Afstudeerproject: Duurzaam herbestemmen

Transcriptie

1 Afstudeerproject: Afstudeerders: Wout Rouwhorst, Derk Stortelder Periode: 30 januari juni 2012 Onderwerp: Hoofdverslag Rouwhorst student nr.: Datum verslag: 22 mei 2012 Stortelder student nr.: Afstudeerbedrijf: Giesbers Arnhem Bouw en Ontwikkeling Onderwijsinstelling: Hogeschool van Arnhem en Nijmegen

2 Voorwoord Voor u ligt het hoofdverslag van het afstudeerproject van Wout Rouwhorst en Derk Stortelder:. Twee HBO Bouwkunde studenten aan de hogeschool van Arnhem en Nijmegen met respectievelijk de afstudeerrichtingen bouwtechniek en architectuur. Binnen dit afstudeerproject hebben we, na een uitgebreide inventarisatie van de markt in de regio Arnhem Nijmegen, het voormalige bankgebouw van ABN-AMRO aan het Gele Rijders plein 15 in Arnhem in een nieuw jasje gestoken. In dit hoofverslag van het afstudeerproject zal in vogelvlucht getoond worden wat er tijdens dit project uitgewerkt is. Het verslag zal beginnen met het Plan van Aanpak en hierna achtereenvolgens ingaan op de Pandeninventarisatie, Ontwerpstudie en Ontwerp. Het verslag zal afgesloten worden met het uiteindelijke ontwerp en een conclusie waarin er kort ingegaan zal worden op de hoofd- en deelvragen en de hoofd- en subdoelen die vooraf gesteld zijn in het Plan van Aanpak. In de bijlage zullen alle achterliggende producten voor dit hoofdverslag te vinden zijn. Hiernaast is een foto weergegeven van de huidige situatie van het pand aan het Gele Rijders plein. Daaronder is een korte parodie gegeven op hoe er in de huidige bouwwereld nog te vaak tegen het duurzaam bouwen word aangekeken. Met dit afstudeerproject zijn we dieper op de actuele kwesties van het duurzaam bouwen en de problemen ten aanzien van de leegstand in Nederland ingegaan. Huidige situatie voorgevel Duurzaam Bouwen: "That is not my job" There is a story about four people named everybody, somebody, anybody and nobody. There was an important job to be done and everybody was sure that somebody would do it, anybody could have done it, but nobody did it. Somebody got angry about that, because it was everybody s job, everybody thought anybody could do it, but nobody realized that everybody would not do it. It ended up that everybody blamed somebody when nobody did what anybody could have Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 2 van 24

3 Inhoud Voorwoord Plan van aanpak Probleemstellingen Doelstellingen Projectopdracht Pandeninventarisatie Vogelvlucht interviews, documentatie, cijfers & feiten Kaf van het koren scheiden QuickScan Ontwerpstudie Het gebouw in zijn omgeving Technisch Financiën Ontwerp Conclusie Resumé Nederlands Resumé Engels Bijlage Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 3 van 24

4 1. Plan van aanpak Begin september 2008 begonnen wij, Wout Rouwhorst en Derk Stortelder, aan de opleiding Bouwkunde op de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen (HAN). De studiejaren die volgden bestonden zowel uit leerperioden aan de HAN als stages bij bedrijven in de bouwsector. Het afgelopen half jaar, september 2011 tot en met januari 2012, was een periode waarin wij als afstudeerders een eigen studiegebied in konden duiken met behulp van een minor. Tijdens deze minor is het onderwerp voor het afstudeerproject bij ons ontstaan. Eind september 2011 was de eerste voorlichting ten aanzien van het afstuderen en niet lang daarna stuitten wij op een actuele kwestie. Er staan vandaag de dag enorm veel panden leeg, hetzij een kerk, hetzij een kantoorpand. Wij vinden het zonde dat deze, vaak prominente gebouwen, geen functie meer vervullen in de maatschappij. Vandaar dat we een onderzoek willen doen naar de leegstand van gebouwen in onze omgeving, regio Arnhem en Nijmegen. Uiteindelijk zullen de verschillende onderzoeken leiden tot een onderbouwd ontwerp van één van deze gebouwen. Het pand zal een nieuwe duurzame gedaante en functie krijgen. In vogelvlucht is dat de totstandkoming van het onderwerp voor ons afstudeerproject, Duurzaam Herbestemmen. 1.1 Probleemstellingen De probleemstelling kan samengevat worden in één hoofdvraag. Deze is weer op te delen in een aantal deelvragen. De hoofdvraag is als volgt geformuleerd: Hoe kan er in een geheel, gedeeltelijk of toekomstig leegstaand pand in de KAN regio, dat voldoet aan de gestelde criteria voor een potentiele herbestemming, nieuw leven geblazen worden op een zo technisch duurzaam, maar ook financieel haalbare manier? Uit deze hoofdvraag volgen een aantal deelvragen: - Waarom slaagt de ene herbestemming wel en de andere niet? Welke literatuur is hierbij relevant? - Welke panden staan of komen er leeg en zijn interessant om te herbestemmen in de KAN regio? Criteria waaraan interessante panden moeten voldoen worden vermeld aan het begin van de pandeninventarisatie - Welke van deze panden voldoet aan de gestelde criteria en kan in onze ogen het beste herbestemd worden? Waarom? - Is het überhaupt haalbaar om het desbetreffende pand te herbestemmen? (technisch, planologisch, financieel) - Wat wordt de technische en architectonische invulling van het gekozen pand binnen de gestelde mogelijkheden uit het haalbaarheidsonderzoek? Bron: Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 4 van 24

