Jaarverslag Nieuwe Steen Investments n.v. Jaarverslag 2001

Transcriptie

1 Jaarverslag

2 2 Inhoudsopgave kantoorgebouw aan de Dr. van Deenweg te Zwolle Algemene gegevens 3 Algemene gegevens 3 Financiële kerngegevens 5 Profiel 7 Bericht van de Raad van Commissarissen 8 Verslag van de Beleggingsraad 9 Verslag van de Directie Algemeen 11 Wat wil Nieuwe Steen Investments nu en in de toekomst 11 Management en organisatie 13 Beursnotering, dividend en emissies 15 Resultaten 18 Financiering 19 Portefeuilleinformatie 21 Verwachtingen en vooruitzichten 30 Raad van Commissarissen A.J. Tuiten, voorzitter G. Deen ir. C. Hakstege mr. J.W. Verloop Directie NSI Trust & Management B.V. vertegenwoordigd door: J.R. Zeeman G.J.M.J. Heijn ing. J.J.M. Reijnen Beleggingsraad Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar Geconsolideerde kasstroomoverzicht over het boekjaar Grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat 38 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar Vennootschappelijke balans per 31 december Vennootschappelijke winst- en verliesrekening over het boekjaar Toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december A.J. Tuiten, voorzitter G. Deen mr. M.J.C. van Galen Algemene Vergadering van Aandeelhouders De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt gehouden op donderdag 28 maart 2002 om uur in Schouwburg het Park te Hoorn. De agenda voor de vergadering is bij dit verslag gevoegd en is tevens verkrijgbaar bij de vennootschap. Financiële agenda Overige gegevens Statutaire regeling winstbestemming 52 Voorstel tot winstverdeling 52 Additionele informatie 52 Accountantsverklaring 54 Gegevens Raad van Commissarissen 55 Overzicht groepsmaatschappijen 56 Overzicht onroerendgoedbeleggingen per 1 januari Algemene Vergadering van Aandeelhouders 28 maart 2002 Notering ex-dividend 2 april 2002 Betaalbaarstelling dividend 9 april 2002 Publicatie resultaat 1 e kwartaal april 2002 Publicatie resultaat 1 e halfjaar juli 2002 Vaststelling interim-dividend 1 e halfjaar augustus 2002 Notering ex-dividend 19 augustus 2002 Betaalbaarstelling interim-dividend 1 e halfjaar augustus 2002 Algemene Vergadering van Aandeelhouders 19 september 2002 Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen oktober 2002

3 kantoorgebouw Leickert te Zwolle 4 Financiële kerngegevens Resultaten (x w 1.000) Opbrengsten uit beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Interest en kosten Resultaat na belastingen Balansgegevens (x w 1.000) Onroerendgoedbeleggingen Eigen vermogen Schulden aan kredietinstellingen Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon aandeel (x w 1) 1 ) Direct beleggingsresultaat 1,34 1,32 1,01 0,99 2 ) 0,91 Indirect beleggingsresultaat 0,19 0,18 0,32 0,21 2 ) 0,22 Totaal beleggingsresultaat 1,53 1,50 1,33 1,20 2 ) 1,13 Gegevens per aandeel (x w 1) Dividend 1,53 1,50 1,30 1,18 1,11 - Aandelen 0,49 0, Contanten 1,04 0, Aandelen of contanten - - 1,30 1,18 1,11 Intrinsieke waarde (na winstbestemming) 12,56 12,07 11,63 3 ) 10,44 3 ) 10,49 3 ) Gemiddelde beursomzet (stuks per dag, zonder dubbeltelling) Hoogste koers 16,60 15,50 17,25 14,61 - Laagste koers 14,05 14,20 14,50 12,71 - Ultimo koers 15,90 14,90 15,30 14,07 - Geplaatst kapitaal (in stuks) Gewone aandelen met een nominale waarde van a 0,46 ultimo boekjaar Gemiddeld aantal uitstaande gewone aandelen in het boekjaar kantoorgebouw aan de Donauweg te Amsterdam kantoorgebouw aan de Gyroscoopweg/Donauweg te Amsterdam Beleggingen (in %) Kantoren Winkels Volumineuze detailhandel Bedrijfsgebouwen Woningen ) 2000 en eerder: niet herrekend op basis van gemiddeld aantal aandelen in ) Exclusief vergoeding lopende winst uit emissieopbrengst. 3 ) Na aftrek van het contante dividend dat maximaal op gewone aandelen zou kunnen worden uitgekeerd.

4 6 kantoorgebouw aan de Spacelab te Amersfoort Profiel 7 Nieuwe Steen Investments N.V. is een (closed-end) onroerendgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. Nieuwe Steen Investments is op 1 maart 1993 van start gegaan en heeft op 8 augustus 1995 van De Nederlandsche Bank N.V. een vergunning ontvangen als bedoeld in artikel 5 lid 1 van de Wet Toezicht Beleggingsinstellingen. Nieuwe Steen Investments is sinds 3 april 1998 genoteerd op de Officiële Markt van de door Euronext Amsterdam n.v. gehouden Effectenbeurs. Nieuwe Steen Investments is statutair gevestigd te Hoorn; de vennootschap is aldaar ingeschreven in het Handelsregister onder nummer Nieuwe Steen Investments geeft een ieder de mogelijkheid om door middel van de aankoop van aandelen in de vennootschap te beleggen in een nationaal gespreide, kwalitatief hoogwaardige vastgoedportefeuille. Nieuwe Steen Investments belegt in Nederlands kwalitatief hoogwaardig onroerend goed met een hoog aanvangsrendement. Bij investeringsbeslissingen wordt een gedegen afweging gemaakt tussen risico en rendement. Nieuwe Steen Investments belegt in kantoren, winkels, volumineuze detailhandel, bedrijfsgebouwen en woningen. Nieuwe Steen Investments streeft naar een optimale spreiding, zowel geografisch als over de verschillende categorieën onroerend goed. Nieuwe Steen Investments is een beleggingsmaatschappij waarvan het kapitaal door de Directie, na goedkeuring door de Raad van Commissarissen, kan worden uitgebreid bij het verwerven van nieuwe onroerendgoedbeleggingen. De werkwijze voor het verwerven van onroerend goed is als volgt: de Directie zoekt een potentieel project, onderzoekt dit op waarde, ligging en duurzaamheid en legt dit project daarna tezamen met een managementtaxatie en een financiële prognose voor aan de Beleggingsraad. Het project wordt verworven als de Directie en de Beleggingsraad het erover eens zijn. Nieuwe Steen Investments betaalt over haar beleggingsresultaat 0% vennootschapsbelasting, doordat Nieuwe Steen Investments de status van fiscale beleggingsinstelling heeft. De wet stelt hieraan echter voorwaarden. Eén hiervan houdt in dat de in het boekjaar behaalde voor uitkering beschikbare winst wordt uitgekeerd in de vorm van contant dividend. Daarnaast streeft Nieuwe Steen Investments ernaar dividend uit te keren door middel van de uitgifte van aandelen ten laste van de agioreserve. Het beleid van de Directie en de Raad van Commissarissen is erop gericht om een direct beleggingsresultaat te behalen van minimaal 9% van de (zichtbare) intrinsieke waarde. Dit wordt bewerkstelligd door middel van een hoog rendement op lange termijn van het onroerend goed en door gebruik te maken van het voordelige verschil tussen de (rente-)kosten van het vreemd vermogen en het rendement op het onroerend goed. Nieuwe Steen Investments staat een actief beleggingsbeleid voor, waartoe ook behoort de verjonging van de onroerendgoedportefeuille en de aanpassing aan veranderde marktomstandigheden. kantoorgebouw aan de Havenweg te Vianen winkel aan de Geleenstraat te Heerlen Nieuwe Steen Investments verwerft alleen onroerend goed in verhuurde staat en met een laag leegstandsrisico. Nieuwe Steen Investments ontwikkelt geen projecten voor eigen rekening en risico. De onroerendgoedportefeuille wordt in principe voor niet meer dan 50% met lang vreemd vermogen gefinancierd.

5 8 Bericht van de Raad van Commmissarissen Verslag van de Beleggingsraad 9 Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Hierbij hebben wij het genoegen u het jaarverslag van Nieuwe Steen Investments N.V. aan te bieden over het boekjaar 2001, zoals opgesteld door de Directie. De jaarrekening is door BDO Accountants & Adviseurs te Hoorn gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring. Wij stellen u voor deze jaarrekening vast te stellen. Vaststelling van de jaarrekening strekt de Directie tot décharge voor het in 2001 gevoerde beleid en de Commissarissen voor het door hen gehouden toezicht, onverminderd hetgeen hieromtrent in de wet is bepaald. In augustus 2001 is reeds een interim-dividend uitgekeerd van a 0,75 (a 0,50 in contanten en a 0,25 in aandelen ten laste van de agioreserve). Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de Directie om een slotdividend uit te keren per aandeel van: - op de prioriteitsaandelen a 0,78 in contanten; - op gewone aandelen a 0,54 in contanten uit de winst, plus a 0,24 per aandeel in aandelen, op basis van een nader te bepalen percentage aandelen, afhankelijk van de beurskoers. Gedurende het verslagjaar is de Raad van Commissarissen 12 maal bijeengekomen; de vergaderingen zijn 11 maal bijgewoond door de leden van de Directie. Naast deze vergaderingen was er regelmatig contact tussen de Commissarissen onderling en tussen individuele commissarissen en leden van de Directie. Behalve de uitvoering van de advies- en toezichthoudende taken, waaronder beoordeling van strategie, risico s en financiële rapportages, heeft de Raad van Commissarissen gedurende het jaar 2001 in het bijzonder aandacht besteed aan de investeringen, waaronder de overname van de fondsbeheerder NSI Management B.V., de samenstelling en de ontwikkeling van de portefeuille, de financieringsverhoudingen alsmede de aanpassingen in de beheerovereenkomst met Zeeman Vastgoed Beheer B.V. De Raad van Commissarissen heeft tevens een aparte vergadering gewijd aan de toekomst en het beleid van Nieuwe Steen Investments N.V. Een voortdurend punt van aandacht was de continuïteit in de Directie van de vennootschap. Het verheugt ons dat wij met benoeming van mevrouw ing. J.J.M. Reijnen in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van september 2001 en de voorgenomen benoeming van de heer dr. J. Snippe op de aandeelhoudersvergadering van maart 2002 de toekomst met vertrouwen tegemoet kunnen zien. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 27 september 2001 is de heer ir. C. Hakstege benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen. De heer Hakstege heeft gedurende zijn carrière veel kennis en ervaring op het gebied van Nederlands onroerend goed opgedaan, die goed aansluit bij Nieuwe Steen Investments N.V. De heer Hakstege is benoemd in de vacature die is ontstaan door het voortijdig aftreden van de heer prof. dr. P.M.A. Eichholtz. Reden hiervoor was het vermijden van eventuele conflicterende belangen door de indiensttreding van de heer Eichholtz bij een financiële instelling. De Raad van Commissarissen is de heer Eichholtz zeer erkentelijk voor de prettige samenwerking, voor zijn inzet en de kennis die hij inbracht. In de op 28 maart 2002 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders is de heer A.J. Tuiten volgens rooster aftredend. De heer Tuiten stelt zich voor verkiezing beschikbaar en wordt voor herbenoeming voorgedragen. De heer G.J.M.J. Heijn zal op de eerstkomende aandeelhoudersvergadering aftreden als directeur van Nieuwe Steen Investments N.V. en is bereid gevonden om zijn kennis en expertise voor de vennootschap te blijven inzetten door zich beschikbaar te stellen voor toetreding tot de Raad van Commissarissen. De heer Heijn wordt voor benoeming als Commissaris voorgedragen. Tot slot spreken wij onze waardering uit tegenover Directie en alle medewerkers voor hun inzet en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Hoorn, 26 februari 2002 De Raad van Commissarissen, A.J. Tuiten (voorzitter) G. Deen ir. C. Hakstege mr. J.W. Verloop De Beleggingsraad vertegenwoordigt - onder voorwaarden - de Raad van Commissarissen bij de beoordeling van aan- en verkoop van beleggingen en ontwikkelingen in de onroerendgoedportefeuille en houdt daarmee toezicht op de uitvoering van het beleggingsbeleid van de vennootschap. De Beleggingsraad is in het verslagjaar 19 keer met de Directie en de medewerkers van de acquisitieafdeling bijeengeweest. De voorgestelde investeringen en desinvesteringen zijn hierbij uitvoerig aan de orde geweest en getoetst aan de door de Directie en de Raad van Commissarissen geformuleerde strategische en financiële uitgangspunten. Aan de ontwikkelingen van de Nederlandse onroerendgoedmarkt en de gevolgen daarvan voor de samenstelling en spreiding van de portefeuille is veel aandacht besteed. De Beleggingsraad is de Directie en haar medewerkers erkentelijk voor de constructieve wijze, waarop de beraadslagingen konden worden uitgevoerd. Hoorn, 26 februari 2002 De Beleggingsraad, A.J. Tuiten (voorzitter) G. Deen mr. M.J.C. van Galen winkels aan het Brabantplein te Breda

