OMZETHUUR EN DE WAARDE VAN WINKELCENTRA

Transcriptie

1 OMZETHUUR EN DE WAARDE VAN WINKELCENTRA Amsterdam School of Real Estate Master of Science Real Estate Valuation ir. S.Buvelôt Februari 2007

2 VOORWOORD Voor u ligt het resultaat van mijn afstudeeronderzoek ter afronding van de MSRE-studie met als deelopleiding Valuation aan de Amsterdam School of Real Estate. Gedurende het onderzoek heb ik me verdiept in de problematiek omtrent het toepassen van een omzetgerelateerde huurprijs op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Door het toenemende actieve beheer van winkelcentra in Nederland, waar mijn werkgever Corio Nederland Retail een voorloper in is, is er op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt een toenemende interesse in het toepassen van een omzetgerelateerde huurprijs. De onzekerheden met name met betrekking tot de hoogte van de huurinkomsten en de uiteindelijke effecten op de waardering van winkelvastgoed zijn voor de Nederlandse winkelvastgoedmarkt nog nooit in kaart gebracht. Deze scriptie heeft tot doel deze onzekerheden weg te nemen en aan te geven wat de effecten zijn van het toepassen van omzethuur op de waardering van winkelcentra. Allereerst heb ik de omzetbeïnvloedende factoren in kaart gebracht, waarna ik ben ingegaan op de effecten van het toepassen van een omzetgerelateerde huurprijs op de uiteindelijke waardering van winkelcentra. Ik wil met name Paulus van Wetten van Fortis Vastgoed als begeleider bedanken voor de stimulerende gesprekken en de plezierige samenwerking. Tevens wil ik Jan- Willem Speetjens van Corio Nederland Retail bedanken voor het meelezen met mijn scriptie. Bas Buvelôt Eindhoven, februari

3 SAMENVATTING Gezien de toename van actief beheer van winkelvastgoedportefeuilles door beleggers op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt is omzetgerelateerde huur een begrip dat al jaren boven de verhuur- en beleggersmarkt hangt. Onder omzethuur wordt verstaan een verhuursituatie, waarbij de retailer de verhuurder/belegger een (gedeeltelijk) aan de behaalde omzet gerelateerde huurvergoeding betaalt. De omzetgerelateerde huurvergoeding bestaat uit een bepaald percentage van de door retailer gerealiseerde omzet. Dit percentage verschilt per branche, aangezien de marges per branche verschillend zijn. Toepassing van omzethuur zorgt er namelijk voor dat de verhuurder/belegger direct mee kan profiteren van de door haar gedane investeringen ter verbetering van het functioneren van het winkelcentrum in tegenstelling tot bij een vaste huurprijs, waarbij slechts eens in de vijf jaar bij een huurherzieningsperiode de mogelijkheid bestaat om de huur naar boven aan te passen. Echter omzethuur wordt in Nederland nog nauwelijks toegepast in winkelcentra. Incidenteel worden er omzetgerelateerde huurprijzen afgesproken met name bij de huur en verhuur van tankstations, winkelruimten op vliegvelden, factory outlet centra en bij nieuwe winkelcentra, welke zich nog in de markt moeten bewijzen. Naast het feit dat de wetgeving en cultuur op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt hier debet aan zijn, zorgt de onzekerheid omtrent de hoogte van de (toekomstige) jaarlijkse huurinkomsten en de onbekendheid met het begrip omzethuur en al haar facetten er voor dat omzethuur (nog) niet toegepast wordt op de Nederlandse vastgoedmarkt voor bestaande en nieuwe reguliere winkelcentra. De onzekerheid is het feit dat aan alle vormen van omzethuur in een winkelcentrum naast een upside potential ook een downside risk zit. Het doel van het onderzoek is dan ook tweeledig, ten eerste om inzicht te krijgen in de verschillende factoren die de hoogte van omzetmogelijkheden van winkelunits beïnvloeden en ten tweede om inzichtelijk te maken wat de effecten zijn van het toepassen van omzethuur op de waarde van winkelcentra. Omzetbeïnvloedende factoren De ontwikkeling van de toonbankbestedingen van de consument zijn zowel voor de verhuurder/belegger als de retailer één van de belangrijkste voorwaarden bij het toepassen van een omzetgerelateerde huurprijs. De toonbankbestedingen van de consument bepalen in hoeverre de huurder in staat is om de verschuldigde huursom te bepalen en bij een omzethuur de uiteindelijke hoogte van de huuropbrengsten. Uit praktijkgegevens en onderzoeken in het buitenland blijkt dat de hoogte van de toonbankbestedingen en dus de omzet van de retailer afhankelijk is van een complexe interactie van een viertal factoren, namelijk: 1. De ontwikkeling van de macro-economische factoren; 2. de kwaliteiten van het winkelcentrum en dan met name de locationele en omgevingskwaliteit; 3. de kwaliteit van de winkelunit; 4. de kwaliteit van de retailer. De vier factoren hebben allen op hun eigen niveau hun invloed op de omzetmogelijkheden van een winkelcentrum. Het is echter zeer moeilijk om de invloed van deze factoren op de omzet in een winkelcentrum te kwantificeren. Naast de invloed 2

4 van de macro-economie op de omzetmogelijkheden zijn met name de kwaliteiten op het niveau van het winkelcentrum, winkelunit en retailer van belang voor de omzetmogelijkheden en dus de hoogte van de huurinkomsten. Op het niveau van het winkelcentrum zijn met name de omgevings- en locationele kwaliteit van grote invloed. Het is als verhuurder/belegger zeer moeilijk om veranderingen binnen deze twee kwaliteiten te sturen en te beheersen. Als deze twee kwaliteiten niet op orde zijn, dient de verhuurder/belegger gezien het grote risico van het toekomstig functioneren, geen omzethuur toe te passen. Maar ook de andere kwaliteit zoals de functionele (branchering) en fysieke (opzet winkelcentrum) dienen op orde te zijn. Op winkelunitniveau zijn functionaliteit, opvalwaarde en druktebeeld van belang, terwijl de retailer uiteindelijk verantwoordelijk is voor de hoogte van de conversiegraad in een winkelcentrum. Hierbij is een duidelijk verschil aanwezig tussen het landelijk filiaalbedrijf, welke hogere vloerproductiviteiten behalen, en het midden- en kleinbedrijf. Door consumententrends vinden er ook veranderingen plaats in het koopgedrag van de consument, wat een negatief of positief effect kan hebben op de omzetontwikkeling van bepaalde branches. Op basis van de historische ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit per branche is de volgende indeling te maken tussen slechte en goede branches voor het toepassen van omzethuur: Slechte branches Goede branches AGF Fotografische artikelen Supermarkt Vis Boekhandel Drogisterij Vlees Juwelier Optiek Bakker Bloemen en planten Rijwielhandel Algemeen textile Speelgoed Sportartikelen Kleding Schoenen Woninginrichting Dibevo Consumentenelectronica -- Tabel I: Goede versus slechte branches Ook de hedendaagse ontwikkelingen binnen de retailmarkt hebben hun invloed op de omzetmogelijkheden van de retailer. Zo zal de toenemende schaalvergroting zowel van het totale winkeloppervlak als van de gemiddelde winkelomvang de komende jaren zorgen voor een verdere daling van de gemiddelde vloerproductiviteiten. De opwaartse verschuiving binnen de Nederlandse winkelstructuur zal gevolgen hebben voor winkelcentra onderaan de verzorgingsstructuur. De verschuiving is het gevolg van de toegenomen mobiliteit van de consument, de pijplijn aan winkelontwikkelingen van winkelmeters in met name de periferie en de (forse) doorgroei van het aantal internetverkopen. Hierdoor zijn er slechte en goede typen winkelcentra te selecteren voor wat betreft de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit: Goede winkelcentra Slechte winkelcentra Wijk/dorpscentra groot Buurtwinkelcentra Stadsdeelcentra Wijk/dorpscentra klein A-zone binnenstedelijke centra B-zone binnenstedelijke centra PDV/GDV-centra Tabel II: Goede versus slechte typen winkelcentra Opsommend zijn de verwachtingen binnen de volgende aspecten van belang voor een verhuurder/belegger bij het nemen van beslissingen omtrent het toepassen van omzethuur: Verwachting omtrent de ontwikkeling in de macro-economie (de conjunctuur); 3