5 1.2 Doelstellingen Wat willen we met dit project bereiken, simpel gezegd, wat is het doel van het project? Het hoofddoel van het project is samen te vatten in één zin, deze is later weer op te delen in een aantal subdoelen. Het hoofddoel van dit afstudeerproject is: Een met technische studies onderbouwde oplossing aanreiken voor het door ons gekozen pand. Subdoelen bij het uitvoeren van het afstudeerproject zijn: - Duurzame, vooral op technisch vlak, kennis opdoen - De rode draad kunnen herkennen in zowel een geslaagd, maar ook in een niet geslaagd, herbestemd project met behulp van een literatuurstudie - Weten hoe een businesscase wordt gemaakt voor het door ons gekozen leegstaande pand - Zorgen met ons afstudeerproject voor een vervolgopdracht voor Giesbers-Arnhem en hierbij eventueel een prestatiebeurs voor ons als afstudeerders 1.3 Projectopdracht Samen met de probleemstelling en de verschillende doelstellingen die we zelf vooraf bepaald hebben is de projectopdracht te definiëren. Alle hoofd- en deelvragen, samen met de hoofd- en subdoelen van het project resulteren in één eindproduct dat geleverd gaat worden: Met behulp van verschillende studies een nieuw ontwerp maken voor een leegstaand pand in de KAN regio. Het eindproduct zal bestaan uit de volgende onderdelen: - Plan van Aanpak - Pandeninventarisatie - Ontwerpstudie - Ontwerp - Literatuurstudie Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 5 van 24

6 2. Pandeninventarisatie In deze fase van het project wordt de keuze van het her te bestemmend pand bepaald. In dit hoofdstuk wordt in het kort uitgelegd hoe de keuze van het pand tot stand is gekomen. Bij de keuze van het pand hebben wij gebruik gemaakt van verschillende literatuur en marktexperts. Omdat wij als studenten bouwkunde weinig kennis hebben van de vastgoed- en makelaarsmarkt in de KAN-regio, hebben wij de keuze gemaakt om met zogenoemde marktexperts te gaan praten. Het doel van deze gesprekken is om inzicht krijgen in de vastgoedmarkt in de KAN-regio. Daarnaast vonden wij het van essentieel belang om de oorzaken die schuil gaan achter de leegstand in de regio te achterhalen, dit om onze afstudeeropdracht meer diepgang te geven. Om tot ons uiteindelijke doel te komen voor deze fase hebben wij achtereenvolgens de volgende stappen ondernomen: - Interviews met marktexperts (Makelaars, Gemeente, etc.) - Documentatie bestuderen - Cijfers en Feiten vergelijken - Criteria opstellen geschikte panden - Opstellen Pandeninventarisatielijst - Opstellen en uitvoeren Quickscan - Keuze pand op basis van bovenstaande stappen 2.1 Vogelvlucht interviews, documentatie, cijfers & feiten Zogenoemde marktexperts hebben ons de oorzaak van de leegstand in de KAN-regio kunnen vertellen. De voornaamste redenen van de leegstaand zijn hier onder opgesomd. - Het aantal FTE s (fulltime-equivalent) van bedrijven neemt af ( Het nieuwe werken ) - Simpelweg teveel nieuwe kantoorruimte gebouwd de afgelopen 10 jaar in de KAN-regio - Economische crisis: conjunctuur - Welke kantoorpanden kunnen gekenmerkt worden als kansrijk, kanshebbend of kansarm? Welke panden zijn niet meer geschikt voor hun huidige functie en hebben de juiste eigenschappen om herbestemd te worden? - Alleen in de regio Arnhem is er al een leegstandpercentage van 18% ( m²) aan kantoorruimte, hiervan kan om en nabij de 30% als kansarm worden gekenmerkt Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 6 van 24

