Welvaartsverlies door verdere verlaging LTV Effecten van de verlaging van de maximale LTV op de koopwoningmarkt

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Welvaartsverlies door verdere verlaging LTV Effecten van de verlaging van de maximale LTV op de koopwoningmarkt"

Transcriptie

1 Effecten van de verlaging van de maximale LTV op de koopwoningmarkt Frans Schilder Johan Conijn Jan Rouwendal April 2015

2

3 Effecten van de verlaging van de maximale LTV op de koopwoningmarkt Frans Schilder Johan Conijn Jan Rouwendal ASRE research papers ISSN ASRE Research Center Amsterdam School of Real Estate Postbus AC Amsterdam T F

4

5 Inhoudsopgave Samenvatting 2 1 Inleiding 3 2 Verlaging LTV: Nederlands beleidsdiscussie Het juridische kader Commissie structuur Nederlandse banken Het Financieel Stabiliteitscomité De Nederlandse banken Tot slot 7 3 Verlaging LTV: internationale discussie Waarom een maximale LTV? De gevolgen van een maximale LTV voor huishoudens De gevolgen van een maximale LTV voor de woningmarkt Conclusie 14 4 Een nadere analyse Mogelijkheden buiten de koopsector Sparen voor de aanbetaling Consumptief krediet 17 5 Resultaten Starters in beeld Mogelijkheden buiten de koopsector in beeld Eerst huren in de corporatiesector Huren in de geliberaliseerde sector Concluderend Sparen voor de aanbetaling Concluderend 27 6 Sparen en verlagen Wat nog wel binnen één jaar? Concluderend 31 Literatuur 32 Amsterdam School of Real Estate 1

6 Samenvatting Een verdere verlaging van de loan-to-value (LTV) na 2018 zal met name voor potentiële koopstarters grote nadelen hebben. Mede afhankelijk van de mate waarin de LTV wordt verlaagd, zullen koopstarters een (groot) aantal jaren moeten sparen voordat ze tot de koopsector kunnen toetreden. De Nederlandse woningmarkt kent amper een middensegment in de huursector. Als gevolg hiervan vallen starters die door de verlaagde LTV niet kunnen kopen tussen wal en schip. De Nederlandse woningmarkt kent vooralsnog onvoldoende alternatieven. Een LTV lager dan 100% heeft ook verdere economische nadelen. Het vormt een restrictie op het consumptiepatroon van huishoudens. Met name bij starters zal deze restrictie leiden tot een welvaartverlies. Voorts is de verwachting dat bij een lagere LTV de prijsreacties op veranderende marktomstandigheden heftiger zullen zijn ten opzichte van de situatie dat de LTV 100% is. De volatiliteit van de woningmarkt zal dan toenemen. De relatief hoge hypotheekschuld die Nederland kent, heeft al tot een aantal maatregelen geleid om de ontwikkeling van de hypotheekschuld te beteugelen. Onder meer wordt de LTV verlaagd naar 100% in Momenteel wordt de discussie gevoerd of een verdere verlaging van de LTV na 2018 wenselijk is. De commissie Wijffels heeft een verlaging tot 80% geadviseerd. Dit onderzoek beoogt een bijdrage te leveren aan deze discussie. Dat er een maximering bestaat voor de LTV is logisch om risico s op verliezen bij wanbetaling te verminderen. Aan een verdere verlaging tot onder 100% zitten echter wel economische nadelen. De aanbetaling vormt een restrictie binnen het consumptiepatroon die vooral jongere huishoudens treft. De verminderde toegankelijkheid tot krediet leidt, bij gebrek aan alternatieven in de huursector, tot onderconsumptie van woondiensten en daardoor tot welvaartsverlies. Ook mogen grotere prijsfluctuaties worden verwacht. De nadelen van een LTV lager dan 100% kunnen goed weggenomen worden door de NHG. De potentiële koopstarter zal door een verdere verlaging van de LTV veelal worden genoodzaakt om eerst te sparen. De lengte van deze spaarperiode hangt van verschillende factoren af. Een verlaging van de LTV naar 80% zal voor de gemiddelde koopstarter, als hij iedere euro boven de minimale NIBUD-normen spaart, leiden tot een spaarperiode van ruim 4 jaar. Als hij de helft van dat maximum spaart loopt de spaarperiode op tot 8,5 jaar. De noodzaak om bij een verdere verlaging van de LTV eerst te sparen, vereist een alternatieve huisvesting. Dit alternatief is voor de gemiddelde koopstarter niet beschikbaar. De huursector wordt gedomineerd door de gereguleerde corporatiesector waarvoor inkomensgrenzen gelden. Het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen is te beperkt om de extra vraag van koopstarters op te vangen. Het valt niet te verwachten dat aan deze beperkingen van de Nederlandse woningmarkt snel een einde komt. Dit maakt een verdere verlaging van de LTV tot onder 100% ongewenst. Amsterdam School of Real Estate 2

7 1 Inleiding De hypotheekschuld in Nederland is vanuit internationaal perspectief zeer omvangrijk (IMF, 2014; OECD, 2014). Het afbouwen van de omvang van de hypotheekschuld wordt vanuit het oogpunt van de financiële stabiliteit van de banken en de vermogensrisico s van individuele huishoudens wenselijk geacht (DNB, 2013; OECD, 2014). Diverse maatregelen zijn de afgelopen tijd getroffen om de ontwikkeling van de hypotheekschuld binnen de perken te houden. Hierbij kan worden gedacht aan het verplicht aflossen bij nieuwe hypotheken als voorwaarde voor de fiscale aftrekbaarheid van de rente, aan een strikter beleid ten aanzien van de loan-to-income (LTI) en aan de verlaging van de loan-to-value (LTV), die de komende jaren verder zal worden verlaagd tot 100% in De discussie is met deze maatregelen niet beëindigd. De afgelopen jaren zijn diverse voorstellen gedaan voor verdergaande maatregelen om de hypotheekschuld te verminderen. Ook de hoogte van de LTV komt daarbij aanbod. Verschillende voorstellen zijn gedaan om de LTV na 2018 verder te verlagen. Omdat een verdere verlaging grote gevolgen kan hebben voor het functioneren van de woningmarkt, is het wenselijk dat hierover eerst meer inzicht is voordat tot eventueel tot een verdere verlaging van de LTV wordt besloten. Dit onderzoek wil daaraan een bijdrage leveren. Het volgende hoofdstuk geeft een beeld van de Nederlandse beleidsdiscussie. Hierbij komt ook het huidige juridische kader aan bod dat bepalend is voor de maximale LTV bij hypotheekverstrekking. Aansluitend zal een overzicht worden gegeven van internationale literatuur over de hoogte van de LTV. De economische nadelen van een verlaging van de LTV tot onder 100% zullen de revue passeren. Verschillende groepen huishoudens kunnen problemen ervaren met de verdere verlaging van de LTV. Huishoudens die vanuit een huurwoning door willen stromen naar een koopwoning zullen de aankoop uit moeten stellen. Hoewel niet direct problematisch, het huishouden woont immers al in een zelfstandige woning, stagneert hierdoor wel de doorstroming van huur naar koop. Huishoudens met een potentiële restschuld mogen de restschuld bovenop de maximale LTV financieren. Als zij moeten sparen voor de aankoop van een volgende woning, zal in de praktijk het gespaarde geld eerst gebruikt (moet) worden om de restschuld af te betalen. Voor deze huishoudens leidt dit dus ook een verder uitstel van een verhuizing. Echter, ook voor deze huishoudens geldt dat zij al een zelfstandige woning bewonen. Centraal staan in dit rapport daarom de consequenties voor starters als de LTV verder zou worden verlaagd. Hierbij wordt gekeken naar alternatieven in de huursector als de starters nog onvoldoende eigen geld hebben om een woning te kunnen kopen. Vervolgens worden de spaarmogelijkheden van huishoudens in kaart gebracht. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de betaalrisico-benadering zoals ontwikkeld door het PBL ( 2014; zie ook Schilder et al., 2014). Hierbij wordt inzichtelijk gemaakt hoe lang starters moeten sparen voor ze hun eerste koopwoning kunnen kopen. Amsterdam School of Real Estate 3