5 Verwachting omtrent de ontwikkeling van het type winkelcentrum; Verwachting omtrent de omzetontwikkelingen binnen de branches (als gevolg van consumententrends); En de verwachting omtrent het economisch functioneren van de retailers. Zijn de ontwikkelingen binnen deze aspecten positief en bovenal heeft de verhuurder/belegger het geloof in het toekomstig economisch functioneren van zijn winkelcentrum, dan kan het toepassen van omzethuur een goed alternatief zijn in plaats van vaste huurcontracten. Omzethuur en de waarde van winkelcentra De vraag is gezien bovenstaande omzetontwikkelingen welke (omzet)huurvariant de verhuurder/belegger het beste kan toepassen. Er zijn vier verschillende huurvormen te onderscheiden voor de verhuur van winkelruimte: 1. Traditionele vaste huurprijs (met eventuele herzieningsmogelijkheden), welke voornamelijk wordt gebruikt op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt; 2. Volledige omzethuur; 3. Vaste basishuur plus een omzetcomponent; 4. Variabele omzethuur. Door middel van het ontwikkelen van een huur/omzetmodel en het doorrekenen van bovenstaande huurprijsvarianten op basis van de historische ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit per branche en de inflatie is inzichtelijk gemaakt of omzethuurvarianten daadwerkelijk zorgen voor een hogere waardering. Hierbij dient wel de opmerking geplaatst te worden dat hierbij aangenomen is dat de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit per branche voor de verschillende typen winkelcentra hetzelfde is geweest als de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit voor de gehele branche. Middels het huur/omzetmodel is per branche per type winkelcentrum de markthuurprijs berekend in de periode Op basis van dit model zijn er totaal voor vier typen winkelcentra (wijk-, stadsdeel-, binnenstedelijk en PDV/GDV-centrum) zes huurvarianten uitgewerkt welke als input hebben gediend voor de waarderingen van de verschillende huurvarianten per type winkelcentrum. De huurvarianten waren: 1. Vaste huurprijs welke jaarlijks meegroeit met de inflatie; 2. Vaste huurprijs welke jaarlijks meegroeit met de markthuurprijsgroei van dat type winkelcentrum volgens de ROZ/IPD; 3. Volledige omzethuur; 4. Volledige omzethuur met een degressieve huurquote; 5. Vaste basishuur van 90% van de markthuur en een omzetcomponent; 6. Vaste basishuur van 80% van de markthuur en een omzetcomponent. Tussen de verschillende varianten is per type winkelcentrum een verschil in de hoogte van de huurinkomsten aanwezig. Wel blijkt voor de binnenstedelijke winkelcentra (wijk-, stadsdeel- en binnenstedelijke centra) dat de variant van een vaste basishuur welke meegroeit met de inflatie de hoogste huurinkomsten oplevert. De variant van volle omzethuur levert daarentegen de laagste huurinkomsten op. Voor de PDV/GDV leveren de omzethuurvarianten juist een hogere huurinkomst op dan de varianten met een vaste huurprijs. De variant van een vaste basishuur van 90% met daarbovenop een omzetcomponent is zowel voor de binnenstedelijke als perifere centra een goed alternatief gezien de hoogte van de huurinkomsten. 4

6 De waarde van de verschillende varianten worden middels een DCF-berekening bepaald. De DCF-methode is namelijk de meest geschikte waarderingsmethode om jaarlijkse wisselende inkomsten te waarden. De toekomstige verwachtingen omtrent de huurontwikkelingen in het winkelcentrum kunnen in de waarde verwerkt worden. Gezien het verschil in risico van de varianten is daarnaast bij het waarderen van de verschillende varianten gerekend met verschillende disconteringsvoeten. Taxateurs waarderen omzethuurcontracten namelijk tegen een lagere disconteringsvoet, aangezien zij het moeilijk vinden om het niveau van de retailer hierin vast te leggen en het risico hoger wordt geacht. Daarnaast is voor de variant vaste huurprijs welke meegroeit met de inflatie voor de wijk-, stadsdeel- en binnenstedelijke centra gerekend met een leegstandscomponent, aangezien de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit van een groot aantal branches in deze centra fors is achtergebleven bij de inflatie. Hierdoor lopen omzet- en huurontwikkeling te ver uit elkaar, wat neerwaartse huurprijsherzieningen of leegstand tot gevolg kan hebben. Uit het huur/omzetmodel in combinatie met de DCF-berekeningen blijkt dat er degelijk een plus aanwezig kan zijn in de waardering van winkelcentra middels het toepassen van omzethuurvariant. Een volledige omzethuur leidt echter tot een forse waardedaling van de winkelcentra. Het toepassen van volledige omzethuur leidt zelfs tot een forse daling variërend van 14,0% tot 30,8% van de waarde van winkelcentra ten opzichte van een variant met een vaste huurprijs welke jaarlijks meegroeit met de inflatie. Een combinatie van een vaste basishuur van 90% van de markthuur met daar bovenop een omzetcomponent leidt bij de wijk-, stadsdeel- en binnenstedelijke centra nog tot een daling van de waarde, maar deze beperkt zich binnen de bandbreedte van 2,0% tot een 5,6%. Voor de PDV/GDV-centra daarentegen levert deze huurvariant zelfs een hogere waardering op van 2,5%. Echter omdat hier gerekend is met de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit voor de totale branche en niet met de daadwerkelijk gerealiseerde ontwikkelingen van de vloerproductiviteit per branche per type winkelcentrum, is het niet mogelijk om een uitspraak te doen of de hierboven weergegeven percentages van verschil in waardering altijd van toepassing zijn. Hiervoor is een verdere analyse nodig. Bovendien gelden de berekeningen voor een gemiddeld presterend winkelcentrum en laten slecht en goed presenterende winkelcentrum uitschieters naar beneden en boven zien in de waardering. Wel kan gezegd worden dat het toepassen van volledige omzethuur voor een verhuurder/belegger uit financieel oogpunt geen optie is, aangezien dit tot lagere huurinkomsten leidt en dankzij een hogere risico tot een lagere waardering leidt. Een combinatie van een vaste basishuur met daarbovenop een omzetcomponent kan in bepaalde gevallen daarentegen een hogere waardering opleveren dan een vaste huurprijs. De basishuur moet wel in dat geval een zo n hoog mogelijk percentage van de markthuur bedragen. Als de verhuurder/belegger beschikt over een winkelcentrum waarvan de omgevings- en locationele kwaliteit goed is en zij denkt middels een herontwikkeling het economisch functioneren van het winkelcentrum naar een hoger niveau te tillen, dan is het toepassen van een basishuur met een omzetcomponent een huurvariant met een laag risico om direct te profiteren van gedane investeringen. Ook bij een forse uitbreiding van een verzorgingsgebied van een winkelcentrum bijvoorbeeld door de toevoeging van een nieuwbouwwijk in het primaire verzorgingsgebied kan het toepassen van een vaste basishuur met daarbovenop een omzetcomponent een financieel interessante oplossing zijn voor de verhuurder/belegger. 5