7 2.2 Kaf van het koren scheiden Op basis van gesprekken met marktexperts, literatuur en relevante documentatie kunnen we de volgende criteria opstellen waarin we de eerste schifting kunnen maken tussen het aanbod van ongebruikte kantoor panden die eventueel geschikt kunnen zijn voor een herbestemming. - Locatie (centrum/stationsgebied) - Vierkante meters tussen ± 2000 en ± 6000 m 2 - Er moet potentie zijn om vier of meer functies te kunnen huisvesten - De gebouwstructuur dient zo vrij mogelijk in deelbaar te zijn. - Het gebouw dient een status of geschiedenis te hebben of op een markante plek staan Op basis van de onder andere hier bovenstaande criteria is er een pandenlijst ontstaan van 12 panden. Deze panden zijn allemaal te vinden in de KAN-Regio. Opvallend is dat er gebleken is tijdens de inventarisatie dat er in Arnhem een veel groter leegstandprobleem is dan in de rest van de regio QuickScan De opzet van de QuickScan, met name de beoordelingscriteria, is op basis van meerdere informatie bronnen: De input van deze bronnen, samen met onze eigen mening hierin, heeft voor de beoordelingscriteria en hun wegingsfactor gezorgd. Beoordelingscriteria die vaker aan werden gehaald tijdens gesprekken en in documentatie hebben een hogere factor (bijvoorbeeld: locatie, parkeren en gebouwstructuur). Met betrekking tot de beoordelingen (kolommen be., beoordeling tussen de 1-10) is hier in het onder kort weergeven hoe we te werk zijn gegaan ten aanzien van de beoordeling voor de panden op een bepaald criteria. Busstation Stoptreinstation Afstand (m) Score (punten) Afstand (m) Score (punten) Deel beoordelingsschema openbaarvervoer (Pandeninventarisatie Hoofdstuk 3.2) Op de volgende pagina is de gehele QuickScan weergeven met daarin alle panden en de door ons vastgestelde beoordelingscriteria. - Experts (Makelaars, gemeente) - Documentatie (onder andere: De vastgoedrapportage stadsregio Arnhem Nijmegen 2011) - Literatuur (onder andere: Herbestemmingswijzer van M. Hek) Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 7 van 24

8 QuickScan (Pandeninventarisatie hoofdstuk 3.2) Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 8 van 24

9 3. Ontwerpstudie De ontwerpstudie is het meest uitgebreide onderdeel van het afstudeerproject Duurzaam Herbestemmen. Het doel van de ontwerpstudie is om zoveel mogelijk kaders te stellen aan het ontwerp. Deze kaders zullen gesteld worden door het bestuderen van literatuur, maken van berekeningen, tekeningen et cetera. Het verslag is opgebouwd uit 3 hoofdonderdelen: - Het gebouw en zijn omgeving - Technisch - Financiën 3.1 Het gebouw in zijn omgeving In dit onderdeel van de ontwerpstudie zal er worden ingegaan op de geschiedenis en de kaders en doelstelling van de gemeente rondom het voormalige ABN-AMRO gebouw. Op basis van die gegevens samen met de herbestemmingswijzer zal er een definitieve functie worden gekozen. Deze functie(s) zal worden gebruikt als inpunt voor de hoofdstukken technisch en financiën. De Architect (Dhr. Schrieke) Het pand, Gele Rijders Plein 15, is gebouwd in het jaar 1989 op de locatie van het Arnhemse kantoor van de Rotterdamse bank (gefuseerd met de Amsterdamse bank: ontstaan AMRO Bank). De oude bank was vervallen en werd gesloopt tot de fundering. Voor het ontwerp van het nieuwe bankgebouw besloot AMRO bank om een prijsvraag uit te schrijven, hierbij werden 3 partijen benaderd, twee van deze partijen hadden al zaken gedaan met de AMRO bank behalve B&D architecten bv. (Brouwer en Deurvorst). De overige partijen waren Royal Hashkoning & Kraaienvanger. De heer ir. J. Schrieke, architect van B&D architecten bv., werd gebeld door het bouwbureau van de AMRO bank om een ontwerp te maken voor het nieuwe kantoor aan het Gele Rijders Plein. In de eerste gesprekken tussen Dhr. Schrieke en AMRO bank werd al snel duidelijk dat de vorm (uitkragingen) en afmetingen al bepaald waren door het AMRO Bouwbureau & Afdeling stedelijke ontwikkeling van de gemeente Arnhem. Hierin heeft Dhr. Schrieke dus geen inspraak in gehad. Tot de grote verbazing van Dhr. Schrieke diende er al een voorlopig ontwerp te komen binnen een maand. In 1989 waren de ABN bank en de AMRO bank nog concurrenten van elkaar. De ABN bank had een toplocatie (Willemsplein 46, nu kantoor SHB architecten) en de locatie van de AMRO bank was minder gunstig (achter het Gele Rijders Plein). Deze feiten zaten Dhr. Schrieke dwars, het moest een prominent pand worden, maar de locatie was minder ten opzichte van de ABN bank. Dhr. Schrieke vertelt: Eerste kerstdag kreeg ik een boek van mijn familie: Leven in Frankrijk door Terrance Conran. Rustig bladerend door het boek zag ik het opeens, de vorm, de belichting, de kleuren, het moest lijken op de Arc de Triomphe en Place de la Concorde. Alleen zo konden mensen voorbij het prominente pand van de ABN kijken. Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 9 van 24