8 2 Verlaging LTV: Nederlands beleidsdiscussie Met ingang van 2013 is vastgesteld dat de maximale loan-to-value (LTV) bij hypotheekverstrekking jaarlijks met 1%-punt daalt om in 2018 uit te komen op 100%. Daarmee is de discussie over de hoogte van de maximale LTV echter niet gestopt. Er zijn pleidooien om de LTV vervolgens verder te verlagen naar 80%. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de belangrijkste elementen in deze discussie. Eerst bevat de volgende paragraaf het huidige juridische kader voor de bepaling van de maximum LTV. Vervolgens zal beeld worden geschetst van het advies van de Commissie structuur Nederlandse banken en de opvattingen van het Financiële Stabiliteitscomité dat op dit moment onderzoek laat uitvoeren naar de gevolgen van een verdere verlaging van de LTV. De kritiek op een verdere verlaging van de LTV komt met name van de banken. Deze kritiek komt in de vierde paragraaf aan de orde. 2.1 Het juridische kader Het huidige juridische kader voor de hoogte van de LTV heeft betrekking op het moment dat een nieuwe woning wordt gekocht. Centraal staat de verhouding van de hoogte van hypotheek op dat aankoopmoment ten opzichte van de waarde van de woning. Het verloop van de LTV in de jaren nadat de woning is gekocht, wordt wel beïnvloed door het fiscale beleid. Immers, de aftrekbaarheid van de hypotheekrente is alleen beschikbaar als de lening annuïtair of lineair wordt afgelost. Daarnaast is ook de waardeontwikkeling van de woning van belang. Het verloop van de LTV in de jaren na de aankoop is echter niet genormeerd. De huidige regelgeving over de hoogte van de LTV is in 2013 ingevoerd. Het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen vormt de basis voor de regelgeving met betrekking tot de hoogte van de LTV. In dit besluit zijn bepalingen opgenomen om overkreditering te voorkomen die op kredietinstellingen van toepassing zijn. Het gaat hierbij niet alleen om de LTV maar ook om de LTI ( loan-to-income ratio). Het besluit is verder uitgewerkt in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Op basis van de ministeriële regeling mocht de LTV in 2013 niet hoger zijn dan 105% van de waarde van de woning. De jaren daarna daalt de LTV jaarlijks met 1%-punt om in 2018 uit te komen op 100%. Dit percentage geldt volgens de huidige regelgeving ook voor de jaren daarna. Op de bepaling over de hoogte van de LTV zijn wel verschillende uitzonderingen van toepassing. De belangrijkste daarvan zijn: als er bij de verkoop van de woning sprake is van een restschuld, dan mag deze restschuld meegefinancierd worden bovenop de genormeerde LTV; als er energiebesparende voorzieningen in de woningen worden aangebracht mogen de kosten van deze voorzieningen worden meegefinancierd voor zover als gevolg daarvan de LTV niet hoger uitkomt dat 106%.Omdat dit laatste percentage constant blijft in de tijd, kunnen ieder jaar meer energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd; als de LTI substantieel lager ligt dan is toegestaan, mag de LTV ook hoger zijn; de mate waarin is niet nader gespecificeerd. Amsterdam School of Real Estate 4

9 Bij de bepaling van de LTV is de waarde van de woning in principe gelijk aan het aankoopbedrag van de woning, respectievelijk de aannemingssom als het een nieuw te bouwen woning betreft. Dit impliceert dat bijkomende kosten van de aankoop van een woning, zoals de 2% overdrachtsbelasting, niet meegefinancierd kunnen worden. Deze bepalingen geven de bovengrens aan tot hoever kredietinstellingen mogen gaan bij het verstrekken van een hypotheek. Hypotheekverstrekking boven deze grens is overigens wel mogelijk, maar moet door de bank stevig onderbouwd worden. Het eigen beleid van kredietinstellingen kan er echter ook toe leiden dat er minder hypotheek wordt verstrekt. Er is beleidsruimte voor kredietinstellingen om een lagere LTV te hanteren. Het eigen beleid is onder meer aan de orde bij het meefinancieren van een restschuld. Niet in alle gevallen zijn kredietinstellingen daartoe bereid. Als alternatief voor hypothecair krediet zou de consument kunnen willen uitwijken naar consumptief krediet. Die weg wordt ook bewandeld in het buitenland, bijvoorbeeld in Denemarken. De mogelijkheden daartoe zijn in Nederland zeer beperkt aanwezig. Bij het bepalen van de toegestane financieringslast wegen de rente- en aflossingsverplichtingen van consumptief krediet zwaar meer waardoor consumptief krediet tot een (fors) lager LTI leidt, en er in veel gevallen minder hypotheek verstrekt mag worden, Bovendien is er een Gedragscode voor consumptief krediet die niet toestaat dat met consumptief krediet de normen voor de LTV worden overschreden. In hoofdstuk 4 komen de (on)mogelijkheden van consumptief krediet in dit verband uitgebreider aan de orde. 2.2 Commissie structuur Nederlandse banken De discussie over een verdere verlaging van de LTV na 2018 heeft een belangrijke impuls gekregen met de aanbevelingen van de Commissie structuur Nederlandse banken (Commissie Wijffels). Deze commissie heeft in haar rapport Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen aanbevolen om de LTV op termijn te verlagen naar 80%. De redenen hiervoor zijn vooral gelegen in het verminderen van het risicoprofiel van de banken, de volatiliteit van de onroerend goed markt en het verlagen van de schuldquoten van particulieren. Deze verlaging van de LTV zou ook geflankeerd moeten worden met verdere hervormingen van de woningmarkt en bouwsparen. De kabinetsvisie op de Nederlandse bankensector sluit op hoofdlijnen aan bij het advies van de commissie. 1 De formulering over een verdere verlaging is in de kabinetsvisie echter wat voorzichtiger. Het kabinet laat in het midden wat het gewenste niveau van de maximale LTV is en maakt verdere voorstellen over het uiteindelijke niveau van de maximale LTV en het pad daarnaar toe, mede afhankelijk van een robuust herstel op de woningmarkt. 2.3 Het Financieel Stabiliteitscomité In 2012 is het Financieel Stabiliteitscomité opgericht. Het comité bestaat uit vertegenwoordigers van DNB, AFM en het ministerie van Financiën. De taak van het comité is om tijdig risico s voor de financiële stabiliteit in Nederland te signaleren en daarover aanbevelingen te doen. Hiermee levert het comité onder meer een bijdrage aan het macroprudentieel toezicht van DNB. Het 1 Ministerie van Financiën: Kabinetsvisie Nederlandse bankensector, 2013 Amsterdam School of Real Estate 5