6 kantoorgebouw 10 IJsselveer te Deventer Verslag van de Directie 11 Drietal winkelunits aan het Schonckplein te Geertruidenberg Algemeen Inleiding Nieuwe Steen Investments kan terugzien op een bewogen maar voor haar zeer positief jaar was voor de vennootschap het jaar waarin de fundamenten voor de toekomst moesten worden gelegd. Een jaar dat in het teken stond van de realisatie van de gewenste portefeuillegroei, een grote openbare emissie in een ten opzichte van de voorgaande jaren afwijkend beursklimaat, het jaar waarin de vennootschap haar nieuwe huisvesting betrok, de overdracht van de fondsbeheerorganisatie voorbereidde en belangrijke lijnen met betrekking tot de opvolging van de Directie uitzette. In 2001 verslechterden de economische omstandigheden. Voor de vennootschap, met naar haar aard langlopende verplichtingen, zijn de gevolgen hiervan echter beperkt gebleven. De verhuurmarkt was gedurende het jaar goed en op de aan- en verkoopmarkt bleven de prijzen stabiel. De resultaten ontwikkelden zich voorspoedig en conform verwachting. Het directe resultaat per gemiddeld uitstaand aandeel steeg naar a 1,34, terwijl het totale resultaat uitkwam op a 1,53, oftewel 2% meer dan in van het voorgaande jaar Was ook het eerste jaar van het nieuwe Nederlandse belastingstelsel, waarbij de vermogensbelasting vervallen is en dividenden niet meer progressief belast worden, doch een forfaitaire vermogensrendementsheffing van 1,2% van het vermogen wordt geheven. Nieuwe Steen Investments heeft hierop geanticipeerd door reeds per 1 januari 2000 over te gaan naar de status van fiscale beleggingsinstelling, met als gevolg een belangrijk hoger beleggingsresultaat dat geheel ten gunste komt van de aandeelhouders. Wellicht onder invloed van de ontwikkelingen van vele andere aandelen op de beurs, wellicht onder invloed van de wijziging in het belastingstelsel, maar waarschijnlijk primair onze resultaten maakten dat het aandeel Nieuwe Steen Investments een fraaie performance kon laten zien. Wat wil Nieuwe Steen Investments nu en in de toekomst? Uitgangpunten Het eerste doel van Nieuwe Steen Investments is om voor haar aandeelhouders een stabiele, betrouwbare en hoogrenderende belegging te vormen. Dit doel willen wij bereiken door een kwalitatief hoogwaardige onroerendgoedportefeuille zo goed mogelijk te exploiteren, waarbij het resultaat volledig aan de aandeelhouders ter beschikking wordt gesteld. Hierbij hebben wij reeds in 1993 een aantal randvoorwaarden geformuleerd, zijnde financiering van de beleggingen met maximaal 50% vreemd vermogen, een onroerendgoedportefeuille met alleen Nederlands onroerendgoed en binnen de portefeuille een mix van diverse categorieën. Deze uitgangpunten en randvoorwaarden vormen voor ons nog steeds de basis. Omvang In 2001 is de onroerendgoedportefeuille gegroeid met a 199 miljoen tot a 798 miljoen waarmee de begin 2001 gestelde doelstelling om binnen enkele jaren een portefeuille van a 1 miljard te exploiteren in zicht komt. Wij zijn zeer tevreden dat wij in 2001 de portefeuille hebben kunnen uitbreiden met goedrenderende objecten. De doelstelling van een beleggingsportefeuille van circa a 1 miljard staat nog steeds voorop en wordt ingegeven door onze wens om voldoende omvang te hebben om zowel in de onroerendgoedmarkt als op de beurs een volwaardige speler te zijn. Wij zijn van mening dat de kracht van Nieuwe Steen Investments met name ligt in het snel en slagvaardig kunnen opereren en in een open en heldere communicatie met onze aandeelhouders. De voorwaarde van handhaving van een alerte, flexibele en slagvaardige organisatie legt ons inziens echter wel beperkingen op ten aanzien van de groeimogelijkheden van de onroerendgoedportefeuille. Overigens ligt de beperking daarbij niet eens zozeer in de absolute omvang als wel in aantal objecten en de beheerbaarheid ervan. Naarmate onze doelstelling van een portefeuilleomvang van ca. a 1 miljard naderbij komt, zullen wij ons minder focussen op de groei van de onroerendgoedportefeuille en ons meer dan voorheen richten op portefeuillevernieuwing, waardoor naast de aankoop van nieuwe objecten, verkoop van bestaande objecten

7 Rechts: Nieuwe huisvesting Nieuwe Steen Investments aan de Nieuwe Steen te Hoorn 12 Verslag van de Directie Onder: interieur nieuwe huisvesting Verslag van de Directie 13 belangrijker wordt. De kwaliteit en de beheerbaarheid van de objecten zullen dan het tempo van de verdere groei van de portefeuille bepalen. Waarderingsbeleid De waarderingsmethoden van vastgoedbeleggingsfondsen staan volop in de belangstelling, vooruitlopend op het voornemen om per 2005 verslaggeving volgens de International Accounting Standards (IAS) voor beursgenoteerde ondernemingen verplicht te stellen. Binnen deze richtlijnen bestaat de keuze tussen waardering op actuele waarde of waardering tegen historische kostprijs. Wij verwachten dat de invoering van de IAS geen - grote - gevolgen heeft voor de waarderingswijze van onze beleggingsportefeuille. Nieuwe Steen Investments waardeert sedert de oprichting haar beleggingen op aankoopwaarde of lagere marktwaarde en verwacht dat te (kunnen) blijven doen. Naast onze balans geven wij in de bijlage bij onze financiële rapportages inzicht in de marktwaarde van de beleggingen, welke door onafhankelijke taxateurs periodiek wordt vastgesteld. Nieuwe Steen Investments streeft er naar om (potentiële) aandeelhouders en andere belanghebbenden van adequate informatie te voorzien op grond waarvan men zich een gedegen oordeel kan vormen over de waarde van de portefeuille. Projectontwikkeling In 2001 stelde de Belastingdienst dat projectontwikkeling door vastgoedbeleggingsmaatschappijen naar haar mening niet past bij de status van fiscale beleggingsinstelling. De gevolgen hiervan voor vastgoedfondsen kunnen groot zijn. Indien de Belastingdienst van mening is, dat projectontwikkeling heeft plaatsgevonden, kan een vastgoedfonds namelijk haar fiscale status verliezen, hetgeen ingrijpende gevolgen heeft voor het resultaat. De meeste Nederlandse vastgoedfondsen, waaronder Nieuwe Steen Investments, worden in het kader van deze problematiek vertegenwoordigd door de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland), die namens de vastgoedfondsen tot nadere afspraken met de fiscus tracht te komen. Nieuwe Steen Investments heeft altijd gesteld zich te concentreren op het beleggen in en het verwerven van verhuurde objecten. Projectontwikkeling, waarbij wij in een vroege fase conceptueel en/of financieel bij de realisatie van een object betrokken zijn, kent naar onze mening een ander risicoprofiel. Hoewel wij ons daarom in principe door de huidige discussie minder aangesproken voelen, volgen wij de ontwikkelingen in dit kader nauwlettend. Belangrijk voor ons is, dat duidelijk wordt hoe de Belastingdienst het begrip projectontwikkeling nader definieert, omdat vastgoedfondsen in het kader van een adequaat portefeuillebeheer wel over de mogelijkheden moeten blijven beschikken om hun beleggingen up-to-date en in optimale staat te houden, zonder dreiging van statusverlies. Veel van onze uitgangpunten zijn terug te voeren op onze hoofddoelstelling; het realiseren van een stabiel resultaat, een stabiele cashflow en daarmee stabiele payout per aandeel. Nieuwe huisvesting In april 2001 heeft Nieuwe Steen Investments haar nieuwe huisvesting aan de Nieuwe Steen 27 te Hoorn in gebruik genomen. Hierdoor beschikken wij, voor het eerst sinds onze oprichting, over een eigen huisvesting. In het fraaie pand - het visitekaartje voor onze onderneming - hebben wij met onze fondsbeheerorganisatie de 2e etage in gebruik. De nieuwe huisvesting biedt ons - kwalitatief en kwantitatief - de ruimte om de organisatie op de door ons gewenste wijze in te richten. Aansluitend op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 27 september 2001 heeft de heer J.R. Zeeman op ludieke wijze de officiële opening verricht en hebben wij onze aandeelhouders en relaties de gelegenheid geboden ons nieuwe kantoor te bezichtigen, waarvan velen gebruik hebben gemaakt. Wij zien terug op een zeer geslaagd openingsfeest. Management en organisatie Wij zijn van mening dat de toegevoegde waarde van een vastgoedfonds wordt bepaald door een goed bestuur en management. In 2001 is door de Directie, Raad van Commissarissen en Stichting Prioriteit veel aandacht besteed aan onze organisatiestructuur en meer specifiek aan de opvolging binnen de Directie en de wijze van inrichting van het fondsbeheer en het propertymanagement. Directie De heren Zeeman en Heijn hebben, gezien hun leeftijd, aangegeven te willen terugtreden zodra in geschikte opvolging is voorzien. Per 1 januari 2002 is de heer dr. J. Snippe bij ons in dienst getreden. Hij zal in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor benoeming tot Directeur worden voorgedragen. De heer Snippe zal de heer J.R. Zeeman op termijn gaan opvolgen als Algemeen Directeur en vooruitlopend hierop heeft hij thans een deel van de taken van de heer Zeeman overgenomen, met name met betrekking tot de aan- en verkoop van onroerend goed en het beheer van de portefeuille. De heer Snippe was hiervoor lid van de Hoofddirectie van Banque Artesia Nederland N.V. en heeft in die hoedanigheid als bankier al geruime tijd met ons samengewerkt. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 27 september 2001 is mevrouw J.J.M. Reijnen benoemd tot Directeur. Mevrouw Reijnen is sedert de start aan Nieuwe Steen Investments verbonden, de laatste jaren als adjunct-directeur en verantwoordelijk voor het dagelijkse management en de uitvoering, presentatie en organisatie van de groeiambities van Nieuwe Steen Investments. Mevrouw Reijnen zal de heer Heijn opvolgen als Financieel Directeur van de vennootschap. De heer Heijn zal per de komende aandeelhoudersvergadering terugtreden als Directeur en worden voorgedragen als lid van de Raad van Commissarissen. Ook de heer Zeeman zal, zodra hij terugtreedt als Directeur, in toezichthoudende functies aan de vennootschap verbonden blijven. Gedurende een overgangsperiode zal de Directie uit drie personen bestaan, terwijl voor de toekomst wordt uitgegaan van een tweehoofdige Directie. Overname van NSI Management B.V. In december 2001 hebben wij de overname van NSI Management B.V. aangekondigd, welke overname inmiddels per 1 januari 2002 is geëffectueerd. De aan Zeeman Vastgoed Beheer B.V. betaalde koopsom voor de aandelen lag a 2,04 miljoen boven de intrinsieke waarde, zijnde 0,26% van de per balansdatum beheerde beleggingen en ca. 9 maal de jaarwinst over De huidige omvang van de vennootschap en de voorgenomen wijzigingen binnen de Directie hebben tot dit besluit geleid. De overname verheldert de structuur. Sinds de oprichting is het beheer van Nieuwe Steen Investments extern gevoerd, waarbij de fondsbeheeractiviteiten in 1999 zijn verzelfstandigd in NSI Management B.V. Reden voor dit externe management was dat Nieuwe Steen Investments bij aanvang te klein was om zelf een volwaardige fondsbeheerorganisatie in te richten. Door de sterke groei van NSI in de laatste jaren is dat veranderd en heeft Nieuwe Steen Investments voldoende schaalgrootte gekregen om over te gaan tot intern beheer van het fonds. In het jaarverslag 2000 hebben wij aangegeven dat de overname van NSI Management B.V. geen gevolgen mocht hebben voor de kostenstructuur en de vermogenspositie. De huidige honorering voor NSI Management B.V. bedraagt de courtage bij aan- en verkopen conform het NVM-adviestarief, voor zover van toepassing onder aftrek van de rechtstreeks door Nieuwe Steen Investments gemaakte adviseurskosten in het kader van de betrokken onroerendgoedtransacties. Deze kosten worden bij Nieuwe Steen Investments geactiveerd als aankoopkosten van het onroerend goed c.q. ten laste van het indirecte resultaat gebracht bij verkopen. Voor rekening van NSI Management B.V. komen de personeelskosten, huisvestingskosten en overige algemene kosten alsmede de honorering van de Directie. Wij zijn voornemens om per 2002 deze systematiek te handhaven, zodat de huidige kostenstructuur ongewijzigd blijft. Wij verwachten dat de overnamesom in ca. 5 jaar wordt terugverdiend. Ultimo 2001 waren - exclusief directieleden - 10 personen werkzaam voor NSI Management B.V.