10 Functiebepaling In dit onderdeel zal de richting van de nieuwe invulling van het pand worden bepaald. Deze word bepaald aan de hand van de voorafgaande aan dit onderdeel uitgevoerde werkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn onder te verdelen in drie onderdelen: - Herbestemmingswijzer, boek van M. Hek - Kaders en doelstelling overheid, met onder andere: Gebiedsvisie Gele Rijders Plein van de gemeente Arnhem - Marktexperts en eigen mening, het voeren van deze gesprekken en onze eigen interpretatie hiervan Uit de analyse van de informatie uit deze onderdelen komen een aantal thema s, functies en aandachtspunten naar voren. Deze zijn hieronder per onderdeel aangegeven: Als we naar deze thema s, functies en aandachtspunten van de diverse onderdelen kijken, zien wij zeker mogelijkheden voor een mix van functies. We kiezen doelbewust voor een commerciële plint, aangezien dit financieel aantrekkelijk is voor een transformatie. Ook kan deze commerciële plint, met een sterk bezoekersmotief, ervoor zorgen dat zowel het pand als het Gele Rijders Plein weer opleeft. Daarbij vallen een aantal van de functies, thema s en aandachtspunten af omdat deze soms niet stroken met de overige onderdelen. Commerciële plint: - Amusementsgebouw - Energie - Sterk bezoekersmotief Verdiepingen: - Gedifferentieerde woning typologieën - Mode - Starters (Loft idee) Het thema van het gebouw zal Energie en Duurzaam zijn. Hopelijk kan dit thema het pand en daarmee het plein een duidelijk karakter geven. De transformatie van het voormalige ABN-AMRO kantoor aan het Gele Rijders Plein 15 moet de voorloper worden van de stedelijke vernieuwing op en rondom het Gele Rijders Plein! (Interactief informatie energiecentrum) Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 10 van 24

11 3.2 Technisch De architectonische uitgangspunten worden bepaald door een vormstudie, indeling van de verschillende verdiepingen en een analyse van de verschillende bouwmaterialen. Bij de bouwfysica en installaties zal er een thermische kosten optimalisatie gemaakt worden voor ons pand. Daarnaast zullen er ook berekeningen gemaakt worden voor de benodigde isolatiedikte en bepaling van de benodigde ventilatieroosters. Vormstudie Allereerst kenmerkt het gebouw aan het Gele Rijders Plein 15 zich door haar markante vorm, het gebouw krijgt hierdoor karakter. In het nieuwe ontwerp moet de bestaande vorm niet verwaarloosd worden en zal het optoppen van twee verdiepingen bovenop de bestaande constructie recht moeten doen aan de rest van het gebouw. Vandaar dat de eerste stap in het ontwerp een vormstudie zal zijn: Huidige vorm Doorzetten van gevellijnen & doorbreken van belijning 0 Vormstudie: Dit is een fase in het technische uitwerkingstraject van een idee, waarbij de hoofdvorm van het product wordt vastgesteld. Eerst zal er gekeken worden naar de huidige vorm (inclusief de te slopen 5 e en 6 e verdieping). Hiernaast volgen in vogelvlucht een aantal illustraties van de mogelijke nieuwe vormen, op basis van de verschillende mogelijkheden is er keuze gemaakt. Voor elke situatie zijn de positieve en negatieve eigenschappen ten aanzien van de omgeving en de huidige vorm afgewogen om tot een toevoeging te komen in plaats van een afwaardering van het karakter en vorm van het nieuwe ontwerp. Toevoegen van diverse overstekken Nieuwe vorm (behoud sterke voorgevel) Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 11 van 24