10 comité heeft zich ook nadrukkelijk bezig gehouden met de woningmarkt en de hypothecaire financiering van de koopsector. Reeds in het eerste verslag van het comité van 17 december 2012 mag de woningmarkt zich in de belangstelling van het comité verheugen. 2 In het verslag wordt gewezen op onevenwichtigheden op de koopwoningmarkt die van grote invloed zijn op de financiële positie van huishoudens en banken: de hoge schuldquote van huishoudens en omvangrijke hypothekenportefeuille van banken waarvan de financierbaarheid aan de orde is. Het comité verwelkomt de geleidelijke verlaging van de LTV naar 100% die toen door het kabinet werd voorgesteld, als bijdrage aan de vermindering van risico s voor de financiële stabiliteit van Nederland. In het derde verslag van het comité van 12 november 2013 komt de koopwoningmarkt weer aan bod. Het comité sluit zich aan bij de kabinetsvisie op de Nederlandse bankensector dat bij een robuust herstel van de Nederlandse woningmarkt na 2018 een verdere daling van de LTVlimiet onder de 100% wenselijk is. Het Stabiliteitscomité geeft ook aan dat een verdere verlaging van de LTV in een bredere context bezien dient te worden. Als huishoudens als gevolg van een lagere LTV genoodzaakt zijn om langer te sparen voordat een koopwoning gekocht kan worden neemt de vraag naar huurwoningen en daarmee het belang van een goed ontwikkelde huurwoningmarkt toe. Het comité concludeert dat een nadere analyse nodig is voordat keuzes gemaakt kunnen worden over de een eventuele verdere verlaging van de LTV. Hierbij zijn ook de implicaties voor de woningmarkt van belang. In latere verslagen van het comité wordt dit standpunt herhaald. In het verslag van 20 mei 2014 worden onderzoeken van het CPB, DNB en het ministerie van BZK in het vooruitzicht gesteld naar de mogelijke gevolgen van een verdere verlaging van de LTV. Uit het verslag van 4 november 2014 kan worden opgemaakt dat de resultaten van deze onderzoeken in mei 2015 wellicht beschikbaar komen. 2.4 De Nederlandse banken Ook de Nederlandse banken hebben zich in de discussie over de hoogte van de LTV gemengd. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB, 2014a) geeft in haar rapport over de Nederlandse hypotheekmarkt aan dat de risico s van de hypotheekverstrekking, ook vergeleken met andere landen, zeer beperkt zijn. De hoge LTI en LTV ratio s van de Nederlandse koopwoningmarkt, staan niet in de weg dat de omvang van de verliezen door wanbetaling relatief laag zijn en tot de laagste in Europa behoren. Betalingsachterstanden zijn wel gestegen, maar als alleen de achterstanden van 3 of meer maanden worden bezien, bedroegen die in 2014 niet meer dan 0,8% van alle hypotheken. De afgelopen jaren zijn de verliezen op hypotheken wel gestegen, maar blijven in 2013 nog op een laag niveau van 0,08% van de totale hypotheeksom. In een andere analyse (NVB, 2014b) neemt de NVB expliciet afstand van het advies van de commissie-wijffels. Van een verdere verlaging van de LTV na 2018 is de NVB geen voorstander. Er is al voldoende gedaan om de omvang van de hypotheekverstrekking aan banden te leggen Gegeven de strikte normering van de LTI is een verdere verlaging van de LTV niet nodig, zo stelt de NVB. De toetreding tot de woningmarkt en de doorstroming zouden er door worden belemmerd. 2 Voor de verslagen van het Financieel Stabiliteitscomité zie: Amsterdam School of Real Estate 6

11 De Rabobank is ook expliciet over. In een reactie op het rapport van de commissie Wijffels schrijven medewerkers van de Rabobank dat een verplichte daling van de maximale LTV ongewenst is (Van Dalen en Stegeman, 2013). Zij wezen daarbij op ook op het ontbreken van goede alternatieven voor starters op de woningmarkt. Bovendien hebben zij de verwachting dat een daling van de LTV vrijwillig zal optreden. Recent plaatst de Rabobank in een serie publicaties over de hoogte van de LTV opnieuw een flink aantal vraagtekens bij de wenselijkheid van een lagere LTV. In tien stellingen zetten Van Dalen en De Vries (2015) uiteen dat er veel misvattingen zijn rond de LTV, dat veel analyses onvolledig zijn en dat een verlaging van de maximale LTV bij de hypotheekverstrekking ongewenst is. Zij wijzen er onder meer op dat een verdere verlaging van de LTV leidt tot: een toename van het aantal scheefwoners, omdat er op de Nederlandse woningmarkt amper huurwoningen in het middensegment zijn; een verlaging van de woningprijzen, waardoor meer huishoudens onder water kunnen komen te staan, resp. het langer duurt voordat ze boven water komen; het (nagenoeg) volledig inzetten van spaargeld voor de financiering van de woning, waardoor het huishouden minder financiële buffers heeft en daardoor kwetsbaarder wordt. Als het erom gaat de omvang van de hypothecaire schuld te beperken, is volgens hen een beleid via de LTI effectiever dan via de LTV. Ook de ABN-AMRO (2014) heeft op de risico s van een verdere verlaging van de LTV benadrukt. Gewezen wordt op een negatief effect op de prijzen dat naar verwachting in Nederland groter zal zijn dan gemiddeld in andere landen. Verder komt de toegankelijkheid van de koopsector in gevaar. 2.5 Tot slot In dit hoofdstuk is een beeld geschetst van de Nederlandse discussie over een eventuele verdere verlaging van de maximale LTV bij hypotheekverstrekking. Het gaat dan om een verlaging na 2018 als de voorgenomen stapsgewijze verlaging naar 100% is gerealiseerd. Mate name uit de hoek van het Financiële Stabiliteitscomité komen de initiatieven om, in navolging van het advies van de Commissie structuur Nederlandse banken, te bezien of een verlaging van de LTV mogelijk is. Naar verwachting komt het Financiële Stabiliteitscomité mede op basis van verschillende onderzoeken in mei 2015 tot een nader advies. Ondertussen hebben de banken zich kritisch opgesteld. In het bijzonder de Rabobank is erg uitgesproken dat een verdere verlaging van de LTV grote nadelen heeft en derhalve onwenselijk is. Als een vermindering van de hypotheekverstrekking nodig zou zijn, kan dat volgens de Rabobank beter via een aanpassing van de LTI dan via een verdere verlaging van de LTV. Amsterdam School of Real Estate 7

12 3 Verlaging LTV: internationale discussie In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de internationale literatuur over de loan-to-value ratio (LTV). We beginnen met de vraag naar de achtergrond van het gebruik van deze verhouding als indicator voor het risico van de hypotheeknemer. Vervolgens gaan we in op de effecten van het bestaan van een maximale LTV op het gedrag en de welvaart van huishoudens die (voor het eerst) een woning kopen. Daarna besteden we aandacht aan de effecten die een maximale LTV kan hebben op de prijsvorming op de markt voor koopwoningen. 3.1 Waarom een maximale LTV? Het antwoord op de vraag in de titel van deze paragraaf is in principe gemakkelijk te geven: omdat het risico van de geldschieter er door wordt beperkt. We gaan hieronder nader in op dat risico en de factoren die het bepalen. En vervolgens ook op de wijze waarop een maximale LTV dat risico beperkt en of er iets te zeggen valt over de optimale hoogte van de maximale LTV. De woning dient als het onderpand van de lening en de waarde daarvan geeft de hypotheeknemer de mogelijkheid om desnoods tegen de wil van de eigenaar-bewoner in zijn geld terug te vorderen. Of dit mogelijk is, hangt af van de verhouding tussen de hoogte van de lening en de opbrengst van verkoop van de woning. Als die groter is dan 100%, kan de uitstaande lening volledig worden terugbetaald. In het tegenovergestelde geval lijdt de geldschieter een verlies. In de praktijk is er naast de uitstaande lening ook nog een achterstand in de betaling van de rente. Aan een gedwongen verkoop zijn bovendien kosten verbonden. En: verkoop bij executie leidt doorgaans tot een prijs die lager ligt dan bij onderhandse verkoop. 3 Kortom, de geldschieter heeft feitelijk alleen kans om al zijn geld terug te ontvangen als de nood aan de man komt, wanneer de uitstaande lening aanzienlijk kleiner is dan de waarde van de woning. Een LTV van 100% is in zo n situatie zeker te hoog. Vrijwel overal ter wereld kan de koper van een woning daarom niet het volledige bedrag met geleend geld financieren. De omvang van de lening die kan worden verkregen wordt dan bepaald door een maximaal toegestane LTV. De hoogte van die LTV kan overigens afhangen van de kenmerken van de koper, van de woning en van de omstandigheden op de woningmarkt. Het risico dat de eigenaar-bewoner niet aan de verplichtingen van het hypotheekcontract voldoet staat bekend als het default risico. Het hangt soms samen met ingrijpende gebeurtenissen in het leven van de betrokkenen zoals werkloosheid en het daaruit voortvloeiende verlies aan inkomsten en (echt)scheiding. In de economische literatuur wordt er echter op gewezen dat er daarnaast een default risico bestaat dat samenhangt met het welbegrepen eigenbelang van de eigenaar van de woning. Als de omvang van de lening groter is dan de waarde van de woning heeft de combinatie van beide een negatief effect op het vermogen van deze eigenaar. Als hij zich van zowel de woning als de daaraan verbonden lening kan ontdoen, gaat hij er dus op vooruit. Het is daarom rationeel dat wil zeggen in overeenstemming met het welbegrepen eigenbelang om de betaling van de hypotheeklasten te beëindigen als deze situatie zich voordoet. Een negatief eigen vermogen in de woning is daarbij een noodzakelijke, maar op zichzelf onvoldoende voorwaarde voor dergelijk default gedrag. Meestal is er sprake van een tweede, aan de liquiditeit van het huishouden verbonden 3 Brounen en Tennekes (2012) vinden een prijsverschil van meer dan 30%. Mocking en Overvest (2015) rapporteren een prijseffect van 5%. Amsterdam School of Real Estate 8