7 INHOUDSOPGAVE VOORWOORD...1 SAMENVATTING...2 INHOUDSOPGAVE INLEIDING AANLEIDING DE GELDSTROOM BINNEN DE RETAILMARKT PROBLEEMSCHETS DOEL- EN PROBLEEMSTELLING ONDERZOEKSOPZET OMZETHUUR IN HET BUITENLAND HISTORISCH PERSPECTIEF HUIDIGE ONTWIKKELINGEN CONCLUSIE OMZETHUUR IN DE NEDERLANDSE WINKELVASTGOED MARKT KADER NEDERLANDSE WINKELVASTGOEDMARKT VERHUURDER (BELEGGER) HUURDER CONCLUSIE OMZETBEINVLOEDENDE FACTOREN DE VIER FACTOREN DE MACRO-ECONOMISCHE FACTOREN KWALITEITEN VAN HET WINKELCENTRUM KWALITEITEN VAN DE WINKELUNIT KWALITEITEN VAN DE RETAILER CONCLUSIE INVLOED OMZETBEINVLOEDENDE FACTOREN OP FUNCTIONEREN RETAILMARKT EFFECTEN OP VERSCHILLENDE TYPEN WINKELCENTRA ECONOMISCH FUNCTIONEREN WINKELCENTRA ONTWIKKELING OP BRANCHE- & WINKELCENTRUMNIVEAU CONCLUSIE VORMEN VAN OMZETGERELATUURDE HUUR HUURVORMEN IN NEDERLAND OMZETHUURVORMEN DE BASISHUUR DE OMZETCOMPONENT / HUURQUOTE HUURPRIJSFORMULES CONCLUSIE HUUR/OMZETHUURMODEL FICTIEF WIJKWINKELCENTRUM FICTIEF STADSDEELCENTRUM FICTIEF BINNENSTEDELIJKE CENTRUM FICTIEF PDV/GDV-CENTRUM CONCLUSIE WAARDE VERSCHILLENDE VORMEN VAN OMZETHUUR WAARDERINGSMETHODIEK BIJ OMZETHUUR DISCONTERINGSVOET BIJ DCF-METHODE

8 8.3. RESTWAARDE BIJ DCF-METHODE WAARDERING HUURINKOMSTEN CONCLUSIE CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN CONCLUSIE AANBEVELINGEN...76 BIJLAGE 1 WOORDENLIJST...78 BIJLAGE 2 VERDELING BRANCHES PER TYPE WINKELCENTRUM...80 BIJLAGE 3 VLOERPRODUCTIVITEITEN...81 BIJLAGE 4 ONTWIKKELING VLOERPRODUCTIVITEIT PER BRANCHE...82 BIJLAGE 5 HUURQUOTE PER BRANCHE PER TYPE WINKELCENTRUM...83 BIJLAGE 6 MARKTHUURGROEI PER TYPE WINKELCENTRUM...84 BIJLAGE 7 BRANCHERING FICTIEVE WINKELCENTRA...85 BIJLAGE 8 LITERATUURLIJST

9 1 INLEIDING 1.1. AANLEIDING Beleggers van planmatig opgezette winkelcentra in Nederland willen hun portefeuille steeds vaker beheren naar Amerikaanse leest, oftewel middels actief centermanagement. Hierbij streven zij naar honderd procent eigendom van een winkelcentrum om hun beleid te kunnen voeren. Door middel van het actief beheren van het winkelcentrum, willen zij voor de ondernemers in het winkelcentrum het best mogelijke ondernemersklimaat creëren. Dit garandeert de belegger een stabiele (stijgende) kasstroom, aangezien de winkeliers voldoende omzet genereren om hun huur te betalen en leegstand blijft hierdoor beperkt. Hiermee voldoet de belegger optimaal aan de doelstellingen van de aandeelhouders, welke op zoek zijn naar zekerheid met betrekking tot toekomstige inkomsten. Bovendien blijkt uit onderzoek 1 dat verandering in huurinkomsten het grootste effect hebben op de uiteindelijke waarde van winkelvastgoed. Meer dan de hoogte van de exploitatiekosten, BAR en exit-yield hebben zij invloed op het uiteindelijke interne rendement (IRR). Leegstand en een achterblijvende huurgroei hebben dus een groot effect op de toekomstige waarde van het winkelvastgoed. Gezien de toename van actief beheer van winkelvastgoedportefeuilles is omzetgerelateerde huurprijs een begrip dat al jaren boven de Nederlandse verhuur- en huurmarkt voor bedrijfsruimten hangt. Toepassing van omzethuur is een mogelijkheid om als belegger direct mee te profiteren van de inspanningen van het centermanagement in tegenstelling tot inspanningen bij een vaste huurprijs, waarbij het nog maar de vraag is of zij bij een huurherzieningsperiode eens in de vijf jaar in staat is om deze inspanningen ten gelden te maken. Onder omzethuur wordt verstaan een verhuursituatie, waarbij de retailer de verhuurder een (gedeeltelijk) aan de omzet gerelateerde huurvergoeding betaalt. De omzetgerelateerde huurvergoeding bestaat uit een bepaald percentage van de door retailer gerealiseerde omzet. Dit percentage verschilt per branche, aangezien de marges per branche verschillend zijn. In de meeste situaties wordt omzethuur betaald als de omzet uitstijgt boven een van tevoren bepaald omzetniveau. Omzethuur voor bedrijfsruimten is in Nederland echter nog steeds eerder uitzondering dan gewoonte. Uit literatuur blijkt dat enerzijds de Nederlandse wetgeving hieraan debet is en anderzijds het gebrek aan onderling vertrouwen tussen de huurder en verhuurder, anders dan in de Angelsaksische landen waar omzethuur gemeengoed is. De uitzonderingen binnen Nederland zijn met name bij de huur en verhuur van tankstations, winkelruimten op vliegvelden, factory outlet centra en bij nieuwe winkelcentra, welke zich nog in de markt moeten bewijzen. Een voorbeeld hiervan is Magna Plaza te Amsterdam, waar retailers geen vertrouwen in hadden gezien de excentrische ligging binnen het kernwinkelapparaat van Amsterdam. Door gebruik te maken van een omzethuurconstructie werd het risico voor de winkeliers beperkt en gaf de belegger aan vertrouwen te hebben in de locatie. 2 1 Bron: Wie kent de waarde, H.M. de Kroon, TU/e, Bron: Omzetgerelateerde huurprijs, mw mr. N.Eeken en mw mr. E.T. de Boer, Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte, november