12 Indeling plattegronden Nu de hoofdvorm bepaald is in de vormstudie van het vorige onderdeel kunnen de verschillende verdiepingen ingedeeld worden. Om de verschillende indelingen te maken zijn er al een flink aantal uitgangspunten en keuzes gemaakt binnen het ontwerp, al dan niet door voorgaande producten: - Verdiepingshoogte (bovenkant vloer bovenkant vloer): Begane grond: 3570 mm, overige verdiepingen: 3470 mm - Verkeersroutes commerciële ruimte en bewoners appartementen gescheiden - Begane grond en 1 e verdieping: Commerciële ruimte ingevuld door marktpartij: interactief energiehuis (keuze gemaakt in hoofdstuk 2 van ontwerpstudie: Het gebouw en zijn omgeving ) - Indeling commerciële ruimte in overleg met marktpartij - Gedifferentieerde woning typologieën gewenst (keuze gemaakt in hoofdstuk 2 van ontwerpstudie: Het gebouw en zijn omgeving en naar aanleiding van navraag bij marktexperts) - 2 e tot en met 4 e verdieping: soort verdieping, 3 kamer appartementen of combinatie studio s met 2 kamer appartementen, volgt aan de hand van uitkomst exploitatiebegroting varianten - 5 e verdieping: 6x 2 kamer appartementen - 6 e verdieping: 2x penthouse - Aanname benodigde installatieruimte: 30 m 2 op begane grond - Bestaande schachten worden in nieuwe ontwerp wederom als schachtruimte gebruikt - Indelingen gebaseerd op bouwbesluit (BB) 2012 nieuwbouweisen, bijvoorbeeld.: buitenberging, buitenruimte, breedte verkeersruimtes, afmetingen toiletruimte et cetera - Eventuele vrijstellingen ten aanzien van nieuwbouweisen BB 2012 worden bij het ontwerp besproken - Optoppen van twee verdiepingen mogelijk vanaf 5 e verdieping (zie hoofdstuk 3.1 van ontwerpstudie: Constructie ) - Constructieve aanpassingen zullen tijdens het uitwerken van het ontwerp besproken worden met mevrouw E. Rutgers, constructieleraar van de Hogeschool Arnhem en Nijmegen - Het gebouw wordt gestript, gesloopt tot en met casco (zie hoofdstuk 3.2 van ontwerpstudie: Sloop ) - Atrium 4 e tot en met 6 e verdieping: om meer daglicht en uitstraling te creëren binnenin het gebouw - Definitieve uitwerking atrium volgt in ontwerp, met name ten aanzien van de constructie - Verkeer van trapkern 2 gaat vanaf 4 e verdieping via atrium (trap atrium wordt in ontwerp bepaald) - Definitieve gevelindeling wordt in het ontwerp bepaald - Uitgangspunt afstand stijlen vliesgevels: 1200 mm hart op hart - Gevelisolatie: Resol hardschuim, kan direct op gestuukt worden. (bijvoorbeeld: Kingspan Kooltherm K5 ( 50 mm, RC = 2,38 m 2 x K/W) - Gevelafwerking: stucwerk en houten rabatdelen. - Aluminium kozijnen Op de volgende pagina is één plattegrond getoond op basis van de gestelde uitganspunten en keuzes Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 12 van 24

13 Plattegrond indeling: 5 E VERDIEPING Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 13 van 24

14 Bouwfysica & Installaties Bouwfysica en installaties zijn nauw verbonden met elkaar. In dit onderdeel behandelen we het thermische comfort. Om tot een uiteindelijk waarde van de thermische schil te komen en de capaciteit van de installaties ten aanzien van de warmteafgifte te bepalen stellen we een aantal randvoorwaarden op. Deze randvoorwaarden zijn op basis van de 4 p s opgesteld, je zou het ook kunnen zien onze visie op deze p s in relatie tot het gebouw. - Transmissieverlies dient tot het minimale beperkt te worden binnen de bouwkundige en esthetische mogelijkheden - De installaties dienen zoveel mogelijk gebruik te maken van het natuurlijke bronnen - De investeringskosten dienen tot het minimale beperkt te worden - Door de geringe verdiepingshoogte dient de benodigde ruimte voor installaties tot het minimale beperkt te worden. Om tot een uiteindelijk concept te komen voor de installaties in relatie tot het gebouw gaan we van grof naar fijn werken. Beginnende bij het bepalen van de RC-Waarde en Installaties, om tot een optimalisatie te komen tussen de RC en Installaties in relatie tot de kosten maken we gebruik van de break-evenpoint methode. Je zou kunnen stellen dat elke RC-Waarde en eigen kostprijs heeft. Dit geld hetzelfde voor de capaciteit van de warmte-opwekinstallaties. X-As: Rc-waarde in relatie tot benodigde capaciteit warmteopwekking (op basis van koellastberekening pand) Grafiek lijn: 1. Investering isolatie Grafieklijn: 2. Investering capaciteit warmteopwekking 3. Kosten energieverbruik De tabellen hierboven zijn de basis voor de thermische kosten optimalisatie grafiek op de volgende pagina. De gegevens hierboven geven in de grafiek verschillende afwegingspunten aan. Een eventuele opdrachtgever kan er voor kiezen om de investering tot het minimale te beperken of de eindgebruikers van de maandelijkse lasten te ontzien, hierbij is de investering aan de start wel hoger. Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 14 van 24