13 prikkel nodig om daadwerkelijk tot default over te gaan (b.v. Foote et al., 2008). Na enige tijd volgt dan weliswaar de noodzaak tot verhuizen, hetgeen ook kosten met zich meebrengt, maar de fundamentele afweging verandert daardoor niet. Deze benadering suggereert dat prijsdalingen leiden tot een toenemend default risico. Wanneer de LTV hoog is, is een relatief kleine daling van de prijs al voldoende om het risico op deze vorm van default op te laten lopen. Als de LTV aanzienlijk onder de 100% ligt, beperkt dat het default risico. Deze benadering mag Nederlanders wat vergezocht lijken, maar Deng et al. (2000) vinden er veel steun voor in Amerikaanse data. Ze analyseren het verloop van een groot aantal hypotheken en maken daarbij onderscheid op basis van de hoogte van de LTV. Een LTVwaarde tussen de 60 en 70% leidt al tot een aanzienlijk hoger default risico dan de referentiegroep met een LTV die lager ligt dan 60%. Het risico stijgt nog verder als de LTV bij koop boven de 70% ligt, en het blijft stijgen; hypotheken van huizen waarbij de LTV boven de 90% ligt op het moment van koop lopen het hoogste risico op default. De effecten van werkloosheid en echtscheiding zijn klein in vergelijking met die van de LTV. Kortom, wie als geldschieter in de Verenigde Staten een hoge LTV accepteert, loopt een veel hogere kans om (een deel van) zijn geld nooit terug te zien dan een minder toegeeflijke collega. Dat het default risico in de Verenigde Staten zo groot is, hangt samen met de standaard hypotheekcontracten die daar gebruikelijk zijn. Overal ter wereld geldt dat de woning als onderpand dient voor de lening, maar er bestaan verschillen in de wijze waarop de aansprakelijkheid voor een eventueel overblijvende restschuld is geregeld. In de Verenigde Staten geldt in een aantal staten dat de eigenaar-bewoner daarvoor niet aansprakelijk is. Vandaar dat gezegd kan worden dat een Amerikaan met een woning waarvan de hypotheek onder water staat de sleutels van de woning kan inleveren bij de bank en dan ook echt van zijn voormalige eigendom en de daarbij behorende schuld af is. 4 Het hypotheekcontract kan echter ook bepalen dat behalve de woning er ook nog ander bezit is van de eigenaar bewoner dat als onderpand dient. In Nederland is het gebruikelijk dat de eigenaar-bewoner aansprakelijk is voor een eventueel overblijvende restschuld. Met al zijn bezittingen. Het spreekt voor zich dat in deze situatie het uitoefenen van de default-optie doorgaans een stuk minder aantrekkelijk is. Als beslag kan worden gelegd op andere bezittingen of op het inkomen is een situatie waarin het per saldo voordeliger is om de hypotheekverplichtingen niet langer na te komen zich veel minder vaak voordoen. De logische consequentie is dan dat in die omstandigheden een belangrijk motief voor een LTV die lager ligt dan 100% wegvalt. Wat nog overblijft is het risico dat vanwege werkloosheid, echtscheiding en andere ingrijpende gebeurtenissen in het huishouden rente en eventueel aflossing niet langer worden betaald en er ook geen andere bezittingen zijn waarmee de restschuld kan worden afbetaald. Het risico op deze vorm van default is minder groot, maar zeker niet gelijk aan nul en een LTV die lager ligt dan 100% vermindert het nog steeds. Een LTV die aanzienlijk lager is dan 100% was ook in Nederland gebruikelijk voor de invoering van de gemeentegarantie, die later is overgegaan in de Nationale Hypotheek Garantie. De vraag hoe hoog de maximale LTV bij aankoop van de woning zou moeten zijn is niet gemakkelijk te beantwoorden. Het antwoord hangt van vele factoren af. Als de prijs van de woning na de koop substantieel stijgt, kan de hypotheeknemer gemakkelijk zijn geld terugkrijgen als de koper in gebreke blijft. Bij verwachte prijsstijging kan dus zelfs zonder 4 Vaak wordt het default wel geregistreerd bij kredietbeoordelaars wat resulteert in een lagere FICO-score. Het wordt voor de betreffende persoon lastiger om opnieuw een hypotheek of andere vormen van krediet af te sluiten. Amsterdam School of Real Estate 9