10 Juist vanuit de zijde van de huurders, de retailers, zijn er bezwaren aan te dragen voor een vaste huurprijs voor een periode van vijf jaar en dus voordelen van omzethuur. In economisch slechte tijden lijden ze vaak onder huurprijzen welke ten tijde van economische groei zijn afgesproken. Dit in tegenstelling tot omzetgerelateerde huurprijzen, waarvoor namelijk geldt dat bij een tegenvallende omzet de huurlasten (mee)dalen. Grote retailorganisaties in Nederland hebben dan ook in toenemende mate interesse in omzetgerelateerde huurprijzen. Bijvoorbeeld retailorganisatie Intres met aangesloten winkels en een omzetwaarde van 2,1 miljard euro vindt omzetgerelateerde huur een goed instrument zowel voor huurders als verhuurders. Zij vindt dat verhuurders samen met winkeliers moeten ondernemen en dat daar via omzethuur realistische huurlasten bij horen. 3 Echter niet bij alle branches in een winkelcentrum is omzethuur toepasbaar. Met name bij de diensten, zoals een makelaar of een uitzendbureau is het moeilijk om omzethuur toe te passen, aangezien het moeilijk vast te stellen is wat tot de omzet behoort van deze branches DE GELDSTROOM BINNEN DE RETAILMARKT De geldstroom binnen de retailmarkt, die uiteindelijk bij de belegger van het winkelcentrum terecht moet komen, start bij de consument. Binnen het gehele proces dat plaatsvindt bij de aankoop van een product, zijn drie belangrijke stappen te onderscheiden, die de geldstroom teweeg moeten brengen. Deze geldstroom richting de belegger komt op gang als de consument besluit om te kiezen voor zijn winkelcentrum en daarbinnen haar aankopen doet bij de retailer. De retailer tracht een beoogde hoge winst te realiseren met een bedrijfsvoering gericht op het in een concurrerende markt aanbieden van verschillende producten aan de eindgebruiker ervan, de consument. Hiervoor dient de retailer te investeren in de aan te bieden producten, maar ook in de (aankleding van de) winkel. Hier dient de tweede geldstroom zich aan, namelijk het betalen van de huur door de retailer aan de belegger voor de huisvesting. Het exploiteren van de winkelunits vindt plaats op de winkelverhuurmarkt. Hier vindt de derde stap plaats binnen de geldstroom als de belegger kosten maakt om het winkelcentrum in optimale conditie te behouden of te optimaliseren. Resultaat van de exploitatiecyclus is de optimalisatie van de netto huurinkomsten, waardoor zowel het direct als indirect rendement zullen toenemen. De belegger is dus gebaat bij een maximale bezoekersstroom in haar winkelcentra, aangezien dit gevolgen heeft voor de hoogte van de huurinkomsten. Als de consument niet verleid kan worden om producten te kopen dan faalt de retailsector. Centraal bij winkelvastgoed moet dus de behoefte(n) van de consument staan. Belegger en retailer moeten in dit proces samen optrekken om de omzet in het winkelcentrum te maximaliseren. 3 Bron: Retailorganisatie Intres pleit voor omzethuur, Vastgoedmarkt, maart

11 Figuur 1: De geldstroom binnen de retailmarkt 4 De vraag is in hoeverre dat bij een contract met een vaste huursom gebeurd, aangezien de belegger verzekerd is van een vaste huursom in tegenstelling tot de retailer, wiens inkomsten afhangen van de keuzes van de consument. Een belegger zal hierdoor zich vaak minder hard inspannen om het ondernemersklimaat te optimaliseren dan bij een winkelcentrum waar omzethuur wordt toegepast. Het samen ondernemen met de retailer, waardoor de optimale setting gecreëerd wordt waarbinnen de consument haar aankopen doet, wordt hierdoor vaak uitgesloten. Middels omzethuur zouden belegger en retailer verplicht zijn om samen op te trekken, maar veel beleggers durven deze vorm van onzekerheid niet aan. Als er al eens omzethuur voorkomt dan is de meest voorkomende verschijningsvorm van de omzetgerelateerde huurprijs een huurprijs die bestaat uit een vaste component (basishuur) en een variabele component (een percentage van de gerealiseerde (meer)omzet). Hierdoor is de verhuurder verzekerd van een bepaald minimumrendement uit het verhuurde object. 5 Andere vormen van omzethuur zijn variabele omzethuur, waarbij het percentage van de omzet dat betaald wordt varieert met de hoogte van de omzet en volledige omzethuur waarbij een vast percentage van de omzet, vaak met een minimum en maximum, wordt betaald als huursom. 6 Deze laatste twee vormen van omzethuur komen in niet-angelsaksische landen echter nauwelijks voor. De onzekerheid zit hem in het feit dat aan alle vormen van omzethuur in een winkelcentrum naast een upside potential ook een downside risk zit. In Amerika zag Simon Property Group 7 bijvoorbeeld in 2000 haar inkomsten uit omzethuur in één jaar met 10% dalen dankzij een economische recessie. De onzekerheid over de jaarlijkse 4 Bron: Meer dan winkelen alleen, S.Buvelot, TU/e, Vaak bedraagt de basishuur minimaal 80% tot 90% van de totale huursom 6 Bron: Omzethuur in de detailhandel, drs. A.Loggers, augustus Simon Property Group is een vastgoedbeleggingsfonds welke middels actief centermanagement haar portefeuille met winkelcentra beheert 10