15 Toelichting tabel ontwerpstudie hoofdstuk Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 15 van 24

16 3.3 Financiën Nu de meeste kaders gesteld zijn aan het ontwerp is het tijd om te kijken naar de financiële gevolgen van onze keuzes. Hierbij gaan we uit van het volgende principe: We kijken eerst naar de maximale opbrengst per m 2 van het ontwerp. Dit zal gedaan worden met behulp van een aantal varianten. Hierna zullen de verschillende kosten in beeld gebracht worden. Deze kosten bestaan uit al reeds bepaalde kosten (sloop, installaties en bouwfysica, et cetera) en een aantal kostenposten die bepaald moeten worden aan de hand van calculatie en referenties (kosten aanleggen parkeerplaatsen, verbouwkosten bestaand en nieuw per m 2, et cetera). Met deze opbrengsten en kosten kan vervolgens een exploitatiebegroting gemaakt worden. Hieruit kan een conclusie getrokken worden met betrekking tot welke variant het meest rendabel is en of het project überhaupt haalbaar is. Op basis van de informatie met betrekking tot opbrengsten en kosten hebben we voor elke variant een exploitatiebegroting opgesteld in onderstaande tabel zijn twee resultaten hiervan weergeven. Deel exploitatiebegroting, ontwerpstudie hoofdstuk 4.3 Met behulp van de exploitatiebegroting zijn de uitkomsten van de verschillende varianten bepaald. Het uiteindelijke bedrag dat, exclusief BTW, overblijft bij de verschillende varianten is bepaald bij: M. Totaal winst, risico en resultaat. Zoals te zien is in de exploitatiebegroting, is elke variant financieel haalbaar. Het totaal winst, risico en resultaat van de verschillende varianten is: - Variant l: ,31 (5,7% van omzet) - Variant ll: ,64 (7,4 % van omzet) - Variant lll: ,20 (6,4% van omzet) - Variant lv: ,55 (5,2% van omzet) Op basis van bovenstaande gegevens is het duidelijk dat variant II uitgewerkt zal worden. Hierbij worden alle uitgangspunten en gestelde kaders uit de ontwerpstudie meegenomen in het ontwerp. Indeling varianten, ontwerpstudie hoofdstuk Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 16 van 24

17 4. Ontwerp In de vorige hoofdstukken zijn alle kaders en randvoorwaarden gesteld waaraan het gebouw zal moeten voldoen. In dit onderdeel zullen alle puzzelstukjes op hun plek vallen. Daarbij worden en nog een aantal dingen getoetst met betrekking tot de regelgeving. De volgende onderdelen zijn uitgewerkt bij het ontwerp: - Plattegronden Begane Grond tot en met Dak - Aanzichten - Doorsnedes - Materialisatie - Regelgeving: Brandveiligheid, Buitenruimtes, Buitenberging - 3D-Model gebouw Tekeningen De ontwerpstudie heeft in grote lijnen bepaald hoe het ontwerp van het gebouw wordt. Naar aanleiding van de gestelde uitgangspunten in de ontwerpstudie is het ontwerp verder technisch uitgewerkt. In de afbeeldingen hiernaast worden de westgevel (voorgevel) en doorsnede B-B getoond. Hierin is duidelijk te zien dat de sterke voorgevel behouden is gebleven. In doorsnede B-B is vanaf de 4 de verdieping duidelijk het atrium met daarin de grote vliesgevel aan de achterzijde weergegeven. Op de volgende pagina zal vervolgens een deel van de kleuren- en materialenstaat getoond worden. Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 17 van 24

18 Materialisatie Deel Materialenstaat, ontwerp hoofdstuk 5 Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 18 van 24

19 Regelgeving Het nieuwe ontwerp voor het pand aan het Gele Rijders Plein 15 willen we aan de nieuwbouweisen van het bouwbesluit 2012 laten voldoen. Officieel valt het afstudeerproject onder verbouw (eisen voor de bestaande bouw of verbouw in het bouwbesluit), maar om het comfort van de latere gebruiker te verhogen hebben we de nieuwbouweisen aangehouden. Waar dit niet mogelijk of haalbaar is zal afgeweken worden naar de verbouweisen uit het bouwbesluit Mocht dit ook niet haalbaar zijn dan moet er voor bepaalde onderdelen een vrijstelling aangevraagd worden. In dit hoofdstuk gaan we het kort hebben over brandveiligheid. Het ontwerp zal getoetst en ingedeeld worden met betrekking tot de brandcompartimentering. Automatisch komt hierbij veel regelgeving kijken uit de rest van het hoofdstuk Brandveiligheid, denk maar aan bijvoorbeeld vluchtroutes. Met betrekking tot de eisen ten aanzien van brandveiligheid gaan we uit van de eisen m.b.t. verbouw! Een brandcompartiment is als volgt gedefinieerd: Gedeelte van één of meer bouwwerken bestemd als maximaal uitbreidingsgebied van brand! Om het geheel van de indeling van de brandcompartimenten en de verschillende WBDBO eisen en uitwerkingen visueel te maken zijn er tekeningen gemaakt. Op deze tekeningen zijn de verschillende brandcompartimenten met oppervlakte en hun WBDBO eisen en uitwerkingen weergegeven. Twee tekeningen zijn hiernaast weergeven. Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 19 van 24