14 hypotheekverzekering een LTV van 100% of net daaronder acceptabel zijn. Ook in de VS komen LTVs van 100% en zelfs hoger voor, en niet alleen in tijden van prijsstijgingen. 5 In een neergaande markt kan er zelfs bij een maximale LTV van zeg 60% er nog een aanzienlijk risico kan zijn. De (verwachte) prijsontwikkeling is echter niet de enige bepalende factor: zij zegt alleen iets over de grootte van het verlies als de koper in gebreke blijft, maar niet noodzakelijkerwijs iets over de kans waarmee die situatie zich zal voordoen. Dat is alleen het geval als de default optie geactiveerd wordt zodra de lening onder water staat en dat is, zelfs bij de hypotheek-contracten die in de Verenigde Staten gebruikelijk zijn, zeker niet vanzelfsprekend. Deng et al. (2000) vinden in hun data veel heterogeniteit. Behalve de mogelijkheid dat welbewust gebruik wordt gemaakt van de default optie is er nog het risico van de hierboven genoemde ingrijpende gebeurtenissen. Die variëren over de huishoudens en banken zullen geneigd zijn informatie daarover te gebruiken bij het aanbieden van een hypotheekcontract. Er lijken geen goede argumenten te bestaan voor hantering van een uniforme LTV-grens die voor alle huishoudens geldt, ongeacht de situatie waarin de woningmarkt verkeert. Behalve de LTV wordt ook vaak de verhouding tussen de lening en het inkomen (vaak aangeduid als de loan-to-income ratio, LTI, of de debt-to-income ratio) gebruikt als maatstaf voor het risico van een hypotheek. Een verschil met de LTV is echter dat de waarde van deze alternatieve indicator niet aangeeft dat een bepaalde optie in the money is. Als de hypotheekschuld hoog is ten opzichte van het inkomen, betekent dat wel dat er meer inspanning zal moeten worden verricht om af te lossen. De hypotheeklasten zullen bij overigens gelijkblijvende omstandigheden - een groter deel van het inkomen uitmaken en bij werkloosheid of (echt)scheiding kan dat gemakkelijk tot betalingsproblemen leiden. In hun analyse van de subprime mortgage crisis vinden Demyanyk en Van Hemert (2009) inderdaad dat een hogere debt-to-income ratio vaker samenging met default. Overigens lijkt de loan-to-income ratio geen heel goede maatstaf voor betaalbaarheid. De verhouding tussen de hypotheeklasten en het inkomen, die de basis vormt van de NIBUD-norm lijkt wat dat betreft meer voor de hand liggend. Een redelijke verhouding tussen hypotheeklasten en inkomen kan bij een lage rente samengaan met een hoge loan-to-income ratio. Waarden van 5 of 6 kwamen, in ieder geval voor de aanvang van de financiële crisis, regelmatig voor. Tot nu toe hebben ze geen aanleiding gegeven tot grote problemen bij Nederlandse huishoudens. 3.2 De gevolgen van een maximale LTV voor huishoudens Bij afwezigheid van een hypotheekverzekering, zoals de NHG, zijn er dus goede redenen waarom banken doorgaans niet de volle 100% van het aankoopbedrag, laat staan de bijkomende kosten, willen lenen aan de koper van een woning. Die koper moet dan uit eigen middelen een aanbetaling doen, of buiten de reguliere kanalen (bijvoorbeeld via familie of vrienden) een tweede lening realiseren. Als die tweede mogelijkheid er niet is, zal er gespaard 5 National Association of Realtors (2006) meldt bijvoorbeeld dat 45% van de huishoudens in de VS die in 2005 voor het eerst een woning kochten een LTV van 100% had, terwijl de mediaan van de LTV voor deze groep kopers 98% was. Dat was voor de crisis, maar volgens National Association of Realtors (2006) financierde in 2008 nog steeds 20% van de first time buyers de woning geheel met geleend geld en was de mediaan 96% en National Association of Realtors (2013) laat zien dat de cijfers in % en 95% waren. Amsterdam School of Real Estate 10

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Turfmarkt

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 32 847 Integrale visie op de woningmarkt Nr. 118 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013 Oktober 2012 Nieuws hypotheekrenteaftrek Zoals het er nu voorstaat zal er vanaf 2013 alleen aftrek worden genoten voor hypotheekrente bij minimaal een annuïtaire aflossing. Op dit moment mag je nog de

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse

Nadere informatie

Wie in 2014 een eigen woning heeft of graag een woning wil kopen, moet rekening houden met een aantal ontwikkelingen.

Wie in 2014 een eigen woning heeft of graag een woning wil kopen, moet rekening houden met een aantal ontwikkelingen. Hypotheekgids 2014 Inleiding Wie in 2014 een eigen woning heeft of graag een woning wil kopen, moet rekening houden met een aantal ontwikkelingen. De wijzigingen op het gebied van hypotheek en wonen zijn

Nadere informatie

Effect op huizenprijzen van het maximeren van hypothecaire leningen op basis van taxatiewaarde en bruto inkomen

Effect op huizenprijzen van het maximeren van hypothecaire leningen op basis van taxatiewaarde en bruto inkomen CPB Notitie 4 mei 2011 Effect op huizenprijzen van het maximeren van hypothecaire leningen op basis van taxatiewaarde en bruto inkomen Op verzoek van het Ministerie van Financiën, Directie Algemene Financiële

Nadere informatie

Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning

Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning Regelingen en voorzieningen CODE 3.2.3.30 verwachte wijzigingen Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning bronnen Informatieblad Woningmarkt 18.9.2012 Vragen en antwoorden over

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM Data & Research 9 oktober 2014 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het derde kwartaal van 2014 een zeer sterke opwaartse

Nadere informatie

Financiering en toegankelijkheid van de koopsector

Financiering en toegankelijkheid van de koopsector Financiering en toegankelijkheid van de koopsector Peter Boelhouwer 03-11-2015 Delft University of Technology Challenge the future Inhoud Invloed overheidsregulering: lange en korte termijn LTI: Nibud-methodiek

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

Een huis met een restschuld, kunt u dit voorkomen? www.zichtadviseurs.nl/hypotheken

Een huis met een restschuld, kunt u dit voorkomen? www.zichtadviseurs.nl/hypotheken Een huis met een restschuld, kunt u dit voorkomen? www.zichtadviseurs.nl/hypotheken De huizenprijzen zijn in Nederland sinds 2008 flink gedaald. Dat is goed nieuws voor starters die een huis willen kopen.

Nadere informatie

Kopers komen te kort. Colloquium Expertisecentrum Woningwaarde 17 februari 2016. Naar een evenwichtige toepassing van de LTV-normen

Kopers komen te kort. Colloquium Expertisecentrum Woningwaarde 17 februari 2016. Naar een evenwichtige toepassing van de LTV-normen Colloquium Expertisecentrum Woningwaarde 17 februari 2016 Kopers komen te kort Naar een evenwichtige toepassing van de LTV-normen Auteurs: Peter Boelhouwer; TU-Delft Karel Schiffer; zelfstandig adviseur

Nadere informatie

Nota Kredietnormen. 1. Aanleiding. 2. De huidige kredietnormen

Nota Kredietnormen. 1. Aanleiding. 2. De huidige kredietnormen Nota Kredietnormen 1. Aanleiding Naar aanleiding van de FSC-bijeenkomst in november 2014 over de LTV heeft het Comité om verdere analyses gevraagd. Eén van de vraagstukken betreft de mogelijke beleidsmaatregelen

Nadere informatie

Nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (Bron: De Hypotheekshop)

Nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (Bron: De Hypotheekshop) Nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (Bron: De Hypotheekshop) De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft een nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen opgesteld. Het Ministerie van

Nadere informatie

Consultatie nieuwe hypotheekrichtlijnen

Consultatie nieuwe hypotheekrichtlijnen Opgesteld door: Aangeboden door: Consultatie nieuwe hypotheekrichtlijnen De AFM doet voorstellen voor nieuwe richtlijnen voor de verstrekking van hypotheken. Deze nieuwe richtlijnen moeten consumenten

Nadere informatie

Mede namens de minister van Wonen, Wijken en Integratie De minister van Financiën,

Mede namens de minister van Wonen, Wijken en Integratie De minister van Financiën, Directie Financiële Markten Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Datum Uw brief (Kenmerk) Ons kenmerk 24 mei 2007 FM 2007-00924 U Onderwerp Vragen van

Nadere informatie

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd belastingsderving (saldo HRA en EWF) tot 13,8 miljard doen toenemen in 2011. Daarbij is geen rekening gehouden met het drukkende effect van de rentestijging op de prijs van de woningen. 3 Effect van varianten

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM Data & Research 2 april 2012 Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 3 2 Inleiding: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken...

Nadere informatie

Meenemen studieleningen bij acceptatie hypothecair krediet

Meenemen studieleningen bij acceptatie hypothecair krediet Meenemen studieleningen bij acceptatie hypothecair krediet Nibud, mei 2016 Het ministerie van BZK heeft het Nibud advies gevraagd hoe de studieschuld meegenomen dient te worden bij hypotheekverstrekking,

Nadere informatie

Hypotheekrecht en - vormen

Hypotheekrecht en - vormen Hypotheekrecht en - vormen Wat is een hypotheek? Een hypotheek is in theorie een zekerheidsrecht. Wanneer u een hypotheek afsluit, geeft u het recht van hypotheek aan de geldverstrekker. Dit recht van

Nadere informatie

Het kopen en financieren van een woning

Het kopen en financieren van een woning Het kopen en financieren van een woning Beste heer/mevrouw, U staat op het punt om een (nieuwe) woning te kopen. Het kan zijn dat u zich als starter op de markt begeeft en dus voor het eerst een woning

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag 2511 DP Uw kenmerk

Nadere informatie

Hoe zit het met op 31-12-2012 al bestaande hypotheken vanaf 1-1-2013?