8 14 Verslag van de Directie kantoorgebouw aan de Bezuidenhoutseweg te Den Haag Verslag van de Directie 15 Zeeman Vastgoed Beheer B.V. Nieuwe Steen Investments heeft het dagelijkse beheer van de onroerendgoedbeleggingen, het zogenaamde propertymanagement, grotendeels uitbesteed aan Zeeman Vastgoed Beheer B.V. In de gesprekken over de overname van NSI Management B.V. zijn ook de positie van en onze relatie met Zeeman Vastgoed Beheer, en hieruit voortvloeiend de evaluatie van de tussen partijen gesloten beheerovereenkomst, aan de orde geweest. Wij zijn van mening dat fondsbeheer en vastgoedbeheer uiteenlopende disciplines zijn die hun eigen aanpak en focus vereisen en daarom zoveel mogelijk gescheiden moeten blijven. Wij zijn ervan overtuigd dat deze scheiding in het belang is van het fonds en haar aandeelhouders, zodat een overname van Zeeman Vastgoed Beheer nu niet aan de orde is. Nieuwe Steen Investments heeft bij de aanpassing van de beheerovereenkomst de optie verworven Zeeman Vastgoed Beheer te verwerven tegen een prijs van 10 maal de jaarwinst voor belasting, met een minimum van 0,4375% van de boekwaarde van de door Zeeman Vastgoed Beheer beheerde beleggingen. Hiertegenover staat de plicht Zeeman Vastgoed Beheer te verwerven (tegen dezelfde condities) bij opzegging van de beheerovereenkomst en bij vermindering van de bij Zeeman Vastgoed Beheer ondergebrachte beheerportefeuille van Nieuwe Steen Investments in enig jaar met 15%. Aan de andere kant zijn wij niet langer verplicht om nieuw verworven beleggingen bij Zeeman Vastgoed Beheer in beheer te geven. Hoewel wij een overname van Zeeman Vastgoed Beheer thans niet in het belang van Nieuwe Steen Investments achten, hebben wij toch gemeend nu reeds de voorwaarden voor een overname vast te leggen voor het geval de toekomst hierover een gewijzigd inzicht zou brengen. De achtergrond hiervan is dat Nieuwe Steen Investments, na de overname van NSI Management B.V., ook bij voorbaat duidelijkheid wenst over de financiële consequenties van een eventuele overname van de beheerder. Nieuwe Steen Investments en Zeeman Vastgoed Beheer hebben vanaf 1993 nauw met elkaar samengewerkt, zonder in elkaar op te gaan. De scheiding van de activiteiten heeft beide partijen voordelen opgeleverd, maar heeft hen in zekere zin ook afhankelijk van elkaar gemaakt. Zeeman Vastgoed Beheer heeft veel in mensen en middelen en in de professionaliteit van haar organisatie geïnvesteerd om de groeidoelstellingen van Nieuwe Steen Investments te kunnen bedienen. Nieuwe Steen Investments heeft daar voordelen van; een adequaat beheer van het onroerend goed is immers van groot belang voor ons uiteindelijke rendement. Voor Nieuwe Steen Investments is het nochtans belangrijk om niet zondermeer aan één beheerder gebonden te zijn, omdat bepaalde typen onroerend goed wellicht beter bij een andere beheerder kunnen worden ondergebracht. De samenwerking met Zeeman Vastgoed Beheer kenmerkt zich door korte lijnen, snelle besluitvorming en open informatiekanalen, hetgeen van groot belang is voor de kracht en uitstraling van Nieuwe Steen Investments. Zij zal ook de basis moeten zijn voor de toekomstige samenwerking. Beursnotering, dividend en emissies Algemeen Het aandeel heeft in 2001 een fantastische performance laten zien. De koers van het aandeel sloot ultimo 2001 op a 15,90 en lag daarmee a 1,00 boven de slotkoers ultimo 2000 van a 14,90. Op basis van deze ultimo koersen bedroeg het koers- en dividendrendement - zonder herbelegging van het contante dividend - over ,8%. Gedurende het jaar was de hoogste koers a 16,60 en de laagste koers a 14,05. De laagste koers werd bereikt in de dagen direct na de aanslagen in Amerika. De koers herstelde zich echter weer snel. De hoogste koers werd bereikt direct voor de uitkering van het dividend over het boekjaar 2000, dat overigens in het verlengde van de overgang naar de status van fiscale beleggingsinstelling, in één keer werd uitbetaald. Koers (x w 1) koers/winst verhouding Hoogst 17,25 15,50 16,60 10,8 Laagst 14,50 14,20 14,05 9,2 Ultimo 15,30 14,90 15,90 10,4 Koersverloop (x w 1) Dividendbeleid De vennootschap heeft als uitgangspunt om het behaalde resultaat in zijn geheel ter beschikking te stellen aan de aandeelhouders, door middel van twee dividenduitkeringen per jaar. Een interim-dividend - gelijk aan het resultaat over het 1 e halfjaar - in augustus en een slotdividend - gelijk aan het resultaat over het 2 e halfjaar - in maart/april van het volgende jaar. Ook in 2001 heeft de vennootschap 2 maal dividend uitgekeerd, eerst in maart het dividend over het gehele boekjaar 2000 van a 1,50 per aandeel en vervolgens in augustus het interim-dividend over het boekjaar 2001 van a 0,75 per aandeel. Van het dividend over het boekjaar 2000 werd a 0,70 per aandeel uitgekeerd in contanten en a 0,80 (1 nieuw aandeel op 19 bestaande aandelen) in aandelen. Van het interim-dividend over het boekjaar 2001 werd a 0,50 per aandeel uitgekeerd in contanten en a 0,25 (1 nieuw aandeel op 61 bestaande aandelen) in aandelen. De overgang per 2000 naar de status van fiscale beleggingsinstelling had tot gevolg dat de keuzemogelijkheid voor aandeelhouders is komen te vervallen. Als fiscale beleggingsinstelling is Nieuwe Steen Investments verplicht om het gedeelte van de winst dat onder de uitdelingsverplichting valt in contanten aan de aandeelhouders uit te keren. Het deel van de winst dat niet onder de uitdelingsverplichting valt, wordt in aandelen ten laste van de agioreserve uitgekeerd. De vennootschap heeft deze keuze gemaakt om enerzijds er voor zorg te dragen dat er geen vennootschapbelastingheffing uit hoofde van een zogenaamd excessief dividend plaatsvindt en anderzijds eigen vermogen te behouden voor de financiering van de verdere groei. Dividendvoorstel over het boekjaar 2001 Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden voorgesteld het slotdividend over 2001 vast te stellen op a 0,78 per gewoon aandeel: - a 0,54 in contanten uit de winst; - a 0,24 middels een op 28 maart 2002 bekend te maken percentage in aandelen ten laste van de fiscaal erkende agioreserve.

