de doorstroming. 17

18 18

19 3. Kwaliteit woningvoorraad Naast het leveren van voldoende, betaalbare woningen is ook kwaliteit van de woningvoorraad een kerntaak van de woningcorporatie. De kwaliteit van ons woningbezit houden we in eerste instantie op peil door middel van onderhoud. Soms is een forsere ingreep in de vorm van een renovatie noodzakelijk. Af en toe kiezen we voor sloop/nieuwbouw, bijvoorbeeld als de kwaliteit van een complex niet meer tegen redelijke kosten op het gewenste niveau te brengen valt. De normen voor kwaliteit verschuiven in de tijd. Soms is dit een gegeven: een arbeiderswoning uit de jaren 20 voldoet niet aan de maatstaven van de rolstoeltoegankelijke woning uit We voeren we in onze bestaande voorraad diverse programma s uit die bijdragen aan kwalitatief betere woningen. Onder kwaliteit verstaan we dan o.a. veilig (aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen, CO-melders plaatsen), gezond (Asbestsaneringsprogramma) en duurzaam (Energieprogramma). Verbetering woningvoorraad Doel 3: Bo-Ex realiseert haar bijdrage aan de verbetering van de woningvoorraad in Utrecht, overeenkomstig de ambitie zoals die is verwoord in Bouwen aan de Stad. Doelstelling 1: Doelstelling 2: Doelstelling 3: Bo-Ex streeft er naar op 31 december woningen te hebben gerenoveerd en voor 724 woningen de renovatie te hebben gestart, of het plan in de uitwerkingsfase te hebben gebracht. Bo-Ex streeft er naar op 31 december woningen te hebben gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Op 31 december 2015 blijkt dat Bo-Ex een plan in uitwerking heeft om 174 woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 ongeveer 200 sociale huurwoningen vervangende nieuwbouw te hebben gebouwd en ongeveer 115 vervangende koopwoningen. Energieprogramma Doel 4: Bo-Ex realiseert haar haar energiebesparingsprogramma. Doelstelling 1: In 2020 hebben wij onze voorraad naar een gemiddeld energielabel B gebracht. En minimaal label C voor afzonderlijke complexen. Doelstelling 2: Per jaar ondergaan in deze periode gemiddeld 400 woningen een aanpak waarbij de energie-index wordt verlaagd. Doelstelling 3: Per jaar realiseert Bo-Ex gemiddeld 700 labelstappen d.m.v. renovatie, sloop/nieuwbouw en verbeteringen die in het planmatig onderhoud worden meegenomen. Doelstelling 4: Bo-Ex voert haar aandeel in het energiebesparingsproject Kanaleneiland Zuid uit, zoals beschreven in het plan Vooruit in Kanaleneiland Zuid. Doelstelling 5: Bo-Ex zet zich in voor een energie-neutrale wijk West. 19

20 Veilige, gezonde en duurzame woningen Doel 5: Bo-Ex bezit veilige, gezonde en duurzame woningen. Doelstelling 1: Eind 3e kwartaal 2013 heeft Bo-Ex haar beleid met betrekking tot de technische basiskwaliteit (veilig, gezond en duurzaam) - waaraan alle woningen en complexen moeten voldoen - vastgelegd. Doelstelling 2: Eind 1e kwartaal 2014 is deze beleidsnotitie uitgebreid met een uitvoeringsprogramma. 20

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Toekomstbestendig 2019

Toekomstbestendig 2019 Toekomstbestendig 2019 20 19 Missie TBV Wonen is een excellente woningcorporatie in Noord-Brabant, die zich richt op het huisvesten van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij investeren

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Managementcontract 2013 Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Programma 2 Wat is het? Ondernemingsplan Managementcontract: 3 thema s - De wensen van de klant zijn de start - Goede en betaalbare