12 opbrengst en indirect de waarde van het winkelcentrum is dan ook het belangrijkste nadeel voor de belegger. In Engeland is het daarom bijvoorbeeld moeilijker om financiers te vinden voor winkelvastgoed, wat verhuurd is op basis van omzethuur dan voor winkelvastgoed dat verhuurd is op basis van vaste huurprijzen. 8 Daarnaast waarderen taxateurs winkelvastgoed met omzethuur tegen een lagere kapitalisatiefactor vanwege de risico s die kleven aan omzethuur volgens hen. Het is namelijk moeilijk om het niveau van de retailer vast te leggen in een kapitalisatiefactor en bovendien is de hoogte van de jaarlijkse inkomstenstroom onzeker PROBLEEMSCHETS Nederlandse taxateurs waarderen in een Discounted Cashflowmethode 9 huurcontracten met omzethuur ook tegen een lagere kapitalisatiefactor dan huurcontracten op basis van vaste huurprijzen net als de Engelse taxateurs. Naast het feit dat aan omzethuurcontracten een hoger risico kleeft wat betreft de hoogte van de inkomsten, zijn onwetendheid over de omzetontwikkelingen binnen de verschillende branches in de verschillende typen winkelcentra en de moeilijkheid om het niveau van de retailer vast te leggen in een kapitalisatiegraad de oorzaak, die er toe leidt dat deze huurcontracten op basis van omzethuur worden gewaardeerd tegen een lagere kapitalisatiefactor. Nederlandse beleggers zijn ook bang voor dit downside risk, wat omzethuur met zich meebrengt. Zij moeten bij het toepassen van omzethuur er dan ook van verzekerd zijn dat de huurinkomsten bij het toepassen van omzethuur op de langere termijn gemiddeld hoger zijn dan de huurinkomsten bij vaste huurcontracten om zo de lagere kapitalisatiefactor die wordt gehanteerd bij de waardering te compenseren. Aangezien men op de langere termijn de gemiddelde huurprijs middels omzethuur wil maximaliseren, zal een projectontwikkelaar ook nauwelijks omzethuur toepassen, aangezien hij kijkt naar winstmaximalisatie op de korte termijn. Wel zal de projectontwikkelaar ooit een trekker voor het winkelcentrum middels omzethuur willen contracteren, zodat de gemiddelde huurprijs van de overige winkelunits in het centrum zullen stijgen. Bij de retailer moet duidelijk worden dat de mogelijke toename die in de gemiddelde huursom ontstaat, een premie is voor een soort van verzekering voor het meedalen van de huurprijs in tijden van economische neergang. Een vaste huurprijs geeft bij tegenvallende omzetten namelijk een grotere druk op het bedrijfsresultaat. Daarnaast wordt een vaste huurprijs vrijwel altijd geïndexeerd ongeacht de behaalde resultaten, terwijl dit bij omzethuur slechts de basishuurprijs is die geïndexeerd wordt. Hierdoor betaalt de retailer meer in tijden dat zij daartoe in staat is en minder in tijden dat de omzet dalende is. Daarnaast betalen de kleine ondernemers zonder eigen trekkracht vaak een hoge huurprijs, terwijl zij voor hun omzet voor een groot deel afhankelijk zijn van de verhuurkeuzes van de belegger. Door omzethuur te betalen, wordt de hoogte van de huurinkomsten voor de belegger meer afhankelijk van de omzet van de kleine ondernemers, waardoor de kleine ondernemer ervan verzekerd is dat beslissingen van de belegger zijn omzetmogelijkheden ten goede zullen komen Bron: Turnover rents: comparative valuation issues, P.McAllister, Journal of Property Valuation and Investment, Discounted Cashflowmethode (DCF-methode) = methode om de waarde te berekenen op het betreffende aanvangsmoment van de gestelde toekomstige cash flow op basis van de (aangenomen) disconteringsvoet 10 Bron: Percentage rent in retail leasing: the alignment of landlord-tenant interests, W.C. Wheaton, Real Estate Economics,

13 Zowel bij beleggers als bij taxateurs ontbreekt op dit moment voor een groot gedeelte de kennis over omzetmogelijkheden van retailers in de verschillende branches en typen winkelcentra. Vaak wordt er bij de toevoeging van een nieuwe retailer gekeken naar zaken als welke retailer betaalt het meest, welke branche ontbreekt nog of simpelweg welke retailer meldt zich voor de betreffende unit. Een benadering vanuit de omzet, welke omzetmogelijkheden zijn er voor de retailer en wat zijn de gevolgen voor de omzet van de zittende retailers, wordt nauwelijks toegepast. En dat terwijl inzicht in het economisch functioneren van winkelcentra van groot belang is voor onder andere het bepalen van de huur- en uitbreidingspotentie waarover het winkelcentrum beschikt. Daarnaast moet inzichtelijk worden of bepaalde branches meer of minder conjunctuurgevoelig zijn en dus grote schommelingen vertonen in de jaarlijks gerealiseerde omzet. Pas dan kan inzichtelijk gemaakt worden of het toepassen van omzethuur op de langere termijn daadwerkelijk kan leiden tot een hogere gemiddelde huursom. In het buitenland beschikken beleggers vaak wel over deze gegevens aangezien zij direct inzicht hebben in de omzetten van de retailers. Uit buitenlandse praktijkgegevens en onderzoeken is het dan ook mogelijk om te achterhalen welke factoren de omzetmogelijkheden van een retailer beïnvloeden. Uit analyses, onder andere op basis van historische ontwikkelingen in de omzetten van de Nederlandse detailhandelsector, moet duidelijk worden of deze factoren ook invloed hebben op de Nederlandse retailmarkt. Door het ontwikkelen van een model dat de historische reeks aan omzetcijfers vertaald naar huurprijsniveaus op basis van omzethuur moet inzichtelijk worden of er daadwerkelijk alleen maar een downside risk kleeft aan omzethuur of dat in bepaalde gevallen omzethuur leidt tot een meerwaarde. Hierbij wordt zowel voor de verschillende branches, typen winkelcentra als typen huurcontracten inzichtelijk gemaakt wat de effecten zijn op de uiteindelijke waarde van het winkelcentrum DOEL- EN PROBLEEMSTELLING Het doel van het onderzoek is tweeledig, ten eerste om inzicht te krijgen in de verschillende factoren die de hoogte van omzetmogelijkheden van winkelunits beïnvloeden en ten tweede om inzichtelijk te maken wat de effecten zijn van het toepassen van omzethuur op de waarde van winkelcentra. Facetten, zoals het effect van macro-economische ontwikkelingen op de detailhandelsontwikkelingen en de verschillende omzetontwikkelingen per branche en per type winkelcentrum zullen hierbij verder uitgediept worden. Het verkrijgen van inzicht in de onderhavige problematiek, zal ertoe bijdragen dat bij de belegger de onwetendheid over de effecten van omzethuur op de waarde van winkelcentra verminderd wordt. Bovendien moet duidelijk worden voor de belegger of het toepassen van omzethuur wel leidt tot een stijging van de waarde van winkelcentra. Hierbij dient duidelijk te worden of er werkelijk alleen maar een downside risk kleeft aan omzethuur. 12