9 16 Verslag van de Directie kantoorgebouw aan de Max Euwelaan te Rotterdam Verslag van de Directie 17 Winst en dividend per aandeel (x w 1) Emissies Om gedurende 2001 de groei van haar onroerendgoedportefeuille binnen de nagestreefde vermogensverhoudingen te financieren, heeft de vennootschap in september een openbare emissie van nieuwe aandelen verzorgd waarbij nieuwe aandelen tegen een uitgiftekoers van a 15,20 zijn geplaatst. Deze succesvolle emissie was de grootste in de geschiedenis van Nieuwe Steen Investments en betekende een uitbreiding van het aandelenkapitaal met 16,2%. Van de nieuw uitgegeven aandelen werd ca. 73% geplaatst bij particuliere beleggers en ca. 27% bij professionele beleggers. In oktober en november hebben wij, in 6 transacties, in totaal nieuwe gewone aandelen uitgegeven door middel van onderhandse emissies tegen koersen van a 15,30 tot a 15,50. Deze aandelen zijn uitsluitend bij professionele partijen geplaatst. De toekomstige behoefte aan nieuw eigen vermogen wordt geheel bepaald door de groei van de onroerendgoedportefeuille. Nieuwe Steen Investmens wil haar portefeuille financieren met maximaal 50% vreemd vermogen, zodat een emissie van nieuwe aandelen alleen aan de orde is nadat de vennootschap voldoende acquisities heeft kunnen doen. Thans heeft Nieuwe Steen Investments geen emissie in voorbereiding. Wel zullen wij - uiteraard met inachtneming van de gewenste vermogensverhouding en afhankelijk van de groei van de portefeuille en de eventuele gevolgen voor de winst per aandeel - doorgaan met het onderhands uitgeven van aandelen indien zich hiervoor mogelijkheden voordoen. Openbare emissies vergen in verhouding met onderhandse emissies een lange en ingrijpende/uitgebreide voorbereidingstijd. Een nieuwe openbare emissie zal daarom eerst aan de orde komen indien wij majeure acquisties kunnen doen. Verhandelbaarheid Eén van onze doelstellingen sinds de beursgang in 1998 is het bieden van optimale verhandelbaarheid van onze aandelen. In 2001 zijn aandelen via de beurs verhandeld, hetgeen neerkomt op een gemiddelde dagomzet (zonder dubbeltelling) van aandelen (2000: aandelen). De aandelen die door middel van de openbare (en onderhandse) emissie zijn uitgegeven, zijn in 2001 niet in deze telling meegenomen. Het feit dat wij, in moeilijke beursomstandigheden, er in geslaagd zijn om voor a 70,9 miljoen nieuwe aandelen te plaatsen zonder prijsconcessies te doen, is nochtans een duidelijke indicatie voor de vraag naar ons aandeel. In die zin kan zij ook worden beschouwd als een indicatie van de liquiditeit van het aandeel. De verhandelbaarheid is ook toegenomen doordat onze aandelen in toenemende mate worden opgenomen in indexen. Indexbeleggen geniet momenteel een steeds grotere populariteit, onder zowel particuliere als institutionele beleggers, als een manier om op relatief eenvoudige wijze in de gemiddelde performance van een bepaald marktsegment te beleggen. Onze aandelen zijn sinds 2001 opgenomen in de indexen van de EPRA (European Public Real Estate Association) en GPR 250 (sinds 2002). Door middel van certificaten die een aantal financiële instellingen op deze indexen uitgeven, wordt indirect ook in Nieuwe Steen Investments belegd. Belangrijke voorwaarden om in deze indexen opgenomen te worden zijn een voldoende beschikbaarheid van vrij verhandelbare aandelen en een voldoende verhandelbaarheid. De aandelen van onroerendgoedfondsen bieden in de regel een hoog dividendrendement. De aard van ons vak is het managen van langlopende verplichtingen, zowel in de exploitatie als in de financieringssfeer waardoor de resultaten in belangrijke mate voorspelbaar en stabiel zijn. Daar staat tegenover dat de koersbewegingen meestal relatief beperkt zijn. In 2001, met een grote volatiliteit op de beurs, is de belangstelling voor vastgoedfondsen door deze stabiliteit zowel onder effectenadviseurs als aandeelhouders toegenomen. Ook het nieuwe belastingplan heeft naar verwachting bijgedragen aan een grotere belangstelling voor vastgoedaandelen doordat vanaf 2001 de dividenden niet meer in de progressieve inkomstenbelasting worden betrokken, maar over het aandelenbezit de vermogensrendementheffing van 1,2% voldaan dient te worden. Aandelen van vastgoedfondsen in de portefeuille kunnen daarbij een prima middel zijn om de hiervoor benodigde liquiditeiten te verschaffen. Op 29 september 2001 heeft Euronext een nieuw handelssysteem op de beurs ingevoerd. Genoteerde ondernemingen waarvan de aandelen slechts in beperkte mate worden verhandeld, stonden daarbij voor de keuze om te kiezen voor verhandeling via een veilingsysteem of een animateur/liquidity provider in te schakelen, waardoor het aandeel doorlopend verhandeld kan blijven worden. Wij hebben overwogen dat de belangen van onze aandeelhouders optimaal gediend zijn bij een doorlopende verhandeling van onze aandelen. Het Amsterdams Effectenkantoor (AEK), Van der Wielen & Co en Dexia Securities (voorheen Kempen & Co) treden thans op als animateur van onze aandelen. Reclame en Investor Relations Het motto van Nieuwe Steen Investments is altijd geweest: eerst presteren, dan pas adverteren. En hoewel natuurlijk presteren te allen tijde voorop blijft staan, hebben wij in 2001 besloten om de emissie met een publicitaire campagne te ondersteunen, ook om de naamsbekendheid van ons aandeel onder (particuliere) beleggers te vergroten. De slogan voor de emissiecampagne was: "NSI deelt U mee... U deelt mee" en verscheen in enkele dagbladen en op de radio. Onze andere slogan is: "Hoog rendement, Stevig fundament". De vennootschap zoekt nadrukkelijker naar wegen om zichzelf bij beleggers onder de aandacht te brengen was ook het jaar om ons meer nadrukkelijk te presenteren bij de (Nederlandse) institutionele beleggers. Dit heeft erin geresulteerd dat wij een aantal belangrijke institutionele partijen als aandeelhouder hebben mogen begroeten. Uitbreiding van de kring van aandeelhouders is ook voor bestaande aandeelhouders belangrijk; normaliter zal dit bijdragen aan een verbeterde verhandelbaarheid en optimale koersvorming van het aandeel. Voor de vennootschap betekent zij meer plaatsingskracht bij nieuwe emissies. Naast algemene reclame hechten wij grote waarde aan een zorgvuldige informatie aan onze (potentiële) aandeelhouders, zodat voor hen inzichtelijk wordt waar Nieuwe Steen Investments zich mee bezighoudt en waar zij voor staat. Investor Relations maken dan ook een belangrijk deel uit van onze dagelijkse werkzaamheden. Van onze inspanningen op dit gebied hebben wij in het afgelopen jaar duidelijk resultaat gehad.

10 18 Verslag van de Directie Verslag van de Directie 19 Resultaten Het directe beleggingsresultaat over geheel 2001 bedroeg a 33,2 miljoen (2000: a 27,8 miljoen) en het indirecte beleggingsresultaat a 4,8 miljoen (2000: a 3,8 miljoen). Per gemiddeld uitstaand aandeel bedroeg het directe beleggingsresultaat a 1,34 (2000: a 1,32) en het indirecte beleggingsresultaat a 0,19 (2000: a 0,18), zodat het totale beleggingsresultaat a 1,53 (2000: a 1,50) bedroeg. Het directe beleggingsresultaat per aandeel steeg met 1,5% ten opzichte van 2000, hetgeen hoofdzakelijk werd veroorzaakt door huurstijgingen. De totale exploitatiekosten waren stabiel en bedroegen 8,3% (2000: 8,2%) van de totale huuropbrengsten. In de exploitatieverslagen van de afzonderlijke beleggingscategorieën is echter duidelijk zichtbaar dat de kosten per categorie kunnen afwijken, waarbij met name de kosten van woningexploitatie beduidend hoger liggen dan de exploitatiekosten van de andere categorieën. Ongeveer de helft van de exploitatiekosten bestaat uit vaste lasten zoals overheidsheffingen, VVE-bijdragen en verzekeringspremies. Op deze kosten hebben wij slechts in beperkte mate invloed. De andere helft bestaat uit kosten van onderhoud en kosten die gemaakt moeten worden in het kader van verhuur, de verhuurprovisie en de mutatie c.q. aanpassingskosten. Deze kosten worden wel in zekere mate beïnvloed door de technische en/of commerciële kwaliteit van de gebouwen. In 2001 zijn 95 woningen (2000: 72) en 5 commercieel onroerend goed complexen verkocht, waarmee het indirecte resultaat een stabiele winstbijdrage levert aan het resultaat per aandeel. Beleggingsresultaat per aandeel (x w 1) Beleggingsresultaat (x w 1 miljoen) Financiering Per balansdatum is a 798 miljoen (2000: a 599 miljoen) geïnvesteerd in onroerendgoedbeleggingen. Door middel van de in september 2001 gerealiseerde openbare emissie werden nieuwe aandelen geplaatst tegen een koers van a 15,20. In oktober en november werden door middel van 6 onderhandse plaatsingen in totaal nieuwe gewone aandelen uit gegeven tegen koersen van a 15,30 tot a 15,50. In 2001 werden (2000: ) bonusaandelen ten laste van de agioreserve uitgeven. Per 31 december 2001 staan (2000: ) gewone aandelen uit. Per 31 december 2001 bedroeg het eigen vermogen a 377 miljoen (2000: a 297 miljoen). De schulden aan kredietinstellingen bedroegen a 416 miljoen (2000: a 297 miljoen). De verhouding tussen eigen vermogen en schulden aan kredietinstellingen bedroeg daarmee ultimo % (2000: 50-50%). Vermogensopbouw uit in contanten, zodat het eigen vermogen, anders dan voorgaande jaren, aan meer schommelingen onderhevig is. De uitdelingsverplichting over het boekjaar 2001 bedraagt a 31,9 miljoen. Als vennootschap handhaven wij ons uitgangspunt de portefeuille in principe met maximaal 50% vreemd vermogen te financieren, waarmee de fiscale status wordt gewaarborgd. Ontwikkeling balanstotaal (x w 1 miljoen) In 2001 daalde de korte rente. Doordat Nieuwe Steen Investments het overgrote deel van haar financieringen met lange rentevastperioden heeft afgesloten, had dit slechts beperkte invloed op het resultaat. Alleen in de periode tussen de verwerving van nieuwe beleggingen en de emissie werden de beschikbare rekening-courant voorzieningen volledig benut en kon optimaal worden gebruik gemaakt van het hefboomeffect. De factoren die het directe beleggingsresultaat het meest beïnvloeden, zijn leegstand en rente. Leegstand omdat enerzijds de huur gederfd wordt en anderzijds de vaste lasten en de niet verrekenbare servicekosten doorgaan, terwijl voor de wederverhuur ook - soms aanzienlijke - kosten gemaakt moeten worden. De rente is de grootste kostenpost in onze resultatenrekening. Nieuwe Steen Investments heeft het grootste deel van haar leningen echter gesloten op basis van lange rentevastperioden, zodat deze post een zeer voorspelbare omvang heeft. Ultimo 2001 was 3,2% van de extern aangetrokken financieringen gesloten met een variabel rentetype. Het indirecte beleggingsresultaat bestaat uitsluitend uit gerealiseerde verkoopwinsten. Kostenstructuur Het eigen vermogen is in 2001 gegroeid met het behaalde resultaat en de eerder genoemde emissies. Vanaf 2001, waarin het dividend over het boekjaar 2000 en het interim-dividend 2001 werd uitgekeerd, keert de vennootschap een groot deel van haar dividend verplicht In 2001 zijn in totaal 8 nieuwe hypothecaire leningen gesloten voor een totaalbedrag van a 121,4 miljoen. In 2001 zijn wij eveneens gestart met het openbreken van leningen om door verlenging van de rentevastperioden rentevoordelen te behalen. Gedurende het jaar zijn leningen met rentevastperioden tussen de 3 en 7 jaar opgenomen tegen een rente tussen de 4,95% en 5,5%. Ten aanzien van de keuze van de rentevastperioden blijft de vennootschap bij haar uitgangspunten. Wij zijn van mening dat bij de financiering van onroerendgoedbeleggingen, met een naar hun aard langdurig karakter, gebruik gemaakt dient te worden van een eveneens langdurig rentetype.