20 Visualisatie Alle voorgaande pagina s hebben geresulteerd in het nieuwe ontwerp. Hieronder is alvast een kleine impressie gegeven van hoe het pand aan het Gele Rijders plein er in de toekomst uit zou moeten gaan zien. Hiernaast is ook een kleine greep te zien uit de technische uitwerking van het ontwerp. Het bovenste detail geeft de aansluiting van de nieuwe loopbrug op de 5 e verdieping met de 5 e verdiepingsvloer weer. Hierop is te zien dat de nieuwe vloer van de 5 e verdieping wordt opgehangen met behulp van stalen kokers (trekstaven). Op het onderste detail is de aansluiting van een woningscheidende wand op de gevel te zien. Dit is ter plaatse van de studio s op de 2 e verdieping. Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 20 van 24

21 5. Conclusie In de conclusie zal er ingegaan worden op de verschillende vragen en doelen die we in het Plan van aanpak vooraf gesteld hebben. Hierbij zal de nadruk gelegd worden op de beantwoording van de hoofdvraag en of we ons hoofddoel hebben gehaald. De beantwoording van de deelvragen en of we de subdoelen behaald hebben wordt hierin grotendeels verwerkt. Aan het begin van het afstudeerproject hadden we de volgende hoofdvraag geformuleerd: Hoe kan er in een geheel, gedeeltelijk of toekomstig leegstaand pand in de KAN regio, dat voldoet aan de gestelde criteria voor een potentiele herbestemming, nieuw leven geblazen worden op een zo technisch duurzaam, maar ook financieel haalbare manier? Dit hoofddoel, zoals eigenlijk bij de beantwoording van de hoofdvraag ook al is vermeld, is in onze ogen ook behaald. We hebben met verschillende studies (pandeninventarisatie, ontwerpstudie en ontwerp) aangetoond dat er een oplossing is voor het momenteel leegstaande pand aan het Gele Rijders plein. Daarnaast hebben we veel kennis opgedaan met betrekking tot herbestemming, duurzaamheid, architectuur, financiën, constructie, sloop, installatietechniek en bouwfysica. Al met al concluderen we dat we een geslaagd afstudeerproject hebben neergezet en hopelijk hiermee het initiatief getoond hebben om van de herbestemming van het voormalige bankgebouw een concreet project te maken. Dit zou het begin kunnen zijn van een nieuw kleurrijk Gele Rijders plein! De beantwoording van de hoofdvraag is helder te formuleren. We hebben tijdens ons afstudeerproject aangetoond met de verschillende producten dat het pand aan het Gele Rijders plein 15 herbestemd kan worden. Het pand is het meest geschikte pand in de regio naar aanleiding van de Quickscan, alle bouwkundige problemen zijn technisch op te lossen en het project is financieel haalbaar. Naast de hoofdvraag hadden we onszelf ook een hoofddoel gesteld: Een met technische studies onderbouwde oplossing aanreiken voor het door ons gekozen pand. Arnhem 22 Mei Arnhem Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 21 van 24