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015 Kennisavond Woningwet 28 April 2015 Agenda 1 Actualiteit 2 Werkgebied en toezicht 3 Huurbeleid en prestatieafspraken 4 Scheiding DAEB en niet-daeb 5 Aandachtspunten implementatie 2 Hoofdpunten Woningmarktgebieden

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015 Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015 Programma 12.45 uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW) Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Investerings- en financieel statuut

Investerings- en financieel statuut Investerings- en financieel statuut Inleiding Het belang van financiële sturing is in de afgelopen jaren toegenomen. Wijzigingen in de wettelijke regels, waaronder de scheiding van DAEB en niet-daeb activiteiten

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013

Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013 Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013 1. Inleiding Het eerste kabinet Rutte heeft nog geen twee jaar stand gehouden. In deze periode is er op de woningmarkt geen vooruitgang geboekt.

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Rotterdam. Stook je rijk 2015. Monitoring Energiebesparing Huursector

Rotterdam. Stook je rijk 2015. Monitoring Energiebesparing Huursector Rotterdam Stook je rijk 2015 Monitoring Energiebesparing Huursector 9-10-2015 Inhoud Nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 Doelstellingen landelijke Energieakkoord Stand van Zaken in Nederland Rotterdamse doelstellingen

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector?

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector? Nieuwe Woningwet Wat verandert er in de sociale huursector? NIEUWE WONINGWET Maart 2015 Nederlandse Woonbond Samenstelling Nederlandse Woonbond Voor de tekst in deze brochure is gebruikt gemaakt van gegevens

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

Missie, visie en maatschappelijke verankering

Missie, visie en maatschappelijke verankering Jaarplan 2014 1 Missie, visie en maatschappelijke verankering In ons ondernemingsplan 2014-2017 hebben we onze missie en visie voor de komende jaren vastgesteld. In dit jaarplan is verwoord welke stappen

Nadere informatie

Beste netwerkpartner,

Beste netwerkpartner, Beste netwerkpartner, Vorig jaar, op 17 november tijdens onze belanghoudersbijeenkomst, spraken wij met u over de koers van Woningstichting Bergh. Centraal stonden de vragen of wij de juiste dingen doen

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie)

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie) Regionaal groeien - lokaal verbinden Ondernemingsplan 2015-2017 (verkorte versie) EEN WETHOUDER IN HET NIEUWE WERKGEBIED Wij werkten altijd goed samen met de lokale corporatie. Wel zagen we dat corporaties

Nadere informatie

Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting

Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting Praktische informatie over staatssteun voor woningcorporaties per 1 januari 2011 Woord vooraf Ter uitvoering

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0151 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële

Nadere informatie

Woningbezit per gemeente 140

Woningbezit per gemeente 140 Betaalbaarheid en in Fryslân 2016 HUURKLASSE Aantal 403,06 403,07 en 576,87 576,88 en 618,24 8,7 65 HUURPRIJS IN NIEUWBOUW Investering (x miljoen ) Woningbezit per gemeente 140 Schiermonnikoog WONINGVERBETERINGEN

Nadere informatie

De Woningwet 2015 in vogelvlucht

De Woningwet 2015 in vogelvlucht De Woningwet 2015 in vogelvlucht Nieuwe spelregels voor de sociale huursector De invoering van de herziene Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht wordt schept duidelijkheid op de woningmarkt door heldere

Nadere informatie

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Meppel, 7-7-2015 Geacht college, De Huurdersvereniging Meppel heeft als belanghebbende de concept woonvisie 2015 2020 van u ontvangen. Waarvoor onze hartelijke

Nadere informatie

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 Risico s voor borgstelsel nemen toe Corporaties nemen maatregelen om de financiële conti - nuïteit te waarborgen. Dit is het gevolg van de overheidsmaatregelen

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Samenvatting Novelle Blok

Samenvatting Novelle Blok Samenvatting Novelle Blok Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. 26 September 2011 Woonvisie

Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. 26 September 2011 Woonvisie Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting 26 September 2011 Woonvisie Van buiten naar binnen Crisis Regeerakkoord Klanten kritischer Staatssteunregels EU Vergrijzing Duurzaam Woonvisie kabinet Rijksbegroting

Nadere informatie

Verkorte versie. wonen doen we samen

Verkorte versie. wonen doen we samen Verkorte versie ondernemingsplan Jaarverslag 2012013-2017 wonen doen we samen Inhoud 1 VOORWOORD...3 2 TOTSTANDKOMING...4 3 WIE ZIJN WIJ...5 3.1 Onze missie...5 3.2 Onze visie: Wonen doen we samen...5

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 in Perspectief L0339 Woningbouwvereniging 't Goede Woonhuys Hilversum CFV 2009 in Perspectief L0339 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Woerden, 23 oktober 2012 GroenWest activiteitenplan 2013 23-10-2012 Voorwoord Het afgelopen jaar hebben wij met veel enthousiasme gewerkt aan de doelstellingen,

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

Samenvatting Jaarverslag 2013

Samenvatting Jaarverslag 2013 Samenvatting Jaarverslag 2013 Het jaar 2013 laat zich voor KleurrijkWonen kenmerken door: het realiseren vaneen aantal grote onderhouds- en herstructureringsprojecten; het ruimschoots behalen van onze

Nadere informatie

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Geme Sn ente ř oevord 'ng. 30 : 1 Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Aan Class nr. Ons kenmerk Onderwerp Behandeld door Bijlage(n) Datum Geme000339

Nadere informatie

Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie

Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Ambitieus programma In de samenleving is het laatste jaar een realistisch beeld ontstaan over de financiële positie van corporaties. Het

Nadere informatie

Waar het echt om gaat!

Waar het echt om gaat! Waar het echt om gaat! Ondernemingsplan 2015-2018 Inhoudsopgave Inleiding 3 1. De omgeving waarin we werken 4 2. Het huis dat we willen bouwen 6 2.1 Betaalbaar wonen 6 2.2 Wonen en zorg 7 2.3 Duurzaam

Nadere informatie

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013 Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing

Nadere informatie

Goed wonen = samen doen!

Goed wonen = samen doen! Goed wonen = samen doen! Beleidsplan Tablis Wonen 2016 2019 Participatiemaatschappij In Nederland leven we steeds meer in een participatiemaatschappij. We maken steeds meer gebruik van elkaars sterke punten

Nadere informatie

Verhuurderheffing en corporaties Een financiële analyse. Johan Conijn & Wolter Achterveld

Verhuurderheffing en corporaties Een financiële analyse. Johan Conijn & Wolter Achterveld Verhuurderheffing en corporaties Een financiële analyse Johan Conijn & Wolter Achterveld 7 november 2012 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 SBI en de inrichting daarvan... 4 2.1 Inrichting van SBI... 4 3

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019 Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote

Nadere informatie

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Wonen in het Land van Heusden en Altena Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Agenda P. van den Heuvel: De nieuwe Woningwet hoofdpunten W. Bijl: Regionale verankering in het Land van Heusden

Nadere informatie

inform special Ruimte geven en samen leven

inform special Ruimte geven en samen leven inform special Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan WSP 2013-2017 Het ondernemingsplan 2013-2017 van Woningstichting Putten Ruimte geven en samen leven Ruimte geven en samen leven is de titel van

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Dertien moties ingediend bij debat op 9 december 2014. Drie moties verworpen en tien aangenomen. 1. De motie-karabulut over de sociale

Nadere informatie

DrieKamerModel. Johan Conijn

DrieKamerModel. Johan Conijn DrieKamerModel Johan Conijn 18 september 2012 DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Versteend (on)vermogen

Versteend (on)vermogen Versteend (on)vermogen - Economisch perspectief op woningcorporaties - IPD/aeDex Marktpresentatie, Ermelo, 12 mei 2011 Prof. dr. Barbara Baarsma Economisch perspectief Rol van de woningcorporaties bestaat

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Hoofdlijnen van de concept-novelle

Hoofdlijnen van de concept-novelle Hoofdlijnen van de concept-novelle 21 februari 2014 De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren.