11 20 Verslag van de Directie Verslag van de Directie 21 Gewogen gemiddelde rente langlopende leningen ultimo boekjaar De gemiddelde rente van onze hypotheekportefeuille bedraagt thans 5,5% (2000: 5,8%). Naast hypothecaire leningen beschikt de groep over kredietfaciliteiten in rekening-courant van a 12,5 miljoen bij Rabobank Hoorn-Medemblik en a 52,0 miljoen bij Banque Artesia Nederland N.V. Deze kredietfaciliteiten bieden ons een grote flexibiliteit in de financiering en worden tevens gebruikt als overbrugging tot het tijdstip waarop eigen vermogen of lang vreemd vermogen is aangetrokken. Per 31 december 2001 was van deze kredietfaciliteiten a 7,1 miljoen (2000: a 5,7 miljoen) respectievelijk a 15,8 miljoen (2000: a 16,8 miljoen) opgenomen. Resterende rentevast periode leningen (x w 1 miljoen) Euro De externe financiële rapportages van Nieuwe Steen Investments worden sedert 1999 opgesteld in euro s. Voor onze vennootschap heeft de overgang van guldens naar euro s nagenoeg geen consequenties. Onze beheerder is gedurende 2001 de huurnota s gaan opstellen in guldens en euro s. Ultimo 2001 is de gehele financiële huuradministratie, middels een geslaagde conversie, omgezet van guldens naar euro s. Portefeuilleinformatie Aankopen In 2001 werd voor a 216 miljoen in nieuw verworven onroerendgoedbeleggingen geïnvesteerd, onderverdeeld in de navolgende sectoren: a 141 miljoen in kantoren (65%) a 65 miljoen in winkels (30%) a 10 miljoen in woningen (5%) Groei onroerendgoedportefeuille (x w 1 miljoen) Het acquisitiebeleid stond in 2001 in het teken van een verdere uitbreiding van de portefeuille met hoogwaardig onroerend goed. De groei van de portefeuille wordt mede bepaald door het aanbod, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Kwantitatief ontvingen wij in 2001 meer aanbiedingen dan ooit terwijl wij tegelijkertijd de gemiddelde kwaliteit van de aangeboden objecten zagen teruglopen. In 2001 zijn diverse omvangrijke portefeuilles, meestal bestaande uit kantoren en/of bedrijfsgebouwen, op de markt aangeboden. De kwaliteit ervan was meestal teleurstellend. In 2001 heeft Nieuwe Steen Investments met name geïnvesteerd in: Kantoorgebouwen: Kobaltweg/Reactorweg te Utrecht; Havenweg te Vianen; "Molenwieck" te Gouda; "IJsselveer" te Deventer; Vareseweg te Rotterdam; "Solaris Eclips" te Amsterdam; Kerklaan te Apeldoorn; Pettelaarpark te Den Bosch; Geleenstraat te Heerlen; Max Euwelaan te Rotterdam; Westblaak te Rotterdam; Dokter van Deenweg te Zwolle; Bezuidenhoutseweg te Den Haag; Donauweg te Amsterdam; Gyroscoopweg/Donauweg te Amsterdam, Einsteinbaan te Nieuwegein, "Leickert" te Zwolle, Spacelab te Amersfoort. Winkelcentra: Rouppe van de Voortlaan te Vught; Winkelcentrum met bovengelegen kantoren aan het Stadhuisplein te Lelystad; " t Plateau" te Spijkenisse; "Klarendal" te Arnhem; "Jorishof" te Ridderkerk; Geleenstraat te Heerlen; "Zuidplein", Atrium-gedeelte in Rotterdam, Schonckplein te Geertuidenberg, Brabantplein te Breda. Woningen en appartementen: 136 appartementen in de "De Witte Brug" te Zoetermeer. Sectorale verdeling De in 2001 nieuw verworven beleggingen betreffen met name kantoren en winkels. Wij waren daarbij verheugd dat we onze portefeuille in het winkelsegment konden uitbreiden nadat er in eerdere jaren weinig aanbod was. Voor de komende jaren wil Nieuwe Steen Investments haar acquisitiebeleid volgens de huidige lijn voortzetten, zowel qua wijze van acquireren als qua het type beleggingen. Geografische spreiding

12 22 Verslag van de Directie kantoorgebouw Molenwieck te Gouda Verslag van de Directie 23 Verkopen Het indirecte resultaat bestaat bij Nieuwe Steen Investments uitsluitend uit gerealiseerde boekwinst op verkopen. Ook in 2001 droeg het indirecte resultaat bij aan het totale rendement. Zoals eerder in dit verslag aangegeven, richt Nieuwe Steen Investments zich in de eerste plaats op uitbreiding van de portefeuille tot de door ons gewenste omvang van circa a 1 miljard. Daarna zal de vennootschap zich gaan richten op een vernieuwing van de portefeuille, door middel van een actief acquisitie- en verkoopbeleid. Tot dat moment zal de vennootschap terughoudend zijn in de verkoop van onroerendgoedobjecten. In 2001 werden 3 kantoorgebouwen verkocht en 3 units uit 2 bedrijfsverzamelcomplexen aan de huurders. De grootste bijdrage aan het indirecte resultaat bestaat uit de verkoop van individuele woningen. Deze woningen zijn verkocht zodra zij leegkwamen uit de verhuur. De stijging van de woningprijzen, zoals deze zich de afgelopen jaren manifesteerde, is dit jaar iets afgevlakt, doch per woning worden nog steeds aanzienlijke boekwinsten gerealiseerd. Niet in alle woningcomplexen worden individuele woningen verkocht. Een aantal complexen is door ons bestemd voor duurzame verhuur. Gerealiseerd resultaat verkochte beleggingen (x w 1 miljoen) In totaal bedroegen de desinvesteringen a 17 miljoen (2000: a 22 miljoen), waarop een boekwinst werd gerealiseerd van circa a 5 miljoen (2000: a 4 miljoen). In 2001 zijn de navolgende objecten verkocht: 95 woningen en appartementen kantoorgebouwen: - Einsteinbaan te Nieuwegein; - Stephensonweg te Gorinchem; - Kerklaan te Apeldoorn. bedrijfsunits: - 2 aan de Lemelerbergweg te Amsterdam; - 1 aan de Platinastraat te Zoetermeer. Verhuur, exploitatie en overige ontwikkelingen per beleggingscategorie Wij kunnen over 2001 terugzien op een prima verhuurmarkt, over de gehele linie, en ondanks de berichten in de markt, met name over de kantorensector. Opgezegde ruimten in alle sectoren konden meestal aansluitend weer verhuurd worden tegen minimaal gelijke of verbeterde condities. De totale leegstand in de commerciële onroerendgoedportefeuille bedroeg ultimo 2001 circa m 2 (2000: m 2 ) vertegenwoordigende een huurwaarde van a 1,0 miljoen, zijnde circa 1,5% (2000: 1,2%) van de totaal realiseerbare huur. Naast bovengenoemde leegstand is m 2 (2000: m 2 ) nog niet verhuurd, maar hiervoor is door de verkopers een huurgarantie afgegeven met een huurwaarde van a 1,1 miljoen. Deze huurgaranties zijn in de regel bedongen tot eerste verhuur van de ruimten. Ondanks de groei van de portefeuille en veranderde marktomstandigheden is de leegstand slechts beperkt toegenomen. Naar onze mening hebben de gebeurtenissen in New York de verhuurmarkt niet wezenlijk aangetast. Wel merken wij dat (aspirant-)huurders het gebeuren tezamen met de berichtgeving over verminderde economische groei aangrijpen als onderhandelingswapen bij verhuur, betalingen en klachten. Wij verwachten dat zodra de berichtgeving positiever wordt, dit ook zal gelden voor de marktbeleving van ondernemers. In dit deel van het verslag gaan wij per segment in op onze bevindingen ten aanzien van verhuur, huurprijzen en leegstand. De opbouw van onze objecten- en huurdersportefeuille weerspiegelt, dat wij niet alleen een mix in beleggingscategorieën nastreven, maar ook naar variëteit in gebouwen (single versus multi-tenant), branches en huurprijssegmenten. Een mix met als doelstelling stabiliteit in cashflow en resultaat. Ook geven we per beleggingscategorie inzage in de gemaakte exploitatiekosten. Alle kosten inzake verhuur, mutaties en onderhoud worden direct ten laste van het resultaat gebracht. Investeringen van een grotere omvang, die over een langere periode hun meerwaarde behouden én direct bijdragen aan een hogere huuropbrengst, worden geactiveerd. Hierbij moet worden gedacht aan uitbreidingen, het installeren van koeling, het verwerven van grond voor parkeerplaatsen, etc. Op 1 januari 2001 hebben alle onroerendgoedobjecten in Nederland een hertaxatie in het kader van de Wet Onroerende Zaken ondergaan. Wij hebben, niet geheel onverwacht, geconstateerd dat met name de hertaxatie van de woningen heeft geleid tot hoge herwaarderingen, ook omdat bij de WOZ-taxaties geen rekening wordt gehouden met het begrip "verhuurde staat". Ook voor de beleggingen in de andere categorieën ontvingen we hogere beschikkingen, die overigens veelal redelijk vastgesteld waren. Tegenover de nieuwe, hogere beschikkingen stond in de regel een lager procentueel tarief, zodat de kosten in het kader van deze vaste lasten per saldo wel zijn gestegen maar niet uitzonderlijk. De rampen die de wereld de afgelopen jaren hebben getroffen, hebben ook hun weerslag op onze activiteiten. De grote materiële schades in New York en Enschede hebben een direct effect op (toekomstige) verzekeringspremies, verzekeringsvoorwaarden en aansprakelijkheden van eigenaren en gebruikers. Daarnaast wordt de regelgeving waar wij mee te maken hebben, steeds strenger. In 2001 constateerden we een focus op de naleving van afgegeven gebruiksvergunningen, terwijl eveneens nieuwe regelgeving op het gebied van legionellapreventie werd ingevoerd. In deze beide gevallen is de regelgeving sterk incidentgedreven waarbij onduidelijkheid kan ontstaan over de vraag of iets tot de verantwoordelijkheid van de eigenaar of de gebruiker hoort. De laatste jaren is een toenemende tendens te bespeuren waarbij de verhuurder niet alleen de verschaffer van fysieke ruimte is, maar ook optreedt als dienstverlener. Door of op initiatief van de verhuurder worden receptiefaciliteiten, computerinfrastructuur, kinderopvang, horecavoorzieningen, etc. aan de huurders aangeboden er vanuitgaande dat deze voorzieningen een positieve bijdrage leveren aan de verhuurbaarheid van een object. Bij een bepaald type, vaak grootschalig onroerend goed, zoals grote kantoorverzamelgebouwen en winkelcentra, heeft deze dienstverlening inderdaad een toegevoegde waarde. Desalniettemin willen wij ons zoveel mogelijk beperken tot onze core-business: het te huur aanbieden van ruimte. Belangrijkste overweging hierbij is, evenals bij het afzien van projectontwikkeling, dat wij ons huidige risicoprofiel willen behouden. Wij willen ons concentreren op het investeren in en het voeren van de exploitatie van het onroerend goed zelf. Voor zover wij of onze huurders aanvullende dienstverlening wenselijk achten, zullen wij wel actief bemiddelen om een partij te vinden die voor de gewenste dienstverlening kan zorgdragen, maar zullen wij geen positie als opdrachtgever innemen of een anderszins direct of indirect financieel belang nemen in de uitvoerende bedrijven. In de visie van anderen wellicht een verloren kans om additionele inkomsten te genereren, maar voor ons de manier om ons bedrijfsrisico niet onnodig te vergroten. Vanaf 1 januari 2002 zal de markt voor de inkoop van elektrische energie vrij zijn voor aansluitingen waarvan de aansluitwaarde meer bedraagt dan 3 x 80 ampère. Bij de gebouwen die door 1 huurder worden gebruikt zal deze in de regel zelf een overeenkomst inzake de levering van energie sluiten. Voor gebouwen met meerdere huurders geschiedt dit in de regel via de tussenkomst van ons c.q. onze beheerder en worden de kosten verrekend door middel van de servicekosten. In onze portefeuille kwamen 43 complexen in aanmerking voor vrije inkoop van elektrische energie. Zeeman Vastgoed Beheer heeft hiervoor, mede namens Nieuwe Steen Investments, een 1-jarige overeenkomst gesloten met NUON. De verwachte besparing op de verbruikskosten van elektrische energie wordt geschat op gemiddeld 15%, welk voordeel geheel ten gunste van onze huurders komt.