Hoe zit het met op 31-12-2012 al bestaande hypotheken vanaf 1-1-2013? Hoe zit het met op 31-12-2012 al bestaande hypotheken vanaf 1-1-2013? Voor alle op 31 december 2012 bestaande hypotheken blijven de oude hypotheekregels van kracht. Oversluiten van een bestaande schuld

Nadere informatie

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Koopgarant Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Een koopwoning binnen handbereik Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen flink gedaald. Daardoor is ook voor starters een koopwoning binnen

Nadere informatie

Vermindering fiscaliteit eigenwoningbezit

Vermindering fiscaliteit eigenwoningbezit Effecten van de vermindering van de fiscale subsidiëring van koopwoningen Frans Schilder Johan Conijn 2015-02 Januari 2015 Effecten van de vermindering van de fiscale subsidiëring van koopwoningen Frans

Nadere informatie

De gevolgen van de terugkeer van de annuïteitenhypotheek

De gevolgen van de terugkeer van de annuïteitenhypotheek De gevolgen van de terugkeer van de annuïteitenhypotheek Special Paul de Vries Hogere lasten en meer risico Vanaf 1 januari 2013 is de keuzevrijheid van hypotheekvormen voor mensen die gebruik willen maken

Nadere informatie

Overwegingen bij de voorgenomen normen voor hypothecaire kredietverlening

Overwegingen bij de voorgenomen normen voor hypothecaire kredietverlening De Nederlandsche Bank Analyse DNB Overwegingen bij de voorgenomen normen voor hypothecaire kredietverlening Samenvating Het effect van de voorgestelde aanpassing van de Gedragscode Hypothecaire Financiering

Nadere informatie

Bijlage A. UW KLANTPROFIEL

Bijlage A. UW KLANTPROFIEL Bijlage A. UW KLANTPROFIEL Een financieel advies wordt niet alleen uitgebracht op basis uw huidige financiële situatie en wensen en doelstellingen, maar ook op basis uw kennis, ervaring met en risicobereidheid

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2005 2006 29 507 Regels voor de financiële dienstverlening (Wet financiële dienstverlening) Nr. 35 BRIEF VAN DE MINISTER VAN FINANCIËN Aan de Voorzitter

Nadere informatie

argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt

argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt 10 argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt Woningmarkt heeft behoefte aan hervorming De fiscale hypotheekrenteaftrek is de afgelopen

Nadere informatie

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 De Hypotheek Index geeft ieder kwartaal inzicht in het consumentengedrag op het gebied van hypotheken. De kerncijfers zijn afkomstig van De Hypotheker die met ruim 10 procent

Nadere informatie

Bijlage A. UW KLANTPROFIEL

Bijlage A. UW KLANTPROFIEL Bijlage A. UW KLANTPROFIEL Een financieel advies wordt niet alleen uitgebracht op basis van uw huidige financiële situatie en wensen en doelstellingen, maar ook op basis van uw kennis van, ervaring met

Nadere informatie

Vooral boven water huishouden lost extra af

Vooral boven water huishouden lost extra af Juli 2015 naar recordhoogte 96 punten Vooral boven water huishouden lost extra af De staat op zijn hoogste stand ooit. In het tweede kwartaal van 2015 steeg de barometer met maar liefst 5 punten van 91

Nadere informatie

Aanstaande wijzigingen in de fiscale afhandeling van hypotheekrenteaftrek per 01-01-2013

Aanstaande wijzigingen in de fiscale afhandeling van hypotheekrenteaftrek per 01-01-2013 Aanstaande wijzigingen in de fiscale afhandeling van hypotheekrenteaftrek per 01-01-2013 Op basis van de vandaag beschikbare kennis delen wij met u de aanstaande wijzigingen in de fiscale afhandeling van

Nadere informatie

Benodigde hypotheek 200.000 Hypotheekrente 5% WOZ-waarde 200.000

Benodigde hypotheek 200.000 Hypotheekrente 5% WOZ-waarde 200.000 Inleiding De inkt van het Kunduzakkoord is nog niet opgedroogd en de gevolgen worden al merkbaar. In slechts twee dagen tijd werd er een akkoord bereikt waar heel summier ook iets in stond over de woningmarkt.

Nadere informatie

Overzicht mogelijkheden restschuldfinancieringen

Overzicht mogelijkheden restschuldfinancieringen ABN AMRO Argenta ASR Bank of Scotland Florius Hypotrust Woonfonds Restschuldfinanciering binnen de nieuwe hypotheek voor bestaande klanten en nieuwe klanten Alleen mogelijk zonder NHG voor alleen bestaande

Nadere informatie

Hieronder de vergelijking tussen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.

Hieronder de vergelijking tussen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Hieronder de vergelijking tussen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Inleiding: De genoemde vormen zijn voor starters de enige vormen die sinds 01-01-2013 leiden tot renteaftrek. Andere vormen,

Nadere informatie

Beantwoording vragen van de fracties uit de ambtelijke voorronde gecombineerde Informatievergadering I en II op 5 oktober 2015

Beantwoording vragen van de fracties uit de ambtelijke voorronde gecombineerde Informatievergadering I en II op 5 oktober 2015 vragen van de fracties uit de ambtelijke voorronde gecombineerde Informatievergadering I en II op 5 oktober 2015 Agendapunt 8 Voorstel tot invoering van een starterslening voor de aankoop van een woning

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2014 2015 32 545 Wet- en regelgeving financiële markten Nr. 28 BRIEF VAN DE MINISTER VAN FINANCIËN Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

Ontwikkeling van de hypotheekschuld

Ontwikkeling van de hypotheekschuld Ontwikkeling van de hypotheekschuld De invloed van enkele beleidsmaatregelen Frans Schilder Johan Conijn 2012-22 September 2012 Ontwikkeling van de hypotheekschuld De invloed van enkele beleidsmaatregelen

Nadere informatie

Hypotheek in barre tijden

Hypotheek in barre tijden Regelingen en voorzieningen CODE 4.2.2.52 Hypotheek in barre tijden bronnen www.veh.nl, persbericht d.d. 3.11.2012 Geldgids juni 2012 N.B. Sinds de publicatie van onderstaand artikel is er voor huiseigenaren

Nadere informatie

KLANTPROFIEL VOOR DHR. EN MEVR.

KLANTPROFIEL VOOR DHR. EN MEVR. UW KLANTPROFIEL Een financieel advies wordt niet alleen uitgebracht op basis van uw huidige financiële situatie en wensen en doelstellingen, maar ook op basis van uw kennis van, ervaring met en risicobereidheid

Nadere informatie

Binnenkort hebt u een afspraak met één van onze adviseurs. Om u goed van dienst te kunnen zijn, hebben wij informatie van u nodig.