Nadere informatie

[pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012]

[pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012] [pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012] X. Woningmarkt De woningmarkt zit op slot. Dat is slecht voor onze economie en buitengewoon belemmerend voor mensen die willen kopen,

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L0117 Stichting Portaal t.a.v. het bestuur Postbus 375 3900 AJ VEENENDAAL Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009 Geacht bestuur, Ieder

Nadere informatie

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015 Back to the future Goed Wonen Special Woningwet 2015 De Woningwet 2015 geeft duidelijke spelregels voor de sociale huursector. In deze special van Goed Wonen leggen we uit wat er verandert, wat we als

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Verkort Beleidsplan Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2015 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015. Eindhoven

Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015. Eindhoven Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015 Eindhoven Natasja Georgius-van Dijk Adviseur BNG Advies 30 september 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Besluitvorming Herzieningswet Toegelaten Instellingen; Gevolgen voor gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft Presentatie voor woningcorporatie

Nadere informatie

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016 Waar komen we vandaan? tiwos Wat hebben we nodig? Waar staan we voor? Waar gaan we voor? beleidsplan 2012-2016 Extern De meest relevante omgevingsfactoren: politiek De overheid trekt zich terug, bezuinigt

Nadere informatie

Voordracht voor de raadsvergadering van

Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Voordracht voor de raadsvergadering van Jaar 2011 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening 30 juni 2011 Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadleden

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Domein en financiering

Domein en financiering Congres 19-04-2011 Domein en financiering 1. Keuzes voor de toekomst De komende periode worden besluiten genomen die cruciaal zijn voor de toekomst van corporaties. De Europese Beschikking en de daaruit

Nadere informatie

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015 Echt thuis Ondernemingsplan 2011-2015 2 INLEIDING Mooiland is een woningcorporatie met circa 27.000 woningen verspreid over ruim 150 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn wij een van de twintig grootste

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij Versie 2013-08 TREASURYSTATUUT Stichting Woontij 1. Inleiding Een groot deel van de kosten bij een wooncorporatie bestaat uit rente. Richtlijnen ten aanzien van financieren en beleggen zijn belangrijk.

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Helmond CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Prestatieafspraken 2014/2015

Prestatieafspraken 2014/2015 Prestatieafspraken 2014/2015 Aanleiding De Alliantie regio Amersfoort, Omnia Wonen, Portaal Eemland en de gemeente Amersfoort hebben gesprekken gevoerd om te komen tot nieuwe prestatieafspraken. De prestatieafspraken

Nadere informatie

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing Hanjo Lagas, directeur Atrivé Het middensegment in de huursector VOGON studiemiddag, 14 september 2011 Visie Europa In 2007 klacht IVBN in 2007 (belangenvereniging

Nadere informatie

Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014. Sturen op Maatschappelijken. Financieel rendement

Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014. Sturen op Maatschappelijken. Financieel rendement Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014 Sturen op Maatschappelijken Financieel rendement 'Mijn belangrijkste taak is de woningmarkt weer vlot trekken, zowel in de huur- als koopsector. Door zekerheid

Nadere informatie

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Woonwensen en Woningbehoefte Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Opbouw presentatie I. Waar komen we vandaan? Relevante ontwikkelingen in het recente verleden II. Waar gaan we naar toe? Blik

Nadere informatie

Koersplan Parteon 2012-2015 - Met pit -

Koersplan Parteon 2012-2015 - Met pit - Koersplan Parteon 2012-2015 - Met pit - Voorwoord Voor u ligt het nieuwe Koersplan van Parteon voor de periode 2012-2015. In dit koersplan leest u wie wij zijn, wat ons drijft en wat onze richting en doelstellingen

Nadere informatie