14 De probleemstelling van dit onderzoek luidt: Wat zijn de effecten van de verschillende vormen van omzethuur op de waarde van planmatig opgezette winkelcentra? Subvragen die richtinggevend zijn voor het onderzoek zijn: Welke voor- en nadelen zijn er voor de verhuurder/belegger en de retailer bij het toepassen van omzethuur? Welke aspecten beïnvloeden de hoogte van de detailhandelsomzetten? In hoeverre zijn deze aspecten beheersbaar? Wat is de historische ontwikkeling geweest binnen de detailhandelsomzet? Welke vormen van omzethuur bestaan er? Welke waarderingsmethode dient gebruikt te worden om winkelcentra met wisselende kasstromen te waarderen? Wat is het verschil in waarde van winkelcentra op basis historische omzetgegevens en verschillende (omzet)huurvormen? 1.5. ONDERZOEKSOPZET Om het onderzoek op gestructureerde wijze vorm te geven, is gebruik gemaakt van een onderzoeksaanpak, zoals is afgebeeld in figuur 2. Op grond van deze schematische weergave zijn de verschillende onderzoeksstadia doorlopen, waarbij het onderzoek globaal in twee onderzoeksdelen kan worden opgesplitst. Het eerste deel bestaat uit literatuurstudie naar de verschillende vormen van omzethuur, verschillende waarderingsvormen van winkelcentra en de omzetbeïnvloedende factoren. Het accent van het onderzoek ligt echter bij het tweede kwantitatieve onderzoeksdeel, waarbij getracht wordt inzicht te verschaffen in de invloed van omzethuur op de waarde van winkelcentra. Hoofdstuk 2: In dit hoofdstuk zal de situatie van omzethuur in het buitenland uiteen worden gezet. Hierbij wordt in kaart gebracht wat de gebruikte contractvormen zijn en wat de ontwikkelingen binnen het toepassen van omzethuur zijn. Hoofdstuk 3: In hoofdstuk drie zal uiteengezet worden wat de voor- en nadelen zijn voor verhuurder (belegger) en huurder bij het toepassen van omzethuur in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Daarnaast worden de (on)mogelijkheden van de Nederlandse wetgeving en cultuur met betrekking tot omzethuur inzichtelijk gemaakt. Hoofdstuk 4: Dit hoofdstuk beslaat in eerste instantie een beschouwing van de factoren die de omzet beïnvloeden van retailers en in hoeverre deze beheersbaar zijn door de belegger. Deze factoren worden bepaald aan de hand van praktijkgegevens en onderzoeken in het buitenland, waar al jarenlang omzethuur wordt toegepast. Hoofdstuk 5: Nadat in het vorige hoofdstuk de omzetbeïnvloedende factoren zijn bepaald, wordt in dit hoofdstuk de historische economische en ruimtelijke ontwikkeling van de Nederlandse 13

15 retailmarkt in kaart gebracht. Deze ontwikkelingen worden tot op brancheniveau bepaald middels historische omzetcijfers. Hoofdstuk 6: De verschillende vormen van (omzet)huur worden op basis van een literatuurstudie in dit hoofdstuk behandeld. Hierbij wordt met name gekeken naar de Angelsaksische retailmarkt. Daarnaast wordt de huur/omzetverhouding in de Nederlandse detailhandel beschreven, de zogenaamde huurquote. Ten slotte wordt op basis van de uitkomsten van hoofdstuk vijf en de beschreven huurvormen in dit hoofdstuk een huur/omzetmodel ontwikkeld, wat als basis dient voor hoofdstuk zeven. Met dit huur/omzetmodel is het mogelijk om verschillende scenario s door te rekenen voor de verschillen vormen van (omzet)huur. Uit dit model moeten de jaarlijkse huurinkomsten naar voren komen op basis van de omzetontwikkelingen bij de retailers. Hoofdstuk 7: In dit hoofdstuk worden zes huurvarianten voor vier verschillende typen winkelcentra doorgerekend op basis van het huur/omzetmodel uit hoofdstuk zes in combinatie met de historische omzetontwikkeling per branche uit hoofdstuk vijf. Dit leidt tot huurinkomsten per jaar voor de verschillende huurvarianten op basis van historische omzetcijfers. Hoofdstuk 8: Allereerst zal op basis van een literatuurstudie de Bruto Aanvangsrendement (BAR)- en de Discounted Cashflow (DCF)-methode worden beschouwd om te bepalen welke waarderingsmethodiek gebruikt dient te worden bij het bepalen van de waarde van winkelcentra met wisselende kasstromen. Daarna zal de input uit het model uit hoofdstuk zeven in hoofdstuk acht gebruikt worden om de waarde te bepalen van de verschillende vormen van (omzet)huur. Hiermee wordt getracht inzicht te verschaffen in de effecten van de verschillende vormen van (omzet)huur op de waarde van winkelcentra. Hoofdstuk 9: Nadat inzichtelijk is gemaakt wat de effecten zijn van de verschillende vormen van (omzet)huur op de waarde van winkelvastgoed worden de conclusies geschreven, die voortvloeien uit het onderzoek. Ter afronding van het onderzoek worden nog enkele aanbevelingen gedaan voor nader onderzoek. 14

16 Figuur 2: Onderzoeksopzet 15

17 2 OMZETHUUR IN HET BUITENLAND Omzethuur is van oorsprong een Amerikaans fenomeen. In de Amerikaanse detailhandel worden sinds 1930 huurprijzen gekoppeld aan de omzetresultaten van de retailers. Reden voor de verhuurder/belegger om omzethuur toe te passen is het feit dat zij op deze manier kunnen meedelen in het succes van de retailers. In 1970 is omzethuur ook geïntroduceerd op de Engelse winkelvastgoedmarkt en recentelijk ook in de Zuid-Europese en Scandinavische landen. Hieronder worden de beweegredenen voor het ontstaan van omzethuur, de gebruikte contractvormen en de recente ontwikkelingen hierbinnen weergegeven HISTORISCH PERSPECTIEF De voorloper van omzethuur is (wellicht) bijna een eeuw geleden in Amerika ontstaan in de vorm van royalty s. Deze werden toegepast in de mijnbouw waarbij door de exploitant van de mijn een vast percentage over de waarde van de gedolven grondstoffen aan de eigenaar van de grond (waarop en waaronder de exploitatie plaatsvond) werd betaald. Deze wijze van vergoeding werd toegepast omdat er een grote onzekerheid bestond over de hoeveelheid grondstof die de mijn zou kunnen opleveren. Het royaltyprincipe werd daarna in Amerika ook toegepast op de omzetten die in de kiosken gevestigd in de spoorwegstations werden behaald. Vooral in de beginfase waarin het spoorwegennet zich aan het ontwikkelen was, was duidelijk dat de omzet jaarlijks door toename van het aantal reizigers sterk zou kunnen gaan stijgen. Door het toepassen van het royaltyprincipe kon de eigenaar van de kiosken in deze groei meedelen. Analoog hieraan werd tijdens de groei van het wegennet door de eigenaars van tankstations ook het royaltyprincipe toegepast. Omzethuur werd in Amerika voor het eerst op ruimere schaal toegepast bij de verhuur van binnenstedelijke winkelruimte na de Wall Street Crash in 1929 (de Great Depression) en tijdens de daarop volgende economische crisis in de dertiger jaren. Om de leegkomende winkelpanden weer verhuurd te krijgen werd omzethuur door de exploitant ingevoerd. Nieuwe huurders zagen omzethuur (met name die zonder een vaste basishuur) als een sterk risicoverminderende factor bij hun bedrijfsvoering in die onzekere tijd. In Engeland werd omzethuur tot 1970 ook alleen bij de verhuur van kiosken en benzinestations toegepast. Vanaf 1970 hebben met name projectontwikkelaars omzethuur op de Engelse markt geïntroduceerd. Een recessie was net als in Amerika de oorzaak ervan dat omzethuur haar intrede deed op de rest van de retailmarkt. Echter in Amerika beschikt ruim 90% van de huurcontracten over een omzetcomponent, terwijl in Engeland slechts 5% van de huurcontracten in de planmatig opgezette winkelcentra en 0% in de historische binnenstedelijke winkelstraten over een omzetcomponent beschikt. 11 Tegenwoordig wordt omzethuur toegepast in de grootschalige perifere Amerikaanse mall, die in een tijd van grote economische groei (forse toename toonbankbestedingen) en suburbanisatie (snelle toename aantal consumenten) zijn gerealiseerd. De eigenaar van het centrum deelde via de omzethuur mee in de bovennormale omzetgroei. Waar 11 Bron: A comparison of upward-only and turnover leases, P.Hendershott, University of Aberdeen,