Binnenkort hebt u een afspraak met één van onze adviseurs. Om u goed van dienst te kunnen zijn, hebben wij informatie van u nodig. Uw Klantprofiel Binnenkort hebt u een afspraak met één van onze adviseurs. Om u goed van dienst te kunnen zijn, hebben wij informatie van u nodig. Waarom een Klantprofiel? Het Klantprofiel heeft als doel

Nadere informatie

Starterslening Hof van Twente

Starterslening Hof van Twente Gemeente Hof van Twente 2010-2011 Starterslening Hof van Twente Meer kansen voor starters op de koopwoningmarkt in Hof van Twente. w w w. h o f va n t w e n t e. n l Vanwege de hoge huizenprijzen is het

Nadere informatie

een eigen huis De sleutel naar uw 20% korting op uw hypotheekrente

een eigen huis De sleutel naar uw 20% korting op uw hypotheekrente een eigen huis De sleutel naar uw eigen huis 20% korting op uw hypotheekrente Koopwoning dichterbij U droomt ervan. Een eigen huis, een plek onder de zon... Wat is er mooier dan uw eigen woning? Deze kunt

Nadere informatie

KLANTPROFIEL VOOR EEN ORIËNTATIE GESPREK

KLANTPROFIEL VOOR EEN ORIËNTATIE GESPREK UW KLANTPROFIEL KLANTPROFIEL VOOR EEN ORIËNTATIE GESPREK Een financieel advies wordt niet alleen uitgebracht op basis uw huidige financiële situatie en wensen en doelstellingen, maar ook op basis uw kennis,

Nadere informatie

Hypotheekverstrekking aan mensen met een studieschuld

Hypotheekverstrekking aan mensen met een studieschuld Regelingen en voorzieningen CODE 8.3..40 Hypotheekverstrekking aan mensen met een studieschuld kamervragen bronnen Tweede Kamer Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 0-0 nr. 794 d.d. 9.3.0 en nr. 3308,

Nadere informatie

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Datum 27 september 2011 Bericht FD vandaag Hypothekenmarkt in nog dieper dal Het effect van de tijdelijk verlaagde

Nadere informatie

Grip op uw Vermogen. Aflossen, waarom goed voor u?

Grip op uw Vermogen. Aflossen, waarom goed voor u? Aflossen, waarom goed voor u? Agenda 1. Even voorstellen 2. Aanleiding presentatie 3. Hypotheken: hoe zit het ook alweer? 4. Waarom aflossen? - Voor uzelf - Voor uw kinderen - Voor later 5. Hoe werkt aflossen?

Nadere informatie

EVALUATIE STARTERSLENING HARDINXVELD-GIESSENDAM

EVALUATIE STARTERSLENING HARDINXVELD-GIESSENDAM EVALUATIE STARTERSLENING HARDINXVELD-GIESSENDAM Gemeente Hardinxveld-Giessendam Juli 2014 HG: 16742 INTERN/15941 Inhoud 1. Inleiding... 3 2. De starterslening... 4 2.1. Karakter van de starterslening...

Nadere informatie

Om de bijleenregeling uit te leggen worden de volgende termen gebruikt:

Om de bijleenregeling uit te leggen worden de volgende termen gebruikt: De bijleenregeling: Deze regeling is in werking getreden per 1 januari 2004. Door deze regeling wordt het voor huiseigenaren ongunstig om de overwaarde te gaan gebruiken voor andere zaken dan de financiering

Nadere informatie

Datum 25 mei 2012 Betreft Visie toekomstbestendigheid hypotheekrenteaftrek (reactie motie Kuiper c.s.)

Datum 25 mei 2012 Betreft Visie toekomstbestendigheid hypotheekrenteaftrek (reactie motie Kuiper c.s.) > Retouradres Postbus 20201 2500 EE Den Haag De voorzitter van de Eerste Kamer der Staten-Generaal Postbus 20017 2500 EA DEN HAAG Datum 25 mei 2012 Betreft Visie toekomstbestendigheid hypotheekrenteaftrek

Nadere informatie

[FA 01-26 stenen] huis & hypotheek. Help, mijn geld zit in de stenen!

[FA 01-26 stenen] huis & hypotheek. Help, mijn geld zit in de stenen! [FA 01-26 stenen] huis & hypotheek Help, mijn geld zit in de stenen! Als uw spaargeld vooral in de stenen van uw huis zit, is het niet altijd even gemakkelijk om het er weer uit te halen. Maar met wat

Nadere informatie

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN 40 KWETSBAARHEID VAN WONI HERVORMINGEN Het aantal huishoudens met aan het wonen gerelateerde financiële risico s is toegenomen in de periode 2002 2012. Een concentratie van huishoudens met zulke risico

Nadere informatie

KLANTPROFIEL VOOR 2 personen

KLANTPROFIEL VOOR 2 personen UW KLANTPROFIEL Een financieel advies wordt niet alleen uitgebracht op basis van uw huidige financiële situatie en wensen en doelstellingen, maar ook op basis van uw kennis van, ervaring met en risicobereidheid

Nadere informatie

Drs. A. Reitsma T +31 70 31 42 442 M +31 6 23 52 98 51 E b.reitsma@vfn.nl

Drs. A. Reitsma T +31 70 31 42 442 M +31 6 23 52 98 51 E b.reitsma@vfn.nl Autoriteit Consument & Markt t.a.v. Dhr. Dr. B.M. Overvest Postbus 16326 2500 BH Den Haag Drs. A. Reitsma T +31 70 31 42 442 M +31 6 23 52 98 51 E b.reitsma@vfn.nl Datum: 4 november 2013 Betreft: Onderzoek

Nadere informatie

Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw De huizenprijzen zijn tot 2008 enorm gestegen. Daardoor lijkt een koopwoning vooral voor starters onbereikbaar. Om u als kandidaat-koper te helpen,

Nadere informatie

Klantprofiel Hypotheken

Klantprofiel Hypotheken Klantprofiel Hypotheken Klant 1 Klant 2 Naam.. Ondernemer ja nee ja nee Sinds.. Sinds. Dienstverband Fulltime Fulltime Part-time uur Part-time uur Vast Vast Flex/uitzend Flex/uitzend Bepaalde tijd Bepaalde

Nadere informatie

VRAGEN WONINGMARKT / KOPEN VAN EEN WONING NOVEMBER 2012

VRAGEN WONINGMARKT / KOPEN VAN EEN WONING NOVEMBER 2012 VRAGEN WONINGMARKT / KOPEN VAN EEN WONING NOVEMBER 2012 ALGEMEEN 1. Wat gaat er veranderen voor de koper van een huis? 2. Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? 3. Op welke wijze wordt aflossing

Nadere informatie

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen?

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? 1 Met de vraag 'Een huis kopen of een huis huren?' kunt u op verschillende momenten in uw leven te maken krijgen. Bijvoorbeeld

Nadere informatie

De VFN leden nemen jaarlijks deel aan een self assessment waarin de naleving van de code wordt getoetst.

De VFN leden nemen jaarlijks deel aan een self assessment waarin de naleving van de code wordt getoetst. Toelichting bij de VFN Gedragscode per 01-01-2012 Artikel 1, reikwijdte Dit artikel beoogt de reikwijdte van de VFN Gedragscode ten opzichte van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) vast te

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

Hypotheekschuld in Nederland:

Hypotheekschuld in Nederland: Hypotheekschuld in Nederland: Loan to value / loan to income Ruimteconferentie, 21 mei 2013 Marcel van Wijk Vastgoed en Woningmarkt ac.vanwijk@cbs.nl Agenda Recente ontwikkelingen Onderzoeksopzet Hypotheekschuld

Nadere informatie

Van hypotheekadviseur naar totaaladviseur

Van hypotheekadviseur naar totaaladviseur Van hypotheekadviseur naar totaaladviseur Whitepaper voor hypotheekadviseurs die hun klanten op een verantwoorde manier willen blijven bedienen U biedt uw klanten graag een verantwoorde financieringsoplossing.

Nadere informatie

Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting

Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting Koopgarant, dat is kopen met korting De stap van een woning huren naar een woning kopen is voor veel mensen helaas moeilijk te maken. De

Nadere informatie

De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt

De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt Alex van de Minne alexvandeminne@gmail.com Real Capital Analytics Amsterdam Business School Finance Group, Faculty of Economics and Business May, 2015 Amsterdam

Nadere informatie

Binnenkort heb je een afspraak met één van onze adviseurs. Om je goed van dienst te kunnen zijn, hebben wij informatie van je nodig.