22 6. Resumé Nederlands Hoe kan er in een geheel, gedeeltelijk of toekomstig leegstaand pand in de KAN regio, dat voldoet aan de gestelde criteria voor een potentie herbestemming, nieuw leven geblazen worden op een zo technisch duurzaam, maar ook financieel haalbare manier? De beantwoording van deze hoofdvraag is in fases tot stand gekomen. Binnen deze fases zijn de producten Plan van aanpak, Pandeninventarisatie, Ontwerpstudie, Ontwerp en Literatuurstudie gemaakt. De uitwerking van het project is van grof naar fijn geweest. Voor de start van het project hebben we kaders, producten, kwaliteitseisen en een planning vastgelegd (Plan van aanpak). De basis van het project is de inventarisatie en verkenning van de markt met betrekking tot leegstand in de regio Arnhem Nijmegen (Pandeninventarisatie). Gesprekken met marktpartijen (makelaars, gemeente, ontwikkelaars) en het bestuderen van literatuur hebben tot een quickscan voor leegstaande panden geleid. Deze quickscan maakt het mogelijk om leegstaande panden te toetsen op de potentie tot herbestemming aan de hand van een tiental criteria. De uitkomst was duidelijk: het voormalige ABN-AMRO kantoor aan het Gele Rijders plein in Arnhem. Tijd om het pand verder te analyseren en uit te werken (Ontwerpstudie). Na een gesprek met de inmiddels gepensioneerde architect van het pand, Jaap Schrieke B&D architecten, hebben we de geschiedenis en bestaande visies van de gemeente Arnhem bestudeerd. Samen met het boek Herbestemmingswijzer van M. Hek heeft dit tot de functiebepaling in het pand geleid: een interactief energiehuis op de begane grond en 1 e verdieping met hierboven een gedifferentieerd appartementenaanbod. Dit interactieve energiehuis moet een soortgelijke invulling krijgen als het NEMO science center in Amsterdam. Arnhem wil zich graag profileren als energiestad en kan hiermee, in samenwerking met commerciële partijen, een invulling geven aan de eerste twee verdiepingen. Allereerst is de hoofdvorm bepaald, dit is gedaan met behulp van een vormstudie. Op technisch gebied zijn ook de eerste kaders gesteld. De analyse van de huidige draagconstructie van het pand zorgde ervoor dat er ruimte was voor optopping van twee extra verdiepingen bovenop de bestaande 5 e verdieping. De vorm van deze optopping is bepaald in de vormstudie. Naast de architectonische uitgangspunten zijn er in de ontwerpstudie een sloopplan, een optimalisatie tussen gevel en installaties in relatie tot kosten en een exploitatiebegroting gemaakt. Bij de exploitatiebegroting is er met behulp van enkele varianten in appartement types gebleken dat het project financieel (ruim!) haalbaar is. Kanttekening hierbij is wel dat, gezien de huidige situatie in de woningmarkt, we er nu vanuit zijn gegaan dat alle appartementen binnen 3 jaar worden verkocht. Nadat in de ontwerpstudie alle kaders zijn gesteld aan het ontwerp is het pand verder uitgewerkt in de ontwerpfase (Ontwerp). Tijdens deze laatste fase van het ontwerp is het project technisch uitgewerkt, zijn de materialen bepaald en is het ontwerp passend gemaakt binnen het bouwregelgeving. Het resultaat: Een haalbaar, realistisch en modern appartementencomplex met interactief energiehuis op de eerste twee verdiepingen. Een verrassend, met name op financieel gebied, haalbare herbestemming. Wij zijn ervan overtuigd dat, mocht de woningmarkt weer aantrekken, een herbestemming van het voormalige bankgebouw aan het Gele Rijders plein realiseerbaar is. Daarnaast zal deze herbestemming ervoor zorgen dat het Gele Rijders plein afkomt van het huidige imago: karakterloos en verloederd. Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 22 van 24

23 7. Resumé Engels "How can there be a full, partial or future vacant building in the KAN region that meets the criteria for a potential redevelopment, in the most technically sustainable and financially achievable manner?" The answer to this main question is established in phases. Within these phases the products "Plan of approach", "Building inventory", "Design study," "Design" and "Literature study" have been made. The elaboration of the project is from rough to fine. Before the start of the project we made frameworks, products, demands of the quality of the products and a planning (Plan of approach). The foundation of the project is the identification and exploration of the market, relating to vacancies in the region Arnhem Nijmegen (Building inventory). Conversations with market participants (real estate agents, commune, developers) and the study of literature resulted in a quickscan for vacant buildings. This quickscan makes it possible to rate empty buildings to their potential of re-use on the basis of a dozen criteria. The outcome was clear: the former ABN-AMRO office at the Gele Rijders plein in Arnhem. Time to analyze and elaborate the building (design). After a conversation with the now-retired architect of the building, Jaap Schrieke B&D architecten, we have studied the history and current views of the commune of Arnhem. Along with the book "Herbestemmingswijzer" by M. Hek the function determination of the building led to an interactive energy house on the ground floor with on the 1st floor and above apartments of differentiated offering. This interactive energy house should have a similar interpretation as the NEMO science center in Amsterdam. Arnhem would like to present itself as the energy city of Holland. In collaboration with commercial parties they can accomplish that by giving form to the first two floors. First of all, the main shape is determined, this is done with the help of a morphology. Based on the previous studies, the technical boundaries are now set.the analysis of the current support structure of the building meant that there was room for two extra floors on top of the existing 5 th floor. The form of it is determined in the mold study. In addition to the architectural principles, there s a chapter about dismantling in the design study, an optimization between facade and systems in relation to costs and an exploitation budget is made. The exploitation budget used some variants in apartment types and showed that the project financially (spacious!) achievable. Side note here is that, given the current situation in the housing market, we have assumed that all apartments will be sold within 3 years. After all the frames in the design study have been made, the building was developed in the design phase (Design). During this last phase of the design, the building is technically developed, the materials are determined and the design is evaluated to fit within the building regulations. The result: an achievable, realistic and modern apartment complex with an interactive energy house in the first two floors. A surprising, especially financial, achievable redesignation. We are convinced that, if the housing market will pick up again, a redesignation of the former bank building at the Gele Rijders plein is achievable. In addition, this redesignation will ensure that the Gele Rijders plein will get rid of the current image: characterless and bitrotted. Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 23 van 24

24 8. Bijlage Plan van aanpak...i Pandeninventarisatie.....II Ontwerpstudie.....III Ontwerp...IV Literatuurstudie...V Procesverslag....VI - Communicatie, Agenda s & notulen besprekingen docenten en derden - Urenverantwoording - Individuele reflectie - Groepsreflectie - ABC-jaarboek projectsamenvatting Hoofdverslag Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 24 van 24