18 vergroting van de omzet niet meer goed mogelijk was, werden de betreffende bedrijven doodeenvoudig vervangen (geen juridische belemmeringen) door andere winkels met een groter brutowinstmarge. Een hogere brutowinstmarge gaat echter vooral samen met het introduceren van exclusievere en duurdere artikelen. Hierdoor werden malls voor de normale consument te duur en werd de deur voor concurrerende detailhandelsvormen aan de onderkant van de markt buiten het eigen centrum wijd open gezet. Door het ontstaan van discountconcentraties ontstond omzet- en daarmee huuropbrengsterosie in de malls. Door het combineren van een basishuur met daarbovenop een omzetcomponent werd vanaf de jaren 70 de erosie van huuropbrengsten tegengegaan. Huurcontracten bestonden destijds voor 80% uit een vaste huur en voor 20% uit een omzetcomponent in Amerika en in Engeland voor 70% tot 75% uit een vaste basishuur en voor 25% tot 30% uit een omzetcomponent. Er bestaat echter een groot verschil in het vaststellen van de hoogte van de basishuur tussen Amerika en Engeland. In Amerika wordt de basishuur vastgesteld op een bepaald percentage van de omzetprognose, terwijl in Engeland de basishuur wordt vastgesteld op een bepaald percentage van de geldende markthuur (zie bijlage 1) van de betreffende winkelunit HUIDIGE ONTWIKKELINGEN Op zowel de Amerikaanse als Engelse winkelvastgoedmarkt heeft de afgelopen twintig jaar een verschuiving plaatsgevonden met betrekking het percentage van de totale huurinkomsten dat uit omzethuur bestaat. In beide landen maakte omzethuur oorspronkelijk ongeveer 20% uit van de jaarlijkse inkomsten van de beleggers. Echter sinds 1970 is het percentage dat omzethuur deel uitmaakt van de totale huurinkomsten fors gedaald. Uit tabel 1 blijkt dat tegenwoordig nog minder dan 5% van de totale huurinkomsten van de belegger op basis van omzethuur is. Percentage omzethuur van totale huurinkomsten % ,5% ,6% ,2% 2005 < 5% Tabel 1: Daling van het omzethuurpercentage 12 Dankzij de daling van het percentage dat omzethuur uitmaakt van de totale huurinkomsten, zijn de huurinkomsten van de beleggers veel minder conjunctuurgevoelig geworden. De daling van de inkomsten uit omzethuur in 2000 van Simon Property Group (zie 1.2.) met 10% heeft hierdoor niet gezorgd voor een daling van de totale huurinkomsten. De basishuur, welke 95% van de inkomsten uitmaakte, groeide daarentegen in 2000 met 9%, waardoor de totale huurinkomsten met 8% toenamen. Bij hernieuwing van de huurcontracten wordt de vaste basishuur gekoppeld aan de stijging van de Amerikaanse CPI-index in tegenstelling tot vroeger tot de vaste 12 Bron: REITs exploring alternatives, Shopping Centers Today, mei

19 basishuren niet meegroeide met de CPI-index maar meegroeide met een vast (en vaak lager) percentage. Door de koppeling aan de CPI-index is de groei van de basishuur ook direct gekoppeld aan de inflatie. Deze trendbreuk wordt veroorzaakt door het feit dat Amerikaanse retailketens ten tijde van een economische recessie nauwelijks hun Natural Breakpoint halen. Daarnaast is de Amerikaanse retailmarkt meer en meer een volwassen markt geworden, waar de grote groei uit verdwenen is. Als tegenwoordig blijkt dat bepaalde huurders jaren achtereen een hoge omzet behalen, wordt bij herziening van het huurcontract geprobeerd om een vaste huurprijs af te sluiten op basis van de hoge omzet. In Engeland is dezelfde trend waarneembaar. In Zuid-Europa en Scandinavië is het aandeel omzethuur binnen de totale huuropbrengsten ook klein. Het zorgt dan ook nauwelijks voor een toename van de huurinkomsten voor de winkelvastgoedbeleggers. Slechts de winkelcentra welke economisch gezien bovengemiddeld functioneren, zorgen voor een plus in de huuropbrengsten. Een groot voordeel is wel de informatievoorziening die het levert over het economisch functioneren van zowel het gehele winkelcentrum als de afzonderlijke retailers. Voor goed winkelcentrummanagement is dergelijke informatie een pre, aangezien promotiecampagnes, branchering aangepast kan worden ter verbetering van de omzetten in de winkelcentra. Informatievoorziening over het economisch functioneren van de afzonderlijke retailers als het totale winkelcentrum is naast de eventuele plus in de huurinkomsten in deze landen een hoofddoel bij het toepassen van omzethuur CONCLUSIE Omzethuur is ontstaan in een niet volwassen winkelmarkt in Amerika, waardoor de eigenaren tijdens de groei mee konden blijven delen in de opbrengsten of ten tijde van een recessie huurders over de streep konden trekken om een winkelunit te huren. In de hedendaagse volwassen winkelmarkt neemt het aandeel omzethuur binnen de totale huuropbrengsten steeds verder af, zodat de huurinkomsten minder conjunctuurgevoelig zijn. In de Scandinavische en Zuid-Europese winkelvastgoedmarkten kiest men ook voor een laag aandeel aan omzethuur binnen de totale huurinkomsten. Hier leidt het in winkelcentra welke economisch gezien bovengemiddeld functioneren tot een plus in de huurinkomsten en daarnaast wordt het toepassen van omzethuur hier beschouwd als een informatievoorziening voor de verhuurder/belegger over het economisch functioneren van zowel het totale winkelcentrum als de afzonderlijke retailers. Gezien de volwassenheid van de Nederlandse winkelmarkt zal bij het toepassen van omzethuur in Nederland er waarschijnlijk ook gekozen worden voor een laag aandeel aan omzethuur binnen de totale huurinkomsten net zoals op de Scandinavische en Zuid-Europese markt. Of het toepassen van omzethuur op de Nederlandse retailmarkt leidt tot een plus in de huuropbrengsten moet uit de analyse in de volgende hoofdstukken blijken. 13 Bron: interview John van Haaren (CEO Corio Spain), juni