13 24 Verslag van de Directie kantoorgebouw aan de Kerklaan te Apeldoorn Verslag van de Directie 25 Kantoren Algemeen De Nederlandse kantorenmarkt staat nu vol in de aandacht. Onder invloed van de verminderde groei van de economie verloopt de verhuur van nieuwbouwkantoren veel moeilijker dan in de afgelopen jaren het geval was. Met name de opname vanuit de ICT-sector, die de afgelopen jaren verantwoordelijk was voor de opname van een groot metrage, viel in 2001 terug. De realisatiekosten van kantoren zijn de afgelopen jaren fors gestegen. Door de sterk gestegen vraag naar kantoorruimte en navenant gestegen huurprijzen werd het voor projectontwikkelaars, ondanks de gestegen realisatiekosten, steeds aantrekkelijker om weer op risico (zonder voorverhuur) te bouwen. Nu het aanbod stijgt en de vraag afneemt, zullen de (top)huurprijzen niet meer doorgroeien en zal het op risico bouwen naar onze mening vanzelf weer afnemen. Er zijn wel veel plannen, maar wij verwachten dat realisatie van veel van deze plannen - onder druk van de financiers - eerst zal aanvangen nadat er een gebruiker is. Wij zien dan ook niet zo snel nieuwe varkenscyclus ontstaan, maar een grotere bedreiging voor de huurprijzen uit een ander segment komen. De afgelopen jaren was bij een groot aantal bedrijven sprake van een zodanige groei, dat bij het betrekken van nieuwe huisvesting, deze groeiverwachting werd geëxtrapoleerd. Veel van die snelgroeiende bedrijven sloten daarbij huurovereenkomsten die op deze (grote) groei gebaseerd waren. Nu de groei is weggevallen, de bedrijven hun kosten beter willen beheersen en in een aantal gevallen zelfs personeelsleden hebben moeten ontslaan, ontstaat een groot overschot van contractueel verhuurde, maar in de praktijk ongebruikte, kantoorruimte. Deze ruimte wordt thans al voor onderverhuur aangeboden. Degene die daarbij de verhuurder is, de hoofdhuurder, heeft andere belangen dan degene die normaliter verhuurt: de belegger of de ontwikkelaar. Laatstgenoemden zullen bij een verhuurtransactie waardebehoud op de korte en lange termijn laten meetellen, voor de huurder die gaat onderverhuren telt alleen besparing op zijn directe lasten gedurende de looptijd van zijn huurovereenkomst. Dit kan voor de komende tijd tot vreemde ontwikkelingen met betrekking tot de huurprijsniveau s leiden. Nieuwe Steen Investments heeft in 2001 haar portefeuille in het kantorensegment flink uitgebreid. In totaal werd a 141 miljoen geïnvesteerd; a 83 miljoen in bestaande panden en a 58 miljoen in nieuwbouwobjecten. Bij de verwerving van nieuwbouwobjecten is het, in het licht van bovenstaande, belangrijk het aanvangshuurprijsniveau op marktconformiteit te beoordelen. Nieuwbouw heeft als grote voordeel dat de objecten aan de eisen en wensen van deze tijd voldoen, zodat er gedurende de eerste jaren weinig kosten te verwachten zijn. Nieuwe Steen Investments verwerft alleen verhuurde nieuwbouwobjecten, soms in combinatie met een huurgarantie voor de verhuur van een beperkt deel van het object. Gezien de ontwikkelingen op de kantorenmarkt zijn wij niet geïnteresseerd in in aanbouw zijnde of nog te realiseren objecten die uitsluitend met een huurgarantie worden aangeboden. Voor bestaande objecten wordt het huurprijsniveau beoordeeld, in relatie tot de geboden kwaliteit van het object. Omdat in de regel met langlopende huurovereenkomsten wordt gewerkt, ligt het huurprijs niveau vaak (veel) lager dan bij nieuwbouw. Deze huurprijsniveaus staan dan, bij expiratie van de huurovereenkomst, niet onder druk. De kwaliteit van het pand en plaatselijke marktomstandigheden bepalen de nieuwe verhuurcondities. Door de ontwikkeling van de huurprijs over de afgelopen jaren ten opzichte van de periode waarin de expirerende huurovereenkomst is gesloten, is vaak zelfs een verhoging van de huurprijs mogelijk. De exploitatie van onze kantorenportefeuille 2001 was een uitstekend jaar voor de exploitatie van onze kantorenportefeuille. Uit bijgaande tabel blijkt dat de ultimo huren van de kantoren die per 1 januari reeds in portefeuille waren, als enige sector, meer zijn gestegen dan de index. De verhuurbaarheid van kantoorgebouwen wordt bepaald door factoren als locatie, kwaliteit en uitstraling van het gebouw en, zeker niet onbelangrijk, de aanwezigheid van parkeervoorzieningen. In de portefeuille kennen we beperkte leegstand en opgezegde ruimten konden in 2001 in de regel snel weer worden verhuurd tegen dezelfde of verbeterde condities. In de markt wordt een stabilisatie en daling van de kantoorhuurprijzen voorzien, doch men dient zich te realiseren dat in dat kader meestal over de tophuren voor nieuwbouw op 1 e klas locaties wordt gesproken, terwijl het merendeel van de huurovereenkomsten van onze kantorenportefeuille is gesloten in de periode voor de stijging van de kantorenhuren in de afgelopen jaren. Zodra deze huurovereenkomsten expireren en/of worden opgezegd is er vaak ruimte voor opwaartse huuraanpassing. Met name de huurovereenkomsten in de regio Amsterdam welke in 2001 expireerden zijn fors verhoogd. Vaak is de absolute hoogte van de huur - mits in overstemming met het voorzieningenniveau - voor veel huurders ondergeschikt aan de huurtermijn; wij ontvangen thans vaker verzoeken voor kortere huurperiodes. Huurders zijn op dat gebied voorzichtiger geworden. De laatste jaren is de ICT branche een grote afnemer van kantoorruimte. Binnen onze portefeuille was ultimo % aan ICT bedrijven verhuurd, naast de traditionele sectoren zakelijke dienstverlening (47%) en industrie en handel (20%). Ondanks de negatieve berichtgeving over deze sector hebben wij geen financieel nadelige gevolgen van de teruggang in deze sector ondervonden, al weten wij uiteraard niet exact hoe de meeste huurders in deze sector er momenteel financieel voorstaan. Nu de explosieve groei van deze bedrijven is gestopt, terwijl de bedrijven in basis wel bestaansrecht hebben, zal dit waarschijnlijk leiden tot minder mutaties; met verhuizen zijn aanzienlijke kosten gemoeid en als de groei stokt zal de bestaande ruimte langer aan de behoefte voldoen. Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten kantoren (x w 1 miljoen) Exploitatieresultaat kantoren x w huren exploitatiekosten - gemeentelijke belastingen en onroerende zaakbelasting verzekeringspremies onderhoudskosten bijdrage vereniging van eigenaren makelaarsprovisies voor verhuur overige kosten beheerkosten netto-inkomsten uit exploitatie Huurontwikkeling kantoren x w huur per index en overige huurmutaties 845 gekocht in verkocht in huur per Verdeling huurinkomsten kantoren