Binnenkort heb je een afspraak met één van onze adviseurs. Om je goed van dienst te kunnen zijn, hebben wij informatie van je nodig. het klantprofiel Binnenkort heb je een afspraak met één van onze adviseurs. Om je goed van dienst te kunnen zijn, hebben wij informatie van je nodig. Waarom een klantprofiel? Het klantprofiel heeft als

Nadere informatie

Beschrijving en analyse van de vier fiscale varianten voor de koopmarkt

Beschrijving en analyse van de vier fiscale varianten voor de koopmarkt BIJLAGE C Beschrijving en analyse van de vier fiscale varianten voor de koopmarkt 1. Eigen woning als beleggingsgoed (variant 1) Wat verandert er? In deze variant wordt de eigen woning beschouwd als vermogen

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning

SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning CPB Notitie Datum : 27 augustus 2004 Aan : de SP, de heer E. Irrgang SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning 1 Inleiding De SP-fractie heeft het CPB gevraagd de budgettaire en koopkrachteffecten te

Nadere informatie

Wijzigingen NHG en Kredietbeleid Florius per 1 januari 2013

Wijzigingen NHG en Kredietbeleid Florius per 1 januari 2013 Wijzigingen NHG en Kredietbeleid Florius per 1 januari 2013 Inleiding De wet- en regelgeving op het gebied van hypotheken verandert per 1 januari 2013. Hierdoor wijzigen ook de NHG normen en het kredietbeleid

Nadere informatie

Van hypotheekadviseur naar totaaladviseur

Van hypotheekadviseur naar totaaladviseur Van hypotheekadviseur naar totaaladviseur Whitepaper voor hypotheekadviseurs die hun klanten op een verantwoorde manier willen blijven bedienen U biedt uw klanten graag een verantwoorde financieringsoplossing.

Nadere informatie

NBG Finance: Uw hypotheek in 2012

NBG Finance: Uw hypotheek in 2012 NBG Finance: Uw hypotheek in 2012 NBG Finance blikt vooruit op de belangrijkste hypotheekontwikkelingen van het nieuwe jaar. In dit dossier leest u meer over de wijzigingen in de NHG-hypotheek, de hypotheektrend

Nadere informatie

Eeckhout & Slegt. financieel adviseurs. De hypotheekvormen

Eeckhout & Slegt. financieel adviseurs. De hypotheekvormen Eeckhout & Slegt financieel adviseurs De hypotheekvormen Maandbedrag Lineaire hypotheek Maandlast Restschuld Rente (fiscaal aftrekbaar) Aflossing Lineaire hypotheek Voordelen u bouwt snel en veilig vermogen

Nadere informatie

Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het!

Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het! Starters Renteregeling van Mitros Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het! De Starters Renteregeling is ontwikkeld door woning corporaties, de hypotheek service

Nadere informatie

Ministerie van Financiën t.a.v. Minister J. Dijsselbloem Postbus 20201 2500 EE Den Haag

Ministerie van Financiën t.a.v. Minister J. Dijsselbloem Postbus 20201 2500 EE Den Haag Ministerie van Financiën t.a.v. Minister J. Dijsselbloem Postbus 20201 2500 EE Den Haag Datum 1/5 Geachte heer Dijsselbloem, Vereniging Eigen Huis dringt er bij het Kabinet op aan om snel stappen te zetten

Nadere informatie

De Hypotheek. De Hypotheekrente. Rentevastperiode. Wat is een hypotheek? Wat zijn de kosten van mijn lening? Variabele rente

De Hypotheek. De Hypotheekrente. Rentevastperiode. Wat is een hypotheek? Wat zijn de kosten van mijn lening? Variabele rente De Hypotheek Je gaat een woning kopen en hebt hiervoor een lening nodig van de bank. In deze toelichting proberen wij je inzichtelijk te maken wat een hypotheek is en wat de meest voorkomende vormen zijn.

Nadere informatie

KLANTPROFIEL VOOR DHR. HYPOTHEEK

KLANTPROFIEL VOOR DHR. HYPOTHEEK UW KLANTPROFIEL Een financieel advies wordt niet alleen uitgebracht op basis van uw huidige financiële situatie en wensen en doelstellingen, maar ook op basis van uw kennis van, ervaring met en risicobereidheid

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 6 en 7.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 6 en 7. Opgave 5 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 6 en 7. Door de dalende woningprijzen groeit het aantal huizen dat onder water staat. Onder water staan betekent dat de waarde van de woning lager is

Nadere informatie

Concept Raadsvoorstel

Concept Raadsvoorstel Concept Raadsvoorstel Aan de raad van de gemeente Sliedrecht Sliedrecht, Onderwerp: Voortzetten verstrekking van startersleningen. Voorgesteld besluit 1. In te stemmen met overboeken van 210.000 van de

Nadere informatie

IG&H Hypotheekupdate Q2 2012

IG&H Hypotheekupdate Q2 2012 IG&H Consulting & Interim Make strategy work! Augustus 2012 IG&H Hypotheekupdate Q2 2012 Geachte relatie, Hierbij ontvangt u de IG&H Hypotheekupdate voor het 2 e kwartaal van 2012. Wij wensen u veel leesplezier

Nadere informatie

ACHTERGRONDINFORMATIE STAALBANKIERS HYPOTHECAIRE LENING IN ZWITSERSE FRANKEN

ACHTERGRONDINFORMATIE STAALBANKIERS HYPOTHECAIRE LENING IN ZWITSERSE FRANKEN Staalbankiers N.V. Postbus 327 2501 CH DEN HAAG ACHTERGRONDINFORMATIE STAALBANKIERS HYPOTHECAIRE LENING IN ZWITSERSE FRANKEN Deze achtergrondinformatie bij de Staalbankiers hypothecaire lening in Zwitserse

Nadere informatie

Extra editie Risk Bulletin Florius

Extra editie Risk Bulletin Florius Extra editie Risk Bulletin Florius Mei 2013 In deze editie van het Risk Bulletin vragen we aandacht voor: 1. Creditscore als hulpmiddel voor aanvragen met en zonder NHG 2. Meefinancieren restschulden voor

Nadere informatie

Koopgarant. Kopen zonder zorgen

Koopgarant. Kopen zonder zorgen Koopgarant Kopen zonder zorgen KOOPGARANT IS Voor veel mensen is de koop van een woning financieel niet haalbaar, maar wel gewenst. Als maatschappelijke onderneming in de volkshuisvesting reikt Eemland

Nadere informatie

De Minister van Financiën, Gelet op artikel 115, derde lid, van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft;

De Minister van Financiën, Gelet op artikel 115, derde lid, van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft; (Tekst geldend op: 20-06-2013) Regeling van de Minister van Financiën van 12 december 2012, kenmerk: FM/2012/1887 M, houdende de inkomenscriteria voor het verstrekken van hypothecair krediet en regels

Nadere informatie

Uitleg hypotheekvormen.

Uitleg hypotheekvormen. Ik wil mijn eerste huis kopen Uitleg hypotheekvormen. Als je graag een huis wilt kopen, dan heb je een hypotheek nodig. Ook als je je huis gaat verbouwen is het goed om naar je huidige hypotheek te kijken.

Nadere informatie

Klantinformatie hypotheekrente wijzigen

Klantinformatie hypotheekrente wijzigen Klantinformatie hypotheekrente wijzigen Waarom krijgt u deze informatie U wilt uw hypotheekrente wijzigen. Dit is een belangrijke beslissing. Daarom willen wij u zo goed mogelijk voorlichten over de gevolgen

Nadere informatie

Financierbaarheid van de restschuld

Financierbaarheid van de restschuld Financierbaarheid van de restschuld Frans Schilder Johan Conijn Paper 2013-01 Januari 2013 Financierbaarheid van de restschuld Frans Schilder Johan Conijn In opdracht van: Nederlandse Vereniging van Makelaars

Nadere informatie