20 3 OMZETHUUR IN DE NEDERLANDSE WINKELVASTGOED MARKT Omzethuur is in Nederland geen gewoontegoed. Slechts in een aantal situaties wordt in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt een verkapte vorm van omzethuur toegepast. Vaak worden omzethuurcontracten afgesloten in situaties waar het zeer lastig is om een huurder te vinden en de onzekerheid omtrent de hoogte van de omzetmogelijkheden groot zijn. Echter deze gevallen zijn uitzonderlijk in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Hier liggen een aantal oorzaken aan ten grondslag, te weten: 1. De voor- en nadelen die zowel voor de verhuurder (belegger) als huurder kleven aan omzethuur; 2. de cultuur van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt; 3. de Nederlandse (huur)wetgeving; 4. het beleid van de Nederlandse overheid; 5. en de onbekendheid zowel bij huurder als verhuurder bij het begrip omzethuur. Bij omzethuur past het huurniveau zich aan aan de heersende marktomstandigheden. Vanuit dit oogpunt zal de huurder in verhouding met zijn behaalde resultaten nooit te veel huur betalen. De verhuurder/belegger zal bij een succesvolle huurder een hogere huursom incasseren dan bij een traditionele huurovereenkomst. Echter in minder tijden is dit precies andersom. Hieronder zullen de voor- en nadelen van omzethuur voor zowel huurder als verhuurder/belegger en het kader van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt worden beschreven KADER NEDERLANDSE WINKELVASTGOEDMARKT Het kader van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt, bestaande uit de cultuur, het beleid van de overheid en de wetgeving, scheppen het klimaat voor het functioneren van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Deze drie factoren scheppen dus ook de randvoorwaarden voor het toepassen van omzethuur binnen de winkelvastgoedmarkt. Hieronder zal het kader beschreven worden en aangegeven worden in hoeverre dit het toepassen van omzethuur mogelijk maakt DE CULTUUR De cultuur van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt bepaalt in grote mate in hoeverre huurder en verhuurder/belegger samen willen werken bij het bereiken van omzet- en huurmaximalisatie middels omzethuur. Een hechte samenwerking staat namelijk aan de basis van het overeenkomen van omzethuur. Van de huurder wordt verwacht dat zij de juiste omzetgegevens doorgeeft en van een verhuurder/belegger wordt verwacht dat zij meer doet dan alleen maar planmatig onderhoud. Gezamenlijk dienen zij er voor zorg te dragen dat binnen het winkelcentrum een ondernemersklimaat wordt gecreëerd, waardoor de omzetten van de zittende huurders gemaximaliseerd worden. De Nederlandse winkelvastgoedmarkt wordt echter nog steeds gekenmerkt door verschillende belangen tussen de huurder en verhuurder. Een huurder wil een maximale omzet bij een zo n lage mogelijke huisvestingslast en de verhuurder/belegger wil een zo n hoog mogelijke rendement bij een zo n laag mogelijke inspanning. De economische ratio hierachter is dat de retailer onderneemt en de verhuurder/belegger in feite faciliteert. Een retailer heeft hierbij de keuze uit het huren of kopen van een winkelpand, 19

21 waardoor het taak is van de verhuurder/belegger om de retailer te overtuigen zijn winkelunit te huren. Echter tot op heden is door de tegenstrijdige belangen bij het vaststellen van het huurniveau nauwelijks sprake van enige vorm van samenwerking, waardoor ook het onderlinge vertrouwen minimaal is. Tussen bepaalde verhuurder/beleggers en huurders is in toenemende mate wel degelijk sprake van informatie-uitwisseling. Corio Nederland Retail (CNR) 14 wisselt als verhuurder/belegger telgegevens uit met enkele ondernemers in haar winkelcentra in ruil voor de omzetindex van deze ondernemers. Zo kan CNR controleren of eventuele dalingen en stijgingen in bezoekersaantallen gevolgen hebben voor de omzetten van de huurders. Daarnaast is het mogelijk om seizoensinvloeden en invloeden van promotieactiviteiten op de omzetten van de retailers te analyseren. Het delen van onderlinge gegevens en het ondernemen met de ondernemers, de basis voor het toepassen van omzethuur, begint dus meer en meer gemeengoed te worden in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt, maar heeft nog een lange weg te gaan DE HUURWETGEVING In de Nederlandse winkelvastgoedmarkt is het als verhuurder/belegger uitermate moeilijk om gedane investeringen terug te verdienen door de hoogte van het huurniveau aan te passen. Dit is het gevolg van de huurwetgeving, waarin de huurder ten opzichte van de verhuurder wordt beschermd. Artikel 7:201 BW definieert huur als de overeenkomst waarbij de ene partij (de verhuurder) aan de partij (de huurder) een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik verstrekt en de andere partij (de huurder dus) zich verbindt tot een tegenprestatie, vaak een vergoeding van geld. Wanneer huurder en verhuurder een huurovereenkomst sluiten zullen zij rekening moeten houden met de regels die de wetgever omtrent huur en verhuur van 290-bedrijfsruimten (winkels, tankstations, café/restaurant) in de wet heeft vastgelegd. Uitgangspunt is dat voor 290- bedrijfsruimten de aanvangshuur volledig vrij is, zowel qua hoogte als qua vorm. Een huurvorm op basis van omzetcijfers is binnen de Nederlandse wetgeving dus mogelijk. De artikelen 7:303 BW en 7:304 BW zien toe op de nadere vaststelling van de huurprijs door de rechter. In de huurwetgeving staat dat als huurder en verhuurder het niet eens kunnen worden over de hoogte van de nieuwe huurprijs, men naar de kantonrechter kan stappen met het verzoek tot het starten van een huurprijsherzieningsprocedure. Dit kan alleen indien een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur en telkens wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de ingangsdatum van de huurprijs. De kantonrechter bepaalt de nieuwe huurprijs door de huurprijzen van vijf vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse over de afgelopen vijf jaren met elkaar te vergelijken, waarbij hij geadviseerd wordt door de Bedrijfshuur Advies Commissie (BHAC). Echter door het gebruik van huurprijzen van de afgelopen vijf jaar wordt het effect van eventuele verbeteringen aan het winkelcentrum, welke de omzetmogelijkheden hebben doen toenemen, niet meegenomen bij de bepaling van de nieuwe huurprijs. Hierdoor ziet de verhuurder/belegger zijn gedane investeringen niet direct terug in de hoogte van de huurprijs. 14 Corio Nederland Retail is een onderdeel van het beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfonds Corio, dat een focus op winkelvastgoed heeft. 20