14 26 Verslag van de Directie kantoorgebouw Solaris Eclips te Amsterdam Verslag van de Directie 27 Winkels Onze winkelportefeuille concentreert zich met name op solitaire supermarkten en wijkwinkelcentra die zich op de dagelijkse levensbehoeften richten. Zoals ook al in de afgelopen jaren geconstateerd, zien wij een trend waarbij de uitbreidingsbehoefte van supermarkten niet te stoppen is. Betrokken supermarktketens nemen hiervoor zelf vaak de initiatieven; in winkelcentra worden de buren overgenomen, voor solitaire winkels worden de plannen ontwikkeld en vervolgens aan de verhuurder ter goedkeuring en financiering voorgelegd. Ondanks deze filialisering zijn we in 2001 frequent aan (kleine) zelfstandigen blijven verhuren. Gezien onze positie in supermarkten hadden wij in 2001 direct te maken met de gebeurtenissen bij Laurus. De ombouwoperatie (en het staken ervan) van de formules Edah, Groenewoud en Super de Boer naar Konmar en het afstoten van de Basismarktwinkels volg(d)en wij kritisch en bezorgde ons het nodige werk, maar leidde niet tot extra kosten en had voor ons ook anderszins geen financiële gevolgen. Over de verhuur van onze winkelportefeuille zijn wij positief. Ultimo 2001 bedroeg de totale leegstand circa m 2. Ontstane leegstand kan vaak snel weer worden ingevuld en de huur ontwikkelt zich stabiel. Wij verwachten voor de komende periode weinig bijzonderheden in onze winkelportefeuille, echter de mogelijkheden tot extra huurgroei blijven beperkt. Belangrijk is dat de winkels, zowel qua branchesamenstelling als qua fysieke verschijning, aantrekkelijk zijn voor het publiek, zodat wij hieraan de nodige aandacht zullen blijven besteden. Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten winkels (x w 1 miljoen) Exploitatieresultaat winkels x w huren exploitatiekosten - gemeentelijke belastingen en onroerende zaakbelasting verzekeringspremies onderhoudskosten bijdrage vereniging van eigenaren makelaarsprovisie voor verhuur overige kosten beheerkosten netto-inkomsten uit exploitatie Huurontwikkeling winkels x w huur per index en overige huurmutaties 412 gekocht in verkocht in huur per Verdeling huurinkomsten winkels Volumineuze detailhandel De categorie volumineuze detailhandel heeft de kenmerken van een tweetal andere categorieën. Enerzijds zijn het winkels, maar dan met een zeer grote oppervlakte. Anderzijds gaat het om bedrijfsgebouwen maar dan met een afwijkende bestemming. Het huurprijsniveau ligt nagenoeg gelijk aan de huren van bedrijfsgebouwen. De huren in dit segment laten weinig groeipotentieel zien, zoals ook uit onze tabel blijkt. Vooral bij nieuwe verhuur constateren wij dat er doorgaans slechts een beperkt aantal gegadigden zijn. De ketens, die in de regel in dergelijke objecten gevestigd zijn, maken pas op de plaats met betrekking tot hun expansie, en sommige bedrijven in deze sector hebben het thans ronduit moeilijk. Het vertrouwen dat consumenten in de economie hebben is belangrijk voor deze sector en dat lijkt enigszins teruggelopen te zijn. Bij de invulling van deze objecten is het belangrijk dat er een zodanige mix van huurders wordt gerealiseerd, dat de attractiviteit voor het bezoekend publiek op peil blijft. In toenemende mate zien wij een specialisatie binnen dit segment; in 2001 werden twee factory-outlet-centra in Nederland geopend en zijn enkele grote gespecialiseerde woonmalls ontstaan. Hoewel deze centra niet vergelijkbaar zijn met de objecten die wij bezitten, is een belangrijke overeenkomst dat de gevestigde bedrijven hun omzet op slechts een beperkt aantal dagen behalen en dat het consumentenvertrouwen daarbij zeer belangrijk is. De nieuwe centra hebben het voordeel dat veel bedrijven bij elkaar gevestigd zijn zodat echt sprake kan zijn van funshoppen. Anderzijds worden de bijkomende, gezamenlijke promotiekosten door ons als hoog ingeschat. Van een aantal objecten vernamen we dat de huren deels op omzetbasis worden vastgesteld. Wij hebben in onze volumineuze detailhandel complexen uitsluitend huurovereenkomsten met een vaste huur gesloten. Afloopdata resp. verlengdata v/d huurcontracten volumineuze detailhandel (x w 1 miljoen) Exploitatieresultaat volumineuze detailhandel x w huren exploitatiekosten - gemeentelijke belastingen en onroerende zaakbelasting verzekeringspremies onderhoudskosten makelaarsprovisies voor verhuur overige kosten beheerkosten netto-inkomsten uit exploitatie Huurontwikkeling volumineuze detailhandel x w huur per index en overige huurmutaties 24 gekocht in verkocht in huur per Bedrijfsgebouwen Wij kunnen over 2001 terugzien op een stabiele ontwikkeling in onze bedrijfsgebouwenportefeuille. Behalve bij onze bezittingen in Rotterdam waren er weinig mutaties, en de huuropbrengst van de portefeuille ontwikkelde zich conform de index. In 2001 zijn wij in een 2-tal complexen gestart met het, op verzoek van huurder, verkopen van units uit verzamelcomplexen. In complexen waar dit op eenvoudige wijze bouwkundig mogelijk is, zullen we hiermee doorgaan. De attractiviteit van bedrijfsgebouwen wordt sterk door locatie bepaald. Daarnaast geldt bij de verhuur van bedrijfsgebouwen, meer dan bij kantoren en winkels, dat het pand zelf in de behoefte van de huurder moet voorzien, met bijv. zaken als dockshelters, de hoogte van de hal, de verhouding hal-kantoorvoorziening. Bij nieuwe verhuur blijkt dat de achtergelaten bedrijfsruimte bijna nooit helemaal voldoet aan de wensen van de nieuwe huurder, zodat in dit segment bij nieuwe verhuur relatief veel aanpassings- en mutatiekosten moeten worden gemaakt. Aan de andere kant kennen wij in onze bedrijfsgebouwenportefeuille weinig mutaties zodat de kosten relatief gezien beperkt blijven.

15 28 Verslag van de Directie Verslag van de Directie 29 Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten bedrijfsgebouwen (x w 1 miljoen) Huurontwikkeling bedrijfsgebouwen x w huur per index en overige huurmutaties 133 gekocht in verkocht in huur per Exploitatieresultaat bedrijfsgebouwen x w huren exploitatiekosten - gemeentelijke belastingen en onroerende zaakbelasting verzekeringspremies onderhoudskosten makelaarsprovisies voor verhuur overige kosten beheerkosten netto-inkomsten uit exploitatie Woningen In onze beleggingsmix streven wij nadrukkelijk naar een aandeel in de woningsector. In de praktijk blijkt dat woningen nagenoeg alleen via - al dan niet openbare - inschrijvingen kunnen worden verworven. Inschrijvingen hebben als nadeel dat er geen onderhandelingen over de prijsvorming mogelijk zijn. Ook due diligence trajecten moeten anders opgezet worden omdat de bidboeken meestal slechts beperkte informatie bieden. De verkoop van woningen die leegkomen uit de verhuur levert nog altijd een prima bijdrage aan het indirecte resultaat. Niet alleen voor de verkoop maar ook voor de verhuur van de woningen was in 2001 veel belangstelling. In 2001 werden 95 woningen uit ons bestand verkocht en werden 136 woningen verworven. Er vonden 99 (2000: 151) nieuwe verhuren plaats. De overheid stimuleert het eigenwoningbezit en ook veel woningcorporaties zijn daarom overgegaan tot het op de verkoopmarkt brengen van huurwoningen. Nieuwe huurwoningen worden beperkt gerealiseerd. Daarbij zien wij globaal twee stromingen: enerzijds (met name) de woningcorporaties die de onderkant van de huurwoningenmarkt bedienen en anderzijds de institutionele beleggers die kiezen voor de dure huurwoningenmarkt en daarbij een fullservicepakket aan voorzieningen en diensten leveren. De aard en de kwaliteit van onze woningenportefeuille bevindt zich tussen deze twee segmenten in: de grotere doch nog betaalbare huurwoningen met een huurprijsniveau rond de liberalisatiegrens (a 541,36). Dit zijn tevens de woningen die ook als koopwoning zeer gewild zijn. Het gevolg is dat wij thans in een aantal plaatsen (lange) wachtlijsten voor huurwoningen zien ontstaan, omdat er toch altijd mensen zullen blijven die de voorkeur geven aan huren boven kopen, en daarbij graag in een modale, betaalbare eengezinswoning willen wonen. De exploitatie van huurwoningen is aan dwingende en uitgebreide wet- en regelgeving onderhevig, met name erop gericht om de rechten van de woninghuurder te beschermen. Maatschappelijk gezien begrijpelijk om ongewenste excessen te voorkomen, maar dezelfde regelgeving zorgt enerzijds voor relatief hoge exploitatiekosten en anderzijds voor weinig mogelijkheden om, behoudens de periodieke verhogingen, de huurprijzen aan te passen. De komende jaren zal een ingrijpende wijziging plaatsvinden van de Huurprijzenwet. Naar verwachting zal komend jaar de wettelijk toegestane maximale huurverhoging gebaseerd zijn op de gemiddelde inflatie over de afgelopen 5 jaar. Concreet betekent dit op korte termijn dat de verhoging voor het merendeel van het woningbezit lager zal zijn dan de inflatie. Op de lange termijn is nieuwe wetgeving op komst waarbij verhuurders meer mogelijkheden krijgen om de huren naar een marktconformer niveau te brengen, doch deze wetgeving is nog in een zeer prematuur stadium. Onze verwachting is dat de markt voor onze woningen, zowel in de koop- als in de huursfeer, voorlopig goed zal blijven. Ook al leveren de woningen relatief gezien de laagste bijdrage aan het directe resultaat, gezien de meer dan gemiddelde bijdrage aan het indirecte resultaat, zijn wij zeer tevreden met ons woningbezit. De vennootschap wil het aandeel van de woningen in de portefeuille dan ook zeker behouden. Exploitatieresultaat woningen x w huren exploitatiekosten - gemeentelijke belastingen en onroerende zaakbelasting verzekeringspremies onderhoudskosten bijdrage vereniging van eigenaren makelaarsprovisie voor verhuur beheerkosten netto-inkomsten uit exploitatie Investeringen en uitbreidingen Bij het bepalen van de strategische beslissingen rond onze huidige beleggingen is niet alleen de huidige huurstroom bepalend, maar vooral de toekomstige mogelijkheden om de cashflow te behouden en/of te verhogen. Marktomstandigheden en locatie zijn belangrijke factoren die de (potentiële) huuropbrengsten en verhuurbaarheid bepalen. De activiteiten die wij voor onze beleggingen ontwikkelen, hebben diverse achtergronden. Soms is het een opzegging en dreigende leegstand, vaak betreft het verzoeken van huurders en een andere keer voorzien wij problemen bij wederverhuur bij expiratie van de overeenkomst en wordt hierop geanticipeerd. Bij kantoren en bedrijfsgebouwen worden deze activiteiten meestal ingegeven door technische veroudering, bij de winkels zijn het vaak het concept en de daarmee samenhangende noodzaak van aanpassingen en investeringen. In het kader van de actuele discussie over projectontwikkeling door vastgoedmaatschappijen willen wij benadrukken dat dergelijke investeringen, naar onze mening, weinig met projectontwikkeling te maken hebben maar alles met het zorgvuldig beheer van de bezittingen. De grootste investeringen in 2001 betroffen het installeren van een nieuw topkoelings- en ventilatiesysteem in het complex "Y-Tech" te Amsterdam en het moderniseren van het winkelcentrum "Overwhere" te Purmerend. Beide activiteiten zullen in 2002 worden afgerond en direct gaan bijdragen aan hogere huuropbrengsten. Daarnaast creëren zij een duurzame meerwaarde voor deze objecten. De vennootschap zal, bij verwerving van objecten, altijd de voorkeur blijven geven aan objecten waarvoor de eerste jaren geen revitalisering nodig is. Doordat de portefeuille groeit en daarnaast ook ouder wordt, zullen deze activiteiten in de komende jaren niettemin toenemen en een vast onderdeel zijn van een actief portefeuillebeheer. In 2001 werd voor a 1,6 miljoen (2000: a 1,6 miljoen) geïnvesteerd (en geactiveerd) in de beleggingsportefeuille.

16 30 Verslag van de Directie kantoorgebouw aan de Vareseweg te Rotterdam Verslag van de Directie 31 Verwachtingen en vooruitzichten Groei van de portefeuille In 2002 staan we voor de uitdaging om een portefeuilleomvang van circa a 1 miljard te realiseren. In dit verband zullen wij ons in de eerste plaats blijven richten op de acquisitie van individuele onroerendgoedobjecten, maar ook andere opties, zoals het overnemen van grote portefeuilles en/of fondsen, zijn mogelijk. Voorop blijft echter staan dat de groei gerealiseerd moet worden binnen de door ons gestelde uitgangspunten zoals rendement, kwaliteit van de gebouwen en verhuurbaarheid. Alleen de verwerving van kwalitatief onroerend goed kan hier op de korte en lange termijn aan bijdragen. De omvang van circa a 1 miljard is noodzakelijk om de door ons nagestreefde strategie ten uitvoer te kunnen brengen, waarmee Nieuwe Steen Investments zich nog meer dan nu kan profileren als vooraanstaande Nederlandse speler, primair gericht op resultaat- en kwaliteitsverbetering en minder op groei. Aankopen in 2002 In 2002 zullen een drietal reeds door ons gekochte, in aanbouw zijnde kantoorgebouwen, aan ons worden opgeleverd. Het betreft een 4 e kantoorgebouw op het Horapark te Ede, het kantoorgebouw "La Résidence" te Nieuwegein en het kantoorgebouw "La Tour" te Apeldoorn. Dit laatste pand wordt het hoogste kantoorgebouw in Oost-Nederland, met recht een blikvanger in onze portefeuille. In totaal gaat het bij deze gebouwen om m 2 kantoorruimte en een investering van a 64 miljoen. De opleveringen vinden plaats medio-eind Bij alle objecten is met de ontwikkelaar een huurgarantie tot 1 e verhuur bedongen, doch verschillende delen ervan zijn inmiddels al verhuurd. Daarnaast hebben wij een overeenkomst gesloten voor de koop van een 5-tal, nog te realiseren kantoorvilla s te Velserbroek (in totaal m 2 ). Dit plan zal gefaseerd worden gebouwd, en door ons derhalve gefaseerd worden afgenomen en betaald. Hoewel met de ontwikkelaar een huurgarantie tot 1 e verhuur is overeengekomen, is het realisatietempo gekoppeld aan de feitelijke verhuur. De oplevering van de eerste villa wordt echter niet voor 2003 voorzien. Het totale investeringsvolume bedraagt a 21 miljoen. Resultaat en dividend Het uitgangspunt van Nieuwe Steen Investments is om het behaalde resultaat in zijn geheel door middel van dividend aan onze aandeelhouders uit te keren. Het dividend over het boekjaar wordt in 2 tranches ter beschikking gesteld, een interim-dividend in augustus gevolgd door een slotdividend in maart-april. Het dividend wordt deels in contanten en deels in de vorm van bonusaandelen ten laste van de agioreserve uitgekeerd. Wij verwachten, op grond van de huidige markt en de kennis van de huidige portefeuille, dat het directe beleggingsresultaat per aandeel in 2002 minimaal gelijk zal zijn aan het over 2001 behaalde directe beleggingsresultaat van a 1,34 per aandeel. Omdat het indirecte beleggingsresultaat uitsluitend bestaat uit gerealiseerde verkoopwinst wordt hieromtrent geen concrete verwachting uitgesproken. De verkoop van woningen zal, evenals voorgaande jaren, een bijdrage blijven leveren. De verkoop van commercieel onroerend goed objecten zal mede afhankelijk zijn van de mogelijkheden nieuwe objecten te verwerven. Eigen Vermogen Om de gewenste groeidoelstelling te kunnen realiseren en te financieren zal de vennootschap, met in achtname van onze wens om de portefeuille met maximaal 50% lang vreemd vermogen te financieren, ook nieuw eigen vermogen moeten aantrekken. De omvang ervan, de keuze onderhands versus openbaar, en de fasering ervan zullen sterk afhankelijk zijn van de groei van de portefeuille en de belangstelling die institutionele en particuliere beleggers voor ons aandeel hebben. Wij blijven, in het kader van optimalisering van de verhandelbaarheid van ons aandeel, werken aan uitbreiding van de kring van aandeelhouders, uitstraling van Nieuwe Steen Investments en optimalisering van onze investor relations. Organisatie Per 1 januari 2002 is NSI Management B.V. een onderdeel geworden van Nieuwe Steen Investments. Wij zullen permanent blijven werken aan een hoogwaardige invulling van onze personele organisatie om het in en door ons geïnvesteerde vermogen op een optimale wijze te beheren zal ook in het teken staan van de overdracht van kennis, cultuur en vaardigheden in het kader van het opvolgingsproces, zodat de uitgangspunten en de resultaten waar Nieuwe Steen Investments voor staat, ook voor de toekomst gewaarborgd zijn. Tenslotte willen wij iedereen die heeft bijgedragen aan de resultaten van Nieuwe Steen Investments bedanken voor zijn of haar inzet en vertrouwen. Hoorn, 26 februari 2002 NSI Trust & Management B.V. J.R. Zeeman G.J.M.J. Heijn J.J.M. Reijnen

17 32 kantoorgebouw aan de Westblaak te Rotterdam 33 Jaarrekening

18 34 Jaarrekening Jaarrekening 35 Geconsolideerde balans per 31 december 2001 vóór verwerking voorstel winstverdeling 2001 (x a 1.000) Activa Vaste activa Passiva Eigen vermogen Beleggingen Vlottende activa Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen Overige vorderingen Liquide middelen Voorzieningen Overdrachtsbelasting Langlopende schulden Hypothecaire geldleningen Kortlopende schulden Aflossingsverplichting langlopende schulden Banken Overige schulden Vooruitontvangen huren

19 36 Jaarrekening Jaarrekening 37 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar 2001 (x a 1.000) Opbrengsten uit beleggingen Huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Netto-inkomsten uit exploitatie Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerd resultaat verkochte beleggingen Som der bedrijfsopbrengsten Lasten Algemene kosten Interest Som der bedrijfslasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Geconsolideerde kasstroomoverzicht over het boekjaar 2001 (x a 1.000) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten resultaat na belastingen aankopen onroerend goed verkopen onroerend goed afname voorzieningen toename/afname vorderingen toename/afname kortlopende schulden*) Kasstroom uit financieringsactiviteiten aandelenemissies contant dividend opname langlopende leningen aflossing langlopende leningen Belastingen Resultaat na belastingen Netto kasstroom toename kortlopende schuld aan banken *) exclusief schuld aan banken.

20 winkelcentrum Zuidplein atrium-gedeelte winkelcentrum Zuidplein 38 Jaarrekening te Rotterdam te Rotterdam Jaarrekening 39 Grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat Algemeen Aangezien de financiële gegevens van Nieuwe Steen Investments N.V. zijn verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening, is ingevolge het bepaalde in artikel 402, titel 9, boek 2 BW, in de vennootschappelijke winst- en verliesrekening alleen het resultaat uit deelnemingen na belastingen als afzonderlijke post vermeld. Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening, waarin alle belangrijke onderlinge vorderingen, schulden en transacties zijn geëlimineerd, omvat de jaarrekeningen van Nieuwe Steen Investments N.V. en haar groepsmaatschappijen. Grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling Algemeen De activa en passiva zijn gewaardeerd voor de nominale waarde, tenzij in de toelichting een andere waarderingsgrondslag is vermeld. Alle bedragen luiden in duizenden euro s, tenzij anders is aangegeven. Onroerendgoedbeleggingen De waardering van onroerendgoedbeleggingen vindt plaats tegen aankoopwaarde of lagere marktwaarde. De aankoopwaarde is de waarde die voor het onroerend goed is betaald, verhoogd met de transactiekosten die direct betrekking hebben op de aankoop. De marktwaarde is de door onafhankelijke deskundigen vastgestelde taxatiewaarde bij onderhandse verkoop in verhuurde staat, rekening houdend met het huurniveau en de ontwikkelingen in de naaste toekomst. De waarde van ieder onroerend goed wordt eens per 5 jaar door onafhankelijke externe taxateurs bepaald, voor het eerst 3 jaar na aankoop. De onroerendgoedportefeuille wordt als één geheel gewaardeerd, verschillen in de waardering per individueel onroerend goed worden niet gecorrigeerd indien de portefeuille in zijn geheel een hogere marktwaarde heeft dan de aankoopwaarde. Voor onderhoud wordt geen voorziening getroffen. Normaal onderhoud wordt ten laste van het resultaat gebracht. Ingrijpende renovaties worden geactiveerd. Vorderingen De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een individueel bepaalde voorziening wegens vermoedelijke oninbaarheid. Voorzieningen De voorziening voor overdrachtsbelasting is getroffen indien onroerend goed in economisch eigendom is verworven en binnen afzienbare tijd de juridische eigendom verkregen wordt. Deze voorziening is gewaardeerd tegen de nominale waarde van de geschatte verplichtingen en is als langlopend aan te merken. Resultaatbepaling Opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Huuropbrengsten Als huuropbrengsten worden aangemerkt de over het verslagjaar van de huurders van woningen ontvangen huren en de aan de bedrijfsmatige huurders in rekening gebrachte bedragen (exclusief servicekosten en omzetbelasting). Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit de direct met de exploitatie van de onroerendgoedbeleggingen samenhangende kosten, zoals onroerendezaakbelasting, verzekeringspremies, onderhoudskosten, verhuurkosten en andere zakelijke lasten. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Het gerealiseerde resultaat bij verkoop van beleggingen wordt verantwoord onder de gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen. Het gerealiseerde resultaat verkochte beleggingen is het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde op het moment van verkoop. Belastingen De vennootschap heeft de status van fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Een belangrijk gevolg van de status van fiscale beleggingsinstelling is dat de vennootschap is onderworpen aan een vennootschapsbelastingtarief van 0% en dat de (voor uitdeling beschikbare) winst van de vennootschap binnen acht maanden na afloop van het betreffende boekjaar aan de aandeelhouders dient te worden uitgekeerd. Door de verplichte winstuitkering komt de volledige (voor uitdeling beschikbare) winst van enig jaar voor 1 september van het daaropvolgende jaar ten goede aan de aandeelhouders. Voor het behoud van de status van fiscale beleggingsinstelling dient (onder andere) aan de volgende - globaal geformuleerde - voorwaarden te zijn voldaan: het doel en de feitelijke werkzaamheid van de vennootschappen bestaan uit het beleggen van vermogen; de vastgoedbeleggingen zijn maximaal voor 60% van de fiscale boekwaarde gefinancierd met vreemd vermogen; de aandelen van de vennootschap worden verhandeld op de Officiële Markt van de door Euronext Amsterdam N.V. gehouden Effectenbeurs en noch 45% van het totaal aantal aandelen (dan wel van daaraan verbonden stemrechten) noch 45% of meer van de gewone aandelen (dan wel daaraan verbonden stemrechten), die bij ontbinding van de vennootschap delen in de reserves, berust bij een lichaam - of een groep van verbonden lichamen - dat is onderworpen aan een naar de winst geheven belasting; van de aandelen is niet 25% of meer in handen van één buitenlands lichaam of één natuurlijk persoon dan wel door tussenkomst van buitenlandse lichamen in handen van in Nederland wonende of gevestigde personen of lichamen. Voor zover ons bekend, voldoet de vennootschap aan de wettelijke vereisten. Zolang de vennootschap aan de voorwaarden blijft voldoen en daarmee de status van fiscale beleggingsinstelling behouden blijft, wordt noch bij de bepaling van de winst noch bij de bepaling van de reserves rekening gehouden met vennootschapsbelastingdruk.